Провадження № 2/466/902/25
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

29 вересня 2025 року м. Львів

Шевченківський районний суд м. Львова в складі:

головуючого судді Білінської Г.Б.

при секретарі Ханас С.О.

представника позивача Ступака А.Ю.

представника відповідача Маланій І.Я.

представника третьої особи Оприска М.В

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Львові цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів», за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент» про визнання майнових прав на об`єкт, -

в с т а н о в и в:

12.11.2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовною заявою до ТОВ «ЄвроЛьвів» про визнання майнових прав на об`єкти незавершеного будівництва: незавершену будівництвом 1-но (одно) кімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 070040024), що знаходиться в 1 (першому) під`їзді на 3 (третьому) поверсі, за будівельним номером АДРЕСА_2 , загальна проектна площа 57,44 (п`ятдесят сім цілих сорок чотири сотих) кв.м. та незавершену будівництвом 1-но (одно) кімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 070040024), що знаходиться в 2 (другому) під`їзді на 14 (чотирнадцятому) поверсі, за будівельним номером 151 (сто п`ятдесят один), загальна проектна площа 51,21 (п`ятдесят одна ціла двадцять одна сота) кв.м.

В обґрунтування позовних вимог покликається на те, що 18.09.2019 ОСОБА_1 підписав Попередній договір купівлі-продажу нежитлового приміщення з ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» № 417.

Вказує, що 22.07.2021 був укладений договір № 418 про розірвання Попереднього договору купівлі-продажу нежитлового приміщення з ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум»» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест».

07.12.2021 ОСОБА_1 підписав Попередній договір купівлі-продажу квартири з ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум»» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» № 901.

07.12.2021 ОСОБА_1 підписав Попередній договір купівлі-продажу квартири з ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум»» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» № 419.

Наголошошує, що 01.12.2021 був укладений Договір про внесення змін та заміну сторони до Попереднього договору купівлі-продажу квартири з ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум»» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» № 419, відповідно до якого усі права та обов?язки за договором перейшли до ТОВ «ЄвроЛьвів» № 872. 07.12.2021 був укладений Договір про внесення змін та заміну сторони до Попереднього договору купівлі-продажу квартири з ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум»» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» № 901, відповідно до якого усі права та обов`язки за договором перейшли до ТОВ «ЄвроЛьвів» № 903.

Сторони повинні були укласти основні договори протягом 4 кварталу 2022 року.

Квартира повинна передатись ТОВ «ЄвроЛьвів» ОСОБА_1 у власність виключно після здійснення усіх платежів.

ОСОБА_1 на виконання розділу 4 Попередніх договорів купівлі-продажу зі змінами з ТОВ «ЄвроЛьвів» виконав умови, сплативши повні суми забезпечувального платежу.

Однак позивачу станом на день подання позовної заяви пропозиції щодо укладення основного договору між ОСОБА_1 та ТОВ «ЄвроЛьвів» не надходило, основні договори не укладено та квартири у власність позивачу не передано.

Представником позивача було надіслано лист відповідачу із проханням укласти основний договір, відповіді на який отримано не було. Однак позивачу стало відомо, що ТОВ «Єврольвів» надсилає листи про припинення попередніх договорів іншим інвесторам, у зв?язку з тим, що інвестори не звернулися до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» за поверненням коштів або до так званого нового девелопера Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент» для зміни сторони договору з доплатою.

Позивачем був надісланий лист з обґрунтуванням незаконності вимог відповідача та проханням виконати умови Попереднього договору.

У той же час, Товариство з обмеженою відповідальністю «ЛУН КО», у відповідь на адвокатський запит, надало перелік квартир, продаж яких здійснюється ТОВ «ЄвроЛьвів» (ТОВ «Сіті Львів Девелопмент») на інформаційному ресурсі lun.ua.

У додатку 2 до відповіді на адвокатський запит значиться у продажу однокімнатна квартира на 3 поверсі площею 57,44 кв.м.

Так як Попередній договір передбачає можливість незначної зміни площі квартири до передачі майнових прав, то можна зробити припущення про те, що здійснюється повторний продаж спірної квартири.

Для перевірки даних, викладених в листі ТОВ «ЄвроЛьвів», представник Позивача звернувся до Державної інспекції архітектури та містобудування України. Метою даного листа було визначення, чи дійсно була здійснена заміна Замовника будівництва, та визначення належного Відповідача/Відповідачів.

Листом від 22.08.2024 № 4315/04/18-24 Державної інспекції архітектури та містобудування України було повідомлено про те, що останні зміни до Реєстру будівельної діяльності вносилися у 2021 році. Отже, актуальним замовником будівництва є Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів».

Відтак, вважає, що визнання майнових прав на об`єкт інвестування за позивачем захистить інтереси останнього у випадку намагань відповідача чи інших осіб здійснити подвійний продаж майнових прав чи оформлення нерухомості іншим незаконним способом, у зв`язку з чим звернувся до суду з позовом та просить його задовольнити.

Ухвалою суду від 22.11.2024 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження.

21.01.2025 року представником відповідача - адвокатом Маланій І.Я. на адресу суду подано відзив на позовну заяву, яким позовні вимоги заперечує повністю. В обґрунтування заперечень покликається на те, що ТОВ «ЄвроЛьвів» є неналежним відповідачем, оскільки на даний час майнові права на всі результати будівельної діяльності передані за Договором № 01-26/03-24 від 26.03.2024 року ТОВ «Сіті Львів Девелопмент». Вказує, що підставою визнання майнових прав позивач зазначає попередній договір купівлі-продажу квартири, однак відповідно до ч. 3 ст. 635 ЦК України зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановлений попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Тому на підставі попереднього договору купівлі-продажу квартири у позивача не виникло майнових прав на квартиру, а лише право на відшкодування збитків, якщо неукладення основного договору відбулося з вини відповідача.

Враховуючи викладене, відповідач просить суд відмовити у задоволенні позову в повному обсязі та стягнути з позивача понесені судові витрати.

Ухвалою суду від 30.01.2025 року залучено до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору ТОВ «Сіті Львів Девелопмент».

14.05.2025 року представником третьої особи - адвокатом Оприском М.В. подано суду пояснення, яким доводи позовної заяви заперечуються у зв`язку з тим, що майнові права на спірну квартиру належать третій особі на підставі Договору № 01-26/03-24 від 26.03.2024 року, а тому ТОВ «ЄвроЛьвів» є неналежним відповідачем. Зазначено, що наслідком неукладення основного договору є припинення попереднього договору та виникнення у потерпілої сторони права вимагати відшкодування збитків, завданих неукладенням договору. За жодних обставин на підставі попереднього договору не можуть виникати наслідки у вигляді виникнення майнових прав.

Учасниками справи неодноразово подавалися суду додаткові письмові пояснення.

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Львова від 07.08.2025 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті у відкритому судовому засіданні.

У судовому засіданні представник позивача, адвокат Ступак А.Ю., надав пояснення, аналогічні викладеним у позовній заяві та додаткових поясненнях, просив задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

У судовому засіданні представник відповідача, адвокат Маланій І.Я., заперечила щодо задоволення позову, надавши пояснення, аналогічні викладеним у відзиві на позовну заяву та додаткових поясненнях та просила відмовити у позові.

У судовому засіданні представник третьої особи, адвокат Оприско М.В., заперечив проти задоволення позовних вимог, надав пояснення, аналогічні до письмових пояснень третьої особи.

Заслухавши доводи осіб, дослідивши письмові докази, суд доходить до наступного.

Судом встановлено, що 18.09.2019 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» укладено Попередній договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Петруняк І.В. за реєстровим № 417. 22.07.2021 року зазначений договір був розірваний на підставі Договору про розірвання Попереднього договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Петруняк І.В. за реєстровим № 418.

23.07.2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум», яке діє в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Петруняк І.В. за реєстровим № 419.

Згідно з п. 2.1 Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 419 від 23.07.2021 року предметом цього договору є укладення сторонами в майбутньому договору купівлі-продажу Об`єкта (далі Основний договір) на умовах встановлених цим договором.

У відповідності до п.п. 1.1.1. та 1.1.2 Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 419 від 23.07.2021 року Об`єктом є 1-но (одно) кімнатна житлова квартира в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 070040024), що знаходиться в 1 (першому) під`їзді на 3 (третьому) поверсі, за будівельним номером 12 (дванадцять), загальна проектна площа 57,44 (п`ятдесят сім цілих сорок чотири сотих) кв.м.

Відповідно до п. 2.4. Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 419 від 23.07.2021 року сторони укладають Основний договір на умовах, передбачених цим договором, протягом 2-го кварталу 2022 року, але не пізніше, ніж 60 днів з моменту проведення державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Стороною-1 на Об`єкт та за умови виконання Стороною-2 вимог Розділу 4 Договору.

01.12.2021 року ОСОБА_1 подав ТОВ «КУА «Оптимум» заяву про зарахування сплачених ним коштів згідно з Попереднім договором купівлі-продажу нежитлового приміщення від 18.09.2019 року № 417 у розмірі 1027084,64 грн.

07.12.2021 року між ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум», яке діє в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест», ОСОБА_1 та ТОВ «Єврольвів» укладено Договір переуступки прав та внесення змін до Попереднього договору, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Петруняк І.В. за реєстровим № 871, за умовами якого всі права та обов`язки за договором перейшли до відповідача, а також сторони змінили строк укладення Основного договору на 4-й квартал 2022 року.

07.12.2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум», яке діє в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Петруняк І.В. за реєстровим № 901.

Згідно з п. 2.1 Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 901 від 07.12.2021 року предметом цього договору є укладення сторонами в майбутньому договору купівлі-продажу Об`єкта (далі - Основний договір) на умовах встановлених цим договором.

У відповідності до п.п. 1.1.1. та 1.1.2 Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 901 від 07.12.2021 року Об`єктом є 1-но (одно) кімнатна житлова квартира в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 070040024), що знаходиться в 2 (другому) під`їзді на 14 (чотирнадцятому) поверсі, за будівельним номером 151 (сто п`ятдесят один), загальна проектна площа 51,21 (п`ятдесят одна ціла двадцять одна сота) кв.м.

Відповідно до п. 2.4. Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 901 від 07.12.2021 року сторони укладають Основний договір на умовах, передбачених цим договором, протягом 4-го кварталу 2022 року, але не пізніше, ніж 60 днів з моменту проведення державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Стороною-1 на Об`єкт та за умови виконання Стороною-2 вимог Розділу 4 Договору.

07.12.2021 року ОСОБА_1 подав ТОВ «КУА «Оптимум» заяву про зарахування сплачених ним коштів згідно з Попереднім договором купівлі-продажу нежитлового приміщення від 18.09.2019 року № 417 у розмірі 848811,47 грн.

07.12.2021 року між ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум», яке діє в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест», ОСОБА_1 та ТОВ «ЄвроЛьвів» укладено Договір переуступки прав та внесення змін до Попереднього договору, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Петруняк І.В. за реєстровим № 903, за умовами якого всі права та обов`язки за договором перейшли до відповідача.

На час розгляду справи основний договір купівлі-продажу квартири між ОСОБА_1 та ТОВ «ЄвроЛьвів» не укладено.

Згідно з ч. 1 ст. 48 ЦПК України сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач.

Належним відповідачем є особа, яка є суб`єктом матеріального правовідношення, тобто особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги, захистивши порушене право чи інтерес позивача (див. пункт 8.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 у справі № 910/15792/20).

Судом встановлено, що 26.03.2024 року між ТОВ «ЄвроЛьвів» та ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» укладено Договір № 01-26/03-24 щодо організації та фінансування будівництва об`єкта від 26.03.2024 року.

Згідно з п. 2.1 зазначеного договору ТОВ «ЄвроЛьвів» зобов`язалося передати ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» право забудови земельної ділянки та відповідні функції замовника будівництва об`єкта на земельній ділянці разом із усіма виконаними та/або незавершеними роботами та придбаними матеріалами, які були виконані та використані при спорудженні Об`єкта будівництва, а ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» зобов`язалося забезпечити організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва Об`єкта відповідно до законодавства (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та/або юридичних осіб) та сплатити ТОВ «ЄвроЛьвів» обумовлену цим договором винагороду.

Згідно з Додатком №1 від 26.03.2024 року до Договору № 01-26/03-24 винагорода Замовника за передачу Девелоперу права забудови Земельної ділянки та функції Замовника будівництва, в тому числі комплексу виконаних та/або незавершених будівельно-монтажних робіт та придбаних матеріалів, які були виконані при спорудженні Об`єкта будівництва, а також виконання інших договірних зобов`язань за цим Договором перед Девелопером, становить 136708035,39 грн, які підлягають сплаті не пізніше, ніж через 1 календарний рік після введення Об`єкта будівництва в експлуатацію та отримання сертифіката готовності Об`єкта будівництва.

Актом передачі-приймання до Договору № 01-26/03-24 від 26.03.2024 року засвідчено передання Замовником та прийняття Девелопером комплексу виконаних будівельно-монтажних робіт та придбаних матеріалів, які були виконані та використані при спорудженні Об`єкта будівництва «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на вул. Під Голоском у м. Львові» на суму 136708035,39 грн.

Того ж дня на підставі Акту приймання-передачі ТОВ «Єврольвів» передало, а ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» прийняло відповідний будівельний майданчик.

Суд зауважує, що не заслуговує на увагу твердження представника позивача, що Договір № 01-26/03-24 не створює жодних правових наслідків, а власником майнових прав на спірну квартиру залишається ТОВ «ЄвроЛьвів».

Зазначений Договір № 01-26/03-24 укладений із дотриманням законодавчих вимог щодо його форми, ніким не оспорений та не визнаний недійсним в судовому порядку. Позивачем у межах даного позову вимога про визнання недійсним такого договору також не заявлялася.

Судом встановлено, що представником відповідача надано докази на підтвердження фактичного виконання Договору № 01-26/03-24, зокрема Договори переведення боргу, платіжні доручення про оплату за договорами переведення боргу на виконання Договору № 01-26/03-24, платіжні доручення про оплату за будівельні матеріали та виконані роботи щодо добудови будинку.

Згідно з чинним законодавством у сфері регулювання містобудівної діяльності замовник будівництва та власник майнових прав на результати такого будівництва можуть не збігатися в одній особі. У спірних правовідносинах не змінюючи статусу замовника будівництва, ТОВ «ЄвроЛьвів» на підставі цивільно-правового договору передало майнові права на об`єкт та функції щодо організації та фінансування будівництва третій особі, що не суперечить жодним нормам законодавства.

З цих підстав суд не бере до уваги посилання представника позивача на постанови Верховного Суду: від 17.07.2024 у справі № 344/13538/17, від 12.01.2022 у справі № 344/12729/17, від 24.10.2018 у справі № 344/8552/16-ц, де належним відповідачем був визначений замовник будівництва, оскільки у вказаних справах, на відміну від даної справи, майнові права на результати будівельної діяльності та об`єкт незавершеного будівництва замовник будівництва іншим особам не відчужував.

Також зауважує, що не може бути враховано посилання представника позивача на висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 12.03.2025 у справі № 761/28387/23, оскільки у п. 56 вказаної постанови встановлено, що ТОВ «Парк Хіллс», ані ТОВ «Хіллс Інвест» не є правонаступниками відповідача у справі ТОВ «Соціальна молодіжна ініціатива», а ТОВ «Соціальна молодіжна ініціатива» не відчужувало ТОВ «Парк Хіллс» чи ТОВ «Хіллс Інвест» об`єкт незавершеного будівництва чи права на нього. Отже саме ТОВ «Соціальна молодіжна ініціатива» має зобов`язання перед позивачем.

Натомість, у даній справі всі результати будівельної діяльності та майнові права на них передані ТОВ «Сіті Львів Девелопмент», що підтверджується Договором № 01-26/03-24, Актом передачі-приймання та іншими доказами.

За запитом адвоката Маланій І.Я. доктором юридичних наук, професором, завідувачем кафедри цивільного права та процесу, членом науково-консультативної ради Верховного Суду Коссаком В.М. було надано Науковий висновок від 02.04.2025 року у справі за позовом ОСОБА_2 до ТОВ «ЄвроЛьвів» про визнання майнових прав, у якому зазначено: «До моменту прийняття будинку в експлуатацію, реєстрації речових прав на квартири та укладення основного договору купівлі-продажу квартир майнові права на об`єкт незавершеного будівництва належать замовнику будівництва, якщо інше не передбачено договором або законом. Замовником будівництва може здійснюватися розпорядження майновими правами на об`єкт незавершеного будівництва на підставі цивільно-правових договорів з дотриманням вимог чинного законодавства».

Разом з тим, Об`єднана палата КЦС ВС у постанові від 09.12.2024 року у справі № 712/4776/23 вказує на таке: ЄСПЛ зауважує, що національні суди мають вибирати способи такого тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (рішення від 06 грудня 2007 року у справі «Воловік проти України» (VOLOVIK v. UKRAINE), заява № 15123/03, пункт 45). Тому суд вважає за можливе при тлумаченні норм права, які підлягають застосуванню у даній справі взяти до уваги зазначений вище науковий висновок.

Тому на переконання суду, відповідачем та третьою особою подано беззаперечні докази тієї обставини, що ТОВ «ЄвроЛьвів» на підставі Договору № 01-26/03-24 відчужило майнові права на спірну квартиру ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» і про цю обставину позивач був повідомлений.

Однак, сторона позивача розпорядилася на власний розсуд своїми процесуальними правами та визначилася з колом учасників справи, до яких пред`являються позовні вимоги.

У постанові КЦС ВС від 04.12.2024 року у справі № 592/13042/21 зроблено висновок, що суд не може вирішувати питання обґрунтованості позовних вимог по суті без залучення до розгляду справи належного відповідача.

Суд доходить висновку, що належним відповідачем за вимогою про визнання майнових прав на 1-но (одно) кімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 070040024), що знаходиться в 1 (першому) під`їзді на 3 (третьому) поверсі, за будівельним номером 12 (дванадцять), загальна проектна площа 57,44 (п`ятдесят сім цілих сорок чотири сотих) кв.м. та 1-но (одно) кімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 070040024), що знаходиться в 2 (другому) під`їзді на 14 (чотирнадцятому) поверсі, за будівельним номером 151 (сто п`ятдесят один), загальна проектна площа 51,21 (п`ятдесят одна ціла двадцять одна сота) кв.м. є саме ТОВ «Сіті Львів Девелопмент», яке не було залучене до участі у справі в якості відповідача, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.

Водночас, судом встановлено, що позивачем заявлено вимогу про визнання майнових прав на квартири на підставі Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 419 від 23.07.2021 року та Попереднього договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 від 07.12.2021 року зі змінами.

Відповідно до ч.3 ст.635 ЦК України зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Згідно з ч.2 цієї ж статті сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Тобто, у зв`язку із тим, що у визначений попереднім договором строк між сторонами не був укладений основний договір купівлі-продажу квартири, то зобов`язання із укладення основного договору припинилося і в позивача виникло лише право на відшкодування збитків, завданих невиконанням попереднього договору.

Системний аналіз статті 635 ЦК України свідчить про те, що єдиним зобов`язанням сторін за попереднім договором є зобов`язання укласти основний договір у певний строк (термін), обумовлений таким попереднім договором. Ухилення від такого укладення є порушенням цього зобов`язання, однак якщо факт ухилення судами не встановлено, а сторони в обумовлений строк (термін) основний договір не уклали або одна зі сторін не направила іншій стороні пропозицію про його укладення, таке зобов`язання вважається припиненим.

Аналогічний правовий висновок викладений у Постанові Верховного Суду від 24.07.2019 у справі № 200/14946/16-ц.

У зазначеному вище Науковому висновку проф. ОСОБА_3 від 02.04.2025 року вказано: «Системний аналіз наведених правових норм, висновків Верховного Суду та положень Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 05.11.2021 року дозволяє дійти висновку, що на підставі попереднього договору у ОСОБА_2 не виникло майнових прав на об?єкт незавершеного будівництва - квартиру, а між сторонами виникло зобовязальне правовідношення, змістом якого є обов?язок у визначений попереднім договором строк та на визначених умовах укласти основний договір купівлі-продажу завершеного будівництвом об`єкта - квартири».

Правовою підставою позову визначено ст. 392 ЦК України, якою передбачено, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Передумовою застосування такого способу захисту як визнання права є наявність цього права в особи до звернення до суду та його невизнання або оспорення іншою особою.

Водночас підстав виникнення у ОСОБА_1 майнових прав на спірні квартири судом не встановлено.

Відповідно до ч.1 ст. 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).

Разом з тим, укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.

Закон не містить такого правового наслідку невиконання попереднього договору, як визнання права власності на майно, яке мало бути придбане у майбутньому за наслідком укладення основного договору купівлі-продажу. Подібних застережень не містить і укладений між сторонами попередній договір. Наведене унеможливлює застосування такого наслідку невиконання попереднього договору, як визнання за позивачем майнових прав.

Схожа за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду по справах №522/970/18 від 03 червня 2021 року та №450/563/17 від 16 травня 2019 року.

У постанові Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 19 березня 2021 року у справі № 904/2073/19 вказано, що на кожну із сторін, яка підписує договір, покладається обов`язок узгодження всіх спірних питань, які виникають під час укладення договору, до моменту його підписання, та самостійного аналізу можливих негативних наслідків при підписанні такого договору, а також кожна сторона не позбавлена права відмовитись від підписання договору, якщо його умови чи частина суперечить інтересам сторони або нормам чинного законодавства.

У постанові Верховного Суду від 12.09.2024 справа № 916/1719/22 зазначено, що правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на його зміст, тому при оцінці відповідності волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам суд повинен надати правову оцінку його умовам, правам та обов?язкам сторін для визначення спрямованості як їх дій, так і певних правових наслідків.

Подібний висновок зроблений і у постанові Верховного Суду від 15.11.2024 у справі № 905/20/23, де зазначено, що правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на зміст, а тому при оцінці відповідності волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам, суд повинен надати правову оцінку його предмету, умовам, правам та обов?язкам сторін для визначення спрямованості як їх дій, так і певних правових наслідків, з?ясувати фактичний характер спірних правовідносин, які склались між сторонами, з?ясувати дійсні наміри сторін спору при укладенні договору щодо визначення умов виконання зобов?язань обома сторонами цього договору наслідків, застосувати відповідні норми права.

Згідно з умовами Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 419 від 23.07.2021 року його предметом є зобов`язання укласти в майбутньому основний договір на умовах, визначених попереднім договором, покупець сплачує грошові кошти в якості забезпечувального платежу, а не в рахунок оплати за майно, передбачено можливість неукладення основного договору за певних умов та наслідки такого неукладення.

У самому Попередньому договорі купівлі-продажу квартири № 419 від 23.07.2021 року сторони, керуючись принципом диспозитивності та свободи договору визначили (п. 7.6 Договору), що навіть у разі, якщо сторона-1 (відповідач) з власної вини не уклала Основний договір в строк, передбачений цим Договором та/або погоджений сторонами, то у Сторони-2 (позивач) виникає право розірвати цей Договір в односторонньому порядку шляхом направлення рекомендованим листом на адресу Сторони-1 або вручення під розписку повідомлення про розірвання цього Договору. У цьому разі Договір ж розірваним і вважається припиненим в повному обсязі без укладення будь-яких документів на 10-й робочий день з моменту отримання Стороною-1 Повідомлення. У такому випадку Сторона-1 повертає сплачений Стороною-2 забезпечувальний платіж протягом 10 робочих днів після дати розірвання цього договору та додатково сплачує Стороні-2 штраф у розмірі 10% від сплаченої вартості Об`єкта.

При цьому суд враховує, що істотною умовою договору купівлі-продажу є умова про предмет. Водночас, Попередній договір купівлі-продажу квартири № 419 від 23.07.2021 року містить умову про коригування площі квартири перед укладенням основного договору за результатами технічної інвентаризації (п. 4.5) та коригування інших істотних умов, що свідчить про те, що на момент укладення Попереднього договору характеристики предмету Основного договору, його ціна та інші істотні умови остаточно не є визначеними та майбутня площа квартири може відрізнятися від планової, що, на думку суду, також заперечує можливість виникнення у позивача майнових прав на квартиру на даній стадії договірних правовідносин.

У п. 8.3 Попереднього договору сторони підтверджують, що цей Договір не носить характеру фіктивного чи удаваного правочину та є попереднім договором згідно із статтею 635 ЦК України.

Аналогічні умови (пункти) містяться і в Попередньому договорі купівлі-продажу квартири № 901 від 07.12.2021 року.

Детально проаналізувавши умови Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 419 від 23.07.2021 року та Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 901 від 07.12.2021 року зі змінами суд доходить висновку, що їх назва відповідає правовій природі, а предмет договору та інші умови, права та обов`язки сторін, фактичний характер спірних правовідносин, які склались між сторонами спрямовані саме на настання правових наслідків, притаманних для попереднього договору. Ознак удаваності вчиненого сторонами правочину суд не вбачає. Жодна із умов Попередніх договорів не дає підстав для висновку про можливість виникнення у ОСОБА_1 на їх підставі майнових прав на спірні квартири.

Виходячи з наведеного суд не бере до уваги посилання представника позивача на висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 12.03.2025 у справі № 761/28387/23, оскільки у вказаній справі на відміну від даної справи на підставі аналізу умов договору судами було встановлено, що його дійсна правова природа не відповідає правовій природі попереднього договору.

Згідно з наведеним вище Науковим висновком проф. ОСОБА_3 , виходячи зі змісту ст. 635 ЦК України попередній договір не лише може, але й повинен містити істотні умови основного договору, а у разі, якщо такі умови не визначені порядок їх визначення при укладенні основного договору. Визначення істотних умов основного договору у попередньому не суперечить його правовій природі та не замінює основний договір попереднім.

З цих мотивів суд відхиляє покликання представника позивача на постанову Верховного Суду від 24.10.2018 року у справі № 344/8552/16-ц, у якій суд касаційної інстанції дійшов висновку, що договір не є попереднім, оскільки у цьому договорі викладені усі істотні умови, що притаманні договору купівлі-продажу майнових прав (інвестиційний договір), оскільки предмет цього договору є нежитлове приміщення, яке відповідно до п. 1.1 буде створене у майбутньому. У даній ж справі предметом попереднього договору є зобов`язання укласти в майбутньому основний договір, тому обставини цих справ є різними.

Суд погоджується із доводами відповідача та третьої особи, що на підставі попереднього договору у його сторони не виникає майнових прав, а лише зобов`язальні правовідносини, що підтверджується також сталою практикою Верховного Суду.

Згідно з наведеним вище Науковим висновком проф. ОСОБА_3 «наслідком неукладення у визначений строк основного договору купівлі-продажу квартири, передбаченого п. 2.1 Попереднього договору, є припинення відповідного зобов`язання. У залежності від того, яка із сторін ухилилася від укладення основного договору, в іншої сторони виникає право на відшкодування збитків та застосування інших наслідків, передбачених розділом 7 Договору», чим також спростовується твердження представника позивача про виникнення у ОСОБА_1 майнових прав, зокрема у зв`язку із сплатою забезпечувального платежу.

В контексті застосування судової практики, суд бере до уваги саме правові висновки Верховного Суду щодо застосування норм матеріального права, якими регулюються спірні правовідносини сторін. Як зазначалося вище, до спірних правовідносин сторін підлягають застосуванню положення ст. 635 ЦК України. Тому суд бере до уваги правові висновки, викладені Верховним Судом у постанові від 22.01.2025 року у справі № 753/7776/22 щодо застосування положень вказаної статті.

Зокрема, Верховний Суд у згаданій постанові зазначив: «Сутність попереднього договору полягає у виконанні таких функцій: спонукання до укладення в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов`язку; фіксація умов основного договору.

Отже, попередній договір створює для сторін одне основне зобов`язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.

Одним із завдань попереднього договору є те, що він повинен забезпечити відносини між сторонами до укладення основного договору, гарантувати реальну можливість через певний час набути відповідні права на тих самих умовах, які існували в момент укладення попереднього договору, навіть у тому разі, коли одна із сторін втратить інтерес до цих правовідносин.

Про те, що за своєю правовою природою укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «ЄвроЛьвів» договір є саме попереднім договором свідчить також та обставина, що кошти, які сплачувалися Позивачем на підставі Попереднього договору купівлі-продажу нежитлового приміщення №417 від 18.09.2019 року та забезпечувальні платежі, які вносилися іншими контрагентами за попередніми договорами із ТОВ «ЄвроЛьвів» не оприбутковувалися Товариством та з цих платежів не сплачувався ПДВ, що підтверджується наявними у матеріалах справи деклараціями ТОВ «ЄвроЛьвів» зі сплати ПДВ за жовтень 2021 - лютий 2022 року, а лише перебували на балансі як власне забезпечувальний платіж.

Так, якщо умовами договору передбачено, що забезпечувальні (гарантійні) платежі виконують тільки функцію засобу забезпечення зобов`язань, така сума забезпечувальних платежів не збільшує базу оподаткування ПДВ у їх одержувача. Податкові зобов`язання й податковий кредит не визначають у разі одержання (перерахування) відповідного забезпечувального платежу (лист ДФСУ від 28.10.2015 року № 22839/6/99-99-19-03-02-15 та інші).

Також суд враховує, що згідно з ч. 3 ст. 4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність» в редакції, яка діяла на момент укладення попередніх договорів інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об`єктів визначаються виключно законами.

Тобто, позивач просить суд застосувати до його правовідносин норми права у спосіб, заборонений законом.

Натомість у спірних договорах чітко визначене зобов`язання укладення в майбутньому основного договору, а не набуття майнових прав на майбутній об`єкт нерухомого майна.

Тому суд погоджується із доводами відповідача та третьої особи, що заявлені вимоги про визнання майнових прав є безпідставними, необґрунтованими та неефективними.

Стосовно доводів позивача про недобросовісність поведінки відповідача суд зазначає, що згідно зі ст. 3 ЦК України однією з основних засад цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність.

Як вбачається із матеріалів справи, позивачем були укладені попередні договори із ТзОВ «Компанія з управління активами «Оптимум». Протягом 2018-2019 років Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Оптимум» укладалися із фізичними особами Попередні договори купівлі-продажу квартир, нежитлових приміщень та місць для зберігання транспортних засобів у багатоквартирному будинку на вул. Під Голоском, замовником будівництва якого було ТзОВ «ЄвроЛьвів» на підставі інвестиційного договору між Товариствами.

За вказаними договорами відповідними фізичними особами вносилися грошові кошти в якості забезпечувального платежу за майбутнє придбання квартир, нежитлових приміщень та місць для зберігання транспортних засобів. Зазначені кошти в подальшому частково були перераховані на рахунки ТзОВ «ЄвроЛьвів» на виконання умов інвестиційного договору.

З 2018 року учасником та кінцевим бенефіціарним власником Товариства був ОСОБА_4 , який в подальшому був змінений на ОСОБА_5 , який був одночасно призначений директором Товариства. Надалі наприкінці 2021 року між ТзОВ «Компанія з управління активами «Оптимум», особами, з якими були укладені Попередні договори купівлі-продажу квартир та ТзОВ «ЄвроЛьвів» були укладені Договори про внесення змін та заміну сторони до Попередніх договорів, якими замінено сторону Продавця із ТзОВ «КУА «Оптимум» на безпосередньо ТзОВ «ЄвроЛьвів».

У зазначених договорах також передбачалося здійснити доплату до забезпечувального платежу за попереднім договором. Ці кошти фізичні особи повинні були сплачувати вже безпосередньо на поточні банківські рахунки ТзОВ «ЄвроЛьвів». Необхідність доплати коштів пояснювалася контрагентам здорожчанням будівельних матеріалів та робіт, а також розтратою коштів попереднім керівництвом Товариства.

Після цього робіт із добудови багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на АДРЕСА_1 проведено не було, а новий учасник та керівник ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» ОСОБА_6 зник та перестав виходити на зв`язок із контрагентами.

Після цього за особистими боргами ОСОБА_4 в межах виконавчого провадження № 70949336 (приватний виконавець Пиць А.А.) було звернуто стягнення та реалізовано на електронних торгах корпоративні права частку у розмірі 100 відсотків в статутному капіталі ТОВ «ЄвроЛьвів».

Новими учасниками було проведено аналіз поточного стану справ в Товаристві, зокрема Суб`єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_7 проведено оцінку ринкової вартості незавершеного будівництвом багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на АДРЕСА_1 , яка становила 103 175 558, 00 грн. Стан готовності об`єкта становив менше 50%. Згідно зі Зведеним кошторисним розрахунком вартості об`єкта будівництва №3 від 02.10.2023 року загальна вартість добудови будинку становила 167 545 843,00 грн.

Водночас, жодного іншого майна, коштів або дебіторської заборгованості Товариства на час набуття корпоративних прав не було. Відповідно, на момент придбання корпоративних прав на ТОВ «ЄвроЛьвів» на електронних торгах та зміни учасників та керівника товариства загальна вартість активів товариства становила 103175558,00 грн, а пасивів (в тому числі вартість добудови будинку 136 708 035,39 грн + 167 545 843,00 грн = 304253878,00 грн, тобто, розмір необхідних вкладень для покриття заборгованості перед контрагентами та добудови будинку становив 201 078 320, 00 грн.

Судом також встановлено, що з приводу можливого розкрадання коштів посадовими особами ТОВ «ЄвроЛьвів» представником ТОВ «ЄвроЛьвів» подано до Відділу поліції № 1 Львівського районного управління поліції №1 Головного управління Національної поліції у Львівській області заяву про кримінальне правопорушення, внаслідок чого внесено відомості у ЄРДР.

18.04.2024 року у Львівській міській раді відбулося обговорення можливих шляхів вирішення проблеми із добудовою багатоквартирного будинку на АДРЕСА_1 , що підтверджується Протоколом зустрічі покупців квартир у будинку по АДРЕСА_1 та представників ТОВ «ЄвроЛьвів» від 18.04.2024 року. На вказаній зустрічі було повідомлено про необхідність залучення стороннього інвестора (девелопера) та про укладення Договору № 01-26/03-24 із ТОВ «Сіті Львів Девелопмент».

Обсяг зобов`язань ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» значно перевищує вартість результатів будівельної діяльності, майнові права на які товариство отримало за Договором № 01-26/03-24. На даний час ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» організовує та здійснює добудову будинку, та забезпечує реалізацію квартир та повернення коштів особам, які мали укладені попередні договори із ТОВ «ЄвроЛьвів», що підтверджується письмовими доказами. Згідно з Довідкою № 16 від 30.05.2025 року, станом на 30.05.2025 року ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» повернуто особам, які за попередніми договорами перераховували грошові кошти на ТОВ «ЄвроЛьвів» та КУА «Оптимум» суму 7 375 111, 37 грн.

Тому, на думку суду, дії відповідача та третьої особи відносно позивача, в тому числі пропозиція щодо укладення договору купівлі-продажу майнових прав або повернення сплачених за попереднім договором коштів є добросовісними та справедливими.

Натомість, суд враховує, що Наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 16.12.2021 №337, на виконання Порядку визначення та застосування показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, затверджено показники опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України (розраховані на жовтень-грудень 2021) за якими вартість 1 кв.м. загальної площі квартир будинку у Львівській області визначено у розмірі 15044 грн.

Згідно з п. 4.9 Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 4826 від 12.11.2021 року сторонами визначено вартість квадратного метра квартири за майбутнім основним договором у розмірі 7004,49 гривень, що більш ніж удвічі менше, ніж визначений Мінрегіонбудом на вказаний період показник собівартості будівництва житла.

Наведене свідчить про неможливість укладення основного договору на зазначених у попередньому договорі умовах, оскільки вартість квадратного метра квартири за основним договором не покриває витрат на спорудження будинку більш, ніж удвічі. Це, на думку суду, також свідчить про недобросовісність позивача у спірних правовідносинах.

Суд, всебічно, повно, об`єктивно та безпосередньо дослідивши наявні у справі докази, з`ясувавши обставини, на які посилалися сторони, як на підставу своїх вимог та заперечень, оцінивши належним чином зібрані по справі докази кожен окремо на їх достовірність та допустимість, а також їх достатність та взаємний зв`язок у сукупності, приходить до висновку що позовні вимоги не підлягають задоволенню.

Відповідно до ч.1 ст.141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Згідно з п.2 ч.2 ст.141 ЦПК України судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі відмови в позові - на позивача.

Враховуючи, що у задоволенні позову слід відмовити, сплачений за подання позовної заяви судовий збір слід залишити за позивачем.

Відповідачем в судових дебатах заявлено про намір подати у 5-денний строк з дня ухвалення рішення докази понесення витрат на професійну правничу допомогу, тому даним рішенням вказані витрати не розподіляються.

Керуючись ст.ст. 4, 5, 11, 12, 13, 141, 209, 258, 259, 263, 264, 265, 268 ЦПК України, суд, -

ухвалив:

у задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів», з участю третьої особи яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент» про визнання майнових прав на об`єкт - відмовити.

Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку до Львівського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя Г. Б. Білінська