ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА
справа № 760/3617/25
провадження № 2/753/6753/25
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 вересня 2025 року м. Київ

Дарницький районний суд м. Києва у складі головуючого судді Маркєлової В.М.,

за участю секретаря судового засідання Шепко А.А.,

позивачки ОСОБА_1 ,

представника позивачки - адвоката Івашіна Є.В.,

представника відповідача-1 - адвоката Роздорожного О.О.,

представника відповідачки-2 - адвоката Замашнюк І.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні за правилами загального позовного провадження цивільну справу

за позовом ОСОБА_1 до 1. Товариства з обмеженою відповідальністю «Профі ріелт», 2. ОСОБА_2 про стягнення збитків, упущеної вигоди та моральної шкоди,

У С Т А Н О В И В:

11.02.2025 позивач звернулась до Солом`янського районного суду міста Києва з зазначеним позовом.

07.04.2025 до Дарницького районного суду м. Києва на підставі ухвали Солом`янського районного суду міста Києва про направлення за підсудністю надійшла справи за позовною заявою ОСОБА_1 до 1. Товариства з обмеженою відповідальністю «Профі ріелт», 2. ОСОБА_2 про стягнення збитків, упущеної вигоди та моральної шкоди.

Позов обґрунтовано наступним.

16 січня 2022 року між ОСОБА_1 (Позивач) та ОСОБА_2 (Відповідач-2), а також Товариством з обмеженою відповідальністю «Профі Ріелт» (Відповідач-1), в особі ОСОБА_3 був підписаний договір про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна.

Вказаний договір був підписаний в кабінеті 27 на 7 поверсі будівлі по вул. Саксаганського, 119, у м. Києві о 16:00 16.01.2022 р., де зі слів ріелтера ОСОБА_4 знаходився центральний офіс ТОВ «Профі Ріелт» та були присутні ОСОБА_2 та ОСОБА_3 .

Вказана ОСОБА_4 знайшла ОСОБА_1 завдяки оголошенню про продаж квартири на ОЛХ. Саме ОСОБА_4 перша зателефонувала ОСОБА_1 з номеру НОМЕР_4 на номер НОМЕР_5 та запросила на вказану вище зустріч.

У п. 1.1 Предметом договору про наміри визначено зобов`язання сторін щодо укладення в майбутньому договору купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна-квартири загальною площею 33,3 кв. м., житловою площею 18,5 кв. м. за адресою: АДРЕСА_1 , що належить продавцю на праві приватної власності.

Відповідно до п. 1.2 договору про наміри сторони домовились та зобов`язалися укласти (нотаріально посвідчити) договір купівлі-продажу Об`єкту не пізніше 18 лютого 2022 року 16:00 год. включно за адресою: м. Київ, за згодою сторін.

У п. 1.3 договору про наміри визначено, що повна вартість Об`єкту погоджена сторонами і становить 1497809 (один мільйон чотириста дев`яносто сім тисяч вісімсот дев`ять) гривень, що складає еквівалент 54000 (п`ятдесят чотири тисячі) доларів США за курсом станом на день підписання даного договору.

У п. 3.2 договору про наміри зазначено: «Покупець гарантує придбання Об`єкту, та під час підписання даного Договору передає, а Продавець приймає грошові кошти у розмірі 41606 (сорок одна тисяча шістсот шість) гривень, що еквівалентно 1500 (одна тисяча п`ятсот) доларів США за курсом станом на день підписання даного Договору, які зараховуються у вартість Об`єкту».

Згідно з п. 3.5 договору про наміри у разі односторонньої відмови Покупця від укладення договору купівлі-продажу Об`єкту, неподання ним документів, необхідних для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу Об`єкту, неприбуття до нотаріуса для укладення договору купівлі-продажу Об`єкту, та за наявності інших обставин, що не передбачені даним договором, внаслідок яких договір купівлі-продажу Об`єкту не буде укладений з вини Покупця, передані Покупцем Продавцю грошові кошти, що вказані в п. 3.2. даного договору, залишаються у продавця.

У п. 3.6 договору про наміри визначено, що сторони звільняються від відповідальності згідно діючого законодавства України за невиконання/неналежне виконання умов Договору в разі настання обставин непереборної сили (форс-мажор), що перешкоджають виконанню умов цього Договору.

Відповідно до п.4.6. Договір складено у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу.

Так як у граничний строк, встановлений у п. 1.2 договору про наміри, тобто до 18.02.2022 р., ОСОБА_2 не знайшла коштів для придбання квартири, представник ТОВ «Профі Ріелт» почала вмовляти ОСОБА_1 підписати договір змін та доповнень до договору про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного 16.01.2022 р. (далі-договір змін) де змінити дату підписання основного договору з 18.02.2022 р. на 03.03.2022 р.

ОСОБА_1 заперечувала проти цього, так як вона розраховувала продати квартиру до 18.02.2022 р.

Але після довгих вмовлянь з боку представника ТОВ «Профі Ріелт» ОСОБА_1 погодилася на підписання договору змін, який було підписано 18.02.2022 р. ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та представником ТОВ «Профі Ріелт» у вищевказаному офісі ТОВ «Профі Ріелт». Текст договору змін не містить дати його укладення, але містить підписи всіх трьох сторін основного договору.

Згідно з умовами договору змін сторони виклали, зокрема, пункти 1.2 та п. 2.1.1 договору про наміри у новій редакції наступного змісту: «Сторони домовились та зобов`язались укласти (нотаріально посвідчити) договір купівлі-продажу Об`єкту не пізніше 03 березня 2022 року 16:00 год. включно за адресою: м. Київ, за згодою сторін».

У п. 3 цього договору змін вказано, що цей договір змін та доповнень укладено в трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу.

Водночас, сторони на словах визначили дату укладання (нотаріального посвідчення) договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , на 24 лютого 2022 року.

ОСОБА_1 на вимогу представника ТОВ «Профі Ріелт» 25.01.2022 р. змінила реєстрацію свого місця проживання з АДРЕСА_1 на АДРЕСА_3 та надала відповідну довідку від 23.02.2022 р. № 80299160 в той же день ОСОБА_3 .

Разом з тим, чоловік ОСОБА_1 - ОСОБА_5 23.02.2022 р., за вказівкою представника ТОВ «Профі Ріелт», в офісі нотаріуса Моісеєвої Галини Василівни на вул. Сімферопільській, 9, офіс 67-А, у м. Києві (т. НОМЕР_6), яка мала нотаріально посвідчувати договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , підписав згоду на відчуження.

Водночас, ОСОБА_5 є провідним щелепно-ліцьовим хірургом м. Києва і для того, щоб здійснити візит до нотаріуса Моісеєвої Г.В. 23.02.2022 р. він був вимушений скасувати всі операції, які були заплановані на той день.

Вказана згода на відчуження квартири залишилася у нотаріуса Моісеєвої. Г.В., так як укладення договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 було призначено на 24.02 2022 р о 09:00.

23.02.2022 р. о 19:00 ОСОБА_2 особисто зробила фотографії меблів та речей, а також лічильників квартири АДРЕСА_1 .

Зустріч між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 23.02.2022 р., у вказаній квартирі, була організована представником ТОВ «Профі Ріелт» на конкретний час та дату без повідомлення контактних телефонів Позивачу та Відповідачу-2.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з положеннями ч. 1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Відповідно до ч. 1 ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Рішенням Солом`янського районного суду м. Києва від 05.02.2024 р. у справі № 760/9607/22, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 12.09.2024 р., позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про розірвання попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна та стягнення заборгованості - задоволено частково. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 грошові кошти у розмірі 41606 грн 00 коп., судовий збір у розмірі 958 грн 28 коп, а також витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 2655 грн. 46 коп.

У вказаних рішеннях суди встановили, що між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 за участю ТОВ «Профі Ріелт», 16.01.2022 року був укладений договір про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна (квартири за адресою: АДРЕСА_1 ).

Також судами було встановлено, що за умовами договору сторони зобов`язалися протягом певного строку укласти договір купівлі-продажу квартири в майбутньому (основний договір) на умовах, які також встановлені у цьому договорі, та був визначений предмет майбутнього договору купівлі-продажу, а саме: квартира та визначена ціна продажу, що свідчить про те що вказаний договір має ознаки попереднього договору, визначені ч. 1 ст. 635 ЦК України.

Проте, з огляду на недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення попереднього договору купівлі-продажу судом першої інстанції було встановлено нікчемність укладеного між сторонами договору, у зв`язку з чим, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли висновку, що ОСОБА_1 зобов`язана повернути ОСОБА_2 все, що вона одержала за умовами цього договору, а саме: суму грошових коштів у розмірі 41606, 00 грн.

При цьому, судами не досліджувались обставини і причини, з яких між сторонами не був укладений основний договір.

Позивачка зазначає, що з метою купівлі квартири загальною площею 33,3 кв. м., житловою площею 18,5 кв. м. за адресою: АДРЕСА_1 між ОСОБА_1 (продавець) та ОСОБА_2 (покупець), а також ТОВ «Профі Ріелт», в особі представника ОСОБА_3., був підписаний договір про наміри.

У подальшому, до вказаного договору були внесені зміни - договором змін, в частині визначення нового граничного строку для укладення основного договору купівлі-продажу квартири між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

При цьому, як в першому, так і в другому випадку, текст вказаних правочинів (які у подальшому суд визнав нікчемними через відсутність їх нотаріального посвідчення) було надано ОСОБА_1 представником ТОВ «Профі Ріелт» ОСОБА_3., а підписання відбувалось у офісі вказаного Агенства, адреса якого була вказана вище.

ОСОБА_1 наголошує на тому, що автором наданого тексту вказаних договорів та ініціатором їх підписання виступало саме ТОВ «Профі Ріелт». Про вказане свідчить печатка зазначеної юридичної особи на 1 та 3 аркушах договору про наміри та 3 аркуші договору змін.

Водночас, підписуючи договір про наміри, ОСОБА_1 , навіть не могла підозрювати, що даний правочин буде в подальшому визнаний нікчемним у судовому порядку, оскільки представник ТОВ «Профі Ріелт» (підпис якої також міститься на вказаному договорі) запевнила її про те, що має юридичну освіту і гарантувала чинність даного правочину, водночас жодним чином не повідомляючи про необхідність його нотаріального посвідчення.

Проте, як зазначив суд у рішенні від 05.02.2024 р. у справі № 760/9607/22 договір від 16.01.2022 р. є нікчемним саме через відсутність його нотаріального посвідчення, тобто, його недійсність встановлена законом.

Верховний Суд у постанові від 15 березня 2018 року у справі № 616/137/16-ц роз`яснив, що нікчемний правочин розглядається з точки зору права як такий, що юридично не мав місця, не створив будь-яких правових наслідків, окрім тих, що пов`язані з його недійсністю. Нікчемний договір є недійсним разом з усіма його умовами та не створює для сторін зобов`язань, що в ньому закріплені.

Як вже зазначалось вище, пунктом 1.2 договору про наміри спочатку був встановлений граничний строк укладення основного договору купівлі-продажу - 18.02.2022 р. У подальшому, даний граничний строк був змінений договором змін - на 03.03.2022 р.

У п. 3.2 договору про наміри покупець гарантував придбання квартири загальною площею 33,3 кв. м., житловою площею 18,5 кв. м. за адресою: АДРЕСА_1 , а у п. 2.2.4 договору про наміри - прибуття для підписання договору купівлі-продажу Об`єкту в день, місце та час, погоджений сторонами, але не пізніше строку, вказаного у п. 1.2 договору (тобто, 18.02.2022 р., який в подальшому був змінений за наполяганням представника ТОВ «Профі Ріелт» на 03.03.2022 р.).

Більше того, згідно з п. 3.5. договору про наміри у разі односторонньої відмови Покупця від укладення договору купівлі-продажу Об`єкту, неподання ним документів, необхідних для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу Об`єкту, неприбуття до нотаріуса для укладення договору купівлі-продажу Об`єкту, та за наявності інших обставин, що не передбачені даним договором, внаслідок яких договір купівлі-продажу Об`єкту не буде укладений з вини Покупця, передані Покупцем Продавцю грошові кошти, що вказані в п.3.2. даного договору, залишаються у продавця.

Отже, фактично укладенням нікчемного правочину, зазначені вище його умови не створювали для покупця ( ОСОБА_2 ) ніяких обов`язків.

А, враховуючи те, що основний договір купівлі-продажу квартири не був укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , та враховуючи нікчемність договору про наміри (текст якого був наданий ТОВ «Профі Ріелт» та який до того ж підписала представник ТОВ «Профі Ріелт»), то у судовому порядку з ОСОБА_1 ще були стягнуті і грошові кошти в розмірі 41606 (сорок одна тисяча шістсот шість) гривень за рішенням Солом`янського районного суду м. Києва від 05.02.2024 р. у справі № 760/9607/22.

Разом з тим, оскільки саме ОСОБА_2 у односторонньому порядку, без попередження ОСОБА_1 , самоправно відмовилась від укладання основного договору купівлі-продажу квартири у визначений договором про наміри граничний строк до 18.02.2022, який був змінений на 03.03.2022 (що вона не заперечувала під час розгляду справи № 760/9607/22), то, враховуючи п. 3.2 договору - грошові кошти у сумі 41 606,00 грн, у разі його дійсності після нотаріального посвідчення, залишились би у ОСОБА_1

Більше того, під час укладання договору про наміри представник ТОВ «Профі Ріелт», посилаючись на умови цього договору, запевняла ОСОБА_1 про те, що сума 41606,00 грн., що еквівалентно 1500 (одна тисяча п`ятсот) доларів СІЛА на той час, є саме завдатком (а не авансом)

Згідно зі статтею 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Ознакою завдатку є те, що він слугує доказом укладення договору, на забезпечення якого його видано, одночасно, є способом платежу та способом забезпечення виконання зобов`язання.

Отже, фактично, якби ОСОБА_1 знала про те, що договір про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна від 16.01.2022 (з урахуванням внесених до нього змін) є нікчемним, або представник ТОВ «Профі Ріелт» повідомила б її про це, то ОСОБА_1 , ніколи б не підписувала цей правочин.

Пункт 1 ч. 1 ст. 19 Закону України «Про захист прав споживачів» приписує, що нечесна підприємницька практика включає будь-яку діяльність (дії або бездіяльність), що вводить споживача в оману. Згідно з пп. 4, 5 ч. 2 цієї статті, підприємницька практика вважається такою, що вводить в оману, якщо вона спонукає або може спонукати споживача дати згоду на здійснення правочину, на який в іншому випадку він не погодився б, шляхом надання йому неправдивої чи неповної інформації або ненадання інформації про спосіб продажу, ціну або спосіб розрахунку ціни, наявність знижок або інших цінових переваг; умови оплати, доставки, виконання договору купівлі-продажу. Підприємницька практика є такою, що вводить в оману, якщо під час пропонування продукції споживачу не надається або надається у нечіткий, незрозумілий або двозначний спосіб інформація, необхідна для здійснення свідомого вибору. У ч. З цієї ж статті зазначено, що перелік форм підприємницької практики, що вводить в оману, не є вичерпним.

Відповідно до п. 15 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про захист прав споживачів», недолік це будь-яка невідповідність продукції вимогам нормативно-правових актів, умовам договорів або вимогам, що пред`являються до неї, а також інформації про продукцію, наданій виробником (виконавцем, продавцем).

Пунктом 19 цієї ж частини визначено, що продукція - будь-які виріб (товар), робота чи послуга, що виготовляються, виконуються чи надаються для задоволення суспільних потреб.

На виконання цих норм права представник ТОВ «Профі Ріелт» мала надати ОСОБА_1 , як слабшій стороні в договорі між ними, інформацію про те, що укладення ними попереднього договору у простій письмовій формі тягне за собою його нікчемність і роз`яснити її наслідки.

Проте, представник ТОВ «Профі Ріелт» не надала такої інформації, а, навпаки, за участю ТОВ «Профі Ріелт» до договору про наміри, був підписаний договір змін, в частині зміни строків укладення основного договору купівлі-продажу.

У викладеному в мотивувальній частині Рішення Конституційного Суду України від 11.07.2013 № 7-рп/2013 у справі № 1-12/2013 висновку зазначається, що з огляду на приписи ч. 4 ст. 42 Конституції України участь у договорі споживача як слабкої сторони, яка підлягає особливому правовому захисту у відповідних правовідносинах, звужує дію принципу рівності учасників цивільно-правових відносин та свободи договору; особа споживача вважається слабкою стороною у договорі та підлягає особливому правовому захисту з урахуванням принципів справедливості, добросовісності й розумності.

Добросовісність (пункт 6 статті З ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Відповідно до положень ст. 22 ЦК України, особа, якій завдано збитків у результаті порушення .її* цивільного права, має право на їх відшкодування. Збитками є: 1) втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки); 2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода). Збитки відшкодовуються у повному обсязі, якщо договором або законом не передбачено відшкодування у меншому або більшому розмірі.

Відшкодування збитків є одним із видів цивільно-правової відповідальності і для застосування такої міри відповідальності необхідна наявність всіх елементів складу правопорушення, а саме: протиправної поведінки, дії чи бездіяльності особи; шкідливого результату такої поведінки (збитків), наявності та розміру понесених збитків; причинного зв`язку між протиправною поведінкою та збитками; вини особи, яка заподіяла шкоду. У разі відсутності хоча б одного з елементів відповідальність у вигляду відшкодування збитків не наступає.

З витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань вбачається, що одним з видів господарської діяльності ТОВ «Профі Ріелт» (ідентифікаційний код 37745935) є «Діяльність у сфері права».

Тобто, представник ТОВ «Профі Ріелт» знала про нікчемність договору про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна від 16.01.2022 р. та усвідомлювала це, проте, надала його ОСОБА_1 для підписання, а також у подальшому просила та переконала Позивача укласти договір про зміни в частині зміни граничного строку для укладення основного договору купівлі-продажу, після їх спливу 18.02.2022 р.

Отже, у даному випадку мали місце протиправні дії (поведінка) ТОВ «Профі Ріелт».

При цьому, за умовами даного договору про наміри, до обов`язків ТОВ «Профі Ріелт» входило забезпечення інформаційно-консультаційного супроводу даного договору, сприяння в зборі та підготовці всіх необхідних документів для підписання договору купівлі-продажу Об`єкту, повідомлення сторонам про хід виконання взятих на себе зобов`язань.

Внаслідок таких протиправних дій ТОВ «Профі Ріелт» з надання ОСОБА_1 нікчемного договору про наміри (попереднього договору) для підписання, у судовому порядку з ОСОБА_1 у справі № 760/9607/22 ОСОБА_2 04.02.2025 р. Солом`янським ВДВС у виконавчих провадженнях ВП № НОМЕР_7, № НОМЕР_8 та № НОМЕР_9, з врахуванням виконавчого збору, було стягнуто кошти у сумі 46135 грн. 60 коп., судовий збір у розмірі 1423 грн. 10 коп., а також витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 3290 грн. 00 коп., що разом становить 50848 грн. 70 коп.

Окрім того, ОСОБА_1 було сплачено судовий збір за перегляд заочного рішення від 23.03.2023 р. у справі № 760/9607/22 у розмірі 536,80 грн.

Крім того, оскаржуючи вказане рішення першої інстанції у справі № 760/9607/22, ОСОБА_1 на рахунок апеляційного суду був сплачений судовий збір у сумі 1488,60 грн.+1488,60 грн.=2977,20 грн.

У той час як вже зазначалось, враховуючи п. 3.5 договору про наміри, через односторонню відмовою ОСОБА_2 купити Об`єкт нерухомості (квартиру), кошти у розмірі 41606 (сорок одна тисяча шістсот шість) гривень, що еквівалентно 1500 (одна тисяча п`ятсот) доларів США за курсом станом на день підписання цього Договору у разі його нотаріального посвідчення, мали б залишитись у ОСОБА_1 .

ОСОБА_1 наголошено про те, що відповідно до ч. 9 ст. 15 Закону України «Про захист прав споживачів», під час розгляду вимог споживача про відшкодування збитків, завданих недостовірною або неповною інформацією про продукцію чи недобросовісною рекламою, необхідно виходити з припущення, що у споживача немає спеціальних знань про властивості та характеристики продукції, яку він придбаває.

Згідно з ч . 1 ст. 15 Закону України «Про захист прав споживачів», споживач має право на одержання необхідної, доступної, достовірної та своєчасної інформації про продукцію, що забезпечує можливість її свідомого і компетентного вибору. Інформація повинна бути надана споживачеві до придбання ним товару чи замовлення роботи (послуги). Інформація про продукцію не вважається рекламою. Нормативно-правовими актами,- в тому числі технічними регламентами, можуть бути встановлені додаткові вимоги до змісту інформації про продукцію. У разі якщо нормативно-правовими актами, у тому числі технічними регламентами, встановлено спеціальні вимоги до змісту інформації про певні види продукції, положення цієї частини застосовуються у частині, що не охоплюється такими спеціальними вимогами.

У частині 2 вказаної статті зазначено, що інформація, передбачена її частиною першою, доводиться до відома споживачів виробником (виконавцем, продавцем) у супровідній документації, що додається до продукції, на етикетці, а також у маркуванні чи Іншим способом (у доступній наочній формі), визначеним відповідними нормативно-правовими актами, у тому числі технічними регламентами, або, прийнятим для окремих видів продукції або в окремих сферах обслуговування.

Аналіз змісту договору про наміри свідчить про те, що укладаючи цей договір, ОСОБА_1 на законних підставах розраховувала, що цей договір є чинним, та враховуючи його умови, її права будуть захищені у разі односторонньої відмови покупця купити її квартиру.

Водночас, враховуючи нікчемність договору про наміри, з ОСОБА_1 у судовому порядку були стягнуті кошти у сумі 46135 грн. 60 коп., а також судовий збір та витрати правничої допомоги адвоката.

При цьому, ОСОБА_1 ще раз наголошує на тому, що ТОВ «Профі Ріелт» не могло не знати, що наданий ним для підписання договір про наміри потребує нотаріального посвідчення, а у разі відсутності його нотаріального посвідчення - є нікчемним.

За таких обставин, ОСОБА_1 доведено належними, допустимими та вірогідними доказами наявність усіх елементів складу цивільного правопорушення для стягнення збитків з ТОВ «Профі Ріелт» у загальній сумі, що з складається з 46135 грн. 60 коп. грошових коштів, судового збору у розмірі 1423 грн. 10 коп., витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 3290 грн. 00 коп., що разом становить 50848 грн. 70 коп., які були стягнуті з неї ДВС на виконання рішення першої Інстанції у справі № 760/9607/22, внаслідок укладення з ТОВ «Профі Ріелт» нікчемного договору про наміри (попереднього договору) та нікчемного договору змін, з огляду відсутності їх нотаріального посвідчення. Вказана сума включає в себе виконавчий збір через примусове виконання вказаного судового рішення.

Крім того, оскаржуючи рішення суду першої інстанції у справі № 760/9607/22, ОСОБА_1 , як вже зазначалось, на рахунок суду першої інстанції був сплачений судовий збір у сумі 538 грн. 60 коп. та апеляційного СУДУ був сплачений судовий збір у сумі 2977 грн. 20 коп.

Отже, всього ТОВ «Профі Ріелт» (Відповідач-1) завдало ОСОБА_1 збитків на загальну суму 54364 грн. 50 коп. (50848,70 грн. + 538 60 грн + 2977,20 грн.). ' ;

Щодо вимог до ОСОБА_2 , то слід зазначити наступне.

Так, як вже було вказано, ОСОБА_2 виступала покупцем квартири загальною площею 33,3 кв.м., житловою площею 18,5 кв. м. за адресою: АДРЕСА_1 , яка мала бути придбана нею у граничний строк до 18.02.2022 р., який в подальшому, за наполяганням представника ТОВ «Профі Ріелт», було змінено до 03.03.2022 р.

Проте, як зазначала Відповідач-2 (у тому числі у позові до ОСОБА_1 ), сторонам не вдалось реалізувати свій намір нібито через настання форс - мажорних обставин:«здійснення 24.02.2022 р. військової агресії російської федерації проти України та введенням воєнного стану в Україні, а також неотриманням кредитних коштів для придбання квартири» (цитата).

Але, зазначені Відповідачем-2 обставини не досліджувались судами у справі № 760/9607/22.

Однак, ОСОБА_1 наголошує, що вказані ОСОБА_2 доводи для невиконання своїх зобов`язань, як покупця, щодо купівлі вказаної квартири є безпідставними, такими, що недоведені належними та достовірними доказами.

Більше того, через невиконання ОСОБА_2 своїх зобов`язань, ОСОБА_1 , як продавцем об`єкту нерухомості, були понесені збитки, які Відповідач-2 має їй відшкодувати.

Щодо доводів ОСОБА_2 про нібито наявність обставин форс-мажору у зобов`язаннях купівлі-продажу квартири, слід зазначити наступне.

За змістом ч. З ст. 14 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили), а також торговельні та портові звичаї, прийняті в Україні, засвідчує Торгово-промислова палата України за зверненнями суб`єктів господарської діяльності та фізичних осіб.

Відповідно до ч. 1 ст. 14 і Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» тортово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили). та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення.

Згідно із ч. 2 ст. 14 і Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов`язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами.

Верховний Суд у постановах від 16.07.2019 у справі № 917/1053/18 та від 09.11.2021 у справі № 913/20/21 неодноразово наголошував на тому, що форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.

Згідно з позицією Верховного Суду, викладеною в постанові від 31.08.2022 у справі № 910/15264/21, між обставинами непереборної сили та неможливістю належного виконання зобов`язання має бути причинно-наслідковий зв`язок. Тобто неможливість виконання зобов`язання має бути викликана саме обставиною непереборної сили, а не обставинами, ризик настання яких несе учасник правовідносин.

Водночас, ОСОБА_2 взагалі не надано передбачених законом доказів настання форс-мажорних обставин (непереборної сили), зокрема, сертифікату, виданого відповідною торгово-промисловою палатою, які б засвідчили невиконання ОСОБА_2 зобов`язань з купівлі квартири загальною площею 33,3 кв. м., житловою площею 18,5 кв. м. за адресою: АДРЕСА_1 .

Також з листа ТПП від 28.02.2022 р. № 2024/02.0-7.1, про який вказувала Відповідач-2 у своєму позові до ОСОБА_1 , вбачається, що він не містить Ідентифікуючих ознак конкретного зобов`язання, тощо, виконання яких саме ОСОБА_2 стало неможливим через наявність форс-мажорних обставин (введення військового стану в Україні). Також вказаний лист Ті 111 не містить наявності причинно-наслідкового зв`язку між настанням вказаних обставин та неможливістю виконання ОСОБА_2 ' конкретного зобов`язання (оплати товару в строк).

Більше того, як було встановлено у справі № 760/9607/22, купівля ОСОБА_2 квартири мала б відбутись до 03.03.2022 р.

ОСОБА_1 наголошує, що граничний строк до 18.02.2022 р. для купівлі Об`єкту була узгоджена з ОСОБА_2 , за пропозицією представника ТОВ «Профі Ріелт», але в подальшому змінений на 03.03.2022 р., виключно за наполяганням представника ТОВ «Профі Ріелт».

Щодо посилань про те, що для придбання квартири ОСОБА_2 мала нібито залучити кредитні кошти, то Відповідач-2 будь-яких доказів цим обставинам також не надала (зокрема, доказів звернення до банківської установи, надання банком згоди або відмови у наданні кредитних коштів для придбання квартири АДРЕСА_1 , а також доказів погодження ОСОБА_1 розрахунків за купівлю квартири ОСОБА_2 виключно кредитними коштами).

Отже, усі доводи ОСОБА_2 щодо невиконання нею своїх зобов`язань з купівлі квартири АДРЕСА_1 , є безпідставними, непідтвердженими належними та достовірними доказами.

Ба більше, після того, як ОСОБА_2 23.02.2022 р. о 19:00 особисто зробила фотографії меблів та речей, а також лічильників квартири АДРЕСА_1 , ОСОБА_1 до тривалий час не могла нею користувалася та відмовила ОСОБА_7 (т. НОМЕР_10, НОМЕР_1 ) в оренді вказаної квартири, так як вважала, що квартира знаходиться у процедурі продажу ОСОБА_2 на підставі укладеного договору про наміри.

Державний реєстр речових прав на нерухоме майно відновив свою роботу з 06.05.2022 р., після вимушеного її зупинення 24.02.2022 р., і з цієї дати стало можливим, укладання, нотаріальне посвідчення угод щодо купівлі продажу нерухомого майна та внесення змін про власника нерухомого майна до вказаного реєстру.

Як вже зазначалось, добросовісність (пункт 6 статті З ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина заборони суперечливої поведінки, базується ще на римській максимі - ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці. В основі доктрини заборони суперечливої поведінки знаходиться принцип добросовісності.

Проте, ОСОБА_2 без-будь якого підтвердження своїх самоправних дій належними доказами, не тільки не уклала з ОСОБА_1 договору купівлі-продажу вказаної квартири, а і звернулась до ОСОБА_1 з позовом про стягнення коштів у сумі 43087,27 грн. (ціна позову) у справі № 760/9607/22.

Ба більше, ОСОБА_2 05.04.2024 р. на підставі договору купівлі-продажу серія та номер 1027, стала власником квартири АДРЕСА_4 .

Разом з тим, будь-яких письмових заяв від ОСОБА_2 про відмову від купівлі квартири, зазначеної у договорі про наміри, або письмових заяв від ТОВ «Профі Ріелт» про таку відмову ОСОБА_2 ОСОБА_1 , як сторона договору про наміри, не отримувала.

Саме тому ОСОБА_1 була вимушена укласти договір купівлі-продажу від 08.09.2022 р. з іншим покупцем - ОСОБА_8 , відповідно до якого продавець передає у власність покупця, а покупець приймає у власність квартиру за номером АДРЕСА_1 (загальною площею 34,8 кв.м.) (п. 1 договору купівлі-продажу).

Відповідно до п. П вказаного договору купівлі-продажу продаж квартири здійснено за 48 000,00 дол. США

Отже через те, що ОСОБА_2 без будь-яких підтверджених та обґрунтованих на те підстав відмовилась укласти із ОСОБА_1 договір купівлі-продажу вказаної квартири, то ОСОБА_2 фактично було завдано ОСОБА_1 збитки у сумі 6000,00 дол. СІЛА, що еквівалентно 219411,60 грн. (за курсом НБУ станом на дату укладення договору купівлі-продажу від 08.09.2022) (різниця між сумами, за якою ОСОБА_2 зобов`язувалась купити квартиру 54000,00 дол. СІЛА та сума за якою фактично була продана квартира - 48000,00 дол. США).

Відповідно до ч. 1 ст. 623 ЦК України боржник, який порушив зобов`язання, має відшкодувати кредиторові завдані цим збитки. При визначенні неодержаних доходів (упущеної вигоди) враховуються заходи, вжиті кредитором щодо їх одержання.

Враховуючи норми ч. 4 ст. 623 Цивільного кодексу України, на кредитора покладений обов`язок довести розмір збитків, заподіяних йому порушенням 30 язання. При цьому кредитор повинен не тільки точно підрахувати розмір збитків, але і підтвердити їх документально. При обрахуванні розміру упущеної вигоди мають враховуватися тільки ті точні дані, які безспірно Підтверджують реальну можливість отримання грошових сум або інших цінностей, якби зобов`язання було виконано боржником належним чином.

Неодержаний дохід (упущена вигода) - це рахункова величина втрат очікуваного приросту в майні, що базується на документах, які беззастережно підтверджують реальну можливість отримання потерпілим грошових сум (чи інших цінностей), якби учасник відносин не допустив правопорушення.

При цьому пред`явлення вимоги про відшкодування неодержаних доходів (упущеної вигоди) покладає на кредитора обов`язок довести, що ці доходи (вигода) не є абстрактними, а дійсно були б ним отримані в разі належного виконання боржником своїх обов`язків. У вигляді упущеної вигоди відшкодовуються ті збитки, які могли б бути реально отримані при належному виконанні боржником зобов`язання.

Такі правові висновки містяться по постановах Верховний Суд від 03.08.2018 року по справі № 923/700/17, Верховного Суду України від 14.06.2017 у справі № 923/2075/15, від 09.12.2014 у справі № 5023/4983/12., у Постанові Верховного Суду від 11 квітня 2018 року у справі №921/377/14-г/7.

Разом з тим, ОСОБА_1 вважає, що, через зазначені неправомірні дії ТОВ «Профі Ріелт» та ОСОБА_2 , їй було завдано моральну шкоду у загальній сумі 200000,00 грн., а саме: ТОВ «Профі Ріелт» у сумі 100000,00 грн. та ОСОБА_2 у сумі 100000,00 грн.

Так, відповідно до вимог ст. 23 Цивільного кодексу України, особа має право на відшкодування моральної шкоди, завданої внаслідок порушення її прав.

Моральна шкода полягає: у фізичному болю та стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку з каліцтвом або іншим ушкодженням здоров`я; у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку з протиправною поведінкою щодо неї самої, членів її сім`ї чи близьких родичів; у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку із знищенням чи пошкодженням її майна; у приниженні честі та гідності фізичної особи, а ' також ділової репутації фізичної або юридичної особи.

Моральна шкода відшкодовується грішми, іншим майном або в інший спосіб.

Розмір грошового відшкодування моральної шкоди визначається судом залежно від характеру правопорушення, глибини фізичних та душевних страждань, погіршення здібностей потерпілого або позбавлення його можливості їх реалізації, ступеня вини особи, яка завдала моральної шкоди, якщо вина є підставою для відшкодування, а також з урахуванням інших обставин, які мають істотне значення.

При визначенні розміру відшкодування враховуються вимоги розумності і справедливості. Моральна шкода відшкодовується незалежно від майнової шкоди, яка підлягає відшкодуванню, та не пов`язана з розміром цього відшкодування. Моральна шкода відшкодовується одноразово, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною першою статті 1167 Цивільного кодексу України визначено, що моральна шкода, завдана фізичній або юридичній особі неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю, відшкодовується особою, яка її завдала, за наявності її вини.

Відповідно до п. З Постанови Пленуму Верховного Суду України від 31.03.1995 року № 4 «Про судову практику в справах про відшкодування моральної (немайнової) шкоди»-під моральною шкодою слід розуміти втрати не майнового характеру внаслідок моральних чи фізичних страждань, або інших негативних явищ, заподіяних фізичній чи юридичній особі незаконними діями або бездіяльністю інших осіб.

Моральна шкода може полягати, зокрема: у приниженні честі, гідності, престижу або ділової репутації, моральних переживаннях у зв`язку з ушкодженням здоров`я, у порушенні права власності (в тому числі інтелектуальної), прав, наданих споживачам, інших цивільних прав, у порушенні нормальних життєвих зв`язків через неможливість продовження активного громадського життя, порушенні стосунків з оточуючими людьми, при настанні інших негативних наслідків.

Так, через надання ТОВ «Профі Ріелт» ОСОБА_1 завідомо нікчемного договору про наміри купівлі-продажу нерухомого майна від 16.01.2022 р., а також змін до нього, з неї у судовому порядку були стягнуті грошові кошти на користь ОСОБА_2 . У подальшому, внаслідок прийняття заочного судового рішення, на рахунки ОСОБА_1 було накладено арешт, банківські картки заблоковані, а 19.09.2023 р. з ОСОБА_1 на підставі платіжних інструкцій з її поточного рахунку на поточний рахунок Голосіївського ВДВС Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ) стягнуто грошові кошти у сумі 7220, 24 грн.

Вдруге банківські рахунки ОСОБА_1 були заблоковані 03.02.2025 р. вказаним ВДВС на виконання рішення від 05.02.2024 р. у справі № 760/9607/22, відповідно до постанов державного виконавця від 22.01.2025 р.

04.02.2025 р. ОСОБА_1 сплатила 50848 грн. 70 коп., враховуючи і виконавчий збір, а також сплатила 538 грн. 60 коп. та 2977 грн. 20 коп. судового збору за розгляд заяви про перегляд заочного рішення та апеляційної скарги.

Через зазначені дії ОСОБА_1 зазнала значних переживань та нервових хвилювань. Хвилювання та думки про те, яким чином оскаржити заочне судове рішення, розблокувати свої банківські картки, повернути вже стягнуті на виконання заочного рішення кошти, а потім здійснити виконання судового рішення, та відновити свою ділову репутацію, адже, інформація про наявність судової справи № 760/9607/22, у якій ОСОБА_1 виступала відповідачем наявна у загальному доступі на сайті «Судова влада», тримала її у постійній нервовій та психологічній напрузі, що вплинуло на відносини в родині та на роботі, так як виконавча служба надсилала свої процесуальні документи за місцем роботи ОСОБА_1 .

Крім того, накладення арешту на рахунки ОСОБА_1 викликало суттєві незручності у її справах та відносинах з оточуючими (навіть просто здійснити закупки у магазині виявилось неможливим здійснити). Багато справ, запланованих раніше, ОСОБА_1 та її родині довелося відкласти, а від деяких з них вона взагалі змушена була відмовитись.

Протягом тривалого часу ОСОБА_1 переживала сильні душевні хвилювання, які призвели до розладу нормального життєвого ритму.

Виходячи з вказаного, сам по собі факт укладання завідомо нікчемного правочину, що був наданий ОСОБА_1 ТОВ «Профі Ріелт», призвело до усіх негативних зазначених вище наслідків, що спричинили ОСОБА_1 моральні страждання.

Отже, ОСОБА_1 вважає, що з ТОВ «Профі Ріелт» має бути стягнута моральна шкода на її користь у сумі 100000,00 грн.

Що стосується стягнення моральної шкоди з ОСОБА_2 у сумі 100000,00 гри., то слід зазначити наступне.

Так, як вже було зазначено вище, ОСОБА_2 не тільки безпідставно відмовилась укласти із ОСОБА_1 основний договір купівлі-продажу квартири, а ще і стягнула з неї у судовому порядку грошові кошти, які були надані ОСОБА_2 у якості гарантії того,* що такий договір купівлі продажу буде укладений, а також судові витрати у вигляді судового збору та витрат правничої допомоги.

Внаслідок таких неправомірних дій ОСОБА_2 (зокрема, безпідставного та необґрунтованого неукладення основного договору купівлі-продажу, та звернення до ОСОБА_1 у судовому порядку про стягнення коштів), ОСОБА_1 зазнала значних нервових хвилювань, була змушена шукати адвоката для захисту її прав у судовій справі, у якій вона виступала відповідачем, оскаржувати заочне судове рішення, знімати арешти з рахунків, повертати частину вже стягнутих коштів, а у подальшому, і терміново шукати нового покупця для продажу квартири. При цьому, як вже було зазначено вище квартира була продана за значно меншою сумою, ніж мала б бути придбана ОСОБА_2 .

Вказані дії призвели до напружених відносин у родині ОСОБА_1 , що ' вплинуло не тільки на її психологічний стан, а і на стан відносин у її родині та у відносинах на роботі.

Отже, враховуючи зазначені обставини та неправомірні дії ОСОБА_2 ,. виходячи із засад розумності, виваженості та справедливості, ОСОБА_1 вважає, що з Бєляєвої має бути стягнута моральна шкода у сумі 100 000,00 грн.

Просить суд:

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Профі-Ріелт», вул. Ялтинська, 24/23, кв. 5, м. Київ, 02096, , збитки у сумі 54364 (п`ятдесят чотири тисячі триста шістдесят чотири) гривні 50 копійок.

Стягнути з ОСОБА_2 , АДРЕСА_5 , РНОКПП НОМЕР_2 , збитки (упущену вигоду) у сумі 219 411 (двісті дев`ятнадцять тисяч чотириста одинадцять) гривень 60 копійок.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Профі-Ріелт» моральну шкоду у сумі 100 000 (сто тисяч) гривень 00 копійок та з ОСОБА_2 моральну шкоду у сумі 100 000 (сто тисяч) гривень 00 копійок, що разом становить 200 000 (двісті тисяч) гривень 00 копійок.

Ухвалою від 18.04.2025 суд прийняв позовну заяву до розгляду, відкрив провадження у справі за позовною, постановив розглядати справу за правилами загального позовного провадження, призначив підготовче засідання на 14 червня 2024 року, установив сторонам строки для подання заяв по суті справи.

05.05.2025 представник відповідача-2 адвокат Замашнюк І.В. подала відзив на позовну заяву, у якому просить відмовити у задоволенні позову в повному обсязі, зазначивши наступне.

16 січня 2022 року між товариством з обмеженою відповідальністю «Профі Ріелт» в особі ОСОБА_3, що діє на підставі довіреності виданої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чорногуз О.В. 06.03.2021 року, зареєстрована в реєстрі під №210, громадянкою України ОСОБА_1 та громадянкою України ОСОБА_2 , укладено Договір про наміри щодо купівлі - продажу нерухомого майна.

Предметом Договору є зобов`язання сторін щодо укладення в майбутньому договору купівлі - продажу об`єкту нерухомого майна, який являє собою квартиру загальною площею 33,3 кв. м., житловою площею 18.5 кв. м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 . Об`єкт належить ОСОБА_1 на праві приватної власності.

Пунктом 1.2 Договору визначено, що Сторони домовилися та зобов`язуються укласти (нотаріально посвідчити) договір купівлі - продажу Об`єкту не пізніше 18 лютого 2022 року 16 годин 00 хвилин включно за адресою м. Київ, за згодою сторін.

Також, п. 3.2. Договору передбачено, що Покупець гарантує придбання Об`єкту та під час підписання даного Договору зобов`язується передати, а Покупець прийняти грошові кошти у розмірі 41 606 (сорок одна тисяча шістсот шість) гривень 00 коп., що еквівалентно 1500 (одна тисяча п`ятсот) доларів США за курсом станом на день підписання даного Договору, які зараховуються у вартість Об`єкту.

Кошти у розмірі 41606 (сорок одна тисяча шістсот шістдесят шість гривень) 00 коп. були передані ОСОБА_2 для ОСОБА_1 .

У зв`язку з тим, що умови Договору, визначені п. 1.2, Сторонам не вдалося виконати у строк до 18 лютого 2022 року, Сторони ДОБРОВІЛЬНО дійшли згоди, про що свідчать підписи сторін, укласти 16.02.2022 року Договір змін та доповнень до Договору про наміри щодо купівлі - продажу нерухомого майна, укладеного 16.01.2022 року. Згідно з п. 1 Договору змін та доповнень, Сторони домовилися та зобов`язалися укласти (нотаріально посвідчити) договір купівлі - продажу Об`єкту не пізніше 03 березня 2022 року 16 годин 00 хвилин включно, за адресою м. Київ, за домовленістю сторін.

Проте, Сторонам не вдалося реалізувати свій намір, а також не досягнуто кінцевої мети за Договором, у зв`язку із виникненням форс - мажорної обставини, а саме здійснення 24 лютого 2022 року військової агресії російської федерації проти України.

Щодо істотної зміни обставин через початок війни. Причини не досягнення кінцевої мети за Договором.

На підставі Указу Президента України №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні», який в подальшому затверджений Верховною Радою України з 24 лютого 2022 року строком на 30 діб по всій території України введено воєнний стан.

У відповідності до ч. 1 ст. 1 Закону України «Про правовий режим воєнного стану» воєнний стан - це особливий правовий режим, що вводиться в Україні або в окремих її місцевостях у разі збройної агресії чи загрози нападу, небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності та передбачає надання відповідним органам державної влади, військовому командуванню, військовим адміністраціям та органам місцевого самоврядування повноважень, необхідних для відвернення загрози, відсічі збройної агресії та забезпечення національної безпеки, усунення загрози небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності, а також тимчасове, зумовлене загрозою, обмеження конституційних прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб із зазначенням строку дії цих обмежень.

Зазначає, що 21 квітня 2022 року Верховною Радою України прийнято Закон України (проєкт №7300 від 19.04.2022 року) «Про затвердження Указу Президента «Про продовження строку дії воєнного стану в Україні». Так, Указом Президента України, який затверджений Верховною Радою України, передбачено продовжити строк дії воєнного стану в Україні з 05 години 30 хвилин 25 квітня 2022 року строком на 30 діб, тобто до 25 травня 2022 року.

Листом Торгово - промислової палати України від 28.02.2022 року №2024/02.0-7.1 визначено, що Торгово-промислова палата України (далі - ТПП України) на підставі ст. ст. 14, 141 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» від 02.12.97 року №671/97-ВР, Статуту ТПП України, цим засвідчує форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію російської федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні».

Враховуючи зазначене, ТПП України підтверджує, що вказані обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких(-го) настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких(-го) стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Важливим і беззаперечним фактом, який не заперечується сторонами, є те, що при підписанні Договору, Сторонами було чітко обумовлено, що Покупець має намір скористатися кредитними коштами, з метою розрахунку із Продавцем. Для реалізації даного наміру, ОСОБА_2 25.01.2022 року отримано Висновок про оцінку майна від Суб`єкта оціночної діяльності ПП «ТА - Експерт Сервіс», метою проведення оцінки було визначення ринкової вартості однокімнатної житлової квартири для застави АТ «КРЕДОБАНК» та 25.01.2022 року отримано Висновок про вартість об`єкту оцінки, виконавець ТОВ «Стек Консалтинг» для цілей оподаткування (додаються до відзиву).

Однак, на виконання вимог Указу Президента України №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні», Правлінням Національного банку України 25.02.2022 року за №23 було прийнято Постанову «Про деякі питання діяльності банків України та банківських груп».

Так п. 1 вказаної Постанови були затверджені Правила роботи банків у зв`язку з введенням в Україні воєнного стану.

Зокрема, п. 4 Постанови унормовано, що банкам заборонено: 1) здійснення активних операцій із пов`язаними з банком особами у частині укладання нових кредитних договорів та договорів про надання банком фінансових зобов`язань, укладання договорів про внесення змін до кредитних договорів щодо збільшення строків користування активами та/або збільшення сум кредитів та фінансових зобов`язань.

Відповідно до ч. 1 ст. 617 Цивільного кодексу України (далі по тексту - ЦКУ), ч. 2 ст. 218 Господарського кодексу України (далі по тексту - ГКУ) та ст. 14-1 Закону України про ТПП форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні і невідворотні обставини за даних умов здійснення господарської діяльності, що об`єктивно унеможливлюють виконання особою зобов`язань за умовами договору, обов`язків, передбачених законодавством.

Як зазначає Верховний Суд у справі №912/3323/20, ключовим є те, що непереборна сила робить неможливим виконання зобов`язання в принципі, незалежно від тих зусиль та матеріальних витрат, які сторона понесла чи могла понести.

При цьому, неможливість виконання зобов`язання може бути обумовлена як фактичними обставинами (знищення предмету договору, наприклад, автомобіля або будинку), так і юридичними (наприклад, розповсюдження санкцій на контрагента, або заборона певних юридичних дій).

Отже, враховуючи вищевикладене, з 24.02.2022 року, для ОСОБА_2 істотно змінилися обставини через початок війни, а саме ОСОБА_2 у зв`язку із прийнятою 25.02.2022 року Постановою Правління Національного Банку України №23 «Про деякі питання діяльності банків України та банківських груп», була позбавлена можливості отримати кредитні кошти та придбати нерухомість, оскільки банкам заборонено укладання нових кредитних договорів (заборонено вчиняти певні юридичні дії).

Дану обставину не можна було передбачити у момент укладання Договору, а тому її можна кваліфікувати як форс - мажорну.

Настання форс - мажорної обставини для Покупця призвело до неможливості внесення коштів по укладених з Продавцем договірних відносинах.

Покупець постраждала від наслідків воєнних дій та безпосередньої небезпеки перебування у м. Києві, втратила дохід, вимушена була тимчасово залишити місце проживання (у зв`язку із рекомендаційною інформацією розміщеною на https://kyivcity.gov.ua/kyiv_ta_miska_vlada/kmr/, а також попередження керівництва держави та мера м. Києва В. Кличко).

Як вже зазначалося вище, усі ці обставини неможливо було передбачити під час укладення Договору та внесення ОСОБА_1 грошових коштів у розмірі 41 606 (сорок одна тисяча шістсот шість) гривень 00 коп., що еквівалентно 1500 (тисяча п`ятсот доларів США).

Важливо зазначити, що ОСОБА_2 мала намір виконати умови Договору та придбати об`єкт нерухомості, що підтверджується:

1. Внесення ОСОБА_2 для ОСОБА_1 грошових коштів у розмірі 41 606 (сорок одна тисяча шістсот шість) гривень 00 коп., що еквівалентно 1500 (тисяча п`ятсот доларів США) що НЕ ЗАПЕРЕЧУЄТЬСЯ Позивачем.

2. Отриманням Висновку про оцінку майна від Суб`єкта оціночної діяльності ПП «ТА - Експерт Сервіс», метою проведення оцінки було визначення ринкової вартості однокімнатної житлової квартири для застави АТ «КРЕДОБАНК» та 25.01.2022 року отримано Висновок про вартість об`єкту оцінки, виконавець ТОВ «Стек Консалтинг» для цілей оподаткування.

3. Участь в усіх запланованих зустрічах з ТОВ «Профі Ріелт» та ОСОБА_1 .

У своїй позовній заяві (арк. 6) Позивач зазначає, що «… саме ОСОБА_2 в односторонньому порядку, без попередження ОСОБА_1 самоправно відмовилася від укладання основного договору купівлі - продажу квартири у визначений договором про наміри граничний строк….». Відповідач 2 зазначає, що таке твердження Позивача є надуманим, маніпулятивним і бездоказовим. Більше того, надані пояснення та докази підтверджують намір та бажання Відповідача 2 придбати об`єкт нерухомості.

У своїй позовній заяві (арк.13) Позивач зазначає, що «… що ОСОБА_2 без будь-яких підтверджуючих та обґрунтованих підстав відмовилась укласти із ОСОБА_1 договір купівлі - продажу вказаної квартири, то ОСОБА_2 фактично було завдано збитки ОСОБА_1 у сумі 6000,00 доларів США, що еквівалентно 219411,60 гривень, різниця між сумами за якою ОСОБА_2 зобовязувалась купити квартиру 54 000,00 доларів США та сума за якою фактично була продана квартира - 48 000,00 доларів США».

Важливо зазначити, що Відповідач 2 не мала жодних контактів Позивачки ані контактного номеру телефону, ані адреси електронної пошти, відповідно, Відповідач-2 могла спілкуватися з Позивачкою ВИКЛЮЧНО через ТОВ «Профі Ріелт». І звичайно усі зміни обставин були донесені до відома ТОВ «Профі Ріелт».

Односторонньої відмови Відповідача 2 від виконання умов Договору не було, відбулася істотна зміна обставин у Відповідача 2, тому твердження Позивача про завдання збитків у розмірі 219 411,60 гривень є безпідставними, мало того Позивач вводить суд в оману перекручуючи факти.

Позивач не надає доказів продажу квартири саме за вказану суму, не наводить жодних переконливих доказів на підтвердження викладених у позовній заяві висловах.

Таким чином, з 24.02.2022 року, для ОСОБА_2 істотно змінилися обставини через початок війни, а саме ОСОБА_2 у зв`язку із прийнятою 25.02.2022 року Постановою Правління Національного Банку України №23 «Про деякі питання діяльності банків України та банківських груп», фактично позбавлена можливості отримати кредитні кошти та придбати нерухомість, оскільки банкам заборонено укладання нових кредитних договорів (заборонено вчиняти певні юридичні дії).

Саме через війну виникли обставини, що є форс-мажорними обставинами, які перешкодили ОСОБА_2 реалізувати свій намір та придбати об`єкт нерухомості, дані твердження підтверджується аргументами викладеними у відзиві та документами доданими до нього. Істотна змінами обставин, на які Відповідач 2 не в змозі була впливати, у зв`язку із введенням воєнного стану в Україні та із неможливістю вчиняти юридичні дії (отримати кредит), Відповідач 2 була позбавлена можливості нормальної реалізації своїх життєвих планів.

Про зміни обставин Відповідач 2 повідомляла ТОВ «Профі Ріелт» так як будь-яких контактів Позивача не мала.

Як вже зазначалося вище, що згідно зі статтею 1 Закону України «Про правовий режим воєнного стану» воєнний стан - це особливий правовий режим, що вводиться в Україні або в окремих її місцевостях у разі збройної агресії чи загрози нападу, небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності та передбачає надання відповідним органам державної влади, військовому командуванню, військовим адміністраціям та органам місцевого самоврядування повноважень, необхідних для відвернення загрози, відсічі збройної агресії та забезпечення національної безпеки, усунення загрози небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності, а також тимчасове, зумовлене загрозою, обмеження конституційних прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб із зазначенням строку дії цих обмежень.

З урахуванням наведених норм слід дійти висновку, що встановлення факту збройної агресії Російської Федерації проти України має безпосередній зв`язок та випливає із компетенції конституційних, політичних органів (суб`єктів) - Верховної Ради України та Президента України, які наділені дискреційними повноваженнями у відповідних сферах.

Підтвердженням такої позиції є прийняття парламентом України та Президентом України низки актів, якими фактично встановлено факт збройної агресії Російської Федерації проти України.

Відповідальність за матеріальну чи нематеріальну шкоду, завдану Україні внаслідок збройної агресії російської федерації, покладається на російську федерацію відповідно до принципів і норм міжнародного права.

Згідно з ч. 3 ст. 82 ЦПК України обставини, визнані судом загальновідомими, не потребують доказування.

Факти збройної (військової) агресії російської федерації відносно України, окупації частини території України є загальновідомими, а тому не підлягають доказуванню згідно приписами ч. 3 ст. 82 ЦПК України.

Щодо підстав розірвання Договору про наміри щодо купівлі - продажу нерухомого майна від 16.01.2022 року.

Пунктом 3.6.Договору визначено, що Сторони звільняються від відповідальності згідно чинного законодавства України за невиконання/неналежне виконання умов Договору в разі настання обставин непереборної сили (форс - мажор), що перешкоджають виконанню умов Договору.

Згідно приписам статей Цивільного кодексу та висновкам об`єднаної палати Верховного Суду, підтвердження форс-мажорних обставин може бути підставою для звільнення від відповідальності за часткове або повне невиконання договірних зобов`язань, а не для примусового внесення змін до відповідного договору, якщо лише самим договором не передбачено іншого.

Тобто, настання форс-мажорної обставини звільняє сторони від відповідальності за невиконання чи неналежне виконання зобов`язання, проте не звільняє від самого виконання зобов`язання, яке передбачене договором, а просто, як правило, відстрочує його виконання.

Пунктом 4.7. Договору закріплено, що даний Договір вступає в силу з моменту підписання його Сторонами та втрачає силу в момент повного виконання Сторонами своїх обов`язків по даному Договору, або настання обставин вказаних в п.3.4 та п. 3.5 даного Договору.

Отже, як правило, укладений Договір припиняється його виконанням.

Зміна умов Договору або розірвання договору може розглядатися, як: 1) правовий наслідок порушення однією із сторін договірного зобов`язання (ст. 611 ЦКУ); 2) етап розвитку договірного зобов`язання (ст. 651 ЦКУ).

Згідно вимог ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору можуть здійснюватися:1) за згодою сторін; 2) за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; 3) у разі односторонньої відмови від договору, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом.

У серпні 2022 року ОСОБА_2 подано до Солом`янського районного суду м. Києва позовну заяву про розірвання попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна та стягнення заборгованості з ОСОБА_1 .

Заочним рішенням Солом`янського районного суду міста Києва від 23 березня 2023 року позов задоволено частково, стягнуто із ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 грошові кошти у розмірі 41606,00 грн, судовий збір у розмірі 958,28 грн, витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 2655,46 грн.

29.09.2023 року до Солом`янського районного суду міста Києва надійшла заява ОСОБА_1 про перегляд заочного рішення.

Рішенням Солом`янського районного суду міста Києва від 05.02.2024 року позов задоволено частково, стягнуто із ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 грошові кошти у розмірі 41606,00 грн, судовий збір у розмірі 958,28 грн, витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 2655,46 грн.

Важливо зазначити, що станом на дату подання позовної заяви ОСОБА_2 Договір про наміри щодо купівлі - продажу нерухомого майна від 16.01.2022 року не вважався ані виконаним, ані зміненим, ані розірваним.

Ключовим елементом п. 3.4 та п.3.5. розділу 3 Договору «Гарантії, оплата та відповідальність Сторін» щодо підстав та наслідків не укладення (нотаріального посвідчення) договору купівлі - продажу нерухомості є ВИНА або Покупця, або Продавця.

Cтаном на дату направлення позовної заяви, була відсутня ВИНА у кожної із Сторін Договору у тому, що Договір фактично не відбувся, Сторони не досягли кінцевої мети, тому, як наслідок, є розумним та доцільним розірвання Договору, спричинене істотною зміною обставин, які є наслідком форс-мажорних обставин (війни).

У разі спільної згоди Сторін, за відсутності вини у будь-якої із Сторін, Договір може бути розірваним із поверненням суми завдатку Продавцем Покупцю.

Частиною 1 ст. 607 ЦКУ унормовано що, зобов`язання припиняється неможливістю його виконання у зв`язку з обставиною, за яку жодна із сторін не відповідає.

Згідно з ч.1 ст.635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Відповідно до ч.1 ст.657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Враховуючи вимоги закону до форми договору купівлі-продажу нерухомості, який повинен бути нотаріально посвідчений, попередній договір в такому випадку також має бути нотаріально посвідченим.

У даному випадку між сторонами укладено договір про наміри лише у простій письмовій формі, що свідчить про невиникнення у сторін належним чином оформленого зобов`язання щодо укладення договору купівлі-продажу об`єктів нерухомого майна, а виникли лише наміри, які не були реалізовані, а тому сума авансу, яка передана ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 підлягає поверненню. Тобто, будь-яких підстав утримувати аванс у ОСОБА_1 не існує, якщо попередній договір або договір про наміри укласти договір не було укладено у нотаріальній формі.

Відповідно до ч.1 ст.220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

У силу ч.1 ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Тобто, нікчемний правочин не створює юридичних наслідків, не зумовлює набуття/ зміни/ припинення прав.

Таким чином, укладений між сторонами попередній договір купівлі-продажу нерухомості не відповідав вимогам чинного законодавства України, оскільки сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору не виконано, такий договір є нікчемним, а тому не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Щодо повернення боргу.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони б не уклали Договір або уклали б його на інших умовах.

Проаналізувавши ст. ст. 509, 524, 533-535 і 625 ЦКУ, Велика Палата Верховного Суду України дійшла до висновку про те, що «аванс» (попередня оплата) - це грошова сума, яка не забезпечує виконання договору, а є сумою, що перераховується згідно за договором наперед, у рахунок майбутніх розрахунків, зокрема, за товар який має бути поставлений, за роботи, які мають бути виконані. При цьому аванс підлягає поверненню особі, яка його сплатила, лише у випадку невиконання зобов`язання, за яким передавався аванс, незалежно від того, з чиєї вини це відбулося». (постанова ВП ВС у справі №918/631/19).

Грошовим є зобов`язання, виражене у грошових одиницях, що передбачає обов`язок боржника сплатити гроші на користь кредитора, який має право вимагати від боржника виконання цього обов`язку. Тобто грошовим є будь-яке зобов`язання, в якому праву кредитора вимагати від боржника сплати коштів кореспондує обов`язок боржника з такої сплати.

Частиною 2 ст.570 ЦК України унормовано, що якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

На виконання вимог п. 3.2. Договору, ОСОБА_2 передала ОСОБА_1 грошові кошти, які мали зарахуватися у вартість Об`єкту та підтверджують намір ОСОБА_2 виконати зобов`язання.

Отже, передбачений у пункті 3.2. Договору забезпечувальний платіж не є одним із видів забезпечення зобов`язання, не є завдатком, тому слід зробити висновок, що платіж в розмірі 41 606 (сорок одна тисяча шістсот шість) гривень, на день підписання Договору, в розумінні норм ч. 2 ст. 570 ЦК України є авансом і підлягає поверненню.

У ОСОБА_1 виникло зобов`язання повернути ОСОБА_2 суму авансу відповідно до ч. 1 ст. 530 ЦК України, а саме з наступного дня після спливу 03 березня 2022 року.

За змістом статей 524 та 533 ЦКУ грошовим є зобов`язання, яке виражається в грошовій одиниці України (або грошовому еквіваленті в іноземній валюті). Така правова позиція підтверджується й практикою Верховного Суду України (постанова від 6 червня 2012 р. у справі N 6-49цс12).

Частиною 1 ст. 530 ЦК України передбачено, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

Згідно правової позиції Верховного Суду України, викладеної у постанові від 13.02.2013 року у справі № 6-176цс12 та Постанові від 02.09.2015 року у справі №6- 226цс14, внесення завдатку як способу забезпечення виконання зобов`язання може мати місце лише в разі наявності зобов`язання. Якщо договору, який б за своєю формою та змістом відповідав вимогам закону, між сторонами укладено не було, а сторони лише домовилися укласти такий договір в майбутньому, передана грошова сума є авансом, який підлягає поверненню. Поверненню підлягає й аванс, отриманий за попереднім договором.

Важливо зазначити, що рішенням Солом`янського районного суду міста Києва від 05.02.02024 року позов ОСОБА_2 про розірвання договору про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна та стягнення заборгованості задовольнити частково, суд вирішив стягнути із ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 грошові кошти у розмірі 41606 (сорок одна тисяча шістсот шість) грн 00 коп., судовий збір у розмірі 958 (дев`ятсот п`ятдесят вісім) грн 28 коп., витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 2655 (дві тисячі шістсот п`ятдесят п`ять) грн 46 коп.

Постановою Київського апеляційного суду від 12 вересня 2025 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення, а рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 05 лютого 2024 року без змін.

Ухвалою Верховного суду від 14 жовтня 2024 року відмовлено у відкритті касаційного провадження за касаційною скаргою ОСОБА_1 , на рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 05 лютого 2024 року та постанову Київського апеляційного суду від 12 вересня 2024 року у справі №760/9607/22.

В результаті кошти у розмірі 41606 (сорок одна тисяча шістсот шість) грн 00 коп., судовий збір у розмірі 958 (дев`ятсот п`ятдесят вісім) грн 28 коп., витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 2655 (дві тисячі шістсот п`ятдесят п`ять) грн 46 коп. були перераховані виконавчою службою на рахунок ОСОБА_2 .

Щодо моральної шкоди.

Позивач вказує у своїй позовній заяві, що ОСОБА_2 було завдано їй моральної шкоди у розмірі 100 000,00 гривень.

ОСОБА_2 вважає такі твердження Позивача безпідставними, надуманими та не підкріпленими жодними доказами.

Відповідно до ст. 23 ЦК України, моральна шкода полягає у:

· фізичному болю та стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку з каліцтвом або іншим ушкодженням здоров`я;

· душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку з протиправною поведінкою щодо неї самої, членів її сім`ї чи близьких родичів;

· душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку зі знищенням чи пошкодженням її майна;

· приниженні честі та гідності фізичної особи, а також ділової репутації фізичної або юридичної особи.

Аналізуючи позовну заяву в частині відшкодування моральної шкоди, вбачається, що Позивач не зазначила, у чому саме вона полягає, якими неправомірними діями чи бездіяльністю її заподіяно Відповідачем 2, не вказано обставини, з яких виходила Позивач, невідомо та не зрозуміло розмір моральної шкоди, та не надано доказів які підтверджують факт завдання моральної шкоди та розміру її відшкодування.

Позивач у своїй позовній заяві не наводить наявність причинного зв`язку між шкодою і протиправним діянням Відповідача 2.

Відповідно до ч. 1 ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Частиною 1 ст. 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Отже, під збитками необхідно розуміти фактичні втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, витрати, вже зроблені потерпілим, або які мають бути ним зроблені, та упущену вигоду. При цьому такі витрати мають бути безпосередньо, а не опосередковано пов`язані з відновленням свого порушеного права, тобто з наведеного випливає, що без здійснення таких витрат неможливим було б відновлення свого порушеного права особою.

Стягнення збитків є одним із видів цивільно-правової відповідальності, для застосування якої потрібна наявність усіх елементів складу цивільного правопорушення, а саме: протиправної поведінки, збитків, причинного зв`язку між протиправною поведінкою боржника та збитками і вини. За відсутності хоча б одного з цих елементів цивільна відповідальність не настає.

При цьому такі витрати мають бути необхідними для відновлення порушеного права та перебувати у безпосередньому причинно-наслідковому зв`язку з порушенням.

При відшкодуванні моральної шкоди необхідно з`ясовувати, чим підтверджується факт заподіяння позивачеві моральних страждань, а також в якій матеріальній формі позивач оцінює заподіяну йому шкоду та чим він при цьому керується.

Розмір відшкодування моральної (немайнової) шкоди суд визначає залежно від характеру та обсягу страждань (фізичних, душевних, психічних тощо), яких зазнав Позивач, характеру немайнових втрат (їх тривалості, можливості відновлення тощо) та з урахуванням інших обставин. Зокрема, враховуються стан здоров`я потерпілого, тяжкість вимушених змін у його життєвих і виробничих стосунках, ступінь зниження престижу, ділової репутації, час та зусилля, необхідні для відновлення попереднього стану.

При цьому суд має виходити із засад розумності, виваженості та справедливості.

Позивач в своєму позові просить суд стягнути з Відповідача 2 моральну шкоду в розмірі 100 000,00 гривень не навівши при цьому жодного обґрунтованого аргументу на не надавши жодного переконливого доказу.

Слід зазначити, що факт існування моральних страждань може бути доведений показаннями свідків, висновками експертів, письмовими доказами (наприклад, медичними довідками, висновками) та іншими документами, що підтверджують обставини, що мають значення для доказування факту заподіяння моральної шкоди, обґрунтування визначеного Позивачем розміру компенсації тощо. Крім того, Позивач має довести взаємозв`язок між доказами та обставинами справи, однак позовна заява не містить ані доказів ані будь - яких обґрунтувань.

Частиною 1 ст. 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях

Отже, при заявлені моральної шкоди Позивачем не доведено: наявність самої моральної шкоди та її вплив на життя Позивача; факт вчинення протиправних дій Відповідачем 2 та її вину; зв`язок між дією (бездіяльністю) Відповідача 2 та моральною шкодою, яку понесла Позивач; не обґрунтовано суму компенсації моральної шкоди; не зазначено інші обставини, які мають істотне значення.

Таким чином, позовна заява є необґрунтована, безпідставна та не підлягає задоволенню

05.05.2025 представник відповідача-1 адвокат Роздорожний О.О. подав відзив на позовну заяву, у якій просить відмовити у задоволенні позову в повному обсязі, зазначивши наступне.

Щодо відсутності шкоди, заподіяної ТОВ «Профі Ріелт»

ТОВ «ПРОФІ РІЕЛТ» заперечує проти наведених позивачем обставин та з усією відповідальністю заявляє, що відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог, оскільки вказаною юридичною особою не було заподіяно шкоди Позивачу, а отже, відсутні правові підстави для стягнення збитків та моральної шкоди.

За приписами статті 16 ЦК України одним із способів захисту цивільних прав та інтересів судом є відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди.

Відповідно до частин першої та другої статті 22 ЦК України особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Збитками є: 1) витрати, яких особа зазнала у зв`язку із знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки); 2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).

Позивач вказує, що діями ТОВ «Профі Ріелт» їй завдано матеріальної та моральної шкоди. Однак, належних та допустимих доказів на підтвердження вказаного не надає. В свою чергу, згідно з положеннями чинного законодавства, які будуть процитовані нижче, відшкодування збитків можливе виключно у разі наявності вини (протиправної поведінки) особи. За відсутності вини (протиправної поведінки) не можливим є й відшкодування шкоди.

У частинах першій та другій статті 1166 ЦК України визначено, що майнова шкода, завдана майну фізичної або юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі особою, яка її завдала. Особа, яка завдала шкоди, звільняється від її відшкодування, якщо вона доведе, що шкоди завдано не з її вини.

Відшкодування збитків є однією із форм або заходів цивільно-правової відповідальності, яка вважається загальною або універсальною саме в силу правил статті 22 ЦК України, оскільки частиною першою визначено, що особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Тобто порушення цивільного права, яке потягнуло за собою завдання особі майнових збитків, саме по собі є основною підставою для їх відшкодування. Відповідно до статті 22 ЦК України у вигляді упущеної вигоди відшкодовуються тільки ті збитки, які б могли бути реально отримані при належному виконанні зобов`язання. Кредитор, який вимагає відшкодування збитків, має довести: неправомірність поведінки особи; наявність шкоди; причинний зв`язок між протиправною поведінкою та шкодою, що є обов`язковою умовою відповідальності та виражається в тому, що шкода має виступати об`єктивним наслідком поведінки завдавача шкоди; вина завдавача шкоди, за виключенням випадків, коли в силу прямої вказівки закону обов`язок відшкодування завданої шкоди покладається на відповідальну особу незалежно від вини. З іншого боку, боржник має право доводити відсутність своєї вини (стаття 614 ЦК України).

Тлумачення статті 22, 614, 623 ЦК України свідчить, що презумпція вини особи має бути спростована тільки за умови, якщо буде встановлено, що саме внаслідок дій або бездіяльності конкретної особи завдано збитків. Тому тільки за цієї умови відбувається розподіл тягаря доказування: (а) позивач повинен довести наявність збитків та причинний зв`язок; (б) відповідач доводить відсутність протиправності та вини.

У нашій же справі, ОСОБА_1 не надала разом із позовною заявою доказів, які б підтверджували причинний зв`язок між збитками, яких вона, за власним твердженням, зазнала, і виною ТОВ «Профі Ріелт» у виникненні таких збитків.

Так, у позовній заяві йдеться про те, що між Позивачем та Відповідачами було укладено Договір про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна від 16 січня 2022 року, а також договір змін та доповнень до договору про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного 16.01.2022 року.

Предметом договору було зобов`язання Сторін щодо укладення в майбутньому договору купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна, який являє собою квартиру загальною площею 33,3 кв. м., житловою площею 18,5 кв.м., що розташована за адресою : АДРЕСА_1 (надалі - Об`єкт). Об`єкт належить Продавцю на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. за реєстраційним № 1299 від 16.12.2002 року, зареєстрованого в Бюро Технічної Інвентаризації та Реєстрації прав власності 20.12.2002 року за № 3353 (п. 1.1. Договору).

Однак, Рішенням Солом`янського районного суду м. Києва від 05.02.2024 р. у справі № 760/9607/22, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 12.09.2024 р., сплачені за Угодою грошові кошти у розмірі 41606 грн. 00 коп. стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 .

Судом першої інстанції було встановлено, що за умовами договору сторони зобов`язалися протягом певного строку укласти договір купівлі-продажу квартири в майбутньому (основний договір) на умовах, які також встановлені у цьому договорі, та був визначений предмет майбутнього договору купівлі-продажу, а саме: квартира та визначена ціна продажу, що свідчить про те, що вказаний договір має ознаки попереднього договору, визначені ч. 1 ст. 635 ЦК України.

Проте, з огляду на недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення цього договору, який суд визнав як попередній договір купівлі-продажу (хоч він і носив іншу назву, та містив інші умови), угоду було визнано нікчемною.

Через вищевказані висновки суду Позивач вважає, що саме діями ТОВ «Профі Ріелт» (які полягали у складенні договору, який у подальшому визнано нікчемним) їй було завдано збитків у розмірі 54 364, 50 грн., а також моральну шкоду у сумі 100 000, 00 грн.

Однак, погодитись із такою правовою позицію неможливо, оскільки ТОВ «Профі Ріелт» не завдавало збитків Позивачу, що підтверджується наступним.

Щодо підстав неможливості виконання зобов`язань за договором ОСОБА_2 .

Як вбачається із Рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 05 лютого 2024 року у справі № 760/9607/22, ОСОБА_2 звернулась до суду із позовом про розірвання Угоди, з огляду на форс-мажорні обставини, які настали 24.02.2022 року через військову агресію рф проти України та через істотну зміну обставин - у зв`язку з прийнятою 25.02.2022 року постановою Правління НБУ № 23, якою Позивача фактично позбавлено можливості отримати кредитні кошти та придбати нерухомість.

Додатково Позивач посилається на те, що передбачити такі обставини завчасно не представлялось можливим, з огляду на що ОСОБА_2 просила про розірвання договору через неможливість його виконання.

Отже, якщо проаналізувати підстави звернення до суду, ОСОБА_2 не вказувала позовну вимогу про визнання Угоди нікчемною чи недійсною (що могло б свідчити про недобросовісну поведінку сторони чи односторонню відмову від зобов`язань). Підставами позову слугувала саме неможливість виконання зобов`язання через настання форс-мажорних обставин.

Так, згідно з п. 3.6. Договору, Сторони звільняються від відповідальності згідно діючого законодавства України за невиконання/неналежне виконання умов Договору в разі настання обставин непереборної сили (форс-мажор), що перешкоджають виконанню умов Договору.

Що ж стосується можливості розірвання договору - такі положення в Угоді не зазначені, а тому, сторони керувались загальними правилами Цивільного законодавства при вирішенні даного питання.

Відповідно, ОСОБА_2 звернулась до суду із належною, добросовісною, та обґрунтованою вимогою. Про добросовісність та істину неможливість виконання зобов`язань свідчить і попереднє направлення Позивачем по справі № 760/9607/22 письмової вимоги Відповідачу від 09.05.2022 року.

Під час розгляду справи суд встановив, що Угода, про розірвання якої заявлено позовну вимогу, є нікчемною, оскільки сторонами не дотримано вимог закону про її нотаріальне посвідчення.

Однак, наголосити варто на тому, що дана позовна вимога не заявлялась Позивачем. Отже, суд, застосовуючи принцип jura novit curia, вийшов за межі позовних вимог, зазначивши, що спір може бути вирішено лише таким шляхом.

Втім, даний договір у будь-якому випадку було б розірвано, враховуючи те, що підставою подання позову зазначалась саме добросовісна неможливість виконання зобов`язань, через настання форс-мажорних обставин.

Так, у п. 3.5. Договору зазначається, що у разі односторонньої відмови Покупця від укладення договору купівлі-продажу Об`єкту, неподання ним документів, необхідних для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу Об`єкту, неприбуття до нотаріуса для укладення договору купівлі-продажу Об`єкту, та за наявності інших обставин, що не передбачені даним Договором, внаслідок яких договір купівлі-продажу Об`єкту не буде укладений з вини Покупця, передані Покупцем Продавцю грошові кошти, що вказані в п. 3.2 даного Договору, залишаються у Продавця.

У неукладенні Договору не було вини ОСОБА_2 як покупця, оскільки укласти Угоду 03.03.2022 не було можливим з огляду на те, що державний реєстр речових прав на нерухоме майно відновив свою роботу лише 06.05.2022, після вимушеного зупинення 24.02.2022 (що також визнається Позивачем на с. 12 позову).

Відтак, відсутні будь-які підстави вважати, що збитки Позивачу спричинені діями ТОВ «Профі Ріелт», оскільки підставою для неможливості виконання зобов`язання ОСОБА_2 перед ОСОБА_1 стали саме форс-мажорні обставини, про які нею і було зазначено у межах судової справи № 760/9607/22, а не недобросовісне бажання не виконувати зобов`язання через відсутність нотаріального посвідчення договору, який був складений ТОВ «Профі Ріелт».

В свою чергу, як випливає із Рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 05 лютого 2024 року у справі № 760/9607/22, ОСОБА_1 зазначалось у відзиві, що жодного письмового доказу факту передачі коштів у сумі 41 606, 00 грн безпосередньо ОСОБА_1 до позовної заяви не додано (третій абзац другої сторінки судового рішення). У такому випадку, якщо ОСОБА_1 зазначає про неотримання коштів безпосередньо від ОСОБА_2 - виникає запитання: які збитки має відшкодовувати ТОВ «Профі Ріелт», якщо кошти Позивачу за Угодою не передавались?

Вищенаведене додатково підтверджує відсутність у діях ТОВ «Профі Ріелт» вини, що виключає можливість відшкодування шкоди. Відтак, позовні вимоги Позивача до ТОВ «Профі Ріелт» не можуть бути задоволені.

Щодо наслідків незалучення до учаситі у справі № 760/9607/22 ТОВ «Профі Ріелт».

Якщо навіть не брати до уваги вищеописане, де вказується про відсутність вини Відповідача 1, позовні вимоги все одно до ТОВ «Профі Ріелт» не можуть бути задоволені.

Дійсно, як вбачається із вищезгаданого Рішення у справі № 760/9607/22, ТОВ «Профі Ріелт» не було залучено до справи як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача чи позивача, хоча ця юридична особа була стороною Договору, про розірвання якого просила ОСОБА_2 .

В свою чергу, у ст. 54 ЦПК України зазначається: «Якщо в результаті ухвалення судового рішення сторона може набути право стосовно третьої особи або третя особа може пред`явити вимоги до сторони, така сторона зобов`язана сповістити цю особу про відкриття провадження у справі і подати до суду заяву про залучення її до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору. До такої заяви повинні бути додані докази про направлення її копії особі, про залучення якої як третьої особи подана заява.

У разі розгляду справи без повідомлення третьої особи про розгляд справи, обставини справи, встановлені судовим рішенням, не мають юридичних наслідків при розгляді позову, пред`явленого стороною, яка брала участь у цій справі, до цієї третьої особи або позову, пред`явленого цією третьою особою до такої сторони.»

Як на правову підставу позову у даній справі за № 760/3617/25 Позивач посилається на те, що Рішенням суду у справі № 760/9607/22 було визначено нікчемним Угоду, розроблену ТОВ «Профі Ріелт». Однак, враховуючи, що справа розглядалась без залучення у якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору ТОВ «Профі Ріелт» (за клопотанням Відповідача чи Позивача у справі № 760/9607/22) - то обставини, які встановлені цим рішенням не мають юридичних наслідків при розгляді позову у справі № 760/3617/25. Зазначене виключає можливість стверджувати, що ОСОБА_1 завдано шкоди діями ТОВ «Профі Ріелт».

У зв`язку з чим ми просить відмовити у задоволенні позовних вимог Позивача до Відповідача 1.

Щодо моральної шкоди

ТОВ «Профі Ріелт» заперечує у повному обсязі і щодо вимог про стягнення з останнього моральної шкоди у розмірі 100 000 грн., з огляду на наступне.

Як уже зазначалось вище, ТОВ «Профі Ріелт» не завдавало матеріальної шкоди Позивачу, оскільки неукладення договору купівлі-продажу нерухомого майна відбулось не з вини ТОВ «Профі Ріелт». Також, Рішення у справі № 760/9607/22 не має жодних юридичних наслідків для Відповідача 1, з огляду на незалучення у справу у якості третьої особи.

За таких обставин виключається можливість стягнення і моральної шкоди. Втім, задля детального аналізу позовних вимог у цій частині - надаємо наступні заперечення.

Відповідно до ч.2 ст.23 ЦК України моральна шкода полягає у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку з протиправною поведінкою щодо неї самої, членів її сім`ї чи близьких родичів.

Частиною третьою ст. 23 ЦК України передбачено, що розмір грошового відшкодування моральної шкоди визначається судом залежно від характеру правопорушення, глибини фізичних та душевних страждань, погіршення здібностей потерпілого або позбавлення його можливості їх реалізації, ступеня вини особи, яка завдала моральної шкоди, якщо вина є підставою для відшкодування, а також з урахуванням інших обставин, які мають істотне значення. При визначенні розміру відшкодування враховуються вимоги розумності і справедливості.

При визначені Позивачем розміру моральної шкоди порушено принцип розумності і справедливості, оскільки сума моральної шкоди, заявленої до стягнення з ТОВ «Профі Ріелт» перевищує розмір матеріальної шкоди майже у 2 рази, що є недопустимим та може призвести до безпідставного збагачення Позивача.

Так, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 грудня 2020 року у справі № 752/17832/14-ц дійшла висновку, що, визначаючи розмір відшкодування, суд має керуватися принципами розумності, справедливості та співмірності. Розмір відшкодування моральної шкоди має бути не більшим ніж достатньо для розумного задоволення потреб потерпілої особи і не повинен приводити до її безпідставного збагачення.

У § 62 рішення Європейського суду з прав людини ( далі - ЄСПЛ) від 12 липня 2007 року в справі «Stankov v. Bulgaria, заява № 68490/01, ЄСПЛ вказує, що оцінка моральної шкоди по своєму характеру є складним процесом, за винятком випадків коли сума компенсації встановлена законом.

У 2021 році журнал «PLoS One» опублікував наукову статтю «Індивідуальні моделі реакції на стрес: попередні висновки та можливі наслідки» (Individual stress response patterns: Preliminary findings and possible implications). Дослідження призвело до таких висновків: «Наші індивідуальні реакції на стресові події багато в чому втілюють те, ким ми є і через що ми пройшли. Наша генетика, минулий досвід, стать, переконання та навіть звички куріння відіграють ключову роль у тому, як ми реагуємо на стресові ситуації».

У позовній заяві не наведено належних відомостей, які б підтверджували, що дії ТОВ «Профі Ріелт» спричинили Позивачу стрес, стресові події, душевні хвилювання чи моральні страждання. Заявлення же суми моральної шкоди у розмірі 100 000 грн., яка майже вдвічі перевищує суму майнових вимог свідчить лише про їхню безпідставність та необхідність відмови у таких позовних вимогах у повному обсязі. У зв`язку з чим ми і просимо відмовити і у даній частині позову.

Також у відзиві представник просив витребувати з Солом`янського районного суду м. Києва належним чином посвідчену копію судової цивільної справи № 760/9607/22 для перевірки усіх обставин, включаючи заяви по суті, які були подані сторонами, а також судові рішення.

06.05.2025 представник відповідача-2 адвокат Замашнюк І.В. подала клопотання, у якому просила долучити докази направлення відзиву учасникам справи.

19.05.2025 представник позивача адвокат Івашін Є.В. подав відповідь на відзив Відповідача-2.

16 січня 2022 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , ТОВ «Профі Ріелт» був підписаний договір про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна.

У п. 1.1 Предметом договору про наміри визначено зобов`язання сторін щодо укладення в майбутньому договору купівлі-продажу об єкту нерухомого майна-квартири загальною площею 33,3 кв.м., житловою площею 18,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , що належить продавцю на праві приватної власності.

Відповідно до п. 1.2 договору про наміри сторони домовились та зобов`язалися укласти (нотаріально посвідчити) договір купівлі-продажу Об`єкту не пізніше 18 лютого 2022 року 16:00 год включно за адресою: м. Київ, за згодою сторін.

У п. 1.3 договору про наміри визначено, що повна вартість Об`єкту погоджена сторонами і становить 1497809 (один мільйон чотириста дев`яносто сім тисяч вісімсот дев`ять) гривень, що складає еквівалент 54000 (п`ятдесят чотири тисячі) доларів СІЛА за курсом станом на день підписання даного договору.

У п. 3.2 договору про наміри зазначено: «Покупець гарантує придбання Об`єкту, та під час підписання даного Договору передає, а Продавець приймає грошові кошти у розмірі 41606 (сорок одна тисяча шістсот шість) гривень, що еквівалентно 1500 (одна тисяча п`ятсот) доларів США за курсом станом на день підписання даного Договору, які зараховуються у вартість Об`єкту».

Згідно з п.3.5 договору про наміри у разі односторонньої відмови Покупця від укладення договору купівлі-продажу Об`єкту, неподання ним документів, необхідних для нотаріального посвідчення договору купівлІ-продажу Об`єкту, неприбуття до нотаріуса для укладення договору купівлі-продажу Об`єкту, та за наявності інших обставин, що не передбачені даним договором, внаслідок яких договір купівлі-продажу Об`єкту не буде у к л а д е н и й з вини Покупця, передані Покупцем Продавцю грошові кошти, що вказані в п. 3.2. даного договору, залишаються у Продавця.

Так як у граничний строк, встановлений у п. 1.2 договору про наміри, тобто до 18.02.2022 р., ОСОБА_2 не знайшла коштів для придбання квартири, представник ТОВ «Профі Ріелт» почала вмовляти ОСОБА_1 підписати договір змін та доповнень до договору про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного 16.01.2022 р. (далі-договір змін) де змінити дату підписання основного договору з 18.02.2022 р. на 03.03.2022 р

ОСОБА_1 заперечувала проти цього, так як вона розраховувала продати квартиру до 18.02.2022 р.

Але після довгих вмовлянь з боку представника ТОВ «Профі Ріелт» ОСОБА_1 погодилася на підписання договору змін, який було підписано 18.02.2022 р. ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та представником ТОВ «Профі Ріелт» у вищевказаному офісі ТОВ «Профі Ріелт». Текст договору змін не містить дати його укладення, але містить підписи всіх трьох сторін основного договору.

Згідно з умовами договору змін сторони виклали, зокрема, пункти 1.2 та п. 2.1.1 договору про наміри у новій редакції наступного змісту: «Сторони домовились та зобов`язались укласти (нотаріально посвідчити) договір купівлі-продажу Об`єкту не пізніше 03 березня 2022 року 16:00 год включно за адресою: м. Київ, за згодою сторін».

У п. З цього договору змін вказано, що цей договір змін та доповнень укладено в трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу.

Водночас, сторони на словах визначили дату укладання (нотаріального посвідчення) договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , на 24 лютого 2022 року.

ОСОБА_1 на вимогу представника ТОВ «Профі Ріелт» 25.01.2022 р. змінила реєстрацію свого місця проживання з АДРЕСА_1 на АДРЕСА_3 та надала відповідну довідку від 23.02.2022 р. № 80299160 в той же день ОСОБА_3 .

Разом з тим, чоловік ОСОБА_1 - ОСОБА_5 23.02.2022 р., за вказівкою представника ТОВ «Профі Ріелт», в офісі нотаріуса Моісеєвої Галини Василівни на вул. Сімферопільській, 9, офіс 67-А, у м. Києві (т. НОМЕР_6), яка мала нотаріально посвідчувати договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , підписав згоду на відчуження.

Водночас, ОСОБА_5 є провідним щелепно-лицьовим хірургом м. Києва і для того, щоб здійснити візит до нотаріуса Моісеєвої Г.В. 23.02.2022 р. він був вимушений скасувати всі операції, які були заплановані на той день.

Вказана згода на відчуження квартири залишилася у нотаріуса Моісеєвої Г.В., так як укладення договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 було призначено на 24.02.2022 р. о 09:00.

23.02.2022 р. о 19:00 ОСОБА_2 особисто зробила фотографії меблів та речей, а також лічильників квартири АДРЕСА_1 .

Зустріч між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 23.02.2022 р., у вказаній квартирі, була організована представником ТОВ «Профі Ріелт» на конкретний час та дату без повідомлення контактних телефонів Позивачу та Відповідачу-2.

Проте, як зазначала Відповідач-2 (у тому числі у позові до ОСОБА_1 ) та її представник у відзиві, сторонам не вдалось реалізувати свій намір нібито через настання форс-мажорних обставин:«здійснення 24.02.2022 р. військової агресії російської федерації проти України та введенням воєнного стану в Україні, а також неотриманням кредитних коштів для придбання квартири» (цитата).

Однак, вказані представником ОСОБА_2 у відзиві доводи в обґрунтування невиконання зобов`язань Відповідачем-2, як покупцем, щодо купівлі вказаної квартири є безпідставними, такими, що недоведені належними та достовірними доказами.

Більше того, через свідоме невиконання ОСОБА_2 своїх зобов`язань, ОСОБА_1 , як продавцем об`єкту нерухомості, були понесені збитки, які Відповідач-2 має їй відшкодувати.

Щодо доводів представника Відповідача-2 про нібито наявність обставин форс-мажору у зобов`язаннях купівлі-продажу квартири, слід зазначити наступне

За змістом ч. 3 ст. 14 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили), а також торговельні та портові звичаї, прийняті в Україні, засвідчує Торгово-промислова палата України за зверненнями суб`єктів господарської діяльності та фізичних осіб.

Відповідно до ч. 1 ст. 141 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення.

Згідно із ч. 2 ст. 14'1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов`язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами.

Верховний Суд у постановах від 16.07.2019 у справі № 917/1053/18 та від 09.11.2021 у справі № 913/20/21 неодноразово наголошував на тому, що форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.

Згідно з позицією Верховного Суду, викладеною в постанові від 31.08.2022 у справі № 910/15264/21, між обставинами непереборної сили та неможливістю належного виконання зобов`язання має бути причинно-наслідковий зв`язок. Тобто неможливість виконання зобов`язання має бути викликана саме обставиною непереборної сили, а не обставинами, ризик настання яких несе учасник правовідносин.

Водночас, представником Відповідача-2 взагалі не надано передбачених законом доказів настання форс-мажорних обставин (непереборної сили), зокрема, сертифікату, виданого відповідною торгово-промисловою палатою, які б засвідчили невиконання ОСОБА_2 зобов`язань з купівлі квартири загальною площею 33,3 кв.м., житловою площею 18,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 .

Також з листа ТПП від 28.02.2022 р. № 2024/02.0-7.1, про який вказувала Відповідач-2 у своєму позові до ОСОБА_1 , вбачається, що він не містить ідентифікуючих ознак конкретного зобов`язання, тощо, виконання яких саме ОСОБА_2 стало неможливим через наявність форс-мажорних обставин (введення військового стану в Україні). Також вказаний лист ТПП не містить наявності причинно-наслідкового зв`язку між настанням вказаних обставин та неможливістю виконання ОСОБА_2 конкретного зобов`язання (оплати товару в строк)

Більше того, як було встановлено у справі № 760/9607/22, купівля квартири мала відбутися до 03.03.2022 р.

ОСОБА_1 наголошує, що граничний строк до 18.02.2022 р. для купівлі Об`єкту була узгоджена з ОСОБА_2 , за пропозицією представника ТОВ «Профі Ріелт», але в подальшому змінений на 03.03.2022 р., виключно за наполяганням представника ТОВ «Профі Ріелт».

Щодо посилань про те, що для придбання квартири ОСОБА_2 мала нібито залучити кредитні кошти, то представник Відповідача-2 будь-яких доказів цим обставинам також не надала (зокрема, доказів звернення до банківської установи, надання банком згоди або відмови у наданні кредитних коштів для придбання квартири АДРЕСА_1 , а також доказів погодження ОСОБА_1 розрахунків за купівлю квартири ОСОБА_2 виключно кредитними коштами).

Отже, усі доводи представника Відповідача-2 щодо невиконання ОСОБА_2 своїх зобов`язань з купівлі квартири АДРЕСА_1 , є безпідставними, непідтвердженими належними та достовірними доказами.

Ба більше, після того, як ОСОБА_2 23.02.2022 р. о 19:00 особисто зробила фотографії меблів та речей, а також лічильників квартири АДРЕСА_1 , ОСОБА_1 до тривалий час не могла нею користувалася та відмовила ОСОБА_7 (т. НОМЕР_10, НОМЕР_1 ) в оренді вказаної квартири, так як вважала, що квартира знаходиться у процедурі продажу ОСОБА_2 на підставі укладеного договору про наміри.

Державний реєстр речових прав на нерухоме майно відновив свою роботу з 06.05.2022 р., після вимушеного її зупинення 24.02.2022 р., і з цієї дати стало можливим, укладання, нотаріальне посвідчення угод щодо купівлі-продажу нерухомого майна та внесення змін про власника нерухомого майна до вказаного реєстру.

Добросовісність (пункт 6 статті З ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина заборони суперечливої поведінки, базується ще на римській максимі - ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці. В основі доктрини заборони суперечливої поведінки знаходиться принцип добросовісності.

Проте, ОСОБА_2 без-будь якого підтвердження своїх самоправних дій належними доказами, не тільки не уклала з ОСОБА_1 договору купівлі-продажу вказаної квартири, а і звернулась до ОСОБА_1 з позовом про стягнення коштів у сумі 43087,27 грн. (ціна позову) у справі № 760/9607/22.

Ба більше, ОСОБА_2 05.04.2024 р. на підставі договору купівлі-продажу серія та номер 1027, стала власником квартири АДРЕСА_4 .

Разом з тим, будь-яких письмових заяв від ОСОБА_2 про відмову від купівлі квартири, зазначеної у договорі про наміри, або письмових заяв від ТОВ «Профі Ріелт» про таку відмову ОСОБА_2 ОСОБА_1 , як сторона договору про наміри, не отримувала.

Саме тому ОСОБА_1 була вимушена укласти договір купівлі-продажу від 08.09.2022 р. з іншим покупцем - ОСОБА_8 , відповідно до якого продавець передає у власність покупця, а покупець приймає у власність квартиру за номером АДРЕСА_1 (загальною площею 34,8 кв. м.) (п. 1 договору купівлі-продажу).

Відповідно до п. 11 вказаного договору купівлі-продажу продаж квартири здійснено за 48000,00 дол. США.

Отже через те, що ОСОБА_2 без будь-яких підтверджених та обґрунтованих на те підстав відмовилась укласти із ОСОБА_1 договір купівлі-продажу вказаної квартири, то ОСОБА_2 фактично було завдано ОСОБА_1 збитки у сумі 6000,00 дол. США, що еквівалентно 219411,60 грн. (за курсом НБУ станом на дату укладення договору купівлі-продажу від 08.09.2022) (різниця між сумами, за якою ОСОБА_2 зобов`язувалась купити квартиру 54000,00 дол. СІЛА та сума за якою фактично була продана квартира - 48000,00 дол. США).

Копія договору купівлі продажу від 08.09.2022 р. із ОСОБА_8 додана ОСОБА_1 до позовної заяви.

У позовній заяві ОСОБА_1 обґрунтовано завдання їй моральної шкоди в сумі 100000 грн. протиправними діями ОСОБА_2 шляхом безпідставної відмови укласти із ОСОБА_1 основний договір купівлі-продажу квартири та стягнення з ОСОБА_1 у судовому порядку грошових коштів, які були надані ОСОБА_2 у якості гарантії того, що такий договір купівлі-продажу буде укладений, а також судові витрати у вигляді судового збору та витрат правничої допомоги.

19.05.2025 представник позивача адвокат Івашін Є.В. подав відповідь на відзив Відповідача-1

У позовній заяві Позивач обґрунтовано зазначила про те, що текст договору про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна від 16.01.2022 р. та договору змін та доповнень до договору про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного 16.01.2022 р., які є нікчемними в силу ст. 220 ЦК України через відсутність їх нотаріального посвідчення, було надано ОСОБА_1 представником ТОВ «Профі Ріелт» ОСОБА_3. власноруч, а підписання відбувалося в офісі вказаної юридичної особи.

ОСОБА_1 наголошує на тому, що автором наданого тексту вказаних договорів та ініціатором їх підписання виступало саме ТОВ «Профі Ріелт». Про вказане свідчить печатка зазначеної юридичної особи на 1 та 3 аркушах договору про наміри та 3 аркуші договору змін.

Водночас, підписуючи договір про наміри, ОСОБА_1 , не знала та не могла знати, так як вона не має юридичної освіти, про те, що вказані договори через відсутність їх нотаріального посвідчення є нікчемними, тобто їх недійсність встановлена законом, оскільки представник ТОВ «Профі Ріелт» (підпис якої також міститься на вказаному договорі), а саме: ОСОБА_3 , запевнила щодо того, що вона має юридичну освіту та досвід роботи у галузі права і гарантувала чинність вказаних правочинів, водночас жодним чином не повідомляючи про необхідність їх нотаріального посвідчення.

Аналіз змісту договору про наміри свідчить про те, що укладаючи цей договір, ОСОБА_1 на законних підставах розраховувала, що цей договір є законним, та враховуючи його умови, була впевнена у тому що її права будуть захищені у разі односторонньої відмови покупця купити її квартиру.

Разом з тим, через нікчемність договору про наміри, з ОСОБА_1 у судовому порядку були стягнуті кошти у сумі 46135 грн. 60 коп., а також судовий збір та витрати за правничу допомогу адвоката. Окрім того, ОСОБА_1 було сплачено судовий збір за перегляд заочного рішення від 23.03.2023 р. у справі № 760/9607/22 у розмірі 536,80 грн. та судовий збір у сумі 2977,20 грн. за розгляд апеляційної скарги.

При цьому, ОСОБА_1 , у позовній заяві обгрунтовано наголошує на тому, що ТОВ «Профі Ріелт» не могло не знати, що наданий ним для підписання договір про наміри та договір змін та доповнень до нього потребує нотаріального посвідчення, а у разі відсутності їх нотаріального посвідчення вони є нікчемними.

Більше того, під час укладання договору про наміри представник ТОВ «Профі Ріелт», посилаючись на умови цього договору, запевняла ОСОБА_1 про те, що сума 41606,00 грн., зазначена у п. 3.2 договору, що еквівалентно 1500 (одна тисяча п`ятсот) доларів СИТА на той час, є саме завдатком (а не авансом).

Отже, фактично, якби ОСОБА_1 знала або могла знати про те, що договір про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна від 16.01.2022 (з урахуванням внесених до нього змін) є нікчемним, або представник ТОВ «Профі Ріелт» повідомила б її про це, то ОСОБА_1 ніколи б не підписувала цей договір..

Водночас, представник ТОВ «Профі Ріелт» мала надати ОСОБА_1 інформацію про те, що укладення ними попереднього договору та договору змін до нього у разі відсутності їх нотаріального посвідчення тягне за собою нікчемність вказаних договорів та роз`яснити ОСОБА_1 наслідки такої нікчемності.

Але, представник ТОВ «Профі Ріелт» свідомо не надала такої інформації, а, навпаки, за участю ТОВ «Профі Ріелт» до договору про наміри, був підписаний договір змін, в частині зміни строків укладення основного договору купівлі-продажу, виключно за ініціативи представника ТОВ «Профі Ріелт».

Відповідно до інформації з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань вбачається, що одним з видів господарської діяльності ТОВ «Профі Ріелт» (ідентифікаційний код 37745935) є «Діяльність у сфері права».

Тобто, представник ТОВ «Профі Ріелт» ОСОБА_3. знала про нікчемність договору про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна від 16.01.2022 р. у разі відсутності його нотаріального посвідчення та усвідомлювала це, проте, надала його ОСОБА_1 для підписання, а також у подальшому просила та переконала Позивача укласти договір про зміни в частині зміни граничного строку для укладення основного договору купівлі-продажу, після їх спливу 18.02.2022 р.

Отже, у даному випадку мали місце протиправні дії (поведінка) ТОВ «Профі Ріелт».

При цьому, за умовами договору про наміри, до обов`язків ТОВ «Профі Ріелт» входило забезпечення інформаційно-консультаційного супроводу даного договору, сприяння в зборі та підготовці всіх необхідних документів для підписання договору купівлі-продажу Об`єкту, повідомлення сторонам про хід виконання взятих на себе зобов`язань.

Через протиправну поведінку представника ТОВ «Профі Ріелт» ОСОБА_3., яка полягала у наданні текстів договорів, що потребували обов`язкового нотаріального посвідчення, для підписання сторонами та не вчинення дій до їх обов`язкового нотаріального посвідчення, а також свідоме не повідомлення Позивача про те, що сума грошових коштів, яка зазначена у п. 3.2 договору про наміри від 16.01.2022 р. не є завдатком і не може залишатися у продавця а має бути повернена покупцю у разі відсутності нотаріального посвідчення вказаного договору, ОСОБА_1 було завдано ТОВ «Профі Ріелт» реальних збитків, в розумінні п. 1 ч. 2 ст. 22 ЦК України, на загальну суму 54364 грн. 50 коп.

Водночас, ОСОБА_1 , у позовній заяві, наголошено про те, що відповідно до ч. 9 ст. 15 Закону України «Про захист прав споживачів», під час розгляду вимог споживача про відшкодування збитків, завданих недостовірною або неповною інформацією про продукцію чи недобросовісною рекламою, необхідно виходити з припущення, що у споживача немає спеціальних знань про властивості та характеристики продукції, яку він придбаває.

У позовній заяві ОСОБА_1 обґрунтовано завдання їй моральної шкоди в сумі 100 000 грн протиправними діями ТОВ «Профі Релт» шляхом надання на підпис тексту завідомо нікчемного договору про наміри купівлі-продажу нерухомого майна від 16.01.2022 р., а також змін до нього, які потребували обов`язкового нотаріального посвідчення, та стягнення з ОСОБА_1 грошових коштів, арешт банківських рахунків і блокування банківських карток.

21.05.2025 представник відповідача-2 адвокат Замашнюк І.В. подала клопотання, у якому просила витребувати у 1. ОСОБА_1 оригінал переписки у Вайбері між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 Юрист (Працівник ТОВ «Профі Ріелт») за період з 19.01.2022 року по 01.05.2022 року та у 2. ТОВ «Профі Ріелт» переписку у Вайбері між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 Юрист (Працівник ТОВ «Профі Ріелт») за період з 19.01.2022 року по 01.05.2022 року. На обґрунтування зазначила, що твердження, що ОСОБА_1 не знала про придбання квартири за кредитні кошти, є неправдивим.

В підготовчому судовому засіданні 21.05.2025:

Представник відповідача-1 адвокат Роздорожний О.О. та представник відповідача-2 адвокат Замашнюк І.В. повідомили, що подавати заперечення не будуть.

Представник позивача адвокат Івашин Є.В. заявив усне клопотання про виклик та допит як свідків: ОСОБА_5 ( АДРЕСА_3 ) та ОСОБА_10 ( АДРЕСА_6 ). На обґрунтування зазначив, що ОСОБА_11 їздив підписувати попередній договір, тому зможе підтвердити завдання моральної шкоди: факт та її розмір. Щодо ОСОБА_10 - на підтвердження факту заподіяння матеріальних збитків, факту та розміру моральної шкоди.

Представник відповідача-1 адвокат Роздорожний О.О. заперечував щодо задоволення клопотання, оскільки порушено порядок заявлення клопотання, а саме не подано у письмовій формі та не надано достатнього обґрунтування. Щодо ОСОБА_5 - про моральну шкоду може повідомити виключно та особа, якій її було заподіяно, а не третя особа. Щодо ОСОБА_10 - не зможе повідомити обставини що належать до предмету доказування.

Представник відповідача- 2 адвокат Замашнюк І.В. заперечувала щодо задоволення клопотання як у необґрунтованому.

Представник позивача адвокат Івашин Є.В. заявив усне клопотання про виклик та допит як свідка - працівника ТОВ «Профі ріелт» ОСОБА_3 . Вона вела перемовини та позиціонувала себе як фаховий юрист.

Представник відповідача-1 адвокат Роздорожний О.О повідомив, що ОСОБА_3 дійсно працівник його довірителя. Однак ОСОБА_3 не діяла самостійно під час виконання посадових обов`язків, а тому на всі питання може відповісти інший представник ТОВ «Профі ріелт».

Представник відповідача- 2 адвокат Замашнюк І.В. не заперечувала щодо виклику та допиту як свідка ОСОБА_3 .

Суд, ухвалою занесеною до протоколу підготовчого засідання, клопотання представника позивача адвоката Івашина Є.В. про виклик та допит як свідків задовольнив частково - в частині допиту як свідка ОСОБА_5 для з`ясування факту спричинення моральної шкоди та її розміру Клопотання в іншій частині представником позивача не обґрунтоване, тому суд відмовив у його задоволенні, оскільки представник не обґрунтував належність відомостей, які можуть повідомити свідки, до предмету доказування.

Окрім того, суд відмовив у задоволенні клопотання Представника відповідача-1 адвоката Роздорожного О.О. про витребування належним чином засвідченої копії судової справи 760/9607/22 - у зв`язку з його необгрунтованістю.

Представник відповідача-2 адвокат Замашнюк І.В. у засіданні підтримала своє клопотання про витребування переписок у Вайбері. На підтвердження факту, що ОСОБА_1 розуміла і знала, що квартира буде придбана на кредитні кошти і як наслідок відсутність вини відповідача-2.

Представник позивача та представник відповідача-1 не заперечували щодо задоволення клопотання.

Суд, ухвалою занесеною до протоколу підготовчого засідання, задовольнив клопотання представника відповідача-2 - витребував у ОСОБА_1 переписку у формі скріншотів з ОСОБА_3 Юрист та витребував у ТОВ "Профі Ріелт" переписку між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 Юрист .

Представник позивача заявив усне клопотання, у якому просив витребувати роздруківки переписки у відповідача-2 та у ОСОБА_3 - між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 та між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 .

Представник позивача та представник відповідача-1 не заперечували щодо задоволення клопотання.

Суд, ухвалою занесеною до протоколу підготовчого засідання, задовольнив клопотання представника позивача, витребував наявну переписку з придову цієї угоди з усіх гаджетів в оригіналі або паперові копії переписок у ОСОБА_3 .

Представник відповідача-2 заявила клопотання, у кому просила долучити запис засідання у справі 760/9206/22

Суд, ухвалою занесеною до протоколу підготовчого засідання, відмовив у задоволенні клопотання, оскілки ця інформація не належить до предмету доказування.

Суд оголосив перерву у підготовчому засіданні у зв`язку з витребуванням доказів до 23.06.2025 до 15.00 год.

16.06.2025 представник відповідача-2 адвокат Замашнюк І.В. подала клопотання про розподіл судових витрат.

16.06.2025 представник відповідача-1 керівник ТОВ «Профі ріелт» Савченко Р.В. подав клопотання, у якому, на виконання вимог ухвали, занесеної до протоколу судового засідання від 21.05.2025, просив долучити знімки екрану з телефону ОСОБА_17 у яких зафіксовано листування з ОСОБА_1 та знімки екрану з телефону ОСОБА_17 у яких зафіксовано листування з ОСОБА_2 .

Представник позивача адвокат Івашин Є.В. подав клопотання, у якому, на виконання вимог ухвали, занесеної до протоколу судового засідання від 21.05.2025, просив долучити переписку у формі скріншотів з телефону ОСОБА_1 з ОСОБА_3 Юрист за період з 19.01.2022 по 15.07.2022

23.06.2025 представник відповідача-2 адвокат Замашнюк І.В. подала клопотання, у якому просила долучити докази перебування ОСОБА_2 на лікарняному у період з 27.01.2022 по 08.02.2022.

В підготовчому судовому засіданні 21.05.2025 Суд, ухвалою занесеною до протоколу підготовчого засідання, долучив до матеріалів справи докази, що були надані представниками сторін на виконання вимог ухвали від 21.05.2025.

Суд, ухвалою занесеною до протоколу підготовчого засідання, закрив підготовче провадження у справі; установив такий порядок з`ясування обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, та дослідження доказів, якими вони обґрунтовуються, під час розгляду справи по суті: заслухати пояснення сторін, допит свідків, дослідити письмові докази; призначив справу до розгляду по суті на 04 вересня 2025 о 14 год 00 хв.

В судовому засіданні 04.09.2025:

Представник позивача адвокат Івашин Є.В. в судовому засідання підтримав свої позовні вимоги, з підстав зазначених ним у заявах по суті справи.

Представник відповідача-1 адвокат Роздорожний О.О. в судовому засідання підтримав свої заперечення щодо задоволення позову, з підстав зазначених у заявах по суті справи.

Представник відповідача-2 адвокат Замашнюк І.В. в судовому засідання підтримала свої заперечення щодо задоволення позову, з підстав зазначених в заявах по суті справи.

Позивачка підтримала позов повністю, і допитана в судовому засідання як свідок, повідомила, що протиправними діями відповідачів їй заподіяно моральну шкоду у розмірі 100 000,00 грн, оскільки вона через цю ситуацію з продажем квартири настільки сильно хвилювалася, що це відобразилося на її роботі. Майбутній покупець - ОСОБА_2 фотографувала лічильники та меблі у квартирі, після чого позивачка не мала можливості її здавати орендарям і пронесла збитки у вигляді упущеної вигоди. Текст договору про наміри їй запропонувала працівник відповідача-1 ОСОБА_3 , Позивачка вважала, що внаслідок укладеного договору про наміри 1 500 тисяч доларів залишаться у неї як завдаток, якщо угода не відбудеться. Після того, як угоду не було укладено, ОСОБА_3 з боку ОСОБА_2 пропонувала їй в телефонній розмові компенсацію у виді 500 доларів, а завдаток у розмірі 1 000 доларів США вона мала повернути ОСОБА_2 . Продати квартиру за 54 тисячі доларів, як було узгоджено з ОСОБА_2 , іншому покупцеві, після початку війни, вона не змогла, продавши її за нижчу ціну - за 48 тисяч доларів.

Допитаний в судовому засіданні свідок ОСОБА_5 пояснив, що він є чоловіком позивачки. Він знав, що на 24 лютого призначено укладання угоди у нотаріуса стосовно купівлі квартири, яка належала його дружині. Реєстрацію свого проживання по АДРЕСА_1 він скасував до укладання запланованої першої угоди в січні, до 18 січня 2022 року.Коли вони були у 2023 році в серпні місяці у відпустці з дружиною в Греції, то всі рахунки дружини були заблоковані і вона не могла розрахуватися ними через накладений арешт внаслідок ухвалення рішення Солом`янським судом за позовом ОСОБА_2 . Про ту справу у Солом`янському суді, воним з дружиною не знали і судові повістки їм не надходили. Позивачці завдано моральну шкоду,тим, що між ними виникали сварки з приводу продажу квартири. Душевні переживання дружини проявлялися в тому, що її майже не звільнили з роботи, до лікаря дружина не зверталася, бо ліки він призначав їй сам, маючи для цього достатню кваліфікацію.

Заслухавши пояснення представників сторін, пояснення позивачки, допитавши як свідків позивачку та її чоловіка, дослідивши матеріали справи, оцінивши письмові докази, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову у зв`язку з його недоведеністю з таких мотивів.

Позивачка просить суд стягнути на її користь:

з Товариства з обмеженою відповідальністю «Профі-Ріелт» збитки у розмірі 54 364,50 грн, з ОСОБА_2 - збитки (упущену вигоду) у розмірі 219 411,60 грн,

а також - стягнути з ТОВ «Профі-Ріелт» моральну шкоду у сумі 100 000,00 грн, з ОСОБА_2 моральну шкоду у сумі 100 000,00 грн.

Відповідно до п. 8, 9 ч. 2 ст. 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів судом є 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди.

1. Щодо вимог до Відповідача-1.

Загальні підстави відповідальності за завдану шкоду визначено у статті 1166 ЦК України, згідно з якою майнова шкода, завдана неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю особистим немайновим правам фізичної або юридичної особи, а також шкода, завдана майну фізичної або юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі особою, яка її завдала. Особа, яка завдала шкоди, звільняється від її відшкодування, якщо вона доведе, що шкоди завдано не з її вини.

Для застосування такої міри відповідальності, як відшкодування шкоди, потрібна наявність усіх елементів складу цивільного правопорушення: протиправна поведінка, шкода, причинний зв`язок між протиправною поведінкою та шкодою, вина. За відсутності хоча б одного з цих елементів цивільна відповідальність не настає.

Водночас у деліктних правовідносинах саме на позивача покладається обов`язок довести наявність шкоди, протиправність (незаконність) поведінки заподіювача шкоди та причинний зв`язок такої поведінки із заподіяною шкодою. У свою чергу, відповідач повинен довести, що в його діях відсутня вина у заподіянні шкоди.

Наявність всіх зазначених умов є обов`язковим для прийняття судом рішення про відшкодування шкоди. Відсутність хоча б одного з цих елементів виключає відповідальність за заподіяну шкоду.

Отже, найперше, що має довести позивачка у цій справі, це наявність протиправної поведінки відповідачів.

Позивачка зазначає, що протиправність дій ТОВ «Профі Ріелт» полягає у наданні ОСОБА_1 нікчемного Договору про наміри для підписання та нікчемного договору змін.

Як пояснили позивачка та її представник в засіданні, ТОВ «Профі-Ріелт» завдало їй збитки через недобросовісну поведінку працівниці ТОВ «Профі-Ріелт», яка надавала ріелторські послуги щодо угоди купівлі-продажу, і яка підписала Договір про наміри від імені ТОВ «Профі-Ріелт», надавши позивачці як продавцю завідомо нікчемний договір та нікчемний договір змін, не попередивши про необхідність їх нотаріального посвідчення. Цю поведінку позивачка розцінює як нечесну підприємницьку практику, що ввела в оману її як споживача.

Позивачка стверджує,що внаслідок таких протиправних дій ТОВ «Профі Ріелт» їй завдано збитки на загальну суму 54 364,50 грн, а саме - у судовому порядку з ОСОБА_1 у справі № 760/9607/22 на користь ОСОБА_2 04.02.2025 Солом`янським ВДВС у виконавчих провадженнях ВП № НОМЕР_7, № НОМЕР_8 та № НОМЕР_9, з врахуванням виконавчого збору, було стягнуто кошти у сумі 46 135 грн 60 коп., судовий збір у розмірі 1 423 грн 10 коп., а також витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 3 290 грн 00 коп., що разом становить 50 848 грн 70 коп. Окрім того, ОСОБА_1 було сплачено судовий збір за перегляд заочного рішення від 23.03.2023 у справі № 760/9607/22 у розмірі 536,80 грн. Крім того, оскаржуючи вказане рішення першої інстанції у справі № 760/9607/22, ОСОБА_1 на рахунок апеляційного суду був сплачений судовий збір у сумі 1 488,60 грн+1 488,60 грн=2 977,20 грн. У той час як враховуючи п. 3.5 Договору про наміри, через односторонню відмовою ОСОБА_2 купити Об`єкт нерухомості (квартиру), кошти у розмірі 41 606,00 гривень, що еквівалентно 1 500 доларів США за курсом станом на день підписання цього Договору у разі його нотаріального посвідчення, мали б залишитись у ОСОБА_1 .

Судом встановлено, що між Позивачем та Відповідачами було укладено Договір про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна від 16.01.2022, а також договір змін та доповнень до цього договору (а.с. 23-27 том 1).

Досліджений судом (у копії) Договір про наміри, на думку суду, є змішаним договором, оскільки він містить:

- умови про зобов`язання Сторін щодо укладення в майбутньому договору купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна - квартири загальною площею 33,3 кв. м., житловою площею 18,5 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 (надалі - Об`єкт). Об`єкт належить Продавцю на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. за реєстраційним № 1299 від 16.12.2002 року, зареєстрованого в Бюро Технічної Інвентаризації та Реєстрації прав власності 20.12.2002 року за № 3353 (п. 1.1. Договору);

- і умови договору про надання ріелторських послуг ТОВ «Профі Ріелт» (п. 2.3 Договору «Обов`язки Агентства), який передбачав надання таких видів послуг:

забезпечити попередні консультації спеціаліста

здійснити контроль передачі передплати

здійснити контроль зняття з реєстрації з площі Об`єкта та звільнення Об`єкта

забезпечити інформаційно-консультаційний супровід даного Договору

сприяти в зборі та підготовці всіх необхідних документів для підписання договору купівлі-продажу Об`єкта

повідомляти Сторонам про виконання взятих на себе зобов`язань.

Окрім того, судом встановлено (а.с. 60 том 1), що відповідно до даних з Єдиного реєстру юридичних осіб, ФОП та громадських формувань, ТОВ «Профі Ріелт» має право здійснювати наступні види економічної діяльності:

68.31 Агентства нерухомості (основний)

73.11 Рекламні агентства

41.20 Будівництво житлових і нежитлових будівель

69.10 Діяльність у сфері права

73.12 Посередництво в розміщенні реклами в ЗМІ

74.10 Діяльність у сфері фотографії.

Щодо наміру Сторін укласти в майбутньому договір купівлі-продажу зазначений договір є нікчемний - що встановлено рішенням Солом`янського районного суду м. Києва від 05.02.2024 у справі № 760/9607/22, яке залишене без змін постановою Київського апеляційного суду від 12.09.2024, і набрало законної сили, згідно з яким сплачені за Договором про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна від 16.01.2022 грошові кошти у розмірі 41 606,00 грн стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 внаслідок застосування судом наслідків нікчемного правочину (а.с. 29-31, 44-50 том 1).

Проаналізувавши умови цього Договору в частині надання ріелторських послуг, у справі, що розглядається, суд установив, що ТОВ «Профі Ріелт» за умовами Договору про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна від 16.01.2022 не зобов`язувалося надавати жодній зі сторін юридичні послуги, а наявність у цього Товариства права здійснювати такий вид економічної діяльності, як «69.10 Діяльність у сфері права» автоматично не означає наявність у нього обов`язку за кожним договором, послуги за яким надають працівники Товариства, роз`яснювати іншим сторонам як споживачам його ріелторських послуг юридичні наслідки укладення договорів у простій письмовій формі, без нотаріального посвідчення, та пропонувати укладення саме попереднього договору, для якого нотаріальне посвідчення є обов`язковим. Оскільки враховуючи принцип свободи договору, обов`язки з надання юридичних послуг мають передбачатися саме з умовами кожного укладеного договору. В той час як за умовами Договору про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна від 16.01.2022 Товариство зобов`язалося забезпечити інформаційно-консультаційний супровід даного Договору, що не є наданням юридичних послуг.

Отже, позивачка не довела наявність протиправної поведінки у діях ТОВ «Профі Ріелт».

Окрім того, відповідно до частин першої та другої статті 22 ЦК України особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Збитками є:

1) витрати, яких особа зазнала у зв`язку із знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки);

2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).

Отже, збитки - це об`єктивне зменшення будь-яких майнових благ сторони, що обмежує його інтереси, як учасника правовідносин, і проявляється у витратах, зроблених кредитором, втраті або пошкодженні майна, а також неодержаних кредитором доходів, які б він одержав, якби зобов`язання було виконано боржником. Чинним законодавством України обов`язок доведення факту наявності таких збитків та їх розмір, а також причинно-наслідковий зв`язок між правопорушенням і збитками також покладено на позивача.

Враховуючи, що грошові кошти у розмірі 46 135 грн 60 коп., які суд стягнув з ОСОБА_1 у справі № 760/9607/22 на користь ОСОБА_2 як повернення коштів за нікчемною угодою, ніколи не належали позивачці, ці грошові кошти не є збитками у розумінні статті 22 ЦК України.

Щодо стягнення з Відповідача-1 моральної шкоди у розмірі 100 000,00 грн.

Згідно з нормами ст. 23 ЦК України особа має право на відшкодування моральної шкоди, завданої внаслідок порушення її прав.

Оскільки судом встановлено відсутність складу цивільного правопорушення (зокрема, відсутність протиправної поведінки Відповідача-1), підстави для задоволення вимоги про стягнення з Відповідача-1 моральної шкоди у розмірі 100 000,00 грн відсутні у зв`язку з недоведеністю.

Щодо вимог до Відповідача-2 ОСОБА_2 .

Позивачка зазначає, що через невиконання ОСОБА_2 своїх зобов`язань, ОСОБА_1 як продавцем об`єкту нерухомості, були понесені збитки (упущена вигода) у розмірі 219 411,60 грн, що полягає у різниці в ціні (в еквіваленті - доларах США), за яку вона могла продати квартиру Відповідачці-2, і за яку фактично було продано квартиру пізніше іншому покупцеві.

Позивачка вважає, що Відповідач-2 має їй відшкодувати ці кошти, оскільки ОСОБА_2 виступала покупцем квартири загальною площею 33,3 кв.м., житловою площею 18,5 кв. м. за адресою: АДРЕСА_1 , яка мала бути придбана нею у граничний строк до 18.02.2022, який в подальшому, за наполяганням представника ТОВ «Профі Ріелт», було змінено до 03.03.2022. Проте сторонам не вдалось реалізувати свій намір нібито через настання форс - мажорних обставин:«здійснення 24.02.2022 військової агресії російської федерації проти України та введенням воєнного стану в Україні, а також неотриманням кредитних коштів для придбання квартири». Але зазначені Відповідачем-2 обставини не досліджувались судами у справі № 760/9607/22, а ОСОБА_1 наголошує, що вказані ОСОБА_2 доводи для невиконання своїх зобов`язань, як покупця, щодо купівлі вказаної квартири є безпідставними, такими, що недоведені належними та достовірними доказами.

Зазначає, що через те, що ОСОБА_2 без будь-яких підтверджених та обґрунтованих на те підстав відмовилась укласти із ОСОБА_1 договір купівлі-продажу вказаної квартири, то ОСОБА_2 фактично було завдано ОСОБА_1 збитки у сумі 6 000,00 доларів США, що еквівалентно 219 411,60 грн (за курсом НБУ станом на дату укладення договору купівлі-продажу від 08.09.2022) (різниця між сумами, за якою ОСОБА_2 зобов`язувалась купити квартиру 54 000,00 доларів США та сума, за якою фактично була продана квартира - 48 000,00 доларів США).

Окрім того, просить стягнути з ОСОБА_2 моральну шкоду у сумі 100 000,00 грн.

Відповідно до норми ч. 4 ст. 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у цивільній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 05.02.2024 у справі № 760/9607/22, яке залишене без змін постановою Київського апеляційного суду від 12.09.2024, і набрало законної сили, для ОСОБА_2 і ОСОБА_1 є преюдиційним. У цій справі судом застосовано наслідки нікчемного правочину, згідно з яким сплачені за Договором про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна від 16.01.2022 грошові кошти у розмірі 41 606,00 грн стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 .

Судом у справі № 760/9607/22 встановлено, що за умовами договору сторони зобов`язалися протягом певного строку укласти договір купівлі-продажу квартири в майбутньому (основний договір) на умовах, які також встановлені у цьому договорі, та був визначений предмет майбутнього договору купівлі-продажу, а саме: квартира та визначена ціна продажу, що свідчить про те, що вказаний договір має ознаки попереднього договору, визначені ч. 1 ст. 635 ЦК України. Проте, з огляду на недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення цього договору, який суд визначив як попередній договір купівлі-продажу (хоч він і носив іншу назву, та містив інші умови), ця угода є нікчемною.

Оскільки Договір про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна від 16.01.2022 є нікчемним, що встановлено судом у справі № 760/9607/22, він не тягнув для ОСОБА_2 жодних наслідків, зокрема, і обов`язку укласти Договір купівлі-продажу Об`єкту.

Однак, враховуючи, що судом у справі № 760/9607/22, не встановлювалися обставини і не досліджувалися докази щодо наявності/чи відсутності факту односторонньої відмови від укладення ОСОБА_2 . Договору купівлі-продажу згідно з п. 3.5. Договору про наміри, суд досліджує цей пункт під час розгляду цієї справи, оскільки на цьому наголошує Позивачка, як на підставі своїх позовних вимог - щодо наявності протиправної поведінки у діях Відповідача-2, яка, на її думку, є недобросовісною.

Так, у п. 3.5. Договору про наміри зазначається, що у разі односторонньої відмови Покупця від укладення договору купівлі-продажу Об`єкту, неподання ним документів, необхідних для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу Об`єкту, неприбуття до нотаріуса для укладення договору купівлі-продажу Об`єкту, та за наявності інших обставин, що не передбачені даним Договором, внаслідок яких договір купівлі-продажу Об`єкту не буде укладений з вини Покупця, передані Покупцем Продавцю грошові кошти, що вказані в п. 3.2 даного Договору, залишаються у Продавця.

Посилання представника Позивачки на те, що повномасштабне вторгнення російської федерації не є форс-мажорною обставиною через те, що ОСОБА_2 не надано передбачених законом доказів настання форс-мажорних обставин (непереборної сили), зокрема, сертифікату, виданого відповідною торгово-промисловою палатою, які б засвідчили невиконання ОСОБА_2 зобов`язань з купівлі квартири загальною площею 33,3 кв. м., житловою площею 18,5 кв. м. за адресою: АДРЕСА_1 , суд відхиляє, оскільки зазначену обставину суд відповідно до ч. 3 ст. 82 ЦПК України визнає загальновідомою і тому в силу цієї норми вона не потребує доказування.

Окрім того, відповідно до ч. 1 ст. 82 ЦПК України обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання. Обставини, які визнаються учасниками справи, зазначаються в заявах по суті справи, поясненнях учасників справи, їхніх представників. Враховуючи, що сторонами у справі, зокрема, позивачкою на сторінці 12 позову визнано, що Державний реєстр речових прав на нерухоме майно не працював 03.03.2022 і відновив свою роботу з 06.05.2022, після вимушеного її зупинення 24.02.2022, і лише з цієї дати стало можливим, укладання, нотаріальне посвідчення угод щодо купівлі продажу нерухомого майна та внесення змін про власника нерухомого майна до вказаного реєстру, ця обставина також не потребує доказування.

Отже, у неукладенні Договору купівлі-продажу у строк 03.03.2022 не було ні протиправної поведінки, ні вини ОСОБА_2 як покупця, оскільки укласти Угоду у строк 03.03.2022 не було можливим з огляду на те, що Державний реєстр речових прав на нерухоме майно відновив свою роботу лише 06.05.2022, після вимушеного зупинення 24.02.2022.

Відтак, відсутні будь-які підстави вважати, що збитки Позивачу спричинені протиправною поведінкою ОСОБА_2 , оскільки Договір купівлі-продажу не було укладено через форс-мажорні обставини, про які ОСОБА_2 зазначала у межах судової справи № 760/9607/22, а не внаслідок односторонньої відмови Покупця від укладення Договору купівлі-продажу.

Факт щодо купівлі ОСОБА_2 05.04.2024 на підставі договору купівлі-продажу серія та номер 1027, квартири АДРЕСА_4 , не стосується предмету позовних вимог.

Судом встановлено, що гідно з Договором купівлі-продажу квартири від 08.09.2022, ОСОБА_1 продала цю квартиру іншому покупцю - ОСОБА_8 за ціною 1 982 000,00 грн, що є еквівалентом 48 000,00 доларів США) (а.с. 51 том 1).

Доводи ОСОБА_1 про те, що вона була вимушена укласти договір купівлі-продажу від 08.09.2022 з іншим покупцем - ОСОБА_8 , відповідно до якого продавець передає у власність покупця, а покупець приймає у власність квартиру за номером АДРЕСА_1 (загальною площею 34,8 кв.м.) (п. 1 договору купівлі-продажу), відповідно до п. 11 вказаного договору купівлі-продажу продаж квартири здійснено за 48 000,00 доларів США, тому понесла збитки у виді упущеної вигоди є необґрунтованими, оскільки згідно з принципом свободи договору (передбаченим ст.. 6 та 627 ЦК України) сторони можуть вільно укладати договори, обирати контрагента, визначати умови договору та обирати його вид. Тому продати/чи не продати квартиру саме за такою ціною було правом ОСОБА_1 .

Накладення арешту на рахунки Позивачки у зв`язку з примусовим виконанням рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 05.02.2024 у справі № 760/9607/22 (яке було ухвалене судом заочно) відбулося також не з вини Відповідача-2, оскільки вона повідомила суду ту адресу ОСОБА_1 , яку знала у зв`язку з підписанням Договору про наміри.

Враховучи встановлені обставини, позивачка не довела факт завдання їй моральної шкоди у ОСОБА_2 у сумі 100 000,00 грн, тому підстави для задоволення цієї вимоги відсутні.

Показання позивачки як свідка та показання свідка ОСОБА_5 не підтверджують наявність фактів протиправної поведінки відповідачів та фактів заподіяння відповідачами моральної шкоди позивачці.

Отже, позивачка не надала суду доказів з приводу того, що діями відповідачів їй заподіяно збитків, упущеної вигоди та моральної шкоди. У зв`язку з чим підстави для задоволення позову відсутні у зв`язку з його недоведеністю.

Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. У позові відмовлено, тому ці витрати залишаються за позивачкою.

Керуючись нормами ст. 2, 5, 12, 141, 209, 247, 259, 263-265, 268, 273, 354 ЦПК України, суд

У Х В А Л И В:

Відмовити у задоволенні позовної заяви ОСОБА_1 до 1. Товариства з обмеженою відповідальністю «Профі ріелт», 2. ОСОБА_2 про стягнення збитків, упущеної вигоди та моральної шкоди.

Позивачка ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_3 , адреса АДРЕСА_7 .

Відповідач-1 Товариство з обмеженою відповідальністю «Профі ріелт», , адреса 02096, м. Київ, вул. Ялтинська, б. 24/23, кв. 5.

Відповідачка-2 ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , адреса АДРЕСА_8 .

Рішення суду може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день його (її) проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

04.09.2025 суд перейшов до стадії ухвалення рішення.

Вступну та резолютивну частини рішення суду оприлюднено 08.09.2025.

Повне судове рішення складено 19.09.2025.

Суддя В.М. Маркєлова