Номер провадження: 22-ц/813/4270/25
Справа № 492/1499/24
Головуючий у першій інстанції Черевата В. І.
Доповідач Комлева О. С.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23.09.2025 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі:

головуючого-судді Комлевої О.С.,

суддів: Драгомерецького М.М., Сегеди С.М.,

з участю секретаря Громовенко А.Г.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції апеляційну скаргу адвоката Танцюри Олени Анатоліївни, представника ОСОБА_1 на рішення Арцизького районного суду Одеської області від 22 січня 2025 року, постановленого під головуванням судді Череватої В.І., повний текст рішення складений 28 січня 2025 року, у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до фермерського господарства «Ніка-Фенікс» про визнання недійсними договорів оренди, -

в с т а н о в и в:

У жовтні 2024 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до фермерського господарства «Ніка-Фенікс» (далі ФГ «Ніка-Фенікс») про визнання недійсними договорів оренди, в якому просила:

- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений 26.12.2023 р., між ФГ «Ніка-Фенікс» та ОСОБА_1 , предметом якого є земельна ділянка площею 4,84 га, кадастровий номер :01002:0152, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 74264736 від 24.07.2024 року;

- зобов`язати ФГ «Ніка-Фенікс» повернути ОСОБА_1 земельну ділянку площею 4,84 га, кадастровий номер :01002:0152;

- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений 26.12.2023 р., між ФГ «Ніка-Фенікс» та ОСОБА_1 , предметом якого є земельна ділянка площею 4,7171 га з кадастрових номером :01002:0597, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 74265185 від 24.07.2024 р.;

- зобов`язати ФГ «Ніка-Фенікс» повернути ОСОБА_1 земельну ділянку площею 4,7171 га, кадастровий номер 0:01002:0597;

- стягнути з ФГ «Ніка-Фенікс» на користь ОСОБА_1 судові витрати.

В обґрунтування свого позову, ОСОБА_1 зазначила, що вона є власницею земельної ділянки площею 4,84 га з кадастровим номером :01002:0152, яка розташована на території Новокапланівської сільської ради Болградського (Арцизького) району Одеської області, на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 287717, виданого 05.08.2006 року, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, також вона є власницею земельної ділянки, площею 4, 7171 га з кадастровим номером :01002:0597, яка розташована на території Новокапланівської сільської ради Болградського (Арцизького) району Одеської області, на підставі розпорядження № 120/А-2011, виданого 15.03.2011 року Арцизькою районною державною адміністрацією Одеської області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

26.12.2023 року ОСОБА_1 уклала з ФГ «Ніка Фенікс» договори оренди землі на вищевказані земельні ділянки, строком на 10 років.

Відповідач користується зазначеними земельними ділянками, також, відповідачем, на підставі вказаних договорів оренди, 24.07.2024 року зареєстровано право оренди земельних ділянок з кадастровими номерами :01002:0152 та :01002:0597 за індексними номерами відповідно: 74264736 та 74265185 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, про реєстрацію іншого речового права.

Позивач вважає договори оренди землі від 26.12.2024 року, недійсними, через те, що вони не відповідають діючому законодавству та, в зв`язку з цим, порушують її права, оскільки договори оренди землі, укладені між позивачкою та відповідачем не містять нормативну грошову оцінку земельних ділянок, не зазначений розмір та порядок сплати відповідачем орендної плати. Таким чином, відсутність у спірних додаткових угодах нормативної грошової оцінки та невизначеність в угодах чіткого відсоткового розміру орендної плати унеможливлює проведення індексації, визначення її розміру та відповідно, виплати, що є порушенням прав орендодавця та підставою для визнання таких договорів недійсними.

Рішенням Арцизького районного суду Одеської області від 22 січня 2025 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Не погодившись з рішенням суду, адвокат Танцюра О.А., представник ОСОБА_1 звернулася до суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення суду скасувати, ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги, посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм матеріального та процесуального права.

В обґрунтування своєї апеляційної скарги апелянт зазначає, що суд першої інстанції не взяв до уваги доводи позивача та не надав їм належної оцінки.

Також суд, при ухваленні рішення не взяв до уваги, що в оскаржуваних договорах оренди сторони не погодили розмір орендної плати, спосіб і умови розрахунку, строки і порядок внесення орендної плати, а факт сплати орендної плати не має відношення до предмету даного спору.

У відзиві на апеляційну скаргу, адвокат Кочуров А.О., представник ФК «Ніка-Фенікс» просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення суду без змін, посилаючись на необґрунтованість доводів апеляційної скарги, які не можуть бути підставами для скасування законного рішення суду, яке ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення адвоката Танцюри О.А., представника ОСОБА_1 , адвоката Кочурова А.О., представника ФК «Ніка-Фенікс», перевіривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги і заявлених вимог, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, за наступних підстав.

Згідно ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

У відповідності до ст. 367ЦПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Відповідно до ст. 375ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Статтею 81 ЦПК України, передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Судом встановлено та матеріалами справи підтверджується, щоОСОБА_1 є власницею земельної ділянки, кадастровий номер площею 4,84 га з кадастровим номером :01002:0152, яка розташована на території Новокапланівської сільської ради Болградського (Арцизького) району Одеської області, на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 287717, виданого 05.08.2006 року, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, також ОСОБА_1 є власницею земельної ділянки, площею 4,7171 га з кадастровим номером :01002:0597, яка розташована на території Новокапланівської сільської ради Болградського (Арцизького) району Одеської області, на підставі розпорядження № 120/А-2011, виданого 15.03.2011 року Арцизькою районною державною адміністрацією Одеської області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

26.12.2023 року ОСОБА_1 уклала з ФГ «Ніка Фенікс» договори оренди землі на вищевказані земельні ділянки, строком на 10 років.

Як вбачається з копій спірних договорів оренди землі, в п. 2.4. не зазначена нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Також судом встановлено, що договори оренди зареєстровані у Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 24 липня 2024 року (номер запису про речове право: 74265185; 74264736).

Як вбачається з витягів № № НВ-024, НВ-024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 10.10.2024 року, нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер: :01:002:0597 складає 154 470,37 грн.; нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер: :01:002:0152 складає 157 786,59 грн.

11.10.2024 року ОСОБА_1 звернулась до ФГ «Ніка Фенікс» із заявою, в якій вказувала, що в укладених договорах оренди земельних ділянок не зазначено нормативну грошову оцінку земельних ділянок, а також те, що вона не отримує орендну плату.

При цьому, судом встановлено, що ОСОБА_1 в судовому засіданні підтвердила, те, що вона дійсно отримала орендну плату в грудні 2024 року від ФГ «Ніка-Фенікс», що також вбачається з копії видаткового касового ордеру від 08.12.2024 року, що ОСОБА_1 отримала від ФГ «Ніка-Фенікс», орендну плату в розмірі 48 400,00 грн.

Відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив із того, що заявлений спосіб захисту обраний позивачем порушує права відповідача, також із недоведеності заявлених позовних вимог.

Колегія суддів погоджується з таким висновком суду, з наступних підстав.

За змістом ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. ч. 1 -3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу, і, зокрема, коли зміст правочину суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 632 ЦК України, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Згідно з положеннями Закону України «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

За змістом ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі», однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог ст. ст. 4 - 6, 11, 17, 19 Закону України «Про оренду землі», є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (ч. ч. 1, 2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з п.п 288.5.1 п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України, розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу за користування землями державної й комунальної власності не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки.

Проте цей мінімальний розмір орендної плати не застосовується при оренді земель приватної власності.

Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки, є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Отже, положення ст. ст. 288, 289 Податкового кодексу України щодо мінімального розміру орендної плати не застосовується при оренді земель приватної власності.

Судом вірно враховано, що при укладенні оспорюваних договорів оренди землі, сторони погодили усі істотні умови договорів, зокрема розмір орендної плати та порядок її сплати, умови використання земельних ділянок. Позивачка підписала оспорювані договори та передала земельні ділянки у користування відповідачеві, який їх прийняв та виконував умови договорів, сплатив позивачеві орендну плату відповідно до вимог п. 4.1 оспорюваних договорів, а позивачка отримала орендну плату.

Отже, зі змісту наведених норм права та вимог Цивільного кодексу України вбачається, що така істотна умова договору оренди, як орендна плата (державного та комунального майна) визначається саме орендодавцем з урахуванням вимог чинного законодавства щодо порядку її визначення. Орендар не впливає на визначення розміру орендної плати, а може лише прийняти умови, визначені орендодавцем, та укласти договір.

Колегія суддів вважає вірними висновку суду про те, що земельні ділянки належать ОСОБА_1 на праві приватної власності, а тому зазначення грошової оцінки в договорах оренди земельних ділянок в даному випадку не є обов`язковою.

ОСОБА_1 , з 26.12.2023 року, тобто з моменту укладення договорів оренди жодних претензій до відповідача не пред`являла.

Також судом встановлено, що договори оренди зареєстровані у Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 24 липня 2024 року (номер запису про речове право: 74265185; 74264736) з зазначенням, а отже, державним органом перевірені документи на відповідність їх вимогам чинного законодавства та з державною реєстрацією підтверджено факт виникнення права оренди земельних ділянок.

З наведеного вбачається, що орендар, укладаючи договори оренди земельних ділянок на умовах, визначених орендодавцем, та належним чином виконуючи їх умови, сподівався на використання земельних ділянок протягом всього строку дії договорів та отримувати прибутки від своєї підприємницької діяльності.

Відповідно до п. 4.5. договорів оренди землі, розмір орендної плати переглядається один раз на 10 років у разі: зміни умов господарювання передбачених договором, зміні розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміні коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендної земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами, в інших випадках, передбачених законом.

За загальним правилом ст. 217 ЦК України, правочин не може бути визнаний недійсним, якщо законові не відповідають лише окремі його частини і обставини справи свідчать про те, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної його частини.

Суд дійшов обґрунтованого висновку про те, що укладення договорів оренди землі за відсутності нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не є підставою для визнання договорів оренди недійсними, оскільки зазначення грошової оцінки у договорах оренди земельних ділянок, не є обов`язковою по причині того, що земля знаходиться у приватній власності позивача ОСОБА_1 , та, як вже вказувалось вище, нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки лише державної та комунальної власності.

Однак, згідно п. 4.5. договорів оренди землі, розмір орендної плати може переглядатися один раз на 10 років у разі, зокрема, зміни цін і тарифів, таким чином, суд доходить до висновку, що у даному випадку правомірним буде внесення змін до оспорюваних договорів після здійснення нормативної грошової оцінки землі, оскільки саме при внесенні змін до договорів буде дотримано баланс між поставленими цілями та використаними засобами та досягнуто справедливої рівноваги між інтересами власника земельних ділянок та необхідністю дотримання фундаментальних прав орендаря, який мав «законне сподівання» на отримання можливості ефективно здійснити майнове право.

На підставі вищевикладеного, суд встановивши фактичні обставини у справі, від яких залежить правильне вирішення спору, вірно застосувавши норми матеріального права, оцінивши докази у справі, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному їх дослідженні, дійшов обґрунтованого висновку про відмову у задоволені позову в повному обсязі, одночасно зазначивши, що позивач має право на звернення до відповідача з вимогою про збільшення розміру орендної плати.

Висновки суду відповідають вимогам закону, на які посилався суд під час розгляду справи і фактичним обставинам по справі, а також підтверджується зібраними по справі доказами.

З вказаними висновками суду першої інстанції погоджується колегія суддів апеляційної інстанції.

При цьому, суд першої інстанції при застосуванні норм права до вказаних правовідносин вірно врахував висновки щодо застосування норм матеріального права, викладених у постановах Верховного Суду.

Доводи апеляційної скарги адвоката Танцюри О.А., представника ОСОБА_1 про те, що суд першої інстанції не взяв до уваги доводи позивача та не надав їм належної оцінки, а також, що при ухваленні рішення не взяв до уваги, що в оскаржуваних договорах оренди сторони не погодили розмір орендної плати, спосіб і умови розрахунку, строки і порядок внесення орендної плати, а факт сплати орендної плати не має відношення до предмету даного спору, колегія суддів залишає без задоволення, оскількивважає, що суд першої інстанції правильно встановив правову природу заявлених вимог, в достатньому обсязі визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального та процесуального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і надав їм належну оцінку в силу вимог статей 12, 13, 81, 89 ЦПК України, правильно встановив обставини справи, в результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване рішення, яке відповідає вимогам статей 263, 264 ЦПК України, підстави для його скасування з мотивів, які викладені в апеляційній скарзі, відсутні.

Також колегія суддів звертає увагу на ту обставину, що з витягу з Державного реєстру речового права вбачається, що при реєстрації договорів оренди встановлена вартість речового права, яка за договором оренди земельної ділянки :01:002:0597 складає 146815,90 грн., а за договором оренди земельної ділянки кадастровий номер: :01:002:0152 складає 146906,75 грн., що в свою чергу спростовує доводи апеляційної скарги про те, що не було передбачено вартості земельної ділянки, з якої необхідно рахувати орендну плату.

Також колегія суддів вважає, що вказані доводи апеляційної скарги зводяться до переоцінки доказів та незгоди апелянта із висновками суду першої інстанції щодо встановлених обставин справи, ці доводи були предметом перевірки суду першої інстанції, який дав їм повну, всебічну та об`єктивну оцінку у своєму рішенні, проте повноваження суду апеляційної інстанції стосовно перегляду мають реалізовуватись для виправлення судових помилок та недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду (пункт 42 рішення у справі «Пономарьов проти України» (Заява № 3236/03).

Крім того, зазначені доводи не вказують на порушення судом норм матеріального та процесуального права та на незаконність судового рішення, і не є визначальними при ухваленні рішення.

Інші доводи апеляційної скарги також не є суттєвими, та такими, що не підлягають задоволенню.

Згідно з ч. 2 ст. 77 ЦПК України, предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до ч. 2 ст. 43 ЦПК України обов`язок надання усіх наявних доказів до початку розгляду справи по суті покладається саме на осіб, які беруть участь у справі.

За вимогами ст. 13 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи.

Одночасно, апеляційний суд звертає увагу на те, що за положеннями ч.ч. 1-4 ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Доказів на підтвердження доводів апеляційної скарги до суду апеляційної інстанції надано не було.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються.

Суд апеляційної інстанції враховує положення практики Європейського Суду з прав людини про те, що право на обґрунтоване рішення не вимагає детальної відповіді судового рішення на всі доводи, висловлені сторонами. Крім того, воно дозволяє вищим судам просто підтверджувати мотиви, надані нижчими судами, не повторюючи їх (справа «Гірвісаарі проти Фінляндії», п. 32).

Пункт 1 ст. 6 Конвенції не вимагає більш детальної аргументації від апеляційного суду, якщо він лише застосовує положення для відхилення апеляції відповідно до норм закону як такої, що не має шансів на успіх, без подальших пояснень (Burgandothers v. France (Бюрг та інші проти Франції), (dec.); Gorou v. Greece (no. 2) (Гору проти Греції №2) [ВП], § 41).

Враховуючи все вищевикладене, колегія суддів розглянувши справу в межах позовних вимог та доводів апеляційної скарги на момент винесення судового рішення, вважає, що суд першої інстанції порушень матеріального та процесуального права при вирішенні справи не допустив, рішення суду відповідає фактичним обставинам справи, а наведені в апеляційній скарзі доводи правильність висновків суду не спростовують.

За таких обставин, доводи апеляційної скарги є безпідставними, всі доводи були розглянуті судом першої інстанції при розгляді справи, та їм була надана відповідна правова оцінка, а тому суд апеляційної інстанції прийшов до висновку про те, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, підстав для ухвалення нового рішення - не має.

Судова колегія, розглянувши справу прийшла до висновку, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, в зв`язку з чим апеляційний суд залишає без задоволення апеляційну скаргу і залишає рішення без змін.

Керуючись ст.ст. 368, 374, 375, 381-384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд, -

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу адвоката Танцюри Олени Анатоліївни, представника ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Арцизького районного суду Одеської області від 22 січня 2025 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена шляхом подання касаційної скарги до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складений 29 вересня 2025 року.

Головуючий ______________________________________ О.С. Комлева

Судді ______________________________________ М.М. Драгомерецький

______________________________________ С.М. Сегеда