РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 лютого 2025 року м. Київ

Солом`янський районний суд м. Києва в складі головуючого судді Козленко Г.О., за участю секретаря судових засідань - Вчерашнюк А.О., розглянувши за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про повернення коштів за попереднім договором купівлі-продажу квартири, -

ВСТАНОВИВ:

До Солом`янського районного суду м. Києва через свого представника звернувся ОСОБА_1 з позовом до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», в якому просив суд:

- розірвати попередній договір купівлі-продажу квартири від 17 лютого 2023 року, укладений між ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 ) та Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» (01010, м. Київ, вул. Михайла Омеляновича-Павленка, буд. 4/6, );

- стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» (01010, м. Київ, вул. Михайла Омеляновича-Павленка, буд. 4/6, ) на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 ) суму платежів, внесених за попереднім договором купівлі-продажу квартири від 17 лютого 2023 року у розмірі 1 656 522,84 (один мільйон шістсот п`ятдесят шість тисяч п`ятсот двадцять дві гривні 84 коп.);

- стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» (01010, м. Київ, вул. Михайла Омеляновича-Павленка, буд. 4/6, ) на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 ) судові витрати, які складаються з судового збору та витрат на професійну правничу допомогу.

В обґрунтування позову зазначено, що 17.02.2023 між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» в особі заступника директора з питань реалізації нерухомості Департаменту продажу та маркетингу ПрАТ «ХК Київміськбуд» Мачковського А.В. та ОСОБА_1 було укладено попередній договір купівлі-продажу квартири.

Згідно з п. 1.1 попереднього договору, за цим договором сторони зобов`язуються в майбутньому в строк та на умовах, визначених цим договором, укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , 1-ша черга будівництва в об`єкті: «Будівництва житлово-офісного комплексу з об`єктами торговельного та соціально-побутового призначення» на АДРЕСА_3 ».

Предмет основного договору - квартира АДРЕСА_4 , 1-й пусковий комплекс, 1-ша черга будівництва в об`єкті: «Будівництва житлово-офісного комплексу з об`єктами торговельного та соціально-побутового призначення» на АДРЕСА_3 » (п. 2.1 попереднього договору).

Сторонами в попередньому договору узгоджено, що на дату підписання договору вартість майна складає 2 851 175,90 грн, без ПДВ, виходячи з вартості 1 кв.м - 33 539,30 грн (п. 2.2 попереднього довогору).

За умовами п. 1.2 попереднього договору встановлено, що основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом 6 (шести) місяців із дати присвоєння адреси відповідно до норм чинного законодавства України та за умови виконання майбутнім покупцем вимог п. 1.4 та 1.5 цього договору.

Сторони встановили, що у розумінні цього договору забезпечувальний платіж - це особливий вид забезпечення виконання зобов`язання, передбачений ч. 2 ст. 546 ЦК України, який гарантує виконання сторонами своїх зобов`язань за цим договором та при укладенні основного договору зараховується в якості оплати вартості майна. На цей платіж відсотки не нараховуються.

Пунктом 1.4 попереднього договору передбачено, що майбутній покупець зобов`язується внести на банківський рахунок майбутнього продавця забезпечувальний платіж у розмірі вартості майна, зазначеної у п. 2.2 цього договору.

Сторони домовились, що забезпечувальний платіж вноситься у наступному порядку:

Пункт 1.4.1 перший платіж у 1 425 755,65 грн, що складає 50% розмірі забезпечувального платежу, та відповідає 42,51 кв.м загальної проектної площі майна, вноситься протягом 4 (чотирьох) банківських днів після підписання цього договору.

1.4.2 Наступні платежі майбутній покупець вносить за наведеним графіком, виходячи з проектної площі майна в перерахунку на 1 кв.м загальної площі майна, яка буде встановлена згідно з рішенням Правління ПрАТ «ХК «Київміськбуд», із урахуванням коефіцієнтів, встановлених п. 1.3 цього договору, про що майбутній покупець дізнається самостійно на день внесення ним оплати.

Відтак, відповідно до вимог п. 1.4.1 попереднього договору позивач вніс наступні платежі:

21.02.2023 - 700 000,00 грн;

21.02.2023 - 325 755,65 грн;

22.02.2023 - 398 999,99 грн;

23.02.2023 - 1 000,01 грн, що загалом становить 1 425 755,65 грн.

В подальшому, ОСОБА_1 щомісяця вносив оплату за попереднім договором, а саме:

15.03.2023 - 79 488,15 грн;

19.04.2023 - 79 488,15 грн;

16.05.2023 - 79 488,15 грн;

16.06.2023 - 79 488,15 грн.

Враховуючи всі платежі в сукупності, починаючи з 21.02.2023 по дату звернення до суду позивачем сплачено 1 743 708,25 грн.

Згідно з п. 4.8 попереднього договору до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію майбутній покупець має право відмовитись від договору шляхом його розірвання, про що сторонами укладається відповідний договір про розірвання. За таких умов цей договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного договору про розірвання. В такому випадку майбутній продавець повертає майбутньому покупцю на банківський рахунок, що зазначений майбутнім покупцем у договорі про розірвання, кошти протягом 60 банківських днів з дня підписання договору про розірвання, за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми внесеної за цим договором.

Станом на день звернення до суду будівництво об`єкта заморожене, жодних дій з будівництва не відбувається, будівельні матеріали вивозять з об`єкту, майбутній продавець не надає жодної інформації, що договір буде виконано належним чином, з огляду на що позивач вважає, що існують великі ризики нанесення збитків і не виконання відповідачем зобов`язань за попереднім договором.

У зв`язку з викладеним, позивач звернувся до ПрАТ «ХК «Київміськбуд» з вимогою про повернення коштів за попереднім договором купівлі-продажу квартири від 17.02.2023, яка була надіслана 17.07.2023 засобами поштового зв`язку та отримана 25.07.2023.

Однак, відповідачем вказана вимога була проігнорована.

З огляду на вищевказане, позивач звернувся до суду за захистом свого порушеного права.

Від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому вказано, що 21.12.2021 між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 був укладений попередній договір купівлі-продажу квартири, відповідно до якого сторони домовилися в майбутньому укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_4 , 1-ий пусковий комплекс, 1-ша черга будівництва в об`єкті: «Будівництва житлово-офісного комплексу з об`єктами торговельного та соціально-побутового призначення» на АДРЕСА_3 ".

Пункт 4.8. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 21.12.2021 передбачено, що до прийняття об`єкту будівництва в експлуатацію майбутній покупець має право відмовитися від договору шляхом його розірвання, про що сторонами укладається відповідний договір про розірвання.

За таких умов, цей договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного договору про розірвання.

Попередній договір купівлі-продажу від 21.12.2021 був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Малим О.С, та зареєстрований в реєстрі за №847.

Пунктом 7.3 глави 1 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджений Наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 №296/5 передбачено, що якщо нотаріус, який посвідчив договір, позбавлений можливості посвідчити договір про його зміну або розірвання (у разі смерті, заміщення нотаріуса, у разі неможливості виконання ним своїх обов`язків, припинення нотаріусом діяльності, передачі документів до державного нотаріального архіву або з будь-яких інших причин), договір про зміну або розірвання договору може бути посвідчений іншим нотаріусом. При цьому таким нотаріусом складається додатковий примірник договору, який направляється ним за місцем зберігання договору, що змінюється або розривається. Сторонам договору нотаріус роз`яснює про повернення документа за місцем зберігання примірника договору, що розірваний.

Отже, враховуючи, що попередній договір був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Малим О.С., відповідно договір про розірвання повинен теж посвідчуватися цим нотаріусом.

Іншим нотаріусом може бути посвідчуватися тільки у порядку визначеному Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, що затверджений Наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 №296/5, який передбачає випадки коли нотаріус, який посвідчив договір, позбавлений можливості посвідчити договір про його зміну або розірвання (Пунктом 7.3 глави 1 розділу ІІ Порядку).

Право на розірвання договору в односторонньому порядку не передбачено умовами Попереднього договору.

Відповідач звертає увагу, що фактично позивачем прийнято рішення в односторонньому порядку розірвати договір, що суперечить як умовам договору, так і нормам визначених у ЦК України.

Відповідно на момент розгляду справи відсутні підстави для розірвання попереднього договору у даній справі, та повернення коштів.

Окрім цього, представник відповідача вказує, що на офіційному сайті Київміськбуд було опубліковано інформацію про відновлення роботи компанії та будівельних майданчиків, компанія не заявляла інформації про зупинення господарської діяльності та будівництва.

Натомість навіть зважаючи на ситуацію, яка склалася в країні, компанія робить все можливе, щоб якомога швидше здійснювати повноцінно будівельні роботи на даному об`єкті будівництва та ввести даний комплекс в експлуатацію та передати придбані майнові права їх покупцям.

З огляду на вищевикладене, відповідач просить відмовити у задоволенні позовних вимог.

Представник позивача подала відповідь на відзив, в якому просить задовольнити позовні вимоги у повному обсязі, оскільки сторони погодили у попередньому договорі умову про те, що до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію майбутній покупець має право відмовитись від договору шляхом його розірвання, про що сторонами укладається відповідний договір про розірвання.

За таких умов, цей договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного договору про розірвання. В такому випадку майбутній продавець повертає майбутньому покупцю на банківський рахунок, що зазначений майбутнім покупцем у договорі про розірвання, кошти протягом 60 (шістдесяти) банківських днів з дня підписання договору про розірвання, за вирахуванням штрафу в розмірі 5% (п`яти відсотків) від суми, внесеної за цим договором.

Це право ОСОБА_1 закріплено у п. 4.8. Попереднього договору. Тобто, умовою, за якою позивач може розірвати договір встановлено - до введення об`єкта будівництва в експлуатацію. Станом на день звернення до відповідача з вимогою про розірвання договору, станом на день подачі позову до суду, станом на сьогодні об`єкт не введений в експлуатацію, і невідомо, коли він буде введений, так як будівництво не ведеться наразі.

Пункт 4.8. надає право позивачу прийняти одноособове рішення про розірвання договору до введення об`єкта будівництва в експлуатацію, понісши при цьому певні збитки у вигляді 5% (п`яти відсотків) від суми, внесеної за цим договором.

Жодних інших умов для застосування п. 4.8. попереднього договору не встановлено сторонами. Тому, це є право позивача як сторони договору - майбутнього покупця, якому кореспондує обов`язок відповідача укласти договір про розірвання.

На звернення ОСОБА_1 про розірвання договору попереднього договору, відповідач надавав відмову, що і сталою підставою звернення до суду.

По-друге, Позивач застосовує умову про залишення за відповідачем 5% (п`яти відсотків) від суми, внесеної за цим договором при застосування п. 4.8. попереднього договору та вираховує цю суму з того, що просить стягнути з відповідача за рішенням суду.

Тобто, зі свого боку ОСОБА_1 виконує всі умови попереднього договору, на відміну від відповідача.

По-третє, ч. 2 ст. 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Пунктом 4.8. Попереднього договору чітко передбачено право Позивача відмовитися від договору шляхом його розірвання до моменту введення об`єкту в експлуатацію.

По-четверте, об`єкт нерухомості як зазначалося вище наразі не будується, саме будівництво зупинено і строк його відновлення невідомий. Отже, ОСОБА_1 має право на розірвання попереднього договору та повернення сплачених ним коштів за вирахуванням 5% від цієї суми. Тобто, ПрАТ «Київміськбуд» свідомо нехтує взятими на себе зобов`язаннями і безпідставно відмовляє у розірвання договору ОСОБА_1 .

Ухвалою Солом`янського районного суду м. Києва від 10.11.2023 відкрито загальне позовне провадження в цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про повернення коштів за попереднім договором купівлі-продажу квартири.

Ухвалою Солом`янського районного суду м. Києва від 21.01.2025 закрито підготовче провадження у цивільній справі за позовною заявою ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про повернення коштів за попереднім договором купівлі-продажу квартири.

Представник позивача в судовому засіданні просила задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

Представник відповідача в судовому засіданні просив відмовити у задоволенні позовних вимог.

Вивчивши матеріали справи, письмові докази, суд за своїм внутрішнім переконанням, яке ґрунтується на всебічному, повному й неупередженому дослідженні всіх обставин справи, керуючись законом, оцінивши кожний доказ з точки зору належності, допустимості, достовірності, а сукупність зібраних доказів - з точки зору достатності та взаємозв`язку для прийняття відповідного рішення, приходить до наступного висновку.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (ч. 1 ст. 16 ЦК України).

Частиною 1 ст. 2 ЦПК України передбачено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Згідно з ч.ч. 2, 3 ст. 12 ЦПК України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

У відповідності до ч.ч. 1, 3 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

Дослідивши матеріали справи в їх сукупності, та на підставі наявних у справі доказів суд приходить до наступного висновку.

Судом встановлено, що 17.02.2023 між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_1 було укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Малим О.С., зареєстровано в реєстрі за №147.

Пунктом 1.1 попереднього договору закріплено, що за цим договором сторони зобов`язується в майбутньому в строк та на умовах, визначених цим договором, укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_4 , 1-ий пусковий комплекс, 1-ша черга будівництва в об`єкті: «Будівництво житлово-офісного комплексу з об`єктами торговельного та соціально-побутового призначення на АДРЕСА_3 ».

Згідно з п. 1.2 попереднього договору основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом 6 (шести) місяців з дати присвоєння адреси відповідно до норм чинного законодавства України та за умови виконання майбутнім покупцем вимог п. 1.4 та п. 1.5 цього договору.

Сторони встановили, що у розумінні цього договору забезпечувальний платіж - це особливий вид забезпечення виконання зобов`язання, передбачений ч. 2 ст. 546 Цивільного кодексу України, який гарантує виконання сторонами своїх зобов`язань за цим договором та при укладенні основного договору зараховується в якості оплати вартості майна. На цей платіж відсотки не нараховуються.

Відповідно до п. 1.4 попереднього договору майбутній покупець зобов`язаний внести на банківський рахунок майбутнього продавця забезпечувальний платіж у розмірі вартості майна, зазначеної у п.п. 2.2 цього договору.

Сторони домовились, що забезпечувальний платіж вноситься в наступному порядку:

1.4.1. Перший платіж 1 425 755,65 грн (один мільйон чотириста двадцять п`ять тисяч сімсот п`ятдесят п`ять гривень 5 копійок), що складає 50% розміру забезпечувального платежу, та відповідає 42,51 кв.м загальної проектної площі майна, протягом 4 (чотирьох) банківських днів після підписання цього договору.

1.4.2. Наступні платежі майбутній покупець вносить за наведеним графіком, виходячи з проектної площі майна в перерахунку на 1 кв.м, за поточною базовою вартістю 1 кв.м загальної площі майна, яка буде встановлена згідно з рішенням Правління ПрАТ «ХК «Київміськбуд», із урахуванням коефіцієнтів, встановлених п. 1.3 цього договору, про що майбутній покупець дізнається самостійно на день внесення ним оплати.

Пунктом 2.1 попереднього договору закріплено, що предмет основного договору - квартира АДРЕСА_4 , 1-ий пусковий комплекс, 1-ша черга будівництва в об`єкті: «Будівництво житлово-офісного комплексу з об`єктами торговельного та соціально-побутового призначення на АДРЕСА_3 ».

Пунктом 2.2 попереднього договору визначено, що на дату підписання цього договору вартість майна складає 2 851 175,90 грн (два мільйони вісімсот п`ятдесят одна тисяча сто сімдесят п`ять гривень 90 копійок), без ПДВ, виходячи з вартості 1 кв.м - 33 539,30 грн (тридцять три тисячі п`ятсот тридцять дев`ять гривень 30 копійок), без ПДВ.

Відповідно до п. 4.8 попереднього договору до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію майбутній покупець має право відмовитись від договору шляхом його розірвання, про що сторонами укладається відповідний договір про розірвання.

За таких умов, цей договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного договору про розірвання. В такому випадку майбутній продавець повертає майбутньому покупцю на банківський рахунок, що зазначений майбутнім покупцем у договорі про розірвання, кошти протягом 60 (шістдесяти) банківських днів з дня підписання договору про розірвання, за вирахуванням штрафу в розмірі 5 (п`яти відсотків) від суми, внесеної за цим договором.

В матеріалах справи наявні платіжні інструкції про внесення оплати за попереднім договором №147 від 17.02.2023, а саме:

№ 1 від 21.02.2023 у розмірі 700 000,00 грн;

№3 від 23.02.2023 у розмірі 1 000,01 грн;

№0.0..1 у розмірі 398 999,99 грн;

№4 від 15.03.2023 у розмірі 79 488,15 грн;

№6 від 19.04.2023 у розмірі 79 488,15 грн;

№7 від 16.05.2023 у розмірі 79 488,15 грн;

№8 від 16.06.2023 у розмірі 79 488,15 грн.

18.07.2023 ОСОБА_1 за допомогою засобів поштового зв`язку звернувся до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» із вимогою про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 17.02.2023 та повернення коштів за попереднім договором купівлі-продажу квартири від 17.02.2023.

Листом №423/0/2-23 від 23.08.2023 Приватне акціонерне товариство «Холдингова компанія «Київміськбуд» повідомило ОСОБА_1 , що рішення про розірвання попереднього договору та повернення сплачених коштів буде прийнято компанією пізніше, про що буде додатково повідомлено. Зважаючи на ситуацію, яка склалась в країні, на сьогодні складно спланувати та визначити актуальні терміни введення в експлуатацію вищевказаного житлового будинку, але компанія робить все можливе, щоб якомога швидше відновити будівельні роботи на даному об`єкті будівництва та виконати взяті на себе зобов`язання у повному обсязі.

Відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України визначено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Так, згідно з ч. 1 ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Згідно з висновками Верховного Суду, викладеними у постанові від 11 серпня 2021 року у справі № 344/2483/18, презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним (таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків), доки ця презумпція не буде спростована.

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто, з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду) (див.: постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 03 листопада 2021 року у справі № 757/39725/19-ц (провадження № 61-15916св20)).

Відповідно до статті 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладено протягом строку (у термін), встановлений попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Відповідно до п. 1.2 попереднього договору від 17.02.2023 основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом 6 місяців із дати присвоєння адреси відповідно до норм чинного законодавства України та за умови виконання майбутнім покупцем вимог п. 1.4 та п. 1.5 цього договору.

Отже, виходячи з умов п. 1.2 зазначеного договору, обов`язок сторін із укладення основного договору щодо купівлі-продажу квартири має часові рамки в межах 6 місяців із дати присвоєння адреси, в якому знаходиться майно. Не укладення ж у вказаний у п. 1.2 попереднього договору від 17.02.2023 строк основного договору купівлі-продажу квартири автоматично призведе до припинення вказаного попереднього договору, в силу вимог закону.

Згідно зі статтею 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно з частинами першою-другою статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Слід зауважити, що Верховний Суд в ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово звертався загалом до категорії стандарту доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний.

Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19).

Позивач не надав належних та допустимих доказів на підтвердження того, що будинку в якому розташована квартира АДРЕСА_4 , 1-ий пусковий комплекс, 1-ша черга будівництва в об`єкті: «Будівництво житлово-офісного комплексу з об`єктами торговельного та соціально-побутового призначення на АДРЕСА_3 » присвоєно у встановленому законом порядку поштову адресу, а відтак, можливо встановити конкретну дату початку відліку шестимісячного строку на укладення сторонами основного договору купівлі-продажу квартири (п.1.2 попереднього договору від 17.02.2023).

Позивачем також не доведено належними та допустимими доказами того, що відповідач у строки, визначені умовами п. 1.2 попереднього договору від 17.02.2023 необґрунтовано ухиляється від укладення основного договору купівлі-продажу квартири.

Відтак, оскільки спірному об`єкту будівництва не присвоєно поштову адресу, то правових підстав вважати, що зобов`язання, встановлене п.1.2 попереднього договору від 17.02.2023 є припиненим, немає.

Згідно зі статтею 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Так, за частиною 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

У постанові Верховного Суду України від 18 вересня 2013 року у справі № 6-75цс13 зроблено висновок, що «оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення».

У постанові Великої Палати Верховного від 16 лютого 2021 року в справі № 910/2861/18 (провадження № 12-140гс19) вказано, що «Однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (абзац другий частини другої статті 651 ЦК України). Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) зазначено, що «Інакше кажучи, для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише наявність порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно суттєвою є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати (аналогічні за змістом висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 (пункти 117-120)).

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом (частина четверта статті 652 ЦК України).

Справді, на стабільність договірних відносин можуть вплинути непередбачувані обставини, що виникають після укладення договору, істотно порушують баланс інтересів сторін і суттєво знижують для кожної з них очікуваний результат договору.

Право змінити чи розірвати договір у разі істотної зміни обставин, які були визначальними на час його укладення, направлене на захист сторін договору від настання ще більш несприятливих наслідків, пов`язаних із подальшим його виконанням за існування обставин, що відповідають характеристикам, визначеним у статті 652 ЦК України.

За загальним правилом у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір, його можна змінити чи розірвати за згодою сторін. Можливість такої зміни або розірвання може бути обмежена, коли інше передбачає договір або випливає із суті зобов`язання (абзац перший частини першої статті 651 ЦК України).

Припис абзацу другого частини першої статті 652 ЦК України встановлює критерій, за яким для зміни чи розірвання договору на підставі цієї статті обставини, якими, укладаючи його, керувалися сторони, мають змінитися настільки, що, якби останні могли це передбачити, то б узагалі не уклали договір чи уклали б його на інших умовах. За відсутності істотної зміни обставин, зокрема за незначної їх зміни або за виникнення труднощів у виконанні договору, які сторони могли розумно передбачити, на підставі статті 652 ЦК України договір не можна змінити ні за згодою сторін, ні за рішенням суду. Істотна зміна обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір, має бути не наслідком поведінки сторін, а бути зовнішньою щодо юридичного зв`язку між ними. Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин за рішенням суду, виходячи з принципу свободи договору (пункт 3 частини першої статті 3, частина перша статті 627 ЦК України), є винятковим заходом.

Для застосування судом відповідного повноваження потрібна як сукупність чотирьох умов, визначених у частині другій статті 652 ЦК України, так і встановлення того, що розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом (частина четверта цієї статті), тобто що таке розірвання буде необґрунтованим згідно з принципом «найменших негативних наслідків» для сторін договору (близькі за змістом висновки див. у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 12 вересня 2019 року у справі № 910/17469/18 (пункти 41 - 42), від 19 листопада 2019 року у справі № 910/9859/18 (пункти 37, 41 - 44), від 25 лютого 2020 року у справі № 922/2279/19 (пункти 8.8 - 8.12), від 19 липня 2022 року у справі № 910/14155/21 (пункт 8))».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.09.2020 у справі № 920/418/19 вказано, що право сторони договору звернутися до суду з вимогою про розірвання договору за наявності відповідних умов, передбачених договором чи законом, не є тотожнім праву на таке розірвання, а свідчить про наявність спору про розірвання договору, який підлягає вирішенню судом з урахуванням усіх істотних обставин.

Розірвання договору в судовому порядку допускається за рішенням суду у виняткових випадках, відтак втручання суду в договірні відносини між сторонами є крайньою можливістю врегулювання спірних правовідносин та повинно здійснюватися з дотриманням принципу «пропорційності» - «справедливої рівноваги (балансу)» між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» не означає обов`язкового досягнення соціальної справедливості в кожній конкретній справі, а передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються.

Вимога законності, яка випливає з Конвенції, означає вимогу дотримання відповідних положень національного закону і принципу верховенства права (див. рішення у справі «Ентріч проти Франції» (Hentrich v. France) від 22 вересня 1994 року, серія А, № 296-A, с. 19л-20, п. 42). Хоча проблему тлумачення національного законодавства мають вирішувати передусім національні органи влади, зокрема, суди, завдання Суду полягає в тому, щоб з`ясувати, чи не суперечить результат такого тлумачення положенням Конвенції (див. рішення у справі «Кушоґлу проти Болгарії» (Kushoglu v. Bulgaria) від 10 травня 2007 року, № 48191/99, п. 50).

Дослідивши наявні в матеріалах справи докази, суд вважає, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами наявності істотного порушення відповідачем умов попереднього договору від 17.02.2023 та позбавлення ОСОБА_1 того, на що він розраховував під час укладення попереднього договору від 17.02.2023 .

Жоден пункт попереднього договору від 17.02.2023 не містить вказівки на дату введення об`єкта будівництва в експлуатацію.

Відтак, повно та всебічно дослідивши обставини справи, перевіривши їх доказами, які оцінено на предмет належності, допустимості, достовірності, достатності та взаємного зв`язку, суд встановив, що позивачем не доведено факту істотного порушення відповідачем умов попереднього договору від 17.02.2023 щодо строків будівництва та введення в експлуатацію спірного майна. Попередній договір від 17.02.2023 був вчинений за добровільної згоди сторін, і позивач добре розумів та усвідомлював умови, зміст та правову природу цього правочину, зокрема, умову п. 1.2 про те, що основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом 6 місяців із дня отримання майбутнім продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно та те, що жодний пункт попереднього договору не містить строків будівництва та введення будинку в експлуатацію, як і не містить строків отримання майбутнім продавцем поштової адреси будинку.

Наведені позивачем аргументи в обґрунтування заявлених вимог про те, що будівництво зупинено, не можуть взяті до уваги, оскільки за умовами попереднього договору від 17.02.2023 відповідач взяв на себе обов`язок передати позивачу квартиру лише в майбутньому та без визначення конкретної дати такої передачі, що узгоджується з вимогами частини першої статті 656 ЦК України, згідно з якою предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому.

Враховуючи викладене вище, суд приходить до висновку про те, що позовні вимоги ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про повернення коштів за попереднім договором купівлі-продажу квартири є необгрунтованими та такими, що не підлягають до задоволення.

Згідно зі статтею 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Ознакою завдатку є те, що він слугує доказом укладення договору, на забезпечення якого його видано, і одночасно є способом платежу та способом забезпечення виконання зобов`язання.

В свою чергу, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі №918/631/19 та постановах Верховного Суду, від 21.02.2018 у справі №910/12382/17, від 03.08.2022 у справі №910/6232/21 та від 14.02.2023 у справі №910/15531/21 відзначено, що аванс (попередня оплата) - це грошова сума, яка не забезпечує виконання договору. Аванс підлягає поверненню особі, яка його сплатила, лише у випадку невиконання зобов`язання, за яким передавався аванс, незалежно від того, з чиєї вини це відбулося.

Аналогічний висновок міститься у постановах Верховного Суду України від 13 лютого 2013 року у справі № 6-176цс12 та від 25 вересня 2013 року у справі № 6-82цс13, та у постановах Верховного Суду від 27 лютого 2019 року у справі № 639/9339/16-ц (провадження № 61-513св18), від 01 вересня 2020 року у справі № 522/15584/17 (провадження № 61-18085св19), 01 жовтня 2020 року у справі № 361/8331/18 (провадження № 61-22682св19), від 17 червня 2021 року у справі № 711/5065/15-ц (провадження № 61-18537св19), від 13 січня 2021 року у справі № 686/6823/14-ц (провадження № 61-6475св20) та інших.

Судом встановлено, що укладений між сторонами попередній договір від 17.02.2023 не має чітко встановленого строку в який має бути укладений основний договір купівлі-продажу квартири.

Як вбачається з матеріалів справи, поштову адресу спірному об`єкту присвоєно не було, строк укладення основного договору купівлі-продажу, встановлений п. 1.2 попереднього договору від 17.02.2023, не настав, як наслідок попередній договір від 17.02.2023 не припинився, ціль та підстави для зберігання відповідачем сплачених позивачем коштів не припинилися, то у відповідача підстави для повернення авансового платежу сплаченого позивачем, наразі не настали.

У свою чергу, відповідно до ст.ст. 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Згідно з ч. 1 ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (ч. 1 ст. 77 ЦК України).

Обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів.

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (ст. 80 ЦПК України).

Відповідно до ч.ч. 1-3 ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Відповідно до пункту 30 рішення Європейського Суду з прав людини у справі «Hirvisaari v. Finland» від 27 вересня 2001 року, рішення судів повинні достатнім чином містити мотиви, на яких вони базуються для того, щоб засвідчити, що сторони були заслухані, та для того, щоб забезпечити нагляд громадськості за здійсненням правосуддя.

Згідно пункту 41 висновку № 11 (2008) Консультативної ради європейських суддів до уваги Комітету Міністрів Ради Європи щодо якості судових рішень обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент захисту на підтримку кожної підстави захисту. Обсяг цього обов`язку може змінюватися залежно від характеру рішення.

Європейський Суд з прав людини повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 09 грудня 1994 року, серія A, N 303-A, п. 29).

З огляду на вищевикладене, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 61, 68-71, 87 СК України, ст. ст. 4, 12, 13, 76-81, 89, 95, 141, 200, 206, 229, 258, 259, 263-265, 268, 273, 352, 354 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про повернення коштів за попереднім договором купівлі-продажу квартири - відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Київського апеляційного суду.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя Г.О. Козленко