Справа №705/5959/24
2/705/957/25 РІШЕННЯ
29 серпня 2025 року м.Умань
Уманський міськрайонний суд Черкаської області у складі:
головуючого судді Єщенко О.І.,
секретаря судового засідання Щербакової Л.А.,
розглянувши у судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом Уманської міської ради, поданим адвокатом Буряком Олександром Геннадійовичем, до ОСОБА_1 про визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним, скасування державної реєстрації права власності та визнання права власності,
На підставі вказаного рішення 13.05.2020 між позивачем та відповідачем було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки комунальної власності, що посвідчений державним нотаріусом Уманської міської державної нотаріальної контори Кравець Г.В. за № 1-473. У відповідності до п. 1.1. вказаного вище договору позивач передає у власність відповідачеві, а відповідач приймає земельну ділянку та сплачує її вартість за ціною та на умовах, встановлених у цьому договорі.
У подальшому на підставі вищевказаного договору в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державним нотаріусом Уманської міської державної нотаріальної контори Кравець Г.В. 13.05.2020 було зареєстровано право власності відповідача на земельну ділянку (Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 52221880 від 13.05.2020). Таким чином, позивачем було здійснено відчуження земельної ділянки на користь відповідача, на якій на момент відчуження знаходилося незавершене будівництво, автосалон, об`єкт житлової нерухомості, складові частини об`єкта нерухомого майна: автосалон з підвалом (незакінчене будівництво), А, огорожа, 1, відсоток готовності автосалону з підвалом становить 24 %, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Таким чином, позивач був наділений правом передачі земельних ділянок у користування (оренду) із земель комунальної власності. При цьому, таке питання може бути вирішено міською радою якщо інше не встановлено законом, лише відповідно до законодавства, на підставі, у межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, від імені та в інтересах Уманської територіальної громади, у межах компетенції ради, встановленої законом.
09.03.2025 представником відповідача ОСОБА_1 адвокатом Загурською А.В. у системі «Електронний суд» сформовано письмові пояснення, в яких доповнює свою правову позицію, викладену у відзиві на позовну заяву. Наголошує на тому, що заява про викуп земельної ділянки подавалась відповідачем через Центр надання адміністративних послуг виконавчого комітету Уманської міської ради. Якби відповідач на момент звернення із заявою про викуп земельної ділянки подав неповний пакет документів, його заяву не прийняли б. Натомість заяву відповідача не лише прийняли, але й в подальшому винесли на розгляд постійних комісій. Так, згідно з протоколом № 21 від 24.10.2019 засідання комісії у сфері регулювання земельних відносин виконавчого комітету Уманської міської ради, слухали заяву ОСОБА_1 про надання дозволу на викуп земельної ділянки площею 0,0417 га для будівництва і обслуговування автосалону за адресою: АДРЕСА_1 , яка перебуває в користуванні на умовах оренди. Вирішили погодити, вважати за можливе винести питання на розгляд постійної комісії з питань архітектури, регулювання земельних відносин та охорони навколишнього природного середовища. Зі змісту протоколу № 104 від 25.10.2019 засідання постійної комісії з питань архітектури, регулювання земельних відносин та охорони навколишнього природного середовища вбачається, що остання вирішила включити питання надання дозволу на викуп земельної ділянки площею 0,0417 га для будівництва і обслуговування автосалону за адресою: АДРЕСА_1 , яка перебуває в користуванні гр. ОСОБА_1 на умовах оренди, до проекту рішення міської ради. Протоколом № 112 від 17.04.2020 засідання постійної комісії з питань архітектури, регулювання земельних відносин та охорони навколишнього природного середовища визначено експертну грошову оцінку земельної ділянки несільськогосподарського призначення для продажу ОСОБА_1 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (обслуговування автосалону) площею 0,0417 га за адресою: АДРЕСА_1 та вирішено включити питання до проекту рішення міської ради. Зауважує, що жодних зауважень до заяви відповідача про викуп земельної ділянки чи до порядку самого викупу надано не було. Звертає увагу, що статтею 11 Регламенту Уманської міської ради VІI скликання, затвердженого рішенням Уманської міської ради від 1 грудня 2015 року № 5-1/7, з урахуванням змін, внесених рішенням Уманської міської ради від 19 лютого 2016 року № 2.5-7/7 встановлено права, обов`язки, повноваження депутата Уманської міської ради. Так, пунктом 50 вказаної вище статті встановлено, що депутат міської ради, крім секретаря ради, повинен входити до складу однієї з постійних комісій, що утворюються радою. Депутат міської ради за дорученням ради або постійної комісії, до складу якої його обрано, бере безпосередню участь у підготовці питань для розгляду на сесіях ради та засіданнях постійної комісії. Статтею 9 Регламенту встановлено порядок створення, функціонування та повноваження постійних комісії Уманської міської ради. Пунктом 10 вказаної статті встановлено, що за результатами вивчення і розгляду питань постійні комісії готують висновки і рекомендації. Висновки і рекомендації постійної комісії приймаються більшістю голосів від загального складу комісії і підписуються головою комісії, а в разі його відсутності - заступником голови або секретарем комісії. Протоколи засідань комісії підписуються головою і секретарем комісії. Все наведене ще раз підтверджує те, що заява відповідача про викуп спірної земельної ділянки була розглянута у тому порядку, який встановлений Регламентом Уманської міської ради. У даному випадку, враховуючи наведену вище процедуру розгляду заяви про викуп земельної ділянки, саме у позивача був обов`язок перевірити наявність фактичних та юридичних підстав для відчуження земельної ділянки. Сторона відповідача вважає, що такі підстави були, так само вважав і позивач при укладенні договору купівлі-продажу, а тому останній відповідає всім вимогах, додержання яких є необхідним для чинності правочину, що виключає його недійсність. Більше того, вимога Уманської міської ради про визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним створює для відповідача надмірний майновий тягар, враховуючи те, що у позовних вимогах не йдеться про повернення відповідачу сплачених за договором коштів. Наголошує, що позовні вимоги позивача є незаконними та необґрунтованими, оскільки дії відповідача щодо викупу спірної земельної ділянки були добросовісними та такими, що ґрунтувались на приписах чинного законодавства України. Просила позовну заяву Уманської міської ради до ОСОБА_1 про визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним, скасування державної реєстрації права власності та визнання права власності залишити без задоволення.
21.05.2025 представником відповідача ОСОБА_1 адвокатом Загурською А.В. у системі «Електронний суд» сформовано заперечення ( на відповідь на відзив), у яких просила позовну заяву Уманської міської ради до ОСОБА_1 про визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним, скасування державної реєстрації права власності та визнання права власності залишити без задоволення.
27.05.2025 представником відповідача ОСОБА_1 адвокатом Загурською А.В. у системі «Електронний суд» сформовано клопотання про стягнення судових витрат, у якому просила стягнути з Уманської міської ради на користь ОСОБА_1 витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 10 000,00 грн.
У судовому засіданні представник позивача Уманської міської ради Буряк О.Г. позовну заяву підтримав у повному обсязі та просив її задовольнити.
Представник відповідача ОСОБА_1 адвокат Загурська А.В. у судовому засіданні позов не визнала та просила відмовити у його задоволенні.
Вислухавши пояснення представників позивача та відповідача, дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, встановив таке та дійшов таких висновків.
Відповідно до ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Відповідно до частини першої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
За правилами доказування, визначеними статтями 12, 81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Судом встановлено, що Управлінням Західного офісу Держаудитслужби в Тернопільській області було проведено ревізію фінансово-господарської діяльності виконавчого комітету Уманської міської ради в період з 01.01.2020 по 31.12.2023, якою встановлено ряд порушень і недоліків.
30 жовтня 2014 року між Уманською міською радою та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого Уманська міська рада надала відповідачу в строкове платне користування земельну ділянку для обслуговування автосалону площею 0,0494 га, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до п. 3 вказаного договору на земельній ділянці знаходиться об`єкт нерухомого майна.
Згідно з п. 8 договору договір укладено терміном на 10 років до 30.05.2024.
Відповідно до рішення Уманської міської ради № 3.53-77/7 від 28.04.2020 «Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення шляхом викупу за адресою: вул. Велика фонтанна, 14» затверджено ОСОБА_1 оціночну вартість земельної ділянки.
На підставі вказаного рішення 13.05.2020 між Уманською міською радою та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки комунальної власності, що посвідчений державним нотаріусом Уманської міської державної нотаріальної контори Кравець Г.В. за № 1-473.
Відповідно до п. 1.1. вказаного вище договору Уманська міська рада передає у власність ОСОБА_1 , а ОСОБА_1 приймає земельну ділянку та сплачує її вартість за ціною та на умовах, встановлених у цьому договорі.
13.05.2020 на підставі вищевказаного договору в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державним нотаріусом Уманської міської державної нотаріальної контори Кравець Г.В. зареєстровано право власності ОСОБА_1 на земельну ділянку (Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 52221880 від 13.05.2020).
Відповідно до ч. 2 ст.19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Згідно з п.п. "б", "ґ" статті 5 ЗК України земельне законодавство базується на принципах, зокрема, забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави; забезпечення гарантій прав на землю.
Земля є унікальним обмеженим природним та базисним ресурсом, на якому будується добробут суспільства.
Отже, розподіл землі є особливо чутливим до принципів справедливості, розумності і добросовісності (пункт 6 ч. 1 ст. З ЦК України).
Відповідно до статті 13 Конституції України земля є об`єктом права власності Українського народу, від імені якого права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією. Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.
За правилами статей 4, 5 Земельного кодексу України завданням земельного законодавства, яке включає в себе цей Кодекс та інші нормативно-правові акти у галузі земельних відносин, є регулювання земельних відносин з метою забезпечення права на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави, раціонального використання та охорони земель, а основними принципами земельного законодавства є, зокрема, поєднання особливостей використання землі як територіального базису, природного ресурсу і основного засобу виробництва; забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави; невтручання держави в здійснення громадянами, юридичними особами та територіальними громадами своїх прав щодо володіння, користування і розпорядження землею, крім випадків, передбачених законом.
Отже, правовідносини, пов`язані із вибуттям земель із державної чи комунальної власності, становлять "суспільний", "публічний" інтерес.
У даному випадку інтерес держави полягає у необхідності забезпечення прав та інтересів власника землі, забезпечення раціонального використання та охорони земель.
Належне (законне) розпорядження земельними ділянками державної та комунальної власності, які відповідно до статті 14 Конституції України є основним національним багатством, що перебувають під особливою охороною держави, а право власності на які набувається виключно відповідно до закону, безумовно є складовою питання державного (загального) інтересу (вказане цілком узгоджується із правовою позицією ЄСПЛ, пункті 70-71 рішення від 20 жовтня 2011 року в справі "Рисовський проти України", пункт 54 рішення від 2 листопада 2004 року в справі "Трегубенко проти України").
Відповідно до частини 5 статті 16 та частини 5 статті 60 Закону України" Про місцеве самоврядування в Україні" від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради. Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності.
Статтею 80 Земельного кодексу України встановлено, що самостійними суб`єктами права власності на землю є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.
Частиною 1 статті 12 Земельного кодексу України визначено, що до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить, зокрема розпорядження землями комунальної власності, територіальних громад.
Сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
Відповідно до частини першої статті 122 ЗК України, якою унормовано повноваження органів виконавчої влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування щодо передачі земельних ділянок у власність або у користування, сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
У рішенні «Рисовський проти України» від 20 жовтня 2011 року (пункт 71) ЄСПЛ зазначав про принцип належного урядування, який, як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість (див. зазначене вище рішення у справі Москаль проти Польщі (Moskal v. Poland), пункт 73). Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам (див. там само).
Територіальна громада як власник об`єктів права комунальної власності делегує відповідній раді повноваження щодо здійснення права власності від її (громади) імені, в її інтересах, виключно у спосіб та у межах повноважень, передбачених законом, Цивільним кодексом України та Земельним кодексом України. Тому суб`єкт владних повноважень, який діє в інтересах територіальної громади як власника майна, повинен вчиняти щодо нього будь-які дії виходячи з волі та волевиявлення власника, у межах і спосіб волевиявлення, що характеризує добросовісність набуття права власності (володіння, користування, розпорядження). Порушення вимог законодавства під час розпорядження земельними ділянками комунальної власності не тільки не відображає волю територіальної громади на розпорядження земельними ділянками комунальної форми власності, а й порушує суспільні інтереси та інтереси територіальної громади. (постанова ВС КГС від 22.10.2024 зі справи № 918/2/24).
Відповідно до ч. 1 ст. 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
Частиною 2 статті 127 Земельного кодексу України (чинної на час прийняття рішення) визначено, що продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюються на конкурентних засадах (на земельних торгах) у формі електронного аукціону у випадках та порядку, встановлених главою 21 цього Кодексу.
Згідно з частиною 1 статті 134 Земельного кодексу України (чинної на момент виникнення правовідносин) земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.
Частиною 2 статті 134 Земельного кодексу України (чинної на момент виникнення правовідносин) передбачалось, що не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі: розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб; використання земельних ділянок для потреб, пов`язаних з користуванням надрами, та спеціального водокористування відповідно до отриманих дозволів; використання релігійними організаціями, які легалізовані в Україні, земельних ділянок під культовими будівлями; будівництва об`єктів, що в повному обсязі здійснюється за кошти державного та місцевих бюджетів; надання земельних ділянок підприємствам, установам і громадським організаціям у сфері культури і мистецтв (у тому числі національним творчим спілкам та їх членам) під творчі майстерні; надання земельних ділянок в оренду для реконструкції кварталів застарілої забудови, для будівництва соціального та доступного житла, якщо конкурс на його будівництво вже проведено; розміщення іноземних дипломатичних представництв та консульських установ, представництв міжнародних організацій згідно з міжнародними договорами України; надання земельної ділянки, викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності для забезпечення таких потреб; надання земельних ділянок державної або комунальної власності для потреб приватного партнера в рамках державно-приватного партнерства відповідно до закону; надання земельної ділянки замість викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності та повернення такої земельної ділянки колишньому власнику чи його спадкоємцю (правонаступнику), у разі якщо така потреба відпала; будівництва, обслуговування об`єктів інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури, мультимодальних терміналів, об`єктів зв`язку та дорожнього господарства (крім об`єктів дорожнього сервісу); будівництва об`єктів забезпечення життєдіяльності населених пунктів (сміттєпереробних об`єктів, очисних споруд, котелень, кладовищ, протиерозійних, протизсувних і протиселевих споруд); передачі громадянам земельних ділянок для сінокосіння і випасання худоби, для городництва; надання земельних ділянок суб`єктам господарювання, що реалізують відповідно до Закону України" Про особливості провадження інвестиційної діяльності на території Автономної Республіки Крим" зареєстровані в установленому порядку інвестиційні проекти.
Разом з тим, ч. 3 ст. 134 ЗК України (чинна на момент виникнення спірних правовідносин) передбачала, що земельні торги не проводяться при наданні (передачі) земельних ділянок громадянам у випадках, передбачених статтями 34, 36 та 121 цього Кодексу, а також передачі земель загального користування садівницькому товариству та дачному кооперативу. Земельні торги не проводяться при безоплатній передачі земельних ділянок особам, статус учасника бойових дій яким надано відповідно до пунктів 19-21 частини першої статті 6 Закону України "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту".
При цьому вичерпний перелік обставин та підстав, існування яких не потребує проведення земельних торгів при продажі земельних ділянок комунальної власності, визначений в частинах 2, 3 статті 134 Земельного кодексу України.
Відтак доказами, долученими до матеріалів справи, підтверджено, що на момент прийняття рішення позивачем, котре стало підставою для набуття відповідачем речового права на земельну ділянку, на земельній ділянці були відсутні об`єкти нерухомого майна, а знаходився об`єкт незавершеного будівництва готовністю 24%. Дане в свою чергу, в правовому полі частина 2 статті 134 Земельного кодексу України, позбавляє позивача законного права щодо укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки на безоплатній основі без проведення земельних торгів.
Відповідач, відстоюючи свою позицію, констатує про розташування на спірній земельній ділянці саме об`єкту нерухомого майна, яким і є об`єкт незавершеного будівництва, посилаючись при цьому на реєстрацію незавершеного будівництва. З приводу чого суд зазначає таке.
Згідно з пунктом 68 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва подаються: документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом (крім випадку, коли речове право на земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав); документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт; технічний паспорт на об`єкт незавершеного будівництва.
Відповідно до Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1243 від 22 вересня 2004 року, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів полягає у підтвердженні державними приймальними комісіями готовності до експлуатації об`єктів нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту будівель і споруд як житлово-громадського, так і виробничого призначення, інженерних мереж та споруд, транспортних магістралей, окремих черг пускових комплексів, їх інженерно-технічного оснащення відповідно до затвердженої в установленому порядку проектної документації, нормативних вимог, вихідних даних на проектування.
Отже, державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку.
Відповідно до ч. 1 ст. 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Порядок набуття права власності на новостворене майно та об`єкти незавершеного будівництва врегульований статтею 331 ЦК України.
Відповідно до ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Частиною 3 ст. 331 ЦК України передбачалось, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності або спеціального майнового права на нього відповідно до закону.
Отже, об`єкт незавершеного будівництва за визначенням ч. 3 ст. 331 ЦК України за своєю правовою природою є сукупністю матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво), оскільки правовий статус об`єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва, а визнання за судовим рішенням права власності цієї особи на об`єкт незавершеного будівництва ні за яких умов не спричиняє правового наслідку у вигляді отримання таким майном (сукупністю будівельних матеріалів) статусу ново створеного нерухомого майна.
З метою отримання можливості укладення цивільно-правових договорів (купівлі-продажу, застави тощо) щодо об`єкта незавершеного будівництва (сукупності будівельних матеріалів), тобто можливості набути відповідні цивільні права та обов`язки власника майна, забудовник вправі, до завершення будівництва та досягнення його кінцевої мети у вигляді створення нерухомого майна, здійснити державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва, надавши органу державної реєстрації визначений законодавством перелік документів.
Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 18 грудня 2019 року № 916/633/19.
У постанові Верховного Суду від 16 лютого 2021 року (справа № 914/2070/19) зазначено, що факт здійснення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні статті 181 та частини 2 статті 331 ЦК України, оскільки така реєстрація не звільняє забудовника від обов`язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно.
Велика Палата Верховного Суду у справі № 511/2303/19 (провадження № 14-56цс22) виснувала, що «відповідно до вимог статей 328 та 329 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом. За змістом зазначених норм матеріального права до прийняття новоствореного нерухомого майна до експлуатації та його державної реєстрації право власності на це новостворене нерухоме майно як об`єкт цивільного обороту не виникає, у такому випадку особа є власником лише матеріалів, обладнання, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна)».
Отже, належний на праві власності ОСОБА_1 об`єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_1 , готовність якого складає 24 %, не є об`єктом нерухомого майна. При цьому, державна реєстрація права власності ОСОБА_1 на об`єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна.
При цьому суд наголошує на тому, що у відповідача відсутні докази введення такого об`єкту нерухомого майна в експлуатацію у встановленому порядку і набуття цим майном статусу об`єкта нерухомого майна як об`єкта цивільного права.
Враховуючи, що об`єкт незавершеного будівництва не набув статусу нерухомого майна як об`єкта цивільного права в розумінні статті 181 та частини 2 статті 331 Цивільного кодексу України, беручи до уваги винятки щодо продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельних ділянок комунальної власності, що передбачені частиною 2 статтею 134 Земельного кодексу України, наявність на орендованій земельній ділянці об`єкту незавершеного будівництва не надавала відповідачу права на придбання у власність спірної земельної ділянки поза межами конкурентних засад, а саме як власнику нібито об`єкта нерухомого майна, та підлягала продажу позивачем виключно на підставі земельних торгів. Відтак, передача спірної земельної ділянки у власність без проведення земельних торгів поставила відповідача в привілейоване становище та призвела до порушення прав і законних інтересів Уманської територіальної громади, яка відповідно до статті 13 Конституції України є власником землі та інших природних ресурсів, оскільки громада, зокрема, втратила можливість отримати максимально великий розмір плати при продажі земельної ділянки.
Аналогічна позиція наведена і в ухвалах Верховного Суду від 21 серпня 2023 року та 19 грудня 2023 року (справа № 572/1056/21).
Суд погоджується з доводами позивача стосовно того, що безпосередньо сам позивач, укладаючи із ОСОБА_1 договір купівлі-продажу (викупу) земельної ділянки із земель комунальної власності, діяв усупереч волі власника земельної ділянки - Уманської міської територіальної громади, а тому спірна земельна ділянка вибула з володіння власника не з його волі.
У постанові ВП ВС від 20 липня 2022 року у справі №923/196/20 зазначено, що правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним (частини перша, друга статті 228 ЦК України).
Як зазначає Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 липня 2022 року у справі № 910/5201/19, особа може набути право користування земельною ділянкою поза конкурсом лише під нерухомим майном та площею, необхідною для його обслуговування і експлуатації.
Відповідно до частини 1 статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Частиною 1 статті 215 Цивільного кодексу України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Згідно з частиною 3 статті 228 Цивільного кодексу України у разі недодержання вимоги щодо відповідності правочину інтересам держави і суспільства, його моральним засадам такий правочин може бути визнаний недійсним.
Зважаючи на викладене, суд доходить висновку, що договір купівлі-продажу земельної ділянки від 13.05.2020, укладений між Уманською міською радою та ОСОБА_1 , на підставі якого останній отримав у приватну власність спірну земельну ділянку без проведення земельних торгів, підлягає визнанню недійсним.
Щодо позовної вимоги про скасування державної реєстрації права власності суд зазначає таке.
Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із офіційним визнанням державою права власності пов`язується можливість матеріального об`єкта (майна) перебувати в цивільному обороті та судового захисту права власності на нього.
Статтею 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди (їх окремі частини), квартири, житлові та нежитлові приміщення.
За змістом наведеної норми державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.
Отже, у розумінні положень наведеної норми, наразі способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав. При цьому, з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
З урахуванням вище викладеного, суд дійшов висновку, що позовну вимогу щодо скасування державної реєстрації права власності теж належить задовольнити.
Стосовно вимоги про визнання права власності на вказану вище земельну ділянку слід зазначити таке.
Загальний перелік способів захисту цивільних прав та інтересів визначений статтею 16 ЦК України.
Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника.
Особа, якій належить порушене право, може скористатися не будь-яким на свій розсуд, а певним способом захисту такого свого права, який прямо визначається спеціальним законом, що регламентує конкретні цивільні правовідносини, або договором.
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Це право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а в разі неможливості такого поновлення гарантувати особі отримання відповідного відшкодування.
Такий висновок викладений в постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц (провадження № 14-545цс19).
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Це право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а в разі неможливості такого поновлення гарантувати особі отримання відповідного відшкодування.
Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Згідно з положеннями статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Відповідно до частини другої статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є відновлення становища, яке існувало до порушення, що передбачено пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.
Суд вважає, що обраний позивачем спосіб захисту, а саме визнання права власності на відповідну земельну ділянку не є ефективним для захисту їх порушеного права у спірних правовідносинах, в розумінні пункт 4 частини другої статті 16 ЦК України, тому суд вважає в цій частині позовних вимог слід відмовити.
17.03.2025 через систему «Електронний суд» адвокатом Буряком О.Г. подано заяву про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи, в якій він просив стягнути з відповідача ОСОБА_1 на користь Уманської міської ради судові витати у вигляді витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 6000 грн та витрати по сплаті судового збору в розмірі 7267,20 грн.
Відповідно до ч. 1 ст. 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.
Зважаючи на положення ч. 1 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Оскільки суд дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог, судові витрати у межах сплаченого судового збору підлягають стягненню із відповідача у розмірі 4844 грн 80 коп. за дві вимоги немайнового характеру та подання заяви про забезпечення позову у розмірі 968,96 грн з урахуванням коефіцієнту 0,8 для пониження відповідного розміру ставки судового збору.
За положеннями ч. 8 ст. 141 ЦПК України розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву.
Позивач просив стягнути з відповідача на свою користь витрати на правову допомогу у розмірі 6000 грн.
Згідно з положеннями ч. ч. 1-5 ст. 137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.
За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.
Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.
Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.
Як вбачається з матеріалів справи, на підтвердження понесених витрат на професійну правничу допомогу позивачем надано договір про надання правової допомоги № 174 від 15.10.2024, ордер про надання правничої допомоги, свідоцтво про право на зайняття адвокатською діяльністю Буряк О.Г., розрахунок витрат, які складають ціну Договору, акт прийому-передачі виконаних робіт (наданих послуг) від № 109 від 31.10.2024, платіжну інструкцію № 07/11/2024 від 15.11.2024, Додаткову угоду № 1 до Договору про надання правової (правничої) допомоги № 174 від 15.10.2024, розрахунок витрат, які складають ціну Договору, Договір про надання правничої допомоги № 6 від 07.01.2025, розрахунок витрат, які складають ціну Договору, як додаток до Договору про надання правничої допомоги № 6 від 07.01.2025.
Таким чином, при визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи.
Суд, з урахуванням складності справи, обсягу виконаних адвокатом робіт, часом, витраченим адвокатом на виконання таких робіт, відсутності клопотання відповідача про зменшення витрат на правову допомогу, з урахуванням принципу розумності та справедливості, вважає, що вказані витрати є співмірними зі складністю справи та обсягом вищезазначених наданих адвокатом послуг, що є підставою для задоволення клопотання про стягнення витрат на правничу допомогу у розмірі 6000 гривень.
На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 6, 8-13, 18, 19, 77-79, 89, 133, 141, 259, 263-265, 273, 354 ЦПК України, суд
Позов задовольнити частково.
Визнати договір купівлі-продажу земельної ділянки комунальної власності від 13.05.2020, укладений між Уманською міською радою та ОСОБА_1 , що посвідчений державним нотаріусом Уманської міської державної нотаріальної контори Кравець Галиною Василівною за № 1-473, недійсним.
Скасувати державну реєстрацію права власності від 13.05.2020, проведену на ім`я ОСОБА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 , державним нотаріусом Уманської міської державної нотаріальної контори Кравець Галиною Василівною на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки комунальної власності від 13.05.2020, укладеного між Уманською міською радою та ОСОБА_1 , що посвідчений державним нотаріусом Уманської міської державної нотаріальної контори Кравець Галиною Василівною за № 1-473.
Іншу частину позовних вимог залишити без задоволення.
Стягнути із ОСОБА_1 на користь Уманської міської ради понесені витрати на сплату судового збору у розмірі 5813 (п`ять тисяч вісімсот тринадцять) гривень 76 копійок та витрати на правничу допомогу в розмірі 6000 грн.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення суду може бути оскаржене до Черкаського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Позивач: Уманська міська рада; 20300, Черкаська область, м. Умань, площа Соборності, 1, .

Відповідач: ОСОБА_1 ; АДРЕСА_3 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 .

Суддя О.І.Єщенко