ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Єдиний унікальний номер 610/2478/24
Номер провадження 22-ц/818/585/25
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

31 липня 2025 року м. Харків

Харківський апеляційний суд у складі:

головуючого судді Мальованого Ю.М.,

суддів: Пилипчук Н.П., Яцини В.Б.,

за участю:

секретаря судового засідання Шевченко В.Р.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 11 вересня 2024 року в складі судді Феленка Ю.А. по справі № 610/2478/24 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» про стягнення орендної плати та розірвання договору оренди земельної ділянки, -

В С Т А Н О В И В:

У липні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» про стягнення орендної плати та розірвання договору оренди земельної ділянки.

Позовна заява мотивована тим, що у його матері, ОСОБА_2 , на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯЛ №177800 від 28 липня 2010 року перебувала у власності земельна ділянка площею 6,7301 га, кадастровий номер :03:000:0183, місце розташування: територія Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області.

11 листопада 2010 року між ОСОБА_2 як орендодавцем та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» як орендарем було укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований в Балаклійському районному відділі ХРФ ДП ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 20 грудня 2010 року.

За умовами договору оренди орендодавець надає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку загальною площею 6,7301 га ріллі, яка знаходиться на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області, кадастровий номер :03:000:0183. Нормативна грошова оцінки земельної ділянки становить 71 862,98 грн, договір укладено на п`ятнадцять років, орендна плата вноситься в розмірі 3 % від грошової оцінки земельної ділянки, що складає 2155,89 грн на рік. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата вноситься щороку у відповідному розмірі у термін до 20 грудня того року, за який здійснюється розрахунок. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором.

14 жовтня 2014 року між ОСОБА_2 та відповідачем було укладено додаткову угоду до договору оренди, якою узгоджено наступні зміни: збільшено строк договору оренди земельної ділянки на двадцять років до 2034 року включно; встановлено орендну плату в розмірі п`ять відсотків від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки; вирішено нараховувати орендну плату з розрахунку п`ять відсотків з 01 січня 2014 року.

12 вересня 2016 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди на підставі укладеного договору оренди та додаткової угоди за Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест».

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 померла.

Вказав, що внаслідок смерті ОСОБА_2 він як її син отримав у спадщину вказану земельну ділянку, що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за законом від 03 травня 2017 року.

10 травня 2017 року між ним та відповідачем було укладено додаткову угоду до договору оренди, якою змінено преамбулу договору оренди з ОСОБА_2 на ОСОБА_1 , встановлено, що нормативна грошова оцінки земельної ділянки становить 22 457,18 грн, та з врахуванням коефіцієнта індексації 4,769 та 1,756 за 2017 рік становить 189 129,34 грн. Також визначено, що договір укладено на 26 років. Змінено розмір орендної плати на 9 456,47 грн за рік. Також змінено розділ 14 «Реквізити та підписи сторін» з ОСОБА_2 на ОСОБА_1 .

Вказав, що відповідач порушив свої зобов`язання за договором оренди зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки, яку зобов`язаний був сплатити на його користь за 2022 рік з урахуванням щорічної індексації у розмірі 21 022,63 грн та за 2023 рік з урахуванням щорічної індексації у розмірі 19 197,68 грн.

Таким чином, станом на дату складання позовної заяви, у відповідача перед ним існує заборгованість за договором оренди зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки у розмірі 40 220,31 грн.

Вважав, що відповідачем істотно порушено умови договору оренди, а саме відповідачем у визначені договором оренди строки не сплачено на його користь орендну плату за 2022 та 2023 роки, що є підставою для розірвання договору оренди за рішенням суду.

Просив стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 11 листопада 2010 року зі сплати орендної плати у розмірі 40 220,31 грн; розірвати договір оренди земельної ділянки від 11 листопада 2010 року, з урахуванням додаткової угоди від 14 жовтня 2014 року та додаткової угоди від 10 травня 2017 року до договору оренди земельної ділянки від 11 листопада 2010 року, на земельну ділянку площею 6,7301 га, кадастровий номер :03:000:0183; судові витрати покласти на відповідача.

05 серпня 2024 року представником відповідача адвокатом Волторністом С.І. подано письмові пояснення, в яких він не заперечував проти часткового задоволення позовної вимоги про стягнення суми заборгованості зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки в загальній сумі 22 904,51 грн, подав відповідний розрахунок. В обґрунтування своїх пояснень зазначив, що не погоджується з проведеним позивачем розрахунком розміру заборгованості зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки в частині застосування до нормативної грошової оцінки землі коефіцієнта 1,756 одночасно з використанням індексації нормативно грошової оцінки землі та індексації орендної плати. Вказав, що під час укладання договору сторони дійшли згоди, що нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 71 862,98 грн, орендна плата вноситься у розмірі 3% від неї. У додатковій угоді домовились, що розмір орендної плати становить 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки, яка становить 189 129,34 грн, тобто з урахуванням коефіцієнта індексації 4,796 та 1,756. Отже, відсутні підстави для повторного застосування коефіцієнта 1,756 під час розрахунку заборгованості зі сплати орендної плати.

06 серпня 2024 року представником відповідача адвокатом Волторністом С.І. подано письмові пояснення, в яких просив відмовити у розірванні договору оренди земельної ділянки та зменшити розмір стягнення суми заборгованості зі сплати орендної плати. Зазначив, що розірвання порушеного договору як санкція має бути максимально збалансованим, відповідати тяжкості правопорушення й застосовується у випадках систематичного порушення договору. У період з 28 лютого 2022 року до 11 вересня 2022 року с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади, на території якої розташована спірна земельна ділянка, перебувало під тимчасовою окупацією військами РФ. У зв`язку з цим відповідач був позбавлений можливості користуватися земельною ділянкою протягом цього періоду, а саме: проводити весняну посівну кампанію ярих зернових, бобових та олійних культур, здійснювати догляд та обробку врожаю зимових культур з метою попередження їхньої загибелі, отже був позбавлений можливості отримувати доходи від використання земельної ділянки, які і є джерелом орендної плати. Таким чином, орендар як сторона спірного договору оренди не допустив порушення умов договору, суб`єктивна сторона яких знаходилася б у сфері його впливу або контролю. За вказаних обставин, при відсутності вини орендаря у простроченні сплати орендної плати за 2022 рік, не можна вважати порушення строків сплати орендної плати систематичними, що виключає у даному випадку наявність умов для розірвання договору із заявленої позивачем підстави. До того ж, з 11 вересня 2022 року с. Яковенкове є територією можливих бойових дій, що істотно зменшує можливість відповідача використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням: проводити посівну кампанію, збирати врожай. Так, відповідач добросовісно виконував свої зобов`язання за договором оренди, заінтересований у збереженні договору, має намір розрахуватися з орендодавцем, оскільки у 2024 році повернувся до цільового використання земель. У зв`язку з цим відповідач подав новий розрахунок, за яким сума заборгованості зі сплати орендної плати за 2022 рік становить 4 378,47 грн (за 169 днів), за 2023 рік 10 402,11 грн, усього 14 780,58 грн.

26 серпня 2024 року представником відповідача адвокатом Волторністом С.І. подано письмові пояснення, в яких він наголосив на неможливості використання земельної ділянки за цільовим призначенням протягом 2022 року у зв`язку з тимчасовою окупацією с. Яковенкове, її наслідками (забруднення території вибухонебезпечними предметами) та сезонним характером господарювання, а також на відсутності вини відповідача у порушенні зобов`язання через загальновідомі обставини непереборної сили. Акцентував увагу на тому, що у своїх розрахунках позивач повторно застосував коефіцієнт 1,756, який вже врахований при визначенні нормативної грошової оцінки землі у додатковій угоді від 17 травня 2017 року.

27 серпня 2024 року представниця ОСОБА_1 подала через систему "Електронний суд" заперечення. Вказала, що договором оренди передбачено право орендодавця на своєчасну виплату орендної плати, в свою чергу орендар зобов`язаний своєчасно вносити орендну плату. Доводи відповідача щодо неможливості використання земельної ділянки у період з 28 лютого 2022 року до 11 вересня 2022 року є необґрунтованими, оскільки сільськогосподарське виробництво (вирощування зернових, зернобобових та олійних культур) є сезонним видом господарювання, і використання спірної ділянки відбувається не постійно, кожного дня, а лише з певною періодичністю, тобто навіть тоді, коли фактично відповідач нею не користувався. Відповідачем не надано доказів, що спірна ділянка в 2021 році не була засіяна озимою пшеницею або у 2022 році ярими культурами, та після 11 вересня 2022 року не відбувалося збирання врожаю внаслідок цієї сівби. Також нічим не підтверджено, що відповідач фактично залишився без доходу на весь період до збору врожаю після наступної посівної кампанії у 2023 році. З доводами відповідача щодо повторного застосування коефіцієнта 1,756 не погоджується, адже цей коефіцієнт з 01 січня 2012 року повинен застосовуватися до показників нормативно-грошової оцінки ріллі, тобто для розрахунку значення нормативно-грошової оцінки земельної ділянки за договором. У договорі оренди відсутні умови, які б передбачали, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюються без урахування індексів інфляції. Також не погоджується з наданим відповідачем розрахунком заборгованості зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 років, наполягає на правильності первинного розрахунку, викладеного у позовній заяві.

11 вересня 2024 року представниця ОСОБА_1 подала через систему "Електронний суд" заперечення, в яких додатково звернула увагу на те, що відповідачем не надано доказів на підтвердження його доводів щодо забруднення спірної ділянки, інших земельних ділянок та полів, що примикають до спірної земельної ділянки, вибухонебезпечними предметами, неможливість безпечного доступу до спірної земельної ділянки. Надані відповідачем лист Торгово-промислової палати і рішення Харківської обласної ради від 14 лютого 2023 року № 502-VІІІ не є документами, що засвідчують настання форс-мажорних обставин саме для нього, а відповідного сертифікату Торгово-промислової палати ним не надано.

Рішенням Балаклійського районного суду Харківської області від 11 вересня 2024 року позов ОСОБА_1 задоволено частково. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 заборгованість зі сплати орендної плати за договором оренди земельної ділянки б/н від 11 листопада 2010 року за 2022 та 2023 роки в загальній сумі 16 475,77 грн. Розірвано договір оренди земельної ділянки площею 6,7301 га, кадастровий номер :03:000:0183, укладений між ОСОБА_1 і Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» 11 листопада 2010 року (з урахуванням додаткових угод від 14 жовтня 2014 року та 10 травня 2017 року до договору оренди земельної ділянки від 11 листопада 2010 року). Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору в сумі 1 707,31 грн та витрати на професійну правничу допомогу в сумі 5 638,40 грн. В іншій частині позову відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що відповідач систематично порушував умови договору щодо сплати орендної плати, що є підставою для розірвання спірного договору оренди та стягнення з відповідача орендної плати за 2022-2023 роки. При визначенні розміру заборгованості суд виходив з відсутності підстав для повторного застосування коефіцієнта 1,756 до орендної плати, оскільки у договорі оренди нормативна грошова оцінка земельної ділянки зазначена вже із врахуванням вказаного коефіцієнту, а також врахував, що протягом 2022 року відповідач міг користуватися земельною ділянкою лише протягом 169 днів, та застосував індекси інфляції разом з коефіцієнтами індексації нормативно-грошової оцінки земельної ділянки.

Не погоджуючись з рішенням суду 16 жовтня 2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» за допомогою системи «Електронний суд» подав апеляційну скаргу, в якій просив рішення суду скасувати, ухвалити нове рішення, в якому відмовити у розірванні договору оренди земельної ділянки та зменшити розмір стягнення суми заборгованості зі сплати орендної плати.

Апеляційна скарга мотивована тим, що спірна земельна ділянка розташована на території с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади, яке в період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією, та в цей період орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Більш того, сільськогосподарське виробництво є сезонним видом господарства. Так, не провівши посівну компанію в 2022 році, орендар фактично залишився без доходу на весь період до збору врожаю після наступної посівної компанії (у 2023 році). Наслідком активних бойових дій та окупації є забруднення полів та інших територій вибухонебезпечними предметами, тому орендар не мав вільного безпечного доступу до об`єкту оренди, не міг провести осінню посівну кампанію. Таким чином, орендар не допустив порушень умов договору, суб`єктивна сторона яких знаходилась би в сфері його впливу або контролю. Об`єктивна неможливість використання об`єкту оренди за його цільовим призначенням виключає його вину та звільняє від сплати орендної плати. У зв`язку з чим, за відсутності вини орендаря у простроченні сплати орендної плати за 2022 рік, не можна вважати порушення строків сплати орендної плати систематичними, що виключає в даному випадку наявність підстав для розірвання договору з заявленої позивачем підстави. Вказав, що з 11 вересня 2022 року с. Яковенкове є територією можливих бойових дій, що істотно зменшує можливість орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням: проводити посівну компанію, збирати врожай. Вказав, що при розрахунку заборгованості по орендній платі помилково одночасно використано і індексацію нормативно-грошової оцінки землі, і індексацію орендної плати.

22 листопада 2024 року за допомогою системи «Електронний суд» ОСОБА_1 через свого представника подав відзив на апеляційну скаргу, в якому вважав рішення суду законним, а апеляційну скаргу необґрунтованою. При цьому посилався на те, що відповідачем у визначені договором оренди строки не сплачено орендну плату за 2022 та 2023 роки (тобто два роки поспіль), що підтверджується, зокрема, самим відповідачем у своїй апеляційній скарзі, і є підставою для розірвання договору оренди за рішенням суду. Будь-яких доказів, які б підтверджували те, що спірна земельна ділянка дійсно в 2021 році не була засіяна відповідачем озимою пшеницею або у 2022 році ярими культурами, та надалі після 11 вересня 2022 року не відбувалося збирання врожаю внаслідок такої сівби, відповідачем не надано, як і доказів дійсного забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами. Відповідач, посилаючись на Лист ТПП України від 28 лютого 2022 року №2024/02.0-7.1 та Рішення Харківської обласної ради від 14 лютого 2023 року №502-VIII, ніяким чином не обґрунтовує, як саме вказані обставини вплинули на не виконання ним свого обов`язку зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки, сертифікату ТПП України ним не надано. В договорі оренди відсутні умови, які б передбачали, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється без урахування індексів інфляції. Додатковою угодою від 14 жовтня 2014 року до договору встановлено орендну плату в розмірі 5 % від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Таким чином, обчислення розміру орендної плати за договором оренди повинно здійснюватися і з урахуванням індексів інфляції, і з урахуванням коефіцієнтів індексації нормативно грошової оцінки земельної ділянки за договором оренди. Посилання відповідача на постанову Верховного Суду від 16 березня 2020 року у справі №922/1658/19 не може бути прийнято до уваги з огляду на не подібність цієї справи та справи №922/1658/19.

26 листопада 2024 року за допомогою системи «Електронний суд» Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» подав відповідь на відзив, в якій посилався на те, що оскільки земельна ділянка, що орендується, знаходиться на території с. Яковенкове, яке з 28 лютого 2022 року було окупованим, а з 11 вересня 2022 року є територією можливих бойових дій, вона не могла використовуватися одразу після деокупації у зв`язку з її ймовірним забрудненням вибухонебезпечними предметами, а тому товариство не мало вільного безпечного доступу до об`єкту оренди. Таким чином, орендар був позбавлений безпечного доступу до об`єкту оренди, а тому не міг використовувати його через обставини, за які він не відповідає. Одночасна подвійна індексація орендної плати та нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися.

04 лютого 2025 року представниця позивача адвокат Турка-Романюк А.С. подала до суду додаткові пояснення, в яких акцентувала увагу на тому, що будь-яких доказів, які б підтверджували те, що орендована відповідачем земельна ділянка дійсно в 2021 році не була засіяна відповідачем або у 2022 році та надалі після 11 вересня 2022 року не відбувалося збирання врожаю внаслідок такої сівби, відповідачем не надавалося. Користування орендованою земельною ділянкою лише протягом частини певного періоду також є її використанням, що тягне за собою обов`язок зі сплати орендної плати. Оренда плата за договором оренди за 2022 та 2023 роки повинна була бути сплачена незалежно від того, отримував відповідач дохід, чи ні. Відповідачем не надано доказів забруднення орендованої земельної ділянки вибухонебезпечними предметами. Посівна компанія та збір врожаю в 2023 році на орендованих відповідачем земельних ділянках проводились, з 01 травня 2023 року вони передані в суборенду. Будь-які підстави щодо не застосовування до відповідача заходів відповідальності, що передбачені ст. 611 ЦК України, серед яких і припинення зобов`язання внаслідок його розірвання, відсутні. Розрахунок заборгованості зі сплати орендної плати є правильним. Наявні підстави для розірвання договору оренди.

05 лютого 2025 року за допомогою системи «Електронний суд» Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» подало додаткові пояснення. Наголосило на неможливості використання відповідачем земельної ділянки у 2022 році за своїм цільовим призначенням, що виключає систематичність несплати орендної плати і можливість розірвання договору. Припущення позивача про те, що відповідач міг здійснювати посіви чи збирання врожаю й в інші періоди, є безпідставними та не враховують дійсні терміни проведення посівної кампанії в Україні у 2022 році. Орендар не міг одразу з 11 вересня 2022 року повернутися до цільового використання об`єкту оренди, адже обстеження на предмет наявності вибухонебезпечних предметів на земельній ділянці не були проведені, а с. Яковенкове з дати деокупації є територією можливих бойових дій, що суттєво позбавляє відповідача безпечного доступу до об`єкту оренди. Доказів передачі земельної ділянки в суборенду не надано. Розрахунок розміру заборгованості відповідача в частині одночасної індексації орендної плати та нормативно грошової оцінки землі є неправильним.

У судове засідання апеляційного суду сторони-учасник судового розгляду не з`явилися.

Судові повістки-повідомлення про розгляд справи 31 липня 2025 року, надіслані апеляційним судом на адреси сторін-учасників:

ОСОБА_1 отримав 15 лютого 2025 року в електронному кабінеті (том 2, а.с.60);

Турка-Романюк Аліна Сергіївна представник ОСОБА_1 отримала 07 лютого 2025 року в електронному кабінеті (том 2, а.с.57);

ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» отримано 07 лютого 2025 року в електронному кабінеті (том 2, а.с.58);

Волторніст Сергій Іванович представник ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» отримав 07 лютого 2025 року в електронному кабінеті (том 2, а.с.59).

Апеляційний суд вважає можливим розглянути справу у відсутність учасників справи, явка яких у судове засідання обов`язковою не визнавалась, оскільки відповідно до частини 2 статті 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час та місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги і вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» слід задовольнити, виходячи з наступного.

Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що ОСОБА_2 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЛ № 177800, виданого 28 липня 2010 року Балаклійською РДА Харківської області на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 27 березня 2009 року, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 12, належала земельна ділянка, площею 6,7301 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :03:000:0183, яка розташована на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області. Право власності зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 12 вересня 2016 року (а.с. 27-28).

11 листопада 2010 року між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований у Балаклійському районному відділі ХРФ ДП ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 20 грудня 2010 року, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 6,7301 га ріллі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області, кадастровий номер :03:000:0183. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 22 457,18 грн, та з врахуванням коефіцієнта індексації 3,2 за 2010 рік, становить 71 862,98 грн. Договір укладено на п`ятнадцять років з моменту набрання ним чинності.

Згідно з розділом «Орендна плата» договору оренди, орендна плата визначається у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, уточненої на коефіцієнт індексації за звітний рік, який офіційно визначається згідно Постанови КМУ від 12 травня 2000 року № 783 «Про проведення індексації грошової оцінки земель». На момент укладення договору щорічний розмір орендної плати становить 2155,89 грн за рік. У подальшому при зміні вказаної суми орендної плати в зв`язку з уточненням нормативної оцінки земельної ділянки на коефіцієнт індексації, сума орендної плати фіксується у обліковій бухгалтерській програмі (1С) та первинних документах, визначених пп. 4.9.- 4.10 цієї статті договору. Розрахунок орендної плати в письмовій формі надається Орендарем на першу вимогу Орендодавця. Орендна плата виплачується у грошовій формі, якщо сторони не домовляться про її виплату в натуральній формі. Орендна плата виплачується щороку в строк до 20 грудня того року, за який здійснюється розрахунок по орендній платі.

Як вбачається з розділу «Зміна умов договору і припинення його дії» договору оренди, дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором (а.с. 29-30).

14 жовтня 2014 року між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» укладено додаткову угоду до договору оренди, якою внесені наступні зміни: збільшено строк договору оренди земельної ділянки на двадцять років до 2034 року включно; встановлено орендну плату в розмірі 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки; вирішено нараховувати орендну плату з розрахунку 5% відсотків з 01 січня 2014 року (а.с. 31).

12 вересня 2016 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди на підставі укладеного договору оренди за Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 68225767 від 16 вересня 2016 року (а.с. 26).

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 померла.

Внаслідок смерті ОСОБА_2 її син ОСОБА_1 отримав у спадщину земельну ділянку площею 6,7301 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :03:000:0183, що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за законом від 03 травня 2017 року №636 (а.с. 23).

03 травня 2017 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право власності на вказану земельну ділянку за ОСОБА_1 , що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 03 травня 2017 року № 86326414 (а.с. 25).

10 травня 2017 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» укладено додаткову угоду до договору оренди (а.с. 31 зворот - 32).

Додатковою угодою від 10 травня 2017 року до договору оренди були внесені такі зміни: збільшено строк договору оренди на 20 років до 2037 року включно. Здійснено заміну тексту в договорі на новий текст, а саме: в преамбулі з ОСОБА_2 на ОСОБА_1 ; в пункті 2.2 змінено правовстановлюючий документ на земельну ділянку; викладено п. 2.3. розділу 2 «Об`єкт оренди» договору оренди в новій редакції, а саме: «нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить - 22 457,18 грн., та з врахуванням коефіцієнта індексації 4,796 та 1,756 за 2017 рік становить 189 129,34 грн»; викладено п. 3.1. розділу 3 «Строк Договору» договору оренди в новій редакції, а саме: «3.1. Договір укладено на 26 (двадцять шість) років.»; викладено п. 4.3. розділу 4 «Орендна плата» договору оренди в новій редакції, а саме: щорічний розмір орендної плати становить 9 456,47 грн за рік; змінено розділ 14 «Реквізити та підписи сторін» з ОСОБА_2 на ОСОБА_1 . Інші умови договору оренди залишено без змін.

24 травня 2017 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено зміни щодо заміни орендодавця за договором оренди з ОСОБА_2 на її спадкоємця ОСОБА_1 , що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 24 травня 2017 року № 87948066 (а.с. 20).

З відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору щодо ОСОБА_1 від 21 травня 2024 року вбачається, що відповідач не сплачував позивачу орендну плату за земельну ділянку у 2022-2023 роках (а.с. 34-35).

Представницею позивача надано детальний розрахунок заборгованості по орендній платі, який становить за 2022 рік 21 022,63 грн, за 2023 рік 19 197,68 грн, а всього 40 220,31 грн.

Натомість, за остаточним розрахунком відповідача заборгованість складає за 2022 рік 4378,47 грн, за 2023 рік 10 402,11 грн, а всього 14 780,58 грн (а.с. 80).

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).

Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків (стаття 11 ЦК України).

Згідно із статтею 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.

Відповідно до статті 409 ЦК України власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.

Пунктом «в» частини першої статті 96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України «Про оренду землі»).

У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.

До відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).

Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).

Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц (провадження № 61-29970сво18) дійшла висновку, що тлумачення пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних.

Підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24.

Згідно з частиною першою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).

Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України).Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).

Відповідно до частин першої-третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Звертаючись до суду із позовом ОСОБА_1 просив суд розірвати договір оренди земельної ділянки від 11 листопада 2010 року, укладений між його матір`ю ОСОБА_2 , правонаступником якої є він, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», з урахуванням додаткових угод від 14 жовтня 2014 року та 10 травня 2017 року, посилаючись на те, що відповідач систематично порушує строки сплати орендної плати за договором, а саме взагалі не виплатив орендну плату за 2022 та 2023 роки.

Оскільки позивач мотивував позовні вимоги тим, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» не сплачувало орендну плату за 2022-2023 роки, тому саме відповідач повинен спростувати належними та допустимими доказами його твердження про несплату орендної плати в обумовлений в договорі термін до 20 грудня року, за який здійснюється розрахунок.

В свою чергу Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» зазначив, що спірна земельна ділянка розташована на території с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади, яке в період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією, та в цей період орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Більш того, сільськогосподарське виробництво є сезонним видом господарства. Так, не провівши посівну компанію в 2022 році, орендар фактично залишився без доходу на весь період до збору врожаю після наступної посівної компанії. Таким чином, орендар не допустив порушень умов договору, суб`єктивна сторона яких знаходилась б в сфері його впливу або контролю. У зв`язку з чим, за відсутності вини орендаря у простроченні сплати орендної плати за 2022 рік, не можна вважати порушення строків сплати орендної плати систематичними, що виключає в даному випадку наявність підстав для розірвання договору з заявленої позивачем підстави. Вказав, що з 11 вересня 2022 року с. Яковенкове є територією можливих бойових дій, що істотно зменшує можливість орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням: проводити посівну компанію, збирати врожай.

Так, статтею 617 ЦК України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).

Частиною 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.

В зв`язку із запровадження на території України Указом Президента України № 64 від 24 лютого 2022 року воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов`язань.

Отже, орендар повинен довести факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов`язань, або ж виконання договірних зобов`язань внаслідок військової агресії було практично неможливим (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію засміченням вибухонебезпечними предметами земельної ділянки, що є предметом договору), це допоможе уникнути відповідальності за порушення договірних зобов`язань.

Відповідно до частини 1 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.

Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).

Згідно з положеннями частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Верховний Суд у постанові від 12 квітня 2023 року у справі № 910/14244/20 зазначив, що для застосування частини шостої статті 762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Тобто, наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини. Таким чином, при оцінці судом таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а обов`язком орендаря є доведення належними та допустимими доказами наявність тих обставин, на які він посилається, як на такі, що підтверджують факт неможливості використання ним орендованого майна з незалежних від нього причин.

Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.

У постанові від 20 березня 2024 року у справі № 911/255/23 за позовом про стягнення заборгованості за договором оренди нежитлового приміщення Верховний Суд погодився з висновками судів попередніх інстанцій про те, що відповідач відповідно до положень частини 6 статті 762 ЦК України не мав обов`язку сплачувати орендну плату за відповідний період, враховуючи перебування населеного пункту, де розташований об`єкт оренди, в тимчасовій окупації з 01 березня 2023 року до 01 квітня 2023 року, та неможливість використання об`єкта оренди орендарем.

Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 1364, якою визначено механізм формування єдиного переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією.

Актуальний перелік таких територій затверджений наказом Мінреінтеграції від 22 грудня 2022 року № 309, згідно з якою с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади Харківської області, на території якої розташована спірна земельна ділянка, з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією, а наразі належить до територій можливих бойових дій.

Земельна ділянка позивача, що розташована на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області, у спірний період не використовувалась та не могла використовуватись через обставини, за які Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» не відповідає, а саме перебування під окупацією та загрозу її забруднення вибухонебезпечними предметами.

З огляду на викладене, апеляційний суд доходить висновку, що відповідачем доведено належними, достатніми та допустимими доказами факт неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин, а саме існування форс-мажорних обставин, які перешкоджали йому виконати передбачений договором обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022 рік, оскільки с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади, де розташована орендована земельна ділянка, в період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією, у зв`язку з чим в цей період орендар був позбавлений можливості використовувати її для отримання доходів та не провів посівну компанію в 2022 році.

За таких обставин колегія суддів вважає обґрунтованими доводи апеляційної скарги щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за договором оренди земельної ділянки.

Отже, колегія суддів дійшла висновку, що за відсутності вини орендаря у простроченні сплати орендної плати за 2022 рік, не можна вважати порушення строків сплати орендної плати систематичними, оскільки відповідач був позбавлений можливості користуватись земельною ділянкою у період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року, що виключає в даному випадку наявність підстав для розірвання договору. Таким чином, підстави для задоволення вимоги ОСОБА_1 про розірвання договору оренди землі від 11 листопада 2010 року, з урахуванням додаткових угод від 14 жовтня 2014 року та 10 травня 2017 року, відсутні.

Що стосується вимоги про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за договором оренди землі від 11 листопада 2010 року, колегія суддів виходить з наступного.

Відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213, показник нормативної грошової оцінки ріллі, проведеної станом на 01 липня 1995 року (з урахуванням індексації), з 2012 року почав застосовуватися із коефіцієнтом 1,756.

В свою чергу 28 лютого 2017 року набрала чинності постанова Кабінету Міністрів України від 16 листопада 2016 року № 831, якою затверджено нову Методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та не внесено відповідні зміни до Методики № 213. Відповідно до цих змін п. 19-1, яким вводилося в дію використання коефіцієнта 1,756 при розрахунку нормативної грошової оцінки ріллі, було виключено із Методики № 213. А у Методиці № 831 немає згадки про застосування будь-якого коригуючого коефіцієнта до базової нормативної грошової оцінки, проведеної станом на 01 липня 1995 року. Методика № 213 втратила чинність на підставі Постанови Кабінету Міністрів України № 1147 від 03 листопада 2021 року.

Договором оренди від 11 листопада 2010 року передбачено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить з урахуванням коефіцієнта індексації 3,2 за 2010 рік 71 862,98 грн, орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3 % від грошової нормативної оцінки земельної ділянки, обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Додатковою угодою від 14 жовтня 2014 року до договору оренди встановлено орендну плату в розмірі 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яку слід нараховувати у зазначеному розмірі з 01 січня 2014 року. Додатковою угодою від 10 травня 2017 року змінено нормативну грошову оцінку земельної ділянки та передбачено, що вона становить 22 457,18 грн., та з врахуванням коефіцієнта індексації 4,796 та 1,756 за 2017 рік складає 189 129,34 грн

Отже, у договорі оренди землі нормативна грошова оцінка земельної ділянки зазначена вже із врахуванням коефіцієнту 1,756, а подвійне застосування одного і того ж коефіцієнту нормами законодавства не передбачено, тому суд першої інстанції обґрунтовано не погодився із розрахунком представника позивача в частині повторного застосування коефіцієнта 1,756 до орендної плати.

Разом з тим, колегія суддів враховує, що у постанові Палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16 березня 2020 року у справі № 922/1658/19 зазначено, що нарахування орендної плати за спірний період із застосуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель є безпідставним, оскільки між сторонами не укладено додаткову угоду до договору оренди щодо перерахунку орендної плати з урахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки землі. Поряд з цим у вказаній постанові Верховний Суд акцентував увагу на тому, що індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати, і обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (абзац 3 статті 21 Закону України «Про оренду землі»).

Нормами статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначено, що розмір орендної плати визначається у договорі, а її обчислення (для сплати) здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки. Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, однак індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати.

Водночас, з урахуванням положень статті 21 Закону України «Про оренду землі» та принципу свободи договору, сторони договору оренди землі можуть передбачити саме автоматичну щорічну індексацію нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за договором оренди землі. Проте у такому разі, зважаючи на природу індексації, одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися.

Виходячи з наведеного, колегія суддів вважає, що оскільки встановлено порушення Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» умов договору оренди землі щодо сплати орендної плати, а саме за 2022-2023 роки, тому наявні підстави стягнення такої заборгованості, однак за вирахуванням часу, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає, а саме за період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року, та із застосуванням лише індексації нормативно-грошової оцінки землі, без індексації орендної плати.

За умовами договору оренди землі від 11 листопада 2010 року з урахуванням додаткових угод від 14 жовтня 2014 року та 10 травня 2017 року, нормативна грошова оцінки земельної ділянки становить 189 129,34 грн, а орендна плата становить 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Розмір орендної плати за 2022 рік, а саме 169 днів, в які орендар мав можливість використовувати земельну ділянку, складається з щорічної орендної плати в розмірі 4378,47 грн, що розрахована наступним чином:

189 129,34 грн (нормативна грошова оцінка земельної ділянки, визначена в п. 2.3 розділу 2 «Об`єкт оренди» Договору оренди (в редакції додаткової угоди від 10 травня 2017 року) по 2016 р. включно) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2017 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2018 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2019 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2020 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2021 р.) * 5 % (ставка орендної плати за Додатковою угодою) / 365 * 169 (кількість днів в які орендар мав можливість використовувати земельну ділянку) = 4378,47 грн;

За 2023 рік 10 402,11 грн, що розрахована наступним чином:

189 129,34 грн (нормативна грошова оцінка земельної ділянки, визначена в п. 2.3 розділу 2 «Об`єкт оренди» Договору оренди (в редакції додаткової угоди від 10 травня 2017 року) по 2016 р. включно) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2017 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2018 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2019 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2020 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2021 р.) * 1,1 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2022 р.) * 5 % (ставка орендної плати за Додатковою угодою) = 10 402,11 грн.

Всього до сплати становить 14 780,58 грн, що і підлягає стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 .

Статтею 263 ЦПК України передбачено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріально права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Таким чином, судова колегія вважає, що суд першої інстанції не в повній мірі дослідив обставини справи та наявні у справі докази, не надав їм належну оцінку, не з`ясував належним чином фактичні обставини справи щодо заявлених вимог і того, яка саме правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин, що має суттєве значення для правильного вирішення спору.

За таких обставин рішення суду підлягає скасуванню із частковим задоволенням позовних вимог, у зв`язку з чим апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню.

Такий висновок відповідає висновкам Верховного Суду, викладеним у постанові від 25 червня 2025 року у справі № 610/941/24, провадження № 61-3633 св 25, в аналогічних правовідносинах за участі Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест».

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суді, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування , що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00 § 23, ЄСПЛ від 18 липня 2006 року).

Частиною 1 статті 141 ЦПК України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Відповідно до частини 10 статті 141 ЦПК України при частковому задоволенні позову, у випадку покладення судових витрат на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, суд може зобов`язати сторону, на яку покладено більшу суму судових витрат, сплатити різницю іншій стороні. У такому випадку сторони звільняються від обов`язку сплачувати одна одній іншу частину судових витрат.

Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (частина 13 статті 141 ЦПК України).

За подачу позову ОСОБА_1 сплачено судовий збір в розмірі 2422,40 грн (а.с. 1 том 1).

Оскільки позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково (в частині майнової вимоги на 36,75 % та відмовлено у задоволенні немайнової вимоги), тому судовий збір за подачу позовної заяви в розмірі 445,12 грн підлягає стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1

29 квітня 2024 року між Адвокатським об`єднанням «УКРАЇНСЬКИЙ ДІМ ПРАВА» і ОСОБА_1 укладено договір № 61/24 про надання правової допомоги, і угоду № 1 про встановлення гонорару, відповідно до яких вартість наданих послуг (складання позовної заяви, її подання до суду, участь у судових засіданнях та підготовка інших судових документів під час розгляді справи в суді першої інстанції) становить 8000,00 грн (а.с. 36 том 1).

З квитанцій до платіжних інструкцій про переказ готівки № від 30 травня 2024 року і № від 31 травня 2024 року вбачається, що ОСОБА_1 сплатив Адвокатському об`єднанню «УКРАЇНСЬКИЙ ДІМ ПРАВА» грошові кошти у загальній сумі 8000,00 грн за надання правової допомоги за договором № 61/24 від 29 квітня 2024 року (а.с. 24 том 1).

Згідно вимог частин 1, 2 статті 137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами.

Обов`язок доведення не співмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами (частина 6 статті 137 ЦПК України).

Частиною 8 статті 141 ЦПК України визначено, що розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо).

Процесуальний закон визначає критерії визначення та розподілу судових витрат: 1) їх дійсність; 2) необхідність; 3) розумність їх розміру з урахуванням складності справи та фінансового стану учасників справи. Такий висновок міститься у додатковій постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 лютого 2020 року у справі № 755/9215/15-ц (провадження № 14-382цс19).

Апеляційна скарга ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» не містить доводів щодо не співмірності розміру витрат позивача на правничу допомогу. Отже, судові витрати на правничу допомогу покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

З урахуванням часткового задоволення позову, з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 підлягають стягненню судові витрати позивачки на правничу допомогу, понесені в суді першої інстанції, в розмірі 2940,00 грн (8000,00 грн *36,75%).

За подання апеляційної скарги Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» сплачено судовий збір в розмірі 2906,88 грн (а.с. 207 том 1).

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» задоволено частково (відмовлено позивачу у задоволенні немайнової вимоги та в частині майнової вимоги задоволено скаргу товариства на 63,25 %), тому судовий збір за подачу апеляційної скарги в розмірі 2372,74 грн (2906,88 грн : 2 вимоги = 1453,44 грн. 1453,44 грн * 63,25% + 1453,44 грн = 2372,74 грн) підлягає стягненню з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест».

Шляхом взаємозаліку зазначених сум судового збору з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» підлягає стягненню судовий збір у розмірі 1927,62 грн (2372,74 грн 445,12 грн).

Керуючись ст.ст.367, 368, п.2 ч.1 ст.374, ст.376, ст.ст.381-384, 389 ЦПК України

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» - задовольнити.

Рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 11 вересня 2024 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» про стягнення орендної плати та розірвання договору оренди земельної ділянки задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» (юридична адреса: с. Яковенкове, Ізюмський район, Харківська область, вул. Миру, 27, ) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 11 листопада 2010 року з урахуванням додаткової угоди від 14 жовтня 2014 року та додаткової угоди від 10 травня 2017 року зі сплати орендної плати у розмірі 14 780 (чотирнадцять тисяч сімсот вісімдесят) грн 58 коп.

В іншій частині позовних вимог відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» (юридична адреса: с. Яковенкове, Ізюмський район, Харківська область, вул. Миру, 27, ) судовий збір в розмірі 1927 (одна тисяча дев`ятсот двадцять сім) грн 62 коп.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» (юридична адреса: с. Яковенкове, Ізюмський район, Харківська область, вул. Миру, 27, ) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) витрати на правничу допомогу, понесені в суді першої інстанції, в розмірі 2940 (дві тисячі дев`ятсот сорок) грн 00 коп.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення безпосередньо до Верховного Суду.

Повний текст постанови складено 31 липня 2025 року.

Головуючий Ю.М. Мальований

Судді Н.П. Пилипчук

В.Б. Яцина