ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 серпня 2025 року

м. Київ

справа № 523/10732/22

провадження № 61-4366св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Фаловської І. М. (суддя-доповідач), Карпенко С. О., Сердюка В. В.,

учасники справи:

позивач - Одеська міська рада, відповідачі: ОСОБА_1 , Приватне підприємство «Союз»,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору,- Юридичний департамент Одеської міської ради,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Одеської міської ради на постанову Одеського апеляційного суду від 19 лютого 2024 року у складі колегії суддів Коновалової В. А., Кострицького В. В., Карташова О. Ю.та касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Тищенко Станіслав Юрійович, на рішення Суворовського районного суду міста Одеси від 02 травня 2023 року у складі судді Сувертак І. В. та постанову Одеського апеляційного суду від 19 лютого 2024 року,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У серпні 2022 року Одеська міська рада звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1 , Приватного підприємства «Союз» (далі - ПП «Союз»), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - Юридичний департамент Одеської міської ради, про скасування рішень державних реєстраторів, визнання правочину недійсним та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення самочинного будівництва.

Позов мотивовано тим, що відповідно до інформації Комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради (далі - КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради), викладеної у листі від 23 червня 2022 року № 1104/03.01-07, нежитлові приміщення першого поверху будинку АДРЕСА_1 , площею 75,5 кв. м, зареєстровано за ПП «Союз» на підставі свідоцтва про право власності від 31 липня 1997 року № НОМЕР_1, виданого Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради народних депутатів (реєстраційний запис від 09 березня 1998 року № 550).

Позивачу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно стало відомо, що рішенням державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 21 жовтня 2019 року № 49259932 за ПП «Союз» зареєстровано право власності на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 256,7 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101, номер запису 33759747).

На думку позивача, проведення державної реєстрації за відсутності належних документів, внаслідок якої безпідставно збільшено площу нежитлового приміщення до 256,7 кв. м., є незаконною.

Також зазначала, що станом на 2019 рік нежитлового приміщення площею 256,7 кв. м за вказаною адресою фактично не існувало. Самочинне будівництво прибудови до нежитлового приміщення першого поверху за вказаною адресою розпочалось лише у грудні 2021 року.

ПП «Союз» відчужило ОСОБА_1 вказаний об`єкт, площею 256,7 кв. м, на підставі договору купівлі-продажу від 19 листопада 2019 року № 2351. Рішенням державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 19 листопада 2019 року № 49744277 зареєстровано за ОСОБА_1 право власності на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 256,7 кв. м.

Надалі ОСОБА_1 розпочала будівництво прибудови до нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 .

Суворовська районна адміністрація Одеської міської ради листом від 10 лютого 2022 року № 01-10/183 повідомила, що власник нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , ОСОБА_1 без будь-яких дозвільних документів здійснює самовільну прибудову до вказаного нежитлового приміщення, про що складено акт обстеження незаконно розміщених об`єктів, споруд та елементів на території міста Одеси від 28 грудня 2021 року та здійснено фотофіксацію об`єкта.

Отже, виконавчим органом Одеської міської ради зафіксовано факт самовільного зайняття земельної ділянки комунальної власності територіальної громади міста Одеси шляхом здійснення прибудови до нежитлового приміщення першого поверху за адресою: АДРЕСА_1 , право власності на яку було зареєстровано за відповідачем у 2019 році.

Посилаючись на викладене, Одеська міська радапросила суд:

скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 21 жовтня 2019 року № 49259932 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101);

визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення першого поверху за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 19 листопада 2019 року між ПП «Союз» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського МНО Левчук О. С., реєстровий № 2351;

скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 19 листопада 2019 року № 49744277 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101);

зобов`язати ОСОБА_1 за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованого (прибудованого) об`єкта, загальною площею 181,2 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 .

Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій і мотиви їх ухвалення

Суворовський районний суд міста Одеси рішенням від 02 травня 2023 року позов Одеської міської ради задовольнив.

Скасував рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 21 жовтня 2019 року № 49259932 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101).

Визнав недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення першого поверху за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 19 листопада 2019 року між ПП «Союз» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського МНО Левчук О. С., реєстровий № 2351.

Скасував рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 19 листопада 2019 року № 49744277 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101).

Зобов`язав ОСОБА_1 за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованого (прибудованого) об`єкта, загальною площею 181,2 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 .

Вирішив питання про розподіл судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що земельна ділянка перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Одеси, будь-яким особам у власність чи / або користування для будівництва прибудови за вказаною адресою не надавалась, тобто об`єкт є самочинно збудованим на землях територіальної громади міста Одеси та підлягає знесенню.

Вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 21 жовтня 2019 року № 49259932 суд першої інстанції вважав обґрунтованими, оскільки рішення державного реєстратора від 21 жовтня 2019 року № 49259932 прийняте із порушенням законодавства за відсутності необхідних на те документів.

Оскільки ПП «Союз» не набуло в установленому законом порядку права власності на даний об`єкт нерухомого майна, то, відповідно, не мало права відчужувати спірний об`єкт будь-яким третім особам, шляхом укладання договору купівлі-продажу від 19 листопада 2019 року № 2351, тому вважав, що вимоги позову про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 19 листопада 2019 року та скасування рішення державного реєстратора від 19 листопада 2019 року № 49744277 підлягають задоволенню.

Суд першої інстанції дійшов висновку про те, що нежитлове самочинне будівництво порушує права територіальної громади міста Одеси як власника земельної ділянки під цією забудовою, що є підставою для звільнення земельної ділянки шляхом знесення такого об`єкта.

Не погодившись із рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник Тищенко С. Ю. , оскаржила його до апеляційного суду. Вважала, що суд першої інстанції ухвалив рішення виключно на припущеннях, без повного та всебічного з`ясування обставин, не звернув уваги на те, що на спірній земельній ділянці відсутнє самочинно збудоване приміщення, площею 181,2 кв. м, оскільки його демонтували працівники Суворовської районної адміністрації Одеської міської ради. Також зазначала, що права Одеської міської ради не порушені.

Одеський апеляційний суд постановою від 19 лютого 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнив частково.

Рішення Суворовського районного суду міста Одеси від 02 травня 2023 року в частині позовних вимог про скасування рішень державних реєстраторів та визнання правочину недійсним скасував та ухвалив в цій частині нове судове рішення, яким у задоволенні цих позовних вимог Одеської міської ради відмовив.

В іншій частині рішення суду першої інстанції залишив без змін.

Постанову апеляційного суду мотивовано тим, що належними вимогами, які може заявити власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Отже, вважав, що позовні вимоги про скасування рішень державних реєстраторів та визнання правочину недійсним є неефективним способом захисту, оскільки вони не забезпечать усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом.

Апеляційний суд зазначив, що правовстановлюючих документів, у відповідності до яких ПП «Союз» збільшено площу належного йому на підставі свідоцтва про право власності від 31 липня 1997 року № НОМЕР_1 нежитлового приміщення з 75,5 кв. м до 256,7 кв. м, як під час розгляду справи в суді першої інстанції так і під час апеляційного перегляду не надано.

Виснував, що оскільки Одеською міською радою рішення про надання відповідачам у власність / користування земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , для будівництва прибудови до нежитлового приміщення, площею 181,2 кв. м, не приймалось, доказів одержання права на виконання будівельних робіт або прийняття в експлуатацію закінчених будівельних робіт, або прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів за вказаною адресою або будь-яких дозвільних документів на забудову земельної ділянки, площею 181,2 кв. м, не надано.

Вважав доведеними обставини самовільного зайняття земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , площею 181,2 кв. м., що є підставою для її звільнення шляхом знесення самочинного будівництва.

Апеляційний суд відхилив доводи апеляційної скарги щодо відсутності спірного об`єкта у зв`язку із його знесенням, оскільки в матеріалах справи відсутні докази того, що на виконання розпорядження Суворовської районної адміністрації від 29 грудня 2021 року № 903р «Про демонтаж залізобетонного елементу основи та п`яти стовпчастих споруд (колон) за адресою: АДРЕСА_1 » станом на час подання позову уповноваженими особами здійснено заходи щодо демонтажу залізобетонного елементу основи та п`яти стовпчастих споруд (колон).

Короткий зміст вимог касаційних скарг та узагальнені доводи осіб, які їх подали

У касаційній скарзі, поданій до Верховного Суду у березні 2024 року, ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Тищенко С. Ю., просить скасувати рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції й ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги Одеської міської ради залишити без задоволення, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Як на підставу касаційного оскарження судових рішень заявниця посилається:

на пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України, а саме, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), постановах Верховного Суду від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17, від 20 січня 2021 року у справі № 442/302/17, від 02 червня 2021 року у справі № 509/11/17;

на пункт 2 частини другої статті 389 ЦПК України, а саме про необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні, зокрема у постановах Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13, від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18, від 30 вересня 2022 року у справі № 201/2471/20, від 01 лютого 2023 року у справі № 381/702/20, від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22;

на пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України (відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах);

на пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України (судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу), а саме вказує, що суд прийняв рішення про права, свободи, інтереси та (або) обов`язки осіб, що не були залучені до участі у справі (пункт 8 частини першої статті 411 ЦПК України); суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи (пункт 3 частини третьої статті 411 ЦПК України).

Касаційну скаргу ОСОБА_1 мотивовано тим, що суди не дослідили у повному обсязі докази, не взяли до уваги, що спірний об`єкт нерухомості відсутній, що підтверджується протоколами Суворовської районної адміністрації Одеської міської ради, що свідчить про відсутність предмета спору.

Також зазначала, що позивач обрав неналежний спосіб захисту, та що суди безпідставно відмовили у допиті свідків, що є порушенням принципу змагальності.

Посилається на те, що незалучення до участі у справі приватного нотаріуса відповідачем, який посвідчував договір купівлі-продажу об`єкта нерухомості, укладеного між нею та ПП «Союз», є порушенням норм процесуального права.

У касаційній скарзі, поданій до Верховного Суду у квітні 2024 року, Одеська міська рада просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції в частині відмови у задоволенні позовних вимог, в решті рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду залишити без змін, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Як на підставу касаційного оскарження судових рішень позивач посилається на пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України, а саме, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц, від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц, від 15 вересня 2020 року у справі № 469/1044/17, від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22, у постанові Верховного Суду від 16 січня 2024 року у справі № 910/78/23.

У касаційній скарги Одеська міська рада зазначає, що суд апеляційної інстанції помилково вважав неналежним способом захисту заявлені вимоги про скасування рішень державного реєстратора та визнання недійсним договору купівлі-продажу.

Вважає, що у разі, коли право власності на об`єкт самочинного будівництва зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то у разі задоволення позовної вимоги про знесення об`єкта самочинного будівництва апеляційний суд у мотивувальній частині рішення повинен був надати оцінку законності такої державної реєстрації.

Доводи інших учасників справи

У червні 2024 року на адресу Верховного Суду від Одеської міської ради надійшли пояснення, в якому заявник наводить заперечення на доводи касаційної скарги ОСОБА_1 , просить відмовити в її задоволенні.

З огляду на те, що зазначені пояснення, які по суті є відзивом на касаційну скаргу, надіслані на адресу Верховного Суду 17 червня 2024 року, тобто подані поза межами строку, визначеного в ухвалі Верховного Суду від 09 травня 2024 року, протягом якого можна було подати вказані документи, причини пропуску цього строку не зазначено, тому подані Одеською міською радою пояснення належить залишити без розгляду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 06 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 та від 04 грудня 2022 року у справі № 477/2330/18).

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Суди встановили, що відповідно до інформації КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради, викладеної у листі від 23 червня 2022 року № 1104/03.01-07, нежитлові приміщення першого поверху за адресою: АДРЕСА_1 , площею 75,5 кв. м, зареєстровано за ПП «Союз» на підставі свідоцтва про право власності від 31 липня 1997 року № НОМЕР_1 , виданого Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради народних депутатів (реєстраційний запис від 09 березня 1998 року № 550) (а. с. 24-26).

Актом передачі комунального майна нежитлового приміщення, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , від 31 липня 1997 року № 270, укладеного між Одеською міською радою народних депутатів та ПП «Союз», передано нежитлове приміщення першого поверху на АДРЕСА_1, площею 75,5 кв. м.

Згідно з технічним паспортом на бар у житловому будинку АДРЕСА_1 , виготовленого Одеським міським Бюро технічної інвентаризації 12 грудня 1997 року, частина вказаного нерухомого мана, загальною площею 75,5 кв. м, розташоване на першому поверсі.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного державного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 298290901 від 07 лютого 2022 року рішенням державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 21 жовтня 2019 року № 49259932 за ПП «Союз» зареєстровано право власності на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 256,7 кв. м. Підставою державної реєстрації вказано: довідка, серія та номер № 04057, видана 15 жовтня 2019 року, видавник - ТОВ «Бюро технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна», змінено на довідку, серія та номер № 01057, видану 15 жовтня 2019 року, видавник - ТОВ «Бюро технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна», реєстраційне посвідчення, серія та номер № 550, видане 09 березня 1998 року, видавник - Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості, змінено на реєстраційне посвідчення, серія та номер: б/н, видане 09 березня 1998 року, видавник - Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості.

Відповідно до довідки ТОВ «Бюро технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна» від 15 жовтня 2019 року № 01057 товариством проведено технічну інвентаризацію об`єкта нерухомого майна - нежитлового приміщення першого поверху, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 . Нежитлове приміщення є приватною власністю ПП «Союз», що підтверджується свідоцтвом про право власності від 31 липня 1997 року № НОМЕР_1 . Зазначено, що площу об`єкта нерухомого майна збільшено до 256,7 кв. м за рахунок проведення робіт, що не потребують документів, які дають право на їх виконання, відповідно до «Переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об`єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 07 червня 2017 року № 406. Під час проведення технічної інвентаризації самочинна реконструкція не виявлена.

Згідно з технічним паспортом на групу нежитлових приміщень за адресою: АДРЕСА_1 , виготовленого ТОВ «Бюро технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна» на замовлення ПП «Союз» 15 жовтня 2019 року, приміщення за вказаною адресою, загальною площею 256,7 кв. м, розташоване на першому поверсі.

19 листопада 2019 року між ПП «Союз» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу № 2351, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левчук О. С., відповідно до якого ОСОБА_1 приймає у власність та оплачує нежитлове приміщення першого поверху за адресою: АДРЕСА_1 , площею 256,7 кв. м.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного державного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 05 серпня 2022 року № 306697906 за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на нежитлові приміщення першого поверху за адресою: АДРЕСА_1 , площею 256,7 кв. м, на підставі договору купівлі продажу № 2351, виданого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левчук О. С.

Суворовська районна адміністрація Одеської міської ради листом від 10 лютого 2022 року № 01-10/183 повідомила голову Одеської міської ради, що 28 грудня 2021 року за результатом обстеження об`єкта на території Суворовського району міста Одеси встановлено факт здійснення будівельних робіт без будь-яких дозвільних документів на самовільно зайнятій земельній ділянці комунальної власності за адресою: АДРЕСА_1 .

Виявлений факт порушення зафіксовано актом обстеження незаконно розміщених об`єктів, споруд та елементів на території міста Одеси від 28 грудня 2022 року та доданими до нього матеріалами фотофіксації. Під час обстеження встановлено, що на земельній ділянці, яка належить територіальній громаді міста, біля нежитлового приміщення 1-го поверху за адресою: АДРЕСА_1 , ймовірно власниками цього нежитлового приміщення, здійснено будівництво фундаменту шляхом залиття залізобетонного елементу основи (майданчика) та п`яти залізобетонних стовпчастих споруд (колон) по краю фундамента. За інформацією Управління Державної інспекції архітектури та містобудування Одеської міської ради в Реєстрі будівельної діяльності відсутня інформація щодо реєстрації документів, що дають право на виконання будівельних робіт та які засвідчують прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта за адресою: АДРЕСА_1 . За інформацією Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради відомості щодо видачі містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта за вказаною адресою біля нежитлового приміщення першого поверху відсутні.

Факт самовільного зайняття земельної ділянки комунальної власності територіальної громади міста Одеси шляхом здійснення прибудови до нежитлового приміщення першого поверху також підтверджується: заявою про вчинення кримінальних правопорушень від 08 лютого 2022 року № 01-05-5/966; розпорядженням Суворовської районної адміністрації від 29 грудня 2021 року № 903р «Про демонтаж залізобетонного елементу основи та п`яти стовпчастих споруд (колон) за адресою: АДРЕСА_1 ; актом обстеження незаконно розміщених об`єктів, споруд та елементів на території міста Одеси від 28 грудня 2021 року; актом комісійного обстеження території від 17 грудня 2021 року.

Відповідно до листа Управління державного архітектурного-будівельного контролю Одеської міської ради від 15 червня 2022 року № 01-8/130вх в Реєстрі будівельної діяльності станом на 24 лютого 2022 року відсутня інформація щодо одержання права на виконання будівельних робіт або прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 . Також, управлінням не реєструвались та не скасовувались документи дозвільного / декларативного характеру на зазначений об`єкт.

30 червня 2022 року Головне управління Держгеокадастру в Одеській області листом № 1386/340-22 повідомило, що згідно із наявними у відділі Книгами реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, других примірників державних актів та примірників договорів оренди землі станом на 31 грудня 2012 року не зареєстровано державні акти та договори оренди на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 .

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Касаційні скарги підлягають залишенню без задоволення з таких підстав.

Частиною першою статті 402 ЦПК України визначено, що у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Відповідно до частин першої, другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону рішення суду першої інстанції у нескасованій частині та постанова апеляційного суду відповідають.

Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права

Положеннями статей 15, 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до статті 16 ЦК України, звертаючись до суду, позивач на власний розсуд обирає спосіб захисту свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду (постанова Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року в справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).

Під час оцінки обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).

Відповідно до частин першої та другої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

У цій справі Одеська міська рада для захисту права комунальної власності на земельну ділянку відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України просила суд скасувати рішення державних реєстраторів, визнати недійсним договір купівлі-продажу та зобов`язати відповідача звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення самочинного будівництва, яке на ній розташоване.

Щодо вимог про скасування рішень державних реєстраторів про реєстрацію права власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим. Це означає, що: застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб`єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципам верховенства права та процесуальної економії, зокрема не повинно спонукати позивача знову звертатися за захистом до суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року в справі № 916/1415/19 (пункт 6.13), від 26 січня 2021 року в справі № 522/1528/15 (пункт 82), від 08 лютого 2022 року в справі № 209/3085/20 (пункт 24)).

Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 лютого 2020 року в справі № 910/3009/18 (пункт 63)).

Відповідно до частини першої статті 142 Конституції України матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є, серед іншого, земля, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах.

Конституція України наділяє територіальні громади правом безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляти майном, що є в комунальній власності (стаття 143).

Суб`єктами права власності на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування (пункт «б» частини першої статті 80 ЗК України).

Землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об`єкти комунальної власності (частини перша, друга статті 83 ЗК України).

Відповідно до частини 2 та пункту «б» частини третьої статті 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, крім іншого, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.

Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, укладати договори в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійні договори, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду (частина п`ята статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Відповідно до частин другої, четвертої статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) суб`єкти містобудування зобов`язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об`єктів. Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

У статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із офіційним визнанням державою права власності пов`язується можливість матеріального об`єкта (майна) перебувати у цивільному обороті та судового захисту права власності на нього.

Отже, законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.

Системний аналіз наведених положень законодавчих актів дає змогу стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.

Відповідно до частин першої - четвертої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Позов про знесення самочинно збудованого нерухомого майна може бути пред`явлено власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено з підстав, передбачених статтями 391, 396 ЦК України.

У частині другій статті 212 ЗК України передбачено, що приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 Велика Палата Верховного Суду вказала:

сам собою факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду не слід розглядати як окреме щодо факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки (пункт 89);

права власника земельної ділянки порушуються у результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки у реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження (пункт 92);

за обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна (пункт 112);

належними вимогами, які може заявити власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження нею, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно (пункт 113).

Юридичні перешкоди для власника земельної ділянки, які виникли внаслідок зазначеної реєстрації, усуваються внаслідок задоволення судом належних позовних вимог:

1) або про знесення самочинно побудованого нерухомого майна (внаслідок демонтажу якого на підставі пункту 1 частини першої, частини другої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» закриваються відповідний розділ у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційна справа);

2) або про визнання права власності на самочинно побудоване майно (таке судове рішення є підставою для державної реєстрації права власності на відповідне майно згідно з пунктом 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно»).

Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини першої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (пункт 138)).

У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (пункт 154)).

У постанові від 27 жовтня 2021 року у справі № 202/7377/16-ц Верховний Суд дійшов висновку, що, задовольняючи позовні вимоги про визнання недійсними договорів купівлі-продажу майна та скасування записів про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, суди: не урахували, що власник порушеного права може скористатися не будь-яким, а саме ефективним способом захисту, який відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам, оскільки вирішення вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою.

З огляду на викладене суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку, що позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на спірне нежитлове приміщення за ПП «Союз», а надалі за ОСОБА_1 та визнання недійсним договору купівлі-продажу цього об`єкта є неефективним способом захисту, який направлений саме на знесення самочинно збудованого об`єкта, площею 181,2 кв. м.

Отже, вимоги позову про скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію за відповідачами права власності на спірне нежитлове приміщення, а також про визнання недійсним договору купівлі-продажу цього майна задоволенню не підлягають.

Доводи касаційної скарги Одеської міської ради про те, що суд апеляційної інстанції помилково вважав неналежним способом захисту заявлені вимоги про скасування рішень державного реєстратора та визнання недійсним договору купівлі-продажу є необґрунтованими та спростовуються наведеними вище висновками Верховного Суду, які були враховані апеляційним судом під час перегляду рішення суду першої інстанції, та підстав для відступлення від яких колегією суддів не встановлено.

Крім того, місцевий суд у мотивувальній частині рішення виснував, що рішення державного реєстратора про державну реєстрацію за ПП «Союз» права власності на спірний об`єкт нерухомості, площею 256,7 кв. м, прийнято за відсутності необхідних на те правовстановлюючих документів, у зв`язку з чим підприємство не набуло в установленому законом порядку права власності на цей об`єкт нерухомого майна, та відповідно не мало права відчужувати спірний об`єкт ОСОБА_1 шляхом укладання договору купівлі-продажу від 19 листопада 2019 року.

Апеляційний суд погодився з такою юридичною оцінкою встановлених фактичних обставин суду першої інстанції, проте, виснував, що у разі, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення позовних вимог про скасування державної реєстрації прав та визнання недійсним договору купівлі-продажу не є необхідним для відновлення порушеного права власника земельної ділянки.

Юридичні перешкоди для Одеської міської ради як власника земельної ділянки, які виникли внаслідок реєстрації за відповідачкою права власності на спірний об`єкт нерухомого майна, усуваються внаслідок задоволення судом належних позовних вимог про знесення самочинно побудованого нерухомого майна, внаслідок демонтажу якого на підставі пункту 1 частини першої, частини другої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» закривається відповідний розділ у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційна справа.

Щодо вимог про зобов`язання ОСОБА_1 звільнити земельну ділянку шляхом знесення спірного нежитлового приміщення, яке на ній розташоване

Як встановлено судами та не заперечується сторонами, земельна ділянка під об`єктом нерухомого майна, загальною площею 181,2 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , перебуває у власності територіальної громади міста Одеси.

Нежитлові приміщення першого поверху за адресою: АДРЕСА_1 , площею 75,5 кв. м, було зареєстровано за ПП «Союз» на підставі свідоцтва про право власності від 31 липня 1997 року № НОМЕР_1 , виданого Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради народних депутатів (реєстраційний запис від 09 березня 1998 року № 550).

Згідно з технічним паспортом на бар у житловому будинку АДРЕСА_1 , виготовленим Одеським міським Бюро технічної інвентаризації 12 грудня 1997 року, частина вказаного нерухомого мана, загальною площею 75,5 кв. м, розташоване на першому поверсі.

Відповідно до технічного паспорта на групу нежитлових приміщень за адресою: АДРЕСА_1 , виготовленого 15 жовтня 2019 року ТОВ «Бюро технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна» на замовлення ПП «Союз», нежитлові приміщення, загальною площею 256,7 кв. м, розташовані на першому поверсі.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо об`єкта нерухомого майна № 298290901 рішенням державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 21 жовтня 2019 року № 49259932 за ПП «Союз» зареєстровано право власності на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 256,7 кв. м. Підставою державної реєстрації вказано: довідка, серія та номер № 04057, видана 15 жовтня 2019 року, видавник - ТОВ «Бюро технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна», змінено на довідку, серія та номер № 01057, видану 15 жовтня 2019 року, видавник - ТОВ «Бюро технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна», реєстраційне посвідчення, серія та номер № 550, видане 09 березня 1998 року, видавник - Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості, змінено на реєстраційне посвідчення, серія та номер: б/н, видане 09 березня 1998 року, видавник - Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості.

У довідці ТОВ «Бюро технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна» від 15 жовтня 2019 року зазначено, що нежитлове приміщення першого поверху складається в цілому з: 1 - коридору, площею 8,3 кв. м, 2 - санвузла, площею 3,8 кв. м, 3 - санвузла, площею 2,5 кв. м, 4 - основної площі 85,8 кв. м, 5 - коридору, площею 6,0 кв. м, 6 - основної площі 15,0 кв. м, 7 - підсобної площі 10,3 кв. м, 8 - підсобної площі 125 кв. м. Загальна площа становить 256, 7 кв. м.

Надавши оцінку підставам прийняття державним реєстратором рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно (з відкриттям розділу) від 21 жовтня 2019 року № 49259932, суди першої та апеляційної інстанцій виснували, що довідка про проведення технічної інвентаризації є лише підтвердженням проведення технічної інвентаризації, яка є підставою для складення технічного паспорту, який не є правовстановлюючим документом, та не є документом, який самостійно може стати підставою набуття права власності на об`єкт нерухомості, площею 256,7 кв. м.

Крім того, встановлено, що у разі здійснення технічної інвентаризації відповідно до порядку, передбаченого Інструкцією про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженою наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24 травня 2001 року № 127, суб`єкт господарювання не міг не встановити, що за вказаною адресою відсутнє приміщення площею 256,7 кв. м, оскільки встановлено, що самочинне будівництво ОСОБА_1 прибудови до приміщення розпочалось тільки у 2021 році.

Таким чином, встановлено, що рішення державного реєстратора про державну реєстрацію за відповідачем права власності на спірний об`єкт нерухомості, площею 256,7 кв. м, прийнято за відсутності необхідних на те правовстановлюючих документів.

19 листопада 2019 року між ПП «Союз» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу № 2351, відповідно до якого ОСОБА_1 приймає у власність та оплачує нежитлове приміщення першого поверху за адресою: АДРЕСА_1 , площею 256,7 кв. м.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 19 листопада 2019 року державний реєстратор прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 49744277, яким зареєстровано за ОСОБА_1 право власності на нежитлові приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , площею 256,7 кв. м, на підставі договору купівлі-продажу від 19 листопада 2019 року, укладеного між ПП «Союз» та ОСОБА_1 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського МНО Левчук О. С., реєстровий № 2351.

Суворовська районна адміністрація Одеської міської ради листом від 10 лютого 2022 року № 01-10/183 повідомила голову Одеської міської ради, що 28 грудня 2021 року за результатом обстеження об`єкта на території Суворовського району міста Одеси встановлено факт здійснення будівельних робіт без будь-яких дозвільних документів на самовільно зайнятій земельній ділянці комунальної власності за адресою: АДРЕСА_1 .

Під час обстеження встановлено, що на земельній ділянці, яка належить територіальній громаді міста, біля нежитлового приміщення першого поверху за адресою: АДРЕСА_1 , здійснено будівництво фундаменту, площею 181,2 кв. м, шляхом залиття залізобетонного елементу основи (майданчика) та п`яти залізобетонних стовпчастих споруд (колон) по краю фундамента. За інформацією Управління Державної інспекції архітектури та містобудування Одеської міської ради в Реєстрі будівельної діяльності відсутня інформація щодо реєстрації документів, що дають право на виконання будівельних робіт та які засвідчують прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта за адресою: АДРЕСА_1 . За інформацією Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради відомості щодо видачі містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта за вказаною адресою біля нежитлового приміщення першого поверху відсутні.

Факт самовільного зайняття земельної ділянки комунальної власності територіальної громади міста Одеси шляхом здійснення прибудови до нежитлового приміщення першого поверху також підтверджується: заявою про вчинення кримінальних правопорушень від 08 лютого 2022 року № 01-05-5/966; розпорядженням Суворовської районної адміністрації від 29 грудня 2021 року № 903р «Про демонтаж залізобетонного елементу основи та п`яти стовпчастих споруд (колон) за адресою: АДРЕСА_1 ; актом обстеження незаконно розміщених об`єктів, споруд та елементів на території міста Одеси від 28 грудня 2021 року; актом комісійного обстеження території від 17 грудня 2021 року.

Відповідно до листа Управління державного архітектурного-будівельного контролю Одеської міської ради від 15 червня 2022 року № 01-8/130вх в Реєстрі будівельної діяльності станом на 24 лютого 2022 року відсутня інформація щодо одержання права на виконання будівельних робіт або прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 . Також, управлінням не реєструвались та не скасовувались документи дозвільного / декларативного характеру на зазначений об`єкт.

30 червня 2022 року Головне управління Держгеокадастру в Одеській області листом № 1386/340-22 повідомило, що згідно із наявними у відділі Книгами реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, других примірників державних актів та примірників договорів оренди землі станом на 31 грудня 2021року не зареєстровано державні акти та договори оренди на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 .

Врахувавши зазначене, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли обґрунтованих висновків про доведення позивачем у цій справі факту здійснення відповідачем самочинного будівництва після придбання нежитлового приміщення за договором купівлі-продажу від 19 листопада 2019 року. Висновки судів у цій частині ґрунтуються на правильному застосуванні норм матеріального права і дотриманні норм процесуального права й доводами касаційної скарги ОСОБА_1 не спростовуються.

Звертаючись до суду з позовом, Одеська міська рада посилалась на те, що внаслідок будівництва та реєстрації права власності за ОСОБА_1 на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , було самовільно зайнято земельну ділянку площею 181,2 кв. м, яка належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Одеси, що обмежує право останньої як власника користуватися та розпоряджатися такою земельною ділянкою.

З матеріалів справи убачається, що ОСОБА_1 , як власник частини нежитлового приміщення у будинку АДРЕСА_1 , не заперечувала факт здійснення будівництва добудови до нежитлового приміщення за вказаною адресою, проте вважала вимоги позову про його знесення безпідставними, оскільки зазначений об`єкт було демонтовано.

Згідно з частиною першою статті 319 ЦК України власник володіє, користується та розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України).

Згідно зі статтею 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

За змістом статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Встановивши, що рішення про передання у користування / власність відповідачці спірної земельної ділянки, площею 181,2 кв. м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , Одеська міська рада не приймала, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли обґрунтованих висновків, що вказана земельна ділянка є власністю територіальної громади міста Одеси, а побудована на ній спірна будівля є самочинною, що свідчить про наявність підстав для зобов`язання відповідача ОСОБА_1 звільнити самовільно зайняту ділянку, площею 181,2 кв. м, розташовану за вказаною адресою, шляхом знесення будівлі (фундаменту з колонами), яка на ній розташована.

Верховний Суд є судом оцінки права, а не встановлення факту. До повноважень суду касаційної інстанції належить перевірка правильності застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм права. Верховний Суд не має права вдаватися до оцінки обставин справи, їх встановлювати, змінювати саме ту оцінку, яку здійснили суди першої та апеляційної інстанцій як суди факту.

З огляду на викладене Верховний Суд погоджується з висновками судів першої та апеляційної інстанцій щодо наявності підстав для усунення перешкод у користуванні Одеською міською радою спірною земельною ділянкою шляхом зобов`язання саме відповідача здійснити знесення самочинно збудованого нерухомого майна. Такий підхід відповідає положенням частини четвертої статті 376 ЦК України та узгоджується з усталеною судовою практикою Верховного Суду, на яку посилається скаржник.

Зазначене свідчить про необґрунтованість доводів касаційної скарги ОСОБА_1 з підстав пункту 1 частини другої статті 389 ЦПК України, а саме щодо неврахування судом апеляційної інстанції зазначених вище висновків Верховного Суду.

Колегія суддів відхиляє доводи касаційної скарги ОСОБА_1 щодо безпідставності заявленої вимоги про знесення самочинно збудованого (прибудованого) спірного об`єкта, загальною площею 181,2 кв. м, з огляду на його протиправний демонтаж Суворовською районною адміністрацією, оскільки в матеріалах справи відсутні докази того, що на виконання розпорядження Суворовської районної адміністрації від 29 грудня 2021 року № 903р «Про демонтаж залізобетонного елементу основи та п`яти стовпчастих споруд (колон) за адресою: АДРЕСА_1 » станом на час подання позову уповноваженими особами здійснено заходи щодо демонтажу залізобетонного елементу основи та п`яти стовпчастих споруд (колон).

Доводи касаційної скарги ОСОБА_1 про обрання позивачем неналежного способу захисту є необґрунтованими та спростовуються наведеними вище висновками Верховного Суду, які були враховані судами першої та апеляційної інстанцій, підстав для відступлення від яких колегією суддів не встановлено.

Не заслуговують на увагу і доводи відповідачки про те, що незалучення до участі у справі приватного нотаріуса відповідачем, який посвідчував договір купівлі-продажу об`єкта нерухомості, укладеного між нею та ПП «Союз», є порушенням норм процесуального права, з огляду на те, що належними відповідачами за вимогами про знесення самочинно збудованого майна, приведення приміщень у первісний стан, шляхом знесення самовільно збудованих об`єктів нерухомого майна, усунення перешкод у здійснені права користування та розпорядження майном шляхом перебудови самовільно збудованих об`єктів нерухомого майна мають бути чинні власники спірного майна, а визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів та визнання недійсними договорів купівлі-продажу не є ефективним способом захисту та не забезпечує усунення порушень спричинених самочинним будівництвом (див. постанову Верховного Суду від 02 червня 2021 року в справі № 509/11/17).

Аргументи ОСОБА_1 щодо безпідставної, на її думку, відмови судом першої інстанції у задоволенні клопотання про допит свідків були предметом оцінки апеляційного суду під час перегляду рішення суду першої інстанції.

Так, у суді першої інстанції представник ОСОБА_1 ОСОБА_3 заявив клопотання про виклик свідків ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 .

Клопотання обґрунтовано тим, що до предмета доказування у цій справі відноситься встановлення часу, коли відбулося збільшення фактичної площі спірного нерухомого майна.

Представник позивача у судовому засіданні заперечував проти зазначеного клопотання, обґрунтовуючи тим, що у матеріалах справи наявні докази на підтвердження існування самочинної прибудови до спірного нежитлового приміщення, зокрема, акт обстеження незаконно розміщених об`єктів, споруд та елементів на території міста Одеси від 28 грудня 2021 року, а також фотофіксація об`єкта.

Відповідно до пункту 3 частини третьої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи.

Отже, для скасування судового рішення з наведеної підстави потрібно, щоб суд необґрунтовано відхилив клопотання учасника справи, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи.

У справі, що переглядається, суд першої інстанції відхилив клопотання відповідачки про допит свідків з підстав відсутності в ньому достатніх обґрунтувань щодо обставин, відомих свідкам, та відомостей про значення показань для вирішення спірних правовідносин, враховуючи предмет та підстави позову, а також наявну в матеріалах справи сукупність доказів.

З огляду на викладене, Верховний Суд не встановив порушень норм процесуального права, допущених місцевим судом під час вирішення зазначеного клопотання.

Колегія суддів погоджується з апеляційним судом, що відмова у задоволенні клопотання про допит свідків не призвела до порушення принципу змагальності цивільного судочинства.

Посилання ОСОБА_1 в касаційній скарзі як на підставу касаційного оскарження судових рішень на відсутність висновку Верховного Суду у подібних правовідносинах Верховний Суд відхиляє, оскільки, посилаючись на вказану обставину, заявниця не зазначила, який саме висновок має бути сформульовано Верховним Судом у спірних правовідносинах щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, а Верховний Суд самостійно не встановив, що у судовій практиці, яка склалася у подібних правовідносинах, існують підстави, які б вказували на наявність проблеми, що може бути вирішена шляхом формулювання нової правової позиції.

Вивчивши зміст касаційної скарги, Верховний Суд дійшов висновку про відсутність у ній посилань на норму права, щодо якої відсутній висновок, та належного обґрунтування необхідності формування єдиної правозастосовчої практики щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, і, відповідно, підстави касаційного оскарження судового рішення, передбаченої пунктом 3 частини другої статті 389 ЦПК України.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявників та їх відображення в оскаржуваних судових рішеннях, питання обґрунтованості висновків судів, Верховний Суд виходить з того, що у справі, яка переглядається, було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а інші доводи, викладені в касаційних скаргах, не спростовують висновків судів.

Передбачених частиною третьою статті 400 ЦПК України підстав для виходу за межі доводів та вимог касаційних скарг Верховний Суд не встановив.

Також Верховний Суд враховує, що, як неодноразово відзначав Європейський суд з прав людини, рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (§§ 29-30 рішення від 09 грудня 1994 року у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain), заява № 18390/91). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (§ 2 рішення від 27 вересня 2001 року у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії» (Hirvisaari v. Finland), заява № 49684/99).

На думку судової колегії, рішення суду першої інстанції у нескасованій частині та постанова апеляційного суду є достатньо мотивованими.

Щодо судових витрат

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Оскільки у задоволенні касаційних скарг відмовлено, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої та апеляційної інстанцій, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.

Висновки за результатами розгляду касаційних скарг

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

З підстав вищевказаного, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційні скарги без задоволення, а рішення суду першої інстанції у нескасованій частині та постанову апеляційного суду - без змін, оскільки доводи касаційних скарг висновків судів не спростовують.

Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

УХВАЛИВ:

Касаційні скарги Одеської міської ради та ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Тищенко Станіслав Юрійович, залишити без задоволення.

Рішення Суворовського районного суду міста Одеси від 02 травня 2023 року у нескасованій частині та постанову Одеського апеляційного суду від 19 лютого 2024 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді:І. М. Фаловська С. О. Карпенко В. В. Сердюк