КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 червня 2025 року м. Київ

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів:

судді-доповідача Шебуєвої В.А.,

суддів Кафідової О.В., Оніщука М.І.,

секретар Тіткова І.Ю.,

розглянувши апеляційну скаргу адвоката Желізняк Ксенії Олександрівни, яка діє від імені та в інтересах ОСОБА_1 , на рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 31 березня 2025 року, ухвалене в м. Києві в складі судді Притули Н.Г., повний текст якого складений 02 квітня 2025 року, в справі за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Діпробудмашина», Національного банку України, треті особи: Асоціація «Наш дім», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Малий Олексій Сергійович про визнання недійним положення договору та скасування рішення про державну реєстрацію прав на нерухоме майно,-

в с т а н о в и в:

В травні 2024 року ОСОБА_1 звернулася з позовом до Приватного акціонерного товариства «Діпробудмашина», Національного банку України, треті особи: Асоціація «Наш дім», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Малий О.С. про визнання недійним положення договору та скасування рішення про державну реєстрацію прав на нерухоме майно. Зазначала, що вона є власником нежитлових приміщень в будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 421,4 кв.м., що знаходиться на 10-ому поверсі дванадцятиповерхового корпусу.21 серпня 2020 року між Національним банком України та ПрАТ «Діпробудмашина» був укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна, що продане на аукціоні, на підставі якого ПрАТ «Діпробудмашина» зареєструвало за собою право власності на нежитлові приміщення, що складаються з І та ІV поверху дванадцятиповерхового корпусу будівлі та ІV поверху п`ятиповерхового корпусу будівлі, та складають 15/100 частин нежитлової будівлі загальною площею 1646,2 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0. ПрАТ «Діпробудмашина» набуло у власність нежитлові приміщення першого поверху дванадцятиповерхового корпусу будинку, де розташовані місця загального користування та допоміжні приміщення, основна вхідна група приміщень першого поверху дванадцятиповерхового корпусу будинку, право спільної власності на які мають також інші співвласники будинку. Після придбання нежитлових приміщень ПрАТ «Діпробудмашина» заблокувало вхідну групу приміщень першого поверху, а в подальшому і прохід до ліфтів та пожежного посту, зупинило роботу ліфтів, заблокувало пожежний вихід, доступ до технічних приміщень, інших поверхів. При передачі нежитлових приміщень вхідної групи першого поверху дванадцятиповерхового корпусу будинку в договорі не були визначені межі права власності, предмет договору не був індивідуалізований. Внаслідок цього вона не може реалізувати своє право власності на спільне майно через існування документів, що посвідчують таке право за іншою особою - ПрАТ «Діпробудмашина».

Позивачка ОСОБА_1 просила ухвалити рішення яким:

визнати недійсними положення договору купівлі-продажу нерухомого майна, що продане на аукціоні, зареєстрованого в реєстрі за №1240, від 21 серпня 2020 року, укладеного між Національним Банком України та ПрАТ «Діпробудмашина», у частині про передання у власність нежитлових приміщень, що складаються з І та ІV поверху дванадцятиповерхового корпусу будівлі та ІV поверху п`ятиповерхового корпусу будівлі, та складають 15/100 частин нежитлової будівлі загальною площею 1646,2 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0;

скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 53788713 від 27 серпня 2020 року, видавник: приватний нотаріус Малий О.С., Київський міський нотаріальний округ, номер запису про право власності: 37928098.

Рішенням Шевченківського районного суду міста Києва від 31 березня 2025 року в задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Додатковим рішенням Шевченківського районного суду міста Києва від 02 травня 2025 року стягнуто з ОСОБА_1 на користь ПрАТ «Діпробудмашина» витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 10 000,00 грн.

В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове про задоволення позовних вимог ОСОБА_1 . Посилається на порушення судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, неповне встановлення обставин, що мають значення для справи. Вважає помилковими висновки суду про недоведеність порушення відповідачами прав ОСОБА_1 та обрання позивачкою неефективного способу захисту своїх прав. Основними мотивами позовних вимог ОСОБА_1 було те, що ПрАТ «Діпробудмашина» незаконно, без відповідної правової підстави заволодів спільним майном співвласників будинку АДРЕСА_1 , яке відноситься до місць загального користування. В укладеному між Національним Банком України та ПрАТ «Діпробудмашина» договорі купівлі-продажу нерухомого майна, що продане на аукціоні 21 серпня 2020 року, , було зазначено лише загальну площу нежитлових приміщень по першому та четвертому поверху дванадцятиповерхового корпусу будинку. У договорі не було визначено приміщення першого поверху, у тому числі приміщення вхідної групи, які продано і передано із всієї площі будинку у власність ПрАТ «Діпробудмашина». Технічного паспорту або іншого документа, який би деталізував перелік нежитлових приміщень, що були предметом такого договору, у Національного банку України не було. Відповідно до наявного в матеріалах справи листа Національного банку України від 01 лютого 2021року до дати продажу нежитлових приміщень на першому поверсі дванадцятиповерхової частини будинку по АДРЕСА_2 та передачі їх по акту приймання-передачі технічна інвентаризація не проводилась, згода інших співвласників будинку на відчуження вказаних приміщень не отримувалась. Відчужуючи спірні приміщення за договором купівлі-продажу від 21 серпня 2020 року на користь ПрАТ «Діпробудмашина», Національний банк України по суті неправомірно легалізував площі нежитлових приміщень вхідної групи першого поверху дванадцятиповерхової частини будинку, що не входять у площу нежитлових приміщень по правовстановлюючих документах. Вказані обставини були дослідженні та встановлені в рішенні Шевченківського районного суду м.Києва від 03 квітня 2024 року у справі № 761/40309/2015, яке має преюдиційне значення. Апелянт звертає увагу на те, що у зв`язку з укладенням оспорюваного договору ОСОБА_1 не може реалізувати своє право спільної власності на місця загального користування - приміщення вхідної групи першого поверху дванадцяти поверхового корпусу будинку. Також вказані приміщення були піддані реконструкції. Права та інтереси ОСОБА_1 підлягають захисту шляхом визнання недійсними договору та скасування рішення про державну реєстрацію прав. Апелянт наголошує на тому, що суд першої інстанції безпідставно відмовив у поверненні розгляду справи в підготовче провадження та поновлення строку на подання пояснень третьою особою Асоціацією «Наш Дім», яка є балансоутримувачем будинку, та у залученні до участі в справі інших третіх осіб, які є власниками інших приміщень у будинку.

Представники ПрАТ «Діпробудмашина» та Національного банку України подали відзиви на апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 . Просили апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

В апеляційній інстанції ОСОБА_1 та її представник підтримали апеляційну скаргу та просять її задовольнити.

Представники ПрАТ «Діпробудмашина» та Національного банку України просять відхилити подану апеляційну скаргу, а рішення суду залишити без змін, посилаючись на його законність та обґрунтованість.

В судове засідання представник Асоціації «Наш Дім» і приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Малий О.С. не з`явилися, повідомлені про місце і час розгляду справи, а тому судова колегія дійшла висновку про можливість слухання справи у їх відсутність.

Вислухавши пояснення осіб, які з`явилися в судове засідання, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції , колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, відповідно до інформаційної довідки з реєстру речових прав ОСОБА_1 є власником нежилих приміщень з №1 по №12, №№12а, 13, 14, 14а, з №15 по №26, №26а, з №27 по №33 (групи приміщень №15) загальною площею 421,4 кв.м. в будинку АДРЕСА_2 на підставі Свідоцтва про право власності від 29 жовтня 2013 року.

21 серпня 2020 року між Національним банком України та ПрАТ «Діпробудмашина» було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, що продане на аукціоні, за яким ПрАТ «Діпробудмашина» набуло у власність нежитлові приміщення, а саме:

- приміщення, що складаються з І та IV поверху дванадцятиповерхового корпусу будівлі та IV поверху п`ятиповерхового корпусу будівлі, та складають 15/100 частин нежилої будівлі загальною площею 1 646,2 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0;

- приміщення (в літ. А), що складаються з третього поверху 12-поверхового корпусу будинку площею 483, 2 кв.м., третього поверху 5-поверхового корпусу будинку площею 695,2 кв.м. та трьохповерхового корпусу з підвалом площею 1195, 7 кв.м., загальною площею 2 374,1 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: .

Договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Малим О.С. та зареєстрований в реєстрі за №1240.

На підставі вказаного договору у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ПрАТ «Діпробудмашина» зареєстровано право власності, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 53788713 від 27 серпня 2020 року, запис про право власності за номером: 37928098.

З`ясувавши обставини справи, дослідивши наявні у матеріалах справи докази, суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 про визнання недійсним положення договору купівлі-продажу нерухомого майна, що продане на аукціоні, зареєстрованого в реєстрі за №1240, від 21 серпня 2020 року, укладеного між Національним Банком України та ПрАТ «Діпробудмашина», у частині передання у власність нежитлових приміщень, що складаються з І та ІV поверху дванадцятиповерхового корпусу будівлі та ІV поверху п`ятиповерхового корпусу будівлі, та складають 15/100 частин нежитлової будівлі загальною площею 1646,2 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0; скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 53788713 від 27 серпня 2020 року, видавник: приватний нотаріус Малий О.С., Київський міський нотаріальний округ, номер запису про право власності: 37928098.

Колегія суддів не вбачає підстав для скасування такого рішення суду першої інстанції.

Відповідно до положень ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до положень ст. ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК України одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вказаних вимог є підставою недійсності правочину (ч. 1 ст. 215 ЦК України).

При цьому ефективність захисту цивільного права залежить від характеру вимоги, що висувається до порушника та характеру правовідносин, які існують між позивачем та відповідачем.

Під час оцінки обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

В постанові від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Застосування будь-яких засобів правового захисту матиме сенс лише за умови, що обрані суб`єктом порушеного права способи захисту відповідають вимогам закону та є ефективними.

Відповідно до ст. ст. 12, 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.

Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (ч. 1 ст. 13 ЦПК України).

Позовні вимоги про визнання недійсним положення договору купівлі-продажу нерухомого майна, що продане на аукціоні, зареєстрованого в реєстрі за №1240, від 21 серпня 2020 року, укладеного між Національним Банком України та ПрАТ «Діпробудмашина», у частині передання у власність нежитлових приміщень, що складаються з І та ІV поверху дванадцятиповерхового корпусу будівлі та ІV поверху п`ятиповерхового корпусу будівлі, та складають 15/100 частин нежитлової будівлі загальною площею 1646,2 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 , та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 53788713 від 27 серпня 2020 року, ОСОБА_1 обґрунтовувала порушенням свої прав, як співвласника будинку, зазначаючи, що предмет договору не був достатньо індивідуалізований, фактично до приміщень першого поверху, що є предметом договору було включено приміщення місць загального користування та допоміжні приміщення, зокрема, основну вхідну групу першого поверху дванадцятиповерхового корпусу будинку, право спільної власності на які мають всі співвласники будинку. Зазначала, що після придбання нежитлових приміщень ПрАТ «Діпробудмашина» заблокувало вхідну групу приміщень першого поверху, а в подальшому і прохід до ліфтів та пожежного посту, зупинило роботу ліфтів, заблокувало пожежний вихід, доступ до технічних приміщень, інших поверхів.

Разом з тим, як вбачається з матеріалів справи, Національний банк України був не першим власником приміщення, що складаються з І та IV поверху дванадцятиповерхового корпусу будівлі та IV поверху п`ятиповерхового корпусу будівлі, та складають 15/100 частин нежилої будівлі загальною площею 1 646,2 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 , яке було визначено предметом оспорюваного договору від 21 серпня 2020 року.

Попереднім власником 15/100 частин нежилої будівлі по АДРЕСА_2 , що складається з першого та четвертого поверху дванадцятиповерхового корпусу площею 967,6 кв. м та четвертого поверху п`ятиповерхового корпусу площею 678,6 кв. м, була Кредитно-фінансова спілка «Експобанк» на підставі договору купівлі-продажу від 25 січня 1995 року.

Вказані виробничі приміщення належали продавцю Акціонерному товариству відкритого типу «ОМЕТА Інстер» на праві власності, на підставі акту приймання - передавання від 29 квітня 1994 року, зареєстрованого у Київському міському БТІ в реєстраційній книзі під №165 від 29 вересня 1994 року. Вищевказаний договір купівлі-продажу було посвідчено 25 січня 1995 року завідувачем Першої Київської нотаріальної контори Якименко В. А. та зареєстровано в Реєстрі за №9-1055, в подальшому Київським міським БТІ проведено державну реєстрацію права власності, про що на договорі зроблено відповідну відмітку.

Надалі приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сазоновою О.М. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 9390604 від 18 березня 2013 року про реєстрацію права власності за ПАТ «КБ «ЕКСПОБАНК», підстава виникнення права власності: договір купівлі-продажу, виробничих приміщень в будівлі, серія та номер: 9-1055, виданий 25 січня 1995 року, видавник: завідуючий Першої Київської нотаріальної контори; в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно внесено запис про право власності: 373297 та присвоєно реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 0.

На підставі Іпотечного договору № 205 від 15 березня 2013 року нежитлові приміщення, що складаються з І та ІV поверху дванадцятиповерхового корпусу будівлі та ІV поверху п`ятиповерхового корпусу будівлі, та складають 15/100 частин нежитлової будівлі загальною площею 1646,2 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 , були передані ПАТ «КБ «ЕКСПОБАНК» в іпотеку Національному банку України. У зв`язку з неналежним виконанням ПАТ «КБ «ЕКСПОБАНК» умов кредитних договорів, які забезпечувалися іпотечним договором № 205 від 15 березня 2013 року, Національний банк України звернув стягнення на вказане нерухоме майно.

Відповідно до договору купівлі-продажу нерухомого майна, що продано на аукціоні, від 21 серпня 2020 року власником вказаних приміщень стало ПрАТ «Діпробудмашина».

З 25 січня 1995 року (на дату набуття права власності на спірне нерухоме майно Кредитно-фінансовою спілкою «Експобанк») і по 21 серпня 2020 року (дату набуття ПрАТ «Діпробудмашина» права власності на спірне нерухоме майно) розмір частки у праві власності на будівлю не змінювався, як і не змінилась загальна площа приміщень, що складаються з І та ІV поверху дванадцятиповерхового корпусу будівлі та ІV поверху п`ятиповерхового корпусу будівлі, та складають 15/100 частин нежитлової будівлі загальною площею 1646,2 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 .

Визнання недійсним положення договору купівлі-продажу нерухомого майна, що продане на аукціоні, зареєстрованого в реєстрі за №1240, від 21 серпня 2020 року, укладеного між Національним Банком України та ПрАТ «Діпробудмашина», у частині передання у власність нежитлових приміщень, що складаються з І та ІV поверху дванадцятиповерхового корпусу будівлі та ІV поверху п`ятиповерхового корпусу будівлі, та складають 15/100 частин нежитлової будівлі загальною площею 1646,2 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 , та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 53788713 від 27 серпня 2020 року, буде підставою для поновлення права власності на ті ж приміщення за попереднім власником та жодним чином не впливає на права ОСОБА_1 , а тому не може бути ефективним способом захисту в даному випадку.

У колегії суддів відсутні підстави вважати обґрунтованими доводи представника ОСОБА_1 , що відчужуючи спірні приміщення за оспорюваним нею договором Національний банк України по суті легалізував площі нежитлових приміщень вхідної групи першого поверху дванадцятиповерхової частини будинку.

Суд першої інстанції дійшов законного та обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 у зв`язку з неефективністю обраного способу захисту її прав, за захистом яких вона звернулася.

В суді першої інстанції представник ОСОБА_1 зазначив, що заявлений нею спосіб захисту є ефективним, оскільки після визнання договору недійсним Національний банк України має провести інвентаризацію приміщень та в наступному договорі купівлі-продажу спірних приміщень має індивідуалізувати предмет договору із вказівкою площі кожного приміщення і його призначення. Проте представник ОСОБА_1 не послався на норму права, яка зобов`язує продавця провести такі дії.

З урахуванням предмета позову, у колегії суддів відсутні підстави для надання оцінки доводам ОСОБА_1 щодо вчинення їй перешкод у користуванні та обмеження доступу до належного їй приміщення, оскільки з`ясування обґрунтованості таких доводів не відповідає предмету доказування у даній справі.

Доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції.

Колегія суддів не вбачає порушень норм матеріального і процесуального права. Судом першої інстанції було надано належну оцінку наявним у матеріалах справи доказам.

Враховуючи викладене, апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 382 ЦПК України, суд, -

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу адвоката Желізняк Ксенії Олександрівни, яка діє від імені та в інтересах ОСОБА_1 , залишити без задоволення, а рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 31 березня 2025 року без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 30 червня 2025 року.

Суддя-доповідач Шебуєва В.А.

Судді Кафідова О.В.

Оніщук М.І.