Справа №479/1004/24
Провадження №2/479/48/25
Р І Ш Е Н Н Я

і м е н е м У к р а ї н и

10 липня 2025 року смтКриве Озеро

Кривоозерський районний суд Миколаївської області

в складі: головуючої судді Репушевської О.В.,

за участі секретаря судового засідання Добровольської І.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в смт.Криве Озеро, в порядку загального позовного провадження, цивільну справу №479/1004/24 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма Корнацьких" про розірвання договору найму (оренди),

учасники справи:

позивач ОСОБА_1 ,

представник позивача адвокат Кравченко О.С., за ордером серія ВЕ № 1124063

від 01 липня 2024 року,

відповідач ТОВ "Агрофірма Корнацьких",

представник відповідача адвокат Іванченко О.О., за ордером серія АІ №1097682 від 18 березня 2021 року,

в с т а н о в и в :

Позивач в особі представника звернулась до суду з позовом до ТОВ "Агрофірма Корнацьких" про розірвання договору оренди земельної ділянки. Позов обґрунтувала тим, що їй на праві приватної власності належать земельні ділянки: - площею 5,1507 га, кадастровий номер :02:000:0056, яка розташована в межах території (Багачівської) Кривоозерської селищної ради Первомайського району Миколаївської області; - площею 5,1507 га, кадастровий номер :02:000:0057, яка розташована в межах території (Багачівської) Кривоозерської селищної ради Первомайського району Миколаївської області, які були успадковані нею після смерті матері ОСОБА_2 , та які перебувають у оренді ТОВ "Агрофірма Корнацьких" на підставі договору оренди землі №176/К від 01 січня 2005 року, укладеного між ОСОБА_2 в особі представника ОСОБА_3 та ТОВ "Агрофірма Корнацьких". Посилаючись на те, що відповідач порушує умови договору та несвоєчасно платить орендну плату просить задовольнити позовні вимоги.

В судове засідання позивач та її представник не з`явились, від представника позивача надійшла заява про розгляд справи без їх участі, позовні вимоги підтримала, просила їх задовольнити.

В судове засідання представник відповідача не з`явився, надіслав заяву про розгляд справи без його участі, просив відмовити у задоволенні позову, з підстав вказаних у відзиві.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши зібрані у справі докази в їх сукупності, суд встановив такі факти та відповідні їм правовідносини.

Згідно положень ст.15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, та право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до положень ст.16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно з положеннями ст.2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно положень п.1 ч.1 ст.611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Положеннями ст.13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до положень ст.15 Закону України "Про оренду землі" істотною умовою договору є також орендна плата.

За положеннями ст.21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно положень ст.22 Закону України "Про оренду землі" орендна плата справляється у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі.

Відповідно до положень ст.24 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Згідно положень ст.ст.13, 15, 21 Закону України "Про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі.

Положеннями ст.32 Закону України "Про оренду землі" визначено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Згідно положень ст.141 Земельного Кодексу України, серед підстав припинення права користування земельною ділянкою, зокрема в пункті "д" частини першої цієї статті, передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати.

Положеннями ч.1 ст.43 Закону України "Про оренду землі" передбачено обов`язок орендаря повернути орендодавцю земельну ділянку у разі припинення договору оренди землі.

У правовій позиції, висловленій у справі №6-1449цс17 від 11 жовтня 2017 року, Верховний Суд України зазначив, що системний аналіз зазначених положень законодавства з врахуванням врегулювання відносин, пов`язаних з орендою землі, зокрема, положеннями ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої пунктом "д" статті 141 Земельного Кодексу України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно якої необхідна наявність істотного порушення стороною договору.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє орендодавця можливості отримати орендну плату за користування орендарем земельною ділянкою.

Відтак, систематична несплата орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору. Разове порушення умов договору оренди не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.

Розглядаючи можливість дострокового розірвання договору оренди, слід виходити із приписів та умов самого договору.

Відповідно до положень ст.626 ЦК України, договором є домовленість сторін, що виражає узгоджену волю сторін, яка спрямована на досягнення конкретної мети, тобто договір це юридичний факт, на підставі якого виникають цивільні права та обов`язки.

За положеннями ст.ст.629, 526, 530 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами і зобов`язання має виконуватися належним чином у встановлений строк відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За загальним правилом, установленим ч.1 ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором.

Неналежне виконання умов договорів, а саме часткове невиконання обов`язку зі сплати орендної плати з урахування її індексації також є порушенням умов договорів оренди, яке дає право орендодавцям вимагати розірвання таких договорів, незважаючи на те, чи виплачена у подальшому заборгованість (Постанова Верховного Суду від 04 грудня 2019 року, справа №318/433/18).

Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельних ділянок:

- площею 5,1507 га, кадастровий номер :02:000:0056, яка розташована в межах території (Багачівської) Кривоозерської селищної ради Первомайського району Миколаївської області;

- площею 5,1507 га, кадастровий номер :02:000:0057, яка розташована в межах території (Багачівської) Кривоозерської селищної ради Первомайського району Миколаївської області, що підтверджено даними Інформації з Державного реєстру речових прав, виданих 12 липня 2024 року(а.с.16-19).

01 січня 2005 року між ОСОБА_2 в особі представника - ОСОБА_3 та ТОВ "Агрофірма Корнацьких" укладено договір оренди землі №176/К відносно земельної ділянки загальною площею 10.3 га, розташованої в межах території Багачівської сільської ради Кривоозерського району Миколаївської області, на строк 50 років, що належать ОСОБА_2 на підставі Державних актів на право власності серія МК №088033, 088001 (реєстраційний №63, 62), виданого Кривоозерською райдержадміністрацією, зареєстрований у Кривоозерському райвідділі МРФ, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис №53 від 28 серпня 2006 року(а.с.49-54).

Пунктом 9 Договору визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі шляхом видачі орендодавцю(або його уповноваженому представнику) готівкою відповідної грошової суми із каси Орендаря або перерахуванням її на банківський рахунок орендодавця. Щорічний розмір орендної плати складає фіксовану грошову суму у розмірі 1950,30 грн..

Згідно з пунктами 11 та 12 Договору, орендна плата вноситься у такі строки: щорічно до 20 грудня того року, за який здійснюється розрахунок по орендній платі; передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформлюється відповідними актами, накладними або підписаними сторонами відомостями на отримання відповідно продукції та (або) послуг.

Згідно з п.38 Договору дія договору припиняється, зокрема, шляхом його розірвання, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Вказаний вище договір пройшов державну реєстрацію 28 серпня 2006 року.

Додатком №1 до Договору встановлено, зокрема, що щорічно грошова форма орендної плати: складає 1950,30 грн., термін виплати - до 26 грудня року, за який здійснюється розрахунок по орендній платі(а.с.53).

ТОВ "Агрофірма Корнацьких" надала до суду акт №1 від 06 грудня 2019 року "Про знищення документів не внесених до Національного архівного фонду(а.с.66-77), тому надати документи, підтверджуючі виплату орендної плати ОСОБА_2 за договором оренди землі від 01 січня 2005 року №176/К не представляється можливим.

Як встановлено, позивач ОСОБА_1 , відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом від 06 листопада 2020 року, зареєстрованого за №2-452, 2-453, успадкувала земельні ділянки кадастровий номер :02:000:0056, :02:000:0057, площею 5,1507 га, після смерті ОСОБА_2 , та як орендодавець вказаних земельних ділянок уклала із ТОВ "Агрофірма Корнацьких" Додаткові угоди про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 29 липня 2021 року(а.с.55,58), що підтверджено даними Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №279334085, №279330136 (а.с.56,59).

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря, не є підставою для зміни умов або розірвання договору (пункт 40 Договору).

Спадкуванням є перехід прав та обов`язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців) (стаття 1216 ЦК України).

До складу спадщини входять усі права та обов`язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті (статті 1218 ЦК України).

Частиною 3 статті 1223 ЦК України визначено, що спадщина належить спадкодавцю від дня відкриття спадщини. Тобто датою оформлення спадщини, а саме отримання спадкоємцем свідоцтва про право на спадщину не може обмежуватись можливість реалізації належних спадкоємцю прав власника від дня відкриття спадщини.

Отже, за вказаним договором оренди землі від 01 січня 2005 року №176/К змінився орендодавець, оскільки ОСОБА_2 померла, а після її смерті спадщину прийняла її донька ОСОБА_1 ..

Таким чином, з часу смерті ОСОБА_2 у її спадкоємців, а саме у ОСОБА_1 виникає обов`язок повідомити орендаря ТОВ "Агрофірма Корнацьких" про спадкування прав та обов`язків орендодавця за договором оренди землі №176/К від 01 січня 2005 року та повідомити про форму та порядок отримання орендної сплати відповідно до умов цього договору.

Законом України від 06 вересня 2012 року №5245-VI "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності", який набрав чинності 01 січня 2013 року, ЗК України було доповнено статтею 148-1.

Відповідно до частин 1, 3 цієї статті було визначено, що до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

На виконання положень статті 148-1 ЗК України, спадкоємець (новий орендодавець) повинен повідомити орендаря про прийняття ним спадщини та про перехід до нього прав та обов`язків за договором оренди.

Дотримання вищевказаних дій для власника, до якого перейшло право власності на земельну ділянку, є важливим етапом, спрямованим для налагодження виплати орендної плати за укладеним до переходу права власності договором.

Подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 10 березня 2021 року у справі № 146/350/20, від 28 квітня 2021 року у справі № 341/245/19.

За матеріалами справи позивач повідомила ТОВ "Агрофірма Корнацьких" про зміну орендодавця у зв`язку зі смертю ОСОБА_2 тільки у 2021 році, оскільки 29 липня 2021 року між сторонами була укладені додаткові угоди до договору оренди земельних ділянок, за якою відбувалася заміна орендодавця на спадкоємця померлої - ОСОБА_1 , та саме в 2021 році була виплачена орендна плата за договором від 01 січня 2005 року №176/К, що підтверджено даними платіжної інструкції №2875 від 03 серпня 2021 року, призначення платежу: орендна плата за землю за 2018 рік(а.с.61).

В подальшому ТОВ "Агрофірма Корнацьких" сплачувала на розрахунковий рахунок ОСОБА_1 орендну плату за 2019-2023 роки, що підтверджено даними платіжних інструкції №2874, 2873 від 03 серпня 2021 року, призначення платежу: орендна плата за землю за 2019, 2020 рік (а.с.62,63), платіжної інструкції №6352 від 30 грудня 2021 рік, призначення платежу: орендна плата за землю за 2021 рік (а.с.64), платіжної інструкції №5723 від 11 грудня 2023 рік, призначення платежу: орендна плата за землю за 2023 рік (а.с.65), платіжної інструкції №236 від 23 січня 2023 року, призначення платежу: орендна плата за землю за 2022 рік(а.с.65).

Таким чином, матеріали справи містять докази, що відповідач був повідомлений про смерть сторони за договором - ОСОБА_2 та наявність спадкоємців після її смерті, тому, на думку суду, відповідач виконав свій обов`язок щодо виплати орендної плати за договором оренди землі від 01 січня 2005 року №176/К за 2018-2023 роки.

Разом із тим, посилання позивача на те, що систематичність невиплати орендної плати була з моменту укладення договору, не підтверджується дослідженими судом доказами.

Відповідно до положень ст.ст.76, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

За правилами ст.89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Оскільки позивачем не доведено, а судом не встановлено наявність вини відповідача у несплаті орендної плати ОСОБА_1 , то відсутні підстави для застосування до спірних правовідносин положень закону про істотне порушення умов договору у зв`язку із систематичною несплатою орендних платежів та задоволення позовних вимог про розірвання договору оренди землі від 01 січня 2005 року №176/К.

Враховуючи наведене, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд приходить до висновку про те, що про відсутність підстав для задоволення позову.

У зв`язку з відмовою в задоволенні позову судові витрати по справі, відповідно до положень ст.141 КПК України, покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст.12, 16, 81, 265, 268, 354 ЦПК України, суд, -

у х в а л и в :

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма Корнацьких" про розірвання договору найму (оренди), - відмовити.

Рішення суду може бути оскаржене в апеляційному порядку безпосередньо до Миколаївського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено 10 липня 2025 року.

Суддя :