КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Апеляційне провадження № 22-ц/824/4753/2025
Справа № 752/7020/21
П О С Т А Н О В А

Іменем України

23 липня 2025 року

м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Кашперської Т.Ц.,

суддів Фінагеєва В.О., Яворського М.А.,

за участю секретаря Діденка А.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «СП «АТАД К» на рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 14 жовтня 2024 року, ухвалене у складі судді Ольшевської І.О. у м. Київ у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «СП «АТАД К», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сазонової Олени Миколаївни, Товариства з обмеженою відповідальністю «Глобал Ентерпрайзіс», Товариства з обмеженою відповідальністю «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» про скасування рішень державного реєстратора про реєстрацію права власності, визнання недійсними договорів, визнання прав власності, витребування майна із чужого незаконного володіння,

заслухавши доповідь судді, перевіривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи,

в с т а н о в и в :

В березні 2021 року позивачі ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 звернулися до суду з даним позовом.

Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 23 березня 2021 року роз`єднано позовні вимоги, виділено в окреме провадження позовні вимоги ОСОБА_1 .

У своєму позові ОСОБА_1 просила визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сазонової О.М. №56062800 від 04 січня 2021 року про державну реєстрацію права власності за ТОВ «СП «АТАД К» на квартиру загальною площею 122.5 кв.м., житловою площею 67.9 кв.м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000); визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири, укладений 13 лютого 2021 року між ТОВ «СП «АТАД К» і ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюком З.З. за реєстровим № 136; визнати недійсним договір іпотеки, посвідчений 15 лютого 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Біловар І.О. за реєстровим № 283, укладений між ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» та ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» в частині, що стосується квартири загальною площею 122.5 кв.м., житловою площею 67.9 кв.м., розташованої за адресою: АДРЕСА_1 ; визнати недійсним договір про задоволення вимог іпотекодержателя, посвідчений 18 лютого 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюком З.З. за реєстровим № 182 укладений між ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» та ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» в частині, що стосується квартири загальною площею 122.5 кв.м., житловою площею 67.9 кв.м., розташованої за адресою: АДРЕСА_1 ; визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру загальною площею 122.5 кв.м., житловою площею 67.9 кв.м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1 ; витребувати з чужого незаконного володіння ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» на користь ОСОБА_1 квартиру загальною площею 122.5 кв.м., житловою площею 67.9 кв.м. розташовану за адресою: АДРЕСА_1 ; судові витрати покласти на відповідачів.

Позов мотивувала тим, що ТОВ «СП «АТАД К» виступало замовником будівництва адміністративно-житлового будинку по АДРЕСА_1 . 16 січня 2017 року між позивачем, як покупцем, та ТОВ «СП «АТАД К», як продавцем, було укладено договір купівлі - продажу майнових прав №16/01-17, згідно з яким позивач отримала право набути у власність після завершення будівництва квартиру АДРЕСА_1 , розташовану на 2 поверсі об`єкта будівництва загальною проектною площею 125,00 кв.м., план квартири був додатком № 1 до договору №16/01-17. З метою виконання вказаного договору позивач сплатила ТОВ «СП «АТАД К» 2990579,00 грн., що складає 100 % вартості майнових прав. Позивач повністю виконала свої обов`язки за договорами купівлі-продажу майнових прав із ТОВ «СП «АТАД К», 12 січня 2021 року дізналась, що державний реєстратор приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Сазонова О.М. 04 січня 2021 року зареєструвала право власності на її об`єкт за ТОВ «СП «АТАД К». Оскарживши це рішення до Міністерства юстиції України, під час розгляду скарг 09 лютого 2021 року ТОВ «СП «АТАД К» заявив про готовність добровільно врегулювати спір, але згодом відтягував вирішення цього питання. 24 лютого 2021 року позивач виявила, що її об`єкт двічі відчужений і зареєстрований за ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз», з обтяженням іпотекою та забороною на відчуження. Схема угод щодо переходу права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 виглядала таким чином. Після того, як 04 січня 2021 року ТОВ «СП «АТАД К» зареєструвало право власності на спірний об`єкт, 13 лютого 2021 року цей об`єкт був проданий ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» за договором купівлі-продажу. Пізніше, 18 лютого 2021 року, ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» передало спірний об`єкт у власність ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» за договором про задоволення вимог іпотекодержателя, що був укладений на підставі договору іпотеки від 15 лютого 2021 року. Таким чином, право власності на спірні об`єкти перейшло через кілька угод до нового власника. Вважала, що ТОВ «СП «АТАД К» незаконно зареєструвало право власності на спірну квартиру, оскільки позивач повністю оплатила майнові права на цей об`єкт. Реєстрація права власності за ТОВ «СП «АТАД К» порушує права позивача, яка мала стати власником квартири за адресою АДРЕСА_1 .

Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 14 жовтня 2024 року позов задоволено, визнано незаконним та скасовано рішення державного реєстратора-приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сазонової О.М. №56062800 від 04 січня 2021 року про державну реєстрацію права власності за ТОВ «СП «АТАД К» на квартиру загальною площею 122.5 кв.м., житловою площею 67.9 кв.м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1 (РНОНМ - 000), визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири загальною площею 122.5 кв.м., житловою площею 67.9 кв.м., розташованої за адресою: АДРЕСА_1 (РНОНМ - 000), укладений 13 лютого 2021 року ТОВ «СП «АТАД К» і ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюком З.З. за реєстровим № 136, визнано недійсним договір іпотеки, посвідчений 15 лютого 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Біловар І.О. за реєстровим №283, укладений між ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» та ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс», у частині, що стосується квартири загальною площею 122.5 кв.м., житловою площею 67.9 кв.м., розташованої за адресою: АДРЕСА_1 (РНОНМ - 000), визнано недійсним договір про задоволення вимог іпотекодержателя, посвідчений 18 лютого 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюком З.З. за реєстровим № 182, укладений між ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» та ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс», у частині, що стосується квартири загальною площею 122.5 кв.м., житловою площею 67.9 кв.м., розташованої за адресою: АДРЕСА_1 (РНОНМ -000), витребувано з чужого незаконного володіння ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» на користь ОСОБА_1 квартиру загальною площею 122.5 кв.м., житловою площею 67.9 кв.м. розташовану за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000), стягнуто з ТОВ «СП «АТАД К» на користь ОСОБА_1 сплачений судовий збір у розмірі 4691,33 грн., стягнуто з ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» на користь ОСОБА_1 сплачений судовий збір у розмірі 4691,33 грн., стягнуто з ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» на користь ОСОБА_1 сплачений судовий збір у розмірі 5145,33 грн., стягнуто з приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сазонової О.М. на користь ОСОБА_1 сплачений судовий збір у розмірі 454 грн.

Відповідач ТОВ «СП «АТАД К», не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на незаконність та необґрунтованість рішення, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, неправильне застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права, просив скасувати рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 14 жовтня 2024 року та ухвалити нове рішення, яким відмовити в позові.

Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, пояснював, що покупець не повністю виконала взяті на себе фінансові та інвестиційні зобов`язання за договором, недоплативши 23 жовтня 2017 року за майнові права на квартиру суму у розмірі 427,80 грн. При цьому, відповідно до п. 7.4 наданого позивачем договору купівлі-продажу майнових прав № 19/02-18 від 19 травня 2017 року сторони погодили, що у разі несплати покупцем загальної вартості майнових прав у строк, що визначений у даному договорі, цей договір вважається розірваним автоматично без підписання будь-яких додаткових угод чи вчинення дій. Таким чином, ТОВ «СП «АТАД К» вважає, що договір купівлі-продажу майнових прав № 19/02-17 від 19 травня 2017 року станом на сьогоднішній день є розірваним в силу положень п. 7.4 у зв`язку з невиконанням позивачем своїх інвестиційних та фінансових зобов`язань перед ТОВ «СП «АТАД К» за договором. Як зазначено судом першої інстанції, відповідач заперечував проти переходу права власності на майнові права щодо квартири, посилаючись на те, що позивачем не було сплачено повну суму, передбачену договором майнових прав. Тому суд протиправно та безпідставно не погодився з цим твердженням, оскільки такі висновки суду не відповідають фактичним обставинам та наданим доказам у справі.

Також у оскаржуваному рішенні суду вказано, що ТОВ «СП «АТАД К» заперечує проти належності актів приймання-передачі та довідок від 16 листопада 2020 року, проте з даного приводу суд безпідставно зазначив, що зазначена невідповідність є технічною помилкою, яка не впливає на сутність правовідносин між сторонами, зміст актів приймання-передачі та довідок відповідає обсягу прав та обов`язків, визначених договором купівлі-продажу майнових прав від 16 січня 2017 року № 16/01-17.

Крім того, як вбачається з оскаржуваного рішення, суд першої інстанції обґрунтував задоволення позовних вимог тим, що майнові права на нежитлове приміщення за договором купівлі-продажу майнових прав № 16/01-17 від 16 січня 2017 року були йому належним чином передані ТОВ «СП «АТАД К» на підставі документів, що були підписані та надані позивачу ОСОБА_8 , зокрема акт від 16 листопада 2020 року прийому-передачі майнових прав на квартиру, акт приймання-передачі квартири від 16 листопада 2020 року, довідка про набуття у власність майнових прав від 16 листопада 2020 року, довідка від 16 листопада 2020 року. Звертав увагу, що такі документи не можуть братися до уваги, оскільки не відповідають вимогам належності, допустимості, достовірності доказів, так як підписані неповноважним представником відповідача, детальні обставини чого викладені у відзиві на позовну заяву.

Наголошував, що ОСОБА_8 , яка видавала себе за директора ТОВ «СП «АТАД К», не була уповноважена представляти інтереси Товариства та діяти від його імені, а відтак і підписувати будь-які документи, що випливають з договору купівлі-продажу майнових прав № 16/01-17 від 16 січня 2017 року. Жодні з вчинених нею дій у період з 04 липня 2020 року по 18 грудня 2020 року відповідачем ТОВ «СП «АТАД К» не схвалювалися та не погоджувалися. 11 червня 2021 року ОСОБА_8 пред`явлено повідомлення про підозру у вчиненні злочину, передбаченого ч. 3 ст. 206-2 КК України, а саме у протиправному заволодінні майном ТОВ «СП «АТАД К» шляхом вчинення правочинів з використанням підроблених документів, що заподіяло потерпілому велику шкоду. Станом на сьогодні кримінальна справа за обвинуваченням ОСОБА_8 розглядається Печерським районним судом м. Києва. Звідси можна зробити висновок, що зміна керівництва ТОВ «СП «АТАД К» 04 липня 2020 року відбулася у протиправний спосіб, а відтак ОСОБА_8 була призначена на посаду директора та у подальшому в період з 04 липня 2020 року по 18 грудня 2020 року обіймала посаду директора ТОВ «СП «АТАД К» незаконно. З огляду на це будь-які юридичні дії, вчинені ОСОБА_8 , як директором ТОВ «СП «АТАД К», у зазначений період є протиправними, а укладені нею, начебто від імені та в інтересах товариства правочини - нікчемними в силу положень ч. 2 ст. 215 ЦК України.

Вказував, що позивач не могла набути майнові права на квартиру за договором, оскільки видані їй документи також були підписані та надані ОСОБА_8 , а не ТОВ «СП «АТАД К».

Звертав увагу, що надана позивачу довідка про набуття у власність майнових прав та довідка від 16 листопада 2020 року видані не на фірмовому бланку товариства, не містять підпису головного бухгалтера товариства, на відміну від інших довідок товариства, виданих покупцям майнових прав.

Наголошував, що ТОВ «СП «АТАД К» не приймало від позивача виконання нею своїх зобов`язань за договором купівлі-продажу майнових прав № 16/01-17 від 16 січня 2017 року, а відтак позивач не набула майнових прав на нежитлові приміщення.

Наводив положення договору, якими передбачено порядок набуття майнових прав за договором, вказував, що відсутність або недотримання (невиконання) сторонами однієї з вказаних умов свідчить про відсутність у позивача підстав для набуття майнових прав за договором.

У той же час, як вбачається з матеріалів справи, ТОВ «СП «АТАД К» не направляв позивачу письмове повідомлення про дату передачі нежитлового приміщення, не підписував з позивачем акт огляду та прийому-передачі нежитлових приміщень, акт передачі майнових прав, акт передачі документів та не передавав позивачу документи, майнові права та нежитлові приміщення.

Посилався на зміст ст. 92, 207 ЦК України, зазначив, що підписані ОСОБА_8 документи на виконання договору купівлі-продажу майнових прав № 16/01-17 від 16 січня 2017 року є нікчемними в силу закону (ст. 203, 215 ЦК України) та не створюють для відповідача жодних наслідків. З наведеного випливає, що у позивача не виникло прав, достатніх для звернення з цим позовом, і її права не порушувались відповідачем.

Також, як вказувалось ТОВ «СП «АТАД К» у додаткових поясненнях на відзив, Господарський суд м. Києва своїм рішенням від 02 травня 2024 року в справі № 910/15925/23 скасував рішення державного реєстратора від 03 липня 2020 року про внесення змін до відомостей про юридичну особу ТОВ «СП «АТАД К», що не пов`язані зі змінами в установчих документах, а саме про зміну керівника юридичної особи з ОСОБА_9 на ОСОБА_8 . З цих підстав наголошував, що ТОВ «СП «АТАД К» не приймало від позивача виконання нею зобов`язань за договором купівлі-продажу майнових прав № 16/01-17 від 16 січня 2017 року, а відтак позивач не набула майнових прав на спірну квартиру.

Від позивача ОСОБА_1 в особі представника ОСОБА_10 надійшов відзив на апеляційну скаргу, який підлягає поверненню без розгляду з таких підстав.

Загальні вимоги до форми та змісту письмової заяви, клопотання, заперечення передбачені статтею 183 ЦПК України. Будь-яка письмова заява, клопотання, заперечення повинні містити перелік, вказаний у цій статті, та інші відомості, що вимагаються цим Кодексом.

Згідно з частиною четвертою статті 360 ЦПК України до відзиву додаються докази надсилання (надання) копій відзиву та доданих до нього документів іншим учасникам справи.

За приписами частини другої статті 174 ЦПК України відзив є заявою по суті справи.

Згідно ч. 7 ст. 43 ЦПК України у разі подання до суду в електронній формі заяви по суті справи, зустрічного позову, заяви про збільшення або зменшення позовних вимог, заяви про зміну предмета або підстав позову, заяви про залучення третьої особи, апеляційної скарги, касаційної скарги та документів, що до них додаються, учасник справи зобов`язаний надати доказ надсилання таких матеріалів іншим учасникам справи. Такі документи в електронній формі направляються з використанням Єдиної судової інформаційно-комунікаційної системи або її окремої підсистеми (модуля), що забезпечує обмін документами, шляхом надсилання до електронного кабінету іншого учасника справи, а у разі відсутності в іншого учасника справи електронного кабінету чи відсутності відомостей про наявність в іншого учасника справи електронного кабінету - у паперовій формі листом з описом вкладення.

У частині четвертій статті 183 ЦПК України закріплено, що суд, встановивши, що письмову заяву (клопотання, заперечення) подано без додержання вимог частини першої або другої цієї статті, повертає її заявнику без розгляду.

Таким чином, з огляду на те, що відповідачами у даній справі є юридичні особи і відзив на апеляційну скаргу підлягав направленню до їх електронних кабінетів, належними доказами надсилання відзиву є квитанції про доставку документів до зареєстрованого електронного кабінету користувача ЄСІТС.

В переліку додатків до відзиву на апеляційну скаргу зазначено, що до нього надаються докази надсилання копій відзиву іншим учасникам (а. с. 81 т. 4).

Разом із тим, до відзиву на апеляційну скаргу не надано докази направлення його копій іншим учасникам справи, про що Управлінням забезпечення автоматизованого документообігу Київського апеляційного суду складено акт від 13 травня 2025 року, а тому відзив вважається таким, що поданий без додержання вимог ч. 2 ст. 183 ЦПК України.

В судове засідання 23 липня 2025 року з`явилися ОСОБА_1 та її представник Кучерина Б.В., які заперечували проти задоволення апеляційної скарги. Інші учасники справи в судове засідання не з`явились, про дату, час і місце розгляду справи належним чином повідомлені.

Відповідно до ч. 6 ст. 14 ЦПК України юридичні особи, зареєстровані за законодавством України, реєструють свої електронні кабінети в Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі або її окремій підсистемі (модулі), що забезпечує обмін документами, в обов`язковому порядку.

Відповідно до ч. 6, 7 ст. 128 ЦПК України судова повістка, а у випадках, встановлених цим Кодексом, - разом з копіями відповідних документів, надсилається до електронного кабінету відповідного учасника справи, а в разі його відсутності - разом із розпискою рекомендованим листом з повідомленням про вручення або кур`єром за адресою, зазначеною стороною чи іншим учасником справи. У разі ненадання учасниками справи інформації щодо їх адреси судова повістка надсилається: юридичним особам та фізичним особам - підприємцям - за адресою місцезнаходження (місця проживання), що зазначена в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань.

Відповідачі ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» та ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» не зареєстровані в підсистемі «Електронний суд», в зв`язку з чим судові повістки-повідомлення були направлені на їх поштові адреси.

Від відповідача ТОВ «СП «АТАД К» надійшла заява про відкладення судового засідання в зв`язку з перебуванням представника Товариства у щорічній відпустці.

До заяви додано копію наказу Адвокатського бюро «Владислава Теплюка «Ассенд Лігал» від 04 липня 2025 року № 02-К про відпустку Теплюка В.С.

Відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Пунктом 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод визначено, що кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення.

Відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, передумовою якого є не відсутність учасників справи, а неможливість вирішення спору в судовому засіданні (правові висновки, викладені в постанові Верховного Суду від 25 червня 2024 року в справі № 359/6678/19, провадження № 61-17877св23).

Враховуючи наведене, оскільки сторони належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду справи, їх неявка не перешкоджає розгляду справи, враховуючи, що стороною відповідача ТОВ «СП «АТАД К». у апеляційній скарзі вже викладені доводи щодо підстав скасування судового рішення, а також з урахуванням необхідності розгляду справи в передбачений законом строк, апеляційний суд прийшов до висновку про можливість розгляду справи у відсутності представника відповідача.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга підлягає до часткового задоволення з таких підстав.

Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Рішення суду першої інстанції вказаним вимогам закону в повній мірі не відповідає.

Судом встановлено, що 16 січня 2017 року ТОВ «СП «АТАД К» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 16/01-17, відповідно до якого ТОВ «СП «АТАД К» зобов`язалося передати ОСОБА_1 майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , а покупець зобов`язується прийняти у власність майнові права на квартиру та сплатити за них грошові кошти в строк та у розмірі, визначеному цим договором (а. с. 74 - 77 т. 1).

Відповідно до п. 4.1 цього договору майнові права за цим договором передаються ТОВ «СП «АТАД К» покупцю шляхом підписання акту одночасно з підписанням акту огляду та прийому-передачі квартири згідно з п. 3.2. цього договору при умови здійснення оплати 100 % загальної вартості майнових прав передбаченої п. 5.1 цього договору.

Згідно з п. 5.1. договору купівлі-продажу майнових прав № 16/01-17 від 16 січня 2017 року, загальна вартість майнових прав за цим договором становить 2954418,75 грн., що є еквівалентом суми в розмірі 112500 доларів США за курсом НБУ на день оплати.

Відповідно до п. 5.2. цього договору, сторони погодили, що покупці до 27 жовтня 2017 року зобов`язуються сплатити 100 % вартості майнових прав на квартиру на розрахунковий рахунок компанії, при цьому вартість майнових прав змінюється відповідно до зміну курсу гривні по відношенню до долара США, встановленим НБУ на день здійснення продажу.

Після сплати покупцями на користь компанії загальної вартості майнових прав, компанія надає покупцям довідку про оплату в повному обсязі майнових прав (пункт 5.3 договору).

Відповідно до п. 6.2.2. договору компанія зобов`язана передати майнові права відповідно до акту після повної сплати їх загальної вартості та настання інших необхідних подій, передбачених даним договором.

Факт оплати позивачем вартості майнових прав підтверджується копіями платіжних документів, наявних у матеріалах справи (а. с. 79, 79 зворот, 80 т. 1), зокрема квитанція від 02 жовтня 2017 року на суму 1150000 грн., квитанція від 14 жовтня 2017 року на суму 1020000 грн., квитанція від 23 жовтня 2017 року на суму 820579 грн.

Призначенням платежу у всіх зазначених квитанціях вказано перший, другий та третій внесок згідно договору купівлі продажу майнових прав № 16/01-17 від 16 січня 2017 року відповідно.

Загальна сума внесених позивачем коштів на підставі договору купівлі-продажу майнових прав № 16/01-17 від 16 січня 2017 року станом на день сплати останнього платежу (23 жовтня 2017 року) складає 2990579,00 грн.

Згідно акту прийому-передачі майнових прав на квартиру від 16 листопада 2020 року, який містить підписи сторін і печатку підприємства, складений ТОВ «СП «АТАД К», в особі директора ОСОБА_8., та ОСОБА_1 , продавець передав, а покупець прийняла майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , з загальною площею 122,5 кв.м. (а. с. 81 т.).

Зазначена квартира відповідає наведеним технічним характеристикам у договорі купівлі-продажу майнових прав № 16/01-17 від 16 січня 2017 року, а в акті підтверджено сплату покупцем повної суми вартості квартири в розмірі 2 954 418 грн., що засвідчує виконання умов договору купівлі-продажу майнових прав.

Крім того, продавець у документі гарантував, що на момент передачі майнових прав квартира не перебуває під арештом, заставою, або іншими обтяженнями.

Відповідно до акту приймання-передачі квартири від 16 листопада 2020 року (а. с. 82 т. 1), ТОВ «СП «АТАД К», в особі директора ОСОБА_8. (продавець), та ОСОБА_1 (покупець), продавець передав, а покупець прийняла у власність квартиру АДРЕСА_1.

Актом підтверджено, що сторони виконали всі зобов`язання за договором купівлі-продажу майнових прав №16/01-14 від 16 січня 2017 року, а покупець отримала ключі від квартири. Сторони не мають одна до одної жодних претензій щодо виконання умов договору. Документ містить підписи обох сторін і складений у двох примірниках, один з яких зберігається у продавця, а інший - у покупця.

Відповідно до довідки про право набуття у власність майнових прав від 16 листопада 2020 року, виданої ТОВ «СП «АТАД К» (в особі директора ОСОБА_8.), ОСОБА_1 набула в повному обсязі майнові права на квартиру АДРЕСА_1. Довідка підтверджує, що майнові права передано на підставі договору купівлі-продажу майнових прав №16/01-14 від 16 січня 2017 року та акту прийому-передачі майнових прав від 16 листопада 2020 року (а. с. 83 т. 1).

Відповідно до довідки від 16 листопада 2020 року ТОВ «СП «АТАД К» (в особі директора ОСОБА_8.) підтверджує, що ОСОБА_1 згідно з Договором купівлі-продажу майнових прав № 16/01-14 від 16 січня 2017 року сплатила повну вартість майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, кошти в обсязі 2954418 грн., що становить 100% вартості майнових прав (а. с. 84 т. 1).

Судом також було встановлено, що рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сазонової О.М. від 04 січня 2021 року право власності на квартиру АДРЕСА_1 зареєстроване за ТОВ «СП «АТАД К» (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексні номери: № 56062800 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000). Підставою для державної реєстрації зазначено договір на право тимчасового користування землею на умовах оренди, серія та номер: бн, виданий 19 вересня 1998 року, видавник: Київська міська рада, ТОВ «Спільне українсько-болгарське підприємство з іноземними інвестиціями «АТАД К»; Розпорядження, серія та номер: 613, виданий 24 грудня 2020 року, видавник: Голосіївська РДА в м. Києві; сертифікат, серія та номер: ІУ16, виданий 05 листопада 2020 року, видавник: ДАБІ України (а. с. 88 - 90 т. 1).

На підставі договору купівлі-продажу квартири, укладеного 13 лютого 2021 року ТОВ «СП АТАД К» та ТОВ «Глобал Ентерпрайз», продавець передав у власність покупцю квартиру АДРЕСА_1 . Квартира має загальну площу 122,5 кв.м. (а. с. 2 - 3 т. 2).

15 лютого 2021 року ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» та ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» укладено договір іпотеки, яким забезпечено борг у сумі 2 000 000 грн., в тому числі, й за рахунок передачі в іпотеку квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 122,5 кв.м., та приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Біловар І.О. здійснено державну реєстрацію іпотеки на підставі вказаного договору іпотеки та внесені відповідні записи про обтяження нерухомого майна - заборону на нерухоме майно (а. с. 170 - 178 т. 1).

18 лютого 2021 року ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» та ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» укладено Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, за змістом якого на підставі ст. 36, 37 Закону України «Про іпотеку» право власності на спірний об`єкт нерухомого майна передано ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» (а. с. 48 - 51, 51 зворот т. 2).

18 лютого 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюком З.З. здійснено державну реєстрацію права власності на спірний об`єкт нерухомого майна за ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» на підставі Договору про задоволення вимог іпотекодержателя серія та номер 182 від 18 лютого 2021 року.

Відповідачем ТОВ «СП АТАД К» надано копії матеріалів кримінального провадження № 0000753 від 26 червня 2020 року за ознаками кримінальних правопорушень, передбачених ч. 2 ст. 190, ч. 3 ст. 206-2 КК України, зокрема копію повідомлення про підозру від 11 червня 2021 року ОСОБА_8 (а. с. 197 - 203 т. 1), висновки почеркознавчої експертизи та судової технічної експертизи документів (а. с. 204 - 217 т. 1), копію протоколів допиту свідка (а. с. 218 - 228 т. 1), витяг з бази МВС України щодо осіб, які перебувають у розшуку (а. с. 229 т. 1).

Вказані обставини підтверджуються наявними у справі доказами.

Згідно ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Згідно із ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

За загальним правилом статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу має право звернутися до суду, який може захистити цивільне право або інтерес в один із способів, визначених частиною першою статті 16 ЦК України, або й іншим способом, що встановлений договором або законом.

Вирішуючи спір, суд повинен встановити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси позивача, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

За загальним правилом судове рішення не породжує право власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється.

Частиною першої статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Положенням пункту 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року (у редакції станом на час виникнення спірних правовідносин), для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються такі документи: документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо). У разі участі особи у фонді фінансування будівництва документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є видана управителем такого фонду довідка про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування. У разі придбання майнових прав на об`єкт нерухомості документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу майнових прав; технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо).

У разі коли державна реєстрація права власності здійснюється на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого завершено та який прийнято в експлуатацію після 1 січня 2013 р., також обов`язково зазначаються у відповідній заяві відомості про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, та подаються завірені особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, копії: документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадків державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна); документа, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна до його реконструкції, - у разі державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна (крім випадків, коли право власності на такий об`єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли законодавством не передбачено оформлення та видачу документа на такий об`єкт нерухомого майна).

У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, обов`язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі.

Відомості про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, не зазначаються, а завірені особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, копії документів, передбачені цим пунктом, не подаються у разі, коли такою особою відповідно до пункту 77 цього Порядку подано зазначені відомості та документи для долучення їх до Державного реєстру прав.

Таким чином, саме інвестор, як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).

Власник має право витребовувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (частина перша статті 387 ЦК України).

Частина перша статті 388 ЦК України містить перелік підстав, за яких власник майна має право витребовувати своє майно, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт 3 зазначеної статті).

Якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України).

Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.

Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.

За умови виконання інвестором власних зобов`язань за інвестиційним договором після завершення відповідно до вимог закону будівництва об`єкта інвестування у інвестора виникають права, тотожні праву власності, а відтак інвестор може ставити питання про витребування такої житлової нерухомості від інших осіб, які нею незаконно заволоділи.

Такий правовий висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21).

Судове рішення про задоволення позовної вимоги про витребування від відповідача нерухомого майна є підставою для державної реєстрації права власності на нерухоме майно. Такий висновок сформульований, зокрема у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19).

Судом першої інстанції встановлено, що позивач до закінчення строку, встановленого договором купівлі-продажу майнових прав № 16/01-17 від 16 січня 2017 року, а саме до 27 жовтня 2017 року, здійснила оплату в розмірі 2 990 579,00 грн, що перевищує суму, визначену договором купівлі-продажу майнових прав, яка становить 2 954 418,75 грн.

Суд першої інстанції обґрунтовано не погодився з доводами ТОВ «СП «АТАД К» щодо внутрішніх конфліктів між керівництвом забудовника, наявність яких не може бути підставою для покладення відповідальності на позивача, та не може впливати на майнові права позивача як інвестора, яка, інвестувавши кошти в будівництво об`єкта нерухомості, набула відповідні права на цю нерухомість, що підлягають захисту в межах судового розгляду.

Оцінюючи доводи ТОВ «СП «АТАД К», що відносно ОСОБА_8 , якою підписувались документи від 16 листопада 2020 року, порушено кримінальне провадження за ч. 3 ст. 206-2 КК України, а саме протиправне заволодіння майном ТОВ «СП «АТАД К», і що рішенням Господарського суду м. Києва від 02 травня 2024 року у справі 910/15925/23 скасовано рішення державного реєстратора Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації Овчиннікової В.І. у ЄДРПОУ за реєстраційним номером 5024968 від 03 липня 2020 року про внесення змін до відомостей про юридичну особу ТОВ «СП «АТАД К», що не пов`язані зі змінами в установчих документах, а саме про зміну керівника юридичної особи з ОСОБА_9 на ОСОБА_8 , апеляційний суд враховує, що фінансові зобов`язання стороною покупця за договором були в повному обсязі виконані ще у жовтні 2017 року, а тому відповідні правовідносини та права позивача на спірне нерухоме майно виникли задовго до зміни керівника ТОВ «СП «АТАД К», а тому останнє не може ухилятись від виконання своїх зобов`язань перед інвесторами.

Апеляційний суд зауважує, що відповідно до ч. 3 ст. 92 ЦК України (в редакції, що діяла на дату вчинення вказаних правочинів) орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов`язана діяти в інтересах юридичної особи, добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень. У відносинах із третіми особами обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи не має юридичної сили, крім випадків, коли юридична особа доведе, що третя особа знала чи за всіма обставинами не могла не знати про такі обмеження.

Поняття «обмеження повноважень» включає в свій обсяг поняття «відсутність повноважень» та знаходиться у співвідношення як ціле та частина, оскільки змістовно свідчить про неможливість вчинення особою певних дій від імені товариства, а тому положення частини третьої статті 92 ЦК України можуть застосуватися до спірних правовідносин.

Верховний Суд у постанові від 20 квітня 2023 року у справі № 911/40/22 вказав, що питання визначення обсягу повноважень виконавчого органу юридичної особи та добросовісність його дій є внутрішніми взаємовідносинами юридичної особи та її органу, тому сам лише факт учинення виконавчим органом юридичної особи протиправних, недобросовісних дій, перевищення ним своїх повноважень не може слугувати єдиною підставою для визнання недійсними договорів, укладених цим органом від імені юридичної особи з третіми особами.

Таким чином, незважаючи на те, що ОСОБА_8 не мала законних повноважень на підписання документів як директор ТОВ «СП «АТАД К» у листопаді 2020 року, юридична особа не може уникати своїх зобов`язань перед третьою стороною у відносинах, що виникли до цього, враховуючи також, що ОСОБА_1 діяла добросовісно. У справі, що переглядається, ТОВ «СП «АТАД К» мав довести, що третя сторона (у цьому випадку - ОСОБА_1 ) діяла недобросовісно, тобто знала або не могла не знати про відсутність повноважень у ОСОБА_8. повноважень на підписання відповідних актів та довідок. Разом із тим, ТОВ «СП «АТАД К» доказів на підтвердження своїх доводів не надало.

Суд першої інстанції вмотивовано відхилив заперечення відповідача проти належності актів приймання-передачі та довідок від 16 листопада 2020 року, у яких вказаний номер договору купівлі-продажу майнових прав як 16/01-14, тоді як фактичний номер договору, укладеного між сторонами 16 січня 2017 року, є 16/01-17, та звернув увагу на те, що зазначена невідповідність є технічною помилкою, яка не впливає на сутність правовідносин між сторонами, при цьому зміст актів приймання-передачі та довідок відповідає обсягу прав та обов`язків, визначених договором купівлі-продажу майнових прав від 16 січня 2017 року № 16/01-17. Акти містять повну інформацію про предмет угоди, а саме квартиру АДРЕСА_1 , включаючи всі необхідні технічні характеристики об`єкта нерухомості.

Апеляційний суд погоджується з даною оцінкою і додатково звертає увагу, що доказів укладення сторонами іншого договору, зокрема № 16/01-14, якого могли б стосуватися акти та довідки, ТОВ «СП «АТАД К» не надано.

Доводи апеляційної скарги про те, що ОСОБА_1 не повністю виконала свої інвестиційні та фінансові зобов`язання, а саме недоплатила суму у розмірі 427,80 грн., з урахуванням коливань курсу долара США станом на день фактичної сплати, апеляційний суд відхиляє як безпідставні.

Так, у наведених в апеляційній скарзі розрахунках відповідачем не враховано, що вартість майнових прав в частині, що стосуються 1 кв.м. квартири, становить 23635,35 грн., що еквівалентно 900 доларів США, а загальна договірна вартість майнових прав 2 954 418,75 грн., що еквівалентно 112 500 доларів США, розрахована із площі квартири 125 кв.м., однак фактична площа згідно обмірів БТІ складає 122,5 кв.м., тому загальна вартість майнових прав мала би становити 110 250 доларів США.

Положеннями п. 5.4 договору погоджено, що якщо фактична площа квартири буде відрізнятися більше ніж на 1 кв.м. в меншу або більшу сторону від передбаченої даним договором, сторони до підписання акту здійснюють остаточний розрахунок на підставі технічного паспорту на квартиру, виходячи з вартості майнових прав в частині, що стосуються 1 кв.м. квартири, визначеної відповідно до умов даного договору.

Отже, сплативши суму, еквівалентну 112 483,88 доларів США, позивач повністю виконала зобов`язання за договором купівлі-продажу майнових прав № 16/01-17 від 16 січня 2017 року.

Апеляційний суд також відхиляє як необґрунтовані доводи апеляційної скарги, що ТОВ «СП «АТАД К» не направляв позивачу письмового повідомлення про дату передачі нежитлового приміщення, не підписував з позивачем акту огляду та прийому-передачі нежитлових приміщень, не передавав позивачу документи, майнові права та нежитлові приміщення, що, на думку відповідача, свідчить про недотримання всіх передбачених договором умов, з огляду на те, що позивачем вчасно та в повній мірі виконано свої зобов`язання за договором купівлі-продажу майнових прав, на підставі чого ОСОБА_1 отримала акт про прийому-передачі майнових прав на квартиру від 16 листопада 2020 року та акт приймання-передачі квартири від 16 листопада 2020 року, тобто саме ті документи, які відповідно до п. 4.1 договору купівлі-продажу майнових прав № 16/01-17 від 16 січня 2017 року підтверджують набуття покупцем майнових прав.

Встановивши, що позивачем у зв`язку з виконанням у повному обсязі умов договору купівлі-продажу майнових прав № 16/01-17 від 16 січня 2017 року підтверджено факт набуття майнового права на квартиру, розташовану за адресою АДРЕСА_1 , з загальною площею 122,5 кв.м., і що даний факт заперечується відповідачем ТОВ «СП «АТАД К», який зареєстрував право власності на спірне майно за собою, а в подальшому здійснив його відчуження на користь ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс», суд першої інстанції дійшов правомірного висновку, не спростованого доводами апеляційної скарги, про витребування зазначеної квартири від останнього набувача ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» на користь ОСОБА_1 .

Разом із тим, задовольняючи позовні вимоги до приватного нотаріуса Сазонової О.М., суд першої інстанції не врахував, що вона є не належним відповідачем, і в частині позовних вимог пред`явлених до вказаної особи, суду слід було відмовити з наступних підстав.

Спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно треба розглядати як спір, пов`язаний із порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване речове право на це майно (див., зокрема постанову Великої Палати Верховного Суду від 4 вересня 2018 р. у справі № 823/2042/16 (п. 36)).

У постанові Верховного Суду від 07 липня 2021 року у справі № 369/14294/17, зроблено висновок, що «позовна вимога про визнання незаконною та скасування державної реєстрації права власності на квартиру не може бути звернена до приватного нотаріуса, якого позивач визначив відповідачем. Державний реєстратор, зокрема і приватний нотаріус, зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц зроблено висновок, що «пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження».

Установивши, що позов заявлений до неналежного відповідача та відсутні визначені процесуальним законом підстави для заміни неналежного відповідача належним, суд відмовляє у позові до такого відповідача (див., зокрема, постанови Великої Палати Верховного Суду від 30.01.2019 у справі № 552/6381/17 (пункт 39), від 01.04.2020 у справі № 520/13067/17 (пункт 75)).

Також апеляційний суд не може погодитись з висновками суду першої інстанції в частині задоволення позовних вимог про скасування рішень державного реєстратора про реєстрацію права власності, визнання недійсними договорів, визнання прав власності, враховуючи таке.

Віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння. Тобто позов не володіючого власника до володіючого не власника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) «юридично» - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб`єктом (див. постанову Верховного Суду від 30 липня 2020 року в справі № 752/13695/18.

Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16.

Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю наведено у пункті 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц).

Однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Цей припис слід розуміти так, що рішення суду про витребування з незаконного володіння відповідача нерухомого майна саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. На підставі такого рішення суду для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем, не потрібно окремо скасовувати запис про державну реєстрацію права власності за відповідачем. Відтак, пред`явлення власником нерухомого майна вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц.

Відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права. Задоволення віндикаційного позову є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Водночас такий запис вноситься виключно в разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою (див. пункти 84, 85 постанови Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16-ц.

Ефективність захисту цивільного права залежить від характеру вимоги, що висувається до порушника, та характеру правовідносин, які існують між позивачем та відповідачем.

Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Під час оцінки обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення та забезпечити поновлення порушеного права.

Обрання позивачем неналежного або неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові незалежно від інших встановлених судом обставин (правові висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (пункт 54), Великої Палати Верховного Суду від 06 квітня 2021 року у справі № 910/10011/19 (пункт 99), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункт 76), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 155)).

Відтак, позов в частині вимог про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, державних реєстрацій права власності, про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нежитлового приміщення від 13 лютого 2021 року, іпотеки від 15 лютого 2021 року, про задоволення вимог іпотекодержателя від 18 лютого 2021 року, про визнання права власності не підлягав задоволенню в даній частині через неефективність обраного позивачем способу захисту, і задоволений судом першої інстанції безпідставно.

Апеляційний суд враховує, що права, свободи та інтереси позивача в достатній мірі захищені судом шляхом задоволення вимоги про витребування спірного майна з чужого незаконного володіння відповідача, що узгоджується з правовими висновками Верховного Суду про належний спосіб захисту прав власника, яким є віндикаційний позов.

З огляду на викладене апеляційний суд приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції в частині вимог до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сазонової О.М., в частині скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нежитлового приміщення від 13 лютого 2021 року, іпотеки від 15 лютого 2021 року, про задоволення вимог іпотекодержателя від 18 лютого 2021 року, про визнання права власності ухвалене в результаті неправильного застосування норм матеріального права, що відповідно до вимог ст. 376 ЦПК України є підставами для його скасування в цій частині та в частині стягнення судових витрат, із прийняттям нової постанови про відмову в позові.

В іншій частині рішення суду першої інстанції про витребування майна з чужого незаконного володіння є законним, обґрунтованим та не підлягає зміні чи скасуванню з підстав, викладених в апеляційній скарзі.

За подання даного позову до суду позивачем ОСОБА_1 понесено судові витрати в розмірі 11350 грн. за позовну вимогу майнового характеру, яка залишається задоволеною.

Відповідачем понесено судові витрати в розмірі 7036,90 грн. за подання апеляційної скарги.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України апеляційний суд здійснює перерозподіл судових витрат та стягує з позивача на користь відповідача ТОВ «СП «АТАД К» понесені ним витрати в розмірі 5 954,40 грн. пропорційно до задоволення апеляційної скарги, а з відповідача ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» на користь позивача - судові витрати пропорційно задоволених позовних вимог в розмірі 11350 грн.

Керуючись ст. 367, 374, 376, 381, 382 ЦПК України, суд,

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «СП «АТАД К» задовольнити частково.

Рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 14 жовтня 2024 року скасувати в частині позовних вимог до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сазонової Олени Миколаївни, в частині позовних вимог про скасування рішень державного реєстратора про реєстрацію права власності, визнання недійсними договорів, визнання права власності, а також в частині стягнення судових витрат, та прийняти в цій частині нову постанову.

Відмовити ОСОБА_1 в позові до Товариства з обмеженою відповідальністю «СП «АТАД К», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сазонової Олени Миколаївни, Товариства з обмеженою відповідальністю «Глобал Ентерпрайзіс», Товариства з обмеженою відповідальністю «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» про скасування рішень державного реєстратора про реєстрацію права власності, визнання недійсними договорів, визнання права власності.

В частині витребування майна із чужого незаконного володіння рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 14 жовтня 2024 року залишити без змін.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» (м. Київ бульвар Дружби народів 19 ) на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_7 РНОКПП НОМЕР_1 ) судовий збір в розмірі 11350 грн.

Стягнути з ОСОБА_1 ( АДРЕСА_7 РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «СП «АТАД К» (м. Київ вул. Саксаганського 78-80 приміщення 59 ) судовий збір у розмірі 5 954,40 грн.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Повний текст постанови складено 25 липня 2025 року.

Головуючий: Кашперська Т.Ц.

Судді: Фінагеєв В.О.

Яворський М.А.