Справа № 307/2818/21
П О С Т А Н О В А

Іменем України

03 липня 2025 року м. Ужгород

Закарпатський апеляційний суд у складі:

головуючої судді Кожух О.А.,

суддів Джуги С.Д., Мацунича М.В.

за участі секретаря Гусонька З.П.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 , правонаступником якої є ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокат Олійник Василь Богданович, на рішення Тячівського районного суду Закарпатської області від 08 вересня 2023 року (головуючий суддя Гримут В.І.) у справі № 307/2818/21 за позовом ОСОБА_1 , правонаступником якої є ОСОБА_2 , до державного підприємства «СЕТАМ», Південно-Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Івано-Франківськ) Відділу примусового виконання рішень Управління забезпечення примусового виконання рішень у Закарпатській області та ОСОБА_3 , треті особи на стороні відповідача: публічне акціонерне товариство акціонерний банк «Укргазбанк» і приватний нотаріус Тячівського районного нотаріального округу Крец Марина Юріївна, про визнання незаконним звернення стягнення на предмет іпотеки, визнання електронних торгів недійсними, визнання недійсним акту про повернення електронних торгів і визнання недійсним свідоцтва про придбання нерухомого майна з електронних торгів,

в с т а н о в и в :

Короткий зміст позовних вимог

У серпні 2021 року ОСОБА_1 звернулася в суд із даним позовом, мотивуючи наступним

18.09.2008 між ВАТ АБ «Укргазбанк» та ОСОБА_4 (сином позивачки) було укладено кредитний договір № 209/08, згідно умов якого останній отримав кредит у розмірі 81 900 доларів США для його особистих споживчих потреб, зі сплатою за користування кредитом 14,4% річних, строком по 17.09.2028.

Для забезпечення виконання зобов`язання за цим кредитним договором між ВАТ АБ «Укргазбанк» та ОСОБА_1 було укладено договір іпотеки від 18.09.2008 № 209/08-01, за яким в іпотеку банку передано належний їй житловий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 185,77 кв.м., житловою площею 75,33 кв.м., і який складається з: літера А - житловий будинок, літера Б - сарай, літера В - гараж, літера Г - майстерня, літера Д - літня кухня, № 1-5 огорожа, 6 - дворове покриття.

Даний житловий будинок знаходиться на земельній ділянці, яка була надана позивачці для будівництва та обслуговування житлового будинку на підставі рішення Тячівської міської ради від 27.11.1997 № 210, і на момент підписання договору іпотеки перебувала у процесі приватизації.

Вказувала, що право власності ОСОБА_1 на таку земельну ділянку надалі було посвідчено державним актом на право власності від 03.10.2008.

У зв`язку з невиконанням позичальником своїх зобов`язань рішенням Тячівського районного суду від 20.01.2015 у справі № 307/4051/14-ц (провадження № 2/307/219/15) позов ПАТ АБ «Укргазбанк» до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за кредитним договором та звернення стягнення на предмет іпотеки задоволено.

Стягнуто солідарно з ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , та ОСОБА_6 на користь ПАТ АБ «Укргазбанк» заборгованість в сумі 66418,89 дол. США та 19480,94 грн, з яких 56 934,00 дол. США - строковий кредит, 3015,69 дол. США - прострочений кредит, 735,38 дол. США - поточні проценти, 5733,82 дол. США - прострочені проценти, 7320,12 грн. - пеня за порушення строків повернення кредиту, 12160,82 грн. - пеня за порушення сплати процентів.

Стягнуто з ОСОБА_5 , пеню за невиконання договору поруки №209/08-02 від 18.09.2008 у сумі 5244 грн. 38 коп.

Стягнуто з ОСОБА_6 пеню за невиконання договору поруки №209/08-03 від 18.09.2008 у сумі 5244 грн. 38 коп.

Стягнуто з ОСОБА_1 штраф за невиконання договору іпотеки №209/08-01 від 18.09.2008 у сумі 31040,00 грн.

Звернуто стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки № 209/08-01 від 18.09.2008, а саме на нерухоме майно - житловий будинок АДРЕСА_1 , загальною площею 185,77 кв.м., житловою - 75,33 кв.м., який в цілому складається з: літера А- житловий будинок, літера Б-сарай, літера В-гараж, літера Г- майстерня, літера Д - літня кухня, № 1-5-огорожа, 6-дворове покриття, що розташований на земельній ділянці, наданій ОСОБА_1 для будівництва та обслуговування житлового будинку на підставі рішення Тячівської міської ради № 210 від 27.11.1997 та який в цілому належить ОСОБА_1 на праві приватної власності на підставі Свідоцтва про право приватної власності на нерухоме майно серії НОМЕР_1 , видане виконавчим комітетом Тячівської міської ради 27.08.2008 та свідоцтва про право на спадщину /1-349/ від 04.02.1998 видане Тячівським державним нотаріусом Педан М.В.

Реалізацію предмета іпотеки житлового будинку, визначено шляхом продажу з прилюдних торгів у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України «Про виконавче провадження» з дотриманням вимог Закону України «Про іпотеку» за початковою ціною визначеною суб`єктом оціночної діяльності під час виконавчого провадження. Вирішено питання про судові витрати.

Позивачка у даній справі вказувала, що позичальник ОСОБА_4 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 . З того часу жодної інформації про стан погашення заборгованості, а також жодної вимоги про сплату чи повідомлення про проведені заходи стосовно виконання рішення суду ні від банку, ні від органу державної виконавчої служби, ні від організатора торгів позивачка ОСОБА_1 не отримувала.

При цьому 12.05.2021 до вказаного будинку, де зареєстрована і проживає ОСОБА_1 , прибула група людей разом із державними виконавцями та проінформували позивачку про те, що є новий власник будинку, і державні виконавці прибули для передачі будинку новому власнику (вказане підтверджується копією Акту державного виконавця від 12.05.2021). Саме з цієї дати позивачка фактично дізналась про порушення свого права внаслідок продажу іпотечного майна.

Зазначала, що переданий в іпотеку будинок є єдиним місцем проживання позивачки, має загальну площу 185,77 кв.м., а тому згідно із Законом України від 03.06.2014 № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (далі - Закон № 1304-VII) звернення стягнення на вказане майно було неможливим до моменту набрання чинності законом, який врегульовуватиме питання особливостей погашення основної суми заборгованості, вираженої в іноземній валюті, порядок погашення (урахування) курсової різниці, що виникає у бухгалтерському та/або податковому обліку кредиторів та позичальників, а також порядок списання пені та штрафів, які нараховуються (були нараховані) на таку основну суму заборгованості.

На момент подачі даного позову такий Закон Верховною Радою України прийнято, однак дія мораторію не припинена. Прийнятим Законом врегульовано питання обов`язкової реструктуризації заборгованості як безумовного права зацікавлених осіб і фактично здійснене звернення стягнення позбавляє позивачку можливості скористатися таким правом на безумовну реструктуризацію, щоб не позбутися єдиного житла.

Незаконний продаж предмета іпотеки на електронних торгах здійснено під час дії мораторію, встановленого Законом № 1304-VII.

Таким чином, відділ примусового виконання рішень Управління забезпечення примусового виконання рішень у Закарпатській області Південно-Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Івано-Франківськ) всупереч наявного мораторію на звернення стягнення, здійснив звернення стягнення, шляхом реалізації на електронних торгах, які проведено 24.02.2021 ДП «СЕТАМ». Реалізація предмету іпотеки відбулась за ціною 761 638,50 гривень, а переможцем електронних торгів є ОСОБА_3 , за якою зареєстроване право власності на будинковолодіння на підставі свідоцтва, виданого 22.03.2021 приватним нотаріусом Тячівського районного нотаріального округу Крец М.Ю., зареєстрованого в реєстрі за № 2287.

Позивачка вказувала, що перехід права власності на будинок до покупця відбувся всупереч мораторію встановленого законом № 1304-VII, з порушенням порядку проведення електронних торгів, є незаконним, порушує майнові права позивачки.

З кредитного договору слідує, що кредит видавався в іноземній валюті у розмірі 81900 доларів США в рамках програми споживчого кредитування, а предмет іпотеки згідно договору іпотеки складає площу 185,77 кв.м., житловою площею 75,33 м.кв.

Згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, крім житлового будинку, який передано в іпотеку, будь-якого іншого нерухомого майна за позивачкою не зареєстровано, а такий житловий будинок є єдиним місцем проживання та реєстрації ОСОБА_1 .

Таким чином, на час проведення електронних торгів (24.02.2021) на спірні правовідносини поширювалася дія Закону № 1304-VII, а тому звернення стягнення було неможливим.

Крім цього, організатором прилюдних торгів порушено вимоги ч.ч. 3-5 ст. 43 Закону України «Про іпотеку» щодо публікації за місцезнаходженням предмета іпотеки принаймні в двох місцевих друкованих засобах масової інформації повідомлення про проведення прилюдних торгів та письмового сповіщення державного виконавця, іпотекодавця, іпотекодержателя та всіх осіб, що мають зареєстровані у встановленому законом порядку права та вимоги на предмет іпотеки, про день, час і місце проведення прилюдних торгів та про початкову ціну реалізації майна.

Вказувала, що матеріали виконавчого провадження не містять жодної інформації про належне повідомлення сторін та відповідні оголошення про проведення таких торгів, які б давали підстави для видачі державним виконавцем відповідного акту про проведення торгів.

Вказувала, що сам по собі факт неналежного повідомлення боржника стосовно проведення прилюдних торгів не може бути підставою для визнання таких недійсними. Головною умовою, яку повинні встановити суди, є наявність порушень, що могли вплинути на результат торгів, а тому, окрім наявності порушення норм закону при проведенні прилюдних торгів, повинні бути й порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює, способом захисту яких є визнання прилюдних торгів недійсними.

Зазначала, що реалізацію майна здійснено без належного інформування безпосередньо власника та боржника про оцінку і реалізацію майна.

Так, згідно з проведеною на замовлення ОСОБА_1 оцінкою, вартість житлового будинку станом на 25.06.2021 складає 1 601 207,36 грн, що більше ніж вдвічі перевищує ту суму, за яку реалізовано майно на електронних торгах 24.02.2021. При цьому вартість земельної ділянки, на якій знаходиться будинок площею 0,0557 га, кадастровий номер :08:001:0068 станом на 25.06.2021 складає 400 483,00 гривень. Отже загальна вартість будинковолодіння разом із земельною ділянкою становить 2 001 690,36 гривень.

Натомість реалізація на електронних торгах відбулася за майже втричі меншою вартістю в сумі 723 556,57 грн, що порушує права позивачки, оскільки вона є зацікавленою особою у більш високій ціні продажу для того, щоб розрахуватися з банком.

Відтак, реалізація в незаконний спосіб, без належного повідомлення сторони виконавчого провадження фактично порушує майнові права позивачки, яка не будучи обізнаною про виконавче провадження та не ознайомленою з оцінкою вартості будинку, була позбавлена можливості оскаржити оцінку в судовому порядку.

Державним виконавцем порушено вимоги ч.ч. 1-3 ст. 61 Закону України «Про виконавче провадження», оскільки про жодну виконавчу дію і в першу чергу про проведення оцінки та про звернення стягнення на майно позивачку не було повідомлено. Відповідачі фактично приховали інформацію про електронні торги щодо реалізації майна ОСОБА_1 та не розміщували її в друкованих засобах інформації, чим перешкодили потенційним зацікавленим особам взяти участь у торгах.

Вказувала, що будинок ніхто не оглядав, не проводили відео та фотофіксацію, що відповідно також обмежило попит на нього серед учасників торгів. Відсутність у позивачки інформації про день, час та місце проведення торгів у зв`язку з не надісланням їй повідомлення про проведення торгів, позбавило її права, передбаченого ст. 42 Закону України «Про іпотеку», до дня продажу предмета іпотеки на прилюдних торгах виконати вимоги за основним зобов`язанням чи ту її частину, виконання якої прострочено, що є підставою для припинення реалізації предмета іпотеки на прилюдних торгах, або ж будучи повідомленою належним чином також взяти участь у таких торгах.

Відчуження майна з торгів належить до угод купівлі-продажу, тому така угода може визнаватися недійсною в судовому порядку з підстав недодержання в момент її вчинення вимог, встановлених частинами першою-третьою, шостою статті 203 ЦК України.

Посилаючись на дані обставини, уточнивши позовні вимоги (а.с.214-215 т. 1), ОСОБА_1 просила суд:

визнати незаконним звернення стягнення на предмет іпотеки житловий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 185,77 кв.м., житловою площею 75,33 кв.м., і який складається з: літера А житловий будинок, літера Б сарай, літера В гараж, літера Г майстерня, літера Д літня кухня, № 1-5 огорожа, 6 дворове покриття, яке здійснено під час дії мораторію на стягнення майна;

визнати недійсними:

- результати електронних торгів з реалізації житлового будинку з надвірними спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 252,02 кв.м., житловою площею 75,33 кв.м., оформлені протоколом проведення електронних торгів ДП «Сетам» від 24.02.2021 № 527288;

- акт державного виконавця від 04.03.2021 ВП № 48348635 про реалізацію предмета іпотеки;

- свідоцтво про придбання нерухомого майна, житлового будинку з надвірними спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 252,02 кв.м., житловою площею 75,33 кв.м., видане 22.03.2021 приватним нотаріусом Тячівського районного нотаріального округу Крец М.Ю. та зареєстрованого в Реєстрі за № 2287.

Короткий зміст оскаржуваного рішення суду першої інстанції

Рішенням Тячівського районного суду Закарпатської області від 08 вересня 2023 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 - відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що при укладенні договору іпотеки іпотекодавець не заперечував ту обставину, що літня кухня літ. «Д» є частиною житлового будинку; згідно технічного паспорту на житловий будинок АДРЕСА_1 , загальна площа будинку становить 185,77 кв.м., житлова площа становить 75,33 кв.м., площа літньої кухні становить 66,25 кв.м., отже, загальна площа будинку становить 252,02 кв.м., тобто більше ніж 250 кв.м., визначених Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті»; вказане надало можливість звернення стягнення на предмет іпотеки. Позивачка була обізнана, що предметом кредитного договору укладеного між банком та позичальником ОСОБА_1 є значна сума 81900 доларів США, вона погодилася стати майновим поручителем і передала банку в іпотеку свій будинок. Також вона була обізнана з рішенням суду від 20.01.2015 про стягнення з ОСОБА_1 заборгованості в сумі 66418 доларів США та звернення стягнення на її будинок з метою погашення заборгованості. Однак жодних дій щодо погашення заборгованості перед банком не вживала, ні за життя ОСОБА_1 , ні після його смерті.

Короткий зміст вимог та доводи апеляційної скарги

На це рішення суду подала апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Олійник В.Б. Посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи та порушення судом норм матеріального й процесуального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове про задоволення позову.

Доводи апеляційної скарги аналогічні доводам позовної заяви. Зокрема вказує, що відсутні належні та допустимі докази належного повідомлення іпотекодавця ОСОБА_1 про здійснення звернення стягнення, реалізацію предмета іпотеки, проведену оцінку; станом на 25.06.2021 вартість житлового будинку складає 1 601 207,36 грн, вартість земельної ділянки, на якій розташовано будинок складає 400 483,00 грн, а загальна вартість будинковолодіння разом із земельною ділянкою становить 2 001 690,36 грн, відтак реалізація на електронних торгах відбулася за майже втричі меншою вартістю у розмірі 723 556,57 грн, що порушує майнові права позивачки, оскільки вона є зацікавленою особою у більш високій ціні продажу для того, щоб розрахуватися з банком; при цьому вказана земельна ділянка не була реалізована, інформація про неї відсутня в оголошенні щодо продажу лоту; ОСОБА_1 не ознайомлена з оцінкою вартості будинку, була позбавлена можливості оскаржити оцінку; відсутність у позивачки інформації про день, час та місце проведення торгів у зв`язку з ненадісланням їй повідомлення про проведення торгів, позбавило її права, передбаченого ст. 42 Закону України «Про іпотеку», до дня продажу предмета іпотеки на прилюдних торгах виконати вимоги за основним зобов`язанням чи ту її частину, виконання якої прострочено, що є підставою для припинення реалізації предмета іпотеки на прилюдних торгах, або ж будучи повідомленою належним чином також взяти участь у таких торгах. Ні банком, ні новим покупцем не виявлено ініціативи щодо надання позивачці іншого житла взамін реалізованого будинку. Зазначає, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про те, що до загальної площі житлового будинку (185,77 кв.м.) необхідно включити інші прибудинкові, допоміжні чи господарські будівлі і споруди, зокрема площу літньої кухні (66,25 кв.м.). У зв`язку з такими неправильними висновками щодо загальної площі житлового будинку, місцевим судом помилково не застосовано норми Закону № 1304-VII, які поширювались на спірні правовідносини. Місцевим судом не враховано доводи позивача про те, що виконавець мав виконувати рішення суду про звернення стягнення на предмети іпотеки (житлового будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 185,77 кв.м.) відповідно до точного змісту виконавчого листа, і не мав повноважень самостійно змінювати відомості щодо загальної площі будинку.

Позиція інших учасників справи

У відзиві на апеляційну скаргу Відділ примусового виконання рішень Управління забезпечення примусового виконання рішень у Закарпатській області Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції просив подану апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишити без змін, посилаючись на його законність та обґрунтованість. Зокрема вважає, що оскільки загальна площа житлового будинку разом з літньої кухнею становить 252,02 кв.м., тому мораторій на спірні правовідносини не поширювався. Вказує, що позивач не посилається на порушення організатором торгів порядку проведення електронних торгів, натомість обґрунтовує свої вимоги діями державного виконавця, які мають самостійний спосіб оскарження. Позивач не довів заявлених вимог, не підтвердив які норми закону порушено державним виконавцем під час проведення виконавчих дій.

У відзиві на апеляційну скаргу представник ПАТ АБ «Укргазбанк» просить подану апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишити без змін, посилаючись на його законність та обґрунтованість. Зокрема вказує, що мораторій на спірні правовідносини не поширювався, оскільки житловий будинок разом з літньої кухнею є спільним об`єктом будівництва, загальна площа такого житла фактично складає 252,02 кв.м. (185,77+66,25), не беручи до уваги площу інших споруд, які теж підлягають включенню до загальної площі домоволодіння. В ході перевірки іпотечного майна, представником банку було встановлено, що літня кухня площею 66,25 кв.м. фактично не є окремою надвірною спорудою, а конструктивно є складовою частиною житлового будинку, єдиним цілим безпосередньо з будівлею житлового будинку, що підтверджується матеріалами фотофіксації. Стосовно відсутності визначення вартості земельної ділянки зазначає, що предметом іпотеки був виключно житловий будинок з надвірними спорудами. Зміни до договору іпотеки щодо передачі в іпотеку земельної ділянки сторонами внесені не були, а ОСОБА_1 після отримання державного акту на земельну ділянку не було внесено відомості про право власності на земельну ділянку до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Вважає, що у звіті про оцінку майна, складеному 25.06.2021 суб`єктом оціночної діяльності на замовлення позивачки, такий експерт не попереджався про кримінальну відповідальність, при цьому станом на 25.06.2021 на подорожчання вартості житлового будинку з надвірними спорудами міг вплинути часовий інтервал з моменту складання висновку про вартість майна ОСОБА_7 «Алекс Хуст» від 19.10.2020. Вказує, що позивачка, яка звернулася з позовом про визнання торгів недійсними, не довела наявність своїх порушених прав та законних інтересів. Торги відбулися 24.02.2021, а даний позов подано 29.07.2021 з пропуском тримісячного строку, передбаченого ст. 48 Закону України «Про іпотеку».

Межі розгляду справи

Відповідно до ч.1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї (ч.2 ст. 367 ЦПК України).

Рух справи в суді апеляційної інстанції

Ухвалою Закарпатського апеляційного суду від 30.10.2023 (у складі головуючого судді ОСОБА_8 , суддів: Мацунича М.В., Фазикош Г.В.) відкрито апеляційне провадження у даній справі та ухвалою цього суду від 11.12.2023 призначено справу до розгляду на 20.02. 2024.

На підставі рішення Вищої ради правосуддя від 26.03.2024 суддю ОСОБА_8 звільнено з посади судді Закарпатського апеляційного суду у зв`язку з поданням заяви про відставку.

Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 04.04.2024 визначено для розгляду справи колегію суддів у складі: головуючої Кожух О.А., суддів Собослоя Г.Г., Мацунича М.В.

Ухвалою Закарпатського апеляційного суду від 10.04.2024 вказану цивільну справу прийнято до свого провадження.

Ухвалою Закарпатського апеляційного суду від 30.05.2024 провадження у цивільній справі було зупинено до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 554/154/22 щодо належності й ефективності вимог про визнання недійсними результатів електронних торгів, свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів і припинення права власності на майно, відчужене не позивачем на публічних торгах у процесі примусового виконання судового рішення.

Ухвалою Закарпатського апеляційного суду від 17.10.2024 було поновлено провадження у справі та призначено розгляд справи на 03.12.2024.

Ухвалою Закарпатського апеляційного суду від 03.12.2024 було зупинено апеляційне провадження у даній справі до залучення до участі у справі правонаступників ОСОБА_1 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_2 .

Ухвалою Закарпатського апеляційного суду від 11.03.2025 поновлено провадження у справі, залучено до участі в справі ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , як правонаступника позивачки ОСОБА_1 .

Представник ОСОБА_2 адвокат Олійник В.Б. - апеляційну скаргу а також подані ним додаткові пояснення у справі підтримав, та просив скаргу задовольнити. Представник АБ «Укргазбанк» Артимич М.М. просив рішення місцевого суду залишии без змін. Інші особи, які беруть участь у справі, в судове засідання не з`явились. Про дату, час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином (а.с.151-156). Від ОСОБА_9 надійшла заява, в якій вона просила розглянути справу за її відсутності; просила рішення суду першої інстанції залишити без змін. Колегія судді, відповідно до ч. 2 ст 372 ЦПК України, розглянула справу за відсутності осіб, які не з`явились в судове засідання.

Заслухавши позицію осіб, які з`явились в судове засідання, дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляції, колегія суддів дійшла таких висновків.

Фактичні обставини справи та застосовані норми права

Встановлено та з матеріалів справи вбачається, що 18.09.2008 між ВАТ АБ «Укргазбанк» та ОСОБА_4 (сином позивачки) укладено кредитний договір № 209/08, згідно умов якого останній отримав кредит у розмірі 81 900 доларів США для його особистих споживчих потреб, зі сплатою за користування кредитом 14,4% річних, строком по 17.09.2028 (а.с. 16-19 т. 1)

Для забезпечення виконання зобов`язання за цим кредитним договором, між ВАТ АБ «Укргазбанк» та ОСОБА_1 було укладено договір іпотеки від 18.09.2008 № 209/08-01, за яким в іпотеку банку передано належний їй житловий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 185,77 кв.м., житловою площею 75,33 кв.м., і який складається з: літера А - житловий будинок, літера Б - сарай, літера В - гараж, літера Г - майстерня, літера Д - літня кухня, № 1-5 огорожа, 6 - дворове покриття.

Даний житловий будинок знаходиться на земельній ділянці, яка була надана позивачці ОСОБА_1 для будівництва та обслуговування житлового будинку на підставі рішення Тячівської міської ради від 27.11.1997 № 210, котра на момент підписання договору іпотеки перебувала у процесі приватизації (а.с. 20-25 т.1).

Право власності ОСОБА_1 на таку земельну ділянку площею 0,0557 га, кадастровий номер :08:001:0068, за адресою: АДРЕСА_1 , надалі посвідчено державним актом на право власності на земельну ділянку від 03.10.2008 (а.с. 69-70 т. 1).

Згідно з довідкою про реєстрацію місця проживання особи, наданою відділом державної реєстрації Тячівської міської ради Закарпатської області від 27.07.2021, позивачка ОСОБА_1 зареєстрована у будинку за адресою: АДРЕСА_1 з 09.04.1976 по теперішній час (а.с. 17 т. 1).

У зв`язку з невиконанням позичальником ОСОБА_1 своїх кредитних зобов`язань, рішенням Тячівського районного суду від 20.01.2015 у справі № 307/4051/14-ц (провадження № 2/307/219/15) позов ПАТ АБ «Укргазбанк» до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за кредитним договором та звернення стягнення на предмет іпотеки задоволено (а.с. 20-25 т.1).

Стягнуто солідарно з ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , та ОСОБА_6 на користь ПАТ АБ «Укргазбанк» заборгованість в сумі 66418,89 дол. США та 19480,94 грн, з яких 56 934,00 дол. США - строковий кредит, 3015,69 дол. США - прострочений кредит, 735,38 дол. США - поточні проценти, 5733,82 дол. США - прострочені проценти, 7320,12 грн. - пеня за порушення строків повернення кредиту, 12160,82 грн. - пеня за порушення сплати процентів.

Стягнуто з ОСОБА_5 , пеню за невиконання договору поруки №209/08-02 від 18.09.2008 у сумі 5244 грн. 38 коп.

Стягнуто з ОСОБА_6 пеню за невиконання договору поруки №209/08-03 від 18.09.2008 у сумі 5244 грн. 38 коп.

Стягнуто з ОСОБА_1 штраф за невиконання договору іпотеки №209/08-01 від 18.09.2008 у сумі 31040,00 грн.

Звернуто стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки № 209/08-01 від 18.09.2008, а саме на нерухоме майно - житловий будинок АДРЕСА_1 , загальною площею 185,77 кв.м., житловою - 75,33 кв.м., який в цілому складається з: літера А- житловий будинок, літера Б-сарай, літера В-гараж, літера Г- майстерня, літера Д - літня кухня, № 1-5-огорожа, 6-дворове покриття, що розташований на земельній ділянці, наданої ОСОБА_1 для будівництва та обслуговування житлового будинку на підставі рішення Тячівської міської ради № 210 від 27.11.1997 та який в цілому належить ОСОБА_1 на праві приватної власності на підставі Свідоцтва про право приватної власності на нерухоме майно серії НОМЕР_1 , видане виконавчим комітетом Тячівської міської ради 27.08.2008 та свідоцтва про право на спадщину /1-349/ від 04.02.1998 видане Тячівським державним нотаріусом Педан М.В.

Реалізацію предмета іпотеки - житлового будинку, визначено шляхом продажу з прилюдних торгів у межах процедури виконавчого провадження передбаченої Законом України «Про виконавче провадження» з дотриманням вимог Закону України «Про іпотеку» за початковою ціною визначеною суб`єктом оціночної діяльності під час виконавчого провадження. Вирішено питання про судові витрати.

05.08.2015 державним виконавцем відділу ДВС Тячівського РУЮ винесено постанову про відкриття виконавчого провадження № 48348635 стосовно боржника ОСОБА_1 з примусового виконання виконавчого листа № 2/307/219/15, виданого 20.04.2015 про звернення стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки № 209/08-01 від 18.09.2008, а саме на нерухоме майно - житловий будинок АДРЕСА_1 , загальною площею 185,77 кв.м., який в цілому складається з: літера А - житловий будинок, літера Б-сарай, літера В-гараж, літера Г- майстерня, літера Д - літня кухня, № 1-5-огорожа, 6-дворове покриття (а.с. 120 т. 1).

ІНФОРМАЦІЯ_1 позичальник ОСОБА_4 помер, що стверджується свідоцтвом про смерть серії НОМЕР_2 (а.с. 26 т.1).

21.07.2020 було винесено постанову про передачу матеріалів виконавчого провадження № 48348635, а 25.08.2020 старшим державним виконавцем Відділу примусового виконання рішень Управління забезпечення примусового виконання рішень у Закарпатській області прийнято вказане виконавче провадження № 48348635 щодо боржника ОСОБА_1 (а.с. 122 зворот, 124 т. 1).

15.10.2020 головним державним виконавцем Відділу примусового виконання рішень Управління забезпечення примусового виконання рішень у Закарпатській області у вказаному виконавчому провадженні № 48348635 призначено суб`єкта оціночної діяльності ПП «Алекс-Хуст» (а.с. 130 т.1).

У матеріалах справи наявна копія висновку про вартість майна від 19.10.2020, складеного суб`єктом оціночної діяльності ПП «Алекс -Хуст», де вказано загальну площу спірного будинку 185,77 кв.м. (а.с. 100 т. 1) та водночас міститься аналогічна копія висновку про вартість майна від 19.10.2020, складеного цим же суб`єктом оціночної діяльності ПП «Алекс -Хуст», у якій вказано загальну площу цього будинку 252,02 кв.м. (а.с. 132 т.1).

Відповідно до технічного паспорту на будинок у АДРЕСА_1 , виготовленого 21.10.2020, загальна площа цього будинку становить 185,77 кв.м. (а.с. 49-54 т. 1).

28.10.2020 головним державним виконавцем Відділу примусового виконання рішень Управління забезпечення примусового виконання рішень у Закарпатській області подано до ДП «Сетам» заявку про реалізацію предмета іпотеки, в якій вказано, що загальна площа житлового будинку (літ. «А») становить 185,77 кв.м., зазначено перелік площ господарських будівель і споруд, та водночас вказано, що розмір загальної площі будинку з літньою кухнею складає 252,02 кв.м. (а.с. 138-139 т.1);

30.11.2020 електронні торги не відбулися через відсутність допущених учасників (а.с.143 т. 1).

13.01.2021 електронні торги також не відбулися через відсутність допущених учасників (а.с. 140 т. 1).

24.02.2021 сформовано протокол проведення електронних торгів № 527288, в якому вказано найменування майна житловий будинок з надвірними спорудами загальною площею 252,02 кв.м., житловою площею 75,33 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Переможцем торгів стала ОСОБА_3 , стартова ціна 761 638,50 грн, ціна продажу 761 638,50 грн. (а.с. 147 т. 1).

04.03.2021 складено акт державного виконавця про реалізацію предмета іпотеки житлового будинку з надвірними спорудами загальною площею 252,02 кв.м., житловою площею 75,33 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 149 т. 1).

22.03.2021 головним державним виконавцем винесено постанову про закінчення виконавчого провадження № 48348635 з примусового виконання виконавчого листа № 2/307/219/15, виданого 20.04.2015 про звернення стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки № 209/08-01 від 18.09.2008, а саме на нерухоме майно житловий будинок АДРЕСА_1 , загальною площею 185,77 кв.м., який в цілому складається з: літера А- житловий будинок, літера Б-сарай, літера В-гараж, літера Г- майстерня, літера Д - літня кухня, № 1-5-огорожа, 6-дворове покриття (а.с. 151 т. 1).

22.03.2021 приватним нотаріусом Тячівського районного нотаріального округу Закарпатської області Крец М.Ю. видано свідоцтво про придбання майна з електронних торгів житлового будинку з надвірними спорудами загальною площею 252,02 кв.м. (в тому числі літ. Д літня кухня) житловою площею 75,33 кв.м., та надвірні споруди до нього: Б-сарай, В-гараж, Г- майстерня, Е - вбиральня, № 1-5-огорожа, 6-бетонне покриття, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 34 т. 1).

Апеляційним судом достеменно встановлено ту обставину, що загальна площа переданого в іпотеку будинку АДРЕСА_1 становить саме 185,77 кв.м., що підтверджується умовами договору іпотеки від 18.09.2008 (а.с. 20-25 т.1), відомостями із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 27.07.2021 (а.с. 28-29 т.1), витягом із реєстру прав власності на нерухоме майно від 16.09.2008 (а.с. 91 т. 1), свідоцтвом про право приватної власності на нерухоме майно серії НОМЕР_1 , виданим виконавчим комітетом Тячівської міської ради 27.08.2008, свідоцтвом про право на спадщину за законом від 04.02.1998 (а.с. 47 т. 1), рішенням Тячівського районного суду від 20.01.2015 у справі № 307/4051/14-ц (провадження № 2/307/219/15) (а.с. 20-25 т.1), виконавчим листом № 2/307/219/15, виданим 20.04.2015 (а.с. 90 т. 1), технічним паспортом, виготовленим 21.10.2020 (а.с. 49-54 т. 1).

Судова колегія зауважує, що літня кухня є господарською (присадибною) будівлею та належить до об`єктів нежитлової нерухомості, її площа не підлягала додаванню продавцями, котрі здійснювали примусовий продаж такого майна (державна виконавча служба та організатор електронних торгів ДП «Сетам») до загальної площі житлового будинку, оскільки це є безпідставним, суперечить положенням пп. «е» пп. 14.1.129 прим. 1 пп. 14.1.129 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України та пункту В5 ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення».

Так, відповідно до пункту В5 ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» додатку В, який визначає, зокрема, правила підрахунку площі житлових будинків, площу житлового будинку визначають як суму площ поверхів будинку, виміряних у межах внутрішніх поверхонь зовнішніх стін, а також площ балконів і лоджій. Площа сходових кліток, ліфтових та інших шахт включається до площі поверху з урахуванням їх площ на рівні даного поверху. Площа горищ і технічних поверхів та підвалів до площі будинку не включається.

Згідно з пп. 14.1.129 прим. 1 пп. 14.1.129 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України об`єкти нежитлової нерухомості будівлі, приміщення, що не віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду.

До об`єктів нежитлової нерухомості відносяться, зокрема, господарські (присадибні) будівлі допоміжні (нежитлові) приміщення, до яких належать сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції тощо (пп. «е» пп. 14.1.129 прим. 1 пп. 14.1.129 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України).

07.06.2014 набрав чинності Закон України № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», згідно з підпунктами 1, 2 пункту 1 якого в редакції, чинній на час вчинення виконавчої дії, передбачено, що протягом дії цього Закону:

1) не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: - таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; - загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку;

2) не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) інше майно (майнові права), яке відповідно до законодавства або кредитного договору підлягає стягненню з позичальника, зазначеного у підпункті 1 цього пункту, при недостатності коштів, одержаних стягувачем від реалізації (переоцінки) предмета застави (іпотеки).

Мораторій є відстроченням виконання зобов`язання, а не звільненням від його виконання. Відтак мораторій на стягнення майна, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, установлений Законом, не передбачає втрати кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у випадку невиконання боржником зобов`язань за договором, а лише тимчасово забороняє примусово стягувати (відчужувати без згоди власника) цей предмет іпотеки.

Вказаний Закон № № 1304-VII є правовою підставою, що не дає змоги органам і посадовим особам, які здійснюють примусове виконання рішень про звернення стягнення на предмет іпотеки та провадять конкретні виконавчі дії, вживати заходи, спрямовані на примусове виконання таких рішень стосовно окремої категорії боржників чи іпотекодавців, які підпадають під дію положень цього Закону № 1304-VII на період його чинності.

Рішення ж суду в частині звернення стягнення на предмет іпотеки на час дії Закону № 1304-VII не підлягає виконанню.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 18.09.2019 у справі № 711/750/18 вказано, що «суд першої інстанції встановив факт, що квартира АДРЕСА_1, яка на праві власності належала ОСОБА_1, була предметом іпотеки та виступала як забезпечення її зобов`язань перед ВАТ «Ерсте-банк», правонаступником якого є ПАТ «Фідобанк», саме за споживчим кредитом, наданим їй в іноземній валюті - доларах США, а також вказана квартира була житлом ОСОБА_1, що підтверджується даними запису у паспорті ОСОБА_1 про її реєстрацію в цій квартирі, в матеріалах справи немає будь-яких відомостей щодо іншого житла. Отже, реалізація майна з прилюдних торгів відбулася з порушенням встановленого мораторію, а тому укладені за результатами торгів угоди не відповідають вимогам закону. Спірна квартира відповідно до Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не могла бути примусово відчужена. Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 26.02.2020 у справі № 645/984/18 зазначено, що «суди попередніх інстанцій встановили, що квартира АДРЕСА_1, яка на праві власності належала ОСОБА_1, була предметом іпотеки та виступала як забезпечення його зобов`язань перед АКБ «ТАС-Комерцбанк», яке відступило право вимоги ПАТ «Альфа-Банк», саме за споживчим кредитом, наданим позичальнику в іноземній валюті - доларах США. Оскільки на час проведення електронних торгів квартира АДРЕСА_1 була єдиним та постійним місцем проживання ОСОБА_1, колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про те, що реалізація майна з прилюдних торгів відбулася з порушенням встановленого мораторію, а тому електронні торги та складений державним виконавцем акт не відповідають вимогам закону. Таким чином, квартира АДРЕСА_1 відповідно до Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не могла бути примусово відчужена».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 06.10.2021 у справі № 161/21094/19 (провадження № 61-3427св21) вказано, що «суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для визнання електронних торгів з продажу спірного будинку та земельної ділянки недійсними, оскільки зазначене нерухоме майно підпадало під дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», який був чинним на момент проведення прилюдних торгів. Судами правильно враховано, що зазначений будинок, загальною площею 36,5 кв. м, житловою площею 23,0 кв. м, є місцем постійного проживання позивачки на території України, оскільки вона в цьому будинку зареєстрована з 2005 року, а в матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази на підтвердження того, що позивачка має у власності інше житло, ніж те, що передано в іпотеку».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 вересня 2023 року у справі № 759/17254/20 вказано, що:

«відповідно до Закону № 1304-VII, який набрав чинності 07 червня 2014 року та був чинним на час набуття банком права власності на спірну квартиру, протягом дії цього Закону не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку (пункт 1). Зазначений Закон встановлював порядок вирішення спорів щодо примусового звернення стягнення на предмети застави та іпотеки, а саме визначає, що за певних умов та протягом певного проміжку часу таке стягнення не проводиться. Пунктом 4 Закону № 1304-VII передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм. Апеляційний суд встановив, що спірна квартира площею 78,90 кв. м набута позивачкою до укладення договору іпотеки на забезпечення кредитного договору в іноземній валюті. Факт непроживання позивачки в спірній квартирі відповідачі не довели, водночас ОСОБА_1 на підтвердження своїх доводів надала докази того, що вона зареєстрована у квартирі та проживає там. З інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно апеляційний суд встановив, що позивачці на праві приватної власності належить єдине майно, а саме спірна квартира. Встановивши зазначені обставини, апеляційний суд правильно виходив з того, що на спірні правовідносини поширюється дія Закону № 1304-VII, а тому на предмет іпотеки не могло бути звернено стягнення у спосіб, передбачений статтею 49 Закону № 898-IV».

Порушення норм Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» при передачі виконавцем на примусову реалізацію майна, що підпадає під дію вказаного закону є достатньою самостійною підставою для визнання недійсними електронних торгів.

У справі, яка переглядається, апеляційним судом встановлено, що спірне нерухоме майно використовується позивачем як місце постійного проживання, інше нерухоме житлове майно за позивачем на праві власності не зареєстровано, у справі відсутні докази наявності у позивачки у власності іншого житла, ніж те, що передано в іпотеку. Відтак судова колегія дійшла висновку, що на житловий будинок АДРЕСА_1 , загальною площею 185,77 кв.м., який використовується як місце постійного проживання позивачем та є предметом іпотеки на забезпечення вимог за споживчим кредитним договором, укладеним в іноземній валюті, не могло бути звернуто стягнення 24.02.2021, у зв`язку із дією Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», який був чинним на момент проведення електронних торгів.

Таким чином, літня кухня є господарською будівлею та належить до об`єктів нежитлової нерухомості. Відтак суд першої інстанції дійшов помилкових висновків про те, що до площі житлового будинку (об`єкту житлової нерухомості, загальною площею 185,77 кв.м.) слід додати площу літньої кухні (об`єкту нежитлової нерухомості, площею 66,25 кв.м.), в результаті чого дійшов помилкових висновків про загальну площу житлового будинку (252,02 кв.м.) та того, що мораторій на спірні правовідносини не поширюється.

За таких обставин, предмет іпотеки реалізовано на торгах 24.02.2021 усупереч чинної на час їх проведення заборони на звернення стягнення, передбаченої Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» від 03.06.2014 № 1304-VII, який поширювався на спірні правовідносини.

Щодо порушеного права позивача, відчуження об`єкта нерухомості окремо від земельної ділянки та без визначення вартості такої земельної ділянки

Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

З огляду на правову природу процедури реалізації майна на торгах, яка полягає в продажу майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернуто стягнення, до покупця - учасника торгів, ураховуючи особливості, передбачені законодавством щодо проведення торгів, складання за результатами їх проведення акта проведення торгів є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на публічних торгах, тобто є правочином.

Наведене узгоджується з правилами частини четвертої статті 656 ЦК України, за якою до договору купівлі-продажу на біржах, аукціонах (публічних торгах) застосовуються загальні правила про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.

Велика Палата Верховного Суду в постанові в справі № 910/856/17 від 05.06.2018 року та у справі № 725/3212/16-ц (провадження № 14-3цс18) від 21.03.2018 дійшла висновків, що набуття майна за результатами електронних торгів є особливим видом договору купівлі-продажу.

Тож правова природа продажу майна з публічних (електронних) торгів дає підстави для можливості визнання торгів недійсними за правилами визнання недійсними правочинів, зокрема на підставі приписів цивільного законодавства (статей 203, 215 ЦК України) про недійсність правочину як такого, що не відповідає вимогам закону, у разі невиконання вимог щодо дотримання визначених правил про процедуру, порядок проведення торгів.

У постановах Верховного Суду України від 18.11.2015 у справі № 6-1884цс15, від 13.04.2016 у справі № 6-2988цс15, від 29.11.2017 у справі № 668/5633/14-ц, у постановах Верховного Суду від 10.07.2019 у справі № 462/2232/16, від 18.05.2022 у справі № 361/3505/20 зроблено висновки, що дотримання нормативно встановлених правил призначення та проведення прилюдних торгів є обов`язковою умовою правомірності правочину. Самий собою факт неналежного повідомлення боржника про проведення прилюдних торгів не може бути підставою для визнання таких недійсними. Головна умова, яка повинна бути встановлена судами, це наявність порушень, що могли вплинути на результат торгів, а тому, крім наявності порушення норм закону при проведенні прилюдних торгів, повинно бути встановлено порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює.

Верховний Суд України у постановах від 25.11.2015 у справі № 6-1749цс15, від 06.04.2016 у справі № 3-242гс16, від 29.06.2016 у справах № 6-370цс16 та № 6-547цс16 виснував, що проведення прилюдних торгів з реалізації майна за ціною, визначеною звітом про оцінку майна, який утратив чинність, є підставою для визнання цих торгів недійсними за умови порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює. Установивши, що при проведенні прилюдних торгів відбулося порушення норм законодавства, суди мають перевірити, чи вплинули ці порушення на результати торгів, чи порушені внаслідок цього права і законні інтереси позивачів, які оспорюють результати торгів, оскільки підставою для задоволення позову про визнання прилюдних торгів недійсними є наявність порушення закону при проведенні торгів разом із порушенням прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює.

За усталеною практикою суду касаційної інстанції, для визнання судом електронних торгів недійсними обов`язковими умовами є наявність підстав для визнання торгів недійсними (порушення правил проведення електронних торгів); встановлення, чи вплинули ці порушення на результати торгів та чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду.

Отже, проведення електронних торгів з порушенням вимог законодавства є підставою для визнання таких торгів недійсними винятково за умови доведення порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює, та у разі якщо такі порушення вплинули на результати торгів.

Аналогічні висновки наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 11.09.2024 у справі № 554/154/22.

Апеляційний суд враховує, що у справах про оспорювання електронних торгів визначальним є наявність таких порушень, які б могли вплинути на їх результат і призвести до порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює. Доведення такого порушення прав покладається на особу, яка оспорює торги.

Для визнання судом торгів недійсними обов`язковим є встановлення сукупності таких обставин, як: порушення правил проведення електронних торгів, їх вплив на результати торгів, а також порушення (невизнання або оспорювання) суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду з відповідним позовом.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 не вбачала підстав для відступлення від висновків, сформульованих у постановах Верховного Суду у складі колегії судді Касаційного господарського суду від 16 квітня 2019 року в справі № 907/68/18 і від 31 травня 2018 року в справі № 29/5005/17496/2011. Колегія суддів Касаційного господарського суду у постанові від 16 квітня 2019 року у справі № 907/68/18 застосувала до випадку продажу на прилюдних торгах споруди без земельної ділянки, на якій вона розташована, норми статті 120 ЗК України, відповідно до якої у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Колегія суддів Касаційного господарського суду у постанові у справі № 29/5005/17496/2011, застосовуючи норми статті 120 ЗК України, дійшла висновку, що виділення окремих лотів з продажу будинку та земельної ділянки, на якій він розташований, може призвести до неможливості реалізації майна боржника та обумовили незаконність торгів щодо земельної ділянки, на якій розташована продана будівля.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 зазначила у п. 30, 37, 38, 40, що лоти для продажу на торгах мають формуватися таким чином, щоб вони були максимально привабливими для потенційних покупців учасників торгів, аби забезпечити їх конкуренцію і заохотити пропонувати більшу ціну. Такий підхід до формування лотів відповідає як інтересам стягувача та боржника, так і інтересам покупця майна, який заінтересований у придбанні максимально привабливого майна. Отже, зазначений підхід забезпечує в цьому відношенні єдність інтересів і стягувача, і боржника, і покупця майна боржника, якщо вони діють добросовісно.

Якщо право власності на об`єкт нерухомості та на земельну ділянку, на якій цей об`єкт розташований, належать одній особі, то відчуження, у тому числі в процедурі виконавчого провадження, об`єкта нерухомості окремо від земельної ділянки або земельної ділянки окремо від об`єкта нерухомості суперечить закону.

Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.

Чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства.

В разі, якщо право власності на об`єкт нерухомості та на земельну ділянку, на якій цей об`єкт розташований, належать одній особі, подальше відчуження об`єкта нерухомості окремо від земельної ділянки, а також земельної ділянки окремо від об`єкта нерухомості не допускається.

Велика Палата Верховного Суду у п. 61 вищевказаної постанови звертала увагу, що не може вважатися добросовісною особа, яка набула майно на прилюдних торгах, якщо така особа знала чи мала знати про порушення порядку реалізації майна, зокрема про порушення вимог до інформації про майно. Не може вважатися добросовісною і особа, яка знала чи мала знати про набуття нею майна всупереч закону, зокрема про набуття земельної ділянки окремо від об`єкта нерухомості, який на ній розмішений, чи про набуття такого об`єкта окремо від земельної ділянки, якщо таке набуття не допускається в силу закону.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 11.09.2024 у справі № 554/154/22 зазначено, що реалізація на торгах майна за заниженою ціною може завдати істотних збитків стягувачу у виді неотриманого доходу, а боржнику у виді передачі майна на реалізацію за значно нижчою від ринкової вартістю. В разі встановлення такої обставини, як реалізація майна за заниженою ціною, такі торги є несправедливими та не можуть створити для його учасників правомірні наслідки.

Велика Палата Верховного Суду у вказаній справі № 554/154/22 погодилася з висновками судів першої та апеляційної інстанцій про те, що права позивача під час проведення електронних торгів були порушені, однак не з тієї підстави, що він не був повідомлений про проведення торгів, а з тієї підстави, що реалізація на торгах майна за необґрунтованою, заниженою ціною безпосередньо впливає на результати торгів та зачіпає і порушує права та інтереси боржника, оскільки ціна, за якою майно реалізується на торгах, впливає на обсяг зобов`язань, які будуть погашені під час відповідного виконавчого провадження.

Апеляційний суд у даній справі виходить із того, що самий собою факт неналежного повідомлення боржника про проведення прилюдних торгів не може бути підставою для визнання таких недійсними.

Враховуючи те, що об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності, у даній справі судовою колегією встановлено, що відчуження об`єкта нерухомості (житловий будинок літера А загальною площею 185,77 кв.м. з надвірними спорудами: літера Б-сарай, літера В-гараж, літера Г- майстерня, літера Д - літня кухня, № 1-5-огорожа, 6-дворове покриття), в процедурі виконавчого провадження, окремо від земельної ділянки та до того ж без визначення вартості такої земельної ділянки суперечить закону.

За обставинами справи, що розглядається, апеляційним судом встановлено, що:

при реалізації спірного лоту на електронних торгах до загальної площі житлового будинку літ. А (185,77 кв.м.) безпідставно включено площу літньої кухні літ. Д (66,25 кв.м.), у зв`язку з чим необґрунтовано зазначено загальну площу житлового будинку 252,02 кв.м.;

літня кухня є господарською (присадибною) будівлею та належить до об`єктів нежитлової нерухомості, її площа не підлягала додаванню до загальної площі житлового будинку (з урахуванням пп. «е» пп. 14.1.129 прим. 1 пп. 14.1.129 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України; пункту В5 ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення»);

площу предмета іпотеки вказано помилково, безпідставно та всупереч умов іпотечного договору від 18.09.2008, відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, технічного паспорту від 21.10.2020, змісту резолютивної частини судового рішення у справі № 307/4051/14-ц (провадження № 2/307/219/15), всупереч змісту виконавчого листа № 2/307/219/15, виданого 20.04.2015, котрі містять інформацію, що загальна площа житлового будинку АДРЕСА_1 , становить 185,77 кв.м.;

продавці майна державний виконавець та ДП «Сетам» під час продажу спірного лота незаконно зазначили помилкову загальну площу житлового будинку АДРЕСА_1 252,02 кв.м., не врахували вищенаведеного та не взяли до уваги, що згідно з відомостями, що містяться із 27.08.2008 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, змісту судового рішення у справі № 307/4051/14-ц (провадження № 2/307/219/15) та виконавчого листа № 2/307/219/15, виданого 20.04.215, загальна площа цього будинку становить 185,77 кв.м. (а.с. 28-29 т.1), та крім того ДП «Сетам не врахувало суперечливих і безпідставних даних, котрі зазначені у заявці державного виконавця про реалізацію предмета іпотеки, в яких вказано, що загальна площа житлового будинку (літ. «А») становить 185,77 кв.м., та водночас, що розмір загальної площі будинку з літньою кухнею 252,02 кв.м. (а.с. 138-139 т.1);

тому предмет іпотеки реалізовано на торгах 24.02.2021 усупереч заборони на звернення стягнення, передбаченої Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» від 03.06.2014 № № 1304-VII, який поширювався на спірні правовідносини та був чинний на час торгів;

при здійсненні оцінки предмета іпотеки, згідно висновку про вартість майна від 19.10.2020, складеного суб`єктом оціночної діяльності ПП «Алекс -Хуст», взагалі не було проведено оцінку земельної ділянки, на якій розташований спірний житловий будинок, з якою він нерозривно пов`язаний, виходячи із принципу цілісності об`єкта нерухомості, спорудженого на земельній ділянці, з такою ділянкою (принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку та споруд), які закріплені у ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України (а.с. 100, 99 т. 1);

згідно з проведеною на замовлення ОСОБА_1 оцінкою, вартість житлового будинку станом на 25.06.2021 (торги відбулися 24.02.2021) складає 1 601 207,36 грн, а вартість земельної ділянки, на якій знаходиться цей будинок, площею 0,0557 га, кадастровий номер :08:001:0068 станом на 25.06.2021 складає 400 483,00 гривень, тобто їхня загальна вартість становить 2 001 690,36 гривень; у свою чергу реалізація майна на електронних торгах відбулася за заниженою ціною 761 638,50 грн, що у 2,63 рази є нижчою за вищевказану, при цьому вартість продажу лота було визначено без визначення вартості земельної ділянки, на якій знаходяться об`єкти нерухомості, що безпосередньо впливає на результати торгів та зачіпає і порушує права та інтереси боржника, оскільки ціна, за якою майно реалізується на торгах, впливає на обсяг зобов`язань, які будуть погашені під час відповідного виконавчого провадження.

беручи до уваги висновки Великої Палати Верховного Суду у постанові від 11.09.2024 у справі № 554/154/22, встановивши обставину реалізації майна за необґрунтованою, заниженою ціною, такі торги є несправедливими та не можуть створити для його учасників правомірні наслідки.

Щодо надання позовним вимогам належної інтерпретації

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04.07.2023 у справі № 233/4365/18 зауважила, що у кожній справі за змістом обґрунтувань позовних вимог, наданих позивачем пояснень тощо суд має встановити, якого саме результату хоче досягнути позивач унаслідок вирішення спору. Суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість, сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим кодексом (пункт 4 частини п`ятої статті 12 ЦПК України). Виконання такого обов`язку пов`язане, зокрема, з тим, що суд має надавати позовним вимогам належну інтерпретацію, а не тлумачити їх лише буквально (див., наприклад, постанови Великої Палати Верховного Суду від 30.06.2021 у справі № 9901/172/20 (пункти 1, 80-81, 83), від 01.07.2021 у справі № 9901/381/20 (пункти 1, 43-47), від 26.10.2021 у справі № 766/20797/18 (пункти 6, 20-26, 101, 102), від 01.02.2022 у справі № 750/3192/14 (пункти 4, 26, 47), від 22.09.2022 у справі № 462/5368/16-ц (пункти 4, 36)).

Велика Палата Верховного Суду зазначала, що реалізація майна, зокрема майнових прав, на прилюдних торгах полягає у продажу цього майна, тобто у забезпеченні переходу права власності на нього до покупця переможця прилюдних торгів. Тому, враховуючи передбачені законодавством щодо прилюдних торгів особливості, проведення таких торгів є правочином. Такий висновок узгоджується з приписами статей 650, 655 і частини четвертої статті 656 ЦК України, які відносять до договорів купівлі-продажу купівлю-продаж на публічних торгах і визначають, що до таких договорів застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті (див., зокрема постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19 (пункти 6.17-6.18), від 07.07.2020 у справі № 438/610/14-ц (пункти 38-39), від 06.07.2022 у справі № 914/2618/16 (пункт 32), від 28.09.2022 у справі № 483/448/20 (пункт 9.66)).

Набуття майна за результатами електронних торгів є особливим видом договору купівлі-продажу, за яким власником відчужуваного майна є боржник, а продавцями, які мають право примусового продажу такого майна, державна виконавча служба й організатор електронних торгів. Покупцем, відповідно, є їхній переможець. Виходячи з наведеного, сторонами договору, оформленого за результатами проведених електронних торгів, є продавці державна виконавча служба й організатор цих торгів, та покупець переможець торгів (див. постанови від 05.06.2018 у справі № 910/856/17 (пункти 40-41), від 07.07.2020 у справі № 438/610/14-ц (пункт 56)).

Оскільки продаж майна на публічних торгах є правочином, то оскаржити останній можна за певних умов (зокрема, у разі ефективності такого способу захисту для позивача), а не протокол як документ, який засвідчує вчинення цього правочину. Вимоги про визнання недійсними протоколу публічних торгів є неналежним і неефективним способом захисту. Такий самий підхід слід застосовувати і щодо оскарження іншого документа - акта про проведені електронні торги (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.09.2022 у справі № 910/12525/20 (пункт 104), від 28.09.2022 у справі № 483/448/20 (пункт 9.66)). З огляду на наведене неналежними та неефективними є відповідні дві вимоги позивача.

Вимогу про визнання недійсними результатів електронних торгів суд може інтерпретувати як позов про визнання недійсним відповідного договору купівлі-продажу (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2023 у справі № 233/4365/18).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 11.09.2024 у справі № 554/154/22 вказала про можливість визнання судом електронних торгів недійсними та що для визнання судом торгів недійсними обов`язковим є встановлення сукупності таких обставин, як: порушення правил проведення електронних торгів, їх вплив на результати торгів, а також порушення (невизнання або оспорювання) суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду з відповідним позовом.

Встановивши порушення прав позивача ОСОБА_1 та якого саме результату хоче досягнути позивач, правонаступником якої є ОСОБА_2 , унаслідок вирішення спору за змістом обґрунтувань позовних вимог та наданих позивачем пояснень, зберігаючи об`єктивність і неупередженість, апеляційний суд надає позовним вимогам належну інтерпретацію, а не тлумачить їх лише буквально, та вважає пред`явлений у даній справі позов про визнання недійсними результатів електронних торгів та визнання незаконним звернення стягнення на предмет іпотеки позовом про визнання недійсним відповідного договору купівлі-продажу, а саме визнання недійсними електронних торгів, проведених 24 лютого 2021 року державним підприємством «Сетам», з реалізації житлового будинку з надвірними спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за результатом яких право власності на майно боржника ОСОБА_1 , на яке звернуто стягнення, перейшло до переможця електронних торгів ОСОБА_3 .

Оскільки оспорювані торги відбулися з порушенням закону, правил їх проведення і є несправедливими, а позивач довів, що ці порушення вплинули на результати торгів та його права порушено оспорюваними торгами, оскільки він є власником спірного будинку, який реалізовано на торгах усупереч Закону № 1304-VII, окремо від земельної ділянки, на якій він знаходиться, за неправильно визначеною ціною (без визначення вартості земельної ділянки), апеляційний суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог, оскільки позивачем доведено сукупність обставин, необхідних для визнання судом електронних торгів недійсними. Задоволення такого позову - про визнання недійсним договору купівлі-продажу - призведе до ефективного поновлення порушеного права позивача, як боржника, що був власником відчужуваного майна.

Також судова колегія вважає необхідним зазначити, що не може вважатися добросовісним набувачем особа покупця ОСОБА_3 , що достеменно мала знати про набуття нею майна всупереч Закону Україну «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» від 03.06.2014 № 1304-VII, який був чинним на час проведення електронних торгів та поширювався на спірні правовідносини, така особа могла покладатися на наявні відомості у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо дійсної загальної площі спірного житлового будинку (185,77 кв.м.) та котра зазначена у договорі іпотеки від 18.09.2008, рішенні Тячівського районного суду від 20.01.2015 у справі № 307/4051/14-ц (провадження № 2/307/219/15) (а.с. 20-25 т.1) і виконавчому листі № 2/307/219/15, виданому 20.04.2015; могла знати про порушення порядку реалізації майна, оскільки відчуження об`єкта нерухомості окремо від земельної ділянки та до того ж без визначення вартості такої земельної ділянки суперечить вимогам законодавства.

Враховуючи, що продаж майна на публічних торгах є договором купівлі-продажу, то оскаржити можна саме такий правочин, а не протокол як документ, який засвідчує вчинення цього правочину, акт державного виконавця чи свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів. Окремі вимоги про визнання недійсними протоколу публічних торгів, про визнання недійсним свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів є неналежним і неефективним способом захисту. Такий самий підхід слід застосовувати і щодо оскарження іншого документа - акта про проведені електронні торги (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.09.2022 у справі № 910/12525/20 (пункт 104), від 28.09.2022 у справі № 483/448/20 (пункт 9.66)).

Тому, у задоволенні позовних вимог про визнання недійсними акта про проведені електронні торги слід, свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів, результату оформленого протоколом слід відмовити.

Стосовно доводів щодо пропуску спеціальної позовної давності

Відповідно до статті 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (стаття 257 ЦК України).

Згідно із частиною першою статті 258 ЦК України для окремих видів вимог законом може встановлюватися спеціальна позовна давність: скорочена або більш тривала порівняно із загальною позовною давністю.

До вимог про оскарження прилюдних торгів з реалізації іпотечного майна застосовується спеціальна позовна давність.

Згідно зі статтею 48 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель, іпотекодавець, боржник та будь-який учасник прилюдних торгів вправі протягом трьох місяців з дня проведення торгів оскаржити їх результати в суді за місцезнаходженням нерухомого майна. Отже, у справах про визнання недійсними прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, що перебуває в іпотеці, підлягає застосуванню спеціальна позовна давність, передбачена статтею 48 Закону України «Про іпотеку».

При цьому, за правовим висновком Верховного Суду України, викладеним у постанові від 05 квітня 2017 року у справі N 6-1375цс16, оскарження результатів торгів відповідно до статті 48 Закону України «Про іпотеку» означає можливість оспорити договір, укладений на прилюдних торгах, як з підстав невідповідності його вимогам ЦК України, зокрема статей 203, 215, так і з підстав, передбачених статтями 45-47 Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до частин третьої та четвертої статті 267 ЦК України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.

Відповідно до пункту 5 Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби COVID-19» від 30 березня 2020 року N 540-IX, який набрав чинності 02 квітня 2020 року, Розділ «Прикінцеві та перехідні положення Цивільного кодексу України доповнено пунктом 12, відповідно до якого під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину.

Згідно із постановою Кабінету Міністрів України від 11 березня 2020 року N 211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-СоV-2» в Україні встановлено карантин з 12 березня 2020 року, який скасовано лише з 01 липня 2023 року.

Відтак, беручи до уваги пред`явлення позову у серпні 2021 року, доводи щодо пропуску позивачем строку позовної давності для оспорення торгів, що відбулися 24.02.2021 безпідставні, оскільки такі строки продовжені Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби COVID-19» від 30 березня 2020 року N 540-IX на строк дії карантину.

Висновки за результатом розгляду апеляційної скарги

Помилковими є висновки суду першої інстанції про те, що при реалізації предмета іпотеки до загальної площі житлового будинку (185,77 кв.м.) слід включати інші прибудинкові, допоміжні чи господарські будівлі, зокрема площу літньої кухні літ. Д (66,25 кв.м.). У зв`язку з такими неправильними висновками, місцевим судом помилково не застосовано норми Закону № 1304-VII, які поширювались на спірні правовідносини.

Апеляційним судом встановлено, що при відчуженні предмета іпотеки на електронних торгах продавці майна державний виконавець та ДП «Сетам» площу житлового будинку вказали помилково, безпідставно та всупереч умов іпотечного договору від 18.09.2008, відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, технічного паспорту від 21.10.2020, змісту резолютивної частини судового рішення у справі № 307/4051/14-ц (провадження № 2/307/219/15), всупереч змісту виконавчого листа № 2/307/219/15, виданого 20.04.215, котрі містять інформацію, що загальна площа житлового будинку АДРЕСА_1 , становить 185,77 кв.м.; літня кухня є господарською (присадибною) будівлею та належить до об`єктів нежитлової нерухомості, її площа не підлягала додаванню до загальної площі житлового будинку; предмет іпотеки реалізовано на торгах 24.02.2021 усупереч заборони на звернення стягнення, передбаченої Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» від 03.06.2014 № 1304-VII, який поширювався на спірні правовідносини та був чинний на час торгів; при здійсненні оцінки предмета іпотеки, згідно висновку про вартість майна від 19.10.2020, складеного суб`єктом оціночної діяльності ПП «Алекс -Хуст», взагалі не було проведено оцінку земельної ділянки, на якій розташований спірний житловий будинок, з якою він нерозривно пов`язаний, виходячи із принципу цілісності об`єкта нерухомості, спорудженого на земельній ділянці, з такою ділянкою (принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку та споруд), які закріплені у ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України; вартість продажу лота було визначено без визначення вартості земельної ділянки, на якій знаходяться об`єкти нерухомості, що безпосередньо впливає на результати торгів та зачіпає і порушує права та інтереси боржника, оскільки ціна, за якою майно реалізується на торгах, впливає на обсяг зобов`язань, які будуть погашені під час відповідного виконавчого провадження; реалізація майна за необґрунтованою, заниженою ціною свідчить про те, що торги є несправедливими та не можуть створити для його учасників правомірні наслідки.

Внаслідок невідповідності висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, порушення місцевим судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, відповідно до п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України, є підстави для скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового рішення про часткове задоволення позовних вимог.

Встановивши порушення прав позивача ОСОБА_1 , правонаступником якої є ОСОБА_2 , та якого саме результату хоче досягнути позивач, апеляційний суд надає позовним вимогам належну інтерпретацію та вважає обґрунтованою позовну вимогу про визнання недійсним відповідного договору купівлі-продажу (інтерпретовану вимогу щодо визнання недійсними результатів електронних торгів з визнанням незаконним звернення стягнення на предмет іпотеки), у зв`язку з чим підлягають задоволенню вимоги про визнання недійсними електронних торгів, проведених 24 лютого 2021 року державним підприємством «Сетам», з реалізації житлового будинку з надвірними спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за результатом яких право власності на майно боржника ОСОБА_1 , на яке звернуто стягнення, перейшло до переможця електронних торгів ОСОБА_3 .

Окремі вимоги про визнання недійсними акта про проведені електронні торги, свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів, результату оформленого протоколом задоволенню не підлягають оскільки є неефективними.

Судові витрати

Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (ч. 13 ст.141 ЦПК України). Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (ч. 1 ст.141 ЦПК України).

Позивачем було понесено та документально підтверджено судові витрати на сплату судового збору за подання позовної заяви в суді першої інстанції 3632,00 грн та 6125,00 грн за подання апеляційної скарги (а.с. 13-15 т. 1, а.с. 186 т. 2).

Судові витрати у відшкодування судового збору слід визначити пропорційно до задоволеної однієї вимоги немайнового характеру (908,00 грн станом на момент пред`явлення позовної заяви, а також 1362,00 грн за подання апеляційної скарги щодо однієї вимоги немайнового характеру). Вказані витрати підлягають стягненню на користь правонаступника позивача ОСОБА_2 у рівних частках з відповідачів: державного підприємства «СЕТАМ», Південно-Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Івано-Франківськ) (що перейменовано на Західне міжрегіонального управління Міністерства юстиції) Відділу примусового виконання рішень Управління забезпечення примусового виконання рішень у Закарпатській області та ОСОБА_3 по 756,67 грн з кожного.

Керуючись ст. 368, п. 2 ч. 1 ст. 374, п. 3, 4 ч. 1 ст. 376, ст. ст. 381-384 ЦПК України, апеляційний суд,

у х в а л и в :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , правонаступником якої є ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокат Олійник Василь Богданович задовольнити частково.

Рішення Тячівського районного суду Закарпатської області від 08 вересня 2023 року скасувати та ухвалити нове рішення.

Позовні вимоги ОСОБА_1 , правонаступником якої є ОСОБА_2 задовольнити частково.

Визнати недійсними електронні торги, проведені 24 лютого 2021 року державним підприємством «Сетам», з реалізації житлового будинку з надвірними спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за результатом яких право власності на майно боржника ОСОБА_1 , на яке звернуто стягнення, перейшло до переможця електронних торгів ОСОБА_3 .

У задоволенні решти позовних вимог відмовити.

Стягнути на користь ОСОБА_1 , правонаступником якої є ОСОБА_2 ( АДРЕСА_2 ) з відповідачів: державного підприємства «Сетам» (01001, Україна, місто Київ, вулиця Стрілецька, будинок 4-6, ), Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції Відділу примусового виконання рішень Управління забезпечення примусового виконання рішень у Закарпатській області (76018, м. Івано-Франківськ, вул. Грюнвальдська,11, ) та ОСОБА_3 ( АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_3 ) по 756,67 гривень судового збору з кожного.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення. Касаційну скаргу на постанову апеляційного суду може бути подано безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 10 липня 2025 року.

Головуюча:

Судді