Справа № 466/8844/24 Головуючий у 1 інстанції: Баєва О.І.
Провадження № 22-ц/811/2923/24 Доповідач в 2-й інстанції: Бойко С.М.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 травня 2025 року м. Львів

Львівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого - судді Бойко С.М.,

суддів: Копняк С.М., Ніткевича А.В.,

секретаря - Гаврилюк Я.Ю.,

з участю: представника ТОВ «Єврольвів» - Маланій І.Я.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю «Єврольвів» на ухвалу Шевченківського районного суду м. Львова від 02 вересня 2024 року у справі за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Єврольвів», товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент», про визнання майнових прав на об`єкт нерухомого майна,

встановив:

29.08.2024 року позивач ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до відповідачів, в якому просила визнати за нею майнові права на об`єкт незавершеного будівництва - незавершену будівництвом однокімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: :07:004:0024), що знаходиться в другому під`їзді на восьмому поверсі, за будівельним номером АДРЕСА_2 , загальна проектна площа 52,08 кв.м.

Разом із позовною заявою позивач подала до суду заяву про забезпечення позову, в якій просила в порядку забезпечення позову:

-накласти арешт на однокімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер :07004:0024), що знаходиться в другому під`їзді на восьмому поверсі за будівельним номером АДРЕСА_2 , загальна проектна площа 52,08 кв.м.;

-заборонити ТОВ «Єврольвів», ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» та будь-яким іншим юридичним та фізичним особам вчиняти будь-які правочини та будь-які юридично значимі дії або наслідком яких може бути вчинення будь-яких дій щодо: розпорядження; передачі у володіння та/чи користування; відчуження; реєстрації речових прав або спеціальних майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва (майбутній об`єкт нерухомості) на однокімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер :07004:0024), що знаходиться в другому під`їзді на восьмому поверсі за будівельним номером АДРЕСА_2, загальна проектна площа 52,08 кв.м.;

-заборонити ТОВ «Єврольвів», ТОВ «Сіті Львів Девелопмент», будь-яким органам та суб`єктам державної реєстрації прав, державним реєстраторам, державним та приватним нотаріусам, які утворені та діють у відповідності до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обтяжень», вчинення будь-яких реєстраційних дій, а саме: дій, пов`язаних з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно та державну реєстрацію обтяжень речових прав, реєстрацію спеціальних майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва (майбутній об`єкт нерухомості) щодо об`єкту нерухомого майна - однокімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер :07004:0024), що знаходиться в другому під`їзді на восьмому поверсі за будівельним номером АДРЕСА_2 , загальна проектна площа 52,08 кв.м.

В обґрунтування заявлених вимог позивач покликалась на те, що 14.09.2018 року між нею та ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» було укладено попередній договір купівлі-продажу квартири.

Предметом цього договору є укладення сторонами в майбутньому договору купівлі-продажу об`єкту - однокімнатної житлової квартири в будинку, що знаходиться в другому під`їзді на восьмому поверсі, за будівельним номером АДРЕСА_2 , загальна проектна площа 52,08 кв.м.

04.11.2021 року вона уклала договір про внесення змін та зміну сторони попереднього договору, відповідно до якого, усі права та обов`язки за договором перейшли до ТОВ «Єврольвів».

Сторони повинні були укласти основний договір протягом 4-го кварталу 2022 року.

Позивач, на виконання умов попереднього договору, сплатила повну суму забезпечувального платежу, однак, пропозиції щодо укладення основного договору від відповідачів не надходило, основний договір не укладено і квартиру не передано у власність.

Відтак, речові права позивача на об`єкти нерухомого майна залишаються незареєстрованими та незахищеними.

Позивач вважає, що ухилення відповідачів від передачі їй у власність квартири з 01.01.2023 року дає підстави для сумніву щодо збереження спірної квартири за час розгляду справи в суді.

Також, позивачу стало відомо, що відповідачі через різні Інтернет-платформи для продажу нерухомості здійснюють продаж квартир у багатоквартирному житловому будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом у АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці - кадастровий номер :07004:0024.

Окрім цього, ТОВ «Єврольвів» повідомив позивача, що 26.06.2023 року частка у розмірі 100% в статутному капіталі ТОВ «Єврольвів» була реалізована на електронних торгах в порядку виконавчого провадження.

Додає, що між ТОВ «Єврольвів» та новим забудовником - девелоперською компанією ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» було укладено договір №01-26/03-24 від 26.03.2024 року, за умовами якого майнові права та функції забудовника передані девелоперу, натомість, девелопером планується проведення добудови будинку та сплата грошових коштів ТОВ «Єврольвів» для їх повернення попереднім покупцям квартир.

Стверджує, що внаслідок вказаних вище обставин, основний договір купівлі-продажу на визначених умовах попереднього договору купівлі-продажу квартири від 14.09.2018 року, за реєстровим №2409, та договору про внесення змін до попереднього договору купівлі-продажу квартири від 04.11.2021 року, за реєстровим №4649, укладено не буде.

Зазначає, що з 26.03.2024 року від відповідачів не надходило жодних пропозицій позивачу щодо внесення змін до попереднього договору купівлі-продажу квартири у зв`язку із зміною забудовника.

Наголошує, що така ситуація склалась і в багатьох інших покупців.

Вимога про необхідність вжиття даного виду забезпечення обґрунтована тим, що ухилення відповідачів від передачі у власність позивачу вказаного об`єкта дає підстави ставити під сумнів збереження спірного об`єкта за час розгляду справи у суді, що в разі позитивного вирішення спору може істотно утруднити або ж зробити неможливим виконання майбутнього рішення.

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Львова від 02 вересня 2024 року заяву ОСОБА_1 про забезпечення позову - задоволено.

В порядку забезпечення позову:

-накладено арешт на однокімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер :07004:0024), що знаходиться в другому під`їзді на восьмому поверсі за будівельним номером АДРЕСА_2 , загальна проектна площа 52,08 кв.м.;

-заборонено ТОВ «Єврольвів», ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» та будь-яким іншим юридичним та фізичним особам, органам та суб`єктам державної реєстрації, державним реєстраторам, державним та приватним нотаріусам вчиняти будь-які правочини та будь-які реєстраційні дії щодо однокімнатної житлової квартири в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер :07004:0024), що знаходиться в другому під`їзді на восьмому поверсі за будівельним номером АДРЕСА_2 , загальна проектна площа 52,08 кв.м.

Ухвалу суду оскаржив відповідач ТОВ «Єврольвів», просить її скасувати та у задоволені заяви ОСОБА_1 про забезпечення позову відмовити.

Вважає, що суд першої інстанції не в повній мірі з`ясував обставини, що мають значення для справи, неправильно застосував норми матеріального та процесуального права.

Вказує, що на даний час спірної квартири як об`єкта цивільних прав не існує, оскільки багатоквартирний будинок не прийнятий в експлуатацію та право власності на квартири як об`єкти речових прав не зареєстроване у Державному реєстрі речових прав.

Додає, що позивачем заявлено завідомо та очевидно безпідставну вимогу, яка не відповідає правовій природі спірних правовідносин, оскільки позивач просить визнати майнові права на квартиру, а не право власності на неї чи витребувати квартиру з чужого незаконного володіння.

Зазначає, що у зв`язку з тим, що у визначений попереднім договором строк між сторонами не був укладений основний договір купівлі-продажу квартири, то зобов`язання з укладення основного договору припинилось і в позивача виникло лише право на відшкодування збитків, завданих невиконанням попереднього договору (право грошової вимоги), а не право власності чи майнові права на квартиру.

Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 24.07.2019 року у справі №200/14946/16-ц.

Наголошує, що майнові права ТОВ «Єврольвів» на об`єкт незавершеного будівництва ще 26.03.2024 року були передані за договором №01-26/03-24 новому девелоперу ТОВ «Сіті Львів Девелопмент», а накладення арешту на квартиру перешкоджає законній господарській діяльності обох юридичних осіб, яка спрямована на добудову будинку та захист майнових прав та інтересів усіх контрагентів, а не лише певних осіб.

В судове засідання апеляційного суду інші учасники справи не з`явились, про дату, час і місце розгляду справи всі були належним чином повідомлені, клопотань про відкладення розгляду справи не надходило, тому, відповідно до вимог ч.2 ст.372 ЦПК України, розгляд справи проведено апеляційним судом у їхній відсутності.

Заслухавши пояснення представника ТОВ «Єврольвів» в підтримання апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, законність та обґрунтованість оскаржуваного судового рішення відповідно до вимог статті 367 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку про задоволення апеляційної скарги з наступних підстав.

Відповідно до частини першої та другої статті 149 ЦПК України, суд за заявою учасника справи, має право вжити передбачених статтею 150 цього Кодексу заходів забезпечення позову. Забезпечення позову допускається як до пред`явлення позову, так і на будь-якій стадії розгляду справи, якщо невжиття таких заходів може істотно ускладнити чи унеможливити виконання рішення суду або ефективний захист, або поновлення порушених чи оспорюваних прав або інтересів позивача, за захистом яких він звернувся або має намір звернутись.

Відповідно до частини третьої статті 150 ЦПК України, заходи забезпечення позову мають бути співмірними із заявленими позивачем вимогами.

Пленум Верховного Суду України у своїй постанові №9 від 22.12.2006 року «Про практику застосування судами цивільного процесуального законодавства при розгляді заяв про забезпечення позову» (п.п.4, 10) роз`яснив, що, розглядаючи заяву про забезпечення позову, суд (суддя) має з урахуванням доказів, наданих позивачем на підтвердження своїх вимог, пересвідчитись, зокрема, в тому, що між сторонами дійсно виник спір та існує реальна загроза невиконання чи утруднення виконання можливого рішення суду про задоволення позову; з`ясувати обсяг позовних вимог, дані про особу відповідача, а також відповідність виду забезпечення позову, який просить застосувати особа, котра звернулася з такою заявою, позовним вимогам.

Перелік видів забезпечення позову визначений статтею 150 ЦПК України.

Так, зокрема, згідно з пунктами 1, 2 частини першої статті 150 ЦПК України, позов забезпечується: накладенням арешту на майно та (або) грошові кошти, що належать або підлягають передачі або сплаті відповідачеві і знаходяться у нього чи в інших осіб; забороною вчиняти певні дії.

Зі змісту позовної заяви, заяви про забезпечення позову та доданих позивачем документів встановлено, що предметом спору є майнові права на об`єкт, згідно укладеного між позивачем та відповідачем ТОВ «Єврольвів» попереднього договору, - однокімнатну житлову квартиру у будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: :07:004:0024), що знаходиться в другому під`їзді на восьмому поверсі, за будівельним номером АДРЕСА_2 , загальною проектною площею 52,08 кв.м.

26.03.2024 року між ТОВ «Єврольвів» та ТОВ «Сіті Львів Девелопмент», як новим забудовником, укладено договір №01-26/03-24, за умовами якого майнові права та функції забудовника передані ТОВ «Сіті Львів Девелопмент».

З наведеного слідує, що правом розпорядження спірним об`єктом має ТОВ «Сіті Львів Девелопмент», а ТОВ «Єврольвів» за умовами вказаного вище договору отримує від ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» грошові кошти для їх повернення попереднім покупцям.

Разом з тим, предметом спору в даній справі є майнові права, які позивач заявляє на підставі укладеного між сторонами договору, на майбутній об`єкт нерухомості - запроектовану однокімнатну квартиру у вказаному вище житловому комплексі за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , яка ще не сформована як об`єкт нерухомого майна, відтак, заходи забезпечення позову, про вжиття яких просить позивач, є неспівмірними із заявленими ним позовними вимогами.

В цьому контексті необхідно зазначити, що відповідно до статті 190 ЦК України, майном як особливим об`єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.

Відповідно до статті 178 ЦК України, об`єкти цивільних прав можуть вільно відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої в порядку правонаступництва чи спадкування або іншим чином, якщо вони не вилучені з цивільного обороту, або не обмежені в обороті, або не є невід`ємними від фізичної чи юридичної особи.

Відповідно до частини першої статті 181 ЦК України, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Згідно з ч.1 ст.382 ЦК України, квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання.

Особливістю правового режиму нерухомого майна є те, що у процесі створення воно може набувати статусу, як незавершеного будівництва нерухомого майна, так і завершеного нерухомого майна.

Разом з тим, спірний об`єкт, як об`єкт новоствореного майна, не набув статусу квартири чи об`єкта незавершеної житлової нерухомості в багатоквартирному житловому будинку, оскільки докази протилежного у матеріалах справи відсутні, а судом не встановлені, відтак, на час звернення позивача із вказаною заявою та постановлення оскаржуваної ухвали, квартира, щодо якої вжиті заходи забезпечення у виді арешту та заборони розпоряджатися нею, не існувала як об`єкт цивільних прав, оскільки будинок не прийнятий в експлуатацію і право власності на квартири у цьому будинку не зареєстровано у Державному реєстрі речових прав.

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» дає визначення поняття «майнові права», які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (стаття 3 Закону).

Враховуючи наведене й те, що спірний об`єкт не сформований як об`єкт нерухомого майна, тому заходи забезпечення позову у виді арешту квартири та заборони розпоряджатися квартирою, не можуть бути застосовані.

Суд першої інстанції наведених вище норм права не врахував і не дав належної оцінки співмірності застосованим судом заходам забезпечення позову в контексті заявлених позовних вимог, що призвело до помилкових висновків суду по суті вирішення даного питання, тому ухвала суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням апеляційним судом нового судового рішення про відмову у задоволенні заяви позивача ОСОБА_1 , оскільки відсутні визначені процесуальним законом підстави для вжиття заходів забезпечення, про які просить позивач.

Керуючись ст.ст.367, 374 ч.1 п.2, 376 ч.1 п.4, 381, 382, 384, 389 ЦПК України, суд

ухвалив:

апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Єврольвів» задовольнити.

Ухвалу Шевченківського районного суду м. Львова від 02 вересня 2024 року скасувати і ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні заяви ОСОБА_1 про забезпечення позову, шляхом накладення арешту на однокімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: :07:004:0024), що знаходиться в другому під`їзді на восьмому поверсі, за будівельним номером АДРЕСА_2, загальна проектна площа 52,08 кв.м., та заборони вчинення дій - відмовити.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови. Повний текст постанови складений 26 травня 2025 року.

Головуючий С.М. Бойко

Судді: С.М. Копняк

А.В. Ніткевич