1. У червні 2022 року ОСОБА_1 звернулася з позовом до Фермерського господарства «Щиглика Валентина Володимировича» (далі - ФГ «Щиглика В. В.»), у якому просила:
2. Теплицький районний суд Вінницької області рішенням від 21 травня
2024 року в задоволенні позову ОСОБА_1 відмовив.
4. 12 вересня 2024 року ФГ «Щиглика В. В.» подало касаційну скаргу на постанову суду апеляційної інстанції, в якій просить оскаржену постанову апеляційного суду скасувати, а рішення суду першої інстанції залишити в силі.
5. Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду ухвалою від 17 січня 2025 року передав справу № 144/1440/22 на розгляд Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду.
6. Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду ухвалив 02 червня 2025 року постанову, якою постанову Вінницького апеляційного суду від 13 серпня 2024 року скасував, а рішення Теплицького районного суду Вінницької області про відмову у позові у зв`язку з обранням позивачем неналежного способу захисту залишив у силі.
7. Не погоджуємося з висновками Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду про те, що єдиним належним способом захисту прав орендодавця, який вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. Судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача.
8. У цій справі позивачка просила усунути їй перешкоди у користуванні та розпорядженні земельними ділянками шляхом зобов`язання ФГ «Щиглика В. В.» повернути земельні ділянки. Суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що договори оренди земельних ділянок позивачка не підписувала, що свідчить про відсутність її волевиявлення як власника земельних ділянок на передання їх в оренду відповідачу.
9. На нашу думку, висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 29 листопада 2023 року у справі № 513/879/19 (провадження № 14-49цс22), про те, що належним способом захисту прав орендодавця, який у цих спірних правовідносинах вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди, не можна вважати повністю релевантними до справи, що перебувала на розгляді Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду, оскільки у справі № 513/879/19 було заявлено лише позовну вимогу про визнання протиправним і скасування рішення про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки. Вимогу про усунення перешкод власнику у користуванні та розпорядженні земельними ділянками заявлено не було. Велика Палата Верховного Суду у вказаній справі зазначила, що саме судове рішення про визнання відсутнім права оренди земельної ділянки є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача.
10. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22 березня 2023 року у справі № 154/3029/14-ц зазначила, що правові висновки Верховного Суду не мають універсального характеру для всіх без винятку справ. З огляду на різноманітність суспільних правовідносин та обставин, які стають підставою для виникнення спорів у судах, з урахуванням фактичних обставин, які встановлюються судами на підставі наданих сторонами доказів у кожній конкретній справі, суди повинні самостійно здійснювати аналіз правовідносин та оцінку релевантності та необхідності застосування правових висновків Великої Палати Верховного Суду в кожній конкретній справі.
11. Відповідно до частини першої статті 391 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
12. Положення статті 391 ЦК України підлягають застосуванню лише в тих випадках, коли між сторонами не існує договірних відносин і майно перебуває у користуванні відповідача не на підставі укладеного з позивачем договору (пункт 6.2.13 постанови Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 05 липня 2019 року у справі № 916/1684/18).
13. Згідно із частиною другою статті 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
14. Відповідно до статті 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» самовільне зайняття земельної ділянки - це будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.
16. Разом із тим саме суд надає юридичну кваліфікацію відносинам сторін спору з огляду на факти, встановлені під час розгляду справи, та має визначити, яку юридичну норму слід застосувати для вирішення спору (близькі за змістом висновки Велика Палата Верховного Суду сформулювала у постановах від 15 червня 2021 року у справі № 904/5726/19 (пункти 6.56-6.58), від 28 вересня 2022 року у справі № 483/448/20 (провадження № 14-206цс21, пункт 9.58)).
17. Велика Палата Верховного Суду наголошувала, що судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечувати відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту. Судове рішення щодо правових наслідків недійсного правочину, в якому суд у мотивувальній частині робить висновки щодо дійсності чи нікчемності правочину, відповідає зазначеному принципу (пункт 33.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 496/3134/19, пункт 193 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 квітня 2025 року у справі № 924/971/23).
18. Слід звернути увагу, що у справі № 696/1693/15-ц, в якій були заявлені вимоги про зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку у зв`язку з неукладенням договору оренди землі, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року вирішила, що відповідач володіє спірною земельною ділянкою за відсутності вчиненого правочину, тому позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, а саме належить витребувати спірну земельну ділянку у відповідача на користь позивача.
19. У постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення позову власника про повернення земельної ділянки у зв`язку з необґрунтованістю позовних вимог, а не у зв`язку з обранням неналежного способу захисту права.
20. Велика Палата Верховного Суду у пункті 7.27 постанови від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц, з урахуванням пункту 71 постанови від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц, зазначила, що зайняття земельних ділянок, зокрема, фактичним користувачем треба розглядати як таке, що не є пов`язаним з позбавленням власника його володіння цими ділянками. Тож у цьому випадку ефективним способом захисту права, яке позивач як власник земельних ділянок вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майном, зокрема шляхом заявлення вимоги про повернення таких ділянок. Більше того, негаторний позов можна заявити упродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця відповідних земельних ділянок.
21. У пунктах 7.34, 7.35 зазначеної постанови Велика Палата Верховного Суду також вказала, що правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не підлягає визнанню недійсним. У такому випадку власник земельної ділянки вправі захищати своє порушене право на користування земельною ділянкою, спростовуючи факт укладення ним договору оренди земельної ділянки у мотивах негаторного позову та керуючись дійсним змістом правовідносин, які склалися у зв`язку із фактичним використанням земельної ділянки.
22. У пункті 200 постанови від 27 листопада 2024 року у справі № 204/8017/17 Велика Палата Верховного Суду наголосила, що виникнення права на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом, зокрема за неукладеним правочином.
23. У пункті 192 постанови від 16 квітня 2025 року у справі № 924/971/23 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що якщо сторона правочину вважає його нікчемним, то така сторона за загальним правилом може звернутися до суду не з вимогою про визнання нікчемного правочину недійсним, а за застосуванням наслідків виконання недійсного правочину (наприклад, з вимогою про повернення одержаного на виконання такого правочину), обґрунтовуючи свої вимоги нікчемністю правочину. Якщо ж інша сторона звернулася до суду з вимогою про виконання зобов`язання з правочину в натурі, то відповідач вправі не звертатися з вимогою про визнання нікчемного правочину недійсним (зустрічною чи окремою), а заперечувати проти позову, посилаючись на нікчемність правочину. Суд повинен розглянути такі вимоги i заперечення й вирішити cпip по суті; якщо суд дійде висновку про нікчемність правочину, то зазначає про це у мотивувальній частині судового рішення як обґрунтування свого висновку по суті спору, який відображається у резолютивній частині судового рішення. З огляду на наведене сторона договору оренди землі (власник) вправі вимагати усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, повернення земельної ділянки, посилаючись на неукладення договору оренди, а суд має розглянути таку вимогу по суті і у випадку встановлення, що договір оренди не був підписаний обома сторонами, тобто є неукладеним, зазначити про це у мотивувальній частині судового рішення.
24. Враховуючи наведене, вважаємо, що право власника земельної ділянки може бути захищено судом у передбачений законом спосіб, зокрема - усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов`язання відповідача, який самовільно, за відсутності укладеного договору оренди землі, зайняв земельну ділянку, повернути земельну ділянку її власнику.
25. Також не погоджуємося з висновками Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду про відступлення від висновку, викладеного у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 04 грудня 2024 року у справі № 130/8/23 (провадження № 61-6874св24), у зв`язку з тим, що ефективним способом захисту та таким, що забезпечує реальне відновлення порушеного права у випадку реєстрації неукладеного між сторонами договору оренди, є вимога про визнання відсутнім права оренди, а не вимога про скасування державної реєстрації права оренди.
26. Правочин, який не вчинено (договір не укладено), не підлягає визнанню недійсним. У такому випадку власник земельної ділянки вправі захищати своє порушене право на користування земельною ділянкою, спростовуючи факт укладення ним договору оренди земельної ділянки у мотивах негаторного позову та керуючись дійсним змістом правовідносин, які склалися у зв`язку із фактичним використанням земельної ділянки (постанова Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (провадження № 14-499цс19)).
27. Наведене узгоджується з висновком, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2024 року у справі № 204/8017/17 (провадження № 14-29цс23), в якому, крім іншого, акцентовано увагу ще й на тому, що засоби, визначені абзацом другим частини першої статті 218 ЦК України, можуть бути використані також для доведення факту вчинення правочину, що сприятиме захисту права іншої сторони правочину, який фактично відбувся, від зловживань у вигляді оспорювання факту вчинення цього правочину лише з огляду на відсутність підпису.
28. Отже, відсутність або підроблення підпису сторони (яка у зв`язку із цим фактично не є учасником договірних правовідносин) на письмовому правочині створює презумпцію відсутності волевиявлення сторони на виникнення, зміну чи припинення цивільних правовідносин, яка може бути спростована письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами, що підтверджують факт наявності волевиявлення на укладення правочину у сторони, яка заперечує проти нього. Натомість неспростування цієї презумпції свідчить про неукладеність договору, яка ґрунтується на положеннях абзацу першого частини першої статті 638 ЦК України - договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.
29. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 27 листопада 2024 року у справі № 204/8017/17 (провадження № 14-29цс23) підтримала вказані вище висновки, які були викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (провадження № 14-499цс19), та лише конкретизувала зміст пункту 7.27 цієї постанови, не відступивши від висновку, що у цьому випадку ефективним способом захисту права, яке позивач як власник земельної ділянки вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майном.
30. У пункті 11.10 постанови від 20 червня 2023 року у справі № 633/408/18 (провадження № 14-86цс22) Велика Палата Верховного Суду виснувала, що вимоги про визнання незаконним (недійсним), скасування рішення органу влади про надання земельної ділянки у власність і про скасування державної реєстрації такого права за певних умов можна розглядати як вимоги про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні майном, якщо саме ці рішення та реєстрація створюють відповідні перешкоди.
31. Серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном (стаття 391 ЦК України).
33. Позивачка посилалася на те, що оскільки власник земельної ділянки не змінився, то звернення з позовом про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди (яка була вчинена на підставі неукладеної додаткової угоди до договору) відновить у повному обсязі її правомочність книжкового володіння земельною ділянкою як власника.
34. У частині першій статті 13 ЦПК України визначено, що суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. А частина третя цієї статті прямо декларує, що особа, яка бере участь у справі, розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.
35. Диспозитивність - це один із базових принципів судочинства, керуючись яким, позивач самостійно вирішує, які позовні вимоги заявляти. Суд позбавлений можливості формулювати позовні вимоги замість позивача, який вважає, що саме у такий спосіб буде захищено його порушене право.
36. Тому зобов`язувати особу, яка звертається до суду у межах принципу диспозитивності, використовувати лише той чи інший спосіб захисту не відповідає нормам чинного законодавства і завданням цивільного судочинства.
37. У постанові від 29 листопада 2023 року у справі № 513/879/19 (провадження № 14-49цс22) Велика Палата Верховного Суду зробила висновок, що належним способом захисту прав орендодавця, який вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди.
38. Разом із тим Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29 листопада 2023 року у справі № 513/879/19 (провадження № 14-49цс22) виснувала, що судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача.
39. Проте Велика Палата Верховного Суду у вказаній постанові не визначила, що визнання відсутності права оренди - це єдиний і безальтернативний спосіб захисту прав оренди у випадку реєстрації неукладеного між сторонами договору.
40. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлено договором або законом чи судом у визначених законом випадках. Отже, способом захисту, який забезпечує реальне відновлення порушеного права у випадку реєстрації неукладеного між сторонами договору оренди, є не тільки визнання відсутнім права оренди в особи, яка зареєструвала за собою право (наслідком якого є скасування державної реєстрації), а й - скасування державної реєстрації права оренди, що поновлює книжкове володіння позивачки.
41. У постанові від 27 листопада 2024 року у справі № 204/8017/47 (провадження № 14-29цс23) Велика Палата Верховного Суду зазначила, що володіння нерухомим майном може підтверджуватися, зокрема, фактом державної реєстрації як права власності на це майно в установленому законом порядку (принцип реєстраційного підтвердження володіння), так і права користування (як складової права власності).
42. Отже, з урахуванням абзаців другого, третього частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» скасування державної реєстрації права оренди приведе до поновлення права володіння позивачки на земельну ділянку (як складової її права власності).
43. Водночас не виключається, що неправомірне володіння і користування земельною ділянкою, що належить орендодавцеві, може передбачати і такий спосіб захисту, як усунення перешкод у користуванні шляхом повернення земельної ділянки власнику, оскільки орендар без належної правової підстави отримує благо внаслідок неправомірного використання земельної ділянки.
Судді А. І. Грушицький