Справа №488/989/19
Провадження № 22-ц/812/717/25
Доповідач в апеляційній інстанції Яворська Ж.М.
П О С Т А Н О В А

Іменем України

13 травня 2025 року м. Миколаїв

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ

головуючого - Яворської Ж.М.,

суддів: Базовкіної Т.М.,Царюк Л.М.,

із секретарем судового засідання - Колосовою О.М.,

за участі представника позивача - Сіхарулідзе Д.Г.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження в режимі відеоконференції

апеляційну скаргу

Товариства з обмеженою відповідальністю «Фрідем»

на рішення Корабельного районного суду м. Миколаєва від 21 лютого 2025 року, ухвалене у приміщенні цього ж суду головуючим суддею Чернявською Я.А., дата складання повного тексту незазначена, у цивільній справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Фрідем» до ОСОБА_1 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору: Державний реєстратор Миколаївської філії комунального підприємства Реєстрація нерухомості Ільяш Олександра Олегівна та Товариство з обмеженою відповідальністю Вердикт Капітал, про визнання протиправним рішення про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та його скасування

В С Т А Н О В И В:

У березні 2019 року Товариства з обмеженою відповідальністю «Фрідем» (далі - ТОВ «Фрідем») звернулось до суду з позовом до Державного реєстратора Миколаївської філії комунального підприємства Реєстрація нерухомості Ільяш О.О., треті особи, які не заявляють самостійних вимог до предмету позову: ОСОБА_1 , відкрите акціонерне товариство Кредобанк», про визнання протиправним рішення про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та його скасування.

Обґрунтовуючи позовні вимоги вказували, що 16 січня 2007 року між ТОВ «Фрідем» та ВАТ «Кредобанк», було укладено договір іпотеки на забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором № 219Ф-06 від 16 січня 2007 року, укладений між ОСОБА_2 та ВАТ «Кредобанк». Даний договір іпотеки було посвідчено приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Філіпенко В.В. за № 53 від 16 січня 2007 року.

За договором іпотеки ТОВ «Фрідем» (іпотекодавець) передав ВАТ «Кредобанк» (іпотекодержатель) в іпотеку нерухоме майно, а саме: нежитлові приміщення за літ.А, що знаходяться в АДРЕСА_1 , що мають 77,4 кв.м. (предмет іпотеки).

03 грудня 2018 року державний реєстратор Ільяш О.О. зареєструвала право власності на нерухомість: нерухоме майно, а саме: нежитлові приміщення за літ.А, що знаходяться в АДРЕСА_1 , що мають 77,4 кв.м., що належить іпотекодавцю на праві власності (Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 44440493 від 06.12.2018 08:46:04).

Вважав, що державним реєстратором було порушено законну процедуру державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, зокрема: не перевірено повідомлення власника про реєстраційні дії, не перевірено суму заборгованості та строків щодо стягнення, не перевірено наявність документів підтверджуючих заборгованість, не перевірено отримання позивачем письмової вимоги, відсутність оцінки вартості предмету іпотеки, тощо.

Також посилався на те, що рішенням Господарського суду Миколаївської області по справі № 12/285/09 від 10 листопада 2009 року питання про звернення стягнення на предмет іпотеки було вже вирішено в судовому порядку. Звернуто стягнення на предмет іпотеки за Іпотечним договором від 16.01.2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Філіпенко В.В., зареєстрований в реєстрі за № 53-нежитлове приміщення за літерою А, що знаходиться в АДРЕСА_1 , загальною площею 77,40 кв.м. та належить на праві приватної власності ТОВ фірмі «Фрідем» для задоволення грошових вимог ВАТ «Кредобанк» за кредитним договором №219Ф-07 від 16.01.2007 року в сумі 367091,88 грн.( триста шістдесят сім тисяч дев`яносто одна гривня 88 коп.).

Тому вважає, що позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки суперечить діючому законодавству, вирішивши дане питання в судовому порядку відповідач втратив право на звернення стягнення в позасудовому порядку.

Ухвалою Корабельного районного суду м. Миколаєва від 24.06.2019 року залучено Товариство з обмеженою відповідальністю Кредекс Фінанс у якості третьої особи на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору.

Ухвалою Корабельного районного суду м. Миколаєва від 12.09.2019 року залучено до участі у справі, у якості третьої особи на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору правонаступника прав та обов`язків ТОВ Кредекс Фінанс - Товариство з обмеженою відповідальністю Вердикт Капітал.

01.10.2020 року представник позивача адвокат Сіхарулідзе Д.Г. враховуючи зміни в діючому законодавстві (належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права чи обтяження є особа, право якої зареєстровано) та з метою можливості подальшої реалізації рішення суду та його належного виконання надав до суду клопотання про уточнення позову в якому просив залучити в якості належного відповідача у справі ОСОБА_1 , позовні вимоги щодо первісного відповідача ОСОБА_3 залишити без розгляду, первісного відповідача ОСОБА_3 залучити в якості третьої особи. Також, виклав позовні вимоги в іншій редакції не змінюючи підстав позову.

Ухвалами Корабельного районного суду м. Миколаєва від 01 жовтня 2020 року первісного відповідача: Державний реєстратор Миколаївського комунального підприємства «Реєстрація нерухомості» Ільяш О.О. замінено на належного - ОСОБА_1 , а Державного реєстратора Миколаївського комунального підприємства «Реєстрація нерухомості» Ільяш О.О. залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору.

Враховуючи вищевикладене, позивач остаточно просив визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Миколаївської філії комунального підприємства Реєстрація нерухомості, прийняте державним реєстратором Ільяш О.О. про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно: скасувавши рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 44440493 від 06.12.2018 08:46:04, прийняте державним реєстратором Ільяш О.О.; скасувавши в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про право власності від 03.12.2018 року на нерухоме майно, а саме: нежитлові приміщення за літ.А , що знаходиться в АДРЕСА_1 , що мають 77,4 кв.м., який був внесений на рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 44440493 від 06.12.2018 08:46:04, прийняте державним реєстратором Ільяш О.О. і припинити право власності ОСОБА_1 на нерухоме майно, а саме: нежитлові приміщення за літ.А , що знаходиться в АДРЕСА_1 , що мають 77,4 кв.м.

Рішенням Корабельного районного суду м. Миколаєва від 14 лютого 2025 року у задоволенні позову ТОВ «Фрідем» в особі директора Пелянської С.П. до ОСОБА_1 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору: Державний реєстратор Миколаївської філії комунального підприємства Реєстрація нерухомості Ільяш О.О. та ТОВ «Вердикт Капітал», про визнання протиправним рішення про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та його скасування - відмовлено.

Ухвалюючи рішення суд першої інстанції вважав, що позов є необґрунтованим та таким, що не підлягає задоволенню.

В апеляційній скарзі ТОВ «Фрідем» вказує, що рішення суду першої інстанції не відповідає нормам закону та судовій практиці у аналогічних спорах, обставини справи та докази у справі не були досліджені належним чином, тому просив про його скасування та ухвалення нового судового рішення про задоволення позовних вимог.

Так, вказував, що відповідно до абз. 4 ч.1 ст.20 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» про подання/отримання заяви на проведення реєстраційних дій державний реєстратор невідкладно повідомляє власника об`єкта нерухомого майна, що до якого подано заяву.

Незважаючи на такі вимоги закону, державний реєстратор їх не дотримався і не повідомив власника майна про проведення реєстраційних дій.

В разі, якщо б реєстратор виконав вимоги закону та повідомив про вчинення реєстраційних дій, то власник повідомив би реєстратора про існування обставин, що унеможливлює проведення даних реєстраційних дій (а саме, не отримання письмової вимоги іпотекодержателя; сплив строків давності, що до вимог; спір що до суми заборгованості за первинним зобов`язанням, відсутність оцінки майна, спір що до відступлення права вимоги).

Вказує, що відповідно до п.5.3 Іпотечного договору та Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель у разі виникнення права на задоволення своїх вимог за рахунок предмета застави на власний розсуд звертає стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду або виконавчого напису або у позасудовому порядку.

Згідно з ч.1 ст.36 Закону України "Про іпотеку" сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог і по посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Зазначає, що рішенням Господарського суду Миколаївської області по справі №12/285/09 від 10 листопада 2009 року питання про звернення стягнення на предмет іпотеки було вже вирішено в судовому порядку. Звернуто стягнення на предмет іпотеки за Іпотечним договором від 16 січня 2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Філіпенко В.В., зареєстрований в реєстрі за № 53-нежитлове приміщення за літерою А, що знаходиться в АДРЕСА_1 , загальною площею 77,40 кв.м. та належить на праві приватної власності ТОВ фірмі «Фрідем» для задоволення грошових вимог ВАТ «Кредобанк» за кредитним договором №219Ф-07 від 16 січня 2007 року в сумі 367091,88 грн. А отже, позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки суперечить діючому законодавству. Вирішивши дане питання в судовому порядку відповідач втратив право на звернення стягнення в позасудовому порядку.

Суд першої інстанції зазначив лише загальну норму статі закону про іпотеку, та не надав оцінку саме умовам узгодженим між сторонами у договорі.

Пунктом 5.3 іпотечного договору визначений порядок звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме: «звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється за розсудом позивача або за рішенням суду, або виконавчого припису нотаріуса, або у позасудовому порядку продає від свого імені предмет іпотеки чи приймає предмет іпотеки у свою власність», зазначення саме сполучника або замість та, та/або в договорі свідчить саме про виключно один із варіантів стягнення. Враховуючи, існування рішення Господарського суду про звернення стягнення на предмет іпотеки, будь які інші варіанти стягнення є неможливими. Тобто сторони умовами договору визначили, що в разі звернення стягнення на предмет іпотеки за рішенням суду, виключається можливість звернення стягнення в іншому порядку.

Також, не було враховано вимоги пункту 7 частини одинадцятої статті 11 Закону України "Про захист прав споживачів", яка встановлює правило про заборону кредитодавцю вимагати повернення споживчого кредиту, строк давності по якому сплив, та положення статті 598 ЦК України. Зазначав, що Законом України "Про захист прав споживачів" передбачена законодавча підстава припинення зобов`язання у випадку пропуску строку позовної давності по споживчому кредиту. При цьому частиною п`ятою статті 3 Закону України "Про іпотеку" встановлено, що іпотека має похідний характер від основного зобов`язання та згідно статті 17 цього Закону, іпотека припиняється у разі припинення основного зобов`язання.

Оскільки зі спливом строків позовної давності до основної вимоги вважається, що позовна давність спливла і до додаткової вимоги (стягнення неустойки, накладення стягнення на заставлене майно тощо), положення пункту 7 частини тринадцятої статті 11 Закону України «Про захист прав споживачів» застосовуються й до додаткових вимог банку (іншої фінансової установи).

Як вбачається з правової позиції Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду, викладеної у справі № 564/2199/15-ц 14 лютого 2018 року (провадження № 61-2404св18) кредитний договір припиняє свою дію з дати направлення відповідної вимоги про дострокове погашення кредиту.

Відтак, оскільки кредитний договір, припинив свою дію, то у кредитора відсутні підстави для стягнення відсотків після дати направлення вимоги про дострокове припинення кредиту.

Отже, відповідач звернув стягнення на підставі заборгованості, що до якої минув строк права вимоги.

Таку саме позицію підтримав Верховний Суд у Постанові від 28 березня 2018 року по Справі № 444/9519/12,Провадження № 14-10цс18.

Звертав увагу на відсутність документів, що підтверджують заборгованість.

Також, реєстратором не встановлено факт отримання письмової вимоги надісланої іпотекодержателем. Позивач ніколи не отримував даної вимоги, що буде доведено належними та допустимим доказами в судовому засіданні, а в реєстратора були відсутні належні докази , щодо отримання вимоги.

Вказує, що ухвалою суду першої інстанції від 01 жовтня 2020 року витребувано від відповідача належним чином завірені копії документів, які були надані державному реєстратору для реєстрації права власності на нерухоме майно. Але докази отримання позивачем вимоги, відповідач умисно не надає, а саме зворотне поштове повідомлення, яке має містити підпис отримувача. Вважає, що не виконання ухвали суду в цій частині свідчить про відсутність підтвердження отримання вимоги.

На його думку, не надання оригіналу зворотного поштового повідомлення є умисним, оскільки вочевидь, дане повідомлення не отримувалось Директором ТОВ «Фрідем» Полянською С.П. і не містить її підпис (заначено лише напис Пелянський), а відсутність оригіналу унеможливлює проведення почеркознавчої експертизи, за для якого за клопотанням позивача витребовувались оригінали документів.

Вказує, що 25 грудня 2008 року Корабельний районний суд м. Миколаєва виніс рішення по справі №2-2845/2008 про стягнення з ОСОБА_2 заборгованості за кредитним договором у сумі 310901,95 грн., 1700,00 грн. судових витрат та 30 грн. витрат на ІТЗ судового процесу.

Рішенням Господарського суду Миколаївської області по справі № 12/285/09 від 10 листопада 2009 року питання про звернення стягнення на предмет іпотеки було вже вирішено в судовому порядку. Звернуто стягнення на предмет іпотеки за Іпотечним договором від 16 січня 2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Філіпенко В.В., зареєстрований в реєстрі за № 53-нежитлове приміщення за літерою А, що знаходиться в АДРЕСА_1 , загальною площею 77,40 кв.м. та належить на праві приватної власності ТОВ фірмі «Фрідем» для задоволення грошових вимог ВАТ «Кредобанк» за кредитним договором №219Ф-07 від 16 січня 2007 року в сумі 367091,88 грн.

Враховуючи те що здійснена оскаржувана реєстрація була на виконання вимоги та рішення іпотекодержателя в розмірі заборгованості 672423.10 грн.

Отже, факт існування даної заборгованості не був перевірений реєстратором та був протиправно зазначений у вимогі та рішенні іпотекодержателя.

А реєстратор для вчинення реєстраційної дії з реєстрації права власності має перевірити не тільки наявність, а зміст і повноту поданих документів, тобто застереження, про яке домовились сторони, докази невиконання боржником умов кредитного договору, тобто факт існування заборгованості та її розміру, при цьому підтверджений належними доказами.

У відзиві на апеляційну скаргу, представник відповідача ОСОБА_4 просила залишити апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін.

Відповідач, треті особи про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, проте у судове засідання не з`явилися. Представник відповідача у відзиві на апеляційну скаргу просила розглядати справу за їх відсутності.

Неявка учасників справи в силу частини 2 статті 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи за їх відсутності.

Представник позивача у судовому засіданні апеляційну скаргу підтримав, просив про її задоволення.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, представника позивача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню.

Зі змісту статті 367 ЦПК України вбачається, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до положень статті 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Таким вимогам закону оскаржуване рішення суду першої інстанції в повній мірі не відповідає.

Як вбачається із матеріалів справи та встановлено судом, що 16 січня 2007 року між ВАТ «Кредобанк» та ОСОБА_2 було укаледено кредитний договір № 219Ф-06 за умовами якого останній надано кредит у сумі 270821 грн. на строк до 15 січня 2017 року та сплатою за користування кредитом 17% річних (т.1 а.с.39-41).

В забезпечення виконання зобов`язань за вищевказаним кредитним договором, 16 січня 2007 року між ВАТ «Кредобанк» та ТОВ фірма «Фрідем», директором якого був ОСОБА_5 , укладено іпотечний договір, який посвідчено приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Філіпенко В.В. за № 53, та в іпотеку передано належне іпотекодавцеві на підставі рішення Господарського суду Миколаївської області від 14 листопада 2006 року нежитлове приміщення літ.А, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 77.40 кв.м. (т.1 а.с.33-38, т.2 а.с. 59-63).

У зв`язку з неналежним виконанням умов кредитного договору позичальником ОСОБА_2 , рішенням Корабельного районного суду від 25 грудня 2008 року (справа 2-2845/2008) з ОСОБА_2 на користь Банку стягнуто заборгованість за кредитним договором у розмірі 310 901 грн.95 коп.

Згідно з частиною третьою статті 6 Закону України «Про доступ до судових рішень» суд при здійсненні судочинства може використовувати лише текст судового рішення, який опубліковано офіційно або внесено до Реєстру.

Як зазначив Верховний Суд у постанові від 24 жовтня 2024 року у справі №752/8103/13-ц, суд апеляційної інстанції не позбавлений можливості самостійно перевірити відомості, що містяться в Єдиному державному реєстрі судових рішень та є відкритими.

На підставі даних Єдиного державного реєстру судових рішень, які перебувають у відкритому доступі та копії рішення у матеріалах справи, встановлено, що рішенням Господарського суду Миколаївської області по справі № 12/285/09 від 10 листопада 2009 року, з врахуванням ухвали цього суду від 08 січня 2013 року про виправлення помилки, звернуто стягнення на предмет іпотеки за Іпотечним договором від 16 січня 2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Філіпенко В.В., зареєстрований в реєстрі за № 53, на нежитлове приміщення за літерою А, що знаходиться у АДРЕСА_1 , загальною площею 77,40 кв.м., що належить на праві приватної власності ТОВ фірмі «Фрідем» для задоволення грошових вимог ВАТ «Кредобанк» за кредитним договором №219Ф-07 від 16 січня 2007 року в сумі 367091 грн. 88 коп. Спосіб реалізації предмету іпотеки для задоволення грошових вимог ВАТ «Кредобанк» - шляхом продажу іпотекодержателем предмета іпотеки від свого імені будь-якій особі-покупцю. Початкова вартість для реалізації майна визначено - 406 798 грн.20 коп. (т.1 а.с.42-45).

За договором про відступлення права вимоги за кредитними договорами, укладеним 06 жовтня 2010 року між АТ «Кредобанк» та TOB «Кредекс Фінанс» первісний кредитор (АТ «Кредобанк») відступив новому кредитору (ТОВ «Кредекс Фінанс») всі права за кредитним договором №219Ф-06 від 16 січня 2007 року укладеним між AT «Кредобанк» та ОСОБА_2

01 березня 2011 року між АТ «Кредобанк» та ТОВ «Кредекс Фінанс» було укладено договір про відступлення прав за іпотечним договором, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовим В.Ю., за реєстровим № 537 за умовами якого первісний іпотекодержатель (АТ «Кредобанк») відступив новому Іпотекодержателю (ТОВ «Кредекс Фінанс») всі права за за іпотечним договором, посвідченим 16 січня 2007 року приватним нотаріусом Миколаївського МНО Філіпенко В.В. за реєстровим № 53, укладеним між АТ «Кредобанк» та ТОВ «Фрідем» (т.1 а.с.68).

Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 29 листопада 2012 року по справі №12/285/09 залучено до участі у справі на стадії виконання судового рішення в якості стягувача ТОВ «Кредекс Фінанс» замість ВАТ «Кредобанк».

19 травня 2016 року між ТОВ «Кредекс Фінанс» та відповідачем ОСОБА_1 , укладено Договір № 04-05/2016 від 19 червня 2016 року про відступлення права вимоги за Кредитним договором № 219Ф-06 від 16 січня 2007 року до ОСОБА_2 , за умовами якого до ОСОБА_1 перейшло право вимоги за кредитом, процентами по кредиту, комісіями. Розмір права вимоги на момент укладання цього договору склав 672 423 грн.10 коп. (т.1 а.с.243-244).

19 травня 2016 року між ТОВ «Кредекс Фінанс» та відповідачем ОСОБА_1 , укладено нотаріально посвідчений договір про відступлення права за іпотечним договором, посвідченим приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Філіпенко В.В. 16 січня 2007 року за реєстровим № 53.

За умовами цього договору відповідач ОСОБА_1 набув всіх прав кредитора та іпотекодержателя за борговими зобов`язаннями ОСОБА_2 та ТОВ фірма «Фрідем» (т.1 а.с.69-70).

20 травня 2016 року між сторонами було укладено Додаткову угоду №1 до Договору №04-05/2016 від 19 червня 2016 року (т.1 а.с.69-70, 243-244,245).

Згідно протоколу загальних зборів учасників Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредекс Фінанс» за №01/08-2018 від 01 серпня 2018 року було прийнято рішення перейменувати Товариство з обмеженою відповідальністю «Кредекс Фінанс» на Товариство з обмеженою відповідальністю «Вердикт Капітал», отже, ТОВ «Вердикт Капітал» є правонаступником всіх прав та обов`язків ТОВ «Кредекс Фінанс» (т.1 а.с. 125,126).

25 жовтня 2018 року відповідач ОСОБА_1 направив на адресу боржника ОСОБА_2 ( АДРЕСА_2 ) та поручителя - іпотекодавця - ТОВ «Фрідем» (м. Миколаїв, проспект Богоявленський, 307 та проспект Богоявленський, 307/1) відповідні вимоги - повідомлення від 24 жовтня 2018 року б/н про необхідність належного погашення існуючи заборгованості у сумі 672423,10 грн. та попередженням про задоволення вимог нового кредитора - іпотекодержателя ОСОБА_1 (у разі невиконання боргових зобов`язань) шляхом набуття права власності на предмет іпотеки - нежитлове приміщення за літ.А, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 , загальною площею 77,4 кв.м. та належить ТОВ фірма «Фрідем» на праві власності згідно рішення Господарського суду Миколаївської області від 14 листопада 2006 року по справі № 11/545/06 ( т.1 а.с.71-72).

В матеріалах справи наявні копії письмових доказів на підтвердження направлення та отримання вищезазначених вимог - повідомлень: опис вкладення у поштове відправлення з оголошеної цінністю на ім`я ОСОБА_2 № ОС-1 260 від 25 жовтня 2018 року; поштова накладна № 260 від 25 жовтня 2018 року та копії відповідних фіскальних чеків; дані із офіційного сайту Укрпошти з відстеження поштових відправлень про вручення листа адресату особисто 29 жовтня 2018 року о 08:46:00 год.; опис вкладення у поштове відправлення з оголошеної цінністю на ім`я ТОВ «Фрідем» за адресою проспект Богоявленський, 307, № ОС-1 287 від 25 жовтня 2018 року; поштова накладна №287 від 25 жовтня 2018 року та копії відповідних фіскальних чеків; дані із офіційного сайту Укрпошти з відстеження поштових відправлень про вручення листа адресат особисто 29 жовтня 2018 року о 08:29:00 год.; опис вкладення у поштове відправлення з оголошеної цінністю на ім`я ТОВ «Фрідем» за адресою АДРЕСА_1 , №ОС-1 279 від 25 жовтня 2018 року; поштова накладна №279 від 25 жовтня 2018 року та копії відповідних фіскальних чеків; дані із офіційного сайту Укрпошти з відстеження поштових відправлень про вручення листа адресату особисто 29 жовтня 2018 року о 08:28:00 год. та відповідні зворотні повідомлення про отримання адресатами вищезазначених цінних листів, які були передані відповідачем державному реєстратору у якості доказів спливу 30-ті денного терміну з моменту отримання боржником та іпотекодавцем вищезазначених вимог повідомлень (т.1 а.с.73-81, т.2 55-57).

27 листопада 2018 року ФОП ОСОБА_6 (сертифікат суб`єкта оціночної діяльності №799/18 від 19 жовтня 2018 року виданий ФДМУ) на замовлення відповідача було складено звіт про оцінку спірного нерухомого майна, вартість якого склала 634680,00 грн (т.1 а.с.83-85).

30 листопада 2018 року (після спливу 30-ті денного терміну) відповідачем ОСОБА_1 відповідно до п.5.4 іпотечного договору від 16 січня 2007 року було прийнято рішення про задоволення вимог кредитора та іпотекодержателя шляхом прийняття у свою власність вищезазначеного нерухомого майна, та здійснення відповідної державної реєстрації права власності (т.1 а.с.82).

03 грудня 2018 року ОСОБА_1 звернувся Миколаївської філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості» із заявою про реєстрацію права власності.

06 грудня 2018 року державним реєстратором Миколаївської філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості» Ільяш О.О. було прийнято рішення індексний номер: 44440493 про реєстрацію за ОСОБА_1 права власності, об`єкт нерухомості - загальною площею 77.4 кв.м., опис літ.А за адресою АДРЕСА_1 (т.2 а.с.49-50).

Підставами виникнення права власності у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зазначено:

договір про відступлення прав за іпотечним договором, серія та номер:537, виданий 01.03.2011,видавник: Пономарьов В.Ю., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу;

договір про відступлення права за іпотечним договором, серія та номер:788, виданий 19.05.2016, видавник: Прокопенко Л.В., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу;

іпотечний договір, серія та номер:53, виданий 16.01.2007, видавник: Філіпенко В.В., приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу ;

рішення про прийняття у власність предмету іпотеки, серія та номер: б/н, виданий 30.11.2018, видавник: Голдін Ігор;

рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер №279 від 25.10.2018, видавник: ПАТ «Укрпошта»;

рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер №287 від 25.10.2018, видавник: ПАТ «Укрпошта»;

вимога-повідомлення, серія та номер: б/н, виданий 24.10.2018, видавник: ОСОБА_7 (т.1 а.с.46-48).

Відмовляючи у задоволені позову суд першої інстанції виходив з необґрунтованості позову.

Колегія суддів не в повній мірі погоджується з таким висновком суду з огляду на таке.

Відповідно до правового висновку, викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 липня 2023 року (справа №759/5454/19), Конституцією України передбачено як захист права власності, так і захист права на житло.

Статтею 41 Конституції України установлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.

За положеннями статті 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

Статтею 628 ЦК України визначено зміст договору, який становить умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Відповідно до статті 1 Закону України "Про іпотеку" ( далі - Закон №898-ІV в редакції чинні на час укладання іпотечного договору ) іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону № 898-IV).

Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 Закону України «Про іпотеку»).

За приписами частини першої статті 35 Закону № 898-IV У разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу

про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя

залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

Наведена правова норма спрямована на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника.

Положеннями статті 37 Закону № 898-IV (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року №800-VI "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" (далі - Закон № 800-VI) норми статті 37 Закону № 898-IV передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Приписами статті 36 Закону № 898-IV (у редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Після внесення Законом № 800-VI змін до статті 36 Закону № 898-IV її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Аналіз статей 36 та 37 Закону № 898-IV, у редакції на час укладення іпотечного договору, дає підстави для висновку, що застереження в іпотечному договорі вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Отже, законодавцем визначений як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону України "Про іпотеку", на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору.

Аналогічні висновки сформульовані Верховним Судом у постановах від 23 вересня 2020 року у справі № 200/18401/18, від 02 вересня 2020 року у справі № 755/18091/18 від 02 вересня 2020 року у справі № 755/18777/18 у справах щодо позасудового врегулювання зобов`язань ПАТ "Укрсоцбанк".

Звертаючись до суду з цим позовом, представник позивача посилався на те, що рішенням Господарського суду Миколаївської області по справі № 12/285/09 від 10 листопада 2009 року питання про звернення стягнення на предмет іпотеки було вже вирішено в судовому порядку. Тому вважає, що позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки суперечить діючому законодавству, вирішивши дане питання в судовому порядку відповідач втратив право на звернення стягнення в позасудовому порядку.

Проте колегія суддів зазначає, що наявність невиконаного судового рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки не позбавляє кредитора права задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, оскільки застосування кредитором іншого законного засобу для захисту свого порушеного та не поновленого боржником належним чином права не є подвійним стягненням заборгованості.

При цьому здійснення особою (її правонаступником) права на захист не може ставитися в залежність від застосування нею інших способів правового захисту.

Таким чином, доводи апеляційної скарги про те, що при наявності судового рішення, яким звернуто стягнення на предмет іпотеки на користь первісного кредитора, позбавляє його правонаступника можливості задовольнити свої вимоги в інший передбачений законом спосіб, за наявності даних про невиконання вказаного судового рішення, є помилковими.

Схожі висновки викладено у постанові Верховного Суду від 14 квітня 2021 року у справі № 676/8249/18 (провадження № 61-786св20).

Аналогічна правова позиція висловлена Верховним Судом і щодо захисту прав іпотекодержателя у випадку наявності судового рішення про стягнення з боржника на користь кредитора заборгованості за кредитним договором, а саме, що таке рішення не є підставою для припинення грошового зобов`язання боржника і припинення іпотеки та не позбавляє кредитора права задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у спосіб, передбачений законодавством (постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 вересня 2018 року у справі № 921/107/15-г/16, від 19 травня 2020 року у справі № 361/7543/17).

Згідно з частиною першою статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).

Згідно із частиною шостою статті 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Згідно з положеннями статей 12, 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

З аналізу зазначених вище положень, вбачається, що для вирішення питання про наявність правових підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки, після ухвалення судом рішення про задоволення вимог кредитора/ іпотекодержателя є факт виконання чи невиконання такого рішення, причини та об`єктивна можливість його виконання, а відтак факт наявності порушених прав іпотекодержателя.

Встановивши, що звернення стягнення за попередньою іпотекою не відбулося, існує лише рішення суду про таке звернення стягнення, а у матеріалах справи відсутні докази реалізації спірного майна, суд апеляційної інстанції приходить до висновку про наявність у відповідача ОСОБА_1 підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки та погоджується з висновками суду першої інстанції в цій частині.

У справі, що переглядається, відповідно до пункту 5.3 розділу 5 іпотечного договору від 16 січня 2007 року Іпотекодержатель у разі виникнення у нього права на задоволення своїх вимог за рахунок предмета застави на власний розсуд звертає стягнення на предмет іпотеки, на підставі рішення суду або виконавчого напису нотаріуса, або у позасудовому порядку продає від свого імені предмет іпотеки чи приймає предмет іпотеки у свою власність. При цьому витрати Іпотекодержателя, пов`язані з пред`явленням вимоги за основним зобов`язанням та зверненням стягнення на Предмет іпотеки, також забезпечуються цією іпотекою, тобто ці витрати бере на себе Іпотекодавець та вони підтягають відшкодуванню Інотекодержателю в повному обсязі.

Пунктом 5.4 розділу 5 іпотечного договору передбачено, що за рішенням Іпотекодержателя задоволення його вимог може здійснюватися наступним чином (договір про задоволення вимог Іпотекодержателя):

5.4.1. у випадку набуття права звернення стягнення на предмет іпотеки Іпотекодавець передає у власність Іпотекодержателю предмет іпотеки. Ціна придбання визначається шляхом експертної оцінки предмету іпотеки на день придбання. У разі, якщо ціна предмету іпотеки, який передається Іпотекодержателю у власність, є меншою від суми заборгованості, Іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за рахунок Іншого майна Іпотекодавця. Витрати на проведення експертної оцінки предмету іпотеки покладаються на іпотекодавця.

Рішення про прийняття у власність предмету іпотеки приймається Іпотекодержателем одноосібно. Підписанням цього договору Іпотекодавець засвідчує, що він надає Іпотекодержателю згоду на перехід права власності на предмет іпотеки до Іпотекодержателя за рішенням Іпотекодержателя. Іпотекодавець засвідчує, що достатньою підставою для реєстрації права власності Іпотекодержателя на предмет іпотеки є цей договір та письмове рішення Іпотекодержателя про прийняття у власність предмету іпотеки. Цей договір та письмове рішення Іпотекодержателя мають силу договору купівлі-продажу предмета іпотеки між Іпотекодержателем та іпотекодавцем .

У підпункті 5.4.2 пункту 5.4 передбачено, що у випадку набуття права звернення стягнення на предмет іпотеки Іпотекодержатель має право від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу з дотриманням умов, визначених Законом України "Про іпотеку". При цьому ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою сторін не менше його заставної вартості, визначеної у п.1.6. цього договору з урахуванням зносу або шляхом експертної оцінки. Витрати на проведення експертної оцінки покладаються на Іпотекодавця. Розподіл виручки від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта виручки повертається Іпотекодавцю.

Заборгованість Боржника по кредитному договору вважається погашеною в день отримання від Покупця коштів за предмет іпотеки у повному обсязі. У випадку, якщо Іпотекодержатель не має можливості укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки за ціною, зазначеною в цьому пункті, Іпотекодержатель має право укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки з визначенням ціни предмета іпотеки на підставі оцінки предмета іпотеки на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид предмета іпотеки.

Станом на жовтень 2018 року боржником ОСОБА_2 та майновим поручителем - іпотекодавцем ТОВ фірма «Фрідем» зобов`язання за кредитним договором виконані не були.

За умовами пунктів 8.7,8.8. розділу 8 іпотечного договору від 16 січня 2007 року, всі повідомлення між Сторонами здійснюються у письмовій формі шляхом направлення рекомендованих листів або телеграм.

3 усіх питань, що стосуються предмета, умов та процедури виконання цього Договору, але прямо не врегульовані положеннями цього Договору, Сторони керуються чинним законодавством України.

У постанові Верховного Суду від 19 січня 2022 року в справі № 361/3222/19 (провадження № 61-2788св21) зазначено, що: «умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору.

Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.

Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Отже, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя». При цьому, метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання».

Колегія суддів зазначає, що договір як універсальний регулятор приватних відносин, покликаний забезпечити їх регулювання та має бути направлений на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. За допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір його сторони можуть регулювати застосування в своїх відносинах юридично-значимих повідомлень (зокрема, порядок надсилання, визначати, коли повідомлення вважатиметься отриманим). При цьому судам слід врахували, що належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодавця про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

Тлумачення змісту пункту 8.7 іпотечного договору від 16 січня 2007 року дає підстави для висновку, що сторони у своєму регуляторі приватних відносин визначили порядок надсилання повідомлень за цим договором, зокрема вимоги, передбаченої частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», та встановили, що таку вимогу слід вважати зробленою належним чином у випадку, якщо вона здійснена у письмовій формі та надіслана рекомендованим листом або телеграмою.

25 жовтня 2018 року керуючись положеннями Розділу 5 Іпотечного договору від 16 січня 2007 року, вимогами ст.ст. 35-37 Закону України «Про іпотеку», відповідач ОСОБА_1 направив на адресу боржника ОСОБА_2 ( АДРЕСА_2 ) та поручителя - іпотекодавця - ТОВ «Фрідем» (м. Миколаїв, проспект Богоявленський, 307 та проспект Богоявленський, 307/1) відповідні вимоги - повідомлення від 24 жовтня 2018 року б/н про необхідність належного погашення існуючи заборгованості у сумі 672423,10 грн. та попередженням про задоволення вимог нового кредитора - іпотекодержателя ОСОБА_1 (у разі невиконання боргових зобов`язань) шляхом набуття права власності на предмет іпотеки - нежитлове приміщення за літерою А, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 , загальною площею 77,4 кв.м. та належить ТОВ фірма «Фрідем» на праві власності згідно Рішення Господарського суду Миколаївської області від 14 листопада 2006 року по справі № 11/545/06. Така вимога вважається отриманою з дати поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача (тобто 26 жовтня 2018 року).

На підтвердження направлення та отримання позичальником та майновим поручителем вищевказаних вимог-повідомлень, відповідач надав до суду: опис вкладення у поштове відправлення з оголошеної цінністю на ім`я ОСОБА_2 № ОС-1 260 від 25 жовтня 2018 року; поштова накладна № 260 від 25 жовтня 2018 року та копії відповідних фіскальних чеків; дані із офіційного сайту Укрпошти з відстеження поштових відправлень про вручення листа адресату особисто - 29 жовтня 2018 року о 08:46:00 год.; опис вкладення у поштове відправлення з оголошеної цінністю на ім`я ТОВ «Фрідем» за адресою проспект Богоявленський, 307, № ОС-1 287 від 25 жовтня 2018 року; поштова накладна №287 від 25 жовтня 2018 року та копії відповідних фіскальних чеків; дані із офіційного сайту Укрпошти з відстеження поштових відправлень про вручення листа адресат особисто 29 жовтня 2018 року о 08:29:00 год.; опис вкладення у поштове відправлення з оголошеної цінністю на ім`я ТОВ «Фрідем» за адресою проспект Богоявленський, 307/1, №ОС-1 279 від 25 жовтня 2018 року; поштова накладна №279 від 25 жовтня 2018 року та копії відповідних фіскальних чеків; дані із офіційного сайту Укрпошти з відстеження поштових відправлень про вручення листа адресату особисто - 29 жовтня 2018 року о 08:28:00 год. та відповідні зворотні повідомлення про отримання адресатами вищезазначених цінних листів, які були передані відповідачем державному реєстратору у якості доказів спливу 30-ті денного терміну з моменту отримання боржником та іпотекодавцем вищезазначених вимог - повідомлень.

Обміркувавши обставини встановлені судом першої інстанції та обставини, які визнавалися учасниками справи, аргументи апеляційної скарги, колегія суддів, вважає, що відповідачем дотримано порядок надсилання позивачеві та боржникові повідомлення про виконання зобов`язань та про намір зареєструвати за собою право власності на спірне майно, у випадку не виконання вимоги від 24 жовтня 2018 року.

Заперечуючи виконання відповідачем вимог діючого законодавства щодо належного повідомлення іпотекодавця про початок процедури звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності, представник позивача заявив клопотання про витребування у відповідача оригіналів рекомендованих повідомлень про вручення поштових відправлень, які видано ДП "Укрпошта» за №260 та №287 від 25.10.2018 року, оскільки зазначав, що підписи на них виконанні не ОСОБА_2 .

Ухвалою апеляційного суду від 13 травня 2025 року у задоволені цього клопотання відмовлено з огляду на те, що 12 вересня 2019 року представник ТОВ «Фрідем» - адвокат Сіхарулідзе Д.Г. заявлял таке клопотання у суді першої інстанції і таке клопотання судом вирішено не було, а він як представник позивача протягом всього часу розгляду справи - п`ять років не був позбавлений можливості вжити усіх необхідних і передбачених цивільним процесуальним законом заходів розгляду його клопотання про витребування доказів від 12 вересня 2019 року. Більш того, метою апеляційного перегляду є усунення можливих помилок судового розгляду справ у першій інстанції, а не для усунення помилок сторони, допущених нею під час розгляду справи судом першої інстанції, у формулюванні стороною своїх позовних вимог, аргументів та формуванні їх доказової бази.

За такого, можна констатувати, що презумпція належного повідомлення іпотекодавця про необхідність усунення порушень основного зобов`язання позивачем в загальному порядку належними та допустимими доказами не спростована.

Отже, враховуючи наявні в матеріалах справи докази, суд першої інстанції дійшов правильного та обґрунтованого висновку про те, що відповідачем надано докази підтвердження повідомлення відповідачем про початок процедури прийняття відповідачем у власність предмету іпотеки відповідно до положень договору та чинного законодавства.

Однак протягом строку, встановленого законом, вимоги іпотекодержателя іпотекодавцем та боржником виконано не було, то в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку», пункту 5.4 іпотечного договору від 16 січня 2007 року, відповідач ОСОБА_1 , як іпотекодержатель, 30 листопада 2018 року прийняв рішення про прийняття у власність предмету іпотеки та звернувся до Миколаївської філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості» для реєстрації права власності.

Відповідно до частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно з частиною третьою статті 10 цього Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

За змістом статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна ( якщо іпотечним договором передбачено її видачу ).

Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

Обов`язковою умовою при вирішенні питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ньому.

Аналогічні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19) та 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20).

Відповідно до абзацу 4 частини першої статті 20 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» про подання/отримання заяви на проведення реєстраційних дій державний реєстратор невідкладно повідомляє власника об`єкта нерухомого майна, щодо якого подано заяву.

Судом першої інстанції витребувано копію реєстраційної справи щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно- нежитлові приміщення, які розташована за адресою АДРЕСА_1 (т.2 а.с.3772), серед яких є письмове повідомлення ТОВ фірма «Фрідем» про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору, а також рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення ТОВ фірма «Фрідем» від 29.10.2018 р. №287 та №279, які було направлено за адресами: АДРЕСА_3 та АДРЕСА_1 відповідно, та рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення від 29.10.2018 року №260 за адресою боржника ОСОБА_2 : АДРЕСА_4 .

Крім того, слід зазначити, що станом на грудень 2018 року, Порядок № 1127 не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору. Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була доповнена до Порядку № 1127 лише 26 лютого 2020 року.

Втім, виходячи із принципу lex superior, «у разі суперечності застосовуються норми, що закріплюються в нормативно-правових актах, які мають більш високу юридичну силу», хоч Порядком № 1127 до 26 лютого 2020 року не було передбачено обов`язкового надання оцінки предмета іпотеки, проте така вимога містилася у частині третій статті 37 Закону № 898-IV, що має вищу юридичну силу.

Зокрема, частиною 3 статті 37 Закону № 898-IV визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності

Отже, іпотекодержатель, станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин, не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.

Зазначене обґрунтовується, зокрема і тим, що згідно із другим реченням частини третьої статті 37 Закону № 898-IV у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.

У зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов`язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Хоча в матеріалах цивільної справи і міститься звіт про оцінку майна від 27 листопада 2018 року (т.1 а.с.83-85), проте такий відсутній у матеріалах реєстраційної справи щодо передачі у власність спірного майна.

В інформації з Державного реєстру прав на нерухоме майно та реєстрацію прав власності на нерухоме майно, Державну реєстрацію іпотек у розділі «Відомості з державного реєстру речових прав на нерухоме майно», підрозділ «Актуальна інформація про право власності» - номер запису 29286498, дата, час державної реєстрації 03.12.2018 у пункту «підстави для виникнення права власності», також не зазначено документ, який би підтверджував надання державному реєстратору для проведення реєстрації права власності -оцінки предмета іпотеки.

За такого, колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.

Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції, правильно посилаючись на те, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і іпотекодержатель зобов`язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмету іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки, між тим дійшов помилкового висновку, що вказана вимога закону була виконана відповідачем, адже спростовується наявними у матеріалах справи письмовими доказами, зокрема реєстраційною справою МФ КМ «Реєстрація нерухомості».

Отже, під час здійснення державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за іпотекодержателем державним реєстратором не враховано положення статті 37 Закону України "Про іпотеку" та пункту 61 Порядку № 1127, оскільки така державна реєстрація проведена за відсутності відомостей у реєстраційній справі про вартість предмета іпотеки, що визначена на момент такого набуття.

Такі висновки узгоджуються з висновками Верховного Суду, висловленими у постановах від 23 жовтня 2024 року у справі № 522/21784/17 (провадження № 61-3994св23), від 12 лютого 2025 року у справі № 465/2903/17 (провадження № 61-15301св24).

Більш того, із матеріалів копії реєстраційної справи не вбачається виконання державним реєстратором приписів абзацу 4 частини 1 статті 20 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», іпотекодавця не було повідомлено про початок процедури прийняття відповідачем у власність предмету іпотеки відповідно до положень чинного законодавства, що також є підставою для задоволення позову.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України, частини першої статті 4 ЦПК кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Захист цивільних прав - це передбачені законом способи охорони цивільних прав у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення. Таким чином, суд зобов`язаний з`ясувати характер спірних правовідносин (предмет і підстави позову), наявність/відсутність порушеного права чи інтересу та можливість його поновлення/захисту в обраний спосіб. Наведене узгоджується з правовими висновками, викладеними Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі №905/1926/16 (провадження № 12-186гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18) та від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18).

Таким чином, належний спосіб захисту, виходячи із застосування спеціальної норми права, повинен забезпечити ефективне використання цієї норми у її практичному застосуванні: гарантувати особі спосіб відновлення порушеного права або можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Законом України «Про внесення змін до деяких законів України щодо забезпечення непорушності майнових прав» № 3103-IX від 03.05.2023,який набрав чинності з 22 липня 2022 року, частину 3 статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» викладено у новій редакції.

Відповідно до пункту 3 частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» , у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав, що здійснюється державним реєстратором або, у випадку скасування рішення Міністерства юстиції України, прийнятого відповідно до пункту 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, посадовою особою Міністерства юстиції України. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

У розумінні положень наведеної норми судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав є належними способами судового захисту порушених прав та інтересів особи.

Обов`язок суду скасовувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав (обтяжень) слід розуміти як обов`язок суду вирішити наявний спір про право.

Таким чином, з урахуванням конкретних обставин справи та положень абзаців другого та третього частини третьої статті 26 Закону № 1952-IVзадоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності може призвести до відновлення порушених прав особи без застосування додаткових способів захисту, таких як поновлення права власності (за умови, якщо суд, задовольнивши таку позовну вимогу, вирішить тим самим спір про право, наявний між сторонами).

До таких правових висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21).

Отже, на момент ухвалення судового рішення судом апеляційної інстанції у цій справі підлягає скасуванню рішення державного реєстратора Миколаївської філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості», прийняте державним реєстратором Ільяш О.О. про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, індексний номер 44440493 від 06.12.2018 про реєстрацію за ОСОБА_1 права власності на об`єкт нерухомого майна - нежитлове приміщення за літ.А, що знаходяться в АДРЕСА_1 , загальною площею 77,4 кв.м., і саме такий спосіб захисту прав позивача є дієвим та належним, його застосування призведе до відновлення порушеного права позивача.

Скасування судом рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності іпотекодержателя з підстав неправомірного звернення стягнення на предмет іпотеки підтверджує поновлення права власності іпотекодавця на предмет іпотеки, на що й був спрямований позов ТОВ «Фрідем».

З 16 січня 2020 року законодавство вже не містило такого способу захисту порушених речових прав, як скасування запису про проведену державну реєстрацію права, а тому апеляційний суд не вбачає підстав для застосування позивачем способу судового захисту, який у практичному аспекті не зможе забезпечити і гарантувати позивачу відновлення порушеного права. За такого, відсутні підстави для задоволення вимог про скасування запису про проведення державної реєстрації права та припинення права власності ОСОБА_1 на спірне нерухоме майно.

Таких правових висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 04 листопада 2020 року у справі № 910/7648/19, від 16 вересня 2020 року у справі № 352/1021/19.

Отже, враховуючи вищезазначене, суд апеляційної інстанції вважає, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про відсутність підстав для задоволення позову.

Доводи апеляційної скарги ТОВ «Фрідем», знайшли своє часткове підтвердження.

Посилання в апеляційній скарзі на те, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбулося на підставі заборгованості щодо якої минув строк права вимоги та відсутності документів, що підтверджують заборгованість, то колегія суддів їх відхиляються з огляду на те, що питання суми заборгованості та строків виконання не стосується предмету цього позову, до повноважень державного реєстратора не водить перевірка заборгованості на час проведення реєстраційних дій.

Кріт того, до правовідносин, які виникли у цій справі не підлягають застосуванню правові висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 28 березня 2018 року по справі №444/9519/15, на які посилався апелянт у своїй апеляційній скарзі, оскільки прийняті за інших фактичних обставин.

Посилання в апеляційній скарзі на застосування положень постанови Кабінету Міністрів України №868 від 17.10.2013 року «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень» при вирішення цього спору, є недоречним та безпідставним, оскільки на час вчинення державним реєстратором дій по реєстрації права власності за відповідачем 06 грудня 2018 року, вона втратила чинність на підставі Постанови Кабінету Міністрів України № 1127 від 25 грудня 2015 року.

Згідно частини 1 статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю та ухвалення нового рішення є:1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Враховуючи зазначене, оцінивши в сукупності докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга ТОВ «Фрідем» підлягає задоволенню, рішення Корабельного районного суду м. Миколаєва від 21 лютого 2025 року скасуванню з ухваленням нового судового рішення про часткове задоволення позову.

Представник позивача у судовому засіданні апеляційної інстанції звернувся із заявою в порядку частини 8 статті 141 ЦПК України.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 381, 382 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фрідем» задовольнити.

Рішення Корабельного районного суду м. Миколаєва від 21 лютого 2025 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Фрідем» до ОСОБА_1 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору: Державний реєстратор Миколаївської філії комунального підприємства Реєстрація нерухомості Ільяш Олександра Олегівна, Товариство з обмеженою відповідальністю Вердикт Капітал, про визнання протиправним рішення про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та його скасування задовольнити частково.

Визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Миколаївської філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості», прийняте державним реєстратором Ільяш Олександрою Олегівною про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, індексний номер 44440493 від 06.12.2018 про реєстрацію за ОСОБА_1 права власності на об`єкт нерухомого майна - нежитлове приміщення за літ.А, що знаходяться в АДРЕСА_1 , площею 77,4 кв.м.

У задоволені вимог щодо скасувавши в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про право власності та припинення права власності відмовити.

Постанова набирає законної сили з дня ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду за наявності передбачених статтею 389 ЦПК України підстав протягом тридцяти днів з дня складення її повного тексту.

Головуючий Ж.М. Яворська

Судді Т.М. Базовкіна

Л.М. Царюк

Повний текст постанови складено 19 травня 2025 року.