Справа № 161/9541/23 Головуючий у 1 інстанції: Ковтуненко В. В.
Провадження № 22-ц/802/307/25 Доповідач: Киця С. I.
ВОЛИНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

28 квітня 2025 року місто Луцьк

Волинський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - судді Киці С. І.,

суддів Данилюк В. А., Шевчук Л. Я.,

секретар судового засідання Трикош Н. І.,

з участю представника позивача ОСОБА_1 ,

відповідача ОСОБА_2 ,

представників відповідачів ОСОБА_3 , Ліпкевича І. В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Вердикт Капітал», приватного нотаріуса Луцького районного нотаріального округу Волинської області Книш Вікторії Анатоліївни, треті особи: Державне підприємство «СЕТАМ», приватний виконавець виконавчого округу Волинської області Пирога Сергій Степанович, про визнання недійсними свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, договору купівлі-продажу земельної ділянки, про витребування майна із чужого незаконного володіння, за апеляційними скаргами відповідачів ОСОБА_2 , поданою представником ОСОБА_3 , та Товариства з обмеженою відповідальністю «Вердикт Капітал» на рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 10 грудня 2024 року

В С Т А Н О В И В:

Позивач ОСОБА_4 в червні 2023 року звернулася в суд з позовом до відповідачів ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Вердикт Капітал» (далі ТОВ «Вердикт Капітал»), приватного нотаріуса Луцького районного нотаріального округу Волинської області Книш В. А., треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, - державне підприємство «Сетам» (далі ДП «Сетам»), приватний виконавець виконавчого округу Волинської області Пирога С. С., про визнання недійсним свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, якщо вони не відбулися та договору купівлі-продажу земельної ділянки, витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 14 вересня 2011 року між нею та ОСОБА_5 було укладено нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу земельної ділянки кадастровий номер :02:001:3882 площею 0,12 га, цільове призначення для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, розташованої у с. Гаразджа Луцького району Волинської області. На основі складеного управлінням Держкомзему у Луцькому районі технічної документації на її ім`я було виготовлено державний акт від 16 листопада 2011 року серії ЯК № 953863, один із примірників видано їй, інший залишився в управлінні. Земельна ділянка належала ОСОБА_5 на підставі державного акту на право приватної власності на земельну ділянку серії ЯК № 212846, виданого управлінням Держкомзему у Луцькому районі 18 липня 2011 року на підставі рішення Піддубцівської сільської ради Луцького району Волинської області від 14 липня 2011 року № 5/9.3, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі № 01681. В середині квітня 2023 року її представником сином ОСОБА_6 було виявлене самовільне зайняття належної їй земельної ділянки. З інформації з державних реєстрів було встановлено, що право власності на земельну ділянку двічі переоформлялося: у липні 2020 року право власності було зареєстровано за ТОВ «Вердикт Капітал» на підставі свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, якщо вони не відбулися, та у жовтні 2020 року за ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 01 жовтня 2020 року, укладеним з ТОВ «Вердикт Капітал». Стверджує, що переоформлення права власності на спірну земельну ділянку спершу за ТОВ «Вердикт Капітал», а в подальшому за ОСОБА_2 відбулось задовго після відчуження такого права власності ОСОБА_5 в її користь. У зв`язку із цим вважає свідоцтво від 09 липня 2020 року та договір купівлі-продажу від 01 жовтня 2020 року недійсними. Просила визнати недійсним Свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, якщо вони не відбулися від 09 липня 2020 року серійний номер 660, видане приватним нотаріусом Луцького районного нотаріального округу Волинської області Книш В. А. для ТОВ «Вердикт Капітал»; визнати недійсним укладений між ТОВ «Вердикт Капітал» та ОСОБА_2 договір купівлі-продажу земельної ділянки кадастровий номер :02:001:3882 від 01 жовтня 2020 року, посвідчений приватним нотаріусом Луцького районного нотаріального округу Волинської області Книш В. А. (р. № 911); витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 земельну ділянку кадастровий номер :02:001:3882, площею 0,12 га, цільове призначення для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка розташована в с. Гараджа Луцького району Волинської області у межах згідно з планом.

Рішенням Луцького міськрайонного суду Волинської області від 10 грудня 2024 року позов задоволено частково. Визнано недійсним Свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, якщо вони не відбулися від 09 липня 2020 року, зареєстроване за № 660, видане приватним нотаріусом Луцького районного нотаріального округу Волинської області Книш В. А. для ТОВ «Вердикт Капітал». Визнано недійним укладений між ТОВ «Вердикт Капітал (продавцем) та ОСОБА_2 (покупцем) договір від 01 жовтня 2020 року купівлі-продажу земельної ділянки кадастровий номер :02:001:3882, який посвідчений нотаріально приватним нотаріусом Луцького районного нотаріального округу Волинської області Книш В. А., зареєстрований за № 911. Витребувано із чужого незаконного володіння ОСОБА_2 в користь ОСОБА_4 земельну ділянку кадастровий номер :02:001:3882, площею 0,12 га, цільове призначення для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка знаходиться за адресою с. Гаразджа, Луцького району, Волинської області. В задоволенні решти позову відмовлено. Стягнуто з ТОВ «Вердикт Капітал» в користь ОСОБА_4 1758,60 грн судового збору та 20 000 грн судових витрат на професійну правничу допомогу. Стягнуто з ОСОБА_2 в користь ОСОБА_4 1758,60 грн судового збору та 20 000 грн судових витрат на професійну правничу допомогу.

Відповідач ОСОБА_2 в апеляційній скарзі, поданій представником ОСОБА_3 , не погодився з вищевказаним рішенням суду першої інстанції, оскільки вважає, що суд неправильно застосував норми матеріального права, порушив норми процесуального права. Судом не враховано положення ЦК України щодо добросовісності та захисту права власності, не застосовано норми Закону України «Про державний земельний кадастр». Застосовуючи норми статей 328, 334 ЦК України, суд залишив поза увагою частину четверту статті 319 ЦК України. У зв`язку з вступом в дію 01 січня 2013 року Закону № 3613-IV «Про державний земельний кадастр» позивач у справі мусила подати заяву про державну реєстрацію земельної ділянки до Державного реєстру земель на підставі виготовленої технічної документації з землеустрою (частина друга Прикінцевих та перехідних положень Закону). Не було застосовано Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини (рішення у справах «Щокін проти України», «Ятрідіс проти Греції», «Кривенький проти України»; стаття 1 Першого Протоколу до Конвенції). Добросовісність набувача презюмується, якщо інше не буде встановлено судом. Вважає, що ТОВ «Вердикт Капітал» без відома та волі позивача відчужило це нерухоме майно на користь відповідача ОСОБА_2 за умов, які не викликали сумнівів у останнього, який, проявивши розумну обачність, ознайомившись зі змістом документів, що підтверджують право власності відчужувача на цю земельну ділянку, і отримавши підтвердження у нотаріуса, яка посвідчувала договір купівлі - продажу від 01 жовтня 2020 року, не мав би зважити на такі обставини при укладенні правочину купівлі-продажу земельної ділянки. Жодних протиправних дій під час укладення договору купівлі - продажу земельної ділянки, відкриття виконавчого провадження та здійснення виконавчих дій приватним виконавцем, які були спрямовані на виявлення майна боржника та його реалізацію, також не встановлено. ОСОБА_2 з моменту набуття у власність земельної ділянки продовжував відкрито нею користуватись, витратив кошти на оформлення будівельного паспорту, розпочав будівництво, на відміну від позивача, який не надав суду жодного доказу про користування земельної ділянкою, сплату земельного податку тощо. Він не знав і не повинен був знати про незаконність свого володіння і не існувало жодних ризиків, що слід було вважати інакше, тому він не може відповідати за неправильні дії як власника земельної ділянки ОСОБА_4 , так і дії Держгеокадастру, які не внесли відомості про вказану земельну ділянку до Державного земельного кадастру. Висновок суду першої інстанції в частині права відповідача на відшкодування збитків не відповідає чинному законодавству, оскільки інший відповідач по справі - ТОВ «Вердикт Капітал» перебуває в стадії ліквідації, а строк прийняття кредиторських вимог вже минув. Судом не зазначено, з кого стягувати збитки або не досліджено обставини, чиї дії призвели до ситуації, за якої склався даний спір, що в свою чергу створює надмірний тягар для відповідача та порушується в такому випадку баланс між власністю та втручанням у власність. Позовні вимоги про визнання свідоцтва про придбання майна прилюдних торгів, якщо вони не відбулися, визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки від 01 жовтня 2020 року вважає зайвими і такими, що такими, що створюють для відповідача додаткове навантаження у вигляді покладення на нього судових витрат, в тому числі витрат на правничу допомогу. Просив скасувати рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 10 грудня 2024 року в цій справі, ухвалити нове судове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог про визнання недійсним свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, якщо вони не відбулися від 09 липня 2020 року, зареєстрованого за № 660; про визнання недійсним укладеного між ТОВ «Вердикт Капітал» та ОСОБА_2 договір від 01 жовтня 2020 року купівлі-продажу земельної ділянки кадастровий номер :02:001:3882, який посвідчений нотаріально приватним нотаріусом Луцького районного нотаріального округу Волинської області Книш Вікторією Анатоліївною, зареєстрований за № 911; про витребування із чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_4 земельну ділянку кадастровий номер :02:001:3882, площею 0,12 га, цільове призначення для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка знаходиться за адресою с. Гаразджа, Луцького району, Волинської області; вирішити питання розподілу судових витрат.

Відповідач ТОВ «Вердикт Капітал» подав апеляційну скаргу на вищевказане рішення суду, вважає його таким, що ухвалене з неповним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи, з порушенням норм матеріального та процесуального права. Вказує, що ТОВ «Вердикт Капітал» є добросовісним набувачем, оскільки не знало і не могло знати про права позивача на земельну ділянку з кадастровим номером :02:001:3882, площею 0,12 га, цільове призначення для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, що розташована у с. Гаразджа Луцького району Волинської області, оскільки була придбана товариством у порядку, встановленому для виконання судових рішень. Судові рішення, постановлені за відсутності перевірки добросовісності / недобросовісності набувача, що суттєво як для застосування положень статей 387, 388 ЦК України, так і положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції, не можуть вважатися такими, що відповідають вимозі законності втручання у право мирного володіння майном. Просив рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 10 грудня 2024 року в цій справі скасувати, ухвалити нове судове рішення про відмову в задоволенні позову, стягнути з ОСОБА_4 в користь ТОВ «Вердикт Капітал» 4864,80 грн судового збору за подання апеляційної скарги та 16 500 грн витрат на професійну правничу допомогу.

У відзиві на апеляційні скарги відповідачів ОСОБА_2 , ТОВ «Вердикт Капітал» представник позивача ОСОБА_1 зазначив, що вимоги таких скарг позивач ОСОБА_4 заперечує, вважає доводи відповідачів хибними і такими, що не відповідають обставинам справи. Позов не містить вимог про витребування у ТОВ «Вердикт Капітал» земельної ділянки, але містить вимогу про витребування такої нерухомості у відповідача ОСОБА_2 , що було судом задоволено. Висновок суду про недійсність свідоцтва про придбання ТОВ «Вердикт Капітал» нерухомого майна з прилюдних торгів, якщо вони не відбулися, і договору купівлі-продажу земельної ділянки, укладеного між ТОВ «Вердикт Капітал» та ОСОБА_2 , відповідає нормам матеріального права та обставинам справи, оскільки такі правочини вчинені шляхом реалізації земельної ділянки як арештованого майна ОСОБА_5 , який 14 вересня 2011 року беззаперечно відчужив таке майно і втратив статус власника такого майна. Оскільки правовстановлюючі документи попереднього власника земельної ділянки ОСОБА_5 видані 18 липня 2011 року, а тому до правовідносин, які виникли щодо придбаного до 01 січня 2013 року нерухомого майна підлягають застосуванню саме норми ЦК України чинні на момент виникнення цих правовідносин і які містять правило щодо обов`язкової реєстрації правочину, що здійснювалося нотаріусами під час їх нотаріального посвідчення. Вважає, що доказами добросовісності могли б бути не відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, який на момент придбання ОСОБА_5 земельної ділянки не функціонував, а відомості від нотаріуса про відсутність реєстрації будь-яких правочинів щодо відчуження ОСОБА_5 земельної ділянки. Законом № 3613-VI лише регламентовано порядок здійснення державної реєстрації земельних ділянок, однак не встановлено обов`язку власників земельних ділянок здійснити державну реєстрацію за новим порядком і не передбачено наслідку можливої втрати власником права власності на земельну ділянку в разі нездійснення її державної реєстрації за цим Законом. ОСОБА_2 не брав участь у прилюдних торгах, не був учасником процедур, призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном, а для придбання майна уклав договір з ТОВ «Вердикт Капітал». Власником майна, поза волею якого майно вибуло з володіння, є ОСОБА_4 , а не ОСОБА_5 , як про це зазначають відповідачі, тому положення частини другої статті 388 ЦК України до вказаних правовідносин не може бути застосоване. У разі відмови в позові ОСОБА_4 буде вимушена самостійно нести надмірний тягар, що суперечить законності втручання будь-якого державного органу у мирне володіння майном. Факт здійснення відповідачем ОСОБА_2 початку будівництва на спірній земельній ділянці не впливає на правильність висновків суду та не є підставою для відмови у витребуванні майна в користь позивача. Просив залишити апеляційні скарги відповідачів ОСОБА_2 та ТОВ «Вердикт Капітал» без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

В судовому засіданні суду апеляційної інстанції відповідач ОСОБА_2 та представник відповідачів ОСОБА_3 , ОСОБА_7 підтримали вимоги апеляційних скарг, просили їх задовольнити. Представник позивача ОСОБА_1 апеляційні скарги заперечив, просив відмовити в їх задоволенні.

Колегія суддів, заслухавши учасників справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційних скарг відповідачів, дійшла висновку про їх задоволення.

Задовольняючи частково позовні вимоги в частині визнання недійсними свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, якщо вони не відбулися та договору купівлі-продажу земельної ділянки, суд першої інстанції виходив з підстав, передбачених статтями 203, 215 ЦК України, а в частині щодо витребування земельної ділянки з підстав, передбачених статтею 388 ЦК України.

Колегія суддів не погоджується з таким висновком суду першої інстанції.

Судом встановлено, що 14 вересня 2011 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_6 , який діяв від імені ОСОБА_4 , було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, за змістом якого ОСОБА_5 передав у власність, а ОСОБА_4 в особі представника, прийняла у власність земельну ділянку, кадастровий номер :02:001:3882, площею 0,12 га, цільове призначення для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка знаходиться за адресою с. Гаразджа Луцького району Волинської області. Договір посвідчено приватним нотаріусом Рожищенського районного нотаріального округу Волинської області Павлюк Р. П., р. № 1427. Правочин зареєстровано приватним нотаріусом у Державного реєстру правочинів 14 вересня 2011 року за № 4636299.

На час укладення договору земельна ділянка належала продавцю ОСОБА_5 на праві власності на підставі Державного акта на право приватної власності на земельну ділянку серія ЯК № 212846, виданого управлінням Держкомзему у Луцькому районі Волинської області 18 липня 2011 року на підставі рішення Піддубцівської сільської ради Луцького району Волинської області від 14 липня 2011 року № 5/9.3, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 01681.

Згідно з копій Поземельної книги на земельну ділянку з кадастровим номером 020013882 таку поземельну книгу відкрито 18 липня 2011 року (день видачі ОСОБА_5 державного акта на право власності на земельну ділянку), у розділі 3 Поземельної книги внесено запис про право власності ОСОБА_5 на земельну ділянку.

Після укладення договору купівлі-продажу в 2011 році Волинською регіональною філією ДП «Центр державного земельного кадастру» було виготовлено технічну документацію з землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельну на підставі заяви ОСОБА_4 та договору купівлі продажу від 14 вересня 2011 року, яка не підписана і не зареєстрована.

16 грудня 2011 року управлінням Держкомзему у Луцькому районі на ім`я ОСОБА_4 видано державний акт на право власності на земельну ділянку кадастровий номер :02:001:3882 серії ЯК № 953863. Акт зареєстровано в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 03604. Відомості, зазначені в акті відповідають запису № 3604 у Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі від 16 грудня 2011 року.

У Поземельній книзі запис про право власності ОСОБА_4 на спірну земельну ділянку відсутній.

Рішенням Рожищенського районного суду Волинської області від 13 травня 2016 року в справі № 167/5/15-ц стягнуто з ОСОБА_5 в користь ТОВ «ОТП Факторинг Україна» заборгованість за кредитним договором № CL-A00/020/2008 від 29 січня 2008 року в сумі 398 198,92 грн. В межах виконавчого провадження № 59431554 з примусового виконання виконавчого листа № 167/5/15-ц, виданим у вищевказаній справі, приватним виконавцем виконавчого округу Волинської області Пирогою С. С. 03 липня 2019 року було скеровано запит до ГУ Держгеокадастру у Волинській області про надання інформації про наявність зареєстрованих земельних ділянок за боржником ОСОБА_5 . У відповіді від 10 липня 2019 року ГУ Держгеокадастру у Волинській області повідомив, що за ОСОБА_5 зареєстроване право власності, серед іншого, на земельну ділянку з кадастровим номером :02:001:3882, державний акт серії ЯК 212846, підстава набуття права рішення Піддубцівської сільської ради від 14 липня 2011 року № 5/9.3, дата державної реєстрації державного права відсутня. Приватним виконавцем 10 лютого 2020 року було направлено до ГУ Держгеокадастру у Волинській області вимогу про надання належним чином завіреної копії державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯК № 212846 з кадастровим номером :02:001:3882 для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, що виданий на ім`я боржника ОСОБА_5 . Просив також повідомити чи здійснювалися станом на день одержання вказаної вимоги будь-які дії (поділ, об`єднання тощо) щодо вказаної земельної ділянки, а також зміна її власника. У відповіді ГУ Держгеокадастру у Волинській області від 18 лютого 2020 року на вимогу приватного виконавця зазначено, що жодних дій (поділу, об`єднання тощо) щодо спірної земельної ділянки не здійснювалося. Приєднано витяг із Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 02 березня 2020 року (дані, за яким здійснювався пошук в ДЗК кадастровий номер :02:001:3882), право на земельну ділянку з кадастровим номером :02:001:3882 на час формування витягу було зареєстроване за ОСОБА_5 . Приватним виконавцем було арештовано та передано на реалізацію нерухоме майно - земельну ділянку, кадастровий номер :02:001:3882 площею 0,12 га, цільове призначення для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка знаходиться за адресою с. Гаразджа Луцького району Волинської області.

23 червня 2020 року треті прилюдні торги з реалізації вищевказаного майна не відбулися у зв`язку із відсутністю зареєстрованих учасників. Приватним виконавцем 03 липня 2020 року запропоновано стягувачу ТОВ «Вердикт Капітал» залишити за собою нереалізовану земельну ділянку за ціною третіх прилюдних торгів (257 110 грн), на що стягувач погодився. Постановою приватного виконавця виконавчого округу Волинської області Пироги С. С. від 07 липня 2020 року «Про передачу майна стягувачу у рахунок погашення боргу», в межах виконавчого провадження № 59431554 про стягнення з ОСОБА_5 в користь ТОВ «ОТП Факторинг Україна» заборгованості за кредитним договором № CL-A00/020/2008 від 29 січня 2008 року в сумі 398 198,92 грн, було передано стягувачу ТОВ «Вердикт Капітал» в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_5 земельну ділянку кадастровий номер :02:001:3882 площею 0,12 га, цільове призначення для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка знаходиться за адресою с. Гаразджа Луцького району Волинської області. Згідно з Актом від 07 липня 2020 року, стягувачу ТОВ «Вердикт Капітал» передано у власність вищевказане спірне майно, яке належить боржнику ОСОБА_5 на підставі державного акту серія ЯК № 212846, виданого управлінням Держкомзему у Луцькому районі 18 листопада 2011 року на підставі рішення Піддубцівської сільської ради від 14 листопада 2011 року № 5/9.3, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 01681 (як в акті).

09 липня 2020 року приватним нотаріусом РНО Волинської області Книш В. А. було видано на ім`я ТОВ «Вердикт Капітал» свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, якщо вони не відбулися, а саме - земельної ділянки кадастровий номер :02:001:3882 площею 0,12 га, цільове призначення для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка знаходиться за адресою с. Гаразджа Луцького району Волинської області та зареєстровано в реєстрі за № 660.

Запис про право власності ТОВ «Вердикт Капітал» на вищевказану земельну ділянку здійснено у розділі 3 Поземельної книги, у Державному земельному кадастрі та в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (запис № 37244958 від 09 липня 2020 року).

01 жовтня 2020 року між ТОВ «Вердикт Капітал» та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки. Відповідно до умов укладеного між сторонами договору, ТОВ «Вердикт Капітал» передало у власність, а ОСОБА_2 прийняв у власність земельну ділянку, кадастровий номер :02:001:3882 площею 0,12 га, цільове призначення для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка знаходиться за адресою с. Гаразджа Луцького району Волинської області. Вказаний договір купівлі-продажу земельної ділянки посвідчений приватним нотаріусом районного нотаріального округу Волинської області Книш В. А., та зареєстрований в реєстрі за № 991.

Запис про право власності ОСОБА_2 на вищевказану земельну ділянку здійснено у розділі 3 Поземельної книги, у Державному земельному кадастрі, та у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (запис № 38463839 від 01 жовтня 2020 року).

Рішенням виконавчого комітету Підгайцівської сільської ради від 25 червня 2021 року № 1 присвоєно адресу земельній ділянці кадастровий номер :02:001:3882, власником якої є ОСОБА_2 : АДРЕСА_1 . Будівельний паспорт № НОМЕР_1 на об`єкт будівництва «нове будівництво індивідуального житлового будинку, господарських будівель та споруд в АДРЕСА_1 » видано ОСОБА_2 03 вересня 2021 року Відділом містобудування та архітектури, інфраструктури, екології Луцької районної державної адміністрації Волинської області. 27 жовтня 2021 року Першим відділом державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту державного Державною інспекцією архітектурно-будівельного контролю здійснено реєстрацію повідомлення ОСОБА_2 про початок виконання будівельних робіт (нове будівництво індивідуального житлового будинку та господарських будівель і споруд, код ДКБС 1110.3 «Будинки садибного типу») за адресою: АДРЕСА_1 .

Зі змісту протоколу огляду місця події від 13 квітня 2023 року встановлено, що на спірній земельній ділянці :02:001:3882, серед іншого, наявний фундамент з бетону розміром близько 14х12 м висотою 40 см, та розміщені будматеріали: 36 пакетів червоної цегли, 28 пакетів з газобетонними блоками по 40 блоків у кожному, 83 дерев`яні бруси розміром 10х5 см довжиною 5 м, 34 дерев`яні бруси розміром 12х12 см довжиною 5 м, дерев`яні дошки товщиною 30 мм в кількості близько 5 м. куб., будівельий пісок об`ємом близько 4 м. куб., щебінь 4 м. куб. Вздовж фундаменту прокладені комунікації: труби каналізації та водопостачання. На території встановлено електролічильник та електропосилювач.

10 травня 2023 року до ЄРДР за заявою ОСОБА_6 внесено відомості за фактом самовільного заволодіння земельними ділянками, розташованими у с. Гаразджа Луцького району з кадастровими номерами :02:001:3882, :02:001:3883 (за частиною першою статті 197-1 КК України).

З відповіді ГУ Держгеокадастр у Волинській області від 25 березня 2025 року на адвокатський запит представника позивача ОСОБА_1 встановлено, що станом на 01 січня 2013 року у Державному реєстрі земель були зареєстровані: 1) земельна ділянка площею 0,1200 га кадастровий номер 020013882 цільове призначення для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, яка розташована: Волинська обл., Луцький р-н, с. Гаразджа та належить на підставі державного акту на право власності серія ЯК № 212846, зареєстрованого 18 липня 2011 року, за № 01681, виданого гр. ОСОБА_5 на підставі рішення Піддубцівської сільської ради від 14 липня № 5/9.3; 2) земельна ділянка площею 0,1200 га кадастровий номер 020013882 цільове призначення для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, яка розташована: Волинська обл., Луцький р-н, с. Гаразджа та належить на підставі державного акту на право власності серія ЯК № 212846, зареєстрованого 18 липня 2011 року, за № 03604, виданого гр. ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 14 вересня 2011 року № 1427 (як у відповіді).

Згідно з інформацією ГУ Держгеокадастру у Волинській області від 26 березня 2025 року, наданою на виконання ухвали Волинського апеляційного суду від 13 березня 2025 року про витребування доказів, відомості про земельну ділянку за кадастровим номером 020013882 перенесено з Державного реєстру земель до Державного земельного кадастру в автоматичному порядку згідно з пунктом 4 розділу VII Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про державний земельний кадастр».

З відповіді ГУ Держгеокадастр у Волинській області від 27 березня 2025 року на адвокатський запит представника позивача ОСОБА_1 встановлено, що згідно з відомостями Державного земельного кадастру відомості про земельну ділянку з кадастровим номером 020013882 перенесені до Державного земельного кадастру в автоматизованому порядку відповідно до пункту 4 розділу VII Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про державний земельний кадастр» з даними про власника ОСОБА_5 та державного акта на право власності на земельну ділянку серія ЯК № 212846 від 18 липня 2011 року.

Відповідно до частин першої та другої статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів, і вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК України).

Статтею 13 Конституції України визначається, що Держава забезпечує захист прав усіх суб`єктів права власності і господарювання, закріплює рівність перед законом усіх без винятку суб`єктів права власності та гарантує кожному захист його прав і свобод.

Регулювання, наведене в Главі 29 ЦК України, передбачає, зокрема, такі способи захисту права власності, як витребування майна із чужого незаконного володіння (віндикаційний позов) й усунення перешкод у реалізації власником права користування та розпорядження його майном (негаторний позов).

Власник має право витребувати майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України), незалежно від того, чи заволоділа ця особа незаконно спірним майном сама, чи придбала його у особи, яка не мала права відчужувати це майно.

При цьому стаття 400 ЦК України вказує на обов`язок недобросовісного володільця негайно повернути майно особі, яка має на нього право власності або інше право відповідно до договору або закону, або яка є добросовісним володільцем цього майна. У разі невиконання недобросовісним володільцем цього обов`язку заінтересована особа має право пред`явити позов про витребування цього майна.

Разом з тим стаття 330 ЦК України передбачає можливість добросовісному набувачеві набути право власності на майно, відчужене особою, яка не мала на це права, як самостійну підставу набуття права власності (та водночас, передбачену законом підставу для припинення права власності попереднього власника відповідно до приписів статті 346 ЦК України). Так, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване в нього.

Стаття 388 ЦК України містить сукупність підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Так, відповідно до частини першої вказаної норми, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Велика Палата Верховного Суду раніше виснувала, що право на витребування майна з незаконного володіння може мати як власник, так і законний користувач майна (див., наприклад, постанови від 14 грудня 2022 року у справі № 461/12525/15-ц (пункт 95), від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19).

У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребовує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на спірне нерухоме майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Можливість власника реалізувати його право витребувати майно від добросовісного набувача згідно зі статтею 388 ЦК України залежить від того, на якій підставі добросовісний набувач набув це майно у власність, а у разі набуття його за оплатним договором - також від того, як саме майно вибуло з володіння власника чи особи, якій власник це майно передав у володіння. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України). Коло підстав, за яких власник має право витребувати майно від добросовісного набувача, є вичерпним (частини перша-третя статті 388 ЦК України).

У постанові від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок, згідно з якими власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування не потрібно визнавати недійсними рішення органів державної влади чи місцевого самоврядування, які вже були реалізовані і вичерпали свою дію, оскаржувати весь ланцюг договорів та інших правочинів щодо спірного майна. Схожі за змістом правові висновки містяться у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц та багатьох інших.

У спорах про витребування майна суд має встановити обставини незаконного вибуття майна у власника на підставі наданих сторонами належних, допустимих і достатніх доказів (постанова Верховного Суду від 15 лютого 2022 року у справі № 911/3034/15 (911/3692/20). Тобто можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно) (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19).

Неправомірність набуття права власності, якщо це не випливає із закону, підлягає доказуванню, а набуття права власності може залежати від законності і добросовісності такого набуття. Добросовісним набувачем є особа, яка не знала і не могла знати про те, що майно придбане в особи, яка не мала права його відчужувати. Недобросовісний набувач навпаки на момент здійснення угоди про відчуження спірного майна знав або міг знати, що річ відчужується особою, якій вона не належить і яка на її відчуження не має права. Від недобросовісного набувача майно може бути витребувано в будь-якому випадку.

За змістом частини п`ятої статті 12 ЦК України добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне. Якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі про те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача й є підставою для задоволення позову про витребування у нього майна (пункти 28, 29 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року у справі № 907/50/16).

За загальним правилом якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними (постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 7 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц, від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18).

Свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, не є правовстановлюючим документом, а лише підтверджує вчинення сторонами дій, спрямованих на передання нерухомого майна у володіння покупцю. Видача свідоцтва не тягне переходу права власності на нерухоме майно від боржника до покупця. Відповідно до частини четвертої статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Абзац другий пункту 8 розділу X Порядку, відповідно до якого у випадку придбання нерухомого майна документом, що підтверджує виникнення права власності на придбане майно, є свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, яке видається нотаріусом на підставі акта про проведені електронні торги, не відповідає зазначеній нормі закону, а тому не підлягає застосуванню згідно з частиною сьомою статті 10 ЦПК України. Тому свідоцтво є лише підставою для державної реєстрації права власності за покупцем, і вичерпує свою дію із здійсненням такої реєстрації. Позовна вимога про визнання недійсним свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (які не відбулися), не відповідає належному способу захисту (пункт 71 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2021 року в справі № 200/606/18).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача (пункт 148 постанови від 23 листопада 2021 року в справі № 359/3373/16). Для такого витребування оспорюваних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не вважається ефективним способом захисту права власника, адже задоволення такої вимоги не призвело б до відновлення володіння відповідною земельною ділянкою (постанови від 14 листопада 2018 року в справі № 183/1617/16, від 21 серпня 2019 року в справі № 911/3681/17, від 22 січня 2020 року в справі № 910/1809/18, від 22 червня 2021 року в справі № 200/606/18).

Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові. Такий висновок сформульований, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19, від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19.

Таким чином позовні вимоги ОСОБА_4 про визнання недійсними Свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, якщо вони не відбулися, від 09 липня 2020 року № 660, виданого приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Книш В. А. для ТОВ «Вердикт Капітал» та про визнання недійсним укладеного 01 жовтня 2020 року між ТОВ «Вердикт Капітал» та ОСОБА_2 договору купівлі-продажу земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Книш В. А. за № 911, до задоволення не підлягають.

При вирішенні вимоги про витребування майна колегія суддів досліджує обставини вибуття з володіння ОСОБА_4 спірної земельної ділянки, а також спосіб набуття її у власність відповідачем ОСОБА_2 як кінцевим набувачем.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2023 року в справі № 233/4365/18 вказано, що «вирішуючи питання про можливість витребування від відповідача майна, зокрема про наявність або відсутність підстав для застосування статті 388 ЦК України, слід враховувати висновки Великої Палати Верховного Суду щодо необхідності оцінювати добросовісність поведінки насамперед зареєстрованого володільця нерухомого майна (постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц (пункт 51), від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 38-39, 57), від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (пункти 46.1-46.2), а також висновок про те, що не може вважатися добросовісною особа, яка знала чи могла знати про порушення порядку реалізації майна або знала чи могла знати про набуття нею майна всупереч закону (див., зокрема, постанови від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункт 61), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 211), від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 55), від 21 вересня 2022 року у справі № 908/976/19 (пункт 5.66))».

Як встановлено вище, спірна земельна ділянка була реалізована у порядку примусового виконання судового рішення (рішення Рожищенського районного суду Волинської області від 13 травня 2016 року в справі № 167/5/15-ц за позовом ТОВ «ОТП Факторинг Україна» до ОСОБА_5 про стягнення заборгованості за кредитним договором). ТОВ «Вердикт Капітал» як правонаступник стягувача ТОВ «ОТП Факторинг Україна» набув право власності на спірне майно за результатами прилюдних торгів, що не відбулися. При цьому під час встановлення наявного у боржника ОСОБА_5 майна для проведення прилюдних торгів, приватний виконавець запитував у ГУ Держгеокадастру у Волинській області інформацію щодо зареєстрованого за таким боржником права власності на нерухоме майно (земельні ділянки) і йому (виконавцю) було повідомлено, що спірна земельна ділянка станом на 2019 рік у Державному земельному кадастрі була зареєстрована за ОСОБА_5 .

Одночасно із цим, згідно з пунктом 5 Договору купівлі-продажу, укладеного між ОСОБА_5 та ОСОБА_4 14 вересня 2011 року, право власності на придбану земельну ділянку виникло у покупця ОСОБА_4 відповідно до статей 125, 126, 132 ЗК України.

За статтею 125 ЗК України, в редакції Закону України № 1066-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об`єднання земельних ділянок» від 05 березня 2009 року (чинній станом на день укладення договору купівлі-продажу між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 та на час видачі ОСОБА_4 державного акта на право власності на земельну ділянку), право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно з частинами першою, другою, шостою статті 126 ЗК України (чинні станом на день укладення договору купівлі-продажу між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 та на час видачі ОСОБА_4 державного акта на право власності на земельну ділянку), право власності земельну ділянку посвідчується державним актом, крім випадків, визначених частиною другою цієї статті. Право власності на земельну ділянку, набуту у власність із земель приватної власності без зміни її меж, цільового призначення, посвідчується, зокрема, цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки, укладеною в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою. При набутті права власності на земельну ділянку на підставі документів, визначених частиною другою цієї статті, державний акт на право власності на земельну ділянку, що відчужується, долучається до документа, на підставі якого відбувся перехід права власності на земельну ділянку, в кожному такому випадку відчуження земельної ділянки. На державному акті про право власності на земельну ділянку нотаріус, який посвідчує (видає) документ, та орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, роблять відмітку про перехід права власності на земельну ділянку із зазначенням документа, на підставі якого відбувся такий перехід (абзац другий частини шостої статті 126 із змінами, внесеними згідно із Законом України № 3521-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення процедури посвідчення права власності на землю» від 16 червня 2011 року).

За частинами першою, третьою, четвертою статті 132 ЗК України у вищезазначеній редакції, угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються. Додатком до угоди, за якою здійснюється відчуження земельної ділянки приватної власності, є державний акт на право власності на земельну ділянку, що відчужується (або відчужувалась). Угоди про перехід права власності на земельну ділянку підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України, у редакції, яка була чинною як на час укладення договору купівлі продажу 14 вересня 2011 року, так і на момент видачі позивачу державного акту, визначено момент, коли договір, який підлягав державній реєстрації, є укладеним, а саме: договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації. Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору купівлі продажу на час дії зазначеної редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України.

Колегією суддів установлено, що у ОСОБА_4 виникло право власності на спірну земельну ділянку у момент державної реєстрації правочину 14 вересня 2011 року.

Натомість, з досліджених судом апеляційної інстанції копій Поземельної книги на земельну ділянку :02:001:3882 та інформації, наданої ГУ Держгеокадастру у Волинській області на адвокатські запити представника позивача та на виконання ухвали суду про витребування доказів, встановлено, що управлінням Держкомзему у Луцькому районі у розділ 3 Поземельної книги після запису про право власності ОСОБА_5 не було внесено запис про право власності ОСОБА_4 , а після 01 січня 2013 року ГУ Держгеокадастру у Волинській області не перенесено такий запис з Державного реєстру земель до Державного земельного кадастру. Така обставина виключає недобросовісність первісного набувача ТОВ «Вердикт Капітал» (та, як наслідок кінцевого набувача ОСОБА_2 ), оскільки під час набуття права власності на таке майно ТОВ «Вердикт Капітал» було пройдено процедуру примусової реалізації майна боржника, процедуру видачі йому нотаріального засвідченого Свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, якщо вони не відбулися, від 09 липня 2020 року № 660, та реєстрації за ним права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що передбачає перевірку на кожній із цих стадій як ГУ Держгеокадастром у Волинській області, так і приватним виконавцем виконавчого округу Волинської області Пирогою С. С., і приватним нотаріусом Луцького районного нотаріального округу Книш В. А. правовстановлюючих документів попереднього власника. У матеріалах справи також відсутні відомості про те, що позивач ОСОБА_4 зверталася до ГУ Держгеокадастру у Волинській області із заявою про внесення відомостей про її право власності на спірну земельну ділянку до Державного земельного кадастру, подавала технічну документацію, оскаржувала невнесення органом Держгеокадастру відомостей про неї як власника майна у Поземельну книгу тощо, цікавилася наявністю/відсутністю обтяжень (арештів тощо), що свідчить про байдуже ставлення до належного їй (позивачу) майна продовж тривалого часу (більше десяти років).

Норма частини другої статті 388 ЦК України за якою майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень, до правовідносин, що виникли у цій справі не підлягає застосуванню. Земельна ділянка з кадастровим номером :02:001:3882, що була реалізована в порядку примусового виконання судового рішення в користь правонаступника стягувача ТОВ «ОТП Факторинг Україна» - ТОВ «Вердикт Капітал», на час реалізації такого майна належала ОСОБА_4 , а не боржнику ОСОБА_5 , як це було встановлено органом Держгеокадастру, приватним виконавцем, приватним нотаріусом. Шум Н. В. не була ні відповідачем у справі № 167/5/15-ц про стягнення заборгованості, а ні боржником у виконавчому провадженні № 59431554. Встановлені обставини свідчать про те, що спірне майно вибуло 09 липня 2020 року з володіння ОСОБА_4 не з її волі іншим шляхом - внаслідок відчуження без достатніх правових підстав первісному набувачу ТОВ «Вердикт Капітал» за відплатним договором.

Якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача, крім приписів ЦК України, слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Отже, якщо добросовісна особа, тобто та, яка не знала та не могла знати про існування обтяжень речових прав на це майно або про наявність на нього речових прав третіх осіб, придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, то вона вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не могла знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовано в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 37, 38), від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (пункти 46.1, 46.2), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункти 7.15, 7.16), від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 54).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 вересня 2022 року у справі № 908/976/19 зазначено, що перша та найбільш важлива вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції полягає у тому, що будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинне бути законним. Вимога щодо законності у розумінні Конвенції вимагає дотримання відповідних положень національного законодавства та відповідності принципові верховенства права, що включає свободу від свавілля. Будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинне забезпечити справедливий баланс між загальним інтересом суспільства та вимогами захисту основоположних прав конкретної особи. Необхідність досягнення такого балансу відображена в цілому в структурі статті 1 Першого протоколу до Конвенції. Необхідного балансу не вдасться досягти, якщо на відповідну особу буде покладено індивідуальний та надмірний тягар. Іншими словами, має існувати обґрунтоване пропорційне співвідношення між засобами, які застосовуються, та метою, якої прагнуть. Прийняття рішення, за наслідком якого добросовісний набувач всупереч приписам статті 388 ЦК України втрачає такий статус, а відтак втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятним та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар. Адже не може добросовісний набувач відповідати у зв`язку з порушеннями інших осіб (продавця чи осіб, які його представляють у силу вимог закону), допущеними в межах процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном, крім випадків передбачених у статті 388 ЦК України. Судові рішення, постановлені за відсутності перевірки добросовісності/недобросовісності набувача, що суттєво як для застосування положень статей 387, 388 ЦК України, так і положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції, не можуть вважатися такими, що відповідають вимозі законності втручання у право мирного володіння майном».

У пункті 58 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2022 року в справі № 461/12525/15-ц зроблено висновок, що: «...розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (постанова Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо.

Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа - добросовісний набувач - внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно (рішення ЄСПЛ у справах «Рисовський проти України» від 20 жовтня 2011 року (Rysovskyy v. Ukraine, заява № 29979/04), «Кривенький проти України» від 16 лютого 2017 року (Kryvenkyy v. Ukraine, заява № 43768/07). Конструкція, за якою добросовісний набувач втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар (постанова Верховного Суду від 22 березня 2023 року у справі № 727/4471/20).

Як первісний набувач ТОВ «Вердикт Капітал», так і кінцевий набувач ОСОБА_2 при набутті права власності на спірне майно покладалися на відомості, які на час вчинення ними правочинів 09 липня 2020 року та 01 жовтня 2020 року, були розміщені у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Крім того, при вибутті з володіння ОСОБА_4 спірного майна у всіх процедурах, що передували державній реєстрації права власності на таке майно за ТОВ «Вердикт Капітал» 09 липня 2020 року, перевірку належності права власності на спірне майно у продовж 2019 - 2020 років здійснювали уповноважені на це особи: приватний виконавець, орган Держгеокадастру, приватний нотаріус. У подальшому, кінцевий набувач ОСОБА_2 набув таке майно за відплатним договором у первісного набувача ТОВ «Вердикт Капітал» також покладаючись на відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, який був на час укладення такого правочину та залишається дотепер основним джерелом достовірної інформації щодо прав власності.

Матеріали справи не містять доказів того, що відповідачі ТОВ «Вердикт Капітал» і ОСОБА_2 знали чи могли знати про належність спірного майна позивачу ОСОБА_4 на час укладення ними правочинів, а ТОВ «Вердикт Капітал» не знав і не міг знати що таке майно не могло бути йому відчужене за відплатним договором у порядку примусового виконання рішення, ухваленого щодо іншої особи. Придбання ОСОБА_2 земельної ділянки за договором купівлі-продажу безпосередньо у ТОВ «Вердикт Капітал», а не шляхом участі у прилюдних торгах, не може розцінюватися як обставина, що свідчить про його недобросовісність.

Колегія суддів, оцінюючи кінцевого набувача ОСОБА_2 , до якого пред`явлено позовну віндикаційну вимогу, як добросовісного та законність, пропорційність втручання в його право власності на вже набуте ним спірне майно, також ураховує ту обставину, що він після придбання земельної ділянки активно здійснював своє право власності шляхом використання землі за цільовим призначенням. Так, вперше з моменту формування земельної ділянки у 2011 році та виділення її з земель комунальної власності у приватну, за заявою власника ділянці було присвоєно адресу. Відповідач ОСОБА_2 також задекларував початок будівництва нового об`єкта нерухомого майна житлового будинку, що відповідає цільовому призначенню спірної земельної ділянки. На час звернення до суду із цим позовом на спірній земельній ділянці розміщуються не лише будівельні матеріали, але й зведено фундамент житлового будинку, проведені необхідні комунікації.

Природа об`єкта незавершеного будівництва має оцінюватися з точки зору природних ознак нерухомості міцного зв`язку із землею та неможливості переміщення без завдання йому шкоди. Об`єкт нерозривно пов`язаний із земельною ділянкою, на якій він зводиться і переміщення цього об`єкта без завдання йому шкоди неможливе. Об`єкт незавершеного будівництва є значною економічною цінністю незалежно від того, чи зареєстровано право на нього і чи існують взагалі передбачені абзацом 2 частини третьої статті 331 ЦК України умови для такої реєстрації. Його економічна цінність не вичерпується сукупністю вартості використаних при його зведенні будівельних матеріалів і конструкцій, а включає вартість проектування, права власності на земельну ділянку, вартість будівельних робіт і платних дозвільних процедур, вартість пов`язаних послуг тощо. При цьому будівельні матеріали, вироби та конструкції, що використовуються під час будівництва, є рухомими речами до моменту їх фізичного включення до конструкцій об`єкта будівництва, після цього такі матеріали, вироби та конструкції втрачають свою ідентичність, а іноді, і фізичне буття.

У додатку Б Державних будівельних норм В.2.1-10-2009 визначено, що фундамент це частина будівлі чи споруди, переважно підземна, яка сприймає навантаження від споруди і передає їх на основу, складену ґрунтами (природну) чи штучну.

Зважаючи на те, що віднесення фундаменту до категорії будівельних матеріалів є неможливим з огляду на його невіддільність (у справі, що переглядається) від земельної ділянки (призначення якої будівництво житлового будинку), що є предметом спору, та враховуючи положення статті 186 ЦК України про те, що річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі і пов`язана з нею спільним призначенням, є її приналежністю, а приналежність слідує за головною річчю, якщо інше не встановлено законом або договором, втручання у право власності ОСОБА_2 на спірну земельну ділянку шляхом її витребування в користь ОСОБА_4 призведе до позбавлення кінцевого добросовісного набувача права власності не лише на таку земельну ділянку, але і майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва. Спірну земельну ділянку на час розгляду справи неможливо розглядати невіддільно від об`єкта незавершеного будівництва, що має економічну цінність, яка включає у себе, в тому числі, вартість майнових прав на земельну ділянку, як речі призначеної для обслуговування майбутнього житлового будинку. Таке втручання в право власності відповідача ОСОБА_2 не може вважатися пропорційним, оскільки у випадку задоволення позовної віндикаційної вимоги, позивач ОСОБА_4 відновить право власності на земельну ділянку, яка вибула з її володіння (площа, розташування та цільове призначення земельної ділянки незмінне), однак відповідач ОСОБА_2 буде позбавлений і земельної ділянки, яку він набув за відплатним договором, і, de facto, об`єкта незавершеного будівництва, яке на даному етапі не є лише будівельними матеріалами. Підстава та процедура набуття майна кінцевим добросовісним набувачем, а також його фактичні наміри щодо цього майна у порівнянні з намірами позивача ОСОБА_4 дають підстави стверджувати про мирне та добросовісне здійснення відповідачем ОСОБА_2 права власності на спірне майно.

Індивідуальний тягар, що покладатиметься на добросовісного кінцевого набувача таким втручанням, є надмірним, оскільки він буде вимушений самостійно шукати способи компенсації своїх втрат, що не відповідає принципам справедливості, добросовісності та розумності.

Колегія суддів дійшла висновку про відмову у позові про витребування у ОСОБА_2 як добросовісного набувача в користь ОСОБА_8 земельної ділянки площею 0,1200 га кадастровий номер 020013882 цільове призначення для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, яка розташована у с. Гаразджа Луцького р-ну Волинської обл.

Висновки суду першої інстанції про задоволення такої позовної вимоги зроблені з неповним повним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи, та з неправильним застосуванням норм матеріального права.

Рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову в позові.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, апеляційний суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційні скарги відповідачів ОСОБА_2 , подану представником ОСОБА_3 , та Товариства з обмеженою відповідальністю «Вердикт Капітал» задовольнити.

Рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 10 грудня 2024 року в цій справі скасувати, ухвалити нове судове рішення.

В позові ОСОБА_4 до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Вердикт Капітал», приватного нотаріуса Луцького районного нотаріального округу Волинської області Книш Вікторії Анатоліївни, треті особи: Державне підприємство «СЕТАМ», приватний виконавець виконавчого округу Волинської області Пирога Сергій Степанович, про визнання недійсними свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, договору купівлі-продажу земельної ділянки, про витребування майна із чужого незаконного володіння відмовити.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий - суддя

Судді