С О Л О М ' Я Н С Ь К И Й Р А Й О Н Н И Й С У Д М І С Т А К И Є В А
__________________________________________________________________________________________
Провадження 2/760/3583/25
В справі 760/1126/24
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

І. Вступна частина

06 березня 2025 року в м. Києві

Солом`янський районний суд м. Києва у складі:

головуючого судді Коробенка С.В.

за участю секретаря Левіцької Н.О.

представника Позивача - адвоката Федькова О.О.

представника Відповідача - адвоката Варицького Є.В.

розглянув цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» та Акціонерного товариства «Кристалбанк» про визнання недійсним умов договору, стягнення заборгованості, штрафних санкцій та відшкодування моральної шкоди.

ІІ. Описова частина

Позивач ОСОБА_1 в січні 2024 року звернувся до суду з позовом до ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та АТ «Кристалбанк» та просив:

-стягнути з Приватного акціонерного товариства «ХОЛДИНГОВА КОМПАНІЯ «КИЇВМІСЬКБУД» на користь ОСОБА_1 1300531,68 грн сплаченого авансу за попереднім договором, 3 % річних у розмірі 49273,01 грн інфляційні втрати 119962,73 грн;

-стягнути з Приватного акціонерного товариства «ХОЛДИНГОВА КОМПАНІЯ «КИЇВМІСЬКБУД» на користь ОСОБА_1 моральну шкоду в розмірі 241200,00 грн;

-визнати недійсним п. 4.3. Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 28 вересня 2020 року посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войнарскою І.А. та зареєстрований в реєстрі за №1238 в частині застосування 7% штрафу за невиконання Покупцем зобов`язань за договором;

-стягнути з Приватного акціонерного товариства «ХОЛДИНГОВА КОМПАНІЯ «КИЇВМІСЬКБУД» на користь ОСОБА_1 неустойку в розмірі трьох відсотків на підставі частини п`ята ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» 7881221,98 грн.

Ухвалою від 17 січня 2024 року в справі було відкрите провадження, призначено підготовче засідання у справі.

Свій позов ОСОБА_1 обгрунтовує наступним.

Вказує, що 28 вересня 2020 року було укладено попередній Договір купівлі-продажу квартири посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войнарскою І.А. та зареєстрований в реєстрі за №1238 (Попередній договір), за яким Приватне акціонерне товариство «ХОЛДИНГОВА КОМПАНІЯ «КИЇВМІСЬКБУД» (Відповідач-1, Майбутній Продавець), як Майбутній Продавець, ОСОБА_1 (Позивач або Майбутній Покупець), як Майбутній Покупець, та Акціонерне товариство «КРИСТАЛБАНК» (Відповідач 2 або Банк) зобов`язувались в подальшому укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , ІІ черга будівництва в об`єкті: «Будівництво, експлуатація та обслуговування багатоповерхових житлових будинків з об`єктами соціально-побутового призначення, пожежного депо та підземного паркінгу на АДРЕСА_2 » (Квартира).

На виконання зобов`язання за умовами Попереднього договору 28 вересня 2020 року Позивач, як він стверджує, перерахував на рахунок Відповідача-1 визначені Попереднім договором для придбання Квартири грошові кошти в загальному розмірі 1300531,68 грн.

Позивач звертає увагу на те, що відповідно до п. 1.2 Попереднього договору основний договір Відповідач-1 та Позивач зобов`язалися укласти протягом 90 банківських днів із дня державної реєстрації Відповідачем-1 права власності на Майно та за умови виконання Позивачем вимог п. 1.3., 1.4., 1.5. цього Договору. Тобто у тексті Попереднього договору не вказано точний строк виконання Відповідачем 1 умов договору, зокрема, строк укладення основного договору та строк продажу Позивачу Квартири.

Водночас, як зазначає ОСОБА_1 , 02 серпня 2021 року між ним та Відповідачем-1 укладено Договір купівлі-продажу майнових прав №25765/РН-Н, за умовами якого Позивач придбав майнові права на об`єкт нерухомого майна, а саме - нежитлове приміщення №42 з функціональним призначенням «комора» у тому ж об`єкті будівництва. І пунктом 6.1 Договору №25765/РН-Н вже був конкретизований запланований термін прийняття в експлуатацію об`єкту будівництва - жовтень 2021 року.

Таким чином кінцевим терміном для укладення основного договору купівлі продажу Квартири за Попереднім договором-1 також, на переконання Позивача, має вважатись 11 березня 2022 року, оскільки мова в обох договорах йде про один і той же об`єкт будівництва.

Проте, як вказує позивач, Відповідач-1 будівельні роботи щодо будівництва Квартири станом на грудень 2023 року так і не завершив, будівництво далеке від його закінчення.

Тим самим Відповідач-1, на думку Позивача, порушив свої зобов`язання, визначені Попереднім договором.

З метою фінансування обов`язків щодо сплати за Попереднім договором, 28 вересня 2020 року Позивач та Банк уклали Договір про іпотечний кредит №КМБ/2020/306-08, за яким банк надав Позивачу, як позичальнику, у строкове платне користування грошові кошти в сумі 910000,00 грн.

ОСОБА_1 зазначає, що відповідно до п. 4.3. Попереднього договору у разі порушення Майбутнім Покупцем умов Договору про Іпотечний кредит та наявності у нього перед Банком непогашеної кредитної заборгованості та в інших випадках порушення договору цей Договір може бути припинений (розірваний) Банком в односторонньому порядку шляхом направлення повідомлення рекомендованим листом на адреси Майбутнього Покупця та Майбутнього Продавця (надалі - Повідомлення про розірвання).

В разі направлення Майбутньому Покупцю Повідомлення про розірвання, цей Договір вважається розірваним в повному обсязі без укладення додаткових угод після закінчення 5-денного терміну з дати направлення Повідомлення про розірвання. Майбутній Продавець до 10-го банківського дня включно з дня отримання відповідного Повідомлення повертає Майбутньому Покупцю на поточний рахунок фактично отримані грошові кошти за мінусом 7%, утримавши зазначену суму як штраф за невиконання Покупцем зобов`язань за цим договором.

Позивач у позові зазначає, що він не зміг вчасно сплачувати грошові кошти за зобов`язаннями за Кредитним договором. У відповідності до п.4.3 Попереднього договору Банком було направлено Відповідачу-1 повідомлення про розірвання Попереднього договору квартири від 28.09.2022 № 00881/0/1-22. Позивач отримав таке ж повідомлення про розірвання 29.09.2022.

Як стверджує Позивач, станом на дату подання позовної заяви Відповідачем-1 не повернуто на його рахунок грошових коштів сплачених за Попереднім Договором.

Оскільки договір купівлі-продажу Квартири між Позивачем та Відповідачем-1 укладено не було, а вони лише домовилися укласти такий договір в майбутньому, тому передані Позивачем Відповідачу-1 гроші в розмірі 1300531,68 грн є авансом, який підлягає поверненню покупцю з урахуванням вимог п. 4.3 Попереднього договору, оскільки днем повернення коштів мало бути 13.10.2022.

При цьому Позивач наполягає на тому, що п. 4.3 Попереднього договору, згідно з яким Відповідач-1 має повернути йому суму авансу за мінусом штрафу в розмірі 7%, є несправедливим, оскільки умовами Попереднього договору фактично забезпечено захист інтересів лише Відповідача-1, що свідчить про очевидну диспропорцію між правами та обов`язками сторін, оскільки жодної відповідальності в разі порушення зобов`язань саме Відповідачем-1 не передбачено.

Тому Позивач просить визнати недійсним пункт 4.3 Попереднього договору в цій частині і стягнути з Відповідача всю суму авансу, сплаченого ОСОБА_1 під час укладення договору, - 1300531,68 гривень.

Крім того, Позивач, посилаючись на положення ч. 2 ст. 625 ЦК України, просить стягнути з Відповідача-1 заборгованість з урахуванням інфляційних втрат за період прострочення з 13.10.2022 по 16.01.2024 в розмірі 119962,73 гривень та 3% річних за цей же період в сумі 49273,01 гривень.

ОСОБА_1 , крім того, стверджує, що внаслідок істотного порушення Відповідачем-1 зобов`язання, йому була заподіяна моральна шкода, яка полягає в тому, що Позивач позбавлений можливості отримати Квартиру протягом значного часу, на яке розраховували й інші члени його сім`ї, які також вносили свої кошти. Тому, не лише він, але й вся його сім`я зазнала душевних страждань, стресу, хвилювань, протягом значного періоду часу, причиною яких було невиконання зобов`язань Відповідачем-1, постійне затягування строків, введення в оману щодо здійснення процесу будівництва, також з фінансової скрути (через марно витрачені заощадження) внаслідок неправомірних дій з боку Відповідача-1, який грубо порушив свої зобов`язання, позбавивши право на отримання Квартири.

Відсутність у Позивача іншого житла, в якому він може проживати, відсутність впевненості в завтрашньому дні завдають Позивачу моральних страждань, розмір відшкодування яких він оцінює в 241200,00 грн.

Окрім іншого, Позивач, посилаючись на норми ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» Згідно Закону України «Про захист прав споживачів», враховуючи істотне порушення Відповідачем-1 умов Попереднього договору, вимагає стягнення з нього пені в розмірі 3% за період із 11.03.2022 (кінцевий термін для укладення основного договору купівлі продажу Квартири за Попереднім договором) до 28.09.2022 (дата отримання Відповідачем-1 повідомлення про розірвання попереднього договору), що за розрахунком Позивача становить 7881221,98 грн.

07 лютого 2024 року до суду надійшов відзив представника Відповідача-1, у якому він, заперечуючи проти позову, зазначив наступне.

Визнав, що між сторонами дійсно були укладені два договори, один з яких - Попередній договір - щодо наміру укласти договір квартири, а другий - договір купівлі-продажу майнових прав на комору в тому житловому будинку №2, секція 3 , 2 черга будівництва в об`єкті: «Будівництво, експлуатація та обслуговування багатоповерхових житлових будинків з об`єктами соціально-побутового призначення, пожежного депо та підземного паркінгу на АДРЕСА_2 ».

При цьому в Попередньому договорі відсутня умова, якою встановлений запланований термін введення будинку в експлуатацію, на відміну від Договору купівлі-продажу від 02.08.2021 щодо комори, де зазначається запланована дата введення об`єкту в експлуатацію - жовтень 2021 року. Натомість, як вказує представник Позивача, Договір купівлі-продажу майнових прав на комору жодним чином не стосується умов Попереднього договору, а тому немає жодних підстав стверджувати, що кінцевим терміном для укладення основного договору купівлі-продажу Квартири за Попереднім договором було 11.03.2022 (90 банківських днів із дня державної реєстрації Відповідачем-1 права власності на Майно).

А тому, на думку Відповідача-1, Позивач безпідставно нараховує пеню, передбачену ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» з 12.03.2022. Крім того, Відповідач-1 стверджує, що Позивачем не замовлялись ні роботи, ні послуги, тому відсутні підстави для нарахування пені.

Відповідач-1 погоджується з тим, що згідно з умовами Попереднього договору ХК «Київміськбуд» має повернути Позивачу сплачений ним аванс в розмірі 1300531,68 гривень, проте наполягає на утриманні з вказаної суми 7% штрафу, передбаченого п. 4.3 Попереднього договору.

Крім того, Відповідач-1 вважає також відсутніми підстави для визнання недійним п. 4.3 Попереднього договору. Стверджує, що Позивач з власної волі, усвідомлюючи зміст і значення своїх дій підтвердив, що йому зрозумілі умови договору, він підписав ці умови договору і йому добре було відомо, що у випадку порушення зобов`язань Позивачем умов договору, наступає відповідальність передбачена умовами договору.

Позивачем, на думку представника Відповідача-1, також не подано суду жодного доказу на підтвердження наявності моральної шкоди, завданої ПрАТ "ХК "Київміськбуд", противності діяння Компанії в її заподіянні, її вини та наявності причинного зв`язку між шкодою і протиправним діянням ПрАТ "ХК "Київміськбуд" та вини останнього в її заподіянні.

16 лютого 2024 року представником Позивача подано відповідь на відзив Відповідача-1, в якому він виклав свої аргументи проти позиції ХК «Київміськбуд».

Відповідач-2 АТ «Кристалбанк» відзиву на позов не подав, участі представника у судовому засіданні не забезпечив.

У судовому засіданні представники Позивача та Відповідача-1 підтримали свої позиції викладені у заявах по суті справи.

ІІІ. Мотивувальна частина

Суд, заслухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, приходить до висновку про часткове задоволення позову, виходячи з наступного.

Встановлено, 28 вересня 2020 року між ОСОБА_1 , як Майбутнім покупцем, Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд», як Майбутнім продавцем, та АТ «Кристалбанк» був укладений Попередній договір купівлі-продажу квартири, що зареєстрований за №1238, згідно з яким Позивач придбав квартиру АДРЕСА_5 черга будівництва в об`єкті: «Будівництво, експлуатація та обслуговування багатоповерхових житлових будинків з об`єктами соціально-побутового призначення, пожежного депо та підземного паркінгу на АДРЕСА_2 ».

На виконання зобов`язання за умовами Попереднього договору 28 вересня 2020 року Позивач перерахував на рахунок Відповідача-1 визначені Попереднім договором для придбання Квартири грошові кошти в загальному розмірі 1300531,68 грн.

Відповідно до п. 1.2 Попереднього договору Відповідач-1 та Позивач зобов`язалися укласти основний договір протягом 90 банківських днів із дня державної реєстрації Відповідачем-1 права власності на Майно та за умови виконання Позивачем вимог п. 1.3., 1.4., 1.5. цього Договору. Тобто у тексті Попереднього договору не вказано точний строк виконання Відповідачем-1 умов договору, зокрема, строк укладення основного договору та строк продажу Позивачу Квартири.

Встановлено також, що 02 серпня 2021 року між Позивачем та Відповідачем-1 укладено Договір купівлі-продажу майнових прав №25765/РН-Н, за умовами якого Позивач придбав майнові права на об`єкт нерухомого майна, а саме - нежитлове приміщення №42 з функціональним призначенням «комора» у тому ж об`єкті будівництва. І пунктом 6.1 вказаного договору вже був зазначений запланований термін прийняття в експлуатацію об`єкту будівництва - жовтень 2021 року.

Відповідно до частини першої та третьої ст. 212 Цивільного кодексу України особи, які вчиняють правочин, мають право обумовити настання або зміну прав та обов`язків обставиною, щодо якої невідомо, настане вона чи ні (відкладальна обставина). Якщо настанню обставини недобросовісно перешкоджала сторона, якій це невигідно, обставина вважається такою, що настала.

В самому тексті закону з метою характеристики сутності умови в правочині вжито термін «обставина», а не «подія», що дозволяє вважати, що законодавець не обмежує коло умов виключно подіями. Тому допустимим є вчинення умовних правочинів, в яких умовою є дія/дії та/або волевиявлення сторін правочину і третіх осіб. Це слідує також із загально-цивілістичного принципу свободи договору - якщо сторони бажають домовитися саме про таку умову в правочині, то немає жодних підстав їх в цьому обмежувати. Звісно, за винятком загальних обмежень свободи договору як такої. Для сторони, яка недобросовісно перешкоджає настанню обставини, передбачено правовий наслідок у вигляді настання обставини (постанова Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 07 серпня 2019 року в справі № 496/1561/16-ц (провадження № 61-10850св19)).

Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 23 січня 2019 року у справі №355/385/17 міститься висновок, що у статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права) які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при:

-розірванні договору за взаємною домовленістю сторін;

-розірванні договору в судовому порядку;

-відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом;

-припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України;

-недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

Добросовісність (пункт 6 ст. 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року у справі №390/34/17 зроблено висновок, що «доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них».

Суд погоджується з тим, що дії Відповідача-1, який отримав від Позивача грошові кошти в 1300531,68 грн для майбутнього продажу Позивачу Квартири, а згодом не вчинив жодних дій для завершення будівництва і укладання основного договору, суперечать його попередній поведінці (отриманню коштів та встановленню обов`язку укласти основний договір) і є недобросовісними.

Тлумачення змісту договору не може бути таким, що призводитиме до неможливості виконання договірного зобов`язання взагалі і ніколи (постанова Верховного Суду від 14 липня 2021 року у справі № 740/2904/17 (провадження № 61-15352св20), від 12 січня 2022 року № 754/4475/19 (провадження № 61-5491св21)).

Відповідач-1 не виконав та не намагався виконати свого обов`язку по виконанню зобов`язання або поверненню коштів.

За таких обставин, з урахуванням того, що Відповідач-1 Квартиру не продав, реальних дій щодо її продажу не здійснив, і йому це невигідно, оскільки він має можливість використовувати авансовані кошти за Попереднім договором для фінансування інших видатків, кінцевим терміном для укладення основного договору купівлі продажу Квартири за Попереднім договором було 11 березня 2022 року, тобто зі спливом 90 банківських днів з 01 листопада 2021 року, що є кінцевою (згідно з договором купівлі-продажу майнових прав на нежиле приміщення (комору)) датою введення в експлуатацію житлового будинку №2, секція 3 , ІІ черга будівництва в об`єкті: «Будівництво, експлуатація та обслуговування багатоповерхових житлових будинків з об`єктами соціально-побутового призначення, пожежного депо та підземного паркінгу на АДРЕСА_2 .

Відповідачем-1 не зазначено суду іншого терміну введення житлового будинку в експлуатацію, реєстрації права власності на Майно та як наслідок укладення основного договору. А тому Позивач, на думку суду, правомірно вважає, що відкладальна обставина настала і кінцевою датою укладання основного договору було саме 11 березня 2022 року, після чого розпочалося прострочення виконання Відповідачем-1 зобов`язання щодо продажу Позивачу квартиру, передбаченого Попереднім договором.

У частині другій статті 627 ЦК України передбачено, що у договорах за участю фізичної особи - споживача враховуються вимоги законодавства про захист прав споживачів.

Відповідно до преамбули Закону України «Про захист прав споживачів» він регулює відносини між споживачами товарів, робіт і послуг та виробниками і продавцями товарів, виконавцями робіт і надавачами послуг різних форм власності, встановлює права споживачів, а також визначає механізм їх захисту та основи реалізації державної політики у сфері захисту прав споживачів.

Під час розгляду цивільної справи № 320/5115/17 (постанова від 09.11.2021) Велика Палата Верховного Суду вказала, що у Законі України «Про захист прав споживачів» не визначено вичерпного переліку відносин, на які він поширюється, але з урахуванням характеру правовідносин, які ним регулюються, та керуючись загальними принципами цивільного судочинства і наявності в цивільних правовідносинах "слабкої сторони", якою є фізична особа - споживач, можна зробити висновок, що цим Законом регулюються відносини, які виникають з договорів купівлі-продажу, майнового найму (оренди), надання комунальних послуг, прокату, перевезення, зберігання, доручення, комісії, фінансово-кредитних послуг тощо. І особливістю таких правовідносин є участь у них спеціального суб`єкта - споживача.

Відповідач-1 допустив істотне порушення умов Попереднього договору і не забезпечив отримання Позивачем завершеної будівництвом квартири, при тому, що планове завершення будівництва та здача об`єкта нерухомості в експлуатацію передбачалося в жовтні 2021 року, що хоч і не зафіксовано у Попередньому договорі, проте визнано Відповідачем-1 у іншому укладеному між сторонами Договорі купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщення.

Саме тому, беручи до уваги позицію висловлену в постанові Верховного Суду від 20 травня 2021 року у справі № 607/1569/19, Позивач вправі вимагати стягнення з Відповідача пені з посиланням на Закону України «Про захист прав споживачів».

Відповідно до п.12 прикінцевих положень ЦК України під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину.

Відповідно до п.19 прикінцевих положень ЦК України у період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану строки, визначені статтями 257 - 259, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк його дії, а тому заява Відповідача-1 щодо застосування наслідків пропуску строку позовної давної щодо вимог про стягнення пені задоволенню не підлягає.

Частиною 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» визначено, що у разі коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи.

Згідно з розрахунком Позивача пеня за прострочення виконання Відповідачем-1 зобов`язання із передачі квартири Позивачу в період з 11.03.2022 по 28.09.2022 становить 7881221,98 гривень.

Частиною третьою статті 551 ЦК України передбачено, що розмір неустойки може бути зменшений за рішенням суду, якщо він значно перевищує розмір збитків.

Враховуючи, що розмір нарахованої неустойки явно перевищує розмір ціни договору, суд вважає можливим зменшити розмір пені до приблизної вартості об`єкту інвестування, що є предметом Попереднього договору, обмеживши її розміром 130000,00 гривень..

В цій частині позов підлягає задоволенню.

Вирішуючи вимоги Позивача про стягнення з Відповідача авансу, суд керується наступним.

Встановлено, що зметою фінансування обов`язків Позивача щодо сплати за Попереднім договором 28 вересня 2020 року між ним та АТ «Кристалбанк» було укладено Договір про іпотечний кредит №КМБ/2020/306-08, за яким банк надав Позивачу, як позичальнику, у строкове платне користування грошові кошти в сумі 910000,00 грн.

Безспірно також встановлено, що Позивач перестав належним чином виконувати свої зобов`язання з повернення кредиту.

Відповідно до п. 4.3. Попереднього договору у разі порушення Майбутнім покупцем умов Договору про Іпотечний кредит та наявності у Майбутнього покупця перед Банком непогашеної кредитної заборгованості за Договором про іпотечний кредит у термін більш ніж 60 календарних днів або невиконання інших умов Попереднього договору, цей Договір може бути припинений (розірваний) Банком в односторонньому порядку шляхом направлення повідомлення рекомендованим листом на адреси Майбутнього Покупця та Майбутнього Продавця, зазначені в цьому Договорі, або вручення під розписку повідомлення про розірвання цього Договору (надалі - Повідомлення про розірвання).

Відповідно до абзацу 2 п.4.3 Попереднього договору, в разі направлення Майбутньому покупцю повідомлення про розірвання, цей Договір вважається розірваним в повному обсязі без укладення додаткових угод після закінчення 5-денного терміну з дати направлення Повідомлення про розірвання. Майбутній Продавець до 10-го банківського дня включно з дня отримання відповідного Повідомлення повертає Майбутньому Покупцю на поточний рахунок відкритий в АТ «КРИСТАЛБАНК» фактично отримані грошові кошти за мінусом 7%, утримавши зазначену суму як штраф за невиконання Покупцем зобов`язань за цим договором.

З матеріалів справи вбачається, що 28 вересня 2022 року Банком було складене повідомлення № 00881/0/1-22 про розірвання Попереднього договору квартири від 28.09.2022, яке було отримане Позивачем 29 вересня 2022, року, а Відповідачем-1 - 28 вересня 2022 року.

З вказаного дня у Відповідача-1 виник обов`язок з повернення суми, сплаченої Позивачем на виконання своїх зобов`язань за Попереднім договором. Безспірно встановлено, що сума авансу Відповідачем-1 не була повернута, у зв`язку з чим з 13 жовтня 2022 року розпочався період прострочення виконання Відповідачем-1 свого обов`язку з повернення коштів. При цьому сума коштів, яке підлягає поверненню Позивачу залежить від вирішення судом заявленої Позивачем позовної вимоги про визнання недійсним п.4.3. Попереднього договору щодо утримання 7% штрафу від сплаченої Позивачем суми.

Так, виріщуючи вимогу Позивача про наявність підстав для визнання вказаної умови несправедливою суд звертає увагу на наступне.

Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог.

Крім того, ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів» встановлює, що продавець (виконавець, виробник) не повинен включати у договори із споживачем умови, які є несправедливими.

Нормами вказаної статті передбачено, що для кваліфікації умов договору несправедливими необхідна наявність одночасно таких ознак: по-перше, умови договору порушують принцип добросовісності (п. 6 ч. 1 ст. 3, ч. 3 ст. 509 ЦК України); по-друге, умови договору призводять до істотного дисбалансу договірних прав та обов`язків сторін; по-третє, умови договору завдають шкоди споживачеві.

Визначення поняття «несправедливі умови договору» закріплене в частині другій ст. 18 цього Закону. Умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживачу.

Несправедливими згідно із частиною третьою ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів» є, зокрема, умови договору про: виключення або обмеження прав споживача стосовно продавця (виконавця, виробника) або третьої особи у разі повного або часткового невиконання чи неналежного виконання продавцем (виконавцем, виробником) договірних зобов`язань, включаючи умови про взаємозалік, зобов`язання споживача з оплати та його вимогу у разі порушення договору з боку продавця (виконавця, виробника); встановлення жорстких обов`язків споживача, тоді як надання послуги обумовлене лише власним розсудом виконавця; надання можливості продавцю (виконавцю, виробнику) не повертати кошти на оплату, здійснену споживачем, у разі відмови споживача укласти або виконати договір, без встановлення права споживача на одержання відповідної компенсації від продавця (виконавця, виробника) у зв`язку з розірванням або невиконанням ним договору (пункти 2-4); надання продавцю (виконавцю, виробнику) права в односторонньому порядку змінювати умови договору на власний розсуд або на підставах, не зазначених у договорі (пункт 11); визначення ціни товару на момент його поставки споживачеві або надання продавцю (виконавцю, виробнику) можливості збільшувати ціну без надання споживачеві права розірвати договір у разі збільшення ціни порівняно з тією, що була погоджена на момент укладення договору (пункт 13).

Перелік несправедливих умов у договорі зі споживачем не є вичерпним (ч. 4 ст. 18 цього Закону).

Як зазначено вище, відповідно до п. 4.3. Попереднього договору Майбутній продавець до 10-го банківського дня включно з дня отримання відповідного Повідомлення повертає Майбутньому покупцю на поточний рахунок фактично отримані грошові кошти за мінусом 7%, утримавши зазначену суму як штраф за невиконання Покупцем зобов`язань за цим договором.

Відповідно до п. 4.4. Попереднього договору у разі порушення Майбутнім покупцем терміну та/або обсягу сплати вартості Майна, зазначеної в п. 2.2 цього Договору, та не здійснення належної оплати Майбутнім покупцем в терміни, згідно з п. 1.5 цього Договору, а також у випадку звернення стягнення на Майно відповідно до Іпотечного договору, укладеного згідно з п.1.6. цього Договору, Майбутній продавець має право в односторонньому порядку розірвати цей Договір шляхом направлення відповідного повідомлення рекомендованим листом на адресу Майбутнього покупця та Банку, вказану в цьому Договорі або вручення під розписку повідомлення про розірвання цього Договору (надалі - Повідомлення про розірвання).

В такому разі договір вважається розірваним в повному обсязі без укладення додаткових угод, а Майбутній продавець повертає Майбутньому покупцю фактично отримані суми також за мінусом 7%, утримавши зазначену суму як штраф за невиконання Майбутнім Покупцем зобов`язань за цим Договором.

Таким чином, Попереднім договором фактично забезпечено захист інтересів лише Відповідача-1, що свідчить про очевидну диспропорцію між правами та обов`язками сторін.

Відповідно до позиції Конституційного Суду України у рішенні по справі № 15- рп/2011 від 10.11.2011 одним із фундаментальних принципів приватноправових відносин є принцип свободи договору, закріплений у пункті 3 статті 3 Кодексу (ЦК). Разом з тим зазначена свобода є обмеженою - межі дії цього принципу визначаються критеріями справедливості, добросовісності, пропорційності, розумності. Конституційний Суд України виходить також з того, що держава сприяє забезпеченню споживання населенням якісних товарів (робіт, послуг), зростанню добробуту громадян та загального рівня довіри в суспільстві. Разом з тим споживачу, як правило, об`єктивно бракує знань, необхідних для здійснення правильного вибору товарів (робіт, послуг) із запропонованих на ринку, а також для оцінки договорів щодо їх придбання, які нерідко мають вид формуляра або іншу стандартну форму (частина перша статті 634 Цивільного Кодексу). Отже, для споживача існує ризик помилково чи навіть унаслідок уведення його в оману придбати не потрібні йому послуги.

Таким чином, враховуючи, що умови Попереднього договору передбачають відповідальність лише Позивача у разі розірвання договору з ініціативи будь-якої сторони, вони є несправедливими і всупереч принципу добросовісності призводять до істотного дисбалансу договірних прав та обов`язків на шкоду Позивача.

У зв`язку з цим вимоги Позивача про визнання недійсними положень п. 4.3 щодо утримання з нього 7% штрафу у випадку повернення попередньої оплати (авансу) в разі розірвання Попереднього договору, підлягають задоволенню.

У зв`язку з викладеним, у повному обсязі підлягають задоволенню вимоги Позивача про стягнення сплаченої ним суми на виконання умов Попереднього договору в сумі 1300531,68 гривень.

Щодо вимог про стягнення з Відповідача-1 3% річних та інфляційних втрат за період прострочення виконання ним зобов`язань з повернення сплачених Позивачем коштів, суд звертає увагу на наступне.

Положеннями ст. 610 ЦК України визначено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно зі ст. 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.

Відповідно до частини другої ст. 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Отже, за змістом наведеної норми закону нарахування інфляційних втрат на суму боргу та 3% річних входять до складу грошового зобов`язання і вважаються особливою мірою відповідальності боржника за прострочення грошового зобов`язання, оскільки виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів унаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації (плати) від боржника за користування останнім утримуваними грошовими коштами, належними до сплати кредиторові.

Розмір боргу з урахуванням індексу інфляції визначається виходячи з суми боргу, що існувала на останній день місяця, в якому платіж мав бути здійснений, помноженої на індекс інфляції, визначений Державною службою статистики України, за період прострочення починаючи з місяця, наступного за місяцем, у якому мав бути здійснений платіж, і за будь-який місяць (місяці), у якому (яких) мала місце інфляція. При цьому до розрахунку мають включатися й періоди часу, в які індекс інфляції становив менше одиниці (тобто мала місце дефляція).

Враховуючи, що Відповідачем-1 не було виконано грошове зобов`язання перед Позивачем з повернення суми авансу, наявні підстави для нарахування на суму основного боргу та стягнення із Відповідача-1 3% річних від простроченої суми та інфляційних втрат за період з 13.10.2022 по 16.01.2024 (в межах позовних вимог).

Судом був перевірений на відповідність умовам закону складений Позивачем розрахунок вказаних компенсаційних виплат, згідно з яким сума нарахованих 3% річних за вказаний період становить 49273,01 гривень, а сума інфляційних втрат - 119962,73 гривень, у зв`язку з чим зроблений висновок про покладення вказаного розрахунку в основу рішення про задоволення таких позовних вимог в повному розмірі.

Щодо вимог про стягнення з Відповідача-1 моральної шкоди суд зазначає наступне.

Відповідно до частин першої та другої ст. 23 ЦК України, особа має право на відшкодування моральної шкоди, завданої внаслідок порушення її прав.

Моральна шкода полягає, зокрема, у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку з протиправною поведінкою щодо неї самої, членів її сім`ї чи близьких родичів.

Згідно з положенням частини першої ст. 1167 ЦК України, моральна шкода, завдана фізичній або юридичній особі неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю, відшкодовується особою, яка її завдала, за наявності її вини.

Згідно з частинами другою, третьою ст. 23 ЦК України моральна шкода полягає: 1) у фізичному болю та стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку з каліцтвом або іншим ушкодженням здоров`я; 2) у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку з протиправною поведінкою щодо неї самої, членів її сім`ї чи близьких родичів; 3) у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку із знищенням чи пошкодженням її майна; 4) у приниженні честі та гідності фізичної особи, а також ділової репутації фізичної або юридичної особи.

Розмір грошового відшкодування моральної шкоди визначається судом залежно від характеру правопорушення, глибини фізичних та душевних страждань, погіршення здібностей потерпілого або позбавлення його можливості їх реалізації, ступеня вини особи, яка завдала моральної шкоди, якщо вина є підставою для відшкодування, а також з урахуванням інших обставин, які мають істотне значення. При визначенні розміру відшкодування враховуються вимоги розумності і справедливості.

Відповідно до вимог ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, серед яких - відшкодування збитків та моральної шкоди.

Відповідно до вимог частини другої ст. 635 ЦК України, сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення (частина третя ст. 635 ЦК України).

За таких обставин інша сторона попереднього договору може претендувати на відшкодування збитків відповідно до частини другої статті 635 ЦК України. Саме до цього зводяться правові висновки Верховного Суду України, викладені в постанові від 02 вересня 2015 року (провадження № 6-226цс14), та Великої Палати Верховного Суду у постанові від 22 серпня 2018 у справі № 401/3856/16-ц.

Питання компенсації моральної шкоди особі незалежно від того, в якій сфері життя чи діяльності вони виникають, підпадають під регулювання ЦК України, який є основним актом цивільного законодавства України.

Подібні висновки викладено у постанові Верховного Суду від 30 червня 2021 року у справі № 336/7765/18 (провадження № 61-18411св20).

Правовідносини, що виникли між сторонами за умовами попереднього договору, відповідно до якого сторони домовилися про укладення основного договору - купівлі- продажу об`єкта інвестування - квартири в багатоквартирному будинку, на виконання якого Позивач вніс вартість новоствореного об`єкта будівництва, а Відповідач-1 зобов`язався передати йому зазначене майно після введення будинку в експлуатацію, фактично за своїм змістом є правовідносинами з інвестування майна до яких підлягають застосуванню положення Закону України «Про захист прав споживачів» та статті 23 ЦК України. Такі висновки містяться в постанові Верховного Суду від 14.12.2022 у справі № 367/6346/17.

У цій же постанові Верховний Суд зазначив, що спори про відшкодування фізичній особі моральної шкоди розглядаються, зокрема, якщо право на її відшкодування безпосередньо передбачено нормами Конституції України або випливає із її положень; у випадках передбачених законодавством, яке встановлює відповідальність за заподіяння моральної шкоди; при порушенні зобов`язань, які підпадають під дію Закону України "Про захист прав споживачів" чи інших законів, що регулюють такі зобов`язання і передбачають відшкодування моральної шкоди.

Правовідносини, що виникли між сторонами за умовами попереднього договору, відповідно до якого сторони домовилися про укладення основного договору - купівлі-продажу об`єкта інвестування - квартири в багатоквартирному будинку, на виконання якого позивач вніс вартість новоствореного об`єкта будівництва, а відповідач зобов`язався передати йому зазначене майно після введення будинку в експлуатацію, фактично за своїм змістом є правовідносинами з інвестування майна до яких підлягають застосуванню положення Закону України «Про захист прав споживачів» та статті 23 ЦК України.

Суд погоджується з тим, що Позивачу була заподіяна моральна шкода внаслідок істотного порушення зобов`язання з боку Відповідача-1, яка полягає в тому, що Позивач позбавлений можливості отримати квартиру протягом тривалого часу. Тому, Позивач зазнав душевних страждань, стресу, хвилювань, протягом значного періоду часу, які знаходяться у причинно-наслідковому зв`язку з неправомірною поведінкою Відповідачем-1, яка полягала у недобросовісному ставленні до виконання взятих на себе обов`язків щодо завершення процесу будівництва та передачі квартири Позивачу.

Враховуючи зазначені порушення прав Позивача, які допущені Відповідачем-1, суд вважає правомірним покласти на нього обов`язок з відшкодування ОСОБА_1 компенсації за заподіяну моральну шкоду, розмір якої з огляду на принцип розумності та справедливості слід обмежити сумою в 20000 гривень.

Тому вимоги Позивача про відшкодування Відповідачем-1 моральної шкоди підлягають частковому задоволенню.

Враховуючи, що при зверненні до суду з позовом ОСОБА_1 був звільнений від сплати судового збору, враховуючи задоволення позову, суд вважає необхідним стягнути з Відповідача-1 на користь держави судовий збір в розмірі 15140 гривень (майнові вимоги) та 1211,20 гривень (немайнова вимога), а всього - 16351,20 гривень.

ІV. Резолютивна частина

Керуючись ст. ст. 4, 5, 12, 13, 76-81, 223, 259, 263-265, 268, 273 ЦПК України, суд вирішив:

1.Позов ОСОБА_1 задовольнити частково.

1.1.Cтягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 :

-1300531,68 грн сплаченого авансу за попереднім договором,

-3 % річних у розмірі 49273,01 грн;

-інфляційні втрати в розмірі 119962,73 грн;

-неустойку на підставі частини 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» в розмірі 1300000,00 грн;

-компенсацію за спричинену моральну шкоду в розмірі 20000,00 грн;

а всього - 2789767,42 грн.

1.2.Визнати недійсним п. 4.3. Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 28 вересня 2020 року посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войнарскою І.А. та зареєстрований в реєстрі за №1238 в частині застосування 7% штрафу за невиконання Покупцем зобов`язань за договором.

2.Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користьдержави судовий збір в розмірі 16351,20 гривень.

3.Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом 30 днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

4.Позивач: ОСОБА_1 , зареєстрована адреса проживання: АДРЕСА_6 ; РНОКПП: НОМЕР_1 ;

Відповідач-1: Приватне акціонерне товариство «Холдингова компанія «Київміськбуд», адреса: м. Київ, вул. Михайла Омеляновича-Павленка, 4/6, ;

Відповідач-2: Акціонерне товариство «Кристалбанк», адреса: м. Київ, вул. Кудрявський Узвіз, 2, .

Суддя :