Номер провадження: 22-ц/813/865/25
Головуючий у першій інстанції Куриленко О.М.
Доповідач Погорєлова С. О.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08.04.2025 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Одеського апеляційного суду у складі:

головуючого судді: Погорєлової С.О.

суддів: Таварткіладзе О.М., Сєвєрової Є.С.

за участю секретаря: Зєйналової А.Ф.к.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника Одеської міської ради у справі за позовом Одеської міської ради до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про скасування рішень державних реєстраторів, визнання недійсним договору дарування, звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення прибудови, на рішення Київського районного суду м. Одеси, постановлене під головуванням судді Куриленко О.М. 04 грудня 2023 року у м. Одеса, -

встановила:

У травні 2023 року Одеська міська рада звернулась до суду з позовом, в якому просила: скасувати рішення державного реєстратора Бурана А.В. від 31.10.2019 року за індексним номером: 49460398 про державну реєстрацію змін до об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером: 1, а саме на квартиру АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 ; скасувати рішення державного реєстратора Карякіна К.А. від 30.01.2020 року за індексним номером: 50901072, яким зареєстровано право власності на нежитлове приміщення № 3 загальною площею 97,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 ; визнати недійсним договір дарування нежитлового приміщення № 3 за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 від 31.01.2020 року, зареєстрований в реєстрі за № 60, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Диким С.П.; скасувати рішення державного реєстратора Дикого С.П. від 31.01.2020 року за індексним номером: 50918305, яким зареєстровано право власності на нежитлове приміщення № 3 загальною площею 97,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) за ОСОБА_1 із закриттям розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно; зобов`язати ОСОБА_1 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку площею 10 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом знесення прибудови; стягнути з відповідачів на користь Одеської міської ради сплачений судовий збір.

В обґрунтування своїх вимог Одеська міська рада посилалась на те, що 23.10.2017 року ОСОБА_3 , на підставі договору купівлі-продажу здійснила відчуження квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 50,7 кв.м., житловою площею 28,1 кв.м. на користь ОСОБА_2 . Проте, 31.10.2019 року, рішенням державного реєстратора проведено державну реєстрацію змін до об`єкту нерухомого майна, на підставі довідки від 28.10.2019 року, в результаті чого було змінено загальну площу об`єкта з 50,7 кв.м. на 83,1 кв.м., житлову площу змінено з 28,1 кв.м. на 28 кв.м.

31.01.2020 року, ОСОБА_2 здійснив відчуження приміщення № 3, загальною площею 97,5 кв.м., що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , на користь ОСОБА_1

03.04.2020 року було зареєстроване повідомлення про початок виконання будівельних робіт за вказаною адресою, проте будівельні роботи мали місце за межами нежитлового приміщення № 3 із самовільним захопленням земельної ділянки, площею 90 кв.м.

В подальшому, повідомлення про початок будівельних робіт було скасоване рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 21.09.2020 року.

Територіальна громада м. Одеси, як власник земель комунальної власності в особі Одеської міської ради, вимушена була звернутись до суду за захистом своїх прав у зв`язку із протиправним проведенням ОСОБА_1 будівельних робіт з будівництва прибудови до приміщення (раніше-квартири) АДРЕСА_1 .

Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 04.12.2023 року у задоволенні позову Одеської міської ради було відмовлено.

В апеляційній скарзі представник Одеської міської ради просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити, посилаючись на необґрунтованість рішення суду, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, порушення судом норм матеріального та процесуального права.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що наявними у матеріалах справи доказами підтверджується, що на даний час, незаконне зайняття ОСОБА_1 земельної ділянки територіальної громади м. Одеси орієнтовною площею 10 кв.м., що визначає необхідність забезпечення знесення відповідної прибудови. Апелянт вважає, що визнання протиправними та скасування рішень державних реєстраторів є ефективним способом захисту прав територіальної громади м. Одеси, порушених відповідною державною реєстрацією права власності на збільшений за площею об`єкт нерухомого майна за рахунок землі комунальної власності.

Сторони про розгляд справи на 08.04.2025 року були сповіщені належним чином, у судове засідання з`явились представники Одеської міської ради та ОСОБА_2 , не з`явилась ОСОБА_1 .

Колегія суддів зазначає, що згідно зі ст. 372 ЦПК України, суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

На підставі викладеного, враховуючи передбачені діючим процесуальним законодавством строки розгляду справи, баланс інтересів учасників справи у якнайшвидшому розгляді справи, освідомленість учасників справи про її розгляд, створення апеляційним судом під час розгляду даної справи умов для реалізації її учасниками принципу змагальності сторін, достатньої наявності у справі матеріалів для її розгляду, колегія суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності ОСОБА_1 , яка своєчасно і належним чином повідомлена про час і місце розгляду справи.

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені у скарзі доводи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга представника Одеської міської ради підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Згідно п.п. 1-3 ч.1 ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення та ухвалення нового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; порушення судом норм матеріального права; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи.

Як вбачається з матеріалів справи, первісний власник нерухомого майна - ОСОБА_4 , набув право власності на кв. АДРЕСА_1 , на підставі свідоцтва про право власності на квартиру у домі ЖБК «Малиновський-7» від 27.01.1999 року № 6822. Вказане Свідоцтво видане на підставі технічного паспорту від 22.01.1999 року, довідки ЖБК «Малиновський-7» про виплату паю №6 від 24.01.1999 року, розпорядження УЖКГ Одеського міськвиконкому від 27.01.1999 року № 23.

У наступному, ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу від 11.02.1999 року, зареєстрованого Одеською Спеціалізованою Біржою Нерухомості в «Журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю» за реєстраційним номером 99.02-1355, здійснив відчуження вказаної квартири на користь ОСОБА_5 .

26.02.2003 року ОСОБА_5 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого державним нотаріусом Другої одеської державної нотаріальної контори Бур`яновою Л.Г., зареєстрованого в реєстрі за № 1-758, здійснила відчуження кв. АДРЕСА_1 , на користь ОСОБА_6 .

Згодом ОСОБА_6 , на підставі договору купівлі-продажу від 04.12.2008 року, посвідченого приватним нотаріусом ОМНО Фуфаєвою О.О., зареєстрованого в реєстрі за № 1389, здійснила відчуження зазначеної квартири на користь ОСОБА_7 .

04.06.2009 року ОСОБА_7 на підставі договору дарування, посвідченого приватним нотаріусом ОМНО Фуфаєвою О.О., зареєстрованого в реєстрі за № 187, здійснив відчуження квартири АДРЕСА_1 , на користь ОСОБА_6

29.03.2013 року державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію права та їх обтяжень (з відкриттям розділу) за ОСОБА_6 на вищевказану кв. АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкт нерухомого майна: 1).

ОСОБА_6 на підставі договору дарування, посвідченого від 29.03.2013 року, посвідченого приватним нотаріусом ОМНО Крицькою Н.В., зареєстрованого в реєстрі за № 305, здійснила відчуження квартири на користь ОСОБА_3 , та цього ж дня, 29.03.2013 року, за ОСОБА_3 було проведено державну реєстрацію права власності на вказану кв. АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкт нерухомого майна: 1).

Згодом ОСОБА_3 , на підставі договору купівлі-продажу від 23.10.2017 року, посвідченого приватним нотаріусом ОМНО Диким С.П., зареєстрованого в реєстрі за № 1739, здійснила відчуження кв. АДРЕСА_1 , на користь ОСОБА_2 .. Того ж дня, 23.10.2017 року, за ОСОБА_2 було проведено державну реєстрацію права власності на вищевказану квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкт нерухомого майна: 1).

31.10.2019 року рішенням державного реєстратора Бурана А.В. за 47 індексним номером: 49460398, проведено державну реєстрацію змін до об`єкту нерухомого майна за реєстраційним номером: 1, а саме: 1) до підстав виникнення права власності: додано довідку від 28.10.2019 року, виготовлену ПП «Одеське БТІ»; 2) змінено загальну площу об`єкта з 50,7 кв.м. на 83,1 кв.м.; 3) змінено житлову площу об`єкта з 28,1 кв.м. на 28 кв.м.

27.01.2020 року державним реєстратором Карякіним К.А. прийнято рішення про закриття розділу за індексним номером: 50901206 (РНОНМ: 1). Підставою прийняття вказаного рішення стали: 1) висновок від 20.01.2020 року № 3/20, виготовлений ТОВ «БТІ СЕРВІС»; 2) технічний паспорт від 20.01.2020 року № 3/01/20, виготовлений ТОВ «БТІ СЕРВІС»; 3) договір купівлі-продажу квартири від 23.10.2017 року, посвідченого приватним нотаріусом ОМНО Диким С.П. зареєстрованого в реєстрі за № 1739; 4) витяг з ДРРП від 31.10.2019 року № 187065610, виготовлений державним реєстратором Бураном А.В.; 5) довідка від 28.10.2019 року, виготовлена ПП «Одеське БТІ».

27.01.2020 року державним реєстратором Карякіним К.А. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 30.01.2020 року № 50901072 (РНОНМ: 101) на нежитлове приміщення, за адресою: АДРЕСА_1 , приміщення 3 загальна площа - 97,5 кв.м., за ОСОБА_2 .

31.01.2020 року ОСОБА_2 на підставі договору дарування, посвідченого приватним нотаріусом ОМНО Диким С.П., зареєстрованого в реєстрі за № 60, здійснив відчуження приміщення № 3, загальною площею 97,5 кв.м., що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , на користь ОСОБА_1

28.05.2020 року листом Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради було повідомлено, що згідно з даними Єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, які засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів, наявна інформація щодо реєстрації у квітні 2020 року повідомлення про початок виконання будівельних робіт, найменування об`єкта «Реконструкція нежитлового приміщення № 3 з внутрішніми переплануваннями за адресою: АДРЕСА_1 .

Однак, вказані роботи не відповідали зазначеному виду робіт у повідомленні про початок виконання будівельних робіт, та виконувались за межами нежитлового приміщення № 3 із самовільним захопленням земельної ділянки, орієнтовною площею - 90 кв.м. Також за результатами буріння утворилося 11 свердловин, в які працівниками заглиблено металеві каркаси для їх подальшого бетонування.

Документи щодо права власності або користування зазначеною земельною ділянкою в замовника будівництва відсутні.

Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки та дозволи на тимчасове порушення благоустрою, на вказаний об`єкт будівництва, Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради не видавались.

Листом Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 09.03.2023 року повідомлено, що відповідно до рішення Одеського окружного адміністративного суду від 21.09.2020 року по справі № 420/5314/20 вказане повідомлення було скасоване.

Листом Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради від 03.04.2023 року № 01-18/367 повідомлено, що 15.03.2023 року спеціалістами управління державного контролю за використанням і охороною земель Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради проведено огляд земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , за результатами якого встановлено, що на земельній ділянці орієнтовною площею 10 кв.м. розташована залізобетонна конструкція на металевих опорах з облаштуванням окремого входу до квартири. Вказана земельна ділянка не огороджена, доступ до неї вільний (т.1 а.с 70).

Зі змісту листа Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради від 21.03.2025 року № 01-19/372 вбачається, що 18.03.2025 року спеціалістами управління державного контролю за використанням і охороною земель Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради проведено огляд земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , за результатами якого встановлено, що на земельній ділянці орієнтовною площею 18 кв.м. (9м.х2м.) розташована залізобетонна конструкція на металевих опорах з облаштуванням окремого входу до квартири. Вказана земельна ділянка не огороджена, доступ до неї вільний (т.2 а.с 226).

Також листом від 23.03.2023 року № 727/03.01-07 Комунальне підприємство «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради (далі - КП «БТІ» ОМР) надало копію технічного паспорту від 22.01.1999 року на кв. АДРЕСА_1 , з якого вбачається, що квартира не була обладнана балконом (терасою) та/чи лоджією, а також будь-якою іншою прибудовою (т.1 а.с 74-96).

Крім того, з відкритих даних ЄДРСР вбачається, що у провадженні Київського районного суду м. Одеси знаходилась цивільна справа №947/14154/20 за позовом голови управління Житлово-будівельного кооперативу «Малиновський-7» Скаковського О.А. до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про зобов`язання привести квартиру до попереднього стану та зобов`язання вчинити певні дії.

Ухвалою Київського районного суду м. Одеси від 02.04.2021 року позовні вимоги голови управління Житлово-будівельного кооперативу «Малиновський-7» Скаковського О.А. було залишено без розгляду. Ухвала суду набрала законної сили.

Вирішуючи спір по суті заявлених вимог, колегія суддів виходить з наступного.

Щодо позовних вимог про скасування рішень державних реєстраторів.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 16 ЦК України).

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абз. 12 ч. 2 ст. 16 ЦК України).

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (ч. 1 та 2 ст. 5 ЦПК України).

Тлумачення вказаних норм свідчить, що цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. При розгляді справи суд має з`ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом.

Недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим.

Згідно ч. 1-4 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Позов про знесення самочинно збудованого нерухомого майна може бути пред`явлено власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, зокрема, власником (користувачем) суміжної земельної ділянки з підстав, передбачених ст. ст. 391, 396 ЦК України.

У ч. 2 ст. 212 ЗК України передбачено, що приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

Згдно п. 1 ч. І ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинної на момент прийняття оскаржуваного рішення державного реєстратора), державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Частиною 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено виключні підстави для проведення державної реєстрації права власності та інших речових прав

Згідно із ч. 2 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Згідно п. 56 постанови Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якою затверджено Порядок проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - Порядок), державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та цим Порядком».

Відповідно до ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор, серед іншого:

- встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації (п. 1);

- перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення (п. 2);

- під час проведення реєстраційних дій обов`язково використовує відомості Державного земельного кадастру та Єдиного реєстру дозвільних документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів, а також використовує відомості, отримані у порядку інформаційної взаємодії Державного реєстру прав з Єдиним державним реєстром судових рішень (п. 4).

Відповідно до ч. 1 ст. 22 вищевказаного Закону документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Колегія суддів враховує, що у даному випадку, під виглядом зміни відомостей про об`єкт нерухомого майна та його площу, оскаржуваним рішенням державного реєстратора від 31.10.2019 року було фактично зареєстровано право власності ОСОБА_2 на кв. АДРЕСА_1 , зі збільшеною площею за рахунок земельної ділянки комунальної власності.

Відповідна державна реєстрації була проведена на підставі документу, який не передбачений наведеними вимогами законодавства, а саме - згідно поданої заявником довідки від 28.10.2019 року, виготовленої ПП «Одеське БТІ».

Вказана довідка містить інформацію, що ОСОБА_2 проведено перепланування квартири зі збільшенням загальної площі на 32,4 кв.м., за рахунок засклення лоджії (без втручання в чесучі конструкції та/або інженерні системи загального користування).

Однак, документального підтвердження того, яким саме чином лише засклення лоджії могло привести до збільшення загальної площі приміщення на 32,4 кв.м., довідка не містить.

Також колегія суддів зазначає, що довідка ПП «Одеське БТІ» не є документом, який відповідно до законодавства підтверджує набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно, а відтак, вказана довідка не могла слугувати підставою для набуття ОСОБА_2 права власності на об`єкт нерухомості зі збільшеною площею на 32,4 кв.м., оскільки жодного дозвільного документу на проведення будівельних робіт зі збільшенням геометричних розмірів державному реєстратору надано не було.

Державна реєстрація права власності на відповідний збільшений за площею об`єкт нерухомого майна, проведена державним реєстратором Бураном А.В. 31.10.2019 року та державним реєстратором Карякіною К.А. 30.01.2020 року, порушує право Одеської міської ради щодо вільного володіння та розпорядження земельною ділянкою, яка фактично забудована відповідачами із отриманням технічного паспорту від 20.01.2020 року на нежитлове приміщення № 3 за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно абз. 2 ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому п. 1 ч. 7 ст. 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права та обтяження припиняються.

За таких обставин, колегія суддів доходить висновку про те, що визнання та підтвердження державою факту набуття особою права власності на самочинно збудоване нерухоме майно є неприпустимим, оскільки прямо суперечить положенням законодавства та порушує право власності територіальної громади м. Одеси на землі комунальної власності територіальної громади м. Одеси.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 року у справі № 916/2791/13 зазначено, що реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів ч. 2 ст. 376 ЦК України, не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень ч. 4 цієї статті.

Враховуючи викладене, колегія суддів доходить висновку, що визнання протиправними та скасування рішень державних реєстраторів Бурана А.В. від 31.10.2019 року за індексним номером: 49460398, та ОСОБА_8 від 30.01.2020 року за індексним номером: 50901072, - є ефективним способом захисту прав територіальної громади міста Одеси, порушених відповідною державною реєстрацією права власності на збільшений за площею об`єкт нерухомого майна за рахунок землі комунальної власності, а відтак, позовні вимоги у вказаній частині підлягають задоволенню.

Щодо позовних вимог про визнання недійсним договору дарування.

Згідно ч. 1 ст. 202 ЦК України правочин - де дія особи, яка спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Виходячи зі змісту положень цивільного законодавства, метою будь-якого правочину є досягнення певних юридичних наслідків, що мають істотне значення для сторін правочину. Отже, правочин - це вольові, правомірні дії, безпосередньо спрямовані на досягнення правового результату, а саме на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно із ч.ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечиш правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

У даному випадку, між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 був укладений правочин - договору дарування, посвідчений приватним нотаріусом ОМ НО Диким С.П. та зареєстрований в реєстрі за № 60, предметом якого є відчуження ОСОБА_2 приміщення № 3 загальною площею 97,5 кв.м., що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , на користь ОСОБА_1 .

Однак, як вже вказувалось вище, вчинення оспорюваного правочину призвело до порушення прав територіальної громади міста Одеси, як власника самовільно зайнятої земельної ділянки.

Таким чином, колегія суддів доходить висновку, що визнання недійсним такого правочину в даному випадку є належним способом захисту цивільних прав та обов`язків Одеської міської ради у розумінні ст. 16 ЦК України.

Можливість оскарження правочину особою, яка не є його стороною, підтверджена Верховним Судом, зокрема, у постанові від 15.12.2021 року у справі № 761/22992/17 зазначено, що, виходячи зі змісту ст. 215 ЦК України, вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.

Крім того, враховуючи наведені вище положення Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», скасування у судовому порядку рішення державного реєстратора призводить до встановлення протиправності подальшого відчуження такого об`єкту нерухомості, що відбувається після його вибуття з незаконних підстав.

Таким чином, колегія суддів доходить висновку, що Одеська міська рада на законних підставах оспорила договір дарування його як заінтересована особа, права та законні інтереси якої порушуються, і вказані вимоги позову про визнання недійсним договору дарування нежитлового приміщення № 3 за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 від 31.01.2020 року, зареєстрованого в реєстрі за № 60, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Диким С.П. - є доведеними, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Щодо вимоги про скасування рішення державного реєстратора Дикого С.П. від 31.01.2020 року за індексним номером: 50918305.

З позовної заяви Одеської міської ради вбачається, що заявник просить скасувати рішення державного реєстратора Дикого С.П. від 31.01.2020 року за індексним номером: 50918305, яким зареєстровано право власності на нежитлове приміщення № 3 загальною площею 97,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 із закриттям розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

У контексті предмету спору, колегія суддів наголошує, що однією із загальних засад державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно виключно на підставах та в порядку, визначених Законом № 1952-IV (п. 4 ч. 1 ст. 3 Закону № 1952-IV).

Надаючи правову оцінку оскаржуваному рішенню, насамперед слід звернути увагу те, що до 16.01.2020 року ч. 2 ст. 26 Закону № 1952-IV була чинна в такій редакції:

«У разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому п.п. «а» п. 2 ч. 6 ст. 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

У разі скасування судом документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав до 01.01.2013 року, або скасування записів про державну реєстрацію прав, інформація про які відсутня в Державному реєстрі прав, запис про державну реєстрацію прав вноситься до Державного реєстру прав та скасовується».

Водночас, станом на день проведення державної реєстрації, ця норма була викладена у новій редакції згідно із Законом України від 05.12.2019 року № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (набрав чинності 16.01.2020 року) та передбачала (ч. 3):

«Відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню.

У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому п.п. «а» п. 2 ч. 6 ст. 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому п.п. «а» п. 2 ч. 6 ст. 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Державна реєстрація набуття, зміни чи припинення речових прав у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав у випадку, передбаченому п.п. «а» п. 2 ч. 6 ст. 37 цього Закону, проводиться без подання відповідної заяви заявником та справляння адміністративного збору на підставі відомостей про речові права, що містилися в Державному реєстрі прав. У разі відсутності таких відомостей про речові права в Державному реєстрі прав заявник подає оригінали документів, необхідних для проведення державної реєстрації набуття, зміни чи припинення речових прав».

Отже, у розумінні положень наведеної норми у чинній редакції, на відміну від положень ч. 2 ст. 26 Закону України № 1952-IV у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, наразі способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав.

Колегія суддів звертає увагу, що метою ефективного захисту порушених прав, законодавець Законом України від 05.12.2019 року № 340-IX уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Положення Закону № 1952-IV регламентують процедуру внесення державним реєстратором відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. За загальним правилом, у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення, державний реєстратор повинен керуватися положеннями Закону № 1952-IV, чинними на момент вчинення ним дій на підставі такого судового рішення.

Абзацом 2 ч. 3 ст. 26 Закону № 1952-IV (у чинній нині редакції) передбачено, що якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав.

Чинна нині редакція абз. 2 ч. 3 ст. 26 Закону № 1952-IV встановлює, що у разі якщо в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень.

Чинне нині положення абз. 3 ч. 3 ст. 26 Закону №1952-IV також містить пряму вказівку на те, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав.

Таким чином, порядок дій державного реєстратора у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення врегульований чинними нині абз. 2 і 3 ч. 3 ст. 26 Закону № 1952-IV.

Отже, якщо суд дійшов висновку, що право власності позивача було порушено та підлягає поновленню, державний реєстратор повинен одночасно з державною реєстрацією припинення права власності відповідача на відповідне нерухоме майно провести державну реєстрацію набуття права власності на спірне нерухоме майно за позивачем.

При цьому, в силу положень абз. 1 ч. 3 ст. 26 Закону №1952-IV, відомості про право власності відповідача з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно не вилучаються. Задоволення позову є підставою для вчинення державним реєстратором нової реєстраційної дії - внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі судового рішення.

Відповідна правова позиція висловлена Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 21.12.2022 року у справі № 914/2350/18.

На підставі викладеного, колегія суддів доходить висновку, що скасування або вилучення з Державного реєстру прав запису щодо права власності є неналежний способом захисту. Натомість має бути внесено інший запис про набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно.

За таких обставин, колегія суддів констатує відсутність підстав для зобов`язання державного реєстратора вчиняти дії, які не відповідають встановленій процедурі, у зв`язку із чим відмовляє у задоволенні відповідних вимог позову Одеської міської ради.

Щодо вимог про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення прибудови.

З матеріалів справи вбачається, що рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 21.09.2020 року у справі № 420/5314/20, яке набрало законної сили, було скасовано повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (CCI) № ОД 17 від 03.04.2020 року «Реконструкція нежитлового приміщення № 3 з внутрішнім переплануванням за адресою: АДРЕСА_1 , під медичну клініку, без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані», за адресою: АДРЕСА_1 .

Постановою П`ятого апеляційного адміністративного суду рішення Одеського окружного адміністративного суду від 21.09.2020 року по справі № 420/5314/20 було залишено без змін.

При розгляді вказаної справи судами адміністративної юрисдикції було встановлено, що на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 50918305 від 31.01.2020 року, прийнятого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Диким С.П., до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно 31.01.2020 року було внесено запис № 35285577 про право власності за ОСОБА_1 на нежитлове приміщення загальною площею 97,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 .

Вказаний об`єкт нерухомого майна належав відповідачу на підставі договору дарування № 60 від 31.01.2020 року, виданого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Диким С.П.

Вищевказаний об`єкт нерухомого майна до 27.01.2020 року відносився до житлової нерухомості, його загальна площа згідно технічної документації складала 83,1 кв.м та він належав ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу квартири № 1739 від 23.10.2017 року.

27.01.2020 року вказаний об`єкт житлової нерухомості було закрито на підставі, зокрема, технічного паспорта № 3/01/20, виданого 20.01.2020 року ТОВ «БТІ СЕРВІС» та висновку № 3/20 від 20.01.2020 року, виданого ТОВ «БТІ СЕРВІС» «Щодо технічної можливості переводу квартири у нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 ».

03.04.2020 року Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради було зареєстровано повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (CCI) № ОД 17 «Реконструкція нежитлового приміщення № 3 з внутрішнім переплануванням за адресою: АДРЕСА_1 , під медичну клініку, без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані», за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до зареєстрованого повідомлення:

1) планується «Реконструкція нежитлового приміщення № 3 з внутрішнім переплануванням за адресою: АДРЕСА_1 , під медичну клініку, без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані», за адресою: АДРЕСА_1 ;

2) технічний нагляд за будівництвом здійснює ОСОБА_9 (серія та номер кваліфікаційного сертифіката АТ № 005238);

3) проектна документація розроблена ТОВ «Регіонбуд ПБ»;

5) авторський нагляд за будівництвом здійснює ОСОБА_10 ;

6) експертиза проектної документації проведена ТОВ «Перша Приватна Експертиза», експерт проекту ОСОБА_11 (серія та номер кваліфікаційного сертифіката АЕ № 0204947), позитивний експертний звіт № 19/21-03/А від 19.03.2020 року;

7) містобудівні умови та обмеження згідно п. 27 Переліку об`єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не видаються, затвердженого Наказом Міністерства регіонального розвитку будівництва та житлово-комунального господарства України від 06.11.2017 року № 289;

8) земельна ділянка використовується для будівництва відповідно до п. 7 постанови Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 року № 466 - відомості щодо земельної ділянки не зазначаються у разі реконструкції, реставрації або капітального ремонту об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані, а також реконструкції або капітального ремонту автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередач, зв`язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах земель їх розміщення.

Згідно вказаного повідомлення, загальна площа об`єкта, відповідно до проектної документації, становить 98,3 кв.м.

Керуючись ст. 31 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» та згідно з Порядком взаємодії виконавчих органів, комунальних підприємств, установ, закладів та організацій Одеської міської ради з питань, пов`язаних із виявленням самочинного будівництва у м. Одесі та вжиттям заходів реагування, затвердженого рішенням виконавчого комітету Одеської міської ради № 135 від 29.03.2018 року, посадовими особами Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, а саме головним спеціалістом інспекційного відділу № 1 Управління Соловйом Д.А., із залученням головного спеціаліста Київської районної адміністрації Одеської міської ради Друзяка В.Г., головним спеціалістом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради Кожуховським В.С., головним спеціалістом Інспекції з благоустрою м. Одеси Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради Семеновим Є.І. було проведено обстеження об`єкта містобудування щодо дотримання законодавства, затвердженої містобудівної документації при плануванні та забудові на території м. Одеси на об`єкті: «Реконструкція нежитлового приміщення № 3 з внутрішнім , переплануванням за адресою: АДРЕСА_1 , під медичну клініку, без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані», за адресою: АДРЕСА_1 .

За результатами обстеження посадовими особами Управління встановлено, що відповідно до даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна: нежитлове приміщення №3 , АДРЕСА_1 загальною площею 97,5 кв.м належить ОСОБА_1 на підставі технічного паспорта № 3/01/20 від 20.01.2020 року, виданого TOB «БТІ СЕРВІС», договору купівлі-продажу № 1739 від 23.10.2017 року, висновку № 3/20 від 20.01.2020 року, довідки від 28.10.2019 року, яка виготовлена ПП «ОДЕСЬКЕ БТІ», договору дарування № 60 від 31.01.2020 року, виданого приватним нотаріусом Одеського нотаріального округу Диким С.П. У ході даного комісійного обстеження, посадовими особами встановлено, що будівельні роботи, за адресою: АДРЕСА_1 , виконуються на прибудинковій території шляхом буріння паль, в результаті вказаних робіт захоплено земельну ділянку комунальної власності територіальної громади м. Одеси, орієнтовними розмірами 10м х 2м.

Задовольняючи позовні вимоги Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, суди у справі № 420/5314/20 виходили з того, що за умов відсутності у ОСОБА_1 права користування земельною ділянкою для розміщення вхідної групи, враховуючи, що за результатами реконструкції, яка здійснюється без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані площа об`єкта нерухомого майна збільшується - повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (CCI) № ОД 17 від 03.04.2020 року «Реконструкція нежитлового приміщення № 3 з внутрішнім переплануванням за адресою: АДРЕСА_1 , під медичну клініку, без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані», за адресою: АДРЕСА_1 , АДРЕСА_1 є таким, що підлягає скасуванню.

Згідно ч. 4 ст. 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Преюдиціально встановлені факти не підлягають доказуванню, оскільки їх з істинністю вже встановлено у рішенні чи вироку і немає необхідності встановлювати їх знову, тобто піддавати сумніву істинність і стабільність судового акта, який вступив в законну силу. Суть преюдиції полягає в неприпустимості повторного розгляду судом одного й того ж питання між тими ж сторонами. У випадку преюдиціального установлення певних обставин особам, які беруть участь у справі (за умови, що вони брали участь у справі при винесенні преюдиціального рішення), не доводиться витрачати час на збирання, витребування і подання доказів, а суду - на їх дослідження і оцінку. Усі ці дії вже здійснювалися у попередньому процесі, і їхнє повторення було б не лише недоцільним, але й неприпустимим з точки зору процесуальної економії.

Таким чином, з урахуванням викладеного, колегія суддів вважає преюдиціальними для даної справи обставини щодо здійснення ОСОБА_1 самочинної прибудови до нежитлового приміщення № 3 за адресою: АДРЕСА_1 , встановлені судами у адміністративній справі № 420/5314/20.

Згідно ч. 2 ст. 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Згідно з ч. 1 ст. 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» сільські, селищні, міські ради є органом місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Пунктами «а», «б», «в», «г» ст. 12 ЗК України передбачено, що до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить: розпорядження землями територіальних громад, передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу, вилучення земельних ділянок із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

Згідно ч. 1, 2 ст. 83 ЗК України землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають: а) усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; б) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування.

Згідно з ч. 2 ст. 152 ЗК України, власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Стаття 212 ЗК України визначає, що самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.

Згідно ч. 1 ст. 376 ЦК України, самочинне будівництво визначається через сукупність ознак, що виступають умовами або підставами, за наявності яких об`єкт нерухомості вважається самочинним, а саме, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети; 2) об`єкт нерухомості збудовано без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту; 3) об`єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Згідно ч. 7 ст. 376 ЦК України, у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво.

З урахуванням змісту ст. 376 ЦК України в поєднанні з положеннями ст. ст. 16, 386, 391 цього Кодексу та ст. 212 ЗК України, вимога про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки із приведенням її у попередній стан шляхом знесення самочинно побудованого нерухомого майна на земельній ділянці, власником або користувачем якої є інша особа, можуть бути заявлені власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, за умови доведеності факту такого порушення самочинною забудовою.

У даному випадку, колегія суддів вважає встановленим, що саме ОСОБА_1 було здійснено самочинну прибудову до належного їй нежитлового приміщення, чим фактично забудовано земельну ділянку комунальної власності.

Колегія суддів також враховує, що з листа Департаменту земельних ресурсів від 03.04.2023 року вбачається, що у житловому багатоповерховому будинку за адресою: АДРЕСА_1 , на земельній ділянці орієнтовною площею 10 кв.м. розташована залізобетонна конструкція на металевих опорах з облаштуванням окремого входу до квартири; вказана земельна ділянка не огороджена, доступ до неї вільний; будь-які земельні або будівельні роботи не проводяться, раніше зайнята земельна ділянка (орієнтовною площею 90 кв.м., про захоплення якої йшлося в акті перевірки Департаменту комунальної власності ОМР від 27.05.2020 року (а.с. 99-100)) біля зазначеного приміщення на теперішній час вільна від забудови (т.1 а.с.70).

Згідно листа Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради від 21.03.2025 року № 01-19/372, 18.03.2025 року спеціалістами управління державного контролю за використанням і охороною земель Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради проведено огляд земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , за результатами якого встановлено, що на земельній ділянці орієнтовною площею 18 кв.м. (9м.х2м.) розташована залізобетонна конструкція на металевих опорах з облаштуванням окремого входу до квартири. Вказана земельна ділянка не огороджена, доступ до неї вільний (т.2 а.с 226).

При цьому колегія суддів не приймає, у якості належного доказу у справі, Звіт про технічний стан нежитлових приміщень № 3, за адресою АДРЕСА_1 , складений експертом з технічного обстеження будівель і споруд (кваліфікаційний сертифікат серія АЕ № 001792 від 04.03.2013 року), з якого вбачається, що в ході обстеження виявлено, що демонтаж залишеної частини плити та її конструкції може призвести до порушення цілісності та обвалу сусідніх прибудов і конструкцій квартир, таким чином, демонтаж існуючий плити та її конструкції, є неможливим.

Так, згідно Реєстру будівельної діяльності, кваліфікаційний сертифікат серії АЕ № 001792 від 04.03.2013 року, виданий на ім`я ОСОБА_12 за спеціальністю «Технічне обстеження будівель і споруд», є призупиненим, а відтак, вказаний висновок складений не уповноваженою на його складання особою, у зв`язку із чим суд не може обґрунтовувати свої висновки на підставі викладених у Звіті про технічний стан нежитлових приміщень даних.

З урахуванням вищевикладеного наявними у матеріалах справи доказами підтверджується на даний час незаконне зайняття ОСОБА_1 земельної ділянки територіальної громади м. Одеси площею 10 кв.м., що визначає необхідність забезпечення знесення відповідної прибудови.

Необгрунтованими при цьому є доводи суду першої інстанції про те, що вимоги позивача про знесення самочинно побудованої прибудови не підлягають задоволенню, оскільки спірна прибудова не є об`єктом капітального будівництва.

Як вже вказувалось вище, згідно вимог ч.ч. 1, 2 ст. 212 ЗК України, самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними.

Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

Згідно п. б ч. 3 ст. 152 ЗК України, до способів захисту прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки належить, зокрема, відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.

Такий спосіб судового захисту спрямований на припинення порушення прав осіб, які є власниками (користувачами) земельних ділянок, на яких здійснено самочинне будівництво, а також відновлює становище, яке Існувало до здійснення протиправної забудови.

Таким чином, вищенаведені норми чинного законодавства не ставлять у залежність можливість звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки із приведенням її у попередній стан від класифікації об`єкта будівництва (об`єкт капітального будівництва або тимчасова споруда), зведеного на її території.

На виконання ч. 4 ст. 28 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 21.10.2011 року № 244, було затверджено Порядок розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності (далі - Порядок), який визначає механізм розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності.

Згідно вказаного Порядку замовник, який має намір встановити тимчасову споруду, звертається до відповідного виконавчого органу сільської, селищної, міської ради, районної державної адміністрації із відповідною заявою у довільній формі про можливість розміщення тимчасової споруди (п. 2.2); підставою для розміщення тимчасової споруди є паспорт прив`язки тимчасової споруди, який оформлюється органом з питань містобудування та архітектури протягом десяти робочих днів з дня подання зазначеної заяви (п. 2.1, 2.7); паспорт прив`язки тимчасової споруди це комплект документів, у яких визначено місце встановлення ТП на топографо-геодезичній основі М 1:500, схему благоустрою території (п. 1.4), типова форма якого поряд з іншими документами затверджено додатком 1 до Порядку, який містить, зокрема, форму схеми розміщення тимчасової споруди із вказівкою площі земельної ділянки згідно з документами на землекористування.

Таким чином, даний Порядок визначає механізм розміщення тимчасової споруди для провадження підприємницької діяльності, реалізація якого передбачає наявність документів на землекористування, та не містить жодних положень щодо правових підстав набуття суб`єктами господарювання прав на земельні ділянки у зв`язку з розміщенням тимчасової споруди.

У постанові від 20.02.2020 року по справі № 1940/1655/18 Верховним Судом зазначено, що будь-які дії, направлені на фактичне використання земельної ділянки без оформлення права власності на земельну ділянку або права постійного користування чи права оренди земельної ділянки в порядку, визначеному Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», є самовільним зайняттям земельної ділянки.

У постанові від 26.09.2023 року по справі № 420/7114/19 Верховним Судом встановлено, що в силу норм ст. 376 ЦК України, здійснення реконструкції будівлі без одержання відповідних дозвільних документів, за умови встановлення такого факту в судовому порядку, може тягнути за собою настання наслідків, встановлених ч. 7 ст. 376 ЦК України.

Таким чином, колегія суддів доходить висновку, що самовільне зайняття ОСОБА_1 земельної ділянки комунальної власності порушує права територіальної громади м. Одеси, а самочинне будівництво залізобетонної конструкції на металевих опорах з облаштуванням окремого входу до приміщення (квартири) АДРЕСА_1 , підлягає знесенню силами та за рахунок ОСОБА_1 .

При вищевказаних обставинах, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції не визначився із юридичною природою спірних правовідносин і законом, що їх регулює, у зв`язку із чим рішення Київського районного суду м. Одеси від 04.12.2023 року підлягає скасуванню із ухваленням нового судового рішення про часткове задоволення позовних вимог Одеської міської ради з підстав, викладених у даному судовому рішенні.

Щодо судових витрат.

Згідно ч.ч. 1,2 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються, у разі задоволення позову - на відповідача.

Якщо суд апеляційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (ч. 13 ст. 141 ЦПК України).

Таким чином, колегія суддів доходить до висновку, що з ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , у рівних частках з кожного, на користь Одеської міської ради підлягає стягненню судовий збір за подачу позову та апеляційної скарги у розмірі 33550 грн.

Керуючись ст. 367, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст. ст. 375, 381-384, 390 ЦПК України, колегія суддів, -

постановила:

Апеляційну скаргу представника Одеської міської ради - задовольнити частково.

Рішення Київського районного суду м. Одеси від 04 грудня 2023 року - скасувати.

Постановити нове судове рішення.

Позов Одеської міської ради о ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про скасування рішень державних реєстраторів, визнання недійсним договору дарування, звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення прибудови - задовольнити частково.

Скасувати рішення державного реєстратора Бурана Андрія Володимировича від 31.10.2019 року за індексним номером: 49460398 про державну реєстрацію змін до об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером: 1, а саме на квартиру АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_1 ).

Скасувати рішення державного реєстратора Карякіна Кирила Анатолійовича від 30.01.2020 року за індексним номером: 50901072, яким зареєстровано право власності на нежитлове приміщення № 3 загальною площею 97,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_1 ).

Визнати недійсним договір дарування нежитлового приміщення № 3 за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) та ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_2 ) від 31.01.2020 року, зареєстрований в реєстрі за № 60, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Диким Сергієм Петровичем.

Зобов`язати ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_2 ) звільнити самовільно зайняту земельну ділянку площею 10 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом знесення прибудови.

В решті позову відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 ) та ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 ), у рівних частках, на користь Одеської міської ради (на рахунок юридичного департаменту Одеської міської ради: код отримувача 26302537, банк отримувача - Дерказначейська служба України, м. Київ, номер рахунку UA0034995) витрати по сплаті судового збору у сумі 33550 гривень.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена в касаційному порядку за правилами ст. 389 ЦПК України.

Повний текст судового рішення складений 24 квітня 2025 року.

Судді Одеського апеляційного суду С.О. Погорєлова

Є.С. Сєвєрова

О.М. Таварткіладзе