Справа № 346/3023/24
Провадження № 22-ц/4808/512/25
Головуючий у 1 інстанції Яремин М. П.
Суддя-доповідач Максюта
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 квітня 2025 року м. Івано-Франківськ

Івано-Франківський апеляційний суд в складі:

головуючого (суддя-доповідач) Максюти І.О.,

суддів: Баркова В.М., Василишин Л.В.,

секретаря Шемрай Н.Б.,

з участю: особи, яка подала апеляційну скаргу, позивачки ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Нерухомість - закон та порядок» про визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію, за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Коломийського міськрайонного суду Івано-Франківської області, ухвалене суддею Яремин М.П. 20 січня 2025 року в м. Коломия Івано-Франківської області, повний текст якого складено 27 січня 2025 року,

в с т а н о в и в:

Короткий зміст позовних вимог

У червні 2024 року ОСОБА_1 звернулася із позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Нерухомість - закон та порядок» (далі ТОВ «Нерухомість - закон та порядок») про визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченим приватним нотаріусом Коломийського міського нотаріального округу 14.07.2008 року та зареєстрованим в реєстрі за №3348, вона стала власником квартири АДРЕСА_1 , яку в подальшому нею передано в іпотеку ПАТ Банк Надра у зв`язку з укладенням кредитного договору.

Через неможливість вчасно повернути кредитні кошти виникла заборгованість, яку рішенням Коломийського міськрайонного суду Івано-Франківської області стягнуто з неї на користь цього ПАТ Банк Надра. Оскільки у вказаній квартирі проживали та були зареєстровані малолітні діти - ОСОБА_2 , 2001 року народження (ще до передачі квартири в іпотеку) та ОСОБА_3 , 2009 року народження, рішенням виконавчого комітету Коломийської міської ради від 27.05.2014 року відмовлено в наданні дозволу державній виконавчій службі Коломийського міськрайонного управління юстиції на реалізацію цієї квартири.

В квітні 2024 року їй стало відомо, що 01 лютого 2022 року укладено договір купівлі-продажу зазначеної квартири, прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, у зв`язку з чим вона втратила своє право власності на майно, а відповідач - товариства з обмеженою відповідальністю «Нерухомість - закон та порядок», набуло таке право. Також відомо, що іпотекодавцем квартири вже було не ПАТ Банк Надра, а відповідач.

Проте, письмового повідомлення про відступлення права вимоги за іпотечним та кредитним договорами вона не отримувала. Їй як іпотекодавцю не надсилалось ні письмового повідомлення про усунення порушення за неналежне виконання позичальником умов кредитного договору, ні письмового повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу.

За таких обставин, не направлення вимоги згідно з ч.1 ст. 35 вказаного Закону України Про іпотеку є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу предмета іпотеки, відповідно й реєстрацію права власності на іпотечне майно здійснено без дотримання вимог закону, адже іпотекодавець спочатку має отримати від іпотекодержателя письмову вимогу про усунення порушень і лише після цього може відбуватися державна реєстрація права власності на майно на підставі відповідного договору.

Отже, відповідач діяв недобросовісно відносно неї, оскільки позбавив її та її дітей єдиного майна, яке є місцем їхнього проживання. Також слід врахувати інтереси неповнолітньої ОСОБА_4 , яка з народження проживає в квартирі, що вже не належить позивачу на праві власності. Дозволу органу опіки та піклування відповідачем не отримано, що також свідчить про незаконність дій щодо перереєстрації права власності на майно.

Просила визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , посвідчений 01.02.2022 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. за реєстровим №150, та скасувати рішення вказаного нотаріуса про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 63189744 від 01.02.2022 року на зазначену квартиру за ТОВ Нерухомість-закон та порядок (а.с.1-7).

Короткий зміст оскаржуваного рішення суду

Рішенням Коломийського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 20 січня 2025 рокуу задоволенні позову відмовлено (а.с.128-133).

Короткий зміст та узагальнюючі доводи апеляційної скарги

Не погодившись з рішенням, ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, в якій посилається на його незаконність та необґрунтованість.

Апелянт зазначила, що суд, перевіряючи її доводи щодо неотримання доказів переходу від первісного кредитора (ПАТ КБ «Банк Надра») до нового кредитора (ТзОВ «Преміум Лігал Колекшн») прав у зобов`язанні, виходив з положень ст.516 ЦК України, тоді як не надав оцінки ст. 517 ЦК України у взаємозв`язку з фактичними обставинами та правовідносинами, що виникли між сторонами.

Звертає увагу суду на те, що в іпотечному договорі №3353 від 14 липня 2008 року сторонами не узгоджено умов щодо зміни сторони іпотечного договору та відповідного порядку дій.

Натомість, стаття 24 Закону України «Про іпотеку» передбачає, що іпотекодавець зобов`язаний письмово у п`ятиденний строк повідомити боржника про відступлення прав за іпотечним договором і права вимоги за основним зобов`язанням.

З матеріалів справи вбачається, що договір про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги укладений 30.04.2020 року і відсутніми є докази виконання іпотекодержателем вимог ст.24 Закону України «Про іпотеку».

Крім того, статтею 517 ЦК України передбачено, що боржник має право не виконувати свого обов`язку перед новим кредитором до надання доказів переходу до нового кредитора прав у зобов`язанні.

Відповідно, новий кредитор (ТзОВ «Преміум Лігал Колекшн») не набув права вимоги за іпотечним договором та права звернення на предмет іпотеки, що залишилося поза увагою суду.

Тому за загальним правилом права іпотеки не вважатимуться переданими при порушенні вищевказаних умов, як наслідок, продавець іпотечної нерухомості не матиме повноважень іпотекодержателя на продаж за статтею 38 Закону України «Про іпотеку».

Суд, взявши до уваги наявність вимоги про усунення порушень, яка була надіслана їй ТзОВ «Преміум Лігал Колекшн» 04 травня 2020 року №232 та отримана нею 25 червня 2020 року, прийшов до висновку про належність направлення вимоги та повідомлення її про необхідність виконання зобов`язання, про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Однак, вона повідомляла в судовому засіданні, що жодної вимоги не отримувала та не їй не було відомо про її надсилання.

Більше того, вона повідомляла суд про те, що вимога про усунення порушень підписана директором ТзОВ «Преміум Лігал Колекшн» та про відсутність доказів про її направлення саме ТзОВ «Преміум Лігал Колекшн». Наведене має значення для встановлення обставини, чи дійсно саме ця вимога направлялася їй чи якийсь інший документ від іншого відправника, оскільки з матеріалів справи вбачається, що відправником було ТОВ «Дірект Технолоджі» згідно з даними, які містяться у списку №16844-35-29, який взято судом до уваги.

Звертає увагу суду на те, що згідно рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення вбачається відсутність даних (прізвище) одержувача; №247 та НОМЕР_1 ; наявний підпис одержувача та дата вручення 25.06.20р.; відправник ТОВ «Преміум Лігал Колекшн».

Натомість, зі списку №16844-1-35-29 вбачається, що їй надіслано рекомендоване повідомлення за № 379113247, відправником значиться ТОВ «Дірект Технолоджі», що не співпадає з даними рекомендованого повідомлення. Зазначене дає можливість спростувати доводи відповідача та висновок суду про те, що нею було отримано вимогу на підставі рекомендованого повідомлення, яке взято судом до уваги.

Більше того, суд не сприяв їй, як учаснику судового процесу, в реалізації її прав щодо задоволення клопотання про призначення судової почеркознавчої експертизи такого документа як рекомендоване поштове відправлення. Від даної обставини залежить, чи на законних підставах було вчинено спірний правочин та набуття відповідачем права власності на предмет іпотеки.

Щодо висновків суду про відсутність доказів проживання та реєстрації неповнолітніх дітей у спірній квартирі та про відсутність іншого житла, додатково долучає до апеляційної скарги наступні докази: заяви ОСОБА_5 та ОСОБА_6 (які є сусідами) щодо того, що діти ОСОБА_7 та ОСОБА_8 проживають разом з нею у квартирі АДРЕСА_1 ; інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно про те, що за нею не зареєстровано право власності на будь-яке інше нерухоме майно; акт про фактичне місце проживання особи від 21.02.2025 року про те, що вона разом з дітьми проживає у спірній квартирі.

Зазначені докази підтверджують її доводи про те, що її права, як і права та законні інтереси її дітей, були порушені відповідачем.

Додатково звертає увагу суду на те, що рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 01.02.2022 року на спірну квартиру за товариством з обмеженою відповідальністю «Нерухомість - закон та порядок» відбулося з порушенням вимог чинного законодавства. Так, а ні відповідач, а ні приватний нотаріус не надали суду документів на підтвердження відсутності у квартирі АДРЕСА_1 неповнолітніх дітей та відсутності у них права користування цим майном.

За наведених підстав просить скасувати рішення суду та ухвалити нове, яким задовольнити позовну заяву в повному обсязі (а.с.137-141).

Позиція інших учасників справи

Представником Товариства з обмеженою відповідальністю «Нерухомість - закон та порядок» подано відзив на апеляційну скаргу. Вважає аргументи, наведені в апеляційній скарзі, безпідставними. Просить залишити рішення суду без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Позиція Івано-Франківського апеляційного суду

У судове засідання не з`явився представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Нерухомість - закон та порядок» , подана заява про розгляд справи за відсутності представника юридичної особи.

Приймаючи до уваги, що неявка осіб, які беруть участь у справі, відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України, не перешкоджає апеляційному розгляду справи, апеляційним судом виконаний обов`язок щодо повідомлення осіб, які беруть участь у справі, про день, місце та час судового засідання, тому апеляційний суд розглянув справу за відсутності представника відповідача.

Згідно з статтею 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній та додатково поданими доказами, перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Відповідно до ст. ст. 263, 264 ЦПК України рішення суду повинно бути законним i обґрунтованим. Під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема, такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають iз встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; 5) чи слід позов задовольнити або в позові відмовити; 6) як розподілити між сторонами судові витрати.

Вислухавши пояснення особи, яка подала апеляційну скаргу, позивачки ОСОБА_1 , доповідь судді, дослідивши матеріали справи та перевіривши, відповідно до ст.367 ЦПК України, законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково, виходячи з таких підстав.

Фактичні обставини справи

Судом встановлено, що 14.07.2008 року між ОСОБА_9 та ОСОБА_10 укладено договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Коломийського міського нотаріального округу Маркеловою І.М. та зареєстрований в реєстрі за № 3348, за умовами якого ОСОБА_9 продав, а ОСОБА_10 купила квартиру АДРЕСА_1 (а.с. 10-11 ).

Цього ж дня між ВАТ КБ Надра (іпотекодержатель) та ОСОБА_10 (іпотекодавець) укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Коломийського міського нотаріального округу Маркеловою І.М. та зареєстрований в реєстрі за № 3353, згідно з п. 1.1 якого остання з метою забезпечення виконання зобов`язання, що витікає із кредитного договору №1559/2008 від 14.07.2008 року, укладеного між іпотекодержателем та іпотекодавцем, передала в іпотеку квартиру АДРЕСА_1 ( а.с. 115-118 ).

27.08.2019 року ОСОБА_10 зареєструвала шлюб з ОСОБА_11 , у зв`язку з чим змінила прізвище на « ОСОБА_12 », що підтверджується даними копії свідоцтва про шлюб серії НОМЕР_2 , актовий запис № 337 від 27.08.2019 року (а.с. 12).

Судом також встановлено, що 30.04.2020 року між ПАТ Комерційний банк Надра (продавець ) та ТОВ Преміум Лігал Колекшн ( новий кредитор ) укладено договір відступлення (купівлі - продажу) прав вимоги №GL3N217215_ПВ, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравець О.О. та зареєстрований в реєстрі за № 2891, згідно з п. 2.1 якого банк відступає шляхом продажу новому кредитору належні банку, а новий кредитор набуває у обсязі та на умовах, визначених цим договором, права вимоги банку до позичальників, заставодавців (іпотекодавців), поручителів гарантів, зазначених у додатку №1 до цього договору, включаючи права вимоги до правонаступників боржників, спадкоємців боржників, страховиків або інших осіб, до яких перейшли обов`язки боржників або які зобов`язані виконати обов`язки боржників, за кредитними договорами (договорами про надання кредиту (овердрафту)), договорами поруки, договорами іпотеки (іпотечними договорами) та/або договорами застави, договорами про надання гарантії (гарантіями), з урахуванням усіх змін, доповнень і додатків до них, згідно реєстру у додатку №1 до цього договору. Новий кредитор сплачує банку за права вимоги грошові кошти у сумі та у порядку, визначених цим договором (а.с. 78-80).

01.02.2022 року між ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» (продавець) та ТОВ Нерухомість-закон та порядок (покупець) укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. та зареєстрований в реєстрі за № 150, згідно з п.1 якого продавець, діючи відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку», продав, а покупець купив квартиру АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_10 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 14.07.2008 року приватним нотаріусом Коломийського міського нотаріального округу Маркеловою І.М. за реєстровим №3348. Право на продаж вказаного нерухомого майна будь-якій особі належить продавцю як іпотекодержателю на підставі: договору іпотеки №3353, посвідченого 14.07.2008 року приватним нотаріусом Коломийського міського нотаріального округу Маркеловою І.М. за реєстровим № 3353, укладеного між ВАТ КБ Надра та ОСОБА_10 , який містить іпотечне застереження; договору відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги №GL3N217215_ПВ, посвідченого 30.04.2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравець О.О. та зареєстрованого в реєстрі за № 2891 ( а.с.84-85 ).

Вказаний договір як підстава виникнення права власності та державної реєстрації вказаний у витязі з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 297417590 від 01.02.2022 року та в Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №373995692 від 12.04.2024 року (а.с.15, 85 зворот).

Цей договір купівлі-продажу квартири оспорюється позивачкою як недійсний з мотивів порушення вимог закону при його укладенні, тобто порушення публічного порядку.

Застосовані норми права

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції оцінивши усі подані сторонами докази, виходив з положень ст. 41 Конституції України, Статтями 316-319, 328, 626,628, 638, 655, 202, 203, 204, 215 , 216, 509, 546, 572 ЦК України, Закону України «Про іпотеку».

Однак, суд першої інстанції не звернув увагу, що згідно зі статтею 51 ЦПК України суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі.

Визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - є обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи.

Верховний Суд у постанові від 28 жовтня 2020 року в справі № 761/23904/19 вказав, що визначення позивачем у позові складу сторін у справі (позивача та відповідача) має відповідати реальному складу учасників спору у спірних правовідносинах та має на меті ефективний захист порушених прав (свобод, інтересів) особи, яка вважає, що вони порушені, із залученням необхідного кола осіб, які мають відповідати за позовом. Незалучення до участі у справі особи як співвідповідача за умови наявності обов`язкової процесуальної співучасті є підставою для відмови у задоволенні позову через неналежний суб`єктний склад.

Висновки апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги

Оскільки позивачем оспорюється договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений 01.02.2022 року між ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» (продавець) та ТОВ Нерухомість-закон та порядок (покупець) , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. та зареєстрований в реєстрі за № 150, тому відповідати за позовом мають учасники (сторони) договору, а саме ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» та ТОВ Нерухомість-закон та порядок , відповідно мають бути відповідачами у справі.

У суду першої інстанції за таких особа вин, коли не залучені усі особи, які мають відповідати за позовом, не було підстав розглядати спір по суті, тому рішення суду першої інстанції не відповідає вимогам процесуального права і його мотивувальна частина підлягає зміні, оскільки позивачу слід відмовити у задоволенні позову з підстав заявлення позову не до усіх осіб, які мають відповідати за ним.

Апеляційний суд позбавлений процесуальної можливості залучити до участі у справі співвідповідача, тому єдиним вірним рішенням у цій справі є відмова позивачу у задоволенні позову з процесуальних підстав через неналежний суб`єктний склад учасників справи. При цьому позивач не позбавлена можливості заявити новий позов до усіх осіб, які мають відповідати за ним.

З урахуванням наведеного, рішення суду першої інстанції слід змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

На підставі викладеного, керуючись ст. 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Коломийського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 20 січня 2025 року змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Судді: І.О. Максюта

В.М. Барков

Л.В. Василишин

Повний текст постанови складено 15 квітня 2025 року.