Справа № 127/5654/24
Провадження 2/127/649/24
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

02 квітня 2025 року

Вінницький міський суд Вінницької області в складі:

головуючого судді Вохмінової О.С.

з участю секретаря судових засідань Сунько Я.Р.

розглянувши в загальному провадженні у відкритому судовому засіданні в м. Вінниці цивільну справу № 127/5654/24 за позовом АТ «Універсал Банк» до ОСОБА_1 , державного реєстратора Самгородоцької сільської ради Вінницької області Уперчук Анастасії Володимирівни, ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа без самостійних вимог Міністерство юстиції України про скасування рішення державного реєстратора, скасування державної реєстрації права власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу, витребування майна, визнання права власності та проведення державної реєстрації, визнання іпотекодержателем,

в с т а н о в и в:

20.02.2024 року судом зареєстровано позовну заяву АТ «Універсал Банк» про скасування рішення державного реєстратора, скасування державної реєстрації права власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу, витребування майна, визнання права власності та проведення державної реєстрації, визнання іпотекодержателем, яка мотивована тим, що 22.07.2008 року між ВАТ «Універсал Банк» та ОСОБА_4 був укладений кредитний договір, згідно якого банк надав кредит в сумі 64 000 доларів США шляхом встановлення кредитного ліміту на строк до 01.07.2028 року. Зобов`язання ОСОБА_4 було забезпечене іпотекою на підставі договору від 22.07.2008 року, предметом договору іпотеки була квартира АДРЕСА_1 . Інформація про іпотеку була внесена нотаріусом до Державного реєстру іпотек та Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна.

В зв`язку з невиконанням ОСОБА_4 взятого зобов`язання за кредитним договором виник борг в сумі 711 233 грн., який рішенням Ленінського райсуду м. Вінниці від 29.06.2022 року був стягнутий з ОСОБА_4 на користь ПАТ «Універсал Банк». Виконавчий лист на даний час перебуває на виконанні у приватного виконавця Турського О.В. (ВП 60558440).

10.11.2019 року приватним виконавцем накладений арешт на майно боржника ОСОБА_4 , 23.09.2021 року прийнято постанову про опис квартири АДРЕСА_1 та встановлено заборону її відчуження. Квартира була виставлена на торги, але у зв`язку з введенням воєнного стану проведення електронних (публічних) торгів було відкладено.

В подальшому позивачу стало відомо з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, що 02.05.2023 року право власності на квартиру було зареєстроване за ОСОБА_1 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора Самгородоцької сільради Вінницької області Уперчук А.В. на підставі документів, отриманих з ВООБТІ; 14.06.2023 року право власності на квартиру набув ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Миронюк Н.В.; 23.08.2023 року право власності на квартиру набула ОСОБА_5 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Лазько С.І.; 23.08.2023 року право власності на квартиру набув ОСОБА_3 на підставі договору дарування, посвідченого нотаріусом Лазько С.І.

Таким чином, внаслідок безпідставного і незаконного рішення державного реєстратора Самгородоцької сільради Вінницької області Уперчук А.В. від 02.05.2023 року, прийнятого з порушенням Закону України «Про іпотеку», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.ст. 321, 364 ЦК України квартира вибула із власності іпотекодавця і боржника ОСОБА_4 , а у ОСОБА_1 не виникло передбаченої законом підстави для набуття права власності на квартиру. Станом на день звернення до суду борг по кредитному договору не погашений, тому права АТ «Універсал Банк» як іпотекодержателя нерухомого майна порушені і підлягають захисту шляхом скасування рішення державного реєстратора.

Оскільки ОСОБА_1 не набув права власності на квартиру, відповідно при укладенні ним договору купівлі-продажу квартири від 14.06.2023 року із ОСОБА_2 квартира вибула із власності ОСОБА_4 поза її волею, а вказаний правочин суперечить вимогам ст.ст. 203, 215 ЦК України і вчинений за наявності зареєстрованих арештів і заборон відчуження, тому даний договір слід визнати недійсним.

З метою відновлення прав та інтересів АТ «Універсал Банк» як іпотекодержателя, а також відновлення права власності ОСОБА_4 на вказану квартиру, належним та ефективним способом захисту таких прав буде визнання за ОСОБА_4 права власності на квартиру, витребування квартири з власності ОСОБА_3 на її користь в порядку віндикації на підставі ст.ст. 330, 387, 388 ЦК України і проведення державної реєстрації права власності на підставі Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а оскільки з Державного реєстру іпотек був вилучений запис про іпотечне обтяження квартири без законних на те підстав, іпотека не припинялась в силу ст. 17 Закону України «Про іпотеку», АТ «Універсал Банк» просив визнати за ним права як іпотекодержателем квартири АДРЕСА_1 .

Загальне провадження у даній справі було відкрите 11.03.2024 року.

23.04.2024 року судом вжиті заходи забезпечення позову у виді накладення арешту на квартиру АДРЕСА_1 , яка зареєстрована за ОСОБА_3

23.04.2024 року постановлено ухвалу про витребування доказів у справі.

13.11.2024 року закрите підготовче провадження у справі і призначена справа до судового розгляду по суті.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_6 позовні вимоги підтримав відповідно до обставин, викладених в позовній заяві та у відповіді на відзив (а.с. 161-164 т.1).

Представник відповідача ОСОБА_7 позов не визнав, підтримав обставини, викладені у відзиві (а.с. 146-153 т.1) та у запереченнях (а.с. 188-192 т. 1).

Відповідач ОСОБА_3 просив відмовити в задоволенні позову, оскільки він є добросовісним набувачем квартири і не може відповідати своїм майном за боргові зобов`язання ОСОБА_4 .

Свідок ОСОБА_8 суду повідомила, що до агентства нерухомості, керівником якого вона була, влітку 2023 року звернувся ОСОБА_3 за допомогою у пошуку житла. Оглянувши декілька варіантів квартир він зупинився на квартирі по АДРЕСА_2 . Доступ до квартири для огляду надала ріелтор ОСОБА_9 , у якої були ключі і документи. В приміщенні АН був укладений договір про наміри між ОСОБА_2 і ОСОБА_3 і переданий завдаток, а перед цим вона оглянула правовстановлюючі документи і витяг з Реєстру прав власності, які були оформлені незадовго до цього. Далі призначили зустріч у нотаріуса, який також перевірив по реєстрам відсутність заборон і обтяжень квартири, жодних сумнівів щодо самої квартиру, щодо продавця і добросовісності покупця не виникало. ОСОБА_3 був з батьками і вони виявили бажання спочатку оформити договір купівлі-продажу із ОСОБА_5 , а потім договір дарування на ОСОБА_3 , що не заборонено законом.

Свідок ОСОБА_10 суду повідомила, що знайома із ОСОБА_3 як покупцем квартири, ОСОБА_2 знає по роботі як продавця спірної квартири, а із ОСОБА_1 знайомі давно, проте спілкування не підтримують. В спірній квартирі АДРЕСА_3 була особисто, ще під час спільного проживання ОСОБА_1 і ОСОБА_4 . Влітку 2023 року до неї звернувся ОСОБА_2 із проханням допомогти у продажі квартири, як вона згодом зрозуміла, це була квартира Вегер. Вона оглянула правовстановлюючі документи, техпаспорт, витяг з Реєстру і подала відповідне оголошення на сайти і через деякий час знайшовся покупець ОСОБА_3 . Він разом із матір`ю оглянув житло і прийняв рішення про його придбання. Після того, як був переданий завдаток нотаріус також перевірив квартиру на предмет обтяжень по відповідним реєстрам, але будь-якої інформації і сумнівів по документам не було. На інший день призначили оформлення договору купівлі-продажу, із ОСОБА_2 ОСОБА_3 розрахувався у нотаріуса. Через деякий час був поданий позов до суду і зі слів ОСОБА_3 вона дізналась, що банк пред`являє претензії щодо цього майна. Де на даний час ОСОБА_4 і ОСОБА_1 не знає.

Заслухавши учасників справи, дослідивши матеріали справи та оцінивши докази в їх сукупності, суд дійшов висновку, що позов задоволенню не підлягає.

Судом встановлено, що 22.07.2008 року між ВАТ «Універсал Банк» та ОСОБА_4 був укладений Генеральний договір про надання кредитних послуг № BL7114, відповідно до якого позичальник отримала кредит.

22.07.2008 року з метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаним договором між сторонами також був укладений договір іпотеки квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 62,4 кв.м. (а.с. 39-42 т.1). Квартира належала ОСОБА_4 на праві власності на підставі договору купівлі-продажу від 01.07.2008 року. Договір діє до повного виконання зобов`язань за основним договором (п. 6.1).

22.07.2008 року нотаріусом накладена заборона на відчуження квартири і внесені відомості про реєстрацію іпотеки до Державного реєстру іпотек, реєстраційний номер 7607356, до Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, реєстраційний номер 7607200 (а.с. 43, 44, 45 т.1).

Рішенням Ленінського райсуду м. Вінниці від 29.06.2011 року з ОСОБА_4 на користь ПАТ «Універсал Банк» стягнута заборгованість за кредитним договором від 22.07.2008 року в сумі 711 233 грн. (а.с. 53-54 т.1).

10.11.2019 року приватним виконавцем Турським О.В. відкрите виконавче провадження № 60558440 на підставі виконавчого листа Ленінського райсуду м. Вінниці № 2-1525-2011 від 11.11.2011 року про стягнення з ОСОБА_4 на користь ПАТ «Універсал Банк» заборгованості в розмірі 711 233 грн. (а.с. 55-56 т.1).

23.09.2021 року приватним виконавцем виконавчого округу Вінницької області Турським О.В. винесена постанова про опис та арешт майна боржника ОСОБА_4 квартири АДРЕСА_1 (а.с. 57-58 т.1).

27.06.2022 року на підставі постанови приватного виконавця Турського О.В. і відповідно до Прикінцевих положень Закону України «Про іпотеку» в зв`язку з введенням воєнного стану в Україні відкладено проведення електронних (публічних) торгів з реалізації предмета іпотеки (а.с. 59-60 т.1).

В судовому засіданні також встановлено, що 02.05.2023 року на підставі рішення державного реєстратора Самгородоцької сільради Вінницької області Уперчук А.В. (інд.номер рішення 67434821) відбулась реєстрація права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 (номер запису про право власності 50129224) і відбулось присвоєння реєстраційного номера об`єкта нерухомого майна 020. Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 30.11.2023 року підставою для реєстрації права власності стали документи, отримані на запит державного реєстратора, видані 07.07.2008 року Вінницьким об`єднаним бюро технічної інвентаризації, а також № 15733, виданий 20.03.2023 року Департаментом адміністративних послуг Вінницької області (а.с. 48-52 т.1, а.с. 78 т.2).

Інформація про арешти, обтяження, іпотеки вказаної квартири в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Державному реєстрі іпотек, Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна станом на 14.06.2023 року і станом на 30.11.2023 року відсутня (а.с. 81 т. 2, 83-84 т.2, а.с. 48-52 т.1).

З метою встановлення підстав для прийняття рішення державним реєстратором Уперчук А.В. і з метою вирішення позовних вимог АТ «Універсал Банк» про скасування вказаного рішення судом була постановлена ухвала про витребування реєстраційної справи (а.с. 207-208 т.1, 121-122 т.2).

24.07.2024 року і 14.08.2024 року Самгородоцька сільська рада Вінницької області повідомила суду, що ОСОБА_11 звільнена з посади державного реєстратора і при звільненні нею не були передані зазначені в ухвалі документи (а.с. 113, 142-143 т.2).

На виконання ухвали про витребування доказів Департамент адміністративних послуг Вінницької міської ради надав копії документів, що стали підставою для реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 , що містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: витяг з реєстру територіальної громади про реєстрацію місця проживання ОСОБА_1 за адресою АДРЕСА_2 з 04.04.2016 року, довідку про реєстрацію місця проживання від 20.03.2023 року, копію технічного паспорту на квартиру ВООБТІ, виданого на ім`я ОСОБА_4 (а.с. 134-140 т.2).

В судовому засіданні також були оглянуті матеріали інвентаризаційної справи на квартиру АДРЕСА_1 і встановлено, що станом на 29.12.2012 року квартира була зареєстрована за ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу від 01.07.2008 року. Також в матеріалах інвентаризаційної справи міститься інформація щодо порушення кримінального провадження 0000039 від 10.01.2024 року і внесення даних до ЄРДР за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 2 ст. 190 КК України. Слідчим вилучена копія інвентаризаційної справи на підставі ухвали слідчого судді Вінницького міського суду Вінницької області від 26.03.2024 року.

Відомостей про результати досудового розслідування кримінального провадження станом на день розгляду даної справи немає.

Також в судовому засіданні встановлено, що 14.06.2023 року приватним нотаріусом Миронюк Н.В. був посвідчений договір купівлі-продажу квартири, відповідно до якого ОСОБА_1 продав, а ОСОБА_2 придбав квартиру АДРЕСА_1 (а.с. 76-77 т.2).

Згідно Інформації з Державного реєстру речових на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна право власності на квартиру зареєстроване за ОСОБА_1 02.05.2023 року, в реєстрі відсутня інформація про заборону відчуження або арешту квартири, обтяження, в тому числі іпотекою (а.с. 75-100 т.2).

23.08.2023 року приватним нотаріусом Лазько С.І. був посвідчений договір купівлі-продажу квартири, відповідно до якого ОСОБА_2 продав, а ОСОБА_5 придбала квартиру АДРЕСА_1 (а.с. 2-3 т.2).

23.08.2023 року приватним нотаріусом Лазько С.І. був посвідчений договір дарування квартири, відповідно до якого ОСОБА_5 безоплатно передала у власність ОСОБА_3 квартиру АДРЕСА_1 (а.с. 37-38 т.2).

Відсутність заборони відчуження (арешту) та обтяжень іпотекою нерухомого майна, яке було предметом цих договорів, було підтверджено Інформаційними довідками з Державного реєстру речових на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 23.08.2023 року (а.с. 1-64 т.2).

Право власності за ОСОБА_3 було зареєстроване 23.08.2023 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно.

Обґрунтовуючи позовні вимоги АТ «Універсал Банк» зазначило, що внаслідок незаконного рішення державного реєстратора з власності іпотекодавця - ОСОБА_4 вибула квартира, яка була предметом іпотеки, цим порушене право банку як іпотекодержателя майна, а тому порушене право підлягає захисту шляхом скасування рішення державного реєстратора, скасування державної реєстрації права власності на квартиру за ОСОБА_1 , визнання недійсним договору купівлі-продажу від 14.06.2023 року між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 , витребування майна з власності ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 , визнання за ОСОБА_4 права власності на майно та проведення державної реєстрації права власності, визнання АТ «Універсал Банк» іпотекодержателем вказаного нерухомого майна.

Між сторонами виникли договірні зобов`язальні правовідносини, а також правовідносини з приводу захисту права власності, захисту прав кредитора і іпотекодержателя АТ «Універсал Банк» на задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки, який був відчужений на користь третіх осіб у період відсутності в державних реєстрах запису про обтяження майна іпотекою і захисту прав добросовісного набувача, а тому при вирішенні спору суд застосовує відповідні норми ЦК України, Закону України «Про іпотеку», Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно».

Відповідно до статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

Розпорядження своїм правом на захист є приписом цивільного законодавства і полягає в наданні особі, яка вважає свої права порушеними, невизнаними або оспорюваними, можливості застосувати способи захисту, визначені законом або договором.

За статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод визнається право людини на доступ до правосуддя, а за статтею 13 цієї Конвенції - на ефективний спосіб захисту прав, і це означає, що особа має право пред`явити в суді таку вимогу на захист цивільного права, яка відповідає змісту порушеного права та характеру правопорушення.

Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина перша статті 526 ЦК України).

Іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом (стаття 1 Закону України «Про іпотеку»).

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду.

Частиною п`ятою статті 3 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.

Відповідно до статті 12 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.

Згідно з частиною першою статті 17 Закону України «Про іпотеку» іпотека припиняється у разі: припинення основного зобов`язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її.

Відомості про припинення іпотеки підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.

Відповідно до статті 23 Закону України «Про іпотеку» у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Рішенням Конституційного Суду України від 14 липня 2020 року № 8-р/2020 у справі № 3-67/2019(1457/19) за конституційною скаргою ОСОБА_12 визнано такими, що відповідають Конституції України (є конституційними), положення частини першої статті 23 Закону України «Про іпотеку», та зазначено, що «іпотека є специфічним видом забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні його власника, який обмежений у правомочності самостійно розпоряджатися предметом іпотеки. Тобто іпотека обмежує такий елемент права власності, як право розпорядження нерухомим майном, яке є предметом іпотечного договору. Зазначений вид забезпечення виконання зобов`язання передбачає стимулювання боржника до належного виконання зобов`язання та запобігання негативним наслідкам, що настають у разі порушення ним свого зобов`язання. У разі порушення боржником свого зобов`язання до особи, яка передала в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання такого зобов`язання, можуть бути застосовані заходи цивільно-правової відповідальності у виді звернення стягнення на предмет іпотеки. Особливістю цього виду забезпечення виконання зобов`язання є те, що обтяження майна іпотекою відбувається незалежно від зміни власника такого майна, тому стосовно кожного наступного власника іпотечного майна виникають ризики настання відповідальності перед іпотекодержателем за невиконання боржником основного зобов`язання, зокрема звернення стягнення на предмет іпотеки.

[…] Отже, положення частини першої статті 23 Закону № 898 не порушують розумного балансу між правами та інтересами іпотекодержателя (кредитора) і іпотекодавця (набувача іпотечного майна). До того ж факт обізнаності набувача іпотечного майна щодо перебування нерухомого майна в іпотеці не має істотного значення, адже відчуження предмета іпотеки іпотекодавцем за згодою або без згоди іпотекодержателя жодним чином не припиняє іпотеки. Водночас набувач іпотечного майна, до відома якого не доведено інформацію про те, що нерухоме майно є предметом іпотеки, володіє достатніми засобами юридичного захисту, передбаченими чинним законодавством України, у разі порушення його конституційного права власності, а також вимог закону при вчиненні правочину».

Забезпечення виконання зобов`язання іпотекою гарантує право кредитора одержати задоволення своїх вимог за рахунок заставленого майна, зокрема в позасудовому порядку, переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 червня 2021 року в справі № 922/2416/17 зроблено висновок, що:

- виключення відомостей про право іпотеки з відповідного державного реєстру не впливає на чинність іпотеки. Іпотека зберігає чинність незалежно від відсутності певний час відомостей про неї у відповідному державному реєстрі;

- запис про іпотеку не може бути відновлений із моменту вчинення первинного запису, а вчиняється державним реєстратором повторно за наявності для цього підстав, передбачених законом, зокрема договору іпотеки, а також судового рішення про визнання права іпотекодержателя;

- за відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяження особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. За таких умов право іпотеки припиняється, відомості про іпотеку поновленню не підлягають;

- у випадку, якщо позивач вважає, що іпотека є та залишилася чинною, належним способом захисту було б звернення позивача з вимогою про визнання права іпотекодержателя стосовно іпотечного майна. Після набрання чинності рішенням суду в разі задоволення такого позову до відповідного державного реєстру має бути внесений запис про іпотекодержателя;

- у справі з належною вимогою (зокрема, про визнання прав іпотекодержателя) суд має враховувати наявність/відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного за відсутності в Державному реєстрі іпотек відомостей про обтяження. Відсутність у Державному реєстрі іпотек зазначених відомостей не може беззастережно свідчити про добросовісність особи, яка придбаває таке майно.

У справі про визнання права іпотекодержателя позивач не позбавлений права доводити недобросовісність кінцевого набувача предмета іпотеки.

При вирішенні спорів щодо прав на нерухоме майно необхідно враховувати наявність чи відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного з порушенням закону, оскільки від цього може залежати, зокрема, чинність чи припинення іпотеки.

В судовому засіданні було встановлено, що реєстрація права власності за ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_1 вперше в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відбулась як на новостворений об`єкт на підставі рішення державного реєстратора Самгородоцької сільської ради Вінницької області Уперчук А.В. 02.05.2023 року із відкриттям розділу і присвоєнням реєстраційного номеру об`єкта нерухомого майна 020 (а.с. 48-52 т. 1).

Запис про речове право ОСОБА_4 на дану квартиру в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстрі прав власності на нерухоме майно станом на 02.05.2023 року був відсутній (а.с. 46-47 т.1).

Відомості про обтяження нерухомого майна державним реєстратором перенесені не були.

Самгородоцька сільрада Вінницької області надала відповідь суду, що реєстраційна справа на об`єкт нерухомого майна квартиру АДРЕСА_1 при звільненні державного реєстратора Уперчук А.В. не передавалась.

Департамент адміністративних послуг Вінницької міської ради надав копії матеріалів електронної реєстраційної справи на квартиру АДРЕСА_1 , які складаються з витягу з реєстру територіальної громади про реєстрацію місця проживання ОСОБА_1 за вказаною адресою, довідки про реєстрацію місця проживання ОСОБА_1 за вказаною адресою, копії технічного паспорту ВООБТІ на вказану квартиру (а.с. 134-140 т.2).

Таким чином, за відсутності самої реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна, заяви про державну реєстрацію права, документів, необхідних для державної реєстрації права власності за ОСОБА_1 , визначених ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (в редакції станом на 02.05.2023 року), а також рішення державного реєстратора, оформленого відповідно до вимог вказаного закону, вирішити питання про правомірність/неправомірність дій державного реєстратора і скасування рішення державного реєстратора Самгородоцької сільської ради Вінницької області Уперчук А.В. № 67434821 від 02.05.2023 року, неможливо.

За наведених обставин твердження представника позивача, що у іпотекодавця ОСОБА_4 не припинялось право власності на квартиру АДРЕСА_1 , з підстав, що визначені ст. 346 ЦК України, а у ОСОБА_1 не виникло таке право, є необґрунтованим.

Слід зазначити, що з 10.01.2024 року за заявою АТ «Універсал Банк» до ЄРДР внесені відомості про кримінальне провадження № 0000039 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 2 ст. 190 КК України. Станом на день розгляду даної справи кримінальне провадження не завершене.

Також слід зазначити, що скасування рішення про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 жодним чином не поновить прав позивача, оскільки спірна квартира була відчужена до третіх осіб і на даний час перебуває у власності ОСОБА_3 .

Таким чином, на підставі наданих доказів, суд дійшов висновку, що позивачем не доведені позовні вимоги в частині скасування рішення державного реєстратора Самгородоцької сільської ради Вінницької області Уперчук А.В. № 67434821 від 02.05.2023 року і скасування державної реєстрації права власності за ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_1 , і, враховуючи правовідносини, що виникли між сторонами, такий спосіб захисту права не є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права позивача і характеру його порушення, а тому в задоволенні позову в цій частині слід відмовити.

Вимога щодо визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, укладеного 14.06.2023 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , є похідною від вимоги щодо скасування рішення державного реєстратора, тому також задоволенню не підлягає.

До того ж судом були витребувані у нотаріуса матеріали справи, сформовані при посвідченні вказаного договору (а.с. 75-100 т.2) і встановлено, що нотаріусом була отримана Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно - про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 020). Інформація про обтяження в Державному реєстрі іпотек, Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, в тому числі за постановами приватного виконавця від 10.11.2019 року та від 23.09.2021 року відсутня (а.с. 81-83 т. 2).

Відповідно до ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом, або якщо він не визнаний судом недійсним (ст. 204 ЦК України).

Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Враховуючи наведені обставини і норми закону, суд дійшов висновку, що достатніх підстав для задоволення позовних вимог АТ «Універсал Банк» в частині визнання договору купівлі-продажу від 14.06.2023 року недійсним також немає.

Також суд вважає необґрунтованими вимоги позивача про витребування з власності ОСОБА_3 і визнання за ОСОБА_4 права власності на квартиру АДРЕСА_1 , оскільки така вимога не відповідає ст.ст. 387, 388, 392, 396 ЦК України і не відповідає змісту правовідносин.

Відповідно до ст. 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:

1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;

2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;

3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Відповідно до ст. 392 ЦК України саме власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Таким чином, саме за позовом власника майна, який вважає, що майно вибуло не з його, волі суд може захистити порушене право в порядку ст.ст. 388, 392 ЦК України.

Велика Палата Верховного Суду послідовно виснувала щодо ефективних способів захисту при неодноразовому відчуженні майна. Відповідно до її висновків захист порушених прав особи, яка вважає себе власником майна, що було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених ст.ст. 387, 388 ЦК України. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна не є ефективним способом захисту права власника (п. 73, 75 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 року у справі № 488/5027/14-ц; п. 84, 86 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16).

АТ «Універсал Банк» не є і не було власником нерухомого майна і не мало речового права на нерухоме майно, а також не наділене повноваженнями на захист прав ОСОБА_4 , тому і підстав для захисту у визначений спосіб немає. Крім того, позивачем не доведено, що майно вибуло поза волею ОСОБА_4 шляхом незаконної реєстрації права власності за ОСОБА_1 , до того ж такі вимоги пред`явлені до самої ОСОБА_4 , яка є відповідачем у справі, що суперечить ст.ст. 48-49, 50, 56 ЦПК України.

Обґрунтовуючи позовні вимоги про визнання АТ «Універсал Банк» іпотекодержателем квартири АДРЕСА_1 , позивач посилався на те, що іпотека була зареєстрована ще 22.07.2008 року і вилучення з Державного реєстру іпотек запису про іпотеку не є підставою для припинення іпотеки, не впливає на її чинність.

При виборі і застосуванні норм права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм, викладені в постановах Верховного Суду (ч. 4 ст. 263 ЦПК України).

Велика Палата Верховного Суду у справі № 908/976/19 в постанові від 21.09.2022 року зазначила, що:

«5.57 Перша та найбільш важлива вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції полягає у тому, що будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинне бути законним. Вимога щодо законності у розумінні Конвенції вимагає дотримання відповідних положень національного законодавства та відповідності принципові верховенства права, що включає свободу від свавілля. Будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинне забезпечити справедливий баланс між загальним інтересом суспільства та вимогами захисту основоположних прав конкретної особи. Необхідність досягнення такого балансу відображена в цілому в структурі статті 1 Першого протоколу до Конвенції. Необхідного балансу не вдасться досягти, якщо на відповідну особу буде покладено індивідуальний та надмірний тягар. Іншими словами, має існувати обґрунтоване пропорційне співвідношення між засобами, які застосовуються, та метою, якої прагнуть.

5.58. Прийняття рішення, за наслідком якого добросовісний набувач всупереч приписам статті 388 ЦК України втрачає такий статус, а відтак втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятним та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар. Адже не може добросовісний набувач відповідати у зв`язку з порушеннями інших осіб (продавця чи осіб, які його представляють у силу вимог закону), допущеними в межах процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном, крім випадків передбачених у статті 388 ЦК України».

«5.60. Якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача, крім приписів ЦК України, слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 37), від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (пункт 6.45), від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 53)). Отже, якщо добросовісна особа, тобто та, яка не знала та не могла знати про існування обтяжень речових прав на це майно або про наявність на нього речових прав третіх осіб, придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, то вона вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

5.61. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не могла знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовано в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 37, 38), від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (пункти 46.1, 46.2), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункти 7.15, 7.16), від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 54).

5.62. Отже, вирішуючи питання про витребування спірного майна, суди повинні передусім перевіряти добросовісність набувача майна. Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема добросовісно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц (пункт 37), від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20 (пункт 40)). На необхідності оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна неодноразово наголошувала Велика Палата Верховного Суду (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц, пункт 46.1 постанови від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, пункт 6.43 постанови від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19).

5.64. Судові рішення, постановлені за відсутності перевірки добросовісності / недобросовісності набувача, що суттєво як для застосування положень статей 387, 388 ЦК України, так і положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції, не можуть вважатися такими, що відповідають вимозі законності втручання у право мирного володіння майном».

Верховний Суд в постанові від 21.08.2023 року у справі № 570/783/20 вказав, що розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (див. постанова Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо (див. пункт 58 постанови Великої Палати від 14 грудня 2022 року в справі № 461/12525/15-ц (провадження № 14-190цс20).

Водночас ВП ВС зазначає, що добросовісний набувач не має додаткового обов`язку перевіряти та аналізувати також обставини правомірності попередніх переходів майна. Набувач не повинен «…крім відомостей, що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, перевіряти та аналізувати також обставини правомірності попередніх переходів майна, зокрема, обставини вибуття майна з володіння позивача (постанова ВП ВС від 2.11.2021 року у справі № 925/1351/19).

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частини першої статті 81 ЦПК України).

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що грунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (ст. 89 ЦПК УКраїни).

В судовому засіданні було встановлено, що станом на 23.08.2023 року дату набуття квартири АДРЕСА_1 у власність ОСОБА_5 за договором купівлі-продажу та ОСОБА_3 за договором дарування в Державному реєстрі іпотек і Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна була відсутня інформація щодо обтяження квартири іпотекою від 22.07.2008 року та арештами приватного виконавця від 10.11.2019 року, від 23.09.2021 року.

Судом були витребувані у приватного нотаріуса Лазько С.І. документи, що стали підставою для посвідчення 23.08.2023 року договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 між ОСОБА_2 і ОСОБА_5 та договору дарування між ОСОБА_5 і ОСОБА_3 , в яких наявна відповідна Інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна (а.с. 1-64 т. 2).

Квартира придбана ОСОБА_5 за відплатним договором за оціночною вартістю 511 084,28 грн. і в той самий день подарована синові ОСОБА_3 .

В судовому засіданні відповідач ОСОБА_3 і свідки ОСОБА_10 , ОСОБА_8 повідомили, що ОСОБА_5 і ОСОБА_3 разом із агентам нерухомості оглядали квартиру, серед запропонованих декількох варіантів квартир для придбання з метою забезпечення житлом ОСОБА_3 обрали саме квартиру АДРЕСА_3 , уклали із продавцем ОСОБА_2 договір про наміри. В приміщенні агентства нерухомості передали продавцю завдаток, а 23.08.2023 року у нотаріуса повністю розрахувались за придбане житло готівкою. Свідки також додали, що жодних сумнівів щодо правомірності вчинення правочину, дій продавця і покупця, обтяження квартири іпотекою чи арештами не було, оскільки нотаріус неодноразово перевіряв відповідний реєстр перед укладенням договорів і безпосередньо в день укладення договорів.

В судовому засіданні позивач не довів недобросовісність ОСОБА_3 при набутті квартири у власність, проте суд, оцінивши надані докази і поведінку набувача ОСОБА_13 , який покладався на відомості з публічних реєстрів, встановив, що його дії є добросовісними, оскільки він не знав і не міг знати про існування прав інших осіб і обтяжень на квартиру, або наявність інших перешкод для вчинення правочину, тому набув право власності на квартиру вільним від незареєстрованих прав і обтяжень АТ «Універсал Банк».

Втрата майна добросовісним набувачем в разі задоволення позову АТ «Універсал Банк» і вишукування способів компенсації своїх втрат є неприйнятними в розумінні положень статті 1 Протоколу до Конвенції і не можуть вважатись такими, що відповідають вимозі законності втручання у право мирного володіння майном. При цьому, позивач при зверненні до суду з позовом і на момент вирішення справи по суті не надав доказів заборгованості за кредитним договором, укладеним із позичальником ОСОБА_4 , з метою вирішення, чи можуть вважатися співмірними вимоги позивача із тими негативними наслідками, яких зазнає добросовісний набувач ОСОБА_3 .

Так, критеріями сумісності заходу втручання у право власності із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є такі обставини:

- чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі. Тобто втручання держави у право власності повинно мати нормативну основу у національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними;

- чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту зазначеної статті. Якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів;

- чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право. Втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності.

Порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції є, якщо хоча б один із зазначених критеріїв не буде дотриманий. Водночас відсутність такого порушення є тоді, коли дотримані всі три критерії.

Отже, повинно існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа-добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справах "Рисовський проти України" від 20.10.2011 (Rysovskyy v. Ukraine, заява № 29979/04), "Кривенький проти України" від 16.02.2017 (Kryvenkyy v. Ukraine, заява № 43768/07)).

Відповідно до ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Відповідно до ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим кодексом випадках.

Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (ч. 2 ст. 12 ЦПК України).

Відповідно до ст. 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування.

Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ст. 78 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (ст. 80 ЦПК України).

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч. 6 ст. 81 ЦПК України).

Таким чином, позивач АТ «Універсал Банк» не довів належними і допустимими доказами позовних вимог, тому підстав для задоволення його позову немає.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України судовий збір слід залишити за рахунок позивача.

Керуючись ст.ст. 15, 16, 203, 207, 215, 387, 388, 392, 396 ЦК України, ст.ст. 4, 5, 10, 12, 76-82, 89, 141, 263-265 ЦПК України, суд,

в и р і ш и в:

відмовити в задоволенні позову АТ «Універсал Банк» до ОСОБА_1 , державного реєстратора Самгородоцької сільської ради Вінницької області Уперчук Анастасії Володимирівни, ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа без самостійних вимог Міністерство юстиції України про скасування рішення державного реєстратора, скасування державної реєстрації права власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу, витребування майна, визнання права власності та проведення державної реєстрації, визнання іпотекодержателем.

Судові витрати залишити за позивачем.

Рішення може бути оскаржене. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення відповідно до вимог 354, 355 ЦПК України, розділу XIII «Перехідні положення» Цивільного процесуального кодексу України.

Учасники справи:

- позивач Акціонерне товариство «Універсал Банк», 04082, м. Київ, вул. Автозаводська, 54/19,

- відповідач ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1

- відповідач ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , АДРЕСА_4 , РНОКПП НОМЕР_2

- відповідач ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , АДРЕСА_5 , РНОКПП НОМЕР_3

- державний реєстратор Самгородоцької сільської ради Вінницької області Уперчук Анастасія Володимирівна, 22163, Вінницька обл., Хмельницький район, с. Самгородок, вул. Миру, 48,

- відповідач ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_4

- третя особа без самостійних вимог - Міністерство юстиції України, 01001 м. Київ, вул. А.Городецького, 13,

Повне рішення складене 14.04.2025 року.

Суддя: