Справа № 740/5134/19
Провадження № 2/740/5/25
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

21 квітня 2025 року м. Ніжин

Ніжинський міськрайонний суд Чернігівської області в складі

головуючого судді Шевченко І. М.,

за участ секретаря судового засідання Ісаєнко А. М.,

учасники справи:

- представник позивача за первісним позовом адвокат Корнєєв Є. Л.,

- представник відповідачки за первісним позовом адвокат Луєнко Ю. В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Ніжині за правилами загального позовного провадження цивільну справу за первісним позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про зобов`язання вчинити дії та стягнення суми боргу; за зустрічним позовом (з урахуванням заяви про зменшення розміру позовних вимог) ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про відшкодування вартості витрат на поліпшення речі та зарахування їх вартості у рахунок плати за користування річчю,

ухвалив:

У жовтні 2019 року ОСОБА_3 в інтересах ОСОБА_1 звернувся до Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області з указаним позовом, в якому просив усунути перешкоди в користуванні та володінні квартирою АДРЕСА_1 , яка належить на праві приватної власності ОСОБА_1 , шляхом зобов`язання ОСОБА_2 звільнити вказане приміщення та повернути його власнику або уповноваженим представникам за актом прийому-передачі; стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 заборгованість зі сплати орендної плати в розмірі 1200,00 грн, інфляційні збитки в розмірі 156,00 грн та 3 % річних із простроченої суми заборгованості з орендної плати в розмірі 58,00 грн.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 17.09.2019 закінчився термін дії договору найму (оренди) нерухомості від 17.09.2009, укладеного між сторонами, щодо оренди квартири АДРЕСА_1 , що складається з трьох житлових кімнат загальною площею 47,0 кв. м, житловою площею 34,1 кв. м, з метою створення аптеки, посвідченого приватним нотаріусом Ніжинського міського нотаріального округу Бублик Т. М та зареєстрованого в реєстрі за № 1516. Відповідно до п. 2.2 договору найму термін його дії може бути продовжено за взаємною згодою сторін шляхом укладення додаткового договору. Останнім днем дії договору був 17.09.2019, а датою закінчення строку оренди і повернення приміщення з оренди (п. 2.4 договору) день підписання акта прийому-передачі, який повинен був бути підписаний протягом 10 днів від дня закінчення дії договору, тобто не пізніше 27.09.2019. До закінчення строку дії договору, а саме 06.09.2019 власник квартири позивач відправив на адресу відповідачки листа, в якому просив її до 17.09.2019 зв`язатися з його сином ОСОБА_4 з метою проведення зустрічі для обговорення можливих варіантів використання об`єкта оренди, а саме: укладення нового договору або додаткової угоди до договору від 17.09.2009 чи повернення власнику об`єкта оренди з укладенням акта приймання-передачі протягом 10 днів від закінчення дії договору. У позивача відсутній зворотній корінець поштового повідомлення про вручення вищевказаної кореспонденції ОСОБА_2 , яка вочевидь ігнорувала поштові повідомлення та не з`являлася на пошту з метою створення штучної ситуації щодо необізнаності про повернення майна за актом приймання-передачі. У подальшому 17.09.2019, перебуваючи у м. Ніжині біля аптеки, представники позивача - ОСОБА_3 та ОСОБА_4 попросили співробітника аптеки зв`язатися з ОСОБА_2 , яка повідомила, що їм необхідно зателефонувати її керівнику, номер телефону якого міститься на дверях аптеки. Зателефонувавши за вказаним номером, представники з`ясували, що директор аптеки не погоджується на зустріч та пропонує провести її увечері або через декілька днів, що представників не влаштовувало. Далі 17.09.2019 позивач повторно направив відповідачці телеграму з вимогою підготувати приміщення за адресою: АДРЕСА_2 , для повернення його власнику через представників 27.09.2019 о 10-00 год. відповідно до умов договору. У сторони позивача немає інформації про отримання цієї телеграми відповідачкою. 27.09.2019, перебуваючи біля вищевказаного об`єкта нерухомості, представник позивача - ОСОБА_3 зателефонував відповідачці з метою проведення перемовин щодо можливого укладення нового договору оренди або повернення приміщення з оренди, однак ОСОБА_2 у грубій манері повідомила, що її необхідно завчасно попереджати про зустрічі, вона зможе зустрітися лише 01.10.2019 після 14-00 год. та серед розмови кинула слухавку, а потім перестала відповідати на дзвінки. 27.09.2019 о 10-14 год. представник позивача - ОСОБА_3 звернувся на лінію «102» з повідомленням, яке зареєстроване в ЖЄО Ніжинського відділу поліції ГУ НП в Чернігівській області за № 10116, про те, що ОСОБА_2 не виходить на зв`язок, щоб підписати акт прийому-передачі майна з представником власника такого майна, не повертає майно з оренди законному власнику, чим порушує його право, та попросив направити наряд поліції для припинення вказаного правопорушення за місцем розташування орендованої квартири. Після прибуття слідчої оперативної групи до аптеки приїхала відповідачка разом зі своїм сином, в якої працівники поліції відібрали пояснення. Також пояснення підібрали в представника позивача - ОСОБА_3 , в яких зафіксовано відсутність доброї волі відповідачки повертати ОСОБА_1 його майно та підписувати акт прийому-передачі. Після від`їзду наряду поліції відповідачка повідомила про намір придбати об`єкт договору оренди, сторони запропонували пропозиції щодо можливої ціни приміщення, на що ОСОБА_2 сповістила, що відповідь надасть 01.10.2019, однак у визначений день вона на зв`язок не вийшла. Таким чином, не зважаючи на завчасні попередження власника майна та його представників, будучи обізнаною про умови договору, 27.09.2019 (в останній день строку дії договору оренди) відповідачка в присутності співробітників поліції, відмовилася від передачі представнику ОСОБА_1 об`єкта оренди та укладення з ними акта прийому-передачі, що сторони узгоджували в договорі оренди. Починаючи з 18.09.2019, після закінчення строку дії договору найму нерухомості відповідачка безпідставно, незаконно продовжувала користуватися належним на праві власності позивачу майном, у зв`язку з чим 28.09.2019 представником позивача - Корнєєвим Є. Л. направлено поштового листа ОСОБА_2 із запереченнями щодо поновлення, продовження строку дії договору найму (оренди) нерухомості від 17.09.2009, укладення до нього додаткових угод або укладення нового договору найму на тих самих або інших умов на будь-який строк, яке відповідачка отримала 02.10.2019 особисто, про що свідчить її особистий підпис у розписці про одержання рекомендованого повідомлення. Таким чином, відповідно до ст. 764 ЦК України відповідачку належним чином повідомлено про те, що власник майна не бажає мати з нею в майбутньому будь-яких договірних відносин з питань найму (оренди) вищевказаної квартири. Отже, договір найму (оренди) нерухомості від 17.09.2009 не поновлений.

Крім того, протягом дії договору відповідачка не сплачувала позивачу орендну плату в розмірі 50 грн у місяць, як було встановлено в п. 3.2 договору. У сторін відсутні розписки про отримання орендної плати готівкою чи банківських документів щодо безготівкових перерахувань. Сума боргу орендаря перед орендодавцем за 10 років оренди складає 6000,00 грн. Наявність заборгованості зі сплати орендної плати за 10 років свідчить про те, що орендар протягом дії договору найму (оренди) нерухомості від 17.09.2009 неналежно виконував свої обов`язки, тим самим порушував вимоги ст. 762 ЦК України та п. 3.2 договору, а тому відповідачка не має переважного права перед іншими особами на придбання майна позивача, а також на укладення договору найму на новий строк. Ураховуючи, що ОСОБА_2 прострочила виконання грошового зобов`язання зі сплати орендної плати, то відповідно до ст. 625 ЦК України - зобов`язана сплатити орендодавцю суму боргу з урахуванням установленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також 3 % річних від простроченої суми. У зв`язку з порушенням відповідачкою взятих зобов`язань за договором найму (оренди) нерухомості, в неї виникла заборгованість зі сплати орендної плати в розмірі 1200,00 грн, інфляційні збитки в розмірі 156,00 грн, 3 % річних з простроченої суми заборгованості з орендної плати у розмірі 58,00 грн, яку позивач просив стягнути на свою користь.

Ухвалою судді Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області Ковальової Т. Г. від 25 жовтня 2019 року відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 23 січня 2020 року 12-00 год., яке відкладено на 10 лютого 2020 року 10-30 год.

10.02.2020 до суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому представник відповідачки адвокат Луєнко Ю. В. зазначив, що відповідачка повністю не визнає позовні вимоги та не погоджується з доводами представника позивача, викладеними у позовній заяві. Відповідачка частково підтверджує наведені позивачем у позовній заяві обставини щодо передачі позивачем їй в оренду квартири АДРЕСА_1 . Унаслідок виконаних відповідачкою як наймачем за згодою наймодавця (позивача) значних поліпшень вищевказаної квартири шляхом її реконструкції в нежитлове приміщення аптеки, об`єкт оренди фактично був перетворений в нову поліпшену річ, що зумовлює збільшення майбутніх вигод, які отримуються від використання такого майна. Фактично квартира загальною площею 47,0 кв. м та житловою площею 34,1 кв. м перестала існувати, а була створена нова річ нежитлове приміщення з більшою площею 53,1 кв. м з іншими характеристиками, властивостями, цільовим призначенням та функціональним застосуванням. У договорі найму (оренди) нерухомості, а саме в п. 1.6, 8.5 сторони узгодили, що в разі проведення реконструкції та будь-яких поліпшень за згодою орендодавця, орендар не набуває права стати співвласником приміщення, що орендується, але, якщо по закінченню терміну дії цього договору орендодавець відмовляється укласти договір оренди на новий термін, то він повинен відшкодувати всі поліпшення, зроблені орендарем (капітальний ремонт, реконструкція). ОСОБА_2 було витрачено приблизно 400 000,00 грн на поліпшення майна. Такі витрати полягали в оплаті вартості виготовлення проектно-технічної документації на здійснення реконструкції квартири в нежитлове приміщення аптеки, вартості будівельних матеріалів, обладнання, які були використані в будівництві, вартості виконаних робіт. Оскільки з моменту реконструкції квартири в нежитлове приміщення минуло близько 10 років, у ОСОБА_5 лише частково збереглися платіжні документи на підтвердження понесення нею витрат на вищевказані послуги. Ураховуючи індекс інфляції, грошова сума в розмірі 400 000,00 грн становить 1 160 813,00 грн. Відповідачка вважає, що має право притримати нежитлове приміщення аптеки по АДРЕСА_2 , у себе до відшкодування позивачем вартості понесених нею витрат на реконструкцію приміщення, або за рахунок цього майна. При цьому річ, усунення перешкод у користуванні якою просить позивач, фактично не існує. Про бажання використовувати орендоване приміщення в подальшому та про суму понесених витрат на його реконструкцію на момент закінчення строку дії договору ОСОБА_2 повідомляла ОСОБА_1 рекомендованим листом, направленим на адресу, яка була зазначена в договорі найму. Про зміну адреси місця свого проживання ОСОБА_1 не повідомляв відповідачку.

Крім того, 10.02.2020 до суду надійшла зустрічна позовна заява, в якій відповідачка за первісним позовом ОСОБА_2 просила зарахувати вартість понесених нею витрат на реконструкцію квартири АДРЕСА_1 в нежитлове приміщення аптеки в розмірі 1200,00 грн у рахунок плати за користування цим майном згідно з договором найму (оренди) нерухомості від 17 вересня 2009 року, посвідченого приватним нотаріусом Ніжинського міського нотаріального округу Бублик Т. М. та зареєстрованого в реєстрі за № 1516; стягнути з ОСОБА_1 на свою користь у рахунок відшкодування вартість понесених витрат на реконструкцію квартири АДРЕСА_1 в нежитлове приміщення аптеки у розмірі 1 159,613 грн.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що між сторонами 17.09.2009 укладено договір найму (оренди) нерухомості, а саме квартири АДРЕСА_1 . Згідно з п. 1.6 договору найму в разі проведення реконструкції та будь-яких поліпшень за згодою орендодавця, орендар не набуває права стати співвласником приміщення, що орендується. При цьому в п. 8.5 договору найму сторони передбачили, що якщо по закінченню терміну дії цього договору орендодавець відмовляється укласти договір оренди на новий термін, то він повинен відшкодувати всі поліпшення, зроблені орендарем (капітальний ремонт, реконструкція). Строк дії договору найму (оренди) нерухомості від 17.09.2009 закінчився 17.09.2019. ОСОБА_1 відмовився укласти з ОСОБА_2 договір оренди на новий термін, а тому, за твердженням позивачки за зустрічним позовом, ОСОБА_1 має відшкодувати їй вартість всіх поліпшень об`єкта оренди, зроблених нею, та також слід зарахувати частину вартості цих поліпшень у рахунок орендної плати. Як убачається з умов договору, ОСОБА_1 надав ОСОБА_2 приміщення квартири в оренду для переобладнання її за власний рахунок в нежитлове приміщення та розміщення в ньому аптеки. Крім того, договором передбачено обов`язок орендаря використовувати об`єкт оренди відповідно до мети оренди, тобто для переобладнання його за власний рахунок в нежитлове приміщення та розміщення в ньому аптеки.

Ще до укладення договору найму (оренди) нерухомості від 17.09.2009, а саме 20.04.2009, відповідач за зустрічним позовом видав на ім`я позивачки за зустрічним позовом довіреність, посвідчену нотаріусом Мирнинського нотаріального округу в м. Удачному Республіка Саха (Якутія), Російська Федерація, строком на три роки до 20.04.12, якою уповноважив ОСОБА_2 бути його представником в адміністрації, мерії, відділах архітектури і містобудування, податковій інспекції, БТІ, паспортному столі, правоохоронних установах, будинкоуправліннях, житлово-експлуатаційних закладах міста Ніжина Чернігівської області з питань оформлення документів, необхідних для отримання дозволу на перепланування квартири за адресою: АДРЕСА_2 , для чого надав ОСОБА_2 право підписувати та подавати від його імені заяви, клопотання, отримувати і подавати необхідні довідки, технічні паспорти, кадастрові паспорти, викопіювання, експлікації, посвідчення та інші документи, сплачувати збори і мита, одержувати всі необхідні дозвільні документи, реєструвати документи в компетентних установах м. Ніжина Чернігівської області.

Крім того, 27.08.2009 ОСОБА_1 видав на ім`я ОСОБА_2 та її сина ОСОБА_6 довіреність, посвідчену приватним нотаріусом Ніжинського міського нотаріального округу Бублик Т. М., строком на п`ять років до 27.08.2014, якою уповноважив вищевказаних осіб бути його представником в усіх установах, підприємствах, організаціях, в тому числі в КП «Ніжинське МБТІ» Чернігівської обласної ради, відділах архітектури, податковій інспекції, паспортному столі, житлово-експлуатаційній конторі, з питань укладення від його імені як від імені орендодавця (наймодавця) на умовах йому відомих договору оренди (найму) належної йому на праві приватної власності квартири АДРЕСА_1 з правом переобладнання, реконструкції, перебудови квартири в нежитлове приміщення. Тобто, як убачається зі змісту договору найму (оренди) нерухомості від 17.09.2009 та вищевказаних довіреностей, ОСОБА_1 надав ОСОБА_2 не лише згоду, а й імперативну вказівку переобладнати за власний рахунок квартиру за АДРЕСА_1 в нежитлове приміщення та розміщення в ньому аптеки.

На виконання умов укладеного між сторонами договору найму (оренди) нерухомості від 17.09.2009, володіючи відповідними повноваженням, ОСОБА_2 за власний рахунок замовила складання та оформлення всіх необхідних дозвільних та проектно-технічних документів та провела реконструкцію вищевказаної квартири у нежитлове приміщення аптеки. У результаті погодженої з орендодавцем реконструкції орендованої квартири в аптеку, об`єкт оренди було фактично перетворено в нову поліпшену річ, а саме нежитлове приміщення площею 53,1 кв. м з іншими характеристиками, властивостями, цільовим призначенням та функціональним застосуванням. Позивачка за зустрічним позовом повідомляла відповідача за зустрічним позовом про намір використовувати орендне приміщення в подальшому та про суму понесених нею витрат на його реконструкцію на момент закінчення строку дії договору шляхом направлення рекомендованого повідомлення за відомою їй поштовою адресою ОСОБА_1 , яка була зазначена безпосередньо в договорі та довіреностях.

Згідно з умовами договору найму (оренди) нерухомості від 17.09.2009 у разі реконструкції об`єкта оренди орендар не набуває права власності на нього, але має право на компенсацію понесених ним витрат на поліпшення об`єкта нерухомості. ОСОБА_2 витратила приблизно 400 000,00 грн на реконструкцію квартири АДРЕСА_1 . З урахуванням індексу інфляції ця сума становить 1 160 113,00 грн. Відповідачка вважає, що має право притримати нежитлове приміщення аптеки по АДРЕСА_2 , у себе до відшкодування позивачем вартості понесених нею витрат на реконструкцію приміщення, або за рахунок цього майна.

Ухвалою Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 10 лютого 2020 року прийнято зустрічний позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про відшкодування вартості витрат на поліпшення речі та зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю - до спільного розгляду з первісним позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про зобов`язання вчинити дії та стягнення суми боргу, об`єднавши їх в одне провадження, підготовче засідання відкладено на 31 березня 2020 року 15-30 год., яке відкладено на 17 липня 2020 року 11-30 год.

19.07.2020 до суду надійшов відзив на зустрічну позовну заяву, в якій представник відповідача за зустрічним позовом ОСОБА_1 адвокат Корнєєв Є. Л. не визнав позовні вимоги ОСОБА_2 в повному обсязі та просив відмовити в їх задоволенні з огляду на те, що до зустрічного позову не додано жодного належного та достовірного доказу на обґрунтування ціни позову, вартості будівельних матеріалів, придбаних безпосередньо ОСОБА_2 для проведення реконструкції квартири під аптеку. У свою чергу реконструкція квартири під аптеку проводилася виключно в інтересах ОСОБА_2 з метою провадження нею підприємницької діяльності, прибутки від якої перевищують вартість переобладнання самої квартири. При цьому ОСОБА_1 втратив можливість користуватися приміщенням як квартирою та втратив частину власного майна внаслідок демонтажу та реконструкції квартири. Крім того, ОСОБА_1 надавав власні кошти на проведення реконструкції квартири, а тому доводи ОСОБА_2 , що вона за власний рахунок здійснювала перепланування квартири, не відповідають дійсності. Зокрема, до зустрічного позову додано квитанції про сплату ОСОБА_1 грошових коштів у розмірі 2000,00 грн за проведення технічного нагляду, 817,45 грн Відділу архітектури, 192,00 грн та комісію у суму 3,84 грн Міськземвідділу.

Ухвалою Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 17 липня 2020 року призначено у справі судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено експертам Чернігівського відділення Київського науково-дослідного інституту судових експертиз, зупинено провадження у вказаній цивільній справі на час проведення експертизи.

Постановою Чернігівського апеляційного суду від 08 вересня 2020 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення, а ухвалу Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 17 липня 2020 року без змін.

Ухвалою Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 12 листопада 2020 року поновлено провадження у вказаній цивільній справі, призначено підготовче судове засідання на 13 листопада 2020 року 13-45 год., яке у подальшому відкладено на 12 серпня 2021 року 12-00 год.

Ухвалою Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 12 серпня 2021 року частково задоволено клопотання завідувача Чернігівського відділення КНІСЕ Василенка Г. П. про погодження строків проведення експертизи та клопотання судового експерта Шевченко К. про надання додаткових матеріалів, продовжено строк проведення експертизи на строк два місяці, зупинено провадження у вказаній цивільній справі на час проведення експертизи.

Ухвалою Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 22 вересня 2021 року поновлено провадження у вказаній цивільній справі, призначено підготовче судове засідання на 06 жовтня 2021 року 08-00 год.

Ухвалою Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 06 жовтня 2021 року частково задоволено клопотання завідувача Чернігівського відділення КНІСЕ Василенка Г. П. про погодження строків проведення експертизи та клопотання судового експерта Шевченко К. про надання додаткових матеріалів, продовжено строк проведення експертизи на строк два місяці, зупинено провадження у вказаній цивільній справі на час проведення експертизи.

Ухвалою Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 27 жовтня 2021 року поновлено провадження у вказаній цивільній справі, призначено підготовче судове засідання на 05 листопада 2021 року 14-20 год., яке відкладено на 19 листопада 2021 року 14-30 год.

Ухвалою Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 19 листопада 2021 року доручено проведення призначено у справі ухвалою Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 17 липня 2020 року судової будівельно-технічної експертизи експерту Чернігівської регіональної торгово-промислової палати Тарасовській Вікторії Віталіївні, зупинено провадження у вказаній цивільній справі на час проведення експертизи.

Постановою Чернігівського апеляційного суду від 01 лютого 2022 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану представником Корнєєвим Є. Л., залишено без задоволення, а ухвалу Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 19 листопада 2021 року без змін.

Ухвалою Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 22 лютого 2022 року поновлено провадження у вказаній цивільній справі, призначено підготовче судове засідання на 28 лютого 2022 року 12-00 год., яке відкладено на 20 травня 2022 року 10-00 год.

Ухвалою Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 20 травня 2022 року доручено проведення призначеної у справі ухвалою Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 17 липня 2020 року судової будівельно-технічної експертизи експерту Чернігівської регіональної торгово-промислової палати Тарасовській Вікторії Віталіївні, зупинено провадження у вказаній цивільній справі на час проведення експертизи.

Ухвалою Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 30 червня 2022 року поновлено провадження у вказаній цивільній справі, призначено підготовче судове засідання на 16 серпня 2022 року 14-00 год.

Ухвалою Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 16 серпня 2022 року доручено проведення призначеної у справі ухвалою Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 17 липня 2020 року судової будівельно-технічної експертизи експертам Чернігівського відділення Київського науково-дослідного інституту судових експертиз, зупинено провадження у вказаній цивільній справі на час проведення експертизи.

Ухвалою Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 29 серпня 2022 року поновлено провадження у вказаній цивільній справі, призначено підготовче судове засідання на 01 вересня 2022 року 08-00 год.

Ухвалою Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 01 вересня 2022 року задоволено клопотання завідувача Чернігівського відділення КНІСЕ Василенка Г. П. про погодження строків проведення експертизи, продовжено строк проведення експертизи на понад 90 календарних днів, зупинено провадження у вказаній цивільній справі на час проведення експертизи.

Ухвалою Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 25 серпня 2023 року поновлено провадження у вказаній цивільній справі, призначено підготовче судове засідання на 28 вересня 2023 року 10-10 год.

Ухвалою Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 28 серпня 2023 року надано експерту Чернігівського відділення КНІСЕ Шевченко К. дозвіл на виконання судової будівельно-технічної експертизи № 1643/22-24 у справі за наявними матеріалами та результатами проведеного натурного обстеження об`єкта дослідження.

Розпорядженням керівника апарату Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 28 грудня 2023 року № 217/647/23 призначено повторний автоматизований розподіл судової справи № 740/5134/19.

Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 29.12.2023 головуючим суддею визначено Шевченко І. М.

26 лютого 2024 до суду надійшов висновок експерта від 09.02.2024 № 1643/22-24 за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи у справі № 740/5134/19.

Ухвалою Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 07 березня 2024 року провадження у справі поновлено, підготовче засідання призначено на 23 квітня 2024 року 11-00 год., яке відкладено на 23 травня 2024 року 12-00 год.

14.05.2024 до суду надійшла заява представника відповідачки за первісним позовом адвоката Луєнка Ю. В. про зменшення розміру позовних вимог за зустрічним позовом. Заяву мотивовано тим, що у зв`язку з надходженням висновку експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи № 1643/22-24 вартість фактично виконаних робіт із реконструкції квартири АДРЕСА_1 за період з 17.09.2009 по 03.08.2010 становить 702 714,60 грн, а тому позивачка за зустрічним позовом ОСОБА_2 заявляє про зменшення розміру зустрічних вимог з 1 159 613,00 грн до 702 714,60 грн.

Ухвалою Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 23 травня 2024 року прийнято до розгляду заяву представника ОСОБА_2 адвоката Луєнка Ю. В. про зменшення розміру позовних вимог, підготовче засідання відкладено на 14 червня 2024 року 09-30 год.

Ухвалою Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 14 червня 2024 року закрито підготовче провадження у справі, справу призначено до судового розгляду на 14 серпня 2024 року 14-00 год., задоволено клопотання представника позивача за первісним позовом про виклик експерта Чернігівського відділення КНІСЕ Шевченко К., викликано в судове засідання на вказану дату та час експерта Чернігівського відділення КНІСЕ Шевченко К.

Ухвалою Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 14 серпня 2024 року відкладено судовий розгляд на 07 жовтня 2024 року 14-00 год., який у подальшому відкладено на 12 листопада 2024 року 11-00 год. у зв`язку з перебуванням судді в нарадчій кімнаті при ухваленні вироку в кримінальному провадженні № 740/2366/24.

У зв`язку з неможливістю виконання ухвали суду та забезпечення проведення судового засідання в режимі відеоконференції з Чернігівським районним судом Чернігівської області за участю експерта Чернігівського відділення КНІСЕ - Шевченко К. у судовому засідання 12 листопада 2024 року оголошено перерві до 19 грудня 2024 року 14-00 год.

02.12.2024 до суду надійшло повідомлення завідувача Чернігівського відділення КНІСЕ Олени Усенко від 27.11.2024 № 2395/СВ-55-24/24 про неможливість участі судового експерта Чернігівського відділення КНІСЕ - Шевченко К. у судовому засіданні у справі № 740/5134/19 у зв`язку із поданням експертом заяви на звільнення.

У подальшому судові засідання у справі неодноразово відкладалися, востаннє на 21 квітня 2025 року 10-30 год.

У судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 адвокат Корнєєв Є. Л. підтримав первісний позов у повному обсязі та просив його задовольнити. При цьому не визнав позовні вимоги за зустрічним позовом (з урахуванням заяви про зменшення розміру позовних вимог), вважав їх необґрунтованими, непідтвердженими належними та допустимими доказами. Також не погодився з висновком судової будівельно-технічної експертизи, оскільки на сьогоднішній день існують документи, які підтверджують вартість матеріалів та робіт для реконструкції квартири під аптеку. Зокрема, такий документ додано до зустрічного позову, а саме копія акта готовності об`єкта до експлуатації від 03.08.2010, де зазначено скільки витрачено на будівельні роботи за період з 2009 по 2010 роки. У справі двічі призначалася експертиза, неодноразово експерт надсилав клопотання про надання додаткових документів для експертизи. Надані стороною відповідачки за первісним позовом документи, а саме чеки, накладні, не є належними доказами на підтвердження понесених саме нею витрат, оскільки в деяких платником зазначено ОСОБА_1 . Крім того, не можна достовірно стверджувати, що зазначені в розрахункових документах будівельні матеріали використовувалися саме для реконструкції квартири під аптеку. Також не є зрозумілим, як експерт під час експертизи визначив, які конкретно роботи були проведені з 2009 по 2010 роки, адже переобладнання добудови могло робитися після 2010 року. За таких обставин, відповідачкою за первісним позовом та її представником не доведено розмір витрат, які вона понесла для переобладнання квартири в нежитлове приміщення аптеки, ураховуючи, що на початку будівельний робіт усі брали участь (у тому числі матеріальну) для реконструкції.

Представник відповідачки ОСОБА_2 адвокат Луєнко Ю. В. заперечив проти задоволення позовних вимог за первісним позовом та підтримав зустрічний позов (з урахуванням заяви про зменшення розміру позовних вимог). Повідомив, що надані стороною відповідача докази є належними та допустимими, та підтверджують понесення саме ОСОБА_2 витрат на поліпшення об`єкта найму. У свою чергу позивачем за первісним позовом та його представником ці обставини не спростовані. На ім`я Діденко А. С. позивач за первісним позовом видавав дві довіреності. Вона придбавала товар в інтересах орендодавця, деякі бухгалтерські документи не збереглися. Щодо доводів представника позивача за первісним позовом про ціну ремонту, яка зазначена в копії акта готовності об`єкта до експлуатації від 03.08.2010, то ТОВ «Творець» (підрядник) виконував не всі будівельні роботи, а лише частину вже на завершальній стадії. За твердженням представника відповідачки за первісним позовом, акт готовності не є доказом на підтвердження понесених ОСОБА_2 витрат на поліпшення об`єкта оренди, оскільки не охоплює всіх виконаних будівельних робіт. Це документ, який свідчить про те, що об`єкт може бути прийнятий в експлуатацію. Будівельними роботами в приміщенні займався покійний син ОСОБА_2 , він наймав знайомих, при цьому ОСОБА_1 не долучався до ремонту. Щодо доводів позивача про низьку орендну плату, то від нього не надходило жодних зауважень, повідомлень, ініціатив про збільшення розміру орендної плати.

В останнє судове засідання, призначене на 21 квітня 2025 року 10-30 год., учасники справи не з`явилися.

Представник позивача за первісним позовом адвокат Корнєєв Є. Л. подав до суду заяву про проведення судового засідання без його участі, підтримав у повному обсязі первісний позов, просив відмовити в задоволенні зустрічного позову. Також просив при прийнятті рішення не брати до уваги висновок судової будівельно-технічної експертизи, оскільки експерт не врахувала інших матеріалів, що містяться у справі, не з`явилася за ухвалою суду та не надала свої пояснення, що ставить під сумнів достовірність експертизи.

У матеріалах справи міститься заява представника відповідачки за первісним позовом Луєнка Ю. В. про подальший розгляд справи без його та ОСОБА_2 участі, просив відмовити в задоволенні первісного позову ОСОБА_1 та задовольнити зустрічний позов ОСОБА_2 .

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, оцінивши наявні у справі докази кожного окремо та в сукупності, керуючись законом і своїм внутрішнім переконанням, суд дійшов таких висновків.

Судом установлено, що 17.09.2009 між ОСОБА_1 в особі представника за довіреністю ОСОБА_6 , та ОСОБА_2 укладено договір найму (оренди) нерухомості, згідно з умовами якого орендодавець ( ОСОБА_1 ) передає, а орендар ( ОСОБА_2 ) приймає у тимчасове платне користування на умовах цього договору оренди квартиру АДРЕСА_1 , що складається із трьох житлових кімнат загальною площею 47,0 кв. м, житловою площею 34,1 кв. м. Приміщення, що орендується, належить орендодавцю на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу № 1-2183, посвідченого 02.08.1994 Ніжинською міською державною нотаріальною конторою, зареєстрованого в Ніжинському МБТІ за № 9141 в книзі 48, та занесене до електронного реєстру прав власності на нерухоме майно за реєстраційним № 27330609. За домовленістю сторін вартість об`єкта оренди встановлена в сумі 100 000,00 грн (т. 1, а. с. 11-13).

Згідно з п. 1.5 договору найму передача в оренду «приміщення» та його повернення оформляється актами прийому-передачі, які є невід`ємною частиною цього договору.

У п. 1. 6 договору зазначено, що сторони домовилися, що в разі проведення реконструкції та будь-яких поліпшень за згодою орендодавця, орендар не набуває права стати співвласником приміщення, що орендується.

У розділі 2 договору найму сторони передбачили умови щодо терміну оренди. Зокрема, цей договір укладається на термін 10 (десять) років, тобто з 17 вересня 2009 року до 17 вересня 2019 року і набирає чинності з моменту підписання договору сторонами.

Сторони погодилися, що термін дії цього договору може бути змінено (продовжено) за згодою сторін, що підтвердиться додатковим договором до цього договору оренди (п. 2.2 договору найму).

Сторони домовилися, що датою початку оренди (найму) «приміщення» орендарем є дата підписання сторонами цього договору оренди (найму).

Відповідно до п. 2.4 договору найму сторони погодилися, що датою закінчення строку оренди (найму) «приміщення» орендарем є дата підписання сторонами акта прийому-передачі. Причому орендар повинен передати, а орендодавець прийняти «приміщення» протягом десяти днів з моменту закінчення дії договору.

Згідно з п. 2.5 договору найму у разі належного виконання умов договору орендар користується переважним по відношенню до інших осіб правом на продовження дії вказаного договору (укладення договору на новий строк).

При цьому фактичне використання приміщення орендарем після закінчення терміну дії договору чи після його дострокового розірвання не є подовженням договору на наступний період, але покладає зобов`язання на орендаря зі сплати оренди та спожитих комунальних послуг орендодавцю за цей період (п. 2.6 договору найму).

У розділі 3 договору найму сторони узгодили, що орендна плата за договором нараховується з дати підписання цього договору найму (оренди) нерухомості. Орендна плата встановлюється у розмірі 50,00 грн за кожен місяць оренди за весь об`єкт оренди без ПДВ. Орендна плата сплачується в національній валюті України готівкою один раз в рік особисто орендодавцю, що підтверджуватиметься його особистою розпискою. Орендар сплачує вартість спожитих комунальних послуг, у тому числі опалення, експлуатаційні витрати ЖЕО (газ, вода, каналізаційні відходи, тверді побутові відходи), а також вартість спожитої електроенергії, на підставі договорів укладених з постачальниками вищевказаних комунальних послуг.

Відповідно до п. 4.1 договору найму приміщення, що орендується, надається орендарю для переобладнання за власний рахунок житлового приміщення (квартири) в нежитлове приміщення та розміщення в ньому аптеки.

Орендар зобов`язаний використовувати «приміщення» відповідно до мети оренди (п. 4.5 договору найму).

За змістом п. 6.1 договору найму, орендодавець зобов`язується: надати можливість орендарю користуватися комунальними послугами, наявними в зазначеному приміщені; не перешкоджати орендарю у доступі до приміщення та використанню орендарем приміщення на умовах договору; не перешкоджати персоналу, відвідувачам та клієнтам орендаря щодо можливого доступу до приміщення впродовж 24-х (двадцяти чотирьох) годин на добу; орендодавець сприятиме орендарю щодо забезпечення безперервного електропостачання, холодного водопостачання, водовідведення, опалення, послуг телефонного зв`язку у приміщенні; орендодавець не перешкоджатиме плануванню та розміщенню орендарем своїх рекламних вивісок, плакатів, щитів на лицьовому та боковому фасаді приміщення, що орендується. Усі витрати, пов`язані із отриманням дозволів, ліцензій, погоджень будь-якої форми та змісту, необхідних для розміщення реклами та рекламної продукції на фасадах приміщення, несе орендар; орендодавець сприятиме орендарю у вирішенні останнім питання забезпечення приміщення, що орендується лініями зв`язку, шляхом надання необхідних листів, довідок тощо; орендодавець має право, за погодженням з орендарем, добудовувати до об`єкта оренди будь-які приміщення та споруди за згодою відповідних компетентних органів та органів місцевого самоврядування за умови дотримання всіх технічних, санітарних та інших норм у цій галузі, а також найменшого впливу на нормальну діяльність орендаря.

Згідно з п. 7.1 договору найму орендар зобов`язаний: прийняти приміщення в оренду та повернути його по закінченню договору оренди по акту прийому-передачі; забезпечити виконання правил технічної безпеки, правил безпечної експлуатації будинків і споруджень, устаткування та інших засобів, дотримуватись санітарних та протипожежних норм; використовувати приміщення виключно за його цільовим призначенням відповідно до положень цього договору; своєчасно здійснювати всі орендні та інші належні платежі згідно з договором; утримувати приміщення у належному технічному та санітарному стані, нести всі витрати з експлуатації об`єкта, що орендується; самостійно, у випадку необхідності за власний рахунок здійснювати капітальний ремонт об`єкта, що орендується, протягом терміну оренди; здійснювати у випадку необхідності за власний рахунок поточний ремонт об`єкта, що орендується; підтримувати території, прилеглі до об`єкта, що орендується, та земельну ділянку у належному санітарному стані; за власний рахунок усувати несправності та поломки комунікацій об`єкта, що орендується; забезпечити належну експлуатацію систем електро-, тепло- та водопостачання в орендованому приміщенні, дотримуватися правил користування тепловою та електричною енергією, не допускати перевантаження електромереж; безперешкодно допускати в «приміщення», що орендується, представників орендодавця з метою перевірки його використання відповідно до умов цього договору; не здійснювати без письмового погодження з орендодавцем реконструкцію, технічне переоснащення та поліпшення приміщення; орендар несе відповідальність за збитки, заподіяні в результаті неналежної експлуатації орендованого майна, невиконання протипожежних правил, правил техніки безпеки; орендар несе повну відповідальність за збереження об`єкта оренди з моменту укладення договору оренди.

Згідно з п. 7.2.3 договору найму орендар має право використовувати об`єкт оренди для переобладнання та розміщення аптеки.

У договорі найму сторони передбачили, що за невиконання чи неналежне виконання умов цього договору сторони несуть відповідальність, передбачену чинним законодавством та цим договором.

Так, відповідно до п. 8.2 договору найму сторона, винна в порушенні зобов`язань за цим договором, відшкодовує іншій стороні, що потерпіла внаслідок порушення, усі заподіяні збитки в повному обсязі.

У п. 8.4 договору найму сторони узгодили, що у випадку дострокового розірвання/припинення дії вказаного договору з ініціативи орендодавця, орендодавець зобов`язаний компенсувати орендареві вартість здійснених останнім поліпшень, що були зроблені в приміщенні, що орендується, а також орендар набуває право стягнути з орендодавця завданих такими діями збитків.

Якщо по закінченню терміну дії цього договору орендодавець відмовляється укласти договір оренди на новий термін, то він повинен відшкодувати всі поліпшення, зроблені орендарем (капітальний ремонт, реконструкція) (п. 8.5 договору найму).

За змістом п. 8.6 договору найму, у випадку дострокового розірвання/припинення дії вказаного договору з ініціативи орендаря, усі реконструкції, які були зроблені переходять у власність орендодавцю безкоштовно, а також орендодавець набуває право стягнути з орендаря завданих такими діями збитків.

У розділі 9 договору найму сторони передбачили умови припинення дії договору, зокрема, цей договір оренди може припинити свою дію по закінченню терміну оренди, або згідно з письмовою домовленістю сторін щодо дострокового припинення дії договору, або іншим чином, як це визначено у цій статті, та законодавстві України. Орендодавець або орендар може пред`явити вимогу про дострокове розірвання договору у таких випадках: у разі порушень умов договору або згідно з чинним законодавством.

Відповідно до п. 11.2 договору найму у разі, коли сторони не дійшли згоди зі спірних питань, такі спірні питання передаються на розгляд суду в порядку, передбаченому законодавством України.

17 вересня 2009 року вказаний договір (найму) нерухомості посвідчений приватним нотаріусом Ніжинського міського нотаріального округу Бублик Т. М. та зареєстрований у реєстрі за № 1516.

До позовної заяви додано копії повідомлення ОСОБА_1 від 06.09.2019 та заперечення представника ОСОБА_1 - ОСОБА_3 проти поновлення договору найму (оренди) від 28.09.2019, які направлені поштовою кореспонденцію на адресу відповідачки, що підтверджується поштовими накладними (т. 1, а. с. 15-17, 19, 20, 22, 23).

Згідно з інформаційною довідкою Ніжинського ВП ГУ НП в Чернігівській області від 02.10.2019, на службу «102» 27.09.2019 о 10-14 год. звернувся ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , про те, що 27.09.2019 о 10-14 год. за адресою: АДРЕСА_3 , ОСОБА_2 , яка орендує аптеку, строк дії договору оренди якого закінчився, не виходить на зв`язок, щоб підписати акт прийому-передачі майна назад власнику, просить наряд поліції (т. 1, а. с. 18).

До позовної заяви додано розрахунок інфляційних збитків та 3 % річних з простроченої суми заборгованості за три роки, зі змісту якого вбачається, що загальна сума інфляційних збитків за три роки в межах дії строку позовної давності складає 155,46 грн, а загальна сума 3 % річних 57,57 грн (т. 1, а. с. 24, 25).

Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна станом на 07.02.2020 право власності на квартиру АДРЕСА_1 зареєстровано за ОСОБА_1 (т. 1, а. с. 79).

До зустрічного позову додано копію довіреності № 14-01/283210 від 20.04.2009, посвідчений нотаріусом Мирнінського нотаріального округу в м. Удачне Республіки Саха (Якутія) Російської Федерації Безкоровайною М. М., згідно з якою ОСОБА_1 уповноважив ОСОБА_2 бути його представником в адміністрації, мерії, відділах архітектури і містобудування, податковій інспекції, БТІ, паспортному столі, правоохоронних органах, будинкоуправліннях, житлово-експлуатаційних закладах міста Ніжина Чернігівської області з питань оформлення документів, необхідних для отримання дозволу на перепланування квартири за адресою: АДРЕСА_2 , для чого надав ОСОБА_2 право підписувати та подавати від його імені заяви, клопотання, отримувати і подавати необхідні довідки, технічні паспорти, кадастрові паспорти, викопіювання, експлікації, посвідчення та інші документи, сплачувати збори і мита, одержувати всі необхідні дозвільні документи, реєструвати документи в компетентних установах м. Ніжина Чернігівської області, розписуватися за нього. Указана довіреність видана строком на 3 роки без права передоручення (т. 1, а. с. 95).

Згідно з довіреністю від 27.08.2009, посвідченою приватним нотаріусом Ніжинського нотаріального округу Бублик Т. М. та зареєстрованою в реєстрі за № 1360, ОСОБА_1 уповноважив ОСОБА_6 або ОСОБА_2 бути його представником в усіх установах, підприємствах, організаціях, у тому числі в КП «Ніжинське МБТІ» Чернігівської обласної ради, відділах архітектури, податковій інспекції, паспортному столі, житлово-експлуатаційній конторі, з питань укладення від його імені як від імені орендодавця (наймодавця) на умовах йому відомих договору оренди (найму) належної йому на праві приватної власності квартири АДРЕСА_1 з правом переобладнання, реконструкції, перебудови квартири в нежитлове приміщення, для чого вищевказаним особам надав право: підписувати договір оренди, отримувати орендну плату, контролювати виконання наймачем договірних умов, вживати заходи щодо виселення наймачів, які не виконують умов договору, або порушують чинне законодавство, сплачувати всі податки і збори по зазначеній квартирі, проводити необхідний ремонт квартири, страхувати квартиру в договірному порядку, одержувати страхове відшкодування, стежити за порядком у квартирі, за своєчасною пропискою осіб, що в ній мешкають, одержати належні гроші, розписуватись за нього, одержувати необхідні для цього довідки та документи, подавати від його імені заяви згідно зі ст. 405 ЦК України та виконувати всі інші дії, пов`язані із виконанням цієї довіреності. Указана довіреність видана на 5 років, тобто до 27.08.2014, без права передовіри повноважень іншим особам (т. 1, а. с. 96).

На підставі рішення виконкому Ніжинської міської ради від 24.07.2009 № 342 ОСОБА_1 дозволено перевести приватні житлові приміщення до категорії нежитлових з подальшою реконструкцією, а саме житлової квартири АДРЕСА_4 під аптеку (т. 1, а. с. 97).

Рішенням виконкому Ніжинської міської ради № 371 від 06.08.2009 ОСОБА_1 надано дозвіл на проектування реконструкції квартири АДРЕСА_1 під аптеку (т. 1, а. с. 98).

Відділом архітектурно-технічного планування та проектування виконкому Ніжинської міської видано містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки площею 0,0047 га на реконструкцію зазначеної квартири під аптеку від 20.08.2009 № 214 (т. 1 а. с. 99-103).

На замовлення ОСОБА_1 (замовлення №1370.42-2009) архітектурною співавторською проектною організацією «Аспо» розроблено архітектурно-проектну документацію на реконструкцію квартири під аптеку по АДРЕСА_2 (т. 1, а. с. 102-181).

07.12.2009 ОСОБА_1 надано дозвіл на виконання будівельних робіт № 954-«П» з реконструкції квартири під аптеку по АДРЕСА_3 відповідно до проектної документації, яка розроблена ТОВ «Аспо» АБ № 122539, відповідальним виконавцем робіт є виконроб ТОВ «Творець» ОСОБА_7 , строк дії дозволу до 01.01.2013 (т. 1, а. с. 182).

Як убачається зі змісту копії акта готовності об`єкта до експлуатації від 03.08.2010, об`єкт будівництва «Реконструкція квартири під аптеку по АДРЕСА_2 » є закінченим та готовим до експлуатації. У п. 10, 11 акта зазначено, що інвестиційна вартість затвердженого проектною документацією усього 34,28 тис. грн, у тому числі витрати на будівельно-монтажні роботи 29,51 тис. грн; вартість основних фондів, які приймаються в експлуатацію 34,28 тис. грн, у тому числі витрати на будівельно-монтажні роботи 29,51 тис. грн (т. 1, а. с. 183-186).

Згідно з копією сертифіката відповідності від 18.08.2010 № ЧГ00315 Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у Чернігівській області засвідчує відповідність закінченого будівництва (окремого пускового комплексу) реконструкція квартири під аптеку по АДРЕСА_2 , проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил та підтверджує його готовність до експлуатації. При цьому замовником об`єкта будівництва в сертифікаті зазначено ОСОБА_1 (т. 1 а. с. 187).

Відповідно до технічного паспорта, виготовленого КП «Ніжинське МБТІ», станом на 08.07.2010 в м. Ніжині по вул. Незалежності, 19, приміщення 1, розташоване нежитлове приміщення «аптека» загальною площею 53,1 кв. м, рік побудови 1983. При цьому в 2010 році до вказаного приміщення добудовано прибудову та ганок (т. 1, а. с. 190-196).

На підтвердження доводів, викладених у зустрічному позові щодо здійснення ОСОБА_2 оплати вартості виготовлення проектно-технічної документації, придбання будівельних матеріалів, обладнання, які були використанні для реконструкції квартири під нежитлове приміщення "аптека", позивачкою до зустрічного позову додано копії товарних чеків, комерційних пропозицій, квитанцій, рахунків, накладних (т. 1, а. с. 211-250, т. 2, а. с. 1-17).

Згідно з повідомленням від 16.09.2019, яке було відправлено ОСОБА_2 власнику майна ОСОБА_1 , про що свідчить копія фіскального чека «Укрпошта» від 18.09.2019, ОСОБА_2 підтвердила намір у подальшому користуватися майном, яке за договором найму нерухомості від 17.09.2020 вона прийняла в оренду, на тих самих умовах, та помешкання не звільняє. Оскільки ОСОБА_1 не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму не запропонував ОСОБА_2 укласти договір на тих самих або інших умовах, а також не попередив її про відмову від укладення договору на новий строк, а вона не звільнила помешкання і продовжє ним користуватися, то договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк у силу ч. 1 ст. 822 ЦК України. Також ОСОБА_2 повідомила, що має переважне право як на укладення договору найму майна на новий строк у разі спливу строку договору, так і на його придбання. Оскільки за згодою ОСОБА_1 у 2009 році вона за рахунок власних коштів здійснила значні поліпшення орендованого майна, які не можуть бути відокремлені від нього, на суму близько 400 000,00 грн, що станом на теперішню дату (16.09.2019) з урахуванням індексу інфляції в Україні становить близько 1 326 000,00 грн, а тому відповідно до ст. 778 ЦК України вона має право на відшкодування вартості вказаних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування майном (т. 2, а. с. 18, 19).

Відповідно до висновку експерта Чернігівського відділення КНІСЕ Шевченко К. В. за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи у цивільній справі № 740/5134/19 від 09.02.2024 № 1643/22-24 на дату проведення обстеження нежитлове приміщення № 1 аптека у будинку АДРЕСА_3 за планувальними характеристиками відповідає копії технічного паспорта на нежитлову будівлю приміщення АДРЕСА_1 , виготовленого станом на 08.07.2010.

Ураховуючи матеріали цивільної справи № 740/5134/19, копії наданих документів, а саме: «Зведений кошторисний розрахунок вартості об`єкта будівництва Реконструкція квартири під аптеку по АДРЕСА_2 »; «відомість ресурсів до зведеного кошторисного розрахунку вартості будівництва»; «локальний кошторис на будівельні роботи № 2-1-1 на будівельні роботи Реконструкція квартири під аптеку по АДРЕСА_2 »; «локальний кошторис на будівельні роботи № 2-1-2 на внутрішнє електроосвітлення Реконструкція квартири під аптеку по АДРЕСА_2 »; «Локальний кошторис на будівельні роботи № 2-1-3 на пожежна сигналізація Реконструкція квартири під аптеку по АДРЕСА_2 »; «локальний кошторис на будівельні роботи № 2-1-4 на внутрішні санітарно-технічні роботи Реконструкція квартири під аптеку по АДРЕСА_2 »; «локальний кошторис на будівельні роботи № 7-1-1 на благоустрій території»; «довідка про вартість виконаних будівельних робіт та витрати за грудень 2009 року липень 2010 року»; «акт приймання виконаних будівельних робіт за грудень 2009 року липень 2010 року»; «підсумкова відомість ресурсів до акта приймання виконаних будівельних робіт», результати проведеного натурного обстеження об`єкта дослідження щодо фактично виконаних обсягів робіт, які можливо було встановити під час обстеження, копію ухвали Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 28.09.2023 про надання експерту дозволу на виконання судової будівельно-технічної експертизи № 1643/22-24 у справі за наявними матеріалами та результатами проведеного натурного обстеження об`єкта дослідження, вартість фактично виконаних робіт з реконструкції квартири АДРЕСА_1 у нежитлове приміщення аптеки за період з 17.09.2009 по 03.08.2010 станом на дату проведення експертизи визначається, як вартість ремонтно-будівельних робіт на підставі чинних державних будівельних норм та правил по визначенню вартості будівництва. При виконанні розрахунків необхідно виходити з того, що будівельні роботи виконуються підрядним способом, що в свою чергу передбачає врахування відповідних витрат (загальновиробничі, кошторисний прибуток, кошти на покриття адміністративних витрат будівельно-монтажних організацій, інші витрати). Відомості, які містяться в матеріалах цивільної справи та наданих копій документів у частині обсягів будівельних робіт можливо розподілити на дві категорії: 1) приховані роботи, обсяги яких можливо було перевірити технічним наглядом в процесі їх виконання, також за результатами обстеження неможливо встановити фактичний об`єм використаних матеріалів при виконанні прихованих робіт та застосованих при проведенні будівельних робіт машин і механізмів; 2) роботи, які можливо перевірити оглядом та відповідними вимірами. У зв`язку з цим вартість фактично виконаних робіт обчислюється згідно з результатами дослідження та вимогами «Кошторисні норми України. Настанова з визначення вартості будівництва (з урахуванням змін № 1, 2, 3)» автоматизованим способом за допомогою програмного комплексу «АВК-5 (3.8.5.1).

При проведенні розрахунку вартість будівельних матеріалів та виробів приймається з урахуванням даних ціноутворення в будівництві та середньостатистичних даних виробників і торговельних фірм, магазинів і складів, що пропонують на продаж будівельні матеріали аналогічні тим, що були використані для проведення будівельних робіт. Відповідно до розрахунків, що наведені у додатку 1 до висновку (договірна ціна, локальний кошторис на будівельні роботи № 02-01-01, відомість ресурсів до локального кошторису № 02-01-01), вартість фактично виконаних робіт по реконструкції квартири АДРЕСА_1 у нежитлове приміщення аптеки за період з 17.09.2009 по 03.08.2010 станом на час проведення експертизи становить 702 714,60 грн (т. 4, а. с. 103-114).

Згідно із ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ч. 1 ст. 760 ЦК України предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ) .

Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права (ч. 1 ст. 761 ЦК України).

Статтею 762 ЦК України встановлено, що за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за найм (оренду) майна може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за найм (оренду) майна встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за найм (оренду) майна.

Згідно із ч. 1 ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Відповідно до ч. 1 ст. 764 ЦК України, якщо наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

У ч. 1 ст. 795 ЦК України визначено, що передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до ч. 3 ст. 773 ЦК України наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

За змістом ч. 3 ст. 776 ЦК України, якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за найм речі, або вимагати відшкодування вартості ремонту.

Відповідно до ст. 778 ЦК України наймач тільки за згодою наймодавця може поліпшити орендоване приміщення, відокремити від нього поліпшення без пошкодження приміщення, вилучити їх та в результаті інших поліпшень створити нову річ і стати її співвласником.

Статтею 776 ЦК України передбачено, що капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Наслідки поліпшення наймачем речі, переданої у найм, визначено у статті 778 ЦК України, якою передбачено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Згідно з правовим висновком, викладеним у постанові Верховного Суду від 12 серпня 2020 року у справі № 906/674/17, законодавством закріплено право наймача на проведення поліпшень майна, яке є предметом договору найму, лише за згодою наймача. Поліпшення майна означає проведення в ньому таких змін, завдяки яким істотно збільшується вартість майна, його корисність, порівняно зі станом, в якому воно було до передачі його наймачу, без зміни функціонального призначення речі. Відповідно, якщо наймодавець дає згоду на проведення таких поліпшень, він зобов`язується прийняти в зміненому стані річ, яка має більш високу вартість, і відшкодувати наймачеві понесені ним витрати на невіддільне поліпшення. Цивільне законодавство надає наймачу альтернативне право щодо вибору форми відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Водночас право вибору предмета альтернативного зобов`язання належить орендарю, якщо інше не встановлене договором.

Підпунктом 2 пункту 2 Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 № 1891, визначено, що невід`ємні поліпшення орендованого майна - здійснені орендарем заходи, спрямовані на покращення технічного стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості.

Зі змісту вказаних норм права слідує, що погоджені з орендодавцем поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, залишаються у власності орендодавця та повинні бути компенсовані орендарю в порядку, визначеному договором оренди або законом. При цьому розмір компенсації має бути встановлений у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законом порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень.

Виконання орендарем, за рахунок власних коштів, поліпшення орендованого майна, за згодою орендодавця, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, може бути підставою для вимоги щодо компенсації (відшкодування) витрат, понесених при виконанні орендарем поліпшень, як різниці між вартістю майна з поліпшенням та вартістю цього майна на час його передачі в оренду.

Частиною 1 ст. 785 ЦК України передбачено, що в разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Договір найму (оренди) є підставою виникнення в орендаря права користуватися орендованим майном упродовж строку дії договорів зі сплатою орендодавцю орендної плати, погодженої умовами договору. У свою чергу припинення договору є підставою виникнення в орендаря обов`язку повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Зі змісту вищенаведених норм убачається, що із закінченням строку договору найму (оренди), на який його було укладено, за відсутності повідомлень орендаря про наміри продовження дії договору та наявності заперечень орендодавця щодо подальшого користування наймачем майном, договір є припиненими.

Згідно з п. 1 ст. 631 ЦК України закінчення строку дії договору, яким вважається проміжок часу, протягом якого сторони мають право здійснювати свої права та обов`язки, зумовлює припинення можливості здійснювати відповідні права стороною договору.

Зобов`язання припиняється частково, або у повному обсязі на підставах, установлених договором або законом (п. 1 ст. 598 ЦКУ).

Згідно із ч. 1, 3, ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди.

У ст. 612 ЦК України встановлено, що боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором, або законом.

Відповідно до ч. 2 ст. 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Згідно зі ст. 13 Конституції України власність зобов`язує. Власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству.

У статті 41 Конституції України визначено, що використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.

Власність не тільки надає переваги тим, хто її має, а й покладає на них певні обов`язки. Це конституційне положення пов`язане з принципом поєднання інтересів власника, суспільства та інших власників і користувачів об`єктами власності. Власність зобов`язує власника використовувати свою власність не тільки у своїх інтересах, а й поважати інтереси інших людей, всього суспільства. Держава забезпечує захист прав усіх суб`єктів права власності і господарювання та гарантує їм рівність перед законом. Порушення прав власників з боку держави, громадянина чи юридичної особи зумовлює настання відповідних правових наслідків.

Громадяни користуються рівними умовами захисту права власності. Володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.

Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Але, здійснюючи свої права, власник зобов`язаний не порушувати права, свободи, гідність та охоронювані законом інтереси громадян, суспільства, не завдавати шкоди навколишньому середовищу, не погіршувати природну якість землі, води, інших об`єктів природи. Під час здійснення своїх прав і виконання обов`язків власник зобов`язаний додержуватись моральних засад суспільства.

За змістом ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Відповідно до ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Згідно із ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Статтею 319 ЦК України передбачено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Відповідно до ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

За змістом ст. 386 ЦК України передбачено, що держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності. Власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню.

Згідно із ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Відповідно до ст. 391, 396 ЦК України позов про усунення порушень права, не пов`язаних із позбавленням володіння, підлягає задоволенню у разі, якщо позивач доведе, що він є власником або особою, яка володіє майном (має речове право) з підстави, передбаченої законом або договором, і що діями відповідача, не пов`язаними з позбавленням володіння, порушується його право власності чи законного володіння.

Предметом негаторного позову є вимога володіючого майном власника до третіх осіб про усунення порушень його права власності, що перешкоджають йому належним чином користуватися, розпоряджатися цим майном тим чи іншим способом (шляхом звільнення виробничих приміщень власника від неправомірного перебування у них майна третіх осіб, виселення громадян з неправомірно займаних жилих приміщень власника, знесення неправомірно збудованих споруд, накладення заборони на вчинення неправомірних дій щодо майна власника тощо).

Підставою негаторного позову слугують посилання позивача на належне йому право користування і розпорядження майном, а також факти, що підтверджують дії відповідача у створенні позивачеві перешкод щодо здійснення ним цих правомочностей. При цьому для задоволення вимог власника достатньо встановити факт об`єктивно існуючих перешкод у здійсненні власником своїх правомочностей. Таким чином, право власності як абсолютне право має захищатися лише при доведенні самого факту порушення.

У негаторному позові можуть бути закладені вимоги: про виселення з безпідставно займаного приміщення; про звільнення безпідставно займаних адміністративно-виробничих приміщень тощо.

При цьому для подання негаторного позову не вимагається, щоб перешкоди до здійснення права користування й розпорядження були результатом винних дій відповідача чи спричиняли збитки, достатньо, щоб такі дії (бездіяльність) об`єктивно порушували права власника і були протиправними.

Однією з умов подання негаторного позову є триваючий характер правопорушення і наявність його в момент подання позову. Якщо ж на час подання позову порушення припинилися, то й відпадає підстава для пред`явлення негаторного позову. Другою умовою застосування негаторного позову має бути відсутність між позивачем і відповідачем договірних відносин, адже в разі наявності таких відносин власник здійснює захист порушеного права власності зобов`язально-правовими засобами.

Такий позов підлягає задоволенню і в тому разі, коли позивач доведе, що є реальна небезпека порушення його права власності чи законного володіння зі сторони відповідача. При цьому суди повинні брати до уваги будь-які фактичні відомості, на підставі яких за звичайних умов можна зробити висновок про наявність такої небезпеки.

Зміст наведених норм права свідчить, що для задоволення позовів про усунення перешкод у користуванні майном необхідна одночасна наявність двох підстав: позивач повинен бути власником майна, щодо якого чиняться перешкоди, та внаслідок дій відповідача порушується право власника на користування своїм майном.

Указане узгоджується з правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постанові від 15 жовтня 2020 року у справі № 145/407/19.

З огляду на положення ст. 391 ЦК України власник майна - позивач не зобов`язаний доводити неправомірність дій відповідача; власник має довести факт існування перешкод у здійсненні користування та розпорядження майном; особа, яка створює перешкоди - відповідач має довести правомірний характер своєї поведінки.

У постанові Верховного Суду від 14 лютого 2024 року у справі № 757/13549/16-ц зазначено, що правом на звернення до суду за захистом наділена особа у разі порушення (можливого порушення), невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів. Суд повинен установити, чи були порушені (чи існує можливість порушення), не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Статтею 2 ЦПК України встановлено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.

Згідно із ч. 1 ст. 4 ЦПК України к ожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Як зазначено у ч. 1 ст. 5 ЦПК України, з дійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Згідно із ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Статтею 12 ЦПК України передбачено, що ц ивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України к ожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно із ч. 1 ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Статтею 77 ЦПК України встановлено, що належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.

Частиною 2 статті 78 ЦПК України встановлено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Разом з цим згідно із ч. 1 ст. 82 ЦПК України о бставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання. Обставини, які визнаються учасниками справи, зазначаються в заявах по суті справи, поясненнях учасників справи, їхніх представників.

Згідно із ч. 1, 2 ст. 102 ЦПК України висновок експерта це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством. Предметом висновку експерта може бути дослідження обставин, які входять до предмета доказування та встановлення яких потребує наявних у експерта спеціальних знань. Предметом висновку експерта не можуть бути питання права.

За змістом ч. 3 ст. 102 ЦПК України, висновок експерта може бути підготовлений на замовлення учасника справи або на підставі ухвали суду про призначення експертизи.

Так, представниками сторін не заперечується факт укладення сторонами 17.09.2009 договору найму (оренди) нерухомості, а саме квартири АДРЕСА_1 , з метою її переобладнання орендарем за власний рахунок у нежитлове приміщення та розміщення в ньому аптеки строком на 10 років до 17.09.2019.

Установлено, що строк дії вищевказаного договору закінчився. Ні позивач, ні відповідачка, не висловили бажання укласти новий, чи продовжити чинний договір найму (оренди) нерухомості від 17.09.2009. Навпаки позивач у письмовій формі повідомив відповідачку про небажання продовжувати договірні відносини найму (оренди) майна та негайне повернення об`єкта оренди, яке ОСОБА_2 отримала, про що свідчить рекомендоване повідомлення з відміткою про вручення поштового відправлення. Однак після закінчення строку дії договору відповідачка фактично продовжила користуватися орендованим приміщенням, не передала його за актом прийому-передачі представникам орендодавця.

Таким чином, об`єкт нерухомості після закінчення строку дії договору найму (оренди) нерухомості від 17.09.2009 не був повернутий відповідачкою за первісним позовом представникам орендодавця за актом прийому-передачі. Відповідачка попри припинення договірних правовідносин, продовжує фактично користуватися зазначеним приміщенням без наявності для цього передбачених законом чи договором підстав, що має характер неправомірного втручання у сферу здійснення позивачем його законних правомочностей. Указані дії відповідачки за первісним позовом створюють перешкоди позивачу в реалізації прав власника на володіння, користування і розпорядження майном, гарантованих ст. 319, 321, 391 ЦК України.

Тобто, відповідачка ОСОБА_2 створює перешкоди позивачу у здійсненні належних йому прав власника, а саме права володіння, користування та розпорядження належним йому майном. Незважаючи на неодноразові звернення, відповідачка уникає зустрічей з представником власника об`єкта нерухомості, який перебуває в її володінні.

Отже, нежитлове приміщення знаходиться у фактичному користуванні відповідачки за первісним позовом без установлених законом підстав, а тому позивач має право на захист свого суб`єктивного цивільного права шляхом вимагання усунення перешкод у користуванні майном та зобов`язання повернути позивачу об`єкт оренди за договором найму (оренди) нерухомості від 17.09.2009 за актом прийому-передачі згідно з умовами договору, а тому в цій частині позовні вимоги є обґрунтованими.

Як установлено судом, відповідачка за первісним позовом не виконувала обов`язку за договором найму (оренди) нерухомості щодо сплати орендної плати за користування об`єктом нерухомості, і цю обставину не заперечував представник відповідачки, оскільки в зустрічному позові просив зарахувати заборгованість з орендної плати у розмірі 1200,00 грн у вартість понесених відповідачкою витрат на реконструкцію квартири АДРЕСА_1 в нежитлове приміщення аптеки. Унаслідок прострочення виконання зобов`язання зі сплати орендної плати відповідачка за первісним позовом зобов`язана сплатити суму боргу з урахуванням установленого індексу інфляції за весь час прострочення в розмірі 156,00 грн, а також 3 % річних від простроченої суми в розмірі 58,00 грн, розмір яких відповідачкою за первісним позовом та її представником не спростований, а тому заявлені вимоги є обґрунтованими та доведеними.

Оцінюючи належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у сукупності, з урахуванням вищенаведеного, суд вважає, що первісний позов ОСОБА_1 підлягає задоволенню в повному обсязі.

Як передбачено умовами договору найму (оренди) нерухомості від 17.09.2009, метою оренди є надання орендарю ( ОСОБА_2 ) приміщення, що орендується, для переобладнання за власний рахунок житлового приміщення (квартири) в нежитлове приміщення та розміщення в ньому аптеки (п. 4.1 договору найму).

Разом з цим згідно з п. 8.5 договору найму, якщо по закінченню терміну дії цього договору орендодавець відмовляється укласти договір оренди на новий термін, то він повинен відшкодувати всі поліпшення, зроблені орендарем (капітальний ремонт, реконструкція).

Судом установлено, що після закінчення строку дії договору орендодавець відмовився укладати договір оренди на новий термін, про що свідчить заява власника майна - ОСОБА_8 та заперечення його представника ОСОБА_3 , а тому відповідно до п. 8.5 договору найму орендодавець повинен відшкодувати орендарю ( ОСОБА_2 ) всі поліпшення, зроблені ним.

За клопотанням представника позивачки за зустрічним позовом у справі призначено судову будівельно-технічну експертизу, за результатами якої складено висновок від 09.02.2024 № 1643/22-24, відповідно до якого вартість фактично виконаних робіт по реконструкції квартири АДРЕСА_1 у нежитлове приміщення аптеки за період з 17.09.2009 по 03.08.2010 станом на час проведення експертизи становить 702 714,60 грн.

Суд вважає, що висновок експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи від 09.02.2024 № 1643/22-24 є належним та допустимим доказом, який підтверджує вартість понесених ОСОБА_2 витрат на реконструкцію квартири в нежитлове приміщення аптеки.

Сторона відповідача за зустрічним позовом заперечуючи проти результатів експертизи, мала право подати до суду висновок експерта, складений на його замовлення, заявити клопотання про проведення повторної судової будівельно-технічної експертизи, однак таким правом не скористалася.

Висновок експерта від 09.02.2024 № 1643/22-24 складений з урахуванням відомостей, отриманих під час огляду нежитлового приміщення, за участю позивачки за зустрічним позовом. Крім того, експертиза проведена експертом, який володіє спеціальними знаннями у цій галузі, попередженого про кримінальну відповідальність відповідно до ст. 384, 385 КК України.

Принцип змагальності тісно пов`язаний з процесуальною рівністю сторін і забезпечує повноту фактичного й доказового матеріалу, наявність якого є важливою умовою з`ясування обставин справи. Відповідно до вказаного принципу, особи, зацікавлені в результаті справи, вправі відстоювати свою правоту у спорі шляхом подання доказів; участі у дослідженні доказів, наданих іншими особами шляхом висловлення своєї думки з усіх питань, що підлягають розгляду у судовому засіданні. Змагальність є різновидом активності зацікавленої особи (сторони). Особи, які беруть участь у справі, вправі вільно розпоряджатися своїми матеріальними і процесуальними правами й активно впливати на процес з метою захисту прав і охоронюваних законом інтересів.

При цьому відповідачем за зустрічним позовом та його представником не надано суду належних та допустимих доказів на підтвердження понесення ним витрат, необхідних для реконструкції квартири АДРЕСА_1 в нежитлове приміщення аптеки.

За таких обставин, стороною позивача за зустрічним позовом доведено належними та допустимими доказами вартість понесення ОСОБА_2 витрат у розмірі 702 714,60 грн на реконструкцію квартири АДРЕСА_1 у нежитлове приміщення аптеки.

За таких обставин, зустрічний позов слід задовольнити в повному обсязі.

Згідно із ч. 6 ст. 141 ЦПК України якщо сторону, на користь якої ухвалено рішення, звільнено від оплати судових витрат, з другої сторони стягуються судові витрати на користь осіб, які їх понесли, пропорційно до задоволеної чи відхиленої частини вимог, а інша частина компенсується за рахунок держави в порядку, встановленому Кабінетом міністрів України. Якщо обидві сторони звільнені від оплати судових витрат, вони компенсуються за рахунок держави у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Оскільки відповідачка за первісним позовом є особою з інвалідністю ІІ групи, то вона звільнена від сплати судового збору відповідно до п. 9 ч. 1 ст. 5 Закону України «Про судовий збір», а тому судові витрати зі сплати судового збору в розмірі 1014,14 грн слід компенсувати позивачу за первісним позовом за рахунок держави.

На підставі ст. 141 ЦПК України слід стягнути з відповідача за зустрічним позовом на користь держави судові витрати зі сплати судового збору в розмірі 7654,74 грн.

Крім того, в поданих 16.07.2024 до суду заяві та 14.08.2024 клопотанні представник відповідачки за первісним позовом при ухваленні судового рішення просив вирішити питання про розподіл понесених судових витрат на професійну правничу допомогу та на оплату вартості судової експертизи відповідно до ст. 141 ЦПК України.

Так, до заяви та клопотання додано наступні документи: договір № 20/01/6 про надання правничої допомоги від 31.01.2020, додаткову угоду № 1 про погодження розміру гонорару від 31.01.2020, згідно з якою сторони погодили, що розмір гонорару за договором № 20/01/6 від 31.01.2020 становить 30 000,00 грн, з яких: 3000,00 грн гонорар за ознайомлення адвоката з матеріалами позовної заяви, її вивчення, правовий аналіз та складення відзиву; 7000,00 грн гонорар за складання зустрічної позовної заяви; 20 000,00 грн гонорар за ведення в суді першої інстанції справи, у тому числі, але не виключно за участь у судових засіданнях, складання та подання заяв з процесуальних питань; додаткову угоду № 2 про погодження розміру гонорару від 28.08.2020, зі змісту якої вбачається, що сторони погодили розмір гонорару в сумі 10 000,00 гонорар за складання відзиву на апеляційну скаргу на ухвалу Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 17 липня 2020 року; копії квитанцій до прибуткового касового ордера № 20/01/6/1 від 31.01.2020 та № 20/01/6/2 від 08.08.2020 про сплату ОСОБА_2 грошових коштів адвокату в сумі 30 000,00 грн та 10 000,00 грн відповідно; акт про надану правничу допомогу від 15.07.2024; детальний опис робіт, виконаних адвокатом.

Також відповідачкою за первісним позовом сплачено 24 853,92 грн за проведення судової будівельно-технічної експертизи, що підтверджується копією довідки про підтвердження оплати № 2 від 12.08.2024.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 141 ЦПК України с удовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Згідно із ч. 8 ст. 141 ЦПК України розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. У разі неподання відповідних доказів протягом встановленого строку така заява залишається без розгляду.

До складу витрат на правничу допомогу включаються: гонорар адвоката за представництво в суді; інша правнича допомога, пов`язана з підготовкою справи до розгляду; допомога, пов`язана зі збором доказів; вартість послуг помічника адвоката; інша правнича допомога, пов`язана зі справою.

Витрати на правничу допомогу визначаються сукупністю таких документів: договором про надання правничої допомоги та відповідними доказами щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною.

Для визначення розміру витрат на правничу допомогу учасник справи має подати (окрім договору про надання правничої допомоги) детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом (для визначення розміру гонорару, що сплачений або підлягає сплаті) та опис здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

Розмір витрат має бути співмірним зі складністю справи та виконаних адвокатом (професійна правнича допомога) робіт; часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт; обсягом наданих адвокатом послуг; ціною позову та значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи та репутацію сторони або публічним інтересом до справи. У разі недотримання вимог співмірності, за клопотанням іншої сторони, суд може зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.11.2022 у справі № 922/1964/21 зауважено, що не є обов`язковими для суду зобов`язання, які склалися між адвокатом та клієнтом у контексті вирішення питання про розподіл судових витрат. Вирішуючи останнє, суд повинен оцінювати витрати, що мають бути компенсовані за рахунок іншої сторони, ураховуючи як те, чи були вони фактично понесені, так і оцінювати їх необхідність. Подібний висновок викладений і в постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.05.2020 у справі № 904/4507/18.

При визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру з огляду на конкретні обставини справи та фінансового стану обох сторін (п. 21 додаткової постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.02.2020 у справі № 755/9215/15-ц, пункт 5.40 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.05.2020 у справі № 904/4507/18).

Європейський суд з прав людини, присуджуючи судові витрати на підставі статті 41 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, застосовує аналогічний підхід та вказує, що заявник має право на компенсацію судових та інших витрат, якщо вони були фактичними і неминучими, а їхній розмір обґрунтованим (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі «East/West Alliance Limited» проти України" від 23 січня 2014 року (East/West Alliance Limited v. Ukraine, заява № 19336/04, § 268).

Крім того, у рішенні ЄСПЛ у справі «Лавентс проти Латвії» зазначено, що відшкодовуються лише витрати, які мають розумний розмір.

З урахуванням викладеного суд вважає за необхідне стягнути з позивача на користь відповідачки ОСОБА_2 витрати на правничу допомогу в сумі 15 000,00 грн, що відповідає критеріям реальності таких витрат, розумності їхнього розміру з урахуванням конкретних обставин цієї справи, що є співмірним зі складністю справи, а також обсягом наданих адвокатом послуг та кількості судових засідань, в яких представник відповідачки брав участь.

Відповідно до ст. 139 ЦПК України експерт, спеціаліст чи перекладач отримують винагороду за виконану роботу, пов`язану зі справою, якщо це не входить до їхніх службових обов`язків. Розмір витрат на підготовку експертного висновку на замовлення сторони, проведення експертизи, залучення спеціаліста, оплати робіт перекладача встановлюється судом на підставі договорів, рахунків та інших доказів. Розмір витрат на оплату робіт залученого стороною експерта, спеціаліста, перекладача має бути співмірним зі складністю відповідної роботи, її обсягом та часом, витраченим ним на виконання робіт.

Частина перша статті 1 Закону України «Про судову експертизу» визначає, що судова експертиза - це дослідження на основі спеціальних знань у галузі науки, техніки, мистецтва, ремесла тощо об`єктів, явищ і процесів з метою надання висновку з питань, що є або будуть предметом судового розгляду.

Підставою проведення судової експертизи є відповідне судове рішення чи рішення органу досудового розслідування, або договір з експертом чи експертною установою - якщо експертиза проводиться на замовлення інших осіб (частина перша статті 71 цього Закону).

Отже, витрати, пов`язані із залученням експертів та проведенням експертизи, належать до судових витрат; висновок експерта може бути підготовлений як на підставі ухвали суду про призначення експертизи, так і на замовлення учасника справи; у разі подання учасником справи до суду висновку експерта, складеного на його замовлення, у такому висновку має бути зазначено, що його підготовлено для подання до суду та що експерт обізнаний про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок. При цьому інша сторона може подати до суду заяву про наявність підстав для відводу експерта, який підготував висновок на замовлення іншої особи, і в разі, якщо суд визнає наявність таких підстав, зазначений висновок не приймається судом до розгляду; при вирішенні питання про розподіл судових витрат суд враховує не те, коли замовлено експертизу та отримано висновок експерта - до чи після звернення позивача до суду із позовом, а те, чи пов`язані безпосередньо ці витрати з розглядом справи.

Оскільки при вирішення справи судом враховувався висновок експерта від 09.02.2024 № 1643/22-24 за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи у цивільній справі, тому з позивача за первісним позовом на користь відповідачки за первісним позовом підлягають стягненню витрати за проведення експертизи у розмірі 24 853,92 грн.

Таким чином, з відповідача за зустрічним позовом ОСОБА_1 на користь позивачки за зустрічним позовом ОСОБА_2 підлягають стягненню судові витрати в загальному розмірі 39 853,92 грн.

Керуючись ст. 2, 12, 13, 76 82, 89, 141, 263 265, 268, 272, 273 ЦПК України, суд

ухвалив:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про зобов`язання вчинити дії та стягнення суми боргу задовольнити в повному обсязі.

Усунути перешкоди в користуванні та володінні квартирою АДРЕСА_1 , яка належить ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 ; РНОКПП НОМЕР_1 ; АДРЕСА_5 ), шляхом зобов`язання відповідачки ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_3 ; РНОКПП НОМЕР_2 ; АДРЕСА_6 ) звільнити вказане приміщення та повернути його власнику ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 ; РНОКПП НОМЕР_1 ; АДРЕСА_5 ) або його уповноваженому представнику за актом прийому-передачі.

Стягнути з ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_3 ; РНОКПП НОМЕР_2 ; АДРЕСА_6 ) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 ; РНОКПП НОМЕР_1 ; АДРЕСА_5 ) заборгованість зі сплати орендної плати, інфляційні збитки та 3 процента річних з простроченої суми заборгованості з орендної плати в загальному розмірі 1414 (одна тисяча чотириста чотирнадцять) гривень.

Компенсувати за рахунок держави ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 ; РНОКПП НОМЕР_1 ; АДРЕСА_5 ) судові витрати зі сплати судового збору у розмірі 1014 (одна тисяча чотирнадцять) гривень 14 копійок.

Зустрічний позов (з урахуванням заяви про зменшення розміру позовних вимог) ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про відшкодування вартості витрат на поліпшення речі та зарахування їх вартості у рахунок плати за користування річчю задовольнити в повному обсязі.

Зарахувати у вартість понесених ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_3 ; РНОКПП НОМЕР_2 ; АДРЕСА_6 ) витрат на реконструкцію квартири АДРЕСА_1 в нежитлове приміщення аптеки у розмірі 1200 (одна тисяча двісті) гривень у рахунок плати за користування цим майном згідно з договором найму (оренди) нерухомості від 17 вересня 2009 року, посвідченим приватним нотаріусом Ніжинського міського нотаріального округу Бублик Т. М. та зареєстрованим у реєстрі за № 1516.

Стягнути з ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 ; РНОКПП НОМЕР_1 ; АДРЕСА_5 ) на користь ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_3 ; РНОКПП НОМЕР_2 ; АДРЕСА_6 ) у рахунок відшкодування понесених нею витрат на реконструкцію квартири АДРЕСА_1 в нежитлове приміщення аптеки 702 714 (сімсот дві тисячі сімсот чотирнадцять) гривень 60 копійок.

Стягнути з ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 ; РНОКПП НОМЕР_1 ; АДРЕСА_5 ) на користь держави судові витрати зі сплати судового збору за зустрічним позовом у розмірі 7654 (сім тисяч шістсот п`ятдесят чотири) гривень 74 копійки.

Стягнути з ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 ; РНОКПП НОМЕР_1 ; АДРЕСА_5 ) на користь ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_3 ; РНОКПП НОМЕР_2 ; АДРЕСА_6 ) судові витрати в загальному розмірі 39 853 (тридцять дев`ять тисяч вісімсот п`ятдесят три) гривень 92 копійки.

Рішення суду може бути оскаржене до Чернігівського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було проголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного тексту рішення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом тридцяти днів з дня отримання копії повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя І. М. Шевченко