ЧЕРНІГІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

іменем України

11 квітня 2025 року м. Чернігів

Унікальний номер справи № 750/15308/24

Головуючий у першій інстанції Маринченко О. А.

Апеляційне провадження № 22-ц/4823/601/25

Чернігівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючої судді Шарапової О.Л.,

суддів Євстафієва О.К., Скрипки А.А.,

з участю секретаря: Шапко В.М.

Сторони:

позивач: ОСОБА_1 ,

відповідач: ОСОБА_2 .

Особа, яка подала апеляційну скаргу: ОСОБА_2 .

Оскаржується рішення Деснянського районного суду міста Чернігова від 23 січня 2025 року, суддя Маринченко О.А., місто Чернігів.

В С Т А Н О В И В:

У жовтні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом, в якому просив стягнути з ОСОБА_2 аванс в розмірі 20 000.00 грн та штраф в розмірі 20 000.00 грн, а усього 40 000.00 грн та витрати на правничу допомогу.

Позовні вимоги мотивовані тим, що 31 липня 2024 року між ним та ОСОБА_2 було укладено договір про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна. Згідно з умовами договору сторони зобов"язалися в строк не пізніше 31 вересня 2024 року до 17.00 год укласти і нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу об"єктів нерухомого майна, а саме: земельної ділянки площею 0,0474 га з кадастровим номером :02:027:0232 та будинку АДРЕСА_1 . На підтвердження вказаних зобов"язань він передав, а відповідач прийняв завдаток (аванс) у розмірі 20 000 грн, що становило 1,74% від суми вартості об"єктів нерухомого майна. Відповідно до п.5.3. даного договору, якщо відповідач у строк визначений договором (не пізніше 31 вересня 2024 року) не виконує зобов"язання за цим договором, він зобов"язаний повернути позивачу аванс та сплатити штраф у сумі 20 000 грн в якості неустойки, що складає 1,74% від суми вартості об"єктів нерухомого майна, а всього має сплатити позивачу 40 000 грн. Після невдалих спроб додзвонитися відповідачу, він 27 вересня 2024 року надіслав відповідачу повідомлення з проханням з"явитися 30 вересня 2024 року о 12 год 00 хв. з документами для укладення договору купівлі-продажу об"єктів нерухомості, зазначених у договорі про наміри, до приватного нотаріуса Амбарнової Л.М. за адресою: пр-кт Перемоги, 119, м. Чернігів. 30 вересня 2024 року відповідач з"явився до нотаріальної контори, однак документів для укладення договору на відчуження будинку АДРЕСА_1 , не надав, а повідомив, що раніше продав ці об"єкти іншій особі. Таким чином, договір купівлі-продажу вказаних об"єктів 30 вересня 2024 року не відбувся. Грошові кошти, отримані відповідачем за договором про наміри, він також відмовився повертати. Враховуючи, що при підписанні договору про наміри сторони були ознайомлені з правовими наслідками недодержання при вчиненні правочину вимог закону та усвідомлювали природу такого правочину, значення своїх дій, а тому з відповідача підлягає стягненню отриманий ним згідно із вказаним договором аванс. Також, відповідач повинен сплатити штраф, який є санкцією за невиконання умов договору.

Рішенням Деснянського районного суду міста Чернігова від 23 січня 2025 року позов задоволено частково. Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 грошові кошти в сумі 20 000 грн. У задоволенні решти вимог відмовлено. Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 5 000 грн витрат на правничу допомогу. Стягнуто з ОСОБА_2 на користь держави 605 грн 60 коп. судового збору.

В апеляційній скарзі ОСОБА_2 просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким повністю відмови у задоволенні позову.

Доводи апеляційної скарги полягають в тому, що рішення суду є незаконним.

Особа, яка подала апеляційну скаргу зазначає, що договір не є попереднім в сенсі ст.635 ЦК України, оскільки це прямо зазначається в його тексті (п.7.1), а є фактично договором про завдаток, оскільки для цієї мети він і складався і про це буквально зазначено в п.4.1, 4.2 договору. Для нього цей договір був незручний, оскільки можливе неотримання позивачем коштів за програмою «Є відновлення» та зменшення цін на житло за два місяці могло зменшити суму, за яку куплять цей будинок та землю.

Особа, яка подала апеляційну скаргу стверджує, що саме позивач 28.08.2024 при зустрічі просто відмовився від договору. Що є фактичною відмовою від договору, а відповідно до ч.3 ст.615 ЦК України внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання частково або у повному обсязі відповідно змінюються умови зобов`язання або воно припиняється. Припинення зобов`язання знімає з іншої сторони необхідність його виконання в подальшому.

Особа, яка подала апеляційну скаргу вважає, що в даному випадку повинна застосовуватись ст.614 ЦК України.

Особа, яка подала апеляційну скаргу також звертає увагу суду на те, що продавши будинок та земельну ділянку іншій особі за меншу суму, ніж було договорено з позивачем, потягло за собою втрату певної суми коштів, які згідно з п.2 ч.2 ст.22 ЦК України розцінюються як збитки (упущена вигода), а тому з врахуванням матеріального становища позивача та стану його здоров`я, достатнім для відповідача відшкодуванням є залишення у нього завдатку, як це передбачено ст.571 ЦК України.

Особа, яка подала апеляційну скаргу зазначає, що необґрунтовано було відмовлено у задоволенні клопотання про виклик та допит свідків.

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, апеляційний суд установив таке.

Встановлено, 31 липня 2024 року між ОСОБА_2 (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) в письмовій формі було укладено договір про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна. Предметом вказаного договору є зобов`язання сторін щодо укладення в майбутньому договору купівлі-продажу об`єкта нерухомого майна (об`єкт), що являє собою будинок із земельною ділянкою площею 0,0474 га, з кадастровим номером :02:027:0232, який знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 (а.с.3-4).

У пункті 2.2. договору сторони домовилися та зобов`язалися укласти (нотаріально посвідчити) договір купівлі-продажу об`єкта або іншого договору, що передбачає перехід майнових прав не пізніше 31 вересня 2024 року до 17.00 години включно.

Узгоджена сторонами ціна об`єкта складає 1 146 600 грн, що еквівалентно 27 300 доларів США (за курсом 42.00 за 1 долар США) (пункт 2.3. договору).

Згідно із пунктами 2.4., 2.5. договору за домовленістю сторін нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу здійснюватиметься приватним нотаріусом міста Чернігова. Час і день нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу визначається усною угодою сторін, але не пізніше останнього дня терміну, передбаченого в пункті 2.2. договору.

Відповідно до пунктів 4.1., 4.2. договору на підтвердження вказаних зобов`язань покупець передав, а продавець прийняв у рахунок належних за договором купівлі-продажу об`єкта платежів завдаток у розмірі 20 000 грн, що еквівалентно 476 доларів США (за курсом 42,00 за 1 долар США). Ця сума складає 1,74% від суми вартості об`єкта (пункт 2.3. договору). Сума завдатку (в пункті 4.1. договору) підлягає заліку в ціну об`єкта (пункт 2.3.).

Факт отримання коштів відповідачем не заперечується.

У розділі 3 договору сторони визначили свої обов`язки та у пункті 5.3, зокрема, передбачили, що, якщо продавець в зазначений термін (пункти 2.2. та 2.5.) не виконає всі зобов`язання за цим договором, продавець зобов`язується повернути покупцю аванс (пункт 4.1.) та штраф у розмірі 1,74% від суми вартості об`єкта (пункт 2.3.) в якості неустойки, тобто разом суму в розмірі 40 000 грн, що еквівалентно 952 доларів США (за курсом 42,00 за 1 долар США). У разі затримки виплати грошових сум за пунктами 5.2. та 5.3. договору кожна із сторін має право вимагати пеню в розмірі 0,1% за день прострочки на суму заборгованості.

Пізніше, за допомогою месенджера «Viber», позивач надіслав відповідачу повідомлення, в якому повідомив про намір укласти договір купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки на виконання умов договору про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна та просив відповідача з`явитися до приватного нотаріуса Амбарнової Л.М. за адресою: проспект Перемоги, 119, м. Чернігів, 30 вересня 2024 року о 12 год 00 хв. з документами для укладення договору купівлі-продажу об"єктів нерухомості, зазначених в договорі про наміри (а.с.6).

Згідно із копією довідки приватного нотаріуса Чернігівського міського нотаріального округу Амбарнової Л.М. від 30 вересня 2024 року, виданої позивачу, 30 вересня 2024 року о 12 годині в приміщення нотаріальної контори, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , з?явився ОСОБА_1 з наміром укласти договір купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , відповідно до договору про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна від 31 липня 2024 року, укладеного між ним та ОСОБА_2 . ОСОБА_2 з"явився до приміщення нотаріальної контори, але документи для оформлення договору не надав та повідомив, що вказане нерухоме майно було ним продано раніше іншій особі. У зв"язку з цим договір купівлі-продажу не відбувся (а.с.5).

Встановлено, що 12 вересня 2024 року між ОСОБА_2 (продавець) та ОСОБА_3 (покупець) укладено договір купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, за умовами якого продавець передав майно у власність, а покупець прийняв у власність і зобов`язався оплатити на викладених нижче умовах: житловий будинок АДРЕСА_1 та земельну ділянку, на якій знаходиться вказаний вище житловий будинок площею 0,0474 га, з кадастровим номером :02:027:0232 (а.с.29-32, 33).

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 02 жовтня 2024 року власником житлового будинку АДРЕСА_3 є ОСОБА_3 . Право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав 12 вересня 2024 року на підставі договору купівлі-продажу від 12 вересня 2024 року, посвідченого приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу Реус Р.В. (а.с.7).

Відповідно до ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

У ч.1 ст.628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до вимог ст.629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Частиною 1 ст.635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Відповідно до ст.655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно зі ст.657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Згідно зі ст.570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Аванс - це визначена грошова сума (попередній платіж), яку покупець чи замовник передають продавцю чи виконавцю робіт у рахунок майбутніх платежів за передане майно, виконану роботу чи надані послуги (яка включається до загальної ціни товару).

У разі розірвання договору за домовленістю сторін або у зв`язку з невиконанням однією із сторін договору своїх обов`язків сума коштів, сплачена як аванс, має бути повернута покупцю.

Матеріалами справи підтверджено, що відповідач отримав від ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 20 000 грн з метою укладення у подальшому основного договору купівлі-продажу нерухомого майна та сплати решти вартості нерухомого майна.

Ці обставини підтверджені і не оспорюються.

Задовольняючи частково позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що в силу ст.220 ЦК України укладений між сторонами договір є нікчемним, проте на його виконання позивачем були передані відповідачу грошові кошти в розмірі 20 000 грн, вказані обставини відповідачем не заперечуються, а тому суд знайшов підстави лише для стягнення з відповідача цих коштів. Також, у зв`язку з частковим задоволенням позовних вимог, підлягали стягненню витрати на правничу допомогу пропорційно до задоволених позовних вимог.

Апеляційний суд погоджується в цілому з висновком суду першої інстанції, який узгоджується з матеріалами справи та приписами законодавства.

Доводи апеляційної скарги не дають підстав для скасування вірного по суті рішення, оскільки сторони спору домовилися про укладання у майбутньому договору про купівлю-продаж нерухомого майна, а тому сплачена позивачем сума грошових коштів у розмірі 20 000 грн є авансом, який підлягає обов`язковому поверненню позивачу.

Керуючись ст. 367, 374, 375, 381-384, 389, 390 ЦПК України,

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 - залишити без задоволення.

Рішення Деснянського районного суду міста Чернігова від 23 січня 2025 року - залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 днів з дня складання повного судового рішення у випадках, передбачених ст.389 ЦПК України.

Головуюча: Судді: