Справа № 367/1507/19
Провадження №2/367/237/2025
РІШЕННЯ

Іменем України

10 квітня 2025 року Ірпінський міський суд Київської області у складі:

головуючого судді Шестопалової Я.В.,

при секретарі судових засідань Пронченко О.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Ірпінь цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства "Меліоратор", Товариства з обмеженою відповідальності "Магістраль" про визнання майнових прав,-

в с т а н о в и в :

Позивач звернувся до суду з позовом до Приватного акціонерного товариства "Меліоратор", Товариства з обмеженою відповідальності "Магістраль" про визнання майнових прав, обґрунтовуючи свої вимоги тим, що ОСОБА_1 , виступаючи стороною «НОВИЙ ПОКУПЕЦЬ» з однієї сторони та Покупець «ТОВ «Магістраль» і Продавець «ЗАО «Меліоратор», перейменоване в Приватне акціонерне товариство "Меліоратор", з іншої сторони 20 жовтня 2010 року уклали договір про відступлення права вимоги за договором № Б.2.6. купівлі-продажу майнових прав. Згідно вказаного Договору, а саме п.п.1.1., Покупець Передає, а Новий Покупець за погодженням з Продавцем отримує майнові права на Об?єкт нерухомості у порядку та на умовах, передбачених Основним Договором та у відповідності до норм Цивільного Кодексу України, що визначають загальні положення про заміну кредитора у зобов?язанні. Згідно п.п.1.2 вказано, сторони засвідчують, що Об?єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним Договором, є квартира розташована в Об?єкті будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_1 в з наступними характеристиками: квартира АДРЕСА_2 , кількість кімнат 2, загальна площа 64, 7 кв.м., житлова 35, 54 кв.м. Згідно п. 2 Договору, Договірна ціна відступлення майнових прав складає 346 280 (триста сорок шість тисяч двісті вісімдесят) грн. 00 копійок. Відповідно до п.4 Договору, майнові права передаються не пізніше 30 робочих днів з дати здійснення остаточних розрахунків. А згідно п.п. 4.3 Договору, зазначено, що після введення Об?єкта будівництва в експлуатацію Продавець письмово повідомляє про це Нового Покупця та надає дані щодо фактичної площі квартири. Згідно п. 5 Договору, а саме п.п.5.1 Договір набуває чинності з моменту його підписання та діє до повного виконання Сторонами взятих на себе зобов?язань за Договором. Покладені на сторону Нового Покупця зобов?язання були виконані в повному обсязі, а саме сплачено позивачем на користь Товариства «Магістраль» 346 280 грн. 00 копійок за придбання 64, 7 кв.м. житла за адресою: АДРЕСА_1 . Станом на сьогоднішній день позивачу не повідомлялося про хід будівництва за вищезазначеною адресою. 24 жовтня 2018 року Департаменту ДБІ у Київській області надало відповідь, згідно якої ПАТ «Меліоратор», подало декларацію про готовність об?єкта до експлуатації від 17.11.2011 року саме першу чергу будівництва, в якій і знаходиться квартира АДРЕСА_3 та від 08.02.2013 року подало декларацію про готовність об?єкта до експлуатації 2 черги будівництва за адресою: АДРЕСА_1 . Таким чином, відповідачами було приховано від позивача дійсну інформацію про стан будівництва та ведення об?єкта, а саме квартири АДРЕСА_4 , що є доказом порушення прав та законних інтересів позивача.

У зв`язку з вищевикладеним позивач просить суд визнати за ОСОБА_1 , майнові права на квартиру АДРЕСА_4 .

26.02.2019 року було відкрито провадження по справі.

09.04.2019 року від представника ПАТ «Меліоратор» В.М. Світлицького надійшов відзив на позовну заяву, у якому просили відмовити у задоволенні позову з наступних підстав. По-перше, договір про відступлення прав вимоги за договором № Б.2.6 купівлі-продажу майнових прав від 20.10.2010 р., яким керується Позивач, є неукладеним, оскільки Відповідач-1 не підписував згаданий договір, про що свідчить відсутність підпису та печатки уповноваженої особи ЗАТ «Меліоратор». По-друге, у минулому позивачем вже надавались претензії до ЗАТ «Меліоратор» щодо схожих питань, про які йдеться у позовній заяві. Проте формулювання претензії було дещо іншого змісту. 17.03.2011р. за вх. № 30 до ЗАТ «Меліоратор» надійшла заява гр. ОСОБА_1 від 16.03.2011р. щодо проведення службового розслідування та перевірки правомірності і законності дій ТОВ «Магістраль» відносно заявника. Згідно заяви, гр. ОСОБА_1 уклав договір бронювання спірного майна із ТОВ «Магістраль» №4/08110 від 04.08.2010р. Після цього, заявник 20.08.2010р. уклав із ТОВ «Магістраль» Попередній договір №б/н про порядок та умови укладання у майбутньому Основного договору. Зі слів заявника, останнім були виконані всі зобов?язання, що підтверджується довідками, виданими ТОВ «Магістраль» про фінансування від 25.08.2010р. №б/н (сплачено 30% вартості), від 25.08.2010р. №б/н (сплачено 80% вартості), від 20.10.2010р. №б/н (сплачено 100% вартості) та квитанціями до прибуткового касового ордеру №14 від 20.10.2010р., №15 від 22.10.2010р., №18 від 02.11.2010р., №19 від 04.11.2010р., №21 від 18.11.2010р., №22 від 23.11.2010р., №23 від 23.11.2010р., №24 від 26.11.2010р., №25 від 30.11.2010р., №26 від 02.12.2010р., №29 від 03.12.2010р. Відповідно до цих документів, оплата гр. ОСОБА_1 здійснювалась вже після того, як ТОВ «Магістраль» підтвердила 100% оплати у фінансуванні будівництва спірного майна. Також зі слів гр. ОСОБА_1 , ТОВ «Магістраль» пояснили, що будівництво спірного майна зупинено і на той час підписання Основного договору не можливе. Згідно вищезгаданої заяви гр. ОСОБА_1 , яка датована 16.03.2011р. ТОВ «Магістраль» окрім договору бронювання №4/08110 від 04.08.2010р. та Попереднього договору від 20.08.2010р № б/н, не укладав жодного іншого договору. Разом з тим, відповідно до договорів, про які йдеться мова у заяві гр. ОСОБА_1 , ТОВ «Магістраль» виступає забудовником спірного майна, проте таким не являється, а тому своїми діями свідомо вводить в оману гр. ОСОБА_1 щодо подальшого продажу спірного майна. За таких обставин, усі вищезгадані договори мають ознаки фіктивності, оскільки ТОВ «Магістраль» не мала наміру та можливості передати у власність позивачу спірне майно.

15.07.2019 року від представника ПАТ «Меліоратор» Ткач Ю.М. надійшла заява про застосування строків позовної давності, у якій вказано, що перебіг позовної давності розпочався з 16.03.2011 року, а тому позивач звернувся до суду з пропущенням строку загальної позовної давності.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 05.10.2021 року справу № 367/1507/19 передано для розгляду судді Шестопаловій Я.В.

Ухвалою суду від 19.10.2021 року справу було прийнято до свого провадження та призначено розгляд справи за правилами загльного позовного провадження.

Ухвалою суду від 12.07.2023 року підготовче провадження у справі було закрито, справу призначено до судового розгляду по суті.

У судове засідання позивач не з`явився. В матеріалах справи містить заява позивача про розгляд справи за його відсутності.

У судове засідання представники відповідачів не з`явились, про розгляд справи були належним чином повідомлені, про причини неявки суд не повідомили, клопотань про відкладення до суду не направляли.

У зв`язку з неявкою в судове засідання осіб, які беруть участь у справі, фіксування судового процесу з допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалося, відповідно до вимог ч.2 ст.247 ЦПК України

Суд, дослідивши письмові докази по справі, вважає позов таким, що не підлягає задоволенню, з наступних підстав.

Як було встановлено судом, 04.08.2010 року між ТОВ «Магістраль» та ОСОБА_1 було укладено Договір бронювання на купівлю квартири №4/08/10.

20.08.2010 року між ТОВ «Магістраль» та ОСОБА_1 було укладено Попередній договір, за умовами якого сторони зобов`язалися в майбутньому на умовах, в порядку та в терміни, визначені цим Попереднім договором укласти Основний Договір проект якого розробляється сторонами і затверджується в якості Додатку № 1 до цього Попереднього договору.

Пунктом 1.2. Попереднього договору передбачено, що сторони зобов?язуються в майбутньому, протягом 10 робочих днів з дати сплати ОСОБА_1 на користь ТОВ «Магістраль», коштів, відповідно до пункту 1.4. цього Попереднього Договору, укласти і належним чином оформити Основний Договір на умовах і в порядку, визначеним цим Попереднім Договором.

Загальна сума у розмірі 346 280,00 грн. є грошовим вираженням вартості Об?єкта фінансування, остаточною і зміні не підлягає. (п.1.3 Попереднього договору).

В матеріалах справи міститься, копія договору про відступлення права вимоги за договором № Б.2.6. купівлі-продажу майнових прав від 20.10.2010 року.

Згідно вказаного Договору, а саме п.п. 1.1., Покупець Передає, а Новий Покупець за погодженням з Продавцем отримує майнові права на Об?єкт нерухомості у порядку та на умовах, передбачених Основним Договором та у відповідності до норм Цивільного Кодексу України, що визначають загальні положення про заміну кредитора у зобов?язанні.

Згідно п.п.1.2 вказано, сторони засвідчують, що Об?єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним Договором, є квартира розташована в Об?єкті будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_1 в з наступними характеристиками: квартира АДРЕСА_2 , кількість кімнат 2, загальна площа 64, 7 кв.м., житлова 35, 54 кв.м.

Згідно п. 2 Договору, Договірна ціна відступлення майнових прав складає 346 280 (триста сорок шість тисяч двісті вісімдесят) грн. 00 копійок.

Відповідно до п.4 Договору, майнові права передаються не пізніше 30 робочих днів з дати здійснення остаточних розрахунків. А згідно п.п. 4.3 Договору, зазначено, що після введення Об?єкта будівництва в експлуатацію Продавець письмово повідомляє про це Нового Покупця та надає дані щодо фактичної площі квартири.

Згідно п. 5 Договору, а саме п.п.5.1 Договір набуває чинності з моменту його підписання та діє до повного виконання Сторонами взятих на себе зобов?язань за Договором.

Вказаний договір від 20.10.2010 року підписано ОСОБА_1 , який виступав стороною «Новий покупець» та директором ТОВ «Магістраль» ОСОБА_2 , який виступав стороною «Покупець»

ЗАО «Меліоратор» (ПАТ «Меліоратор»), який виступав строною «Продавець» не підписав договір від 20.10.2010 року, про що свідчить відсутність підпису та печатки уповноваженої особи ЗАО «Меліоратор».

Позивачем було сплачено грошові кошти за договором від 20.10.2010 року, що підтверджується довідками, виданими ТОВ «Магістраль» від 25.08.2010р. №б/н про фінансування 30% загальної площі Об`єкта фінансування по Договору № Б.2.6 дольової участі у фінансуванні будівництва житлового будинку від 20.10.2010 р., від 25.08.2010 р. №б/н про фінансування 80% загальної площі Об`єкта фінансування по Договору № Б.2.6 дольової участі у фінансуванні будівництва житлового будинку від 20.10.2010 р., від 20.10.2010 р. №б/н про фінансування 100% загальної площі Об`єкта фінансування по Договору № Б.2.6 дольової участі у фінансуванні будівництва житлового будинку від 20.10.2010 р., та квитанціями до прибуткового касового ордеру №14 від 20.10.2010р., №15 від 22.10.2010р., №18 від 02.11.2010р., №19 від 04.11.2010р., №21 від 18.11.2010р., №22 від 23.11.2010р., №23 від 23.11.2010р., №24 від 26.11.2010р., №25 від 30.11.2010р., №26 від 02.12.2010р., №29 від 03.12.2010р.

Відповідно до інформації Департаменту ДБІ у Київській області, наданої листом від 24.10.2018 року № 10/20-7/2410/02, ПАТ «Меліоратор», подало декларацію про готовність об?єкта до експлуатації КС 8 від 17.11.2011 року, а саме багатоквартирного житлового будинку (І черга- 5,6 секції) в м. Буча, вул. Чкалова, 4-в, категорія 3, та декларацію про готовність об?єкта до експлуатації КС 39 від 08.02.2013 року, а саме багатоквартирного житлового будинку (ІІ черга- 1, 2, 3, 4 секції) в АДРЕСА_1 .

Даючи оцінку спірним правовідносинам, суд виходить із наступного:

Так, відповідно до частини першої статті 4 ЦК Україникожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (частина перша статті 5 ЦПК України).

Захист цивільних прав - це застосування цивільно-правових засобів з метою забезпечення цивільних прав.

Стаття 15 ЦК Українипередбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Устатті 16 ЦК Українивизначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до частини другоїстатті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен встановити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси особи, і залежно від встановленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або про відмову в їх задоволенні.

Згідно зі статтями 6, 11 та 12 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до положень статті 202 ЦК України під правочином розуміються дії, спрямовані на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Дії як юридичні факти мають вольовий характер і можуть бути правомірними та неправомірними. Правочини належать до правомірних дій, спрямованих на досягнення правового результату.

Частиною першою статті 638 ЦК України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, визначені статтею 203 ЦК України, зокрема, відповідно до частини п`ятої даної статті правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до частини першої статті 202, частини третьої статті 203 ЦК України головною вимогою для правочину є вільне волевиявлення та його відповідність внутрішній волі сторін, які спрямовані на настання певних наслідків, тому основним юридичним фактом, що суд повинен установити, є дійсна спрямованість волі сторін при укладенні договору, а також з`ясування питання про те, чи не укладено цей правочин з метою приховати інший та який саме.

Змагальність сторін є одним із основних принципів цивільного судочинства, зміст якого полягає у тому, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, тоді як суд, зберігаючи об`єктивність та неупередженість, зобов`язаний вирішити спір, керуючись принципом верховенства права.

Так, відповідно до ст. 635 ЦК України, в редакції чинній на момент укладення оспорюваного правочину, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Тобто, у попередньому договорі має міститися зобов`язання сторін протягом певногостроку(у певний термін) укласти у майбутньому основний договірна умовах, встановлених попереднім договором.

Зі змісту попереднього договору від 20.08.2010 року слідує, що сторони зобов`язалися в майбутньому укласти основний договір купівлі-продажу із визначеними у ньому істотними умовами, у визначений час та місці.

Відповідно до ст.9 Закону України «Про інвестиційну діяльність» основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб`єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода).

Укладення договорів, вибір партнерів, визначення зобов`язань, будь-яких інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України, є виключною компетенцією суб`єктів інвестиційної діяльності.

Інвестування та фінансування однієї квартири в об`єкті будівництва кількома інвесторами можливе виключно за умови укладення між ними договору в письмовій формі, в якому визначаються частка кожного інвестора та порядок внесення ним відповідної інвестиції.

Статтею 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, визначено, що об`єктами інвестиційної діяльності можуть бути інші об`єкти права власності, а також майнові права.

Забороняється інвестування в об`єкти, створення і використання яких не відповідає вимогам санітарно-гігієнічних, радіаційних, екологічних, архітектурних, та інших норм, встановлених законодавством України, а також порушує права та інтереси громадян, юридичних осіб і держави, що охороняються законом.

Інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключено через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісій цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об`єктів визначаються виключно законами.

Таким чином, інвестиційний договір не може бути укладений щодо об`єкта, створення якого не відповідає вимогам законодавства України.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Відповідно до ст. 9 Закону України «Про архітектурну діяльність`будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об`єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, державних стандартів, норм і правил у порядку, визначеномуЗаконом України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Згідно зі ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» суб`єкти містобудування зобов`язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об`єктів. Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Відповідно до ч.5 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: отримання замовником або проектувальником вихідних даних; розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбаченихст. 31 цього Закону, її експертизи; затвердження проектної документації; виконання підготовчих та будівельних робіт; прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; реєстрація права власності на об`єкт містобудування.

Статтею 36 ЗаконуУкраїни «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачено, що право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням або зареєстрованою декларацією про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об`єктах, що належать до І-ІІІ категорій складності, підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт. Реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт проводить орган державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі протягом п`яти робочих днів з дня надходження декларації.

За змістом ст. 34 Закону України замовник має право виконувати будівельні роботи після: 1) подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю - щодо об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, які не потребують реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт ...; 2) реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів будівництва, що належать до І-ІІІ категорії складності; 3) видачі замовнику органом державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робіт щодо об`єктів будівництва, що належать до ІV і V категорій складності.

Зазначені документи, що надають право на виконання будівельних робіт, є чинними до завершення будівництва.

Згідно ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, підсумовуючи вище викладене, суд приходить до висновку, що укладений між сторонами Попередній договір від 20.08.2010 року не є інвестиційним договором.

У даній справі зміст попереднього договору від 20.08.2010 року та тлумачення його змісту (зокрема, з урахуванням однакового для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів) дозволяють зробити висновок про те, що між сторонами укладено попередній договір про наміри укладення в майбутньому договору купівлі-продажу нерухомого майна. Попередній договір від 20.08.2010 року не містить посилань на здійснення сторонами інвестиційної діяльності.

Згідно із частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Порушення вимог законодавства щодо волевиявлення учасника правочину є підставою для визнання його недійсним у силу припису частини першої статті 215 ЦК України, а також із застосуванням спеціальних правил про правочини, вчинені з дефектом волевиявлення - під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості, тяжкої обставини.

Як у частині першій статті 215 ЦК України, так і у статтях 229-233 цього Кодексу, йдеться про недійсність вчинених правочинів, тобто у випадках, коли існує зовнішній прояв волевиявлення учасника правочину, вчиненого ним у належній формі (зокрема, шляхом вчинення підпису на паперовому носії), що, однак, не відповідає фактичній внутрішній волі цього учасника правочину.

Статтею 205 ЦК України передбачено, що правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом. Правочин, для якого законом не встановлена обов`язкова письмова форма, вважається вчиненим, якщо поведінка сторін засвідчує їхню волю до настання відповідних правових наслідків. У випадках, встановлених договором або законом, воля сторони до вчинення правочину може виражатися її мовчанням.

Стаття 207 ЦК України встановлює загальні вимоги до письмової форми правочину. Так, на підставі частини першої цієї статті правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.

Частиною ж другою цієї статті визначено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Оскільки відповідно до частини першої статті 28 ЦК України фізична особа набуває прав та обов`язків під власним іменем, яке складається з прізвища, ім`я та по батькові, то і підпис має містити всі вказані складові, виконані особою власноручно (за винятком, якщо такі дії вчиняє представник особи, права якого належним чином посвідчені).

Тому підпис є обов`язковим реквізитом правочину, вчиненого в письмовій формі. Наявність підпису підтверджує наміри учасника (учасників правочину), його волевиявлення, забезпечує їх ідентифікацію, а також цілісність документа, яким формалізується правочин.

Можна зробити висновок, що у разі відсутності власноручного підпису сторони договору на документі презюмується, що правочин не відповідає вимогам, які встановлюються до письмової форми правочину, а також вимогам щодо вільного волевиявлення учасника правочину.

У статті 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 639 цього Кодексу договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом.

Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

У статті 638 цього Кодексу вказано, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Тобто укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. Головними умовами, за наявності яких договір вважається укладеним, є такі: сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору; таку згоду досягнуто в належній формі.

У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.

У судовій практиці зазначена правова ситуація донедавна розглядалася у двох варіантах: 1) з переданих до суду документів - договору - неможливо зрозуміти, про що саме домовились сторони; 2) досягнуті домовленості неможливо виконати саме через невизначеність умов договору i вимог до боржника.

Можна зробити висновок, що з досягненням сторонами згоди з усіх істотних умов, передбачених для конкретного виду договору, та вираження такої згоди у відповідній формі свідчить про укладеність договору, а відтак і можливість визнання його недійсним, оскільки визнати недійсним можливо лише укладений договір.

Відсутність домовленості з істотних умов та неналежність форми вираження свідчить про неукладеність договору.

Разом з тим відповідачем-1 ЗАО «Меліоратор» (ПАТ «Меліоратор») не підписано договір про відступлення права вимоги за договором № Б.2.6. купівлі-продажу майнових прав від 20.10.2010 року, про що свідчить відсутність підпису та печатки уповноваженої особи ЗАО «Меліоратор», що вказує на відсутність волевиявлення щодо укладення даного договору ЗАО «Меліоратор».

Оскільки наданий до суду договір про відступлення права вимоги за договором № Б.2.6. купівлі-продажу майнових прав від 20.10.2010 року не містить усі необхідні реквізити й істотні умови, притаманні такому виду договору, то він є неукладеним.

Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Згідно з положеннями статті 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує її право власності.

Можливість виникнення права власності за рішенням суду ЦК України передбачено лише у статтях 335 та 376 ЦК України. У всіх інших випадках право власності набувається з інших не заборонених законом підстав, зокрема із правочинів (частина першастатті 328 ЦК України).Стаття 392 ЦК України, в якій йдеться про визнання права власності, не породжує, а підтверджує наявне у позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, якщо це право не визнається іншою собою, а також у разі втрати позивачем документа, який посвідчує його право власності.

Відповідно до частин першої та другоїстатті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов`язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

За змістом частини другоїстатті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Майном, як особливим об`єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами (стаття 190 ЦК України).

Майновими визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, необхідними й достатніми для засвідчення правомочності його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).

Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.

13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі№ 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Таким чином, саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на об`єкти нерухомості до введення будинку в експлуатацію.

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Саме до таких висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у справі №359/5719/17 у постанові від 14.09.2021 року.

Проте, як було встановлено судом, між сторонами не було укладено інвестиційного договору.

Натомість, між ОСОБА_1 та ТОВ «Магістраль» було укладено договір бронювання на купівлю квартири № 4/08/10 від 04.08.2010 року та попередній договір від 20.08.2010 року, за умовами якого сторони домовились після оплати 30% вартості об`єкта фінансування (78 700,00 грн.) укласти в майбутньому нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу (Основний договір) квартири. Договору купівлі-продажу квартири суду не надано.

У відповідності до частин 1 та 2 ст. 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення (частина третя стаття).

Згідно зістаттею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Таким чином, при укладенні попереднього договору має бути дотримана така форма договору, яка є аналогічною основному договору, у досліджуваних правовідносинах, тобто договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Згідно з нормами ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу житлового будинку або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК Україниу разі недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Із системного аналізу наведених норм права випливає, що попередній договір купівлі-продажу мав укладатися у письмовій формі та підлягав обов`язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Попередній договір від 20.08.2010 року за формою не відповідав вимогам, встановленим законом до основного договору, оскільки не був нотаріально посвідчений, а отже в силу закону є нікчемним та не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (частина першастатті 216 ЦК України).

Саме такий правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі №521/17654/15-ц (провадження № 61-2858св18) та у постанові Верховного Суду від 14 лютого 2024 року у справі № 727/11573/22 (провадження № 61-14802 св 23).

У свою чергу, доказів того, що ОСОБА_1 укладав договір №Б.2.6 купівлі-продажу майнових прав, матеріали справи не містять.

Таким чином, з матеріалів справи встановлено, що ОСОБА_1 окрім договору бронювання №4/08110 від 04.08.2010 р., Попереднього договору від 20.08.2010 р. № б/н, Договору про відступлення права вимоги за договором № Б.2.6. купівлі-продажу майнових прав від 20.10.2010 року не підписував жодного іншого договору, зокрема Договору №Б.2.6 купівлі-продажу майнових прав.

Згідно з частиною першою статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (частини перша та друга статті 77 ЦПК України).

Відповідно до частини другої статті 78 ЦПК України обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно зі статтею 80 ЦПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Відповідно до положень ч.1 ст. 81 ЦПК України саме на позивача покладений обов`язок довести суду ті обставини, на які він посилається, як на підставу своїх вимог.

Частиною першою статті 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Таким чином, встановивши що між сторонами у справі було не було укладено договору купівлі-продажу майнових прав, суд приходить до висновку, що відсутні підстави для визнання за позивачем майнових прав на квартиру АДРЕСА_4 .

Водночас представником відповідача ПАТ «Меліоратор» було заявлено про застосування строків позовної давності.

При цьому суд зазначає, що заява відповідача про застосування строків позовної давності не підлягає розгляду, оскільки сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові, лише в разі обґрунтованості позовних вимог.

Виходячи з вимог ст. 261 ЦК України позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи.

Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з`ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. Якщо таке право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстави його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв`язку зі спливом позовної давності за відсутності поважних причин її пропущення, наведених позивачем.

Відмова в задоволенні позову у зв`язку з відсутністю порушеного права із зазначенням в якості додаткової підстави для відмови в задоволенні позову спливу позовної давності, не відповідає вимогам закону.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду № 372/1036/15-ц від 07 листопада 2018 року.

Враховуючи вищевиклаене, суд прийшов до висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 є необґрунтованими та такими, що задоволенню не підлягають.

На підставі наведеного та керуючись ст.ст.182, 190, 220, 235, 376, 525,526,530,549,610,611, 628, 635, 655, 657 ЦК України, ст. ст. 4,12,13,76-83,130,131, 141,259,263-265,280-282 ЦПК Українисуд, -

в и р і ш и в :

Відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства "Меліоратор", Товариства з обмеженою відповідальності "Магістраль" про визнання майнових прав.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Київського апеляційного суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи можуть отримати інформацію щодо даної справи в мережі Інтернет за веб-адресою сторінки на офіційному веб-порталі судової влади України - https://court.gov.ua/sud1013/ та в Єдиному державному реєстрі судових рішень за посиланням - http://reyestr.court.gov.ua.

Суддя: Я.В. Шестопалова