РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 березня 2025 року

місто Чернігів

Справа №750/12339/24

Провадження №2/751/515/25

Новозаводський районний суд міста Чернігова

в складі: головуючого - судді Ченцової С. М.

секретар Барбаш М. В.

учасники справи:

позивач ОСОБА_1

представники позивача ОСОБА_2 , ОСОБА_3

відповідач ТОВ «ЖК «ПАРКОВИЙ»

розглянувши у судовому засіданні цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЖК ПАРКОВИЙ» про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину,

УСТАНОВИВ:

І. Стислий виклад позиції позивача та заперечення відповідача.

Представник позивача адвокат Гребеник І.С., інтересах ОСОБА_1 , звернулася до Деснянського районного суду міста Чернігова з позовом до ТОВ «ЖК «ПАРКОВИЙ» про стягнення коштів у розмірі 2645871 гривні 63 копійки, як застосування наслідків недійсності нікчемних правочинів.

Заявлені вимоги позивач обґрунтовує тим, що 27.10.2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЖК «ПАРКОВИЙ» укладено попередній договір № 09, за умовами якого продавець зобов`язується укласти основний договір купівлі-продажу житлової квартири готельного типу (загальною площею 43,76 кв.м., номер АДРЕСА_1 ) протягом 30 днів після введення будинку в експлуатацію та отримання всіх правовстановлюючих документів, а покупець зобов`язується купити зазначену квартиру у порядку та на умовах зазначених у договорі. Орієнтовна дата введення будинку в експлуатацію ІІІ квартал 2024 року. Сторони погодили, що загальна вартість житлової квартири готельного типу становить 1137760 гривень.

За вказаним попереднім договором № 09 позивачем було сплачено на рахунок відповідача 622 211 гривень (27.10.2021 року 290000 грн, 01.11.2021 року 278880 грн, 06.12.2021 року 17777 грн, 04.01.2022 року 17777 грн, 04.02.2022 року 17777 грн).

Крім того, 24.11.2021 року між позивачем та відповідачем укладено попередній договір № 18/73, за умовами якого продавець зобов`язується укласти основний договір купівлі-продажу житлової квартири готельного типу (загальною площею 46,53 кв.м., номер АДРЕСА_2 ) протягом 30 днів після введення будинку в експлуатацію та отримання всіх правовстановлюючих документів, а покупець зобов`язується купити зазначену квартиру у порядку та на умовах зазначених у договорі. Орієнтовна дата введення будинку в експлуатацію ІІІ квартал 2024 року. Сторони погодили, що загальна вартість житлової квартири готельного типу становить 1163250 гривень.

За вказаним попереднім договором № 18/73 24.11.2021 року позивачем було сплачено на рахунок відповідача 1163250 гривень.

19.08.2024 року представником позивача було направлено відповідачу претензію з вимогою, враховуючи положення статей 635, 657 ЦК України, сплатити загальну заборгованість з урахуванням інфляційних збитків та 3 % річних за користування чужими грошовими коштами у розмірі 2642431 гривню 45 копійок. Станом на день звернення до суду відповідач відповіді на претензію не надав та безпідставно отримані грошові кошти не повернув.

Враховуючи те, що грошові кошти були передані позивачем відповідачу за попередніми договорами купівлі-продажу нерухомості № 09 від 27.10.2021 року та № 18/73 від 24.11.2021 року, які в силу закону є нікчемними та не створюють юридичних наслідків, то грошові кошти, отримані за такими нікчемними договорами підлягають поверненню позивачу.

30.09.2024 року ТОВ «ЖК «ПАРКОВИЙ» надіслало до суду відзив на позовну заяву, відповідно до якого відповідач просить відмовити у задоволенні позову (а.с.76-104).

Заперечення обґрунтовані тим, що 27.10.2021 року між позивачем та відповідачем було укладено попередній договір № 09 про придбання в майбутньому об`єкту нерухомості в об`єкті будівництва : «Нове будівництво будівлі торгівлі з апарт-готелем та підземним паркінгом в кварталі АДРЕСА_3 , а саме квартири готельного типу, загальною орієнтованою площею 43,76 кв.м. за АДРЕСА_4 на 5 поверсі.

24.11.2021 року між позивачем та відповідачем було укладено попередній договір № 18/73 про придбання в майбутньому об`єкту нерухомості в об`єкті будівництва : «Нове будівництво будівлі торгівлі з апарт-готелем та підземним паркінгом в кварталі АДРЕСА_3 , а саме квартири готельного типу, загальною орієнтованою площею 46,53 кв.м. за АДРЕСА_5 на 5 поверсі.

Зазначає, що дійсно на виконання умов зазначених вище договорів було сплачено 1785461 гривню (622211 грн за договором № 09 та 1163250 грн за договором № 118/73).

Відповідно до п. 1.2 вказаних договорів було визначено ІІІ квартал 2024 року, як орієнтовну дату введення будинку в експлуатацію. У п. 1.2 Договору також було повідомлено, що за наявності об`єктивних обставин зазначений термін може бути змінено, що не є порушенням зобов`язань зі сторони відповідача.

Як відомо, у зв`язку із вторгненням військ РФ на території України, Указом Президента України № 64/2022 року від 24.02.2024 року, в Україні було введено військовий стан. Введення військового стану в країні не могло не вплинути на можливість виконання зобов`язань суб`єктами господарювання в Україні. А також на виконання своїх обов`язків органами влади та управління.

Торгово-промислова палата України, своїм листом № 2024/02.0-7.1 від 28.02.2022 року, повідомила що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення виконання зобов`язань, зокрема несвоєчасне їх виконання. Також, ТПП на своєму сайті оприлюднила інформацію, що задля спрощення процедури засвідчення форс-мажорних обставин, вказаний вище лист ТПП слід вважати офіційним листом щодо засвідчення форс-мажорних обставин. Тобто, не потрібно звертатися за видачею індивідуального сертифікату.

Нажаль, в 2022 році, через зазначені вище обставини, відповідач змушений був зупинити будівництво, і лише в 2023 році змогли частково відновити роботи по даному об`єкту будівництва. Реалізація даного проекту потребувала внесення змін до проектно-технічної документації та приведення її у відповідність до нових вимог ДБН, оновлення дозвільної документації, тощо.

Хоча територія Чернігівської області була звільнена від російських загарбників, але військовий стан не скасовано, щоденно тривають повітряні тривоги, відбуваються обстріли її території, триває мобілізація, що значно впливає на можливість залучення працівників до виконання робіт.

Зазначає, що договори укладені з позивачем на даний час є діючими, а його сторони взаємно виконують взяті на себе зобов`язання.

Позивач, відповідно до умов договорів, проводив сплату встановлених платежів. ТОВ «ЖК «ПАРКОВИЙ» виконував будівельні роботи на об`єкті будівництва, а потім продовжив їх з врахуванням, що таке виконання відбувається на сьогодні в умовах діючого воєнного стану.

За погодженням з позивачем, зазначені вище договори попередньо було укладено в простій формі, а за бажанням будь-якої зі сторін вони могли і можуть на даний час бути укладені в нотаріальній формі при першій нагоді.

Зазначені договори, на думку відповідача, не є попередніми договорами купівлі-продажу квартир, а фактично є змішаною формою договорів, в тому числі договорів про наміри та підряду, а нотаріальне посвідчення може відбуватися на першу вимогу протилежної сторони.

Враховуючи, що зазначені у позовній заяві попередні договори є діючими; відсутній факт безповоротного ухилення однієї із сторін, зазначених вище правочинів, від нотаріального їх посвідчення; сторонами не втрачена можливість нотаріально посвідчити вказані правочини; сторонами було укладено договори, які містять ознаки попередніх договорів купівлі-продажу, але вони не є саме попередніми договорами купівлі-продажу об`єкту нерухомості, а є змішаною формою правочину; враховуючи норми ст. 6 та ч. 1 ст. 627 ЦК України, відповідач дійшов висновку про неправильну юридичну оцінку позивачем природи/обставин укладених між сторонами попередніх договорів, що в свою чергу зумовило неправильне тлумачення їм норм матеріального права. Відповідач вважає, що до укладених між сторонами попередніх договорів не можуть бути засновані наслідки недійсності правочину.

ІІ. Заяви (клопотання) учасників справи та інші процесуальні дії у справі.

Ухвалою Деснянського районного суду міста Чернігова від 30.08.2024 року справу передано до Новозаводського районного суду міста Чернігова за підсудністю.

Ухвалою Новозаводського районного суду міста Чернігова від 26.09.2024 року відкрито провадження у справі у порядку загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання.

Ухвалою Новозаводського районного суду міста Чернігова від 11.11.2024 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду.

Цією ж ухвалою, позовні вимоги ОСОБА_1 до ТОВ «ЖК «ПАРКОВИЙ», в частині стягнення інфляційних втрат і 3 % річних, залишено без розгляду.

14.11.2024 року представник позивача Гребеник І.С. надіслала заяву про уточнення позовних вимог, відповідно до якої просить стягнути з відповідача на користь відповідача грошові кошти у сумі 1 163 250 гривень за договором № 18/73 від 24.11.2021 року, грошові кошти у сумі 622 211 гривні за договором № 9 від 27.10.2021 року, та судові витрати (а.с.128).

У судовому засіданні представник позивача позовні вимоги, з урахуванням уточнення, підтримала та просила задовольнити позов, посилаючись на обставини викладені у позові та наявні у матеріалах справи докази. Крім того, представник позивача до закінчення судових дебатів зробила заяву про надання після ухвалення рішення доказів про обсяг наданих послуг та понесених витрат.

Представник відповідача у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належно, клопотань про відкладення розгляду справи до суду не надходило.

ІІІ. Фактичні обставини, встановлені судом та зміст спірних правовідносин

27.10.2021 року, між ТОВ «ЖК «ПАРКОВИЙ» та ОСОБА_1 укладено попередній договір № 09. Відповідно до п. 1.1 вказаного договору, продавець зобов`язується укласти основний договір купівлі-продажу житлової квартири готельного типу, загальною площею 43,76 кв.м., номер АДРЕСА_1 , протягом 30 днів після введення будинку в експлуатацію та отримання всіх правовстановлюючих документів, а покупець зобов`язується купити зазначену квартиру, у порядку та на умовах зазначених у договорі (а.с.17-20).

Відповідно до п.1.2 Договору, орієнтовна дата введення будинку в експлуатацію ІІІ квартал 2024 року. Запланований термін введення будинку в експлуатацію, за наявності обєктивних обставин, може бути змінено, що не є порушенням зобовязання з боку Продавця.

Відповідно до п. 1.3 Договору, технічна специфікація житлової квартири готельного типу (апартаментів) наведена у додатку №1, що є невід`ємною частиною договору.

Відповідно до п. 2.1. Попереднього Договору, основний договір має бути нотаріально посвідчений. Вартість нотаріальних послуг покладається на Покупця.

Відповідно до п. 2.3 Договору, сторони погодили вартість одного кв.м. загальної площі, виходячи з проектного планування , становить 26000 гривень, загальна вартість житлової квартири готельного типу становить 1137760 гривень.

Відповідно до п 3.1. Договору, покупець зобов`язується здійснити оплату, узгоджену в п. 2.3 Договору під час підписання даного Договору у наступному порядку: перший внесок 50 %, що становить 568 880 гривень з ПДВ, під час підписання договору, залишкову вартість, що становить 568 880 гривень з ПДВ сплатити помісячно згідно табл. 1.

Згідно з п. 3.2. Попереднього договору, датою оплати покупцем ціни житлової квартири готельного типу (апартаментів) вважається дата зарахування коштів покупця на поточний банківський рахунок продавця (або в інший узгоджений сторонами).

На виконання умов попереднього договору, 28.10.2021 року ОСОБА_1 на рахунок ТОВ «ЖК «ПАРКОВИЙ» здійснено платіж у сумі 290 000 гривень, 01.11.2021 року 278 880 гривень, 06.12.2021 року 17 777 гривень, 04.01.2022 року 17 777 гривень, 04.02.2022 року 17 777 гривень, всього - 622211 гривень, що підтверджується квитанціями АТ «ПРИВАТБАНК» (27-30).

24.11.2021 року, між ТОВ «ЖК «ПАРКОВИЙ» та ОСОБА_1 укладено попередній договір № 18/73. Відповідно до п. 1.1 вказаного договору продавець зобов`язується укласти основний договір купівлі-продажу житлової квартири готельного типу, загальною площею 46,53 кв.м., номер - АДРЕСА_2 , протягом 30 днів після введення будинку в експлуатацію та отримання всіх правовстановлюючих документів, а покупець зобов`язується купити зазначену квартиру, у порядку та на умовах зазначених у договорі (а.с.11-14).

Відповідно до п.1.2 Договору, орієнтовна дата введення будинку в експлуатацію ІІІ квартал 2024 року. Запланований термін введення будинку в експлуатацію, за наявності обєктивних обставин, може бути змінено, що не є порушенням зобов`язання з боку продавця.

Відповідно до п. 2.1. Попереднього Договору, основний договір має бути нотаріально посвідчений. Вартість нотаріальних послуг покладається на покупця.

Відповідно до п. 2.3 Договору, сторони погодили вартість одного кв.м. загальної площі, виходячи з проектного планування , становить 25000 гривень, , загальна вартість житлової квартири готельного типу становить 1163250 гривень.

Технічна специфікація житлової квартири готельного типу (апартаментів) наведена у додатку №1, що є невід`ємною частиною договору № 18/73 від 24.11.2021 року (а.с.14-15).

Відповідно до п 3.1. Договору, покупець зобов`язується здійснити оплату, узгоджену в п. 2.3 Договору під час підписання даного Договору у наступному порядку: внесок, що становить 1 163 250 гривень з ПДВ під час підписання договору.

Згідно з п. 3.2. Попереднього договору, датою оплати покупцем ціни житлової квартири готельного типу (апартаментів) вважається дата зарахування коштів покупця на поточний банківський рахунок продавця (або в інший узгоджений сторонами).

На виконання умов попереднього договору, 24.11.2021 року ОСОБА_1 на рахунок ТОВ «ЖК «ПАРКОВИЙ» здійснено платіж у сумі 1 163 250 гривень, що підтверджується квитанцією АТ «ПРИВАТБАНК» № 0.0..1 від 24.11.2021 року.

19.08.2024 року представником позивача адвокатом Гребеник І.С. на адресу ТОВ «ЖК «ПАРКОВИЙ» направлено претензію із вимогою сплатити загальну заборгованість, з урахуванням інфляційних збитків та 3 % річних за користування чужими грошовими коштами, у розмірі 2 642 431 гривню 45 копійок (а.с.31)

ІV. Норми права, які застосував суд та оцінка аргументів сторін

Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа в порядку, встановленому цим Кодексом, вправі звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Згідно із статтею 6 ЦК України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків стаття 11 ЦК України визначає договори та інші правочини.

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Частиною 1 статті 635 ЦК України встановлено, що попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Вказана норма є імперативною, тому додержання вимог щодо нотаріального оформлення попереднього договору є обов`язковим.

Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним (частина перша статті 220 ЦК України).

Відповідно до положень ч.ч. 1, 2 ст. 216 ЦК України, нікчемний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Згідно із ст. 1212 ЦК України, особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Вказані положення застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Положення цієї глави застосовуються також до вимог про: 1) повернення виконаного за недійсним правочином; 2) витребування майна власником із чужого незаконного володіння; 3) повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні; 4) відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи.

Під відсутністю правової підстави розуміється такий перехід майна від однієї особи до іншої, який або не ґрунтується на прямій вказівці закону, або суперечить меті правовідношення і його юридичному змісту. Тобто відсутність правової підстави означає, що набувач збагатився за рахунок потерпілого поза підставою, передбаченою законом, іншими правовими актами чи правочином.

Враховуючи викладене, попередній договір № 09 від 27.10.2021 року та попередній договір № 18/73 від 24.11.2021 року були обумовлені наявністю у сторін намірів щодо укладення в подальшому договору купівлі-продажу нерухомого майна, який згідно із положеннями ч. 1 ст. 657 ЦК України підлягає нотаріальному посвідченню.

Однак сторони уклали такі договори у простій письмовій формі, без їх нотаріального посвідчення.

Отже, вказані договори за формою не відповідають вимогам, встановленим законом до основного договору, тому недотримання сторонами вимог щодо нотаріального посвідчення попередніх договорів вказує про їх нікчемність, відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України.

Нікчемні договори не породжують тих прав і обов`язків, настання яких бажали сторони.

Зазначене дає підстави вважати, що між позивачем та відповідачем укладено попередні договори купівлі-продажу нерухомого майна, які не посвідчені нотаріально і їх нікчемність почалась з моменту укладення. Доводи відповідача щодо укладення між сторонами змішаного, в тому числі договору про наміри не заслуговують на увагу, оскільки з пункту 1.1. укладених між сторонами договорів вбачається саме укладення попереднього договору купівлі-продажу. Позиція відповідача щодо можливості нотаріального посвідчення вже укладених попередніх договорів не може свідчити про дотримання сторонами в момент укладення попередніх договорів № 09 від 27.10.2021 року та № 18/73 від 24.11.2021 року вимог законодавства щодо їх нотаріального посвідчення.

Враховуючи те, що грошові кошти у розмірі 1 163 250 гривень та 622 211 гривень були передані позивачем відповідачу за попередніми договорами купівлі-продажу нерухомості від 27.10.20241 року та 24.11.2021 року, які в силу закону є нікчемними та не створюють юридичних наслідків, суд дійшов висновку, що вказані кошти підлягають поверненню ОСОБА_1 .

З урахуванням викладеного вище, позов підлягає задоволенню.

V. Розподіл судових витрат.

Порядок розподілу судових витрат між сторонами визначений статтею 141 ЦПК України.

Позивачем понесені та документально підтверджені судові витрати по сплаті судового збору у розмірі 12 112 гривень, які відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України, підлягають стягненню з відповідача на користь позивача.

Керуючись статтями 11, 220, 509, 626, 635, 640, 1212 ЦК України, статтями 4, 12-13, 19, 258, 259, 265, 268, 273, 354, 355 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЖК ПАРКОВИЙ» про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину задовольнити.

Стягнути із Товариства з обмеженою відповідальністю «ЖК ПАРКОВИЙ» на користь ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 1163250 гривень 00 копійок, за договором № 18/73 від 24.11.2021 року, як застосування наслідків недійсності нікчемного правочину.

Стягнути із Товариства з обмеженою відповідальністю «ЖК ПАРКОВИЙ» на користь ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 622211 гривень 00 копійок, за договором № 09 від 27.10.2021 року, як застосування наслідків недійсності нікчемного правочину.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЖК ПАРКОВИЙ» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 12 112 гривні.

На рішення суду може бути подана апеляційна скарга до Чернігівського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення. Учасник справи, якому рішення суду не було вручено у день його проголошення або складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення складено 24 березня 2025 року

Позивач: ОСОБА_1 . ІНФОРМАЦІЯ_1 (місце проживання зареєстровано за адресою: АДРЕСА_6 , РНОКПП НОМЕР_1 )

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «ЖК «ПАРКОВИЙ» (місцезнаходження: 14005, м. Чернігів, вул. В`ячеслава Чорновола, 3, )

Суддя С. М. Ченцова