Справа № 610/4628/24
провадження № 2/610/513/2025
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17.03.2025 Балаклійський районний суд Харківської області в складі:

головуючого судді Тімонової В.М.,

з участю секретаря судового засідання Кучеренко Ю.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу № 610/4628/24 (провадження № 2/610/513/2025) за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди земельної ділянки,-

ВСТАНОВИВ:

11.12.2024 до Балаклійського районного суду Харківської області надійшла позовна заява адвоката Турка-Романюк Аліни Сергіївни, яка діє в інтересах ОСОБА_1 , у якій просила стягнути з відповідача заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 01.02.2013 зі сплати орендної плати у розмірі 4817,21 грн., за договором оренди земельної ділянки від 01.02.2013 зі сплати орендної плати у розмірі 18087,92 грн., а всього 22905,13; розірвати договір оренди земельної ділянки від 01.02.2013 (з урахуванням додаткової угоди від 26.05.2015) на земельну ділянку, площею 1,1958 га, кадастровий номер :05:000:0196; розірвати договір оренди земельної ділянки від 01.02.2013 (з урахуванням додаткової угоди від 26.05.2015) на земельну ділянку, площею 4,4902 га, кадастровий номер :05:000:0211; та стягнути судові витрати.

26.12.2024 через систему "Електронний суд" від представника позивача надійшла заява про збільшення позовних вимог, в якій вона просить стягнути з ТОВ "Інвестиційна аграрна компанія "БАЛІНВЕСТ" заборгованість: за договором оренди земельної ділянки з кадастровим номером :05:000:0196 від 01.02.2013 зі сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 року у розмірі 7355,66 грн, за договором оренди земельної ділянки з кадастровим номером :05:000:0211 від 01.02.2013 зі сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 року у розмірі 27619,42 грн, а всього 34978,08 грн; розірвати договір оренди земельної ділянки від 01.02.2013 (з урахуванням додаткової угоди від 26.05.2015) на земельну ділянку, площею 1,1958 га, кадастровий номер :05:000:0196; розірвати договір оренди земельної ділянки від 01.02.2013 (з урахуванням додаткової угоди від 26.05.2015) на земельну ділянку, площею 4,4902 га, кадастровий номер :05:000:0211; та стягнути судові витрати

В обґрунтування заяви про збільшення позовних вимог зазначила, що станом на дату подання цієї заяви, настав строк виконання відповідачем своїх зобов`язань за договором оренди зі сплати орендної плати за 2024 рік. Однак, відповідачем не сплачено у строки встановлені договором оренди оренду плату за 2024 рік. Таким чином, на дату подання цієї заяви, у відповідача перед позивачем наявна заборгованість за договорами оренди зі сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки. Вищезазначене зумовило збільшення кількісних показників за майновими вимогами, які було заявлено в позовній заяві та, відповідно, збільшення позовних вимог.

Разом із цим представник позивача долучила до заяви про збільшення позовних вимог від 26.12.2024 позовну заяву у новій редакції, яка містить детальний розрахунок заборгованості за сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки.

Відповідно до п. 2 ч. 2 ст. 49 ЦПК України позивач вправі збільшити або зменшити розмір позовних вимог до закінчення підготовчого засідання або до початку першого судового засідання, якщо справа розглядається в порядку спрощеного позовного провадження.

В обґрунтування позову зазначила, що ОСОБА_1 на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку, серії ЯМ № 976583 від 13.12.2012, належить земельна ділянка, площею 1,1958 га, кадастровий номер :05:000:0196, яка розташована на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області.

01.02.2013 між ОСОБА_1 , як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», як орендарем, було укладено договір оренди земельної ділянки.

10.12.2013 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди на підставі укладеного Договору оренди за Відповідачем.

26.05.2015 між ОСОБА_1 та Відповідачем укладено додаткову угоду до Договору оренди щодо строку дії Договору та розміру орендної плати.

В Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровані зміни до Договору оренди на підставі Додаткової угоди за Відповідачем.

Крім того, ОСОБА_1 на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку, серії ЯМ № 976584 від 13.12.2012, належить земельна ділянка, площею 4,4902 га, кадастровий номер :05:000:0211, яка розташована на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області.

01.02.2013 між ОСОБА_1 , як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», як орендарем, було укладено договір оренди земельної ділянки.

10.12.2013 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди на підставі укладеного Договору оренди за Відповідачем.

26.05.2015 між ОСОБА_1 та Відповідачем укладено додаткову угоду до Договору оренди щодо строку дії Договору та розміру орендної плати.

В Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровані зміни до Договору оренди на підставі Додаткової угоди за Відповідачем.

Відповідач порушив свої зобов`язання за Договорами оренди зі сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки, який зобов`язаний був сплатити на користь Позивача: орендну плату за 2022 рік з урахуванням щорічної індексації у розмірі 2517,89 грн. та 9454,32 грн.; орендну плату за 2023 рік з урахуванням щорічної індексації у розмірі 2299,32 грн. та 8633,60 грн.; орендну плату за 2024 рік з урахуванням щорічної індексації у розмірі 2538,45 грн. та 9531,50 грн Таким чином, у Відповідача перед Позивачем існує заборгованість за Договорами оренди зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки у розмірі 27619,42 грн. Вважає, що Відповідачем істотно порушено умови Договорів оренди, а саме: Відповідачем у визначені Договорами оренди строки не сплачено на користь Позивача оренду плату за 2022, 2023 та 2024 роки, що відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК та п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК є підставою для розірвання Договору оренди за рішенням суду.

Ухвалою судді Балаклійського районного суду Харківської області від 16.12.2024 відкрито провадження у справі в порядку спрощеного позовного провадження та призначене судове засідання по розгляду позовної заяви.

31.12.2024 через особистий кабінет у системі "Електронний суд" представник відповідача подав відзив, у якому просив відмовити у задоволенні позовної вимоги про розірвання договору оренди, не заперечував проти часткового задоволення позовної вимоги позивача про стягнення суми заборгованості зі сплати орендної плати.

На обґрунтування своїх пояснень зазначив, що розірвання порушеного договору як санкція має бути максимально збалансованим, відповідати тяжкості правопорушення й застосовується у випадку систематичного порушення договору оренди земельної ділянки. Так, не можна застосовувати розірвання договору як наслідок порушення зобов`язання з огляду на неможливість використання відповідачем земельної ділянки за цільовим призначенням протягом 2022 року у зв`язку з тимчасовою окупацією с. Яковенкове (місце розташування земельної ділянки), яке перебувало під тимчасовою окупацією з 28.02.2022 по 11.09.2022. У зв`язку з цим відповідач був позбавлений можливості користуватися земельною ділянкою протягом цього періоду для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати.

Більш того, наслідком активних бойових дій та окупації є забруднення полів та інших територій вибухонебезпечними предметами. Оскільки земельна ділянка, що орендується, знаходиться на території с. Яковенкове, яке з 28.02.2022 було окупованим, а з 11.09.2022 є територією можливих бойових дій, вона не могла використовуватися одразу після деокупації у зв`язку із її можливим забрудненням вибухонебезпечними предметами, а тому відповідач не мав вільного безпечного доступу до об`єкту оренди.

До того ж зазначив, що 18.12.2024 на електронну пошту представника відповідача був надісланий лист від ГУ ДСНС у Харківській області, до якого долучена відповідь про надання інформації (вих. № 65040-12004/65122 від 23.12.2024). Із змісту вказаної відповіді вбачається, що піротехнічними розрахунками заходи з проведення нетехнічного обстеження та розмінування на ділянках з кадастровим номером :05:000:0196 та :05:000:0211 не проводилися.

Таким чином, жодних обстежень на спірних земельних ділянках, а отже й розмінування/очищення деокупованої території не проводились.

Аналогічні твердження також містяться у звіті старости Яковенківського старостинського округу від 15.04.2024 (розміщеного за посиланням https://balakleyamer.gov.ua/?p=20017), в якому було зазначено, що після деокупації території старостату розмінування сільськогосподарських земель не проводилось.

При цьому, відсутність безпечного доступу до земельних ділянок (які потребували обстежень на предмет забруднення вибухонебезпечними предметами) необхідно розглядати у сукупності із стислими термінами проведення осінньої сівби (яка починається у середині вересня) та неможливістю підготуватися до неї. У зв`язку з сезонним характером використання земельних ділянок, орендар не міг одразу з 11.09.2022 повернутися до цільового використання об`єкту оренди (здійснення сівби), адже обстеження на предмет наявності вибухонебезпечних предметів на земельних ділянках не були проведені, а с. Яковенкове з дати деокупації є територією можливих бойових дій.

Не проведення сівби у визначені терміни унеможливлює подальше використання земельних ділянок за цільовим призначенням до наступної посівної кампанії та отримання орендарем доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Певні роботи з використання земельних ділянок проводяться виключно у визначені місяці. Не проведення таких робіт у відведені для цього строки матиме наслідком повне зупинення сільськогосподарського циклу, можливість розпочати який настане тільки в наступному році. Так, період тимчасової окупації с. Яковенкове, на території якого розміщені спірні земельні ділянки, з 24.02.2024 до 11.09.2024 повністю виключає можливість у відповідача здійснити весняну посівну кампанію.

Більш того, саме по собі проведення посівної кампанії потребує здійснення відповідних підготовчих дій: закупівлі добрив, насіння, палива, оброблення земельної ділянки та підготовки сівалок. При цьому, с. Яковенкове було звільнено з під окупації лише 11.09.2022 та з цього моменту є територією можливих бойових дій, а наслідками такої окупації є відсутність безпечного доступу аграріїв до земельних ділянок, що потребувало б час для обстеження їх на предмет ймовірного забруднення вибухонебезпечними предметами.

Окрім цього, оброблення спірних земельних ділянок з метою захисту посівів є способом її використання, що цілком відповідає її цільовому призначенню та можливість проведення якого очікується орендарем. Хоча саме по собі не оброблення земельної ділянки, що призвело до втрати її родючості, не можна вважати підставою для звільнення відповідача від відповідальності, проте об`єктивна неможливість (зумовлена перебуванням земельної ділянки на тимчасово окупованій території та забрудненням вибухонебезпечними предметами) використання об`єкту оренди за його цільовим призначенням (здійснення посівів, догляд та обробка врожаю) дійсно виключає вину орендаря та звільняє його від сплати орендної плати.

У своєму відзиві відповідач посилається на ч. 4 ст. 762 Цивільного кодексу України, якою передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використано ним через обставини, за які він не відповідає. Таким чином, орендар як сторона спірного договору оренди не допустив порушення умов договору, суб`єктивна сторона яких знаходилася б у сфері його впливу або контролю. За вказаних обставин, при відсутності вини орендаря у простроченні сплати орендної плати за 2022 рік, не можна вважати порушення строків сплати орендної плати систематичними, що виключає у даному випадку наявність умов для розірвання договору із заявленої позивачем підстави.

Відповідно до рішення Харківської обласної ради від 14.02.2023 № 502-VIII "Про наявність обставин непереборної сили та затвердження переліку суб`єктів господарювання - юридичних осіб сільськогосподарських товаровиробників, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили", обставини, що склалися на території Харківської області у зв`язку з російською військовою агресією проти України та стали підставою введення воєнного стану в Україні, були визнані обставинами непереборної сили з 24 лютого 2022 року до дня припинення чи скасування воєнного стану. Рішенням було затверджено перелік суб`єктів господарювання - юридичних осіб сільськогосподарських товаровиробників, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили, до якого віднесено ТОВ "ІАК "БАЛІНВЕСТ".

У пояснювальній записці до проекту зазначеного рішення вказується, що підставою його прийняття стала значна кількість звернень агропромислових підприємств, що здійснюють господарську діяльність на території Харківської області, з повідомленням про те, що належні їм земельні ділянки сільськогосподарського призначення, інше рухоме та нерухоме майно знаходилися на тимчасово окупованих територіях Харківської області, а також в районах проведення воєнних (бойових) дій.

Таким чином, прострочення сплати орендної плати не можна вважати порушенням зобов`язання, що мало місце з вини орендаря, а тому до такого орендаря не можна застосовувати заходи відповідальності, передбачені ст. 611 ЦК України, серед яких і припинення зобов`язання внаслідок його розірвання.

Віднесення відповідача до переліку суб`єктів господарювання - юридичних осіб сільськогосподарських товаровиробників, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили, вказує на наявність форс-мажорних обставин (події на території Харківської області у зв`язку з російською військовою агресією та їх вплив на господарську діяльність відповідача) саме для цього суб`єкта.

За вказаних обставин, враховуючи неможливість відповідача використовувати земельні ділянки за цільовим призначенням протягом 2022 року (у зв`язку із сезонним характером господарювання, тимчасовою окупацією та відсутністю безпечного доступу до об`єкту оренди за її наслідком), а також підтверджену рішенням Харківської обласної ради від 14 лютого 2023 року № 502-VIII наявність обставин непереборної сили щодо ТОВ "ІАК "БАЛІНВЕСТ" (відповідно до переліку), не можна застосовувати розірвання договору як наслідок порушення зобов`язання при відсутності вини орендаря та систематичності у простроченні сплати орендної плати.

Крім того, представник відповідача не погоджується з наданим позивачем розрахунком заборгованості за сплати орендної плати, вважає, що позивачем здійснено подвійну індексацію нормативної грошової оцінки і орендної плати одночасно, що є недопустимим.

06.01.2025 представник позивача подав через систему "Електронний суд" відповідь на відзив, де зазначив, що договорами оренди передбачено право орендодавця на своєчасну виплату орендної плати, в свою чергу орендар зобов`язаний своєчасно вносити орендну плату. Вважає необґрунтованими доводи відповідача щодо неможливості використання земельних ділянок у період з 28.02.2022 до 11.09.2022, оскільки сільськогосподарське виробництво (вирощування зернових, зернобобових та олійних культур) є сезонним видом господарювання і використання спірної ділянки відбувається не постійно, кожного дня, а лише з певною періодичністю, тобто навіть тоді, коли фактично відповідач нею не користувався. Зазначає, що відповідачем не надано доказів, що спірна ділянка в 2021 році не була засіяна озимою пшеницею або у 2022 ярими культурами та після 11.09.2022 не відбувалося збирання врожаю внаслідок цієї сівби. Також нічим не підтверджено, що відповідач фактично залишився без доходу на весь період до збору врожаю після наступної посівної кампанії у 2023 році. Наданий Відповідачем лист ГУ ДСНС України у Харківській області від 23.12.2024 не підтверджує забруднення орендованої земельної ділянки вибухонебезпечними предметами. Наведені вище документи, які б могли це підтверджувати, відповідачем не надавалися. Відповідачем не надано відповідні заяви подані ним до відповідних суб`єктів владних повноважень в яких би він просив визнати непридатною для використання орендовану земельну ділянку у зв`язку з потенційним її забрудненням вибухонебезпечними предметами, також не надано відповідних рішень військової адміністрації про це, зокрема, за 2022 рік, не надано доказів, які б підтверджували забруднення орендованої земельної ділянки вибухонебезпечними предметами та неможливість відповідача користуватися цієї земельною ділянкою у зв`язку з цим.

З рішення Миколаївського окружного адміністративного суду від 16.08.2024, яке набрало законної сили, встановлено, що 01.05.2023 між ТОВ ДП "Степове" та ТОВ "ІАК "БАЛІНВЕСТ" укладено договір суборенди землі № 01/05-СЗ-23 від 01.05.2023, за умовами якого орендар ТОВ "ІАК "БАЛІНВЕСТ" передає, а суборендар ТОВ ДП "Степове" приймає земельні ділянки, виділені в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку, розташовані на території Харківської області, загальною площею 3 354,2665 га у строкове платне користування без змін цільового призначення. Строк дії договору до 01.02.2024, суборендна плата виплачується шляхом перерахування коштів на банківський рахунок орендаря у такому порядку: 100% суборендної плати у строк до 16.02.2024 включно. Розмір суборендної плати складав 2 347 986,55 грн.

Таким чином, відповідачу було достеменно відомо, що після деокупації території Яковенківської сільської ради тобто з 11.09.2024 орендовані ним земельні ділянки загальною площею в 3 354,2665 га, не були забруднені вибухонебезпечними предметами. Вищезазначеними судовими рішеннями також спростовуються твердження відповідача, що він залишився без доходу, оскільки розмір суборендної плати за договором суборенди укладеним між відповідачем та ТОВ ДП "Степове" становить 2 347 986,55 грн.

Стосовно тверджень відповідача щодо неправильності розрахунку заборгованості зі сплати орендної плати позивач зазначає, що під час здійснення вказаного вище розрахунку позивач керувався ст. 21 Закону України "Про оренду землі", де зазначено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. У договорі відсутні умови, які б передбачали, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється без урахування індексів інфляції. Отже, обчислення розміру орендної плати за договором оренди здійснюється і з урахуванням індексів інфляції. Щодо посилання Позивача на Постанову Верховного Суду від 16.03.2020 у справі № 922/1658/19[14] на підтвердження своїх аргументів та заперечень стосовно того, що одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація НГО землі не повинна застосовуватися позивач вважає такі міркування, аргументи та заперечення відповідача також безпідставними з огляду на не подібність цієї справи та справи № 922/1658/19.

08.01.2025 представником відповідача через систему "Електронний суд" подані заперечення, в яких він наполягає на своїх раніше наведених доводах та зауважує на тому, що 28.02.2022 до 11.09.2022 с. Яковенкове перебувало під тимчасовою окупацією, а тому відповідач був позбавлений можливості провести весняну посівну кампанію ярих зернових, бобових і олійних культур, а також не мав можливості здійснювати догляд та обробку врожаю зимових культур з метою попередження їхньої загибелі. Щодо посилання позивача на рішенням Миколаївського окружного адміністративного суду від 16.08.2024 та постанову П`ятого апеляційного адміністративного суду від 29.11.2024 справі №400/5939/24, відповідач зазначив, що із встановлених судом у зазначеній справі обставин вбачається, що передача відповідачем орендованих земельних ділянок загальною площею в 3 354,2665 га в суборенду відбулася у 2023 році. Жодних доказів того що у суборенду були передані саме спірні земельні ділянки позивач не надає, із встановлених судом у даній справі обставин відома лише загальна площа переданих у суборенду земельних ділянок, а також їх місцерозташування, але не конкретні земельні ділянки з кадастровими номерами. Вказані обставини аж ніяк не спростовують доводи відповідача щодо неможливості використовувати земельні ділянки у 2022 році, а навпаки, підтверджує його твердження, що відновлення циклу сільськогосподарського виробництва можливе було лише під час наступної весняної посівної кампанії, тобто навесні 2023 року, коли й був укладений договір суборенди земельних ділянок. При цьому, відповідач не заперечує проти його обов`язку зі сплати орендної плати за 2023 рік, а лише вказує на неможливість використати об`єкти оренди за їх цільовим призначенням у 2022 році внаслідок повномасштабної військової агресії та сезонного характеру використання, який потребує здійснення послідовного комплексу робіт у визначені терміни. В цілому заперечення відповідача кореспондуються з викладеними ним запереченнями у відзиві на позовну заяву.

14.01.2025 через систему "Електронний суд" представник позивача подав додаткові пояснення, де зазначив, що відповідач своїми діями, які полягають у несплаті Позивачу орендної плати три роки поспіль одразу за двома договорами оренди, а також своєю недобросовісністю, яка полягає у наполегливості Відповідача будь-якими способами, маніпулятивними міркуваннями та доводами, що постійно змінюються, уникнути та/або затягнути настання наслідків порушення ним своїх зобов`язань за договорами оренди укладених з Позивачем, посприяли до втрати довіри Позивача до Відповідача. У Відповідача було достатньо часу для усунення порушення за договорами оренди, як окремо погасивши заборгованість за 2022 рік або за 2023 рік, або за 2024 рік, так і загальну заборгованість за три роки поспіль. Однак, Відповідач зазначену заборгованість не сплачує і до сьогоднішнього дня.

Щодо об`єктивної можливості Відповідачем усунути порушення, враховуючи розмір статутного капіталу Відповідача, що становить 5 700 000 грн. та отриману Відповідачем суборенду плату у розмірі 2 347 986,55 грн. від ТОВ ДП «Степове», що підтверджується рішенням Миколаївського окружного адміністративного суду від 16.08.2024[1], яке залишено без змін постановою П`ятого апеляційного адміністративного суду від 29.11.2024[2], у справі №400/5939/24, у Відповідача була і є об`єктивна можливість усунути порушення за договорами оренди погасивши заборгованість перед Позивачем за договорами оренди. Відповідач в своїх запереченнях, намагаючись спростувати доводи Позивача про передачу земельних ділянок в суборенду ТОВ ДП «Степове» з 01.05.2023 по 01.02.2024 зазначає, що належним та допустимим підтвердженням того, що земельні ділянки були передані в суборенду, є відповідний доказ реєстрації такого права користування та надає відомості з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку станом на 08.01.2025, в яких будь-яка інформація про суборенду земельних ділянок відсутня.

Щодо надання Відповідачем відомостей з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельні ділянки станом на 08.01.2025 на підтвердження того, що земельні ділянки не були передані в суборенду, Позивачем сприймається критично та беззмістовно, оскільки надані відомості з Державного земельного кадастру отримані станом на 08.01.2025 та відображають відомості про земельні ділянки станом саме на 08.01.2025.

Проте, як вбачається з рішення суду першої інстанції від 16.08.2024 у справі №400/5939/24 земельні ділянки площею 3 354,2665 га були передані ТОВ ДП «Степове» в суборенду з 01.05.2023 до 01.02.2024.

Отже, надані Відповідачем відомості з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельні ділянки станом на 08.01.2025 аж ніяк не підтверджують того, що земельні ділянки не були передані ТОВ ДП «Степове» в суборенду з 01.05.2023 до 01.02.2024.

Вказує, що Відповідач не надав зазначений договір суборенди на підтвердження своїх міркувань та спростування висновків Позивача, а надає витяги з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельні ділянки з інформацією станом на 08.01.2025 та наводить сумнівні та безпідставні висновки. Вважає, що уникнення надання Відповідачем зазначеного договору суборенди навпаки підтверджує висновок Позивача про те, що Відповідачем в суборенду ТОВ ДП «Степове» було передано майже всі земельні ділянки, якими користується Позивач та які зареєстровані за Відповідачем в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, в тому числі, також спірні земельні ділянки.

Разом з тим Позивач зауважує, що надання до суду інформації/даних з української аналітичної системи YouControl про загальний банк землі Відповідача було направлене лише на те, щоб показати недобросовісність Відповідача.

В іншій частині пояснення представника є аналогічними раніше викладеним у позовній заяві та відповіді на відзив.

15.01.2025 представником відповідача були подані додаткові пояснення, у яких окрім раніше викладених обставин, він зазначив, що у зв`язку із збільшенням позовних вимог, з метою уточнення інформації щодо не проведення обстежень сільськогосподарських земель на території Яковенківської сільської ради, спростування тверджень позивача та обґрунтування власних доводів щодо відсутності підстав для розірвання договорів оренди земельних ділянок, представником відповідача був направлений адвокатський запит до Балаклійської міської військової адміністрації. Так, відповіддю на вказаний адвокатський запит (вих. № 04-08/191) Балаклійською міською військовою адміністрацією було повідомлено, що сільськогосподарські угіддя с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади Ізюмського району Харківської області належать до категорії таких, які були ймовірно забруднені вибухонебезпечними предметами. На підставі затвердженого начальником Харківської обласної військової адміністрації 29.04.2023 Плану виконання робіт з очищення Харківської області від вибухонебезпечних предметів та гуманітарного розмінування, де землі сільськогосподарського призначення віднесені до ІІІ пріоритетного напрямку проведення розмінування території, прийнято рішення про виконання заявок після розмінування об`єктів критичної інфраструктури. Щодо обстеження земельних ділянок Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестиційна аграрна компанія "Балінвест", на наявність вибухонебезпечних предметів станом на 10 січня 2025 року - інформація відсутня. Більш того, у вказаній відповіді Балаклійською міською військовою адміністрацією повідомляється, що здійснення сільськогосподарських робіт дозволяється лише після отримання актів виконання робіт, наданих підрозділами з розмінування або операторами протимінної діяльності. Відповідно до Стандартної операційної операції 08.10/ДСНС "Порядок проведення органами та підрозділами цивільного захисту нетехнічного обстеження територій, імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами", до непрямих доказів щодо забруднення території вибухонебезпечними предметами належать території (особливо сільськогосподарського призначення), які довготривалий час не використовуються відповідно до свого цільового призначення, а до джерел інформації відносяться місцеві органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування. Отже, вказана відповідь на адвокатський запит (вих. № 04-08/191) додатково підтверджує твердження відповідача (які раніше були обґрунтовані відповідним звітом старости Яковенківського старостинського округу та листом ГУ ДСНС у Харківській області), що жодних обстежень орендованих земельних ділянок, які є ймовірно забрудненими вибухонебезпечними предметами, не було проведено. При цьому, Планом виконання робіт з очищення Харківської області від вибухонебезпечних предметів та гуманітарного розмінування від 29.04.2023 такі землі віднесені до ІІІ пріоритетного напрямку проведення розмінування території та будуть обстеженні лише після розмінування об`єктів критичної інфраструктури. Згідно із інформаційним повідомленням Харківської обласної військової адміністрації (розміщеного на офіційному веб-сайті за посиланням https://kharkivoda.gov.ua/news/121135), станом на 25.05.2023 на Харківщині все ще тривала перша черга розмінування ліній електропередач та інших об`єктів критичної інфраструктури, на час повідомлення фактично було розміновано лише 17 % від їх загальної кількості. У свою чергу на засіданні членів Конгресу місцевих та регіональних влад при Президентові України в Харківській області від 07.08.2024 (https://oblrada-kharkiv.gov.ua/2024/08/07/tryvayerozminuvannya-deokupovanyh-terytorij-harkivshhyny/) було поінформовано, що за даними районних військових адміністрацій імовірно забруднена площа сільськогосподарських угідь на території Харківської області складає 574 тис. га (29 % від загальної площі орних земель), з яких розміновано сільгоспугідь 6 073,46 га (1,3%) та залишилось 568 259,85 га (98,7%). Зі змісту публікації також вбачається, що розмінування сільськогосподарських угідь у Харківській області відбувається у третю чергу після розмінування об`єктів критичної інфраструктури та закладів соціального призначення. Вказана інформація є загальновідомою та розміщеною на офіційних ресурсах державних та місцевих органів влади в мережі Інтернет. Таким чином, лише навесні 2023 року (тобто знову ж таки у період весняної посівної кампанії) був затверджений План виконання робіт з очищення Харківської області від вибухонебезпечних предметів, за яким обстеження спірних земельних ділянок могло бути здійснене тільки після розмінування об`єктів критичної інфраструктури, яке тривало протягом всього 2023 року. Це підтверджується також тим фактом, що станом на 07.08.2024 було обстежено та розміновано лише 1,3% сільськогосподарських угідь у Харківській області, до яких, враховуючи надані раніше у відзиві на позовну заяву докази, не належать об`єкти оренди. Вказане у сукупності свідчить про відсутність безпечного доступу у орендаря до об`єктів оренди й у 2023 році, що виключає систематичність у несплаті орендної плати.

Позивачем стверджувалося, що відповідачу було достеменно відомо після деокупації територій Яковенківської сільської ради, що орендовані земельні ділянки, а також інші земельні ділянки, що примикають до орендованої земельної ділянки, під`їзні шляхи до орендованої земельної ділянки, не забрудненні вибухонебезпечними предметами. Вказаний висновок, на думку позивача, випливає з огляду на рішення Миколаївського окружного адміністративного суду від 16.08.2024, яке залишено без змін постановою П`ятого апеляційного адміністративного суду від 29.11.2024, у справі № 400/5939/24. Втім, як зазначалося відповідачем, відповідно до ст. 8 Закону України "Про оренду землі", право суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації. Вказане кореспондує з положеннями Земельного кодексу України, згідно із яким право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. За аналогією до ст. 17 Закону України "Про оренду землі", земельна ділянка вважається переданою орендарем суборендареві лише після державної реєстрації права суборенди. Отже, належним та допустимим підтвердженням того, що земельна ділянка дійсно була передана у суборенду, є не договір суборенди, а виключно доказ реєстрації такого права користування.

У зв`язку з тим, що в результаті хакерської атаки Державний реєстр речових прав на нерухоме майно не функціонує, відповідач позбавлений можливості надати відповідний витяг на підтвердження того, що таке право суборенди не було зареєстроване й у 2024 році. Втім, самим позивачем також не наводяться будь-які докази реєстрації такого права суборенди, а тому наведені ним рішення не підтверджують, що земельні ділянки дійсно були передані у суборенду в 2023 році. Більш того, твердження позивача, фактично, ґрунтуються на припущенні що у суборенду були передані саме його земельні ділянки: із наведених ним даних української аналітичної системи YouControl вбачається, що відповідачем було передано не всі земельні ділянки, якими він користується. При цьому, доказів що відповідачем були передані саме спірні земельні ділянки та/або право суборенди щодо них взагалі було зареєстроване позивач не надає, що позбавляє можливості перевірити дійсність такого твердження.

13.02.2025 представником позивача подано клопотання про витребування у Головного управління ДПС у Миколаївській області копію договору суборенди землі №01/05-СЗ-23 від 01.05.2023 та додатків до нього, укладеного між ТОВ ІАК «Балінвест» та ТОВ ДП «Степове», оскільки сумнівається в добросовісності Відповідача, яке ухвалою Балаклійського районного суду Харківської області від 13.02.2025 було задоволено.

18.02.2025 на виконання вказаної ухвали суду, Головним управлінням ДПС у Миколаївській області надано копію договору суборенди землі №01/05-СЗ-23 від 01.05.2023 та додатки до нього, укладеного між ТОВ ІАК «Балінвест» та ТОВ ДП «Степове».

17.03.2025 через систему "Електронний суд" представник позивача подав додаткові пояснення, які є аналогічними раніше викладеними у додаткових поясненнях від 14.01.2025.

Представник позивача адвокат Турка-Романюк А.С. надала заяву про розгляд справи за її відсутності, позов підтримала.

Представник відповідача адвокат Волторніст С.І. подав заяву про розгляд справи за його відсутності, викладену у відзиві позицію щодо відмови у розірванні договору оренди земельної ділянки та зменшення розміру стягнення заборгованості підтримав.

У зв`язку з неявкою в судове засідання всіх учасників справи згідно ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.

Суд, дослідивши матеріали справи, з`ясувавши обставини справи, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин, та правові норми, які підлягають застосуванню до цих правовідносин, приходить до наступних висновків.

Судом встановлено, що на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку, серії ЯМ № 976583 від 13.12.2012 ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, площею 1,1958 га, кадастровий номер :05:000:0196, розташованої на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області (а.с. 37).

01.02.2013 між позивачем і ТОВ ІАК „БАЛІНВЕСТ" було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого відповідачу надано в строкове платне користування на 5 років земельну ділянку загальною площею 1,1958 га, у тому числі ріллі 1,1958 га. Грошова нормативна оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнту індексації 3,2 та 1,756 за 2013 рік становить 26539,31 грн. Договором обумовлено внесення орендної плати до 20 грудня того року, за який здійснюється орендна плата, у розмірі 3% від грошової нормативної оцінки земельної ділянки, що становить 796,18 грн у грошовій формі. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Договором передбачено припинення його дії шляхом розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором (а.с. 38-39).

26.05.2015 між позивачем і ТОВ ІАК „БАЛІНВЕСТ" було укладено додаткову угоду до договору оренди від 01.02.2013, якою було збільшено строк договору на 20 років до 2035 року, встановлено орендну плату в розмірі 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки, нарахування якої було визначено здійснити з дати підписання цієї Угоди (а.с. 40).

10.12.2013 здійснено державну реєстрацію права власності і права оренди земельної ділянки площею 1,1958 га, кадастровий номер :05:000:0196 (а.с. 41-42).

Крім того, на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку, серії ЯМ № 976584 від 13.12.2012 ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, площею 4,4902 га, кадастровий номер :05:000:0211, розташованої на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області (а.с. 43).

01.02.2013 між позивачем і ТОВ ІАК „БАЛІНВЕСТ" було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого відповідачу надано в строкове платне користування на 5 років земельну ділянку загальною площею 4,4902 га, у тому числі ріллі 4,4902 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Грошова нормативна оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнту індексації 3,2 та 1,756 за 2013 рік становить 99651,29 грн. Договором обумовлено внесення орендної плати до 20 грудня того року, за який здійснюється орендна плата, у розмірі 3% від грошової нормативної оцінки земельної ділянки, що становить 2989,54 грн у грошовій формі. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Договором передбачено припинення його дії шляхом розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором (а.с. 45-46).

10.12.2013 здійснено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 4,7563 га, кадастровий номер :05:000:0211 (а.с. 51).

Відповідно до ч. 1 ст. 12, ч. 1 ст. 13 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.

При цьому, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно із ч. 2 ст. 77 ЦПК України предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Частиною 1 статті 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 1 ст. 82 ЦПК обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання.

Згідно з ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, припинення правовідношення (п. 7 ч. 2 ст. 16 ЦК України).

Відповідно до положень статті 3 ЦК України, загальними засадами цивільного законодавства є, крім іншого свобода договору ; судовий захист цивільного права та інтересу; справедливість, добросовісність та розумність.

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України є, зокрема, договори та інші правочини.

Згідно із ч. 1 ст. 373 ЦК України, земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

Відповідно до ст. 2 Закону України "Про оренду землі", відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Як передбачено ст. 13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається (ст. 21 ЗУ "Про оренду землі").

Згідно зі ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки, наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Статтею 93 Земельного кодексу України та ст. 1 Закону України "Про оренду землі" визначено, що право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендарю для ведення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно із ч. 1 ст. 407 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і фізичною особою, юридичною особою (далі - землекористувач).

Статтею 409 ЦК України визначені права та обов`язки власника земельної ділянки, наданої у користування для сільськогосподарських потреб. Отже власник земельної ділянки має право, зокрема, вимагати від землекористувача використання її за призначенням, встановленим у договорі , має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.

Землекористувач має право володіти та користуватися земельною ділянкою в повному обсязі відповідно до умов договору. Землекористувач зобов`язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом (ст. 410 ЦК України).

Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом (ч. 2 ст. 412 ЦК України).

Положеннями ст. 141 Земельного кодексу України передбачено припинення права користування землею у разі систематичної несплати земельного податку або орендної плати.

Крім того, за змістом статей 525 та 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

Порушенням зобов`язання, відповідно до ст. 610 ЦК України, є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

У разі порушення зобов`язання, згідно зі ст. 611 ЦК України, настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди.

Згідно із ст. 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч. 2 статті 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно з частинами 2, 3 ст. 653 ЦК України, у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Частиною 3 ст. 762 ЦК України визначено, що договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за найм (оренду) майна.

У відповідності до ч. 6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Статтею 24 Закону України "Про оренду землі" визначено право орендодавця, зокрема, вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, своєчасного внесення орендної плати.

За змістом положень ст. 32 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору.

Таким чином, закон пов`язує можливість дострокового розірвання договору за рішенням суду у зв`язку з невиконанням сторонами обов`язків, передбачених укладеним між сторонами договором.

Як було встановлено судом, ОСОБА_1 передала в оренду ТОВ "ІАК "БАЛІНВЕСТ" земельну ділянку площею 1,1958 га, у тому числі ріллі 1,1958 га, кадастровий номер :05:000:0196, земельну ділянку площею 4,4901 га у тому числі ріллі 4,4902 га, кадастровий номер :05:000:0211 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Сторони не заперечують договірних відносин між ними. До того ж представник відповідача не заперечує факт несплати позивачу орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки. Мотивує це неможливістю використовувати земельні ділянки під час окупації с. Яковенкове, на території якого розташована земельні ділянки, з 28.02.2022 до 11.09.2022, а також неотриманням прибутку від користування земельними ділянками після деокупації, оскільки село і дотепер відноситься до територій можливих бойових дій, що істотно зменшує можливість відповідача використовувати земельні ділянки за цільовим призначенням: проводити посівну кампанію, збирати врожай.

01.05.2023 між ТОВ ДП «Степове» та ТОВ «Інвестеційна аграрна компанія «Балінвест» укладено договір суборенди землі № 01/05-СЗ-23, відповідно до якого орендар ТОВ «Інвестеційна аграрна компанія «Балінвест» передає, а суборендар ТОВ ДП «Степове» приймає у тимчасове користування земельні ділянки у строкове платне користування без змін цільового призначення.

Як вбачається з Додатку № 1 до вказаного договору суборенди, земельна ділянка, площею 1,1958 га, у тому числі ріллі 1,1958 га, кадастровий номер :05:000:0196, земельна ділянка, площею 4,4901 га, у тому числі ріллі 4,4902 га, кадастровий номер :05:000:0211, зазначені у переліку земельних ділянок, що передаються в суборенду.

Згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 № 309, с. Яковенкове Ізюмського району Харківської області у період з 28.02.2022 по 11.09.2023 було включено до територій України тимчасово окупованих РФ.

Тому суд погоджується з доводами представника відповідача щодо неможливості використання ним земельних ділянок з 28.02.2022 до 11.09.2022 через окупацію с. Яковенкове Ізюмського району Харківської області, що у відповідності до ч. 6 ст. 762 ЦК України звільняє відповідача від сплати орендної плати за весь час, протягом якого земельні ділянки не могли бути використані через обставини, за які він не відповідає.

Разом з цим, з 01.01.2022 до 28.02.2022 та з моменту деокупації с. Яковенкове Ізюмського району Харківської області, тобто з 11.09.2022 до дати звернення позивача до суду із цим позовом відповідач користувався спірними земельними ділянками.

Суд вважає необґрунтованими доводи представника відповідача щодо неотримання прибутку від користування земельними ділянками, що є наслідком несплати орендної плати, оскільки неотримання орендарем доходу від використання майна, не звільняє його від обов`язку сплачувати орендну плату. Крім того, представником відповідача не було надано належних та допустимих доказів, що підтверджували б неотримання прибутку від користування спірними земельними ділянками.

Представником позивача надано детальний розрахунок заборгованості по орендній платі, яка за договором від 01.02.2013 (земельна ділянка кадастровий номер :05:000:0196) становить за 2022 рік 2517,89 грн, за 2023 рік 2299,32 грн, за 2024 рік 2538,45 грн, а всього 7355,66 грн; за договором від 01.02.2013 (земельна ділянка кадастровий номер :05:000:0211) становить за 2022 рік 9454,32 грн, за 2023 рік 8633,60 грн, за 2024 рік 9531,50 грн, а всього 27619,42 грн.

Згідно з договором оренди від 01.02.2013 грошова нормативна оцінка земельної ділянки, кадастровий номер :05:000:0196, з урахуванням коефіцієнту індексації 3,2 та коефіцієнту 1,756 26539,31 грн, Орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3% від грошової нормативної оцінки земельної ділянки і становить 796,18 грн на рік у грошовій формі. Додатковою угодою від 26.05.2015 орендна плата вноситься з 26.05.2015 у розмірі 5% від грошової нормативної оцінки земельної ділянки. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата вноситься до 20 грудня того року, за який сплачується орендна плата.

За договором оренди від 01.02.2013 грошова нормативна оцінка земельної ділянки, кадастровий номер :05:000:0211, з урахуванням коефіцієнту індексації 3,2 та коефіцієнту 1,756 становить 99651,29 грн. Орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3% від грошової нормативної оцінки земельної ділянки і становить 2989,54 грн на рік у грошовій формі. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата вноситься до 20 грудня того року, за який сплачується орендна плата.

Отже при зміні нормативної грошової оцінки спірних земельних ділянок у зв`язку з її індексацією, змінюється також розмір орендної плати за договорами оренди, яка повинна бути сплачена до 20 грудня того року, за який сплачується орендна плата.

Відтак при зміні нормативної грошової оцінки спірних земельних ділянок у зв`язку з її індексацією, змінюються права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, оскільки він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

За таких умов, у сторін за договором оренди відсутній обов`язок вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає у відповідача, як орендаря, з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.

До такого висновку дійшла і Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22.

Договорами оренди передбачено, що розмір орендної плати переглядається один раз на три роки, у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; в інших випадках, передбачених законом.

Аналіз вказаних положень договорів оренди в їх сукупності свідчить про те, що орендна плата за договорами оренди може бути змінена, в тому числі збільшена, без укладення додаткових угод до договорів оренди.

Зазначене відповідає положенням ч. 2 ст. 632 Цивільного кодексу України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Ураховуючи викладене, суд вважає доводи представника відповідача щодо здійснення позивачем одночасної індексації орендної плати та індексації нормативної грошової оцінки безпідставними, оскільки у договорах оренди нормативна грошова оцінка земельної ділянки зазначена із врахуванням коефіцієнтів індексації 3,2 та 1,756 за 2013 рік. Із наданого представником позивача розрахунку заборгованості зі сплати орендної плати вбачається, що повторно вказані вище коефіцієнти не застосовувалися.

При цьому, суд враховує існування обставин, за які відповідач не відповідає, і через які не міг використовувати земельні ділянки у період з 28.02.2022 до 11.09.2022, згідно з ч. 6 ст. 762 ЦК України, отже вимоги позивача в частині стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за цей період задоволенню не підлягають.

При цьому факт наявності заборгованості зі сплати орендної плати частково за 2022 рік, за 2023 та 2024 роки представник відповідача не заперечував у своєму відзиві на позовну заяву та запереченнях.

Таким чином, суд дійшов висновку, що стягненню з відповідача на користь позивача підлягає заборгованість зі сплати орендної плати за договором оренди земельної ділянки, кадастровий номер :05:000:0196, від 01.02.2013 за 2022 рік в сумі 1165,82 грн, виходячи із такого розрахунку:

2517,89 : 365 х 169 = 1165,82 (грн), де

2517,89 грн сума орендної плати за весь 2022 рік,

169 кількість днів у 2022 році, за які підлягає стягненню заборгованість зі сплати орендної плати (періоди з 01.01.2022 до 28.02.2022 та з 11.09.2022 до 31.12.2022).

За 2023 рік підлягає стягненню з відповідача на користь позивача заборгованість зі сплати орендної плати в сумі 2299,32 грн.

За 2024 рік підлягає стягненню з відповідача на користь позивача заборгованість зі сплати орендної плати в сумі 2538,45 грн.

За договором оренди земельної ділянки, кадастровий номер :05:000:0211, від 01.02.2013, за 2022 рік в сумі 4377,48 грн, виходячи із такого розрахунку:

9454,32 : 365 х 169 = 4377,48 (грн), де

9454,32 грн сума орендної плати за весь 2022 рік,

169 кількість днів у 2022 році, за які підлягає стягненню заборгованість зі сплати орендної плати (періоди з 01.01.2022 до 28.02.2022 та з 11.09.2022 до 31.12.2022).

За 2023 рік підлягає стягненню з відповідача на користь позивача заборгованість зі сплати орендної плати в сумі 8633,60 грн.

За 2024 рік підлягає стягненню з відповідача на користь позивача заборгованість зі сплати орендної плати в сумі 9531,50 грн.

У пункті "д" частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Такий висновок про застосування норм права викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).

У відповідності до частин першої та другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Виходячи з системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договорів оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.

Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України у постанові від 11 жовтня 2017 року у справі № 6-1449цс17, а також у постанові від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17.

За змістом наведених норм, істотним слід визнавати таке порушення, що тягне за собою для іншої сторони неможливість досягнення мети договору, тобто, вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Отже, стороною, якою заявлено вимоги про розірвання договорів, повинно бути доведено наявність істотного порушення договорів та наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, тобто існування цих двох умов у їх сукупності.

Таким чином, в діях відповідача вбачається систематичне порушення договорів оренди земельних ділянок щодо сплати орендної плати, що є самостійною та достатньою підставою для розірвання таких договорів.

Виходячи із визначення основної мети підприємницької діяльності отримання прибутку та визначення суті договору оренди, слідує, що смислом оренди є отримання орендарем у користування певного, відсутнього в його власності майна для використання цього майна в своїй підприємницькій діяльності з метою отримання прибутку, а для орендодавця отримання плати за надання такого майна в користування.

Неотримання орендодавцем орендної плати протягом більше ніж двох років, безумовно, свідчить, що орендодавець значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору.

Несплата відповідачем у 2022, 2023 та 2024 роках орендної плати позивачу за договорами оренди землі від 01.02.2013 є істотним порушенням умов договорів, отже наявні юридичні підстави для розірвання спірних договорів оренди.

Доводи представника відповідача щодо відсутності систематичності несплати орендної плати у зв`язку з окупацією території, на якій знаходяться спірні земельні ділянки протягом певного періоду 2022 року суд вважає безпідставними, оскільки користування орендованим майном протягом лише частини певного періоду також є його використанням, що тягне за собою обов`язок зі сплати орендної плати.

Беручи до уваги вищенаведене, суд дійшов висновку, що діями відповідача, які полягали у несплаті позивачу орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки у передбачені договорами оренди строки, було порушено цивільні права позивача, що свідчить про наявність, передбаченого ст. 651 ЦК України, істотного порушення відповідачем договорів оренди і як наслідок підстав для їх розірвання.

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 про розірвання договорів оренди від 01.02.2013, підлягають задоволенню; позовні вимоги про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати підлягають частковому задоволенню:

- за договором оренди земельної ділянки, кадастровий номер :05:000:0196, від 01.02.2013 за 2022 рік в сумі 1165,82 гривень, за 2023 рік в сумі 2299,32 гривень, за 2024 рік 2538,45 грн, а всього 6003,59 гривень;

- за договором оренди земельної ділянки, кадастровий номер :05:000:0211, від 01.02.2013 за 2022 рік в сумі 4377,48 гривень, за 2023 рік в сумі 8633,60 гривень, за 2024 рік 9531,50 грн, а всього 22542,58 гривень.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (рішення у справі "Проніна проти Укра3їни", № 63566/00, параграф 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Як убачається з матеріалів справи, позивачем за подання до суду позовної заяви сплачено за три позовні вимоги 3633,60 грн судового збору, по 1 211,20 грн за кожну вимогу, дві з яких вимоги немайнового характеру (а.с. 58).

Оскільки позовну вимогу майнового характеру про стягнення орендної плати задоволено частково, а позовні вимоги немайнового характеру задоволено повністю, у відповідності до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Відтак, стягненню з відповідача підлягає судовий збір у сумі 3410,96 гривень (1 211,20 + 1 211,20 +988,56 = 3410,96).

Стосовно витрат позивача на професійну правничу допомогу у сумі 12 000 грн, суд зазначає таке.

За приписами ст. 15 ЦПК України учасники справи мають право користуватися правничою допомогою. Представництво у суді як вид правничої допомоги здійснюється виключно адвокатом (професійна правнича допомога), крім випадків, встановлених законом.

Однією з основних засад (принципів) цивільного судочинства є відшкодування судових витрат сторони, на користь якої ухвалене судове рішення (п. 12 ч. 3 ст. 2 ЦПК України).

Відповідно до ст. 1 ЗУ "Про адвокатуру та адвокатську діяльність" договір про надання правової допомоги це домовленість, за якою одна сторона (адвокат, адвокатське бюро, адвокатське об`єднання) зобов`язується здійснити захист, представництво або надати інші види правової допомоги другій стороні (клієнту) на умовах і в порядку, що визначені договором, а клієнт зобов`язується оплатити надання правової допомоги та фактичні витрати, необхідні для виконання договору.

Гонорар є формою винагороди адвоката за здійснення захисту, представництва та надання інших видів правової допомоги клієнту. Порядок обчислення гонорару (фіксований розмір, погодинна оплата), підстави для зміни розміру гонорару, порядок його сплати, умови повернення тощо визначаються в договорі про надання правової допомоги. При встановленні розміру гонорару враховуються складність справи, кваліфікація і досвід адвоката, фінансовий стан клієнта та інші істотні обставини. Гонорар має бути розумним та враховувати витрачений адвокатом час (ст. 30 ЗУ "Про адвокатуру та адвокатську діяльність").

На підставі п. 1 ч. 3 ст. 133 ЦПК України до витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати, зокрема, на професійну правничу допомогу.

Судові витрати на правничу допомогу це фактично понесені стороною і документально підтверджені витрати, пов`язані з наданням цій стороні правової допомоги адвокатом або іншим спеціалістом в галузі права при вирішенні цивільної справи в розумному розмірі з урахуванням витраченого адвокатом часу.

Згідно із ч. 1 ст. 137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката несуть сторони.

За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат (ч. 2 ст. 137 ЦПК України).

Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги (ч. 3 ст. 137 ЦПК України).

Положеннями ч. 8 ст. 141 ЦПК України визначено, що розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву.

02.09.2024 між АДВОКАТСЬКИМ ОБ`ЄДНАННЯМ "УКРАЇНСЬКИЙ ДІМ ПРАВА" і ОСОБА_1 укладено договір № 106/24 про надання правової допомоги, і угоду № 1 про встановлення гонорару від 02.09.2024, відповідно до яких вартість наданих послуг (складання позовної заяви, її подання до суду, участь у судових засіданнях та підготовка інших судових документів під час розгляді справи в суді першої інстанції) становить: 12 000 грн (а.с. 54-56).

З квитанцій до платіжних інструкцій про переказ готівки № від 02.10.2024, № від 03.10.2024, № від 04.10.2024 вбачається, що ОСОБА_1 сплатила АО "УКРАЇНСЬКИЙ ДІМ ПРАВА" грошові кошти у загальній сумі 12 000 гривень за надання правової допомоги за договором № 106/24 від 02.09.2024 і угодою № 1 про встановлення гонорару від 02.09.2024 (а.с. 1, 58).

Враховуючи вищевикладене, суд вважає, що наявні підстави для відшкодування витрат на професійну правову допомогу, оскільки вони є фактично понесеними.

При визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін.

Дослідивши матеріали справи та зміст поданих позивачем документів, суд вважає співмірним наданий адвокатом обсяг послуг з їх вартістю 12 000 грн, враховуючи фактичний вид правової допомоги, складність справи, затрачений час на надання таких послуг.

Внаслідок часткового задоволення позову витрати на професійну правничу допомогу на підставі п. 3 ч. 2 ст. 141 ЦПК України покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Таким чином, стягненню з відповідача підлягають витрати на правову допомогу в сумі 9794,23 гривень.

Враховуючи викладене, керуючись ст. 19 Конституції України, статтями 3, 11, 15, 16, 373, 407, 409, 410, 412, 525, 526, 530, 610, 611, 629, 651, 653, 762 ЦК України, статтями 93, 141 ЗК України, статтями 1, 2, 13, 24, 25, 32 Закону України "Про оренду землі", статтями 12, 13, 77, 81, 82, 133, 137, 141, 258, 259, 263-265 ЦПК України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» про стягнення заборгованості та розірвання договорів оренди земельної ділянки задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 01.02.2013 (кадастровий номер :05:000:0196) зі сплати орендної плати у розмірі 6003,59 грн. (шість тисяч три грн. 59 коп.), за договором оренди земельної ділянки від 01.02.2013 (кадастровий номер :05:000:0211) зі сплати орендної плати у розмірі 22542,58 грн. (двадцять дві тисячі п`ятсот сорок дві грн. 58 коп.), а всього 28546,17 грн. (двадцять вісім тисяч п`ятсот сорок шість грн. 17 коп.).

Розірвати договір оренди земельної ділянки від 01.02.2013, з урахуванням додаткової угоди від 26.05.2015, укладеними між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», на земельну ділянку, площею 1,1958 га, кадастровий номер :05:000:0196.

Розірвати договір оренди земельної ділянки від 01.02.2013, з урахуванням додаткової угоди від 26.05.2015, укладеними між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», на земельну ділянку, площею 4,4902 га, кадастровий номер :05:000:0211.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору у розмірі 3410,96 грн. (три тисячі чотириста десять грн. 96 коп.) та витрати на правничу допомогу у розмірі 9794,23 грн. (дев`ять тисяч сімсот дев`яносто чотири грн. 23 коп.).

В іншій частині позову відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене до Харківського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , місце проживання: АДРЕСА_1 , рнокпп НОМЕР_1 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», юридична адреса: 64225, с. Яковенкове, Ізюмський район, Харківська область, вул. Миру, б. 27.

Повний текст рішення складено 21 березня 2025 року.

Суддя В.М. Тімонова