ЧЕРНІГІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

іменем України

19 березня 2025 року м. Чернігів

Унікальний номер справи № 751/6599/23

Головуючий у першій інстанції Лібстер А. С.

Апеляційне провадження № 22-ц/4823/706/25

Чернігівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого-судді Висоцької Н.В.

суддів: Мамонової О.Є., Шитченко Н.В.,

із секретарем Піцан В.М.,

учасники справи: позивач - ОСОБА_1 правонаступником якої є ОСОБА_2 ,

відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Масани-11»,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Масани-11» на рішення Новозаводського районного суду міста Чернігова від 22 січня 2025 року (місце ухвалення м. Чернігів, повне судове рішення складено 22.01.2025) у справі за позовом ОСОБА_1 правонаступником якої є ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Масани-11» про застосування наслідків нікчемності попереднього договору,

В С Т А Н О В И В:

У серпні 2023 року представник ОСОБА_1 адвокат Карпенко Ю.О. звернулася до суду з позовом до ТОВ «Масани-11» про застосування наслідків нікчемності попереднього договору. В обґрунтування посилалась на те, що 12.08.2021 між ОСОБА_1 , як покупцем, та ТОВ «Масани-11», як подавцем, було укладено в простій письмовій формі Попередній договір № 25-Н11 щодо купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 (будівельний номер).

За умовами вказаного Попереднього договору продавець погодився продати, а покупець погодився купити вищезазначену квартиру, вартість якої, згідно п. 2.1.2 на момент укладення Попереднього договору склала 641 200 грн, а вартість неоплачених квадратних метрів загальної площі квартири підлягає перегляду з розрахунку не менше 13 500 грн за 1 кв.м. загальної площі.

Позивачка зазначає, що серед істотних умов вказаного Попереднього договору передбаченого п. 1.1. є те, що сторони домовилися не пізніше 60 календарних днів здачі об`єкта будівництва в експлуатацію та отримання Продавцем правовстановлюючих документів укласти договір купівлі-продажу квартири («Основний договір»), у встановленій законом формі та на умовах, визначених цим договором. Орієнтовна дата введення об`єкта будівництва в експлуатацію IV квартал 2023 року.

Згідно п. 2.1., 2.4. Попереднього Договору, сторони домовилися укласти та нотаріально посвідчити Основний договір. Вартість нотаріальних послуг покладається на Покупця. Всі витрати, пов`язані з нотаріальним оформленням Основного договору, сплачується Покупцем.

Відповідно до п. 5.1. Попереднього договору, Покупець з метою забезпечення своїх зобов`язань за цим Попереднім договором щодо укладення Основного договору перераховує на рахунок Продавця аванс у розмірі 641 200 грн, без ПДВ, при підписанні Попереднього договору.

Таким чином позивачкою 12.08.2021 було здійснено платіж, згідно Попереднього договору № 25-Н11 від 12.08.2021, на суму 641 200 грн.

На претензію представника позивачки до відповідача щодо повернення суми авансового внеску переданого за нікчемним правочином у розмірі 641 200 грн позивачка відповіді не отримала.

Посилаючись на ст. 657, 640, ч. 1 ст. 220 ЦК України позивачка вважає, що Попередній договір № 25-Н11 від 12.08.2021 про укладення договору купівлі-продажу квартири є нікчемним, оскільки не був нотаріально посвідченим, та, суперечить вимогам закону.

У позові представник ОСОБА_1 адвокат Карпенко Ю.О. просила стягнуто з ТОВ «Масани-11» на користь ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 641 200, 00 грн, як застосування наслідків недійсності нікчемного правочину, сплачений судовий збір у розмірі 6 412 грн та понесені витрати на правничу допомогу у розмірі 20 000 грн.

Ухвалою Новозаводського районного суду м. Чернігова від 27.09.2024 залучено до участі у справі за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «Масани-11» про застосування наслідків нікчемності попереднього договору, правонаступника померлої ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_1 ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 .

Рішенням Новозаводського районного суду м. Чернігова від 22.01.2025 позовні вимоги задоволено. Стягнуто з ТОВ «Масани-11» на користь ОСОБА_2 грошові кошти у розмірі 641 200 грн, як застосування наслідків недійсності нікчемного правочину, судовий збір у розмірі 6 412 грн, а також витрати на правничу допомогу у розмірі 8 000 грн.

Суд прийшов до висновку, що оспорюваний договір за формою не відповідає вимогам, встановленим законом до основного договору, що вказує про його нікчемність відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України. Враховуючи те, що грошові кошти у розмірі 641 200 грн були сплачені позивачкою ОСОБА_1 , за Попереднім договором № 25-Н11 від 12.08.2021, який в силу закону є нікчемним та не створює юридичних наслідків, суд дійшов висновку, що вказані кошти підлягають поверненню саме правонаступнику позивачки - ОСОБА_2 .

Не погоджуючись з вказаним рішенням суду директор ТОВ «Масани-11» Лисенко О.М. подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позову в повному обсязі.

За доводами апеляційної скарги суд першої інстанції в порушення статей 76, 82 ЦПК України не дослідив умови укладеного Попереднього договору між сторонами, не звернув уваги на факти встановлені у рішенні Новозаводського районного суду м. Чернігова від 09.02.2024 у справі №751/8225/23. Відтак, оскаржуване рішення Новозаводського районного суду м. Чернігова від 22.01.2025 у справі №751/6599/23 вважає незаконним та необгрунтованим.

У скарзі заявник посилається, що при укладанні Попереднього договору, ОСОБА_1 було повідомлено про необхідність нотаріального посвідчення зазначеного договору, але вона відмовилась від такого посвідчення. Враховуючи те, що Попередній договір укладено з відкладальною умовою та за своєю суттю є договором про наміри, сторони пунктом 7.5. Попереднього договору визначили, що відповідно до ст. 205, 207, 209 ЦК України Продавець та Покупець укладають цей попередній договір у простій письмовій формі та заперечення з цього приводу відсутні.

В обґрунтування незаконності судового рішення апелянт вказує, що суд в оскаржуваному рішенні посилається на статтю 635 ЦК України в редакції Закону № 2518-ІХ від 15.08.2022, яким частину першу статті 635 доповнено абзацом п`ятим, а саме: «Попередній договір щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню». Проте, спірний договір укладено 12.08.2021, коли було відсутнє зазначене положення закону.

За доводами скарги місцевий суд під час розгляду справи не дослідив підстави відмови у задоволенні позову ТОВ «Масани-11» у справі № 751/8225/23, де суд дійшов висновку, що даний договір, укладений між ТОВ «Масани-11» та ОСОБА_1 є змішаним договором, оскільки сторони у п.5.1 цього договору домовились, що покупець з метою забезпечення своїх зобов`язань за цим Попереднім договором щодо укладення Основного договору перераховує на рахунок Продавця аванс при підписанні Попереднього договору. Відтак, у даному випадку, недійсність правочину прямо не встановлена законом (нікчемний правочин), тому такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин), на підставі ст. 215 ЦК України.

Таким чином, на думку апелянта, правочин, укладений між ТОВ «Масани-11» та ОСОБА_1 є оспорюваним, а не нікчемним. Зазначає, що висновок суду, викладений у оскаржуваному рішенні від 22.01.2025 у справі №751/6599/23 суперечить висновку викладеному у рішенні Новозаводського районного суду м. Чернігова від 09.02.2024 у справі №751/8225/23, яке в силу положень ч.4 ст. 82 ЦПК України є преюдиційним.

На виконання вимог ст. 361 ЦПК України учасникам справи було надіслано копії апеляційної скарги та додані до неї матеріали справи, проте відзив на апеляційну скаргу до суду подано не було.

Згідно з ч. 3 ст. 360 ЦПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

Вислухавши суддю-доповідача, учасників судового процесу, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, апеляційний суд приходить до висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, враховуючи наступне.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Судом встановлено, що 12.08.2021 між ТОВ «Масани-11» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) укладений Попередній договір №25-Н11, згідно з яким, Продавець відповідно до умов договору від 03.03.2021 року № 03.03-21/01 укладеного між ТОВ «Масани-11», ТОВ «ОСНОВА-БУД-ЧЕРНІГІВ», та КП «Чернігівбудінвест» Чернігівської міської ради по будівництву багатоповерхового житлового будинку 11/1 (будівельний номер) з автономним джерелом теплопостачання в кожній квартирі, з вбудованими приміщеннями для розміщення офісів з автономним джерелом теплопостачання в третьому мікрорайоні житлового масиву «Масани», набуде право власності на квартиру АДРЕСА_2 і має намір здійснити відчуження квартири покупцю, а покупець має намір придбати квартиру у власність (а.с. 12).

Згідно п.1.1. Попереднього договору, сторони домовились не пізніше 60 календарних днів після здачі об`єкта будівництва в експлуатацію та отримання Продавцем правовстановлюючих документів укласти договір купівлі-продажу квартири, надалі «Основний договір», у встановленій законом формі та на умовах, визначених цим договором. Орієнтовна дата введення об`єкта будівництва в експлуатацію IV квартал 2023 року. Запланований термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію може бути змінено, що не є порушенням зобов`язань з боку Продавця.

Згідно п. 2.1. договору, сторони домовились укласти та нотаріально посвідчити Основний договір з урахуванням таких істотних умов: Об`єкт - Квартира з наступними характеристиками: а) адреса будинку, в якому розташована квартира: третій мікрорайон житлового масиву «Масани» в АДРЕСА_3 (будівельний номер); номер квартири АДРЕСА_4 ; загальна площа квартири згідно з проектом: 64,12 кв.м; наявність автономного джерела теплопостачання: індивідуальне опалення. Вартість квартири на момент укладання Попереднього договору складає 641 200 гривень 00 коп., без ПДВ.

Відповідно до п. 4.1.4 Попереднього договору, цей договір не приховує іншу угоду і відповідає дійсним намірам сторін створити для себе юридичні наслідки, передбачені цим Попереднім договором. Особи, що підписали цей Попередній договір, стверджують про те, що текст попереднього договору ними прочитано повністю і всі його положення зрозумілі та узгоджені між сторонами.

Відповідно до п.5.1 Попереднього договору, Покупець з метою забезпечення своїх зобов`язань за цим договором щодо укладення Основного договору перераховує на рахунок Продавця аванс: 641 200 гривень, без ПДВ, при підписанні Попереднього договору.

Згідно п.7.5 сторони визначили, що відповідно до статей 205, 207, 209 ЦК України, Продавець та Покупець укладають цей Попередній договір у простій письмовій формі та заперечення з цього приводу у сторін відсутні.

Матеріали справи містять копію квитанції № ПН 2986 від 12.08.2021, де платником ОСОБА_1 на рахунок отримувача ТОВ «Масани-11» здійснено платіж на суму 641 200 гривень, у графі призначення платежу зазначено: за кв. АДРЕСА_5 згідно поп. Дог № 25-Н11 від 12.08.2021., нот.не посв. Без ПДВ (а.с. 15).

31.07.2023 представником ОСОБА_1 адвокатом Карпенко Ю.О. на адресу ТОВ «Масани-11» було направлено претензію, щодо повернення переданих коштів за попереднім договором №25-Н11 від 12.08.2021 у розмірі 641 200 грн. В обґрунтування претензії заявниця послалась на ч. 1 ст. 220 ЦК України, та просила повернути кошти за нікчемним договором (а.с. 16).

09.02.2024 Новозаводським районним судом м. Чернігова було ухвалено рішення у цивільній справі №751/8225/23, яким відмовлено у задоволенні позовних вимог ТОВ «Масани-11» про визнання дійсним попереднього договору з ОСОБА_1 № 25-Н11 щодо купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 . Вказане рішення суду набрало законної сили (а.с. 98-101).

Ухвалою Новозаводського районного суду м. Чернігова від 27.09.2024 залучено до участі у справі за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «Масани-11» про застосування наслідків нікчемності попереднього договору, правонаступника померлої ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_1 ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 .

Задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції прийшов до висновку, що договір за формою не відповідає вимогам, встановленим законом до основного договору, що вказує про його нікчемність відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України. Враховуючи те, що грошові кошти у розмірі 641 200 грн були сплачені позивачкою ОСОБА_1 , за Попереднім договором № 25-Н11 від 12.08.2021, який в силу закону є нікчемним та не створює юридичних наслідків, суд дійшов висновку, що вказані кошти підлягають поверненню саме правонаступнику позивачки - ОСОБА_2 .

З висновком суду першої інстанції погоджується і апеляційний суд, оскільки судом першої інстанції обставини справи з`ясовані в обсягу, необхідному для правильного вирішення спору, відповідно до встановлених обставин, правильно визначено суть і характер правовідносин сторін та норми матеріального права, що їх регулюють.

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого або майнового права та інтересу.

Згідно із частинами першої, третьою статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Відповідно до статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Згідно зі статтею 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

У разі недотримання сторонами вимог законодавства про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним відповідно до частини 1 статті 220 ЦК України.

Статтею 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно з частиною першою статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Відповідно до положень частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно з частиною першою статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України).

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).

У частині першій статті 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Судом встановлено, що 12.08.2021 між ТОВ «Масани-11» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) було укладено Попередній договір №25-Н11, умовами якого є не пізніше 60 календарних днів після здачі об`єкта будівництва в експлуатацію та отримання Продавцем правовстановлюючих документів укласти договір купівлі-продажу квартири, надалі «Основний договір», у встановленій законом формі та на умовах, визначених цим договором. За умовами Попереднього договору Покупець з метою забезпечення своїх зобов`язань за цим договором щодо укладення Основного договору перерахував на рахунок Продавця аванс: 641 200 гривень, без ПДВ, при підписанні Попереднього договору.

Попередній договір № 25-Н11 лише передбачає укладення відповідного Основного договору щодо переходу права власності на нерухоме майно, а відтак державна реєстрація попереднього договору не здійснюється. Однак, попередній договір купівлі-продажу є укладеним, оскільки сторони досягли згоди усіх істотних умов договору, зокрема, предмет договору, його ціна.

Разом із тим, підписаний сторонами попередній договір № 25-Н11 нотаріально не посвідчений, а відтак є недійсним (нікчемним).

Згідно з частиною першою статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.

Судом встановлено, що за умовами Попереднього договору Покупець з метою забезпечення своїх зобов`язань за цим договором щодо укладення Основного договору перерахував на рахунок Продавця аванс: 641 200 гривень, без ПДВ, при підписанні Попереднього договору.

Отже, при укладенні попереднього договору, відбулась передача грошових коштів. А тому, з урахуванням положень ст. 216 ЦК України, сплачені ОСОБА_1 грошові кошти ТОВ «Масани-11» у розмірі 641 200 грн підлягають поверненню.

Таким чином, з урахуванням викладеного, встановлених обставин у справі суд першої інстанції прийшов до правильного висновку про задоволення позову з чим погоджується колегія апеляційного суду, місцевим судом в повній мірі досліджено усі обставини та правильно застосовані норми матеріального права.

Не можуть бути підставою для скасування правильного по суті рішення суду першої інстанції доводи апеляційної скарги про те, що при укладенні Попереднього договору, ОСОБА_1 було повідомлено про необхідність нотаріального посвідчення зазначеного договору, але вона відмовилась від такого посвідчення та ваховуючи те, що Попередній договір укладено з відкладальною умовою та за своєю суттю є договором про наміри, сторони пунктом 7.5. Попереднього договору визначили, що відповідно до ст. 205, 207, 209 ЦК України Продавець та Покупець укладають цей попередній договір у простій письмовій формі та заперечення з цього приводу відсутні, оскільки як вже було встановлено судом підписаний сторонами попередній договір № 25-Н11 нотаріально не посвідчений, а відтак є недійсним (нікчемним), у зв`язку з чим помилковим є твердження апелянта в апеляційній скарзі та посилання на рішення у справі № 751/8225/23 про оспорюваність укладеного правочину, а не нікчемність.

У скарзі апелянт звертає увагу на те, що суд в оскаржуваному рішенні посилається на статтю 635 ЦК України в редакції Закону № 2518-ІХ від 15.08.2022, яким частину першу статті 635 доповнено абзацом п`ятим, а саме: «Попередній договір щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню». Проте, спірний договір укладено 12.08.2021, коли було відсутнє зазначене положення закону.

Разом з тим, суд апеляційної інстанції враховує, що хоча і рішення місцевого суду містить посилання на статтю 635 ЦК України разом з абзацом 5, який було доповнено згідно із Законом вже 2518-ІХ від 15.08.2022, тобто після укладення спірного Попереднього договору 12.08.2021, проте це не спростовує правильних висновків суду першої інстанції, яке ухвалено на основі всебічного, повного, об`єктивного та безпосереднього з`ясування всіх фактичних обставин, враховуючи, що ч. 5 ст. 635 ЦК України передбачала, що попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена - у письмовій формі, ст. 657 ЦК України передбачено нотаріальне посвідченню та державну реєстрації об`єктів нерухомості.

З урахуванням викладеного, доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції по суті вирішення вказаного позову та не дають підстав вважати, що судом порушено норми матеріального чи процесуального права, що може бути підставою для скасування судового рішення.

Суд правильно встановив характер правовідносин сторін у справі та застосував норми матеріального права, які регулюють ці правовідносини, вирішив спір з урахуванням меж заявлених позовних вимог та конкретних обставин справи на підставі наданих сторонами доказів з дотриманням норм матеріального та процесуального права, доводи апеляційної скарги не містять передбачених законом підстав для скасування судового рішення.

За таких обставин, апеляційний суд приходить до висновку, що апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, рішення суду першої інстанції - без змін.

Керуючись ст. 367, 374, 375, 381 - 384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд,

У Х В А Л И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Масани-11» залишити без задоволення.

Рішення Новозаводського районного суду міста Чернігова від 22 січня 2025 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту.

Повне судове рішення складено 20.03.2025.

Головуючий Судді: