ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 553/1091/19 Номер провадження 22-ц/814/1007/25Головуючий у 1-й інстанції Самсонова О.А. Доповідач ап. інст. Пікуль В. П.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 березня 2025 року м. Полтава

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Пікуля В.П.,

суддів Одринської Т.В., Панченка О.О.,

за участю секретаря судового засідання Філоненко О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційними скаргами ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник - адвокат Гречко Віктор Олексійович, на рішення Київського районного суду м. Полтави від 28 червня 2022 року (повний текст рішення складено 01 липня 2022 року) та ОСОБА_2 на рішення Київського районного суду м. Полтави від 28 червня 2022 року (повний текст рішення складено 01 липня 2022 року) та на додаткове рішення Київського районного суду м. Полтави від 04 серпня 2022 року (повний текст судового рішення складено 04 серпня 2022 року) у справі за позовом ОСОБА_2 до Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд», Департаменту з питань реєстрації, ОСОБА_3 , ОСОБА_1 про визнання договору частково недійсним, визнання дій незаконними, зобов`язання вчинити певні дії, визнання права власності, визнання договорів купівлі-продажу майнових прав недійсними та скасування державної реєстрації права власності та за зустрічним позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» про визнання договору недійсним,

В С Т А Н О В И В:

ОПИСОВА ЧАСТИНА

Короткий зміст позовних вимог

У травні 2019 року ОСОБА_2 звернулася до суду з позовом до Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» (далі ТДВ «Полтавтрансбуд»), ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , Департаменту з питань реєстрації, треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Товариство з обмеженою відповідальністю «Полтавакомунсервіс» (далі ТОВ «Полтавакомунсервіс»), про визнання договору частково недійсним, визнання дій незаконними, зобов`язання вчинити певні дії, визнання права власності, визнання договорів купівлі-продажу майнових прав недійсними та скасування державної реєстрації права власності.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 25 квітня 2017 року між позивачем та ТДВ «Полтавтрансбуд» укладений договір № 24 купівліпродажу майнових прав на квартиру, згідно з пунктом 1.1 якого продавець продає, а покупець купує майнові права на двокімнатну квартиру, будівельний АДРЕСА_1 .

Предметом договору є майнові права на об`єкт, які після набуття покупцем його у власність реалізуються шляхом набуття права власності на об`єкт, після введення об`єкта в експлуатацію та оформлення покупцем відповідних правовстановлюючих документів.

За умови виконання своїх обов`язків за цим договором покупець одержує від продавця документи, необхідні для оформлення правовстановлюючих документів, що підтверджують право власності покупця на об`єкт (пункт 1.4 договору купівліпродажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24).

Згідно з умовами цього договору позивач мала сплатити вартість придбаних майнових прав на об`єкт шляхом перерахування коштів на поточний рахунок продавця у сумі 581400,00 грн згідно з графіком платежів, що є невід`ємною частиною договору.

Позивач свої зобов`язання виконала у повному обсязі, сплативши 12 грудня 2018 року на виконання умов договору грошові кошти у розмірі 581400,00 грн та 05 квітня 2019 року здійснивши доплату у розмірі 1800,00 грн.

25 квітня 2019 року позивач отримала лист від ТДВ «Полтавтрансбуд» від 22 січня 2019 року № 15/2, який їй було направлено 10 квітня 2019 року, про припинення договору купівліпродажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24 в односторонньому порядку у зв`язку з порушенням нею зобов`язань щодо оплати, що не відповідає дійсності.

Зазначала, що пункти 4.5, 4.5.1, 4.7, 4.8 договору купівліпродажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24 в частині умови про те, що строк повернення коштів визначається продавцем, є несправедливими і недобросовісними.

28 травня 2019 року між ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_3 укладений договір купівліпродажу майнових прав № 96 на спірну квартиру, який надалі відчужив її ОСОБА_4 за договором купівліпродажу квартири від 12 жовтня 2021 року.

Зазначені договори мають ознаки фраудаторних правочинів, оскільки вчинені боржником на шкоду кредитору.

Посилаючись на те, що позивач виконала умови договору купівліпродажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, сплатила встановлену у договорі вартість майнових прав, а ТДВ «Полтавтрансбуд» безпідставно припинило дію договору та надалі відчужило майнові права на квартиру, чим порушило її права, позивач просила:

визнати частково недійсним договір № 24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, укладений між ОСОБА_2 та ТДВ «Полтавтрансбуд», а саме пункти 4.5, 4.5.1, 4.7 та 4.8;

застосувати наслідки часткової недійсності договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24;

визнати договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, що укладений між ОСОБА_2 та ТДВ «Полтавтрансбуд» чинним (діючим, неприпиненим);

визнати дії ТДВ «Полтавтрансбуд», які полягають в припиненні договору купівліпродажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24 в односторонньому порядку, незаконними;

визнати факт, що квартира АДРЕСА_2 , фактично є квартирою АДРЕСА_3 цього ж будинку, стосовно якої був укладений договір купівліпродажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24;

зобов`язати ТДВ «Полтавтрансбуд» внести зміни в договір № 24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, змінивши номер квартири на АДРЕСА_4 ;

зобов`язати ТДВ «Полтавтрансбуд» скласти та підписати акт приймання-передачі майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 ;

визнати за ОСОБА_2 майнові права на квартиру АДРЕСА_2 ;

визнати за ОСОБА_2 право власності на квартиру АДРЕСА_2 ;

скасувати державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_2 за ОСОБА_3 ;

визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав від 28 травня 2019 року № 96, укладений між ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_3 ;

визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири від 12 жовтня 2021 року № 3347, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 ;

скасувати державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_2 .

У березні 2022 року ОСОБА_1 звернулася до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_2 , ТДВ «Полтавтрансбуд», треті особи, що не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_3 , ТОВ «Полтавакомунсервіс», про визнання договору недійсним.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що ОСОБА_2 не є інвестором спірної квартири, оскільки відповідно до вимог частини третьої статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва чи за посередництва інституту спільного інвестування.

Договір купівліпродажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, укладений між ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 всупереч вимогам статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність». Матеріали справи не містять доказів придбання ОСОБА_2 майнових прав.

Натомість ОСОБА_3 придбав майнові права на квартиру у спосіб, що відповідає вимогам чинного законодавства про інвестування об`єктів житлового будівництва, а саме: кошти в будівництво житла ним було проінвестовано через інститут спільного інвестування, яким є Пайовий закритий недиверсифікований венчурний інвестиційний фонд «Забудовник» (від імені, в інтересах та за рахунок якого діє Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Полтавтрансбуд» (далі ТОВ «Компанія з управління активами «Полтавтрансбуд»).

Позивач за зустрічним позовом придбала квартиру за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу нерухомого майна, а не майнових прав, а отже, є добросовісним набувачем нерухомого майна за оплатним договором.

Посилаючись на наведене, ОСОБА_1 просила визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, укладений між ОСОБА_2 та ТДВ «Полтавтрансбуд».

Короткий зміст судових рішень

Справа розглядалася судами неодноразово.

Рішенням Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року у задоволенні позову ОСОБА_2 відмовлено.

Скасовано арешт на квартиру АДРЕСА_5 , накладений ухвалою Київського районного суду м. Полтави від 12 червня 2019 року.

Вирішено питання розподілу судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що сторони погодили умови договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, а, отже, ОСОБА_2 була обізнана з усіма умовами договору, з якими погодилася та взяла на себе зобов`язання щодо їх виконання, однак належно їх не виконала.

ОСОБА_2 не довела, що оспорюваний договір не відповідає встановленим статтею 203 ЦК України вимогам, та/або порушує її законні права та інтереси.

Зважаючи на те, що позивач у встановленому законом та договором порядку не набула права власності на спірну квартиру, суд дійшов висновку про те, що як вимога позивача щодо визнання її власником квартири, так і інші вимоги, пов`язані з припиненням договору від 25 квітня 2017 року № 24, не ґрунтуються на вимогах закону.

Постановою Полтавського апеляційного суду від 07 квітня 2021 року апеляційну скаргу ОСОБА_2 задоволено частково.

Рішення Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року в частині відмови у задоволенні позову ОСОБА_2 змінено.

У задоволенні позову ОСОБА_2 відмовлено з мотивів, викладених у постанові.

Рішення Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року в частині стягнення з ОСОБА_2 на користь держави судового збору у розмірі 6915,60 грн скасовано, віднесено судові витрати за рахунок держави.

Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що рішення суду першої інстанції по суті є правильним, однак висновок про те, що до спірних правовідносин не застосовуються положення Закону України «Про захист прав споживачів», є помилковим.

Суд апеляційної інстанції урахував висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 07 жовтня 2020 року у справі № 755/3509/18, про те, що оскільки договір купівлі-продажу майнових прав надалі передбачає набуття їх покупцем права власності на квартиру, то на такі правовідносини поширюється дія Закону України «Про захист прав споживачів». Однак суд відхилив доводи позивача щодо наявності несправедливих умов договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, оскільки оспорювані позивачем умови договору є чіткі, ясні, не містять неоднозначних умов, які б утруднювали їх розуміння покупцем, та узгоджені сторонами шляхом підписання зазначеного договору.

Постановою Верховного Суду від 13 жовтня 2021 року касаційну скаргу ОСОБА_2 задоволено частково.

Рішення Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 07 квітня 2021 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції мотивована тим, що відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_2 у повному обсязі, суди попередніх інстанцій не врахували, що на час надіслання ТДВ «Полтавтрансбуд» листа про розірвання спірного договору (10 квітня 2019 року), позивач сплатила повну вартість майнових прав на квартиру.

Крім того, суди не перевірили доводів позивача про те, що на час настання строку повної оплати за оспорюваним договором, ОСОБА_2 не сплатила лише 27600,00 грн, стосовно яких сторони вели переговори. При цьому, отримавши від відповідача відмову щодо несплати зазначеної суми грошових коштів (грудень 2018 року), вона сплатила їх 12 грудня 2018 року.

Суди не звернули уваги на те, що ТДВ «Полтавтрансбуд» отримало від позивача всі суми за оспорюваним договором, які є повною оплатою майнових прав, а ініціював розірвання договору більше ніж через чотири місяці після отримання всіх коштів за договором.

Суди попередніх інстанцій не оцінили дій відповідача та не надали їм належної правової оцінки в розрізі того, чи були підстави для розірвання спірного договору, враховуючи принципи добросовісності, розумності та справедливості.

Крім того, суди не звернули уваги не те, що висновком почеркознавчої експертизи від 25 березня 2020 року, проведеної за матеріалами кримінального провадження № 0001881, встановлено, що лист від 22 січня 2019 року № 15/1 про припинення дії договору, направлений на адресу ОСОБА_2 , підписаний не генеральним директором ТДВ «Полтавтрансбуд» Ландарем О.М., тобто такий документ не повинен був братися судами до уваги, оскільки є неналежним і недопустимим доказом.

Таким чином, суди попередніх інстанцій належно не перевірили цієї обставини та не встановили, чи дійсно договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24 було розірвано у встановленому договором порядку. Не надали належної правової оцінки доводам позивача щодо визнання недійсними певних умов договору, як несправедливих, на підставі положень статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів», зважаючи на те, що умовами договору продавцю надано права, які не надані покупцю, його поставлено в жорсткі, несприятливі умови.

Рішенням Київського районного суду м. Полтави від 28 червня 2022 року, позов ОСОБА_2 задоволено частково.

Визнано недійсними пункти 4.5, 4.5.1, 4.7, 4.8 договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, укладеного між ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 .

Визнано договір купівлі-продажу майнових прав від 25 квітня 2017 року № 24, укладений між ОСОБА_2 та ТДВ «Полтавтрансбуд», за виключенням пунктів 4.5, 4.5.1, 4.7, 4.8, таким, що діє, неприпиненим.

У задоволені решти позовних вимог відмовлено.

У задоволені зустрічного позову ОСОБА_1 відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що пункти 4.5, 4.5.1 договору купівліпродажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24 є такими, що не відповідають засадам справедливості, добросовісності та розумності, оскільки передбачають лише право продавця ТДВ «Полтавтрансбуд» вчинити дії щодо односторонньої відмови від договору без врахування виду порушення зобов`язання покупцем. Ці положення також не містять строку, коли таке рішення може бути прийнято ТДВ «Полтавтрансбуд», і не містять права ОСОБА_2 відмовитися від договору, у випадку порушення його умов відповідачем, що свідчить про наявність істотного дисбалансу між правами сторін договору.

У пунктах 4.7 та 4.8 договору передбачено сплату штрафу в розмірі 25 % при відмові продавця від договору та зменшення суми коштів, що підлягають поверненню покупцю.

Зважаючи на те, що у зазначених пунктах договору не зазначено причини відмови від договору та розірвання договору, вартість майнових прав, встановлена у договорі купівліпродажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2022 року № 24, становить 581400,00 грн, а 25 % цієї вартості 145350,00 грн, що у 90 разів перевищує розмір прожиткового мінімуму для працездатних осіб (на день укладення цього договору), суд дійшов висновку, що оскаржувані пункти договору не відповідають принципам розумності та справедливості.

За виключенням вищезазначених пунктів, суд визнав договір купівліпродажу майнових прав від 25 квітня 2017 року № 24 чинним та таким, що не є припиненим, оскільки лист від 22 січня 2019 року № 15/1 про припинення дії договору підписаний не генеральним директором ТДВ «Полтавтрансбуд» ОСОБА_5 , є неналежним і недопустимим доказом. Тобто, ТДВ «Полтавтрансбуд» у встановленому договором порядку не повідомило ОСОБА_2 про односторонню відмову від договору.

Доказів розірвання договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24 іншим чином сторони суду не надали.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав від 28 травня 2019 року № 96 та договору купівліпродажу квартири від 12 жовтня 2021 року, зареєстрованого у реєстрі за № 3347, а також визнання за нею права власності на квартиру, суд виходив з того, що ОСОБА_2 не набула майнові права на спірне нерухоме майно, а тому вона позбавлена можливості вимагати усунення порушення майнового права.

Багатоквартирний житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_6 , завершений будівництвом та зданий в експлуатацію, що підтверджується сертифікатом від 20 червня 2019 року серія ПТ № 00. Оскільки майнові права на квартиру ТДВ «Полтавтрансбуд» вже передані іншій особі ОСОБА_3 , що унеможливлює як їх передачу позивачу, так і підписання з позивачем акта прийманняпередачі майнових прав на цей же об`єкт, та визнання за нею майнових прав на квартиру.

Крім того, 12 жовтня 2021 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 укладений договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Полтавського міського нотаріального договору Пусан Т.В. (далі приватний нотаріус Пусан Т.В.), згідно з яким спірна квартира перейшла у власність ОСОБА_4 .

Суд не встановив підстав, передбачених чинним законодавством, для визнання договорів недійсними.

Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 , суд виходив з того, що вона не була стороною договору купівліпродажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року №24, договір укладений раніше ніж вона набула права власності на квартиру, а отже, не порушує її прав чи охоронюваних законом інтересів.

Додатковим рішенням Київського районного суду м. Полтави від 04 серпня 2022 року стягнуто з ТДВ «Полтавтрансбуд» на користь ОСОБА_2 3000,00 грн на відшкодування судових витрат.

Додаткове рішення мотивоване тим, що оскільки позовні вимоги ОСОБА_2 задоволено частково, судові витрати, понесені позивачем на професійну правничу допомогу, підлягають стягненню з ТДВ «Полтавтрансбуд» пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Постановою Полтавського апеляційного суду від 16 травня 2023 року апеляційні скарги ОСОБА_1 та ОСОБА_2 залишено без задоволення.

Рішення Київського районного суду м. Полтави від 28 червня 2022 року та додаткове рішення Київського районного суду м. Полтави від 04 серпня 2022 року залишено без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що рішення суду першої інстанції в оскаржуваній частині є законним та обґрунтованим, ухваленим з дотриманням норм процесуального права та правильним застосуванням норм матеріального права.

ОСОБА_2 у визначений договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24 строк здійснила оплату майнових прав на квартиру не в повному обсязі, чим порушила його умови, зазначеного вона не заперечувала.

Суд апеляційної інстанції відхилив посилання позивача на те, що внаслідок затримки виконання зобов`язання ТДВ «Полтавтрансбуд» щодо введення будинку в експлуатацію, вона мала право не сплачувати кошти до виконання відповідачем умов договору, оскільки таке право покупця не передбачене умовами договору. Крім того, у пункті 2.2 договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24 зазначено орієнтовний строк введення об`єкта в експлуатацію 30 червня 2018 року.

Згідно з пунктом 1.5 зазначеного договору майнові права на об`єкт за цим договором одержуються покупцем від продавця шляхом підписання акта приймання-передачі майнових прав.

Внаслідок неналежного виконання ОСОБА_2 умов договору, такий акт сторонами не підписувався, а тому позивачу майнове право на квартиру передано не було.

Суд визнав необґрунтованими посилання ОСОБА_2 на суперечливу поведінку ТДВ «Полтавтрасбуд» щодо розірвання укладеного між ними договору, оскільки судом першої інстанції договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, за виключенням пунктів 4.5, 4.5.1, 4.7, 4.8, визнано чинним, таким, що не є припиненим.

Апеляційний суд погодився з висновком суду першої інстанції про відсутність правових підстав для визнання договору купівлі-продажу майнових прав від 28 травня 2019 року № 96, укладеного між ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_3 , та договору купівлі-продажу від 12 жовтня 2021 року № 3347, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , недійсними.

Обставин, які б вказували на фраудаторність зазначених правочинів, суд не встановив.

Оскільки майнові права на спірну квартиру ТДВ «Полтавтрансбуд» вже були передані ОСОБА_3 , то неможливою є їх передача ОСОБА_2 та визнання за нею майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 .

Залишаючи без змін додаткове рішення Київського районного суду м. Полтави від 04 серпня 2022 року, суд апеляційної інстанції виходив з того, що суд першої інстанції, врахувавши критерії реальності адвокатських витрат, розумності їх розміру та беручи до уваги факт того, що з 13 позовних вимог ОСОБА_2 було задоволено лише 2, дійшов обґрунтованого висновку, що судові витрати на правову допомогу підлягають стягненню з відповідача пропорційно задоволеним позовним вимогам.

Апеляційний суд також погодився з висновком суду першої інстанції про відсутність правових підстав для задоволення зустрічного позову ОСОБА_1 , оскільки вона не довела, що внаслідок укладення договору купівлі-продажу майнових прав від 25 квітня 2017 року № 24 були порушені, невизнані чи оспорені її права або інтереси.

Рішення Київського районного суду м. Полтави від 28 червня 2022 року в частині визнання договору купівлі-продажу майнових прав від 25 квітня 2017 року № 24, за виключенням пунктів 4.5, 4.5.1, 4.7, 4.8, чинним та таким, що не є припиненим, та визнання недійсними пунктів 4.5, 4.5.1, 4.7, та 4.8 цього договору, сторони не оскаржували, а тому в цій частині рішення суду першої інстанції апеляційним судом не переглядалося.

Постановою Верховного Суду від 13 листопада 2024 року касаційну скаргу ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокат Марченко Г.І., задоволено частково.

Постанову Полтавського апеляційного суду від 16 травня 2023 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Судове рішення суду касаційної інстанції мотивовано тим, що суди попередніх інстанції не дослідили, зокрема умови укладеного між ОСОБА_2 та ТДВ «Полтавтрансбуд» договору купівліпродажу майнових прав від 25 квітня 2017 року № 24, не зробили висновки про те, чи виникло у ОСОБА_2 право на об`єкт інвестування, чи належно виконало ТДВ «Полтавтрасбуд» свої зобов`язання за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, чи мало товариство законні підстави для відчуження ОСОБА_3 майнових прав на спірну квартиру після введення будинку в експлуатацію, а також добросовісність таких дій товариства.

Короткий зміст вимог апеляційних скарг

З рішенням Київського районного суду м. Полтави від 28 червня 2022 року у частині відмови в задоволенні зустрічного позову не погодилася ОСОБА_1 та оскаржила у відповідній частині судове рішення в апеляційному порядку, прохаючи суд скасувати рішення Київського районного суду м. Полтави від 28 червня 2022 року в частині зустрічного позову та ухвалити нове про задоволення її позовних вимог.

З рішенням Київського районного суду м. Полтави від 28 червня 2022 року у частині відмовлених позовних вимог та додатковим рішенням Київського районного суду м. Полтави від 04 серпня 2022 року не погодилася ОСОБА_2 та оскаржила їх у відповідних частинах в апеляційному порядку, прохаючи судове рішення змінити, а саме скасувати в частині вирішення її позовних вимог, які не були задоволені та ухвалити судове рішення, яким визнати недійсними договори про відчуження квартири, що укладені між ОСОБА_3 та ТДВ «Полтавтрансбуд» та між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 ; визнати за нею право власності на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_7 , та здійснити розподіл судових витрат.

Позиції учасників справи

Узагальнені доводи поданої ОСОБА_1 апеляційної скарги

Апеляційна скарга мотивована тим, що укладений між ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 договір, змістом якого є купівля-продаж майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 , було вчинено всупереч вимогам статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», тобто з порушенням вимог закону, що є підставою для визнання його недійсним.

Узагальнені доводи поданої ОСОБА_2 апеляційної скарги

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що відповідач ТДВ «Полтавтрансбуд» в порушення умов договору № 24 від 25 квітня 2017 року, яким передбачено його строк виконання до 30 червня 2018 року, затримав виконання зобов`язання оскільки фактичне введення будинку в експлуатацію відбулося 19 червня 2019 року.

Внаслідок чого, позивач вважає, що мала законне право не сплачувати кошти до виконання відповідачем умов договору.

Окрім того вказала, що в діях ТДВ «Полтавтрансбуд» вбачаються ознаки суперечливої поведінки, яка виражається в тому, що 05 квітня 2019 року відповідач надав позивачу рахунок на доплату за збільшення площі квартири, а 10 квітня 2019 року направило позивачу лист про розірвання договору.

Також вважає, що правочини, які виникли між відповідачами є фраудаторними, тобто є такими, що вчинені боржником ТДВ «Полтавтрансбуд» на шкоду кредитору ОСОБА_2 .

Зазначає, що судом першої інстанції не в повній мірі були захищені її права внаслідок невірної кваліфікації правової природи відносин, які склалися між сторонами та, відповідно, неправильного визначення правових норм, які підлягають застосуванню.

Щодо відзивів на апеляційні скарги

Від ТДВ «Полтавтрансбуд» до суду надійшов відзив на апеляційну скаргу ОСОБА_2 , в якому товариство просило рішення Київського районного суду м. Полтави від 28 червня 2022 року та додаткове рішення Київського районного суду м. Полтави від 04 серпня 2022 року залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Від ОСОБА_2 до суду надійшов відзив, в якому остання просила апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Щодо явки та позиції учасників справи в суді апеляційної інстанції

ОСОБА_2 під час судового засідання підтримала вимоги поданої нею апеляційної скарги та прохала її задовольнити з підстав, що у ній наведені; заперечувала проти задоволення апеляційної скарги ОСОБА_1 .

Представник ОСОБА_1 адвокат Гречко В.О. під час судового засідання заперечував проти задоволення вимог поданої апеляційної скарги ОСОБА_2 та прохав задовольнити апеляційну скаргу особи, інтереси якої він представляє.

Інші учасникисправи у судове засідання не з`явилися, будучи належним чином повідомлені про час, дату та місце розгляду справи.

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, вислухавши пояснення ОСОБА_2 та представника ОСОБА_1 адвокат Гречко В.О., перевіривши матеріали справи та доводи апеляційних скарг, приходить до такого висновку.

Процесуальні питання

Щодо клопотання про відкладення розгляду справи

Частиною першою статті 182 ЦПК України передбачено, що при розгляді справи судом учасники справи викладають свої вимоги, заперечення, аргументи, пояснення, міркування щодо процесуальних питань у заявах та клопотаннях, а також запереченнях проти заяв і клопотань.

Окрім того, суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними (частина перша статті 372 ЦПК України).

12 березня 2025 року до Полтавського апеляційного суду надійшло клопотання від ТДВ «Полтавтрансбуд», в якому заявник прохає суд відкласти слухання цивільної справи №553/1091/19 на іншу дату у зв`язку з перебуванням його представника з весни 2024 року в лавах Збройних Сил України, а також з необхідністю надання додаткового часу за для опрацювання додатково поданої заяви ОСОБА_2 щодо наданої практики Верховного Суду.

До поданого клопотання долучено, зокрема копію повістки на відправку ОСОБА_6 , в якій вказано місце роботи ТОВ «Гранбудпостач».

Разом з тим, у постанові Верховного Суду від 01 жовтня 2020 року по справі № 361/8331/18 зазначено, що Європейський суд з прав людини в рішенні від 07 липня 1989 року у справі «Юніон Аліментаріа Сандерс С.А. проти Іспанії» вказав, що заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов`язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання.

Верховний Суд виходить з того, що якщо представники сторін чи інших учасників судового процесу не з`явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, він може вирішити спір по суті. Основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні. Отже, неявка учасника судового процесу у судове засідання, за умови належного повідомлення сторони про час і місце розгляду справи, не є підставою для скасування судового рішення, ухваленого за відсутності представника сторони спору.

Враховуючи, що ТДВ «Полтавтрансбуд» було повідомлено про час, дату та місце судового засідання, відсутність підтвердження наявності поважних підстав для відкладення розгляду справи, попереднє відкладення судового засідання, яке було призначено 04 лютого 2025 року, та можливість розгляду апеляційної скарги за наявними у справі матеріалами, колегія суддів не вбачає підстав для відкладення розгляду справи.

Щодо меж перегляду рішення суду першої інстанції

Рішення Київського районного суду м. Полтави від 28 червня 2022 року в частині визнання договору № 24 від 25 квітня 2017 року купівлі-продажу майнових прав укладеного між ОСОБА_2 та ТДВ «Полтавтрансбуд», за виключенням пунктів 4.5, 4.5.1, 4.7, 4.8, діючим та таким, що не є припиненим та визнання недійсними пунктів 4.5, 4.5.1, 4.7, 4.8 даного договору сторонами не оскаржується, тому апеляційним судом не переглядається.

Встановлені обставини справи

Судами під час розгляду справи встановлено та підтверджується матеріалами справи, що 25 квітня 2017 року між ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 укладений договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_8 , згідно з пунктом 1.1 якого продавець продає, а покупець купує майнові права на двокімнатну квартиру, будівельний АДРЕСА_1 .

Предметом договору є майнові права на об`єкт, які після набуття покупцем його у власність реалізуються шляхом набуття права власності (володіння, користування та розпорядження) на об`єкт, після введення об`єкта в експлуатацію та оформлення покупцем відповідних правовстановлюючих документів.

Згідно з пунктом 1.5 зазначеного договору майнові права на об`єкт за цим договором одержуються ОСОБА_2 від ТДВ «Полтавтрансбуд» шляхом підписання акта приймання-передачі майнових прав. Акт приймання-передачі майнових прав підписується сторонами протягом 60 календарних днів з дати одержання продавцем технічного паспорта на будинок, в якому знаходиться об`єкт, але не раніше здійснення покупцем оплати 100 % вартості майнових прав, що визначені у пункті 3.1 з урахуванням пункту 3.2 цього договору. Право власності на майнові права на об`єкт переходить від продавця до покупця після підписання акта приймання-передачі майнових прав.

Згідно з пунктом 1.6 договору умови, суми і порядок перерахування грошових коштів покупцем на користь продавця визначаються цим договором, додатками до нього.

Відповідно до пункту 3.1 договору вартість майнових прав на об`єкт становить 581400,00 грн, у тому числі податок на додану вартість (далі ПДВ), що нараховується згідно з чинним законодавством на дату виникнення податкового зобов`язання.

Згідно з пунктом 3.4 договору покупець здійснює оплату за цим договором на користь продавця згідно з графіком платежів (додаток № 1), що є невід`ємною частиною договору.

У додатку № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 71 від 25 квітня 2017 року встановлено графік оплати, відповідно до якого ОСОБА_2 мала сплатити у строк до 25 червня 2017 року 190000,00 грн; до 25 грудня 2017 року 195000,00 грн; до 25 червня 2018 року 196400,00 грн.

Відповідно до пункту 4.3 договору купівліпродажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року №24 у випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язань однією зі сторін цей договір може бути розірваний сторонами. Одностороння відмова від виконання цього договору не допускається, за винятком випадків, передбачених цим договором та чинним законодавством України.

Згідно з пунктом 4.4 продавець має право відмовитися від цього договору при настанні одного з зазначених випадків: а) порушення покупцем своїх зобов`язань, передбачених розділом 3 цього договору (у тому числі порушення строку оплати згідно з графіком); б) у випадку непідписання покупцем акта приймання-передачі об`єкта протягом 60-денного строку, визначеного пунктом 1.5 цього договору.

ОСОБА_2 порушила умови договору щодо порядку оплати, встановленого графіком. Зокрема, вона сплатила 27 квітня 2017 року 193800,00 грн; 01 серпня 2017 року 360000,00 грн; 12 грудня 2018 року 27600,00 грн та 05 квітня 2019 року 1800,00 грн. Станом на дату останнього платежу (серпень 2017 року) ОСОБА_2 сплатила 553800,00 грн, натомість загальний розмір сплачених коштів становить 583200,00 грн.

ТДВ «Полтавтрансбуд» листом від 22 січня 2019 року № 15/2, який 10 квітня 2019 року було направлено ОСОБА_2 , повідомило її про те, що станом на 18 січня 2019 року вона порушила зобов`язання за договором купівліпродажу майнових прав від 25 квітня 2017 року № 24 у частині розрахунків (розділ 3 договору). А тому, керуючись підпунктом а) пункту 4.4, пунктом 4.5. зазначеного договору ТДВ «Полтавтрансбуд» відмовляється від договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, що має наслідком припинення останнього.

Згідно з платіжним дорученням від 26 червня 2020 року №3139 ТДВ «Полтавтрансбуд» повернуло ОСОБА_2 грошові кошти у сумі 437400,00 грн, у тому числі ПДВ 72900,00 грн.

Надалі зазначені грошові кошти неодноразово поверталися ОСОБА_2 на рахунок ТДВ «Полтавтрансбуд».

Квартира АДРЕСА_2 , фактично є квартирою АДРЕСА_5 , стосовно якої був укладений договір купівліпродажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24.

23 травня 2019 року між пайовим закритим недиверсифікованим венчурним інвестиційним фондом «Забудовник» від імені, в інтересах та за рахунок якого діяло ТОВ «Компанія з управління активами «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_3 укладений договір купівліпродажу деривативу № 83625-А з продажу форвардного контракту від 26 квітня 2019 року на поставку майнових прав на об`єкт нерухомого майна, а саме на квартиру АДРЕСА_2 .

28 травня 2019 року на виконання фордварного контракту між ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_3 укладений договір № 96 купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_9 .

Відповідно до пункту 3.1 цього договору вартість майнових прав на об`єкт становить 678300,00 грн.

28 травня 2019 року ОСОБА_3 сплатив ТДВ «Полтавтрансбуд» 270000,00 грн (платіжне доручення № 2518_2); 29 травня 2019 року 200000,00 грн (платіжне доручення № 3904_5); 30 травня 2019 року 208300,00 грн (платіжне доручення № 3904_3); 27 червня 2019 року 5100,00 грн (платіжне доручення № 2712_20).

Будинок АДРЕСА_6 зданий в експлуатацію на підставі сертифікату від 20 червня 2019 року ПТ № 88, зареєстрованого Департаментом архітектурно-будівельної інспекції України у Полтавській області.

27 червня 2019 року ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_3 підписали акт прийманняпередачі майнового права на квартиру АДРЕСА_2 .

Згідно з технічним паспортом багатоквартирного житлового будинку з громадськими приміщеннями АДРЕСА_6 від 14 грудня 2018 року, актом приймання-передачі нерухомого майна від 27 червня 2019 року та інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 25 липня 2019 року № 175204133 під час нового будівництва було створено об`єкт нерухомого майна: квартиру АДРЕСА_4 .

Право власності на квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 64,9 кв.м, житловою площею 35,4 кв.м зареєстровано за ОСОБА_3 05 липня 2019 року на підставі договору купівліпродажу майнових прав на квартиру від 28 травня 2019 року № 96.

Висновком почеркознавчої експертизи від 25 березня 2020 року, проведеної за матеріалами кримінального провадження № 0001881, встановлено, що лист від 22 січня 2019 року № 15/1 про припинення дії договору, направлений ОСОБА_2 , підписаний не генеральним директором ТДВ «Полтавтрансбуд» Ландарем О.М.

12 жовтня 2021 року між ОСОБА_3 , від імені якого діяв ОСОБА_7 , та ОСОБА_1 укладений договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Пусан Т.В., зареєстрований у реєстрі за № 3347.

Право власності на зазначену квартиру зареєстроване за ОСОБА_1 12 жовтня 2021 року.

Крім того, місцевим судом встановлено та учасниками справи не заперечується, що фактично ТДВ «Полтавтрансбуд» і з ОСОБА_2 , і з ОСОБА_3 уклав договори купівлі-продажу майнових прав щодо одного і того об`єкту нерухомого майна: двокімнатної квартири, розташованої на 6 поверсі в житловому будинку за адресою: АДРЕСА_6 . Але у договорі № 96 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 28 травня 2019 року, укладеному ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_3 , номер квартири вказаний 70а, а у договорі № 24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, укладеному ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 , номер квартири - АДРЕСА_3 .

Згідно висновка експерта №1451 за результатами проведеної судової будівельно-технічної експертизи по кримінальному провадженню №0001881 від 10 лютого 2021 року: квартира АДРЕСА_5 (загальна площа 64,6 кв.м., відповідно договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_8 від 25 квітня 2017 року між ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 ) ідентична за технічними характеристикам, об`ємно-планувальним рішенням та розташуванням квартири АДРЕСА_2 (загальна площа 64,6 кв.м., відповідно договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_10 від 28 травня 2019 року між ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_3 ).

Позиція суду апеляційної інстанції

Щодо обсягу прав інвестора

Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.

Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки. Також у статті 182 цього Кодексу передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

З аналізу вказаних норм можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.

Такі правові висновки викладено Верховним Судом у постановах від 21 грудня 2022 року у справі № 569/5399/20, від 01 лютого 2023 року у справі № 569/6009/19.

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).

У теорії цивілістики під майновими правами розуміється: 1) у широкому значенні речового права суб`єктивне цивільне право як таке, що стосується майнових цінностей і має грошову оцінку, наприклад, право власності на похідні права, зобов`язальні права (права з договорів, що укладаються з приводу передання майна у власність або користування), майнові права інтелектуальної власності, корпоративні права, тощо; 2) у вузькому значенні - як суб`єктивне право, яке здатне бути самостійним об`єктом обороту; тобто у разі передання майнового права набувач отримує його як можливість претендування на майно або вчинення власних дій відносно майна.

Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах: від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16 та інших.

Майнові права на нерухомість, що є об`єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки об`єктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки об`єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього (постанова Верховного Суду від 03 травня 2022 року у справі № 607/1220/19).

При цьому законодавством встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб, а інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Тобто інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Подібні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц, у постановах Верховного Суду від 14 червня 2022 року у справі № 923/447/15.

За змістом положень статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

З матеріалів справи вбачається, що 25 квітня 2017 року між ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 укладений договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_8 , згідно з пунктом 1.1 якого продавець продає, а покупець купує майнові права на двокімнатну квартиру, будівельний АДРЕСА_1 .

Пунктом 1.4. вказаного договору передбачено, що предметом договору є майнові права на об`єкт, які після набуття покупцем його у власність реалізуються шляхом набуття права власності (володіння, користування, розпорядження) на об`єкт після введення об`єкта в експлуатацію та оформлення покупцем відповідних правовстановлюючих документів.

Згідно з пунктам 2.1, 2.2 договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24 майнові права на об`єкт це права на будівництво та отримання у власність приміщення визначеного пунктом 1.1 цього договору (до зміни адреси - двокімнатна квартира, будівельний АДРЕСА_5 ).

Орієнтовний строк введення об`єкта в експлуатацію - 30 червня 2018 року.

Згідно з пунктом 1.5 зазначеного договору майнові права на об`єкт за цим договором одержуються ОСОБА_2 від ТДВ «Полтавтрансбуд» шляхом підписання акта приймання-передачі майнових прав. Акт приймання-передачі майнових прав підписується сторонами протягом 60 календарних днів з дати одержання продавцем технічного паспорта на будинок, в якому знаходиться об`єкт, але не раніше здійснення покупцем оплати 100 % вартості майнових прав, що визначені у пункті 3.1 з урахуванням пункту 3.2 цього договору. Право власності на майнові права на об`єкт переходить від продавця до покупця після підписання акта приймання-передачі майнових прав.

Відповідно до пункту 5.3.4 продавець зобов`язується підписати акт приймання-передачі майнових прав після повного виконання покупцем зобов`язань щодо сплати вартості придбаних майнових прав. Сприяти одержанню покупцем правовстановлюючих документів на об`єкт, оформлених та зареєстрованих відповідно до вимог чинного законодавства України, шляхом надання покупцю консультацій та роз`яснень.

Згідно з пунктом 3.4 договору покупець здійснює оплату за цим договором на користь продавця згідно з графіком платежів (додаток № 1), що є невід`ємною частиною договору.

У додатку № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 71 від 25 квітня 2017 року встановлено графік оплати, відповідно до якого ОСОБА_2 мала сплатити у строк до 25 червня 2017 року 190000,00 грн; до 25 грудня 2017 року 195000,00 грн; до 25 червня 2018 року 196400,00 грн.

Так, станом на дату узгодженого кінцевого терміну внесення платежів ОСОБА_2 на користь забудовника було сплачено 553 800,00 грн, а недоплата становила 27 600,00 грн, щодо суми якої велися додаткові переговори між учасниками спірного правочину. Слід зауважити, що ОСОБА_2 недоплачена сума у розмірі 27600,00 грн була внесена на рахунок товариства 12 грудня 2018 року, тобто з порушенням графіку внесення коштів, але до введення об`єкта будівництва в експлуатацію (введено в експлуатацію 20 червня 2019 року), що в свою чергу не свідчить про наявність в діях позивача за первісним позовом значних порушень умов договору, що перешкоджали подальшому підписанню акта приймання-передачі майнових прав на спірний об`єкт нерухомості.

Слід зауважити, що повідомлення ТДВ «Полтавтрансбуд», датоване 22 січня 2019 року та направлене на адресу позивача за первісним позовом 10 квітня 2019 року, про відмову від договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, що має наслідком припинення останнього, було складено та направлено після виконання взятих на себе фінансових зобов`язань ОСОБА_2 , а тому припинення договору з вказаних підстав є незаконним та таким, що суперечить загальноприйнятим принципам добросовісності, розумності та справедливості.

Крім того, висновком почеркознавчої експертизи від 25 березня 2020 року, проведеної за матеріалами кримінального провадження № 0001881, встановлено, що лист від 22 січня 2019 року про припинення дії договору, направлений на ім`я позивача 10 квітня 2019 року, підписаний не генеральним директором ТДВ «Полтавтрансбуд» Ландарем О.М., а іншою, невстановленою особою.

Вищевказані обставини справи свідчать про невиконання належним чином ТДВ «Полтавтрансбуд» своїх зобов`язань за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, що й призвело до порушення прав ОСОБА_2 , яка, виконавши взяті на себе фінансові зобов`язання, мала правові очікування на отримання у власність проінвестованого нею об`єкта.

Отже, у справі, яка переглядається, позивач виконала свої грошові зобов`язання у повному обсязі, що підтверджується копіями платіжних доручень, тобто вчинила достатні та необхідні дії для набуття майнових прав, а після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію - права власності на квартиру.

Слід зауважити, що інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Відтак, на переконання колегії суддів, у позивача виникло право на об`єкт інвестування з моменту завершення будівництва.

Щодо ефективного способу захисту порушених прав інвестора

З матеріалів справи вбачається, що 23 травня 2019 року між пайовим закритим недиверсифікованим венчурним інвестиційним фондом «Забудовник» від імені, в інтересах та за рахунок якого діяло ТОВ «Компанія з управління активами «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_3 укладений договір купівліпродажу деривативу № 83625-А з продажу форвардного контракту від 26 квітня 2019 року на поставку майнових прав на об`єкт нерухомого майна, а саме на квартиру АДРЕСА_2 .

28 травня 2019 року на виконання форвардного контракту між ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_3 укладений договір № 96 купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_9 .

27 червня 2019 року ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_3 підписали акт прийманняпередачі майнового права на квартиру АДРЕСА_2 .

Право власності на квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 64,9 кв.м, житловою площею 35,4 кв.м зареєстровано за ОСОБА_3 05 липня 2019 року на підставі договору купівліпродажу майнових прав на квартиру від 28 травня 2019 року № 96.

Відтак, вчинюючи вище вказані дії, ТДВ «Полтавтрансбуд» фактично реалізувало третій особі - ОСОБА_3 квартиру, що є предметом договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_8 від 25 квітня 2017 року, за відсутності на те згоди інвестора.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 зазначено, «якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).

Власник має право витребовувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (частина перша статті 387 ЦК України).

Частина перша статті 388 ЦК України містить перелік підстав, за яких власник майна має право витребовувати своє майно, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт 3 зазначеної статті).

Якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребовувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України).

Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.

Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи».

Оскільки слід вважати, що у ОСОБА_2 , яка у повному розмірі здійснила оплату вартості проінвестованої нею квартири, виникло право на об`єкт інвестування з моменту завершення будівництва, то вона має право на його витребування.

Судове рішення про задоволення позовної вимоги про витребування від (стягнення з) відповідача нерухомого майна є підставою для державної реєстрації права власності на нерухоме майно. Такий висновок сформульований, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18.

Разом із цим Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 01 жовтня 2019 року у справі № 910/3907/18. Відтак застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача.

Велика Палата Верховного Суду нагадувала неодноразово: за загальним правилом, якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Близькі за змістом висновки наведені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 7 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц, від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 та багатьох інших.

Крім того, у постанові від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що визнання нікчемного правочину недійсним не є належним способом захисту прав, оскільки не призведе до реального відновлення порушених прав позивача, адже нікчемний правочин недійсний у силу закону.

Таким чином позовні вимоги:

?застосувати наслідки часткової недійсності договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24;

?визнати дії ТДВ «Полтавтрансбуд», які полягають в припиненні договору купівліпродажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24 в односторонньому порядку незаконними;

?зобов`язати ТДВ «Полтавтрансбуд» скласти та підписати акт приймання-передачі майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 ;

?визнати за ОСОБА_2 майнові права на квартиру АДРЕСА_2 ;

?визнати за ОСОБА_2 право власності квартиру АДРЕСА_2 ;

?скасувати державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_2 за ОСОБА_3 ;

?визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав від 28 травня 2019 року № 96, укладений між ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_3 ;

?визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири від 12 жовтня 2021 року № 3347, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 ;

?скасувати державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_2 ;

в разі їх задоволення не призведуть до поновлення майнової сфери позивача, зокрема до набуття нею права власності на спірну квартиру чи до введення її у володіння квартирою, а тому не є ефективними та не підлягають задоволенню.

Щодо встановлення факту

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2024 року у справі № 523/14489/15-ц передбачено, що в резолютивній частині рішення у справах позовного провадження суд має зробити висновок про задоволення позову чи про відмову в позові повністю або частково щодо кожної з заявлених вимог. Вимоги про встановлення юридичного факту не є вимогами, які забезпечують ефективний захист прав у справах про поділ майна подружжя, а лише підставою для вирішення такої справи.

Оскільки позовна вимога ОСОБА_2 про встановлення факту, що квартира АДРЕСА_2 , фактично є квартирою АДРЕСА_3 цього ж будинку, стосовно якої був укладений договір купівліпродажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, - не є вимогою, яка забезпечує ефективний захист прав позивача, однак констатує присвоєння адреси проінвестованого нею об`єкта, то колегія суддів вважає, що така позовна вимога не підлягає до задоволення, однак під час розгляду справи обов`язково має бути перевірена та, за наявності доказування, встановлена судом в ухваленому судовому рішенні.

Тобто вказаний факт є обставиною, який підлягає встановленню при розгляді справи та не може бути окремою позовною вимогою.

З огляду на надані учасниками справи докази, зокрема висновок експерта №1451, колегія суддів вважає встановленим факт, що квартира АДРЕСА_2 , фактично є квартирою АДРЕСА_3 цього ж будинку, стосовно якої був укладений договір купівліпродажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24.

Щодо внесення змін в договір

Враховуючи встановлення факту, що квартира АДРЕСА_2 , фактично є квартирою АДРЕСА_3 цього ж будинку, стосовно якої був укладений договір купівліпродажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, то колегія суддів вважає, що з метою уникнення непорозумінь щодо проінвестованого об`єкта позивачем за вказаним договором, за потрібне зобов`язати ТДВ «Полтавтрансбуд» внести зміни в договір №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, вказавши адресу предмета договору: АДРЕСА_7 .

Щодо вимог зустрічної позовної заяви

Апеляційна скарга ОСОБА_1 мотивована тим, що укладений між ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 договір, змістом якого є купівля-продаж майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 було вчинено всупереч вимогам статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», тобто з порушенням вимог закону, що є підставою для визнання його недійсним.

Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.

Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

З огляду на вищевказані норми матеріального права, що діяли на час виникнення спірного договору, підстави для визнання його недійсним з окреслених ОСОБА_1 підстав відсутні.

Щодо додаткового рішення місцевого суду

Згідно з частинами першою, третьою статті 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

При цьому, пунктом 1 частини третьої статті 133 ЦПК України віднесено витрати на професійну правничу допомогу саме до витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» договір про надання правової допомоги - це домовленість, за якою одна сторона (адвокат, адвокатське бюро, адвокатське об`єднання) зобов`язується здійснити захист, представництво або надати інші види правової допомоги другій стороні (клієнту) на умовах і в порядку, що визначені договором, а клієнт зобов`язується оплатити надання правової допомоги та фактичні витрати, необхідні для виконання договору.

Гонорар є формою винагороди адвоката за здійснення захисту, представництва та надання інших видів правової допомоги клієнту.

Статтею 137 ЦПК України визначено, що витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.

За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами.

Пунктами 1, 2 частини другої статті 141 ЦПК України передбачено, що інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову на відповідача, у разі відмови в позові - на позивача.

Частиною восьмою статті 141 ЦПК України визначено, що розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо).

25 липня 2022 року представник позивача - адвокат Марченко Г.О. звернулась до суду з заявою про ухвалення додаткового рішення про відшкодування понесених позивачем судових витрат на професійну правничу допомогу в загальному розмірі 76000,00 грн.

На підтвердження судових витрат на оплату вартості правничої допомоги представником позивача додано до матеріалів справи копії квитанцій, виданих адвокатом Лучко Т.І. при первісному розгляді даної справи, а саме: копію квитанції від 18 червня 2019 року № 18-ТЛ, яка підтверджує отримання адвокатом Лучко Т.І. від ОСОБА_2 гонорару в розмірі 20000,00 грн (т. 6 а.с.246) та копію квитанції від 18 червня 2019 року № 18-ТЛ, яка підтверджує отримання адвокатом Лучко Т.І. від ОСОБА_2 гонорару в розмірі 56000,00 грн за підготовку документів до суду та участь в розгляді справи (т. 6 а.с.245).

Суд першої інстанції вказав, що представником позивача копія квитанції про сплату Ягодкою А.О. 56000,00 грн на оплату правової допомоги, яка раніше не долучалась до матеріалів справи, подана з пропуском встановленого частиною восьмою статті 141 ЦПК України строку, клопотання про поновлення даного стоку не заявлено, тому при розподілі витрат вказаний доказ до уваги не приймається.

Таким чином, документально підтверджені судові витрати позивача на правову допомогу складають 20000,00 грн.

Згідно частини третьої статті 141 ЦПК України при вирішенні питання про розподіл судових витрат суд враховує: чи пов`язані ці витрати з розглядом справи; чи є розмір таких витрат обґрунтованим, а також критерій розумності їх розміру.

Враховуючи критерії реальності адвокатських витрат, розумності їх розміру, беручи до уваги факт того, що з 13 позовних вимог ОСОБА_2 було задоволено фактично лише 3, а також з врахування пропорційної судових витрат, колегія суддів вважає за потрібне додаткове рішення Київського районного суду м. Полтави від 04 серпня 2022 року в частині розміру судових витрат змінити, стягнувши з ТДВ «Полтавтрансбуд» на користь ОСОБА_2 понесені судові витрати на оплату професійної правничої допомоги у розмірі 5000,00 грн замість стягнутих 3000,00 грн.

Висновки за результатами розгляду апеляційних скарг

Відповідно до частини першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Повноваження суду апеляційної інстанції визначено статтею 374 ЦПК України, згідно пункту другого частини першої якої за результатами розгляду апеляційної скарги апеляційний суд має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

За положеннями частини першої статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

За вище наведених обставин, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник - адвокат Гречко В.О., на рішення Київського районного суду м. Полтави від 28 червня 2022 року слід залишити без задоволення; апеляційну скаргу ОСОБА_2 на рішення Київського районного суду м. Полтави від 28 червня 2022 року та на додаткове рішення Київського районного суду м. Полтави від 04 серпня 2022 року задовольнити частково:

?рішення Київського районного суду м. Полтави від 28 червня 2022 року у частині відмови в зобов`язанні внести зміни в договір №24 від 25 квітня 2017 року скасувати та ухвалити у цій частині нове судове рішення, яким зобов`язати ТДВ «Полтавтрансбуд» внести зміни в договір №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, вказавши адресу предмета договору: АДРЕСА_7 ;

?в іншій частині рішення Київського районного суду м. Полтави від 28 червня 2022 року залишити без змін;

?додаткове рішення Київського районного суду м. Полтави від 04 серпня 2022 року в частині розміру судових витрат змінити, стягнувши з ТДВ «Полтавтрансбуд» на користь ОСОБА_2 понесені судові витрати на оплату професійної правничої допомоги у розмірі 5000,00 грн замість стягнутих 3000,00 грн.

Керуючись статтями 367, 374, 375, 376, 382 ЦПК України, суд,-

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник - адвокат Гречко Віктор Олексійович, на рішення Київського районного суду м. Полтави від 28 червня 2022 року залишити без задоволення.

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 на рішення Київського районного суду м. Полтави від 28 червня 2022 року та на додаткове рішення Київського районного суду м. Полтави від 04 серпня 2022 року задовольнити частково.

Рішення Київського районного суду м. Полтави від 28 червня 2022 року у частині відмови в зобов`язанні внести зміни в договір №24 від 25 квітня 2017 року скасувати та ухвалити у цій частині нове судове рішення, яким зобов`язати Товариство з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» внести зміни в договір №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, вказавши адресу предмета договору: АДРЕСА_7 .

В іншій частині рішення Київського районного суду м. Полтави від 28 червня 2022 року залишити без змін.

Додаткове рішення Київського районного суду м. Полтави від 04 серпня 2022 року в частині розміру судових витрат змінити, стягнувши з Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» на користь ОСОБА_2 понесені судові витрати на оплату професійної правничої допомоги у розмірі 5000,00 грн замість стягнутих 3000,00 грн.

Постанова набирає законної сили з дня прийняття та може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду шляхом подачі касаційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 20 березня 2025 року.

Головуючий В.П. Пікуль

Судді Т.В. Одринська

О.О. Панченко