ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 531/583/24 Номер провадження 22-ц/814/765/25Головуючий у 1-й інстанції Герцов О.М. Доповідач ап. інст. Бутенко С. Б.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 лютого 2025 року м. Полтава

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

Головуючого судді Бутенко С. Б.

Суддів Карпушина Г. Л., Обідіної О. І.

за участю секретаря: Ракович Д. Г.

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Полтаві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1

на рішення Карлівського районного суду Полтавської області від 27 вересня 2024 року, постановлене під головуванням судді Герцова О. М., повний текст судового рішення складено 07 жовтня 2024 року

у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Світоч» про визнання договору оренди землі недійсним,

в с т а н о в и в:

У червні 2023 року позивач ОСОБА_1 звернулася до суду із вказаним позовом до СТОВ «Світоч» про визнання договору оренди землі недійсним.

Позов мотивовано тим, що вона є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер: :00:008:0075, площею 2,3766 га, що знаходиться на території Полтавської області Полтавського (колишнього Карлівського) району Максимівської сільської ради (за межами населеного пункту), реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 080, номер відомостей про речове право (право власності): 44567838.

01 грудня 2021 року між нею та СТОВ «Світоч» було укладено Договір оренди вказаної земельної ділянки, строком на 10 років, зареєстрований у Державному реєстрі речових прав 25.10.2022.

Згідно пункту 2.4. вказаного Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 102 597,95 грн.

Відповідно до пункту 4.1. орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі: не менше 3% (три) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а саме: 3 078,00 грн за один календарний рік оренди, або у натуральній формі, яка відповідає грошовому еквіваленту, що встановлена під час отримання сільськогосподарської продукції у відповідності до цін на Товарній біржі.

Вказувала, що умовами договору чітко не визначений відсотковий розмір орендної плати, який в свою чергу ув`язується з нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки, а термін «не менше 3% (три) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки» є ознакою невизначеності та допускає множинне трактування, що не дає підстав дійти розуміння такої істотної умови як розмір орендної плати: це може бути 3%, 5%, 12% чи 18% від нормативної грошової оцінки.

Зазначала, що на даний час землекористувачі орендодавцям виплачують орендну плату в розмірі 14% - 18% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Вважає, що вказаний договір є недійсним, оскільки з його умов неможливо визначити суму орендної плати, щодо якої сторони досягли згоди, що свідчить про невідповідність Договору оренди землі вимогам статті 15 Закону України «Про оренду землі». Крім того, відсутність у спірному договорі точного розміру орендної плати унеможливлює проведення індексації, визначення її розміру та відповідної виплати, що є порушенням права орендодавця.

Посилаючись на викладене, просила суд визнати недійсним договір оренди землі, укладений 01 грудня 2021 року між ОСОБА_1 та СТОВ «Світоч», щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 2,3766 га з кадастровим номером :00:008:0075, на підставі якого 25 жовтня 2022 року за номером 48295799 зареєстровано інше речове право за СТОВ «Світоч».

Рішенням Карлівського районного суду Полтавської області від 27 вересня 2024 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Рішення суду мотивовано тим, що обставини, на які посилається позивач, як на підставу заявлених нею позовних вимог щодо недійсності правочину в зв`язку з відсутністю у спірному договорі оренди землі чітко визначеного розміру орендної плати, не знайшли свого підтвердження в ході судового розгляду, оскільки не ґрунтуються на достатніх, належних та допустимих доказах по справі, які доводять наявність існування порушень чи реальної небезпеки порушень з боку відповідача прав позивача, які підлягають відновленню в порядку встановленому законом.

Не погодившись з вказаним рішенням, ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на необґрунтованість рішення, неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи, порушення норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити по справі нове рішення, яким позов задовольнити у повному обсязі.

Доводи апеляційної скарги ґрунтуються на тому, що зазначений у пункті 4.1 договору оренди землі розмір орендної плати з прив`язкою до словосполучення «не менше» є незрозумілим та не чітко визначеним, оскільки сторони не зазначили конкретний відсоток від грошової оцінки чи/або фіксований у грошовому виразі.

Вважає, що вказане словосполучення «не менше» відноситься як до першої частини речення «3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, так і до другої (уточнюючої) частини в грошовому виразі «3 078,00 грн за один календарний рік оренди».

Вказує, що суд на власний розсуд розтлумачив умови договору оренди та визначив розмір орендної плати, дійшовши висновку про те, що спірний договір містить істотні умови, визначені у пункті 3 частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі».

Зазначає, що судом не враховано той факт, що майнові відносини, які виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору, та крім загальних норм цивільного законодавства, регулюються актами земельного законодавства, а саме ЗК України та Законом України «Про оренду землі».

На думку апелянта, при розгляді справи суд не врахував висновки Верховного Суду в аналогічних справах.

У відзиві на апеляційну скаргу представник СТОВ «Світоч» - адвокат Приліпко І. Л. просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Колегія суддів апеляційного суду, заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши доводи апеляційної скарги та матеріали справи, дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги, виходячи з наступного.

За правилами частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Частинами першою, другою статті 367 ЦПК України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 374, статті 375 ЦПК України, за результатами розгляду апеляційної скарги суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

По справі встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером :00:008:0075, площею 2,3766 га, яка розташована на території Карлівської міської ради Полтавського району Полтавської області (за межами населених пунктів), що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 368364593 від 04.03.2024.

01 грудня 2021 року між орендодавцем - ОСОБА_1 та орендарем - СТОВ «Світоч» укладено договір оренди вказаної земельної ділянки строком на 10 років, на підставі якого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди земельної ділянки СТОВ «Світоч», номер запису про інше речове право 48295799 (а. с. 8-11).

Згідно пункту 2.4 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору становить 102 597,95 грн.

У договорі сторони визначили, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі не менше 3% (три) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а саме: 3 078,00 грн за один календарний рік оренди, або у натуральній формі, яка відповідає грошовому еквіваленту, що встановлена під час отримання сільськогосподарської продукції у відповідності до ціни на товарній біржі. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку приватної власності у поточному році (починаючи з другого календарного року оренди) здійснюється за згодою сторін з урахуванням індексів інфляцій за минулий рік та у відповідності до положень пункту 4.5. та пункту 11.1 Договору. Оренда вноситься до 31 грудня поточного року оренди (пункти 4.1., 4.2., 4.3. Договору).

Звертаючись до суду з вказаним позовом, ОСОБА_1 зазначала, що визначений договором розмір орендної плати з прив`язкою до «не менше 3%» є незрозумілим та не чітко визначеним, оскільки сторони не зазначили конкретний відсоток.

Проте, такі доводи позивача не відповідають фактичним обставинам справи, оскільки разом із процентною складовою сторони погодили розмір орендної плати у грошовому виразі - 3 078 грн, що становить 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на дату укладення договору - 102 597,95 грн.

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно з частинами першою та третьою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення приватних прав та інтересів або ж їх відновлювати. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (частина перша статті 216 ЦК України). Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті «нівелювання» правового результату породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав взагалі).

Передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем (частина четверта статті 124 ЗК України).

Згідно статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до частин першої, другої статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

За вимогами частини першої статті 638 ЦК Україниу договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

У справі, що переглядається апеляційним судом, орендодавець та орендар врегулювали свої відносини на власний розсуд, як це передбачено статтею 6 ЦК України, з дотриманням вимог статті 15 Закону України «Про оренду землі».

Укладений між ОСОБА_1 та СТОВ «Світоч» договір оренди землі від 01.12.2021 містить обов`язкову істотну умову у вигляді зазначення у пункті 4.1. розміру орендної плати у фіксованому грошовому виразі із передбаченням умов збільшення її розміру та можливості виплати орендної плати у натуральному виразі.

При цьому здійснене позивачем тлумачення, що розмір орендної плати не є чітко визначеним, а словосполучення «не менше» стосується і другої уточнюючої частини щодо розміру орендної плати у грошовому виразі не є обґрунтованим та відхиляється апеляційним судом.

Відповідно до статті 213 ЦК України зміст правочину може бути витлумачений стороною (сторонами).

На вимогу однієї або обох сторін суд може постановити рішення про тлумачення змісту правочину.

При тлумаченні змісту правочину беруться до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів. Якщо буквальне значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів не дає змоги з`ясувати зміст окремих частин правочину, їхній зміст встановлюється порівнянням відповідної частини правочину зі змістом інших його частин, усім його змістом, намірами сторін.

Якщо за правилами, встановленими частиною третьою цієї статті, немає можливості визначити справжню волю особи, яка вчинила правочин, до уваги беруться мета правочину, зміст попередніх переговорів, усталена практика відносин між сторонами, звичаї ділового обороту, подальша поведінка сторін, текст типового договору та інші обставини, що мають істотне значення.

Як вбачається зі змісту пункту 4.1. спірного договору, вжитий після слів «не менше 3% (три) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки» пояснювальний словосполучник «а саме:» дозволяє визначити конкретний розмір орендної плати, про який йдеться у договорі, - 3 078 грн за один календарний рік оренди, що є зрозумілим з точки зору стилістики та дає змогу з`ясувати який розмір орендної плати погодили сторони, укладаючи договір оренди землі від 01.12.2021.

Незгода позивача з таким розміром орендної плати не є підставою для визнання договору недійсним.

Разом з тим, сторони за взаємною згодою можуть внести зміни до умов договору оренди землі в частині розміру орендної плати відповідно до пункту 4.5. договору та у порядку, визначеному пунктом 11.1. цього договору.

Таким чином, встановивши, що укладений між сторонами договір оренди землі містить істотні умови, визначені у абзаці четвертому частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі», у вигляді зазначення розміру орендної плати у фіксованому грошовому виразі в сумі 3 078,00 грн за один календарний рік оренди із передбаченням умов збільшення її розміру, а також можливість виплати орендної плати у натуральній формі, порядок обчислення її розміру з урахуванням індексів інфляції за минулий рік та у відповідності до положень пункту 4.5. та пункту 11.1 даного договору, спосіб та умови розрахунків, строк та порядок внесення орендної плати, а також відповідальність за несплату орендної плати, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для визнання спірного договору недійсним.

На час укладення договору оренди землі від 01.12.2021 позивачу було відомо про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, яка перебуває у її власності, відповідач з часу укладення договору оренди землі сплачував їй орендну плату, позивач не зверталася до відповідача із заявою про перегляд розміру орендної плати, тобто позивач не довела обставин, які б свідчили про недійсність договору оренди землі та порушення її прав на час укладення оспорюваного правочину.

Доводи апеляційної скарги позивача не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, тому колегія суддів залишає апеляційну скаргу без задоволення, а оскаржуване рішення суду - без змін.

Керуючись статтями 367, 374, 375, 382, 383, 384 ЦПК України, апеляційний суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - залишити без задоволення.

Рішення Карлівського районного суду Полтавської області від 27 вересня 2024 року - залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий суддя С. Б. Бутенко

Судді Г. Л. Карпушин

О. І. Обідіна