Справа № 581/485/24
Провадження № 2/581/20/25
Р І Ш Е Н Н Я

і м е н е м У к р а ї н и

12 березня 2025 року селище Липова Долина

Липоводолинський районний суд Сумської області у складі судді Сізова Д.В., розглянувши в порядку письмового провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ДІАМАНТ-АГРО»

про стягнення заборгованості по орендній платі та пені, розірвання договорів оренди землі, скасування державної реєстрації речових прав,

в с т а н о в и в :

У червні 2024 року представник ОСОБА_1 ОСОБА_2 звернувся до суду із вказаним позовом, у якому просить:

стягнути з ТОВ «ДІАМАНТ-АГРО» на користь позивача заборгованість за договорами оренди землі від 16 грудня 2015 року (в редакції додаткової угоди від 27 жовтня 2017 року) та від 9 вересня 2019 року за 2018, 2021-2023 рр. у загальному розмірі 2528,34 грн, з яких: 2364,77 грн недоплаченої орендної плати, 163,57 грн пені;

розірвати укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «ДІАМАНТ-АГРО» договір оренди землі від 16 грудня 2015 року, скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень запис про державну реєстрацію права оренди, вчиненого на підставі зазначеного договору під №13804568;

розірвати укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «ДІАМАНТ-АГРО» договір оренди землі від 9 вересня 2019 року, скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень запис про державну реєстрацію права оренди, вчиненого на підставі зазначеного договору під №33613748.

Крім того, ставить питання про розподіл судових витрат, стягнувши з ТОВ «ДІАМАНТ-АГРО» на користь позивача 3633,60 грн судового збору, сплаченого за подання позову, а також 5000 грн витрат за правничу допомогу.

Свої вимоги обґрунтовує такими обставинами.

Як власник земельної ділянки, площею 0,7993 га з кадастровим №:03:002:0179, позивач 16 грудня 2015 року уклала з ТОВ «ДІАМАНТ-АГРО» договір оренди землі. 22 березня 2016 року відбулася державна реєстрація права оренди на підставі вказаного договору оренди землі. 27 жовтня 2017 року між договірними сторонами укладено додаткову угоду до вказаного договору оренди землі, відповідно до умов якої цей договір викладено у новій редакції. Умовами договору в остаточній редакції передбачено строк його дії до 31 грудня 2029 року; орендна плата за земельну ділянку з кадастровим №:03:002:0179 передбачена у розмірі 2859,03 грн, що становить 10% від нормативної грошової оцінки землі, яка повинна виплачуватися до 20 числа останнього у звітному році місяця; обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексації; у разі порушення строку виплати орендної плати, справляється пеня у розмірі 0,01% несплаченої суми за кожен день прострочення.

Як власник земельної ділянки, площею 1,6480 га з кадастровим №:02:004:0010, позивач 9 вересня 2019 року уклала з ТОВ «ДІАМАНТ-АГРО» договір оренди землі. 4 жовтня 2019 року відбулася державна реєстрація права оренди на підставі вказаного договору оренди землі. Умовами договору передбачено строк його дії до 31 грудня 2030 року; орендна плата за земельну ділянку з кадастровим №:02:004:0010 передбачена у розмірі 5064,97 грн, що становить 10% від нормативної грошової оцінки землі, яка повинна виплачуватися до 20 числа останнього у звітному році місяця; обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексації; у разі порушення строку виплати орендної плати, справляється пеня у розмірі 0,01% несплаченої суми за кожен день прострочення.

Посилаючись на вимоги статей 15, 21 Закону України «Про оренду землі» та положення договорів оренди вказує, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення є істотними умовами договору, а також розмір, умови і строки її внесення встановлюються за згодою сторін у договорі оренди землі. Таким чином, орендар зобов`язався протягом строку дії договорів оренди до 20 грудня сплачувати орендодавцю орендну плату з урахуванням індексів інфляції.

Однак за користування земельними ділянками у 2018-2023 рр. товариство сплачувало орендну плату у фіксованому розмірі, без урахування індексу інфляції, який на думку сторони позивача повинен застосовуватися на виконання положень договорів оренди землі в частині індексації орендної плати. Надавши відповідні розрахунки, зазначає, що така недоплата за обома договорами оренди у 2018 році становить 166,30 грн, у 2021 році 426,21 грн, у 2022 році 1740,64 грн, у 2023 році 31,62 грн. Порушення вказаного грошового зобов`язання дає підстави для нарахування та стягнення пені.

Також зазначає, що пунктами 12.3.2 договорів оренди землі від 16 грудня 2015 року та від 9 вересня 2019 передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором.

Посилаючись на положення частини 2 статті 651 ЦК України та пункт «д» частини 1 статті 141 ЗК України вказує, що внаслідок систематичної несплати орендної плати (два і більше випадки), яка охоплює випадки і систематичної сплати орендної плати не у повному обсязі, визначеному договорами, відбулося неналежне виконання умов договорів (невиконання), яке є істотним порушенням договорів, що є підставою для їх розірвання.

25 червня 2024 року від ТОВ «ДІАМАНТ-АГРО» надійшов відзив на позов, у якому відповідач заперечує проти позову, вважає його безпідставним та необґрунтованим. Вказує, що стаття 21 Закону України «Про оренду землі» передбачає сплату орендної плати, обчислення якої здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Пунктом 4.2. вказаного договору оренди землі (в редакції додаткової угоди) передбачено, що обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексації, тобто договором передбачено інший, ніж встановлено вказаним законом, порядок обчислення орендної плати.

Оскільки умовами укладеного між сторонами договору розмір орендної плати визначено у процентах від нормативної грошової оцінки землі, тому індексація орендної плати залежить від зміни (індексації) нормативної грошової оцінки землі, що відповідає положенням статті 289 ПК України. Оскільки протягом спірного періоду коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки землі не змінювався, тому орендна плата не переглядалася і зміни до договору не вносилися.

Товариство належним чином виконує свої зобов`язання за договором оренди землі та вчасно і в повному обсязі виплачує позивачу орендну плату у встановленому договором розмірі. Враховуючи, що у відповідача відсутня заборгованість перед позивачем зі сплати орендної плати, вважає безпідставним нарахування пені, оскільки відповідно до частини 2 статті 625 ЦК України, вказані штрафні санкції підлягають сплаті, у разі, коли боржник прострочив виконання зобов`язання. Вказує, що відсутні істотні порушення договору оренди, а отже відсутні підстави для розірвання договору оренди. Також відповідач не погоджується з розміром витрат на правничу допомогу.

У відповіді на відзив представник позивача вказує, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (стаття 21 Закону України «Про оренду землі»). За загальним правилом індексації підлягає лише орендна плата, якщо інше не передбачено у договорі оренди. Індексація ж нормативної грошової оцінки має використовуватися, як правило, для визначення розміру земельного податку за відсутності договору оренди земельної ділянки та інших цілей, визначених в статтею 5 Закону України «Про оцінку земель». Невиконання відповідачем обов`язку по сплаті орендної плати за земельну ділянку з урахуванням її індексації є порушенням істотних умов договору, які містять системний характер, що тягне за собою розірвання договору оренди. Вважає, що відповідач не спростував належними та допустимими доказами твердження позивача про те, що орендна плата сплачувалася не у повному обсязі, а саме без урахування індексації.

У запереченні на відповідь на відзив відповідач зазначив, що орендна плата за договором оренди землі виплачувалася позивачу протягом тривалого часу з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки земель, що не спростовується позивачем. У додатковій угоді сторони домовилися про новий розмір орендної плати з урахуванням проіндексованої в бік збільшення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, внаслідок чого збільшився розмір орендної плати, яку позивач отримував, тому вважає позов безпідставним та необґрунтованим.

Ухвалою суду від 7 червня 2024 року прийнято позовну заяву та відкрито провадження у справі, постановлено розгляд справи провести у спрощеному порядку без виклику та повідомлення сторін.

Ухвалою суду від 8 серпня 2024 року зупинено провадження у справі до закінчення перегляду у касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 918/391/23.

Ухвалою суду від 12 березня 2025 року провадження у справі поновлено.

Дослідивши матеріали справи, суд дійшов таких висновків.

Позивач є власником земельних ділянок сільськогосподарського призначення, площею 0,7993 га (кадастровий №:03:002:0179), та площею 1,6480 га (кадастровий №:02:004:0010) що розташовані на території Синівської сільської ради Роменського району Сумської області.

16 грудня 2015 року між ТОВ «ДІАМАНТ-АГРО» та позивачем укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим № :03:002:0179, строком на 7 років.

27 жовтня 2017 року між сторонами укладено додаткову угоду до вказаного договору оренди землі, відповідно до умов якої договір оренди викладений у новій редакції.

Договором оренди землі в остаточній редакції передбачено такі умови:

п. 2.1 - в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,7993 га (рілля), з кадастровим №:03:002:0179;

п. 2.4 - нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 28590,31 грн;

п. 3.1 - договір укладено до 31 грудня 2029 року;

п. 4.1 - орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 2859,03 грн, що становить 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

п. 4.2 - обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки здійснюється з урахуванням індексації;

п. 4.3 - орендна плата вноситься до 20 числа останнього у звітному році місяця;

п. 4.4 - розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін і тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; у разі зміни нормативно-грошової оцінки земельних ділянок; в інших випадках, передбачених законом.

п. 4.5 - у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,01% від несплаченої суми за кожен день прострочення;

п. 12.3.2 - дія договору припиняється, шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок не виконання другою стороною обов`язків передбачених договором.

Із інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, сформованої 27 лютого 2025 року вбачається, що:

22 березня 2016 року за ТОВ «ДІАМАНТ-АГРО» зареєстровано право оренди належної ОСОБА_3 земельної ділянки, площею 0,7993 га, з кадастровим №:03:002:0179, номер запису про інше речове право: 13804568, індексний номер: 28862996, підстава реєстрації - договір оренди землі від 16 грудня 2015 року;

30 травня 2018 року зареєстровано зміни до речового права ТОВ «ДІАМАНТ-АГРО» на вказану земельну ділянку, індексний номер: 41363096, підстава - додаткова угода від 27 жовтня 2017 року, термін дії до 31 грудня 2029 року.

9 вересня 2019 року між ТОВ «ДІАМАНТ-АГРО» та позивачем укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим №:02:004:0010.

Договором оренди землі передбачено такі умови:

п. 2.1 - в оренду передається земельна ділянка, площею 1,6480 га (рілля), з кадастровим №:02:004:0010;

п. 2.4 - нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 50649,74 грн;

п. 3.1 - договір укладено до 31 грудня 2030 року;

п. 4.1 - орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 5064,97 грн, що становить 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

п. 4.2 - обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки здійснюється з урахуванням індексації;

п. 4.3 - орендна плата вноситься до 20 числа останнього у звітному році місяця;

п. 4.4 - розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін і тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; у разі зміни нормативно-грошової оцінки земельних ділянок; в інших випадках, передбачених законом.

п. 4.5 - у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,01% від несплаченої суми за кожен день прострочення;

п. 12.3.2 - дія договору припиняється, шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок не виконання другою стороною обов`язків передбачених договором.

Із інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, сформованої 27 лютого 2025 року вбачається, що 4 жовтня 2019 року за ТОВ «ДІАМАНТ-АГРО» зареєстровано право оренди належної ОСОБА_3 земельної ділянки, площею 1,6480 га, з кадастровим №:02:004:0010, номер запису про інше речове право: 33613748, індексний номер: 49103704, підстава реєстрації - договір оренди землі від 9 вересня 2019 року.

Із відомостей з Державного реєстру фізичних осіб про суми виплачених доходів та утриманих податків станом на 5 квітня 2024 року вбачається, що ТОВ «ДІАМАНТ-АГРО» нараховано до виплати ОСОБА_3 орендну плату: у 2018 році 2972,26 грн; у 2019 році 13841,63 грн; у 2020 році 13841,63 грн; у 2021 році 8291,40 грн (1,49 грн, 3354,04 грн, 4935,87 грн); у 2022 році 8291,40 грн (1,49 грн, 167,71 грн, 8122,20 грн); у 2023 році 8295,22 грн (242,98 грн, 8052,24 грн).

Із довідок ТОВ «ДІАМАНТ-АГРО» про сплату орендної плати, вбачається, що ОСОБА_3 за вказаними договорами оренди: у 2018 році нараховано до виплати 2859,03 грн, у 2019 році нараховано до виплати 7924 грн, у 2020 році нараховано до виплати 7924 грн, у 2021 році нараховано до виплати 7924 грн, у 2022 році нараховано до виплати 7924 грн, у 2023 році нараховано до виплати 7924 грн.

Відповідно до частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Частиною 1 статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (частина 1статті 629 ЦК України).

Тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментів, на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно зі статтею 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про індексацію грошових доходів населення» індексація грошових доходів населення - встановлений законами та іншими нормативно-правовими актами України механізм підвищення грошових доходів населення, що дає можливість частково або повністю відшкодовувати подорожчання споживчих товарів і послуг.

Із вказаних положень Закону України «Про оренду землі» вбачається, що законодавець ототожнив застосовувані до обрахунку розміру орендної плати поняття індексації (частина 1 статті 15) та індексів інфляції (частина 3 статті 21).

У пункті 4.2 договору оренди землі (в останній редакції) сторони обумовили, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки здійснюється з урахуванням індексації.

Аналіз змісту положень договору оренди вказує на відсутність у ньому порядку чи механізму обрахунку індексації орендної плати, тому суд вважає, що укладаючи договір оренди землі на більш ніж десятирічний строк із фіксованим розміром орендної плати орендодавець цілком правомірно очікував здійснення виплат орендної плати з урахуванням індексації з метою часткової компенсації втрат від знецінення національної валюти та проходження інфляційних процесів в економіці.

Таким чином, договірні сторони не зазначили у договорі інший, ніж вказаний у Законі України «Про оренду землі» порядок обчислення розміру орендної плати за землю із урахуванням індексації (інфляції), яка дасть можливість частково або повністю відшкодовувати подорожчання споживчих товарів і послуг.

Тому, з урахуванням принципів цивільного права, зокрема добросовісності, справедливості та розумності і тлумачення умов договору оренди на користь його дійсності, чинності та виконуваності, суд дійшов висновку, що така індексація повинна обчислюватися для орендної плати по вказаному договору оренди землі не залежно від наявності додаткових письмових угод між сторонами.

Із договору оренди землі від 16 грудня 2015 року (в редакції додаткової угоди від 27 жовтня 2017 року) вбачається, що орендна плата вноситься орендарем у розмірі 2859,03 грн. Із договору оренди землі від 9 вересня 2019 року вбачається, що орендна плата вноситься орендарем у розмірі 5064,97 грн.

Із позовної заяви вбачається, що для обрахунку орендної плати з урахуванням індексу інфляції позивач застосував методику, відповідно до якої коефіцієнт інфляції має обчислюватися для орендної плати за відповідний рік, як добуток індексів інфляції з січня по грудень для кожного року окремо.

Проте Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 5 лютого 2025 року у справі № 925/457/23 (провадження № 12-33гс24) вказала, що для обрахунку індексації орендної плати застосовується порядок у відповідності із загальним правилом шляхом корегування суми орендної плати на індекс інфляції у місяцях, що минули з дати визначення орендної плати за базовий період часу, навівши відповідні розрахунки.

Отже базовим місяцем уважатиметься місяць, у якому востаннє змінювалася орендна плата. За договором оренди землі від 16 грудня 2015 року (в редакції додаткової угоди від 27 жовтня 2017 року) - це жовтень 2017 року, а індексації підлягали всі подальші орендні платежі за період із листопада 2017 року до 20 грудня 2023 року виходячи з розміру орендної плати, встановленої у договорі оренди в останній його редакції.

Із огляду на визначений базовий місяць і встановлені Державною службою статистики України індекси інфляції товариство повинно було сплатити такі орендні платежі (орендну плата з урахуванням індексації):

за 2018 рік 3198,48 грн (індексація із 1 листопада 2017 року по 20 грудня 2018 року),

за 2021 рік 3844,25 грн (індексація із 1 листопада 2017 року по 20 грудня 2021 року),

за 2022 рік 4866,94 грн (індексація із 1 листопада 2017 року по 20 грудня 2022 року),

за 2023 рік 5114,37 грн (індексація із 1 листопада 2017 року по 20 грудня 2023 року).

Базовим місяцем за договором оренди землі від 9 вересня 2019 року необхідно вважати вересень 2019 року, а індексації підлягали всі подальші орендні платежі за період із жовтня 2019 року до 20 грудня 2023 року виходячи з розміру орендної плати, встановленої у договорі оренди в останній його редакції.

Із огляду на визначений базовий місяць і встановлені Державною службою статистики України індекси інфляції товариство повинно було сплатити такі орендні платежі (орендну плата з урахуванням індексації):

за 2021 рік 5885,48 грн (за період із 1 жовтня 2019 року по 20 грудня 2021 року),

за 2022 рік 7451,21 грн (за період із 1 жовтня 2019 року по 20 грудня 2022 року),

за 2023 рік 7830,01 грн (за період із 1 жовтня 2019 року по 20 грудня 2023 року).

Таким чином, за обома договорами оренди землі товариство повинно було сплатити такі орендні платежі:

за 2018 рік 3198,48 грн,

за 2021 рік 9729,73 грн (3844,25 грн та, 5885,48 грн),

за 2022 рік 12318,15 грн (4866,94 грн та 7451,21 грн),

за 2023 рік 12944,38 грн (5114,37 грн та 7830,01 грн).

У свою чергу за вказаними договорами оренди за спірний період користування землею товариство здійснило позивачу виплату (без відрахування обов`язкових податків та платежів) у таких розмірах: у 2018 році 2972,26 грн; у 2021 році 8291,40 грн; у 2022 році 8291,40 грн; у 2023 році 8295,22 грн.

Таким чином, заборгованість товариства перед позивачем по орендній платі за спірний період за двома договорами оренди землі становить: у 2018 році 226,22 грн, у 2021 році 1438,33 грн, у 2022 році 4026,75 грн, у 2023 році 4649,16 грн.

Відомості про те, у якому розмірі відбулася недоплата за кожним із договорів оренди землі по роках у матеріалах справи відсутня.

У зв`язку з викладеним, суд дійшов висновку, що позовні вимоги в частині стягнення орендної плати з урахуванням індексації за спірний період підлягають задоволенню в межах позовних вимог, тобто в розмірі 2364,77 грн.

Суд вважає помилковим посилання відповідача на необхідність застосування під час вирішення цього спору постанови Верховного Суду у складі судової палати Касаційного цивільного суду від 12 квітня 2023 року (справа № 175/642/19, провадження № 61-3451св22), оскільки у вказаній справі позовні вимоги стосувалися стягнення орендної плати у розмірі, яка мала бути відповідно до положень ПК України обрахована в межах 12% нормативної грошової оцінки земельної ділянки та у подальшому мала індексуватися в залежності від нормативної грошової оцінки землі. У вказаній справі Верховний Суд зазначив, що оскільки коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення у спірний період не змінювався, тому це не вплинуло на визначений договором розмір орендної плати.

Щодо позовної вимоги про стягнення пені.

У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки (ч. 1 ст. 611 ЦК України).

Відповідно до ч. 1, 3 ст. 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання.

Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

У зв`язку з невиплатою орендної плати за вказані роки на підставі пункту 4.5 договорів оренди землі з відповідача підлягає стягненню пеня, яка розраховується за формулою: пеня = С x РП x Д : 100, де С - сума заборгованості за період, РП - розмір пені, зазначений в договорі, Д - кількість днів прострочення.

Таким чином, пеня за прострочення сплати орендної плати за договором оренди землі становить:

за 2018 рік (із 21 грудня 2018 року по 31 травня 2024 року) 45 грн;

за 2021 рік (із 21 грудня 2021 року по 31 травня 2024 року) 128,44 грн;

за 2022 рік (із 21 грудня 2022 року по 31 травня 2024 року) 212,61 грн;

за 2023 рік (із 21 грудня 2023 року по 31 травня 2024 року) 75,78 грн.

У зв`язку з викладеним, позовні вимоги в частині стягнення пені за прострочення сплати орендної плати за спірний період також підлягають задоволенню в межах позовних вимог, тобто в розмірі 163,57 грн.

Щодо позовної вимоги про розірвання договору оренди землі.

Відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини 2 статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.

Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.

Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.

Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення.

Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом 2 частини 2 статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.

У постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини 1 статті 141 ЗК України, а загальне правило частини 2 статті 651 ЦК України у разі істотності порушення договору іншою стороною.

У цій же постанові зазначено, що якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини 2 статті 651 ЦК України. Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.

Встановлено, що позивач за спірний період (2018, 2021-2023 рр.) мала законні очікування на отримання від товариства за двома договорами оренди землі 38190,74 грн орендної плати, більшу частину з якої у розмірі 27850,28 грн (понад 73%) орендар сплатив. Несплаченою залишилася лише орендна плата в частині її індексації в сумі 10340,46 грн, що становить близько 27 % від усієї суми зобов`язання.

Отже, із наданих сторонами письмових доказів можливо лише дійти висновку, що орендна плата не була сплачена у повному обсязі за обома договорами оренди землі сукупно, оскільки докази її сплати із розмежуванням окремо по кожному договору оренди відсутні. Суд не може взяти до уваги надані відповідачем розрахунки сплати орендної плати по кожному договору оренди, оскільки зазначені у них відомості не відповідають поданим для оподаткування та зазначеним у Державному реєстрі платників податків розмірам орендної плати за спірні періоди.

У зв`язку з викладеним за відсутності у матеріалах справи доказів про те, у якому розмірі орендна плата сплачувалася позивачеві за кожним із договорів оренди землі, суд позбавлений можливості надати оцінку істотності порушення умов кожного з договорів. За таких умов відсутні й підстави вважати, що позивач значною мірою була позбавлена того, на що розраховував при укладенні договору.

Окремо необхідно зазначити, що позивач при укладенні договору не міг передбачити розміри індексів інфляції у 2018-2023 роках, а сплачені орендарем щорічні орендні платежі перевищували розмір, який би підлягав сплаті за спірний період без урахування інфляційних процесів. За таких обставин, підстави для розірвання договору оренди відсутні.

У вказаному випадку не підлягає застосуванню, як підстава для припинення права користування земельною ділянкою - пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України), оскільки передумовою для її застосування є систематична несплата орендної плати. Проте, як вже встановлено судом має місце неповна сплата орендних платежів і такі порушення договору суд вправі оцінювати в контексті положень частини 2 статті 651 ЦК України.

Оскільки судом не встановлено підстав для розірвання договорів оренди землі, відсутні й підстави для задоволення позовної вимоги про скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень запису про державну реєстрацію права оренди, вчинених на підставі зазначених договорів.

У зв`язку з викладеним, суд відмовляє у задоволенні позовних вимог про розірвання договорів оренди землі та скасування запису про державну реєстрацію права оренди, вчиненого на підставі зазначених договорів.

Вирішення питання щодо судових витрат.

Щодо професійної правничої допомоги.

Відповідно до ч. 1, 3 ст. 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати, зокрема, на професійну правничу допомогу.

У відповідності до ч. 1-4 ст. 137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.

За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами.

Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.

Відповідно до вимог ч. 2 ст. 141 ЦПК України інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються на відповідача у разі задоволення справи.

На підтвердження понесених витрат суду надано копії договору про надання правової допомоги від 1 квітня 2024 року, укладеного між адвокатом Литвиненком О.О. та ОСОБА_1 , за яким розмір гонорару, який клієнт сплачує адвокату за надання правової допомоги, визначається сторонами окремо додатковою угодою, яка є невід`ємною частиною цього договору; свідоцтва про право на зайняття адвокатською діяльністю Литвиненком О.О. від 9 липня 2019 року; ордера про надання правничої допомоги Нозі Н.М. від 1 квітня 2024 року.

Розмір судових витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків, платіжних доручень, квитанцій про сплату тощо). Однак матеріали справи зазначеного не містять, тому за відсутності доказів про здійснення оплати послуг з правничої допомоги і взагалі про розмір таких витрат, відсутні підстави вважати, що такі витрати були понесені позивачем, тому не підлягають відшкодуванню.

Щодо судового збору.

Відповідно до пунктів 4, 8, 10 частини 1 статті 176 ЦПК України ціна позову визначається у позовах про строкові платежі - сукупністю всіх платежів, але не більше ніж за три роки; у позовах про розірвання договору найму (оренди) - сукупністю платежів за користування майном протягом строку, що залишається до кінця дії договору, але не більше ніж за три роки; у позовах, що складаються з кількох самостійних вимог, - загальною сумою всіх вимог.

Оскільки позовна заява містить вимоги про розірвання двох окремих договорів оренди землі, а також про стягнення орендної плати, яка не була виплачена орендарем по двом окремим договорам оренди, суд вважає, що судових збір при зверненні з позовом підлягав сплаті за чотири позовних вимоги.

За подання до суду позовної заяви, яка містить чотири вимоги майнового характеру, що подана фізичною особою, судовий збір встановлюється у розмірі по 0,4 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб (по 1211,2 грн) для кожної такої позовної вимоги (частина 2 статті 4 Закону України «Про судовий збір»). Однак позивачем при зверненні з позовом було оплачено лише три позовних вимоги у розмірі 3633,6 грн.

Частиною 1 статті 141 ЦПК України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Таким чином, оскільки позов задоволено в частині двох позовних вимог про стягнення орендної плати за двома договорами оренди землі, з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір, що був сплачений при зверненні до суду за дві вимоги майнового характеру, тобто у розмірі 2422,40 грн. Недоплачений стороною позивача судовий збір за вимогу майнового характеру у розмірі 1211,2 грн підлягає стягненню в дохід держави.

Керуючись статтями 259, 263-265 ЦПК України, суд

в и р і ш и в :

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ДІАМАНТ-АГРО» про стягнення заборгованості по орендній платі та пені, розірвання договорів оренди землі, скасування державної реєстрації речових прав задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ДІАМАНТ-АГРО» на користь ОСОБА_1 заборгованість за договорами оренди землі від 16 грудня 2015 року (в редакції додаткової угоди від 27 жовтня 2017 року) та від 9 вересня 2019 року за 2018, 21-2023 роки у загальному розмірі 2364,77 грн орендної плати (сума вказана без відрахування обов`язкових податків та платежів), а також 163,57 грн пені.

Відмовити у частині позовних вимог про розірвання договорів оренди земельної ділянки та скасування запису про державну реєстрацію права оренди.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ДІАМАНТ-АГРО» на користь ОСОБА_1 2422,40 грн судового збору.

Стягнути з ОСОБА_1 в дохід Державного бюджету України 1211,2 грн судового збору.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення суду може бути оскаржено до Сумського апеляційного суду протягом 30 днів з дня його проголошення, шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Позивач: ОСОБА_1 ; АДРЕСА_1 ; РНОКПП: НОМЕР_1 .

Відповідач: Товариства з обмеженою відповідальністю «ДІАМАНТ-АГРО»; вул. Перемоги, 29, с. Сула, Сумський район, Сумська область, .

Суддя Д. В. Сізов