ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА
провадження № 2/753/243/25
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 березня 2025 року Дарницький районний суд м. Києва в складі

головуючого судді Колесника О.М.

при секретарі Шапран В.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ТОВ „Фінансова компанія „Житло-Капітал" про визнання договору про участь у Фонді фінансування будівництва недійсним, стягнення грошових коштів за договором, відшкодування моральної шкоди,

В С Т А Н О В И В :

До Дарницького районного суду міста Києва звернулася ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» про визнання договору про участь у Фонді фінансування будівництва недійсним, стягнення грошових коштів за договором, відшкодування моральної шкоди.

Вимоги позову обґрунтовані тим, що 13 травня 2019 року між позивачем та відповідачем укладено договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 64-1305/2019-4, відповідно до умов якого позивач зобов`язується передати відповідачу в управління грошові кошти з метою отримання позивачем у власність житла, а відповідач зобов`язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених цим Договором, Правилами ФФБ виду А ЖК «Чарівне місто» та чинним законодавством України. Об`єкт будівництва - комплекс житлових будинків та об`єктів соціального, побутового призначення, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Відповідач Свідоцтвом №С64-1305-2019-4 від 29 вересня 2022 підтвердив факт передачі позивачем в управління відповідача 1 296 527,40 грн. Позивачем здійснено повну оплату вартості об`єкта відповідно до умов договору №64-1305/2019-4, а отже виконано взяті на себе зобов`язання перед відповідачем. При цьому, позивачстверджує, що Договір про участь у Фонді фінансування будівництва суперечить інтересам Держави, суперечить положенням Земельного Кодексу України, Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», а також суперечить інтересам позивача. Також, у відповідача, на день укладення правочину, був відсутній намір виконати умови укладеного договору. Тобто, правочин, з боку відповідача не був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. З огляду на вищевикладене позивач вважає, що правочин, у вигляді договору № 64-1305/2019-4 про участь у Фонді фінансування будівництва від 13.05.19, що укладений між сторонами, слід визнати недійсним. Стягнути з відповідача грошові кошти у розмірі 1 296 527, 40 гривень, які були сплачені за договором № 64-1305/2019-4 від 13 травня 2019 року про участь у Фонді фінансування будівництва та стягнути з ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал» на користь позивача грошові кошти у розмірі 100 000 гривень у якості моральної шкоди.

Ухвалою Дарницького районного суду м. Києва від 25 вересня 2024 року відкрито провадження у даній справі та призначено її до розгляду за правилами загального позовного провадженнята призначено підготовче судове засідання.

04 листопада 2024 року представником відповідача було подано відзив на позов, у якому останній просив суд відмовити у задоволенні позову з підстав його безпідставності та необгрунтованості.

03 грудня 2024 року представником позивача було подано відповідь на відзив, у якій останній просив суд задовольнити позов в повному обсязі.

14 січня 2025 року представником відповідача було подано заперечення на відповідь на відзив, у якій останній просив суд відмовити у задоволенні позову з підстав його безпідставності та необгрунтованості.

Ухвалою Дарницького районного суду м. Києва від 14 січня 2025 року призначено справу до розгляду по суті, закривши підготовче засідання.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав в повному обсязі просив суд їх задовольнити з підстав викладених у позові та відповіді на відзив. Пояснивши, що істотні умови Договору № 64-1305/2019-4 про участь у Фонді фінансування будівництва від 13.05.19 суперечать: нормам ЦК України (ст. ст. 203, 326), ЗК України (ст.ст. 20,77, 84), Закону України «Про використання земель оборони» (ст. ст. 1-2, 4), ч. 2-3 ст.7 ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Також вказав, що відповідач залучив кошти позивача, достовірно знаючи про те, що в забудовників відсутні дозвільні документи, а також, що інші документи, необхідні для будівництва, видані в порушення норм чинного законодавства. При цьому, протягом 2016-2019 років із ТОВ «ФК «Житло-Капітал», ймовірно, виведено понад 180 млн. грн., що були передані інвесторами в управління та з приводу даного питання триває слідство, а договори, які укладались між інвесторами та ТОВ «ФК «Житло- Капітал» уже визнавались недійсними судом.

Представник відповідача в судовому засіданні заперечував проти задоволення позову в повному обсязі з підстав його необґрунтованості та безпідставності. Крім того, вказав, що забудовником,було отримано всі відповідні дозвільні документи та проведені всі експертизи щодо проектної документації для проведення будівництва, а обов`язок відповідача отрмати грошові кошти від інвестора та передати забудовнику для будівництва нерухомого майна, твердження позивача про те, що відповідач не мав наміру виконувати умови Договору про участь у ФФБ та зазначений правочин не був спрямований на реальне настання правових наслідків, що ним обумовлені є безпідставними.

Суд, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, дослідивши матеріали справи у їх сукупності, всебічно та повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позовна заява, об`єктивно оцінивши докази, що мають істотне значення для її розгляду і вирішення по суті, приходить до наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, між ОСОБА_1 та ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал» 13 травня 2019 року було укладено договір № 64-1305/2019-4 про участь у Фонді фінансування будівництва.

Згідно з положеннями 1.1. та 1.2. Договору, Довіритель зобов`язався передати Управителю в управління грошові кошти з метою отримання Довірителем у власність житла (об`єкта інвестування), а Управитель зобов`язався прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених цим договором, Правилами Фонду фінансування будівництва виду А ЖК «ЧАРІВНЕ МІСТО», затвердженим наказом Директора Управителя № 34 від 05.07.2016 р., Договором між Забудовником та Управителем № 05/07/16-2 від 5 липня 2016 р. та чинним законодавством України.

Відповідно до п. 1.9. Договору, Позивач інвестувала кошти у об`єкт будівництва, а саме: комплекс житлових будинків та об`єктів соціального, побутового призначення, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , І черга будівництва (кадастровий номер земельної ділянки: :63:389:0056).

Згідно із положеннями 2.1. (2.1.1.6 та 2.1.1.7) Договору, Управитель зобов`язався видати Довірителю свідоцтво про участь у ФФБ після внесення Довірителем коштів до ФФБ. У випадках, передбачених цим Договором, повернути кошти Довірителю на умовах Правил ФФБ та цього Договору, з урахуванням пункту 2.2.1.9 та розділу 10 цього Договору.

Згідно з пунктом 3.8 Договору, управитель ФФБ несе відповідальність за дотримання вимог Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Згідно з пунктом 5.8. Договору, Довіритель передав в довірчу власність Управителя грошові кошти в розмірі: 1 203 206, 40 грн. У п. 5.10 відзначено, що після внесення Довірителем першої частки коштів до ФФБ, Управитель видає Довірителю Свідоцтво про участь у ФФБ, що є підтвердженням участі Довірителя у ФФБ, в якому визначено графік подальшого внесення Довірителем коштів до ФФБ.

Відповідно до пункту 5.10 Договору, 29 вересня 2022 року ОСОБА_1 було видано свідоцтво № С64-1305-2019-4 від 29 вересня 2022 року про участь у фонді фінансування будівництва виду А ЖК «ЧАРІВНЕ МІСТО». Даним документом знову засвідчено участь Позивача у фінансуванні вищезгаданого будівництва, а також підтверджено внесення грошових коштів у розмірі 1 296 527, 40 грн.

Пунктом 13.2 Договору визначено, що за невиконання (неналежне виконання) своїх зобов`язань за цим Договором сторони несуть відповідальність відповідно до законодавства України.

Як стверджує представник позивача договір № 64-1305/2019-4 про участь у Фонді фінансування будівництва суперечить інтересам Держави, суперечить положенням Земельного Кодексу України, Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», а також суперечить інтересам ОСОБА_1 .

При цьому, у відповідача, на день укладення правочину, був відсутній намір виконати умови укладеного договору. Тобто, правочин, з боку відповідача, не був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно з ч. 1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до ч.2 ст.215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Частиною 3 ст.215 ЦК України встановлено, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до правової позиції Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду викладеній у постанові від 22 червня 2022 р. у справі №177/1942/16-ц (провадження № 61-2276св19) наявність підстав для визнання договору недійсним має встановлюватися судом на момент його укладення. Тобто, недійсність договору має існувати в момент його укладення, а не в результаті невиконання чи неналежного виконання зобов`язань, що виникли на підставі укладеного договору. Невиконання чи неналежне виконання зобов`язань, що виникли на підставі оспорюваного договору не є підставою для його визнання недійсним.

Приписами 640 ЦК України визначено, шо договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.

Відповідно до абз. 36 ст. 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях нерухомістю» договір про участь у ФФБ - договір, відповідно до якого одна сторона (довіритель) передає коши в управління управителю ФФБ, а друга сторона (управитель ФФБ) зобов`язана закріпити за довірителем об`єкт інвестування, забезпечити державну реєстрацію за довірителем спеціального майнового права на об`єкт інвестування, здійснити iншi дії, визначені цим Законом та Законом України «Про гарантування речових прав на визначені об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені майбутньому».

Згідно з ч. 1 ст. 14 ЗУ Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях нерухомістю» фізична або або юридична особа, або спільний інвестор ФОН стає довірителем ФФБ за умови передачі коштів в управління управителю ФФБ та укладання з управителем ФФБ договору про участь у ФФБ на основі типового договору, затвердженого Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку.

Частиною 2 ст. 640 ЦК України визначено, якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.

Оскільки для укладення договору про участь у ФФБ крім згоди сторін необхідне чинення певної дії - передача майна, відповідно договір про участь у ФФБ є реальним договором. Інвестор стає довірителем за умови передачі коштів в управління управителю ФФБ.

З огляду на викладене вище, моментом укладення оспорюваного договору є 13 травня 2019 року.

Позивач також вказує, що з реєстру ЄДЕССБ, дозвільним документом ІУ83 ДАБІ України надано дозвіл для Установи «28 управління начальника робіт» на будівництво Комплексу житлових будинків та об`єктів соціального, побутового призначення на АДРЕСА_2 (ІІІ-ХІІІ черги будівництва). Датою реєстрації в ЄДЕССБ є 02.08.2021 року.

Однак, оспорюваний договір був укладений у 2019 році, тобто, за два роки до отримання дозволу на будівельні роботи, договір був укладений щодо квартири, яка розташована в будинку, за АДРЕСА_2 , однак, будинок відноситься до І черги будівництва, в той час як дозвіл надано щодо будівництва ІІІ-ХІІІ черги будівництва, а відтак представник позивача зазначає, що дана інформація свідчить про те, що на момент укладення оспорюваного Договору, у відповідача не було дозволу на здійснення будівельних робіт на вказаній земельній ділянці. Тому, будівельні роботи не могли бути розпочатими, а договір між сторонами - не міг бути укладений.

При цьому, факт відсутності уТОВ «ФК «Житло-Kaпітал» дозволу на будівельні роботи не суперечить нормам чинного законодавства, оскільки відповідач не є забудовником і відповідно функцій та обов`язків управителя ФФБ необхідність наявності такого дозволу у відповідача не передбачена нормами чинного законодавства.

Дозвіл на проведення робіт повинна бути у забудовника, а вказаною особою є ТОВ «Фортабуд», яке мало дозвіл на проведення будівельних робіт. Так, відповідно до Дозволу на виконання будівельних робіт №ІУ 32 від 05 липня 2016 року Державної архітектурно-будівельної інспекції України, Установі "28 управління навчальних робіт» Міністерства оборони України (замовник), Товариству з обмеженою відповідальністю "Північно-Український будівельний альянс" (генеральний підрядник (підрядник)) надано дозвіл на спорудження об`єкта будівництва "Комплекс житлових будинків та об`єктів соціального, побутового призначення на АДРЕСА_2 , І черга".

Крім цього, факт наявності дозвільних документів на будівництво засвідчує Експертний звіт щодо розгляду проектної документації по проекту "Комплекс житлових будинків та об`єктів соціального, побутового призначення на АДРЕСА_2 , І черга" від 10 червня 2016 р. № 0467-2548-16/УЕБ, замовник будівництва - Міністерство оборони України Установа "28 управління навчальних робіт", інвестор - ТОВ "ФОРТАБУД".

Вказані документи спростовують доводи ОСОБА_1 про те, що на момент укладання Договору про участь у ФФБ у ТОВ «ФК «Житло-Kaпітал» не було дозволу на здійснення будівельних робіт, а Договір про участь у ФФБ не міг бути укладений.

Крім того, суд не бере до уваги твердження представника позивача, що рішенням Господарського суду м. Києва від 24.04.2018 року у справі № 910/3435/17 визнано недійсним Договір про будівництво житлового комплексу по АДРЕСА_2 від 05.01.2016 року, з моменту його укладення між Установою 28 Управління начальника робіт та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фортабуд», оскільки постановою Північного апеляційного господарського суду від 24.11.2020 року скасовано рішення Господарського суду м. Києва від 24.04.2018 року у справі № 910/3435/17 і відмовлено у задоволенні позову.

Таким чином, презумпція правомірності Договору про будівництво-житлового комплексу по АДРЕСА_2 від 05.01.2016 року не спростована.

Також суд, не бере до уваги твердження представника позивача, що ухвалою слідчого судді Печерського районного суду м. Києва від 19.12.2019 року у справі № 757/65859/19-к, накладено арешт на земельну ділянку з кадастровим номером :63:389:0056 площею 12,25 га, розташовану у АДРЕСА_2 , яка на праві державної власності належить УСТАНОВІ 28 УПРАВЛІННЯ НАЧАЛЬНИКА РОБІТ та наявним на ній незавершеного будівництва житлових будинків, шляхом заборони відчуження, розпорядження, а також заборонено органам місцевого самоврядування, органам реєстрації проводити будь-які операції із вказаним майном, що призведуть до зміни володільця майна, зміни цільового призначення вказаних земельних ділянок, надання поштової адреси незаконним будівництвам або інших дій, оскільки на момент укладення спірного договору, а саме 13 травня 2019 року не був накладений арешт на земельну ділянку та 26 серпня 2020 року ухвалою Київського апеляційного суду, скасовано ухвалу слідчого судді Печерського районного суду м. Києва від 19.12.2019 року у справі № 757/65859/19-к.

Як стверджує представник позивача, істотні умови оскаржуваного Договору суперечать нормам ЦК України (ст. ст. 203, 326), ЗК України (ст.ст. 20, 77, 84), Закону України «Про використання земель оборони» (ст. ст. 1-2, 4), ч. 2-3 ст. 7 ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», а також - інтересам Держави.

Положеннями частин 1,3 статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Тягар спростування презумпції правомірності правочину (або окремих його умов) покладається саме на позивача.

При цьому, відповідно до вимог частин 1-3, 5, 6статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до абз. 4 ст. 2 ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях нерухомістю» договір управління майном - договір, за яким установник управління передає управителю у довірчу власність майно з метою досягнення визначених ним цілей та встановлює обмеження щодо окремих дій управителя з управління цим майном. За цим Законом договором управління майном для фонду фінансування будівництва є договір про участь у ФФБ, а для фонду операцій з нерухомістю та системи ФОН-ФФБ - договір про придбання сертифікатів ФОН.

Частиною 1 ст. 1029 ЦК України визначено, що за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

Згідно з статтею 1035 ЦК України істотними умовами договору управління майном є: перелік майна, що передається в управління та розмір і форма плати за управління майном.

Відповідно до ч. 5 ст. 14 ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях нерухомістю» (чинної на момент укладення договору) Договір про участь у ФФБ обов`язково має містити: предмет договору; найменування особи довірителя; найменування особи управителя ФФБ; вид ФФБ; порядок передачі довірителем коштів в управління управителю ФФБ; обмеження щодо окремих дій управителя з управління майном; права та обов`язки управителя ФФБ та довірителя; відомості про об`єкт будівництва із зазначенням його місця розташування та технічних характеристик; запланована дата (місяць і рік) введення об`єкта будівництва в експлуатацію; відомості про закріплений за довірителем об`єкт інвестування із зазначенням його технічних характеристик; строки та механізм повернення довірителю коштів на його вимогу, розмір платежів, які повинен сплатити при цьому довіритель; строк дії договору; відповідальність сторін за невиконання умов договору; порядок надання інформації довірителю про хід виконання умов договору, перелік інформації, яка надається довірителю у письмовій формі; порядок взаємодії довірителя та управителя ФФБ у випадку дострокового введення об`єкта будівництва в експлуатацію; порядок внесення змін до договору про участь у ФФБ; розмір та форму винагороди управителя ФФБ .

Частиною 1статті 2 ЦПК України передбачено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Відповідно до частини 1статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно з частиною 1статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення, що визначено частина 2статті 77 ЦПК України.

Відповідно до частини 1статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для визнання договору №64-1305/2019-4 про участь у Фонді фінансування будівництва від 13.05.2019 року недійсним, оскільки позивачем не надано доказів наявності істотних умов спірного договору, які б суперечили нормам чинного Законодавства, а також - інтересам Держави.

За таких обставин, суд вважає позовні вимоги в частині визнання договору №64-1305/2019-4 про участь у Фонді фінансування будівництва від 13.05.2019 року недійсним не доведеними та такими, що не підлягають задоволенню.

Оскільки позовні вимоги позивача про стягнення 1 296 527 грн. 40 коп., сплачених за договором №64-1305/2019-4 про участь у Фонді фінансування будівництва від 13.05.2019 року, відшкодування 100 000 грн. моральної шкоди є похідними від вимоги про визнання договору №64-1305/2019-4 про участь у Фонді фінансування будівництва від 13.05.2019 року недійсним, в задоволенні якої судом відмовлено, тому не підлягають задоволенню і похідні вимоги.

Згідно зі ст. 141 ЦПК України суд, відмовляючи в задоволенні цивільного позову, також відмовляє позивачу у стягненні з відповідача на її користь суми сплаченого судового збору.

На підставі викладеного, керуючись статтями 12, 13, 43, 49, 76-78, 81, 141, 258-259, 263, 264, 265, 273, 352 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В :

В задоволенні позову ОСОБА_1 до ТОВ „Фінансова компанія „Житло-Капітал" про визнання договору №64-1305/2019-4 про участь у Фонді фінансування будівництва від 13.05.2019 року недійсним, стягнення 1 296 527 грн. 40 коп., сплачених за договором №64-1305/2019-4 про участь у Фонді фінансування будівництва від 13.05.2019 року, відшкодування 100 000 грн. моральної шкоди, стягнення судових витрат відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Київського апеляційного суду протягом 30 днів з дня виготовлення повного тесту рішення.

Повний текст рішення виготовлено 20.03.2025 року.

Суддя :