Справа № 392/900/22
Провадження № 2/392/24/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 лютого 2025 року Маловисківський районний суд Кіровоградської області в складі:

Головуючої судді Кавун Т.В.,

секретар Стець Т.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження в м. Мала Виска Кіровоградської області справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВІРІДІС ВІТА» про розірвання договору оренди земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду з вказаним позовом, в якому просить суд розірвати договір оренди землі від 18.09.2018 укладений між ним та ФГ «ВІРА ВІКТОРІЯ», зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 10.10.2018, номер запису про інше речове право: 28372203.

Свої позовні вимоги обґрунтовує тим, що між ним та Фермерським господарством «ВІРА ВІКТОРІЯ» 18.09.2018 було укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого він передав, а фермерське господарство прийняло у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 5,0745 га, кадастровий номер :02:000:0349, що розташована на території Маловисківської міської ради (колишня Миролюбівська сільська рада Маловисківського району Кіровоградської області). Договір укладено строком на 10 років. Зареєстровано 10.10.2018 право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Згідно умов договору, орендна плата вноситься відповідачем за кожен рік і складає 8 % визначеної відповідно до законодавства вартості орендованої земельної ділянки. У відповідності до п. 13 Договору, орендар проводить розрахунки протягом терміну, зазначеного у договорі, але не пізніше 31 грудня кожного року. Згідно п. 41 Договору дія договору припиняється шляхом його розірвання, у тому числі, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків передбачених Договором. Відповідач нехтує умовами договору та не виконує взяті на себе зобов`язання. Фермерське господарство протягом 2020-2021 років прострочило виконання зобов`язання з виплати орендної плати. Отже, орендар істотно порушив умови договору оренди землі, а тому такий договір підлягає розірванню.

Ухвалою Маловисківського районного суду Кіровоградської області від 02.09.2022 відкрито провадження у справі та призначено підготовче судове засідання за загальними правилами позовного провадження.

19.10.2022 представником ФГ «ВІРА ВІКТОРІЯ» подано відзив на позовну заяву відповідно якого просив відмовити ОСОБА_1 в задоволені позову в повному обсязі, посилаючись на те, що позивач отримував орендну плату в сумі 17 000 гривень за 2020 рік, про що свідчить видатковий касовий ордер № 22 від 13.11.2020. Крім того, відповідач сплатив орендну плату позивачу за 2021 рік в сумі 20 000 гривень, про що свідчить видатковий касовий ордер № 31 від 14.02.2022.

В подальшому представником позивача подано до суду заяву про збільшення підстав позову, відповідно до якої вказує на те, що відповідачем надано докази сплати орендної плати за 2020 та 2021 роки, при цьому згідно видаткового касового ордеру № 31 від 14.02.2022 позивач отримав орендну плату лише 14.02.2022, тобто з порушенням строків встановлених договором, а за 2022 рік не сплатив орендну плату взагалі, тому це є підставою для розірвання договору оренди землі.

Ухвалою Маловисківського районного суду Кіровоградської області від 20.02.2023 відмовлено у задоволенні клопотання представника відповідача Фермерського господарства "Віра Вікторія" про передачу цивільної справи за позовом ОСОБА_1 до Фермерського господарства «ВІРА ВІКТОРІЯ» за підсудністю до Печерського районного суду міста Києва.

Ухвалою Маловисківського районного суду Кіровоградської області від 15.08.2023 залучено до участі в справі за позовом ОСОБА_1 до Фермерського господарства «ВІРА ВІКТОРІЯ» про розірвання договору оренди земельної ділянки, в якості співвідповідача Товариство з обмеженою відповідальністю «ВІРІДІС ВІТА».

Ухвалами Маловисківського районного суду Кіровоградської області від 21.12.2023, позовну заяву ОСОБА_1 до Фермерського господарства «ВІРА ВІКТОРІЯ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ВІРІДІС ВІТА» про розірвання договору оренди землі в частині позовних вимог заявлених до Фермерського господарства «ВІРА ВІКТОРІЯ» залишено без розгляду, та витребувано у державного нотаріуса Колотілова Олександра Олександровича Восьмої Київської державної нотаріальної контори, належним чином завірену копію договору купівлі-продажу майнових прав від 07.04.2023 року, реєстровий номер 2-177, укладеного між Фермерським господарством «ВІРА ВІКТОРІЯ».

Ухвалою Маловисківського районного суду Кіровоградської області від 09.04.2024, закрито підготовче провадження у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "ВІРІДІС ВІТА" про розірвання договору оренди земельної ділянки, та призначено справу до судового розгляду. Долучено до матеріалів справи докази, а саме: листи-звернення про надання реквізитів для оплати орендної плати за вих. № 21-31від 02.11.2023 року та вих. № 21-50 від 21.12.2023 року.

Ухвалою Маловисківського районного суду Кіровоградської області від 25.07.2024, відмовлено у задоволенні клопотання ОСОБА_2 про залучення його до участі в справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, в справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВІРІДІС ВІТА» про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Позивач в судове засідання не прибув, представником позивача надіслано до суду заяву про розгляд справи у їх відсутність, позовні вимоги підтримали.

Представник ТОВ «ВІРІДІС ВІТА» у судове засідання не прибув, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином. В матеріалах справи наявний відзив на позовну заяву, відповідно до якого просить суд відмовити в задоволенні позову, оскільки фермерським господарством «ВІРА ВІКТОРІЯ» до поданого відзиву додано докази виконання умов договору, а саме виплати орендної плати за 2020 рік та за 2021. А з 07.04.2023 новим орендарем за договором оренди земельної ділянки від 18.09.2018 є ТОВ "ВІРІДІС ВІТА", отже відсутні порушення умов у вигляді систематичного порушення оплати орендної плати.

Дослідивши матеріали справи, судом встановлено наступні обставини.

ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка, з кадастровим номером: :02:000:0349, площею 5,07 га, розташованої на території Кіровської сільської ради Маловисківського району Кіровоградської області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, відповідно до Державного акту на право власності на земельну ділянку, серія КР № 093390 від 21.08.2007.

11.09.2018 між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «ВІРА ВІКТОРІЯ» укладено договір оренди землі, строком дії на 10 років. Згідно умов даного договору орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з кадастровим номером: :02:000:0349, що розташована на території Миролюбівської сільської ради Маловисківського району Кіровоградської області, площею 5,07 га.

Згідно пунктів 9, 13 умов даного Договору, орендна плата вноситься орендарем за кожен рік використання земельної ділянки і складає 8 відсотка визначеної відповідно до законодавства вартості орендної земельної ділянки. Орендар проводить розрахунки на протязі терміну, зазначеному в договорі, але не пізніше 31 грудня кожного року.

Пунктом 41 даного Договору визначено підстави припинення договору шляхом його розірвання.

Крім того, пункт 47 вказує на те, що сторони звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання обов`язків по договору, якщо це невиконання відбулося за обставин, які виникли після укладення договору внаслідок невідворотних дій надзвичайного характеру, які сторона не змогла ні передбачити, ні попередити прийнятими заходами (повінь, пожежа, землетрус, осідання ґрунтів та інші явища природи, а також війна або військові дії), які призвели до неможливості виконання даного договору.

Між сторонами договору складено акт приймання-передачі земельної ділянки, відповідно до договору оренди.

10.10.2018 здійснено державну реєстрацію право оренди земельної ділянки, номер запису про інше речове право: 28372203, що вбачається з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, індексний номер витягу: 141307453 від 16.10.2018.

Відповідно до інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 17.08.2022, встановлено, що ФГ «ВІРА ВІКТОРІЯ» є орендарем земельної ділянки площею 5,0745 га, кадастровий номер: :02:000:0349, власником якої є ОСОБА_1 , про що 10.10.2018 здійснено державну реєстрацію право оренди земельної ділянки, номер запису про інше речове право: 28372203.

Згідно договору купівлі-продажу майнових прав (права оренди на земельні ділянки сільськогосподарського призначення) від 07.04.2023, вбачається, що ФГ «ВІРА ВІКТОРІЯ» (продавець) відчужило ТОВ «ВІРІДІС ВІТА» (покупець), право користування (оренда) земельними ділянками сільськогосподарського призначення, серед яких земельна ділянка з кадастровим номером: :02:000:0349, площею 5,0745 га.

Відповідно до пп. 1.3, 1.5 зазначеного договору, право оренди на земельні ділянки переходить покупцю у відповідності до норм земельного законодавства, а саме після укладення договору та його державної реєстрації. Після укладення договору продавець зобов`язується у тридцятиденний строк повідомити власників земельних ділянок про зміну суб`єкта права користування (оренди) відповідною земельною ділянкою.

Відповідно до інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 14.08.2023, встановлено, що ТОВ «ВІРІДІС ВІТА» є орендарем земельної ділянки площею 5,0745 га, кадастровий номер: :02:000:0349, власником якої є ОСОБА_1 , дата державної реєстрації права (в державному реєстрі прав) 10.10.2018, номер запису про інше речове право (в державному реєстрі прав) 28372203.

Стаття 629 ЦК України встановлює, що договір є обов`язковим для виконання сторонами, а згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання мають виконуватися належним чином, належними сторонами, у передбачений законом чи договором спосіб та термін, за відповідною ціною і інше. Вказані умови є істотними для зобов`язальних правовідносин, а отже повинні виконуватися безумовно, у точній відповідності до умов договору.

Земельним кодексом України, а саме статтею 96, встановлений обов`язок землекористувачів, у тому числі орендарів, своєчасно сплачувати орендну плату за користування землею. Ця норма Земельного кодексу України кореспондується зі статтею 24 Закону України «Про оренду землі», яка передбачає, що орендодавець землі має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. Зазначені принципи земельного законодавства відображені і в укладеному Договорі оренди землі, а саме в п. 29 - «Орендодавець має право вимагати від орендаря в повному обсязі внесення орендної плати» та п. 32 - «Орендар зобов`язаний розраховуватися з Орендодавцем по орендній платі».

На підставі ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст. ст. 24, 25 Закону України «Про оренду землі» та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Аналогічна умова зазначена у пункті 43 Договору оренди землі.

У зв`язку з цим, прострочення виплати орендної плати за користування земельною ділянкою, є невиконанням обов`язків відповідача, передбачених договором оренди землі, що відповідно до ст. 32 Закону України «Про оренду землі» є підставою для розірвання Договору оренди землі.

Відповідно до ч. 1. ст. 2 Закону України «Про оренду землі» до інших законодавчих актів, що регулюють відносини щодо оренди земельної ділянки відносяться положення Цивільного кодексу України. Відповідно до ст. ст. 610, 611 ЦК України, порушення зобов`язань, а саме його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання, є підставою для розірвання договору.

Загальною умовою виконання цивільно-правових зобов`язань, відповідно до ст. 526 ЦК України, встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору.

Згідно п. 2 ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Систематичне порушення строків сплати орендної плати відповідно до п. «д» ст. 141 ЗК України є підставою припинення права користування земельною ділянкою.

Отже договір оренди землі можливо розірвати лише у разі систематичного порушення строків сплати орендної плати, разове порушення умов договору не є підставою для його розірвання.

Сам факт систематичного порушення Договору оренди землі щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Такий висновок щодо застосування норм матеріального права міститься у постанові Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі №484/301/18, провадження №61-39488ск18.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі», істотними умовами договору оренди землі: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки; строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Згідно з положеннями статей 21, 22 зазначеної редакції Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Незалежно від того, несплата орендної плати була в повному обсязі або в частині.

Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

Такого висновку дійшла об`єднана палата Верховного Суду у постанові від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, провадження № 61-41932сво18.

В позовній заяві позивач вказує на те, що відповідач прострочив виконання зобов`язання з виплати орендної плати за 2020 та 2021 роки.

Також, у заяві про збільшення підстав позову зазначив, що відповідно до видаткового касового ордеру № 31 від 14.02.2022, він отримав орендну плату за 2021 рік тільки 14.02.2022 тобто з порушенням взятих на себе зобов`язань в частині строків виплати. Крім того, за 2022 рік відповідач взагалі не сплатив орендну плату. Тобто, протягом останніх 2-х років відповідач не виконує обов`язків передбачених договором оренди землі, порушує взяті на себе зобов`язання.

При цьому, відповідно до копії видаткового касового ордера № 22 від 13.11.2020, вбачається, що ОСОБА_1 отримав 17 000 гривень за пай в 2020 році.

Відповідно до копії видаткового касового ордера № 31 від 14.02.2022, вбачається, що ОСОБА_1 отримав 20 000 гривень за пай в 2021 році.

З наведених вище норм вбачається, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати, тобто два та більше випадків передбаченої договором.

Натомість, із копії видаткових касових ордерів встановлено, що відповідачем здійснювалась орендна плата ОСОБА_1 за земельну ділянку у період за 2020 та 2021 роки.

Крім того, позивачем у заяві про збільшення підстав позову не заперечується той факт, що він отримував від відповідача орендну плату за землю.

Посилання позивача на той факт, що виплата орендної плати відповідачем за 2021 рік здійснена у 2022 році, а також те, що відповідачем за 2022 рік взагалі не сплачено орендну плату, судом не може розцінюватися як систематичність несплати орендної плати, як істотне порушення умов договору, адже систематичність передбачає собою несплату орендної плати два та більше разів.

Стаття 15 ЦК України закріплює право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно статті 4 ЦПК України, статті 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Отже, твердження позивача про систематичну несплату орендної плати, що є підставою для розірвання договору оренди землі, є безпідставними, оскільки відповідачем спростовано дані твердження.

З урахуванням викладеного, судом не встановлено порушень зобов`язання відповідача щодо сплати орендної плати за оспорюваним договором оренди землі, яке передбачає можливість розірвання договору оренди землі судом з підстави істотності допущеного орендарем порушення договору, який полягає саме у систематичній несплаті орендної плати. Таким чином, суду не надано належних доказів, що відповідачем істотно та систематично порушуються умови договору у зазначений у позові період, а також не доведено той факт, що позивачеві не надавалися кошти в рахунок орендної плати, чим істотно порушено умови договору, а тому в позові про розірвання договору оренди землі слід відмовити.

Разом з тим, відповідно до ст. 264 ЦПК України суд під час ухвалення рішення вирішує питання щодо розподілу між сторонами судових витрат.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача, у разі відмови в позові - на позивача. Розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо).

Враховуючи, що суд відмовляє у задоволенні позову, тому понесені судові витрати у виді судового збору, відповідно до п. 2 ч. 2 ст. 141 ЦПК України, залишає за позивачем.

Керуючись статтями 141, 142, 259, 263, 265 ЦПК України,

УХВАЛИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВІРІДІС ВІТА» про розірвання договору оренди земельної ділянки б/н укладеного 18.09.2018 між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Віра Вікторія», предметом якого є земельна ділянка з кадастровим номером: :02:000:0349, загальною площею 5,07 га, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 10.10.2018, номер запису про інше речове право: 28372203 відмовити.

На рішення суду може бути подано апеляційну скаргу протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи:

ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , паспорт НОМЕР_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_2 , місце проживання: с. Розсохуватка Новоукраїнського району Кіровоградської області.

Товариство з обмеженою відповідальністю «ВІРІДІС ВІТА», ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України: 44987050, місцезнаходження: вул. Воскресенська, 16 А, кв. 36, м. Київ.

Суддя Т.В. Кавун