П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

26 лютого 2025 року м. Миколаїв

Справа №489/2132/23

Провадження №22-ц/812/272/25

№22-ц/812/373/25

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:

головуючого Локтіонової О. В.,

суддів: Базовкіної Т. М., Ямкової О. О.,

із секретарем судового засідання Травкіною В. Р.,

за участі:

представника позивача Авраменко Т.М.,

відповідача ОСОБА_1 ,

представника відповідачів ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційними скаргами Миколаївської міської ради та ОСОБА_1 , ОСОБА_3 на рішення Ленінського районного суду м.Миколаєва від 25 листопада 2024 року, ухвалене о 15 год 00 хв під головуванням судді Коваленка І. В. у приміщенні суду у м.Миколаєві, повне судове рішення складено 26 листопада 2024 року, за позовом Миколаївської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 про скасування державної реєстрації, припинення права власності на нежитлову будівлю, визнання договору дарування нежитлової будівлі недійсним та зобов`язання усунути перешкоди шляхом знесення будівлі,

В С Т А Н О В И В:

Короткий зміст позовних вимог

05 травня 2023 року Миколаївська міська рада подала до суду зазначений вище позов, який обґрунтовувала наступним.

Позивач зазначав, що Миколаївська міська рада на підставі рішення від 11.10.2012 за № 21/48 зі змінами, внесеними рішенням Миколаївської міської ради від 22.10.2012 № 22/40 продовжила ФОП ОСОБА_1 оренду земельної ділянки з кадастровим номером :02:053:0007 для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного торгівельного павільйону поблизу житлового будинку АДРЕСА_1 .

На підставі вказаного рішення між Миколаївською міською радою та ФОП ОСОБА_1 було укладено договір оренди від 06.08.2013 № 9393.

Всупереч умов вказаного договору та норм законодавства на згаданій земельній ділянці ФОП ОСОБА_1 звів нежитлову будівлю загальною площею 134,9 кв.м та в порушення вимог законодавства оформив право власності на неї за адресою: АДРЕСА_1 , про що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 05.04.2021 вчинено запис №41356550.

Миколаївська міська рада вказувала, що будівництво нежитлової будівлі та оформлення права власності на неї за ОСОБА_1 здійснено з порушенням законодавства з огляду на таке.

Пунктом 1.1 договору оренди землі №9393 від 06.08.2013, який діяв до 11.10.2015, передбачено, що земельна ділянка передавалася в оренду для обслуговування тимчасово розміщеного торгівельного павільйону без права оформлення права власності на нерухоме майно.

Вказаний договір припинив свою дію 11.10.2015, а тому земельна ділянка з кадастровим номером :02:053:0007 є самовільно зайнятою.

Всупереч умов договору та за наявності рішення Верховного Суду від 10.11.2021 про відмову у продовжені договору оренди ОСОБА_1 звів, а 05 квітня 2021 року зареєстрував на спірній ділянці право власності на нежитлову будівлю літ.А загальною площею 134,9 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 .

Державна реєстрація будівлі була проведена з порушенням Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оскільки для реєстрації права власності на будівлю були подані: технічний паспорт номер НОМЕР_1 , виданий 28.03.2021 ФОП « ОСОБА_4 »; рішення виконавчого комітету Миколаївської міської ради номер 140 від 24.02.2021; договір оренди землі №9393 від 06.08.2013.

Проте вказане рішення виконкому не містить жодної інформації стосовно зміни або надання адреси спірній нежитловій будівлі, договір оренди закінчив свою дію та мав обмеження, земельна ділянка передавалася в оренду для обслуговування тимчасово розміщеного торгівельного павільйону без права оформлення права власності на нерухоме майно, а технічний паспорт, навіть за умови його наявності, не є правовстановлюючим документом, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомості, він лише описує об`єкт та визначає його складові та технічні характеристики.

Отже всупереч умов договору оренди ФОП ОСОБА_1 замість обслуговування тимчасово розміщеного торгівельного павільйону самочинно побудовано капітальний об`єкт на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети та була фактично ним зайнята самовільно, бо дія договору оренди закінчилася.

За такого, на думку позивача, ОСОБА_1 не набув у визначеному законом порядку право власності на вказаний об`єкт як на об`єкт нерухомості, а тому подальше відчуження ним його за договором дарування від 28.04.2021 відповідачу ОСОБА_3 та реєстрація за нею права власності на цей об`єкт є незаконним.

Миколаївська міська рада наголошувала, що зведення ОСОБА_1 об`єкта нерухомого майна по АДРЕСА_1 на належній позивачу земельній ділянці без згоди останнього, подальша реєстрація права власності на нього та відчуження його шляхом дарування ОСОБА_3 порушує права територіальної громади міста Миколаєва.

Посилаючись на вказане, позивач просив: 1) скасувати державну реєстрацію та припинити право власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 ; 2) визнати недійсним договір дарування цієї нежитлової будівлі №542 від 28.04.2021; 3) скасувати державну реєстрацію та припинити право власності за ОСОБА_3 на нежитлову будівлю; 4) зобов`язати ОСОБА_3 усунути перешкоди Миколаївській міській раді у користуванні земельною ділянкою з кадастровим номером: :02:053:0007 шляхом знесення самочинного будівництва, а саме нежитлової будівлі літ. А загальною площею 134,9 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 з приведенням земельної ділянки в попередній стан.

Короткий зміст судових рішень суду першої інстанції

Ухвалою Ленінського районного суду міста Миколаєва від 29 травня 2023 року накладено арешт на нежитлову будівлю літ. А загальною площею 134,9 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 та заборону на її відчуження, а також вчинення будь-яких реєстраційних дій відносно нерухомого майна.

Ухвалою Ленінського районного суду міста Миколаєва від 11 грудня 2023 року провадження у справі в частині позовних вимог Миколаївської міської ради до ОСОБА_1 про скасування державної реєстрації, припинення права власності на нежитлову будівлю було закрито.

Постановою Миколаївського апеляційного суду від 24 січня 2024 року ухвалу Ленінського районного суду міста Миколаєва від 11 грудня 2023 року скасовано, а справу в частині позовних вимог Миколаївської міської ради до ОСОБА_1 про скасування державної реєстрації, припинення права власності на нежитлову будівлю направлено до суду першої інстанції для продовження розгляду.

Рішенням Ленінського районного суду м.Миколаєва від 25 листопада 2024 року позов Миколаївської міської ради задоволено частково.

Скасовано державну реєстрацію та припинено право власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 .

Визнано недійсним договір дарування нежитлової будівлі літ. «А-1», загальною площею 134,9 кв.м., за адресою: АДРЕСА_2 , виданий 28.04.2021, видавник: приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Літвинчук А.А.

Скасовано державну реєстрацію та припинено право власності за ОСОБА_3 на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 .

Стягнуто в рівних частинах з ОСОБА_1 та ОСОБА_3 на користь Миколаївської міської ради судовий збір в сумі 12 078,00 грн., з кожного по 6039,00 грн.

У іншій частині позовних вимог Миколаївської міської ради відмовлено.

Ухвалюючи таке рішення, суд першої інстанції виходив із того, що Миколаївською міською радою не приймалося рішення про продовження договору оренди земельної ділянки, наданої у користування ФОП ОСОБА_1 для тимчасового розміщення торгівельного павільйону, строк дії якого закінчився 11 жовтня 2015 року. Разом з тим, ОСОБА_1 , ігноруючи зазначену обставину, здійснив на самовільно зайнятій земельній ділянці будівництво нежитлового приміщення та реєстрацію права власності на нього без належної правової підстави.

З огляду на неправомірність державної реєстрації права власності на торговельний павільйон за відповідачем ОСОБА_1 , суд першої інстанції дійшов висновку про недійсність укладеного між ним та ОСОБА_3 договору дарування торговельного павільйону. Як наслідок вказаного суд вважав неправомірною державну реєстрацію права власності на вказаний в договорі дарування нерухомий об`єкт за обдарованою.

Що стосується позовної вимоги Миколаївської міської ради до ОСОБА_3 про зобов`язання усунути перешкоди раді у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинного будівництва нежитлової будівлі по АДРЕСА_1 та приведення земельної ділянки у попередній стан, то суд першої інстанції вважав, що відсутні підстави для її задоволення, оскільки земельна ділянка в оренду відповідачу ОСОБА_3 не надавалася та торгівельний павільйон нею не будувався. Крім того, ця вимога є похідною від інших позовних вимог, правомірність яких визнана судом та задоволення яких повертає сторони в первісний стан.

Узагальнені доводи осіб, які подали апеляційні скарги

Не погодившись з рішенням суду в частині відмови у задоволенні позовної вимоги про знесення самочинного будівництва, Миколаївська міська рада подала апеляційну скаргу, у якій посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просила рішення суду в оскаржуваній частині скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення про задоволення вказаної вимоги, а саме зобов`язання ОСОБА_3 усунути перешкоди Миколаївській міській раді у користуванні земельною ділянкою з кадастровим номером: :02:053:0007 шляхом знесення самочинного будівництва нежитлової будівлі по АДРЕСА_1 з приведенням земельної ділянки в попередній стан.

Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, позивач зазначав, що суд першої інстанції у повній мірі не відновив прав Миколаївської міської ради на земельну ділянку. Тільки задоволення позовної вимоги про усунення перешкод у користуванні належною їй земельною ділянкою шляхом знесення самочинного будівництва призведе до відновлення порушених прав Миколаївської міської ради.

ОСОБА_1 та ОСОБА_3 також подали апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права просили рішення суду скасувати в частині задоволення позовних вимог Миколаївської міської ради про скасування державної реєстрації і припинення права власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю торговельний павільйон та визнання недійсним договору дарування цієї будівля і закрити провадження у справі в цій частині вимог. Скасувати оскаржуване рішення в частині задоволення позовних вимог про скасування державної реєстрації і припинення права власності за ОСОБА_3 на нежитлову будівлю торговельний павільйон та ухвалити в цій частині нове рішення про відмову у задоволенні цих вимог. Оскаржуване рішення в частині позовних вимог про зобов`язання ОСОБА_3 вчинити певні дії залишити без змін, але з інших підстав.

Апелянти зазначали, що будівництво та реєстрація права власності на нежитлову будівлю відбулися з дотримання норм чинного законодавства та за погодженням органів Миколаївської міської ради. У зв`язку з чим відсутні підстави стверджувати, що були порушені права позивача.

Відповідачі вказували, що рішення Миколаївської міської ради №12/48 від 25.04.2007 року не містить застережень, що земельна ділянка надається для тимчасового розміщення торговельного павільйону і, тим більше, що на торговельний павільйон не може бути оформлено право власності.

Правомірним було і укладення договору дарування нежитлової будівлі, оскільки ОСОБА_1 мав право на власний розсуд розпорядитися нерухомим майном.

Позивач не є стороною договору дарування, він не надав обґрунтування порушення оспорюваним договором його прав чи охоронюваних законом інтересів, він не заявляє своїх прав або інтересів на об`єкт нерухомості.

Внаслідок укладення відповідачами договору дарування обсяг прав та обов`язків позивача, як власника земельної ділянки, на котрій розташований торговельний павільйон, ніяким чином не змінюється.

Враховуючи вказане, відповідачі вважали, що права та інтереси позивача укладенням договору дарування нежитлової будівлі не порушуються.

Що стосується задоволення судом позовної вимоги про скасування державної реєстрації та припинення права власності ОСОБА_3 на нежитлову будівлю по АДРЕСА_1 , то відповідачі вважали це незаконним, бо вона є добросовісним набувачем майна.

Також відповідачі вважали, що у задоволенні позовної вимоги про знесення торговельного павільйону слід відмовити через безпідставність.

Крім вказаного відповідачі звертали увагу на порушення їх прав на мирне володіння майном.

Відповідачі також наполягали на тому, що позовні вимоги Миколаївської міської ради щодо скасування державної реєстрації та припинення права власності ОСОБА_1 на спірну будівлю та визнання недійсним договору дарування мали розглядатися в порядку господарського судочинства з огляду на те, що вказані позовні вимоги відносяться до здійснення ФОП ОСОБА_1 господарських правовідносин.

Доводи інших учасників справи

Відповідачами через представника подано відзив на апеляційну скаргу Миколаївської міської ради, у якому вони вказували на безпідставність доводів апеляційної скарги позивача.

Фактичні обставини справи, встановлені судом

Згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань ФОП ОСОБА_1 зареєструвався в реєстрі 09 січня 2001 року.

Рішенням Миколаївської міської ради від 25 квітня 2007 року №12/48 приватному підприємцю ОСОБА_1 затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 238 кв. м за рахунок земель міста, не наданих у власність або користування для встановлення та обслуговування торговельного павільйону поблизу житлового будинку АДРЕСА_1 . Земельна ділянка мала обмеження у використанні згідно з УКПОКЧЗД: правові, типу 1.1 «зміна цільового використання», на частину земельної ділянки площею 137 кв.м діяли обмеження спеціальні типу 4.3.1 «санітарно-захисна зона інженерно-технічних споруд та комунікацій». Передано приватному підприємцю ОСОБА_1 в оренду строком на 5 років земельну ділянку площею 238 кв. м, зарахувавши її до земель комерційного використання, для встановлення та обслуговування торговельного павільйону поблизу житлового будинку АДРЕСА_1 (т.1 а.с.93).

22 травня 2007 року було складено акт про перенесення меж земельної ділянки на місцевість з прив`язкою кутів повороту ділянки до місцевих предметів (т.1 а.с.20).

У 2008 році головний архітектор м.Миколаєва та начальник Управління містобудування і архітектури облдержадміністрації погодили ПП ОСОБА_1 архітектурно-планувальне завдання № НОМЕР_2 на проєктування об`єкта архітектури для нового будівництва торговельного павільйону поблизу житлового будинку АДРЕСА_1 , у якому міститься посилання на закладку фундаменту (т.1 а.с.98-101).

05 червня 2008 року ПП ОСОБА_1 отримав дозвіл на виконання будівельних робіт №203 від Інспекції ДАБК у Миколаївській області (т.1 а.с.105).

Рішенням виконкому Миколаївської міської ради №2159 від 28 листопада 2008 року у зв`язку з закінченням будівельно-монтажних робіт по встановленню торговельного павільйону ПП ОСОБА_1 без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно було призначено державну приймальну комісію (т.1 а.с.106).

Згідно з актом державної приймальної комісії від 18 лютого 2009 року торговельний павільйон площею 134,9 кв. м був прийнятий в експлуатацію (початок робіт червень 2008 року, закінчення робіт листопад 2008 року) (т.1 а.с.102-104).

Виконком Миколаївської міської ради 27 лютого 2009 року, розглянувши акт державної приймальної комісії від 18.02.2009 про прийняття в експлуатацію встановленого торговельного павільйону по АДРЕСА_1 , ПП ОСОБА_1 , без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно з такими показниками: загальна площа 139,7 кв. м, основна площа 134,9 кв. м, прийняв рішення №667 про затвердження акту державної приймальної комісії від 18.02.2009 (т.1 а.с.107).

Рішенням Миколаївської міської ради від 11 жовтня 2012 року №21/48 ФОП ОСОБА_1 продовжено на 1 рік з дати прийняття рішення строк оренди земельної ділянки площею 238 кв. м, яка надана йому рішенням міської ради від 25.04.2007 №12/48, залишивши її в землях комерційного використання, для подальшого обслуговування торговельного павільйону поблизу житлового будинку АДРЕСА_1 . ОСОБА_1 зобов`язано укласти договір оренди на земельну ділянку та виконувати обмеження в користуванні земельною ділянкою згідно з вимогами Миколаївського міського управління земельних ресурсів Держкомзему та проєктом відведення земельної ділянки або технічною документацією по земельно-кадастровій інвентаризації (т.1 а.с.17).

Рішенням Миколаївської міської ради від 22 листопада 2012 року № 22/40 строк оренди ФОП ОСОБА_1 земельної ділянки продовжено на три роки з дати прийняття рішення (т.1 а.с.17).

06 серпня 2013 року між ФОП ОСОБА_1 та Миколаївською міською радою укладено договір оренди землі №9393, за умовами якого позивач продовжив ФОП ОСОБА_1 строк оренди земельної ділянки для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного торговельного павільйону поблизу житлового будинку АДРЕСА_1 без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно. Об`єктом оренди виступила земельна ділянка площею 238 кв.м з кадастровим номером :02:053:0007. Строк дії договору до 11 жовтня 2015 року.

Згідно з п.7.1 договору у разі закінчення терміну оренди, припинення або розірвання договору оренди, орендар зобов`язаний повернути орендодавцю земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, в якому він одержав її в оренду.

Відповідно до пункту 12.3 договору його дія припиняється, серед іншого, закінченням строку, на який його було укладено (т.1 а.с.18).

Згідно з актом приймання-передачі земельної ділянки від 06.08.2013 Миколаївська міська рада передала, а ФОП ОСОБА_1 у день укладення договору прийняв в оренду земельну ділянку поблизу житлового будинку АДРЕСА_1 для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного торговельного павільйону (т.1 а.с.20).

Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 22 жовтня 2019 року у справі №915/1618/19 ФОП ОСОБА_1 відмовлено у задоволенні його позову до Миколаївської міської ради про визнання додаткової угоди до договору від 06.08.2013 №9393 укладеної в редакції позивача, а саме про продовження ФОП ОСОБА_1 оренди земельної ділянки з кадастровим номером :02:053:0007 для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного торгівельного павільйону поблизу житлового будинку АДРЕСА_1 на 3 (три) роки до 05.03.2021.

Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 07.10.2020 рішення суду першої інстанції було скасовано та ухвалено нове судове рішення про задоволення позову.

З ухвали Верховного Суду від 18 січня 2021 року вбачається, що Миколаївська міська рада подала касаційну скаргу на постанову суду апеляційної інстанції 11 листопада 2020 року. Касаційне провадження у справі було відкрито 18 січня 2021 року. Перегляд постанови був призначений на 03 лютого 2021 року о 16 год 20 хв. Ухвалою Верховного Суду від 02 лютого 2021 року касаційне провадження було зупинено і відновлено ухвалою від 05 жовтня 2021 року.

Постановою Верховного Суду від 10 листопада 2021 року постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 07 жовтня 2020 року скасовано, а рішення Господарського суду Миколаївської області від 22 жовтня 2019 року залишено в силі.

19 березня 2021 року ФОП « ОСОБА_5 » склала технічний паспорт на нежитлову будівлю літ. «А-1», загальною площею 134,9 кв.м., розташованої по АДРЕСА_1 (т.1 а.с.112-113).

05 квітня 2021 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис № 41356550 про реєстрацію за ОСОБА_1 права власності на нерухоме майно загальною площею 134,9 кв.м (нежитлова будівля літ.А-1) по АДРЕСА_1 , яке споруджено на земельній ділянці з кадастровим номером: :02:053:0007.

Державна реєстрація будівлі була проведена на підставі: технічного паспорту номер НОМЕР_1 , виданого 28.03.2021 ФОП « ОСОБА_4 »; рішення виконавчого комітету Миколаївської міської ради номер 140 від 24.02.2021 про надання нежитловій будівлі літ.А-1, яка належить ОСОБА_1 адреси АДРЕСА_1 ; договору оренди землі №9393 від 06.08.2013, з якого вбачається, що його строк закінчився 11.10.2015 (т.1 а.с.149-174).

Між тим з рішення виконавчого комітету Миколаївської міської ради №140 від 24 лютого 2021 року «Про зміну та надання адрес і внесення змін до рішень виконкому міської ради», яка була надана позивачем, та заяви виконкому міської ради до поліції про вчинення кримінального правопорушення, передбаченого ст.358 КК України, вбачається, що у вказаний день питання про надання адреси нежитловій будівлі літ. «А-1», загальною площею 134,9 кв.м., розташованої поблизу будинку АДРЕСА_1 , не вирішувалося (т.1 а.с.23-24, 190-197).

28 квітня 2021 року ОСОБА_1 подарував своїй дружині ОСОБА_3 нежитлову будівлю під літ. А-1 загальною площею 134,9 кв.м по АДРЕСА_1 , яка розташована на земельній ділянці площею 0,0238 кв.м з кадастровим номером :02:053:0007, яка перебуває у комунальній власності (т.1 а.с.133-147).

09 вересня 2021 року ОСОБА_3 звернулася до Миколаївського міського голови з заявою про передачу їй в оренду земельної ділянки з кадастровим номером :02:053:0007 для обслуговування нежитлової будівлі (т.1 а.с.89).

З відповіді Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради від 24.09.2021 на звернення ОСОБА_3 випливає, що згідно з Генеральним планом міста Миколаєва, затвердженим рішенням Миколаївської міської ради №35/18 від 18.06.2009, земельна ділянка з кадастровим номером :02:053:0007 відноситься до території дорожньо-транспортної мережі. Відповідно до Плану зонування території міста Миколаєва, затвердженого рішенням Миколаївської міської ради №36/13 від 17.05.2018, зазначена земельна ділянка належить до території вулиці в червоних лініях (Тр-2).

Земельна ділянка з кадастровим номером :02:053:0007 у власність чи користування ОСОБА_3 . Миколаївською міською радою не передавалася, про що свідчить інформація від 26.09.2023 (т.1 а.с.236).

Позиція апеляційного суду та нормативно-правове обґрунтування

Відповідно до вимог статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Вивчивши матеріали справи, доводи апеляційних скарг, відзив, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга позивача підлягає повному задоволенню, а відповідачів частковому, виходячи з наступного.

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

За загальним правилом, передбаченим статтею 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Згідно з частиною першою статті 143 Конституції України територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності.

Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини перша та друга статті 319 ЦК України).

У відповідності до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Статтею 12 ЗК України визначено, що до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить, зокрема, розпорядження землями територіальних громад.

Відповідно до частин першої, другої статті 83 ЗК України землі, які належать на праві власності територіальним громадам є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування, землі та земельні ділянки за межами населених пунктів, що передані або перейшли у комунальну власність із земель державної власності відповідно до закону.

Згідно із частиною другою статті 152 ЗК України, ст.391 ЦК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

У частинах першій, другій статті 373 ЦК України зазначено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується Конституцією України. Право власності на землю (земельну ділянку) набувається і здійснюється відповідно до закону.

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).

У частині другій статті 212 ЗК України зазначено, що приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

Згідно із нормами статті 376 ЦК України, в редакції на час виникнення спірних правовідносин, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва.

Позов про знесення самочинно збудованого нерухомого майна може бути пред`явлено власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, зокрема, власником (користувачем) суміжної земельної ділянки з підстав, передбачених статтями 391, 396 ЦК України.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діями наслідкам (постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі №338/180/17 (провадження №14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі №905/1926/16 (провадження №12-187гс18) та від 30 січня 2019 року у справі №569/17272/15-ц (провадження №14-338цс18).

Ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів позивача у цивільному процесі можливий за умови, що такі права, свободи чи інтереси справді порушені, а позивач використовує цивільне судочинство саме для такого захисту, а не з іншою метою. Застосування судом того чи іншого способу захисту має призводити до відновлення порушеного права позивача.

Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі №916/1608/18).

Права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження (див. пункт 92 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі №916/1174/22 (провадження №12-39гс23)).

За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Оскільки положення статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за особою власником земельної ділянки у будь-який інший спосіб, окрім визначеного цією статтею (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником земельної ділянки), також не змінює правовий режим самочинного будівництва. За вказаних обставин особа власник земельної ділянки не набуває право власності на самочинно побудоване нерухоме майно.

Отже, належними вимогами, які може заявити особа власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі №916/1174/22, постанови Верховного Суду від 22 січня 2025 року у справі №638/16811/19, від 29 січня 2025 року у справі №182/4091/21).

У постанові Верховного Суду від 21 вересня 2022 року у справі №461/3490/18 зазначено, що належним способом захисту прав власності міської ради як власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, щодо користування і розпорядження цією земельною ділянкою є вимога про знесення такої забудови, яку позивач вважає самочинною, відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України. Належним відповідачем за такою вимогою є власник відповідної забудови.

Знесення незаконно побудованої будівлі за рахунок особи, яка здійснила будівництво, є належним і ефективним способом захисту прав власника (користувача) земельної ділянки. Застосування цієї вимоги виключає інші способи захисту, зокрема визнання недійсним і скасування свідоцтва про право власності на об`єкт нерухомості, що не усуває порушень, спричинених незаконним будівництвом. Відповідний правовий висновок міститься в постанові Верховного Суду від 27 жовтня 2021 року у справі №202/7377/16-ц.

У постанові Верховного Суду від 20 січня 2021 року у справі №442/302/17 зазначено, що задоволення вимоги про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно побудованого нежитлового приміщення за рахунок особи, яка здійснила таке самочинне будівництво є належним та ефективним способом захисту прав власника (користувача). Застосування вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою.

Велика Палата Верховного Суду у пунктах 137, 138 постанови від 15 листопада 2023 року у справі №916/1174/22 (провадження №12-39гс23) виснувала: «Якщо право власності на об`єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, у разі задоволення позовної вимоги про знесення об`єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої державної реєстрації».

У пункті 109 постанови від 18 січня 2023 року у справі №488/2807/17 Велика Палата Верховного Суду зауважила, що у кожному випадку, коли володіючий власник просить про усунення йому перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом демонтажу спорудженого на ній об`єкта нерухомості, суд має перевіряти правомірність втручання держави у права на повагу до житла та мирного володіння на цей об`єкт шляхом його демонтажу, а саме: наявність підстави для такого втручання у законодавстві, легітимність мети цього втручання (його відповідність цілям, визначеним у пункті 2 статті 8 Конвенції та абзаці другому статті 1 Першого протоколу до Конвенції) та пропорційність демонтажу відповідній меті (можливість досягнення останньої проведенням демонтажу за відсутності менш обтяжливих для відповідача способів захисту прав позивача). Залежно від результату такої перевірки суд вирішує питання про задоволення чи відмову у задоволенні позову. При цьому у разі його задоволення відшкодування особі вартості майна, що підлягає демонтажу, не є можливим за відсутності для цього юридичних підстав (зокрема, правомірності його спорудження, добросовісності набуття права на нього, заявлення вимоги про відшкодування та її обґрунтованості).

У цій справі Миколаївська міська рада звернулася до суду з позовом на захист права комунальної власності на землю. Порушення полягає, зокрема, у наданні самочинній споруді титулу об`єкта нерухомості, що перешкоджає міській раді реалізовувати всі правомочності власника щодо земельної ділянки, на якій цей об`єкт знаходиться.

Ухвалюючи рішення про часткове задоволення позовних вимог, суд першої інстанції вважав, що ефективними способами захисту прав територіальної громади міста Миколаєва є скасування державної реєстрації та припинення права власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , визнання недійсним договору дарування нежитлової будівлі від 28.04.2021 та скасування державної реєстрації та припинення права власності за ОСОБА_3 на вказану нежитлову будівлю. Позовна вимога міської ради про усунення перешкод у праві власності на земельну ділянку шляхом знесення будівлі, на думку суду, не може бути задоволена, оскільки земельна ділянка в оренду відповідачу ОСОБА_3 не надавалася та торговельний павільйон нею не будувався. Крім того, ця вимога є похідною від інших позовних вимог, правомірність яких визнана судом та задоволення яких повертає сторони в первісний стан.

Враховуючи викладене, колегія судів не може погодитися з такими висновками суду першої інстанції, оскільки вони не відповідають обставинам справи, вимогам законодавства та правовим висновкам Верховного Суду.

У справі встановлено, що ФОП ОСОБА_1 або фізична особа громадянин ОСОБА_1 , ОСОБА_3 не отримувала спірну земельну ділянку у користування чи власність для будівництва на ній нерухомого майна.

Усі наявні у справі докази свідчать, що земельна ділянка передавалася ФОП ОСОБА_1 до 2015 року у тимчасове користування для встановлення та обслуговування торговельного павільйону. У жодному рішенні міської ради не йшла мова про надання земельної ділянки для будівництва нежитлової будівлі. Після закінчення договору оренди він не був подовжений на новий строк, про що свідчать судові рішення судів господарської юрисдикції.

Спірна будівля торговельного павільйону була побудована у червні-листопаді 2008 року.

Посилання ОСОБА_1 на те, що торговельний павільйон був введений в експлуатацію на підставі рішення органу місцевого самоврядування не впливає на те, що будівництво було незаконним, бо земельна ділянка не відводилася для цієї мети. До того ж у всіх рішеннях орган місцевого самоврядування вказував ОСОБА_1 на тимчасовість розташування торговельного павільйону на земельній ділянці, та неможливість у зв`язку з цим оформлення права власності на будівлю.

Після закінчення строку дії договору оренди землі ОСОБА_1 належну позивачу земельну ділянку не звільнив.

Натомість він 05 квітня 2021 року з порушенням вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №1127 від 25.12.2015 (пункт 40), здійснив державну реєстрацію права власності на нежитлову будівлю за адресою АДРЕСА_1 за собою на підставі технічного паспорту на будівлю, витягу з рішення виконавчого комітету Миколаївської міської ради №140 від 24.02.2021 про надання об`єкту адреси в редакції, яка виконкомом не приймалася, та договору оренди землі №9393 від 06.08.2013, строк дії якого закінчився у 2015 році.

28 квітня 2021 року ОСОБА_1 подарував вказану самочинну будівлю своїй дружині ОСОБА_3 , яка зареєструвала за собою право власності на неї, що протирічить нормам ст.376 ЦК України про неможливість набуття права власності на самочинне будівництво нерухомого майна.

Посилання ОСОБА_1 на те, що він здійснив державну реєстрацію права власності на нежитлову будівлю під час набрання законної сили постанови Південно-західного апеляційного господарського суду від 07.10.2020, якою було продовжено строк дії договору оренди, колегія суддів відхиляє, бо, по-перше, касаційне провадження щодо оскарження цього судового рішення було відкрито Верховним Судом 18 січня 2021 року, а отже ОСОБА_1 був обізнаний про те, що вказана ним постанова була оскаржена у касаційному порядку, а, по-друге, навіть якщо строк дії договору оренди був би продовжений це не впливає на факт самочинності будівлі, бо земля йому надавалася в оренду тільки для обслуговування тимчасово розміщеного торговельного павільйону.

Про те, що у нього є право тільки тимчасово розміщувати торговельний павільйон на належній позивачу земельній ділянці, відповідач ОСОБА_1 був обізнаний з моменту надання йому землі в оренду у 2007 році. Миколаївська міська рада упродовж усіх років була послідовна і у всіх своїх рішеннях вказувала про тимчасовість розташування торговельного павільйону на належній їй земельній ділянці.

Беручи до уваги викладене, колегія суддів вважає, що належним та ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, - Миколаївської міської ради є вимога про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно побудованого спірного об`єкта нерухомості відповідно до ч.4 ст.376 ЦК України. Інші вимоги, які були заявлені міською радою, є неналежними та неефективними, оскільки не призведуть до відновлення прав територіальної громади міста Миколаєва.

Отже, колегія суддів вважає, що доводи Миколаївської міської ради, викладені у її апеляційній скарзі, знайшли своє підтвердження у повній мірі, а доводи відповідачів частково.

Що стосується доводів відповідача ОСОБА_3 про добросовісність набуття майна у власність, то колегія суддів вважає, що, по-перше, самочинне будівництво не може бути набуте у власність, а, по-друге, відповідач ОСОБА_3 , яка отримала самочинне будівництво у дар від відповідача ОСОБА_1 , який є її чоловіком, обізнана про те, що спірне нерухоме майно є самочинно побудованим.

Щодо тверджень відповідачів про порушення права на мирне володіння майном колегія суддів зауважує, що право Миколаївської міської ради, яка діє в інтересах територіальної громади, звільнити земельну ділянку від самочинно побудованої будівлі з огляду на доведену незаконність набуття відповідачами права власності на неї, становить пропорційне втручання у право власності ОСОБА_3 з дотриманням рівноваги (балансу) між інтересами в даному випадку територіальної громади міста Миколаєва та інтересами відповідача.

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги

Суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право: залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення; скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення (пункти 1 і 2 частини 1 статті 374 ЦПК України).

Відповідно до вимог статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

З урахуванням викладеного, апеляційний суд вважає, що рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням у справі нового судового рішення про часткове задоволення позовних вимог Миколаївської міської ради, а саме підлягає задоволенню позовна вимога про знесення самочинно збудованої нежитлової будівля літ. А загальною площею 134,9 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 з приведенням земельної ділянки з кадастровим номером: :02:053:0007 в придатний для використання стан. У задоволенні решти позовних вимог Миколаївської міської ради слід відмовити у зв`язку з обранням позивачем неефективного способу захисту порушеного права.

Щодо судових витрат

Згідно із підпунктами «б», «в» пункту 4 частини першої статті 382 ЦПК України постанова суду апеляційної інстанції складається, крім іншого, з нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку із розглядом справи у суді першої інстанції, - у випадку скасування або зміни судового рішення та розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.

Відповідно до вимог частин 1, 13 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Враховуючи, що апеляційний суд дійшов висновку про задоволення апеляційної скарги позивача та часткове задоволення апеляційних скарг відповідачів, скасував рішення суду першої інстанції, задовольнив позовні вимоги позивача частково, то наявні підстави для відшкодування відповідачем ОСОБА_3 позивачу судового збору за подання позовної заяви у сумі 2684 грн та за подання апеляційної скарги у сумі 4026 грн.

Миколаївська міська рада, у свою чергу, повинна відшкодувати відповідачу ОСОБА_1 судовий збір за подання апеляційної скарги у сумі 3220,80 грн та відповідачу ОСОБА_3 судовий збір за подання апеляційної скарги у сумі 6441,60 грн.

Керуючись статтями 374, 376, 382 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Миколаївської міської ради задовольнити.

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 та ОСОБА_3 задовольнити частково.

Рішення Ленінського районного суду м.Миколаєва від 25 листопада 2024 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

Позов Миколаївської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 про скасування державної реєстрації, припинення права власності на нежитлову будівлю, визнання договору дарування нежитлової будівлі недійсним та зобов`язання усунути перешкоди шляхом знесення будівлі задовольнити частково.

Зобов`язати ОСОБА_3 знести самочинно збудовану нежитлову будівлю літ. А загальною площею 134,9 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 з приведенням земельної ділянки з кадастровим номером: :02:053:0007 в придатний для використання стан.

У задоволенні решти позовних вимог Миколаївської міської ради відмовити.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь Миколаївської міської ради судовий збір за подання позовної заяви у сумі 2684 грн та за подання апеляційної скарги у сумі 4026 грн.

Стягнути з Миколаївської міської ради на користь ОСОБА_1 судовий збір за подання апеляційної скарги у сумі 3220,80 грн.

Стягнути з Миколаївської міської ради на користь ОСОБА_3 судовий збір за подання апеляційної скарги у сумі 6441,60 грн.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і у випадках, передбачених ст.389 ЦПК України, може бути оскаржена у касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий О. В. Локтіонова

Судді Т. М. Базовкіна

О. О. Ямкова

Повне судове рішення складено 28 лютого 2025 року.