Справа № 953/8248/24
РІШЕННЯ
24 лютого 2025 року Київський районний суд м. Харкова у складі:
судді Єфіменко Н.В.,
за участі секретаря Лущан В.О.,
розглянувши у відритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання майнового (речового) права на об`єкт нерухомості, -
06 вересня 2024 року ОСОБА_1 (далі: позивач) звернувся до ОСОБА_2 (далі: відповідач) із позовом про визнання за собою майнового (речового) права на однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 . Також просив стягнути з відповідача на свою користь витрати правову допомогу в сумі 15 000 грн.
В обґрунтування заявленої позовної вимоги позивач посилався на не дотримання відповідачем умов укладеного Договору №б/н від 16.08.2018, що змусило його звернутись до суду з даним позовом для захисту своїх прав та законних інтересів.
Відповідач проти задоволення позову заперечував посилаючись на укладення з позивачем 16.08.2018 попереднього Договору №б/н купівлі-продажу квартири, введення житлового будинку АДРЕСА_2 в експлуатацію, відсутність доказів ухилення відповідача від укладення основного договору, неналежність способу захисту права, обраного позивачем.
Позивач, наполягаючи на позові, вважав доводи відповідача необґрунтованими за укладення між сторонами попереднього договору купівлі-продажу, що містить істотні умови купівлі-продажу майнових прав, а тому, може визнаватися договором купівлі-продажу майнових прав, як інвестиційний договір та повної оплати вартості об`єкту нерухомості. Зазначив, що неодноразово з 05.01.2020 по 20.06.2023 звертався до відповідача з пропозицією укладення основний договір, проігнорованою відповідачем, що і змусило його звернутись до суду.
До судового засідання учасники справи, належним чином повідомлені про дату, час та місце судового розгляду, не з`явились. Представник позивача та представник відповідача подали заяви про розгляд справи за своєї відсутності.
Згідно ч.1 ст.223 ЦПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.
Підстав передбачених ст.223 ЦПК України для відкладення справи, судом не встановлено.
Відповідно до ч.4 ст.12 ЦПК України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи не вчиненням нею процесуальних дій.
Розгляд справи за відсутності сторін та учасників справи, стосовно яких наявні відомості повідомлення про явку в суд, не є порушенням ст.129 Конституції України та ст.6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод про доступ до правосуддя.
Враховуючи вищевикладене, суд вважає за можливе розглянути справу за відсутності учасників справи.
Судом встановлені наступні факти та відповідні ним правовідносини:
16.08.2018 між позивачем (покупцем) та відповідачем (продавцем) укладений Договір №б/н (далі: Договір).
Пунктом 1 вищезазначеного Договору передбачено, що продавець зобов`язується у майбутньому, у строк до 17:00 30.12.2019 укласти договір купівлі-продажу квартири, визначеної цим Договором.
У п.2 Договору визначені істотні умови Основного Договору: продавець ОСОБА_2 , покупець ОСОБА_1 ; об`єкт - однокімнатна квартира АДРЕСА_1 , схема розташування квартири на поверховому плані знаходиться в додатку №1, що є невід`ємною частиною цього Договору; продавець стверджує, що ця квартира нікому іншому не продана, не подарована, в податковій заставі не перебуває, прав щодо неї у третіх осіб, в тому числі права привілеєвої купівлі, немає, а також, що правочин по продажу цієї квартири не суперечить правам та інтересам неповнолітніх, малолітніх дітей на не працездатних осіб; ціна відчужуваної квартири визнається сторонами у розмірі 350 353 грн. Попередню оплату за договором сплачено покупцем, ще до підписання цього Договору у розмірі 350 353 грн.; сторони повинні виконати свої взаємні обов`язки за Основним Договором (продавець передати квартири, а покупець сплатити відповідну грошову суму) під час укладення Основного Договору. Сума попередньої оплати, фактично сплачена покупцем згідно п.2.4 цього Договору має бути зарахована продавцем у якості сплати грошової суми під час укладення Основного Договору; інші умови Основного Договору, які не встановлені цим Договором, погоджуються сторонами у основному договорі.
Як вбачається з п.3 Договору, якщо з вини продавця не буде укладений основний договір до дати, зазначеної в п.1 цього Договору, він повинен сплатити неустойку покупцю у розмірі 0,5 % від вартості квартири, яка є предметом цього договору, за кожен місяць такого прострочення. При сплаті неустойки, між сторонами підписується Акт приймання-передачі грошових коштів, який є невід`ємною частиною цього Договору.
Відповідно до п.4 Договору, одностороння відмова від виконання зобов`язань за цим договором не допускається.
Згідно п. 5 Договору, у разі, якщо одна сторона ухиляється від виконання зобов`язань за цим договором (тобто ухиляється від укладення основного договору), інша сторона вправі звернутися до суду з вимогою про примушення укласти основний договір, на умовах, визначених цим договором.
Пунктом 9 Договору передбачено, що сторони звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання обов`язків за даним Договором, якщо вона стало наслідком обставин непереборної сили природного чи іншого характеру, а саме (але не обмежуючись ними): пожежі, повені, землетруси, природні чи кліматичні явища, воєнні дії будь-якого виду, проведення на території області антитерористичної операції, ембарго, епідемії, масові заворушення, страйк, дії і рішення державних органів, в тому числі виконавчої влади, що перешкоджають нормальній роботі на об`єкті будівництва та суперечать законодавчій базі, яка регулює правовідносини, за якими працюють сторони, через неможливість виконання зобов`язань внаслідок нововведень в нормативно-правові акти держави та рішень місцевої влади, навмисні шкідливі дії третіх осіб, направлені на припинення або призупинення виконання робіт продавця. Належним підтвердженням факту настання обставин не переробної сили є довідка Торгівельно-промислової палати або іншого уповноваженого органу.
Встановивши фактичні обставини справи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, дослідивши та оцінивши надані докази в сукупності, проаналізувавши законодавство, що регулює спірні правовідносини, суд висновує:
Відповідно до ст.15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Згідно ст.16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Предметом позову є визнання за позивачем майнового (речового) права на однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 .
У ст.ст. 3, 6, 203, 626, 627 ЦК України визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів, в тому числі, вільне волевиявлення учасника правочину.
Статтею 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Частина 1 ст. 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
За змістом ст. 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
Відповідно до ст. 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.
У ч.1 ст.179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.
До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення, про що зазначено у ч.1 ст.181 ЦК України.
У ст.82 ЦК України передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.
З аналізу вказаних норм права можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у ст.190 ЦК України міститься лише визначення того, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.
Як визначено у абз.3 ч.2 ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність» №2658-ІІІ від 12.06.2001, майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.
Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.
Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.
Згідно з ч.1 ст.328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
У ч.2 ст.331 ЦК України вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Відповідно до ч.1 ст.635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Згідно ч.2, ч.3 ст.635 ЦК України сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановлений попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Зважаючи на вищенаведені норми цивільного права, припинення зобов`язання, передбаченого попереднім договором внаслідок не укладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку, унеможливлює спонукання до укладення основного договору у судовому порядку, визнання такого договору дійсним, виконання обов`язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов`язання, як правової підстави для виникнення у набувача права власності на майно.
Примусове виконання зобов`язання в натурі суперечить принципу вільного волевиявлення учасника правочину та вимогам ст.635 ЦК України, частина 2 якої визначає правові наслідки порушення зобов`язання за попереднім договором.
Приписами ч.1 ст.546 ЦК України визначено, що виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.
Положення ч.2 ст.635 ЦК України містять спеціальну норму, якою передбачений перелік правових наслідків порушення попереднього договору.
Цією нормою встановлений обов`язок сторони, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Дослідивши зміст угоди, укладеної 28.08.2018 між позивачем та відповідачем, суд дійшов висновку, що укладення попереднього договору та виконання умов, які у ньому були передбачені, є лише передумовами для укладення основного договору, і не заміняє собою основного договору. Навпаки, внаслідок не укладення основного договору зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється.
Відтак, належним способом захисту в разі невиконання умов попереднього договору, є вимога про відшкодування збитків.
Висновок суду узгоджується із правовою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду України від 02.09.2015 у справі №6-226цс14, згідно з якою положення ч.2 ст.635 ЦК України містять спеціальну норму, якою передбачено перелік правових наслідків порушення попереднього договору.
Натомість, у даному випадку, позивач не є інвестором, об`єкт введений в експлуатацію та за умовами попереднього договору, сторони зобов`язувались у майбутньому укласти основний договір купівлі-продажу цього об`єкту - квартири, а не майнових прав на квартиру.
Враховуючи вищевикладене, підстав до задоволення позову суд не вбачає.
Відповідно до вимог ст.141 ЦПК України, судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі відмови в позові покладаються на позивача.
Керуючись ст.ст. 76, 81, 141, 264, 265 ЦПК України, ст. 635 ЦК України, суд, -
У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання майнового (речового) права на об`єкт нерухомості, - відмовити.
Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку шляхом подачі протягом тридцяти днів апеляційної скарги безпосередньо до суду апеляційної інстанції з дня складення повного судового рішення.

Позивач: ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_3 ).

Відповідач: ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 , АДРЕСА_4 ).

Повне судове рішення складене 28.02.2025.

Суддя