ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 березня 2025 року

м. Хмельницький

Справа № 679/1465/24

Провадження № 22-ц/820/480/25

Хмельницький апеляційний суд

в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Гринчука Р.С., Костенка А.М., Спірідонової Т.В.,

секретар судового засідання Дубова М.В.,

розглянув у відкритому судовому засіданні справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Нетішинського міського суду Хмельницької області від 25 листопада 2024 року, суддя Стасюк Р.М., у справі за позовом ОСОБА_1 до Нетішинської міської ради про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки,

встановив:

У вересні 2024 року ОСОБА_1 звернулася в суд з позовом до Нетішинської міської ради Хмельницької області про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки.

В обґрунтування позову зазначила, що 03.03.2018 року між сторонами було укладено договір оренди землі №618, (далі - Договір), строком на 2 роки 11 місяців, право оренди було зареєстровано 15.05.2018 року.

Предметом Договору є земельна ділянка несільськогосподарського призначення - землі транспорту, з кадастровим номером :01:003:0308, яка розташована за адресою: Хмельницька обл., м. Нетішин, 216 км автодороги М-21 «Городище Рівне Старокостянтинів», загальною площею 0,8615 га.

За п. 4 Договору, на земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна: автозаправна станція з підвальними приміщенням та блок - пунктами загальною площею 672,1 м2, гараж з котельнею площею 95,4 м2, вбиральня з душовою загальною площею 12,7 м2, які їй належать на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного 27.10.2017 року та посвідченого нотаріально приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Малиновською О.Ю. за реєстровим №414. Після закінчення строку дії договору орендодавець не здійснював заходів щодо повернення земельної ділянки, не повідомляв про заперечення щодо землекористування, не подавав відомості до ДЗК щодо припинення дії договору тощо.

З метою завершення процедури продовження дії Договору, 05.07.2021 року вона звернулася до відповідача з пропозицією підписання додаткової угоди про подовження договору оренди, про що надала заяву про поновлення/укладання договору на новий строк, 5 років.

19.10.2021 року відповідач надав відповідь про погодження поновлення договору на 5 років із встановленням підвищеної орендної ставки у 12% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки.

Вона не погоджується із запропонованими орендодавцем умовами додаткової угоди, оскільки такі суперечать законодавству, у зв`язку з чим просила визнати поновленим на 5 років, а саме з 14.04.2021 року до 14.04.2026 року договір оренди земельної ділянки від 03.03.2018 року, №618.

Рішенням Нетішинського міського суду Хмельницької області від 25.11.2024 року в задоволенні позову відмовлено.

Відмовляючи в задоволенні позову суд, зокрема, зауважив, що міська рада висловила своє волевиявлення на поновлення договору оренди, однак при цьому змінила розмір орендної плати, що відповідає вимогам ст. 33 Закону України «Про оренду землі», на що позивач не погодився, отже між сторонами існує спір щодо розміру орендної плати. В той же час, оскільки позивач звернувся до відповідача із завою про поновлення орендних відносин 05.07.2021 року, тобто після закінчення строку дії договору оренди, тому він втратив переважне право орендаря на укладення договору оренди землі.

Редакція додаткової угоди, яку ОСОБА_1 просила суд визнати поновленою, містить норми законодавства, які втратили чинність у зв`язку із набранням 16.01.2020 року чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», і спірні правовідносини між сторонами регулюються нормами ст. 126-1 ЗК України.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просила рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову, зазначивши, що судом необґрунтовано не було застосовано положення Закону України «Про оренду землі» в редакції від 04.06.2017 року. В той же час суд не надав оцінки тій обставині, що орендодавець надав пасивну згоду на продовження договору оренди землі, оскільки у визначений законом термін не надав обґрунтованих заперечень щодо продовження орендних відносин.

У відзиві на апеляційну скаргу Нетішинська міська рада вказала, що апелянт не пристав на пропозицію щодо укладення відповідної додаткової угоди про продовження строку оренди, відповідних заходів щодо її підписання не вжив, відтак підстав для поновлення договору оренди на новий строк на попередніх умовах немає.

В судове засідання учасники справи не з`явилися, про розгляд справи судом були повідомлені у відповідності до вимог ЦПК України.

Представник відповідача подав до суду письмову заяву про розгляд справи без його участі.

Перевіривши матеріали справи колегія суддів дійшла висновку про необхідність часткового задоволення апеляційної скарги з огляду на наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Встановлено, що рішенням 38 сесії Нетішинської міської ради VII скликання №38/2232 від 26.01.2018 року «Про передачу ОСОБА_1 в оренду земельної ділянки» передано ОСОБА_1 в оренду строком на 2 роки 11 місяців земельну ділянку, площею 0,8615 га (кадастровий номер :01:003:0308), яка розташована в м. Нетішин 216 км автодороги М-21 «Городище-Рівне-Старокостянтинів», для розміщення та експлуатації будівель і споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій, у зв`язку із набуттям права власності на нерухоме майно на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 27.10.2017 року, зареєстрованого в реєстрі за №414.

На виконання вищезазначеного рішення 03.03.2018 року між Нетішинською міською радою та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі №618.

Відповідно до умов вказаного Договору оренди та акту прийому-передачі об`єкта оренди, 03.03.2018 року ОСОБА_1 передано земельну ділянку площею 0,8615 га, (кадастровий номер :01:003:0308), яка розташована в м. Нетішин, 216 км автодороги М-21 «Городище-Рівне Старокостянтинів».

Згідно з п. 7 зазначеного Договору його укладено на 2 роки 11 місяців.

Відповідно до п. 45 Договору він набирає чинності з моменту його підписання сторонами та проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно».

Згідно з інформацією, отриманою з Державного земельного кадастру, реєстрація права оренди земельної ділянки проведена 15.05.2018 року.

05.07.2021 року ОСОБА_1 звернулася до Нетішинської міської ради з пропозицією підписати додаткову угоду про подовження договору оренди, про що надала заяву з проханням поновити/укласти договір на новий строк на 5 років.

Рішенням 12 сесії Нетішинської міської ради VIII скликання від 26.08.2021 року №12/911, на підставі розгляду звернення ОСОБА_1 , зареєстрованого у виконавчому комітеті Нетішинської міської ради 15.07.2021 року за №М/1084-04/024, вирішено поновити строком на 5 років дію договору оренди земельної ділянки площею 0,8615 га, (кадастровий номер :01:003:0308), яка знаходиться у м. Нетішин, 216 км автодороги М-21 «Городище-Рівне-Старокостянтинів», укладеного між Нетішинською міською радою та ОСОБА_1 , яка проживає за адресою: АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 , 03.03.2018 року і зареєстрованого в Державному реєстрі прав 15.05.2018 року за №26177999, для розміщення та експлуатації будівель і споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій.

Згідно з п. 2.3 рішення розмір орендної плати за земельну ділянку на рік становить 12% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки.

Протягом місяця з моменту прийняття вказаного рішення, орендаря зобов`язано укласти додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки і провести державну реєстрацію іншого речового права на земельну ділянку відповідно до чинного законодавства (п. 3 рішення).

Нетішинська міська рада надсилала для підписання ОСОБА_1 додаткові угоди до договору оренди земельної ділянки від 03.03.2018 року №618 (листи №34/01-10-4226/2021 від 26.10.2021 року, №34/0 10-1200/2022 від 25.04.2022 року).

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 16 ЦК України).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем, і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18.09.2023 року у справі №582/18/21 (провадження №61-20968сво21)).

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05.09.2019 року в справі №638/2304/17 (провадження №61-2417сво19)).

Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08.11.2023 року у справі №761/42030/21 (провадження №61-12101св23)).

Відповідно до ст. 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» №340-ІX, (далі - Законом №340-ІХ) Закон України «Про оренду землі» доповнено ст. 32-2 «Поновлення договорів оренди землі» та викладено ст. 33 у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк», а ЗК України доповнено ст. 126-1«Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови». У частині зазначених змін і доповнень Закон №340-ІХ набрав чинності 16.07.2020 року.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 посилається на те, що вона мала намір скористатися переважним правом орендаря на переукладення договору оренди на новий строк відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції Закону №340-IX.

Разом з тим, у зв`язку з набранням чинності Законом №340-IX розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнено абзацами 3 і 4, якими передбачено, що договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом №340-IX, у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (у новій редакції) та ст. 126-1 ЗК України. Правила, визначені ст. 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом №340-IX, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Отже, з урахуванням унормованих розділом IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правил дії Закону №340-IX в часі, до спірних правовідносин підлягає застосуванню порядок поновлення договорів оренди землі в редакції ст. 33 цього Закону, чинній станом на 03.03.2018 року, тобто на момент укладення договору оренди (постанова Верховного Суду від 08.05.2024 року у справі №604/483/23).

Відповідно до ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі у наведеній редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (ч. 4 ст. 263 ЦПК України).

У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 06.11.2019 року в справі №490/7071/16-ц зазначено, що усталеним є розуміння переважного права як такого суб`єктивного цивільного права, яке надає його носієві можливість пріоритетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб`єктивне право.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 року у справі №903/1030/19 (провадження №12-4гс21) зазначено, що конструкція ст. 33 Закону №161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом №340-IX передбачала можливість поновлення договору оренди землі у порядку реалізації переважного права на укладення цього договору на новий строк.

Частини 5 та 6 статті 33 Закону №161-XIV встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин: 1) за загальним правилом, викладеним у ч. 5 ст. 33 Закону №161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду; 2) спеціальне правило, викладене у ч. 6 Закону №161-XIV, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу ч. 6 ст. 33 Закону №161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 року у справах №313/350/16-ц і №159/5756/18).

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з п. 1 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк.

Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону №161-XIV, є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин.

Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону №161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (постанови від 10.04.2018 року у справі №594/376/17-ц, від 22.09.2020 року у справах №313/350/16-ц і №159/5756/18)».

У постанові від 22.09.2020 року у справі №159/5756/18 (провадження №14-99цс20) Великою Палатою Верховного Суду зроблено висновок, що дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені ч. 2 ст. 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проєкт додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проєкту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проєкт додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21.11.2018 року у справі №530/212/17 (провадження №14-330цс18) зроблено висновок, що для застосування ч. 1 ст. 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проєкт додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

За правилами ст.ст. 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно із ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Як вбачається із матеріалів справи, договір оренди землі згідно з яким між сторонами виникли зобов`язальні правовідносини, було укладено 03.03.2018 року, строком на 2 роки 11 місяців, тобто строк його дії становив до 03.02.2021 року включно.

Реєстрація речового права оренди не підмінює дату укладення договору оренди землі, оскільки момент укладення договору оренди землі це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов договору та його підписання, з якого у його сторін виникають права і обов`язки у зобов`язальних правовідносинах.

05.07.2021 року позивач звернувся до відповідача із пропозицією підписати додаткову угоду про продовження строку дії договору оренди строком на 5 років, тобто через 5 місяців з дня закінчення строку дії договору оренди землі.

За встановлених вище обставин колегія суддів дійшла висновку про те, що в даному випадку позивачем ОСОБА_1 не було дотримано умов договору та вимог закону щодо повідомлення відповідача, Нетішинську міську раду, про намір скористатися переважним правом оренди, у зв`язку з чим орендар відповідне право втратив.

Суд першої інстанції правильно вказав, що позивач втратив відповідне право на поновлення договору оренди в редакції ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яка була чинною станом на 03.03.2018 року.

В той же час, суд першої інстанції помилково зазначив, що до спірних правовідносин в частині поновлення договору оренди підлягає застосуванню Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», про що апеляційним судом наведено обґрунтування в даній постанові.

За встановлених обставин рішення суду підлягає зміні з урахуванням мотивів, викладених у даній постанові.

Керуючись ст.ст. 374, 376, 382, 384, 389, 390 ЦПК України, суд,

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Нетішинського міського суду Хмельницької області від 25 листопада 2024 року змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції даної постанови.

В решті рішення суду залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 05 березня 2025 року.

Судді: Р.С. Гринчук

А.М. Костенко

Т.В. Спірідонова