ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 січня 2025 року

м. Київ

справа № 363/641/22

провадження № 61-671св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:

судді-доповідача - Грушицького А. І.,

суддів: Ігнатенка В. М., Литвиненко І. В., Петрова Є. В., Пророка В. В.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідачі: приватне підприємство «Пролісок 2000», ОСОБА_2 , товариство з обмеженою відповідальністю «Вишгородміськреконструкція-1»,

розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_2 на рішення Вишгородського районного суду Київської області від 07 грудня 2022 року у складі судді Чіркова Г. Є. та постанову Київського апеляційного суду від 04 жовтня 2023 року у складі колегії суддів Шкоріної О. І., Поливач Л. Д., Стрижеуса А. М.,

у справі за позовом ОСОБА_1 до приватного підприємства «Пролісок 2000», ОСОБА_2 , товариства з обмеженою відповідальністю «Вишгородміськреконструкція-1» про визнання майнових прав, витребування майна з чужого незаконного володіння, визнання права власності та скасування державної реєстрації права власності.

Короткий зміст позовних вимог

У лютому 2022 року ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до приватного підприємства «Пролісок 2000» (далі - ПП «Пролісок 2000»), ОСОБА_2 , товариства з обмеженою відповідальністю «Вишгородміськреконструкція-1» (далі - ТОВ «Вишгородміськреконструкція-1») про визнання майнових прав, витребування майна з чужого незаконного володіння, визнання права власності та скасування державної реєстрації права власності.

ОСОБА_1 позов мотивувала тим, що 05 квітня 2017 року ТОВ «Вишгородміськреконструкція-1» та ОСОБА_3 уклали договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру. Відповідно до пункту 1.1 вказаного договору продавець зобов`язався передати у власність покупця, а покупець зобов`язався прийняти у власність майнові права на квартиру, попередні технічні характеристики якої прописані в пункті 2.1 цього договору, в складі проекту «Будівництво житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 , ІІІ черга будівництва, код 1122» та оплатити ціну таких прав в порядку та на умовах, визначених цим договором.

На виконання умов договору, ОСОБА_3 сплатив 615 684,07 грн, в тому числі ПДВ, ціни майнових прав на квартиру, про що ТОВ «Вишгородміськреконструкція-1» видало довідку від 26 грудня 2018 року № 261218-248.

04 лютого 2019 року ТОВ «Вишгородміськреконструкція-1», ОСОБА_3 та ОСОБА_1 (новий покупець) уклали договір № 1 про відступлення прав та переведення обов`язків за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 05 квітня 2017 року.

Позивачу стало відомо, що майнові права на квартиру за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 05 квітня 2017 року, всупереч договору від 04 лютого 2019 року № 1 про відступлення прав та переведення обов`язків за договором купівлі-продажу, ТОВ «Вишгородміськреконструкція-1» незаконно передало ОСОБА_4 .

З інформаційної довідки від 24 січня 2022 року вбачається, що право власності на спірну квартиру зареєстровано за ПП «Пролісок 2000», учасниками якого є громадянин України ОСОБА_5 та громадянин рф ОСОБА_6 , який є сином ОСОБА_3 . ОСОБА_5 є бізнес-партнером та довіреною особою ОСОБА_4 , а сам ОСОБА_4 був учасником ПП «Пролісок 2000».

Отже, ПП «Пролісок 2000», яке пов`язане з ОСОБА_4 , незаконно володіє квартирою.

Враховуючи наведені обставини, позивач просила суд:

- визнати за нею майнові права на квартиру, загальною площею 118,7 кв. м, житловою площею 78,3 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 ;

- витребувати з чужого незаконного володіння ПП «Пролісок 2000» зазначену квартиру;

- визнати за позивачем право власності на квартиру;

- скасувати державну реєстрацію права власності на квартиру.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Вишгородський районний суд Київської області рішенням від 07 грудня 2022 року позовну заяву ОСОБА_1 задовольнив.

Визнав за ОСОБА_1 майнові права на квартиру загальною площею 118,7 кв. м, житловою площею 78,3 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 та витребував цю квартиру з незаконного володіння ПП «Пролісок 2000» на користь ОСОБА_1 .

Скасував державну реєстрацію права власності на квартиру загальною площею 118,7 кв. м, житловою площею 78,3 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна: 218 за ПП «Пролісок 2000».

Визнав за ОСОБА_1 право власності на квартиру загальною площею 118,7 кв. м, житловою площею 78,3 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .

Рішення місцевого суду мотивовано тим, що ОСОБА_1 відповідно до умов договору про відступлення прав та переведення обов`язків за згодою забудовника ТОВ «Вишгородміськреконструкція-1» прийняла на себе усі права та обов`язки, що належать попередньому покупцю ОСОБА_4 за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 05 квітня 2017 року № 3.290-3РР-ИП, має право набути у власність все, що мав набути попередній покупець відповідно до договору купівлі-продажу за умови повного, належного та своєчасного виконання зобов`язань за ним. З моменту укладання цього договору попередній покупець втрачає всі свої права та обов`язки за договором купівлі-продажу, в тому числі на грошові кошти, що сплачені ним продавцю згідно з договором купівлі-продажу. Сплачені попереднім покупцем кошти визнаються такими, що сплачені новим покупцем ОСОБА_1 , а всі дії, що вчинені попереднім покупцем до укладання цього договору вважаються такими, що вчинені новим покупцем. Відтак слід вважати, що ОСОБА_1 з моменту підписання сторонами договору № 1 про відступлення прав та переведення обов`язків за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 05 квітня 2017 року № 3.290-3РР-ИП стала інвестором будівництва спірної квартири, у якої виникло право на цей об`єкт інвестування з моменту його завершення та вона має право на його витребування.

Київський апеляційний суд постановою від 04 жовтня 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_2 , подану адвокатом Бумбою О. А., задовольнив частково.

Рішення Вишгородського районного суду Київської області від 07 грудня 2022 року в частині задоволення позовних вимог ОСОБА_1 про визнання майнових прав на квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 та про скасування державної реєстрації права власності на квартиру за ПП «Пролісок 2000» скасував і ухвалив в цій частині нове судове рішення, яким відмовив ОСОБА_1 у задоволенні цих позовних вимог.

В іншій частині рішення суду першої інстанції залишив без змін.

Стягнув з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 судовий збір за подання апеляційної скарги в сумі 6 106,28 грн.

Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що суд першої інстанції помилково задовольнив позовні вимоги ОСОБА_1 про визнання за нею майнових прав на вказану квартиру, не врахувавши, що такий спосіб захисту порушених прав особи є ефективним у разі встановлення відсутності факту введення будинку в експлуатацію.

Неефективним способом захисту порушених прав є і задоволення позову в частині скасування державної реєстрації права власності на спірну квартиру за ПП «Пролісок 2000», оскільки задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Залишаючи без змін оскаржуване судове рішення в іншій частині апеляційний суд врахував правомірність набуття позивачем ОСОБА_1 як інвестором майнових прав на спірне будівництво; обґрунтованість і законність сподівань на реалізацію свого майнового права на отримання у власність новозбудованого майна; неможливість реалізації такого права внаслідок недобросовісної поведінки продавця після введення будинку в експлуатацію, який не визнає права покупця на цю збудовану квартиру.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У касаційній скарзі, поданій у січні 2024 року до Верховного Суду, ОСОБА_2 посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції в частині, у якій рішення суду першої інстанції залишено без змін, скасувати та направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

Рух касаційної скарги в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 15 січня 2024 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано її із Вишгородського районного суду Київської області.

22 січня 2024 року справу розподілено колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в складі суддів: Грушицького А. І. (суддя-доповідач), Литвиненко І. В., Петрова Є. В.

На підставі ухвали Верховного Суду від 09 грудня 2024 року справу призначено до розгляду в порядку спрощеного позовного провадження колегією в складі п`яти суддів.

Згідно із протоколом автоматичного визначення складу колегії суддів від 10 грудня 2024 року визначено такий склад колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду для розгляду справи: Грушицький А. І. (суддя-доповідач), Ігнатенко В. М., Литвиненко І. В., Петров Є. В., Пророк В. В.

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

В касаційній скарзі скаржник посилається на пункти 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України, зокрема вказує, що суд апеляційної інстанції розглянув справу без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 28 травня 2019 року у справі № 925/859/16, від 26 лютого 2020 року у справі № 757/63756/18.

У касаційній скарзі зазначається, що суди першої та апеляційної інстанцій не дослідили справжність підпису ОСОБА_2 у договорі від 04 вересня 2019 року № 1 про відступлення прав та переведення обов`язків за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 05 квітня 2017 року№ 3.290-3РР-ИП.

Суд апеляційної інстанції безпідставно відмовив у задоволенні клопотання ОСОБА_2 про зупинення провадження у цій справі на підставі пункту 6 частини першої статті 251 ЦПК України до набрання законної сили рішенням Вишгородського районного суду Київської області у справі № 359/4567/23 за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про визнання договору від 04 вересня 2019 року № 1 про відступлення прав та переведення обов`язків недійсним.

Доводи інших учасників справи

У лютому 2024 року ОСОБА_1 надіслала відзив на касаційну скаргу в якому просить закрити касаційне провадження, а у разі якщо суд дійде до висновків про відсутність підстав для закриття касаційного провадження залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.

Фактичні обставини справи

Суд встановив, що 05 квітня 2017 року ТОВ «Вишгородміськреконструкція-1» (продавець) та ОСОБА_4 (покупець) уклали договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 3.290-3РР-ИП , згідно із пунктом 1.1 якого за цим договором та у відповідності до пункту 1 статті 6 та статті 656 ЦК України продавець зобов`язується передати у власність покупця, а покупець зобов`язується прийняти у власність майнові права на квартиру, попередні технічні характеристики якої прописані в пункті 2.1 цього договору, в складі проекту «Будівництво житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 , ІІІ черга будівництва, код 1122.1» та оплатити ціну таких прав в порядку та на умовах, визначених цим договором.

Згідно із пунктом 1.2 вказаного договору предметом цього договору є майнові права на квартиру, які після набуття покупцем їх у власність реалізуються шляхом набуття права власності (володіння, користування та розпорядження) на квартиру після прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію та оформлення покупцем відповідних правовстановлюючих документів (державної реєстрації права власності). За умови виконання своїх обов`язків за цим договором покупець одержить від продавця документи, необхідні для оформлення правовстановлюючих документів (державної реєстрації права власності), що підтверджують право власності покупця на квартиру. Оформлення права власності на квартиру та оплату послуг відповідних державних органів покупець здійснює самостійно.

Як передбачено пунктом 2.1 договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру майнові права на квартиру являють собою права на будівництво та отримання у власність квартири із наступними попередніми технічними характеристиками: найменування: житлове приміщення (квартира), будівельний номер: 290, поверх 11, будинок 3 , проектна загальна площа 106,47 кв. м, проектна житлова площа 74,53 кв. м, кількість кімнат 3. Креслення, технічна характеристика і перелік оснащення об`єкта інвестування обов`язково додаються до цього договору (додаток № 2 та додаток № 3).

Згідно із пунктом 3.1 договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру ціна майнових прав на квартиру за цим договором становить - 615 684,07 грн, в тому числі ПДВ - 102 614,01 грн. Ціна майнових прав на один квадратний метр квартири становить - 5 782,70 грн, в тому числі ПДВ 963,78 грн.

Відступлення прав за цим договором, а так само відчуження будь-яким способом набутих за цим договором майнових прав, передача зазначених майнових прав в забезпечення, а також інші дії, що можуть призвести до відчуження майнових прав, здійснюється покупцем виключно за попередньою письмовою згодою продавця. Відступлення прав безкоштовне (пункт 11.3 договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру).

05 квітня 2017 року ТОВ «Вишгородміськреконструкція-1» та ОСОБА_4 підписали додаток № 2 до договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 05 квітня 2017 року № 3.290-3РР-ИП, яким погодили технічні характеристики та креслення об`єкта відчуження, серед яких: найменування: житлове приміщення (квартира), будівельна адреса: АДРЕСА_1 , ІІІ черга будівництва; будівельний номер 290, поверх 11 , проектна загальна площа 106,47 кв. м.

Крім того, ТОВ «Вишгородміськреконструкція-1» та ОСОБА_4 підписали додаток № 3 до договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 05 квітня 2017 року № 3.290-3РР-ИП, яким погодили план та схему розташування квартири.

Відповідно до квитанцій від 21 грудня 2018 року № 0.6.1, від 22 грудня 2018 року № 0.0..1, від 26 грудня 2018 року № 0.0..1 та від 27 грудня 2018 року № 0.0..1 ОСОБА_4 вніс на рахунок ТОВ «Вишгородміськреконструкція-1» грошові кошти в загальному розмірі 615 684,07 грн як оплату за купівлю майнових прав на квартиру згідно із договором від 05 квітня 2017 року № 3.290-3РР-ИП.

26 грудня 2018 року ТОВ «Вишгородміськреконструкція-1» склало довідку № 261219-248 про оплату майнових прав на квартиру, відповідно до якої ОСОБА_4 згідно з договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 05 квітня 2017 року № 3.290-3РР-ИП сплатив 615 684,07 грн, в тому числі ПДВ 102 614,01 грн, ціни майнових прав на квартиру.

04 лютого 2019 року ТОВ «Вишгородміськреконструкція-1» (продавець), ОСОБА_4 (покупець) та ОСОБА_1 (новий покупець) уклали договір № 1 про відступлення прав та переведення обов`язків за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 05 квітня 2017 року № 3.290-3РР-ИП, згідно із пунктом 1.1 якого відповідно до умов цього договору попередній покупець, за згодою продавця, передає, а новий покупець приймає на себе усі права та обов`язки, що належать попередньому покупцю за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 05 квітня 2017 року № 3.290-3РР-ИП, що укладений між продавцем та попереднім покупцем.

Підписанням цього договору продавець надає новому покупцю свою згоду на передачу попереднім покупцем своїх прав та обов`язків за договором купівлі-продажу новому покупцю (пункт 1.2 договору про відступлення прав та переведення обов`язків).

Новий покупець має право набути у власність все, що мав набути попередній покупець у відповідності до договору купівлі-продажу за умови повного, належного та своєчасного виконання зобов`язань за ним (пункт 2.5 договору про відступлення прав та переведення обов`язків).

Відповідно до пунктів 3.1-3.4 договору про відступлення прав та переведення обов`язків з моменту підписання цього договору та після виконання попереднім покупцем пункту 2.3 цього договору новий покупець стає покупцем за договором купівлі-продажу.

Рішенням виконавчого комітету Вишгородської міської ради від 20 червня 2019 року № 189 об`єкту будівництва - «Будівництво житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 , III черга будівництва», сертифікат, що засвідчує відповідність закінченого будівництвом об`єкта (черги, окремого пускового комплексу) від 11 червня 2019 року серія ІV № 140, який розташований на земельній ділянці кадастровий номер :01:257:0003, суборендар земельної ділянки ТОВ «Вишгородміськреконструкція-1», присвоєно наступну поштову адресу: АДРЕСА_6 .

06 грудня 2019 року ФОП ОСОБА_7 склав технічний паспорт на квартиру АДРЕСА_7 , згідно з яким загальна площа квартири склала 118,7 кв. м, житлова площа - 78,3 кв. м.

24 квітня 2021 року ТОВ «Вишгородміськреконструкція-1» та ОСОБА_4 підписали додаток № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 05 квітня 2017 року № 3.290-3РР-ИП - акт приймання-передачі оплачених покупцем майнових прав на квартиру, згідно з яким продавець на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 05 квітня 2017 року № 3.290-3РР-ИП передав, а покупець отримав майнові права на наступний об`єкт згідно даних технічної документації за адресою об`єкта будівництва: АДРЕСА_6 , загальна площа - 118,7 кв. м, житлова площа - 78,3 кв. м (реєстраційна справа щодо об`єкта нерухомого майна: квартири загальною площею 118,7 кв. м, житловою площею 78,3 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер майна: 218).

Згідно із пунктами 4-6 вказаного акта покупцем сплачено ціну майнових прав на квартиру в повному обсязі, про що продавцем видано покупцю відповідну довідку. Технічні характеристики квартири, в тому числі її планування, площа, якість, комплектація, оздоблення тощо, відповідають умовам договору. Покупець отримав від продавця ключі, технічний паспорт на квартиру та інші документи, необхідні для реєстрації права власності на квартиру.

15 червня 2021 року ОСОБА_1 звернулася до Вишгородського РУП ГУ НП в Київській області із заявою про вчинення кримінального правопорушення, зокрема щодо заволодіння її майном шахрайським способом, яка зареєстрована в ЖЄО за № 7926.

Відомості за цим фактом 16 червня 2021 року внесено до Єдиного державного реєстру досудових розслідувань за № 0000606 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого частиною третьою статті 190 КК України.

Рішенням власника ПП «Пролісок 2000» ОСОБА_5 від 17 червня 2021 року, засвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пентюк С. В., вирішено збільшити статутний капітал вказаного підприємства за рахунок додаткового вкладу третьої особи - ОСОБА_4 , номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , за рахунок, серед іншого, квартири за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер нерухомого майна 218, вартістю 1 790 962,00 грн.

Згідно із актом від 17 червня 2021 року, засвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пентюк С. В., ОСОБА_4 передає, а ПП «Пролісок 2000» в особі директора Смяткіна Д. С. приймає до статутного капіталу ПП «Пролісок 2000» квартиру за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер нерухомого майна 218, вартістю 1 790 962,00 грн.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 24 січня 2022 року № 296082024, за ПП «Пролісок 2000» 17 червня 2021 року на підставі акта приймання-передачі нерухомого майна, серія та номер: 807, 808, виданого 17 червня 2021 року, зареєстровано право власності на квартиру загальною площею 118,7 кв. м, житловою площею 78,3 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .

Листом від 10 січня 2022 року № 10/01/22-3 ТОВ «Вишгородміськреконструкція-1» надало інформацію про те, що 04 лютого 2019 року товариством підготовлено трьохсторонній договір про відступлення прав та переведення обов`язків за договором купівлі-продажу майнових прав № 3.290-3РР-ИП між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , однак жодного підписаного ними примірника трьохстороннього договору ТОВ «Вишгородміськреконструкція-1» не отримано, тобто підписанти договору належного примірника договору не повернули.

Позиція Верховного Суду

Згідно із частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках:

1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;

2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні;

3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;

4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, оскільки їх ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно зі статтею 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом.

Частиною першою статті 8 Конституції України передбачено, що в Україні визнається і діє принцип верховенства права.

Суддя, здійснюючи правосуддя, керується верховенством права (частина перша статті 129 Конституції України).

Суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України (стаття 2 Закону України «Про судоустрій і статус суддів»).

Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Отже, стаття 15 ЦК України визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

За правилами статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно із статтею 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Відповідно до частин першої та другої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків; правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті).

Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами), або уповноваженими на те особами (частина друга статті 207 ЦК України).

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 512 ЦК України кредитор у зобов`язанні може бути замінений іншою особою внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги).

Правочин щодо заміни кредитора у зобов`язанні вчиняється у такій самій формі, що і правочин, на підставі якого виникло зобов`язання, право вимоги за яким передається новому кредиторові (частина перша статті 513 ЦК України).

Нормами статті 514 ЦК України передбачено, що до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до частини першої статті 517 ЦК України первісний кредитор у зобов`язанні повинен передати новому кредиторові документи, які засвідчують права, що передаються, та інформацію, яка є важливою для їх здійснення.

Правовідносини сторін договору про фінансування будівництва регулюються законами України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та «Про інвестиційну діяльність».

Інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою (частина перша статті 4, частини п`ята та шоста статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність»).

У статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України). За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

Згідно зі статтею 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та права вимоги.

Концепція «майна» у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном» (пункт 98 рішення Європейського суду з прав людини щодо прийнятності заяви у справі «Броньовські проти Польщі» (Broniowski v. Poland), заява № 31443/96; пункт 22 рішення від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05).

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Визначення майнового права як «права очікування» та повноваження власника таких прав вказано у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2019 року у справі № 2610/22985/2012, від 16 жовтня 2019 року у справі № 761/5156/13-ц та постановах Верховного Суду від 02 грудня 2020 року у справі № 520/4555/17, від 26 січня 2022 року у справі № 761/3462/13-ц, від 08 червня 2022 року у справі № 947/25597/19, від 21 червня 2022 року у справі № 947/25617/19.

Таким чином, майнове право, яке є предметом договору купівлі-продажу - це обумовлене право на набуття в майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.

Частиною першою статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до закону (постанова Верховного Суду від 26 січня 2022 року у справі № 521/19092/17).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 зазначено, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлено право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої на підставі договору був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

У постановах Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 та від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 зроблено висновок про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, однак самостійного значення для виникнення права власності не має. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.

Укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації.

Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, у разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.

Зазначений висновок щодо застосування норм права у подібних правовідносинах наведено у постанові Верховного Суду від 09 серпня 2023 року у справі № 753/6287/19.

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (частина перша статті 387 ЦК України).

Частина перша статті 388 ЦК України містить перелік підстав, за яких власник майна має право витребувати своє майно, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт 3 зазначеної статті).

Якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України).

Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.

Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.

У цій справі суд установив, що 04 лютого 2019 року ТОВ «Вишгородміськреконструкція-1» (продавець), ОСОБА_4 (покупець) та ОСОБА_1 (новий покупець) уклали договір № 1 про відступлення прав та переведення обов`язків. Цей договір стосувався майнових прав на квартиру і ґрунтувався на первинному договорі купівлі-продажу майнових прав, укладеному 05 квітня 2017 року між ТОВ «Вишгородміськреконструкція-1» та ОСОБА_4 .

У матеріалах справи наявні письмові докази, зокрема: договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 05 квітня 2017 року № 3.290-3РР-ИП, додатки № 1, № 2 та № 3 до цього договору, довідка від 26 грудня 2018 року № 26.12.18-248, договір про відступлення прав та переведення обов`язків від 04 лютого 2019 року № 1.

Ці документи знаходяться у позивача та оригінали були досліджені судом першої інстанції під час судового розгляду. Суд встановив, що зазначені документи відповідають копіям, які долучені до матеріалів справи та завірені належним чином.

Договір про відступлення прав та переведення обов`язків підписаний усіма сторонами правочину: продавцем, покупцем та новим покупцем. Крім того, договір скріплений печаткою забудовника - ТОВ «Вишгородміськреконструкція-1». Це підтверджує факт належного оформлення документа та його юридичну чинність.

Вивчивши зміст договору, суд установив, що сторони досягли згоди щодо всіх істотних умов правочину, що є обов`язковою вимогою для укладення договору відповідно до статті 638 ЦК України. Зокрема, були узгоджені умови, які визначають предмет договору, порядок реалізації прав та обов`язків, а також інші важливі положення.

Крім того, суд врахував положення статті 6 ЦК України, згідно з якими сторони мають право вільно укладати договори, вибирати контрагентів та визначати умови угоди. У цьому випадку сторони скористалися своєю свободою у виборі контрагента, визначенні предмета договору та інших його істотних умов.

Таким чином, колегія суддів Верховного Суду погоджується із висновком судів першої та апеляційної інстанцій про те, що договір від 04 вересня 2019 року№ 1 про відступлення прав та переведення обов`язків укладений згідно із вимогами чинного законодавства, відображає волевиявлення сторін і є чинним.

Зважаючи на обставини справи, а саме: правомірність набуття ОСОБА_1 майнових прав як інвестором будівництва; обґрунтованість її законних очікувань щодо реалізації цього права; державну реєстрацію права власності на квартиру за іншою особою, витребування спірної квартири з незаконного володіння ПП «Пролісок 2000» є належним і ефективним способом захисту її порушеного права, що забезпечить його повне відновлення.

Доводів щодо неефективності або неналежності вжитих судом заходів захисту цивільних прав скаржник не наводить.

У касаційній скарзі ОСОБА_2 ставить під сумнів справжність свого підпису у договорі від 04 вересня 2019 року № 1 про відступлення прав та переведення обов`язків за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 05 квітня 2017 року № 3.290-3РР-ИП. Вказує, що заявляв в суді апеляційної інстанції клопотання про призначення судово-почеркознавчої експертизи. Однак, ОСОБА_2 у суді першої інстанції не заявляв відповідного клопотання про проведення експертизи та не обґрунтував неможливість подання такого клопотання в суді першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Суд апеляційної інстанції також обґрунтовано відхилив клопотання ОСОБА_2 про зупинення провадження у цій справі до набрання законної сили рішенням Вишгородського районного суду Київської області у справі № 359/4567/23 за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про визнання договору від 04 вересня 2019 року № 1 недійсним.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 14 лютого 2022 року у справі № 357/10397/19 вказано, що: «метою зупинення провадження у справі згідно з пунктом 6 частини першої статті 251 ЦПК України є виявлення обставин (фактів), які не можуть бути з`ясовані та встановлені в цьому провадженні, але мають значення для справи, провадження у якій зупинено. Об`єктивна неможливість розгляду справи до вирішення іншої справи полягає у тому, що рішення суду в іншій справі встановлює обставини, які впливають на збирання та оцінку доказів у справі, провадження у якій зупинено, зокрема факти, що мають преюдиційне значення. З огляду на вимоги закону для вирішення питання про зупинення провадження у справі суду слід у кожному конкретному випадку з`ясовувати: як пов`язана справа, яка розглядається, зі справою, що розглядається іншим судом; чим обумовлюється об`єктивна неможливість розгляду справи. Отже, необхідність в зупиненні провадження у справі виникає у випадку, якщо неможливо прийняти рішення у даній справі до ухвалення рішення в іншій справі. Тобто між справами, що розглядаються, повинен існувати тісний матеріально-правовий зв`язок, який виражається в тому, що факти, встановлені в одній із справ, будуть мати преюдиційне значення для іншої справи. Разом із тим, необхідно враховувати, що відповідно до пункту 6 частини першої статті 251 ЦПК України суд не може посилатися на об`єктивну неможливість розгляду справи у випадку, коли зібрані докази дозволяють встановити та оцінити обставини (факти), які є предметом судового розгляду».

У цій справі суд першої інстанції ухвалив рішення 07 грудня 2022 року. Апеляційна скарга відповідача ОСОБА_2 була зареєстрована судом апеляційної інстанції 20 січня 2023 року, а провадження за нею відкрито 13 березня 2023 року. Водночас позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про визнання договору № 1 від 04 вересня 2019 року про відступлення прав та переведення обов`язків недійсним був поданий лише 16 травня 2023 року, тобто вже після ухвалення рішення судом першої інстанції та після відкриття апеляційного провадження у цій справі.

У відзиві на касаційну скаргу ОСОБА_1 просить закрити касаційне провадження у справі, оскільки підставою відкриття касаційного провадження у цій справі заявник зазначив те, що суд апеляційної інстанції застосував норми права без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду, що зазначені в касаційній скарзі, проте ці постанови не є такими, що прийняті у подібних правовідносинах.

Відповідно до пункту 5 частини першої статті 396 ЦПК України суд касаційної інстанції закриває касаційне провадження, якщо після відкриття касаційного провадження на підставі пункту 1 частини другої статті 389 цього Кодексу судом встановлено, що висновок щодо застосування норми права, який викладений у постанові Верховного Суду та на який посилався скаржник у касаційній скарзі, стосується правовідносин, які не є подібними.

В касаційній скарзі ОСОБА_2 вказує, що суд апеляційної інстанції розглянув справу без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 28 травня 2019 року у справі № 925/859/16 та від 26 лютого 2020 року у справі № 757/63756/18, зокрема щодо дотримання принципу змагальності та необхідності встановлення чи дійсно договір був підписаний фізичною особою - стороною у справі.

Викладені у постановах, на які є посилання в касаційній скарзі, висновки не суперечать висновкам судів, зробленим в оскаржуваних судових рішеннях, а підстави для закриття у зв`язку з цим касаційного провадження відсутні.

Наявність обставин, за яких відповідно до частини першої статті 411 ЦПК України судове рішення підлягає обов`язковому скасуванню, касаційним судом не встановлено.

Отже, доводи касаційної скарги не спростовують зроблені у справі висновки, які обґрунтовано викладені у мотивувальних частинах оскаржуваних судових рішень.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З огляду на вказане колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції у нескасованій апеляційним судом частині та постанову апеляційного суду - без змін.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_2 залишити без задоволення.

Рішення Вишгородського районного суду Київської області від 07 грудня 2022 року у нескасованій апеляційним судом частині та постанову Київського апеляційного суду від 04 жовтня 2023 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач А. І. Грушицький
Судді В. М. Ігнатенко
І. В. Литвиненко
Є. В. Петров
В. В. Пророк