Справа №487/7149/21
Провадження № 22-ц/812/108/25
Доповідач в апеляційній інстанції Яворська Ж.М.
П О С Т А Н О В А

Іменем України

11 лютого 2025 року м. Миколаїв

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ

головуючого - Яворської Ж.М.,

суддів: Базовкіної Т.М., Царюк Л.М.,

із секретарем судового засідання -Колосовою О.М.,

за участі позивача - ОСОБА_1

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження

апеляційну скаргу

Товариства з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК»,

подану адвокатом Сафроновим Юрієм Івановичем

на рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 09 жовтня 2024 року, ухвалене у приміщенні цього ж суду головуючим суддею Сухаревич З.М., повний текст якого складено 16 жовтня 2024 року, у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК» про визнання права власності

В С Т А Н О В И В:

У жовтні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК» (далі ТОВ «Теле-ВАК») про визнання майнових прав на об`єкт нерухомого майна, зобов`язання передати квартиру, комплект документів для реєстрації права власності.

Обґрунтовуючи позовні вимоги вказував, що відповідно до Договору № 01-03/07 від 19 березня 2007 року, укладеного між ТОВ «Телец-ВАК», в особі генерального директора Валєєва А.К. та ОСОБА_1 , яким останній доручив ТОВ «Телец-ВАК» від свого імені виконати певні дії в інтересах та за рахунок коштів ОСОБА_1 щодо здійснення процедури будівництва трьохкімнатної квартири в двох рівнях орієнтовною загальною площею 146,75 кв.м., розташованої на 9-му поверсі в кутовому під`їзді житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 (2 черга). Загальна вартість квартири складає 411303,00 грн. На виконання умов договору позивач сплатив 370 303 грн.

Відповідно до Додаткової угоди №1 від 29 вересня 2010 року, до вищевказаного Договору, довіритель доручає виконавцю від свого імені виконати певні дії в інтересах та за рахунок Довірителя щодо здійснення процедури будівництва гаражу № НОМЕР_1 , розміром в чистому вигляді не менше 7 м. завдовжки та 3,6 м. заввишки, орієнтовною загальною площею 25,2 кв.м. розташованого на території біля 2 черги багатоповерхового житлового будинку за адресою забудови: АДРЕСА_1 . Загальна вартість складає 66700 грн. Позивач сплатив 23000 грн. Відповідач зобов`язався закріпити за позивачем об`єкт, зазначений в п.1.1, 1.2. Договору на умовах цього Договору; завершити процедуру будівництва в ІV кварталі 2009 року.

Проте свого обов`язку Відповідач не виконав, з 2008 року будівництво будинку відповідачем було зупинено, і в передбачений Договором строк будівництво не було завершено.

У 2019 році відповідач повідомив позивача про те, що будівництво гаражу відбуватися не буде, оскільки цільове призначення земельної ділянки не передбачає будівництво окремих гаражів, а також у відповідача відсутній дозвіл на будівництво гаражу.

За таких обставин, позивач надіслав на адресу відповідача пропозицію скасувати дію Додаткової угоди №1 вiд 29 вересня 2010 року та сплачені за ним платежі за гараж, а саме 23000,00 грн, зарахувати на рахунок платежів за квартиру. До пропозиції додав проект Додаткової угоди №2.

У відповідь на пропозицію позивач отримав заяву-відповідь ТОВ «Телец-ВАК» від 26 листопада 2019 року №166, згідно якої відповідач повідомляє про згоду зарахувати сплачені кошти за будівництво гаражу в рахунок оплати вартості будівництва квартири згідно вказаних договорів. Одночасно до своєї заяви відповідач додав свій проект Додаткової угоди № 2, якою намагався змінити строк завершення будівництва та введення в експлуатацію, при цьому зарахування грошових коштів в сумі 23000,00 грн. залишилась такою саме, як було запропоновано Позивачем.

18 листопада 2019 року позивачем сплачена остання виплата за квартиру в сумі 18 000,00 грн, про що позивач повідомив відповідача.

Таким чином, позивач в повному обсязі та належним чином виконав взяті на себе обов`язки за договором щодо сплати вартості квартири. Відповідно до пункту 2.2.5. Договору, Позивач, як довіритель, зобов`язаний не пізніше двох місяців після введення об`єкта в експлуатацію укласти із Виконавцем договір купівлі-продажу об`єкта та підписати акт приймання-передачі об`єкта за умов проведення з Виконавцем повного розрахунку. Відповідно до пункту 2.4.5. Договору, Виконавець зобов`язаний після введення Об`єкта в експлуатацію надати довірителю, за умови повного виконання ним передбачених договором зобов`язань укласти із ним Договір купівлі-продажу Об`єкту на підписати акт приймання-передачі Об`єкта.

Зазначає, що згідно відповіді виконавчого комітету Миколаївської міської ради від 15 вересня 2021 року, Дозвіл на виконання будівельних робіт було зареєстровано за №01017-19 від 30 грудня 2009 року. Однак відповідач прострочив строк виконання свого обов`язку за Договором на 12 років, закінчивши будівництво лише у 2021 році. До 2019 року будівництво взагалі не велось.

13 травня 2021 року відбувся огляд квартири, до комплектації квартири позивач висловив свої зауваження, які були внесені до Акту.

30 липня 2021 року позивачу стало відомо про видачу сертифіката про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта: «Будівництво багатоповерхового житлового будинку (2 черга), за адресою: АДРЕСА_1 .» Наказом від 31 травня 2021 року № 7/445/12.01-45/21 ТОВ «Телец-ВАК» затверджено надання адреси об`єкту будівництва «Будівництво багатоповерхового житлового будинку (2 черга), за адресою: АДРЕСА_1 » з наступними реквізитами: АДРЕСА_2 . Отримавши відомості про введення будинку в експлуатацію позивач неодноразово звертався до відповідача з вимогою про виконання умов договору, та оформлення прав позивача на проінвестований ним новозбудований об`єкт нерухомого майна, виготовлення технічної документації на квартиру, передання квартири.

У вересні 2021 року позивач отримав відповідь на звернення - заяву ТОВ «Телец-ВАК від 16 вересня 2021 року №127 з додатком «Розрахунком доплати вартості квартири», в якій відповідач визнає обставини викладені вище, визнає повну сплату вартості об`єкту згiдно договору, але безпідставно з надуманих причин вимагає доплати в сумі 1 294 017,00 грн.

У заяві відповідач «пропонує позивачу протягом 10 календарних днiв здiйснити остаточний розрахунок шляхом доплати за побудовану ТОВ «Телец-ВАК» згідно Договору квартиру, виходячи з поточноi ціни вимiрної одиниці об`єкта - 10800,00 за 1м2. В іншому випадку ТОВ «Телец-ВАК» залишає за собою право ініціювати процедуру розірвання Договору через грубе порушення взятих зобов`язань».

Позивач зазначає, що сторонами не вносились зміни до договору в частині визначення вартості об`єкта, а враховуючи виконання позивачем свого обов`язку щодо сплати вартості квартири, прострочення відповідачем строків будівництва, то відсутні підстави вважати саме поведінку позивача такою, що грубо порушує Договір. Позивач вважає, що відсутні підстави для розірвання договору на вимогу відповідача. Відповідач вже робив спробу вчинити недобросовісні дії щодо одностороннього розірвання договору, а після звернення Позивача до суду відізвав лист-повідомлення про розірвання договору, що підтверджується ухвалою Заводського районного суду м. Миколаєва від 17 квітня 2018 року по справі №487/899/18. Отже, такі дії відповідача та його відповідь від 16 вересня 2021 року позивач розглядає як невиконання відповідачем умов договору та невизнання його прав (майнових) на проінвестований новозбудований об`єкт.

В свою чергу відповідач вже розпочав процедуру оформлення прав на квартири за особами, які виступали довірителями та iнвесторами будівництва, та передає їм квартири і допоміжні приміщення будинку.

Зважаючи на те, що позивач повністю оплатив вартість квартири (майнових прав), вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт, будинок введено в експлуатацію, однак квартиру відповідач не передає, ухиляється від виконання договору.

Враховуючи вищевикладене, змінивши позовні вимоги, ОСОБА_1 просив визнати за ним право власності на об`єкт трикімнатну в двох рівнях квартиру АДРЕСА_3 .

Рішенням Заводського районного суду м. Миколаєва від 09 жовтня 2024 року, з урахуванням ухвали того ж суду від 17 грудня 2024 року про виправлення описки, позов задоволено.

Визнано за ОСОБА_1 право власності на об`єкт трикімнатну в двох рівнях квартиру АДРЕСА_3 .

Стягнуто з ТОВ «Телец-ВАК» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 1500 грн., на користь держави судовий збір у розмірі 3192,66 грн.

Ухвалюючи таке рішення, суд першої інстанції виходив із того, що позивач довів належними та допустимими доказами своє право власності на спірну квартиру.

Не погодившись з рішенням суду, ТОВ «Телец-ВАК» подало апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права просило рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 .

Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, ТОВ «Телец-ВАК» зазначало, що судом першої інстанції неправильно визначено природу договорів та оцінено докази.

Відповідач зазначав, що сторонами було укладено договори комісії, які фактично передбачають функції посередництва у будівництві бажаних комітентом квартир.

Також ТОВ «Телец-ВАК» вказувало, що згідно з умовами договорів ОСОБА_1 хотів отримати у власність трьохкімнатну в двох рівнях квартиру орієнтовною загальною площею 156,75 кв.м., розташованої на 9 поверсі в кутовому під`їзді житлового будинку за адресою забудови:

АДРЕСА_1 той же час, ТОВ «Телец-ВАК» запропонувало позивачу для придбання інший об`єкт будівництва - двокімнатну квартиру. Однак через іншу вартість процедури будівництва нового Об`єкту, відповідач запропонував позивачу під час кінцевих розрахунків здійснити доплату у розмірі 588475,20 грн., виходячи з розрахунку 10800,00 грн. за 1 кв.м.

13 травня 2021 року на запрошення відповідача листом від 07 квітня 2021 року №33 із пропозицією ознайомитися з документацією та оглянути нову квартиру (Об`єкт) двокімнатну квартиру на 9-10 поверсі в 5-му під`їзді, позивач погодився, про що було складено Акт огляду квартири. Зауваження позивача внесені до Акту огляду.

Враховуючи, що позивач не відмовився від запропонованого йому майна він зобов`язаний доплатити до вищої ціни, за яку його було створено. В іншому випадку, оскільки істотні умови договору не змінювались, відповідач як комісіонер за договором, вважається таким, що не виконав необхідних дій щодо здійснення процедури будівництва трьохкімнатної в двох рівнях квартири орієнтовною загальною площею 146,75 кв.м., розташованої на 9 поверсі в кутовому під`їзді житлового будинку за адресою забудови: АДРЕСА_1 та зобов`язаний повернути позивачу отримані від нього кошти.

За такого, враховуючи на момент подання позову до суду та винесення рішення по справі позивач не здійснив доплати у розмірі 1 294 017 грн., це виключає набуття ним будь-яких прав на створений об`єкт нерухомості, тим більше що він не є предметом Договору.

Отже за укладеним Договором позивач не виконав в повному обсязі своїх фінансових зобов`язань, а відповідач не виконав своїх зобов`язань щодо вчинення від свого імені але в інтересах та за дорученням і рахунок позивача певних дій щодо здійснення процедури будівництва трьохкімнатної в двох рівнях квартири орієнтовною загальною площею 146,75 кв.м., розташованої на 9 поверсі в кутовому під`їзді житлового будинку за адресою забудови: АДРЕСА_1 . За такого позивач лише має право на повернення наданих відповідачу за Договором коштів. Жодних майнових прав на нерухомість позивачем в такому випадку не має.

При цьому не може у позивача виникнути право власності і на інший об`єкт нерухомості, який не є предметом Договору, а саме трикімнатну в двох рівнях квартиру АДРЕСА_3 , оскільки по-перше, вона не передбачена умовами Договору, а по- друге, відповідач відмовився доплатити за вказану квартиру запропоновану відповідачем суму у розмірі 1 294 017 грн.

Щодо ідентифікаційних ознак квартири, що є предметом позовних вимог за зазначали, що за п.1.1. Договору №01-03/07 від 19 березня 2007 року відповідач зобов`язався за дорученням позивача виконати від свого імені, але в інтересах та за рахунок Довірителя певні дії щодо здійснення процедури будівництва трьохкімнатної в двох рівнях квартири орієнтовною загальною площею 146,75 кв.м., розташованої на 9 поверсі в кутовому під`їзді житлового будинку за адресою забудови: АДРЕСА_1 .

Тобто сторони в Договорі, з якого виникли спірні правовідносини ідентифікували квартири (зазначивши їх адресу), які мають бути передані позивачу, як комітенту, за умови виконання ним своїх зобов`язань за Договором. Будь-яких змін до Договору щодо квартир з іншими номерами, які мають бути передані позивачу - не вносилося.

Але чому позивач вирішив, що йому належать майнові права на трикімнатну в двох рівнях квартиру АДРЕСА_3 .

Адже зазначені квартири містять не лише іншу адресу та інший номер, але й інший поверх та під`їзд. За такого, таку заміну не можна вважати формальною зміною номеру квартир, адже це є істотною умовою Договору, яка може бути змінена у відповідності до ст. 651 ЦК України виключно шляхом внесення змін до умов Договору за згодою Сторін або за рішенням суду. Ні того, ні іншого не мало місця.

При цьому позивач також ніяк не пояснив правову підставу для визнання майнових прав на вищезазначені квартири. Адже очевидно, що вказані квартири є іншими Об`єктами нерухомості, який не передбачено умовами Договорів, укладених між Сторонами та який насьогодні може належати третім особам. За такого, право цих осіб на вказані Об`єкти нерухомості буде порушеним.

При цьому Акт огляду цієї квартири не є додатковою угодою до Договору, а свідчить лише про пропозицію відповідача придбати зазначену квартиру на інших умовах з доплатою, з урахуванням раніше внесених коштів позивачем за минулим Договором.

Отже позивачем не доведено належними та допустимими доказами, що трикімнатна в двох рівнях квартира АДРЕСА_3 , на яку позивач просить визнати право власності, є трьохкімнатною в двох рівнях квартирою орієнтовною загальною площею 146,75 кв.м., розташованої на 9 поверсі в кутовому під`їзді житлового будинку за адресою забудови: АДРЕСА_1 .

У відзиві ОСОБА_1 просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Представник відповідача про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, проте у судове засідання не з`явився, що в силу приписів частини2 статт372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи за його відсутності.

У судовому засіданні позивач апеляційну скаргу не визнав, просив залишити її без задоволення, а судове рішення без змін.

Заслухавши доповідь судді - доповідача, позивача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає.

Кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів (частина 1 стаття 4 ЦПК України).

Згідно зі статтею 5 ЦПК України суд, здійснюючи правосуддя, захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. А у випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Зі змісту статті 367 ЦПК України вбачається, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до положень статті 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно із вимогами частини 1 статті 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Таким вимогам закону оскаржуване рішення суду першої інстанції відповідає в повній мірі.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, що 19 березня 2007 року між ОСОБА_1 (Довіритель) та ТОВ «Телец-ВАК» (Виконавець) укладено договір № 01-03/07, за яким Довіритель доручає Виконавцю від свого імені виконати певні дії в інтересах та за рахунок коштів Довірителя щодо здійснення процедури будівництва трьохкімнатної в двох рівнях квартири орієнтовною загальною площею 146,75 кв.м., розташованої на 9 поверсі в кутовому під`їзді житлового будинку за адресою забудови: АДРЕСА_1 (надалі «Об`єкт»).

Відповідно до розділу 1.3. Договору для закріплення за Довірителем Об`єкту під час укладання договору, Довіритель має сплатити вартість не менше 10 (десяти) відсотків від загальної кількості вимірних одиниць Об`єкту за поточною ціною вимірної одиниці, яка встановлена на дату розрахунків. Вимірна одиниця Об`єкта будівництва для житлових приміщень 1,00 кв.м. загальної площі з урахуванням коефіцієнту поверху і комфортності. Зміна неоплаченої вартості вимірної одиниці може бути змінена Виконавцем не більш ніж один раз на місяць.

Графік сплати вартості вимірних одиниць Об`єкту: березень 2007 р. 176 750,00 грн, липень 2007 р. 83 053,00 грн, серпень 2007 р. 110 500,00 грн, січень 2010 р. 41 000,00 грн. Всього 411 303,00 грн (п.1.4. Договору).

Відповідно до п. 2.2.5. Договору, довіритель зобов`язаний не пізніше двох місяців після введення Об`єкта в експлуатацію укласти з Виконавцем договір купівлі-продажу Об`єкта та підписати акт приймання-передачі Об`єкта за умов проведення з Виконавцем повного розрахунку.

Відповідно п.п. 2.4.2 - 2.4.5. Договору, виконавець зобов`язаний: Прийняти від довірителя грошові кошти у розмір та порядку, що передбачений цим Договором. Закріпити за довірителем об`єкт, зазначений в п. 1.1., п.1.2 цього Договору. Завершити процедуру будівництва Об`єкта в IV кварталі 2009 року. Після введення об`єкта в експлуатацію надати довірителю, за умови повного виконання ним передбачених договором зобов`язань укласти із ним договір купівлі-продажу Об`єкта та підписати акт приймання передач об`єкта.

Відповідно до розділу 4 Договору, загальна площа Об`єкта є проектною і підлягає уточненню після введення Об`єкта в експлуатацію на підставі даних технічних обмірів БТІ. У разі, якщо фактична загальна площа Об`єкта виявиться більшою, ніж проектна площа, яку зазначено в п. 1.2. Договору, Довіритель у місячний термін здійснює доплату за різницю площі шляхом перерахування визначеної Виконавцем суми коштів на рахунок Виконавця. У разі, якщо фактична загальна площа Об`єкта виявиться меншою за проектну, Виконавець у місячний термін повертає Довірителю розраховану суму коштів шляхом їх перерахування на вказаний Довірителем поточний рахунок. Перерахунок проводиться виходячи з цілого значення кількості квадратних метрів на яку збільшено або зменшено остаточна площа Об`єкта. У випадку, коли зменшення фактичної загальної площі є наслідком встановлення за рахунок та з ініціативи Довірителя додаткових перегородок або проведення інших опоряджувальних робіт, повернення коштів за зменшення площі не проводиться. Розмір коштів, що підлягають поверненню Довірителю або додатковій сплаті ним на рахунок Виконавця, визначається Виконавцем, виходячи з встановленої поточної ціни вимірної одиниці Об`єкта на момент здійснення кінцевих розрахунків.

На виконання умов Договору, ОСОБА_1 сплатив 388 303,00 грн, що підтверджується квитанціями: № 19/06-01-03/07-1 від 19.06.2007 р.(83053 грн); № 02/07-01-03/07-1 від 02.07.2007 рр. (110500 грн).; № 19/03-01-03/07-1 від 19.03.2007 р.(176750 грн); № 35 від 18.11.2019 (18000 грн) (том 1 а.с. 16, 20).

29 вересня 2010 року між сторонами укладено Додаткову угоду №1 до Договору № 01-03/07 від 19.03.2007 року, якою внесені зміни в п.1 Договору в наступні редакції: Доповнити п.1.8 наступним: за цим Договором Довіритель доручає Виконавцю від свого імені виконати певні дії в інтересах та за рахунок коштів Довірителя щодо здійснення процедури будівництва гаражу № НОМЕР_1 , розміром в чистому вигляді не менше 7м завдовжки та 3,6м завширшки, орієнтовною загальною площею 25,2 кв.м. розташованого на території біля 2 черги багатоповерхового житлового будинку за адресою забудови: АДРЕСА_1 . Загальна вартість зазначеного об`єкта (гаражу) складає 66 700 грн.

З метою будівництва гаражу, на виконання Додаткової угоди №1 позивач сплатив 23000 грн: 15000 грн (квитанція № 01/10-01-03/07-1/2 від 01.10.2010 р) та 8000 грн (квитанція № 29/09-01-03/07-1/1 від 29.09.2010).

У відповіді ОСОБА_1 від 26 листопада 2019 р. № 166 генеральний директор ТОВ «Телец-ВАК» повідомив про згоду зарахувати сплачені ним кошти за будівництво гаражу в рахунок оплати вартості будівництва квартири згідно Договору №01-03/07. Проект додаткової угоди було відредаговано та приведено у відповідність до закону і фактичних обставин сторін, та направляє для вивчення відредагований проект додаткової угоди.

14 листопада 2019 року ОСОБА_1 та генеральним директором ТОВ «Телец-ВАК» підписано Додаткову угоду №2 до Дог. №01-03/07 від 19 березня 2007 року, про те, що Додаткову угоду № 1 від 29 вересня 2010 року вважати недійсною; грошові кошти, сплачені довірителем за Додатковою угодою №1 від 29 вересня 2010 року до договору №01-03/07 від 19 березня 2007 р. за гараж, в сумі 23000 грн, вважати сплаченими за трикімнатну квартиру в двох рівнях на 9 поверсі в кутовому під`їзді житлового будинку по АДРЕСА_1 , орієнтовною загальною площею 146,75 кв. м. згідно договору №01-03/07 від 19 березня 2007 р. (том 1 а.с. 88).

Отже встановлено, що позивач свій обов`язок відповідно до Договору №01-03/07 від 19 березня 2007 року щодо сплати грошових коштів за будівництво квартири виконав, сплативши передбачену Договором суму у повному обсязі.

Проте відповідач, не завершив процедуру будівництва Об`єкта в IV кварталі 2009 року, що не заперечувалось відповідачем.

13 травня 2021 року ТОВ «Телец-ВАК» та ОСОБА_1 проведено огляд квартири згідно договору №01-03/07 від 19 березня 2007 року, про що складено Акт огляду дворівневої двокімнатної квартири на 9-10 поверсі в 5 під`їзді, який містить зауваження ОСОБА_1 (а.с. 25-29).

Наказом Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради від 31.05.2021 № 7/445/12.01-45/21 затверджено ТОВ «Телец-ВАК» надання адреси об`єкту будівництва «Будівництво багатоповерхового житлового будинку (2 черга), за адресою: АДРЕСА_1 , розташованого за адресою: АДРЕСА_4 (підстава: заява про видачу рішення департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради про присвоєння та зміни адреси об`єкта будівництва та об`єкта нерухомого майна від 27.05.2021 № 000475250, сертифікат Державної архітектурно-будівельної інспекції України від 12.05.2021 № IУ 78 про відповідність закінченого будівництвом об`єкта проєктній документації та підтвердження його готовності до експлуатації) АДРЕСА_2 .

20 липня 2021 року ОСОБА_1 звернувся до ТОВ «Телец-ВАК» з вимого про виконання дій для отримання ним права власності на квартиру та про усунення недоліків згідно Акту.

Згідно з відповіддю ТОВ «Телец-ВАК» (від 16.09.2021 р. № 126) на звернення ОСОБА_1 , 12 травня 2021 року ТОВ «Телец-ВАК» отримало сертифікат готовності об`єкта будівництва. ТОВ «Телец-ВАК» повідомляє, що вартість вимірної одиниці (квадратного метру) збудованої квартири за укладеним Договором насьогодні складає 10800,00 грн, що зумовлює обов`язок ОСОБА_1 у відповідності до п. 4.3 Договору здійснити відповідну доплату. В іншому випадку йдеться про невиконання зобов`язань за Договором. ТОВ «Телец-ВАК» пропонує протягом 10 календарних днів здійснити доплату, виходячи з поточної ціни вимірної одиниці, надає розрахунок доплати.

Окрім цього, встановлено, що трикімнатна в двох рівнях квартира, яка будувалась згідно Договору №01-03/07 від 19 березня 2007 року має такі параметри: номер квартири 69, загальна площа 157,9 кв.м., житлова площа 76,3 кв.м., номер під`їзду 3.

Відповідно до висновку експертів від 01 листопада 2023 року №115-203/135-002:

1. Відповідно до розрахованої площі без врахування сходів через їх фактичну відсутність, площа складає 148,90 кв.м., що на 2,15 кв.м. більше, ніж площа, що вказана в Договорі №01-03/07 від 19.03.2007.

2. Відповідно до розрахованої площі за умови добудови сходів в об`єкті дослідження площа складає 156,10 кв.м., що на 9,35 кв.м. більше ніж площа, що вказана в Договорі №01-03/07 від 19.03.2007.

Різниця між договірною (проектною) та фактичною площею об`єкта інвестування, складатиме:

1) відповідно до розрахованої площі без врахування сходів через їх фактичну відсутність: 2,15 кв.м.х2802,75 грн= 6025,91 грн,

де: 2,15 кв.м. різниця площ між договірною (проектною) та фактичною площею об`єкта інвестування; 2802,75 грн ціна 1 кв.м. об`єкту інвестування відповідно до договору; 6025,91 грн сума грошових коштів, які підлягає доплаті за вимірні одиниці об`єкту інвестування.

2) відповідно до розрахованої площі за умови добудови сходів в об`єкті дослідження: 9,35 кв.м.х2802,75 грн= 26205,71 грн,

де: 9,35 кв.м. різниця площ між договірною (проектною) та фактичною площею об`єкта інвестування; 2802,75 грн ціна 1 кв.м. об`єкту інвестування відповідно до договору; 26205,71 грн сума грошових коштів, які підлягає доплаті за вимірні одиниці об`єкту інвестування.

Показники опосердкованої вартості спорудження об`єктів не можуть використовуватися для визначення вартості конкретного об`єкта будівництва. Відповідно до законодавства будівництво об`єктів здійснюється на підставі проектної документації, затвердженої в установленому порядку. При цьому вартість будівництва об`єктів має визначатися на підставі проектних рішень, прийнятих для конкретного об`єкта будівництва, за зведеним кошторисним розрахунком вартості об`єкта будівництва, затвердженим в установленому порядку у складі проектної документації, яким враховуються усі витрати, пов`язані з будівництвом конкретного об`єкта.

Таким чином, відповідно до даних Сертифікату готовності № НОМЕР_2 (арк. ц.с.117) Кошторисна вартість будівництва за проектом, яка задекларована ТОВ «Телец-ВАК» по об`єкту: «Будівництво багатоповерхового житлового будинку (2 черга), за адресою: АДРЕСА_5 ) склала 67 020 000,0 грн при загальній площі будинку 10809,80 кв.м.

Тобто ціна 1 кв.м. об`єкту інвестування відповідно становить 6199,93 грн.

Отже, різниця між Кошторисною вартістю будівництва (проектною) та фактичною площею об`єкта інвестування складатиме:

1) відповідно до розрахованої площі без врахування сходів через їх фактичну відсутність: 2,15 кв.м. х 6199,33 грн= 13 328,56 грн, де: 2,15 кв.м. різниця площ між договірною (проектною) та фактичною площею об`єкта інвестування; 6199,33 грн ціна 1 кв.м. об`єкту інвестування відповідно до кошторисної вартості будівництва за проектом; 13 328,56 грн сума грошових коштів, які підлягає доплаті за вимірні одиниці об`єкту інвестування.

2) Відповідно до розрахованої площі за умови добудови сходів в об`єкті дослідження (об`єкт інвестування): 9,35 кв.м. х 6199,33 грн= 57 963,74 грн, де: 9,35 кв.м. різниця площ між договірною (проектною) та фактичною площею об`єкта інвестування; 6199,33 грн ціна 1 кв.м. об`єкту інвестування відповідно до кошторисної вартості будівництва за проектом; 57 963,74 грн сума грошових коштів, які підлягає доплаті за вимірні одиниці об`єкту інвестування.

29 січня 2024 року грошові кошти у сумі 57 963,80 грн. внесені ОСОБА_1 на рахунок ТОВ «Телец-ВАК», що підтверджується квитанцією №62.

Ухвалюючи таке рішення, суд першої інстанції виходив із того, що позивач довів належними та допустимими доказами своє право власності на спірні квартири.

З таким висновком суду першої інстанції колегія суддів апеляційного суду погоджується у повному обсязі з огляду на наступне.

Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», в редакції на час виникнення спірних правовідносин, закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості.

Відповідно до положень статей 4, 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з частиною 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

У статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування це квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України).

За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

За змістом положень статей 15,16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною першої статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Згідно з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 14 грудня 2021 року у справі №344/16879/15-ц, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.

Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.

Відповідно до частин першої та другої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим, а саме: повинно реально відновлювати наявне порушене, оспорене або невизнане право, такий спосіб має відповідати характеру правопорушення та цілям судочинства та не може суперечити принципу верховенства права.

Визнання права як універсальний спосіб захисту абсолютних та виключних прав і охоронюваних законом інтересів передбачене у статті 16 ЦК України.

У статті 392 ЦК України вказано, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Зі змісту статті 392 ЦК України вбачається, що вона містить дві диспозиції, за яких власник майна може звернутися з позовом про визнання права власності: 1) якщо таке право оспорюється або не визнається іншою особою; 2) у разі втрати власником документа, який засвідчує право власності.

Суб`єктом вимог про визнання права власності може бути будь-яка особа, яка вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів у третіх осіб або претензій третіх осіб чи необхідністю отримати правовстановлюючі документи.

Позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів. Позивачем у позові про визнання права власності може бути будь-який учасник цивільних відносин, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб. Відповідачем у позові про визнання права власності виступає будь-яка особа, яка сумнівається в належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження таким майном, або має власний інтерес у межах існуючих правовідносин.

Спосіб захисту, передбачений статтею 392 ЦК України, є різновидом загального способу захисту визнання права, а тому його може бути використано в зобов`язальних відносинах за відсутності іншого, окрім судового, шляху відновлення порушеного права.

Тобто зазначений спосіб захисту як різновид загального способу захисту визнання права може бути використаний не тільки в речово-правових відносинах, але й у зобов`язально-правових, так як сам по собі факт перебування осіб у тих чи інших відносинах, у тому числі договірних, не може перешкоджати застосуванню до цих відносин норм інститутів загальної частини цивільного права.

Способи захисту права, обрані позивачем та застосовані судом, повинні найбільш ефективно поновлювати порушені права, а специфіка інвестування в об`єкти будівництва та визначення новоствореного майна як об`єкта захисту права, відмінного від майнових прав на етапі укладення договорів про інвестування в будівництво, які мають різні назви, повинні тлумачитися на користь тієї особи, права якої порушено.

Практика визнання права власності на об`єкти нерухомості, розміщені у введених в експлуатацію будинках та спорудах, з огляду на відсутність у позивачів можливості оформити право власності в позасудовому порядку як ефективного способу захисту порушених прав підтримується й Великою Палатою Верховного Суду в постановах від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), від 03 квітня 2019 року у справі № 1609/6643/12 (провадження № 14-107цс19), від 15 травня 2019 року у справі № 522/102/13-ц (провадження № 14-38цс19), від 29 травня 2019 року у справі № 1609/6645/12 (провадження № 14-220цс19), від 26 червня 2019 року у справі № 761/3428/15-ц (провадження №14-268цс19).

Отже, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.

Визнання права власності є ефективним і належним способом захисту прав сторони покупця, який за договором купівлі-продажу майнових прав повністю сплатив узгоджену в договорі грошову суму, проте не може реалізувати свої права внаслідок недобросовісної поведінки продавця після введення будинку в експлуатацію, який не визнає права покупця на цю збудовану квартиру.

Велика Палата Верховного Суду виснувала, що положення статті 392 ЦК України підлягають застосуванню до правовідносин, що виникли між особою, яка відчужила майнові права на квартиру в багатоквартирній новобудові (Сторона 1) та особою, яка такі права придбала (Сторона 2) у випадку, коли об`єкт будівництва (багатоквартирна новобудова) зданий в експлуатацію, проте Сторона 1 не виконує умови зазначеного договору з передачі Стороні 2 усіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої Сторона 2 сплатила в повному обсязі, та не визнає права Сторони 2 на цю збудовану квартиру.

Велика Палата Верховного Суду вважала, що правозастосовчу практику в подібних спорах необхідно консолідувати, а відтак вказала, що коли об`єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлюючі документи у зв`язку із порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов`язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сплачена покупцем в повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень статті 392 ЦК України.

Ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив із того, що він виконала свої зобов`язання за договорами №01-03/07 від 19 березня 2007 року, оплативши у повному обсязі вартість квартири, яку збудував відповідач, останній же своїх зобов`язань за договорами в частині укладання договорів купівлі-продажу квартир та підписання актів їх прийому-передачі не виконує, що є підставою для захисту прав позивача на оформлення права власності у судовому порядку.

Колегія суддів погоджується з таким висновком суду, оскільки він відповідає обставинам справи, вимогам законодавства та правовим висновкам Верховного Суду.

Суд першої інстанції, дослідивши наявні у матеріалах справи докази, дійшов до правильного висновку про наявність підстав для задоволення позову ОСОБА_1 .

Доводи відповідача про те, що між сторонами було укладено договори комісії, а не інвестиційні договори, та що вартість квартир збільшилася під час будівництва, а тому позивач не виконала своїх зобов`язань щодо оплати вартості квартир, на думку колегії суддів, правильно були відхилені судом першої інстанції.

Зміст укладеного між сторонами договору свідчить, що ТОВ «Телец-ВАК» зобов`язувалося збудувати квартиру, а ОСОБА_1 оплати її вартість.

Позивач свої зобов`язання за договорами виконав, оплативши вартість квартир у повному обсязі, що підтверджується зібраними по справі доказами.

Посилання відповідача на те, що вартість об`єктів будівництва істотно зросла внаслідок фінансової кризи 2008-2009 рр., за такого позивач повинен сплатити йому вартість квартири із розрахунку 10800 грн. за 1 м2 суперечить умовам укладеного між сторонами договору.

Аргументи апеляційної скарги щодо жо того, що квартира, власність на яку просить визнати позивач, не є квартирою про яку було зазначено у договорі №01-03/07 від 19 березня 2007 року колегія суддів відхиляє, бо вони не узгоджуються з інформацією, яка викладена відповідачем у листі від 16 вересня 2021 року №120 та розрахунку доплати вартості об`єкту за умовами вищевказаного договору, наказу Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради №7/445/12.01-45/21 від 31 травня 2021 року про надання об`єкту будівництва: багатоповерховий житловий будинок (2 черга) по АДРЕСА_1 адреси: АДРЕСА_2 .

Будь-яких доказів, які б свідчили про те, що квартира АДРЕСА_3 збудована на виконання інших договорів, або закріплені за іншими замовниками, відповідач не надав.

Підсумовуючи викладене, колегія суддів вважає, що оскаржуване рішення суду є законним та обґрунтованим, а тому зміні або скасуванню не підлягає.

Суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право: залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення; скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення (пункти 1 і 2 частини 1 статті 374 ЦПК України).

Згідно зі статтею 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи наведене, колегія суддів апеляційного суду дійшла висновку, що апеляційну скаргу ТОВ «Телец-ВАК» слід залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 381, 382 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК», подану адвокатом Сафроновим Юрієм Івановичем залишити без задоволення, а рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 09 жовтня 2024 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду за наявності передбачених статтею 389 ЦПК України підстав протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий Ж.М. Яворська

Судді Т.М. Базовкіна

Л.М. Царюк

Повний текст постанови складено 13 лютого 2025 року.