КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 лютого 2025 року

м. Київ

єдиний унікальний номер судової справи 368/1182/20

номер провадження 22-ц/824/4018/2025

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду

цивільних справ:

головуючого - суддіЛапчевської О.Ф.,
суддівБерезовенко Р.В., Мостової Г.І.,
за участю секретаря судового засідання Єфіменко І.О.,
учасники справи: представник відповідача ОСОБА_1 ,

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_2

на рішення Кагарлицького районного суду Київської області від 08 вересня 2022 року /суддя Закаблук О.В./

у справі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_2 , третя особа: приватний нотаріус Кагарлицького нотаріального округу Київської області Воловенко Раїса Павлівна про визнання недійсним попереднього договору купівлі-продажу, -

В С Т А Н О В И В:

30.10.2022 року до суду звернувся ОСОБА_3 з позовом до ОСОБА_2 , третя особа, - приватний нотаріус Кагарлицького нотаріального округу Київської області Воловенко Раїса Павлівна, про визнання недійсним попереднього договору купівлі - продажу, уточнивши вимоги, просив визнати попередній договір купівлі - продажу, посвідчений приватним нотаріусом Кагарлицького районного нотаріального округу Воловенко Раїсою Павлівною 25 травня 2019 року, який зареєстровано в реєстрі за №497, - недійсним.

Рішенням Кагарлицького районного суду Київської області від 08 вересня 2022 року позов задоволено. Визнано попередній договір купівлі - продажу житлового будинку та земельних ділянок, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , та який посвідчений приватним нотаріусом Кагарлицького районного нотаріального округу Воловенко Раїсою Павлівною від 25 травня 2019 року, який зареєстровано в реєстрі за № 497, - недійсним. /т. 1 а.с. 238-265/

Не погоджуючись з вказаним рішенням, ОСОБА_2 звернувся з апеляційною скаргою, в якій просив рішення суду скасувати, відмовивши у вимогах позову.

На підтвердження вимог, викладених в апеляційній скарзі, апелянт посилався на необґрунтованість висновків суду першої інстанції. Вважає, що судом першої інстанції допущено надмірного формалізму у трактуванні допущених нотаріусом порушень, за яких може бути визнано недійсним попередній договір. Вказував, що у даному випадку відбулось вільне волевиявлення двох дієздатних осіб на укладення правочину, з метою реального виникнення цивільних прав і обов`язків. Наявність у тексті договору технічних помилок не впливає на зміст волевиявлення і не може слугувати підставою недійсності як і назва договору. Нотаріальні помилки також не можуть слугувати підставою недійсності правочину. Вказував і щодо виплат за договором, які були передбачені щорічно, платежами по 105 320 грн. При цьому позивач передчасно звернувся з позовом, оскільки кошти на виконання щорічної сплати відповідач намагався перерахувати, а позивач ухилявся від їх отримання. Також наголошував, що договором передбачено його розірвання в разі порушення строків оплати, затримки більш ніж на 60 календарних днів, позивач звернувся до дати виконання зобов`язань річної сплати, а отже його право не порушене.

Позивач в судове засідання не з`явився, про час та дату судового розгляду повідомлений належним чином, за єдиною відомою суду адресою, конверти повернулись за відсутністю адресата без вручення, тому колегія суддів вважає за можливе розглядати справу за його відсутності у відповідності до положень ч. 2 ст. 372 ЦПК України.

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, які з`явились у судове засідання, перевіривши наведені в апеляційній скарзі доводи, матеріали справи в межах апеляційного оскарження, вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а судове рішення скасуванню з відмовою у задоволенні позовних вимог, на підставі наступного.

Судом встановлено, що 25 травня 2019 року між позивачем ОСОБА_3 та Відповідачем ОСОБА_2 укладено попередній договір купівлі - продажу житлового будинку, земельних ділянок, які знаходяться в АДРЕСА_2 . /а.с. 23 - 25/.

Вищевказаний договір укладено в письмовій формі, та посвідчено третьою особою в даному цивільному провадженні, - приватним нотаріусом Кагарлицького районного нотаріального округу Київської області Воловенко Раїсою Павлівною.

Предметом вказаного попереднього договору купівлі - продажу є:

- житловий будинок з надвірними господарськими та побутовими будівлями і спорудами, житлова площа - 34, 0 кв. м, загальна площа - 58, 80 кв. м., який розташований в АДРЕСА_2 та земельна ділянка, площею 0,1008 га, кадастровий номер: :01:214:0004, цільове призначення 02, 01 - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд ( присадибна ділянка) та земельна ділянка площею 0, 0318 га, кадастровий номер :01:214:0001, цільове призначення 01, 03 - для ведення особистого селянського господарства.

За умовами попереднього договору купівлі - продажу від 25 травня 2019 року Основні договори мають бути укладені та нотаріально посвідчені не пізніше 25 травня 2022 року.

За домовленістю сторін сума Основних договорів буде складати 315960 (триста п`ятнадцять тисяч дев`ятсот шістдесят) гривень 00 копійок, що в доларовому еквіваленті в день укладення цього договору становить 12000 (дванадцять тисяч) доларів 00 центів (відповідно до курсу НБУ на день укладення цього договору 1 дол. США дорівнює 26 гривень 33 копійки) п. 2.1. даного договору.

В підтвердження дійсності намірів Сторін укласти відповідні Договори купівлі - продажу житлового будинку та земельних ділянок, можливості виконання їхніх умов та умов цього Договору, покупець (відповідач по справі) - передав продавцю (позивачу по справі) грошові кошти в розмірі 10000 (десять тисяч) гривень 00 копійок.

Зазначені грошові кошти в повному розмірі були сплачені Покупцем Продавцю до підписання Сторонами та нотаріального посвідчення цього Договору. В день укладення та підписання Основних договорів Покупець зобов`язується повернути продавцю 10000 десять тисяч ) гривень 00 копійок.

Покупець зобов`язується виплачувати з січня 2020 року по травень 2022 року, суму за Основними договорами у розмірі 105320 ( сто п`ять тисяч триста двадцять) гривень 00 копійок , що в доларовому еквіваленті в день укладення цього договору за курсом , 1 долар США= 26, 33 грн. становить 4000 ( чотири тисячі) доларів 00 центів, щорічно. Дострокове погашення суми розстрочення платежу допускається п. 4 даного договору.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції посилався на те, що незважаючи, що попередній договір купівлі продажу укладено, - його практично не можливо виконати через численні невідповідність нормам чинного законодавства та дійсним обставинам, які допущені приватним нотаріусом Кагарлицького районного нотаріального округу Воловенко Р.П. під час його посвідчення.

Суд першої інстанції керувався ст. 203 ЦК України про те, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Як вбачається з даного попереднього договору цей Договір містить елементи та умови розстрочення платежів, однак в даному Договорі не зазначено, що це договір з розстроченням платежів в розумінні ст. 694 ЦК України, тобто назва договору визначена, як попередній договір купівлі - продажу, а не договір з розстроченням або відстроченням платежів.

Крім цього, суд першої інстанції вказував, що витягу з Державного земельного кадастру приватний нотаріус Воловенко Р.П. не витребовувала під час укладення попереднього договору купівлі - продажу, що в свою чергу є грубим порушенням.

Також судом першої інстанції вказано про те, що з моменту укладення попереднього договору купівлі - продажу минув понад 1 рік, а щорічної оплати від Покупця не надійшло.

З огляду на це, суд першої інстанції зазначав, що за таких обставин договір міг бути розірваний на підставі невиконання його умов саме Покупцем.

Так, п. 5.6. Договору передбачено, що Продавець може відмовитися (розірвати) від цього Договору та /або укладання Основних договорів з власної ініціативи лише в разі порушення покупцем зобов`язання щодо: порядку здійснення оплати в розмірі суми вартості, встановленої відповідно до п. 2.1. та п. 4 даного Договору ( затримки оплати більш ніж на 60 ( шістдесят) календарних днів від встановленого строку оплати визначеного п. 4 цього Договору.

Також п.5.6. Договору передбачено, що Продавець може відмовитися (розірвати) від цього Договору та /або укладання Основних договорів з власної ініціативи лише в разі порушення Покупцем зобов`язання щодо: порядку здійснення оплати в розмірі суми вартості, встановленої відповідно до п. 2.1. та п. 4 даного Договору ( затримки оплати більш ніж на 60 ( шістдесят) календарних днів від встановленого строку оплати визначеного п. 4 цього Договору.

Водночас, суд першої інстанції вважав, що оспорпюваний попередній договір купівлі - продажу містить численні порушення норм законів, містить суперечливі умови, які зрештою не можна виконати, не порушивши законодавство, як то отримати кошти за Основними договорами, коли вони не укладені.

Оскільки в даному випадку, неможливо примусити продавця на підставі умов попереднього договору продати нерухоме майно, суд першої інстанції вважав, що станом на час винесення рішення наявні законні підстави для задоволення позову про визнання недійсним попереднього договору купівлі - продажу будинку.

Однак з таким висновком суду погодитись не можна з наступних підстав.

Згідно з пунктом 3 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України, визначено, що загальними засадами цивільного законодавства є свобода договору.

Ч. 1 ст. 638 ЦК України, передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Разом з тим, в силу ч. 1 ст. 204 ЦК України, на оспорюваний попередній договір, поширюється презумпція правомірності правочину.

Відповідно до ч. 1 ст. 204 ЦК України, визначено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Також, ч. 1 ст. 215 ЦК України, визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Так, попередній договір купівлі - продажу було укладено між сторонами 25.05.2019, а дата надходження позовної заяви до суду 30.10.2020.

Договірні зобов`язання з його сторони виконувалися у спосіб, встановлений п. 4 Договору.

Відповідно до п. 4 Попереднього договору купівлі - продажу, визначено, покупець передав грошові кошти в розмірі 10 000 (десять тисяч) грн 00 коп. Зазначені грошові кошти в повному розмірі були сплачені Покупцем Продавцю до підписання Сторонами та нотаріального посвідчення цього Договору. Позивач вказаний факт підтверджує.

Покупець зобов`язувався виплачувати з січня 2020 по травень 2022 року суму за основними договорами у розмірі 105 320 (сто п`ять тисяч триста двадцять) грн 00 коп., що в доларовому еквіваленті становить 4000 (чотири тисячі) доларів 00 центів, щорічно. Дострокове погашення суми розстрочення платежу допускається.

На виконання вищевказаних умов договору, відповідачем (покупцем) 13.07.2020 було направлено на адресу позивача (продавця) повідомлення щодо надання ним в письмовому вигляді (в електронному) банківських реквізитів для перерахування позивачеві коштів в сумі 105 320 грн., що підтверджується повідомленням від 13.07.2020 р. Відповіді на дане повідомлення відповідач (покупець) не отримав.

Підставою ж недійсності позивачем заявлено - нечітко, неграмотно та незрозуміло викладено текст, суперечливо викладені умови договору, зафіксовані всі істотні умови стововно купівлі - продажу квартири, а не житлового будинку та земельних ділянок), в недотримання вимог пункту 6. 12 Правил ( зі змінами та доповненнями станом на 25.05. 2019), згідно з яким, текст нотаріально оформлюваного документа повинен бути викладений зрозуміло, чітко, грамотно, не отримано оплату, порушення допущені нотаріусом.

Водночас, ст.ст. 3, 6, 203, 626, 627 ЦК визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів (вільне волевиявлення учасника правочину).

Особа, яка має якесь право, і своєю поведінкою створює в іншої особи відчуття, що вона цим правом користуватися не буде, а згодом всупереч колишній власній поведінці намагається скористатися своєю формальною правовою позицією, то за наявності низки ознак, суд на підставі принципу естопель може відмовити у захисті такого права за ч. 2, 3 ст. 13 ЦК України, вбачаючи зловживання правом.

У добросовісної сторони мають виникнути певні очікування щодо подальшої поведінки іншої особи. Сторона має розумні підстави для того, щоб покладатися на поведінку контрагента.

Заборона суперечливої поведінки не покликана покарати особу, яка діє суперечливо. Право блокується через очевидну несправедливість, що в конкретних ситуаціях може виникати в результаті суперечливої поведінки.

Добросовісність (п. 6 ст. 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина заборони суперечливої поведінки, базується ще на римській максимі - ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці. В основі доктрини заборони суперечливої поведінки знаходиться принцип добросовісності.

Поведінка є недобросовісною, якщо одна сторона договору прийняла виконання від іншої сторони, а після цього посилається на недійсність такого договору або його неукладеність. Якщо поведінка сторони давала іншій стороні підстави вважати, що договір є дійсним (виконувався належним чином сторонами протягом тривалого часу), то наступне висунення вимог про його недійсність або неукладеність є зловживанням правом.

Оцінюючи дії учасника стосовно добросовісності, необхідно враховувати не лише сам факт виконання, а й волю сторін на виконання договору і досягнення відповідних їй правових наслідків (підписання додаткових угод про внесення змін до окремих умов, ділове листування щодо договору можуть свідчити про наявність у сторони волі на виконання договору надалі, що дозволяє контрагенту покладатися на дійсність угоди) Головне завдання застосування принципу добросовісності полягає в тому, щоб перешкодити стороні отримати переваги та вигоду як наслідок своєї непослідовності у поведінці на шкоду іншій стороні, яка добросовісно поклалася на певну юридичну ситуацію, створену першою стороною або обома.

Судом першої інстанції не надано оцінки тому, чи відповідає поведінка позивача за тих обставин, що склалися, засадам добросовісності, послідовності та передбачуваності, а також, чи не суперечать його дії з визнання договору нікчемним, та як наслідок виселення відповідачів з будинку, його попередній поведінці з огляду на досягнення між сторонами згоди з усіх істотних умов договору на момент укладення попереднього договору.

Посилаючись на нотаріальні порушення, суд першої інстанції не навів причинно-наслідкового зв`язку між відсутністю витребування нотаріусом витягу з Державного земельного кадастру та нікчемністю договору, з урахуванням того що спору щодо належності земельної ділянки на праві власності позивачеві не має.

Щодо розрахунків за попереднім договором - це право сторін, і те, що суд першої інстанції встановив обставини розстрочки платежів, не може свідчити про нікчемність попереднього договору, з урахуванням того, що позивач ухиляється від отримання оплати, оскільки взагалі не бажає виконувати договір, посилаючись на його незрозумілість і неточність.

Жодна зі сторін не зверталась з вимогами щодо тлумачення умов договору в частині оплати, водночас, п. 5.6. Договору передбачено, що Продавець може відмовитися (розірвати) від цього Договору та /або укладання Основних договорів з власної ініціативи лише в разі порушення покупцем зобов`язання щодо: порядку здійснення оплати в розмірі суми вартості, встановленої відповідно до п. 2.1. та п. 4 даного Договору ( затримки оплати більш ніж на 60 ( шістдесят) календарних днів від встановленого строку оплати визначеного п. 4 цього Договору.

Отже, вказана обставина може бути підставою для розірвання попереднього договору, а не свідчити про його безумовну недійсність.

За змістом правовідносин сторін, відповідач купував будинок, з розстрочкою платежів, до укладення основного договору, здійснив, з дозволу позивача ремонт, вселився та проживав з родиною, отже, укладення договору потягло настання реальних правових наслідків, від яких позивач відмовляється, діючи всупереч попередній поведінці.

З урахуванням встановлених обставин справи, апеляційний суд не вбачає підстав, вказаних позивачем, для визнання попереднього договору нікчемним в силу положень ст. 203 ЦК України, а отже, позов задоволенню не підлягає.

Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи;

неправильне застосування норм матеріального права.

Крім того, відповідно до ст. 141 ЦПК України, розподілу підлягають судові витрати. З ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 підлягає стягненню 1261, 20 грн. за розгляд справи в суді апеляційної інстанції.

Керуючись ст.ст. 376, 381, 382 ЦПК України, суд, -

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 на рішення Кагарлицького районного суду Київської області від 08 вересня 2022 року - задовольнити.

Рішення Кагарлицького районного суду Київської області від 08 вересня 2022 року - скасувати, відмовивши у задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 до ОСОБА_2 , третя особа: приватний нотаріус Кагарлицького нотаріального округу Київської області Воловенко Раїса Павлівна про визнання недійсним попереднього договору купівлі-продажу.

Судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції розподілити наступним чином:

Стягнути з ОСОБА_3 /РНОКПП НОМЕР_1 / на користь ОСОБА_2 /РНОКПП НОМЕР_2 / 1261, 20 грн.

Постанову суду апеляційної інстанції може бути оскаржено у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.

Головуючий: Судді: