РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"31" січня 2025 р. м. Жмеринка

Жмеринський міськрайонний суд Вінницької області

в складі судді Костянтина Шепеля,

із секретарем судового засідання Раїсою Буга,

за участю представника позивача Євгена Путіліна,

представника відповідача Володимира Полігаса,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі № 1 Жмеринського міськрайонного суду Вінницької області у режимі відеоконференції за допомогою власних технічних засобів справу за позовом адвоката Путіліна Євгена Вікторовича в інтересах Фермерського господарства «Дзялів» с. Кам`яногірка Жмеринського району Вінницької області до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про переведення прав покупця, -

приходить до такого.

Позиція позивача

Представник позивача Путілін Є.В. 30 серпня 2024 року звертається до суду з цим позовом, в якому просить перевести на позивача ФГ «Дзялів» права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу від 10 липня 2024 року, засвідченого приватним нотаріусом Жмеринського районного нотаріального округу Лавреновим Р.І., на земельну ділянку площею 2,0820 га ,кадастровий номер :03:003:0129, яка розташована на території Кам`яногірської сільської ради Жмеринського району. Стягнути з позивача на користь відповідачки ОСОБА_2 грошові кошти, внесені на депозитний рахунок та вирішити питання про стягнення судових витрат.

Позовні вимоги обґрунтовує тим, що 20 листопада 2013 року між ФГ «Дзялів» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки б/н, загальною площею 2,0820 га, кадастровий номер :03:003:0129, розташованої на території Кам`яногірської сільської ради, терміном на 25 років. Даний договір 18 грудня 2013 року зареєстровано державним реєстратором реєстраційної служби Жмеринського міськрайонного управління юстиції Яременюк І.О.. Згідно з пунктом 8 договору оренди земельної ділянки від 20 листопада 2013 року, земля передається в оренду строком на 25 років з моменту державної реєстрації. Також, умовами пункту 22 Договору встановлено переважне право орендаря на придбання земельної ділянки у власність. Приватний нотаріус Жмеринського районного нотаріального округу Лавренов Р.І. 3 травня 2024 року направив орендарю лист- повідомлення про намір власника земельної ділянки щодо продажу. ФГ «Дзялів» 31 травня 2024 року направило відповідь про намір скористатися переважним правом купівлі земельної ділянки. Відповідачка ОСОБА_1 10 липня 2024 року продала належну їй земельну ділянку ОСОБА_2 . Тому, вважаючи свої права порушеними, ФГ «Дзялів» звернулось до суду з відповідним позовом, який просить задовольнити.

На підтвердження позовних вимог представник позивача надає копії таких документів: договору оренди земельної ділянки, акту приймання-передачі земельної ділянки, Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, договору купівлі-продажу земельної ділянки від 10 липня 2024 року, повідомлення про намір продажу та відповідь про бажання скористатися переважним правом купівлі.

Представник позивача адвокат Путілін Є.В у судовому засіданні позовні вимоги підтримує з підстав, викладених у позовній заяві. Пояснює, що між Фермерським господарством «Дзялів» та відповідачкою ОСОБА_1 20 листопада 2013 року укладено договір оренди земельної ділянки строком на 25 років. Відповідно до умов договору позивач має переважне право на придбання земельної ділянки, однак це право ОСОБА_1 порушене, оскільки вона продала належну їй земельну ділянку ОСОБА_2 .. Листом від 31 травня 2024 року ФГ «Дзялів» повідомило про намір придбати земельну ділянку, однак нотаріус вчинив правочин з порушенням переважного права позивача. На листі міститься підпис голови та печатка ФГ «Дзялів» - юридичної особи, і на його думку не є обов`язковим нотаріальне посвідчення такої заяви.

Оскільки його довіритель є орендарем земельної ділянки і відповідно до умов договору оренди, Закону України «Про оренду землі» та статті 130-1 Земельного кодексу України має переважне право на придбання земельної ділянки, він скористався своїм правом шляхом повідомлення нотаріуса про бажання придбати земельну ділянку. Частиною п`ятою статті 130-1 Земельного кодексу України визначено, що особа повідомляє цінним листом з описом, додаткової вимоги щодо нотаріального посвідчення підпису там немає. Нотаріус, на його думку, керувався частиною шостою вказаної статті, де зазначено про нотаріальне посвідчення листа. У такому випадку нотаріус мав би повідомити заявника про те, що існують перешкоди для укладання договору, для надання можливості їх усунути. Однак, оскільки таких дій нотаріус не вчинив, тому позивач вважає, що має переважне право на придбання земельної ділянки, і тому просить позов задовольнити та перевести на позивача права покупця земельної ділянки.

Позиція відповідачів

Представник відповідачки ОСОБА_2 - адвокат Полігас В.М. в судовому засіданні позов не визнає, просить в його задоволенні відмовити. Нотаріусом та відповідачами всі вимоги закону при укладанні договору купівлі-продажу земельної ділянки, були дотримані. Пояснює, що дійсно позивач мав переважне право на придбання земельної ділянки, однак він не скористався своїм правом, оскільки він в неналежній формі подав заяву, а отже слід вважати, що відмовився від такого права. Незнання закону не звільняє від відповідальності. Частина п`ята статті 130-1 Земельного кодексу України вказує на порядок пересилання повідомлень, а частина шоста чітко вказує на те, в якій саме формі має бути заява, там немає розмежувань щодо юридичних та фізичних осіб, там вказано, що заява має бути підписана і підпис має бути нотаріально посвідчений. Тому, він вважає, що позивач не скористався належним чином своїм правом, і нотаріус діяв відповідно до закону і не зобов`язаний був встановлювати і визначати суперечності, і посвідчив законний договір купівлі-продажу земельної ділянки.

Відповідачка ОСОБА_1 , будучи належним чином повідомлена, в судове засідання не з`явилась (а.с.90).

Процесуальні рішення по справі, заяви та клопотання

Позовна заява надійшла до суду 30 серпня 2024 року (а.с.1).

Разом з позовною заявою надійшла заява про забезпечення позову (а.с.44-47).

Ухвалою судді від 2 вересня 2024 року задоволено заяву про забезпечення позову, накладено арешт на земельну ділянку (а.с.54).

Запити щодо встановлення місця реєстрації відповідачів ОСОБА_2 та ОСОБА_1 направлено 3 вересня 2024 року (а.с.56-57).

Відповіді на запити надійшли до суду 9 вересня 2024 року. Згідно з інформацією з відомостями РТГ, відповідачі зареєстровані за адресами, вказаними в позовній заяві (а.с.63,66).

Ухвалою від 11 вересня 2024 року відкрито провадження у справі та призначено підготовче судове засідання на 30 жовтня 2024 року (а.с.67).

Відповідно до витягу з наказу №139 в/к суддя Шепель К.А. з 23 вересня 2024 року по 11 жовтня 2024 року перебував у відпустці (а.с.70).

22 жовтня 2024 року від представника позивача надійшло клопотання про проведення судових засідань для нього в режимі відеоконференції, яке задоволено ухвалою від 28 жовтня 2024 року (а.с.73,78).

Ухвалою суду від 30 жовтня 2024 року підготовче провадження у справі закрито, справу призначено до судового розгляду на 4 грудня 2024 року (а.с.80).

Судове засідання 4 грудня 2024 року відкладено в зв`язку з неявкою відповідачки ОСОБА_1 - на 8 січня 2025 року (а.с.89).

В судовому засіданні 8 січня 2025 року оголошено перерву до 31 січня 2025 року (а.с.98-99).

Від представника позивача 14 січня 2025 року надходить заява про стягнення судових витрат (а.с.101-103).

Встановлені судом обставини та зміст спірних правовідносин

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі N909/337/19 (провадження N12-35гс20), зазначила що, належним способом захисту переважного права наймача (орендаря) на купівлю орендованого нерухомого майна, який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі.

Позивачем на підтвердження своєї матеріально - правової вимоги про переведення на нього прав та обов`язків покупця надано такі докази.

Згідно з договором оренди земельної ділянки від 20 листопада 2013 року, ОСОБА_1 передала ФГ «Дзялів» о особі голови Шершуна В.М. в оренду в строкове платне користування земельну ділянку кадастровий номер :03:003:0129, яка знаходиться на території Кам`яногірської сільської ради Жмеринського району Вінницької області (а.с.9-14).

Згідно з пунктом 8 договору, він укладається строком на 25 років з моменту його державної реєстрації. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

У пункті 22 договору зазначено, що орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а в разі продажу на аукціоні - якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону.

Згідно з актом визначення меж земельної ділянки на місцевості від 20 листопада 2013 року, проведено встановлення в натурі (на місцевості) меж земельної ділянки (а.с.15).

Акт приймання - передачі земельної ділянки в оренду складено та підписано також 20 листопада 2013 року (а.с.16)

Даний договір зареєстровано 18 грудня 2013 року державним реєстратором реєстраційної служби Жмеринського міськрайонного управління юстиції Вінницької області Яременюк І.О. (а.с. 17-18).

Приватний нотаріус Лавренов Р.І. 3 травня 2024 року надіслав ФГ «Дзялів» повідомлення про намір власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення щодо її продажу разом з проектом договору купівлі- продажу земельної ділянки (а.с. 23-28).

Голова ФГ «Дзялів» Шершун В.М. 3 червня 2024 року за вихідним номером 74 від 31 травня 2024 року направив цінним листом з описом вкладення відповідь приватному нотаріусу Лавренову Р.І. про бажання скористатись переважним правом купівлі вказаної земельної ділянки, про день та час укладання договору просив його повідомити. Відповідно до перевірки статусу відстеження поштового відправлення, воно отримане одержувачем 4 червня 2024 року (а.с.29-32).

З копії договору купівлі - продажу земельної ділянки від 10 липня 2024 року вбачається, що продавець ОСОБА_1 продала, а покупець ОСОБА_3 , яка діяла від імені ОСОБА_2 придбала у власність належну продавцю земельну ділянку, площею 2,0820 гектара, цільове призначення ділянки: 01.01 - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :03:003:0129, яка розташована на території Кам`яногірської сільської ради Жмеринського району.

З розділу 2 договору «обтяження та обмеження земельної ділянки» вбачається, що відповідно до відомостей, викладених у Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, обмеження щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням не зареєстровані, суб`єкт переважного права першої черги відсутній (а.с.19-22).

Відповідно до списку згрупованих поштових переказів, платіжного доручення №1185 від 24 грудня 2020 року, платіжного доручення №1819 від 23 грудня 2021 року, платіжних інструкцій №1663 та №1664 від 30 листопада 2023 року, платіжної інструкції №1469 від 13 листопада 2023 року Фермерське господарство «Дзялів» перераховувало ОСОБА_1 орендну плату за земельний пай (а.с.33-38).

Згідно з випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, Фермерське господарство «Дзялів» зареєстроване 22 червня 2006 року (а.с.39-40).

Відповідно до копії платіжної інструкції 859 від 22 серпня 2024 року позивачем на депозитний рахунок сплачено кошти в сумі 183500 грн (а.с.41).

Юридична кваліфікація встановлених обставин

Відповідно до частини першої статті 4 Цивільного процесуального кодексу України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частиною першою статті 15 цього Кодексу гарантується право особи на захист цивільних прав та інтересів.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 Цивільного кодексу України ).

Спірні правовідносини у цій справі стосуються застосування приписів частини другої статті 777 Цивільного кодексу України щодо переважного права наймача на придбання орендованого ним майна у разі його продажу.

У цій справі позивач, прагнучи захистити своє переважне право, звернувся до суду з вимогою про переведення прав та обов`язків покупця. Даній позовній вимозі відповідає такий спосіб захисту, як зміна правовідношення (пункт 6 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України) .

Відповідно до частини п`ятої статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 316 Цивільного кодексу України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Згідно зі статтею 328 Цивільного кодексу України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Відповідно до частини першої статті 130 Земельного кодексу України набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть: громадяни України; юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади; територіальні громади; держава.

У пункті 2 частини першої статті 130-1 ЗК України зазначено, що переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають такі суб`єкти: у другу чергу - орендар земельної ділянки. Суб`єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення другої черги може реалізувати таке право у разі відсутності суб`єкта переважного права першої черги або відмови суб`єкта першої черги від реалізації такого права. Суб`єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відмовитися від реалізації такого права шляхом подання нотаріусу відповідної заяви, справжність підпису на якій засвідчується нотаріально. Відмова суб`єкта переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення від реалізації такого права на земельних торгах здійснюється в порядку, визначеному статтями 135-139 цього Кодексу.

Представник позивача Путілін Є.В. посилається на порушення відповідачами та приватним нотаріусом Лавреновим Р.І. вимог абзацу 5 частини третьої статті 130-1 Земельного кодексу України, яким передбачено умови настання реалізації переважного права купівлі земельної ділянки. Доводить, що позивач належним чином повідомив нотаріуса та продавця про своє бажання придбати земельну ділянку, оскільки направив нотаріусу таке повідомлення цінним листом з описом вкладень.

Представник відповідача Полігас В.М. не заперечує щодо переважного права позивача на придбання земельної ділянки, однак вважає, що лист, направлений позивачем, не відповідає зазначеній в Земельному кодексі формі, не містить нотаріального посвідчення підпису, а тому слід вважати, що позивач відмовився від свого переважного права, так як не належно проінформував нотаріуса про намір та бажання скористатись своїм переважним правом, про що йдеться в абзаці 6 частини третьої статті 130-1 Земельного Кодексу України.

Відповідно до абзацу 5 частини третьої статті 130-1 Земельного кодексу України суб`єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, який бажає скористатися таким переважним правом, зобов`язаний повідомити про це нотаріуса цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку. Протягом місяця з дня отримання такого повідомлення нотаріус за погодженням із продавцем земельної ділянки повинен призначити день і час укладення договору купівлі-продажу та повідомити про це суб`єкта переважного права купівлі земельної ділянки, який виявив бажання скористатися таким правом, цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення. Повідомлення про бажання скористатися переважним правом купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення може бути надано лише суб`єктом такого права, який на момент надання згоди відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку.

В абзаці шостому частини третьої статті 130-1 цього ж Кодексу зазначено, що у разі якщо протягом місяця з дня, коли суб`єкт переважного права був належним чином повідомлений нотаріусом про намір щодо продажу земельної ділянки, суб`єкт переважного права, який відповідно до цього Кодексу має право набувати у власність земельну ділянку, не повідомив належним чином нотаріуса про своє бажання скористатися переважним правом шляхом подання нотаріусу заяви, справжність підпису на якій засвідчується нотаріально, або відмовився від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, або не з`явився для укладення такого договору у день і час, призначені нотаріусом (за умови отримання повідомлення про вручення суб`єкту переважного права повідомлення про призначення дати та часу укладення договору купівлі-продажу або повідомлення про відмову від отримання такого повідомлення або якщо повідомлення повернуто нотаріусу у зв`язку із закінченням встановленого строку зберігання), вважається, що такий суб`єкт переважного права відмовився від свого переважного права.

У пункті 2.2. договору купівлі-продажу земельної ділянки від 10 липня 2024 року зазначено, що відчужувана земельна ділянка перебуває в оренді у ФГ «Дзялів» відповідно до договору оренди землі №б/н від 20 листопада 2013 року, право оренди зареєстровано в ДРРП 18 грудня 2013 року за номером запису: 3922481. В державному реєстрі речових прав продавцем зареєстровано намір власника щодо продажу відчужуваної земельної ділянки за номером запису: 54878568 та відповідно до статті 130-1 Земельного кодексу України повідомлено орендаря належним чином, про що свідчить отримане повідомлення 10 травня 2024 року. Орендар не повідомив належним чином про своє бажання скористатися переважним правом, таким чином відмовився від свого переважного права купівлі земельної ділянки (а.с.19).

Відповідно до абзацу 8 частини третьої статті 130-1 Земельного кодексу України у разі якщо суб`єкти переважного права першої та другої черги, належним чином повідомлені про намір щодо продажу земельної ділянки, не скористалися своїм переважним правом купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення у порядку та спосіб, встановлені цією статтею, або надали відмову від реалізації свого переважного права шляхом подання нотаріусу заяви, справжність підпису на якій засвідчується нотаріально, договір купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення на умовах, визначених проектом такого договору, може бути укладений з третьою особою у будь-який час після державної реєстрації наміру щодо продажу такої земельної ділянки, незалежно від строку, передбаченого абзацом першим цієї частини.

В силу неналежного повідомлення позивачем про своє бажання скористатись переважним правом, придбати земельну ділянку та укласти з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером: :03:003:0129, площею 2,0820 гектара, цільове призначення ділянки: 01.01 - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер, яка розташована на території Кам`яногірської сільської ради Жмеринського району, відповідно до абзацу 6 частини третьої статті 130-1 Земельного кодексу України, власник земельної ділянки ОСОБА_1 у подальшому мала право укладати договір купівлі-продажу земельної ділянки з третіми особами, а приватний нотаріус Жмеринського районного нотаріального округу Лавренов Р.І., відповідно його посвідчувати.

Тому, в даному випадку суд приходить до висновку про відмову в задоволенні позовних вимог, в зв`язку з не належним повідомленням нотаріуса про своє бажання скористатися переважним правом шляхом подання нотаріусу заяви, справжність підпису на якій не засвідчена нотаріально, у відповідності до вимог частини третьої статті 130-1 Земельного кодексу України.

Висновки суду

На основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які посилались сторони, як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених доказами, дослідженими в судовому засіданні, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність, а також достатність і взаємний зв`язок у їх сукупності, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин, та правові норми, які підлягають застосуванню до цих правовідносин, суд прийшов до висновку про недоведеність позовних вимог про переведення прав і обов`язків покупця на ФГ «Дзялів» та відсутність підстав для задоволення позову.

Розподіл судових витрат

Згідно з частиною першою та пунктом 2 частини другої статті 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі відмови в позові - на позивача.

Керуючись статтями 259, 263 Цивільного процесуального кодексу України, на підставі статей 11, 15, 16, 182, 316, 328 Цивільного кодексу України, статті 130-1 Земельного кодексу України, статей 12, 13, 76, 81 Цивільного процесуального кодексу України, суд

у х в а л и в :

В позові адвоката Путіліна Євгена Вікторовича в інтересах Фермерського господарства «Дзялів» с. Кам`яногірка Жмеринського району Вінницької області до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про переведення прав покупця, - відмовити.

Грошові кошти у розмірі 183500 (сто вісімдесят три тисячі п`ятсот) грн, які знаходяться на депозитному рахунку Територіального управління Державної судової адміністрації у Вінницькій області (платіжна інструкція 859 (#803) від 22 серпня 2024 року), повернути фермерському господарству "Дзялів" с. Кам`яногірка Жмеринського району Вінницької області.

На рішення може бути подана апеляція до Вінницького апеляційного суду на протязі тридцяти днів з дня складання повного рішення.

Повне рішення складено 9 лютого 2025 року.

Ім`я (найменування) сторін

Позивач Фермерське господарство "Дзялів", вул. Перемоги, 3 с. Кам`яногірка Жмеринського району Вінницької області, .

Представник позивача адвокат Путілін Євген Вікторович, вул. Магістратська, 3/2 м. Вінниця, свідоцтво про право на заняття адвокатською діяльністю № 10 від 16 жовтня 2016 року.

Відповідачі

ОСОБА_1 , АДРЕСА_2, РНОКПП НОМЕР_1 .

ОСОБА_2 , АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 .

Представник відповідача адвокат Полігас Володимир Миколайович, вул.Центральна, 9 с. Носківці Жмеринського району Вінницької області, свідоцтво про право на заняття адвкатською діяльністю № 5 від 28 травня 2012 року.

Суддя Костянтин ШЕПЕЛЬ