ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 січня 2025 року

м. Київ

справа № 303/8674/21

провадження № 61-3129св23

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:

судді-доповідача - Петрова Є. В.,

суддів: Грушицького А. І., Литвиненко І. В., Пророка В. В., Сердюка В. В.,

учасники справи:

позивач -Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Грушевського 22Б»,

відповідачі: Мукачівська міська рада Закарпатської області, ОСОБА_1 ,

розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Грушевського 22Б» на рішення Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від 31 січня 2022 року в складі судді Монич В. О. та постанову Закарпатського апеляційного суду від 12 січня 2023 року в складі колегії суддів Куштана Б. П., Бисаги Т. Ю., Кожух О. А. у справі за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Грушевського 22Б» до Мукачівської міської ради Закарпатської області, ОСОБА_1 про скасування рішень органу місцевого самоврядування і витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння,

ВСТАНОВИВ:

ОПИСОВА ЧАСТИНА

Короткий зміст позовних вимог

У листопаді 2021 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Грушевського 22Б» (далі - ОСББ «Грушевського 22Б») звернулося до суду з позовом до Мукачівської міської ради Закарпатської області (далі - Мукачівська міська рада), ОСОБА_1 про скасування рішень органу місцевого самоврядування і витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння.

В обґрунтування своїх вимог ОСББ «Грушевського 22Б» зазначало, що багатоквартирний будинок АДРЕСА_1 . Раніше зазначений будинок мав поштову адресу: АДРЕСА_2 .

Будинок розташований на земельній ділянці площею 1 118,00 кв. м. Першочергово право на користування земельною ділянкою у розмірі 1 118,00 кв. м виникло на підставі рішення виконавчого комітету Мукачівської міської ради депутатів трудящих від 16 квітня 1958 року № 143 та висновку (заключення) про реєстрацію документів на право користування земельною ділянкою АДРЕСА_2 .

У 2020 року мешканцям будинку АДРЕСА_1 стало відомо, що частина земельної ділянки площею 0,0285 га, кадастровий номер :01:001:1381, яка є прибудинковою територією, перебуває у приватній власності ОСОБА_1

ОСББ «Грушевського 22Б» зазначало, що внаслідок незаконного відчуження Мукачівською міською радою частини земельної ділянки площею 0,0285 га загальна площа земельної ділянки для обслуговування багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 зменшилася на площу незаконно відчуженої земельної ділянки, яка перебуває у приватній власності ОСОБА_1 та становить 817,00 кв. м.

Оскільки відчужена ОСОБА_1 земельна ділянка є частиною вільної від забудови землі двору багатоквартирного будинку (прибудинкова територія), то двір будинку зменшився і тепер становить приблизно 567 кв. м. На виділеній земельній ділянці з кадастровим номером :01:001:1381 ростуть фруктові дерева та декоративні кущі, висаджені мешканцями будинку.

Отже, відбулося незаконне відчуження земельної ділянки площею 0,0285 га на користь ОСОБА_1 , який не має у власності квартир або нежитлових приміщень у будинку АДРЕСА_1 , оскаржувана земельна ділянка площею 0,0285 га є частиною загальної площі земельної ділянки під домоволодіння і становить прибудинкову територію багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 .

Посилаючись на те, що дії Мукачівської міської ради щодо передання ОСОБА_1 частини земельної ділянки, яка є прибудинковою територією, порушують права співвласників цього будинку на володіння і користування земельною ділянкою, позивач просив суд:

- визнати незаконним та скасувати рішення Мукачівської міської ради 61 сесії 7-го скликання від 22 серпня 2019 року № 1473 «Про визначення земельних ділянок несільськогосподарського призначення комунальної власності для продажу на земельних торгах та виготовлення документації із землеустрою» у частині пункту 3 щодо надання дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність шляхом викупу на земельних торгах цільове призначення якої змінюється з «для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку» (02.03) на «для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку)» (03.10), згідно з додатком 3 до цього рішення (щодо земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,0285, кадастровий номер :01:001:1381);

- визнати незаконним та скасувати рішення Мукачівської міської ради 68 сесії 7-го скликання від 28 листопада 2019 року № 1623 «Про передачу у власність земельних ділянок шляхом викупу, затвердження звітів про експертну грошову оцінку земельних ділянок, що відчужуються, затвердження ціни та інших істотних умов договорів купівлі-продажу та про затвердження звітів про експертну грошову оцінку земельних ділянок комунальної власності, які підлягають продажу у власність на земельних торгах у формі аукціону» в частині пунктів 4, 5, 6, 11 щодо продажу земельної ділянки площею 285 кв. м, цільове призначення - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури, що розташована на території АДРЕСА_1 , кадастровий номер :01:001:1381, на земельному аукціоні;

- витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 земельну ділянку площею 0,0285 га, цільове призначення - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури, що розташована на території АДРЕСА_1 , кадастровий номер :01:001:1381, на користь ОСББ «Грушевського 22Б».

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Мукачівський міськрайонний суд рішенням від 31 січня 2022 року у задоволенні позовних вимог відмовив.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції керувався тим, що оскільки рішення Мукачівської міської ради від 22 серпня 2019 року № 1469, на підставі якого було зареєстровано права комунальної власності на земельну ділянку з кадастровим номером :01:001:1381 за Мукачівською територіальною громадою в особі Мукачівської міської ради, є чинним і не визнане недійсним, то відсутні підстави для задоволення позову в частині скасування рішень Мукачівської міської ради щодо передання у власність спірної земельної ділянки ОСОБА_1 , оскільки відчуження земельної ділянки вчинялося Мукачівською міською радою на підставі наявних у неї прав власника. Крім того, позивач не надав доказів на підтвердження набуття ним права власності чи права користування спірною земельною ділянкою у встановленому законом порядку.

Також суд керувався тим, що позивач обрав неналежний спосіб захисту, який не забезпечить поновлення його прав на земельну ділянку, оскільки, серед іншого, визнання рішень Мукачівської міської ради щодо продажу земельної ділянки недійсними не призведе до передання у власність або в постійне користування земельної ділянки позивачу з реєстрацією цього права за позивачем, яке він прагне захистити шляхом подання цього позову.

Закарпатський апеляційний суд постановою від 12 січня 2023 року апеляційну скаргу ОСББ «Грушевського 22Б» залишив без задоволення, а рішення Мукачівського міськрайонного суду від 31 січня 2022 року - без змін.

Скасував заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Закарпатського апеляційного суду від 22 березня 2022 року.

Апеляційний суд погодився з висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог, зазначивши про те, що позивач не надав доказів на підтвердження виникнення у нього права власності чи права користування на підставі норм статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України на спірну земельну ділянку. Також позивач не вжив заходів, передбачених статтею 42 ЗК України, для отримання у власність або в постійне користування земельної ділянки, яка є прибудинковою територією, під час процедури якої було б виготовлено та затверджено землевпорядну документацію і визначено її розмір.

Крім того, суд керувався тим, що Мукачівська міська рада прийняла оспорювані позивачем рішення у межах і в спосіб, визначений статтями 12, 118 ЗК України та статтями 26, 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», що не спростував позивач.

Також колегія суддів погодилася з висновком суду першої інстанції щодо обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав, зазначивши про те, що ОСОБА_1 є добросовісним набувачем, який законним шляхом набув своє майно, покладаючись на добросовісність дій Мукачівської міської ради, тому у нього не може бути витребувано майно на підставі статті 388 ЦК України, оскільки в діях Мукачівської міської ради наявна воля на передання майна іншій особі ( ОСОБА_1 ), а незаконність таких дій позивач не довів.

Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги

01 березня 2023 року ОСББ «Грушевського 22Б» засобами поштового зв`язку звернулося до Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від 31 січня 2022 року і постанову Закарпатського апеляційного суду від 12 січня 2023 року та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги повністю.

У касаційній скарзі заявник посилається на підставу касаційного оскарження, визначену пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України. Зазначає, що суди першої та апеляційної інстанцій не врахували правові висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постановах від 14 листопада 2018 року в справі № 183/1617/18, від 16 червня 2020 року в справі № 689/26/17, від 04 грудня 2018 року в справі № 910/18560/16, а також висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 03 листопада 2020 року в справі № 526/86/19, від 31 травня 2021 року в справі № 308/2974/15, від 08 квітня 2019 року в справі № 368/513/16, від 26 червня 2019 року в справі № 461/3647/16, від 28 серпня 2019 року в справі № 295/7193/15, від 03 листопада 2020 року в справі № 526/86/19.

Касаційну скаргу мотивовано тим, що суди першої та апеляційної інстанцій, відмовляючи у задоволенні позовних вимог, не врахували те, що право власності на спірну земельну ділянку, що є прибудинковою територією, у разі приватизації квартир у багатоквартирному житловому будинку переходить до співвласників квартир на підставі частини другої статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», Рішення Конституційного Суду України від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004, статей 382, 385 ЦК України, Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку». Тому, приватизувавши у 1952 році квартири у багатоквартирному будинку на АДРЕСА_1 , співвласники будинку набули право власності на спірну земельну ділянку, яка є прибудинковою територією, у площі та конфігурації, яка була визначена під час приватизації квартир.

Рух справи у суді касаційної інстанції

Ухвалою від 25 квітня 2023 року Верховний Суд відкрив касаційне провадження у цій справі та витребував матеріали справи із Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області.

У січні 2024 року справу передано до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 08 січня 2025 року справу призначено до судового розгляду.

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

У травні 2023 року адвокат ОСОБА_1 Пархоменко М. В. подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані рішення - без змін як такі, що прийняті з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Фактичні обставини справи, з`ясовані судами

Встановлено, що домоволодіння на АДРЕСА_1 мало поштову адресу: АДРЕСА_2 (т. 1, а. с. 28).

Рішенням виконавчого комітету Мукачівської міської ради депутатів трудящих від 16 квітня 1958 року № 143 «Про реєстрацію документів на право користування земельними ділянками» вирішено, зокрема: «зареєструвати документи на право користування присадибними ділянками домоуправлінням № 2 міста Мукачева, земельна ділянка на АДРЕСА_2 , у розмірі 1 118 кв. м» (пункт 28 рішення) (т. 1, а. с. 31-33).

Рішенням 61 сесії 7-го скликання Мукачівської міської ради від 22 серпня 2019 року № 1469 «Про встановлення меж землекористувань підприємств, установ, організацій, суб`єктів підприємницької діяльності та громадян на землях міста Мукачева» вирішено: «Затвердити технічну документацію із землеустрою щодо проведення інвентаризації земельної ділянки комунальної власності за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,0285 га, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер :01:001:1381. Уповноважити державного реєстратора зареєструвати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності територіальної громади міста Мукачева в особі Мукачівської міської ради на земельну ділянку комунальної форми власності, яка розташована в АДРЕСА_1 , площею 0,0285 га, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер :01:001:1381» (пункти 8, 9 рішення) (т. 1, а. с. 65).

04 вересня 2019 року права комунальної власності на зазначену земельну ділянку з кадастровим номером :01:001:1381, зареєстровано за територіальною громадою міста Мукачева в особі Мукачівської міської ради (т. 1, а. с. 98, 117).

Надалі спірна земельна ділянка з кадастровим номером :01:001:1381 за результатами земельного аукціону була придбана ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу (т. 1, а. с. 116, 137, 159).

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Позиція Верховного Суду

Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з положеннями частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

У частині першій статті 400 ЦПК України встановлено, що, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, врахувавши аргументи, наведені у відзиві на касаційну скаргу, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку про часткове задоволення касаційної скарги з огляду на таке.

Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права

Положеннями статей 15, 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до статті 16 ЦК України, звертаючись до суду, позивач на власний розсуд обирає спосіб захисту свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем, і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

Відповідно до частин першої та другої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Предметом спору у цій справі є визнання недійсним рішень Мукачівської міської ради про зміну цільового призначення спірної земельної ділянки, затвердження її грошової оцінки, вартості, продаж її через аукціон та витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 на користь позивача.

Позов мотивовано тим, що спірна земельна ділянка є частиною прибудинкової території багатоквартирного будинку, речові права на яку належать усім співвласникам будинку. Мукачівська міська рада передала у приватну власність спірну земельну ділянку ОСОБА_1 всупереч вимогам законодавства та правам співвласників багатоквартирного будинку.

Згідно зі статтею 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Відповідно до частини першої статті 2 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» місцеве самоврядування в Україні - це гарантоване державою право та реальна здатність територіальної громади - жителів села чи добровільного об`єднання у сільську громаду жителів кількох сіл, селища, міста - самостійно або під відповідальність органів та посадових осіб місцевого самоврядування вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції та законів України.

За змістом частини першої статті 6 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» первинним суб`єктом місцевого самоврядування, основним носієм його функцій і повноважень є територіальна громада села, селища, міста.

Положеннями частини першої статті 10, частин першої, другої статті 11 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» унормовано, що сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України та іншими законами.

Згідно зі статтею 25 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» сільські, селищні, міські ради правомочні розглядати і вирішувати питання, віднесені Конституцією України, цим та іншими законами до їх відання.

Відповідно до пункту 34 частини першої статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до виключної компетенції пленарних засідань сільських, селищних, міських рад віднесено вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.

За змістом частин першої, другої статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності, зокрема на рухоме і нерухоме майно, житловий фонд, нежитлові приміщення, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності. Підставою для набуття права комунальної власності є передача майна територіальним громадам безоплатно державою, іншими суб`єктами права власності, а також майнових прав, створення, придбання майна органами місцевого самоврядування у порядку, встановленому законом.

Згідно з частиною п`ятою статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб`єктів. Об`єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб`єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом (частина восьма статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Отже, саме виконавчі комітети наділені повноваженнями щодо розпорядження об`єктами права комунальної власності відповідно до закону, проте вилучення об`єктів права комунальної власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу є можливим лише у випадках, передбачених законом.

Згідно із частиною другою статті 19 Конституції України органи місцевого самоврядування зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку (частина десята статті 59-2 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Суб`єктами права власності на землю є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, на землі комунальної власності (пункт «б» частини першої статті 80 ЗК України).

У частинах першій, другій статті 116 ЗК України визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Надання у користування земельної ділянки, що перебуває у власності або у користуванні, провадиться лише після вилучення (викупу) її в порядку, передбаченому ЗК України (частина п`ята статті 116 ЗК України).

Згідно із частиною першою статті 122 ЗК України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Продаж земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам здійснюється на конкурентних засадах (аукціон), крім викупу земельних ділянок, на яких розташовані об`єкти нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок, у яких відсутні акції (частки, паї), що належать державі (частина друга статті 127 ЗК України).

Суди встановили, що спірна земельна ділянка з кадастровим номером :01:001:1381 перебувала у комунальній власності на підставі рішення 61 сесії 7-го скликання Мукачівської міської ради від 22 серпня 2019 року № 1469 «Про встановлення меж землекористувань підприємств, установ, організацій, суб`єктів підприємницької діяльності та громадян на землях міста Мукачева». Цільове призначення земельної ділянки було для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

У подальшому на підставі оскаржуваних рішень Мукачівської міської ради від 22 серпня 2019 року № 1473 «Про визначення земельних ділянок несільськогосподарського призначення комунальної власності для продажу на земельних торгах та виготовлення документації із землеустрою» та від 28 листопада 2019 року № 1623 «Про передачу у власність земельних ділянок шляхом викупу, затвердження звітів про експертну грошову оцінку земельних ділянок, що відчужуються, затвердження ціни та інших істотних умов договорів купівлі-продажу та про затвердження звітів про експертну грошову оцінку земельних ділянок комунальної власності, які підлягають продажу у власність на земельних торгах у формі аукціону» було, зокрема, змінено цільове призначення земельної ділянки та передано її у власність ОСОБА_1 .

Суд першої інстанції, з яким погодився й суд апеляційної інстанції, дійшов висновку, що оскільки спірна земельна ділянка на праві комунальної власності належала Мукачівській міській раді на підставі рішення від 22 серпня 2019 року № 1469, яке не визнано недійсним та є чинним, то міська рада правомірно прийняла рішення про передання її у власність ОСОБА_1 шляхом проведення аукціону.

Однак колегія суддів не погоджується з такими висновками судів першої та апеляційної інстанцій, оскільки вони є передчасними з огляду на таке.

Відповідно до частини другої статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління, урегульовано Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

За визначенням термінів, наведеним у статті 1 зазначеного Закону, прибудинкова територія - це територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку (пункт 4); спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія (пункт 6).

У частині другій статті 4 цього Закону передбачено, що власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.

Згідно з частиною першою статті 5 Закону спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.

Приватизація державного житлового фонду - це відчуження квартир (будинків) та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України (частина перша статті 1 Закону про приватизацію). Користування закріпленою за приватизованим будинком прибудинковою територією здійснюється в порядку і на умовах, передбачених ЗК України (частина п`ята статті 10 Закону про приватизацію).

Відповідно до статті 42 ЗК України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками (частина перша). Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України (частина друга).

Із аналізу цільового призначення земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, та норм статті 42 ЗК України вбачається, що в разі приватизації громадянами квартир у такому будинку земельна ділянка як така, що входить до житлового комплексу, може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування лише об`єднанню співвласників будинку, створеному відповідно до Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» у порядку, передбаченому постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року № 1521 «Про реалізацію Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку». У такому разі земельна ділянка належить співвласникам жилого будинку на праві спільної сумісної власності, яка разом із загальним майном і допоміжними приміщеннями є майном співвласників, які визначають порядок його використання. Тобто стаття 42 ЗК України не передбачає можливості передачі у власність чи користування окремим співвласникам багатоквартирних будинків земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний жилий будинок, або її частини (постанова Верховного Суду від 18 березня 2019 року в справі № 263/68/17 та від 25 травня 2022 року в справі № 344/12943/15).

Крім того, Верховний Суд звертає увагу на те, що будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку на підставі закону, у зв`язку з чим у разі створення ОСББ від нього не вимагається визнання та доведення права на наведені об`єкти. При цьому багатоквартирні будинки та належні до них господарські будівлі, споруди і приміщення є нерозривно пов`язаними із земельними ділянками, на яких вони розміщені.

Аналогічні висновки викладенні у постановах Верховного Суду від 21 липня 2020 року в справі № 922/3461/17, від 18 вересня 2024 року в справі № 910/14564/23.

Верховний Суд у постановах від 18 липня 2018 року у справі № 916/2069/17, від 22 січня 2020 року у справі № 461/4181/18 зазначив, що спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

У постанові Верховного Суду від 05 листопада 2020 року в справі № 766/8919/18 зазначено, що сам собою факт, що земельну ділянку не передано у власність чи в користування співвласникам багатоквартирного будинку у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, не змінює правового статусу цієї земельної ділянки як прибудинкової території та не дає право використовувати її без згоди співвласників будинку.

Отже, на підставі приписів пункту 6 статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», статті 382 ЦК України, статті 42 ЗК України виключне право на отримання у власність чи постійне користування земельної ділянки комунальної власності, на якій розташований багатоквартирний житловий будинок, будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, належить співвласникам багатоквартирного будинку.

Згідно з матеріалами справи земельна ділянка, яка є прибудинковою територією багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 не оформлена у власність або користування співвласників багатоквартирного будинку у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Однак Верховний Суд зауважує, що згідно з викладеними вище правовими висновками суду касаційної інстанції реалізація співвласниками свого права користування прибудинковою територією не залежить від наявності у них землевпорядної документації та оформленого у встановленому законом порядку права власності чи права користування та не змінює правового статусу цієї земельної ділянки як прибудинкової території.

Виникнення прав на земельну ділянку у власника квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку пов`язане із набуттям у власність самої квартири або нежитлового приміщення, земельна ділянка при цьому не виступає самостійним об`єктом правочину, пов`язаного із переходом права власності на квартиру або нежитлове приміщення.

Отже, сама собою відсутність реєстрації за власником квартири або нежитлового приміщення багатоквартирного будинку права власності або право користування на земельну ділянку не позбавляє його права на захист своїх прав на володіння та користування земельною ділянкою, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія.

Оскільки ОСББ «Грушевського 22Б» створено співвласниками приватизованих квартир багатоквартирного житлового будинку, то висновки суду першої інстанції, з якими погодився й суд апеляційної інстанції, про те, що позивач не надав доказів того, що він набув у встановленому законом порядку право власності чи право користування земельною ділянкою, яка є прибудинковою територією багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , є помилковими.

Колегія суддів звертає увагу на те, що відсутність у позивача документів, які б підтверджували право власності або право постійного користування на земельну ділянку, яка є прибудинковою територією домоволодіння АДРЕСА_1 , не позбавляє його такого права, оскільки саме на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок (рішення Європейського суду з прав людини «Лелас проти Хорватії» від 20 травня 2010 року, «Тошкуце та інші проти Румунії» від 25 листопада 2008 року) і сприятимуть юридичній визначеності у правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси («Онер`їлдіз проти Туреччини» та «Беєлер проти Італії»).

Оскільки держава не виконала свій обов`язок (передбачений частиною другою статті 42 ЗК України) запровадити внутрішню процедуру передачі земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, співвласникам цього будинку, що сприяло б юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси особи, то негативні наслідки вказаної бездіяльності мають покладатися саме на державу, а не на відповідних суб`єктів, зокрема позивача, в провину якому не може ставитися відсутність затвердження Кабінетом Міністрів України порядку безоплатної передачі земельної ділянки у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку.

При цьому реєстрація права власності хоча і є необхідною умовою, з якою закон пов`язує виникнення речових прав на нерухоме майно, однак реєстраційні дії є похідними від юридичних фактів, на підставі яких виникають, припиняються чи переходять речові права, тобто державна реєстрація сама собою не є способом набуття права власності.

Подібні висновки містяться у постанові Верховного Суду від 04 жовтня 2023 року в справі № 908/1866/22.

Отже, позивач як представник співвласників багатоквартирного будинку може звертатися з позовом про усунення перешкод щодо вільного користування прибудинковою територією будинку, в якому вони проживають, а також реалізувати своє право на безоплатну приватизацію або відповідно до частини другої статті 42 ЗК України про передання у користування об`єднанню власників всієї прибудинкової території будинку.

У зв`язку з чим помилковими є висновки судів першої та апеляційної інстанцій про те, що позивач не довів свого права власності чи права користування на земельну ділянку, яка є прибудинковою територією багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , оскільки не вжив заходів щодо отримання у власність або постійне користування в тому числі прибудинкової території згідно зі статтею 42 ЗК України.

Невжиття таких заходів не позбавляє позивача права на земельну ділянку та прибудинкову територію будинку.

Відповідно до частин другої, третьої статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.

Суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси (частина перша статті 21 ЦК України). У разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акта, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним (частина перша статті 155 ЗК України).

Підставою позову у цій справі є неможливість вільно користуватись частиною прибудинкової території, належної позивачу, та приватизувати всю прибудинкову територію, оскільки частину цієї прибудинкової території передано у власність ОСОБА_1 .

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції, з яким погодився й суд апеляційної інстанції, не правильно застосував норми матеріального права, не врахував висновків Верховного Суду, не установив всі обставин справи, зокрема, чи накладається земельна ділянка з кадастровим номером :01:001:1381, яка передана у власність ОСОБА_1 , на земельну ділянку, що є прибудинковою територією багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 . Не дослідив, яку саме земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкові території, має право отримати у постійне користування ОСББ «Грушевського 22Б» відповідно до частини першої статті 42 ЗК України як організація, яка здійснює управління цим будинком.

Вказане свідчить про те, що суди, не здійснивши всебічне дослідження доказів та обставин справи, дійшли передчасних висновків про відсутність порушеного права позивача та про прийняття Мукачівською міською радою оскаржуваних позивачем рішень у межах і в спосіб, визначений статтями 12, 118 ЗК України та статтями 26, 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні».

Також помилковими є висновки судів про обрання позивачем неналежного способу захисту.

Згідно з пунктом 10 частини другої статті 16 ЦК України одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Відповідно до частини першої статті 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Аналіз наведених положень дає підстави для висновку, що в разі звернення з вимогами про визнання незаконним та скасування, зокрема, правового акта індивідуальної дії, виданого органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, встановленню та доведенню підлягають як обставини того, що оскаржуваний акт суперечить актам цивільного законодавства (не відповідає законові), так і обставини, що цей акт порушує цивільні права або інтереси особи, яка звернулась із відповідними позовними вимогами, або кого вона представляє, а метою захисту є відповідні наслідки у вигляді відновлення порушеного права чи охоронюваного інтересу. Подібна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 14 червня 2022 року в справі № 903/1173/15, від 09 листопада 2021 року в справі № 906/1388/20, від 26 серпня 2021 року в справі № 924/949/20, від 23 жовтня 2018 року в справі № 903/857/18, від 20 серпня 2019 року в справі № 911/714/18, від 13 жовтня 2020 року в справі № 911/1413/19.

Отже, підставами для визнання недійсним (незаконним) акта (рішення) є невідповідність його вимогам законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт, і водночас порушення у зв`язку з його прийняттям прав та охоронюваних законом інтересів позивача у справі.

Суди, не встановивши, чи є спірна земельна ділянка прибудинковою територією, чи належить вона до спільного майна мешканців багатоквартирного будинку ОСББ «Грушевського 22Б», чи порушують оскаржувані рішення Мукачівської міської ради право власності співвласників квартир багатоквартирного будинку, дійшли передчасних висновків про відсутність підстав для визнання цих рішень незаконними та їх скасування.

Щодо перебування спірної будівлі у власності ОСОБА_1 як підстави вважати заявлені позивачем позовні вимоги неналежним способом захисту слід зазначити таке. Добросовісність набуття ОСОБА_1 спірної земельної ділянки суди першої та апеляційної інстанцій не досліджували. Стаття 387 ЦК України передбачає, що власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним. А стаття 388 ЦК України закріплює право власника за певних підстав витребування майна від добросовісного набувача. Ці підстави залежать від результату судового рішення по суті позовних вимог, заявлених у цій справі, оскільки існування оскаржуваних рішень створило можливість здійснення інших правочинів, що призвело до набуття ОСОБА_1 спірної земельної ділянки.

За таких обставин касаційна скарга є частково обґрунтованою, наведена заявником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України, щодо застосування судами норм права без урахування висновків Верховного Суду, підтверджена під час касаційного перегляду.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Згідно з частинами третьою, четвертою статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо: 1) суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 389 цього Кодексу; або 2) суд розглянув у порядку спрощеного позовного провадження справу, що підлягала розгляду за правилами загального позовного провадження; або 3) суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи; або 4) суд встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів.

Оскільки суди не врахували вказані обставини та не встановили фактичних обставин, від яких залежить правильне вирішення цієї справи, відповідно до частини третьої статті 411 ЦПК України оскаржувані судові рішення підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Під час нового розгляду належить врахувати викладене, розглянути справу в установлені законом розумні строки з додержанням вимог матеріального і процесуального права, надати оцінку поданим сторонами доказам щодо меж прибудинкової території земельної ділянки, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , після чого встановити, чи є передана ОСОБА_1 земельна ділянка з кадастровим номером :01:001:1381 частиною вказаної прибудинкової території; усунути вказані в цій постанові порушення норм процесуального права; ухвалити законне і справедливе судове рішення відповідно до встановлених обставин та вимог закону.

Щодо судових витрат

Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України у разі, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанцій, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Враховуючи, що справа направляється на новий розгляд до суду першої інстанції, суд не здійснює розподіл судових витрат.

Керуючись статтями 400, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Грушевського 22Б» задовольнити частково.

Рішення Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від 31 січня 2022 року та постанову Закарпатського апеляційного суду від 12 січня 2023 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач Є. В. Петров

Судді А. І. Грушицький

І. В. Литвиненко

В. В. Пророк

В. В. Сердюк