Рішення

Іменем України

27 січня 2025 року

місто Чернігів

Справа №751/7588/24

Провадження №2/751/352/25

Н о в о з а в о д с ь к и й р а й о н н и й с у д м і с т а Ч е р н і г о в а

в складі: головуючого - судді Ченцової С. М.

секретар Барбаш М. В.

учасники справи:

позивач ОСОБА_1

представник позивача адвокат Переверзєв Олександр Олександрович

представник відповідача адвокат Сендецький Вадим Іванович

розглянувши у судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄЛЕЦЬКИЙ ПОСАД» про застосування наслідків нікчемності попереднього договору,

встановив :

І. Стислий виклад позиції позивача та заперечення відповідача.

Представник позивача Переверзєв О.О., в інтересах ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ТОВ «ЄЛЕЦЬКИЙ ПОСАД» про стягнення грошових коштів у розмірі 1 513 312 гривень 50 копійок, як застосування наслідків недійсності нікчемного правочину.

Заявлені вимоги позивач обґрунтовує тим, що 31.05.2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Єлецький ПОСАД» укладено у простій письмовій формі попередній договір № 231046 щодо купівлі-продажу квартири, будівельний номер АДРЕСА_1 , за умовами якого продавець погодився продати, а покупець погодився купити зазначену квартиру, вартість якої згідно п.2.3 даного Договору, на момент його укладення склала 2 058 105 гривень.

Сторони домовилися, що Продавець зобов`язується укласти договір купівлі-продажу Квартири протягом 30 днів після введення будинку в експлуатацію та отримання всіх правовстановлюючих документів, а Покупець зобов`язується купити зазначену квартиру у порядку та на умовах зазначених в цьому Договорі.

Відповідно до п.1.2 Попереднього договору, орієнтовна дата введення об`єкта будівництва в експлуатацію IV квартал 2022 року.

Згідно п. 2.1. Попереднього Договору, основний договір має бути нотаріально посвідчений. Вартість нотаріальних послуг покладається на Покупця.

Також, відповідно до п 3.1. Попереднього Договору, Покупець зобов`язується здійснити оплату, узгоджену в п. 2.3 Договору під час підписання даного Договору у такому порядку: перший внесок 50%, що становить 1 029 052 грн 50 коп з ПДВ, під час підписання Договору, а залишкову вартість, що становить 1 029 052 грн 50 коп з ПДВ, сплатити до 05.11.2022 року.

Згідно з п. 3.2. Попереднього договору, датою оплати Покупцем ціни квартири вважається дата зарахування коштів Покупця на поточний банківський рахунок Продавця (або в іі узгоджений сторонами).

Позивачем 31.05.2021 на рахунок відповідача було здійснено платіж, згідно Попередього договору № 231046 від 31.05.2021, у сумі 1 029 052 грн 50 коп, що підтверджується квитанцією АКЦІОНЕРНИЙ БАНК "УКРГАЗБАНК" № 56202423 від 31.05.2021.

05.07.2021, 05.08.2021, 03.09.2021, 05.10.2021, 03.12.2021, 05.01.2022 та 04.02.2022 позивачем на рахунок відповідача було здійснено платежі, згідно Попереднього договору № 231046 від 31.05.2021, по 60532 грн 50 коп, що підтверджується квитанціями «УНІВЕРСАЛ БАНК».

Всього на рахунок відповідача позивачем було перераховано 1 513 312 гривень 50 копійок.

10.08.2023 року позивачем була подана заява відповідачу з проханням повернути сплачену суму у розмірі 1 513 312 грн 50 коп, у зв`язку з тим, що будівництво III секції призупинено на невизначений строк.

15.08.2024 року представником позивача, адвокатом Переверзєвим О.О. направлено претензію до відповідача щодо повернення суми внесків, переданих за нікчемним правочином у розмірі 1513312 гривень 50 копійок, сплаченим позивачем.

Проте, на претензію та заяву жодної відповіді позивач не отримав, кошти відповідачем не повернуто.

30.09.2024 року ТОВ «ЄЛЕЦЬКИЙ ПОСАД» надіслало до суду відзив на позовну заяву, де зазначено що відповідач вважає позовні вимоги такими, що не підлягають задоволенню.

Заперечення обґрунтовані тим, що 25.06.2018 року між КП «Чернігівбудінвест» та TOB «ЕС СИ ГРУП» було укладено договір про співробітництво за № 01-10/18, що надавав правові підставі для реалізації проекту забудови території для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_2 (будівельна адреса). У відповідності до умов даного договору, здійснюється будівництво житлового комплексу.

Замовником за договором виступає комунальне підприємство, а зазначене товариство здійснювало його фінансування, з одночасним викупом земельних ділянок, що перебувають у приватній власності громадян, відселенням мешканців та знесенням будинків.

05.11.2019 року між КП «Чернігівбудінвест», TOB «ЕС СИ ГРУП» та ТОВ «Єлецький Посад» було укладено додаткову угоду до договору про співробітництво за № 01-10/18 з будівництва багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_2 , відповідно до якої ТОВ «Єлецький Посад» стало правонаступником ТОВ «ЕС СИ ГРУП» за зазначеним договором.

31.05.2021 року, між ОСОБА_1 та ТОВ «Єлецький Посад», було укладено попередній договір №231046, щодо намірів вказаних сторін укласти в майбутньому договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 .

Загальна вартість договору становила 2 058 105 гривень.

Зазначений договір є діючим, сторони взаємно виконують взяті на себе зобов`язання.

На виконання зазначених вище договорів ОСОБА_1 , відповідно до умов попереднього договору щодо порядку оплати, здійснив платежі за договором на загальну суму 1 513 312,00 гривень.

ТОВ «Єлецький Посад» продовжує виконувати будівельні роботи на об`єкті будівництва за адресою: АДРЕСА_2 , з урахуванням того, що таке виконання відбувається в умовах діючого воєнного стану.

Звертають увагу, що за погодженням із ОСОБА_1 зазначений вище договір виключно попередньо укладався в простій письмовій формі, проте між його сторонами була домовленість укласти зазначений договір в нотаріальній формі за бажанням будь-якої зі сторін при першій нагоді (можливості або необхідності).

Зазначений договір на думку відповідача не є попередніми договорами саме купівлі-продажу квартири, а є фактично змішаною формою договору, в т.ч. договору про наміри, отже їх нотаріальне посвідчення відбувається на першу вимогу протилежної сторони без жодних заперечень з нашої.

У зв`язку з вторгненням військ РФ на територію держави, Указом Президента України № 64/2022, в Україні було введено воєнний стан з 05.30 год. 24.02.2022 року.

Введення воєнного стану в країні не могло не вплинути на можливість виконання зобов`язань суб`єктами господарювання в Україні, а також на виконання своїх обов`язків органами влади та управління.

Торгово-промислова палата України, своїм листом №2024/02.0-7.1 від 28.02.2022, повідомила, що військова агресія Російської Федерації проти України є форсмажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення виконання зобов`язань, зокрема несвоєчасне їх виконання.

Також, ТПП на своєму сайті оприлюднила інформацію, що задля спрощення процедури засвідчення форс-мажорних обставин, вказаний вище лист ТПП - слід вважати офіційним листом щодо засвідчення форс-мажорних обставин. Тобто, не потрібно звертатися за видачею індивідуального сертифіката.

На теперішній час територія Чернігівської області звільнена від російських загарбників, але військовий стан ніхто не скасовував, щоденно тривають повітряні тривоги, іноді відбуваються обстріли територій.

На сьогодні товариство відновило свою діяльність, у тому числі приступило до виконання своїх зобов`язань за раніше укладеними договорами в умовах введеного воєнного стану.

Враховуючи саму природу укладених договорів, навіть сам позивач не ставить вимоги про недійсність правочину, від нотаріального посвідчення сторони не ухиляються, позивач лише ставить вимогу про стягнення грошових коштів.

Зазначають, що ТОВ «Єлецький Посад» вважає укладені договори дійсними, але мало бажання звернутись із зустрічним позовом про визнання договору дійсним, проте вважають таке звернення на даний час безпідставним.

Враховуючи, що зазначені у позовній заяві попередні договори є діючими та чинними; відсутній факт безповоротного ухилення однієї із сторін, зазначених вище правочинів, від нотаріального їх посвідчення; сторонами не втрачена можливість нотаріально посвідчити вказані правочини; сторонами укладено попередні договори, які містять ознаки попередніх договорів купівлі-продажу, але вони не є саме попередніми договорами купівлі-продажу об`єкту нерухомості і тим більше договорами купівлі-продажу квартири, а є змішаною формою правочину; враховуючи норми ст. 6 та ч. 1 ст. 627 ЦК України, відповідач дійшов висновку про неправильну юридичну оцінку позивачем природи/обставин укладених між сторонами попередніх договорів, що в свою чергу зумовило неправильне тлумачення їм норм матеріального права.

ІІ. Заяви (клопотання) учасників справи та інші процесуальні дії у справі.

Ухвалою Новозаводського районного суду міста Чернігова від 02.09.2024 року відкрито провадження у справі у порядку загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання.

Ухвалою Новозаводського районного суду міста Чернігова від 11.11.2024 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду.

У судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав, просив їх задовольнити, посилаючись на обставини викладені у позові.

Представник відповідача у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належно, клопотань про відкладення розгляду справи до суду не надходило.

Відповідно до положень ст. 223 ЦПК України суд ухвалив проводити розгляд справи за відсутності представника відповідача на підставі наявних у матеріалах справи доказах.

ІІІ. Фактичні обставини, встановлені судом та зміст спірних правовідносин

25.06.2018 року між КП «Чернігівбудінвест» та TOB «ЕС СИ ГРУП» укладено договір про співробітництво за № 01-10/18.

05.11.2019 року між КП «Чернігівбудінвест», TOB «ЕС СИ ГРУП» та ТОВ «Єлецький Посад» укладено додаткову угоду до договору про співробітництво за № 01-10/18 з будівництва багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_2 , відповідно до якої ТОВ «Єлецький Посад» стало правонаступником ТОВ «ЕС СИ ГРУП» за зазначеним договором.

31.05.2021 року, між ОСОБА_1 та ТОВ «Єлецький Посад» укладено попередній договір №231046, щодо купівлі-продажу квартири, будівельний номер АДРЕСА_1 , за умовами якого сторони домовилися, що за цим договором Продавець зобов`язується укласти договір купівлі-продажу квартири протягом 30 днів після введення будинку в експлуатацію та отримання всіх правовстановлюючих документів, а покупець зобов`язується купити зазначену квартиру, у порядку та на умовах зазначених в цьому Договорі.

Відповідно до п.1.2 Попереднього договору, орієнтовна дата введення об`єкта будівництва в експлуатацію IV квартал 2022 року.

Відповідно до п. 2.1. Попереднього Договору, основний договір має бути нотаріально посвідчений. Вартість нотаріальних послуг покладається на Покупця.

Відповідно до п.2.3 Договору, загальна вартість квартири становить 2 058 105 гривень.

Технічна специфікація квартири наведена у додатку №1, що є невід`ємною частиною договору.

Відповідно до п 3.1. Договору, Покупець зобов`язується здійснити оплату, узгоджену в п. 2.3 Договору під час підписання даного Договору у слідуючому порядку: перший внесок 50%, що становить 1 029 052 грн 50 коп з ПДВ, під час підписання Договору, а залишкову вартість, що становить 1 029 052 грн 50 коп з ПДВ, сплатити до 05.11.2022 року.

Згідно з п. 3.2. Попереднього договору, датою оплати Покупцем ціни квартири вважається дата зарахування коштів Покупця на поточний банківський рахунок Продавця (або в іі узгоджений сторонами).

На виконання умов попереднього договору, 31.05.2021 року ОСОБА_1 на рахунок ТОВ «Єлецький ПОСАД» здійснено платіж у сумі 1 029 052 грн 50 коп, що підтверджується квитанцією АКЦІОНЕРНИЙ БАНК "УКРГАЗБАНК" № 56202423 від 31.05.2021.

Відповідно до копій квитанцій, ОСОБА_1 за квартиру, згідно попереднього договору №231046 від 31.05.2021 року, сплатив на рахунок ТОВ «Єлецький ПОСАД» 05.07.2021 року 60532 грн 50 коп, 05.08.2021 року 60532 грн 50 коп, 03.09.2021 року 60532 грн 50 коп, 05.10.2021 року 60532 грн 50 коп, 03.12.2021 року 60532 грн 50 коп, 05.01.2022 року 60532 грн 50 коп, та 04.02.2022 60532 грн 50 коп, що в загальному становить 1 513 312 грн 50 коп.

10.08.2023 року ОСОБА_1 звернувся до ТОВ «Єлецький ПОСАД» із заявою з проханням повернути сплачену суму у розмірі 1 513 312,50 грн. у зв`язку з тим, що будівництво III секції призупинено на невизначений строк.

15.08.2024 року представником позивача адвокатом Переверзєвим О.О. направлено до ТОВ «Єлецький ПОСАД» претензію про повернення загальної суму внесків, переданих за нікчемним правочином у розмірі 1513312,50 грн, сплаченим позивачем.

ІV. Норми права, які застосував суд та оцінка аргументів сторін

Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Згідно із статтею 6 ЦК України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків стаття 11 ЦК України визначає договори та інші правочини.

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі (частина перша статті 635 ЦК України).

Частиною 1 статті 635 ЦК України встановлено, що попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Вказана норма є імперативною, тому додержання вимог щодо нотаріального оформлення попереднього договору є обов`язковим.

Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним (частина перша статті 220 ЦК України).

Відповідно до положень ч.ч. 1, 2 ст. 216 ЦК України, нікчемний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Згідно із ст. 1212 ЦК України, особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Вказані положення застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Положення цієї глави застосовуються також до вимог про: 1) повернення виконаного за недійсним правочином; 2) витребування майна власником із чужого незаконного володіння; 3) повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні; 4) відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи.

Під відсутністю правової підстави розуміється такий перехід майна від однієї особи до іншої, який або не ґрунтується на прямій вказівці закону, або суперечить меті правовідношення і його юридичному змісту. Тобто відсутність правової підстави означає, що набувач збагатився за рахунок потерпілого поза підставою, передбаченою законом, іншими правовими актами чи правочином.

Враховуючи викладене, попередній договір № 231046 від 31.05.2021 був обумовлений наявністю у сторін намірів щодо укладення в подальшому договору купівлі-продажу нерухомого майна, який згідно із положеннями ч. 1 ст. 657 ЦК України підлягає нотаріальному посвідченню.

Однак сторони уклали такий договір у простій письмовій формі, без його нотаріального посвідчення.

Отже, вказаний договір за формою не відповідає вимогам, встановленим законом до основного договору, тому недотримання сторонами вимог щодо нотаріального посвідчення попереднього договору вказує про його нікчемність відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України.

Нікчемні договори не породжують тих прав і обов`язків, настання яких бажали сторони.

Зазначене дає підстави вважати, що між позивачем та відповідачем укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, який не посвідчений нотаріально і їх нікчемність почалась з моменту укладення. Доводи відповідача щодо укладення між сторонами змішаного, в тому числі договору про наміри не заслуговують на увагу, оскільки з пункту 1.1. укладеного між сторонами договору вбачається саме укладення попереднього договору купівлі-продажу. Позиція відповідача щодо можливості нотаріального посвідчення вже укладеного попереднього договору не може свідчити про дотримання сторонами в момент укладення попереднього договору № 231046 від 31.05.2021 року вимог законодавства щодо їх нотаріального посвідчення.

Враховуючи те, що грошові кошти у розмірі 1 513 312 грн 50 коп були передані позивачем відповідачу, за попереднім договором купівлі-продажу нерухомості від 31.05.2021, який в силу закону є нікчемним та не створює юридичних наслідків, суд дійшов висновку, що вказані кошти підлягають поверненню ОСОБА_1 .

З урахуванням викладеного вище, позов підлягає задоволенню.

V. Розподіл судових витрат.

Порядок розподілу судових витрат між сторонами визначений статтею 141 ЦПК України.

Позивачем понесені та документально підтверджені судові витрати по сплаті судового збору у розмірі 15133 грн 13 коп, які відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України, підлягають стягненню з відповідача на користь позивача.

Згідно із п. 1 ч. 3 ст.133 ЦПК України до витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати на професійну правничу допомогу.

Статтею 137 ЦПК України врегульовано порядок розподілу витрат на професійну правничу допомогу.

Згідно із ч. 2, 3 ст. 137 ЦПК України за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат. Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

Представником позивача на підтвердження витрат на професійну правничу допомогу надано договір про надання правничої допомоги від 12.08.2024 року, укладений між Адвокатським об`єднанням «Рябінін, Переверзєв та Партнери» та ОСОБА_1 , акт прийняття-передачі наданих послуг від 12.08.2024 року та типову форму № КО-1 до прибуткового касового ордера від 12.08.2024 року, вартість наданих послуг складає 20000 грн, з яких: консультація з приводу подання позову про застосування наслідків нікчемності недійсного правочину та стягнення коштів 1500 гривень, складання та направлення претензії до ТОВ «Єлецький ПОСАД» - 5500 гривень, складання позову про застосування наслідків нікчемності недійсного правочину та стягнення коштів до ТОВ «Єлецький ПОСАД», виготовлення додатків та аналіз законодавства 13000 гривень.

Суд, з урахуванням складності справи, порядку її розгляду, обсягом виконаних адвокатом робіт, часом, витраченим адвокатом на виконання таких робіт, відсутності клопотання відповідача про зменшення витрат на правову допомогу, з урахуванням принципу розумності та справедливості, вважає вказані витрати є не співмірними зі складністю справи та обсягом вищезазначених наданих адвокатом послуг, що є підставою для визначення витрат на правничу допомогу у розмірі 15000 гривень.

Керуючись статтями 11, 220, 509, 626, 635, 640, 1212 ЦК України, статтями 4, 12-13, 19, 258, 259, 265, 268, 273, 354, 355 ЦПК України, суд

Вирішив:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄЛЕЦЬКИЙ ПОСАД» про застосування наслідків нікчемності попереднього договору задовольнити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Єлецький Посад» на користь ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 1 513 312 гривень 50 копійок, як застосування наслідків недійсності нікчемного правочину.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Єлецький Посад» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 15133 гривень 13 копійок.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Єлецький Посад» на користь ОСОБА_1 витрати на правничу допомогу у розмірі 15000 гривень.

На рішення суду може бути подана апеляційна скарга до Чернігівського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення. Учасник справи, якому рішення суду не було вручено у день його проголошення або складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення складено 05 лютого 2025 року

Позивач: ОСОБА_1 (місце проживання зареєстровано за адресою: АДРЕСА_4 , РНОКПП НОМЕР_1 )

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Єлецький Посад» (місцезнаходження: 14000, м. Чернігів, вул. Князя Чорного, 11А, )

Суддя С. М. Ченцова