РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16.01.2025

Справа № 522/7233/23(2/522/690/25)

Приморський районний суд м. Одеси у складі:

головуючого судді Ярема Х.С.

при секретарі судового засідання Кніш Д.

за участю адвоката позивача, третьої особи Шаркова Н.Р.

адвоката відповідача 1 Цвігун А.В.

розглянув у загальному позовному провадженні справу

за позовом ОСОБА_1

до 1) ОСОБА_2 , 2) Великодолинської селищної ради Одеського району Одеської області

третя особа з самостійними вимогами на предмет спору Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Уютна 10»

про скасування рішення державного реєстратора, усунення перешкод у користуванні майном, зобов?язання вчинити дії.

ВСТАНОВИВ:

1.11.04.2023 ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ОСОБА_2 , Великодолинської селищної ради Одеського району Одеської області.

2.Позивач просить суд:

- скасувати рішення державного реєстратора Мельник Т.І. про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №50543728 від 28.12.2019 про реєстрацію за ОСОБА_2 права власності на квартиру

АДРЕСА_1 шляхом забезпечення їй вільного доступу до приміщення сараю;

- зобов`язати ОСОБА_2 привести у первісний стан приміщення сараю літера Д, площею 31,5 кв.м. у будинку АДРЕСА_2 шляхом відновлення його конструктивних елементів та об`ємно-планувальних показників згідно з схематичним планом будинку;

- усунути перешкоди у користуванні прибудинковою територією багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 шляхом приведення прибудинкової території та стіни противоротнього флігелю житлового будинку у первісний стан, що існував на момент придбання квартири АДРЕСА_3 ОСОБА_2 , шляхом знесення за рахунок ОСОБА_2 здійсненої ним прибудови.

3.03.05.2023 відкрито загальне позовне провадження.

4.ОСББ «Уютна 10» (змінило назву на ОСББ «Будинок Версе») просить суд:

- скасувати рішення державного реєстратора Мельник Т.І. про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №50543728 від 28.12.2019 щодо об`єкту нерухомого майна з реєстраційним номером 1101 про реєстрацію за ОСОБА_2 права власності на квартиру АДРЕСА_3 загальна площа 68,1 кв.м. та державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_3 загальна площа 68,1 кв.м. про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 50543728 від 28.12.2019;

- усунути співвласникам багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 перешкоди у користуванні сараєм під літерою Д площею 31,5 кв.м. у будинку АДРЕСА_2 шляхом забезпечення вільного доступу до приміщення сараю;

- зобов`язати ОСОБА_2 за власний рахунок привести у первісний стан приміщення сараю шляхом відновлення його конструктивних елементів та об`ємно-планувальних показників згідно з схематичним планом будинку АДРЕСА_2 ;

- усунути співвласникам багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 перешкоди у користуванні прибудинковою територією багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 шляхом приведення прибудинкової території та стіни противоротнього флігелю житлового будинку у первісний стан, що існував на момент придбання квартири АДРЕСА_3 ОСОБА_2 , шляхом знесення за рахунок ОСОБА_2 здійсненої ним прибудови та металевих сходів на дах прибудови.

5.03.01.2024 закрито підготовче провадження.

6.06.02.2024 відповідач подав відзив на позов та позов третьої особи.

7.19.02.2024 позивач та третя особа подали відповідь на відзив.

8.Позивач звернення до суду з цим позовом пояснює тим, що вона є власником кв. АДРЕСА_4 . Управління будинком здійснює ОСББ «Уютна 10». До складу допоміжних приміщень багатоквартирного будинку належить, зокрема, сарай під літ. Д, площею 31,5 кв.м., право на користування яким мають усі співвласники будинку, як спільним майном. Власником квартири АДРЕСА_3 в цьому будинку є також ОСОБА_2 . Його квартира знаходиться на 1-ому поверсі будинку. Тож від зробив самочинну реконструкцію своєї квартири шляхом приєднання до неї частини сараю загального користування. Потім незаконно зареєстрував право власності на квартиру АДРЕСА_3 зі зміненими параметрами ( загальна площа квартири збільшилась за рахунок частини площі сараю з 54,1 кв.м. до 68,1 кв.м). Реконструкція квартири є незаконною, зроблена за рахунок приміщення сараю, що є у спільному користуванні усіх жителів будинку, вчинена на земельній ділянці комунальної власності, що відведена для обслуговування будинку в цілому. Прибудова створює перешкоди у використанні сараю.

9.Третя особа свої вимоги пояснює тим, що з 01.04.2023 майно багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 було передано з балансу КП «ЖКС «Фонтанський» на баланс ОСББ «Уютна 10». Земельна ділянка, на якій розташований будинок, знаходиться у фактичному користування співвласників будинку. До складу допоміжних приміщень багатоквартирного будинку входить, зокрема, сарай під літерою Д, площею 31,5 кв.м. Власник квартири АДРЕСА_3 ОСОБА_2 без погодження з іншими співвласниками, без отримання дозволів здійснив незаконну самочинну реконструкцію своєї квартири шляхом приєднання до неї частини приміщення сараю загального користування. Для реконструкції квартири він використав частину прибудинкової території для улаштування прибудови до своєї квартири та сходів на дах цієї прибудови. Такі дії відповідача порушують право співвласників багатоквартирного будинку на користування спільним майном.

10.Відповідач проти позову заперечує. Лише власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких перешкод у користування землю та вимагата знесення об`єкту самочинного будівництва. Позивач та ОСББ права власності на земельну ділянку не мають. Не доведено, що на час передачі багатоквартирного будинку на баланс ОСББ «Уютна 10», був дійсно наявний сарай літ. Д. Знесення об`єкту самочинного будівництва є крайньою мірою, необхідність якої не доведена, а вимоги про скасування рішення державного реєстратора є неналежними.

Судом встановлені такі обставини справи.

11. ОСОБА_1 є власником кв. АДРЕСА_4 (свідоцтво про право на спадщину від 02.06.2021).

12. ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 05.11.2019 купив кв. АДРЕСА_5 .

13.В технічному паспорті продавця квартири АДРЕСА_3 , виготовленому 14.09.2001, зазначено, що житлова площа квартири 34,1 кв.м. (кімнати 1, 2, 3 площею 12,0, 11,3 та 10,8 кв.м.), загальна площа - 54,1 кв.м., до якої включена кухня 5,4 кв.м., коридор 4,6 кв.м., санвузол 4,6 кв.м., та веранда 5,4 кв.м.

14.Після придбання квартири АДРЕСА_3 на замовлення ОСОБА_2 було виготовлено новий технічний паспорт 02.12.2019, в якому житлова площа квартири 34,1 кв.м. (кімнати 1, 2, 3 площею 12,0, 11,3 та 10,8 кв.м.), загальна площа - 68,1 кв.м., до якої включена кухня 5,4 кв.м., коридор 4,6 кв.м., санвузол 4,6 кв.м., веранда 5,4 кв.м. та підсобне приміщення №8 площею 14,0 кв.м.

15.28.12.2019 державний реєстратор Мельник Т.І. Великодолинської селищної ради Овідіопольського району виніс рішення про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 50543728, яким вніс зміни до попереднього запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно з реєстраційним № 101.

16.До Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис, що ОСОБА_2 є власником кв. АДРЕСА_6 , загальною площею 68,1 кв.м., житловою 34,1 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101.

17.В технічному плані на будинок АДРЕСА_2 та Схематичному плані двору, які складені 20.05.1981, внесено об?єкт допоміжного приміщення - сарай під літерою Д, площею 31,5 кв.м. Є також і інші сараї.

18.В листі Приморської районної адміністрації Одеської міської ради від 24.07.2020 йдеться про те, що будинок АДРЕСА_2 перебував на обслуговуванні КП «ЖКС «Фонтанський». Комісійним обстеженням встановлено виконання будівельних робіт з реконструкції квартири АДРЕСА_3 зі збільшенням площі прибудови за рахунок території двору загального користування (Акт обстеження об`єкта містобудування щодо дотримання законодавства, затвердженої містобудівної документації при плануванні та забудові на території м. Одеси від 15.07.2020).

19.18.08.2020 Приморська районна адміністрація Одеської міської ради видала Розпорядження №316, яким ОСОБА_2 зобов?язано до 14.08.2020 привести територію двору загального користування та стіну противоротнього флігелю житлового будинку АДРЕСА_2 до первинного стану.

20.31.08.2021 у багатоквартирному будинку АДРЕСА_2 створено ОСББ «Уютна 10».

21.На підставі Акту про списання багатоквартирного будинку з балансу від 27.03.2023, будинок АДРЕСА_2 списано з балансу КП «ЖКС «Фонтанський». В складі списаного майна значиться площа допоміжного приміщення (інші приміщення сараї) 31,5 кв.м.

22.Згідно з Актом приймання-передачі технічної документації на житловий будинок АДРЕСА_7 , КП «ЖКС «Фонтанський» передав, а ОСББ «Уютна 10» прийняв технічний паспорт на житловий будинок.

23.Департамент міського господарства Одеської міської ради листом від 01.02.2024 повідомив, що рішення про передачу у власність або користування (оренду) земельної ділянки за адресою цього будинку Одеською міською радою не приймалось.

24.Згідно з Висновком експерта №17/2023 судової будівельно-технічної експертизи у справі № 522/7233/23 від 30.06.2023, виготовленим на замовлення позивача, експертом встановлено:

1) збільшення загальної площі квартири АДРЕСА_6 відбулось внаслідок самовільної реконструкції квартири АДРЕСА_3 з приєднанням частини суміжного приміщення сараю під літерою «Д» площею 31,5 кв.м., що значиться у Технічному паспорті на житловий будинок від 20.05.1981;

2) часткова зміна об`ємно-планувальних показників квартири АДРЕСА_3 відбулась за рахунок прибудинкової території двору будинку АДРЕСА_2 .

Власник квартири АДРЕСА_3 ОСОБА_2 зробив самовільну реконструкцію, а саме:

- демонтаж частини сараю літ. «Д», яка є надвірною будівлею загального користування, влаштування у внутрішньому приміщенні сараю перегородки з газобетонного каменю.

- збільшення підсобної площі квартири АДРЕСА_3 на 14 кв.м. за рахунок приєднання частини суміжного приміщення сараю літ. «Д»;

- будівництво залізобетонного майданчика розмірами 3,26 м х 2,47 м на прибудинковій території загального користування;

- улаштування металевого зварного каркасу на прибудинковій території загального користування.

3) сарай літ. «Д» площею 31,5 кв.м., який є в Технічному паспорті від 20.05.1981 та фактично розташований на прибудинковій території, є допоміжним приміщенням житлового будинку АДРЕСА_2 .

Висновки суду.

Щодо права на звернення до суду.

25.Одним із заперечень відповідача є відсутність у позивача та ОССБ права на звернення до суду з цим позовом, оскільки лише власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких перешкод у користуванні землю та вимагати знесення об`єкту самочинного будівництва. Позивач та ОСББ права власності на земельну ділянку не мають.

26.Суд з цим не погоджується з огляду на таке.

27.Відповідно до п. 6 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

28.Спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.

29.Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку (частини перша, друга статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

30.Відповідно до ч. 2 ст. 6 цього Закону реалізація співвласником своїх прав не може порушувати права інших співвласників.

31.Таким чином, ОСОБА_2 як один із співвласників будинку на АДРЕСА_2 , зобов`язаний виконувати рішення зборів співвласників і забезпечувати додержання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення приміщень або їх частин.

32.Відповідно до ч. 1 ст. 9 названого Закону управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками.

33.За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку).

34.До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним (п. 1 ч. 2 ст. 10 Закону).

35.Згідно з ст. 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

36.Відповідно до ст. 369 ЦК України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними

37.Розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників.

38.У рішенні Конституційного Суду України від 09.11.2011 №14-рп/2011 визначено: «Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні та ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього».

39.У разі вчинення одним із співвласників правочину щодо розпорядження спільним майном вважається, що він вчинений за згодою усіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.

40.Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.

41.Співвласники мають право уповноважити одного з них на вчинення правочинів щодо розпорядження спільним майном.

42.Правочин щодо розпорядження спільним майном, вчинений такою особою без повноважень або з перевищенням повноважень, може бути визнаний судом недійсним за позовом іншого співвласника.

43.Таким чином, передача будь-якого допоміжного приміщення чи конструктивних елементів таких будинків (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, конструктивні елементи покрівлі вбудовано-прибудованих нежитлових приміщень, сходові марші і та інше) у володіння і користування одного або декількох співвласників зачіпає інтереси інших мешканців будинку, оскільки призведе до обмеження прав у користуванні інших співвласників.

44.Згідно з ст. 16 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання має право відповідно до законодавства та статуту об`єднання, зокрема, захищати права, представляти інтереси співвласників у судах.

45.Подібні висновки наведено у постанові ВС у справі №522/22450/13-ц.

46.31.08.2021 у багатоквартирному будинку АДРЕСА_2 створено ОСББ «Уютна 10». На підставі Акту про списання багатоквартирного будинку з балансу від 27.03.2023, будинок АДРЕСА_2 списано з балансу КП «ЖКС «Фонтанський». В складі списаного майна значиться площа допоміжного приміщення (інші приміщення сараї) 31,5 кв.м. Згідно з Актом приймання-передачі технічної документації на житловий будинок АДРЕСА_7 , КП «ЖКС «Фонтанський» передав, а ОСББ «Уютна 10» прийняв технічний паспорт на житловий будинок.

47.Позивач є власником квартири АДРЕСА_8 , а відповідач №6, обоє на першому поверсі в цьому будинку.

48.Відтак заволодіння будь-яким приміщенням загального користування без правової на це підстави, обмеження у користуванні ділянкою прибудинкової території будинку, дає право співвласнику чи ОСББ право на звернення до суду з позовом про усунення цих перешкод.

Щодо скасування рішення державного реєстратора.

49.Позивач та ОСББ просили скасувати рішення державного реєстратора, оскільки реєстрація змін відбулася на підставі технічного паспорту на квартиру, в якому є недостовірні дані щодо самочинного збудованої добудови до квартири. Державний реєстратор прийняв рішення про реєстрацію змін до відомостей про площу квартири на підставі технічного паспорта.

49.За логікою позивача та третьої особи вимога скасувати рішення державного реєстратора опосередковує відновлення становища користувачів земельної ділянки, співвласників житлового будинку, яке існувало до порушення їхніх прав.

50. Проте у постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 Велика Палата Верховного Суду вказала: 1) сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки; 2) права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим ст. 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження; 3) за обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного ст. 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна; 4) належними вимогами, які може заявити власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження нею, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

51.Отже, за змістом наведених висновків вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності, яке він прийняв на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації та технічного паспорта на об`єкт (у яких є недостовірні дані щодо самочинного збудованого приміщення), є неналежним способом захисту. Юридичні перешкоди для власника земельної ділянки, які виникли внаслідок зазначеної реєстрації, усуваються внаслідок задоволення судом належних позовних вимог: (1) або про знесення самочинно побудованого нерухомого майна (внаслідок демонтажу якого на підставі п. 1 ч. 1, 2 ст. 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» закриваються відповідний розділ у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційна справа); (2) або про визнання права власності на самочинно побудоване майно (таке судове рішення є підставою для державної реєстрації права власності на відповідне майно згідно з п. 9 ч.1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно»).

52.Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи з огляду на положення п. 5 ч. 1 ст. 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (пункт 138)).

53.У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності.

54.З огляду на наведене, вимоги про скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію змін задоволенню не підлягають.

Щодо знесення самочинної прибудови до квартири на комунальній земельній ділянці.

56.Верховний Суд у постанові від 15.05.2019 справі № 906/1169/17, зазначив, що допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

57.Спірний сарай є приміщенням, призначеним для задоволення господарських та побутових потреб мешканців у довго- або короткостроковому зберіганні належного їм майна поза приміщеннями своїх квартир.

58.З технічного плану на будинок АДРЕСА_2 і схематичного плану двору по АДРЕСА_2 , які складений 20.05.1981, вбачається наявність допоміжного приміщення - сараю під літерою Д, площею 31,5 кв.м.

59.З матеріалів справи очевидно вбачається, добудова до квартири АДРЕСА_3 здійснена за рахунок площі сараю під літерою Д, площею 31,5 кв.м.

60.ОСББ не надавало згоди відповідачу на використання спільного майна багатоквартирного будинку і здійснення реконструкції із виконанням реконструкції конструктивних елементів сараю першого поверху багатоквартирного будинку .

61.Згідно з Висновком експерта №17/2023 судової будівельно-технічної експертизи у справі № 522/7233/23 від 30.06.2023, виготовленим на замовлення позивача, експертом встановлено:

1) збільшення загальної площі квартири АДРЕСА_6 відбулось внаслідок самовільної реконструкції квартири АДРЕСА_3 з приєднанням частини суміжного приміщення сараю під літерою «Д» площею 31,5 кв.м., що значиться у Технічному паспорті на житловий будинок від 20.05.1981;

2) часткова зміна об`ємно-планувальних показників квартири АДРЕСА_3 відбулась за рахунок прибудинкової території двору будинку АДРЕСА_2 .

Власник квартири АДРЕСА_3 ОСОБА_2 зробив самовільну реконструкцію, а саме:

- демонтаж частини сараю літ. «Д», яка є надвірною будівлею загального користування, влаштування у внутрішньому приміщенні сараю перегородки з газобетонного каменю.

- збільшення підсобної площі квартири АДРЕСА_3 на 14 кв.м. за рахунок приєднання частини суміжного приміщення сараю літ. «Д»;

- будівництво залізобетонного майданчика розмірами 3,26 м х 2,47 м на прибудинковій території загального користування;

- улаштування металевого зварного каркасу на прибудинковій території загального користування.

3) сарай літ. «Д» площею 31,5 кв.м., який є в Технічному паспорті від 20.05.1981 та фактично розташований на прибудинковій території, є допоміжним приміщенням житлового будинку АДРЕСА_2 .

62.Відповідач цього висновку не спростував.

63.Таким чином, відповідач здійснив реконструкцію приміщення першого поверху багатоквартирного будинку без погодження та всупереч волі інших співвласників багатоквартирного будинку, чим порушив їхні права.

64.Ч. 1 та п. «а» ч. 2 ст. 83 ЗК України встановлюють презумпцію того, що всі землі у межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності, належать територіальним громадам на праві комунальної власності. Територіальна громада м.Одеси не відвела земельну ділянку відповідачу у власність чи оренду для спорудження прибудови до квартири. Тому для висновку про самочинність будівництва та вирішення питання про демонтаж відповідного об`єкта немає необхідності визначати фактичні межі самочинно зайнятої земельної ділянки з її точними координатами та розміром.

65.Відповідно до частин 1, 4, 7 статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

66.У постанові Верховного Суду від 29.01.2020 у справі №822/2149/18 зазначено наступне: Правовий порядок знесення будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майно залежить від підстав, за якими його віднесено до об`єкта самочинного будівництва.

67.За змістом ч. 7 ст. 376 ЦК України зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову можливе лише у разі: (1) істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, (2) істотного порушення будівельних норм і правил.

68.У цих випадках з позовом про зобов`язання особи до проведення перебудови може звернутися відповідний орган державної влади або орган місцевого самоврядування. Таке рішення суд може ухвалити і за позовом про знесення самочинного будівництва, якщо за наслідками розгляду справи дійде висновку, що можливість перебудови і усунення наслідків самочинного будівництва не втрачено і відповідач згоден виконати перебудову. У разі невиконання особою судового рішення про здійснення перебудови, суд може постановити рішення про знесення самочинного будівництва.

69.У випадках, коли до суду з позовом про знесення самочинного будівництва звертається орган державного архітектурно-будівельного контролю, належить керуватися ч. 1 ст. 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».У разі якщо особа в установлений строк добровільно не виконала вимоги, встановлені у приписі, орган державного архітектурно-будівельного контролю подає позов до суду про знесення самочинно збудованого об`єкта та компенсацію витрат, пов`язаних з таким знесенням.

70.В інших випадках самочинного будівництва, зокрема, (1) якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або (2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи (3) належно затвердженого проекту, стаття 376 ЦК не ставить можливість знесення об`єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови.

71.Натомість правове значення має позиція власника (користувача) земельної ділянки, а також дотримання прав інших осіб. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (ч. 4 ст. 376 ЦК України).

72.В цьому випадку знесення самочинного будівництва можливе без попереднього рішення суду про зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову. Це є логічним та виправданим, оскільки такі види самочинного будівництва, безперечно, не можуть бути приведені до легітимного стану шляхом перебудови.

73.Прибудинкова територія багатоквартирного житлового будинку є особливим об`єктом права власності на землю чи користування нею, оскільки призначена для розміщення й обслуговування житлового будинку і належних до нього будівель та споруд і має задовольняти інтереси всіх мешканців цього будинку. Земельна ділянка як така, що входить до житлового комплексу, може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування лише об`єднанню співвласників будинку, у такому разі земельна ділянка належить співвласникам жилого будинку на праві спільної сумісної власності.

74.У цій справі, відповідач здійснив добудову до квартири з приєднанням частини приміщення сараю під літерою «Д», що знаходиться на прилеглій земельній ділянці для обслуговування житлового будинку.

75.Це означає, що у спірних правовідносинах має місце той вид самочинного будівництва, для якого Цивільний кодекс України не встановлює правила, що знесенню передує рішення суду про зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову.

76.Натомість, для висновку про задоволення позову у цьому випадку визначальним та достатнім є той факт, що відповідач здійснив будівництво без документів, що дають право на це, і без належно затвердженого проекту та не виконав вимоги зобов`язального припису, яким вимагалось усунути виявлені порушення.

77.Судом також з?ясовано, що 18.08.2020 Приморська районна адміністрація Одеської міської ради видала Розпорядження №316, яким ОСОБА_2 зобов?язано до 14.08.2020 привести територію двору загального користування та стіну противоротнього флігелю житлового будинку АДРЕСА_2 до первинного стану.

78.Відповідач припис не виконав, посилався лише на те, що будівництво не продовжується.

79.Проте наявність добудови до квартири, незалежно від призупинення процесу будівництва, має місце. Зазначена прибудова має ознаки самочинного будівництва.

80.Таким чином, належним способ відновлення порушених прав позивача та третьої особи є зобов`язання відповідача усунути перешкоди у користуванні приміщенням сараю, позначеного на загальному плані будинку літерою Д, площею 31,5 кв.м., що належить до будинку АДРЕСА_2 шляхом знесення самочинної прибудови до належної ОСОБА_2 квартири АДРЕСА_6 ).

81.Вимоги про забезпечення вільного доступу до приміщення сараю, відновлення конструктивних елементів та об`ємно-планувальних показників сараю задоволенню не підлягають, оскільки знесення самочинної прибудови обумовлює забезпечення вільного доступу до сараю. Зобов`язати відновлення конструктивних елементів та об`ємно-планувальних показників сараю неможливо, оскільки не відомо. яким він був до того.

82.Згідно з ст. 141 ЦПК України, судовий збір стягується з відповідача на користь позивача та третьої особи пропорційно до частини задоволених вимог.

Керуючись ст.ст. 263-265 ЦПК України,

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 та Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Уютна 10» задовольнити частково.

Зобов`язати ОСОБА_2 усунути ОСОБА_1 та Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Уютна 10» перешкоди у користуванні приміщенням сараю, позначеного на загальному плані будинку літерою Д, площею 31,5 кв.м., що належить до будинку АДРЕСА_2 шляхом знесення самочинної прибудови до належної ОСОБА_2 квартири АДРЕСА_6 ).

В задоволенні решти позовних вимог відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 1 073, 60 гривень та Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Уютна 10» судовий збір за подання позову в розмірі 2 684 гривень.

Рішення може бути оскаржено до апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 10.02.2025.

Суддя Ярема Х.С.