Справа № 591/7849/24
Провадження № 2/591/1440/24
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

22 січня 2025 року м. Суми

Зарічний районний суд м. Суми в складі:

головуючого судді Ніколаєнко О.О.,

за участю секретаря судового засідання Полякової А.О.,

представника позивача Школьного В.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Суми цивільну справу № 591/7849/24 за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон» про захист прав споживача, стягнення грошових коштів, 3 % річних, пені та моральної шкоди,-

ВСТАНОВИВ :

У серпні 2024 року адвокат Школьний В.А., діючи в інтересах ОСОБА_1 , звернувся до суду з позовом та свої позовні вимоги мотивує тим, що 07.10.2021 року між ОСОБА_1 та відповідачем було укладено попередній договір купівлі-продажу квартири №С3.05.1.074. Відповідно до умов договору сторони зобов`язалися в майбутньому укласти договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 , 1-кімнатна квартира за №54, 10 вверх, проектна площа 68,54 кв.м. Сторонами узгоджено, що орієнтована загальна вартість квартири становитиме 891 020,00 грн. Покупець зобов`язаний сплатити продавцю грошові кошти в якості забезпечувального платежу, розмір якого дорівнює загальній вартості квартири. Визначено орієнтовний термін завершення будівельно-монтажних робіт по п`ятій секції житлового будинку - І квартал 2022 року. Згідно попереднього договору сторони беруть на себе обов`язок укласти основний договір протягом трьох місяців з моменту введення житлового будинку в експлуатацію. 08.10.2021 року грошова сума в розмірі 1362186,00 грн. була зарахована позивачем на рахунок позивача.

Крім того, 13.10.2021 року між ОСОБА_1 та відповідачем було укладено попередній договір купівлі-продажу квартири №С3.05.1.07. Відповідно до умов договору сторони зобов`язалися в майбутньому укласти договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 , 2-кімнатна квартира за АДРЕСА_2 , 8 вверх, проектна площа 108,11 кв.м. Сторонами узгоджено, що орієнтована загальна вартість квартири становитиме 1 362 186,00 грн. Покупець зобов`язаний сплатити продавцю грошові кошти в якості забезпечувального платежу, розмір якого дорівнює загальній вартості квартири. Визначено орієнтовний термін завершення будівельно-монтажних робіт по п`ятій секції житлового будинку - І квартал 2022 року. Згідно попереднього договору сторони беруть на себе обов`язок укласти основний договір протягом трьох місяців з моменту введення житлового будинку в експлуатацію. 13.10.2021 року грошова сума в розмірі 1 362 186,00 грн. була зарахована позивачем на рахунок позивача.

Зі сторони АТ «ЗНВКІФ «ОРЕГОН» на день подання позовної заяви зобов`язання не виконано, будівництво житлового будинку не проводиться взагалі вже більше двох років. Будинок збудований, проте не введений в експлуатацію, комунікації відсутні. Наразі повністю покинутий.

Як вбачається зі змісту та форми попередніх договорів купівлі-продажу квартири вони не є нотаріально посвідченими, що прямо свідчить про недодержання форми їх вчинення, тобто вони є нікчемними.

Зазначає, що також наявні підстави для стягнення відповідно до ч. 1 ст. 571 ЦК України додаткової суми коштів у розмірі вартості завдатку. Таку вимогу обґрунтовує тим, що сплачені кошти є саме забезпеченням виконання зобов`язання згідно з ст. 546 ЦК України, оскільки відповідач приступив до виконання зобов`язання, збудувавши будинок, але покинув будівництво, не ввівши його в експлуатацію та не поклавши комунікації.

Протиправними діями відповідача позивачці заподіяна моральна шкода, яка полягає у моральних стражданнях та занепокоєнні позивача, відчутті втрати дуже значних коштів. Розмір моральної шкоди позивачка оцінює в 50 000 грн.

Посилаючись на положення ст. 352 ЦК України зазначає, що попереднім договором було передбачено орієнтовний термін завершення будівельно - монтажних робіт 1 квартал 2022 року. Відповідач допустив прострочення зобов`язання з 01.04.2022, тому наявні підстави для стягнення з відповідача за період з 01.04.2022 по 31.07.2024 трьох відсотків річних в сумі 157863,57 грн. та інфляційних збитків у розмірі 652685,41 грн.

Посилаючись на положення ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів», зазначає також про наявність підстав для стягнення пені, з урахуванням позовної давності, за період з 01.08.2023 по 31.07.2024 у розмірі 26993407,88 грн. З міркувань позивача, такий розмір пені є непропорційним у спірних правовідносинах, тому позивач обраховує її в сумі 1126603,00 грн.

Просить суд стягнути з AT «ЗНВКІФ «ОРЕГОН» на користь ОСОБА_1 грошові кошти в сумі 2253206,00 грн., додатково суму коштів в розмірі завдатку, а саме 2253206,00 грн., моральну шкоду в розмірі 50 000,00 грн., пеню в розмірі 1126603,00 грн., інфляційні збитки за порушення виконання грошового зобов`язання в сумі 652685,41 грн., а також 3% річних в сумі 157863,57 грн., витрати на правничу допомогу в розмірі 25 000,00 грн.

07 серпня 2024 року ухвалою суду відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження. 07 серпня 2024 року ухвалою суду забезпечено позов шляхом накладення арешту на належне відповідачу майно. Ухвалою від 19 листопада 2024 року закрито підготовче провадження по справі, призначено справу до судового розгляду.

В судовому засіданні представник позивача позов підтримав повністю, просить суд його задовольнити. Заперечував проти заочного розгляду справи.

Відповідач в судове засідання не з`явився, був повідомлений належним чином про місце, дату та час судових засідань по вказаній справі. Правом подання відзиву, надання доказів відповідач не скористався.

Враховуючи вищенаведене, суд вважає за можливе розглянути справу по суті на підставі наданих сторонами доказів.

Вивчивши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає частковому задоволенню.

Як встановлено судом, продавцем за попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна є АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ОРЕГОН», інтереси якого при підписанні договору на підставі договору доручення представляло ТОВ «Сібіез Сейлз».

Під час підписання попередніх договорів, від імені продавця діяла повірений ТОВ «Сібіез Сейлз» в особі Сухомліна О.В. (а.с. 46).

В силу приписів статті 239 ЦК України, правочин, вчинений представником, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки особи, яку він представляє.

Відповідно до ч.1 ст.1000 ЦК України за договором доручення одна сторона (повірений) зобов`язується вчинити від імені та за рахунок другої сторони (довірителя) певні юридичні дії.

Таким чином, обов`язок з виконання зобов`язання та повернення коштів, наданих представнику продавця на виконання договору доручення щодо підписання попереднього договору і отримання грошових коштів, покладається саме на довірителя, тобто АТ «ЗНВКІФ «ОРЕГОН».

З матеріалів справи вбачається, що 07.10.2021 року, між АТ «ЗАКРИТИЙ НЕДИВЕРСИФІКОВАНИЙ ВЕНЧУРНИЙ КОРПОРАТИВНИЙ ІНВЕСТИЦІЙНИЙ ФОНД «ОРЕГОН», як «Продавцем», від імені та в інтересах якого на підставі Договору доручення №2 від 05.10.2016 року діяло Товариство з обмеженою відповідальністю «Сібіес Сейлз», в особі Іваненко М.А., яка діяла на підставі Довіреності №3603 від 15.09.2020, як «Повіреного Продавця», та ОСОБА_1 , як «Покупцем», укладено попередній договір № СЗ.05.1.074 купівлі-продажу квартири (а.с. 16-20).

Відповідно до п.1.1 попереднього Договору сторони зобов`язалися в майбутньому, в чіткій відповідності до умов та положень попереднього договору укласти договір купівлі-продажу квартири, з наступними характеристиками: АДРЕСА_1 , 1-кімнатна квартира за №54, 10 поверх, проектна площа 68,54 кв.м.

Відповідно до п.2.1 попереднього Договору сторонами узгоджено, що орієнтована загальна вартість квартири, за яку вона буде продана покупцю згідно Основного договору становитиме 891 020,00 грн. Вказана сума розраховується як добуток загальної проектної площі квартири та вартості 1 кв.м. площі квартири становить 13000,00 грн. Вартість 1 кв.м. площі квартири є сталою та не може бути змінена продавцем в односторонньому порядку.

Відповідно до п.2.2. попереднього договору покупець на підтвердження власної платоспроможності та наміру щодо укладення Основного договору та виконання інших обов`язків, що покладені на нього згідно попереднього договору, зобов`язаний сплатити продавцю, шляхом перерахунку на рахунок повіреного продавця, грошові кошти в якості забезпечувального платежу, розмір якого дорівнює загальній вартості квартири, що вказано в п.2.1 попереднього Договору, та має бути сплачений у строки, визначені попереднім договором.

Відповідно до п.2.4. попереднього договору, покупець зобов`язується сплатити частину забезпечувального платежу в розмірі 13250,00 грн., що еквівалентно 500 дол. США, станом на дату укладення цього договору, в день підписання попереднього договору сторонами. Іншу частину забезпечувального платежу покупець зобов`язується сплатити протягом трьох банківських днів з моменту підписання попереднього договору сторонами, а саме до 11.10.2021 року включно. Обидві частини забезпечувального платежу мають бути сплачені в безготівковій формі, в національній валюті гривні, шляхом перерахування грошових коштів на ступні банківські реквізити:

Отримувач коштів: Товариство з обмеженою відповідальністю «Сібіес Сейлз»; , IBAN НОМЕР_1 у банку АТ «Райффайзен Банк Аваль», призначення платежу: «Забезпечувальний платіж згідно попереднього договору купівлі-продажу Квартири від 07.10.2021 року, реєстровий № СЗ.05.1.074, без ПДВ».

Відповідно до п. 2.12 попереднього договору, при укладенні основного договору, усі грошові кошти, сплачені покупцем продавцю, шляхом перерахунку на рахунок повіреного продавця, в процесі виконання попереднього договору, будуть зараховані у належний з покупця платіж за основним договором.

Відповідно до п. 2.13 попереднього договору, на підставі поговору доручення №2 від 05.10.2016 року, укладеного між продавцем та повіреним продавця, усі розрахунки між сторонами будуть здійснюватися за посередництва повіреного продавця. Сплата покупцем будь-яких грошових коштів на рахунок повіреного продавця в якості виконання будь-якого фінансового зобов`язання покупця згідно умов попереднього договору, вважається належним виконанням даного зобов`язання перед покупцем. В свою чергу, сплата повіреним продавця будь-яких грошових коштів на рахунок покупця в якості виконання будь-якого фінансового зобов`язання продавця згідно умов попереднього договору, вважається належним виконання даного зобов`язання перед покупцем.

Відповідно до п. 3.1 попереднього договору, попередній договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами та діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань, визначених у попередньому договорі. Строк дії попереднього договору, може бути припинено або змінено тільки за взаємною згодою Сторін або у випадках, визначених попереднім договором.

Відповідно до п. 3.2 попереднього договору, орієнтовний термін завершення будівельно-монтажних робіт по шості секції житлового будинку І (перший) квартал 2022 року.

Відповідно до п.3.3 попереднього поговору, згідно попереднього договору Сторони беруть на себе обов`язок укласти основний договір протягом трьох місяців з моменту введення житлового будинку в експлуатацію.

Згідно п. 4.1.9 попереднього договору, продавець зобов`язується дотримуватися строків закінчення монтажно-будівельних робіт у Житловому будинку, визначених у попередньому договорі.

Згідно п.6.1 попереднього договору, за невиконання або неналежне виконання умов попереднього договору, Сторони несуть відповідальність, визначену попереднім договором та чинним законодавством України.

Згідно п. 6.2 попереднього договору, сторони погодили, що під невиконанням або неналежним виконанням Стороною умов попереднього договору, вони мають на увазі: п. (в) - невиконання або неналежне виконання будь-якого зобов`язання, вказаного у попередньому договорі.

Згідно платіжного доручення №9176593 від 08.10.2021 року позивач сплатив суму грошових коштів в розмірі 891020,00 грн. з зазначенням платежу забезпечувальний платіж згідно попереднього договору №СЗ.06.1.074 від 07.10.2021 року купівлі-продажу квартири, одержувач коштів ТОВ «Сібіес Сейлз» (а.с. 33).

Всупереч умовам п. 4.1.9 продавець в строки визначені п. 3.2 попереднього договору не завершив монтажно-будівельні роботи у Житловому будинку та не передав квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , 1-кімнатна квартира за АДРЕСА_3 , проектна площа 68,54 кв.м., в експлуатацію Покупцю, а також не уклав Основний договір.

13.10.2021 року, між АТ «ЗАКРИТИЙ НЕДИВЕРСИФІКОВАНИЙ ВЕНЧУРНИЙ КОРПОРАТИВНИЙ ІНВЕСТИЦІЙНИЙ ФОНД «ОРЕГОН», як «Продавцем», від імені та в інтересах якого на підставі Договору доручення №2 від 05.10.2016 року діяло Товариство з обмеженою відповідальністю «Сібіес Сейлз», в особі Іваненко М.А., яка діяла на підставі Довіреності №3603 від 15.09.2020, як «Повіреного Продавця», та ОСОБА_1 , як «Покупцем», укладено попередній договір № СЗ.05.1.075 купівлі-продажу квартири (а.с. 35-39).

Відповідно до п.1.1 попереднього Договору сторони зобов`язалися в майбутньому, в чіткій відповідності до умов та положень попереднього договору укласти договір купівлі-продажу квартири, з наступними характеристиками: АДРЕСА_1 , 2-кімнатна квартира за АДРЕСА_4 , проектна площа 108,11 кв.м.

Відповідно до п.2.1 попереднього Договору сторонами узгоджено, що орієнтована загальна вартість квартири, за яку вона буде продана покупцю згідно Основного договору становитиме 1 362 186,00 грн. Вказана сума розраховується як добуток загальної проектної площі квартири та вартості 1 кв.м. площі квартири становить 12600,00 грн. Вартість 1 кв.м. площі квартири є сталою та не може бути змінена продавцем в односторонньому порядку.

Відповідно до п. 2.2. попереднього договору покупець на підтвердження власної платоспроможності та наміру щодо укладення Основного договору та виконання інших обов`язків, що покладені на нього згідно попереднього договору, зобов`язаний сплатити продавцю, шляхом перерахунку на рахунок повіреного продавця, грошові кошти в якості забезпечувального платежу, розмір якого дорівнює загальній вартості квартири, що вказано в п.2.1 попереднього Договору, та має бути сплачений у строки, визначені попереднім договором.

Відповідно до п.2.4. попереднього договору, покупець зобов`язується сплатити частину забезпечувального платежу в розмірі 13210,00 грн., що еквівалентно 500 дол. США, станом на дату укладення цього договору, в день підписання попереднього договору сторонами. Іншу частину забезпечувального платежу покупець зобов`язується сплатити протягом трьох банківських днів з моменту підписання попереднього договору сторонами, а саме до 15.10.2021 року включно. Обидві частини забезпечувального платежу мають бути сплачені в безготівковій формі, в національній валюті гривні, шляхом перерахування грошових коштів на ступні банківські реквізити:

Отримувач коштів: Товариство з обмеженою відповідальністю «Сібіес Сейлз»; , IBAN НОМЕР_1 у банку АТ «Райффайзен Банк Аваль», призначення платежу: «Забезпечувальний платіж згідно попереднього договору купівлі-продажу Квартири від 13.10.2021 року, реєстровий № СЗ.05.1.075, без ПДВ».

Відповідно до п. 2.12 попереднього договору, при укладенні основного договору, усі грошові кошти, сплачені покупцем продавцю, шляхом перерахунку на рахунок повіреного продавця, в процесі виконання попереднього договору, будуть зараховані у належний з покупця платіж за основним договором.

Відповідно до п. 2.13 попереднього договору, на підставі поговору доручення №2 від 05.10.2016 року, укладеного між продавцем та повіреним продавця, усі розрахунки між сторонами будуть здійснюватися за посередництва повіреного продавця. Сплата покупцем будь-яких грошових коштів на рахунок повіреного продавця в якості виконання будь-якого фінансового зобов`язання покупця згідно умов попереднього договору, вважається належним виконанням даного зобов`язання перед покупцем. В свою чергу, сплата повіреним продавця будь-яких грошових коштів на рахунок покупця в якості виконання будь-якого фінансового зобов`язання продавця згідно умов попереднього договору, вважається належним виконання даного зобов`язання перед покупцем.

Відповідно до п. 3.1 попереднього договору, попередній договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами та діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань, визначених у попередньому договорі. Строк дії попереднього договору, може бути припинено або змінено тільки за взаємною згодою Сторін або у випадках, визначених попереднім договором.

Відповідно до п. 3.2 попереднього договору, орієнтовний термін завершення будівельно-монтажних робіт по шості секції житлового будинку І (перший) квартал 2022 року.

Відповідно до п.3.3 попереднього поговору, згідно попереднього договору Сторони беруть на себе обов`язок укласти основний договір протягом трьох місяців з моменту введення житлового будинку в експлуатацію.

Згідно п. 4.1.9 попереднього договору, продавець зобов`язується дотримуватися строків закінчення монтажно-будівельних робіт у Житловому будинку, визначених у попередньому договорі.

Згідно п. 6.1 попереднього договору, за невиконання або неналежне виконання умов попереднього договору, Сторони несуть відповідальність, визначену попереднім договором та чинним законодавством України.

Згідно п. 6.2 попереднього договору, сторони погодили, що під невиконанням або неналежним виконанням Стороною умов попереднього договору, вони мають на увазі: п. (в) - невиконання або неналежне виконання будь-якого зобов`язання, вказаного у попередньому договорі.

Згідно платіжного доручення №19778304 від 13.10.2021 року позивач ОСОБА_1 сплатив суму грошових коштів в розмірі 1362186,00 грн. з зазначенням платежу забезпечувальний платіж згідно попереднього договору №СЗ.06.1.075 від 13.10.2021 року купівлі-продажу квартири, одержувач коштів ТОВ «Сібіес Сейлз» (а.с. 44).

Всупереч умовам п. 4.1.9 продавець в строки визначені п. 3.2 попереднього договору від 13.10.2021 року, не завершив монтажно-будівельні роботи у Житловому будинку та не передав квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , 2-кімнатна квартира за АДРЕСА_4 , проектна площа 108,11 кв.м., в експлуатацію Покупцю, а також не уклав Основний договір.

08.07.2024 року представником позивача на адресу АТ ЗНВКІФ «ОРЕГОН» та АТ ЗНВКІФ «ОРЕГОН» були спрямовані адвокатські запити, котрі в собі містили прохання повідомлення причин прострочення будівництва та роз`яснення реальних строків відновлення будівельних робіт. В тому числі в запиті до АТ ЗНВКІФ «ОРЕГОН» було поставлено прохання щодо добровільного повернення коштів позивачу, у разі неможливості виконання зобов`язання.

У відповіді від 17.07.2024 року відповідач АТ ЗНВКІФ «ОРЕГОН» повідомило, про наявність форс-мажорних обставин через введений в країні військовий стан, що підтверджується листом Торгово-промислової палати України від 28.02.2022 року №2024/02.0-7.1Н.

Станом на день розгляду справи судом, зобов`язання відповідачем не виконані, кошти не повернуті, відповідач на спростування позиції позивача не надав доказів щодо введення будинку в експлуатацію та здачі квартири позивачу, а також доказів укладення та підписання основного договору, тобто прострочення виконання зобов`язання відбулося з вини відповідача.

З наявних в матеріалах справи копії попереднього договору вбачається, що він нотаріально не посвідчений, а отже є нікчемним в силу ст.ст.635, 675 ЦК України.

Відповідно до частин першої, третьої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, у письмовій формі.

Згідно зі статтею 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Оскільки попередній договір його учасниками укладається з метою забезпечення укладання у майбутньому договору купівлі-продажу нерухомого майна, то за правилами статті 635ЦК України цей договір підлягав обов`язковому нотаріальному посвідченню.

Відповідно до частини першої статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (частина друга статті 215, частина перша статті 216 ЦК України).

Установивши, що укладені сторонами попередні договори купівлі-продажу нерухомого майна, у порушення вимог статті 635 ЦК України, не посвідчені нотаріально, і що відповідач їх умови не виконав, житловий будинок в експлуатацію не здав, сторони основний договір не оформили, суд приходить до висновку про нікчемність попереднього договору №СЗ.05.1.074 купівлі-продажу квартири від 07.10.2021року та нікчемність попереднього договору №СЗ.05.1.075 купівлі-продажу квартири від 13.10.2021року.

Вирішуючи спірні правовідносини, не залежності від назви договору, суд також повинен встановити його зміст та волевиявлення сторін.

Згідно висновків, що викладені в постанові Верховного Суду від 18 травня 2023 року по справі №910/7975/21, правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на зміст, тому оцінюючи відповідність волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам, суд повинен надати правову оцінку його умовам, правам та обов`язкам сторін для визначення спрямованості як їхніх дій, так і певних правових наслідків. Подібний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 19.08.2020 у справі № 915/1302/19. Водночас якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили. Правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відповідно до статті 235 ЦК України є удаваним.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, змісту права чи інтересу, по захист якого звернулась особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (схожі висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 5.06.2018 у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16.06.2020 у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23) та від 16.11.2022 у справі № 911/3135/20 (підпункт 8.47)).

Правовідносини, що виникли між сторонами за умовами попереднього договору, відповідно до якого сторони в майбутньому домовилися про укладення основного договору - купівлі-продажу об`єкта інвестування - квартири в багатоквартирному будинку, на виконання якого позивач вніс вартість новоствореного об`єкта будівництва, а відповідач зобов`язався передати йому зазначене майно після введення будинку в експлуатацію, фактично за своїм змістом є правовідносинами з інвестування майна до яких підлягають застосуванню положення Закону України «Про інвестиційну діяльність».

Зважаючи на те, що сторонами при укладені попередніх договорів купівлі-продажу нерухомого майна не дотримані вимоги ст. 657 ЦК України щодо нотаріальної форми їх посвідчення, вказані правочини в силу ч.1 ст. 220 ЦК України є нікчемними і не створюють ніяких юридичних наслідків крім тих, що пов`язані з їх недійсністю, зокрема, з повернення отриманих за нікчемним правочином коштів і застосування до спірних правовідносин положень ст.570 ЦК України, з необхідністю визначення, що внесена покупцем сума на виконання попереднього договору є заставою або авансом в розумінні чинного законодавства та угоди сторін.

Надаючи оцінку попередньому договору, суд зазначає, що є встановленими сторонами в договорі предмет, ціна та строки виконання договору, тобто правовідношення має всі необхідні ознаки договору.

Відповідач взяв на себе зобов`язання побудувати квартиру в багатоквартирному будинку в майбутньому, у визначені строки, за кошти позивача, при цьому позивач сплатив 100% вартості об`єктів інвестування, що визначено укладеними договами, при цьому сторони обумовили, що ціна є сталою та не може бути змінена.

Згідно умов договорів сторони визначили цю суму як забезпечувальний платіж, що відповідає й вказівці на призначення платежу в наданих позивачем копіях платіжних доручень. Кошти були сплачені позивачем з метою повної оплати за виконання зобов`язання відповідачем - будівництва нерухомого майна.

Відповідно до п.2.3 попередніх договорів, зміст яких є ідентичним, сторони визначили, що забезпечувальний платіж є іншим, створеним згідно ч.2 ст.546 ЦК України видом забезпечення виконання зобов`язання.

Крім того, відповідач взяв на себе зобов`язання побудувати квартири, які вказані в укладених договорах, в багатоквартирному будинку в майбутньому, у визначені строки, за кошти позивача, при цьому позивач сплатив 100% вартості об`єктів інвестування.

Статтею 546 ЦК України визначено вичерпні види забезпечення виконання зобов`язання у виді неустойки, поруки, гарантії, застави, притримання, завдатку, права довірчої власності. Інших видів забезпечення чинним цивільним законодавством не встановлено.

Сторонами обумовлено, що забезпечувальний платіж є іншим видом забезпечення виконання зобов`язання, але зі змісту договору не конкретизовано та не встановлено сторонами яким саме та в чому він полягає. Частина 2 ст.546 ЦК України не конкретизує та не визначає в чому саме полягає зміст визначення терміну іншого виду забезпечення виконання зобов`язання. Тому при вирішенні справи судом повинно бути з`ясовано до якого виду забезпечення виконання зобов`язання відноситься правова природа забезпечувального платежу, згідно попереднього договору, що сплачений позивачем.

Згідно зі статтею 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Ознакою завдатку є те, що він слугує доказом укладення договору, на забезпечення якого його видано, одночасно є способом платежу та способом забезпечення виконання зобов`язання.

Згідно правової позиції, викладеній в постанові Верховного Суду від 01.10.2020 року, справа №361/8331/18, визначено, що авансом визнається сума, що сплачується як попередній платіж у рахунок належних платежів. Відповідно аванс не виконує забезпечувальної функції. Сторона, що видала аванс, вправі вимагати його повернення в разі припинення зобов`язання до початку його виконання, а також у всіх випадках невиконання договору. На відміну від авансу завдаток підлягає поверненню тільки в разі припинення зобов`язання до початку його виконання або внаслідок неможливості виконання.

Згідно з положеннями статей 546, 548 ЦК завдатком може бути забезпечене лише дійсне зобов`язання, яке випливає із договору, укладеного сторонами.

Судом беруться до уваги доводи позивача, що сплата коштів та підписання договору між сторонами мали реальний намір щодо фактичного інвестування, подальшого будівництва та передання у власність об`єкту нерухомого майна квартири. Крім того, відповідач приступив до виконання зобов`язання, розпочав будівництво, збудувавши декілька поверхів багатоквартирного житлового будинку, але будівництво не довів до кінця. Така поведінка сторін є реальною та спрямованою на настання правових наслідків, тобто не свідчить про факт недійсності намірів сторін, свідчить про існування правовідносин договірного характеру в цілому, а наміри сторін закріплені в письмовому договорі.

Враховуючи викладене, з відповідача слід стягнути суму коштів в розмірі 2253206,00 грн., що була сплачена позивачем як забезпечувальний платіж, тобто в розумінні суду як завдаток. Суд зазначає, що зазначена сплачена сума є по собі не лише частиною з оплати, в рахунок належних платежів, а є всією сумою оплати зобов`язання, обумовленою сторонами згідно домовленостей, спрямованою на забезпечення виконання зобов`язання відповідачем в майбутньому. Інших платежів та доплат за попереднім договором не встановлено. Тому суд приходить до висновків про можливість застосування до спірних правовідносин норм ч.2 ст.570 та ст.571 ЦК України та стягнення з відповідача додаткової суми у розмірі завдатку.

Згідно ч.1 ст.546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності.

Згідно ст.548 ЦК України виконання зобов`язання (основного зобов`язання) забезпечується, якщо це встановлено договором або законом. Недійсне зобов`язання не підлягає забезпеченню. Недійсність основного зобов`язання (вимоги) спричиняє недійсність правочину щодо його забезпечення, якщо інше не встановлено цим Кодексом. Недійсність правочину щодо забезпечення виконання зобов`язання не спричиняє недійсність основного зобов`язання.

Згідно ст.571 ЦК України якщо порушення зобов`язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора. Якщо порушення зобов`язання сталося з вини кредитора, він зобов`язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості. Сторона, винна у порушенні зобов`язання, має відшкодувати другій стороні збитки в сумі, на яку вони перевищують розмір (вартість) завдатку, якщо інше не встановлено договором. У разі припинення зобов`язання до початку його виконання або внаслідок неможливості його виконання завдаток підлягає поверненню.

Крім того, приписами частин першої, другої статті 611 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.

Відповідно до статті 617 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.

Згідно із статті 141 Закону України «Про Торгово-промислові палати в Україні» Торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб`єкта господарської діяльності за собівартістю. Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) для суб`єктів малого підприємництва видається безкоштовно.

Наявність форс-мажорних обставин засвідчується Торгово-промисловою палатою України та уповноваженими нею регіональними торгово-промисловими палатами відповідно до статей 14, 141 Закону України «Про торгово-промислові палати України» шляхом видачі сертифіката.

Відповідно до розділу 7 попереднього договору купівлі продажу квартири, сторони погодили що саме є форс-мажорними обставинами, а також визначили, що сторона, для якої виникла неможливість виконання своїх зобов`язань внаслідок дії не переборної сили, повинна у письмовій формі повідомити іншу сторону про це протягом 10 календарних днів з моменту настання таких обставин та надати сертифікат Торгово-промислової палати України або іншого уповноваженого органу на підтвердження зазначених обставин не пізніше 1 місяця з моменту настання таких обставин (п.7.3.).

Згідно наявного в матеріалах справи листа Торгово-промислової палати України від 17.07.2024 року засвідчено, що згідно єдиного Реєстру сертифікатів, відсутні відомості щодо засвідчення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) для відповідача АТ «ЗНВКІФ «ОРЕГОН» та ТОВ «СібіезСейлз».

ТПП України листом від 17.07.2022 року №1705/05-5 засвідчила, що військова агресія російської федерації проти України стала підставою для введення воєнного стану та є форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили). Зміст цього листа носить загальний інформаційний характер та констатує абстрактний факт наявності форс-мажорних обставин без доведення причинно-наслідкового зв`язку у конкретному зобов`язанні.

Зважаючи на наявні докази в матеріалах справи, суд приходить до висновку про відсутність доказів настання саме для відповідача форс-мажорних обставин при виконанні зобов`язання та наявності поважних причин для невиконання зобов`язання.

Позивач також просить стягнути з відповідача суму моральної шкоди в розмірі 50 000 грн.

Суд вважає, що вказані вимоги підлягають задоволенню, при цьому суд виходить з наступного.

За змістом ст.611 ЦК України моральна шкода підлягає відшкодуванню уразі порушення зобов`язання, якщо таке відшкодування встановлено договором або законом.

Пунктом 9 ч. 2 ст. 16 ЦК України встановлено, що відшкодування моральної (немайнової) шкоди є одним зі способів захисту цивільних прав та інтересів кожної особи. Відшкодування моральної шкоди також передбачене Конституцією та низкою нормативно-правових актів.

Відповідно до ст. 23 ЦК України особа має право на відшкодування моральної шкоди, завданої внаслідок порушення її прав. Моральна шкода полягає, зокрема у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку з протиправною поведінкою щодо неї самої, членів її сім`ї чи близьких родичів.

Відповідно до п.3 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику в справах про відшкодування моральної (немайнової) шкоди» від 31.03.1995 року №4 під моральною шкодою слід розуміти втрати немайнового характеру внаслідок моральних чи фізичних страждань або інших негативних явищ, заподіяних фізичній чи юридичній особі незаконними діями або бездіяльністю інших осіб.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 1167 Цивільного кодексу України моральна шкода, завдана фізичній або юридичній особі неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю, відшкодовується особою, яка її завдала, за наявності її вини, крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Правовим наслідком ухилення відповідача від укладення основного договору, передбаченого попереднім договором, є відшкодування збитків, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства(ч.2 ст. 635 ЦК України).

Вирішуючи спір щодо відшкодування моральної шкоди за порушення споживчого договору, зокрема у справі про порушення банком зобов`язання з повернення вкладу, суди мають враховувати, що моральна шкода за порушення цивільно-правового договору як спосіб захисту суб`єктивного цивільного права може бути компенсована і в тому разі, якщо це прямо не передбачено законом або тим чи іншим договором, і підлягає стягненню на підставі статей16 та 23 ЦК України і ст. 4 та 22 ЗУ «Про захист прав споживачів» навіть у тих випадках, коли умовами договору право на компенсацію моральної шкоди не передбачено (пункт 51 постанови Великої Палати Верховного Суду від 01 вересня 2020 року у справі № 216/3521/16-ц).

У постанові від 01 лютого 2022 року у справі № 750/3192/14 (провадження № 12-49гс21) Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що право на відшкодування моральної (немайнової) шкоди виникає внаслідок порушення права особи незалежно від наявності спеціальних норм цивільного законодавства. Означений спосіб захисту застосовний і тоді, якщо можливість отримання відповідного відшкодування за конкретне порушення права (зокрема і права члена адвокатського об`єднання) прямо не передбачене законом, іншим актом цивільного законодавства, договором або іншим правочином. Для задоволення відповідної вимоги суд застосовує приписи пункту 9 частини другої статті 16 та статті 23 ЦК України (див. також постанови Великої Палати Верховного Суду від 01 вересня 2020 року у справі № 216/3521/16-ц (пункт 92), від 14 грудня 2021 року у справі №147/66/17 (пункт167).

Так, моральна шкода в кожному конкретному випадку є оціночним поняттям та судом повинні враховуватися в сукупності обставини її завдання, обсяг, підстави та наслідки її заподіяння. Судом враховуються доводи позивача про занепокоєння, тривогу та тривалий час неотримання у власність свого житла через порушення зобов`язання зі сторони відповідача, також порушення його прав через неповернення в добровільному порядку відповідачем коштів, після прострочення виконання зобов`язання. На переконання суду, достатньою сумою щодо відшкодування моральної шкоди є стягнення з відповідача 50000,00 грн. на користь позивача.

Серед позовних вимог позивачем також заявлено про стягнення з відповідача пені в розмірі 1 126 603,00 грн.

Згідно із частиною першою статті 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його в строк, встановлений договором або законом.

Відповідно до частин 4-6 статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» за наявності в роботі (послузі) істотних недоліків споживач має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Зазначені вимоги можуть бути пред`явлені споживачем протягом строків, передбачених нормативно-правовими актами та нормативними документами, умовами договору, а в разі відсутності таких строків - протягом десяти років.

У разі коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено в годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня в розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення.

Виконавець не несе відповідальності за невиконання, прострочення виконання або інше неналежне виконання зобов`язання та недоліки у виконаних роботах або наданих послугах, якщо доведе, що вони виникли з вини самого споживача чи внаслідок дії непереборної сили.

Судом встановлена наявність обставин невиконання зобов`язання зі сторони відповідача, тому вимоги позивача до про стягнення пені підлягають частковому задоволенню.

Вказана правова позиція викладена у постанові Верховного Суду в складі Касаційного цивільного суду в справі № 318/2249/16 від 25.09.2019 року.

За вимогами ч. 3 ст. 551 ЦК України розмір неустойки може бути зменшений за рішенням суду, якщо він значно перевищує розмір збитків, та за наявності інших обставин, які мають істотне значення.

Відповідно до статті 2 Закону України «Про захист прав споживачів» законодавство про захист прав споживачів складається з цього Закону, Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України та інших нормативно-правових актів, що містять положення про захист прав споживачів.

Відповідно до ст. 258 ЦК України для окремих видів вимог законом може встановлюватися спеціальна позовна давність: скорочена або більш тривала порівняно із загальною позовною давністю. Позовна давність в один рік застосовується до вимог про стягнення неустойки (штрафу, пені).

Суд враховує також висновки, що викладені в постанові Верховного Суду від 20.05.2021 року №607/1569/19 щодо розміру обчислення пені.

Розмір пені перевищує розмір збитків. Встановлені обставини справи дають підстави зробити висновок суду про існування ряду об`єктивних факторів, які перешкоджали нормальній діяльності суб`єкта господарської АТ ЗНВКІФ «ОРЕГОН», як введення 24.02.2022 року в Україні військового стану, в певний період часу вторгнення військових країни агресора Російської Федерації на територію Сумської області та часткову окупацію території, призов та мобілізація працівників підприємств та могли вплинути на виконання зобов`язання відповідачем. Суд також враховує доводи позивача про те, що внесена їм в 2021 році грошова сума коштів в національній валюті станом на 2024 рік не є тотожною в вартісному еквіваленті, що впливає на можливість позивача придбання аналогічного житла у разі повернення коштів та свідчить порушення його прав та наявності збитків.

Оцінюючи в сукупності обставини справи, суд приходить до висновку про доцільність застосування статті 551 ЦК і зменшення суми пені до 200 000,00 грн. оскільки розмір пені, який просить стягнути позивач, є явно непропорційним розміру заборгованості відповідача.

Позивач також просить стягнути з відповідача інфляційні збитки та 3% річних відповідно до ч. 2 ст. 625 ЦК України.

Згідно з частиною другою статті 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

При цьому суд зазначає, що сплата трьох процентів річних від простроченої суми та інфляційних нарахувань не має характеру штрафних санкцій і є способом захисту майнового права та інтересу кредитора шляхом отримання від боржника компенсації (плати) за користування ним коштами, належними до сплати кредиторові. Формулювання ст.625 ЦК, коли нарахування процентів тісно пов`язується із застосуванням індексу інфляції, орієнтує на компенсаційний, а не штрафний характер відповідних процентів, а тому 3 % річних не є неустойкою у розумінні положень ст. 549 ЦК.

Отже, за змістом наведеної норми закону нарахування інфляційних втрат на суму боргу та 3 % річних входять до складу грошового зобов`язання і вважаються особливою мірою відповідальності боржника за прострочення грошового зобов`язання, оскільки виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів унаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації (плати) від боржника за користування останнім утримуваними грошовими коштами, належними до сплати кредиторові.

Відповідно до копій укладених попередніх договорів відповідач зобов`язувався завершити будівельно-монтажні роботи у 1 кварталі 2022 року. Однак, такі роботи не було завершено, будинок в експлуатацію не зданий. Отже, відповідач допустив прострочення зобов`язання з 01.04.2023, тому наявні підстави для стягнення з нього на користь позивача за період з 01.04.2022 по 31.07.2024 трьох відсотків річних в сумі 157863,57 грн. та інфляційних збитків у розмірі 652685,41 грн.

Відповідачем не спростовано такий розрахунок, докази щодо неправильності нарахування інфляційних збитків та трьох відсотків річних у суду відсутні.

При вирішенні питання щодо стягнення витрат на правничу допомогу, суд виходить з наступних міркувань:

Статтею 137 ЦПК України встановлено, що витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.

За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.

Понесені позивачем витрати на правову допомогу підтверджуються наданими копією договору та додаткової угоди до нього, якою визначено розмір гонорару у 15 000 грн., платіжною інструкцією про перерахунок адвокату вказаних коштів (а.с. 132-134). Наявними у матеріалах справи доказами підтверджується понесення позивачем витрат на професійну правничу допомогу, відтак, такі витрати підлягають розподілу.

Відповідачем не було заявлено клопотання про зменшення витрат на правову допомогу.

Враховуючи складність справи та обсяг наданих адвокатом послуг, час, витрачений ним на надання послуг, суд вважає за необхідне стягнути з відповідача на користь позивача витрати на професійну правничу допомогу в розмірі у розмірі 15000 грн. 00 коп., саме така правнича допомога була необхідною, фактично надана і підтверджена належними доказами.

Задовольнивши частково позов, що містить вимогу майнового характеру, суд зобов`язаний також вирішити питання стягнення судових витрат з відповідача у відповідності до ст.141 ЦПК України.

При поданні позовної заяви позивач був звільнений від сплати судового збору, тому його компенсація повинна відбуватися за рахунок відповідача на рахунок держави. Враховуючи часткове задоволення позову та звільнення позивача від сплати судового збору при зверненні до суду з позовом, з відповідача на користь держави підлягає сплаті судовий збір пропорційно задоволеним вимогам в сумі 15140 грн. 00 коп

Керуючись ст. ст. 12, 13, 76-81, 200, 247, 263-265 ЦПК України, суд -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон» про захист прав споживача, стягнення грошових коштів, 3 % річних, пені та моральної шкоди задовольнити частково.

Стягнути з Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон» на користь ОСОБА_1 грошові кошти у загальному розмірі 5 502 025,98 грн., у тому числі:

- 2 253 206 грн., що були сплачені як забезпечувальний платіж згідно з попередніми договорами купівлі-продажу квартири від 07.10.2021 №СЗ.05.1.074 та від 13.10.2024 №СЗ.05.1.075;

- 2 253 206 грн - додаткова сума коштів в розмірі завдатку згідно зі ст.571 ЦК України;

- 50 000 грн. - моральна шкода;

- 200 000 грн. пеня;

- 652 685,41 грн. інфляційні збитки;

- 157 863,57 грн. 3% річних;

Стягнути з Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон» на користь ОСОБА_1 15 000 грн. витрат на професійну правничу допомогу.

Стягнути з Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон» на користь держави судовий збір у розмірі 15140 грн.

Рішення суду може бути оскаржено до Сумського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 30 днів з дня складання повного тексту. Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Позивач: ОСОБА_1 , адреса реєстрації: АДРЕСА_5 , РНОКПП НОМЕР_2 .

Відповідач: Акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон», місцезнаходження: м.Київ, вул.Володимирська, буд.61Б, поверх 6, кімната 3, .

Повний текст рішення виготовлено 30.01.2025.

Суддя О.О. Ніколаєнко