КИЇВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД м. ПОЛТАВИ
Справа №554/4032/23
Провадження № 2/552/631/24
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

31.01.2024 року Київський районний суд м.Полтави в складі:

Головуючого судді Турченко Т.В.,

При секретарі Цимбалюк І.О.,

За участю адвокатів Коваль Т.В., Гречко В.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Полтаві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Спектрбуд плюс» про визнання дій незаконним та зобов`язання вчинити певні дії,-

В С Т А Н О В И В :

10.05.2023 року до Октябрського районного суду м.Полтави звернувся позивач ОСОБА_1 з позовом до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Спектрбуд плюс» про визнання дій незаконним та зобов`язання вчинити певні дії, мотивуючи свій позов тим, що згідно договору купівлі-продажу майнових прав на приміщення №МП.П68-М.15 від 11.03.2020 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Спектрбуд плюс» в особі Фоміної Ганни Вікторівни та ОСОБА_1 , ним придбано майнові права на машиномісце, а саме: машиномісце будівельний № НОМЕР_1 площею 12,5 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 . Ціна майнових прав на зазначений об`єкт була визначена 143 750 грн., що є еквівалентом: 5 657,22 доларів США на день укладення договору. Фінансові зобов`язання ним були виконані в повному обсязі шляхом здійснення разового платежу згідно з графіком платежів, який є додатком до вказаного договору купівлі-продажу майнових прав: 12.03.2020 року на суму 143 750 грн., тобто 100 відсотків суми вказаного договору. 10.10.2022 року набув чинності Закон №2518-ІХ «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», яким передбачені спеціальні майнові права та їх реєстрація. З метою забезпечення реалізації законних прав та подальшого врегулювання існуючих відносин між ним та ТОВ «Спектрбуд плюс» 28.02.2023 року за вихідним №72 було направлено адвокатський запит в інтересах ОСОБА_1 , щодо здійснення відповідних дій, передбачених законом, по трьох договорах купівлі-продажу майнових прав, зокрема, договору майнових прав на приміщення №МП.П68-М.15 від 11.03.2020 року, по якому здійснена 100% оплата, а саме: видача довідки щодо проведення повного розрахунку згідно договору купівлі-продажу майнових прав на приміщення №МП.П68-М.15 від 11.03.2020 року; здійснення первинної реєстрації спеціального майнового права на подільний об`єкт незавершеного будівництва, а саме: цегляного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 ; здійснення реєстрації спеціального майнового права на неподільний об`єкт в складі подільного, а саме: машиномісце будівельний №15 площею12,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 кв. У відповіді від 20.03.2023 року вихідний №8 ТОВ «Спектрбуд плюс» на адвокатський запит в інтересах позивача повідомило, що приписи Закону №2518-ІХ «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», що набрав чинності 10.10.2022 року, не містять зобов`язальних норм для ТОВ «Спектрбуд плюс» в контексті договірних відносин з ОСОБА_1 , з яким укладено договори купівлі-продажу майнових прав №МП.П68-О.6 від 21.01.2020 року, №МП.П.-68-55 від 28.01.2020 року, №МП.П68-М.15 від 11.03.2020 року, у зв`язку з чим ТОВ «Спектрбуд плюс» не вбачає підстав для вчинення дій, зазначених в прохальній частині запиту. На запит про надання довідок щодо проведення повного розрахунку згідно вищевказаних договорів, повідомлялося про те, що такі документи передбачені п.5.2.7. зазначених договорів та їх видача може здійснитися лише за результатами остаточних розрахунків з продавцем, як це визначено в п.3.4 договорів. Позивач виконав свої договірні зобов`язання, а саме повністю оплатив вартість майнових прав визначених в договорі, тобто вчинив дії спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги на набуття майнових прав на цей об`єкт, а відповідач заперечує та не визнає таких прав позивача. В зв`язку з чим просив суд визнати дії ТОВ «Спектрбудплюс» в частині відмови в здійсненні первинної реєстрації спеціального майнового права подільного об`єкта незавершеного будівництва у відповідності до Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» від 15.08.2022 року №2518-ІХ, а саме: цегляного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 . Зобов`язати ТОВ «Спектрбуд плюс» здійснити первинну реєстрацію спеціального майнового права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на подільний об`єкт незавершеного будівництва у відповідності до Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» від 15.08.2022 року №2518-ІХ, а саме: цегляного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 . Визнати дії ТОВ «Спектрбуд плюс» в частині відмови в здійсненні спеціального майнового права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на неподільні об`єкти в складі подільного у відповідності до Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» від 15.08.2022 року №2518-ІХ, а саме на машиномісце будівельний № НОМЕР_1 площею 12,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , та передати їх власнику ОСОБА_1 разом з Актами прийому-передачі. Зобов`язати ТОВ «Спектрбуд плюс» на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на приміщення №МП.П68-М.15 від 11.03.2020 року здійснити реєстрацію спеціального майнового права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на неподільні об`єкти в складі подільного у відповідності до Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» від 15.08.2022 року №2518-ІХ, а саме на машиномісце будівельний № НОМЕР_1 площею 12,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , та передати їх власнику ОСОБА_1 разом з Актами прийому-передачі. Визнати факт здійсненням ОСОБА_1 згідно договору купівлі-продажу майнових прав на приміщення №МП.П68-М.15 від 11.03.2020 року повної оплати ціни неподільного об`єкта незавершеного будівництва/майбутнього об`єкта нерухомості, а саме: на машиномісце будівельний № НОМЕР_1 площею 12,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 . Зобов`язати ТОВ «Спектрбуд плюс» видати ОСОБА_1 , який згідно договору купівлі-продажу майнових прав на машиномісце №МП.П68-М.15 від 11.03.2020 року, повністю сплатив ціну неподільного об`єкта незавершеного будівництва/майбутнього об`єкта нерухомості, довідку про повну сплату ціни неподільного об`єкта незавершеного будівництва/ майбутнього об`єкта нерухомості, що підтверджує право покупця на державну реєстрацію спеціального майнового права на відповідний об`єкт.

15.05.2023 року суддею Октябрського районного суду м.Полтави Тімошенко Н.В. відкрито провадження по справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Спектрбуд плюс» про визнання дій незаконним та зобов`язання вчинити певні дії та визначено розгляд справи проводити за правилами загального позовного провадження з проведенням підготовчого судового засідання.

28.05.2023 року до Октябрського районного суду м.Полтави надійшла заява ОСОБА_1 про уточнення позовних вимог, в якій він просив суд визнати дії ТОВ «Спектрбуд плюс» в частині відмови в здійсненні первинної реєстрації спеціального майнового права подільного об`єкта незавершеного будівництва у відповідності до Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» від 15.08.2022 року №2518-ІХ, а саме: цегляного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , незаконними. Зобов`язати ТОВ «Спектрбуд плюс» здійснити первинну реєстрацію спеціального майнового права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на подільний об`єкт незавершеного будівництва у відповідності до Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» від 15.08.2022 року №2518-ІХ, а саме: цегляного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 . Визнати дії ТОВ «Спектрбуд плюс» в частині відмови в здійсненні спеціального майнового права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на неподільні об`єкти в складі подільного у відповідності до Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» від 15.08.2022 року №2518-ІХ, а саме на машиномісце будівельний № НОМЕР_1 площею 12,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , та передати їх власнику ОСОБА_1 разом з Актами прийому-передачі, незаконними. Зобов`язати ТОВ «Спектрбуд плюс» на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на приміщення №МП.П68-М.15 від 11.03.2020 року здійснити реєстрацію спеціального майнового права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на неподільні об`єкти в складі подільного у відповідності до Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» від 15.08.2022 року №2518-ІХ, а саме на машиномісце будівельний № НОМЕР_1 площею 12,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , та передати їх власнику ОСОБА_1 разом з Актами прийому-передачі. Визнати факт здійсненням ОСОБА_1 згідно договору купівлі-продажу майнових прав на приміщення №МП.П68-М.15 від 11.03.2020 року повної оплати ціни неподільного об`єкта незавершеного будівництва/майбутнього об`єкта нерухомості, а саме: на машиномісце будівельний № НОМЕР_1 площею 12,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 . Зобов`язати ТОВ «Спектрбуд плюс» видати ОСОБА_1 , який згідно договору купівлі-продажу майнових прав на машиномісце№МП.П68-М.15 від 11.03.2020 року, повністю сплатив ціну неподільного об`єкта незавершеного будівництва/майбутнього об`єкта нерухомості, довідку про повну сплату ціни неподільного об`єкта незавершеного будівництва/майбутнього об`єкта нерухомості, що підтверджує право покупця на державну реєстрацію спеціального майнового права на відповідний об`єкт.

10.07.2023 року до Октябрського районного суду м.Полтави надійшли пояснення Департаменту з питань реєстрації в порядку ст.181 ЦПК України, в даних поясненнях просили суд також розгляд справи проводити за відсутності їх представника.

19.07.2023 року ТОВ «Спектрбуд Плюс» було подано відзив на позовну заяву про визнання дій незаконними та зобов`язання вчинити певні дії. В даному відзиві просили суд в задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі.

12.10.2023 року суддею Октябрського районного суду м.Полтави Тімошенко Н.В. винесено ухвалу, якою цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Спектрбуд плюс» про визнання дій незаконним та зобов`язання вчинити певні дії направлено за підсудністю до Київського районного суду м.Полтави.

Ухвалою Київського районного суду м.Полтави від 24.10.2023 року дану цивільну справу прийнято до провадження та визначено розгляд справи проводити за правилами загального позовного провадження з проведенням підготовчого судового засідання.

Ухвалою Київського районного суду м.Полтавивід 19.12.2023 року закрито підготовче засідання та призначено справу до судового розгляду.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 адвокат Гречко В.О. позовні вимоги підтримав в повному обсязі, просив задовольнити.

Представник відповідача ТОВ «Спектрбуд плюс» адвокат Коваль Т.В. позовні вимоги не визнала, в задоволенні позову просила відмовити за безпідставністю.

Третя особа Департамент з питань реєстрації в судове засідання свого представника не направила, причини неявки суду не відомі.

Враховуючи згоду представника позивача ОСОБА_1 адвоката Гречко В.О., представника відповідача ТОВ «Спектрбуд плюс» адвоката Коваль Т.В, наявність у справі достатніх доказів, суд приходить до висновку про розгляд справи за відсутності третьої особи Департаменту з питань реєстрації.

Суд, заслухавши представника позивача ОСОБА_1 адвоката Гречко В.О., представника відповідача ТОВ «Спектрбуд плюс» адвоката Коваль Т.В., вивчивши та дослідивши матеріали справи, приходить до висновку, що в задоволенні позову необхідно відмовити за безпідставністю.

Судом встановлено, що згідно договору купівлі-продажу майнових прав на приміщення №МП.П68-М.15 від 11.03.2020 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Спектрбуд плюс» в особі Фоміної Ганни Вікторівни та ОСОБА_1 , позивач придбав майнові права на машиномісце, а саме: на машиномісце будівельний № НОМЕР_1 площею 12,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 .

Ціна майнових прав на зазначений об`єкт була визначена 143 750 грн., що є еквівалентом 5 657 доларів 22 центи США на день укладання договору, які сплатив позивач ОСОБА_1 , що не заперечується відповідачем по справі.

В своїй позовній заяві позивач ОСОБА_1 , в судовому засіданні адвокат Гречко В.О. вказували, що 10 жовтня 2022 року набув чинності Закон України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» від 15 серпня 2022 року № 2518-ІХ, яким передбачені спеціальні майнові права та їх реєстрація на об`єкти нерухомого майна, і тому з метою забезпечення реалізації законних прав та подальшого врегулювання існуючих відносин між позивачем та відповідачем та приведення їх до норм, зазначеного Закону, представник позивача адвокат Гречко В.О. звернувся до відповідача з адвокатськими запитами, в яких просив надати довідку щодо проведення повного розрахунку згідно договору купівлі-продажу майнових прав на машиномісце №МП.П68-М.15 від 11.03.2020 року; здійснити первинну реєстрацію спеціального майнового права на подільний об`єкт незавершеного будівництва, а саме: цегляного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 ; здійснити реєстрацію спеціального майнового права на неподільний об`єкт в складі подільного, а саме: на машиномісце будівельний № НОМЕР_1 площею 12,5 за адресою: АДРЕСА_1 .

Але відповідачем у видачі довідки та здійсненні реєстрації було відмовлено позивачу, в зв`язку з чим він звернувся до суду за захистом свого порушеного права.

Суд, заслухавши сторони, вивчивши та дослідивши матеріали справи, приходить до висновку, що позовні вимоги позивача є безпідставними та такими, що задоволенню не підлягають з наступних підстав.

Позивач ОСОБА_1 просить суд визнати дії ТОВ «Спектрбуд плюс» в частині відмови в здійсненні первинної реєстрації спеціального майнового права подільного об`єкта незавершеного будівництва у відповідності до Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» від 15 серпня 2022 року № 2518-ІХ, а саме: цегляного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 незаконними та зобов`язати здійснити первинну реєстрацію спеціального майнового права у Державному реєстрі речових прав на об`єкт незавершеного будівництва у відповідності до Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» від 15 серпня 2022 року № 2518-ІХ, а саме: цегляного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 .

Так, судом встановлено, що 23.12.2019 р. ТОВ «СПЕКТРБУД ПЛЮС» було отримано дозвіл на виконання будівельних робіт «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення по АДРЕСА_1 ». Назва об`єкту вказується у містобудівних умовах і обмеженнях, форма яких наведена у додатку до Порядку ведення реєстру містобудівних умов та обмежень, затвердженого наказом Мінрегіонбуду від 31.05.2017 року №135. Містобудівні умови та обмеження містять назву об`єкта будівництва та місце розташування об`єкта згідно з пунктом 1 частини 5 статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівельної діяльності».

Відповідно до пункту 8 Порядку розроблення проектної документації на будівництво об`єктів, затвердженого Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 16.05.2011 року №45 назва об`єкта будівництва за проектною документацією має відповідати завданню на проектування, не змінюватися на всіх стадіях проектування та відображати вид будівництва (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) та його місце розташування.

В заяві про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта та видачу сертифіката, форма якої затверджена Порядком від 16.05.2011 року №45 також вказується найменування об`єкта, що дослівно має співпадати з усіма попередніми документами.

Таким чином, ТОВ «СПЕКТРБУД ПЛЮС» не має можливості зареєструвати об`єкт будівництва: «цегляний житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 », без коригування вихідних даних на проектування, усієї проектної документації та повторного проходження експертизи на дану документацію, що в свою чергу потягне необхідність значних додаткових витрат. Тобто призведе до необхідності переукладання договорів з покупцями, в тому числі і з позивачем ОСОБА_1 на інших умовах: з врахуванням витрат на коригування документації та витрат на укладення самих договорів, зокрема, їх нотаріальне посвідчення.

Крім того, в позовній заяві позивач та в судовому засіданні його представник адвокат Гречко В.О. обґрунтовують свою позицію нормами Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» від 15 серпня 2022 року № 2518-ІХ.

Однак, відповідно до ч.2 ст.21 Закону України від 15 серпня 2022 року № 2518-ІХ його дія поширюється на об`єкти незавершеного будівництва та майбутні об`єкти нерухомості, які є складовими частинами об`єкта незавершеного будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуте після набрання чинності цим Законом, з урахуваннямособливостей, визначених цією частиною. Тобто з 10.10.2022 року, оскільки Закон України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» від 15 серпня 2022 року № 2518-ІХ набрав чинності 10.10.2022 року.

В свою чергу дозвіл на проведення будівельних робіт видано ТОВ «СПЕКТРБУД ПЛЮС» 23 грудня 2019 року, тобто до набрання чинності Законом України від 15 серпня 2022 року № 2518-ІХ.

Отже,ТОВ «СПЕКТРБУД ПЛЮС» не зобов`язано застосовувати положення цього Закону до правовідносин, що виникли стосовно об`єкту будівництва: «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення по АДРЕСА_1 ».

Крім того, в судовому засіданні встановлено, що відповідач на сьогоднішній день не має можливості здійснити первинну реєстрацію спеціального майнового права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на подільний об`єкт будівництва: «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення по АДРЕСА_1 », оскільки відповідно до частини 1 статті 9 Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» під час первинної державної реєстрації за замовником будівництва/девелопером будівництва спеціального майнового права на подільний об`єкт незавершеного будівництва та майбутні об`єкти нерухомості такий замовник будівництва зобов`язаний визначити перелік майбутніх об`єктів нерухомості, які складатимуть гарантійну частку.

Згідно частини 3 статті 9 «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» до гарантійної частки включаються майбутні об`єкти нерухомості, спеціальне майнове право, на які зареєстровано за замовником будівництва/девелопером будівництва. Не допускається включення до гарантійної частки частини майбутнього об`єкта нерухомості. Майбутні об`єкти нерухомості, які включаються до гарантійної частки, повинні бути вільні від речових прав інших осіб (крім спеціального майнового права замовника будівництва/девелопера будівництва або права довірчої власності управителя фонду фінансування будівництва) та будь-яких обтяжень (крім обтяження майбутніх об`єктів нерухомості іпотекою на підставі іпотечного договору, визначеного статтею 10 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»).

Положеннями ч.2 ст.9 Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» встановлено, що мінімальний розмір гарантійної частки визначається Кабінетом Міністрів України у відсотковому відношенні до сукупної (загальної) площі майбутніх об`єктів нерухомості у подільному об`єкті незавершеного будівництва (черзі/пусковому комплексі) відповідно до проектної документації на будівництво.

Згідно Постанови Кабінету Міністрів України від 03.01.2023 року №8 «Про визначення мінімального розміру гарантійної частки будівництва об`єктів нерухомого майна» Кабінет Міністрів України постановив визначити мінімальний розмір гарантійної частки будівництва об`єктів нерухомого майна у відсотковому відношенні до сукупної (загально) площі майбутніх об`єктів нерухомості у подільному об`єкті незавершеного будівництва (черзі/пусковому комплексі) відповідно до проектної документації на будівництво у розмірі: 10 відсотків для міст Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова; 5 відсотків для інших населених пунктів.

Тобто для міста Полтави встановлено мінімальний розмір гарантійної частки будівництва об`єктів нерухомого майна у відсотковому відношенні до сукупної (загальної) площі майбутніх об`єктів нерухомості у подільному об`єкті незавершеного будівництва (черзі/пусковому комплексі) відповідно до проектної документації на будівництво у розмірі 5 відсотків.

Відповідно до проектної документації за проектом: «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення по АДРЕСА_1 » та експертного звіту №V-0476-19/ПРОЕКСП щодо її розгляду, на об`єкт будівництва «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення по АДРЕСА_1 », комерційна площа (сукупна (загальна) площа майбутніх об`єктів нерухомості у подільному об`єкті незавершеного будівництва) становить 4830,09 кв.м.

Таким чином, мінімальний розмір гарантованої частки в даному об`єкті будівництва 241,51 кв.м. (4830,09 кв.м х 5% = 241,51 кв.м). На даний час площа майбутніх об`єктів нерухомості, вільних від речових прав інших осіб та будь-яких обтяжень в об`єкті по АДРЕСА_1 становить 211,11 кв.м. Тобто розмір сукупної (загальної) площі майбутніх об`єктів нерухомості у подільному об`єкті незавершеного будівництва вільної від прав третіх осіб на 30,4 кв.м менше (241,51 кв.м 211,11 кв.м = 30,4 кв.м) мінімального розміру гарантійної частки необхідної для первинної реєстрації спеціального майнового права, що унеможливлює первинну реєстрацію спеціального майнового права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на подільний об`єкт будівництва: «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення по АДРЕСА_1 ».

Також позивач ОСОБА_1 просить визнати дії ТОВ «Спектрбуд плюс» в частині відмови в здійсненні реєстрації спеціального майнового права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на неподільні об`єкти в складі подільного у відповідності до Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» від 15 серпня 2022 року № 2518-ІХ, а саме: на машиномісце будівельний № НОМЕР_1 площею 12,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 та передачі їх власнику ОСОБА_1 разом з актами прийому-передачі незаконними та зобов`язати відповідача здійснити реєстрацію спеціального майнового права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на неподільні об`єкти в складі подільного у відповідності до Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» від 15 серпня 2022 року № 2518-ІХ, а саме на машиномісце будівельний № НОМЕР_1 площею 12,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 та передати їх власнику ОСОБА_1 разом з Актами прийому-передачі.

Проте, вимога ОСОБА_1 щодо реєстрації за ним спеціального майнового права на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на приміщення №МП.П68-М.15 від 11.03.2020 року у відповідності до Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» від 15 серпня 2022 року № 2518-ІХ суперечить нормам матеріального права, а тому не може бути задоволена судом.

Крім того, відповідно до п.5.2.5. договору купівлі-продажу майнових прав на приміщення №МП.П68-М.15 від 11.03.2020 року продавець зобов`язується підписати Акт прийому-передачі та передати майнові права за умови повного виконання покупцем зобов`язань щодо сплати ціни майнових прав на приміщення протягом 90 (дев`яносто) календарних днів від дати прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об`єкта будівництва.

Отже, сторони домовилися, що у відповідача виникає обов`язок підписати Акт прийому-передачі майнових прав при настанні двох обставин: 1) повного виконання Покупцем зобов`язань щодо сплати ціни майнових прав на приміщення; 2) прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом Об`єкта будівництва. При цьому у ТОВ «СПЕКТРБУД ПЛЮС» є 90 календарних днів з моменту настання зазначених обставин.

Таким чином, заявлена позивачем позовна вимога суперечить умовам договору, укладеного між сторонами та є передчасною.

Статтею 525 Цивільного Кодексу України встановлено, що одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно зі статтею 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Що ж до позовної вимоги ОСОБА_1 про визнання (фактично встановити) факту здійснення ним згідно договору купівлі-продажу майнових прав на приміщення №МП.П68-М.15 від 11.03.2020 року повної оплати ціни неподільного об`єкта незавершеного будівництва/майбутнього об`єкта нерухомості, а саме: на машиномісце будівельний № НОМЕР_1 площею 15,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , суд виходить з того, що відповідно до п.5.3.3. договору купівлі-продажу майнових прав на приміщення №МП.П68-М.15 від 11.03.2020 року у випадку, якщо остаточна площа приміщення (відповідно до технічної інвентаризації (вимірів) відповідних органів) виявиться більшою від вказаної в п.2.1. цього договору, покупець доплачує різницю продавцю до підписання Акту пред`явлення до виконання форвардного контракту або протягом одного банківського дня з моменту підписання Акту пред`явлення Форвардного контракту, за ціною відповідно до п.3.2. договору.

Положеннями п.3.4. договору купівлі-продажу майнових прав на приміщення №МП.П68-М.15 від 11.03.2020 року встановлено, що кінцева (остаточна) ціна майнових прав на приміщення, за якою продавець зобов`язується передати, а покупець прийняти майнові права на приміщення за цим договором, визначається за результатами технічної інвентаризації (вимірів), проведеної органами, що мають відповідні повноваження, згідно з п.5.2.2. та п.5.3.3. договору і перерахунку (індексації), та визначається в Акті пред`явлення до виконання Форвардного контракту згідно з умовами Форвардного контракту, на підставі якого сторони проводять остаточні розрахунки. У цьому разі доплата приймається виходячи з ринкової вартості приміщення на дату доплати.

Технічна інвентаризація (вимірів), проведена органами, що мають відповідні повноваження здійснюються після стовідсоткового виконання будівельно-монтажних робіт на об`єкті та готовності його до прийняття в експлуатацію.

В судовому засіданні встановлено і дану обставину не заперечували сторони по справі, що об`єкт будівництва: «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення по АДРЕСА_1 » ще не є закінченим будівництвом. Тобто провести його технічну інвентаризацію на сьогодні не є можливим.

Таким чином, до завершення виконання будівельно-монтажних робіт на об`єкті будівництва та проведення органами, що мають відповідні повноваження технічної інвентаризації кінцева (остаточна) ціна майнових прав на приміщення, за якою продавець зобов`язується передати, а покупець прийняти майнові права на приміщення за спірним договором невідома.

В зв`язку з чим визнати (фактично встановити) факт здійснення позивачем згідно договору купівлі-продажу майнових прав на №МП.П68-М.15 від 11.03.2020 року повної оплати ціни неподільного об`єкта незавершеного будівництва/майбутнього об`єкта нерухомості, а саме: на машиномісце будівельний № НОМЕР_1 площею 12,5 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 неможливо.

Також позивач просить суд зобов`язати відповідача, видати йому довідку про повну оплату ціни неподільного об`єкта незавершеного будівництва/майбутнього об`єкта нерухомості, що підтверджує право покупця на державну реєстрацію спеціального майнового права на відповідний об`єкт.

Проте, відповідно до п.5.2.7. договору купівлі-продажу майнових прав на приміщення №МП.П68-М.15 від 11.03.2020 року продавець зобов`язується після повного перерахування покупцем коштів, передбачених цим договором, надати йому довідку про виконання покупцем зобов`язань по оплаті ціни майнових прав на приміщення у повному обсязі. Довідка надається одночасно із укладенням Акту прийому-передачі.

Тобто, для надання довідки про виконання покупцем зобов`язань по оплаті ціни майнових прав на приміщення у повному обсязі мають існувати дві обставини: 1) повне перерахування покупцем коштів, передбачених договором купівлі-продажу майнових прав на приміщення №МП.П68-М.15 від 11.03.2020року; 2) укладання Акту прийому-передачі.

В даному випадку неможливе ні повне перерахування покупцем коштів, передбачених договором купівлі-продажу майнових прав на приміщення №МП.П68-М.15 від 11.03.2020 року, (оскільки не проведена технічна інвентаризація, а відтак не визначена остаточна вартість приміщення), ні укладення Акту прийму-передачі, (оскільки воно можливе виключно після прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об`єкта будівництва), а тому дана позовна вимога також не підлягає задоволенню.

З огляду на вищевикладене, суд приходить до висновку, що в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 необхідно відмовити за безпідставністю.

На підставі вищевикладеного та керуючись ст.ст.3-13, 263-265 ЦПК України, суд,-

В И Р І Ш И В :

В задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Спекторбуд плюс» про визнання дій незаконним та зобов`язання вчинити певні дії відмовити за безпідставністю.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Полтавського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасники справи:

Позивач ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , адреса місця реєстрації: АДРЕСА_2 .

Відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «Спектрбуд плюс», , адреса: 36004, м.Полтава, вул.Соборності, буд.77а.

Третя особа, що не заявляє самотійні вимоги на предмет спору Департамент з питань реєстрації, , адреса: м.Полтава, вул.Соборності,36.

Повний текст рішення виготовлено та підписано 09.02.2024 року.

Головуючий суддя Т.В.Турченко