Справа № 369/340/22
Провадження № 2/369/440/24
РІШЕННЯ

Іменем України

07.02.2024 м. Київ

Києво-Святошинський районний суд Київської області в складі: головуючого судді Янченка А.В., за участі секретаря судового засідання Безкоровайної М.Л., розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу № 369/340/22 за позовною заявою Товариства з обмеженою відповідальністю «Українська боргова компанія» до ОСОБА_1 , третя особа: Дочірнє підприємство «Дніпровський круг» про визнання нерухомого майна предметом іпотеки, -

ВСТАНОВИВ:

У січні 2022 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Українська боргова компанія» (далі - ТОВ «УБК», Товариство) звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 про визнання нерухомого майна предметом іпотеки.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 22.12.2006 року між Товариством з обмеженою відповідальністю Комерційний банк «Арма» (далі - ТОВ КБ «Арма») та Дочірнім підприємством «Дніпровський круг» (далі - ДП «Дніпровський круг») було укладено кредитний договір № 14/01/980-KL/190 (далі - Кредитний договір).

21.11.2008 року між ТОВ КБ «Арма» та ДП «Дніпровський круг» було укладено Іпотечний договір, посвідчений нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кара В.В., зареєстрований в реєстрі за номером 1978 (далі - Іпотечний договір).

За умовами Іпотечного договору ДП «Дніпровський круг» в якості забезпечення виконання зобов`язань за Кредитним договором передало первісному іпотекодержателю майнові права на п`ятдесят три житлові та нежитлові приміщення, розташовані у багатоквартирному житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 .

До складу нежитлових приміщень входило приміщення з будівельним номером 11а, площею 58,3 кв.м. Позивач вказує, що вказані номера є умовними та можуть бути замінені відповідно до технічної документації, виготовленої після остаточного завершення будівництва.

Позивач наголошує на тому, що ДП «Дніпровський круг» на підтвердження відсутності майнових прав інших осіб на нежитлові приміщення, які були предметом іпотеки, надало довідку, за змістом якої станом на 30.10.2008 року приміщення з будівельним номером 11а, площею 58,3 кв.м. було вільне.

Після укладення договору іпотеки на нежитлове приміщення з будівельним номером 11а було внесено запис про іпотеку до Державного реєстру іпотек.

Позивач вважає, що після таких дій ДП «Дніпровський круг» не мало права на укладення будь-яких договорів щодо майнових прав на нерухоме майно без узгодження з іпотекодержателем.

В подальшому іпотекодержателя за вищевказаним іпотечним договором було змінено з ТОВ «КБ «Арма» на ТОВ «УБК» на підставі договору про відступлення прав вимоги.

08.08.2013 року між ТОВ «КБ «Арма» та ТОВ «УБК» було укладено Біржову угоду Договору купівлі-продажу № 3-167, за умовами якої до ТОВ «УБК» перейшли майнові права за вказаним вище Кредитним договором.

06.09.2013 року у зв`язку з укладенням Біржової угоди між ТОВ «КБ «Арма» та ТОВ «УБК» було укладено Договір відступлення права за Іпотечним договором, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Верповською О.В., зареєстрований в реєстрі за № 8079.

В процесі встановлення інформації щодо закінчення будівництва предмета іпотеки ТОВ «УБК» було отримано відповідь Боярської міської ради від 30.05.2019 року, за змістом якої Товариству стало відомо, що рішенням Виконавчого комітету Боярської міської ради Київської області від 14.06.2018 року № 37/14 багатоквартирному житловому будинку за адресою: АДРЕСА_2 було присвоєно поштову адресу: АДРЕСА_3 , згідно сертифікату серії КС № 39 від 05.06.2018 року, яким Департамент Державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області засвідчує відповідність закінченого будівництвом об`єкта.

У зв`язку з невиконанням ДП «Дніпровський круг» зобов`язань за Кредитним договором, ТОВ «УБК» прийняло рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку», а саме на нежитлове приміщення з будівельним номером 11а, площею 58,3 кв.м., за адресою: АДРЕСА_3 .

Відповідно до висновку щодо відповідності поштовх та проектних адрес, складеного генеральним проектувальником ФОП ОСОБА_2 від 19.09.2019 року, нежитловому приміщенню №11а за адресою: АДРЕСА_4 , загальною площею 58,3 кв.м. надано поштову (фактичну) адресу: АДРЕСА_4 , та розмежовано на два окремі приміщення з номерами: СDLVIII (53,2 кв.м.), СDLІХ (58,1 кв.м.), загальною площею 58,1 кв.м.

При перевірки вищевказаних приміщень у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно ТОВ «УБК» встановило, що вищевказана група приміщень була об`єднана в одне нежитлове приміщення та змінено його нумерацію на приміщення АДРЕСА_5 , загальною площею 58,1 кв.м., яке належить на праві власності відповідачу ОСОБА_1 .

Договір майнових прав на нежитлове приміщення з відповідачем ОСОБА_1 був укладений 16.12.2008 року, тоді як Іпотечний договір та відповідні обтяження було укладено 21.11.2008 року.

Тобто, ДП «Дніпровський Круг» після закінчення будівництва будинку, в якому знаходяться надані в іпотеку приміщення, у порушення вимог Іпотечного договору не повідомив ТОВ «УБК», як нового іпотекодержателя, про завершення будівництва, натомість відчужив іпотечні приміщення на користь відповідачки ОСОБА_3 , шляхом укладення договору купівлі-продажу майнових прав від 16.12.2008 року та видачі відповідних дозвільних документів після завершення будівництва.

Слід зазначити, що ДП «Дніпровський Круг» був обізнаний про зміну кредитора за Кредитним договором та Іпотечним договором, оскільки ще у 2013 році ним було отримано вимогу ТОВ «УБК» про необхідність погашення заборгованості та зміну кредитора, що підтверджується зворотнім повідомленням від 17.09.2013 року.

Враховуючи вищенаведене, позивач вважає себе добросовісним іпотекодержателем нежитлового приміщення № НОМЕР_1 , загальною площею 58,1 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 та складається з приміщень: СDLVIII (53,2 кв.м.), СDLІХ (58,1 кв.м.).

На підставі вищенаведеного позивач просить суд визнати за ТОВ «УБК» право іпотеки на нежитлове приміщення №34, загальною площею 58,1 кв м., за адресою: АДРЕСА_4 , що було передано в іпотеку на підставі Іпотечного договору від 21.11.2008 року, який був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кара В.В. та внесений в реєстр за №1978, належне ОСОБА_1 на праві власності відповідно до Договору купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщення, серія та номер 16-1/12/08/Б-О, виданий 16.12.2008, видавник: ДП «Дніпровський круг».

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 20.04.2022 року відкрито загальне позовне провадження у справі, призначено підготовче судове засідання.

22.07.2022 року до суду від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву, згідно якого останній просив суд відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Заперечення проти позову мотивовані тим, що питання належності речових прав на приміщення та документів, на підставі яких вони виникли були предметом розгляду в судах, якими винесені рішення, що вступили в законну силу і є обов`язковими, про що у своїй позовній заяві не згадує позивач.

Згідно п. 1.1. Іпотечного договору майнові права іпотекодавця на вищевказані приміщення, будівництво яких не завершено, підтверджувались Договором № 2/06 підряду у капітальному будівництві, який укладений 18.05.2007 року між іпотекодавцем та Відкритим акціонерним товариством «Будівельна компанія «Дніпроінвестбуд» (надалі - Підрядник, ВАТ «БК «Дніпроінвестбуд»), відповідно до п 1.3. якого право власності на «об`єкт будівництва» до моменту введення його в експлуатацію належить Підряднику.

Проте рішенням Господарського суду міста Києва від 17.12.2009 року (справа №17/284) було визнано недійсним вищевказаний договір підряду у капітальному будівництві № 2/06 від 18.05.2007 року, укладений між ВАТ «БК «Дніпроінвестбуд» та ДП «Дніпровський круг», та відповідно ДП «Дніпровський круг» втратило право власності на майнові права на вищеперелічені приміщення. Дане рішення набрало законної сили.

Також відповідач посилався на рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 06.08.2010 року у справі №2-5253/10, згідно якого було встановлено, що на час укладення Іпотечного договору, документом, що підтверджував майнові права ДП «Дніпровський круг» на нерухомість, будівництво якої не завершено, був договір підряду у капітальному будівництві № 2/06 від 18.05.2007 року, укладений між ДП «Дніпровський круг» та ВАТ «БК «Дніпроінвестбуд».

Посилання на договір підряду у капітальному будівництві № 2/06 від 18.05.2007 року як на документальне підтвердження майнових прав позивача на вищезазначене нерухоме майно міститься в п. 1.1 Іпотечного договору.

На підставі п. 1.12 Іпотечного договору було здійснено державну реєстрацію обтяження майнових прав на нерухоме майно іпотекою шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру іпотек.

Відповідно до ст. 17 Закону України «Про іпотеку» (в редакції чинній на час винесення рішення суду), втрата переданої в іпотеку будівлі (споруди), а відтак і втрата права власності на предмет іпотеки є підставою для припинення іпотеки. Відповідно до ст. 593 ЦК України, право застави припиняється у разі втрати предмета застави, якщо заставодавець не замінив предмет застави.

За таких обставин майнові права на житлові приміщення, загальною площею 2256,7 кв.м., та нежитлові приміщення, загальною площею 1535,8 кв.м., які розташовані в 16-поверховому трьох-секційному житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 , будівництво яких не завершено, не можуть бути предметом іпотеки за Іпотечним договором, оскільки ст. 5 Закону України «Про іпотеку» не дозволяє включати до предмету іпотеки нерухоме майно (майнові права на нього), яке не належить іпотекодавцеві на праві власності і не буде набуте ним у власність в майбутньому.

Таким чином, оскільки Договір підряду у капітальному будівництві № 2/06 від 18.05.2007 року не створює жодних юридичних наслідків і є недійсним з моменту його вчинення, ДП «Дніпровський круг» не має майнових прав на приміщення, будівництво яких не завершено, що становлять предмет іпотеки, і відповідно не набуде права власності на ці приміщення після прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію в майбутньому.

ДП «Дніпровський круг» втратило майнові права на зазначене нерухоме майно і не набуде його у свою власність в майбутньому, іпотека цих майнових прав відповідно до ст. 17 Закону України «Про іпотеку» та ст. 593 ЦК України вважається припиненою.

Зазначеним рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 06.08.2010 року у справі №2-5253/10 зобов`язано приватного нотаріуса Кара В.В. виключити з Державного реєстру іпотек запис з порядковим номером 8217586 про обтяження на підставі посвідченого ним іпотечного договору від 21.10.2008 року № 1978 майнових прав на приміщення у житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 , будівництво яких не завершено.

Також представник відповідача зазначав, що договір іпотеки № 1978 від 21.11.2008 року та договір відступлення права за іпотечним договором №8079 від 06.09.2013 року, не містить жодної інформації про об`єкт нежитлової нерухомості за адресою: АДРЕСА_6 , що складається з приміщень № CDLVІІІ, CDLІX, площею 58,1 кв.м., в зазначених договорах наявний інший, не тотожний об`єкт нежитлової нерухомості: АДРЕСА_7 , площею 58,3 кв.м.

Окрім того в даному житловому масиві по АДРЕСА_1 існує як багатоквартирний будинок АДРЕСА_1 , так і багатоквартирний будинок АДРЕСА_3 .

При цьому відповідні зміни до Іпотечного договору, щодо змін адреси, номеру та площі об`єкта нежитлової нерухомості не вносились.

Представник відповідача вважає, що до висновку, щодо відповідності поштових та проектних адрес, складеного ФОП ОСОБА_2 , на який посилається позивач, слід віднестись критично, адже в проектній документації «Проект. Житловий будинок №2. Фрагмент №1. Коригування проектних рішень житлового будинку АДРЕСА_8 » (який внесено в акт готовності об`єкта до експлуатації №1 від 21.05.2018 року), первісному технічному паспорті виготовленому 25.12.2009 року відсутня нумерація приміщень з позначкою літери «а».

Згідно відповіді ФОП ОСОБА_2 на адвокатський запит щодо надання копії аркушів з оригіналів проектної та технічної документації (в т.ч. в якій нумерація частини квартир та приміщень має позначку «а») на 16-ти поверховий багатоквартирний житловий будинок, якому була присвоєна адреса: АДРЕСА_3 , ФОП ОСОБА_2 повідомляє, що в генерального проектувальника ФОП ОСОБА_2 відсутня проектна та технічна документація (оригінали чи завірені копії), в якій відображена нумерація квартир та приміщень (в т.ч. в якій нумерація частини квартир та приміщень має позначку «а») в 16-ти поверховому багатоквартирний житловий будинок, якому була присвоєна адреса: АДРЕСА_3 .

Зважаючи на викладене даний висновок є неналежним та недостовірним доказом, адже він суперечить наявній проектній та технічний документації з одного боку, з іншого особа, яка складала цей висновок і іншому офіційному документі стверджує, що така документація (інформація з якої мала б відображатися у висновку), відсутня.

Окрім того, відповідно чинних на час будівництва Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженої Наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 року № 127 та Методичних рекомендацій з питань технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затверджених наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 05.09.2003 року N 146, номерам квартир та нежитлових приміщень не передбачено присвоєння адрес, які складаються з арабських цифр та літер, присвоєння нумерації за літерами (в т.ч. після арабської цифри) передбачено лише для будинків садибного типу та приналежних господарських будівель та споруд, зокрема у абрисі земельної ділянки кожен будинок, господарські будівлі, прибудови позначаються літерами за алфавітним порядком.

Так само слід критично віднестись до доданої до позовної заяви копії довідки, відповідно до якої станом на 30.10.2008 року нежитлове приміщення з будівельним номером АДРЕСА_9 , площею 58,3 кв.м. (та низка інших приміщень) було вільним, оскільки вона ніяким чином не підтверджує доводи позивача щодо наявності переходу до позивача прав іпотекодавця, передачу в іпотеку саме того приміщення, яке належить відповідачу та неприпинення іпотеки, по-друге копія довідки не містить ні дату її складання, ні вихідний номер, тобто в документі відсутні обов`язкові реквізити, передбачені правилами діловодства.

У відзиві зазначено, що відповідач є добросовісним набувачем нерухомого майна, який як інвестор повністю виконав свої грошові зобов`язання за договором №16-1/12/08-Б-О 16.12.2008 року, сплативши ДП «Дніпровський круг» вартість об`єкта будівництва в сумі 128260,00 грн., вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт. Даний договір є дійсним, в судовому порядку не оспорювався.

Обґрунтовуючи свою правову позицію, представник відповідача посилається на відсутність правового механізму безумовної трансформації майнових прав за Договором іпотеки у право власності на новостворений об`єкт нерухомого майна. На момент укладення Іпотечного договору, спірне приміщення не могло бути предметом іпотеки.

Стаття 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки від 21.11.2008 року) був визначений вичерпний перелік об`єктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором.

Предметом іпотеки могли бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернення стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом також міг бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Частина об`єкта нерухомого майна могла бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості чи приєднання її до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості.

Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цій редакції закону були відсутні.

Закон не встановлював правового механізму безумовної трансформації таких майнових прав після завершення будівництва у право власності на новостворений об`єкт нерухомого майна.

Майнові права на об`єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25.12.2008 року «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», що набрав чинності 14.01.2009 року, якими були внесені зміни до Закону України «Про іпотеку».

З огляду на наведене, при укладенні Іпотечного договору, положення ст. 5 Закону України «Про іпотеку» не містили положень про те, що майнові права на незавершене будівництвом приміщення могли виступати предметом іпотеки.

Залежно від того, що сторони договору визначили як предмет іпотеки договір має містити його опис, достатній для встановлення основних характеристик нерухомого майна або для з`ясування змісту (виду) майнового права щодо такого майна (право володіння, користування або інші правомочності), що є вимогою спеціального Закону та запорукою ефективної реалізації прав іпотекодержателя у разі звернення стягнення на предмет іпотеки для задоволення його вимог.

На час укладення Іпотечного договору іпотеки Закон України «Про іпотеку» у ст. 16 «Особливості іпотеки об`єктів незавершеного будівництва» передбачав можливість іпотеки об`єктів нерухомості, будівництво яких не завершено, саме як об`єктів незавершеного будівництва шляхом передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій виконується будівництво, або шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, право власності іпотекодавця на яке виникне в майбутньому.

Отже, за змістом ст. 5, 16 Закону України «Про іпотеку» саме щодо такого предмета іпотеки (об`єктів незавершеного будівництва) на час укладення договору стосувалося застереження про те, що після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору (ч. 4 ст. 16).

Таким чином, як на момент укладення договору іпотеки майнових прав спеціальний Закон не передбачав такого предмета іпотеки як «майнові права» та не встановлював правового механізму безумовної трансформації таких майнових прав після завершення будівництва у право власності на новостворений об`єкт нерухомого майна, позаяк передбачені ч. 4 ст. 16 цього Закону гарантії стосувалися саме незавершеного будівництва, як окремого предмета іпотеки, тому немає правових підстав для поширення цих приписів на спірні правовідносини щодо іпотеки майнових прав за договором.

А предметом іпотеки є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, а не земельна ділянка, на якій виконується будівництво, як це передбачено ч. 2 ст. 16 спеціального Закону.

За змістом статей 5, 16 Закону України «Про іпотеку», в редакції, чинній на момент укладення іпотечного договору, саме щодо такого предмета іпотеки (об`єктів незавершеного будівництва) стосувалося застереження про те, що після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору (ч. 4 ст. 16).

Передбачені ч. 4 ст. 16 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) гарантії стосувалися саме незавершеного будівництва, як окремого предмета іпотеки, тому немає правових підстав для поширення цих приписів на спірні правовідносини щодо іпотеки майнових прав за договором.

З наведених підстав представник відповідача зазначив, що позовні вимоги є безпідставними та необґрунтованими, а відтак задоволенню не підглядають.

02.09.2022 року від представника позивача до канцелярії суду подано клопотання про зупинення провадження у справі № 369/340/22, яке мотивовано тим, що в провадженні Київського апеляційного суду перебуває інша цивільна справа №2-5253/10 за апеляційною скаргою ТОВ «УБК» на рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 06.08.2010 року. Наразі дія рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 06.08.2010 року зупинена. Зважаючи на взаємозалежність зазначених справ просив зупинити провадження у справі №369/340/22 до ухвалення рішення у справі №2-5253/10.

07.10.2022 року від представника відповідача до канцелярії суду подано клопотання про залучення доказів та врахування правової позиції Верховного Суду, в якому останній просив долучити до матеріалів справи докази, зокрема документів, які свідчать про придбання майнових прав на спірне приміщення, а також просив врахувати правову позицію Верховного Суду, висловлену в постанові Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду від 21.03.2018 року у справі №487/1398/15-ц, згідно якої Верховний Суд дійшов наступного висновку: дія договору іпотеки відповідно до статті 23 Закону України «Про іпотеку» не поширюється на збудоване нерухоме майно, якщо сторони іпотечного договору не вчинили дій щодо виконання умов іпотечного договору в частині реєстрації обтяження іпотекою вже збудованої нерухомості та укладення додаткової угоди про зміну предмета іпотеки. В даній справі суд дійшов висновку про безпідставність позову, так як власник квартири, набувши право власності на об`єкт вже завершеного будівництва, на підставі договору купівлі-продажу, не набув статусу іпотекодавця, що виключає можливість застосування положень статті 23 Закону України «Про іпотеку».

23.01.2023 року від представника відповідача до канцелярії суду подано письмові пояснення, в яких останній зазначав, що згідно ст. 16 Закону в редакції від 12.05.2006 року, передача в іпотеку об`єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва. Після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору. У разі передачі в іпотеку об`єкта незавершеного будівництва забудовником і звернення стягнення на завершену будівлю (споруду) іпотека не поширюється на ту її частину, яка виділена в натурі і була придбана будь-якою особою (покупцем) на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не встановлено договором з покупцем. Після звернення стягнення до нового власника завершеної будівлі (споруди) або об`єкта незавершеного будівництва переходять визначені договором права і обов`язки забудовника щодо третіх осіб-покупців. З цього вбачається, що дія Іпотечного договору в будь-якому випадку не може поширюватися на приміщення, придбане відповідачем на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості, вчиненої до моменту прийняття рішення про звернення стягнення.

В силу імперативних вимог ст. 16 Закону в редакції від 12.05.2006 року істотною умовою договору іпотеки об`єкту незавершеного будівництва є передача в іпотеку прав на земельної ділянки, чого сторони Іпотечного договору не дотримались.

Отже, на час укладення Іпотечного договору ст. 16 Закону в редакції від 12.05.2006 року «Особливості іпотеки об`єктів незавершеного будівництва» передбачала можливість іпотеки об`єктів нерухомості, будівництво яких не завершено, саме як об`єктів незавершеного будівництва шляхом передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій виконується будівництво, або шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, право власності іпотекодавця на яке виникне в майбутньому.

При укладенні Іпотечного договору положення ст. 5 Закону України «Про іпотеку» в редакції від 12.05.2006 року не містили положень про те, що майнові права на незавершене будівництвом приміщення могли виступати предметом іпотеки. Таким чином, при укладенні Іпотечного договору його сторони порушили норми ст. 5 Закону в редакції від 12.05.2006 року, а тому ризики та несприятливі наслідки, обумовлені недоліками і неповнотою змісту Іпотечного договору, покладаються саме на сторін правочину.

Така правова позиція висловлена Верховним Судом у постанові від 17.07.2020 року у справі № 5002-10/1364-2012, в якій також вказується, що залежно від того, що сторони договору визначили як предмет іпотеки договір має містити його опис, достатній для встановлення основних характеристик нерухомого майна або для з`ясування змісту (виду) майнового права щодо такого майна (право володіння, користування або інші правомочності), що є вимогою спеціального Закону та запорукою ефективної реалізації прав іпотекодержателя у разі звернення стягнення на предмет іпотеки для задоволення його вимог. Посилання у договорі іпотеки на будівельну адресу цього об`єкта не є характеристикою майнового права, як того вимагає закон, та достатньою ідентифікуючою ознакою спірного об`єкта нерухомого майна. На час укладення між позивачем та відповідачами договору іпотеки майнових прав від Закон України «Про іпотеку» у ст. 16 «Особливості іпотеки об`єктів незавершеного будівництва» передбачав можливість іпотеки об`єктів нерухомості, будівництво яких не завершено, саме як об`єктів незавершеного будівництва шляхом передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій виконується будівництво, або шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, право власності іпотекодавця на яке виникне в майбутньому. Разом з тим, як встановлено судами попередніх інстанцій за результатами правової оцінки укладеного між позивачем та відповідачами договору іпотеки, предметом іпотеки є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, а не земельна ділянка, на якій виконується будівництво, як це передбачено частиною другою статті 16 спеціального Закону. Позаяк передані в іпотеку майнові права за цим договором та новостворений багатоквартирний житловий будинок не є тотожними об`єктами цивільних прав - їх правова ідентичність позивачем не доведена та не вбачається зі змісту спірних правовідносин. Відтак, у підстави для заміни відповідачів на власників квартир (приміщень) у спірному будинку відсутні.

23.01.2023 року від представника відповідача до канцелярії суду подано клопотання витребувати у позивача та третьої особи: оригінал довідки ДП «Дніпровський круг» про вільні житлові та нежитлові приміщення станом на 30.10.2008 року в житловому комплексі по АДРЕСА_1 ; витребувати у позивача: договір про внесення змін №1, який посвідчено 31.03.2009 року приватним нотаріусом Кара В.В., договір про відступлення прав за іпотечним договором від 06.09.2013 року та акт прийому-передачі (як невід`ємну частину договору), повідомлення та описи про вручення вимоги про погашення заборгованості, вимогу від 22.08.2013 року про погашення кредитної заборгованості за кредитним договором №14/01/980-КL/190 від 22.08.2013 року.

В поданій в цей же день заяві представник відповідача просив розглянути вищевказане клопотання без участі представника відповідача.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 23.01.2023 року клопотання представника відповідача про витребування доказів - задоволено, витребувано у позивача та третьої особи: оригінал довідки ДП «Дніпровський круг» про вільні житлові та нежитлові приміщення станом на 30.10.2008 року в житловому комплексі по АДРЕСА_1 ; витребувано у позивача: договір про внесення змін №1, який посвідчено 31.03.2009 року приватним нотаріусом Кара В.В., договір про відступлення прав за іпотечним договором від 06.09.2013 року та акт прийому-передачі (як невід`ємну частину договору); повідомлення та описи про вручення вимоги про погашення заборгованості; вимогу від 22.08.2013 року про погашення кредитної заборгованості за кредитним договором №14/01/980-КL/190 від 22.08.2013 року. Відкладено підготовче судове засідання на 20.03.2023 року об 10 год. 30 хв.

15.03.2023 року від представника позивача до канцелярії суду надійшла заява, в якій останній просить долучити до матеріалів справи нотаріально завірені копії документів, які були витребувані ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 23.01.2023 року, а саме: довідки ДП «Дніпровський круг» про вільні житлові та нежитлові приміщення станом на 30.10.2008 року; договору про внесення змін №1, який посвідчено 31.03.2009 року; договору про відступлення прав за іпотечним договором від 06.09.2013 року; повідомлення та описи про вручення вимоги про погашення заборгованості; вимогу від 22.08.2013 року про погашення кредитної заборгованості за кредитним договором №14/01/980-КL/190 від 22.08.2013 року. Надати Акт прийому-передачі до договору про відступлення прав за іпотечним договором від 06.09.2013 року не вбачається за можливим через його втрату.

04.05.2023 року від представника третьої особи ДП «Дніпровський круг» до канцелярії суду подано заяву, в якій повідомляється, що у ДП «Дніпровський круг» відсутня інформація про видачу довідки без номера зі змістом «Довідка про вільні житлові та нежитлові приміщення станом на 30 жовтня 2008 року в житловому комплексі по АДРЕСА_1 », та стверджується, що ТОВ «Українська боргова компанія» не направляло на адресу ДП «Дніпровський круг» поштове відправлення № 894 від 06.09.2013.

04.05.2023 року від представника позивача до канцелярії суду подано заяву про долучення до матеріалів справи копії постанови Київського апеляційного суду від 28.02.2023 року у справі №2-5253/10, якою апеляційну скаргу ТОВ «УБК» задоволено частково, рішення Голосіївського районного суду м.Києва від 06.08.2010 року скасовано, провадження у справі закрито, роз`яснено ДП «Дніпровський круг», що даний спір має розглядатися в порядку господарського судочинства, а також роз`яснити його право протягом десяти днів із дня отримання постанови звернутися до суду із заявою про направлення справи за встановленою юрисдикцією.

Підставою для скасування рішення Голосіївського районного суду м.Києва від 06.08.2010 року зазначено, що спірні правовідносини про виключення запису з Державного реєстру іпотек про іпотеку майнових прав на житлові та нежитлові приміщення витікають із господарських договорів, а саме кредитного і іпотечного договорів, укладених між двома юридичними особами, які є суб`єктами господарювання, а відтак даний спір згідно п.1 ст.12 ГПК України належав до компетенції господарських судів.

02.06.2023 року від представника позивача до канцелярії суду подано заяву про долучення доказів до матеріалів справи, а саме копії акту приймання-передачі майнових прав за біржовою угодою купівлі-продажу №3-167 від 08.08.2013 року.

15.06.2023 року від представника відповідача до канцелярії суду подано клопотання, в якому останній просить поновити строк на подання доказів та даного клопотання, долучити до матеріалів справи: копію проектної документації ФОП ОСОБА_2 (в частині нежитлових приміщень 17-го поверху багатоквартирного будинку); копію первинного технічного паспорту від 25.12.2009 року (в частині нежитлових приміщень 17-го поверху багатоквартирного будинку); копія листа КП «БТІ Києво-Святошинської районної ради» від 15.11.2018 року №724; копію Акту готовності об`єкта до експлуатації від 24.05.2018 року (будинок АДРЕСА_3 ); копію Акту Державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта від 23.11.2007 року (будинок АДРЕСА_10 ); копію рішення виконкому Боярської міської ради №31/19 від 04.03.2008 року; копію рішення Боярської міської ради № 32/1075 від 27.07.2017 року; врахувати пояснення та правові позиції Верховного Суду, як додаткові пояснення та обґрунтування позиції відповідача у даній справі.

У вказаному клопотанні представник відповідача вказує, що згідно акту готовності об`єкта до експлуатації від 24.05.2018 року, підставою для складання акта є Проектна документація на будівництво, розроблена генеральним проектувальником ФОП ОСОБА_2 , в якій відсутня нумерація приміщень з позначкою літери «а» (яка наявна в тексті іпотечного договору від 21.11.2008 року), так само в технічному паспорті виготовленому 25.12.2009 року відсутня нумерація приміщень з позначкою літери «а».

Згідно відповіді ФОП ОСОБА_2 на адвокатський запит щодо надання копії аркушів з оригіналів проектної та технічної документації (в т.ч. в якій нумерація частини квартир та приміщень має позначку «а») на 16-ти поверховий багатоквартирний житловий будинок, якому була присвоєна адреса: АДРЕСА_3 , ФОП ОСОБА_2 повідомляє, що в генерального проектувальника ФОП ОСОБА_2 відсутня проектна та технічна документація (оригінали чи завірені копії), в якій відображена нумерація квартир та приміщень (в т.ч. в якій нумерація частини квартир та приміщень має позначку «а») в 16-ти поверховому багатоквартирний житловий будинок, якому була присвоєна адреса: АДРЕСА_3 .

З наведеного вважає висновок щодо відповідності поштових та проектних адрес ФОП ОСОБА_2 від 19.09.2019 року, який додано до позовної заяви є неналежним та недостовірним доказом, адже він суперечить наявній проектній та технічний документації з одного боку, з іншого особа, яка складала цей висновок і іншому офіційному документі стверджує, що така документація (інформація з якої мала б відображатися у висновку), відсутня.

Мотивуючи долучення в матеріали справи доказів, представник відповідача вказує, що в силу імперативних вимог ст. 16 Закону в редакції від 12.05.2006 року істотною умовою договору іпотеки об`єкту незавершеного будівництва є передача в іпотеку прав на земельної ділянки, однак на момент укладення Іпотечного договору ДП «Дніпровський круг» не мало ніякого правового зв`язку з земельною ділянкою (власність, оренда та ін.) на якій здійснювалось будівництво та наразі збудований багатоповерховий будинок.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 17.12.2009 року у справі №17/284, було встановлено відсутність у сторін договору будівельного підряду будь-яких прав щодо користування земельною ділянкою, на якій розташований будівельний майданчик, що стало підставою для визнання недійсним договору підряду між ДП «Дніпровський круг» та ВАТ «Будівельна компанія «Дніпроінвестбуд». Державним актом на право постійного користування землею, виданим Боярською міською радою народних депутатів 29.12.1997 року, передбачено надання відповідного права Боярському управлінню магістральних газопроводів.

Обмежене короткострокове право на користування земельною ділянкою виникло у ДП «Дніпровський круг» лише безпосередньо перед введенням будинку в експлуатацію.

Рішенням Боярської міської ради № 32/1075 від 27.07.2017 року було затверджено проект землеустрою щодо відведення Комунальному підприємству «Боярське головне виробниче управління житлово-комунального господарства Боярської міської ради Києво-Святошинського району Київської області» в оренду терміном на 1 (один) рік земельної ділянки площею 0,5000га кадастровий номер :01:054:5008 для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку в АДРЕСА_3 , передано комунальному підприємству «Боярське головне виробниче управління житлово-комунального господарства Боярської міської ради Києво-Святошинського району Київської області» в оренду терміном на 1 (один) рік земельну ділянку площею 0,5000га кадастровий номер :01:054:5008 для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку в АДРЕСА_3 з правом передачі земельної ділянки без зміни цільового призначення в суборенду Дочірньому підприємству «Дніпровський круг».

На виконання вказаного рішення, 09.08.2017 року КП «БГВУЖКГ» уклало з Боярською міською радою договір оренди вказаної земельної ділянки, і лише 20.10.2017 року КП «БГВУЖКГ» уклало ДП «Дніпровський круг» договір суборенди земельної ділянки, строком до 09.08.2018 року, виключно з метою введення багатоквартирного будинку в експлуатацію, і саме цим пояснюється факт того, що сертифікат готовності будинку до експлуатації було оформлено 05.06.2018 року на ім`я ДП «Дніпровський круг», адже будинок був довгобудом, громадяни які вклали кошти в будівництво чекали введення в експлуатацію 10 років, і це був єдиний механізм введення будинку в експлуатацію.

Представник відповідача в клопотанні просить звернути увагу, що в п. 1.1 Іпотечного договору вказано, що «майнові права іпотекодавця (тобто ДП «Дніпровський круг») на вищевказані приміщення (які передано в іпотеку), будівництво яких не завершено, підтверджуються Договором № 2/06 підряду у капітальному будівництві (надалі - Договір підряду) який укладений 18.05.2007 року між іпотекодавцем та Відкритим акціонерним товариством «Будівельна компанія «Дніпроінвестбуд» (Підрядник), відповідно до п 1.3, якого право власності на «об`єкт будівництва» до моменту введення його в експлуатацію належить Підряднику, тобто ВАТ «Будівельна компанія «Дніпроінвестбуд», який не є стороною Іпотечного Договору, а не ДП «Дніпровський круг».

Так само в п. 1.4 Договору відступлення права від 06.09.2013 року за Іпотечним договором вказано, що майнові права іпотекодавця підтверджуються наступними документами: 1) Договором N2/06 підряду у капітальному будівництві, який укладений 18.05.2007 року між іпотекодавцем та ВАТ «Будівельна компанія «ДНІПРОІНВЕСТБУД». Згідно п. 1.3 Договору, відступлення права за Іпотечним договором від 06.09.2013 року, право власності на об`єкт будівництва (приміщення які є Предметом іпотеки) до моменту введення в його в експлуатацію належить підряднику (ВАТ «Будівельна компанія «Дніпроінвестбуд»).

Отже згідно умов Іпотечного договору та Договору відступлення права за Іпотечним договором, в іпотеку було передано майно, яке не належить Іпотекодавцю (ДП «Дніпровський круг»), а іншій особі - ВАТ «Будівельна компанія «Дніпроінвестбуд», згідно Договору підряду N2/06 від 18.05.2007 року який був визнаний недійсним у судовому порядку (рішення Господарського суду м. Києва від 17.12.2009 року у справі №17/284).

В той же час в Іпотечному договорі відсутня інформація про повноваження (довіреність, рішення органу управління, договір доручення тощо), які власник майнових прав (ВАТ «Будівельна компанія «Дніпроінвестбуд») надав його стороні Іпотечного договору - ДП «Дніпровський круг» на передачу в іпотеку майнових прав на незавершене будівництво.

Окремої уваги заслуговує той факт, що згідно передостаннього абзацу п. 1.1. Іпотечного договору, відносно доказів належності майнових права, які є предметом іпотеки зазначено, що будівництво приміщень здійснюється підрядником відповідно до Дозволу на виконання будівельних робіт, що виданий іпотекодавцю Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Управління містобудування та архітектури Київської обласної державної адміністрації 25.03.2005 року за № 15/04-03.

Натомість, згідно п. 4 Акту готовності об`єкта до експлуатації від 24.05.2018 року (яким введено в експлуатацію багатоквартирний будинок, в якому розташовано приміщення, що належить відповідачу), будівництво здійснювалось на підставі Дозволу на виконання будівельних робіт, виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України 22.12.2008 року за № 1132/04-03/08, а на підставі Дозволу на виконання будівельних робіт, що виданий Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Управління містобудування та архітектури Київської обласної державної адміністрації 25.03.2005 року за № 15/04-03 будувався інший багатоповерховий житловий будинок, а саме будинок по АДРЕСА_10 .

Так, згідно Акту Державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта від 23.11.2007 року будівництво прийнятого в експлуатацію будинку «ІІ черга житлового комплексу в АДРЕСА_1 » здійснювалось згідно Дозволу на виконання будівельних робіт Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Управління містобудування та архітектури Київської обласної державної адміністрації № 15/04-03 від 25.03.2005 року, а рішенням виконкому Боярської міської ради №31/19 від 04.03.2008 року, виконком, розглянувши заяву про надання юридичної адреси ІІ черга житлового комплексу в АДРЕСА_1 , надав багатоквартирному будинку юридичну адресу: АДРЕСА_3

Вказані обставини додатково підтверджують невідповідність предмета іпотеки приміщенню, яке належить відповідачу.

В підготовчому судовому засіданні 15.06.2023 року представником позивача на виконання ухвали Києво-Святошинського районного суду Київської області від 23.01.2023 року, було надано для огляду оригінали витребуваних документів, а їх копії в матеріали справи, а також було задоволено клопотання представника відповідача подане 15.06.2023 року про долучення додаткових доказів, поновлено строк на їх подання.

У зв`язку потребою представника позивача ознайомитись з долученими представником відповідача доказами, в судовому засіданні оголошено перерву до 23.08.2023 року о 11 год. 15 хв.

17.07.2023 року від представника позивача до канцелярії суду подано додаткові пояснення у справі №369/340/22, в яких зазначається, що рішенням виконавчого комітету Боярської міської ради Київської області №37/14 від 14.06.2018 року 16-ти поверховому трьох-секційному житловому будинку, за адресою АДРЕСА_3 (будівельна адреса №2) було присвоєно поштову адресу АДРЕСА_3 , згідно сертифікату серія КС №16 від 05.06.2018 року, яким Департамент Державної архітектурно-будівельної інспекції у Київський області засвідчує відповідність закінченого будівництвом об`єкта виданого замовнику об`єкта ДП «Дніпровський Круг». Отже, після визнання недійсним договору підряду у капітальному будівництві № 2/06 від 18.05.2007 року, в силу ст. 876 ЦК України ДП «Дніпровський Круг» не втратив майнові права на передані в іпотеку приміщення, оскільки йому було видано сертифікат Департамент Державної архітектурно-будівельної інспекції у Київський області засвідчує відповідність закінченого будівництвом об`єкта.

В додаткових поясненнях представник позивача посилається, що відповідно до постанови Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 04.07.2020 року у справі № 520/10060/16-ц зроблено висновок, що той факт, що на час укладення договору іпотеки стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки не може свідчити про його недійсність, оскільки головною умовою, яку повинні встановити суди, є наявність порушення прав і законних інтересів особи.

Стосовно тверджень відповідача про підробку вимоги від 22.08.2013 року про погашення заборгованості, яка датована 22.08.2013 року, але містить посилання на події, що ще не відбулися, зокрема на факт укладення 06.09.2013 року договору про відступлення права вимоги, це пояснюється тим, що внаслідок заздалегідь підготовленого шаблону вимоги, та очікуючи в подальшому дату укладення договору про відступлення права вимоги, працівником товариства було допущено звичайну описку, невірно зазначивши дату, вказавши як 22.09.2013 року, що варто віднести до звичайного людського фактору.

Стосовно найменування на рекомендованому повідомленні іншого ніж позивач відправника - ТОВ «ФК «Довіра та гарантія», то найменування в рекомендованому повідомленні іншого відправника аніж позивач пояснюється тим, що позивач та ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» є компаніями-партнерами та здійснюють відправку поштової кореспонденції за безготівковим розрахунком по укладеному договору між ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» та АТ «Укрпошта». Тобто, сплата за відправку поштової кореспонденції здійснюється за рахунок ТОВ «ФК «Довіра та гарантія», яка і вказується працівниками поштового відділення в даному випадку у рекомендованому повідомленні як відправник. Однак, незважаючи на вказані обставини, сам факт направлення вимоги та її отримання ДП «Дніпровський круг» є підтвердженим та жодним чином не спростований.

23.08.2023 року від представника відповідача до канцелярії суду подано пояснення у справі № 369/340/22, в яких останній заперечує доводи, викладені представником позивача у додаткових поясненнях, що надійшли до суду 17.07.2023 року, зокрема вказує наступне.

Щодо посилання на постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 04.07.2018 у справі № 520/10060/16-ц, у вказаній постанові дійсно був викладений правовий висновок, згідно з яким, сам по собі факт того, що на час укладення спірного договору іпотеки ст. 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки не може свідчити про його недійсність, оскільки головною умовою, яку повинні встановити суди, є наявність порушення прав і законних інтересів особи, яка оспорює зазначені договори. У справі № 520/10060/16-ц позивач, виступивши іпотекодавцем майнових прав за спірним договором іпотеки, тим самим надала згоду на передачу в іпотеку майнових прав на незавершені будівництвом квартири, які у майбутньому стануть її власністю, не довела наявності порушення свого права. При цьому колегія суддів виходить з того, що іпотекодавцем виступив не забудовник житла, а позичальник кредиту і особа, яка в силу статті 5 Закону України «Про іпотеку» (в редакції на час укладення договору іпотеки) подала докази того, що нерухоме майно стане її власністю після укладення договору іпотеки.

Разом з тим даній справі, відповідач не був позичальником за кредитним договором та не виступав іпотекодавцем майнових прав, тобто не надавав іпотекодержателю згоди на те, що нерухоме майно стане його власністю після укладення договору іпотеки.

Тобто посилання на постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 04.07.2020 року у справі № 520/10060/16-ц є некоректним, оскільки в даній справі сам майбутній власник квартири, а не забудовник, надавав згоду на передачу в іпотеку майнових прав на квартиру та надавав докази набуття права власності в майбутньому.

Правову проблему, щодо передачі забудовником майнових прав на приміщення в будинку в іпотеку, навіть і тих, які ще не було відчужено фізичним особам до укладення договору іпотеки розглянуто в постанові Верховного Суду від 19.02.2020 року у справі №761/22265/17.

Зазначене узгоджується з правовим висновком, викладеним у постанові Верховного Суду України від 20.04.2016 року у справі № 6-2994цс15, в якій судами було встановлено, що позивач придбав майнові права на квартиру після укладення іншою особою з кредитором іпотечного договору на ці майнові права.

Аналогічних правових висновків суди дійшли також у вищезгаданих постановах Верховного Суду України від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16, від 23 березня 2016 року у справі № 6-289цс16 та у постановах Верховного Суду від 19 червня 2019 року у справі № 523/1137/14-ц (провадження № 61-7690св18), від 26 червня 2019 року у справі № 523/13452/15-ц (провадження № 61-8653св18), від 07 серпня 2019 року у справі № 523/7001/16-ц (провадження № 61-13786св18).

У вказаних справах судами були захищені права осіб на майно, придбане ними після укладення оспорюваних договорів іпотеки.

Дія іпотеки не поширюється на її приміщення в силу імперативних вимог ст. 16 Закону України «Про іпотеку» в редакції від 12.05.2006 року, згідно якої передача в іпотеку об`єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва. Після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору. У разі передачі в іпотеку об`єкта незавершеного будівництва забудовником і звернення стягнення на завершену будівлю (споруду) іпотека не поширюється на ту її частину, яка виділена в натурі і була придбана будь-якою особою (покупцем) на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не встановлено договором з покупцем. Після звернення стягнення до нового власника завершеної будівлі (споруди) або об`єкта незавершеного будівництва переходять визначені договором права і обов`язки забудовника щодо третіх осіб-покупців.

З цього вбачається, що дія Іпотечного договору в будь-якому випадку не може поширюватися на приміщення, придбане відповідачем на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення.

Нормами ст. 16 Закону в редакції від 12.05.2006 визначено, що істотною умовою договору іпотеки об`єкту незавершеного будівництва є передача в іпотеку прав на земельної ділянки, чого сторони Іпотечного договору не дотримались.

Отже, на час укладення Іпотечного договору ст. 16 Закону в редакції від 12.05.2006 року «Особливості іпотеки об`єктів незавершеного будівництва» передбачала можливість іпотеки об`єктів нерухомості, будівництво яких не завершено, саме як об`єктів незавершеного будівництва шляхом передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій виконується будівництво, або шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, право власності іпотекодавця на яке виникне в майбутньому.

Однак, на момент укладення Іпотечного договору, ДП «Дніпровський круг» не мало ніякого правового зв`язку з земельною ділянкою (власність, оренда та ін.) на якій здійснювалось будівництво та наразі збудований багатоповерховий будинок.

Щодо прав ДП «Дніпровський круг» на об`єкт будівництва, ст. 876 ЦК України дійсно передбачає, що власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором або законом.

Проте, по-перше іпотечним договором було передбачено інше, що власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є не замовник (ДП «Дніпровський круг»), а підрядник - ВАТ «Будівельна компанія «Дніпроінвестбуд», що підтверджувались Договором № 2/06 підряду у капітальному будівництві, який укладений 18.05.2007 року, по-друге, підряд на будівництво багатоквартирного будинку має свої відмінності та особливості, від підряду на будівництво неподільного об`єкту будівництва.

Вимоги ст. 23 Закону України «Про іпотеку» не застосовуються, якщо на момент переходу від іпотекодавця до іншої особи спеціального майнового права на майбутній об`єкт нерухомості, що є предметом іпотеки, у Державному реєстрі прав на нерухоме майно була відсутня інформація про обтяження спеціального майнового права на майбутній об`єкт нерухомості іпотекою, і така особа не знала і не могла знати про наявність іпотеки. У такому разі задоволення вимоги іпотекодержателя може здійснюватися за рахунок іншого майна боржника.

Посилання на Сертифікат відповідності, як на наявність майнових прав та підставу поширення іпотеки є недоречними, адже Сертифікат не містить відомостей про прийняття в експлуатацію нежитлових приміщень, зокрема і тих, що перелічені в іпотечному договору, а також взагалі приміщень на 17-му поверсі, адже будинок згідно Сертифікату зданий в кількості 16 поверхів, до позовної заяви не надано доказів внесення змін до даного Сертифікату чи акту готовності, а відтак даний доказ є неналежним у розумінні ст. 77 ЦПК України, оскільки предметом спору є нежитлове приміщення на 17 поверсі, а не житлові квартири та місця загального користування в 16 поверхах, 16-ти поверхового житлового будинку.

Закон України «Про іпотеку», в редакції, чинній на момент укладення Іпотечного договору, не передбачав такого предмета іпотеки як «майнові права» та не встановлював правового механізму безумовної трансформації таких майнових прав після завершення будівництва у право власності на новостворений об`єкт нерухомого майна.

На час укладення Іпотечного договору майнових прав від 13.09.2007 року Закону України «Про іпотеку» у ст. 16 «Особливості іпотеки об`єктів незавершеного будівництва» передбачав можливість іпотеки об`єктів нерухомості, будівництво яких не завершено, саме як об`єктів незавершеного будівництва шляхом передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій виконується будівництво, або шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, право власності іпотекодавця на яке виникне в майбутньому.

В Іпотечному договорі відсутній належний опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані, відсутній належний предмет іпотеки - земельна ділянка.

Щодо доказів направлення позивачем вимоги від 22.08.2013 року про погашення кредитної заборгованості за Кредитним договором третій особі ДП «Дніпровський круг», то ДП «Дніпровський круг» в своїй заяві до суду заперечує факт отримання такої вимоги, доданий опис вкладень у цінний лист, містить інформацію, що кількість надісланих аркушів складає 1 (один) аркуш, натомість вимога від 22.08.2013 року, копія якої додана до позовної заяви, викладена на 3-х (трьох) аркушах, а рекомендоване повідомлення про вручення містить найменування іншого ніж позивач (ТОВ «УБК») відправника - ТОВ «ФК «Довіра та гарантія», поштова адреса: 04112, м. Київ, вул. Академіка Ігоря Сікорського, буд. 8, 6 поверх, офіс 32, доводи, що позивач та ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» є компаніями-партнерами та здійснюють відправку поштової кореспонденції за безготівковим розрахунком по укладеному договору між ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» та АТ «Укрпошта» спростовується тим, що кореспонденція, яка була направлена ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» 06.09.2013 року, оплачена за готівку в сумі 13 грн. 56 коп., згідно фіскального чеку.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 23.08.2023 року закрито підготовче провадження у справі, призначено справу до розгляду по суті у відкритому судовому засіданні

12.12.2023 року від представника позивача до канцелярії суду подана заява, в якій останній просить долучити до матеріалів справи копію рішення Господарського суду Київської області від 04.10.2023 року у справі № 2-5253/10 та розглядати справу за відсутності позивача, позовні вимоги підтримує, просить їх задовольнити.

12.12.2023 року від представника відповідача до канцелярії суду подано клопотання, в якій останній просить долучити до матеріалів справи копію постанови Київського апеляційного суду від 08.11.2023 року у справі № 369/17260/21 та врахувати встановлені даним судовим рішенням обставини при розгляді справи №369/340/22.

12.12.2023 року від представника відповідача до канцелярії суду подана заява, в якій останній просить розглядати справу за відсутності відповідача та його представника, заперечує проти позовних вимог, просить в задоволенні позову відмовити.

Третя особа в судове засідання не з`явилася, про дату час та місце слухання справи сповіщена належним чином, причини неявки не повідомила.

У зв`язку з неявкою сторін в силу ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.

У відповідності до ч. 5 ст. 268 ЦПК України датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.

Відповідно до постанови КЦС ВС від 30 вересня 2022 року за № 761/38266/14 якщо проголошення судового рішення не відбувається, то датою його ухвалення є дата складення повного судового рішення, навіть у випадку, якщо фактичне прийняття такого рішення відбулось у судовому засіданні, яким завершено розгляд справи і в яке не з`явились всі учасники такої справи. При цьому, дата, яка зазначена як дата ухвалення судового рішення, може бути відмінною від дати судового засідання, яким завершився розгляд справи і у яке не з`явились всі учасники такої справи.

Суд, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, доводи сторін, викладені в заявах по суті спору, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, дійшов такого висновку.

Відповідно до ст. ст. 3, 15 ЦПК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15.03.2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22).

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05.09.2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19).

Судом встановлено, що 22.12.2006 року між ТОВ КБ «Арма» та ДП «Дніпровський круг» укладено Кредитний договір, за змістом якого ТОВ КБ «Арма» надало ДП «Дніпровський круг» кредитні кошти з максимальним лімітом заборгованості у сумі 9 000 000,00 грн в строк до 22.01.2007 року зі сплатою 25% річних за користування кредитним коштами.

Відповідно до пункту 2.2 Кредитного договору забезпечення повернення кредитних коштів, сплати відсотків за користування та можливої неустойки (штраф, пеня) є договір застави основних засобів ДП «Дніпровський круг», договір застави цінних паперів (безпроцентні цільові облігації) емітента ДП «Дніпровський круг» та договір резервування об`єкту нерухомості, укладений з ДП «Дніпровський круг».

21.11.2008 року ТОВ КБ «Арма» (іпотекодержатель) та ДП «Дніпровський круг» (іпотекодавець) уклали Іпотечний договір. Предметом іпотеки за цим договором стали майнові права на житлові та нежитлові приміщення згідно з переліком, зазначеним у пункту 1.1 Іпотечного договору, які розташовані у 16-поверховому житловому будинку, розташованому за адресою: АДРЕСА_1 , будівництво яких незавершене.

Ст. 5 Закону України «Про іпотеку» (в редакції станом на час укладення Іпотечного договору), встановлено вичерпний перелік об`єктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором та передбачала, що предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Системний аналіз ст. 5 Закону України «Про іпотеку» та Іпотечного договору наводить до висновку, що предметом Іпотечного договору не було нерухоме майно, передбачене абзацом першим ст. 5 Закону України «Про іпотеку», оскільки під нерухомим майном розуміється земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці (будівля, споруда тощо), переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення, будівництво яких завершене та які введені в експлуатацію. Так само предметом Іпотечного договору не міг бути і об`єкт незавершеного будівництва, так як відносно об`єктів незавершеного будівництва чинна на час укладення Іпотечного договору редакція ст. 16 Закону України «Про іпотеку» передбачала наступні особливості іпотеки об`єктів незавершеного будівництва:

- передача в іпотеку об`єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва;

- у разі передачі в іпотеку об`єкта незавершеного будівництва забудовником і звернення стягнення на завершену будівлю (споруду) іпотека не поширюється на ту її частину, яка виділена в натурі і була придбана будь-якою особою (покупцем) на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не встановлено договором з покупцем. Після звернення стягнення до нового власника завершеної будівлі (споруди) або об`єкта незавершеного будівництва переходять визначені договором права і обов`язки забудовника щодо третіх осіб-покупців.

В силу вимог ст. 16 Закону України «Про іпотеку», в редакції від 12.05.2006 року, істотною умовою договору іпотеки об`єкту незавершеного будівництва є передача в іпотеку прав на земельної ділянки, однак на момент укладення Іпотечного договору ДП «Дніпровський круг» не мало ніякого правового зв`язку з земельною ділянкою (право власності, оренда та ін.) на якій здійснювалось будівництво багатоповерхового будинку.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 17.12.2009 року у справі №17/284, було встановлено відсутність у сторін договору будівельного підряду № 2/06 від 18.05.2007 року, укладеного між ДП «Дніпровський круг» та ВАТ «БК «Дніпроінвестбуд» будь-яких прав щодо користування земельною ділянкою, на якій розташований будівельний майданчик, що стало підставою для визнання недійсним договору підряду між ДП «Дніпровський круг» та ВАТ «Будівельна компанія «Дніпроінвестбуд». Державним актом на право постійного користування землею, виданим Боярською міською радою народних депутатів 29.12.1997 року, передбачено надання відповідного права Боярському управлінню магістральних газопроводів.

Обмежене короткострокове право на користування земельною ділянкою (короткострокова суборенда) виникло у ДП «Дніпровський круг» лише у 2017 році, безпосередньо перед введенням будинку в експлуатацію.

Так, рішенням Боярської міської ради № 32/1075 від 27.07.2017 року було затверджено проект землеустрою щодо відведення Комунальному підприємству «Боярське головне виробниче управління житлово-комунального господарства Боярської міської ради Києво-Святошинського району Київської області» в оренду терміном на 1 (один) рік земельної ділянки площею 0,5000 га кадастровий номер :01:054:5008 для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку в АДРЕСА_3 , за яким земельна ділянка передається з правом передачі без зміни цільового призначення в суборенду ДП «Дніпровський круг».

На виконання вказаного рішення, 09.08.2017 року КП «БГВУЖКГ» уклало з Боярською міською радою договір оренди вказаної земельної ділянки, а 20.10.2017 року КП «БГВУЖКГ» уклало ДП «Дніпровський круг» договір суборенди земельної ділянки, строком до 09.08.2018 року, виключно з метою введення багатоквартирного будинку в експлуатацію, і саме цим пояснюється факт того, що сертифікат готовності будинку до експлуатації було оформлено 05.06.2018 року на ім`я ДП «Дніпровський круг», адже будинок не вводився в експлуатацію протягом 2009-2017 років, тому оформлення права суборенди земельної ділянки на ДП «Дніпровський круг», на ім`я якого Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Київський області був наданий Дозвіл на виконання будівельних робіт №1132/04-03/08 від 22.12.2008 року, було необхідним етапом для введення будинку в експлуатацію.

З наведеного вбачається, що сторони Іпотечного договору під предметом договору мали на увазі майнові права на об`єкт незавершеного будівництва, які були віднесені до предмета іпотеки Законом України від 25.12.2008 року «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», що набрав чинності 14.01.2009 року, якими були внесені зміни до Закону України «Про іпотеку», тобто пізніше, ніж був укладений Іпотечний договір. Закон України «Про іпотеку» не встановлює правового механізму безумовної трансформації таких майнових прав після завершення будівництва у право власності на новостворений об`єкт нерухомого майна.

За змістом статей 5, 16 Закону України «Про іпотеку», саме щодо такого предмета іпотеки, як об`єкт незавершеного будівництва стосувалося застереження про те, що після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору (ч. 4 ст. 16).

Разом з тим, предметом іпотеки є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, а не земельна ділянка, на якій виконується будівництво, як це передбачено частиною другою статті 16 спеціального Закону, тому відносно майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено не розповсюджується норма ч. 4 ст. 16 Закону України «Про іпотеку», згідно якої після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.

В пункті 1.3 Іпотечного договору сторони домовились, що нотаріус після реєстрації іпотекодавцем права власності на приміщення, як на нерухоме майно, за повідомленням іпотекодержателя накладає заборону відчуження на приміщення.

Згідно пункту 1.4. Іпотечного договору, у разі зміни характеристик приміщень (зміни площі, зміни у плануванні приміщень тощо), нотаріус на підставі документа, який підтверджує право власності на приміщення, зобов`язаний зробити відмітку на примірнику цього Договору, що належить іпотекодержателю. При цьому нотаріус не має права вимагати додаткових документів та згоди іпотекодавця.

Відповідно до пункту 1.12 Іпотечного договору, обтяження нерухомого майна іпотекою, передбаченою цим Договором, підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законодавством. Державна реєстрація здійснюється на підставі повідомлення іпотекодержателя та за рахунок іпотекодавця.

Пункт 1.13 Іпотечного договору визначено, що оригінали правовстановлюючих документів на предмет іпотеки передаються іпотекодавцем протягом 5-ти банківських днів після набуття права власності за Актом приймання-передачі на зберігання іпотекодержателю, до повного виконання своїх зобов`язань за Кредитним договором.

Пунктом 2.3.11 Іпотечного договору передбачена умова що протягом 15 робочих днів з моменту закінчення будівництва, введення в експлуатацію у встановленому законом порядку необхідно отримати документи, які відповідно до чинного законодавства України підтверджують право власності на приміщення як на нерухоме майно (в подальшому - правовстановлюючі документи).

Згідно пункту 2.3.15 Іпотечного договору, у разі втрати іпотекодавцем права власності на предмет іпотеки, іпотекодержателю передається в заставу/іпотеку аналогічне за ринковою вартістю майно чи, незалежно від настання терміну виконання зобов`язання, забезпеченого цим Договором, іпотекодавець має виконати таке зобов`язання у повному обсязі або у відповідній частині.

Проте, сторони не виконали наведених умов договору, не зареєстрували право власності на приміщення, не зробили відповідні доповнення, відмітки в договорі, пов`язані зі змінами технічних характеристик, не отримали оригінали правовстановлюючих документів, та після втрати прав іпотекодавця на предмет іпотеки не оформили іпотеку на аналогічне за ринковою вартістю майно.

За таких обставин, безумовної трансформації майнових прав за вказаним договором іпотеки у право власності на новостворений об`єкт нерухомого майна не відбулося, що є наслідком недотримання вимог спеціального Закону стосовно порядку передачі в іпотеку об`єктів, будівництво яких не завершено, та невиконання сторонами умов Іпотечного договору майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва щодо внесення змін до Іпотечного договору після завершення будівництва і прийняття в експлуатацію новоствореного нерухомого майна.

Предметом Іпотечного договору є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, та за встановлених у цій справі обставин перетворення цих майнових прав, як предмета іпотеки, у право власності на новостворений об`єкт нерухомості не відбулось.

На підставі вказаного Іпотечного договору був внесений запис про обтяження саме майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва - групу житлових приміщень, а не збудованого нежитлового приміщення, яке є самостійним об`єктом цивільного обороту.

Перетворення майнових прав, як предмета іпотеки, у право власності на новостворений багатоквартирний будинок мало відбутися внесенням зміни до цього договору, шляхом підписання іпотекодержателем та іпотекодавцем нового договору іпотеки новоствореного нерухомого майна, чого сторонами договору іпотеки виконано не було та на час розгляду справи відповідні зміни щодо предмета іпотеки до Іпотечного договору не внесено.

Окрім того в Іпотечному договорі відсутній належний опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані.

За таких обставин, ризики та несприятливі наслідки, обумовлені недоліками і неповнотою змісту договору іпотеки, покладаються саме на сторін правочину, поки не доведено іншого, позаяк сторони Іпотечного договору ухилилися від укладення договору щодо новоствореного майна після вводу спірного будинку у експлуатацію, а іпотекодержатель не довів, що вживав своєчасних заходів задля спонукання до виконання цих умов або запобігання переходу права власності на спірне майно до третіх осіб на підставі оплатних договорів.

Такі висновки викладено у постанові Верховного Суду від 17.07.2020 року у справі №500-10/1363-2012.

Доводи позивача про те, що після завершення будівництва квартира залишається предметом іпотеки відповідно до Іпотечного договору майнових прав та внесення змін до іпотечного договору щодо предмета іпотеки законом не вимагається, є необґрунтованими, оскільки передбачені ч. 4 ст. 16 Закону України «Про іпотеку» гарантії стосувалися саме незавершеного будівництва, як окремого предмета іпотеки, та за встановлених обставин не вбачається правових підстав для поширення цих приписів на спірні правовідносини щодо іпотеки майнових прав за іпотечним договором. Аргументи щодо передачі в іпотеку за цим договором саме права на отримання права власності на нерухоме майно в майбутньому спростовуються змістом спірних правовідносин, які у цій справі ґрунтуються саме на договорі іпотеки майнових прав.

За Іпотечним договором перетворення майнових прав, як предмета іпотеки, у право власності на новостворений об`єкт (приміщення) мало відбутися внаслідок реалізації умов договору іпотеки, а саме внесенням змін до цього договору, зокрема змін щодо опису предмета іпотеки, чого сторонами не виконано, відповідні зміни щодо предмета іпотеки не внесено.

Вищевказана правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 07.12.2020 року у справі №640/5896/15-ц.

Положеннями ст. 18 Закону України «Про іпотеку», яка є спеціальною нормою, що визначає вимоги до змісту іпотечного договору, передбачено, що істотною умовою договору іпотеки є опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані.

Отже, залежно від того, що сторони договору визначили як предмет іпотеки, договір має містити його опис, достатній для встановлення основних характеристик нерухомого майна або для з`ясування змісту (виду) майнового права щодо такого майна (право володіння, користування або інші правомочності), що є вимогою спеціального Закону та запорукою ефективної реалізації прав іпотекодержателя у разі звернення стягнення на предмет іпотеки для задоволення його вимог.

Опис предмета іпотеки міститься в пункті 1.1 Іпотечного договору «предмет іпотеки», яким є майнові права на житлові та нежитлові приміщення згідно з нижченаведеним переліком, які розташовані у 16-поверховому житловому будинку, розташованому за адресою: АДРЕСА_1 , будівництво яких незавершене, а саме:

1) квартири:

- однокімнатні: № 407а (під`їзд № 9, поверх 16, площа 54,8 кв.м), № 408а (під`їзд № 9, поверх 16, площа 43,6 кв.м), № 409а (під`їзд № 9, поверх 16, площа 43,6 кв.м), № 410а (під`їзд № 9, поверх 16, площа 54,8 кв.м), № 330а (під`їзд № 9, поверх 3, площа 43,6 кв.м), № 365а (під`їзд № 9, поверх 9, площа 54,8 кв.м), № 294а (під`їзд № 8, поверх 12, площа 43,6 кв.м), № 398а (під`їзд № 9, поверх 14, площа 54,8 кв.м);

- двокімнатні: № 237а (під`їзд № 8, поверх 1, площа 92,3 кв.м), № 381а (під`їзд № 9, поверх 11, площа 68,1 кв.м), № 387а (під`їзд № 9, поверх 12, площа 68,1 кв.м), № 224а (під`їзд № 7, поверх 4, площа 73,1 кв.м);

- трикімнатні: № 262а (під`їзд № 8, поверх 6, площа 101,4 кв.м), № 272а (під`їзд № 8, поверх 8, площа 101,4 кв.м), № 277а (під`їзд № 8, поверх 9, площа 101,4 кв.м), № 282а (під`їзд № 8, поверх 10, площа 101,4 кв.м), № 287а (під`їзд № 8, поверх 11, площа 101,4 кв.м), № 292а (під`їзд № 8, поверх 12, площа 101,4 кв.м), № 297а (під`їзд № 8, поверх 13, площа 101,4 кв.м), № 302а (під`їзд № 8, поверх 14, площа 101,4 кв.м), № 307а (під`їзд № 8, поверх 15, площа 101,4 кв.м), № 317а (під`їзд № 9, поверх 1, площа 115,1 кв.м);

- чотирикімнатні: № 233а (під`їзд № 7, поверх 13, площа 102,3 кв.м), № 234а (під`їзд № 7, поверх 14, площа 102,3 кв.м), № 235а (під`їзд № 7, поверх 15, площа 102,3 кв.м), № 236а (під`їзд № 7, поверх 16, площа 102,3 кв.м), № 312а (під`їзд № 8, поверх 16, площа 124,6 кв.м),

2) нежитлові приміщення: № 10а (під`їзд № 7, поверх 17, площа 115,1 кв.м), № 11а (під`їзд № 8, поверх 17, площа 82,8 кв.м), № 12а (під`їзд № 8, поверх 17, площа 84 кв.м), № 13а (під`їзд № 8, поверх 17, площа 41,2 кв.м), № 14а (під`їзд № 8, поверх 17, площа 58,3 кв.м), № 15а (під`їзд № 8, поверх 17, площа 64,6 кв.м), № 16а (під`їзд № 9, поверх 17, площа 66,7 кв.м), № 17а (під`їзд № 9, поверх 17, площа 57,3 кв.м), № 18а (під`їзд № 9, поверх 17, площа 41,2 кв.м), № 19а (під`їзд № 9, поверх 17, площа 41,2 кв.м), № 11а

(під`їзд № 9, поверх 17, площа 58,3 кв.м), № 12а (під`їзд № 9, поверх 17, площа 64,6 кв.м), № 1а (під`їзд № 7, цокольний поверх, площа 70,5 кв.м), № 2а (під`їзд № 8, цокольний поверх, площа 122,1 кв.м), № За (під`їзд № 8, цокольний поверх, площа 48,1 кв.м), № 4а (під`їзд № 8, цокольний поверх, площа 47,8 кв.м), № 5а (під`їзд № 8, цокольний поверх, площа 126,6 кв.м), № 6а (під`їзд № 9, цокольний поверх, площа 122,3 кв.м), № 7а (під`їзд № 9, цокольний поверх, площа 48,2 кв.м), № 8а (під`їзд № 9, цокольний поверх, площа 47,8 кв.м), № 9а (під`їзд № 9, цокольний поверх, площа 127,1 кв.м).

Згідно пункту 1.1 Іпотечного договору, майнові права іпотекодавця (ДП «Дніпровський круг») на вищевказані приміщення, будівництво яких не завершено, підтверджується договором № 2/06 підряду у капітальному будівництві, який укладено 18.05.2007 року між іпотекодавцем та ВАТ «БК «Дніпроінвестбуд» (підрядник). Однак право власності на «об`єкт будівництва», до введення його в експлуатацію, відповідно п. 1.3 договору № 2/06, належить не ДП «Дніпровський круг», а ВАТ «БК «Дніпроінвестбуд» (підряднику).

Будівництво приміщень здійснюється ВАТ «БК «Дніпроінвестбуд» (підрядником) відповідно до Дозволу на виконання будівельних робіт», що виданий ДП «Дніпровський круг» (іпотекодавцю) Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Управління містобудування та архітектури Київської обласної державної адміністрації 25.03.2005 року за № 15/04-03.

Отже, згідно опису предмета іпотек в п. 1.1 Іпотечного договору, враховуючи що право власності на об`єкт будівництва належить ВАТ «БК «Дніпроінвестбуд», єдиною ознакою, яка пов`язує предмет іпотеки з іпотекодавцем ДП «Дніпровський круг» є Дозвіл на виконання будівельних робіт», ДП «Дніпровський круг» Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Управління містобудування та архітектури Київської обласної державної адміністрації 25.03.2005 року за № 15/04-03.

Натомість, відповідно до п. 4 Акту готовності об`єкта до експлуатації від 24.05.2018 року, яким введено в експлуатацію багатоквартирний будинок, в якому розташовано нежитлове приміщення, що належить відповідачу, будівництво здійснювалось на підставі Дозволу на виконання будівельних робіт, виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України 22.12.2008 року за № 1132/04-03/08, а на підставі Дозволу на виконання будівельних робіт, що виданий Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Управління містобудування та архітектури Київської обласної державної адміністрації 25.05.2005 року за № 15/04-03 будувався інший багатоповерховий житловий будинок, а саме будинок по АДРЕСА_10 .

Так, згідно Акту Державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта від 23.11.2007 року, будівництво прийнятого в експлуатацію будинку «ІІ черга житлового комплексу в АДРЕСА_1 » здійснювалось згідно Дозволу на виконання будівельних робіт, виданого Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Управління містобудування та архітектури Київської обласної державної адміністрації № 15/04-03 від 25.03.2005 року, а рішенням виконкому Боярської міської ради №31/19 від 04.03.2008 року, виконком, розглянувши заяву про надання юридичної адреси ІІ черга житлового комплексу в АДРЕСА_1 , надав цьому багатоквартирному будинку юридичну адресу: АДРЕСА_3

Аналогічний висновок міститься в наданому позивачем у матеріали справи рішенні Господарського суду Київської області від 04.10.2023 року у справі №2-5253/10.

Згідно наданої представником відповідача до матеріалів справи копії договору на купівлю майнових прав № 16-1/12/08-Б-О від 16.12.2008 року, відповідач купив майнові права на спірне нежитлове приміщення № 34, а відповідно до додаткової угоди від 02.04.2020 року до договору № 16-1/12/08-Б-О від 16.12.2008 року сторони остаточно уточнили площу нежитлового приміщення (58,1 кв.м.), а також його складові частини та їх площу: приміщення № CDVІІІ (52,3 кв.м.) та приміщення № CDLІX (4,9 кв.м.).

Саме така площа (58,1 кв.м.) спірного нежитлового приміщення та його складових (№ CDVІІІ - 52,3 кв.м., № CDLІX - 4,9 кв.м.) внесена в Державний реєстр речових прав, згідно наданої позивачем Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав від 02.09.2021 року (а.с. 52-53), в той же час позивач посилається на наявність в Іпотечному договорі нежитлового приміщення №11а, площею 58,3 кв.м.

Разом з тим, згідно наданої позивачем Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав від 15.12.2021 року, на підставі Іпотечного договору та рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 5664527 від 06.09.2013 року було внесено запис про іпотеку № 2403405 групи житлових приміщень, №№ квартир (будівельний) 407а, 408а, 409а, 410а, 330а, 365а, 294а, 398а,- 237а, 381а, 387а, 224а, 262а, 272а, 277а, 282а, 287а, 292а, 297а, 302а, 307а, 317а,- 233а, 234а, 235а, 236а, 312а, 10а, 11а, 12а, 13а, 14а, 15а, 16а, 17а, 18а, 19а, 11а, 12а, 1а, 2а, 3а, 4а, 5а, 6а, 7а, 8а, 9а, зокрема і двічі щодо саме житлового приміщення (квартири) АДРЕСА_9 (без зазначення площі та інших характеристик). Запис про внесення в реєстр інформації про іпотеку нежитлового приміщення №11а відсутній.

Згідно з Актом готовності об`єкта до експлуатації від 24.05.2018 року (будинок АДРЕСА_3 ), підставою для складання акта є Проектна документація на будівництво, розроблена генеральним проектувальником ФОП ОСОБА_2 .

В проектній документації ФОП ОСОБА_2 , дані про яку внесено в акт готовності об`єкта до експлуатації від 24.05.2018, відсутня нумерація приміщень з позначкою літери «а». Так само в технічному паспорті виготовленому 25.12.2009 відсутня нумерація приміщень з позначкою літери «а».

За змістом листа № 08-02/22 від 08.02.2022, виданого ФОП ОСОБА_2 на адвокатський запит щодо надання копії аркушів з оригіналів проектної та технічної документації (в т.ч. в якій нумерація частини квартир та приміщень має позначку «а») на 16-ти поверховий багатоквартирний житловий будинок, якому була присвоєна адреса: АДРЕСА_3 , ФОП ОСОБА_2 повідомляє, що в генерального проектувальника ФОП ОСОБА_2 відсутня проектна та технічна документація (оригінали чи завірені копії), в якій відображена нумерація квартир та приміщень (в т.ч. в якій нумерація частини квартир та приміщень має позначку «а») в 16-ти поверховому багатоквартирний житловий будинок, якому була присвоєна адреса: АДРЕСА_3 .

Висновок ФОП ОСОБА_2 щодо відповідності поштових та проектних адрес від 19.09.2019 року, неможливо підтвердити належними доказами у зв`язку з відсутністю у ФОП ОСОБА_2 проектної та технічної документації (оригінали чи завірені копії) щодо 16-ти поверхового багатоквартирного житлового будинку, якому присвоєна адреса: АДРЕСА_3 , а також невідповідності цього висновку наданих представником позивача копій проектної та технічної документації на вищевказаний багатоквартирний будинок.

Відтак, суд відкидає, як неналежний та недостовірний доказ, висновок ФОП ОСОБА_2 щодо відповідності поштових та проектних адрес від 19.09.2019 року.

Водночас суд критично оцінює представлену позивачем довідку, яка не містить вихідного номера та дати її складання, про вільні житлові та нежитлові приміщення, так як з одного боку ДП «Дніпровський круг» до канцелярії суду подано заяву, в якій повідомляється, що у ДП «Дніпровський круг» відсутня інформація про видачу довідки без номера зі змістом «Довідка про вільні житлові та нежитлові приміщення станом на 30.10. 2008 року в житловому комплексі по АДРЕСА_1 », з другого зміст довідки не відповідає наявній проектній та технічній нумерації на багатоквартирний будинок АДРЕСА_3 . Зміст довідки повністю дублює опис предмета іпотеки за Іпотечним договором, однак як зазначалось, цей опис ідентифікує приміщень, вказане в ньому, як нежитлове приміщенню, належного відповідачу.

Вищевказані обставини підтверджують невідповідність предмета іпотеки нежитловому приміщенню, яке належить відповідачу, а також факт відсутності в Іпотечному договорі належного опис предмета іпотеки, достатнього для його ідентифікації.

Залежно від того, що сторони договору визначили як предмет іпотеки, договір має містити його опис, достатній для встановлення основних характеристик нерухомого майна або для з`ясування змісту (виду) майнового права щодо такого майна (право володіння, користування або інші правомочності), що є вимогою спеціального Закону та запорукою ефективної реалізації прав іпотекодержателя у разі звернення стягнення на предмет іпотеки для задоволення його вимог. Посилання у договорі іпотеки на будівельну адресу цього об`єкта не є характеристикою майнового права, як того вимагає закон, та достатньою ідентифікуючою ознакою спірного об`єкта нерухомого майна.

Позаяк передані в іпотеку майнові права за Іпотечним договором та новостворений об`єкт нерухомого майна не є тотожними об`єктами цивільних прав - їх правова ідентичність позивачем не доведена та не вбачається зі змісту спірних правовідносин.

Така правова позиція висловлена Верховним Судом у постанові від 17.07.2020 року у справі № 5002-10/1364-2012.

Під час розгляду справи в суді першої інстанції, позивач та відповідач вказували на безпосередню взаємозалежність даної справи, а також справи № 2-5253/10, на рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 06.08.2010 року у справі № 2-5253/10 посилався відповідач у своєму відзиві.

Постановою Київського апеляційного суду від 28.02.2023 року у справі №2-5253/10, якою апеляційну скаргу ТОВ «УБК» задоволено частково, рішення Голосіївського районного суду м.Києва від 06.08.2010 року скасовано, провадження у справі закрито, роз`яснено ДП «Дніпровський круг», що даний спір має розглядатися в порядку господарського судочинства, а також роз`яснити його право протягом десяти днів із дня отримання постанови звернутися до суду із заявою про направлення справи за встановленою юрисдикцією.

За заявою ДП «Дніпровський круг» ухвалою Київського апеляційного суду від 20.04.2023 року справу №2-5253/10 передано до Господарського суду Київської області, до юрисдикції якого віднесено розгляд справи.

Наразі остаточне рішення у справі №2-5253/10 було прийнято Господарським судом Київської області 04.10.2023 року, яке набрало законної сили та сторонами не оскарженою.

Зазначеним рішенням в задоволенні позову ДП «Дніпровський круг» до ТОВ «УБК» про визнання припиненою іпотеки за іпотечним договором б/н від 21.11.2008 року, укладеним між ТОВ «Комерційний банк «АРМА» та ДП «Дніпровський круг», оскільки не має підстав для визнання припиненою іпотеки, яка фактично у даному випадку не виникла.

Рішенням встановлено, що 21.11.2008 року між ТОВ КБ «Арма» (іпотекодержатель) та ДП «Дніпровський круг» (іпотекодавець) укладено іпотечний договір, предметом якого є майнові права на житлові приміщення загальною площею 2256,7 кв.м, та нежитлові приміщення загальною площею 1532,8 кв.м, в житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 .

Майнові права іпотекодавця на вищезазначені приміщення, будівництво яких не завершено, підтверджуються договором №2/06 підряду у капітальному будівництві від 18.05.2007 року між ДП «Дніпровський круг» та ВАТ «БК Дніпроінвестбуд» (п.1.1 іпотечного договору). Будівництво приміщень здійснюється відповідно до дозволу на виконання будівельних робіт, що виданий іпотекодавцю Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Управління містобудування та архітектури Київської обласної державної адміністрації 25.03.2005 №15/04-03.

Відповідно до акту від 24.05.2018 року готовності об`єкта - житлового будинку АДРЕСА_8 ) до експлуатації вирішено вважати закінчений будівництвом об`єкт щодо якого видано документ, який дає право на виконання будівельних робіт №1132/04-03/08, виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією від 22.12.2008 року, готовим до експлуатації.

05.06.2018 року Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області видано сертифікат КС №39, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкту - Житлового будинку АДРЕСА_8 ), замовником якого є ДП «Дніпровський круг».

Рішенням виконавчого комітету Боярської міської ради від 14.06.2018 року №37/14 «Про надання адреси багатоквартирному житловому будинку: АДРЕСА_3 ДП «Дніпровський круг» вирішено надати адресу вказаному житловому будинку згідно сертифікату серії КС №9 від 05.06.2018 року, яким Департамент Державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області засвідчує відповідність закінченого будівництвом об`єкта (черги, окремого пускового комплексу), що видано на підставі акту готовності об`єкта до експлуатації від 23.05.2018 року.

Отже, такий сертифікат - серії КС №39 видано щодо об`єкту, будівництво якого здійснено згідно з дозволом №1132/04-03/08 від 22.12.2008 року, який видано Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Київський області, а не згідно з тим, що згадується у іпотечному договорі (№15/04-03 від 25.03.2005 року).

А Актом від 23.11.2007 року державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта - ІІ черги житлового комплексу в АДРЕСА_1 , в якому є посилання на дозвіл від 25.03.2005 року №15/04-03, та який також згадується в іпотечному договорі, засвідчено прийняття в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_10 .

Господарським судом Київської області в рішенні від 04.10.2023 року у справі №2-5253/10 встановлено, що іпотека за іпотечним договором фактично не виникла, так як рішенням Господарського суду м. Києва від 17.12.2009 у справі №17/284 за позовом ВАТ «БК «Дніпроінвестбуд» до ДП «Дніпровський круг» визнано недійсним договір №2/06. У відповідній справі суд дійшов висновку, що договір не відповідає законодавству, чинному на момент його укладення, а саме відсутність у сторін договору будь-яких прав щодо користування земельною ділянкою, на який збудовано об`єкт, що є по рушенням ст. 875 ЦК України, ст. 22 Закону України «Про основи містобудування».

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, визначені ст. 203 ЦК України, відповідно до ч.ч.1-3, 5, 6 такої норми: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей. Окрім того, в силу ч. 4 ст. 202 ЦК України; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Як визначено ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 2 такої статті недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин); у цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Отже, недодержання ч. 1 ст. 203 ЦК України, а саме не відповідність змісту правочину ЦК України, іншим актам цивільного законодавства є підставою недійсності такого правочину. Таким чином, двосторонній правочин - договір, укладений з порушенням відповідної вимоги є абсолютно недійсним і визнання його недійсним судом не вимагається. Такий правочин не є підставою для виникнення, зміни, припинення прав та обов`язків, визначених таким правочином.

Так, рішенням Господарського суду м. Києві від 17.12.2009 року у справі №17/284 встановлено невідповідність договору №2/06 чинному законодавству, отже, такий договір є нікчемним і його укладення не створює, змінює, припиняє права та обов`язки, визначені таким договором. Отже, за таким договором позивач - ДП «Дніпровський круг» не міг набути прав на об`єкти будівництва - нежилі та жилі приміщення, які мали йому перейти у власність у визначений відповідним договором момент, тому не міг передати майнові права на відповідні житлові та нежитлові приміщення, що виникли б в силу такого договору, якщо б він був укладений з дотриманням чинного законодавства, в іпотеку. При цьому, передача в іпотеку майнових прав на нерухоме майно, яке не може стати власністю іпотекодержателя в силу недійсності договору №2/06 суперечить ч. 2 ст. 5 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на момент укладення іпотечного договору. За таких обставин, підстав для визнання припиненою іпотеки, яка фактично у даному випадку не виникла, не має.

У даній справі суд погоджується з вищезазначеними висновками Господарського суду Київської області, викладеного у рішенні від 04.10.2023 року у справі №2-5253/10 та Господарського суду м. Києва викладеного у рішенні від 17.12.2009 року у справі №17/284 та приходить до висновку, що іпотека не виникла за Іпотечним договором, що є підставою для відмови у позові.

Окрім того, як вбачається з договору №2/06 від 18.05.2007 року між ВАТ «БК «Дніпроінвестбуд» (підрядник) та ДП «Дніпровський круг» (замовник), сторони зазначили, що власником об`єкту будівництва (приміщень, які будуються) до моменту ведення будинку в експлуатацію, є ВАТ «БК «Дніпроінвестбуд».

Аналогічне положення стосовно належності об`єкту будівництва (приміщень, які будуються) ВАТ «БК «Дніпроінвестбуд» містяться в Іпотечному договорі, проте ВАТ «БК «Дніпроінвестбуд» не є стороною Іпотечного договору, текст Іпотечного договору не містить посилання на згоду ВАТ «БК «Дніпроінвестбуд» на передачу об`єкта будівництва в іпотеку або уповноваження ДП «Дніпровський круг» на вчинення такого правочину.

За змістом ст. 876 ЦК України, власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт може бути як замовник, так і інша особа, в тому числі і підрядник, якщо це передбачено законом або договором. Договором підряду №2/06 від 18.05.2007 року сторони визначили власником об`єкта будівництва підрядника, а не замовника.

При цьому іпотекодавцем виступив не власник об`єкта будівництва або інвестор, який оплатив майнові права на нежитлове приміщення, а забудовник.

Згідно ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави. Матеріали справи не містять доказів надання своєї згоди на укладення Іпотечного договору власником об`єкта будівництва.

В іншій судовій справі №369/17260/21, за позовом ТОВ «УБК» до ОСОБА_4 , треті особи: державний реєстратор Пристоличної сільської ради Тимошенко О.О., ДП «Дніпровський круг» про скасування реєстрації права власності на нерухоме майно, постановою Київського апеляційного суду від 08.11.2023 року було скасовано рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області, в задоволенні позову ТОВ УБК» відмовлено та встановлені наступні обставини.

В договорі про відступлення права за іпотечним договором №8079 від 06.09.2013 року, посвідченим приватним нотаріусом Верповським О.В., на підставі якого прийнято оскаржуване рішення про державну реєстрацію, в п. 1.4. зазначено, що майнові права іпотекодавця (ДП «Дніпровський круг») на предмет іпотеки підтверджується виключно Договором №2/06 підряду у капітальному будівництві від 18.05.2007, укладеним між ДП «Дніпровський круг» та ВАТ «БК «Дніпроінвестбуд».

21.11.2008 року між ТОВ «КБ «АРМА» та ДП «Дніпровський круг» укладено Іпотечний договір про передачу майнових прав в об`єкті будівництва за адресою: АДРЕСА_1 .

При цьому, на момент укладення договору про відступлення права за іпотечним договором №8079 від 06.09.2013 року, рішенням Господарського суду міста Києва від 17.12.2009 у справі № 17/284 від 17.12.2009 року, яке набрало законної сили, визнано недійсним Договір підряду у капітальному будівництві № 2/06 від 18.05.2007 року, укладений між ВАТ «БК «Дніпроінвестбуд» та ДП «Дніпровський круг», об`єктом будівництва якого був житловий будинок у АДРЕСА_1 .

Наявні розбіжності у повній характеристиці нежитлових приміщень спростовують доводи позивача про те, що придбане нерухоме майно є саме майном, переданим ДП «Дніпровський круг» у іпотеку ТОВ «КБ «Арма».

За змістом листа № 08-02/22 від 08.02.2022 року, виданого ФОП ОСОБА_2 , відповідно до якої викладений ФОП висновок щодо відповідності поштових та проектних адрес від 19.09.2019 року неможливо підтвердити належними доказами у зв`язку з відсутністю у ФОП проектної та технічної документації (оригінали чи завірені копії) щодо 16-ти поверхового багатоквартирного житлового будинку, якому присвоєна адреса: АДРЕСА_3 .

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.09.2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) зазначено, що: інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України). Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.

Належне відповідачу нежитлове приміщення, як частина об`єкта незавершеного будівництва, було виділено в натурі, як окреме приміщення №35 та придбано відповідачем на підставі цивільно-правового договору № 16-1/12/08-Б-О від 16.12.2008 року шляхом повної сплати її вартості в сумі 128260 грн., згідно квитанцій від 19.12.2008 року, від 23.01.2009 року, від 20.03.2009 року, від 15.04.2009 року до моменту прийняття позивачем рішення про звернення стягнення.

Однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Сутність добросовісності передбачає вірність зобов`язанням, повагу до прав інших суб`єктів, обов`язок до співставлення власних та чужих інтересів, унеможливлення заподіяння шкоди третім особам.

Крім того, для приватного права притаманною є така засада як розумність. Розумність характерна та властива як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і тлумачення процесуальних норм (постанова Великої Палати Верховного Суду від 08.02.2022 року в справі №209/3085/20, постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18.04.2022 року в справі № 520/1185/16, постанову Верховного Суду від 16.06.2021 року в справі № 554/4741/19).

Очевидно, що іпотекодержатель за Іпотечним договором ТОВ «КБ «Арма», діючи розумно та добросовісно, не мав би жодних перешкод, для того, аби до укладення Іпотечного договору з ДП «Дніпровський круг», навіть без застосування спеціальних знань в галузі будівництва, переконатись в тому, що з огляду на свої об`єктивні характеристики, майно, запропоноване іпотекодавцем, як предмет іпотеки, не містить опис, достатній для встановлення основних характеристик нерухомого майна та прив`язку до проектної, технічної та дозвільної документації на будівництво, або для з`ясування змісту (виду) майнового права щодо такого майна, перевірити зокрема і належність на час укладення Іпотечного договору об`єкта будівництва іншій особі, відмінній від особи іпотекодавця, адже це є вимогою спеціального Закону та запорукою ефективної реалізації прав іпотекодержателя у разі звернення стягнення на предмет іпотеки для задоволення його вимог, а посилання у Іпотечному договорі на будівельну адресу цього об`єкта не є характеристикою майнового права, як того вимагає Закон, та достатньою ідентифікуючою ознакою спірного об`єкта нерухомого майна.

Разом із тим, маючи у своєму розпорядженні необхідну інформацію про склад майна, запропонованого іпотекодавцем як предмет іпотеки та, незважаючи на об`єктивні характеристики, погодившись прийняти його в якості забезпечення за кредитним договором, іпотекодержатель мав зважати на ризики подальшої долі такого майна.

Так само і позивач, укладаючи 08.08.2013 року біржову угоду договору купівлі-продажу № 3-167, за умовами якої до ТОВ «УБК» перейшли майнові права за вказаним вище Кредитним договором, а також 06.09.2013 року у зв`язку з укладенням біржової угоди між ТОВ «КБ «Арма» та ТОВ «УБК» уклавши договір відступлення права за Іпотечним договором, мав зважати на вищевказані ризики та діяти з розумною обачністю.

Сукупність встановлених судом обставин свідчить, що поведінку іпотекодержателя ТОВ «КБ «Арма» та позивача при укладенні Іпотечного договору та відповідно договору відступлення права за Іпотечним договором не можна визнати розумною та добросовісною, як власне і дії іншої сторони цього Іпотечного договору.

Ст. 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України).

Частиною другою ст. 78 ЦПК України передбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно з ч. 1, 6 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Згідно з ч. 1-3 ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Юридична заінтересованість позивача у судовому процесі зобов`язує її довести як наявність спірних матеріальних правовідносин, так і ту суб`єктивну обставину, що її права порушені і на відповідача має бути покладено відповідальність на передбачених законом підставах.

Звертаючись з даним позовом позивач не довів належними, допустимим та достовірними доказами порушення своїх прав, не спростував доводи відповідача про невідповідність предмета іпотеки нежитловому приміщенню, яке належить відповідачу, а також факт відсутності в Іпотечному договорі належного опису предмета іпотеки, достатнього для його ідентифікації.

Крім того, в іншій судовій справі №2-5253/10 в рішенні від 04.10.2023 року, копію якого надав представник позивача, Господарський суд Київської області дійшов висновку, що за Іпотечним договором, укладеним 21.11.2008 року між ТОВ КБ «Арма» та ДП «Дніпровський круг», посвідчений нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кара В.В., зареєстрований в реєстрі за номером 1978, іпотека фактично не виникла.

Зазначене судове рішення сторони не оскаржували та воно набрало законної сили.

Посилання позивача на відповідні правові позиції Верховного Суду є безпідставними, оскільки в них містяться інші фактичні обставини і застосовані норми права, а саме обставини коли в іпотеку майнові права передавалися самим інвестором, який одночасно є позичальником, а не забудовником будинку.

Усі інші доводи та твердження сторін не спростовують вищевикладених висновків суду.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа «Серявін проти України», § 58, рішення від 10.02.2010 року).

Враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку про необґрунтованість позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Українська боргова компанія», в зв`язку з чим позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю «Українська боргова компанія» до ОСОБА_1 , третя особа - Дочірнє підприємство «Дніпровський круг», про визнання нерухомого майна предметом іпотеки задоволенню не підлягає.

Витрати по сплаті судового збору відповідно до ст. 141 ЦПК України покладаються на позивача.

Керуючись ст. 3, 328, 331, 583, 876 ЦК України, ст. ст. 1, 5, 16-18, 23 Закону України «Про іпотеку», ст.ст. 12, 13, 48, 51, 76-78, 81, 89, 141, 258, 259, 263, 265, 268 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

У задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Українська боргова компанія» до ОСОБА_1 , третя особа - Дочірнє підприємство «Дніпровський круг», про визнання нерухомого майна предметом іпотеки - відмовити.

Судові витрати покласти на позивача.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Київського апеляційного суду через Києво-Святошинський районний суд Київської області або безпосередньо до Київського апеляційного суду.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Найменування сторін:

Позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Українська боргова компанія», зареєстроване за адресою: 04050, м. Київ, вул. Мельникова, 12; ідентифікаційний код 37535394.

Відповідач - ОСОБА_1 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_11 ; РНОКПП НОМЕР_2 .

Третя особа - Дочірнє підприємство «Дніпровський круг», зареєстроване за адресою: 03148, м.Київ, вул. Героїв Космосу, буд. 2-Б; ідентифікаційний код: 30931888.

Повне рішення складено: 07.02.2024 року.

Суддя А.В. Янченко