Номер провадження: 22-ц/813/978/24
Головуючий у першій інстанції Васильків О. В.
Доповідач Комлева О. С.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30.01.2024 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі:

головуючого-судді Комлевої О.С.,

суддів: Вадовської Л.М., Сєвєрової Є.С.,

з участю секретаря Виходець А.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Одеської обласної прокуратури на рішення Київського районного суду м. Одеси від 29 вересня 2022 року, постановленого під головуванням судді Васильків О.В., повний текст рішення складений 10 жовтня 2022 року, у цивільній справі за позовом Київської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, ОСОБА_1 про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, скасування рішень державного реєстратора, припинення права власності, звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом приведення об`єкта до попереднього стану, -

в с т а н о в и в:

У листопаді 2021 року Київська окружна прокуратура міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради звернулася до суду з позовом до Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, ОСОБА_1 про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, скасування рішень державного реєстратора, припинення права власності, звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом приведення об`єкта до попереднього стану, в якому просила:

- скасувати реєстрацію декларації про готовність об`єкта до експлуатації, зареєстровану Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради за №ОД 39 від 19.06.2020 року;

- скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Сосніної Г.В. від 19.12.2018 року за індексним номером 44712380, яким внесено зміни до розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо поділу квартири з реєстраційним номером 101, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ;

- скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Бурлаченка І.В. від 27.12.2018 року за індексним номером 44856655, яким внесено зміни до розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо поділу квартири з реєстраційним номером 101, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ;

- скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Махортова І.О. від 27.12.2018 року за індексним номером 44873499, яким внесено зміни до розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо об`єкту нерухомого майна з реєстраційним номером 101 за адресою: АДРЕСА_1 ;

- скасувати рішення державного реєстратора Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Турецького О.С. від 02.09.2020 року за індексним номером 53867249, яким внесено зміни до розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо нежитлового приміщення з реєстраційним номером 101 за адресою: АДРЕСА_2 , нежитлове приміщення № 39н;

- припинити право власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення площею 77,4 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 шляхом скасування державної реєстрації права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101);

- зобов`язати ОСОБА_1 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку площею 55 кв.м. шляхом знесення самочинно зведеної прибудови за адресою: АДРЕСА_2 , та приведення самочинно реконструйованої квартири за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) до попереднього стану відповідно до площі, визначеної договором купівлі-продажу квартири, посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Мізрахі Е.В. 24.04.2018 року за №204;

- стягнути з відповідачів на користь Одеської обласної прокуратури судовий збір.

В обґрунтування свого позову позивач зазначив, що станом на 24.04.2018 року за ОСОБА_1 було зареєстровано право приватної власності на квартиру, загальною площею79,6 кв.м., житловою площею 54,1 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101). В подальшому рішенням держреєстратора внесено зміни до розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно в частині площі квартири: загальну площу змінено на 101,8 кв.м., житлову площу на 76,8 кв.м. В подальшому 27.12.2018 року за №44856655 зареєстровано поділ квартири та утворено два нові об`єкти: квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 50,4 кв.м., житловою площею 26,9 кв.м., що складає одиницю та належить ОСОБА_1 , та квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 51,4 кв.м., житловою площею 49,9 кв.м., що складає одиницю та належить ОСОБА_1 . В подальшому квартиру АДРЕСА_3 а змінено на нежитлове приміщення, адресу « АДРЕСА_3 » змінено на « АДРЕСА_3 ». В подальшому Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради видано містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва №01-07/219 від 05.07.2019 року на реконструкцію нежитлового приміщення №39н, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 , з улаштуванням вітрини консольного типу та вхідної групи, без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів в плані для розміщення офісу-магазину за адресою: АДРЕСА_2 . В подальшому УДАБК ОМР зареєстровано декларацію про готовність об`єкта до експлуатації №ОД39 від 19.06.2020 року, зі змісту якої вбачається, що замовником здійснено реконструкцію нежитлового приміщення №39н, яке розташоване на першому поверсі 9-поверхового житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 , з улаштуванням вітрини консольного типу та вхідної групи, без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів у плані, для розміщення офісу-магазину. Відповідно до вказаної декларації про готовність об`єкта до експлуатації, площа реконструйованого нежитлового приміщення складає 77,4 кв.м. (до реконструкції - 51,4 кв.м.). В подальшому на підставі вищевказаної декларації рішенням держреєстратора Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області ОСОБА_2 від 02.09.2020 року за №53867249 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено зміни в частині площі нежитлового приміщення №39н за адресою: АДРЕСА_2 , а зокрема: загальну площу 51,4 кв.м. змінено на загальну площу 77,4 кв.м. Крім того у декларації про готовність об`єкта до експлуатації зазначено, що документ, який посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою не зазначається, у зв`язку з реконструкцією об`єкту без зміни розмірів. Разом з тим фактично під виглядом реконструкції нежитлового приміщення АДРЕСА_4 здійснено прибудову до багатоквартирного житлового будинку за рахунок площі земельної ділянки комунальної власності, яка не відводилась для цієї мети. Таким чином внаслідок реконструкції квартири фактично збільшено її загальну площу на 55 кв.м. При цьому, оскільки така квартира розташована на першому поверсі багатоквартирного житлового будинку, вказане свідчить про зміну геометричних розмірів фундаментів квартири у плані, тобто здійснення прибудови на земельній ділянці комунальної власності Одеської міської ради. При цьому згідно з інформацією Департаменту комунальної власності Одеської міської ради №01-19/1309 від 27.08.2020 року рішення щодо передачі у власність або надання у користування земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_2 , Одеською міською радою не приймалось. Таким чином вбачається, що замовником будівництва ОСОБА_1 внесено недостовірні відомості до декларації про готовність об`єкта до експлуатації за №ОД39 в частині здійснення реконструкції об`єкту без зміни геометричних розмірів та інформації про документ, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, оскільки така інформація не зазначається лише у разі дійсно проведення реконструкції без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані, а тому зазначення інформації про наявність земельної ділянки при проведенні реконструкції з розширенням об`єкту або зведення нового об`єкту містобудування на земельній ділянці є обов`язковим. Вищевказане свідчить про самочинне будівництво на земельній ділянці комунальної власності за адресою: АДРЕСА_2 , що порушує інтереси територіальної громади.

Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 29 вересня 2022 року в задоволенні позову Київської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради відмовлено.

Не погодившись з рішенням суду, Одеська обласна прокуратура звернулася до суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення суду скасувати, ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити повністю, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права.

У обґрунтуванні своєї апеляційної скарги апелянт зазначає, що судом першої інстанції не надано належної оцінки наявним у справі доказам щодо самочинного будівництва ОСОБА_1 прибудови на самовільно зайнятій земельній ділянці.

У відзиві на апеляційну скаргу, адвокат Іващенко А.П., представник ОСОБА_1 просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення суду без змін, посилаючись на безпідставність та необґрунтованість доводів апеляційної скарги, які не можуть бути підставами для його скасування, а рішення суду законним та таким, що постановлено з дотриманням норм матеріального та процесуального права.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу справи за допомогою автоматизованої системи документообігу суду від 21.11.2022 року цивільна справа передана головуючому-судді (суддя-доповідач) Чорній Т.Г. (а.с. 103 т.2).

Ухвалою Одеського апеляційного суду від 26 грудня 2022 року у справі було відкрито апеляційне провадження (а.с. 109 т.2).

Ухвалою Одеського апеляційного суду від 06 лютого 2023 року справа призначена до розгляду (а.с. 135 т.2).

Відповідно до рішення Вищої ради правосуддя №55/0/15-23 від 16 лютого 2023 року суддю ОСОБА_3 звільнено з посади у зв`язку з поданням заяви про відставку (а.с. 187 т.2).

Відповідно до протоколу повторного розподілу справи за допомогою автоматизованої системи документообігу суду від 21 березня 2023 року цивільна справа передана головуючому-судді (суддя-доповідач) Склярській І.В. (а.с. 186 т. 2).

Ухвалою Одеського апеляційного суду від 02 травня 2023 року справу призначено до розгляду (а.с. 192 т.2).

Відповідно до протоколу повторного розподілу справи за допомогою автоматизованої системи документообігу суду від 16 червня 2023 року цивільна справа передана головуючому-судді (суддя-доповідач) Цюрі Т.В., для подальшого розгляду, у зв`язку із достроковим закінчення відрядження судді Херсонського апеляційного суду ОСОБА_4 , згідно з рішенням Вищої ради правосуддя № 567/0/15-23 від 30 травня 2023 року (зі змінами, відповідно до рішення № 572/0/15-23 від 31 травня 2023 року) (а.с. 212-216 т. 2).

Ухвалою Одеського апеляційного суду від 07 липня 2023 року цивільна справа прийнята до провадження та призначена до розгляду (а.с. 213 т. 2).

Відповідно до рішення Вищої ради правосуддя №763/0/15-23 від 01 серпня 2023 року суддю ОСОБА_5 було звільнено з посади у зв`язку з поданням заяви про відставку (а.с. 220 т. 2).

Відповідно до протоколу повторного розподілу справи за допомогою автоматизованої системи документообігу суду від 16 серпня 2023 року цивільна справа передана головуючому-судді (суддя-доповідач) Комлевій О.С. для розгляду (а.с. 221 т. 2).

Ухвалою Одеського апеляційного суду від 23 серпня 2023 року цивільна справа прийнята до провадження та призначена до розгляду (а.с. 222 т. 2).

В судове засідання призначене на 30 січня 2024 року представник Управління ДАБК ОМР не з`явився, був сповіщений належним чином, шляхом направлення повідомлення на електронну адресу (а.с. 246 т. 2).

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника прокуратури - Гузь В.Г., представника ОМР - Вишнивецької А.О., адвоката Іващенко А.П., яка представляє інтереси ОСОБА_1 , перевіривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги і заявлених вимог, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, з наступних підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Відповідно до ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є:

1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи;

2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими;

3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи;

4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Згідно ст. 263 ЦПК України, рішення суду повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права, з дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог або заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені у судовому засіданні.

Залишаючи позов заступника прокурора Одеської області без задоволення, суд першої інстанції виходив із його недоведеності, оскільки суду не надано висновок експерта з приводу того чи є вказаний об`єкт капітальною спорудою та самовільним будівництвом, одночасно суд зробив висновок про те, що знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише за умови вжиття всіх передбачених законодавством України заходів щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.

Проте, погодитися з такими висновками суду не можна, виходячи з наступного.

Судом встановлено та матеріалами справи підтверджується, що 24.04.2018 року відповідно до договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Мізрахі Е.В., ОСОБА_6 передав у власність (продав), а ОСОБА_1 прийняла у власність (купила) квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Квартира розташована на 1 поверсі 9 поверхового будинку та складається з чотирьох житлових кімнат та підсобних приміщень, загальною площею 79,6 кв.м., житловою площею 54,1 кв.м. (а.с. 38-40, 47, т. 1)

За відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, рішенням реєстратора - приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Мізрахі Е.В. від 24.04.2018 року за №40781490 за ОСОБА_1 зареєстровано право приватної власності на квартиру загальною площею 79,6 кв.м., житловою площею 54,1 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101). Підстава - договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Мізрахі К.В. 24.04.2018 року за №204 (а.с. 33 т. 1).

Рішенням державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Сосніної Г.В. від 19.12.2018 року за №44712380 внесено зміни до розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно в частині площі квартири, а зокрема: загальну площу 79,6 кв.м., житлову площу 54,1 кв.м. змінено на загальну площу 101,8 кв.м., житлову площу 76,8 кв.м. Підстава - довідка №12612-18 та технічний паспорт, видані 17.12.2018 року ТОВ «БЮРО КОНСАЛТ СЕРВІС» (а.с. 33т. 1).

Рішенням державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Бурлаченка І.В. від 27.12.2018 року за №44856655 зареєстровано поділ квартири АДРЕСА_4 . Підстава - висновок щодо технічної можливості поділу нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , виданий ТОВ «Нове бюро технічної інвентаризації» від 21.12.2018 року за №2138/12-18 (а.с. 31 т. 1).

Вказаним рішенням утворено два нові об`єкти: квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 50,4 кв.м., житловою площею 26,9 кв.м., що складає одиницю та належить ОСОБА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101); квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 51,4 кв.м., житловою площею 49,9 кв.м., що складає одиницю та належить ОСОБА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) (а.с. 31 т. 1).

Рішенням державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Махортовим І.О. від 27.12.2018 року за №44873499 внесено зміни до розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо новоутвореного об`єкту нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , зокрема: квартиру змінено на нежитлове приміщення; загальну площу 51,4 кв.м., житлову площу 49,9 кв.м. змінено на загальну площу 51,4 кв.м., адресу « АДРЕСА_3 » змінено на « АДРЕСА_3 ». Підстава - технічний висновок про стан конструкції квартири АДРЕСА_4 , і можливість зміни її функціонального призначення під нежитлове приміщення №39н, виданий експертом Плєховим Є.М. від 27.12.2018 року за №75-52/18-ТЗ; технічний паспорт на нежитлове приміщення №39н в будинку АДРЕСА_2 , виданий ТОВ «Нове бюро технічної інвентаризації» (а.с. 35, 95 т. 1).

Рішенням державного реєстратора Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Турецького О.С. від 02.09.2020 року проведено реєстрацію за індексним номером 53867249, яким внесено зміни до розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо нежитлового приміщення з реєстраційним номером 101 за адресою: АДРЕСА_2 , нежитлове приміщення № 39н, підстава: декларація (а.с. 36 т. 1).

Реєстрація права власності відповідача ОСОБА_1 на зазначене нежитлове приміщення, загальною площею 77,4 кв.м. (після реконструкції), відбулась на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації ОД39, зареєстрованої 19.06.2020 року Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, та технічного паспорту, виданого 18.08.2020 року ТОВ «БТІ Південь».

Відповідно до декларації про готовність об`єкта до експлуатації ОД39, вихідні відомості зазначені, як реконструкція нежитлового приміщення № 39 н, розташованого за адресою АДРЕСА_2 , з улаштуванням вітрини консольного типу та вхідної групи, без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів в плані, для розміщення офісу-магазину (а.с. 200 - 202 т. 1).

В єдиному реєстрі документів що дають право на виконання підготовчих та будівних робіт наявне повідомлення про початок виконання будівельних робіт № ОД 37 від 28.02.2020 року, найменування об`єкту будівництва реконструкція нежитлового приміщення № 39н, яке розташоване на першому поверсі 9 поверхового будинку за АДРЕСА_2 , з улаштуванням вітрини консольного типу та вхідної групи, без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів в плані, для розміщення офісу-магазину (а.с. 75, 85-87, 234-238 т. 1)

З відповіді Департаменту архітектури та містобудування вбачається, що за інформацією архіву та відділу загального листування в департаменті зареєстровані містобудівні умови та обмеження, а саме реконструкція нежитлового приміщення № 39 н, розташованого за адресою АДРЕСА_2 , з улаштуванням вітрини консольного типу та вхідної групи, без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів в плані, для розміщення офісу-магазину від 05.07.2019 року № 01072019, замовник ОСОБА_1 (а.с. 67-74 т. 1).

13.05.2020 року посадовою особою Управління ДАБК ОМР із залученням представників Київської районної адміністрації ОМР та Департаменту комунальної власності здійснено комісійне обстеження об`єкту будівництва «реконструкція нежитлового приміщення № 39н за адресою АДРЕСА_2 , з улаштуванням вітрини консольного типу та вхідної групи, без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів у плані, для розміщення офісу-магазину, за результатами якого складено акт обстеження(а.с. 78 т. 1).

З акту обстеження об`єкта вбачається, що замовником будівництва здійснено реконструкцію шляхом прибудови, що не відповідає виданим вихідним даним на проектування, а саме; на місті вітрини консольного типу 5,3м* 7,0м побудовано прибудову з газобетон них блоків розміром 6,5* 8,5м на землях комунальної власності територіальної громади м. Одеси (а.с. 78-79, 83-84 т. 1).

З наданої інформації Головного Управління Держгеокадастру в Одеській області від 09.06.2020 року, вбачається, що у відділі відсутня інформація щодо оформлення документів за фізичними та юридичними особами на земельні ділянки за адресою АДРЕСА_2 (а.с. 81 т. 1).

Судом встановлено та з матеріалів справи вбачається, що квартира за АДРЕСА_4 , яка була за договором купівлі продажу придбана ОСОБА_1 та складала загальну площу 79,6 кв.м. та житлову 54,1 кв.м. (а.с. 38,48 т. 1).

Після проведення реконструкції загальна площа об`єкта нерухомого майна (з урахуванням самочинної прибудови) за адресою: АДРЕСА_2 , який належить ОСОБА_1 становить 101,8 кв.м., житлова 76,8 кв.м. (а.с.33, 52 т. 1).

Після збільшення об`єкту з загальної площі з 79,6 кв.м. на площу 101,8 кв.м. квартиру було поділено на два самостійних об`єкта загальною площею 50,4 кв.м. та 51,4 кв.м. (а.с. 32, 51-52 т. 1).

В подальшому на підставі проведеного поділу кв. АДРЕСА_3 була зареєстрована загальною площею 50,4 кв.м., житловою 26,9 кв.м. (а.с. 31 т. 1), а інше приміщення, спочатку зареєстроване, як нежитлове з площею 51,4 кв.м., а потім на підставі декларації про готовність об`єкта, зареєстроване, як нежитлове за № 39н вже загальною площею 77,4 кв.м. (а.с. 35 т. 1).

Отже, суд приходить до висновку, що збільшення площі цієї квартири утворилась внаслідок реконструкції квартири зі зміною геометричних розмірів у плані квартири АДРЕСА_4 за рахунок добудови квартири на першому поверсі дев`ятиповерхового будинку на земельній ділянці прибудинкової території.

При цьому спочатку квартира була збільшена з 79,6 кв.м. до 101,8 кв.м., в подальшому була розподілена на два приміщення (житлове та нежитлове) загальною площею 50,4 кв.м. та 51,4 кв.м. (загальна площа 101,8 кв.м.) та нежитлове приміщення з 51,4 кв.м. було змінено на збільшену площу 77,4.

З урахуванням того, що квартира розташована на 1 поверсі, збільшення площі відбулось саме на земельній ділянці, яка належить органам місцевого самоврядування.

Сукупність наведених обставин свідчить про те, що дана земельна ділянка перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Одеси, будь-яким особам у власність чи/або користування для будівництва прибудови за вказаною адресою не надавалась, що підтверджується наданої відповіддю головного управління держгеокадастру (а.с. 81 т. 1).

Відповідно до положень ч. 2 ст. 39-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та п. 29 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів у разі виявлення інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю факту подання недостовірних даних, наведених у надісланому повідомленні чи зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, зокрема якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, реєстрація такого повідомлення або декларації підлягає скасуванню Інспекцією.

Отже, спірна декларація №ОД39 про готовність об`єкта за № 39н до експлуатації не відповідає вимогам чинного законодавства, оскільки реконструкція нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_2 нежитлове приміщення 39н, утворилось шляхом розподілу квартири, збільшеної на 48,2 кв.м., із змінами саме геометричних розмірів фундаментів у плані та за рахунок земельної ділянки територіальної громади м. Одеси, яка не виділялась для цієї мети (а.с. 200 т.1).

Сумарна загальна площа квартири АДРЕСА_3 та нежитлового приміщення після проведення реконструкції складає 124,8 (50,4 кв.м. та 77,4 кв.м.,), що на 48,2 кв.м. не відповідає попередній площі 79,6 кв.м., яка набута ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 24 квітня 2018 року № 2925.

Договір купівлі-продажу від 24 квітня 2018 року є підставою виникнення права власності за ОСОБА_1 виключно на 79,6 кв.м.

Крім цього, з матеріалів справи вбачається, що Одеською міською радою рішень стосовно передачі у власність (користування) земельної ділянки за вищевказаною адресою не приймалось.

Таким чином, прибудова, в подальшому розподіл, та збільшення площі нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , площею 48,2 кв.м. не могла утворитись внаслідок реконструкції без зміни геометричних розмірів у плані приміщення, оскільки фактично відбулось незаконне будівництво прибудови із зайняттям земельної ділянки територіальної громади м. Одеси, саме тому в спірній Декларації зазначені відомості, які не відповідають дійсності.

Так, у декларації зазначено: реконструкція без зміни геометричних розмірів, що не суперечить пункту 7 постанови Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 466 в якому зазначено, що відомості щодо земельної ділянки не зазначаються у разі реконструкції, реставрації або капітального ремонту об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані.

Відповідно до ч. 4 ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» реконструкція, реставрація або капітальний ремонт об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані, реконструкція або капітальний ремонт автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередачі, зв`язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах земель їх розміщення, а також комплексна реконструкція кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду і нове будівництво об`єктів інженерно-транспортної інфраструктури відповідно до містобудівної документації на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності можуть здійснюватися за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.

Відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» після набуття права на земельну ділянку та відповідно до її цільового призначення замовник може виконувати підготовчі роботи, визначені будівельними нормами, стандартами і правилами, з повідомленням органу державного архітектурно-будівельного контролю. Форма повідомлення про початок виконання підготовчих робіт, порядок його подання, форма повідомлення про зміну даних у поданому повідомленні визначаються Кабінетом Міністрів України.

Таким чином, у разі проведення нового будівництва або реконструкції об`єкта будівництва, що передбачає зміну геометричних розмірів фундаментів у плані, замовник будівництва зобов`язаний підтвердити своє право на проведення будівельних робіт документом, що посвідчує право власності чи право користування земельною ділянкою, на якій буде розміщено об`єкт нерухомості, та відповідно, вказати інформацію про такий документ у декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Таким чином в порушення вимог законодавства спочатку на підставі рішення реєстратора збільшилась площа квартири до 101,8 кв.м., а в подальшому саме на підставі спірної Декларації ОСОБА_1 фактично здійснено подальше зайняття земельної ділянки територіальної громади м. Одеси та введення даної прибудови, як окремого нежитлового приміщення зі збільшенням площі до експлуатації.

Відповідно до абз. 8 п. 22 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461, у разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю наведених у зареєстрованій декларації недостовірних даних (встановлення факту, що на дату реєстрації декларації інформація, яка зазначалася в ній, не відповідала дійсності, та/або виявлення розбіжностей між даними, зазначеними у декларації), які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без затвердженого в установленому порядку проекту або будівельного паспорта, а також у разі скасування містобудівних умов та обмежень, реєстрація такої декларації підлягає скасуванню органом державного архітектурно-будівельного контролю.

Абзацами 9, 10 п. 22 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461, передбачено, що орган державного архітектурно-будівельного контролю скасовує реєстрацію декларації шляхом видачі відповідного розпорядчого акта. Запис про реєстрацію декларації з реєстру виключається Держархбудінспекцією не пізніше наступного робочого дня, з дня повідомлення органом державного архітектурно-будівельного контролю про таке скасування.

Таким чином, земельна ділянка під прибудовою є власністю територіальної громади м. Одеси, будь-яким особам у власність чи/або користування не надавалась, що свідчить про внесення заявником недостовірних даних до спірної декларації стосовно реконструкції об`єкта без зміни геометричних розмірів.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі державна реєстрація прав) офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно із вимогами ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав є обов`язковою. Інформація про права на нерухоме майно та їх обтяження підлягає внесенню до Державного реєстру прав. Згідно із ч. 1 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав проводиться в такому порядку: 1) формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2) прийняття документів, що подаються разом із заявою про державну реєстрацію прав, виготовлення їх електронних копій шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та розміщення їх у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду заяв про державну реєстрацію прав, що надійшли на розгляд; 4) перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав, зупинення державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав або про відмову в такій реєстрації; 6) відкриття (закриття) розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до Державного реєстру прав відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав; 7) формування інформації з Державного реєстру прав для подальшого використання заявником; 8) видача документів за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.

Відповідно до ч. 2 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, яка набрала чинності 01 січня 2016 року.

Цей Порядок визначає умови, підстави та процедуру проведення відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, об`єкти незавершеного будівництва та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також умови, підстави та процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Згідно з п. 40 Порядку державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та цим Порядком.

Відповідно до приписів ст. 27 ЗУ «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться зокрема на підставі: державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право власності на землю, державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування землею, виданих до 1 січня 2013 року.

Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів.

У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, обов`язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі.

Документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов`язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки.

Відповідно до ч. 2 ст. 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Судом встановлено, що після укладеного договору купівлі-продажу від 24.04.2018 року, рішенням державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Сосніної Г.В. від 19.12.2018 року за №44712380 внесено зміни до розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно в частині площі квартири, а зокрема: загальну площу 79,6 кв.м., житлову площу 54,1 кв.м. змінено на загальну площу 101,8 кв.м., житлову площу 76,8 кв.м., підставою для проведення реєстраційної дії стала довідка №12612-18 та технічний паспорт, видані 17.12.2018 року ТОВ «БЮРО КОНСАЛТ СЕРВІС» (а.с. 33 т. 1).

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Колегія суддів, звертає увагу на те, що державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а вважається лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації.

Досліджуючи обставини існування в особи права власності, суд має передусім встановлювати підстави, на якій особа набула таке право, оскільки законом вона сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, не передбачена.

Підставою внесення змін до розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно в частині площі квартири, а зокрема: загальну площу 79,6 кв.м., житлову площу 54,1 кв.м. змінено на загальну площу 101,8 кв.м., житлову площу 76,8 кв.м., державний реєстратор Сосніна Г.В. зазначила довідку №12612-18 та технічний паспорт від 17.12.2018 року, виданий ТОВ «БЮРО КОНСАЛТ СЕРВІС».

Відповідно до статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній установлюються законом.

Згідно з п. 45 Постанови КМУ від 25 грудня 2015 р. № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (що діяла на 19.12.2018 року на день вчинення реєстраційної дії), для державної реєстрації права власності у зв`язку із зміною суб`єкта такого права в результаті реконструкції об`єкта нерухомого майна, у тому числі в результаті переведення об`єкта нерухомого майна із житлового у нежитловий або навпаки подаються:

1) документ, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна до його реконструкції (крім випадків, коли право власності на такий об`єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав);

2) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта;

3) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна;частиною четвертою статті 18

Отже, державний реєстратор Сосніна Г.В., в порушення норм діючого законодавства провела реєстрацію зміни площі лише на підставі технічного паспорту, без документів, що посвідчує право власності на збільшену площу квартири.

В подальшому на підставі рішення державного реєстратора Сосніна Г.В., проведеного з порушенням, відбулась реєстрація державним реєстратором КП «Агенція державної реєстрації» Бурлаченка І.В. поділу квартири АДРЕСА_3 , та в наступному рішенням державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Махортовим І.О. проведено реєстрацію переведення з житлового в нежитлове приміщення.

Колегія суддів з урахуванням встановлених обставин, приходить висновку про те, що рішення державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Сосніної Г.В. від 19.12.2018 року за №44712380 підлягає скасуванню у судовому порядку як таке, що порушує права територіальної громади м. Одеси на земельну ділянку, на якій цей об`єкт знаходиться, та як таке, що прийняте із порушенням законодавства за відсутності документів, що підтверджують виникнення права власності на реконструйований об`єкт за збільшенням площі з 79.6 до 101,8 кв.м.

Наступні рішення державних реєстраторів, а саме рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Бурлаченка І.В. від 27.12.2018 року за індексним номером 44856655, яким внесено зміни до розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо поділу квартири, а також рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Махортова І.О. від 27.12.2018 року за індексним номером 44873499, яким внесено зміни до розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо об`єкту нерухомого майна з реєстраційним номером 101, та рішення державного реєстратора Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Турецького О.С. від 02.09.2020 року за індексним номером 53867249 також підлягають скасуванню.

Згідно із ст. 376 ЦПК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

У п. 4 Постанови Пленуму ВССУ з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30.03.2012 року № 6 «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» зазначено, що самочинним вважається будівництво житлового будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна, якщо вони збудовані (будуються) на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснює будівництво; або відведена не для цієї мети; або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту; або з істотним порушенням будівельних норм і правил.

При цьому, згідно з правовою позицією Верховного Суду України у справі № 6-130цс від 04 грудня 2013 року у розумінні ч. 1 ст. 376 ЦК України самочинним будівництвом є не тільки новостворений об`єкт, а й об`єкт нерухомості, який виник в результаті реконструкції, капітального ремонту, перебудови, надбудови уже існуючого об`єкта, здійснених без одержаного дозволу місцевих органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, розробленої та затвердженої в установленому порядку проектної документації, дозволу на виконання будівельних робіт, наданого органами архітектурно-будівельного контролю, оскільки в результаті таких дій об`єкт втрачає тотожність з тим, на який власником (власниками) отримано право власності.

З урахуванням того, що спірна споруда є самочинно збудованою, яка розташована на землях територіальної громади м. Одеси та є перешкодою для реалізації територіальною громадою м. Одеси своїх повноважень, як власника відповідної земельної ділянки, тому колегія суддів приходить висновку про те, що у зв`язку зі скасуванням рішень державних реєстраторів, а також скасування реєстрації декларації, вважає обґрунтованими позовні вимоги в частині припинення права власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення площею 77,4 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 н з зобов`язанням ОСОБА_1 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку площею 48,2 кв.м. шляхом знесення самочинно зведеної прибудови за адресою: АДРЕСА_2 , та приведення самочинно реконструйованої квартири за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) до попереднього стану відповідно до площі, визначеної договором купівлі-продажу квартири, посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Мізрахі Е.В. 24.04.2018 року за №204.

Колегія суддів не погоджується з доводами апеляційної скарги в частині звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки площею 55 кв.м., вважаючи, що з урахуванням сумарна загальна площа квартири АДРЕСА_3 та нежитлового приміщення після проведення реконструкції складає 124, 8 (50,4 кв.м. та 77,4 кв.м.,), що на 48,2 кв.м. не відповідає попередній площі 79,6 кв.м.

З урахуванням встановлених обставин, колегія суддів приходить висновку про те, що з ОСОБА_1 на користь Одеської обласної прокуратури підлягає стягненню судові витрати по сплаті судового збору, понесені в суді першої та апеляційної інстанції у розмірі 42300 грн.

Керуючись ст.ст. 368, 374, 376, 381-384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд, -

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Одеської обласної прокуратури задовольнити частково.

Рішення Київського районного суду м. Одеси від 29 вересня 2022 року скасувати.

Прийняти постанову, якою позовні вимоги Київської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, ОСОБА_1 про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, скасування рішень державного реєстратора, припинення права власності, звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом приведення об`єкта до попереднього стану - задовольнити частково.

Скасувати реєстрацію декларації про готовність об`єкта до експлуатації, зареєстровану Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради за №ОД 39 від 19.06.2020 року;

Скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Сосніної Г.В. від 19.12.2018 року за індексним номером 44712380, яким внесено зміни до розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо поділу квартири з реєстраційним номером 101, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ;

Скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Бурлаченка І.В. від 27.12.2018 року за індексним номером 44856655, яким внесено зміни до розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо поділу квартири з реєстраційним номером 101, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ;

Скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Махортова І.О. від 27.12.2018 року за індексним номером 44873499, яким внесено зміни до розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо об`єкту нерухомого майна з реєстраційним номером 101 за адресою: АДРЕСА_1 ;

Скасувати рішення державного реєстратора Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Турецького О.С. від 02.09.2020 року за індексним номером 53867249, яким внесено зміни до розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо нежитлового приміщення з реєстраційним номером 101 за адресою: АДРЕСА_2 , нежитлове приміщення № 39н;

Припинити право власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення площею 77,4 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 н шляхом скасування державної реєстрації права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101);

Зобов`язати ОСОБА_1 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку площею 48,2 кв.м. шляхом знесення самочинно зведеної прибудови за адресою: АДРЕСА_2 , та приведення самочинно реконструйованої квартири за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) до попереднього стану відповідно до площі, визначеної договором купівлі-продажу квартири, посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Мізрахі Е.В. 24.04.2018 року за №204;

В решті в задоволенні позовних вимог відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , місце проживання: АДРЕСА_5 ) на користь Одеської обласної прокуратури (, місцезнаходження: м. Одеса, вул. Пушкінська, 3) судовий збір понесений в суді першої та апеляційної інстанції у розмірі 42300 (сорок дві тисячі триста) гривень.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена шляхом подання касаційної скарги до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складений 12 лютого 2024 року.

Головуючий ______________________________________ О.С. Комлева

Судді ______________________________________ Л.М. Вадовська

______________________________________ Є.С. Сєвєрова