Справа № 484/4087/23
Провадження № 2/484/331/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 січня 2024 року м. Первомайськ

Первомайський міськрайонний суд Миколаївської області у складі:

головуючого судді Маржиної Т.В.,

за участю секретаря судового засідання Григор`євої О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Софія» про розірвання договору оренди земельної ділянки,

у відсутність сторін та їх представників, -

ВСТАНОВИВ:

03.08.2023 року ОСОБА_1 в особі представника адвоката Кравченка О.С. звернулась до суду з позовом до ТОВ «Софія» про розірвання договору оренди земельної ділянки, мотивуючи тим, що їй на праві власності належить земельна ділянка з кадастровим номером :08:000:0315 площею 5,1800 га, яка розташована в межах Софіївської сільської ради Первомайського району Миколаївської області. На даний час земельна ділянка перебуває в користуванні ТОВ «Софія» на підставі договору оренду земельної ділянки, укладеного між нею та відповідачем 28.08.2014 року строком на 49 років. Зазначає, що відповідач систематично порушував умови договору, а саме з дня укладення договору і до сьогоднішнього дня не сплатив орендну плату за користування земельною ділянкою, не надав примірник договору позивачці, не замовив проект землеустрою з урахуванням ротації культур, не надав інформації з проводу того, яка саме сільськогосподарська культура вирощується на орендованій земельній ділянці. За таких обставин вважає, що наявні підстави для розірвання договору.

Крім того, разом із позовною заявою представник позивачки адвокат Кравченко О.С. заявив клопотання про витребування від ТОВ «Софія» доказів, а саме: примірника договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :08:000:0315 загальною площею 5,1800 га, яка призначена для ведення сільськогосподарського виробництва та розташована в межах Софіївської сільської ради Первомайського району Миколаївської області, укладеного 28.08.2014 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Софія»; проекта землеустрою щодо використання земельної ділянки товарного сільськогосподарського виробництва з урахуванням ротації культур відносно зазначеної земельної ділянки; документів, що підтверджують сплату орендної плати за користування земельною ділянкою; належного документального підтвердження обробітку земельної ділянки, відповідно до умов Договору оренди землі, від 28.08.2014 року, із зазначенням, яка саме сільськогосподарська продукція вирощувалася протягом 2014 - 2023 років (із вказівкою за кожен рік окремо).

Ухвалою суду від 07.08.2023 року відкрито провадження в наданій справі за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання на 20.09.2023 року.

Ухвалою суду від 07.08.2023 року клопотання представника позивачки адвоката Кравченка О.С. про витребування доказів задоволено, витребувано зазначені документи.

31.08.2023 року представник відповідача адвокат Філатов І.Л. надав суду відзив, в якому просив відмовити в задоволенні позову, посилаючись на те, що після підписання договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :08:000:0315 загальною площею 5,1800 га, яка призначена для ведення сільськогосподарського виробництва та розташована в межах Софіївської сільської ради Первомайського району Миколаївської області, укладеного 28.08.2014 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Софія», цього ж дня на прохання позивачки їй було виплачено орендну плату наперед в сумі 128 245 грн. 51 к., про що вона як орендодавець надала розписку. Крім того, він зазначив, що в податковому розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податку, і сум утриманого з них податку за 4 квартал 2014 року у рядку 236 зазначено неправильний РНОКПП позивачки, а саме НОМЕР_1 , замість правильного , тому відсутні дані щодо нарахування орендної плати. Вважає, що у відповідача відсутня заборгованість по сплаті орендної плати за користування земельною ділянкою. Також зазначає, що на дату укладення договору чинне земельне законодавство не передбачало обов`язкову наявність такої істотної умови договору як розробка проекту землеустрою щодо ротації культур, тобто позивачка могла ініціювати внесення змін до договору, якими визначити та зобов`язати сторону виготовити відповідний проект землеустрою.

Крім того, представник відповідача адвокат Філатов І.Л. відповідно до ст. 93 ЦПК України поставив позивачці наступні питання по суті справи: чи отримувала вона у 2014 році грошові кошти у вигляді орендної плати наперед за весь строк оренди за договором оренди від 28.04.2014 року ? Чи позивачка власноручно писала 28.04.2014 року розписку про отримання орендної плати наперед від ТОВ «Софія» в розмірі 128 245 грн. 51 к. ? Чому протягом майже дев`яти років з моменту укладення договору вона не зверталась до відповідача з вимогою про виплату орендної плати, якщо вважала, що розрахунок з нею не проведений або проведений неналежним чином ? Хто використовував з 2014 року і продовжує використовувати, належну позивачці земельну ділянку ? Яким чином відсутність розробленого проекту землеустрою щодо ротації культур порушує права позивачки ? Яких саме матеріальних або нематеріальних благ, які позивачка очікувала отримати внаслідок укладення договору оренди від 28.04.2014 року, вона позбавлена у зв`язку з відсутністю проекту землеустрою ? Яким чином строк дії договору оренди землі від 28.04.2014 року, визначений сторонами в п.8 Договору, залежить від проекту землеустрою ?

19.09.2023 року від директора ТОВ «Софія» Шеремети І. надійшла заява на виконання ухвали суду про витребування доказів від 07.08.2023 року, в якій він просить долучити до матеріалів справи примірник договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :08:000:0315 площею 5,1800 га, яка розташована в межах Софіївської сільської ради Первомайського району Миколаївської області, укладеного 28.08.2014 року; письмові докази сплати орендної плати за зазначеним договором оренди від 28.08.2014 року та примірник акту прийому передачі вищезазначеної земельної ділянки. Крім того, він пояснив, що у відповідача відсутній проект землеустрою щодо використання земельної ділянки товарного сільськогосподарського виробництва з урахуванням ротації культур. Також повідомив, що на даній земельній ділянці в 2018 році вирощувалась пшениця озима, 2019 році кукурудза, 2020 році соняшник, 2021 році жито, 2022 році ріпак.

Представник позивачки адвокат Кравченко О.С. заявив клопотання про витребування доказів, а саме від Товариства з обмеженою відповідальністю «Софія» всіх наявних оригіналів розписок, складених ОСОБА_1 з приводу отримання нею грошових коштів наперед за майбутні періоди користування ТОВ «Софія» земельною ділянкою за Договором оренди землі від 28.08.2014 року.

Крім того, представник позивачки адвокат Кравченко О.С. заявив клопотання про витребування таких письмових доказів, а саме: оригіналу Договору оренди землі, укладеного 18.08.2010 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Софія» відносно земельної ділянки загальною площею 5,18 га; копії спадкової справи № 364/2010, заведеної після смерті ОСОБА_2 , 1956 року народження, який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 ; відповіді ТОВ «Софія» на пропозицію щодо продажу земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 5,18 га з кадастровим номером :08:000:0315, яка розташована на території Мигіївської сільської ради Первомайського району Миколаївської області (колишня Софіївська сільська рада Первомайського району Миколаївської області).

Підготовче засідання 20.09.2023 року відкладено на 25.10.2023 року за клопотанням представника позивачки адвоката Кравченка О.С. для підготовки відповіді на відзив.

24.10.2023 року представник позивачки адвокат Кравченко О.С. надав суду відповідь на відзив, в якій просив позов задовольнити, мотивуючи тим, що ОСОБА_1 орендну плату за договором оренди земельної ділянки з кадастровим номером :08:000:0315 площею 5,1800 га від ТОВ «Софія» наперед не отримувала. Під час укладення даного договору відповідач хотів, щоб вона перед отриманням коштів підписала надану ним розписку, однак власноручно ОСОБА_1 жодних розписок не писала. Він зазначив, що відомість з Державного реєстру фізичних осіб платників податків про джерела/суми виплачених доходів та утриманих податків не може бути доказом сплати орендної плати, так як дані в ній ґрунтуються виключно на відомостях, поданих до Державної податкової служби і не підтверджуються жодними доказами, зокрема отримувачем орендної плати. Виплата орендної плати у грошовій формі здійснюється через касу підприємства та повинна бути підтверджена видатковим касовим ордером, виписаним орендарем та підписаним орендодавцем або видатковою накладною, підписаною сторонами, чи актом надання послуг. Представник зауважив, що одночасно у користуванні ТОВ «Софія» перебувають чотири земельні ділянки, які належать позивачці на праві власності, тому з наданих розписок не зрозуміло за користування якою саме земельною ділянкою відповідачем було сплачено орендну плату, оскільки сторони уклали договори оренди стосовно інших земельних ділянок також 28.08.2014 року. Позиція відповідача щодо надання розписок про отримання позивачкою орендної плати від 28.08.2014 року на загальну суму 128 245 грн. 51 к. та щорічних розписок від 28.08.2014 року про отримання орендної плати в розмірі 2 617 грн. 26 к. за 2014 2022 роки є не зрозумілою, тому що з аналізу таких доказів можна дійти висновку, що ТОВ «Софія» ніби то двічі сплатило ОСОБА_1 орендну плату. Крім того, він зазначив, що надані відповідачем докази свідчать про неналежне виконання умов договору в частині сплати орендної плати, де відповідно до договору орендна плата вноситься орендарем в розмірі 3 147 грн. 33 к., а отриманий позивачкою дохід у вигляді орендної плати повинен оподатковуватись у розмірі 15 %, таким чином відповідач повинен був сплачувати позивачці щорічно орендну плату в розмірі 2 675 грн. 23 к. (3 147 грн. 33 к. 15 % = 2 675 грн. 23 к.). Однак в розписках зазначено, що вона щорічно з 2014 року по 2022 рік ніби-то отримувала орендну плату в розмірі 2 617 грн. 26 к. За таких обставин представник позивачки вважає, що відповідач систематично недоплачував ОСОБА_1 орендну плату в розмірі 57 грн. 97 к., що в загальній сумі на день розгляду справи складає 521 грн. 73 к. Також він зазначив, що відповідачем не надано документального підтвердження, яка саме сільськогосподарська продукція вирощувалась протягом 2014 2022 років. Щодо відповідей на питання, поставлені в порядку ст. 93 ЦПК України, ОСОБА_3 зазначив, що договором не передбачено умови звернення орендодавця до орендаря; позивачці не відомо хто використовує земельну ділянку на сьогоднішній день; відповідач як особа, в користуванні якої перебувало понад 100 га земель сільськогосподарського призначення, зобов`язаний був виготовити відповідний проект землеустрою; наявність проекту землеустрою є передумовою виснаження і втрати родючості ґрунтів. Вважає, що було присутнє істотне порушення умов договору з боку ТОВ «Софія». Представник додав, що особисто відповісти на поставлені запитання позивачка не має змоги, так як з 25.09.2022 року знаходиться за межами України.

Ухвалами суду від 25.10.2023 рокуклопотання представника відповідача адвоката Філатова І.Л. про зобов`язання позивачки відповідно до ст. 93 ЦПК України надати у формі заяви свідка відповідь на питання по суті справи та клопотання представника позивачки адвоката Кравченка О.С. від 20.09.2023 року про витребування доказів, - задоволено.

Підготовче засідання 25.10.2023 року відкладено на 29.11.2023 року за клопотанням представника позивачки адвоката Філатова І.Л.

03.11.2023 року від приватного нотаріуса Первомайського районного нотаріального округу Миколаївської області Мовчана А.С. надійшла копія відповіді ТОВ «Софія» на пропозицію продажу земельної ділянки з кадастровим номером :08:000:0315 площею 5,18 га, в якій зазначено, що відповідач відмовився від першочергового права купівлі земельної ділянки.

06.11.2023 року від державного нотаріуса Другої первомайської державної нотаріальної контори Миколаївської області Бутрей І.А. надійшла копія спадкової справи № 364/2010, заведеної після смерті ОСОБА_2 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 .

Начальник Відділу № 4 управління надання адміністративних послуг Головного управління Держгеокадастру у Миколаївській області Нестеренко О. 10.11.2023 року надала суду оригінал договору оренди землі від 18.08.2010 року.

13.11.2023 року на електронну пошту суду від ОСОБА_1 надійшла заява свідка, в якій вона зазначила, що в 2014 році не отримувала грошові кошти у вигляді орендної плати за оспорюваним договором; власноручно жодних розписок не писала, грошових коштів від ТОВ «Софія» не отримувала; не зверталась до відповідача з питанням про виплату орендної плати, тому що договором не було передбачено умови звернення орендодавця до орендаря; 28.08.2014 року між нею та відповідачем було укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на 49 років, хто на даний час використовує її земельну ділянку їй не відомо; відповідач як особа, в користуванні якої перебувало понад 100 га земель сільськогосподарського призначення, зобов`язаний був виготовити відповідний проект землеустрою; наявність проекту землеустрою є передумовою виснаження і втрати родючості ґрунтів. Вважає, що відбулось істотне порушення умов договору з боку ТОВ «Софія».

14.11.2023 року представник відповідача адвокат Філатов І.Л. на виконання ухвали суду про витребування доказів від 25.10.2023 року надав оригінали розписок ОСОБА_1 про отримання орендної плати за договором оренди від 28.08.2014 року за 2023 2049 роки.

Представник відповідача адвокат Філатов І.Л. 15.11.2023 року надав заперечення проти відповіді на відзив, в яких просив в задоволенні позову відмовити, мотивуючи тим, що 27.10.2022 року представник позивачки адвокат Кравченко О.С. надіслав відповідачу документи, які стосувались орендних відносин між ОСОБА_1 та ТОВ «Софія», зокрема заяву щодо надання копій документів, які підтверджують виплату позивачці орендної плати та копій проекту землеустрою ротації культур; заяву щодо внесення змін в договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :08:000:0315 від 28.08.2014 року з метою підвищення орендної плати та відповідний проект додаткової угоди до договору оренди землі. ТОВ «Софія» не погодилось на таку пропозицію. Зазначив, що даний лист не містив жодного документу, де б представник згадував про заборгованість сплати орендної плати відповідача перед позивачкою. Також він вказав, що видатковий касовий ордер та накладна є не єдиними доказами сплати орендної плати, а такий перелік є невичерпним. Щодо твердження про неправильне нарахування та виплату суми орендної плати він зазначив, що представник позивачки помилково застосував норми податкового права до розрахунку, проведеного між сторонами в серпні 2014 році, які діють з листопада 2014 року. Відсутність проекту землеустрою щодо ротації культур не є істотним порушенням договору, оскільки орендодавець не був позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору. Надана стороною позивачки інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об?єктів нерухомого майна щодо суб?єкта № 330631694 від 28.04.2023 року не містить числових даних щодо загальної площі орендованих земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що перебували у власності відповідача, а містить інформацію щодо інших речових прав (оренди), які виникли та зареєстровані на підставі правочинів, укладених після підписання оспорюваного договору, тому такий доказ не стосується предмету доказування в наданій справі.

Від представника позивачки адвоката Кравченко О.С. 29.11.2023 року на електронну пошту суду надійшло клопотання про призначення почеркознавчої експертизи розписок ОСОБА_1 про отримання орендної плати.

29.11.2023 року в підготовчому засіданні представник відповідача адвокат Філатов І.Л. зазначив, що бухгалтерія ТОВ «Софія» внесла зміни та виправила помилку, яка була допущена у РНОКПП позивачки, тому інформація про доходи ОСОБА_1 повинна змінитись. Представник позивачки адвокат Кравченко О.С. зазначив, що звернеться до податкової служби щодо доходів позивачки після внесених змін та надасть суду відповідь протягом 10 днів.

Підготовче засідання відкладено на 28.12.2023 року за клопотанням сторін.

07.12.2023 року представник позивачки адвокат Кравченко О.С. на електронну пошту суду надіслав клопотання, в якому просив клопотання про призначення почеркознавчої експертизи залишити без розгляду.

Представник позивачки адвокат Кравченко О.С. надіслав на електронну пошту суду клопотання про долучення до матеріалів справи відомості з Державного реєстру фізичних осіб платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору станом на 05.12.2023 року ОСОБА_1 № 1408-23-06503 та станом на 07.12.2023 року № 1408-23-06554.

Ухвалою суду від 28.12.2023 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду на 29.01.2024 року.

Сторонами, їх представниками не подано будь-яких інших заяв і клопотань по суті позовних вимог.

В судове засідання учасники справи не з`явилися.

Представники сторін надали заяви про розгляд справи в їх відсутність.

На підставі ст. 223 ЦПК України суд проводить судовий розгляд у відсутність учасників справи.

Вирішуючи справу на основі наявних письмових доказів, наданих сторонами, з врахуванням позицій сторін, викладених у поданих ними заявах по суті справи, суд приходить до висновку про те, що в задоволенні позову слід відмовити з таких підстав.

Судом встановлено, що відповідно до Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯИ № 157806 від 26.01.2010 року ОСОБА_1 на праві власності належить земельна ділянка площею 5,1800 га з кадастровим номером :08:000:0315 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в межах території Софіївської сільської ради Первомайського району Миколаївської області (за межами населеного пункту) (т.1 а.с.16).

Крім того, з копії спадкової справи № 364/2010 вбачається, що ОСОБА_1 отримала у спадщину дану земельну ділянку після смерті свого чоловіка ОСОБА_2 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 (т.3 а.с.8-30).

З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 309919070 від 15.09.2022 року вбачається, що за ОСОБА_1 зареєстроване право власності на земельну ділянку площею 5,1800 га з кадастровим номером :08:000:0315 (т.1 а.с.17).

28.08.2014 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Софія" укладено договір оренди землі щодо земельної ділянки площею 5,1800 га з кадастровим номером :08:000:0315 строком на 49 років (т.1 а.с.61-62).

Право оренди зазначеної земельної ділянки зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.02.2015 року на підставі зазначеного договору, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 33278889 від 06.02.2015 року, номер запису про інше речове право 8643737 (т.1 а.с.60).

Пунктом 9 договору оренди передбачено, що орендна плата за користування земельною ділянкою вноситься орендарем у формі грошових коштів у розмірі 3147 грн. 33 к. (т.1 а.с.61).

Сторони узгодили, що орендна плата вноситься щорічно до 31 грудня того року, за який здійснюється розрахунок по орендній платі.

За таких обставин ТОВ «Софія» зобов`язане щорічно до 31 грудня провести розрахунок по орендній платі.

?Відповідно до ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до змісту ст.ст. 629, 526, 530 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами і зобов`язання має виконуватися належним чином у встановлений строк відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно до ч.1 ст. 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлено строк його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк.

Статтею 612 ЦК України передбачено, що боржник вважається таким, що прострочив виконання зобов`язання, якщо він не виконав зобов`язання у встановлений договором строк.

Стаття 762 ЦК України встановлює обов`язок наймача вносити плату за користування майном у розмірах та строки визначені договором. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін у договорі оренди.

Згідно до статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до п.«д» ч.1 ст. 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Частиною 1 статті 43 Закону України «Про оренду землі» передбачено обов`язок орендаря повернути орендодавцю земельну ділянку у разі припинення договору оренди землі.

Аналіз зазначених норм права дає підстави вважати, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Наведені положення вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 27.11.2018 року у справі № 912/1385/17 зазначила, що враховуючи те, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення ч.2 ст. 651 ЦК України. Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 11.10.2017 року у справі № 6-1449цс17 і підстав для відступу від неї, як і від висновку в справі № 910/16306/13, Велика Палата Верховного Суду не вбачає. Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06.03.2019 року у справі № 183/262/17 зроблено висновок, що частинами першою і другою статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Тлумачення пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить про те, що несплата орендної плати охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 23.01.2019 року у справі № 355/385/17 зазначив, що у статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів, на якому базується цивільне право це обов`язковість договору. Тобто, з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Невиконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при розірванні договору за взаємною домовленістю сторін, розірванні договору в судовому порядку, відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом, припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України, недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

Відповідно до статей 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі.

Оскільки законодавець визначає однією із істотних умов договору оренди земельної ділянки саме сплату орендної плати, то основний інтерес особи, яка передає майно в оренду, полягає в отриманні орендної плати за таким договором. Порушення чого тягне за собою завдання шкоди, через що сторона (орендодавець) значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору оренди земельної ділянки.

Факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо виплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість.

Разом з тим відповідно до ст. 531 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Твердження представника позивачки про те, що відповідач систематично порушував умови даного договору і не сплачував орендну плату починаючи з дня укладення договору і до сьогоднішнього дня спростовується наданими стороною відповідача розписками, в яких ОСОБА_1 зазначила, що отримала орендну плату від ТОВ «Софія» за договором оренди землі від 28.08.2014 року авансом за 49 років за період з 2014 року по 2063 рік у розмірі 128 245 грн. 51 к. Зауважень, заперечень та претензій щодо порядку та розміру проведеного з нею розрахунку до ТОВ «Софія» вона не має (т.1 а.с.63).

Представник позивачки адвокат Кравченко О.С., оспорюючи той факт, що ОСОБА_1 власноручно писала надані розписки, заявив клопотання про проведення почеркознавчої експертизи, яке в подальшому просив залишити без розгляду, що підтверджує позицію відповідача про те, що ОСОБА_1 отримала орендну плату наперед ще в 2014 році при укладенні договору оренди.

Також наведений факт підтверджується і тим, що представник позивачки адвокат Кравченко О.С., бажаючи змінити розмір орендної плати, направив ТОВ «Софія» заяву з пропозицією укласти додаткову угоду до договору оренди землі, в якій визначити орендну плату в розмірі 15 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, та відомостями про суми нарахованого доходу, утриманого та сплаченого податку на доходи фізичних осіб та військового збору за 2014 2022 роки (т.3 а.с.60-124).

Судом встановлено, що в податковому розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податку, і сум утриманого з них податку за 4 квартал 2014 року у рядку № 236 зазначено неправильний реєстраційний номер облікової картки платника податків позивачки, а саме НОМЕР_1 , замість правильного (т.1 а.с.96).

Однак, після внесення відповідних змін Податковою службою України за вимогою відповідача з наданих представником позивачки відомостей з Державного реєстру фізичних осіб платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору станом на 07.12.2023 року вбачається, що за період з 1 кварталу 2014 року по 3 квартал 2023 року ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , ТОВ «Софія» нараховувала грошові кошти, зокрема, за надання земельної ділянки сільськогосподарського призначення, майнового паю в оренду (т.3 а.с.135-136).

Такі обставини, зокрема, підтверджують те, що у ТОВ «Софія» відсутня заборгованість по сплаті орендної плати за користування спірною земельною ділянкою.

Підсумовуючи вищевикладене, суд приходить до висновку, що факт виплати ТОВ «Софія» орендної плати ОСОБА_1 підтверджується розписками в отриманні орендної плати та податковими розрахунками сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податку, і сум утриманого з них податку ТОВ «Софія», які містяться в матеріалах справи.

Щодо твердження представника позивачки про те, що відповідач неправильно розрахував розмір орендної плати, яка має бути сплачена ОСОБА_1 за весь період строку дії договору оренди, суд зазначає наступне.

Відповідно до п.9 договору розмір щорічної орендної плати складає 3 147 грн. 33 к.

Загальна сума орендної плати за 49 років 3 147 грн. 33 к. х 49 років = 154 219 грн. 17 к.

Відповідно до ч.1 п.167.1 ПК України в редакції, яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин, ставка податку становить 15 відсотків бази оподаткування щодо доходів, нарахованих (виплачених, наданих), (крім випадків, визначених у п.п.167.2 - 167.5 цієї статті), у тому числі, але не виключно у формі заробітної плати, інших заохочувальних та компенсаційних виплат або інших виплат і винагород, які нараховуються (виплачуються, надаються) платнику у зв`язку з трудовими відносинами та за цивільно-правовими договорами; виграшу в державну та недержавну грошову лотерею, виграш гравця (учасника), отриманий від організатора азартної гри.

Відповідно до ч.3 п.167.1 ПК України в редакції, яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин, якщо база оподаткування, яка визначена з урахуванням норм пункту 164.6 статті 164 цього розділу щодо доходів, зазначених в абзаці першому цього пункту, в календарному місяці перевищує десятикратний розмір мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного податкового року, до суми такого перевищення застосовується ставка 17 відсотків.

Відповідно до ст. 8 ЗУ «Про державний бюджет України на 2014 рік» розмір мінімальної заробітної плати з 01.01.2014 року становить 1 218 грн.

Таким чином, десятикратний розмір мінімальної заробітної плати відповідає розрахунку 1 218 грн. х 10 = 12 180 грн.

Сума перевищення бази оподаткування над десятикратним розміром мінімальної заробітної плати в періоді: 154 219 грн. 17 к. 12 180 грн. = 142 039 грн. 17 к.

Визначення розміру податку на доходи фізичних осіб (ПДФО):

12 180 грн. / 100 х 15 = 1 827 грн.

142 039 грн.17 к. / 100 х 17 = 24 146 грн. 66 к.

Всього ПДФО 24 146 грн. 66 к. + 1 827 грн. = 25 973 грн. 66 к.

Розмір орендної плати до сплати складає 154 219 грн. 17 к. 25 973 грн. 66 к. = 128 245 грн. 51 к.

Суд зазначає, що наведений розрахунок в повній мірі відповідає вимогам податкового законодавства, яке діяло на момент виникнення спірних правовідносин і саме зазначена сума була виплачена позивачці в якості орендної плати за весь період строку дії договору оренди.

Враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку, що відповідачем в повному обсязі були виконані умови договору оренди щодо сплати орендної плати та виплачено позивачці орендну плату за договором оренди землі від 28.08.2014 року наперед повністю.

При цьому зміст такого правочину як оренда земельної ділянки та норми чинного законодавства не містять заборони сплати орендної плати за майбутні періоди користування земельною ділянкою.

Щодо твердження представника позивачки про те, що в порушення вимог чинного законодавства, відповідачем не було розроблено проект землеустрою, що забезпечує еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь і передбачають заходи з охорони земель, суд зазначає наступне.

Відповідно до п.8 наданого договору оренди Договір укладено на 49 років (у разі укладення договору оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою).

Станом на момент укладення договору діяла Постанова КМУ від 03.03.2004 року № 220 «Про затвердження Типового договору оренди землі» в редакції від 19.09.2008 року. Змістом типового договору, затвердженого цією постановою і було передбачено зміст п.8 наданого договору від 28.08.2014 року в тій редакцій, в якій він був включений до Договору укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Софія».

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» в редакції, яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин, істотними умовами договору є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

За таких обставин станом на час виникнення спірних правовідносин і укладення договору оренди землі, наявність проекту землеустрою щодо ротації культур, не відносилось до істотних умов договору оренди.

Крім того, розробка проекту землеустрою, що забезпечує еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь, не є обов`язком, покладеним на орендаря договором чи законом, а тому з цієї причини відсутні підстави для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки.

Позивачкою не надано жодних належних та допустимих доказів недбалого ставлення до орендованих земель, зниження родючості ґрунтів орендованої земельної ділянки.

Аналогічна правова позиція наведена в постанові Верховного Суду від 27.06.2019 року у справі № 664/2971/16-ц.

Також, відповідно ч.4 ст. 22 ЗК України в редакції, яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин, земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва використовуються відповідно до розроблених та затверджених в установленому порядку проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь і передбачають заходи з охорони земель.

Відповідно до п.18 Перехідних положень ЗК України в редакції, яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин, на період до 01.01.2015 року вимоги частини четвертої статті 22 цього Кодексу поширюються лише на тих власників та користувачів, які використовують земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею більше ніж 100 гектарів.

Суд погоджується з твердженням представника відповідача про те, що відсутність проекту землеустрою щодо ротації культур не є істотним порушенням договору, оскільки орендодавець не був позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору.

Надана стороною позивачки інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об?єктів нерухомого майна щодо суб?єкта № 330631694 від 28.04.2023 року не містить відомостей щодо загальної площі орендованих земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що перебували у власності відповідача.

Однак в наданому витязі наявна інформація щодо інших речових прав (оренди), які виникли та зареєстровані на підставі правочинів, укладених після підписання договору оренди землі від 28.08.2024 року, а тому такий доказ не стосується предмету позову в наданій справі.

За таких обставин належних та допустимих доказів того, що на момент укладення договору оренди землі від 28.08.2014 року ТОВ «Софія» використовувала земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею більше ніж 100 гектарів суду не надано.

Оцінюючи в сукупності надані сторонами докази з точки зору їх належності, достовірності, допустимості і взаємозв`язку, суд дійшов до висновку про те, що вимога позивачки про розірвання договору оренди земельної ділянки площею 5,1800 га кадастровий номер :08:000:0315 від 28.08.2014 року, укладеного між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Софія», не підлягає задоволенню, оскільки існування підстав для дострокового розірвання договору не підтверджене належними та допустимими доказами.

Судом в даному випадку на підставі наданих доказів не встановлено будь-яких порушень прав чи інтересів позивачки з боку відповідача, а тому в задоволенні позову слід відмовити.

Відповідно до ч.1 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Оскільки в задоволенні позову відмовлено, судові витрати позивачки, в тому числі, по сплаті судового збору, відшкодуванню не підлягають.

Керуючись ст.ст. 3, 12, 13, 81, 258, 259, 263-265, 268 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

В задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Софія» про розірвання договору оренди земельної ділянки площею 5,1787 га кадастровий номер :08:000:0315 від 28.08.2014 року, укладеного між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю - відмовити повністю.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана безпосередньо до Миколаївського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому відповідного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Відомості про сторін:

Позивач ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_1 .

Позивач Товариство з обмеженою відповідальністю «Софія», , адреса: вул. Центральна, 26, с. Софіївка, Первомайський район, Миколаївська область, 55253.

Повний текст судового рішення виготовлено 05.02.2024 року.

СУДДЯ: