Справа № 646/831/23
№ провадження 2/646/43/2024
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

25 січня 2024 року м.Харків

Червонозаводський районний суд м.Харкова у складі: головуючого - судді Демченко І.М., за участю секретарів Соболь Ю.В. та Разєнкової Т.О., розглянувши у відкритому судовому засіданні у місті Харкові у режимі відеоконференції цивільну справу за позовом ФОП ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа: приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Жидєльова Альона Юріївна про переведення прав та обов`язків покупця за договором та визнання права власності,

за участю представника позивача - адвоката Феоктістової О.Ю.,

представника відповідача ОСОБА_2 - адвоката Гофельд Г.С.,

відповідача ОСОБА_3 ,

представника відповідача ОСОБА_3 - адвоката Загорулька Є.О.

В С Т А Н О В И В :

02.03.2023 за допомогою системи «Електронний суд» представник позивача - адвокат Білоконь О.Ю., яка діє на підставі договору про надання правової допомоги № 08/10 від 16.01.2023, звернулася в інтересах ФОП ОСОБА_1 з позовом до ОСОБА_2 та ОСОБА_3 про переведення прав та обов`язків покупця за договором та визнання права власності, у якому просить:

- перевести на фізичну особу - підприємця ОСОБА_1 права та обов`язки покупця на 221/1000 частини нежитлової будівлі літ «Х-1», загальною площею 294,1 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , за договором купівлі-продажу нежитлової будівлі літ «Х-1», загальною площею 294,1 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , від 01 червня 2021 року, серія та номер 1050, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Жидєльовою А.Ю., та укладеного ОСОБА_2 , як продавцем з однієї сторони та ОСОБА_3 як покупцем з другої сторони;

- визнати за фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 право власності на 221/1000 частини нежитлової будівлі літ «Х-1», загальною площею 294,1 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

- стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 грошові кошти в рахунок оплати вартості 221/1000 частини вищевказаної нежитлової будівлі в сумі 224573,78 грн. шляхом перерахування на користь ОСОБА_3 з депозитного рахунку;

- припинити право власності ОСОБА_3 на 221/1000 частини цієї нежитлової будівлі та визначити співвласниками нежитлової будівлі літ «Х-1», загальною площею 294,1 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 : ОСОБА_1 , якому належить на праві власності 221/1000 частини нежитлової будівлі та ОСОБА_3 , якому належить на праві власності 779/1000 частини цієї нежитлової будівлі.

Обставини, якими обґрунтовані позовні вимоги.

Для здійснення позивачем ОСОБА_1 господарської діяльності відповідно зареєстрованим КВЕД, позивачем було орендовано майно - частину нежитлової будівлі літ «Х-1», загальною площею 294,1 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі договору оренди нерухомого майна від 01 листопада 2019 року (далі-договір оренди). Договір оренди від 01.11.2019 було укладено між ФОП ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 (відповідач) строком до 31 грудня 2021 року.

За договором оренди від 01.11.2019 ФОП ОСОБА_1 орендував 65 квадратних метрів нежитлового приміщення (за договором визначено як «майно»). Відповідно до п.3.1. договору оренди майно було передано в оренду на підставі підписаного сторонами акту приймання-передачі від 01.11.2019. За умовами п.4.1. договору майно передається в оренду з моменту підписання сторонами акту прийому передачі.

Пунктом 7.1.7. договору оренди нерухомого майна від 01 листопада 2019 року передбачено переважне право орендаря (позивача) перед іншими суб`єктами господарювання або фізичними особами на придбання орендованого майна у власність.

Однак, 01.06.2021 (під час дії договору оренди) орендодавцем, власником майна ОСОБА_2 було відчужено орендоване позивачем майно - нежитлову будівлю літ «Х-1», загальною площею 294,1 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідачем ОСОБА_2 було продано майно ОСОБА_3 (відповідач) (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) згідно із витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, за договором купівлі-продажу від 01.06.2021, серія та номер 1050, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Жидєльовою А.Ю).

Позивачем, як орендарем, належним чином виконувалися обов`язки за договором, доказами чого є додані до позову копії платіжних доручень, банківських квитанцій з орендної плати, актів про відсутність претензій за договором оренди.

Проте ОСОБА_2 , як орендодавцем відчужено майно, яке будо предметом цього правочину на користь ОСОБА_3 з порушенням переважного права наймача на купівлю такого майна.

Укладенням договору купівлі-продажу від 01.06.2021 відповідачем порушено право позивача на першочергове придбання орендованих 65 квадратних метрів, що відповідає 221/1000 частини нежитлової будівлі. Відчуження спірного майна відбулось із приховуванням від позивача наміру продати його. Жодних пропозицій чи повідомлень щодо продажу майна від орендодавця позивачу не надходило. Про продаж майна позивач дізнався від нового власника ОСОБА_3 , який запропонував позивачу укласти новий договір оренди спірного майна з ним, як новим власником.

Згодом, ОСОБА_3 , дізнавшись, що позивач вступив на військову службу до військової частини, користуючись його відсутність - відібрав частину обладнання, що належить позивачу та перебувало у орендованому ним приміщенні та частину документів, у тому числі, що підтверджують витрати позивача, пов`язані із ремонтними поліпшення орендованого майна. Відповідна заява подана до правоохоронних органів. За фактом злочину відкрито кримінальне провадження. З цього моменту, відповідач ОСОБА_3 перешкоджає представнику позивача у доступі до орендованого майна.

Тому, враховуючи, порушення прав позивача як першочергового покупця орендованого майна, позивач звертається до суду із відповідними вимогами до відповідачів з метою захисту та відновлення порушеного у 2021 році права.

Цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача.

Згідно із положеннями ч.4 ст. 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною оголошеною для продажу. У разі продажу частки з порушенням переважного прав купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця.

Позивач вніс до депозитного рахунку суду грошові кошти у сумі 224 573, 78 грн., яка відповідає розміру орендованої частини майна - 65 квадратним метрам, враховуючи вартість проданого об`єкту за 1 016 110,00 грн., про що зазначено у доданому до позову витягу із державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

Щодо позовної давності зазначає, що 15 березня 2022 року Верховною Радою України було прийнято Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» (№ 2120-IX), відповідно до якого прикінцеві та перехідні положення ЦК України були доповнені пунктом 19, відповідно до якого у період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану строки, визначені статтями 257-259, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк його дії. Таким чином, вимоги спеціальної позовної давності, передбачені ст. 258 ЦКУ, передбачають пролонгацію строку давності для звернення із позовом про переведення прав і обов`язків покупця до завершення дії воєнного стану в Україні.

Ухвалою суду від 06.03.2023 позовну заяву прийнято до розгляду суддею Демченко І.М., відкрито провадження у справі та призначено до розгляду в порядку загального позовного провадження.

Ухвалою суду від 14.03.2023 за результатами розгляду заяви про забезпечення позову з урахуванням постанови Харківського апеляційного суду від 16.05.2023, накладено арешт на 221/1000 частину нежитлової будівлі літ «Х-1», загальною площею 294,1 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 .

25.03.2023 представником відповідача ОСОБА_2 - адвокатом Гофельд Г.С. через систему ?Електронний суд? до суду подано відзив, у якому у задоволенні позову ФОП ОСОБА_1 просили відмовити з огляду на нижче наведені обставини.

ОСОБА_2 заперечує в повному обсязі проти позову ОСОБА_1 , вважає його необґрунтованим, недобросовісним, безпідставним та таким, що не підлягає задоволенню. Згідно із копією договору оренди нежилого майна, який доданий позивачем до матеріалів справи, який укладений 01 листопада 2019 року між ФОП ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_1 в порядку та на умовах, визначених даним Договором, Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне орендне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення площею 65 кв.м. - за адресою : АДРЕСА_1 . Відповідно до п.1.6. вищезгаданого договору, Майно, яке є предметом оренди, за договором належить орендодавцю на праві приватної власності, що підтверджується договором №2016 від 28.03.2007. Позивачем до матеріалів справи додано договір купівлі-продажу нежитлового приміщення Х1 від 01.06.2021 який має наступний зміст: п. 1.2 Нежитлова будівля літ Х1, розташована за адресою АДРЕСА_2 . Ця нежитлова будівля належить продавцям на праві спільної часткової власності по 1/5 частин у праві власності кожному, на підставі договору купівлі - продажу нежитлової будівлі від 30.01.2009. Отже, очевидно різні приміщення перебували в оренді у Позивача за договором від 01.11.2019 і були реалізовані 01.06.2021.

Як вбачається з витягу з ДРРП індексний номер витягу 259316139 нежитлова будівля Х1 має загальну площу 294,1 м2, вищевказаний витяг був доданий позивачем до матеріалів справи. Як вбачається з витягу площа приміщення не відповідає площі нібито орендованого ФОП ОСОБА_1 майна площею 65 м2. Як вбачається з витягу ДРРП, який є додатком до цього відзиву, за адресою: АДРЕСА_1, за кадастровим номером земельної ділянки, на якій розташоване майно, знаходиться об`єкти Е4 та Х1, загальна площа земельної ділянки 0,2240 га, право оренди земельної ділянки надається ОСОБА_2 .

З витягу слідує, що земельна ділянка надана для експлуатації нежитлових приміщень, та є оплатною. Вивчаючи договір, укладений 01 листопада 2019 року між ФОП ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_1 , в якому предметом оренди є строкове платне орендне користування нерухомим майном - нежитловими приміщеннями площею 65 кв.м. - за адресою : АДРЕСА_1 , акцентує увагу суду на строку дії цього договору, а саме: строк дії договору встановлено по 31.12.21, отже належним чином виконані умови оплатної оренди нежитлового приміщення виглядали б у сумлінному, системному, щомісячному справлянні платежів, а в наслідок отримання актів оренди нерухомого майна за відповідний місяць, розраховуючи кількість необхідних системних платежів за орендований об`єкт оренди ОСОБА_2 мав би отримати 29 платежів в рахунок сплати оренди нерухомого майна, 29 платежів з відшкодування експлуатаційних витрат, та перебувати у договірних відносинах з позивачем 29 місяців.

Проте, як слідує з доданих до матеріалів справи актів оренди нерухомого майна, таких отриманих платежів було 10, отже переважну кількість місяців, в які позивач мав зобов`язання на оплату орендованого майна і відшкодування експлуатаційних витрат, обов`язки за договором від 01 листопада 2019 року між ФОП ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_1 , в якому предметом оренди є строкове платне орендне користування нерухомим майном - нежитловими приміщеннями площею 65 кв.м. - за адресою: АДРЕСА_1 , позивачем не виконувались належним чином.

Згідно ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Відповідно до ч. 2 ст. 777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання. Вищевказані положення статті 777 ЦК України надають наймачеві переважне право придбати річ, що є об`єктом найму в разі її продажу наймодавцем.

Порядок реалізації цього права наймачем законом не визначений. ОСОБА_2 наполягає, що у ФОП ОСОБА_1 не перебувало в оренді нежитлове приміщення Х1, за інше приміщення, яке перебувало в оренді у ФОП ОСОБА_1 останній належним чином умови договору оренди не виконував, сплачував орендні платежі не вчасно, не системно, як орендар зарекомендував себе з негативного боку.

ОСОБА_2 не вважає, що повинен був у зв`язку із цим пропонувати придбання приміщення, тим більше, що приміщення яке підлягало реалізації орендарем не винаймалось.

24.03.2023 представником відповідача ОСОБА_3 - адвокатом Загорулько Є.О. до канцелярії суду подано відзив, у якому задоволенні позову ОСОБА_1 просив відмовити. Відповідач заперечує проти позову, вважає його безпідставним та таким, що не підлягає задоволенню з таких підстав.

Відповідно до п. 1.1 Договору оренди нерухомого майна від 01.11.2019 № б/н, доданого до позовної заяви, в порядку та на умовах, визначених даним Договором, Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне орендне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення площею 65 кв.м.

01.06.2021 між ОСОБА_3 (Покупець) та ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_2 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 було укладено договір купівлі-продажу нежитлової будівлі, предметом якого була нежитлова будівля літ. «Х-1», розташована за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 294,1 кв.м., розташована на земельній ділянці площею 0.224 га, кадастровий номер: :04:010:0058. Даний Договір було посвідчено ПНХМНО Жидєльовою А.Ю. , та зареєстровано в реєстрі за № 1050.

Відповідно до п. 1.3 вищенаведеного Договору ця нежитлова будівля належить продавцям на праві спільної часткової власності, по 1/5 частці у праві власності кожному, на підставі Договору купівлі-продажу нежитлової будівлі, посвідчений 30.01.2009 ПНХМНО Харченко Л.Л. , зареєстрований в реєстрі за № 136.

Відповідно до ч. 1 ст. 760 ЦК України предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

Згідно зі ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності.

За договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або єдиний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).

Абзацами 3, 4 частини 3 вищезазначеної норми права передбачено, що об`єктом оренди можуть бути нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення); інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб`єктам господарювання.

Згідно з ч. 6 ст. 283 ГК України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Повідомляє, що жодних договірних правовідносин між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 стосовно нежитлової будівлі літ. «Х-1», розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , ані в цілому, ані в частині не існувало.

Продавцям за Договором купівлі-продажу нежитлової будівлі, предметом якого була нежитлова будівля літ. «Х-1», розташована за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 294,1 кв.м., належало по 1/5 частці у праві власності кожному.

Якщо провести прості арифметичні підрахунки, то кожному з продавців належало по 58,82 кв.м. (294,1 кв.м./5), і ,отже, нежитлова будівля літ. «Х-1», розташована за адресою: АДРЕСА_1 , не могла бути предметом договору оренди нерухомого мана від 01.11.2019 № б/н ані в цілому, ані в частині.

Натомість, за наявною інформацією ФОП ОСОБА_1 орендував у ФОП ОСОБА_2 частину нежитлового приміщення площею 65 кв.м. у іншому приміщенні, належному на праві власності останньому за даною адресою.

Предмет Договору оренди нерухомого майна від 01.11.2019 № б/н, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , не міг, і не може бути предметом договору купівлі-продажу, що саме по собі виключає можливість застосування судом такого способу захисту, як переведення прав та обов`язків Покупця, і відповідно похідних від нього способів захисту.

27.03.2023 приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Жидєльова Альона Юріївна надала до суду заяву про розгляду справи у її відсутність.

10.04.2023 представником позивача до суду подано заяву про зменшення позовних вимог шляхом уточнення розміру квадратних метрів у будівлі літ Х-1, розташованої по АДРЕСА_1 , що є предметом позовних вимог, та викладено їх у такій редакції:

- перевести на фізичну особу - підприємця ОСОБА_1 права та обов`язки покупця на 1/5 частини нежитлової будівлі літ «Х-1», загальною площею 294,1 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , за договором купівлі-продажу нежитлової будівлі літ «Х-1», загальною площею 294,1 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , від 01 червня 2021 року, серія та номер 1050, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Жидєльовою А.Ю., та укладеного ОСОБА_2 , як продавцем з однієї сторони та ОСОБА_3 як покупцем з другої сторони;

- визнати за фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 право власності на 1/5 частини нежитлової будівлі літ «Х-1», загальною площею 294,1 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

- стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 грошові кошти в рахунок оплати вартості 1/5 частини вищевказаної нежитлової будівлі в сумі 203 222, 00 грн. шляхом перерахування на користь ОСОБА_3 з депозитного рахунку;

- припинити право власності ОСОБА_3 на 1/5 частини цієї нежитлової будівлі та визначити співвласниками нежитлової будівлі літ «Х-1», загальною площею 294,1 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 : ОСОБА_1 , якому належить на праві власності 1/5 частини нежитлової будівлі та ОСОБА_3 , якому належить на праві власності 4/5 частини цієї нежитлової будівлі.

Крім того, того ж дня представником позивача до суду подано відповідь на відзив, у якому вказано, що аргументи, зазначені відповідачами у відзивах не відповідають дійсності, з огляду на наявність орендних відносин між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 з 01.11.2019 та неможливість оренди іншого приміщенні, ніж літ Х-1, оскільки об`єкт з літ Е-4 введено в експлуатацію лише у квітні 2021 року. Крім того, після переходу права власності від ОСОБА_2 до ОСОБА_3 він продовжив користуватися тим же приміщенням та сумнінно виконувати зобов`язання за договором оренди. Стосовно наявності розбіжностей щодо розмірів квадратних метрів орендованого приміщення зазанчає, що позивач не перерахував їх точність, фізично на огляд квадратура приміщень мала розмір, вказаний у договорі оренди, та вважає, що саме орендодавець, підписуючи договір, повинен був розуміти правильність даних щодо приміщення, яке він передав у найм. Вважає, що у даному випадку могла мати місце технічна помилка. Щодо відсутності у договорі оренди посилання на літерацію орендованого приміщення, зазначає, що зміст договору готував ОСОБА_2 , а він лише його підписав.

12.05.2023 представником позивача до суду надані додаткові пояснення, зокрема зазначено, відповідачі надають суду неправдиві відомості щодо дійсного об`єкту оренди за договором від 01.11.2019. Акцентуючи, що у позивача в оренді перебувало приміщення - літ. «Е-4», а не літ. «Х-1» по АДРЕСА_1 , відповідачі користуються своїми власними технічними помилками, створеними відповідачем ОСОБА_2 , як орендодавцем. У договорі оренди від 01.11.2019 відповідачем ОСОБА_2 , помилково зазначено дані правовстановлюючого документу щодо об`єкту оренди. Так, замість договору від 30.01.2009 орендодавцем вказано договір від 28.03.2007. Наявність подібних помилок з боку орендодавця ОСОБА_2 носить системний характер, що підтверджується наступним.

Відповідно до договору оренди від 01.02.2020, укладеного між ФОП ОСОБА_2 та ТОВ «Живильник», ФОП ОСОБА_2 передавав у користування частину нежитлового приміщення літ «Х» по АДРЕСА_1 . Зазначений договір оренди від 01.02.2020 містить ідентифікацію об`єкту як літ. «Х», при цьому у п.1.2 договору зазначено, що майно належить власнику на підставі договору купівлі-продажу від 28.03.2007, як і у випадку із укладеним договором оренди для позивача, хоча за договором від 28.03.2007 придбано приміщення літ «Е-4». Договір оренди готував саме орендодавець ( ОСОБА_2 ). як власник майна і орендодавець. На думку позивача, під час укладання договорів оренди стороною орендодавця не якісно вносились зміни до виготовленого шаблону договору, за яким ОСОБА_2 передавав у оренду приміщення будівлі літ «Е-4», що була придбана раніше будівлі літ «Х-1». Орендодавець у договорах оренди, за якими передавалась у користування будівля літ «Х-1», не змінив дані правовстановлюючого документа щодо об`єкту на правильні дані, тобто, не зазначив посилання на договір купівлі-продажу від 30.01.2009».

Зазначає, що позивач не перевіряв правильність даних, зазначених у договорі оренди від 01.11.2019, оскільки орендарю жодні документи для огляду не надавались. Тому, технічні помилки орендодавця не є підставою вважати, що об`єкт договору оренди від 01.11.2019 не є об`єктом договору купівлі-продажу від 01.06.2021. Приміщення «Х-1» та приміщення «Е-4» знаходяться неподалік один від одного. Будівлі мають абсолютно різні параметри, розміри, вигляд. Будівля літ.«Х-1» є одноповерховим приміщенням, загальною площею - 294,1 кв.м. Будівля «Е-4» має декілька поверхів, загальною площею 936,4 кв.м. (за даними договору купівлі-продажу від 28.03.2007), станом на 01.04.2023 за даними державного реєстру речових прав на нерухоме майно площа будівлі літ. «Е-4» складає 1608,5 кв. метрів. Позивач ніколи не орендував приміщення у будівлі «Е-4», що можуть підтвердять свідки, які систематично прибували до приміщення, у якому позивач здійснював свою господарську діяльність по АДРЕСА_1 .

Також, на зображеннях (фото) об`єкту літ «Х-1», доданих до цього клопотання, фігурує назва « ІНФОРМАЦІЯ_1 », як рекламний вказівник приміщення, де ОСОБА_3 і ОСОБА_1 разом здійснювали свою діяльність. Таблички з назвою « ІНФОРМАЦІЯ_1 » розташована на будівлі літ «Х-1» по АДРЕСА_1 . «ІНФОРМАЦІЯ_1» є торгівельною маркою послуг позивача і відповідача ОСОБА_3 відповідно до свідоцтва України на торговельну марку НОМЕР_4 від 29.09.2021. Оригінал свідоцтва залишився у приміщенні літ. «Х-1» АДРЕСА_1 , допуск до приміщення для позивача як орендаря заблокований, тому до суду надано інформацію (фотоскріни) із офіційного сайту НОІВ ІНФОРМАЦІЯ_2 Державної організації «Український національний офіс інтелектуальної власності та інновацій», який є суб`єктом, що виконує функції НОІВ з 8 листопада 2022 року, на підставі розпорядження Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2022 року № 943-р «Деякі питання Національного органу інтелектуальної власності». Із даних офіційного сайту ІНФОРМАЦІЯ_2 вбачається, що відповідач ОСОБА_3 і позивач ОСОБА_1 отримали свідоцтво України на торговельну марку НОМЕР_4 від 29.09.2021 та відповідно до якого ОСОБА_3 і ОСОБА_1 мають спільні права на зображення знаку «ІНФОРМАЦІЯ_1».

ОСОБА_3 і ОСОБА_1 здійснювали свою діяльність з моменту подання заявки на реєстрацію знака (з 2019 року) згідно із ст. 16 ЗУ «Про охорону прав на знаки для товарів і послуг», якою відповідно до частини першої і другої передбачено, що права, які випливають із свідоцтва, діють від дати подання заявки. Свідоцтво надає його власнику право використовувати торговельну марку та інші права, визначені цим Законом. Згідно із інформацією із офіційного сайту ІНФОРМАЦІЯ_2, заявка m201925249 на реєстрацію знаку «ІНФОРМАЦІЯ_1» датована 28.08.2019. Оплату за реєстрацію торгівельної марки здійснено позивачем відповідно до банківської квитанції № ПН 1201 від 02.10.2019. Таким чином, ФОП ОСОБА_1 , як і ОСОБА_3 , був орендарем будівлі літ «Х-1» по АДРЕСА_1 з 2019 року. Після продажу ОСОБА_2 спірного майна (будівлю літ. «Х-1») ОСОБА_3 , позивач продовжив орендувати це приміщення у нового власника ОСОБА_3 на виконання вимог закону щодо обов`язків орендодавця. Наявність орендних відносин між позивачем та ФОП ОСОБА_3 щодо частини нежитлової будівлі літ. «Х-1» по АДРЕСА_1 , після її продажу ФОП ОСОБА_3 , також свідчить про те, що саме цей об`єкт був предметом оренди і попереднього договору оренди від 01.11.2019, укладений із ФОП ОСОБА_2 , оскільки перед ФОП ОСОБА_3 виникли зобов`язання орендодавця як нового власника за вимогами законодавства.

Ухвалою від 03.07.2023 підготовче провадження закрито та справу призначено до судового розгляду по суті.

У судовому засіданні представник позивача зменшенні позовні вимоги підтримала та наполягала на їх задоволенні з підстав, викладених у позовній заяві, відповіді на відзив та додаткових поясненнях.

Відповідач ОСОБА_3 позов не визнав.

Представники відповідачів у судовому засіданні наполягали на відмові у задоволенні позову, посилаючись на його безпідставність та необґрунтованість з огляду на обставини, викладені у відзивах.

Суд, заслухавши доводи сторін, допитавши свідків та дослідивши докази, встановив фактичні обставини та відповідні правовідносини, які виникли між сторонами.

Зміст спірних відносин у цій справі пов`язаний із реалізацією позивачем переважного права, як орендаря, на придбання об`єкта оренди в порядку ч. 2 ст. 777 ЦК України.

Встановлено, що 01 листопада 2019 року між ФОП ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_1 укладено договір оренди нерухомого майна, відповідно до п.1.1 якого в порядку та на умовах, визначених даним договором, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне орендне користування нерухоме майно - нежитлове приміщення площею 65 кв.м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до п.1.6. вищевказаного договору, майно, що є предметом оренди за цим договором, належить орендодавцю на праві приватної власності, що підтверджується договором купівлі-продажу №2016 від 28.03.2007.

За умовами пункту 7.1.17 орендар має переважне право перед іншими суб`єктами господарювання або фізичними особами, зокрема, на придбання майна у власність.

Строки оренди майна визначені п. 4.1 цього договору, відповідно до якого майно передається в оренду на строк з моменту підписання сторонами акту прийому-передачі майна в оренду до даного договору по 31.12.2021.

01.11.2019 між ФОП ОСОБА_2 - орендодавець та ФОП ОСОБА_1 - орендар складено акт приймання-передачі нежитлового приміщення за договором оренди від 01.11.2019, відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає нежитлове приміщення площею 65 кв.м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , що буде використовуватися орендарем для організації ремонтної дільниці та здійснення підприємницької діяльності.

Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно зі статтею 773 Цивільного кодексу України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Положеннями частини другої статті 777 Цивільного кодексу України закріплено, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Отже, вказані норми права надають відповідному суб`єкту (наймачу, орендарю) переважне право купити (придбати) річ, якою він користується на законних підставах - за договором найму (оренди), за умови належного виконання таким суб`єктом своїх обов`язків у тому разі, якщо така річ буде пропонуватися до продажу в період законного користування.

Якщо власником предмета найму (оренди) порушено передбачене частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважне право наймача (орендаря) на придбання переданої у найм (оренду) речі, належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) є позов про переведення на останнього прав та обов`язків покупця відповідної речі.

Вивчивши зміст договору оренди, укладеного 01.11.2019 між ФОП ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_1 , судом встановлено, що предметом оренди за цим договором є нерухомість площею 65 кв.м, яка належить орендодавцю на праві приватної власності, що підтверджується договором купівлі-продажу № 2016 від 28.03.2007.

На підставі витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно за № 14228575 від 13.04.2007 встановлено, що ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу № 2016 від 28.03.2007 на праві приватної часткової власності, належить 2/5 частки нежитлової будівлі літ. Е-4 загальною площею 936,4 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 .

З договору купівлі-продажу № 2016 від 28.03.2007, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Молодчою Г.М. та зареєстрованого в реєстрі за № 2016, встановлено, що ТОВ ?УКРНАСОССЕРВІС? продало у частках відповідно ОСОБА_5 - 1/5 частину, ОСОБА_7 - 1/5 частину, ОСОБА_6 - 1/5 частину, ОСОБА_2 2/5 частини нежитлової будівлі літ. Е-4 загальною площею 936,4 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 .

Таким чином, предметом оренди за договором, укладеним 01.11.2019 між ФОП ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_1 , є нерухомість площею 65 кв.м у 2/5 частинах нежитлової будівлі літ. Е-4 загальною площею 936,4 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 .

Суд звертає увагу, що зазначеним договором оренди конкретного описання цієї площі нерухомості не визначено, відомостей щодо конфігурації орендованого приміщення та його технічних характеристик договір оренди також не містить.

Свідок ОСОБА_10 , допитаний у судовому засіданні, пояснив, що мав з виробничі стосунки із сторонами у справі ( ОСОБА_1 , ОСОБА_3 ) в період часу з червня по серпень 2021року, оскільки орендував у ОСОБА_3 частину приміщення за адресою АДРЕСА_1 , в тому ж приміщенні працював ОСОБА_1 . Оригінал договір оренди частини приміщення №3-0106, який був наданий стороною позивача, він особисто нікому не передавав, зберігався в кабінеті ОСОБА_3 , а потім кудись пропав за невідомих свідку обставин.

Як пояснив у судовому засіданні свідок ОСОБА_11 , він також орендував у ОСОБА_3 частину приміщення за адресою АДРЕСА_1 , вказаний договір оренди він особисто нікому не передавав, договір зберігався в кабінеті ОСОБА_3 , потім зник за невідомих обставин, йому відомо, що ОСОБА_1 також працював у вказаному приміщенні за адресою АДРЕСА_1 .

При цьому, позивач, звертаючись із цим позовом до суду, просив перевести на нього права і обов`язків покупця за договором купівлі-продажу від 01.06.2021 щодо продажу ОСОБА_2 1/5 частини нежитлової будівлі літ Х-1, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 .

З договору купівлі-продажу від 01.06.2021, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Жидєльовою А.Ю. та зареєстрованого в реєстрі за № 1050, встановлено, що предметом цього договору є нежитлова будівля літ Х-1, розташована за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 294,1 кв.м, яка належить одному з продавців, зокрема ОСОБА_2 на праві спільної часткової власності у частці, що складає 1/5 та належить йому на підставі договору купівлі-продажу від 30.01.2009. Покупцем є фізична особа ОСОБА_3 .

За змістом частини другої статті 777 Цивільного кодексу України переважне право наймача на придбання предмета найму (оренди) існує щодо тієї ж самої речі, яка передана йому в найм (оренду). Тобто предмет найму (оренди), що використовується особою на підставі відповідного договору найму (оренди), та предмет, який планується до продажу власником речі, мають бути ідентичними.

Згідно зі статтею 177 Цивільного кодексу України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

Статтею 179 Цивільного кодексу України визначено, що річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

Відповідно до частини першої статті 181 Цивільного кодексу України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Згідно із частиною другою статті 181 Цивільного кодексу України рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.

Звідси, предмет договору оренди, укладеного 01.11.2019 між ФОП ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_1 та предмет договору купівлі-продажу, укладеного 01.06.2021 між ФОП ОСОБА_2 та ОСОБА_3 не є ідентичними.

Під час розгляду даної справи встановлено, що позивач з пропозицією щодо внесення будь-яких змін, доповнень тощо до договору оренди нерухомого майна від 01.11.2019 до орендодавця не звертався.

Суд не приймає до уваги посилання представника позивача на те, що невірна ідентифікація предмету оренди є лише технічною помилкою. Якщо обидві сторони правочину є суб`єктами господарської діяльності (професійними комерсантами), стандарти усвідомлення ризиків при вчиненні відповідного правочину є іншими, ніж у випадку, якщо б стороною правочину були дві фізичні особи, або суб`єкт господарювання та пересічний громадянин. Стандарт розумної та обачливої поведінки комерсанта набагато вищий, порівняно зі стандартом пересічної розумної людини. Принцип комерційного розрахунку та власного комерційного ризику є одним із принципів господарської діяльності. Тому правові підстави перекладати неуважність позивача на відповідача шляхом простого посилання на технічні недоліки тексту договору оренди відсутні, адже ОСОБА_1 мав достатньо часу та можливостей для ознайомлення зі змістом договору, та у разі виявлення недоліків чи неточностей у ньому, внести до нього зміни шляхом укладення додаткової угоди.

За таких обставин у своїй сукупності правові підстави для задоволення позовних вимог про переведення на позивача прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу від 01.06.2021 відсутні, оскільки відсутнє порушення переважного права ФОП ОСОБА_1 на купівлю речі, переданої йому у найм (оренду).

Щодо позовних вимог в частині визнання права власності суд зазначає таке.

Як уже вказувалося, ФОП ОСОБА_1 також просить визнати за ним право власності на 1/5 частини нежитлової будівлі літ «Х-1», загальною площею 294,1 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Стаття 15 Цивільного кодексу України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Одним зі способів захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання права (пункт 1 частини другої цієї статті).

Згідно з положеннями статті 328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

За змістом статті 41 Конституції України та статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю та мирно володіти своїм майном; право приватної власності є непорушним; ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності.

Відповідно до частини першої статті 317 Цивільного кодексу України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини перша та друга статті 319 Цивільного кодексу України).

Згідно із частиною першою статті 321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Відповідно до статті 392 Цивільного кодексу України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Вирішуючи спір про визнання права власності на підставі статті 392 цього Кодексу, слід враховувати, що за змістом вказаної норми права судове рішення не породжує права власності, а лише підтверджує наявне у позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює його.

Отже, передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності в судовому порядку є наявність підтвердженого належними доказами як права власності на майно, яке оспорюється або не визнається іншою особою, так і порушення (невизнання або оспорювання) цього права на спірне майно.

Спірні правовідносини у цій справі стосуються застосування приписів частини другої статті 777 Цивільного кодексу України щодо переважного права наймача на придбання орендованого ним майна у разі його продажу.

У цій справі позивач, прагнучи захистити своє переважне право, звернувся до суду з двома вимогами: про переведення прав та обов`язків покупця та про визнання права власності на майно. Таким позовним вимогам відповідають два різні способи захисту: зміна правовідношення (пункт 6 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України) та визнання права (пункт 1 частини другої статті 16 цього Кодексу).

При цьому позивач, пред`являючи другу позовну вимогу, не захищає право власності, яке в нього вже виникло з відповідної підстави, а просить визнати за собою право власності, яке він бажає набути.

Натомість відповідно до частини п`ятої статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства. Однак цивільне законодавство не передбачає права орендаря звернутись до суду за визнанням права власності, яке він бажає набути в порядку захисту переважного права на придбання предмета оренди згідно із частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України. Договір оренди, укладений позивачем та ФОП ОСОБА_2 , також не закріплює права орендаря звернутись до суду з позовом про визнання права власності.

Отже, позовні вимоги про визнання права власності на частину нерухомого майна задоволенню не підлягають, оскільки ФОП ОСОБА_1 на момент звернення до суду права власності на спірну річ не набув.

З приводу доводів сторін про перебіг позовної давності суд зазначає, що суд застосовує позовну давність лише тоді, коли є підстави для задоволення позовних вимог, звернутих позивачем у спорі до того відповідача, який заявляє про застосування позовної давності. З огляду на висновок суду про відмову в позові з підстав його необґрунтованості позовна давність застосуванню не підлягає.

Щодо інших аргументів сторін суд зазначає таке.

Завданням суду при здійсненні правосуддя, відповідно до положень ст. 2 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" є, зокрема, захист гарантованих Конституцією України та законами, прав і законних інтересів юридичних осіб.

Реалізуючи передбачене ст. 64 Конституції України право на судовий захист, звертаючись до суду, особа вказує в позові власне суб`єктивне уявлення про порушене право чи охоронюваний інтерес та спосіб його захисту.

Вирішуючи спір, суд повинен надати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача.

Статтею 12 Цивільного процесуального кодексу України встановлено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно з усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент.

Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа "Серявін та інші проти України", рішення від 10.02.2010). Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 26.06.2018 у справі № 127/3429/16-ц.

У справі «Серявін та інші проти України» ЄСПЛ зазначав: «ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті», а з рішення у справі «Проніна проти України» можна зробити висновок, що ігнорування судом доречних аргументів сторони є порушенням статті 6 Конвенції.

Надані позивачем документи на підтвердження сумлінного виконання обов`язків за договором найму, використання торгівельної марки, укладення договорів суборенди тощо, досліджені судом та встановлено, що вони стосуються іншого об`єкта нерухомості, ніж той, що був предметом договору купівлі-продажу від 01.06.2021.

Оскільки позовні вимоги задоволенню не підлягають, понесені позивачем судові витрати по сплаті судового збору та витрати на правову допомогу у відповідності до положень ст. 141 ЦПК України покладаються на позивача.

Питання щодо розподілу понесених відповідачами витрат на правову допомогу вирішити в порядку ч. 2 ст. 246 ЦПК України.

Відповідно до вимог ч.ч. 9, 10 ст. 158 ЦПК України вжиті заходи забезпечення позову підлягають скасуванню.

Грошові кошти, внесені позивачем на рахунок суду з метою забезпечення позову відповідно до частини четвертої статті 156 цього Кодексу, підлягають поверненню протягом п`яти днів з дня набрання законної сили цим рішенням суду, що відповідає положенням ч. 12 ст. 158 ЦПК України.

Керуючись ст. ст. 2, 23, 76-81, 141, 158, 246, 258, 259, 263, 264, 265 ЦПК України, ст. ст. 11, 15, 16, 316, 317, 319, 392, 777 ЦК України, суд

У Х В А Л И В:

У задоволенні позову ФОП ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа: приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Жидєльова Альона Юріївна про переведення прав та обов`язків покупця за договором та визнання права власності - відмовити.

Вжиті заходи забезпечення позову - арешт, накладений ухвалою Червонозаводського районного суду м.Харкова від 14.03.2023 з урахуванням постанови Харківського апеляційного суду від 16.05.2023, на 221/1000 частину нежитлової будівлі літ «Х-1», загальною площею 294,1 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , - скасувати після набрання цим рішенням законної сили.

Внесені 18.02.2023 о 14:08:03 через мобільний банкінг АТ «Ощадбанк», номер посилання НОМЕР_2 , на депозитний рахунок Червонозаводського районного суду м.Харкова в сумі 224 573, 78 грн. (двісті двадцять чотири тисячі п`ятсот сімдесят три гривні 78 копійок) ОСОБА_1 , РНОКПП - НОМЕР_3 , після набрання цим рішенням законної сили - повернути ОСОБА_1 , РНОКПП - НОМЕР_3 .

Рішення може бути оскаржено повністю або частково учасниками справи, а також особами, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їх права, свободи, інтереси та (або) обов`язки до Харківського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом 30 днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 ЦПК України.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення складено 05.02.2024.

Головуючий : І.М.Демченко