Провадження № 22-ц/801/56/2024
Головуючий у суді 1-ї інстанції Федчишен С. А.
Доповідач:Войтко Ю. Б.
ВІННИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 січня 2024 року м. Вінниця

Вінницький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з цивільних справ:

головуючого (судді-доповідача): Войтка Ю. Б.,

суддів Міхасішина І. В., Сопруна В. В.,

з участю секретаря судового засідання: Собцевої А. Р.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в залі суду № 2 апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Жовмір Олександр Васильович, на рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 05 жовтня 2023 року, ухвалене під головуванням судді Федчишена С. А. в залі суду в місті Вінниці, дата складення повного судового рішення 16 жовтня 2023 року,

в цивільній справі № 127/21564/21 за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Гарантжилбуд 4», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору Департаменту адміністративних послуг Вінницької міської ради, приватного нотаріуса Вінницького міського нотаріального округу Білоус Ольги Борисівни про скасування рішення про державну реєстрацію права власності,

встановив:

Короткий зміст вимог

У серпні 2021 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Гарантжилбуд 4», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 звернулися в суд з вказаним позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору Департаменту адміністративних послуг Вінницької міської ради, приватного нотаріуса Вінницького міського нотаріального округу Білоус Ольги Борисівни, в якому з урахуванням заяви про зміну предмета позову, просили: скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) щодо права приватної спільної часткової власності на 1/2 приміщення 1Н будинку за АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 , індексний номер рішення:48512927 від 04.09.2019 та як наслідок припинити право власності на 1/2 приміщення 1Н будинку за АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 ; скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) щодо права приватної спільної часткової власності на 1/2 приміщення 1Н будинку за АДРЕСА_1 за ОСОБА_4 , індексний номер рішення: 49403656 від 29.10.2019 та як наслідок визнати недійсним договір купівлі-продажу серія та номер 1393, посвідчений приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Білоус Ольгою Борисівною 30.09.2021; скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) щодо права приватної спільної часткової власності на 1/2 приміщення 1Н будинку за АДРЕСА_1 за ОСОБА_6 , індексний номер рішення:60681215 від 30.09.2021 та припинити право власності на дане приміщення за ОСОБА_5 .

Позов мотивовано тим, що 15 жовтня 2018 року співвласниками багатоквартирного будинку за АДРЕСА_1 було прийнято рішення про створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Гарантжилбуд 4». 25.10.2018 року здійснено державну реєстрацію юридичної особи Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Гарантжилбуд 4» (далі ОСББ «Гарантжилбуд 4»), про що зроблено запис за №1 016549. Позивачі ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , як власники квартир АДРЕСА_2 та АДРЕСА_3 . У травні 2020 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо будинку за АДРЕСА_1 , ними було отримано інформацію про оформлення права приватної власності на допоміжні приміщення будинку, а саме приміщення підвального типу. З інформаційної довідки вбачається, що: 02.09.2019 проведено державну реєстрацію права приватної спільної часткової власності на 1/2 приміщення 1Н будинку за АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 . Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер:48512927 від 04.09.2019. 25.10.2019 проведено державну реєстрацію права приватної спільної часткової власності на 1/2 приміщення 1Н будинку за АДРЕСА_1 за ОСОБА_4 . Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 49403656 від 29.10.2019. При цьому ОСОБА_4 , укладаючи з ОСОБА_5 30.09.2021 договір купівлі-продажу, не мала права на розпорядження вказаним майном, оскільки сторони цього договору були обізнані про наявність спору. Позивачі по справі, вважаючи, що вказані рішення про державну реєстрацію права власності на підвальне приміщення є протиправними та такими, що порушують права співвласників будинку, звернулися до суду з вказаним позовом.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Вінницького міського суду Вінницької області від 05 жовтня 2023 року позов задоволено.

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) щодо права приватної спільної часткової власності на 1/ 2 приміщення 1Н будинку за АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 , індексний номер рішення:48512927 від 04.09.2019 та як наслідок припинено право власності на 1/2 приміщення 1Н будинку за АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 .

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) щодо права приватної спільної часткової власності на 1/2 приміщення 1Н будинку за АДРЕСА_1 за ОСОБА_4 , індексний номер рішення: 49403656 від 29.10.2019 та як наслідок визнано недійсним договір купівлі-продажу серія та номер 1393, посвідчений приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Білоус Ольгою Борисівною 30.09.2021, скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) щодо права приватної спільної часткової власності на, 1/2 приміщення 1Н будинку за АДРЕСА_1 за ОСОБА_6 , індексний номер рішення: 60681215 від 30.09.2021 та припинено право власності на дане приміщення за ОСОБА_5 .

Вирішено питання розподілу судових витрат.

Рішення суду мотивовано тим, що спірне допоміжне приміщення перебувало у спільній власності власників квартир, тому питання щодо розпорядження зазначеним приміщенням повинно вирішуватися за їхньою спільною згодою, чого в даному випадку дотримано не було. Отже суд дійшов до висновку, що спірне приміщення є допоміжним та належить усім співвласникам багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , а тому право власності на 1/2 приміщення 1Н будинку за АДРЕСА_1 зареєстроване за ОСОБА_1 слід припинити. Державна реєстрація також є незаконною та підлягає скасуванню, оскільки вказана вимога є похідною від вимоги щодо визнання припиненим права власності, оскільки є їх наслідком. Враховуючи те, що на момент вчинення договору купівлі-продажу підстави набуття права власності на спірне приміщення ОСОБА_4 ставились під сумнів та наявними в матеріалах справи доказами встановлено незаконну реєстрацію права власності на спірне майно, суд виходив з того, що ОСОБА_4 незаконно здійснила відчуження спірного майна ОСОБА_5 , а тому договір купівлі продажу від 30.09.2021 визнав недійсним. При цьому державна реєстрація недійсних правочинів також є недійсною та підлягає скасуванню, оскільки вказана вимога є похідною від вимоги щодо визнання недійсними договорів, оскільки є їх наслідком.

Додатковим рішенням Вінницького міського суду Вінницької області від 23 жовтня 2023 року стягнуто з ОСОБА_1 , ОСОБА_4 на користь ОСОБА_2 понесені судові витрати на професійну правничу допомогу адвоката в розмірі 20 000,00 грн.

Стягнуто з ОСОБА_1 , ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 понесені судові витрати на професійну правничу допомогу адвоката в розмірі 20 000,00 грн.

Стягнуто з ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Гарантжилбуд 4» понесені судові витрати на професійну правничу допомогу адвоката в розмірі 16 000,00 грн. в рівних частинах.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

У листопаді 2023 року адвокат Жовмір О. В. в інтересах ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, оскільки вважає рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 05 жовтня 2023 року незаконним, неповним, необ`єктивним, постановленим з грубим порушенням норм чинного законодавства, а отже таким, що підлягає скасуванню з підстав неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи; невідповідності висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права.

За наслідками розгляду апеляційної скарги просить скасувати рішення Вінницького міського суду Вінницької області у справі №127/21564/21 і ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову в повному обсязі.

Рух справи в суді апеляційної інстанції

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями Вінницького апеляційного суду від 07 листопада 2023 року для розгляду цієї справи визначено склад колегії суддів: головуючий суддя Войтко Ю. Б., судді: Матківська М. В., Сопрун В. В.

Ухвалою від 09 листопада 2023 року матеріали вказаної судової справи витребувано з Вінницького міського суду Вінницької області, які надійшли до суду апеляційної інстанції 13 листопада 2023 року.

Ухвалою від 16 листопада 2023 року апеляційну скаргу залишено без руху з підстав відсутності доказів сплати судового збору, а також доказів надсилання листом з описом вкладення всім учасникам справи копій поданих до суду документів.

Ухвалою Вінницького апеляційного суду від 28 листопада 2023 року відкрито апеляційне провадження у цій справі, оскільки скаржником усунуто недоліки апеляційної скарги.

Ухвалою апеляційного суду від 12 грудня 2023 року розгляд справи призначено на 26 грудня 2023 року о 11 год 40 хв.

За клопотанням представника позивача ОСББ «Гарантжилбуд 4» адвоката Кізік Г. В., та представника позивачів ОСОБА_2 , ОСОБА_3 адвоката Мишковської Т. М. розгляд справи відкладено на 16 січня 2024 року о 12 год 30 хв.

16 січня 2024 року у справі оголошено перерву на 23 січня 2024 року о 10 год 40 хв.

22 січня 2023 року відбувся повторний автоматизований розподіл судової справи, підставою якого стало перебування на лікарняному судді Матківської М. В., відповідно до розпорядження №74/2024 від 22 січня 2024 року, в зв`язку з чим замінено суддю Матківську М. В. на суддю Міхасішина І. В., інший склад колегії суддів залишився без змін.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Основними доводами апеляційної скарги є те, що судом не взято до уваги ті обставини, що відповідач ОСОБА_1 , як і інші мешканці будинку (які є позивачами у цій справі) та власники нежитлових приміщень, була асоційованим членом Житлово-будівельного кооперативу з 02.02.2017, набула відповідних інвестиційних прав згідно з договором № 001/2/АМ/П, яким визначено конкретне нежитлове приміщення, що нею придбавалось. Також, у абсолютно ідентичному порядку як і власники квартир, що є позивачами, пройшла необхідну процедуру сплати пайових внесків, приймання-передачі нежитлового приміщення та реєстрації права власності.

Окрім цього, судом не враховано, що предметом договору № 001/2/АМ/П від 02.02.2017 було конкретно визначене нежитлове приміщення, яке забудовником споруджувалось (п.1.2 Договору) та реалізовувалось як окреме нежитлове приміщення, вбудоване у багатоквартирний будинок, саме на підставі договору про сплату пайового внеску. Зазначене приміщення має окремий вхід, не пов`язаний із входом до будинку, конкретно визначені індивідуальні характеристики (п.1.8 Договору), є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин. Безпосередньо у вказаному нежитловому приміщенні відсутнє технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо).

Зауважує, що матеріали справи містять докази того, що належне ОСОБА_1 нежитлове приміщення є новоствореним об`єктом (на підставі договору про сплату пайового внеску по спорудженню нежитлового приміщення), що створювалось забудовником одночасно зі спорудженням інших приміщень, докази щодо членства ОСОБА_1 у ЖБК «ГАРАНТЖИЛБУД» у якості асоційованого члена, докази щодо сплати нею пайових внесків у повному обсязі за нежитлове приміщення №1 у першому під`їзді на нульовому поверсі у будинку, що зводився на земельній ділянці з визначеним кадастровим номером, докази щодо введення в експлуатацію багатоквартирного будинку саме з цим приміщенням (технічний паспорт, де приміщення відображене, а також Акт введення в експлуатацію від 10 липня 2018 року, де вказано, що будинок має вбудовані, вбудовано-прибудовані та прибудовані приміщення, площа яких за результатами інвентаризації 1850,3 кв.м.), докази щодо переліку довірителів нежитлових приміщень по АДРЕСА_1 , до яких входить і ОСОБА_1 , докази присвоєння окремої адреси як нежитловому приміщенню Вінницькою міською радою, докази реєстрації права власності ОСОБА_1 на підставі договору про сплату пайового внеску у ЖБК «ГАРАНТЖИЛБУД» від 02.02.2017, довідки про повну сплату пайового внеску та Акту приймання-передачі нежитлового приміщення.

Звертає увагу суду на той факт, що багатоквартирний будинок по АДРЕСА_1 будувався житлово-будівельним кооперативом у період часу з 29 грудня 2016 року по 20 червня 2018 року за пайові внески асоційованих членів кооперативу. На цей будинок не поширюються норми законодавства щодо безоплатної приватизації житлових приміщень (квартир чи кімнат у гуртожитках).

Також звертає увагу і на те, що позивачам, з моменту введення будинку до експлуатації та створення ОСББ, було достеменно відомо, що нежитлові приміщення на нульовому поверсі багатоквартирного будинку побудовані за рахунок коштів відповідача за її замовленням. Так само, як і те, що співвласник нежитлових приміщень - ОСОБА_1 є членом ОСББ.

Зауважує, що судом першої інстанції у рішенні застосовані норми, передбачені ст.382 ЦК України квартира як об`єкт права власності, яка говорить про те, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.

Вважає, що судом неправильно тлумачено норми цієї статті, оскільки ОСОБА_1 є власником нежитлового приміщення на рівні з власниками квартир. Дійсно, приміщення загального користування є спільним майном всіх співвласників, в тому числі і відповідача, і так само обладнання будинку, яке проходить крізь весь будинок, є спільним майном. ОСОБА_1 не заявляла будь-яких прав на обладнання чи приміщення загального користування, тим паче, вона не мала доступу до проектної документації на будинок, хоча суд зазначив, що відповідач мала надати проектну документацію, яка б підтверджувала зміни цільового призначення підвальних приміщень.

Зазначає, що у разі коли державна реєстрація права власності здійснюється на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого завершено та який прийнято в експлуатацію після 1 січня 2013 року, також обов`язково зазначаються у відповідній заяві відомості про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, та подаються завірені особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, копії: документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадків державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна).

Окремо зазначає про порушення судом норм процесуального права, оскільки при призначенні експертизи судом експерт або експертна установа обирається сторонами за взаємною згодою, а якщо такої згоди не досягнуто у встановлений судом строк, експерта чи експертну установу визначає суд.

Вважає, що суд першої інстанції порушив вимоги закону щодо порядку призначення експертизи, вибору експертної установи.

Звертає увагу суду, що юридична адреса представника позивачів ОСОБА_7 , ОСОБА_3 - адвоката Мишковської Т.М. збігається з юридичною адресою ТОВ «Подільський центр судових експертиз», що знаходиться в м. Вінниця, вул. Оводова,24, що підтверджується витягами з Державного реєстру.

Також вказує, що в судовому рішенні зазначено, що відповідачі ОСОБА_5 та ОСОБА_4 до суду не з`явились із невідомих суду причин. Однак матеріали цивільної справи не містять відомостей про хоча б одне повідомлення цих відповідачів про розгляд такої справи. Позивачами свідомо зазначено адресу цих відповідачів: АДРЕСА_4 . Однак, це адреса нежитлового приміщення, а не адреса проживання чи перебування відповідачів. Більше того, судом не встановлювалось через адресно-довідковий сектор УДМС адреси проживання відповідачів для направлення їм поштової кореспонденції.

Доводи осіб, які подали відзиви на апеляційну скаргу

У відзиві на апеляційну скаргу представник позивача ОСББ «Гарантжилбуд 4» адвокат Кізік Г. В. зазначає, що рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованим, ухваленим з повним з`ясуванням всіх обставин, що мають значення для справи, дотриманням вимог процесуального права та правильним застосуванням норм матеріального права. Просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Представник позивачів ОСОБА_2 , ОСОБА_3 адвокат Мишковська Т. М. подала відзив на апеляційну скаргу, в якому просить скаргу залишити без задоволення, а судове рішення без змін. Вказує, що позивачі не погоджуються з доводами апелянта, а оскаржуване рішення суду першої інстанції вважають законним та обґрунтованим і заперечують щодо задоволення апеляційної скарги. Крім того, просить врахувати, що позивачами додатково понесено судові витрати на правничу допомогу у розмірі 15 000 грн. Докази судових витрат будуть нею надані додатково.

Фактичні обставини справи, встановлені судом

Судом установлено, що 15 жовтня 2018 року співвласниками багатоквартирного будинку за АДРЕСА_1 було прийнято рішення про створення Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Гарантжилбуд - 4». 25.10.2018 року здійснено державну реєстрацію юридичної особи - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Гарантжилбуд - 4», про що зроблено запис за №1 016549.

Відповідно до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо будинку за АДРЕСА_1 , вбачається, що: 02.09.2019 проведено державну реєстрацію права приватної спільної часткової власності на 1/2 приміщення 1Н будинку за АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 . Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 48512927 від 04.09.2019, 25.10.2019 проведено державну реєстрацію права приватної спільної часткової власності на 1/2 приміщення 1Н будинку за АДРЕСА_1 за ОСОБА_4 . Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер:49403656 від 29.10.2019.

Як стверджують позивачі та згідно з проектною документацією, під житловим будинком передбачений технічний підвал, який за цільовим призначенням необхідний для розміщення і обслуговування інженерних мереж (водопостачання, каналізація та електрозабезпечення) та технічні приміщення для інженерного забезпечення, а саме приміщення, де знаходяться водомірний вузол, вхід води у будинок, вузли каналізації, насосне обладнання. В підвальному приміщенні, знаходяться внутрішньобудинкові мережі водопостачання та загальнобудинковий лічильник обліку постачання холодної води та стоків. При цьому, потрапити до підвального приміщення, в якому розташоване відповідне обладнання обліку води та стоків, а також частина загальнобудинкових мереж, у тому числі і труби вводу у будинок холодного водопостачання, можна виключно через спірне підвальне приміщення, право власності на яке зареєстровано за відповідачами, як співвласниками. Також, в спірному приміщенні знаходиться частина загальнобудинкових мереж, що належать на праві спільної власності всім співвласникам даного будинку та є неподільним спільним майном співвласників.

Як вбачається із акту ОСББ «Гарантжилбуд - 4» від 03.02.2021, складеного в складі комісії: ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_10 , ОСОБА_5 , яка намагалася потрапити в підвальне приміщення спільної власності співвласників багатоквартирного житлового будинку за місцем знаходження: АДРЕСА_1 , яке за цільовим призначенням необхідне для розміщення і обслуговування інженерних мереж (водопостачання, каналізації та електрозабезпечення), а саме приміщення, де знаходиться водомірний вузол, вхід води у будинок. Однак потрапити в дане приміщення можна виключно через підвальне приміщення № 1Н, право власності на яке зареєстровано за ОСОБА_1 та ОСОБА_4 . Доступ до підвального приміщення спільної власності співвласників багатоквартирного будинку здійснити виявилося неможливим через замкнене підвальне приміщення №1Н. У зв`язку з цим ОСББ «Гарантжилбуд 4» та уповноважені особи не мають доступу до приладу обліку споживання води та стоків, і, як наслідок не мають можливості своєчасно та в повному обсязі виконати договірні умови із КП «Вінницяоблводоканал», зокрема вчасно подати рапорт щодо спожитої води та стоків співвласників будинку, зробити звірку загальнобудинкового лічильника із по-квартирними, перевірити на цілісність пломби, можливі несанкціоновані приєднання (врізку) до загальнобудинкових мереж водопостачання, стоків та електропостачання, тощо.

06.04.2021 ОСББ «Гарантжилбуд-4» складено акт про недопуск до приміщення в складі комісії: ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_10 , ОСОБА_5 , яка намагалася потрапити в підвальне приміщення спільної власності співвласників багатоквартирного житлового будинку за місцем знаходження: АДРЕСА_1 , яке за цільовим призначенням необхідне для розміщення і обслуговування інженерних мереж (водопостачання, каналізації та електрозабезпечення), а саме приміщення, де знаходиться водомірний вузол, вхід води у будинок. Оскільки в дане приміщення можна потрапити виключно через підвальне приміщення № 1Н, право власності на яке зареєстровано за ОСОБА_1 та ОСОБА_4 . Доступ до підвального приміщення спільної власності співвласників багатоквартирного будинку здійснити виявилося неможливим через замкнене підвальне приміщення №№1Н.

Згідно з актом ОСББ «Гарантжилбуд-4» про недопуск до приміщення складеного 25.10.2021 в складі комісії: ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 , яка намагалася потрапити в підвальне приміщення спільної власності співвласників багатоквартирного житлового будинку за місцем знаходження: АДРЕСА_1 , яке за цільовим призначенням необхідне для розміщення і обслуговування інженерних мереж (водопостачання, каналізації та електрозабезпечення), а саме приміщення, де знаходиться водомірний вузол, вхід води у будинок. Однак потрапити в дане приміщення можна виключно через підвальне приміщення № 1Н, право власності на яке зареєстровано за ОСОБА_1 та ОСОБА_4 . Доступ до підвального приміщення спільної власності співвласників багатоквартирного будинку здійснити виявилося неможливим через замкнене підвальне приміщення №1Н. Потрапити, обстежити та зафіксувати показники загальнобудинкового приладу обліку споживання води та стоків в будь-який інший спосіб фізично неможливо. У зв`язку цим ОСББ «Гарантжилбуд 4», уповноважені особи та жоден співвласник даного будинку не мають доступу до приладу обліку споживання води та стоків, і, як наслідок не мають можливості своєчасно та в повному обсязі виконати договірні умови із КП «Вінницяоблводоканал», зокрема вчасно подати рапорт щодо спожитої води та стоків співвласників будинку за місяць (у даному випадку за жовтень місяць 2021рік), не можуть зробити звірку загальнобудинкового лічильника із по-квартирними, перевірити на цілісність пломби, не мають фізичної можливості перевірити наявність чи відсутність несанкціоновані приєднання (врізку) до загальнобудинкових мереж водопостачання, стоків та електропостачання. Окрім цього, співвласники даного будинку та правління не мають фізичної можливості належно обслуговувати спільне майно (водомірний вузол, труби водопроводу та каналізації, електромережі) проводити належне технічне обслуговування та запобігати аварійних ситуаціям.

25.11.2021 ОСББ «Гарантжилбуд-4» складено акт про недопуск до приміщення в складі комісії: ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_10 , ОСОБА_12 , яка намагалася потрапити в підвальне приміщення спільної власності співвласників багатоквартирного житлового будинку за місцем знаходження: АДРЕСА_1 , яке за цільовим призначенням необхідне для розміщення і обслуговування інженерних мереж (водопостачання, каналізації та електрозабезпечення), а саме приміщення, де знаходиться водомірний вузол, вхід води у будинок. Однак потрапити в дане приміщення можна виключно через підвальне приміщення № 1Н, право власності на яке зареєстровано за ОСОБА_1 та ОСОБА_4 . Доступ до підвального приміщення спільної власності співвласників багатоквартирного будинку здійснити виявилося неможливим через замкнене підвальне приміщення №1Н.

Отже при вирішенні даного спору суд першої інстанції виходив з того, що визначальним є визначення правового статусу нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, а саме встановлення того, чи відносяться спірні приміщення до допоміжних чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку.

Згідно з висновком ТОВ «Подільський центр судових експертиз» № 712 від 19.07.2023, виготовлено на виконання ухвали Вінницького міського суду Вінницької області від 28.11.2022, фактичне планування та розташування приміщення 1Н в підвальному поверсі семиповерхового цегляного житлового будинку, в якому проходить загальнобудинкова труба мережі водопостачання передбачена для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, можливо зробити висновок, що приміщення 1Н житлового будинку АДРЕСА_1 , за функціональним призначенням передбачене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців є допоміжним приміщенням багатоквартирного житлового будинку. У приміщенні 1Н загальною площею 47,9кв.м., яке розміщується в підвальному поверсі семиповерхового цегляного житлового будинку АДРЕСА_1 та яке належить на праві спільної часткової власності ОСОБА_1 та ОСОБА_5 , проходить загальнобудинкова труба мережі водопостачання передбачена для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, яка входить у нього з сусіднього приміщення насосної ІІ загальною площею 10,1кв.м., у якому також знаходиться ввід води у житловий будинок, запірна арматура, труба мережі водопостачання, а також розташований загальнобудинковий прилад обліку споживання холодної води та стоків (№35311812). Із приміщення 1Н загальною площею 47,9кв.м. загальнобудинкова труба мережі водопостачання входить у приміщення коридор ХХХVIII площею 23,0 кв.м. Після проведення натурного огляду, з урахуванням фактичного планування та розташування приміщення 1Н в підвальному поверсі семиповерхового цегляного житлового будинку АДРЕСА_1 можливо зробити висновок, що отримати доступ до частини загальнобудинкової труби мережі водопостачання передбаченої для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, вводу води у житловий будинок, запірної арматури, труби мережі водопостачання, загальнобудинкового прилад обліку споживання холодної води та стоків (№35311812), які знаходяться у сусідньому приміщенні насосної ІІ загальною площею 10,1кв.м., можливо тільки через нежитлове приміщення 1Н загальною площею 47,9 кв.м. (в підвальному поверсі 1 під`їзду багатоквартирного житлового будинку) в будинку АДРЕСА_1 , яке належить на праві спільної часткової власності ОСОБА_1 та ОСОБА_5 .

Крім того, судом встановлено, що відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 21.01.2022 ОСОБА_4 відчужила належну їй частку спірного нежитлового приміщення на користь ОСОБА_5 .

Приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Білоус Ольгою Борисівною 30.09.2021 посвідчено Договір купівлі-продажу на нежитлового приміщення 1Н в будинку АДРЕСА_1 , укладеного між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 та здійснено Державну реєстрацію права власності нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_5 на 14 нежитлового приміщення 1Н в будинку АДРЕСА_1 .

Позиція суду апеляційної інстанції

У судовому засіданні апеляційного суду відповідач ОСОБА_1 вимоги апеляційної скарги підтримала та просила її задовольнити.

Представник позивача ОСББ «Гарантжилбуд 4» адвокат Кізік Г. В., та представник позивачів ОСОБА_2 , ОСОБА_3 адвокат Мишковська Т. М. заперечили проти доводів апеляційної скарги, оскільки вважають судове рішення першої інстанції законними та обґрунтованими, просили залишити його без змін.

Представник Департаменту адміністративних послуг Вінницької міської ради Олексюк Т. С. не заперечує проти задоволення апеляційної скарги, оскільки вважає, що рішення про державну реєстрацію права власності на спірне приміщення відповідає вимогам закону, були надані всі необхідні документи для прийняття такого рішення.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явилися, про день та час судового розгляду повідомлені належним чином, причини їх неявки до суду невідомі. Згідно з вимогами частини другої статті 372 ЦПК України неявка сторін не перешкоджає розгляду справи.

Апеляційний суд у складі судової колегії, заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши матеріали справи і обговоривши підстави апеляційної скарги, дійшов таких висновків.

Відповідно до статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Критерії оцінки правомірності оскаржуваного судового рішення визначені в статті 263 ЦПК України, відповідно до яких судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Указаним вимогам рішення суду першої інстанції не відповідає.

Мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції, та застосовані норми права

Відповідно до статей 15, 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно з статтею 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Статтею 12 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення та забезпечити поновлення порушеного права.

За загальним правилом речово-правові способи захисту прав особи застосовуються тоді, коли сторони не пов`язані зобов`язально-правовими відносинами, що визначають їх зміст та правову природу.

Якщо спір стосується правочину, укладеного власником майна, то його відносини з контрагентом мають договірний характер, що зумовлює і можливі способи захисту його прав. Водночас, коли власник та володілець майна не перебували у договірних відносинах один з одним, власник майна може використовувати речово-правові способи захисту.

Верховний Суд неодноразово звертав увагу, що враховуючи обставини конкретної справи та за умови, якщо правовідносини між сторонами щодо спірного нерухомого майна мають договірний характер та таке майно не було відчужено до третіх осіб, вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно не може бути розцінена судами як неналежний спосіб захисту. Задоволення такого позову призводить до внесення державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про речове право позивача на спірне нерухоме майно. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення. Зазначене відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.

Також звертав увагу, що судове рішення про задоволення позовних вимог про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав є підставою для державної реєстрації права власності за позивачем тільки за умови, що на час вчинення реєстраційної дії право власності зареєстроване за відповідачем, а не за іншою особою.

В даній справі Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Гарантжилбуд 4», ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посилаючись на ст. 41 Конституції України, ст. 321, ч. 2 ст. 382 ЦК України звернулися з даним позовом про скасування рішення про державну реєстрацію права власності, обґрунтовуючи такий спосіб захисту тим, що спірне підвальне приміщення №Н1 є підвалом багатоквартирного будинку, тобто сумісним майном співвласників багатоквартирного будинку, в якому знаходиться частина загальнобудинкових мереж, що належать на праві спільної власності всім співвласникам даного будинку та є неподільним спільним майном співвласників.

Співвласники будинку не за адресою: АДРЕСА_1 , не надавали свою згоду на передачу у власність відповідачам спірне підвальне приміщення. Укладаючи 30.09.2021 договір купівлі-продажу, продавець ОСОБА_4 та покупець ОСОБА_5 були обізнані про наявність спору, вони могли передбачити негативні наслідки для себе, на момент вчинення правочину підстави набуття права власності на майно ОСОБА_4 поставлені під сумнів, остання не мала права розпорядження спірним майном.

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

Цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. При розгляді справи суд має з`ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом.

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).

Велика Палата Верховного Суду також звертає увагу на те, що відповідно до пункту 1 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право власності підлягає державній реєстрації. Задоволення позовної вимоги про скасування державної реєстрації права власності суперечить зазначеній імперативній вимозі закону, оскільки виконання судового рішення призведе до прогалини в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно в частині належності права власності на спірне майно. Отже, замість скасування неналежного запису про державну реєстрацію до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно має бути внесений належний запис про державну реєстрацію права власності позивача. Такий запис, як зазначено вище, вноситься на підставі судового рішення про задоволення віндикаційного позову. Якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права».

Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18).

За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.

На підтвердження заявлених позовних вимог позивачі посилаються на те, що договір №001//АМ/ІІ від 01.02.2017, предметом якого є передача у приватну власність спірного приміщення є нікчемним, як таким що суперечить закону, в дослідження чого вдався і суд першої інстанції.

Проте у справі, яка переглядається, встановлення нікчемності договору, без застосування наслідків такого правочину, не вирішує спір у справі, як вважав суд першої інстанції.

Отже, Велика Палата Верховного Суду послідовно впроваджувала у судову практику підхід, згідно з яким рішення суду про витребування з незаконного володіння відповідача нерухомого майна підтверджує право власності на майно належного власника (позивача) і саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Саме суд під час розгляду справи про витребування з незаконного володіння відповідача нерухомого майна повинен надати оцінку всім обставинам, який тим самим визначає: неправомірність дій особи, яка зазначена у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як власник; тим самим суд констатує, що ці дії не були здатні призвести до набуття права власності особою, яка позначена в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як власник, а тому в цієї особи відсутнє право власності, а отже право власності належить позивачеві (якщо позивач доведе всі наведені вище обставини). Суд, задовольняючи позов, має чітко визначитися з тим, кому саме і яке речове право внаслідок задоволення такого позову належить. Вирішивши наявний між сторонами спір про право на користь позивача, суд тим самим в мотивувальній частині рішення виснував, що право власності позивача було порушено та підлягає поновленню. Близький за змістом висновок наведений у постанові ВП ВС від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18(914/608/20) (№ в ЄДРСР 108480607). Тому у тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння (якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, з якою позивач не перебуває у договірних відносинах), інші вимоги власника є неналежними.

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до пунктів 1, 4 частини першої статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Верховний Суд зазначає, що судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності повторного звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту. Такі висновки сформульовані в пункті 63 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18 (провадження № 12-204гс19), пункті 50 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20).

Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові (постанова Верховного Суду від 19 травня 2021 року у справі № 939/1078/20).

З огляду на викладене та з урахуванням приписів статті 376 ЦПК України рішення суду першої інстанцій не можна визнати законним та обґрунтованим, тому воно підлягають скасуванню.

Апеляційний суд вважає, що аргументи апеляційної скарги заслуговують на увагу, а тому рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 05 жовтня 2023 року та додаткове рішення цього ж суду від 23 жовтня 2023 року підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

Щодо судових витрат

Частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України передбачено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Враховуючи задоволення вимог апеляційної скарги, з позивачів на користь відповідача належить стягнути понесені нею судові витрати на сплату судового збору в розмірі 10 262 грн. 16 коп. в рівних частинах, в розмірі по 3 420 грн. 72 коп. з кожного позивача за розгляд справи в суді апеляційної інстанції.

Керуючись ст. 367, 368, 374, 376, 381 - 384, 389 ЦПК України, апеляційний суд

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Жовмір Олександр Васильович, задовольнити.

Рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 05 жовтня 2023 року та додаткове рішення цього ж суду від 23 жовтня 2023 року скасувати та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позову Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Гарантжилбуд 4», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору Департаменту адміністративних послуг Вінницької міської ради, приватного нотаріуса Вінницького міського нотаріального округу Білоус Ольги Борисівни про скасування рішення про державну реєстрацію права власності відмовити.

Стягнути з Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Гарантжилбуд 4» (), ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ), ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_2 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_3 ) понесені нею судові витрати на сплату судового збору в розмірі 10 262 (десять тисяч двісті шістдесят дві) грн. 16 коп. в рівних частинах, в розмірі по 3 420 (три тисячі чотириста двадцять) грн. 72 коп. з кожного.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з моменту її прийняття, проте може бути оскаржена шляхом подачі касаційної скарги протягом тридцяти днів до Верховного Суду з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 29 січня 2024 року.

Головуючий Ю. Б. Войтко

Судді: І. В. Міхасішин

В. В. Сопрун