Провадження: 2/484/332/24
Справа: 484/4089/23
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15.01.2024 Первомайський міськрайонний суд Миколаївської області

в складі : головуючого судді - Закревського В.І.

секретар судового засідання - Фартушняк Ю.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Первомайську цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Софія", про розірвання договору оренди землі

ВСТАНОВИВ:

До суду надійшов позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Софія", про розірвання договору оренди землі, поданий в її інтересах представником адвокатом Кравченко О.С.

Мотивуючи позовні вимоги, позивач вказав, що ОСОБА_1 на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯК № 280285 від 16.05.2012 р. належить земельна ділянка площею 5,1800 га., кадастровий номер :08:000:0461, призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в межах території Софіївської сільської ради Первомайського району Миколаївської області. На теперішній час вказана земельна ділянка знаходиться у користуванні ТОВ "Софія" на підставі договору оренди землі від 28 серпня 2014 року. Однак, відповідач систематично порушує умови даного договору і не сплатив йому орендну плату починаючи з дня укладання договору і до сьогоднішнього дня, що, на його думку, є підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди.

Крім того, в порушення вимог чинного законодавства, відповідачем не було розроблено проект землеустрою, що забезпечує еколого - економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь і передбачають заходи з охорони земель. Отже, позивачка звернулася для захисту свого порушеного права до суду з вказаним позовом та просила розірвати вказаний договір оренди.

Представник позивачки, адвокат Кравченко О.С., в судове засідання не з`явився, надав суду заяву, в якій вказав, що позовні вимоги підтримує в повному обсязі та просив справу слухати без його участі та участі позивачки.

Представник відповідача, адвокат Філатов І.Л., в судове засідання не з`явився, просив справу розглядати без його участі та надав суду відзив, в якому просив відмовити в задоволенні позовних вимог вказуючи, що твердження позивачки стосовно порушення умов договору є неправдивими та такими, що вводять суд в оману, оскільки після підписання договору оренди орендодавець, потребуючи коштів, просила відповідача виплатити їй орендну плату наперед. Так 28.08.2014р. відповідач виплатив позивачці орендну плату за договором оренди землі від 28.08.2014р. наперед, в сумі 128245,51 грн. При цьому, позивачем не доведено та не підтверджено належними та допустимими доказами факту наявності у відповідача заборгованості зі сплати орендної плати, а також факту систематичності невиконання такого обов`язку відповідачем. Крім того, розробка проекту землеустрою щодо ротації культур не є невід`ємною і обов`язковою частиною договору оренди.

Представником позивачки ОСОБА_2 подано відповідь на відзив, в якій наведено відповіді на питання, поставлені відповідачем у відзиві та подано письмові докази.

Представником відповідача ОСОБА_3 подано заперечення на відповідь на відзив, наведено правову позицію відповідача та докази, які її обґрунтовують.

13.12.2023 представником відповідача ОСОБА_3 подано пояснення щодо порядку нарахування орендної плати та утримання податків при її виплаті за договором оренди землі від 28.08.2014р.

Дослідивши матеріали справи суд дійшов наступного.

Згідно Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯК №280285 від 16.05.2012 р., ОСОБА_1 на праві власності належить земельна ділянка площею 5,1789 га., кадастровий номер :08:000:0461, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в межах території Софіївської сільської ради Первомайського району Миколаївської області, за межами населеного пункту.

28 серпня 2014 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Софія" укладено договір оренди землі щодо земельної ділянки площею 5,1789 га., кадастровий номер :08:000:0461, строком на 49 років. Речове право оренди зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно номер запису 47794569.

Представник позивачки в позовній заяві вказував, що відповідач систематично порушує умови даного договору і не сплатив йому орендну плату починаючи з дня укладання договору і до сьогоднішнього дня.

Однак, дане твердження представника позивача не відповідає дійсності виходячи з наступного.

Пунктом 9 договору оренди передбачено, що орендна плата за користування земельною ділянкою вноситься орендарем грошовими коштами у розмірі 3147,33грн.

Сторони узгодили, що орендна плата вноситься щорічно до 31 грудня того року, за який здійснюється розрахунок по орендній платі.

Таким чином, ТОВ "Софія" зобов`язане щорічно до 31 грудня провести розрахунок по орендній платі.

Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з ч. 1 ст. 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлено строк його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк.

Статтею 612 ЦК України визначено, що боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не виконав зобов`язання у встановлений договором строк.

Статтею 762 ЦК України встановлений обов`язок наймача вносити плату за користування майном у розмірах та строки визначені договором. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін у договорі оренди.

Згідно статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Частиною 1 статті 43 Закону України «Про оренду землі» передбачено обов`язок орендаря повернути орендодавцю земельну ділянку у разі припинення договору оренди землі.

Аналіз наведених норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 зазначено, що враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення ч. 2 ст. 651 ЦК України. Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 11 жовтня 2017 року в справі № 6-1449цс17 і підстав для відступу від неї, як і від висновку в справі № 910/16306/13, Велика Палата Верховного Суду не вбачає. Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 зроблено висновок, що частинами першою і другою статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Тлумачення пункту д) частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 зазначив, що у статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів, на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто, з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Невиконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

Згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі.

Отже, оскільки законодавець визначає однією із істотних умов договору оренди землі орендну плату, то основний інтерес особи, яка передає майно в оренду, полягає в отриманні орендної плати за таким договором. Порушення цього інтересу має наслідком завдання шкоди, через що сторона (орендодавець) значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору оренди земельної ділянки.

Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Разом з тим, згідно ст. 531 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

У відзиві на позовну заяву представник відповідача зазначав, що відповідач виплатив позивачу оренду за договором оренди землі від 28.08.2014р. наперед, в сумі 128245,51грн.

Дане твердження представника відповідача є слушним, виходячи з наступного.

Зі змісту розписки від 28.08.2014р., яка наявна в матеріалах справи, вбачається, що цією розпискою ОСОБА_1 підтвердила, що отримала від ТОВ «Софія» орендну плату по договору оренди від 28 серпня 2014р. Вказала, що нею отримано орендну плату авансом за 49 років, за період з 2014 по 2063 роки, що становить 128245,51грн. ОСОБА_1 зазначила, що орендна плата отримана нею в повному обсязі - в сумі 128245,51грн. Зауважень, заперечень та претензій щодо порядку та розміру проведеного з нею розрахунку до ТОВ «Софія» не має.

Зміст даної розписки, а також те, що вона була підписана саме ОСОБА_1 сторонами не оспорювалось.

Також, факт виплати Товариством з обмеженою відповідальністю «Софія» орендної плати ОСОБА_1 підтверджується розписками в отриманні орендної плати та податковими розрахунками сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податку, і сум утриманого з них податку ТОВ «Софія», які містяться в матеріалах справи.

При цьому, розраховуючи розмір орендної плати, яка має бути сплачена позивачу за весь період строку дії договору оренди, відповідач виходив з наступного:

Розмір щорічної орендної плати відповідно до п. 9 договору:

-3 147,33 грн.

Сума орендної плати за 49 років:

-3 147,33 грн. х 49 років = 154 219,17 грн. (база оподаткування)

Відповідно до ч. 1 п. 167.1. ПК України, в редакції яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин, ставка податку становить 15 відсотків бази оподаткування щодо доходів, нарахованих (виплачених, наданих) (крім випадків, визначених у пунктах 167.2-167.5 цієї статті), у тому числі, але не виключно у формі заробітної плати, інших заохочувальних та компенсаційних виплат або інших виплат і винагород, які нараховуються (виплачуються, надаються) платнику у зв`язку з трудовими відносинами та за цивільно-правовими договорами; виграшу в державну та недержавну грошову лотерею, виграш гравця (учасника), отриманий від організатора азартної гри.

Згідно ч. 3 п. 167.1. ПК України, в редакції яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин, Якщо база оподаткування, яка визначена з урахуванням норм пункту 164.6 статті 164 цього розділу щодо доходів, зазначених в абзаці першому цього пункту, в календарному місяці перевищує десятикратний розмір мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного податкового року, до суми такого перевищення застосовується ставка 17 відсотків.

Встановлений розмір мінімальної заробітної плати з 01.01.2014 1 218,00 грн. (відповідно статті 8 ЗУ «Про державний бюджет України на 2014 рік» від 16.01.2014 № 719-VII).

Таким чином, десятикратний розмір мінімальної заробітної плати:

1 218,00 грн х 10 = 12 180,00 грн.

Сума перевищення бази оподаткування над десятикратним розміром мінімальної заробітної плати в періоді:

154 219,17 грн. 12 180,00 грн. = 142 039,17 грн.

Визначення розміру податку на доходи фізичних осіб (ПДФО):

1) 12 180,00 грн. / 100 х 15 = 1 827,00 грн.

2) 142 039,17 грн. / 100 х 17 = 24 146,66 грн.

3) Всього ПДФО 24 146,66 грн. + 1 827,00 грн. = 25 973,66 грн.

Розмір орендної плати до сплати на руки:

154 219,17 грн. 25 973,66 грн. = 128 245,51 грн.

Суд вважає вірним наведений розрахунок представника відповідача, оскільки він в повній мірі відповідає вимогам податкового законодавства, яке діяло на момент виникнення спірних правовідносин і саме зазначена сума була виплачена позивачці в якості орендної плати за весь період строку дії договору оренди.

Отже, враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку, що відповідачем в повному обсязі були виконані умови договору оренди щодо сплати орендної плати та виплачено позивачці орендну плату за договором оренди землі від 28.08.2014р. наперед повністю.

При цьому, зміст оспорюваного правочину та норми чинного законодавства не містять заборони сплати орендної плати за майбутні періоди користування земельною ділянкою.

Окрім того, в позовній заяві представник позивачки вказував, що в порушення вимог чинного законодавства, відповідачем не було розроблено проект землеустрою, що забезпечує еколого - економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь і передбачають заходи з охорони земель.

Однак, дане твердження представника позивачки не відповідає дійсності та не ґрунтується на вимогах законодавства виходячи з наступного.

Згідно п. 8 оспорюваного договору оренди Договір укладено на 49 років (у разі укладення договору оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою).

Станом на момент укладення спірного договору діяла Постанова КМУ від 3 березня 2004 року № 220 «Про затвердження Типового договору оренди землі» (в редакції від 19.09.2008). Змістом типового договору затвердженого цією постановою і було передбачено зміст п. 8 Договору від 28.08.2014 у тій редакцій, в якій він був включений до Договору укладеного між позивачем та відповідачем.

При цьому, відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі», в редакції, яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин, істотними умовами договору були:

-об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

-строк дії договору оренди;

-орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

-умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

-умови збереження стану об`єкта оренди;

-умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

-умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

-існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

-визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін;

-умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки

Отже, станом на час виникнення спірних правовідносин і укладання оспорюваного договору оренди землі, наявність проекту землеустрою щодо ротації культур, не відносилось до істотних умов договору оренди.

Крім того, розробка проекту землеустрою, що забезпечує еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь, не є обов`язком, покладеним на орендаря договором чи законом, а тому підстави для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки відсутні.

Позивачем не надано жодних належних та допустимих доказів недбалого ставлення до орендованих земель, зниження родючості ґрунтів орендованої земельної ділянки.

Вказана правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 27.06.2019р. по справі № 664/2971/16-ц.

Також, згідно ч. 4 ст. 22 ЗК України, в редакції, яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин, земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва використовуються відповідно до розроблених та затверджених в установленому порядку проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь і передбачають заходи з охорони земель.

Відповідно до п. 18 Перехідних положень ЗК України, в редакції, яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин, на період до 1 січня 2015 року вимоги частини четвертої статті 22 цього Кодексу поширюються лише на тих власників та користувачів, які використовують земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею більш як 100 гектарів.

Разом з тим, будь - яких належних та допустимих доказів того, що на момент укладання оспорюваного договору, ТОВ «Софія» використовувала земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею більш як 100 гектарів позивачем та його представником надано не було та в матеріалах справи відсутні.

При цьому, інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта, надана представником позивача, достеменно не свідчить про те, що на момент укладення оспорюваного договору оренди землі, тобто станом на 28.08.2014 року, ТОВ «Софія» використовувала земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею більш як 100 гектарів, оскільки більшість із зазначених в цій інформації договорів були укладені вже після 2020 року.

Відповідно ч. 3 ст. 12, ч. 1 статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Позивачем не доведено, належними та допустимими доказами, існування підстав для дострокового розірвання договору оренди від 29.08.2014р. з вини орендаря.

На підставі вищевикладеного, суд приходить до висновку, що позов не обґрунтований та задоволенню не підлягає.

Враховуючи викладене, та керуючись ст.ст. 12, 81, 229, 265, 268, 354 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

В задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Софія", про розірвання договору оренди землі відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Миколаївського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому відповідного рішення суду.

Відомості про учасників справи:

Позивач - ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , проживає за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Софія", , місце знаходження за адресою: вул. Центральна, 26 в с. Софіївка Первомайського району Миколаївської області.

Повне судове рішення складено 18.01.2024.

СУДДЯ: