головуючий у суді І інстанції Кошель Б.І.
провадження № 22-ц/824/2737/2024
суддя-доповідач у суді ІІ інстанції Мостова Г.І.
ПОСТАНОВА

Іменем України

24 січня 2024року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді: Мостової Г.І.,

суддів: Березовенко Р.В., Лапчевської О.Ф.,

за участі секретаря судового засідання Лазоренко Л.Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «ДІДЖИ ФІНАНС» на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 07 липня 2022 року

у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ДІДЖИ ФІНАНС», Товариства з обмеженою відповідальністю «2х2 ФІНАНС», треті особи: ОСОБА_2 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, визнання недійсним договору купівлі-продажу, повернення сторін в первинний стан, -

в с т а н о в и в :

У листопаді 2021 року ОСОБА_1 звернувся до Білоцерківського міськрайонного суду Київської області з позовом до ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС», ТОВ «2х2 ФІНАНС», у якому просив:

скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 60059263 від 28 серпня 2021 року, прийнятого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «2х2 ФІНАНС»;

визнати недійсним договір купівлі-продажу, серія та номер 1986, виданий 28 серпня 2021 року, видавник приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Д.В., укладений відносно квартири АДРЕСА_1 між відповідачами та застосувати наслідки недійсності правочину - двосторонню реституцію з поверненням реєстрації квартири у попередній стан.

Позов обґрунтовано тим, що 04 квітня 2008 року між ОСОБА_1 та ВАТ КБ «НАДРА» (правонаступником якого є ПАТ КБ «НАДРА») укладений кредитний договір № 286/П/33/2008/840 про надання коштів на споживчі цілі, відповідно до якого позивач отримав у тимчасове користування грошові кошти в розмірі 16 000 доларів США, строком до 04 квітня 2023 року.

04 квітня 2008 року між ОСОБА_1 та ВАТ КБ «НАДРА» укладений договір іпотеки, предметом якого є квартира АДРЕСА_1 .

24 квітня 2020 року між ПАТ КБ «Надра» та ТОВ «ФАСТЛАЙН КАПІТАЛ» укладений договір № GL3N217255 про відступлення прав вимоги.

21 жовтня 2020 року між ТОВ «ФАСТЛАЙН КАПІТАЛ» та ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» укладений договір № GL3N217255-1/2 про відступлення прав вимоги.

У листопаді 2020 року позивачу стало відомо про існування вказаних договорів про відступлення прав вимоги, а також про те, що його заборгованість за кредитним договором становила 528 029 грн 22 коп.

Разом з тим, відповідно до інформації з офіційного сайту Фонду гарантування вкладів фізичних осіб, заборгованість по договору № 286/П/33/2008/840 від 04 квітня 2008 року, яка була відступлена, становила 450 099 грн 60 коп.

Позивач вказує, що він неодноразово звертався із запитами до ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС», ТОВ «ФАСТЛАЙН КАПІТАЛ» та Фонду гарантування вкладів фізичних осіб із відповідними запитами про розмір заборгованості за кредитним договором, про складові суми заборгованості. На жоден запит вичерпної та достовірної інформації отримано не було.

20 січня 2021 року позивачем отримано від ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» повідомлення-вимогу №1/1273 від 13 січня 2021 року про усунення порушення за кредитним договором № 286/П/33/2008/840 від 04 квітня 2008 року з вимогою погасити заборгованість у розмірі 528 029 грн 22 коп. протягом 30 днів з моменту отримання вимоги.

Не погоджуючись з указаною вимогою та вважаючи її протизаконною, позивач 28 січня 2021 року направив заперечення на адресу ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС», у якому висловив готовність на проведення звірки розрахунків, однак заперечення відповідачем залишено без належного реагування.

13 вересня 2021 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивачу стало відомо, що квартиру АДРЕСА_1 , співвласниками якої є ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , 28 серпня 2021 року відчужено ТОВ «2х2 ФІНАНС», шляхом укладення договору купівлі-продажу.

Позивач зазначає, що відповідач не повідомив його та третю особу про свій намір укласти договір купівлі-продажу квартири, чим позбавив позивача висловити свій намір купити предмет іпотеки. Відповідачем не було узгоджено ціну предмету іпотеки. ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» не направляло на адресу ОСОБА_1 будь-яких повідомлень, тому приватний нотаріус не мав законних підстав для проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно за відповідачем ТОВ «2х2 ФІНАНС». Також позивач вважає, що приватним нотаріусом не було перевірено правильність розрахунку розміру заборгованості.

Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 07 липня 2022 року позов ОСОБА_1 задоволено.

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 60059263 від 28 серпня 2021 року, прийнятого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д.В. про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «2x2 ФІНАНС».

Визнано недійсним договір купівлі-продажу, серія та номер 1986, виданий 28 серпня 2021 року, видавник: ОСОБА_3 , ПН Київського МНО, укладений відносно квартири АДРЕСА_1 між ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» та ТОВ «2х2 ФІНАНС» та застосувати наслідки недійсного правочину, шляхом скасування державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «2x2 ФІНАНС».

Стягнуто з ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» на користь ОСОБА_1 судовий збір у сумі 1 433 грн 67 коп.

Стягнуто з ТОВ «2х2 ФІНАНС» на користь ОСОБА_1 судовий збір у сумі 1 433 грн 67 коп.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що вимоги відповідача від 13 січня 2021 року, направлені ОСОБА_1 та ОСОБА_2 у порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку», не містять відомостей про спосіб задоволення вимог іпотекодержателя, намір укласти договір купівлі-продажу, про вартість майна, за якою мало відбуватися зарахування вимог, з урахуванням того, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна, повідомлення не містило.

При укладенні оспорюваного договору купівлі-продажу порушено положення статті 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» та статті 38 Закону України «Про іпотеку», внаслідок чого порушено право позивача щодо реалізації своїх прав при відчуженні іпотечного майна.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» подало апеляційну скаргу, у якій просить: скасувати рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 07 липня 2022 року та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що рішення суду першої інстанції ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права, є необґрунтованим та незаконним.

Апелянт вказує, що ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» надало нотаріусу набагато ширший перелік документів, ніж передбачено законодавством, а саме: кредитний договір, договір іпотеки, вимога про усунення порушень, документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання боржником письмової вимоги, договір відступлення права вимог, договір відступлення права за договором іпотеки.

Реєстратору був наданий для огляду договір про відступлення права вимоги, що підтверджує правонаступництво ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС», а також додаток до договору, де вказаний розмір заборгованості.

На підставі поданих документів, нотаріус визначив відсутність підстав для відмови та здійснив реєстраційну дію.

Апелянт вказує, що 13 січня 2021 року ним направлено позивачу повідомлення-вимогу №1/1273 про усунення порушення за кредитним договором, яка отримана останнім 20 січня 2021 року.

Указана вимога містила зокрема повідомлення відповідно до якого ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» звертало увагу на можливість стягнення предмету іпотеки відповідно до процедури, передбаченої статтями 37, 37 Закону України «Про іпотеку» (за вибором товариства), що є повідомленням про продаж предмету іпотеки передбачений указаними статтями.

Щодо розміру заборгованості ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» в апеляційній скарзі зазначає, що ціна була встановлена відповідно до звіту про незалежну оцінку майна від 28 серпня 2021 року, про що вказано у договорі купівлі-продажу (пункт 5 договору), а також що сума проведеної оцінки не може бути підставою для скасування державної реєстрації права власності.

Щодо Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» апелянт вказує, що мораторій обмежує право на стягнення у випадках відсутності дозволу власника, що не може буде застосовано до сказаних спірних правовідносин, оскільки, підписуючи договір іпотеки, сторони дійшли згоди стосовно всіх складових та аспектів правочину, зокрема і щодо іпотечного застереження, що свідчить про те, що реєстрація права власності на спірну квартиру відбувалась не в примусовому порядку, а в порядку взаємних договірних правовідносин.

Від представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Нищенко С.І. надійшов відзив на апеляційну скаргу, у якому вона просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Відзив обґрунтовано тим, що у повідомленні-вимозі ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» встановлювався 30-денний строк для виконання позивачем зобов`язання і саме у цей строк позивач подав заперечення проти суми зобов`язання, яке зазначав апелянт, що свідчить про те, що сума заборгованості не була погоджена.

При укладенні оспорюваного правочину приватним нотаріусом не перевірено правильність розрахунку розміру заборгованості, а враховуючи, що заборгованість позивача не є безспірною, нотаріус не мала законних підстав для проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно, оскільки не встановила відповідність вартості предмета іпотеки заявленим вимогам.

Повідомлення-вимога від 13 січня 2021 року не містила ціни продажу предмета іпотеки (квартири), як того вимагає частина 6 статті 38 Закону України «Про іпотеку», а звіт про незалежну оцінку майна був складений лише 25 серпня 2021 року, тобто більше ніж через пів року після направлення позивачу повідомлення-вимоги.

Інші учасники справи, повідомлені належним чином про розгляд справи у суді апеляційної інстанції, не скористалися своїм процесуальним правом на подання відзиву на апеляційну скаргу, заперечень щодо змісту та вимог апеляційної скарги до суду апеляційної інстанції не направили.

Представник позивача ОСОБА_1 - адвоката Нищенко С.І. у судовому засіданні заперечувала проти вимог апеляційної скарги.

Інші учасники у судове засідання не з`явилися, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.

Виходячи з положень статті 13 ЦПК України кожна сторона розпоряджається своїми правами на власний розсуд, у т. ч. правом визначити свою участь в судовому засіданні, а з огляду на положення статті 372 ЦПК України явка до суду апеляційної інстанції не є обов`язковою.

Зважаючи на вимоги частини 9 статті 128, частини 5 статті 130, частини 2 статті 372 ЦПК України колегія суддів визнала повідомлення належним, а неявку такою, що не перешкоджає апеляційному розгляду справи.

Колегія суддів, вислухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, вивчивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги та відзиву, дійшла висновку про таке.

Судом встановлено за з матеріалів справи вбачається, що 04 квітня 2008 року між ОСОБА_1 та ВАТ КБ «НАДРА» (правонаступником якого є ПАТ КБ «НАДРА») укладений кредитний договір № 286/П/33/2008/840 (а.с. 16-17 т. 1).

Пунктом 1.1 цього договору визначено, що банк надає позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості та платності грошові кошти у сумі 16 000 доларів США у порядку та на умовах, визначених цим договором.

Відповідно до пункту 1.4 договору банк надає позичальнику кредит строком до 04 квітня 2023 року.

На забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором № 286/П/33/2008/840, 04 квітня 2008 року між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ВАТ КБ «Надра» укладений договір іпотеки № б/н, відповідно до якого ОСОБА_1 та ОСОБА_2 (іпотекодавці) надали в іпотеку ВАТ КБ «Надра» (іпотекодержатель) нерухоме майно, а саме квартиру за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 18-19 т. 1)

Предмет іпотеки належить іпотекодавцям на підставі свідоцтва про право власності на житло, виданого комунальною службою приватизації державного житлового фонду м. Біла Церква 31 жовтня 2007 року за № 41483, зареєстрованого в Білоцерківському МБТІ та в реєстрі права власності на нерухоме майно згідно витягу № 16718701 від 20 листопада 2007 року, реєстраційний номер 21084936, номер запису про право власності 13197 в книзі: 118 (пункт 2.1.2 договору).

Відповідно до пункту 5.1. договору іпотеки, іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку невиконання або неналежного виконання позичальником зобов`язання в цілому або в тій чи іншій його частини, у випадку порушення іпотекодавцем(ями) будь-яких зобов`язань за цим договором або якщо гарантії та запевнення, надані іпотекодержателю, не відповідають дійсності.

Пунктом 5.3 договору іпотеки визначено, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; домовленості сторін на передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».

24 квітня 2020 року між ПАТ «КБ «Надра» та ТОВ «Фастлайн Капітал» укладений договір GL3N217255 про відступлення прав вимоги, за умовами якого ПАТ «КБ «Надра» відступило, а ТОВ «Фастлайн Капітал» набуло право вимоги до позичальників та/або заставодавців, зазначених у додатку №1 до цього договору (а.с. 20-21 т. 1).

21 жовтня 2020 року між ТОВ «Фастлайн Капітал» та ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» укладений договір GL3N217255-1/2 про відступлення прав вимоги, за умовами якого ТОВ «Фастлайн Капітал» відступило, а ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» набуло право вимоги до позичальників та/або заставодавців, зазначених у додатку №1 до цього договору (а.с. 22-23 т. 1).

13 січня 2021 року ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» надіслало ОСОБА_1 та ОСОБА_2 повідомлення-вимогу, у якій зазначено, що ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» є новим кредитором за договором № 286/П/33/2008/840, у зв`язку із неналежним виконанням ОСОБА_1 своїх зобов`язань за кредитним договором утворилася заборгованість, розмір якої станом на день відступлення права вимоги становить 19 546,72 дол. США (станом на дату відступлення права вимоги, згідно курсу НБУ становить 528 029 грн 22 коп.). Також у вказаному листі ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» зазначено вимогу усунути порушення умов кредитного договору та попередження, що у разі невиконання цієї вимоги протягом 30-денного строку новий кредитор реалізує процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, встановленому статтями 37,38 Закону України «Про іпотеку» (а.с. 53, 133-134 т. 1).

На підтвердження відправлення таких листів, товариством надано копію реєстру цінних поштових відправлень від 18 січня 2021 року, де за номерами 18,19 зазначено ім`я та адреса реєстрації позивача та третьої особи (а.с. 137-139 т. 1).

Згідно з інформації про статус поштового відправлення відправника ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» адресату ОСОБА_1 вручено поштове відправлення 20 січня 2021 року (штрих код 793) (а.с. 140 т. 1).

28 січня 2021 року позивач ОСОБА_1 направив на адресу ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» заперечення на повідомлення-вимогу про усунення порушення за кредитним договором №286/П/33/2008/840, у яких заперечував розмір заборгованості та повідомив про готовність провести звірку розрахунків за кредитним договором, починаючи з дати його укладення (а.с. 54 т. 1).

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, № 283942628 від 10 листопада 2021 року, сформованої адвокатом Нищенко С.І., з 25 серпня 2021 року квартира АДРЕСА_1 перебуває у власності ТОВ «2х2 ФІНАНС» на підставі договору купівлі-продажу від 28 серпня 2021 року № 1986, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. (а.с. 63 т. 1)

Згідно з пунктом 2 договору купівлі-продажу нерухомого майна від 28 серпня 2021 року, укладеного між ТОВ «ДІДЖИ Фінанс» та ТОВ «2Х2 Фінанс», продавець стверджує, що за 30 (тридцять днів) до укладання цього договору письмово повідомлено чином, передбаченим діючим законодавством України, іпотекодавця про намір іпотекодержателя укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки.

Пунктом 3 цього договору визначено, що іпотекодержатель був повідомлений нотаріусом про його відповідальність перед такими особами за відшкодування збитків у випадку неповідомлення у встановлений законом строк осіб та іпотекодавця про свій намір укласти цей договір (а.с. 141-144 т. 1).

Відповідно до статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Частиною 1 статті 1054 ЦК України визначено, що за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.

Згідно зі статтею 1049 ЦК України позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі) у строк та в порядку, що встановлені договором.

Відповідно до частини 2 статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна (стаття 317 ЦК України). За змістом частини першої статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина 1 статті 321 ЦК України).

Відповідно до статті 1 Закону України від 05 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку» (тут і далі у редакції станом на час укладення оспорюваного договору) іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно зі статтею 3 Закону України «Про іпотеку» іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до частини 1 статті 12 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

За частинами 1, 4 статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до частини 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

За частинами 1-3 статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:

передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону;

право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Відповідно до частини 3 статті 37 Закону України «Про іпотеку» право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді (частина 4 статті 37 Закону).

Отже, чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудового (добровільного) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

У справі, яка переглядається, пунктом 5.3 договору іпотеки визначено, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі:

рішення суду;

виконавчого напису нотаріуса;

домовленості сторін на передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»;

права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».

Іпотекодержатель має право на свій розсуд вибрати умови та порядок звернення стягнення на предмет іпотеки у межах, передбачених пунктом 5.3 цього договору (пункт 5.4 договору).

Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон України від 01 липня 2004 року №1952-ІV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (надалі по тексту - Закон № 1952-ІV).

За загальним правилом державна реєстрація прав проводиться будь-яким державним реєстратором за заявами у сфері державної реєстрації прав (абз. 4 частини 5 статті 3 Закону № 1952-ІV).

Тобто, державна реєстрація прав проводиться державним реєстратором не з власної ініціативи, а на підставі відповідної заяви, поданої зацікавленою особою.

Державним реєстратором, до якого подаються документи для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухомість, що є предметом іпотеки, відповідно до частини 1 статті 37 Закону «Про іпотеку», - є нотаріус, як спеціальний суб`єкт, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно (пункт 2 частини 1 статті 10 Закону №1952-ІV).

Згідно пункту 1 частини 1 статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини 3 статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор, зокрема встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

Згідно зі статтею 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

На виконання вимог вказаної статті 18 Закону №1952-ІV, Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 затверджено Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (надалі по тексту - Порядок № 1127).

Згідно з пунктом 61 вказаного Порядку (у редакції чинній станом на день звернення іпотекодержателя із заявою про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку), для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або

засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або

засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або

засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);

3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Указана норма спрямована на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника. Тому повідомлення боржника потрібно вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення.

Указаний висновок відповідає висновку, який викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду у від 23 червня 2020 року у справі № 645/1979/15-ц.

Однак доказів подання ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу Пономарьовій Д.В. разом із заявою про державну реєстрацію за ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» прав та їх обтяжень на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 , документа, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем ОСОБА_2 письмової вимоги іпотекодержателя, матеріали справи не містять.

Відповідачем ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» надано до суду копії повідомлення-вимог на ім`я ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , реєстру цінних поштових відправлень від 18 січня 2021 року, де за номерами 18, 19 зазначено ім`я та адреса реєстрації позивача та третьої особи, та роздруківку трекінгу поштового відправлення (штрих код 793), який відповідає номеру 18, тобто підтверджує отримання повідомлення вимоги лише ОСОБА_1 , але не ОСОБА_2 .

Визначена у частині 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку» процедура подання іпотекодержателем вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та (або) умов іпотечного договору передує прийняттю іпотекодержателем рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб на підставі договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 червня 2019 року у справі № 205/578/14-ц, провадження № 14-48цс19).

Підсумовуючи вищевикладене, колегія апеляційного суду дійшла висновку, що недотримання іпотекодержателем вимог частини 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю ОСОБА_2 , вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

Указане свідчить про те, що рішення про перехід права власності на належне ОСОБА_1 та ОСОБА_2 майно у власність відповідача прийняте державним реєстратором з порушенням вимог пункту 61 Порядку № 1127, а ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» не мав права відчужувати іпотечне майно ТОВ «2х2 ФІНАНС».

Висновки суду першої інстанції про те, що звернення стягнення на предмет іпотеки у цій справі підпадає під дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» є помилковими, оскільки звернення стягнення відбулося після втрати чинності указаного Закону (21 квітня 2021 року), однак помилковість таких висновків, з урахуванням встановленого під час розгляду справи порушення державним реєстратором вимог пункту 61 Порядку № 1127, не впливає на правильність рішення суду першої інстанції в частині задоволення вимог про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та визнання недійсним договору купівлі-продажу.

Щодо позовної вимоги про застосування двосторонньої реституції шляхом повернення реєстрації квартири у попередній стан, апеляційний суд враховує, що реституція як спосіб захисту цивільного права (частина 1 статті 216 ЦК України) застосовується лише у разі наявності між сторонами укладеного договору, який є нікчемним чи який визнано недійсним.

У зв`язку із цим вимога про повернення реєстрації квартири у попередній стан за правилами реституції може бути пред`явлена тільки стороні недійсного правочину.

Тобто реституція є правовим наслідком недійсності правочину і способом захисту цивільних прав, який може бути застосовано до відносин зобов`язального характеру, за умови якщо спір виник між сторонами недійсного правочину (договору).

На підставі викладеного, враховуючи, що порушене право позивача, який не є стороною оспорюваного договору купівлі-продажу іпотечного майна, вже відновлене, оскільки суд дійшов висновку про задоволення його вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права власності відносно спірної квартири, апеляційний суд не вбачає підстав для задоволення ще і позовної вимоги про застосування двосторонньої реституції шляхом повернення реєстрації квартири у попередній стан, а тому висновки суду першої інстанції про застосування реституції є помилковими.

Відповідно до частини 1 статті 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Враховуючи наведене, апеляційний суд вважає, що рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 07 липня 2022 року підлягає скасуванню в частині задоволення позовних вимог про застосування наслідків недійсного правочину, шляхом скасування державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «2x2 ФІНАНС», з ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні цих позовних вимог.

Керуючись статтями 367, 369, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд, -

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ДІДЖИ ФІНАНС» задовольнити частково.

Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 07 липня 2022 року скасувати в частині задоволення позовних вимог про застосування наслідків недійсного правочину, шляхом скасування державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «2x2 ФІНАНС», та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні цих позовних вимог.

В іншій частині рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 07 липня 2022 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Дата складення повного судового рішення 01 лютого 2024 року.

Головуючий Г.І. Мостова

Судді Р.В. Березовенко

О.Ф. Лапчевська