КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Апеляційне провадження
№ 22-ц/824/1289/2024
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

15 січня 2024року місто Київ

справа № 754/5697/22

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого судді: Борисової О.В.

суддів: Левенця Б.Б., Ратнікової В.М.,

розглянув в порядку письмового позовного провадження цивільну справу за апеляційною скаргою відповідача ОСОБА_1 на рішення Деснянського районного суду міста Києва від 28 лютого 2023 року, ухвалене під головуванням судді Галась І.А., у справі за позовом ОСОБА_2 , правонаступниками якої є ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 до ОСОБА_1 , третя особа: ОСОБА_6 про стягнення заборгованості за договором оренди,-

В С Т А Н О В И В:

У липні 2022 року позивач ОСОБА_2 звернулася до суду з позовом до відповідача, в якому просила стягнути з ОСОБА_1 :

заборгованість по орендній платі за договором найму жилого приміщення №21/058 від 22 травня 2021 року в розмірі 56000 грн. за період з 01 жовтня 2021 року по 30 квітня 2022 року;

заборгованість за житлово-комунальні послуги в розмірі 9938,72 грн.

В мотивування вимог посилалася на те, що їй та її сестрі ОСОБА_6 належить по 1/2 частині квартири АДРЕСА_1 .

Вказувала, що 22 травня 2021 року вона без відома сестри ОСОБА_6 уклала з ОСОБА_1 договір найму жилого приміщення №21/058, відповідно до умов якого здала в оренду квартиру на період з 01 червня 2021 року до 01 червня 2022 року.

Згідно з п.3.1 договору відповідач протягом дії договору повинна була сплачувати за оренду квартири щомісячно до першого числа по 8000 грн.

Зазначала, що під час укладення договору ОСОБА_1 відповідно до п.3.1. договору зробила передплату в розмірі 11000 грн., яка складається з оплати за червень 2021 року у розмірі 8000 грн. та завдаток в розмірі 3000 грн.

Позивач посилалася на те, що з жовтня 2021 року відповідач перестала сплачувати орендну плату, а тому за період з 01 жовтня 2021 року по 30квітня 2022 року включно заборгованість по оренді складає 56000 грн.

Вказувала, що 26 жовтня 2021 року позивач подала відповідачу письмове повідомлення про дострокове розірвання договору, однак ОСОБА_1 не визнала договір розірваним, про що зазначила у своїй відповіді на повідомлення (про розірвання договору найму житлового приміщення) та продовжила проживати у квартирі до 24 травня 2022 року.

Зазначала, що 24 травня 2022 року відповідно до акту приймання-передачі квартири відповідач повернула позивачу квартиру.

Посилалася на те, що згідно з п.3.2. договору квартирну плату та комунальні послуги оплачує орендатор. Також відповідач повинна була оплачувати кабельне телебачення, інтернет, тощо.

Позивач вказувала, що відповідач повинна була сплатити за спожиті житлово-комунальні послуги в загальному розмірі 9938,72 грн.

Зазначала, що сестра їйповідомила, що не збирається оплачувати за комунальні послуги, а тому 19 липня 2022 року, позивач оплатила за спожиту відповідачем електроенергію та сплатила за утримання будинку і прибудинкової території у загальному розмірі 3090,49 грн.

Рішенням Деснянського районного суду міста Києва від 28 лютого 2023 року позов ОСОБА_2 задоволено частково.

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 заборгованість за договором оренди в розмірі 56000 грн.

В задоволенні інших вимог відмовлено.

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 судовий збір у розмірі 842,85 грн.

Не погоджуючись з рішеннями суду першої інстанції, відповідач ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, в якій посилаючись на неправильне застосування норм матеріального і порушення норм процесуального права, неповне з`ясування всіх обставин справи, просила рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити.

На обґрунтування доводів апеляційної скарги посилалася на те, що на момент укладення договору найму, позивач була власником 1/3 частини квартири, а власником 1/2 частини квартири позивач стала 03 лютого 2022 року.

Вказувала, що при укладенні договору найму наймодавець зобов`язаний повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм. Якщо наймодавець не повідомив наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм, наймач має право вимагати зменшення розміру плати за найм речі або розірвання договору та відшкодування збитків.

Вважає, що вона має право на зменшення розміру орендної плати, через недобросовісну поведінку позивача, а саме неповідомлення їй про наявність згоди третіх осіб на оренду квартири.

Зазначала, що розмір орендної плати має бути пропорційним до розміру частки позивача, відтак сума орендної плати за період з 01 червня 2021 року по 03 лютого 2022 року має становити 1/3 від суми орендної плати у розмірі 2667 грн. З 03 лютого 2022 року по 24 травня 2022 року у розмірі 4000 грн. Таким чином загальна сума орендної плати за весь час користування має становити 37336 грн.

Посилалася на те, що оскільки нею було сплачено позивачу 40000 грн., у неї наявна переплата у сумі 2664 грн.

Вказувала, що судом першої інстанції взагалі не було взято до уваги, що інший співвласник квартири ОСОБА_6 взагалі не має жодних вимог до апелянта стосовно сплати за договором найму. За таких умов виконання рішення суду призведе до безпідставного збагачення, та можливих подальших судових процесів.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 померла.

Ухвалою Київського апеляційного суду від 30 жовтня 2023 року залучено до участі у справі за апеляційною скаргою відповідача ОСОБА_1 на рішення Деснянського районного суду міста Києва від 28 лютого 2023 року у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , третя особа: ОСОБА_6 про стягнення заборгованості за договором оренди правонаступників ОСОБА_2 , а саме: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 .

У порядку ч.1 ст.369 ЦПК України апеляційні скарги на рішення суду у справах з ціною позову менше ста розмірі прожиткового мінімуму для працездатних осіб, крім тих, які не підлягають розгляду в порядку спрощеного позовного провадження, розглядаються судом апеляційної інстанції без повідомлення учасників справи.

Згідно з ч.13 ст.7 ЦПК України розгляд справи здійснюється в порядку письмового провадження за наявними у справі матеріалами, якщо цим Кодексом не передбачено повідомлення учасників справи. У такому випадку судове засідання не проводиться.

Тому, розгляд справи здійснюється без виклику сторін в порядку письмового провадження.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, з`ясувавши обставини справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Згідно вимог ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Задовольняючи позовні вимоги про стягнення з відповідача заборгованості за договором оренди в розмірі 56000 грн., суд першої інстанції виходив з їх доведеності та обгрунтованості.

Відмовляючи у стягненні заборгованості за житлово-комунальні послуги в розмірі 9938,72 грн., суд першої інстанції виходив з того, що позивачем не було надано належних доказів в обґрунтування вказаних позовних вимог.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції з наступних підстав.

Пунктом 1 частини другої статті 11 ЦК України встановлено, що підставами виникнення прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Згідно із частинами першою та другою статті 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію: передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо, або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Відповідно до частини першої статті 626, частини першої статті 627 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Приписами статті 759 ЦК України визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до статті 761 ЦК України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

Згідно з частинами першою та третьою статті 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. До договору найму житла, крім найму житла, що є об`єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом.

Договір найму житла укладається у письмовій формі (частина перша статті 811 ЦК України).

Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема, квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому (частини перша та друга статті 812 ЦК України).

Відповідно до частини третьої статті 815 ЦК України наймач зобов'язаний своєчасно вносити плату за житло.

За змістом частин першої-третьої статті 820 ЦК України розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, визначена у договорі, не може перевищувати цього розміру. Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму (частина друга статті 762 ЦК України).

Згідно із статтею 526 ЦК України зобов'язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За змістом частини першої статті 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

За статтею 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.

Договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п'ять років (частина перша статті 821 ЦК України).

Згідно з ч.ч.1, 2 ст.770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

Відповідно до ст.814 ЦК України у разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця.

Аналогічна норма міститься в статті 170 ЖК України, а саме, що при переході права власності на жилий будинок, (частину будинку, квартиру), в якому знаходиться здане в найом жиле приміщення, до іншої особи договір найму зберігає силу до закінчення зазначеного в ньому строку. Якщо договір найму укладено без зазначення строку, новий власник будинку (квартири) вправі вимагати його розірвання у випадках і в порядку, передбачених статтею 168 цього Кодексу.

Стаття 168 ЖК України укладений на визначений строк договір найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, припиняється після закінчення цього строку, і його може бути продовжено лише за угодою між наймачем і наймодавцем. Дострокове розірвання договору найму жилого приміщення з ініціативи наймодавця можливе лише за згодою наймача. Договір найму жилого приміщення, укладений на невизначений строк, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо жиле приміщення, займане наймачем, необхідне для проживання йому та членам його сім`ї. У цьому випадку власник будинку (квартири) повинен попередити наймача про наступне розірвання договору за три місяці. Договір найму жилого приміщення, укладений як на визначений так і на невизначений строк, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо наймач або особи, які проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення, або використовують його не за призначенням, або систематичним порушенням правил соціалістичного співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи одному будинку, а також у разі систематичного невнесення наймачем квартирної плати і плати за комунальні послуги.

Як вбачається з матеріалів справи, згідно свідоцтва про право власності на житло від 27 січня 1994 року № НОМЕР_1 , виданого Відділом приватизації державного житлового фонду Ватутінської районної держадміністрації квартира АДРЕСА_1 належала на праві спільної (сумісної) власності ОСОБА_7 та членам його сім`ї ОСОБА_8 , ОСОБА_2 в рівних долях.

Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом, видане державним нотаріусом П`ятнадцятої київської державної нотаріальної контори Присяжнюк О.М. від 31 серпня 2001 року зареєстроване в реєстрі за №3-1309 право власності на 1/3 частину вказаної вище квартири після смерті ОСОБА_7 отримала ОСОБА_8 .

ІНФОРМАЦІЯ_2 померла ОСОБА_8 .

З свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 03 лютого 2022 року, посвідчене державним нотаріусом Сьомої київської державної нотаріальної контори Шапченко О.А., зареєстровано в реєстрі за №3-106 та Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 08 лютого 2022 року вбачається, що після смерті ОСОБА_8 право власності на 1/6 частку квартири перейшло до ОСОБА_2 , а на 3/6 частки квартири до ОСОБА_6 , що також підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 08 лютого 2022 року.

22 травня 2021 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено договір найму жилого приміщення №21/058, відповідно до умов якого ОСОБА_2 передала квартиру АДРЕСА_1 в тимчасове користування ОСОБА_1 строком на один рік з 01 червня 2021 року по 01 червня 2022 року.

Згідно з п.3.1. вказаного договору орендар виплачує орендодавцю щомісячно 8 000 грн., сума передоплати склала 11 000 грн., яка складається з оплати за червень 2021 року у розмірі 8000 грн. та за завдаток в розмірі 3 000 грн. в червні та 2 000 грн. за липень.

У п.3.4. договору сторони визначили, що плата за орендоване майно вноситься орендарем не пізніше 01 числа кожного місяця.

Відповідно до умов 4.3. договору найму квартири вбачається, що договір може бути розірвано в достроковому порядку, передбаченому п.6.1.

26 жовтня 2021 року ОСОБА_2 було направлено відповідачу повідомлення про дострокове розірвання договору на підставі п.2.2.2., п.2.2.6., п.3.1., п.3.3 договору оренди.

29 жовтня 2021 року відповідач ОСОБА_1 надала відповідь на повідомлення про дострокове розірвання договору.

24 травня 2022 року відповідно до акту приймання-передачі квартири відповідач звільнила орендоване приміщення та передала квартиру ОСОБА_2 .

Інший співвласник квартири ОСОБА_6 про здачу квартири не знала та доступу до квартири не мала.

Звертаючись до суду з даним позовом, ОСОБА_2 посилалася на те, що починаючи з жовтня 2021 року відповідач перестала сплачувати орендну плату, у зв`язку з чим у ОСОБА_1 утворилася заборгованість у розмірі 56000 грн. за період з 01 жовтня 2021 року по 30 квітня 2022 року включно.

Заперечуючи проти позову, у відзиві на позовну заяву, який було подано до суду першої інстанції та в апеляційній скарзі відповідач посилалася на те, що 22 травня 2021 року між нею та ОСОБА_2 було укладено договір найму житлового приміщення. Проте, як з'ясувалося згодом, позивач увівши її в оману, не отримуючи згоди інших співвласників, здавала квартиру повністю, тобто і частку яка не належить їй. Зазначала, що інший співвласник квартири ОСОБА_6 не має жодних претензій до неї та не висуває вимог щодо отримання її частки орендної плати. Вважає, що стягнення з неї орендної плати у розмірі 56 000 грн., викликане не добросовісною поведінкою позивача, та не враховує те, що інший співвласник не претендує на отримання своєї частки від оренди. Вказувала, що що на момент укладання договору, позивач була власником 1/3 частини квартири, а власником 1/2 частини квартири позивач стала 03 лютого 2022 року. Вважає, що вона має право на зменшення розміру орендної плати, через недобросовісну поведінку позивача, тобто розмір орендної плати має бути пропорційним до розміру частки позивача. Відтак сума орендної плати за період 01 червня 2021 року по 03 лютого 2022 року має становити 1/3 від суми орендної плати у розмірі 2667 грн. З 03 лютого 2022 року по 24 травня 2022 року у розмірі 4000 грн. Таким чином загальна сума орендної плат за весь час користування має становити 37336 грн. Враховуючи, що нею було сплачено позивачу 40000 грн., вважає, що у неї наявна переплата у сумі 2664 грн. Посилалася на те, що вимоги про стягнення заборгованості за сплату комунальних платежів вона не визнає, оскільки вони не доведені позивачем. Вказувала, що договором найму не передбачено обов'язку наймодавця сплачувати послуги кабельного телебачення, телевізійного контенту, та доступ до електронної комунікаційної мережі.

Згідно з ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ч.1 ст.82 ЦПК України, обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання. Обставини, які визнаються учасниками справи, зазначаються в заявах по суті справи, поясненнях учасників справи, їхніх представників.

З пояснень сторін судом першої інстанції було встановлено, що відповідач ОСОБА_1 дійсно з 22 травня 2021 року по 24 травня 2022 року користувалася всією квартирою АДРЕСА_1 та сплачувала орендну плату до вересня 2021 року по 8000 грн., тобто за п`ять місяців оренди було сплачено 40 000 грн. Проте, дізнавшись згодом, що існує ще один співвласник квартири, про якого позивач не повідомила, а здавала частку квартири іншого власника, відповідач відмовилася сплачувати кошти за оренду квартири.

З матеріалів справи вбачається, що з часу укладення договору оренди від 22 травня 2021 року та станом на день розгляду справи інший співвласник квартири ОСОБА_6 жодних претензій як до ОСОБА_2 , так і до ОСОБА_1 не висувала та грошей не просила.

А відтак, відповідач, виконуючи з травня 2021 року умови договору оренди, який був підписаний між нею та ОСОБА_2 , підтвердила своє волевиявлення до вчинення вказаного правочину та його виконання.

Доказів того, що відповідач оспорювала вказаний правочин матеріали справи не містять.

Статтею 204 ЦК України встановлено презумпцію правомірності правочину. Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Вказаний договір оренди жилого приміщення №21/058 від 22 травня 2021 року недійсним не визнавався.

Оскільки відповідач не заперечувала та не спростувала факт проживання в квартирі у період з 01 жовтня 2021 року по 30 квітня 2022 року, доказів сплати орендної плати за вказаний період до суду не надала, а відтак колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що відповідачем порушено умови договору оренди, що є підставою для стягнення з ОСОБА_1 на користь позивача боргу за договором оренди за період з 01 жовтня 2021 року по 30 квітня 2022 року у розмірі 56000 грн.

Доводи апеляційної скарги про те, що: ОСОБА_1 має право на зменшення розміру орендної плати, через недобросовісну поведінку позивача, а саме неповідомлення їй про наявність згоди третіх осіб на оренду квартири; судом першої інстанції взагалі не було взято до уваги, що інший співвласник квартири ОСОБА_6 взагалі не має жодних вимог до апелянта стосовно сплати за договором найму, колегія суддів відхиляє, оскільки доказів про те, що між співвласниками квартири ОСОБА_2 та ОСОБА_6 існують будь-які спори, чи розбіжності з приводу укладення та виконання договору оренди від 22 травня 2021 року матеріали справи не містять та вказане не впливає на виконання зобов`язань відповідача по договору оренди.

Суд першої інстанції встановивши, що позивач не надала належних доказів в обґрунтування позовних вимог в частині стягнення заборгованості за житлово-комунальні послуги, дійшов вірного висновку про відмову у задоволенні вказаної вимоги.

Апеляційна скарга не містить доводів щодо відмови у задоволенні вимог про стягнення заборгованості за житлово-комунальні послуги, а позивач ОСОБА_2 рішення в частині відмови у задоволенні позовної вимоги про стягнення заборгованості за житлово-комунальні послуги у розмірі 9938,72 грн. не оскаржувала.

Таким чином, доводи апеляційної скарги не спростовують правильність висновків суду першої інстанцій і не дають підстав вважати, що судом першої інстанції порушено норми процесуального права та/або неправильно застосовано норми матеріального права, які передбачені ст.376 ЦПК України, як підстави для скасування рішення суду.

Виходячи з наявних у матеріалах справи та досліджених судом першої інстанції доказів, колегія суддів вважає, що висновок суду першої інстанції щодо часткового задоволення позову є законним і обґрунтованим, відповідає обставинам справи та положенням матеріального закону.

На основі повно та всебічно з`ясованих обставин, на які посилаються сторони, як на підставу своїх вимог та заперечень підтверджених доказами, перевірених в судовому засіданні, оцінивши їх належність, допустимість, а також достатність, взаємозв`язок у їх сукупності, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин та правові норми, які підлягають застосуванню до цих правовідносин, колегія суддів приходить до висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Керуючись ст.ст.268, 367, 368, 375, 381-383 ЦПК України, Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ,-

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу відповідача ОСОБА_1 - залишити без задоволення.

Рішення Деснянського районного суду міста Києва від 28 лютого 2023 року - залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та оскарженню в касаційному порядку не підлягає, крім випадків зазначених в пункті 2 частини 3 статті 389 ЦПК України.

Головуючий:

Судді: