Справа № 183/852/22
№ 2/183/212/24
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

12 лютого 2024 року м. Новомосковськ

Новомосковський міськрайонний суд Дніпропетровської області в складі:

головуючого судді Городецького Д. І.,

з секретарем судового засідання Пономаренко О.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Олімпекс-Агро», Товариства з обмеженою відповідальністю «Аграрне підприємство «Придніпровське» про розірвання договору оренди земельної ділянки,-

в с т а н о в и в:

14 лютого 2022 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Олімпекс-Агро», Товариства з обмеженою відповідальністю «Аграрне підприємство «Придніпровське» про розірвання договору оренди земельної ділянки.

У позовній заяві ОСОБА_1 просив суд: розірвати Договір оренди земельної ділянки площею 4,400 га (кадастровий номер :02:022:0258), без номеру та дати, зареєстрований 21 березня 2005 року у Новомосковському державному кадастровому центрі за № 04:05:126:01455, з урахуванням змін та доповнень викладених у Додатковій угоді без номеру від 28 жовтня 2016 року та Додатковій угоді без номеру від 17 квітня 2018 року (про заміну сторони та внесення змін до Договору оренди), укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Олімпекс-Агро» (), яке в подальшому безоплатно відступило свої права та обов`язки новому Орендареві - Товариству з обмеженою відповідальністю «Аграрне підприємство «Придніпровське» (), а також вирішити питання щодо судових витрат.

В обґрунтування позову ОСОБА_1 посилався на те, що на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії І-ДП № 130189, виданого 09 грудня 2002 року Новомосковською районною державною адміністрацією Дніпропетровської області на підставі розпорядження голови Новомосковської районної державної адміністрації № 967 від 07 жовтня 2002 року, зареєстрованого в Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за № 25605 йому належить земельна ділянка площею 4,400 га, кадастровий номер :02:022:0258, цільове призначення якої - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Василівської сільської ради Новомосковського району Дніпропетровської області.

У 2004 році між ним, ОСОБА_1 (Орендодавцем) та ТОВ Агрофірма «Олімпекс-Агро» (Орендарем) укладено Договір оренди земельної ділянки без номеру та дати (далі по тексту Договір оренди), зареєстрований 21 березня 2005 року у Новомосковському державному земельному кадастровому центрі за № 04:05:126:01455.

28 жовтня 2016 року між ним, позивачем ОСОБА_1 та ТОВ Агрофірма «Олімпекс-Агро» укладено Додаткову угоду без номеру до Договору про оренду землі.

За змістом вказаної Додаткової угоди сторони вирішили:

- змінити п. 2.2 Договору та виклали його в наступній редакції: «Договір укладено до 31 грудня 2028 року. після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 1 (один) місяць до закінчення строку договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію»(п. 1.1 цієї Угоди);

- збільшити розмір орендної плати, змінивши п. 5 Договору та виклавши його в наступній редакції: «За користування вказаною в Договорі земельною ділянкою Орендар нараховує Орендодавцю щороку орендну плату у грошовій формі у розмірі 6,5% від грошової оцінки землі, згідно Указу Президента України від 02.02.2002 року № 92 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян-власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» із змінами від 13.09.2002 року та Указу Президента України від 19.08.2008 року № 725/2008 «Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)», що становить 7 033,96 грн., а також на підставі попередньої заяви Орендодавця, проводить безкоштовну поставку 1 тони соломи до садиби Орендодавця, оранку та культивацію його присадибної земельної ділянки до 0,40 га в територіальних межах Орендаря, сплачує за Орендодавця податок з доходів фізичних осіб, нарахований на суму орендної плати за цим Договором у розмірі та у порядку, встановленому законодавством (п. 1.2 Угоди). Інші умови Договору оренди земельної ділянки залишились незмінними.

17 квітня 2018 року між ним, ОСОБА_1 і відповідачами Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Олімпекс-Агро» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Аграрне підприємство «Придніпровське» було укладено Додаткову угоду (про заміну сторони та внесення змін до Договору оренди) до Договору оренди землі.

Відповідно до п. 1 Додаткової угоди від 17.04.2018 року, зі згоди позивача (Орендодавця) відповідач ТОВ АФ «Олімпекс-Агро» передає, а відповідач ТОВ «Аграрне підприємство «Придніпровське» приймає на себе права та обов`язки сторони (Орендаря), передбачені в Договорі оренди.

Пунктом 4 Додаткової угоди від 17.04.2018 року сторони погодили внести наступні зміни/доповнення в Договорі оренди землі, а саме:

-внести зміни в п. 2.2 Розділу 2 «Умови договору», виклавши його у наступній редакції:«п. 2.2 За користування вказаною земельною ділянкою Орендар нараховує Орендодавцю щороку орендну плату у грошовій формі у розмірі 7,5% від грошової оцінки землі, та становить 8 116,11 грн.,а також на проводить безкоштовну поставку 1 тони соломи до садиби Орендодавця та здійснює безкоштовну оранку та культивацію його присадибної земельної ділянки Орендодавця до 0,40 га в територіальних межах Орендаря, на підставі поданої письмової заяви Орендодавцем».; -

-«п. 2.3 Договір діє до 31 грудня 2028 року, але в будь-якому випадку даний Договір та право оренди за даним Договором є чинним до моменту збирання врожаю Орендарем».

В день підписання Додаткової угоди (про заміну сторони та внесення змін до Договору оренди) від 17.04.2018 року сторони підписали акт прийому-передачі (без дати та номеру), відповідно до якого земельна ділянка передана в оренду відповідачу ТОВ «Аграрне підприємство «Придніпровське».

Таким чином, у спірному договорі, з урахуванням додаткових угод, визначено три форми орендної плати: грошову; натуральну, яка є самостійною та підлягає виплаті (виконанню); відробіткову, яка є самостійною та підлягає виплаті (виконанню). Додатково, за настання відповідних обставин до складу орендної плати входить матеріальна допомога на поховання члена сім`ї Орендодавця у розмірах та у порядку, встановлених самим Орендодавцем.

Однак, починаючи з 2017 року позивач не отримував в повному обсязі орендну плату за користування його земельною ділянкою в грошовій формі, зокрема за 2017-2021 роки жодного разу не отримував послуги з оранки, культивації присадибної ділянки та з поставки 1 тони соломи до її садиби.

Позивач вважає, що систематичне невиконання відповідачами своїх обов`язків за Договором оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є грубим порушенням його прав, оскільки він не отримав ті блага, на які розраховував, а також вважає, що є всі достатні підстави для розірвання договору оренди, так як систематичне невиконання відповідачами своїх обов`язків порушує принцип добросовісного виконання договірних зобов`язань.

Ухвалою суду від 15 лютого 2022 року відкрите провадження у справі, розгляд якої призначено за правилами загального позовного провадження.

Ухвалою суду від 09 лютого 2023 року підготовче провадження у справі закрите, справу призначено до судового розгляду по суті.

Представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Аграрне підприємство «Придніпровське» у відзиві позовні вимоги не визнав, вважає їх необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню. Зазначив, що заборгованість за 2018-2020 роки відповідачем сплачена в повному обсязі, навіть з надлишком, а тому відсутні підстави для розірвання Договору оренди землі. Щодо надання послуг з оранки, культивації та безкоштовного завезення соломи зазначив, що ані Договором оренди землі, ані умовами Додаткової угоди від 17.04.2018 року не передбачено надання таких послуг.

У письмових поясненнях представник позивача посилалася на обставини, викладені в позові, наполягала на задоволенні позову. Заперечувала проти доводів представника відповідача про те, що умови Договору оренди та Додаткової угоди від 17.04.2018 року передбачають виплату орендної плати виключно у грошовій формі. Представник позивача вважає, що надання таких послуг все ж таки передбачено Додатковими угодами від 28.10.2016 року та від 17.04.2018 року, а тому вважає, що орендна плата у відробітковій та натуральній формі повинна надаватися ТОВ АП «Придніпровське», оскільки передбачена умовами Договору з урахуванням змін та доповнень, викладених в Додаткових угодах. Вказує на те, що відповідачем не сплачена в повному обсязі заборгованість по орендній платі за 2018-2021 роки.

Представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Олійник О.А. в судове засідання не з`явилася, звернулася до суду з заявою про розгляд справи за її відсутності.

Представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Аграрне підприємство «Придніпровське» - в судове засідання не з`явилася, звернулася до суду з заявою про розгляд справи за її відсутності.

Представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Олімпекс-Агро» в судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, причини неявки суду не повідомив, своїм правом на подання відзиву у встановлений законом строк не скористався.

Суд, дослідивши надані сторонами докази, дійшов такого висновку.

Судом встановлено, що позивачу ОСОБА_1 на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії І-ДП № 130189, виданого 09 грудня 2002 року Новомосковською районною державною адміністрацією Дніпропетровської області на підставі розпорядження Новомосковської районної державної адміністрації № 967 від 07 жовтня 2002 року, зареєстрованого в Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за № 25605 належить земельна ділянка площею 4,400 га, кадастровий номер :02:022:0258, цільове призначення якої - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Василівської сільської ради Новомосковського району Дніпропетровської області.

Встановлено, що між ОСОБА_1 (Орендодавцем) та ТОВ Агрофірма «Олімпекс-Агро» (Орендарем) укладено Договір оренди земельної ділянки без номеру та дати, зареєстрований 21 березня 2005 року у Новомосковському державному земельному кадастровому центрі за № 04:05:126:01455.

У відповідності до п. 1, 2.1, 2.3 Договору оренди, Орендодавець надав відповідачу в строкове платне користування належну йому земельну ділянку № НОМЕР_1 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 4,400 га терміном на чотири роки одинадцять місяців двадцять дев`ять днів, з моменту державної реєстрації договору.

Відповідно до абз. 1 п. 2.2. Договору оренди, відповідач ТОВ АФ «Олімпекс-Агро» зобов`язався сплачувати Орендодавцю щороку орендну плату у грошовій формі у розмірі 1,5 відсотків від грошової оцінки землі, згідно Указу Президента України від 02 лютого 2002 року № 92 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян-власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» із змінами від 13 вересня 2002 року, що становить 475,10 грн. за один рік.

Договором у п. 2.2. абз. 2 передбачено, що вказана у цьому договорі орендна плата також коригуватиметься Орендарем шляхом видання наказу без внесення доповнень до договору у наступних випадках: у разі зміни законодавством мінімальної орендної плати; у разі індексації законодавством грошової оцінки землі.

Строк видачі орендної плати: до 30 грудня кожного календарного року (абз. 5 п. 2.2 Договору).

Згідно з абз. 3 п. 2.2 Договору, Орендар гарантує продаж Орендодавцю сільськогосподарської продукції (зерно різне, м`ясо, поголів`я свиней та ВРХ та інше).

Відповідно до абз. 3 п. 3 Договору «Відповідальність сторін» Договору сторони погодили, що у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим Договором, Орендар несе відповідальність у вигляді пені в розмірі 0,01 відсотка від суми недоїмки за кожний день прострочення.

Згідно з п. 1.1. Договору оренди, сторонами погоджено нормативну грошову оцінку земельної ділянки яка на день підписання Договору становила 31 673,00 грн.

На виконання п. 3 Договору оренди позивач в день підписання Договору оренди землі також підписав акт приймання передачі (без дати та номеру), відповідно до якого земельна ділянка передана в оренду відповідачу ТОВ АФ «Олімпекс-Агро».

Судом встановлено, що 28 жовтня 2016 року між позивачем ОСОБА_1 та відповідачем ТОВ Агрофірма «Олімпекс-Агро» укладено Додаткову угоду без номеру до Договору про оренду землі, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 135306571 від 22 серпня 2018 року та Інформацією з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 295001573 від 17 січня 2022 року.

Згідно п. 1.1 Додаткової угоди від 28.10.2016 року сторони вирішили продовжити строк дії Договору, змінивши п. 2.2 Договору оренди землі та виклали його в наступній редакції: «Договір укладено до 31 грудня 2028 року. Після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію».

В той же час, з огляду на те, що термін дії Договору оренди передбачений п. 2.3 Договору, а тому суд вважає, що фактично сторони внесли зміни та виклали в новій редакції саме п. 2.3 Договору «Термін дії Договору».

Згідно п. 1.2 Додаткової угоди від 28.10.2016 року сторони вирішили збільшити розмір орендної плати, змінивши п. 5 Договору та викласти його перший абзац в наступній редакції: «За користування вказаною в Договорі земельною ділянкою Орендар нараховує Орендодавцю щороку орендну плату у грошовій формі у розмірі 6,5% від грошової оцінки землі, згідно Указу Президента України від 02.02.2002 р. № 92 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян-власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» із змінами від 13.09.2002 р. та Указу Президента України від 19.08.2008 р. № 725/2008 «Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), що становить 7 033,96 грн., а також, на підставі попередньої заяви Орендодавця, проводить безкоштовну поставку 1 тонни соломи до садиби Орендодавця, оранку та культивацію присадибної ділянки Орендодавця до 0,40 га в територіальних межах Орендаря, сплачує за Орендодавця податок з доходів фізичних осіб, нарахований на суму орендної плати за цим Договором у розмірі та у порядку, встановленому законодавством».

В той же час суд зауважує, що Договір оренди землі не містить п. 5, у зв`язку з чим вважає, що сторони внесли зміни та виклали в новій редакції саме п. 2.2 Договору оренди «Орендна плата».

Інші умови Договору оренди земельної ділянки залишились незмінними (п. 2 Додаткової угоди від 28.10.2016 року).

Таким чином, сторони укладаючи спірний Договір оренди з урахуванням Додаткової угоди без номеру від 28.10.2016 року визначили усі три форми орендної плати: грошову; натуральну, яка є самостійною формою та підлягає виплаті (виконанню); відробіткову, яка є самостійною формою та підлягає виплаті (виконанню). Додатково, за настання відповідних обставин до складу орендної плати входить одноразова виплата на поховання.

Судом встановлено, що 17 квітня 2018 року між позивачем ОСОБА_1 і відповідачами Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Олімпекс-Агро» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Аграрне підприємство «Придніпровське» було укладено Додаткову угоду (про заміну сторони та внесення змін до Договору оренди) до Договору оренди землі, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 135306571 від 22 серпня 2018 року та Інформацією з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 295001573 від 17 січня 2022 року.

Відповідно до п. 1 Додаткової угоди від 17.04.2018 року, зі згоди позивача (Орендодавця) відповідач ТОВ АФ «Олімпекс-Агро» передає, а відповідач ТОВ «Аграрне підприємство «Придніпровське» приймає на себе права та обов`язки сторони (Орендаря), передбачені в Договорі оренди.

Пунктом 4.1 Додаткової угоди від 17.04.2018 року сторони погодили внести зміни в п. 4.1 Розділу ІV «Орендна плата», виклавши його у наступній редакції: «п. 2.2 За користування вказаною земельною ділянкою Орендар нараховує Орендодавцю щороку орендну плату у грошовій формі у розмірі 7,5% від грошової оцінки землі, та становить 8 116,11 грн.»

В той же час суд звертає увагу, що п. 4 Договору оренди передбачає «Кінцеві положення», в той час як Розділ «Орендна плата» передбачена п. 2.2 Договору, а тому вважає, що фактично сторони внесли зміни та виклали в новій редакції саме п. 2.2 Договору «Орендна плата».

Крім того, пунктом 4.2 Додаткової угоди від 17.04.2018 року сторони погодили внести зміни в п. 3.1 Розділу ІІІ «Строк дії договору», виклавши його у наступній редакції: «Договір діє до 31 грудня 2028 року, але в будь-якому випадку даний Договір та право оренди за даним Договором є чинним до моменту закінчення збирання врожаю Орендарем».

В той же час, як зазначалося вище, з огляду на те, що термін дії Договору оренди передбачений п. 2.3 Договору, а тому суд вважає, що фактично сторони внесли зміни та виклали в новій редакції саме п. 2.3 Договору «Термін дії Договору».

В день підписання Додаткової угоди (про заміну сторони та внесення змін до Договору оренди) від 17.04.2018 року сторони підписали акт прийому-передачі (без дати та номеру), відповідно до якого земельна ділянка передана в оренду відповідачу ТОВ «Аграрне підприємство «Придніпровське».

Як зазначено вище, укладений Договір (п.2.2. Договору з урахуванням Додаткової угоди без номеру від 28.10.2016 року) станом на 17 квітня 2018 року (до укладення Додаткової угоди від 17.04.2018 року) визначав три основні складові орендної плати за Договором, якими є: орендна плата у грошовій формі 2% від грошової оцінки землі, яка у 2016 році була збільшено до 6,5%, безкоштовна поставка 1 тони соломи до садиби Орендодавця, оранка та культивація присадибної ділянки Орендодавця до 0,40 га.

Таким чином,сторони укладаючи спірний договір оренди визначили усі три форми орендної плати: грошову; натуральну, яка є самостійною формою та підлягає виплаті (виконанню); відробіткову, яка є самостійною формою та підлягає виплаті (виконанню). Додатково, за настання відповідних обставин до складу орендної плати входить одноразова виплата на поховання.

Водночас, укладаючи Додаткову угоду від 17 квітня 2018 року, сторони погодили виплату орендної плати виключно у грошовій формі в розмірі 7,5% від нормативної грошової оцінки землі, що складає 8 116,11 грн. При цьому суд зауважує, що Договором оренди та Додатковою угодою від 17.04.2018 року не передбачено надання відповідачем ТОВ «АП «Придніпровське» послуг з оранки, культивації присадибної земельної ділянки позивача та поставка соломи до садиби Орендодавця.

Відповідно до п. 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України, для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Позивач посилається на те, що відповідачами не в повному обсязі сплачена орендна плата за період з 2017-2021 роки, зокрема у цей період не здійснювалася безкоштовна поставка 1 тони соломи до садиби Орендодавця та не надавалися послуги по обробітку присадибної земельної ділянки Орендодавця до 0,40 га у виді оранки та культивації.

В матеріалах справи відсутні відомості того, що відповідачем ТОВ «Агрофірмою «Олімпекс-Агро» орендна плата у грошовому виразі за 2017 рік сплачена позивачу, а також що здійснювалась оранка, культивація присадибної земельної ділянки позивача та поставка соломи до садиби орендодавця за цей період.

В свою чергу, Відповідачем ТОВ «Аграрне підприємство «Придніпровське» надані докази виплати орендної плати за 2018- 2021 роки за Договором оренди земельної ділянки, а саме:

-за 2018 рік на суму 871,00 грн. (відомість на виплату готівки № 2 від 17.04.2018 року); на суму 473,00 грн. (відомість на виплату готівки № № 3417 від 07.11.2018 року); на суму 1 520,00 грн. (відомість на виплату готівки № 2513 від 24.11.2018 року); на суму 4 541,00 грн. (відомість на виплату готівки № 2513 від 24.11.2018 року); на суму 2 177,82 грн. (відомість на виплату готівки № 9 від 30.11.2018 року); а всього за 2018 рік - 9 582,82 грн.;

-за 2019 рік на суму 6 961,00 грн. (відомість на виплату готівки № 5 від 11.11.2019 року), а всього за 2019 рік - 6 961,00 грн.

-за 2020 рік на суму 8 711,00 грн. (платіжне доручення № 609295266 від 17.09.2020 року), а всього за 2020 рік - 8 711,00 грн.;

-за 2021 рік на суму 8 711,29 грн. (платіжне доручення № від 22.10.2021 року), а всього за 2021 рік - 8 711,29 грн.

Отже, сума орендної плати за 2018-2021 роки, що підлягала виплаті складає 32 464,44 грн. (8 116,11 грн. (орендна плата за рік) х 4 роки).

Відповідачем ТОВ «Аграрне підприємство «Придніпровське» за 2018-2021 роки сплачено 33 966,11 грн., а тому заборгованість за 2018-2021 роки з орендної плати у грошовій формі відсутня, а навпаки на день подання позову існує переплата на суму 1 501,67 грн.

Крім того, враховуючи, що між позивачем і відповідачем ТОВ «Аграрне підприємство «Придніпровське» зобов`язання з оренди землі виникли з 2018 року та сплачена останнім орендна плата в більшому розмір не може вважатися такою, що виплачена за попередні роки, коли Орендарем виступав відповідач ТОВ АФ «Олімпекс-Агро», а тому суд вважає переплату за 2018-2021 роки в сумі 1 501,67 грн. як виплату орендної плати наперед, тобто на майбутнє, з огляду на наступне.

Так, орендна плата є однією із трьох законодавчо визначених істотних умов договору оренди, передбачених ст. 15 Закону України «Про оренду землі», в редакції, чинній на момент укладання Договору. Також у договорі сторони мають закріпити такі умови щодо орендної плати, як розмір, індексація, спосіб та умови розрахунків, строки сплати, порядок унесення і перегляду, а також відповідальність за несплату.

У ст. 21 Закону України «Про оренду землі» прописано, що розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Проте, чинне законодавство про оренду землі не містить заборони сплати орендної плати за майбутні періоди користування земельною ділянкою. Умови договору оренди землі про сплату орендної плати за майбутні періоди можуть бути погоджені сторонами договору оренди у формі, передбаченій ст. 14 Закону України "Про оренду землі".

Водночас, беручи до уваги приписи ст. 531 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Таким чином, внесення Орендарем коштів за майбутні періоди буде обґрунтованим та вважатиметься орендною платою за користування земельною ділянкою за договором оренди землі, якщо в договорі: або міститься положення права Орендаря сплачувати орендну плату за майбутні періоди (достроково); або взагалі нічого не сказано про таку можливість.

Судом встановлено, що такі положення в спірному Договору з урахуванням Додаткових угод відсутні, а тому враховуючи положення статті 531 ЦК України, докази, які свідчать про те, що позивач погодився на отримання орендної плати наперед, тобто за майбутні періоди, а також дії Орендаря, який сплатив вказану суму, слід дійти висновку, що сторони погодили у письмовій формі вказаний порядок сплати орендної плати, і цей порядок було ними реалізовано.

Подібні висновки містяться у постановах Верховного Суду України від 20 листопада 2019 року у справі № 704/236/17, від 02 жовтня 2019 року у справі № 321/329/17, від 22 червня 2021 у справі № 364/546/19.

При цьому, суд зазначає, що якщо договір оренди землі передбачає пряму заборону сплати орендної плати наперед (тобто за майбутні періоди), тоді сплачені орендарем кошти не вважатимуться орендною платою за таким договором.

Отже, судом встановлено, що орендна плата у грошовому виразі за 2018-2021 роки сплачена в повному обсязі. В той же час, матеріали справи не містять доказів виплати або невиплати відповідачем ТОВ «Агрофірмою «Олімпекс-Агро» позивачу орендної плати у грошовому виразі за 2017 рік, а також що здійснювалась оранка, культивація присадибної земельної ділянки позивача та поставка соломи до садиби орендодавця за цей період. Вирішуючи питання по суті заявлених вимог, суд застосовує наступні норми права.

Відповідно до частини першої статті 4, частини першої статті 5 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Згідно частини першої статті 15, частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Пункт 3 ч. 1 ст.3 ЦК України визначає однією з загальних засада цивільного законодавства свободу договору.

Сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами (ч.ч.1-3 ст.6 ЦК України).

Частина 1 ст. 14 ЦК України визначає, що цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства.

Статтею 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно зі ст.629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні, або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однією із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно ст. 13 вищевказаного Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно ч. 5 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Згідно з ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 652 ЦК України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувались при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінились настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір, або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний за рішенням суду на вимоги заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладання договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане, зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагались; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Статтею 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, іншими нормативно правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Ст.15 Закону України «Про оренду землі» відносить до істотних умов договору оренди землі: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендну плату із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Встановлює, що за згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

За ст. 21, 22 Закону України «Про оренду землі», в редакції, чинній на момент укладання Договору, Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Абзац 5 статті 24 Закону України «Про оренду землі» встановлює право орендодавця на вимогу від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Положеннями ст. 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом . Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Тобто, для можливості розірвання договору в односторонньому порядку дане має бути чітко передбачено договором.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Використання земельної ділянки не за цільовим призначенням ( ст.141, 143 ЗКУ), систематична несплата орендної плати ( ст.141 ЗКУ).

Отже, законодавство встановлює, що розірвання договору в односторонньому порядку можливе лише тоді, коли це прямо передбачено у договорі оренди землі.

Наявність відповідної умови в договорі є вирішальною для розгляду справи. Відтак, сторони у договорі мають чітко визначити можливість розірвання договору в односторонньому порядку та механізм (процедуру) такого розірвання (шляхом підписання відповідної угоди, тощо). Таке визначення має бути чітким та недвозначним, закріплювати всі умови співпраці.

Таким чином, наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди. Враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.

У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Відповідно до частини першої статті 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за її користування протягом трьох місяців підряд.

Отже, наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність.

Враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.

Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно ч. 1 ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно із ч. 1 ст. 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Суд зазначає, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є самостійною та достатньою підставою для розірвання такого договору.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18) міститься висновок, що: « враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зазначено, що: «у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться».

Отже, аналізуючи вищевикладене, беручи до уваги всі встановлені судом факти і відповідні їм правовідносин, належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок у їх сукупності, суд приходить до висновку про відмову в задоволенні позовних вимог.

Інші доводи сторін судом не приймаються до уваги, оскільки не спростовують наведених висновків суду.

Вирішуючи питання в частині розподілу між сторонами судових витрат, суд виходить з наступного.

Згідно з ч. 1 ст. 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Пунктом першим частини третьої статті 133 ЦПК України передбачено, що до витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати на професійну правничу допомогу.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України у разі відмови в задоволенні позову, судові витрати покладаються на позивача.

Враховуючи те, що суд дійшов до висновку про відмову у задоволенні позову, судові витрати належить покласти на позивача.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 2, 4, 81, 82, 141, 142, 259, 263-265, 268, 272, 273, 354 ЦПК України, суд, -

у х в а л и в:

В задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Олімпекс-Агро», Товариства з обмеженою відповідальністю «Аграрне підприємство «Придніпровське» про розірвання договору оренди земельної ділянки, - відмовити.

Судові витрати покласти на позивача ОСОБА_1 .

Учасники справи:

- позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 ;

- відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Олімпекс-Агро», , місцезнаходження за адресою: 51230, Дніпропетровська область, Новомосковський район, с. Голубівка, вул. Лесі Українки, буд. 10;

- відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Аграрне підприємство «Придніпровське», , місцезнаходження за адресою: 51230, Дніпропетровська область, Новомосковський район, с. Голубівка, вул. Лесі Українки, буд. 10.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути поданою безпосередньо до Дніпровського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення не були вручені у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повне рішення суду складено 12 лютого 2024 року.

Суддя Д.І. Городецький