печерський районний суд міста києва
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 квітня 2024 року

Печерський районний суд м. Києва в складі:

головуючого: судді Григоренко І.В.,

при секретарі: Андрієнко І.І.,

за участю:

представника позивача: Панькової З.Л. ,

представника відповідача: Софіщенка В.А. ,

третьої особи-1: не з`явився,

представника третьої особи-2: не з`явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвест-кредо» за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача Державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстратор» Нікітіної Юлії Володимирівни, Публічного акціонерного товариства Дельта-Банк» про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, -

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_3 (далі - позивач, ОСОБА_3 ) звернулась до Печерського районного суду м. Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвест-кредо» (далі - відповідач, ТОВ «ФК «Інвест-кредо»), в якому просить скасувати рішення Державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстратор» Нікітіної Ю.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 06.03.2019 року з індексним номером 45846434 про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «ФК «Інвест-кредо» та поновити реєстраційний запис про право власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_3 .

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що 27.05.2011 року між нею та Публічним акціонерним товариством «Дельта Банк» (далі - ПАТ «Дельта Банк») було укладено кредитний договір № К-3911011, відповідно до умов якого вона отримала від банку кредит у розмірі 1 600 000,00 грн. строком на 5 років. З метою забезпечення виконання ОСОБА_3 зобов`язань за кредитним договором № К-3911011 від 27.05.2011 року, між нею та ПАТ «Дельта Банк» 27.05.2011 року було укладено іпотечний договір, відповідно до умов якого позивач передала в іпотеку квартиру АДРЕСА_1 . У подальшому ПАТ «Дельта Банк» відступило своє право вимоги за кредитним договором № К-3911011 від 27.05.2011 року ТОВ «ФК «Інвест-кредо», не повідомивши про це позичальника. 06.03.2019 року ТОВ «ФК «Інвест-кредо» звернулось до Державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстратор» Нікітіної Ю.В. із заявою про державну реєстрацію та набуло право власності на спірну квартиру. Вказує, що жодного повідомлення про укладення правочину про відступлення права вимоги щодо належної їй квартири вона не отримувала. Крім того, у матеріалах реєстраційної справи № 000 відсутня довідка про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення державної реєстрації. Позивач вважає, що дії Державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстратор» Нікітіної Ю.В. є протиправними, а рішення про державну реєстрацію таким, що підлягає скасуванню, оскільки у державного реєстратора не було правових підстав для здійснення державної реєстрації права власності за ТОВ «ФК «Інвест-кредо», зважаючи на те, що будь-яких вимог від відповідача ОСОБА_3 не отримувала. За таких обставин, позивач звернулася до суду з указаним позовом.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 16.08.2021 року, справу було передано судді Печерського районного суду м. Києва Григоренко І.В.

Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 18.08.2021 року відкрито провадження в порядку загального позовного провадження у цивільній справі за позовом ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвест-кредо» про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, підготовче засідання у справі призначено на 24.02.2022 року; залучено до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, Державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстратор» Нікітіну Юлію Володимирівну (далі - третя особа-1, Державний реєстратор КП «Реєстратор» Нікітіна Ю.В.) та Публічне акціонерне товариство «Дельта Банк» (далі - третя особа-2, ПАТ «Дельта Банк»).

24.02.2022 року справу знято зі складу у зв`язку із наявністю загрози життю, здоров`ю та безпеці учасників справи, суддів та працівників апарату суду через військову агресію Російської Федерації проти України, та підготовче засідання призначено на 21.09.2022 року.

21.09.2022 року на адресу Печерського районного суду м. Києва від представника відповідача - адвоката Софіщенка В.А. надійшла заява про проведення підготовчого засідання, призначеного на 21.09.2022 року, без фіксування технічними засобами.

21.09.2022 року на адресу Печерського районного суду м. Києва від представника позивача - адвоката Панькової З.Л. надійшла заява про проведення підготовчого засідання, призначеного на 21.09.2022 року, без фіксування технічними засобами.

Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 21.09.2022 року закрито підготовче провадження у цивільній справі за позовом ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвест-кредо» за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача Державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстратор» Нікітіної Юлії Володимирівни, Акціонерне товариство Дельта-Банк» про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, та справу призначено до розгляду по суті в загальному позовному провадженні на 09.11.2022 року.

07.11.2022 року на адресу Печерського районного суду м. Києва від ТОВ «ФК «Інвест-кредо» надійшли письмові пояснення, в яких представник відповідача проти позову заперечував, зазначивши, що реєстрація права власності на спірну квартиру була проведена у повній відповідності до вимог чинного законодавства України, а для реєстрації права власності товариство надало реєстратору всі необхідні документи.

09.11.2022 року на адресу Печерського районного суду м. Києва від представника позивача - адвоката Панькової З.Л. надійшла заява про приєднання до матеріалів справи доказів направлення третім особам копії позовної заяви з додатками.

Протокольними ухвалами Печерського районного суду м. Києва від 09.11.2022 року приєднано до матеріалів справи письмові пояснення представника відповідача, та у зв`язку із неявкою учасників справи, щодо яких відсутні відомості про вручення їм повідомлення про дату, час і місце судового засідання, відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 223 ЦПК України, розгляд справи було відкладено до 14.03.2023 року.

13.03.2023 року з використанням системи «Електронний суд» на адресу Печерського районного суду м. Києва від представника позивача - адвоката Панькової З.Л. надійшла заява про відкладення розгляду справи.

14.03.2023 року справу знято зі складу у зв`язку із оголошенням повітряної тривоги у м. Києві, судове засідання призначено на 15.06.2023 року.

14.06.2023 року з використанням системи «Електронний суд» на адресу Печерського районного суду м. Києва від представника позивача - адвоката Панькової З.Л. надійшла заява про відкладення розгляду справи.

Протокольною ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 15.06.2023 року у зв`язку із задоволенням клопотання представника позивача, відповідно до п. 2 ч. 2 ст. 223 ЦПК України, розгляд справи було відкладено до 16.10.2023 року.

16.10.2023 року на адресу Печерського районного суду м. Києва від представника позивача - адвоката Панькової З.Л. надійшла заява про відкладення розгляду справи.

16.10.2023 року на адресу Печерського районного суду м. Києва від представника відповідача - адвоката Софіщенка В.А. надійшла заява про проведення судового засідання, призначеного на 16.10.2023 року, без фіксування технічними засобами.

Протокольною ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 16.10.2023 року, у зв`язку із задоволенням клопотання представника позивача, відповідно до п. 2 ч. 2 ст. 223 ЦПК України, розгляд справи було відкладено до 15.01.2024 року.

10.01.2024 року на адресу Печерського районного суду м. Києва від представника позивача - адвоката Панькової З.Л. надійшла заява про відкладення розгляду справи.

Протокольною ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 15.01.2024 року визнано явку позивача в судове засідання обов`язковою, та, у зв`язку із задоволенням клопотання представника позивача, відповідно до п. 2 ч. 2 ст. 223 ЦПК України, розгляд справи було відкладено до 02.04.2024 року.

В судове засідання 02.04.2024 року з`явились представник позивача та представник відповідача. Представники третіх осіб в судове засідання 02.04.2024 року не з`явилися, про дату, час і місце судового засідання повідомлені належним чином.

Оскільки, згідно п. 1 ч. 3 ст. 223 ЦПК України, якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі, зокрема, неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки, суд дійшов висновку про розгляд справи за відсутності представників третіх осіб.

В судовому засіданні представник позивача підтримала позовні вимоги з викладених у позовній заяві підстав та просила їх задовольнити. Крім того, представник позивача подала в судовому засіданні письмовий виступ у судових дебатах.

Представник відповідача в судовому засіданні щодо задоволення позову заперечував з викладених у письмових поясненнях підстав та просив в позові відмовити.

Вислухавши вступне слово представника позивача, представника відповідача, всебічно та повно з`ясувавши всі фактичні обставини справи, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи та вирішення спору по суті, суд вважає, що позов підлягає частковому задоволенню, з огляду на наступне.

Суд встановив, що ОСОБА_3 є власницею квартири АДРЕСА_1 , що підтверджується копією договору купівлі-продажу квартири від 05.06.1998 року, посвідченого Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Колісник І.Г. за реєстровим № 1025 та копією договору дарування 1/2 частини квартири від 21.11.2001 року, посвідченого Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. за реєстровим № 8843 (а. с. 10 - 11).

27.05.2011 року між ОСОБА_3 та ПАТ «Дельта Банк» було укладено кредитний договір № К-3911011, відповідно до умов якого ПАТ «Дельта Банк» надало ОСОБА_3 у тимчасове користування на умовах повернення, строковості, платності, забезпеченості та цільового характеру використання грошові кошти у розмірі 1 600 000,00 грн., з кінцевим терміном повернення заборгованості до 26.05.2016 року (а. с. 74 - 76).

27.05.2011 року між ПАТ «Дельта Банк» (далі - Іпотекодержатель) та ОСОБА_3 (далі - Іпотекодавець) було укладено іпотечний договір, посвідчений Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. за реєстровим № 2361, відповідно до умов якого Іпотекодавець з метою забезпечення належного виконання зобов`язання, що випливає з кредитного договору № К-3911011 від 27.05.2011 року передає, а Іпотекодержатель приймає в наступну іпотеку в порядку та на умовах, визначених цим Договором нерухоме майно, а саме квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 105,0 кв. м, житловою площею 73,70 кв. м (а. с. 25 - 29).

22.12.2016 року між ПАТ «Дельта Банк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «СІТІ ФІНАНС ГРУП» (далі - ТОВ «ФК «СІТІ ФІНАНС ГРУП») було укладено договір відступлення права вимоги за іпотечним договором, посвідчений Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войтовським В.С. за реєстровим № 4418, відповідно до умов якого ТОВ «ФК «СІТІ ФІНАНС ГРУП» набуло право вимоги до ОСОБА_3 за іпотечним договором від 27.05.2011 року, укладеним між ПАТ «Дельта Банк» та ОСОБА_3 , посвідчений Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. за реєстровим № 2361 (а. с. 29).

26.12.2016 року ТОВ «ФК «СІТІ ФІНАНС ГРУП» направило на адресу ОСОБА_3 вимогу про усунення порушеного зобов`язання, в якій ТОВ «ФК «СІТІ ФІНАНС ГРУП» вимагало сплатити заборгованість за кредитним договором № К-3911011 від 27.05.2011 року, яка станом на 22.12.2016 року становила 22 699 626,22 грн. (а. с. 30 - 31; 17 - 18).

05.03.2019 року між ТОВ «ФК «СІТІ ФІНАНС ГРУП» (далі - Первісний Іпотекодержатель) та ТОВ «ФК «Інвест-кредо» (далі - Новий Іпотекодержатель) укладено договір про відступлення прав за іпотечним договором (далі - Договір про відступлення прав за іпотечним договором від 05.03.2019 року), посвідчений Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Апатенко М.А. за реєстровим № 356, відповідно до умов якого у зв`язку із укладенням між Первісним Іпотекодержателем та Новим Іпотекодержателем Договору про відступлення права вимоги від 05.03.2019 року за кредитним договором № К-3911011 від 27.05.2011 року, відповідно до якого Первісний Іпотекодержатель (Первісний кредитор за Договором відступлення) відступив Новому Іпотекодержателю (Новому кредитору за Договором відступлення) всі права вимоги за кредитним договором № К-3911011 від 27.05.2011 року разом з усіма додатковими угодами (договорами) до нього, укладеним між ПАТ «Дельта Банк» та ОСОБА_3 , Первісний Іпотекодержатель відступає, а Новий Іпотекодержатель набуває прав Первісного Іпотекодержателя, належних Первісному Іпотекодержателю згідно з іпотечним договором від 27.05.2011 року, укладеним між ПАТ «Дельта Банк» та ОСОБА_3 , посвідчений Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. за реєстровим № 2361 (а. с. 34).

Згідно п. 1.2. - 1.4. Договору про відступлення прав за іпотечним договором від 05.03.2019 року, Первісний Іпотекодержатель передає та відступає Новому Іпотекодержателю сукупність прав, належних Первісному Іпотекодержателю за Договором іпотеки, включаючи, але не обмежуючи право звернути стягнення на предмет іпотеки. За цим Договором Новий Іпотекодержатель набуває право замість Первісного Іпотекодержателя одержати, переважно перед іншими кредиторами Іпотекодавця, у порядку, визначеному Договором іпотеки та Законом України «Про іпотеку», задоволення всіх своїх вимог (повернення суми основної заборгованості, сплати нарахованих процентів, комісій, можливої неустойки (штраф, пеня), відшкодування збитків, тощо), які випливають з умов кредитного договору та/або Договору іпотеки, за рахунок майна, вказаного у п. 1.5. цього Договору.

Предметом іпотеки, визначеним Договором іпотеки, є нерухоме майно, а саме: квартира АДРЕСА_1 (п. 1.5. Договору про відступлення прав за іпотечним договором від 05.03.2019 року).

05.03.2019 року ТОВ «ФК «СІТІ ФІНАНС ГРУП» направило на адресу ОСОБА_3 повідомлення про відступлення права вимоги (а. с. 32).

06.03.2019 року ТОВ «ФК «Інвест-кредо» звернулось до Державного реєстратора КП «Реєстратор» Нікітіної Ю.В. із заявою про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 (а. с. 15).

Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна № 158726141 від 06.03.2019 року, рішенням Державного реєстратора КП «Реєстратор» Нікітіної Ю.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 06.03.2019 року з індексним номером 45846434 зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «ФК «Інвест-кредо» (а. с. 21).

Згідно ч. 1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Частиною першою статті 15 ЦК України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Як визначено у ч. 1 ст. 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (ч. 1 ст. 13 ЦПК України).

Відповідно до ст. 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Згідно ч. 1 ст. 386 ЦК України, держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності.

Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб (ч. 1 ст. 316 ЦК України).

Частиною першою статті 317 ЦК України передбачено, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

За змістом ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Держава не втручається у здійснення власником права власності. Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов`язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Положеннями ст. 328 ЦК України передбачено право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку», іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно ч. 1 ст. 7 Закону України «Про іпотеку». за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.

Стаття 33 Закону України «Про іпотеку» передбачає, що в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених ст. 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку», у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

За змістом ч. 3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку», договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Відповідно до ч. 1 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.

Аналіз зазначених положень Закону України «Про іпотеку» дає підстави для висновку, що зверненню стягнення на предмет іпотеки, у тому числі, шляхом позасудового врегулювання, має передувати виконання іпотекодержателем обов`язку письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір звернути стягнення на це майно, за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу.

Наведені норми спрямовані на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника. Тому повідомлення боржника потрібно вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення (аналогічний висновок зроблено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 23.06.2020 року у справі № 645/1979/15-ц).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) вказано, що за змістом ч. 1 ст. 33 та ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до ч. 2 ст. 35 Закону України «Про іпотеку».

Вимоги ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (ч. 3 ст. 35 Закону України «Про іпотеку»).

Умови договору іпотеки та вимоги ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

Визначена у ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» процедура подання іпотекодержателем вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та (або) умов іпотечного договору передує прийняттю іпотекодержателем рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб на підставі договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12.06.2019 року у справі № 205/578/14-ц).

Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05.03.2009 року № 270.

Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.

Іпотекодержатель на підтвердження факту направлення й отримання іпотекодавцем вимоги про порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки у силу зазначених норм матеріального права зобов`язаний надати державному реєстратору докази отримання іпотекодавцем такої вимоги разом із заявою про державну реєстрацію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 24.04.2019 року у справі № 638/20000/16-ц).

В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Отже, недотримання вимог ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.

Частиною шостою статті 38 Закону України «Про іпотеку» визначено, що ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

У свою чергу, можливість реалізації іпотекодержателем права на звернення стягнення шляхом набуття права власності на предмет іпотеки передбачена у ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у якій визначено, що загальними засадами державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) є: гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження; обов`язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав; публічність державної реєстрації прав; внесення відомостей до Державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених цим Законом; відкритість та доступність відомостей Державного реєстру прав.

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», виникають з моменту такої реєстрації.

Статтею 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачений порядок проведення державної реєстрації прав.

Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та процедура державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державні реєстратори зобов`язані надавати до відома заявників інформацію про перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав.

Згідно п.п. 6, 9, 12, 18, 19, 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року № 1127, державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб`єкта державної реєстрації прав або нотаріуса, крім випадків, передбачених цим Порядком.

Так, разом із заявою заявник подає оригінали документів, необхідних для відповідної реєстрації, та документи, що підтверджують сплату адміністративного збору та/або внесення плати за надання інформації з Державного реєстру прав. Розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який установлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на це саме майно, а також відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства та відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями. За результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації. Державний реєстратор за результатом прийнятого рішення щодо державної реєстрації прав відкриває та/або закриває розділи в Державному реєстрі прав, вносить до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідні відомості про речові права та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав.

При цьому, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя в разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Згідно ч. ч. 1, 6 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Як визначено у ч. 1 та ч. 2 ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 77 ЦПК України, належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Згідно ст. 78 ЦПК України, суд не бере до уваги докази, що одержані з порушенням порядку, встановленого законом. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

У порушення наведених вимог, відповідачем не надано суду належних та допустимих доказів на підтвердження належного виконання вимог ст. ст. 35, 38 Закону України «Про іпотеку», у тому числі, доказів направлення та отримання іпотекодавцем вимоги про усунення порушень договору, що свідчить про порушення законодавчої вимоги щодо належного повідомлення іпотекодавця.

Суд зауважує, що передбачена Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень необхідність надання державному реєстратору копії письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві, спрямована на фактичне повідомлення іпотекодавця, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на його майно. Тому повідомлення іпотекодавця слід вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення.

Крім того, при реєстрації права власності за ТОВ «ФК Інвест-Кредо» відповідач не надав державному реєстратору звіт про оцінку нерухомого майна, зокрема, в матеріалах реєстраційної справи відсутні документи, що підтверджують проведення ТОВ «ФК Інвест-Кредо» оцінки предмета іпотеки, що має передувати здійсненню державної реєстрації прав на спірну квартиру.

Відповідно до ч. 5 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Згідно з п. 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року № 1127 (далі - Порядок), для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до п. 61 Порядку, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У наведених правових нормах визначено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

Проте з огляду на зміст положень , закріплених у статтях 10, 18 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37 Закону України «Про іпотеку», державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Оскільки ціна предмета іпотеки, право власності на який реєструється за іпотекодержателем в позасудовому порядку, є істотною обставиною, що має правові наслідки для сторін забезпеченого іпотекою зобов`язання, тому п. 61 Порядку державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, повинен застосовуватись із урахуванням положень ст. 37 Закону України «Про іпотеку», а саме: іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. Отже, оцінка предмета іпотеки, право власності на який реєструється за іпотекодержателем в позасудовому порядку, повинна бути проведена перед реєстрацією такого права.

Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 11.08.2021 року у справі № 520/8982/18 (провадження № 61-8498св21).

Подібні за змістом висновки, із посиланням на вказані висновки Великої Палати Верховного Суду, висловлено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04.12.2019 року у справі № 917/2101/17, від 11.06.2020 року у справі № 914/953/19, від 12.08.2020 року у справі № 921/353/19.

Отже, ціна предмета іпотеки на час вчинення реєстраційної дії (звернення стягнення на предмет іпотеки) визначена не була, що свідчить про недотримання положень ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

За таких обставин, позовні вимоги ОСОБА_3 про скасування рішення Державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстратор» Нікітіної Ю.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 06.03.2019 року з індексним номером 45846434 про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «ФК «Інвест-кредо» є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Щодо поновлення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно реєстраційний запис про право власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_3 , суд зазначає наступне.

Відповідно до п.п. 1, 2 ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції чинній з 16.01.2020 року), відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому у підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 статті 37 цього Закону» проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

У постанові Верховного Суду від 25.11.2020 року у справі № 752/1839/19 зроблено правовий висновок про те, що поновлення запису про право власності за своєю правовою природою не є спором про відновлення майнових прав позивача, оскільки вчинення такої реєстраційної дії не пов`язане з виникненням або припиненням права на це майно, а є наслідком скасуванням запису/рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Зокрема, відповідно до пункту 51 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 року № 1141 (з відповідними змінами), внесення записів про скасування державної реєстрації прав здійснюється за заявою особи, заінтересованої у внесенні відповідних записів, а також у порядку, передбаченому ст. 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». У Державному реєстрі прав під час внесення записів про скасування державної реєстрації прав за допомогою програмних засобів його ведення автоматично поновлюються записи про речові права, їх обтяження, що існували до проведення державної реєстрації прав, що скасована, у разі їх наявності в Державному реєстрі прав.

За таких обставин, суд вважає, що відсутні правові підстави для задоволення вимог ОСОБА_3 щодо поновлення запису про її право власності на спірну квартиру, оскільки при внесенні запису до Державного реєстру прав про скасування державної реєстрації прав, державний реєстратор робить відмітку про скасування державної реєстрації прав, а також поновлює записи про речові права на нерухоме майно, які існували до проведення державної реєстрації прав. Отже, позов підлягає частковому задоволенню.

Як визначено у ст. 133 ЦПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. Розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати: 1) на професійну правничу допомогу; 2) пов`язані із залученням свідків, спеціалістів, перекладачів, експертів та проведенням експертизи; 3) пов`язані з витребуванням доказів, проведенням огляду доказів за їх місцезнаходженням, забезпеченням доказів; 4) пов`язані з вчиненням інших процесуальних дій, необхідних для розгляду справи або підготовки до її розгляду.

Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Так, позивачем понесені в якості судових витрат лише витрати по сплаті судового збору у розмірі 908,00 грн., що підтверджується дублікатом квитанції № 0.0..1 від 04.08.2021 року. Відповідачем не надано належних доказів на підтвердження понесення судових витрат.

З урахуванням того, що суд дійшов висновку про часткове задоволення позову, то відшкодуванню позивачу за рахунок відповідача, підлягає судовий збір у розмірі 908,00 грн.

Враховуюче викладене, керуючись ст. 41 Конституції України, Законом України «Про іпотеку», Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст. ст. 1-16, 317, 319, 321, 328, 386 Цивільного кодексу України, ст. ст. 3, 4, 12, 13, 19, 76-82, 133-141, 259, 263-265, 273, 351-355, п.п. 15.5 п. 15 Розділу ХІІІ Перехідні положення Цивільного процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвест-кредо» за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача Державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстратор» Нікітіної Юлії Володимирівни, Публічного акціонерного товариства Дельта-Банк» про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень - задовольнити частково.

Скасувати рішення Державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстратор» Нікітіної Юлії Володимирівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 06.03.2019 року з індексним номером 45846434 про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвест-кредо».

В іншій частині позову - відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвест-кредо» на користь ОСОБА_3 908 (дев`ятсот вісім) грн.. 00 коп. у відшкодування витрат по сплаті судового збору.

Позивач: ОСОБА_3 , адреса: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвест-кредо», адреса: 01054, м. Київ, вул. Ярославів Вал, буд. 13/2-Б, .

Третя особа-1: Державний реєстратор Комунального підприємства «Реєстратор» Нікітіна Юлії Володимирівна, адреса: 02096, м. Київ, вул. Крупської, буд. 10.

Третя особа-2: Публічне акціонерне товариство Дельта-Банк», адреса: 01133, м. Київ, вул. Євгена Коновальця, буд. 36-Б, .

Рішення суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Апеляційні скарги на рішення подаються учасниками справи до Київського апеляційного суду через Печерський районний суд м. Києва, а з початку функціонування Єдиної інформаційно-телекомунікаційної системи безпосередньо до апеляційного суду, матеріали справи витребовуються та надсилаються судами за правилами, що діяли до набрання чинності Цивільним процесуальним кодексом України в редакції від 15.12.2017 року.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст судового рішення складений та підписаний 15.04.2024 року.

Суддя І.В. Григоренко