Справа №511/3806/23
Провадження по справі №2/498/105/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 серпня 2024 року Великомихайлівський районний суд Одеської області в складі: головуючої судді Чернецької Н.С., за участю секретаря судового засідання Поліщук А.С., розглянувши у відкритому судовому засіданні, в залі суду в смт. Велика Михайлівка цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , представник позивачів: ОСОБА_6 до товариства з обмеженою відповідальністю «Українська обласна агенція з питань садівництва» про розірвання договорів оренди,

ВСТАНОВИВ:

27 грудня 2023 року до Великомихайлівського районного суду Одеської області надійшла позовна заява ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , представник позивачів: ОСОБА_6 до товариства з обмеженою відповідальністю «Українська обласна агенція з питань садівництва» про розірвання договорів оренди. В обґрунтування позову зазначила, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 9,93 га, за кадастровим номер :01:001:0991. 10 листопада 2022 року між ОСОБА_1 та ТОВ « Українська обласна агенція з питань садівництва» був укладений догові р оренди належної їй ділянки. ОСОБА_7 є власником земельної ділянки площею 9,93 га за кадастровим номером :01:001:0995. 10.11.2022 року між ОСОБА_2 та ТОВ « Українська обласна агенція з питань Садівництва» був укладений договір оренди належної їй ділянки. ОСОБА_3 є власником земельної ділянки площею 9,93 га за кадастровим номером :01:001:0994. 10.11.2022 року між ОСОБА_3 та ТОВ « Українська обласна агенція з питань садівництва» був укладений договір оренди належної їй ділянки. ОСОБА_4 є власником земельної ділянки площею 9, 93 га за кадастровим номером :01:001:0996. 10.11.2022 року між ОСОБА_4 та ТОВ « Українська обласна агенція з питань садівництва» був укладений договір оренди належної їй ділянки. ОСОБА_5 є власником земельної ділянки площею 9,93 га, за кадастровим номером :01:001:0992. 10.11.2022 року між ОСОБА_5 та ТОВ « Українська обласна агенція з питань садівництва» був укладений договір оренди належної їй ділянки. Відповідно до п.1.1 договорів орендодавці передали, а орендар прийняв у строкове платне користування відповідні земельні ділянки.Відповідно до п.3.1. Договорів вказані договори були укладені на 10 років. Пунктом 4.1. Договорів сторони узгодили , що орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі у розмірі 1500,00 грн. за рік шляхом перерахування за банківськими реквізитами орендодавця. Пунктом 5.1. Договорів сторони узгодили , що земельні ділянки передаються для ведення фермерського господарства. Відповідно до п. 8.4. договорів сторони врегулювали, що дія договорів припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою сторонною обов`язків передбачених договором. В даному випадку відповідач обов`язок щодо сплати орендної плати не виконував, чим істотно порушив умови договорів. Тому позивачі просять суд розірвати договір оренди землі від 10.11.2022 року, який укладений між ОСОБА_1 та ТОВ « Українська обласна агенція з питань садівництва» щодо земельної ділянки площею 9,93 га, за кадастровим номером :01:001:0991. Розірвати договір оренди землі від 10.11.2022 року, який укладений між ОСОБА_2 та ТОВ « Українська обласна агенція з питань садівництва» щодо земельної ділянки площею 9,93 га, за кадастровим номером :01:001:0995. Розірвати договір оренди землі від 10.11.2022 року, який укладений між ОСОБА_3 та ТОВ « Українська обласна агенція з питань садівництва» щодо земельної ділянки площею 9,93 га, за кадастровим номером :01:001:0994. Розірвати договір оренди землі від 10.11.2022 року, який укладений між ОСОБА_4 та ТОВ « Українська обласна агенція з питань садівництва» щодо земельної ділянки площею 9,93 га, за кадастровим номером :01:001:0996. Розірвати договір оренди землі від 10.11.2022 року, який укладений між ОСОБА_5 та ТОВ « Українська обласна агенція з питань садівництва» щодо земельної ділянки площею 9,93 га, за кадастровим номером :01:001:0992.

Представник позивачів адвокат Завальнюк Д.Ю. надав заяву про розгляд справи за його відсутності, позов підтримав в повному обсязі.

Представник відповідача в судове засідання не з`явився, про дату, час і місце судового засідання був повідомлений у встановленому порядку, відзиву не подано.

У зв`язку з неявкою в судове засідання всіх учасників справи, згідно ч. 2 ст. 247ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.

Суд, дослідивши матеріали справи, з`ясувавши обставини справи, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин, та правові норми, які підлягають застосуванню до цих правовідносин, приходить до наступних висновків.

Згідно зі ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.

Згідно з частиною першою статті 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Згідно зі статтею 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно пункту 7 частини другої статті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів може бути припинення правовідношення.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 на праві власності належить земельна ділянка площею 9,93 га з кадастровим номером :01:001:0991, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта № 355693095 від 23.11.2023 року.

10 листопада 2022 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Українська обласна агенція з питань садівництва» укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований державним реєстратором Долинської сільської ради Подільського району Одеської області Поляковою Яною Анатоліївною.

Як вбачається з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 48450576 від 14.11.2022, 14.11.2022 року зареєстровано право оренди на підставі укладеного Договору оренди за ТОВ «Українська обласна агенція з питань садівництва», .

Крім того, ОСОБА_2 на праві власності належить земельна ділянка площею 9,93 га з кадастровим номером :01:001:0995, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта № 355693484 від 23.11.2023 року.

10 листопада 2022 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Українська обласна агенція з питань садівництва» укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований державним реєстратором Долинської сільської ради Подільського району Одеської області Поляковою Яною Анатоліївною.

Як вбачається з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 48451564 від 14.11.2022, 14.11.2022 року зареєстровано право оренди на підставі укладеного Договору оренди за ТОВ «Українська обласна агенція з питань садівництва», .

Крім того, ОСОБА_3 на праві власності належить земельна ділянка площею 9,93 га з кадастровим номером :01:001:0994, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта № 355693704 від 23.11.2023 року.

10 листопада 2022 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Українська обласна агенція з питань садівництва» укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований державним реєстратором Долинської сільської ради Подільського району Одеської області Поляковою Яною Анатоліївною.

Як вбачається з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 48451351 від 14.11.2022, 14.11.2022 року зареєстровано право оренди на підставі укладеного Договору оренди за ТОВ «Українська обласна агенція з питань садівництва», .

Крім того, ОСОБА_4 на праві власності належить земельна ділянка площею 9,93 га з кадастровим номером :01:001:0996, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта № 355693908 від 23.11.2023 року.

10 листопада 2022 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Українська обласна агенція з питань садівництва» укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований державним реєстратором Долинської сільської ради Подільського району Одеської області Поляковою Яною Анатоліївною.

Як вбачається з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 48451748 від 14.11.2022, 14.11.2022 року зареєстровано право оренди на підставі укладеного Договору оренди за ТОВ «Українська обласна агенція з питань садівництва», .

Крім того, ОСОБА_5 на праві власності належить земельна ділянка площею 9,93 га з кадастровим номером :01:001:0992, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта № 355694117 від 23.11.2023 року.

10 листопада 2022 року між ОСОБА_5 та ТОВ «Українська обласна агенція з питань садівництва» укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований державним реєстратором Долинської сільської ради Подільського району Одеської області Поляковою Яною Анатоліївною.

Як вбачається з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 48451926 від 14.11.2022, 14.11.2022 року зареєстровано право оренди на підставі укладеного Договору оренди за ТОВ «Українська обласна агенція з питань садівництва», .

Відповідно до п.1.1 договорів орендодавці передали, а орендар прийняв у строкове платне користування відповідні земельні ділянки.

Відповідно до п.3.1. Договорів вказані договори були укладені на 10 років.

Пунктом 4.1. Договорів сторони узгодили , що орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі у розмірі 1500,00 грн. за рік шляхом перерахування за банківськими реквізитами орендодавця.

Пунктом 5.1. Договорів сторони узгодили , що земельні ділянки передаються для ведення фермерського господарства.

Відповідно до п. 8.4. договорів сторони врегулювали, що дія договорів припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою сторонною обов`язків передбачених договором.

Звертаючись до суду із цим позовом, представник позивачів посилався на те, що позивачі не одержували орендну плату за час користування відповідачем земельними ділянками, а тому договори підлягають розірванню.

Відповідно до ч.ч. 1, 5 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Згідно ч.ч. 1, 2 ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Частиною першою статті 2 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно із статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду нагадує, що у постанові від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 (провадження № 61-30435сво18) зроблено висновок, що «у статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду)».

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

За приписами статті 1 ЗУ «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 15 ЗУ «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Положеннями статей 24, 25 ЗУ «Про оренду землі» визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку. Орендар, у свою чергу, має право зокрема самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, отримувати продукцію і доходи та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди.

Згідно з частинами третьою, четвертою статті 31 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Частиною першою статті 32 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Стаття 141 ЗК України передбачає таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

У постанові Верховного Суду від 22 травня 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24 ) зазначено, що факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки орендарем щодо сплати орендної плати є вичерпною та достатньою підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість чи ні, і той факт, що орендар сплатив усю суму заборгованості до моменту пред`явлення позову, не має правового значення. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначено через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, і це відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України віднесено, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Таким чином, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, висловлений Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18) правовий висновок призводить до постання питання доцільності встановлення поряд з обставинами наявності / відсутності факту порушення умов договору оренди землі у виді систематичного невнесення орендної плати також обставин наявності / відсутності критерію істотності цього порушення у розумінні частини другої статті 651 Цивільного кодексу України.

З огляду на виконання функцій із забезпечення сталості та єдності судової практики колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про передачу справи № 918/391/23 на розгляд Великої Палати Верховного Суду, оскільки вважає за необхідне відступити від висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).

Разом з тим, відповідно до частин першої та другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Виходячи з системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.

За змістом наведених норм, істотним слід визнавати таке порушення, що тягне за собою для іншої сторони неможливість досягнення мети договору, тобто, вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Отже, стороною, якою заявлено вимоги про розірвання договору, повинно бути доведено наявність істотного порушення договору та наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, тобто існування цих двох умов у їх сукупності.

Судом встановлено, що товариства з обмеженою відповідальністю «Українська обласна агенція з питань садівництва» не виконує взяті на себе зобов`язання за договорами оренди від 10.11.2022 року, а саме не здійснює виплату орендної плати.

В даному випадку, суд приходить до висновку, що оплата орендної плати є істотною умовою договору, а її не отримання орендодавцями у визначені строки та у розмірах є істотним порушенням договірних умов, оскільки позбавляє орендодавців можливості отримати гарантовані договором кошти за використання земельних ділянок іншою особою в установлений строк, що є підставою для розірвання вищевказаних договорів.

Державна реєстрація речових прав та їх обтяжень здійснюється відповідно до Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Відповідно до п.1 ч.1 ст.2 вказаного Закону державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За таких обставин, наслідком розірвання договору оренди, на підставі якого було проведено державну реєстрацію такого права, є скасування державної реєстрації права оренди, що є належним способом захисту прав позивача та узгоджується з нормами діючого законодавства.

Отже, проаналізувавши зазначені вимоги закону, суд дійшов висновку, що заявлені позовні вимоги є обґрунтованими, а тому позов підлягає задоволенню.

Керуючись ст.ст. 4, 5, 7, 8, 10, 11, 12, 81, 83, 89, 258, 259, 263, 264, 265, 268, 273 ЦПК України,

ВИРІШИВ:

Позовну заяву ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , представник позивачів: ОСОБА_6 до товариства з обмеженою відповідальністю «Українська обласна агенція з питань садівництва» про розірвання договорів оренди задовольнити.

Розірвати договір оренди землі від 10.11.2022 року, який укладений між ОСОБА_1 та ТОВ « Українська обласна агенція з питань садівництва» щодо земельної ділянки площею 9,93 га, за кадастровим номером :01:001:0991.

Розірвати договір оренди землі від 10.11.2022 року, який укладений між ОСОБА_2 та ТОВ « Українська обласна агенція з питань садівництва» щодо земельної ділянки площею 9,93 га, за кадастровим номером :01:001:0995.

Розірвати договір оренди землі від 10.11.2022 року, який укладений між ОСОБА_3 та ТОВ « Українська обласна агенція з питань садівництва» щодо земельної ділянки площею 9,93 га, за кадастровим номером :01:001:0994.

Розірвати договір оренди землі від 10.11.2022 року, який укладений між ОСОБА_4 та ТОВ « Українська обласна агенція з питань садівництва» щодо земельної ділянки площею 9,93 га, за кадастровим номером :01:001:0996.

Розірвати договір оренди землі від 10.11.2022 року, який укладений між ОСОБА_5 та ТОВ « Українська обласна агенція з питань садівництва» щодо земельної ділянки площею 9,93 га, за кадастровим номером :01:001:0992.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Одеського апеляційного суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя Н.С. Чернецька