Справа № 752/2380/22
Провадження № 2/752/688/24
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р АЇ Н И

09 квітня 2024 року Голосіївський районний суд м. Києва в складі:

головуючого - судді - Машкевич К.В.

за участю секретаря - Гненик К.П.

представника позивача- ОСОБА_1

представника відповідача - ОСОБА_2.

представника третьої особи - ОСОБА_3

розглянувши в відкритому судовому засіданні в м.Києві цивільну справу за позовом за позовом ОСОБА_4 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Незнайко Наталія Миколаївна, ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , Служба у справах дітей та сім`ї Голосіївської районної у м. Києві державної адміністрації про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування запису про право власності, суд

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернулася до суду з позовом і просить:

- скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Незнайко Наталії Миколаївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 14.03.2019 року, індексний номер: 45961368, згідно з яким здійснено державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс»;

- скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права власності № 30697937 від 12.03.2019 року, внесеного на підставі рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Незнайко Наталії Миколаївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 14.03.2019 року, індексний номер: 45961368

Посилається в позові на те, що 22 липня 2013 року між ОСОБА_6 та ПАТ «Дельта Банк» було укладено Кредитний договір № НКЛ- 381014, за умовами якого банк надав позичальнику кредит урозмірі 200 000,00 грн. строком до 22 липня 2020 року.

В забезпечення виконання зобов?язань за Кредитним договором 22 липня 2013 року між банком, нею та ОСОБА_5 було укладено Іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського Ковальчуком К.С., зареєстрований в реєстрі № 7020.

Відповідно до п. 2.1 Договору іпотеки предметом договору є нерухоме майно: квартира АДРЕСА_2 площею, 72,1 кв. м., яка належить іпотекодавцям на підставі свідоцтва про право власності від 08 лютого 1994 року, виданого сектором приватизації Московської районної державної адміністрації м. Києва.

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно їй стало відомо, що право власності на квартиру зареєстровано за ТОВ «Мегаінвест Сервіс» на підставі договору іпотеки № 7020 від 22 липня 2013 року, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Ковальчуком С.П. (запис про право власності № 30697937 від 12 березня 2019 року, внесений на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 14 березня 2019 року за індексним номером 45961368 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Незнайко Наталією Миколаївною).

Вважає, що реєстрація права власності за ТОВ «Мегаінвест Сервіс» на предмет іпотеки відбулась незаконно, з порушенням порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, визначеного Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» та вимог ст. ст. 35, 36, 73 Закону України «Про іпотеку» з наступних підстав.

1. У порушення вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку» їй не було вручено письмової вимоги про усунення порушень.

Згідно з п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 112) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Жодних вимог про усунення порушення основного зобов`язання вона, як Іпотекодавець, від Іпотекодержателя не отримувала.

За таких обставин вважає, що державний реєстратор зобов?язаний був відмовити ТОВ «Мегаінвест Сервіс» у здійсненні реєстрації права власності на спірне нерухоме майно.

Обгрунтовуючи позов у цій частині незаконністю дій реєстратора та реєстрації права власності на квартиру, посилається в тому числі на постанову Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року по справі № 306/1224/16-ц в аналогінчих правовідносинах.

2. Щодо наявної в матеріалах реєстраційної справи вимоги від 19 квітня 2018 року зазначає наступне.

В матеріалах реєстраційної справи за параметрами пошуку: реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна 0, сформованої при державній реєстрації права власності на предмет іпотеки за відповідачем, наявна вимога від 19 квітня 2018 року про усунення порушення основного зобов`язання за Кредитним договором № НКЛ-4381014 від 22 липня 2013 року.

Вважає, що вказана вимога не може вважатись належним документом в розумінні вимог ст. ст. 35, 36, 37 Закону України «Про іпотеку», який дозволяв би іпотекодержателю звернути стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку на підставі вимог ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Відповідності до ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття, на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

З вимоги від 19 квітня 2018 року, яку вона не отримувала, вбачається, що вказана вимога не містить у собі інформації про ринкову вартість майна, а також конкретного способу звернення стягнення на предмет іпотеки у випадку виконання Іпотекодавцем вказаної вимоги.

З урахуванням цього вважає, що є підтвердженим той факт, що відповідач не повідомив її про вартість зазначеного в договорі іпотеки предмету іпотеки, а також не повідомив її, як іпотекодавця, про конкретний спосіб захисту порушеного права, передбачений застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя.

За наявності вказаних обставин державний реєстратор приватний нотаріус КМНО Незнайко Н.М. повинна була відмовити у здійсненні реєстрації права власності на спірне нерухоме майно.

З урахуванням цього вважає рішння реєстратора про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем протиправним та таким, що підлягає скасуванню.

В обгрунтування своє позиції в цій частині також посилається на судову практику, а саме постанови Верховного Суду від 31 липня 2020 року у справі № 607/11516/18, від 04 травня 2020 року по справі № 139/69/18, від 15 січня 2020 року в справі № 199/4062/17.

3. Відсутні докази наявності заборгованості за основним зобов`язанням.

ТОВ «Мегаінвест Сервіс» на підтвердження факту наявності заборгованості та її розміру за кредитним договором, на забезпечення якого було укладено договір іпотеки, приватному нотаріусу жодного документа, в тому числі розрахунків заборгованості або документів щодо безспірності заборгованості та прострочення виконання зобов?язання як в цілому, так і на строк, який тягне за собою відповідне нарахування, не надав.

За відсутності таких розрахунків неможливо встановити співмірність розміру заборгованості з вартістю предмета іпотеки.

Таким чином вважає, що державним реєстратом були порушені вимоги ст.10 ЗаконуУкраїни «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно», що є додаткоим підтвердженням незаконності проведення державної реєстрації права власності на нерухоме майно за ТОВ «Мегаінвест Сервіс».

4.Відсутне повідомлення про заміну Іпотекодержателя.

Як вбачається з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 02 лютого 2022 року в розділі «Актуальна формація про державну реєстрацію іпотеки» Іпотекодержателем предмету іпотеки вказано ТОВ «Мегаінвест Сервіс».

Однак вона, як Іпотекодавець, не отримувала ні від ПАТ «Дельта Банк», ні від ТОВ «Мегаінвест Сервіс» жодних повідомлень щодо заміни Іпотекодержателя у зобов?язанні за договором іпотеки.

Згідно ст. 24 Закону України «Про іпотеку» відступлення прав за іпотечним договором здійснюється без необхідності отримання згоди іпотекодавця, однак Іпотекодержатель зобов`язаний письмово у п`ятиденний строк повідомити боржника про відступлення прав за іпотечним договором і права вимоги за основним зобов`язанням.

Правочин про відступлення прав за іпотечним договором підлягає нотаріальному посвідченню. Відомості про таке відступлення підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.

Проте в даному випадку державному реєстратору - приватному нотаріусу Нестеренко Н.М. не було надано доказів того, що їй було направлено повідомлення про відступлення права вимоги.

Вважає, що вказані обставини також є підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ТОВ «Мегаінвест Сервіс».

5. Державному реєстратору не було подано звіту про оцінку предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, як це передбачено ст. 37 Закону України «Про іпотеку», оскільки така оцінка не проводилася.

6. Вартість предмету іпотеки неспівмірна з сумою заборгованості за кредитним договором, що є порушенням розумного балансу інтересів кредитора та іпотекодавця.

Зазначає, що за умовами Договору іпотеки ринкова вартість предмета іпотеки станом на 05 червня 2013 року становить 767 300, 00 грн.

В свою чергу, у відповідності до умов Кредитного договору сума кредиту становить 200 000 грн., тобто ринкова вартість предмета іпотеки перевищує суму боргу по тілу кредиту, що є порушенням балансу інтересів кредитора та іпотекодавця.

7. Про порушення прав дитини на нерухоме майно.

Звернула увагу на те, що як станом на дату проведення державної реєстрації права власності на нерухоме майно за ТОВ «Мегаінвест Сервіс», так і на теперішній момент в переданій в іпотеку квартирі постійно проживає та зареєстрована неповнолітня дитина - ОСОБА_7 , ІНФОРМАЦІЯ_1 .

Відповідно до ст. 18 Закону України «Про охорону дитинства» діти - члени сім`ї наймача або власника жилого приміщення мають право користуватися займаним приміщенням нарівні з власником або наймачем.

З урахуванням цього вважає, що для зверенння стягнення на предмет іпотеки, в данному випадку спірної квартири, відповідно до ст. 17 Закону України «Про охорону дитинства» має бути попередньо отриманий дозвіл органу опіки та піклування.

При ньому, у відповідності до правової позиції Верховного Суду України, викладеної в постанові від 21 вересня 2011 року в справі № 6-57868с10, сервітутне право користування житлом набувають члени сім?ї власника житла за фактом набуття статусу члена сім`ї.

Таким чином, неповнолітня дитина має сервітутне право користування спірним нерухомим майном.

Враховуючи викладене вище, просить задовольнити позов.

Позов був зареєстрований канцелярією суду 07 лютого 2022 року і відповідно до с.33 ЦПК України був визначений склад суду.

Ухвалою від 17 лютого 2022 року в справі було відкрито провадження за парвилами загального позовного провадження.

Сторонам було направено копію ухвали про відкриття провадження в справі, відповідачу та третім особам додатково копію позову з додатками.

Відповідачу був наданий строк для надання відзиву, третім особам пояснень на позов.

30 грудня 2022 року представник відповідача подав відзив на позов, яким проти позову заперечує.

Посилається на те, що ТОВ`Мегаінвест Сервіс» згідно протоколу електронного аукціогу від 19 лютого 2019 року №UA-ЕА-2018-12-26-000006-b став переможцем торгів з продажу лоту F11GL38097- право вимоги за кредитним договором № НКЛ-4381014 від 22 липня 2013 року, за яким був укладений Іптечний догвір.

01 березня 2019 року був укладений договір купівлі-продажу майнових прав.

Таким чином, до товариства перейшли всі права за крединим та іпотечним договорами.

Позичальник з 2017 року не виконував умови договору і станом на день укладення договору про відступлення права вимоги заборгованість позичальника ОСОБА_6 складала 1 459 313. 08. 00 гр., з яких: 186 265, 34 грн. по тілу кредиту, 84 225, 12 грн. процентів, 34 500, 00 грн. комісій та 1 136 322, 62 грн. пені.

04 березня 2019 року банком позичальнику та іпотекодавцям було направлено повідомлення про відступлення правав имоги за кредитним та іпотечним договорами.

Враховуючи, що позивачка та треті особи не виконували умови кредитного договору, ухилялися від виконання своїх зобов`язань та не реагували на повідомлення банку про усунення порушень, товариством було звернуто стягнення на предмет іпотеки.

Згідно Звіту вартість квартири на момент звернення стягнення на неї становила 520 450, 00 грн.

Щодо реєстрації в квартирі дитини зазначив, що дитина не є власником квартири, в квартирі була зареєстрована без згоди Іпотекодержателя, в порушення п.п.2.7.1, 3.1.16 та 3.1.7 договору та після укладення договорів.

З урахуванням цього, отримувати згоду на звернення стягнення на квартиру, як педмет іпотеки, не потрібно.

Крім того, підписанням Іпотечного договору іпотекодавці гарантували, що в квартирі не проживають та не заеєстровані неповнолітні діти, а також інші особи, яких за законом мають утримувати іпотекодавці.

Крім того, Іпотекодержатель має право на свій розсуд обирати форму стягнення на премдт іпотеки, як це передбачено розділом 7 Іпотечного договору.

Для проведення реєстраційних дій реєстратору Незнайко Н.М. було надано вимогу про усунення порушнь кредитного договору та попередження про намір звернути стягнення на предмет іпотеки, яка була направлена Іпотекодавцям, а також проведено оцінку предмета іпотеки, яка склала 1 000 750, 00 грн.

З урахуванням цього, просить у позові відмовити.

09 квітня 2024 року пояснення до суду надав представник третьої особи Незнайко Н.М. , в яких зазначив, що позивачка обрала неправильний спосіб захисту, оскільки керується Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» в редакції 2022 року, а правовідносини сторін виникли в 2019 році.

З урахуванням цього вважає, що правильним способ захисту в данному випадку має бути скасування не рішення, а запису про проведену державну реєстрацію права власності.

Вважає також, що позивачка ухиляється від надання доказів, оскільки не надає матеріалів реєстраційної справи, в якій наявна вся інформація з приводу спору сторін.

Крім того, не надав її також і відповідач.

Таким чином, у справі відсутні докази, на підставі яких реєстратором приймалося рішення про державну реєстрацію.

На момент вчинення реєстраційної дії оцінка квартири була проведена, відповідні докази наявні в матеріалах реєстраційної справи.

Зазначив також, що в матеріалах реєстраційної справи наявні беззаперечні докази направлення вимоги про усунення порушень та її отримання позивачкою.

Крім того, вважає, що діями державного реєстратора не були та не могли бути порушеними права неповнолітньої дитини, оскільки договір був укладений в 2013 році, а дитина зареєсрована в 2019 році.

Іпотечний договір та застереження, яке прирівнюється до окремого договору, був укладений в 2013 році не за участю третьої особи і не в 2019 році.

За наслідками звернення стягнення на предмт іпотеки неповнолітня дитина не втратила житло, продовжує в ньому проживати, власником квартири не була і його права не можуть бути порушеними.

Інші треті особи своїм правом не скористалися, пояснень на позов не подали.

Представник позивачки в судовому засіданні підтримав позов.

Представник відповідача та третьої особи Незнайко Н.М. проти позову заперечували з підстав, викладених у відзиві та поясненнях на позов.

Заслухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку про обгрунтованість вимог позивачки, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що 22 липня 2013 року між ОСОБА_6 та ПАТ «Дельта Банк» був укладений Кредитний договір № НКЛ- 381014, за умовами якого банк надав позичальнику кредит урозмірі 200 000,00 грн. строком до 22 липня 2020 року.

16 вересня 2013 року був укладений додатковий договір, згідно з п.1.1 якого розмір кредиту становив 300 000, 00 грн. у вигляді невідновлювальної відкличної лінії під 18,99% річних.

В забезпечення виконання зобов?язань за Кредитним договором 22 липня 2013 року між банком, позивачкою та ОСОБА_5 був укладений Іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського Ковальчуком К.С.

Відповідно до п. 2.1 Іпотечного договору предметом договору є квартира АДРЕСА_2 площею, 72,1 кв. м., яка належить іпотекодавцям на підставі свідоцтва про право власності від 08 лютого 1994 року, виданого сектором приватизації Московської районної державної адміністрації м. Києва.

Підпунктом 7.4.1 п. 7.4 договору при його укладенні сторони дійшли згоди про те, що Іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки згідно із застереженням про задоволення вимог Іпотекодержателя в позасудовому порядку на підставі цього договору шляхом переходу до Іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання.

19 лютого 2019 року були проведені електронні торги з продажу права вимоги за Кредитним договором № НКЛ-4381014 від 22 ипня 2013 року, укладеним з ОСОБА_6 , та Іпотечним договором від 22 липня 2013 року, укладеним на забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором.

Відповідно до протоколу електронного аукціону від 19 лютого 2019 року №UA-ЕА-2018-12-26-000006-b переможцем торгів з продажу лоту F11GL38097- права вимоги за Кредитним договором № НКЛ-4381014 від 22 ипня 2013 року та Іпотечним договором стало ТОВ «Мегаінвест Сервіс» за ціною 290 235, 00 грн.

01 березня 2019 року на підставі результатів електронного аукціону між АТ`Дельта Банк» та ТОВ`Мегаінвест Сервіс`був укладений договір про відступлення права вимоги за Іпотечним договором.

Сума заборгованості позичальника за кредитним договором зазначена 1 459 313, 08 грн.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 12 березня 2019 року право власності на спірну квартиру було зареєстровано за ТОВ» Мегаінвест Сервіс» відповідно до рішення приватного нотаріса Київського міського нотаріального округу Незнайко Н.М.від 14 березня 2019 року.

( т.1, а.с. 22 - 43; 117 - 139 )

Відповідно до ст. 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватись заставою.

Згідно із ст. 572 ЦК України в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, а також в інших випадках, встановлених законом, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

За змістом ст.575 ЦК України іпотека є заставою нерухомого майна.

Таким же чином регулюється дане питання в ст. ст.1,3,18 Закону України «Про іпотеку».

Згідно з ч. 1 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

За змістом ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення.

В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.

Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Статтею 36 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Згідно із ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.

Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень регулюються Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відповідно до ч.2 ст.18 Закону ( в редакції на момент виникнення спірних правовідносин ) перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25 грудня 2015 року.

Відповідно до ч. 1 ст. 22, ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» ( в редакції на момент виникнення спірних правовідносин ) документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Державна реєстрація права власності та інших речових прав провадиться на підставі, зокрема укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації чи його дубліката; інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 23 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» розгляд заяви про державну реєстрацію прав може бути зупинено державним реєстратором виключно у таких випадках, зокрема: подання документів для державної реєстрації прав не в повному обсязі, передбаченому законодавством.

Відповідно до п. 57 постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Пунктом 61 Постанови передбачено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця, 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у письмовій вимозі, 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Підпунктом 7.4.1 п. 7.4 Іпотечного договору при його укладенні сторони домовилися про те, що Іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя в позасудовому порядку на підставі цього договору шляхом переходу до Іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання.

У випадку набуття Іпотекодержателем права звернення стягнення на предмет іпотеки Іпотекодавці підписанням цього іпотечного договору підтверджують свою згоду на передачу у власність Іпотекодержателю предмета іпотеки.

Іпотекодержатель набуває премдет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцнки предмеа іпотеки суб`єктом оціночної діяльноті, якого обирає Іпотекодержатель для здійснення такої оцінки.

З викладеного випливає, що звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку шляхом передачі Іпотекодержателю прав власності на предмет іпотеки Іпотекодержатель набуває лише за умови надання до реєстратора відповідних документів.

В свою чергу, реєстратор для вчинення реєстраційної дії з реєстрації права власності має перевірити не тільки наявність, а й зміст та повноту поданих документів, тобто застереження, про яке домовились сторони.

Відповідно до п.п. 7, 61 вище приведеної постанови такими документами, зокрема, є докази невиконання боржником умов кредитного договору, тобто факт існування заборгованості; копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у письмовій вимозі.

Позивачка при зверненні до суду зазначила, що вимоги про погашення заборгованості вона не отримувала.

Крім того, зазначила, що і оцінка переданої в іпотеку квартири перед зверненням стягнення на неї не проводилася, оцінювач предмет іпотеки не оглядав.

Зазначені обставини в судовому засіданні заперечували представники відповідача та третьої особи Незнайко Н.М. , обмежившись при цьому лише самими усними запереченнями.

Оцінюючи дані заперечення суд виходить з наступного.

Відповідно до ст.12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Тобто, при зверненні з позовом до суду на позивача покладений тягар доведення обставин заявлених вимог.

Натомість відповідач повинен довести саме свої заперечення проти доводів позивача.

Крім того, суд також враховує, що ст. ст. 22, 24 Конституції України закріплено принцип рівності усіх учасників судового процесу перед законом і судом.

Тобто, рівними є не тільки права, а й обов`язки сторін у справі.

Відповідно до позиції Верховного Суду, висловленої в постанові в справі № 219/1704/17 від 13 травня 2020 року, яка, з точки зору ч.4 ст263 ЦПК України, має враховуватися судом, у контексті дотримання принципу змагальності сторін, у процесі, побудованому за принципом змагальності, збір і підготовка усього фактичного матеріалу для вирішення спору між сторонами покладається законом на сторони.

Суд тільки оцінює надані сторонами матеріали, але сам жодних фактичних матеріалів і доказів не збирає.

Тягар доведення обґрунтованості вимог пред`явленого позову процесуальним законом, за загальним правилом, покладається на позивача.

Звертаючись до суду, позивачем приведені обставини, якими обґрунтовуються вимоги позову.

Відповідно до ч.2 ст.78 ЦПК України обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Частиною 1 ст.80 ЦПК України визначено, що достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Тобто, заперечуючи проти позову, представник відповідача мав надати докази направлення позивачці вимоги про усунення порушень з доказами вручення, як і представник третьої особи, яка вчиняла реєстраційні дії, законність яких оспорюється позивачкою.

Такі докази останніми не надані, твердження позивачки в цій частині не спростовані.

Відповідно до п.4 ч.5 ст.12 ЦПК України суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість, сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом.

Суд враховує, що справа тривалий час знаходилася в провадженні суду.

Клопотання до суду про витребування реєстраційної справи з метою перевірки дотримання вимог закону при зверненні стягнення на предмет іпотеки, сторони не подали.

В свою чергу, ні представник відповідача, ні представник третьої особи- реєстратора Незнайко Н.М. твердження позивачки про неотрмання нею вимоги про погашення заборгованості не спростували, як і проведення оцінки іпотечного майна при зверненні на нього стягнення.

При цьому посилалися на те, що докази цьому знаходяться в матеріалах реєстраційної справи.

З матеріалів справи також вбачається, що Головним слідчим управлінням НП України в м.Києві здійснювалося досудове розслідування за № 00079928 від 19 вересня 2019 року за підозрою ОСОБА_2. та ОСОБА_9 у вчинені кримінальних правопорушень, передбачених ч.4 ст.190 КК України.

27 листопада 2023 року ОСОБА_2. та ОСОБА_10 , які представляли інтереси відповідача в суді, повідомлено про підозру, в тому числі в незаконному заволодінні належною позивачці квартирою шляхом підроблення повідомлення про вручення вимоги про погашення заборгованості та Звіту пр оцінку іпотечного майна.

( т.2, а.с.146 - 204 )

Тобто, обставини переходу права власності на квартиру до відповідача є предметом дослідження в кримінальному провадженні.

Суд зважає на те, що остаточне рішення в даній справі на цей час не прийнято, однак є достатнім, на думку суду, з урахуванням приведеного вище обгрунтування, для висновку про доведення позивачкою порушення вимог ст.ст. 35, 36, 37 Закону України «Про іпотеку» при реєстрації права власності на квартиру за відповідачем та незаконного позбавлення її права власності на нерухоме майно, як іпотекодавця.

Крім того, суд вважає, що невиконання зазначених вимог законодавчих актів є порушенням конституційних прав особи та ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, до якої Україна приєдналася 17 липня 1997 року відповідно до Закону України «Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року», Першого протоколу та протоколів № № 2,4,7 та 11 до Конвенції щодо прав особи на безперешкодне користування своїм майном, оскільки будь-яке втручання у право на мирне володіння майном має забезпечуватися «справедливим балансом».

У даному випадку таким справедливим балансом є необхідність забезпечення інтересів іпотекодержателя (кредитора) та необхідність обізнаності та захисту права власності іпотекодавця (боржника).

За правилами ч.1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Тобто, захисту у судовому порядку підлягає порушене, невизнане або оспорюване право.

Відповідно до роз`яснень, викладених у п.11 постанови №14 Пленуму Верховного Суду України від 18 грудня 2009 року «Про судове рішення у цивільній справі» оскільки правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів та осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси (частини перша та друга статті 3 ЦПК), то суд повинен встановити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, а якщо були, то вказати, чи є залучений у справі відповідач відповідальним за це.

З урахуванням приведеного вище, суд приходить до висновку про доведеність позивачкою незаконності дій відповідача при зверненні стягнення на предмет іпотеки та обґрунтованості її вимог.

Що стосується інших приведених у позові обставин, суд виходить з наступного.

Відповідно до ч.1 ст. 512 ЦК України кредитор у зобов`язанні може бути змінений іншою особою внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги).

Згідно з ч.1 ст.513 ЦК України правочин щодо заміни кредитора у зобов`язанні вчиняються у такій самій формі що і правочин, на підставі якого виникло зобов`язання, право вимоги за яким передається новому кредиторові.

За змістом ст.514 ЦК України до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.

Саттею 516 ЦК України визначено, що заміна кредитора у зобов`язанні здійснюється без згоди боржника, якщо інше не встановлено договором або законом.

Ні законом, ні тим більше укладеним Кредитним договором не було встановлено заборони щодо заміни кредитора у зобов`язанні чи іншого положення, яке б регламентувало необхідність отримання згоди боржника на заміну кредитора.

Відповідно до позиції Верховного Суду України від 23 вересня 2015 року у справі № 6-979цс15, зі змісту ст.516 та ст.517 ЦК України випливає, що повідомлення боржника про переуступку права вимоги має інформаційний характер і до нього ніяких доказів про відступлення права вимоги новий кредитор надавати не повинен.

Відповідно до ч.1 ст.516 ЦК України боржник має бути повідомлений про проведену заміну кредитора.

Однак цією нормою не встановлено вимог до такого повідомлення, а передбачено лише те, що воно має бути письмовим.

Згідно з ч.2 ст.516 ЦК України наслідком неповідомлення боржника про проведену заміну кредитора у зобов`язанні є лише те, що боржник може виконати свої зобов`язання первісному кредитору і таке виконання буде вважатися належним.

Відповідно до ч.2 ст.517 ЦК України боржник має право не виконувати свого обов`язку новому кредиторові до надання боржникові доказів переходу до нового кредитора прав у зобов`язанні.

Будь-яких інших правових наслідків неповідомлення боржника, а саме недійсність права вимоги чи недійсність відступлення права вимоги, законом не передбачено.

Тобто, саме по собі неповідомлення позичальника про уступку права вимоги, як про це зазначається позивачкою, не припиняє зобов`язань сторін за Кредитним договором.

Крім того, в матеріалах справи наявне рекомендоване повідомлення про вручення пошового відправлення позичальнику та іпотекодацям про відступлення права вимоги за договорами.

Вказане повідомлення було адресоване трьом особам і його отримання одним з них позивачкою не спростоване.

( т.2, а.с. 146 - 148; 156 )

Крім того, з довідки про реєстрацію місця проживання відділу з питань реєстрації місця проживання фізичних осіб Голосіївсьої РДА від 17 січня 2019 року вбачається, що неповнолітнй ОСОБА_7 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстрований у іпотечній квартирі в день отримання вказаної довідки, тобто 17 січня 2019 року.

Тобто, неповнолітній був зареєстрований у квартирі через 7 років після укладення Іпотечного договору.

В свою чергу, п.2.7.1 Іпотечного договору сторони при його підписанні узгодили, що Іпотекодавці не мають права без згоди Іпотекодержателя реєструвати будь-кого в квартирі, переданій в іпотеку.

Представник позивачки в судовому засідані не заперечував, що банк, як Іпотекодержатель, про реєстрацію неповнолітньої дитини в квартиі повідомлений не був.

Враховуючи, що квартира була передана в іпотеку до реєстрації малолітнього в ній, дитина не мала права володіння та користування нею в момент укладення договору.

Статтею 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних осіб та безпритульних дітей» визначено, що для здійснення будь-яких правочинів стосовно нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, потрібна попередня згода органів опіки та піклування.

Відповідно до позиції Верховного Суду, висловленої в постанові в справі №760/20584/15 від 24 червня 2020 року, положення про необхідність отримання попереднього дозволу органу опіки і піклування на укладення батьками договору щодо майна, право на яке має дитина, спрямоване на захист майнових прав дітей, тому підставою для визнання недійсним договору щодо майна, право на яке має дитина, є порушення майнових прав дитини внаслідок укладання такого договору, а не сам по собі факт відсутності попереднього дозволу органу опіки і піклування на укладення такого договору.

Вказаним рішенням Верховний Суд у вказаній подібній справі прийшов до висновку, що Іпотекодатель, реєструючи дітей в переданій в іпотеку квартирі без згоди Іпотекодержателя, діяв недобросовісно по відношенню до нього.

При цьому Верховний Суд виходив з того, що виселення дитини із спірної квартири може бути проведено лише в судовому порядку з дотриманням вимог статті 109 ЖК України.

Щодо решти приведених у позові тверджень суд виходить з того, що п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент.

Це ж підтверджується чисельними рішеннями Європейського суду з прав людити та Верховного Суду.

З урахуванням цього, решти тверджень в обґрунтування позову суд не приймає до уваги, оскільки їм була дана оцінка при огрунутванні підстав для задоволення позову.

З урахуванням приведеного вище обґрунтування суд не приймає до уваги твердження представників відповідача та третьої особи щодо дотримання вимог закону при зверненні стягнення на предмет іпотеки та проведеної державної реєстрації права власності на квартиру за товариством.

Суд також не приймає до уваги твердження представника третьої особи щодо неправильно обраного позивачкою способу захисту, оскільки він відповідає як вимогам Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», так і позиції Верховного Суду, висловленій у постанові Великої Палати в справі № 909/968/16 від 11 вересня 2018 року.

Крім того, відповідно до ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Суд при цьому враховує позицію Верховного Суду, висловлену в постанові Великої Палати від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16, згідно з якою застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення.

Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Отже, зазначений захист має бути ефективним, тобто повинен здійснюватися з використанням такого способу захисту, який може відновити, наскільки це можливо, відповідні права, свободи й інтереси позивача.

Суд вважає, що обраний позивачкою спосіб захисту відповідає змісту її порушених прав та є ефективним для їх відновлення.

Відповідно до ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

З урахуванням цього, з відповідача на користь позивачки підлягає стягненню сплачений нею судовий збір при зверненні до суду.

Керуючись ст.ст.3,6, 15, 16, 512, 513, 514, 516, 517, 546, 572, 575 ЦК України, ст.ст.1, 3, 18, 33, 35, 36, 37 Закону України « Про іпотеку», Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст. ст. 2, 4, 5, 12, 13, 76 - 82, 141, 263 - 266, 268, 273 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

Позов задовольнити.

Скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Незнайко Наталії Миколаївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 14.03.2019 року, індексний номер: 45961368, згідно з яким здійснено державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс».

Скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права власності № 30697937 від 12.03.2019 року, внесеного на підставі рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Незнайко Наталії Миколаївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 14.03.2019 року, індексний номер: 45961368

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс» на користь ОСОБА_4 2481, 00 грн. судового збору.

Позивач: ОСОБА_4 , адреса: АДРЕСА_3 , РНОКПП: НОМЕР_1 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс», адреса: 01001, м. Київ, вул. Велика Житомирська, 4, оф. 9, .

Третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Незнайко Наталія Миколаївна. Адреса: АДРЕСА_4 .

Третя особа: Служба у справах дітей та сім' ї Голосіївської районної у м. Києві державної адміністрації, адреса: 03150, м.Київ, вул.Вклика Васильківська, 58.

Третя особа: ОСОБА_5 , РНОКПП: НОМЕР_2 , адреса реєстрації: АДРЕСА_5 .

Третя особа: ОСОБА_6 , адреса реєстрації: АДРЕСА_5 .

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Київського апеляційного суду.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолятивну частину судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення складено 18 квітня 2024 року.

Суддя К.В.Машкевич