Справа № 639/1837/23
Провадження № 2/638/1115/24

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 квітня 2024 року м. Харків

Дзержинський районний суд м. Харкова у складі:

головуючого судді Рибальченко Л.М.,

за участю секретаря судового засідання Почерніної А.Д.,

представника позивача ОСОБА_1 ,

представника відповідача ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в приміщенні Дзержинського районного суду м. Харкова цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами "Авантаж Капітал Менеджмент", третя особа: ОСОБА_4 про захист прав споживача,-

встановив:

ОСОБА_3 (далі за текстом- позивач) звернулась до Жовтневого районного суду м. Харкова із позовом до ТОВ "Компанія з управління активами "Авантаж Капітал Менеджмент" (далі за текстом -відповідач), третя особа: ОСОБА_4 , в якому просить: визнати недійсним попередній договір № 4МК про укладення у майбутньому договору купівлі-продажу нерухомого майна від 24 грудня 2021 року (зареєстровано в реєстрі за № 2664), посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Богданович А.О.; стягнути з ТОВ "Компанія з управління активами "Авантаж Капітал Менеджмент" на користь ОСОБА_3 кошти у розмірі 841 077,80 грн.; стягнути з ТОВ "Компанія з управління активами "Авантаж Капітал Менеджмент" на користь ОСОБА_3 судовий збір та витрати на правничу допомогу.

В обґрунтування позовних вимог зазначає, що між нею та ТОВ Компанія з управління активами Авантаж Капітал Менеджмент укладено попередній договір №4/МК про укладення у майбутньому договір купівлі-продажу нерухомого майна від 24 грудня 2021 року (зареєстровано в реєстрі за № 2664), посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Богданович А.О. Предметом вказаного договору є укладання в майбутньому основного договору купівлі-продажу нерухомого майна: квартири загальною проектною площею 47,22 кв.м., що розташована на АДРЕСА_1 . На виконання вказаного договору позивачем 28 грудня 2021 року сплачено 628000 грн. Вказаний попередній договір позивач вважає недійсним через те, що його зміст суперечить положенням ЦК України за Закону України Про захист прав споживачів, а саме умови договору є несправедливими, оскільки у договорі не дотримано принципу добросовісності, розумності та існує істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на погіршення становища-покупця. Також, строк укладення основного договору може змінюватися за власним розсудом продавця, аналогічних прав щодо покупця договір не містить. Крім того, чітких строків введення будинку в експлуатацію та укладення основного договору оспорюваний договір не містить. При цьому щодо обов`язку покупця зі сплати гарантійного внеску, то вони чітко із вказівкою на граничні строки врегульовані п. 3.2.1.1-3.2.1.3 договору. На підставі викладеного, позивач просить визнати попередній договір №4/МК недійсним.

Ухвалою Жовтневого районного суду м. Харкова від 24 квітня 2023 року вказану цивільну справу передано на розгляд за підсудністю до Дзержинського районного суду м. Харкова.

Ухвалою Дзержинського районного суду мю Харкова 01 червня 2023 року провадження по справі відкрито за правилами загального позовного провадження.

14 липня 2023 року до суду від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому вона зазначає, що доводи позивача про відсутність в попередньому договорі такої істотної умови як строк укладення основного договору є надуманими та безпідставними, з огляду на положення пунктів 2.6.1, 2.7, в яких вказані строки, з настанням яких у кожної зі сторін виникає обов`язок у майбутньому щодо укладення основного договору. Також позивачем не доведено підстав для визнання недійсним попереднього договору згідно ст. 203 ЦК України внаслідок суперечності його змісту цього Кодексу, оскільки в попередньому договорі сторони визначили таку істотну умову як строк укладення в майбутньому основного договору (пункти 2.6.1, 2.7), а також позивачем не доведено порушення такими умовами суб`єктивного цивільного права або інтересу позивача. Також відносини, які виникли між позивачем та відповідачем на підставі попереднього договору не підпадають під предмет регулювання Закону України Про захист прав споживачів і положення цього Закону безпідставно застосовуються позивачем до відносин між сторонами згідно попереднього договору. Таким чином, вимога позивача визнати попередній договір недійсним в цілому на підставі ст. 18 Закону України Про захист прав споживачів є необгрунтованою, недоведеною і не підлягає застосуванню.

03 жовтня 2023 року до суду від представника позивача надійшла відповідь на відзив на позовну заяву, в якій вона зазначає, що до так званої орієнтовної дати, вказаної у п. 2.6.1 (Орієнтовний строк укладання Основного договору - до 31 березня 2025 року) прив`язано у попередньому договорі його припинення через неукладання: 1) у п. 4.3 договору встановлено наслідки ненаправлення покупцю письмового повідомлення про укладення основного договору у строк, вказаний п. 2.6.1 договору (орієнтовний строк) - це припинення попереднього договору; у п. 4.4 договору встановлено наслідки не укладення Основного договору у строк, вказаний в п. 2.6.1 попереднього договору (орієнтовний строк), з причин неявки покупця для укладення основного договору до приватного нотаріуса - це припинення попереднього договору. Також, представник позивача з посиланням на постанову Верховного Суду від 14 грудня 2022 року у справі №364/6346/17 зазначила, що позивач обґрунтовано посилається на положення Закону України Про захист прав споживачів.

Представником відповідача по справі надано заперечення на відповідь на відзиві позивача, в якому представник відповідача зазначає, що пункт 2.6.1 Попереднього договору не суперечить законодавству України, був добровільно узгоджений позивачем та відповідачем та спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені договором. Також відповідачем зазначено, що вимога позивача визнати Попередній договір недійсним в цілому на підставі ст.18 Закону України «Про захист прав споживачів» є необґрунтованою та недоведеною.

Ухвалою Дзержинського районного суду м. Харкова від 06 лютого 2024 року підготовче провадження по справі закрито та призначено розгляд справи по суті.

В судовому засіданні представник позивача вимоги позовної заяви підтримала та просила задовольнити.

Представник відповідача в судовому засідання заперечувала проти задоволення позовних вимог.

Третя особа в судове засідання не з`явилась, про дату, час та місце повідомлялась.

Суд заслухавши учасників процесу, дослідивши матеріали справи дійшов наступного висновку.

Судом встановлено, що між ОСОБА_3 та ТОВ Компанія з управління активами Авантаж Капітал Менеджмент укладено попередній договір №4/МК про укладення у майбутньому договір купівлі-продажу нерухомого майна від 24 грудня 2021 року (зареєстровано в реєстрі за № 2664), посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Богданович А.О. Предметом вказаного договору є укладання в майбутньому основного договору купівлі-продажу нерухомого майна: квартири загальною проектною площею 47,22 кв.м., що розташована на АДРЕСА_1 . На виконання вказаного договору позивачем 28 грудня 2021 року сплачено 628000 грн.

Відповідно до ч. 1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Відповідно до частини 1 статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 1 статті 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Частиною 1 статті 638 ЦК України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За змістом статті 6 ЦК України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Відповідно до п.2.1. Попереднього договору, в порядку та на умовах, визначених цим Попереднім договором, Сторони зобов`язуються у майбутньому укласти і нотаріально посвідчити окремий договір купівлі-продажу нерухомого майна (надалі за текстом «Основний договір»), у відповідності до умов якого Продавець (Відповідач у даній справі) буде зобов`язаний передати у власність Покупця (Позивача у даній справі) нерухоме майно (квартиру проектною площею 47,22кв.м. будівельний №4 (надалі «Нерухоме майно, або Квартира»), що розташована на 2 поверсі в багатоквартирному житловому будинку по АДРЕСА_2 (надалі-«Будинок»), а Покупець (Позивач у даній справі) буде зобов`язаний прийняти у свою власність Квартиру та сплатити Продавцю (Відповідач у даній справі) її договірну вартість, вказану у п. 2.1.1. Попереднього договору.

Відповідно до п.2.4. Попереднього договору запланований строк завершення будівництва Будинку та введення Будинку в експлуатацію до 01 жовтня 2024 року.

Відповідно до п.2.5. Попереднього договору після державної реєстрації права власності на Нерухоме майно за Продавцем, Продавець для цілей укладання Основного договору зобов`язується надіслати Покупцю за його поштовою та/або електронною адресою, вказаною в розділі 10, письмове повідомлення про укладання Основного договору з пропозицією щодо дати, часу та місця укладання Основного договору, попередньо узгоджені з нотаріусом, у строк, не пізніше ніж за 15 робочих днів до дати укладання Основного договору, вказаної у відповідному письмовому повідомленні про укладання Основного договору.

Відповідно до п.2.6.1. Попереднього договору орієнтовний строк укладання Основного договору до 31 березня 2025 року.

Відповідно до п.2.7. Попереднього договору строк укладання Основного договору у будь якому випадку повинен бути - не пізніше 01 жовтня 2025 року.

Відповідно до п.2.8. Попереднього договору Покупець (позивач у даній справі) підтверджує, що йому відомо про те, що на момент укладання Сторонами цього Попереднього договору Будинок знаходиться в стані будівництва.

Таким чином, Попередній договір укладався сторонами на стадії будівництва Будинку, тому сторони не могли точно визначити строк укладення Основного договору купівлі-продажу Квартири, який залежить від таких обставин як строк завершення будівництва Будинку, строк здачі Будинку в експлуатацію, строк реєстрації права власності на Квартиру за Відповідачем, тому укладаючи Попередній договір та підписуючи його, сторони керуючись принципом свободи договору та визначення сторонами його умов на власний розсуд, визначили таку істотну умову Попереднього договору як строк укладення Основного договору в п.2.6.1. як орієнтовний до 31.03.2025року.

Разом з тим, Сторони в Попередньому договорі чітко встановили і кінцевий строк укладення Основного договору в п.2.7. не пізніше 01.10.2025року.

Враховуючи вищевикладене, доводи позивача про відсутність в Попередньому договорі такої істотної умови як строк укладення Основного договору є безпідставними.

Відповідно до частин 1, 2 статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів» продавець (виконавець, виробник) не повинен включати у договори із споживачем умови, які є несправедливими. Умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача.

Згідно доводів позивача несправедливими умовами Попереднього договору, зокрема є пункт 2.7., який передбачає продовження строку укладення Основного договору (п.2.6.1.) за ініціативою Продавця (Відповідача) не більш ніж на 6 місяців у випадку настання обставин за які Продавець (Відповідач) не відповідає, а також інших обставини, у тому числі, але не виключно: затримка будівництва Будинку, обумовлена технологічною необхідністю та іншими поважними обставинами тощо. При цьому строк укладання Основного договору у будь якому випадку повинен бути - не пізніше 01 жовтня 2025 року. Між тим, з тексту п.2.7. договору слідує, що право відповідача змінити строку укладення Основного договору може бути реалізоване виключно на визначених цим пунктом підставах для такої зміни наявності обставини за які Продавець, відповідач по справі, не відповідає. Тобто згідно п.2.7. відповідач фактично не може діяти на власний розсуд, а обмежений визначеними цим пунктом підставами.

Пункт 2.5. Попереднього договору передбачає, що після державної реєстрації права власності на Нерухоме майно за Продавцем, Продавець для цілей укладання Основного договору зобов`язується надіслати Покупцю за його поштовою та/або електронною адресою, вказаною в розділі 10, письмове повідомлення про укладання Основного договору з пропозицією щодо дати, часу та місця укладання Основного договору, попередньо узгоджені з нотаріусом, у строк, не пізніше ніж за 15 робочих днів до дати укладання Основного договору, вказаної у відповідному письмовому повідомленні про укладання Основного договору. При цьому у п.4.3. встановлено наслідки ненаправлення такого повідомлення в строк п.2.6.1.

Позивач вважає, що з цих умов слідує, що укладення Основного договору повністю залежить від волі Продавця, відповідача по справі, тому ці умови є несправедливими.

З тексту п.2.5. Попереднього договору слідує, що він встановлює обов`язок Продавця (відповідача) направити повідомлення про укладення Основного договору. В п.4.3. Попереднього договору передбачена відповідальність і наслідки для Продавця, відповідача по справі, у випадку, якщо Основний договір не буде укладений в строк, вказаний в п. 2.6.1. з причини не направлення повідомлення згідно п.2.5, а саме: сплата Покупцю (Відповідачу) штрафу у розмірі 5 % від фактично сплаченої Покупцем суми Гарантійного платежу, припинення договору і повернення Покупцю суми Гарантійного платежу.

Таким чином, позивачем в даному випадку не доведено, що умови п.2.5. Попереднього договору порушують принцип добросовісності, створюють істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків сторін та завдають шкоду позивачу.

Пункт 3.2.2. спірного договору передбачає, що наявність зауважень та претензій у Покупця, позивача по справі, до якості Нерухомого майна не є підставою для не укладання та не підписання Основного договору. Позивач зазначає, що умови вказаного договору також є несправедливими. Між тим, у випадку наявності у Покупця зауважень та претензій щодо якості Нерухомого майна в п.3.2.2. встановлений порядок дій сторін, зокрема передбачено, що визнані Продавцем недоліки Нерухомого майна підлягають усуненню протягом 30 календарних днів, визнані Продавцем недоліки, для усунення яких потрібен більш тривалий строк, усуваються у строк, узгоджений Сторонами, у випадку виникнення суперечок між Сторонами щодо якості Нерухомого майна, Продавець запрошує експерта, висновок якого визнається вирішальним.

За загальним правилом, закріпленим у ст. 525 ЦК України, одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускаються, якщо інше не встановлено договором або законом. Таким чином, позивачем не доведено, що умови пункту 3.2.2. порушують принцип добросовісності, створюють істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків сторін та завдають шкоду Позивачу.

Крім того, позивач зазначає, що п.3.2.6, 3.2.7, 4.2 та 4.3 Попереднього договору також є несправедливими, про те будь-якого правового обґрунтування зазначених доводів позовна заява не містить.

Аналізуючи норми статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів» можна дійти висновку, що для кваліфікації умов договору несправедливими необхідна наявність одночасно таких ознак: по-перше, умови договору порушують принцип добросовісності (пункт 6 частини 1 статті 3, частина 3 статті 509 ЦК України); по-друге, умови договору призводять до істотного дисбалансу договірних прав та обов`язків сторін; по-третє, умови договору завдають шкоди споживачеві.

Відповідно до положень ст. ст. 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Позивачем не надано належних та допустимих доказів того, що умови Попереднього договору є несправедливими та містять дисбаланс прав та обов`язків на шкоду споживача.

Таким чином, доводи позивача про істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків та несправедливі умови Попереднього договору, з посиланням на статтю 18 Закону України «Про захист прав споживачів», ним не обґрунтовані та не доведені, тому позовні вимоги про визнання попереднього договору недійсним задоволенню не підлягають.

Відповідно до частини 1 статті 627, частини 1 статті 628, статті 629 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Ознайомлення позивача з умовами Попереднього договору і згода останньої на такі умови, керуючись принципом свободи договору (ст. 627 ЦК України), підтверджується підписом на договорі.

Підписуючи Попередній договір позивач погодилася з усіма його умовами, зокрема строками будівництва Будинку, строком укладення Основного договору, умовами одностороннього розірвання Попереднього договору.

Сплативши за Попереднім договором частину гарантійного платежу у розмірі 628000,00 гривень, позивач засвідчила факт прийняття нею умов Попереднього договору, його правових наслідків.

Щодо вимоги позивача про стягнення з відповідача коштів у сумі 841077,80 грн. суд зазначає, що вони є похідними від вимоги про визнання Попереднього договору недійсним та враховуючи, що суд дійшов висновку про відмову у цій частині вимог також задоволенню не підлягають.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами "Авантаж Капітал Менеджмент", третя особа: ОСОБА_4 про захист прав споживачів.

Розподіл судових витрат здійснено на підставі ст.141 ЦПК України.

Керуючись ст.264, 265, 268 ЦПК України, суд,-

ухвалив:

В задоволені позовних вимог ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами "Авантаж Капітал Менеджмент", третя особа: ОСОБА_4 про захист прав споживача відмовити в повному обсязі.

Судовий збір залишити за позивачем

Учасники справи можуть отримати інформацію щодо справи за веб-адресою: http://dg.hr.court.gov.ua/sud2011/ на Офіційному веб-порталі судової влади України.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Харківського апеляційного суду протягом 30 днів з дня виготовлення повного рішення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач: ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_3 ).

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Авантаж Капітал Менеджемент» (, адреса: м. Харків, пр-т Любові Малої 93).

Третя особа: ОСОБА_4 (адреса: АДРЕСА_4 .

Повний текст судового рішення складено 19 квітня 2024 року.

Суддя Л.М. Рибальченко