Справа № 583/1151/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 квітня 2024 року Охтирський міськрайонний суд Сумської області в складі:

головуючого-судді - Сидоренка Р.В.,

при секретарі - Якубович В.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Охтирка Сумської області справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ» про розірвання договору оренди землі та стягнення індексації,

ВСТАНОВИВ:

11.03.2024 року представник позивача звернулася до суду з позовом про розірвання договору оренди землі та стягнення індексації по орендній платі, в якому просить розірвати договір оренди № 185/16 який укладено 21.06.2016 р. між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Райз-Північ», щодо оренди земельної ділянки кадастровий номер :01:001:0473, загальною площею 3,5787 га., номер запису про інше речове право 15129101, а також стягнути з відповідача на користь ОСОБА_1 заборгованість за невиплачену індексацію за договором оренди № 185/16 від 21.06.2016 року в розмірі 21802,66 грн. та понесені судові витрати.Свої вимоги мотивує тим, що позивач є власником земельної ділянки кадастровий номер :01:001:0473. ОСОБА_1 уклала договір оренди з ПрАТ «Райз-Максимко» щодо оренди належної їй земельної ділянки. 18.07.2017 року ОСОБА_1 уклала додатковий договір з ПрАТ «Райз-Максимко» в якому змінено розмір орендної плати 3 7% на 10 % від нормативної грошової оцінки землі. 25.07.2018 року між ПАТ «Райз-Максимко, ТОВ «Райз-Північ» та ОСОБА_1 укладено трьохсторонню додаткову угоду №1 до Договору № 185/16 від 21.06.2016 року, в якій новий орендар (ТОВ «Райз-Північ») приймає на себе всі права та обов`язки від ПАТ «Райз-Максимко». Також сторони внесли зміни в Договір № 185/16 від 21.06.2016 року, а саме п. 2 доповнено підпунктом 2.1: «Кадастровий номер земельної ділянки :01:001:0473, загальною площею 3,5787 га», п. 5 викладено в наступній редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 112224,47 грн.», п. 9 викладено в наступній редакції: «З 2017 року орендна плата складає 11222,45 грн., що становить 10% нормативної грошової оцінки земельної ділянки». Позивачка неодноразово звертала увагу орендаря на те, що той неналежним чином виконує умови по договору, а саме в частині п. 10 «Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку приватної власності здійснюється з урахуванням індексації». Проте орендар ухилявся від виконання свого обов`язку по договору, жодного разу не провів розрахунок по орендній платі із урахуванням індексації. Орендар ухиляється від свого обов`язку, який прямо передбачений в договорі та є істотною його умовою. Вважає, що неналежне виконання умов договору, а саме - часткове невиконання обов`язку зі сплати орендної плати, також є порушенням умов договорів оренди земельної ділянки.

01.04.2024 р. від відповідача ТОВ «Райз Північ» надійшов відзив на позовну заяву, в якому просить у задоволенні позову ОСОБА_1 до ТОВ «Райз Північ» про розірвання договору оренди землі, стягнення заборгованості, стягнення індексації відмовити в повному обсязі. Свої заперечення мотивує тим, що відповідач не порушував права позивача, а, отже, доводи позивача про факт систематичної (два і більше разів) несплати коштів за оренду землі, тобто істотного порушення умов укладених договорів оренди земельних ділянок, є необґрунтованими та недоведеними та не можуть братися до уваги судом. Розмір орендної плати та її індексація визначаються за домовленістю сторін. Порядок індексації орендної плати законом не передбачений. Цей механізм сторони повинні передбачати в договорі оренди земельної ділянки (як індекс застосовувати, з якого періоду і т.д.). Однак в договорах оренди земельних ділянок, укладеному позивачем з ТОВ «Райз Північ» така інформація відсутня. На даний момент сторони не укладали угоду, у якій чітко було б прописано процедуру індексації орендної плати. Складність також полягає в тому, що індекс інфляції публікується за попередні періоди (щомісяця та за календарний рік), тому на час виплати орендної плати точний індекс інфляції за поточний рік ще не відомий. Надані позивачем розрахунки зроблені некоректно, а тому не повинні враховуватися судом. Вважає, відповідачем було сплачено орендну плату у повному обсязі з урахуванням індексу інфляції. Також просить застосувати строк позовної давності до позовної заяви позивача та відмовити в задоволенні позовних вимог.

01.04.2024 до суду від представника відповідача ТОВ «Райз Північ» надійшло клопотання яким він просить зменшити суму стягнення судових витрат, а саме правничої допомоги наданої позивачу, що розмір витрат не є повною мірою обґрунтованим та не відповідає критеріям розумності.

Позивач та його представник в судове засідання не з`явились, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином. Від представника позивача надійшла письмова заява із проханням проводити розгляд справи за відсутності сторони позивача, позов підтримують.

Відповідач ТОВ «Райз Північ» було належним чином повідомлене про час та місце розгляду справи. Представник не змогла вийти на зв`язок для участі у судовому засіданні в режимі відео конференції.

В судове засідання сторони не з`явились, про час і місце судового засідання повідомлені. В зв`язку з чим справа розглядається відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України у відсутність учасників справи та без здійснення фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу.

Вивчивши матеріали справи, дослідивши письмові докази, суд дійшов наступного висновку.

Судом встановлено, що 21.06.2016 р. між Пєстово ОСОБА_2 , яка є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 3,5787 га., кадастровий номер :01:001:0473, що розташована на території Чернеччинської сільської громади (раніше - Кардашівської сільської ради Охтирського району Сумської області), було укладено договір оренди землі № 185/16 строком на 10 років, право власності позивача на дану земельну ділянку підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку серії СМ №100563, та ПрАТ «Райз-Максимко».

23.06.2016 р. Договір № 185/16 був зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право: 15129101, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 19.02.2024 № 366305473 (а.с. 19).

Відповідно до п. 5 Договору № 185/16 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 112224,47 грн.

Пунктами 9, 10, 11 Договору № 185/16 визначено, що орендна плата вноситься у грошовій формі та розмірі 7% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 7855,71 грн., із вирахуванням податку з доходів (орендної плати) орендодавця згідно Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб», та виплачуються за вимогою орендодавця у формі: грошовій, натуральній, відробітковій. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата вноситься у такі строки: один раз на рік по закінченню сільськогосподарського року, але не пізніше 01 грудня.

Як зазначає позивач, орендар сплачував орендну плату, але не в повному розмірі, оскільки не сплачував індексацію, яка передбачена договором і є складовою орендної плати. Тому останній був змушений звернутися за захистом свого порушеного права до суду.

За змістом частини першої статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).

Статтею 41 Конституції України передбачено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Частиною першою статті 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У частині першій статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

За приписами статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

До загальних засад цивільного законодавства належить свобода договору (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України).

Згідно із частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання, або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Частинами 3 та 4 статті 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Сторони укладаючи договір оренди землі, сторони узгодили усі умови (пункти) договору, визначились з їх змістом.

Згідно з пунктом 38 договору оренди передбачено, що дія договорів припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Тобто, наведеними умовами договору передбачена можливість його розірвання рішенням суду на вимогу однієї із сторін наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором.

Положенням пункту 10 договору було погоджено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації.

Зазначене узгоджується з пунктом 3 частини першої статті 3, статтею 627 ЦК України, якими до загальних засад цивільного законодавства віднесено свободу договору, що передбачає, зокрема, добровільне узгодження умов договору оренди землі при його укладенні.

Посилання представника відповідача на те, що законодавством не передбачено порядок індексації орендної плати, суд не може прийняти до уваги, оскільки відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі», обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Позивачкою доведено, що орендна плата їй сплачувалася без врахування індексації, а відповідач не спростував цього.

Отже, судом встановлено, що з боку відповідача здійснювалася систематична сплата орендної плати позивачці не у повному обсязі, визначеному договором, тобто існує невиконання умов договору.

Розмір орендної плати за умовами п. 10 договорів оренди, має обраховуватись з урахуванням індексу інфляції, а доводи відповідача, про те, що сторони не врегулювали питання, яким саме чином/способом та в якому порядку обчислювати індексацію, є безпідставними.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (абзац 3 статті 21 Закону України "Про оренду землі"). Отже, за загальним правилом індексувати необхідно лише орендну плату, якщо інше не передбачено у договорі оренди. Індексація ж нормативної грошової оцінки, яка впливає на зміну суми орендної плати, має використовуватися, як правило, для визначення розміру земельного податку за відсутності договору оренди земельної ділянки або під час внесення відповідних змін до вже діючого договору оренди за згодою сторін такого договору. Якщо обов`язкова індексація нормативної грошової оцінки не визначена у договорі, то обчислення орендної плати відбувається відповідно до наведеної норми Закону (індексується лише орендна плата).

Відповідно до статті 21 Закону України"Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

У статті 141 ЗК України серед підстав припинення права користування земельною ділянкою, зокрема в пункті "д" частини першої цієї статті передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати.

Згідно із частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Системний аналіз зазначених положень законодавства, які регулюють відносини, пов`язані з орендою землі, зокрема, положень ЦК України, дає підстави зробити висновок, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої пунктом "д" статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно якої необхідна наявність істотного порушення стороною договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до висновку щодо застосування норми права, викладеного в п. 66 Постанови ВС від 16 березня 2020 року по справі № 922/1658/19, колегія суддів судової плати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного суду дійшла висновку, що у контексті спірних земельних правовідносин положення ст. 21 Закону України «Про оренду землі» необхідно застосовувати у такий спосіб: нормами статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначено, що розмір орендної плати визначається у договорі, а її обчислення (для сплати) здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки. Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, однак індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати.

Статтею 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено припинення договору оренди землі шляхом його розірвання.

Судом встановлено, що відповідачем істотно порушено договір, а саме не в повному обсязі сплачувалася орендна плата, що згідно із частиною другою статті 651 ЦК України є підставою для розірвання за рішенням суду договорів оренди земельних ділянок.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі №183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зазначено, що: «у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться».

Крім того, суд вважає, що права позивача підлягають захисту шляхом стягнення з ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» на користь позивача суму невиплаченої індексації за договором оренди землі.

Позивачем надані відомості з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про суми виплачених доходів та утриманих податків за 2016 2023 роки, а також виписки з рахунків ОСОБА_3 . АТ КБ «ПРИВАТБАНК» за 2021 2023 роки з урахуванням яких суд провидить розрахунок індексації орендної плати.

Розрахунок індексації здійснюється за формулою: [Сума індексації] = [Орендна плата]х [Сукупний індекс інфляції] / 100% - [Орендна плата], де: [Орендна плата] - сума орендної плати, яка підлягає індексації, [Сукупний індекс інфляції] - добуток щомісячних індексів за відповідний період.

Договір № 185/16 від 21.06.2016 року, додатковий договір від 18.07.2017 року, договір про внесення змін від 18.07.2018 року, тому розмір індексації проводиться з наступного місяця, а саме серпень 2017 року, який є базовим.

За 2018 рік: 11222,45 грн. х 110,982 % - 12222,45 грн. = 1232,41 грн.

За 2019 рік: 11222,45 грн. х 119,326 % - 12344,67 грн. = 1046,58 грн.

За 2020 рік: 11222,45 грн. х 122,085 % - 12344,67 грн. = 1356,29 грн.

За 2021 рік: 11222,45 грн. х 135,516 % - 12344,67 грн. = 2863,48 грн.

За 2022 рік: 11222,45 грн. х 175,543 % - 12344,67 грн. = 7355,50 грн.

За 2023 рік: 11222,45 грн. х 180,827 % - 12344,67грн. = 7948,54 грн.

Отже загальна сума заборгованості, яка підлягає стягненню з відповідача на користь позивача за договором № 185/16 від 21.06.2016 року становить 21802,66 грн.

Таким чином, аналізуючи приведені докази, даючи їм оцінку в їх сукупності, з урахуванням вищевказаних обставин, оцінюючи докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, оцінюючи у справі докази в цілому, так і кожний доказ, який міститься у справі, з урахуванням принципів розумності, пропорційності, виваженості, справедливості, балансу інтересів сторін, меж дозволеного втручання, вирішуючи справу в межах заявлених вимог, з урахуванням наданих доказів, суд приходить до висновку про задоволення позовних вимог, з вищевикладених підстав.

У відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивачки необхідно стягнути судові витрати за сплачений судовий збір в розмірі 2422,40 грн.

На момент постановлення рішення стороною позивача докази понесених витрат на правничу допомогу не надані.

На підставі викладеного, ст.ст. 526, 610, 629, 651 ЦК України, ст. 141 ЗК України, ст. 2, 13, 15, 21, 22, 32 Закону України «Про оренду землі», керуючись ст.ст. 10, 13, 12, 76-89, 141, 264, 265, 268 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити.

Розірвати договір оренди землі № 185/16,який укладено 21.06.2016 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ» щодо оренди земельної ділянки кадастровий номер :01:001:0473, загальною площею 3,5787 га., номер запису про інше речове право 15129101.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ» на користь ОСОБА_1 заборгованість за договором оренди землі № 185/16,який укладено 21.06.2016 року в розмірі 21802,66 грн., обрахованої без вирахування податків та інших обов`язкових платежів.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ» на користь ОСОБА_1 судові витрати пов`язані із сплатою судового збору в розмірі 2422 гривні 40 копійок.

Рішення може бути оскаржене до Сумського апеляційного суду через Охтирський міськрайонний суд Сумської області протягом 30 днів з дня складення повного судового рішення.

Позивач: ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстрована за адресою: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ).

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ» (вул. Заводська, 4, смт. Степанівка, Сумського району, Сумської області, код ЄРДПОУ 34264631).

Суддя Охтирського міськрайонного суду Р.В.Сидоренко