КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 369/2668/21 Головуючий у 1 інстанції: Волчко А.Я.
провадження № 22-ц/824/2827/2024 Головуючий суддя: Олійник В.І.
ПОСТАНОВА

Іменем України

02 квітня 2024 року м. Київ

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів:

Головуючого судді: Олійника В.І.,

суддів: Гаращенка Д.Р., Сушко Л.П.,

при секретарі: Курченко С.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Київського апеляційного суду в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 12 листопада 2021 року у справі за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Нові Жуляни», третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Андере Ріхтінген» про розірвання договорів, припинення зобов`язань за договором купівлі-продажу деривативу, стягнення коштів, -

в с т а н о в и в :

У лютому 2021 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулися до суду з позовом до ТОВ «ЖК «Нові Жуляни», третя особа ТОВ «Компанія з управління активами «Андере Ріхтінген», в якому просили суд:

- розірвати їх договірні зобов`язання з ТОВ «ЖК «Нові Жуляни» та припинити зобов`язання за договором купівлі-продажу деривативу від 28 лютого 2019 року №79727-А/3;

- розірвати їх договірні зобов`язання з ТОВ «ЖК «Нові Жуляни» та припинити зобов`язання за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 28 лютого 2019 року № 109/ВС2;

- стягнути з ТОВ «ЖК «Нові Жуляни» на користь ОСОБА_1 суму грошових коштів, сплачених за договором купівлі-продажу деривативу від 28 лютого 2019 року №79727-А/3 та договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 28 лютого 2019 року № 109/ВС2 у розмірі 474 844,00 грн, та штрафні санкції за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 28 лютого 2019 року № 109/ВС2 у розмірі 110 145,03 грн.

Позовна заява обгрунтована тим, що 28 лютого 2019 року між ними та ТОВ «Компанія з управління активами «Андере Ріхтінген» укладено договір купівлі-продажу деривативу №79727-А/3, відповідно до якого ТОВ «Компанія з управління активами «Андере Ріхтінген» зобов`язалося передати їм базовий актив, а саме: форвардний контракт від 28 лютого 2019 року №79722-А/3, укладений між ТОВ «ЖК «Нові Жуляни» та ТОВ «Компанія з управління активами «Андере Ріхтінген», який засвідчує зобов`язання ТОВ «ЖК «Нові Жуляни» продати майнові права на квартиру, зазначену в договорі.

Також, 28 лютого 2019 року між ТОВ «Компанія з управління активами «Андере Ріхтінген» та ними складено акт прийому-передачі деривативу №79727-А/3, згідно з яким вони повністю сплатили ціну деривативу і зобов`язання кожної із сторін за договором деривативу є виконаними.

Крім того, 28 лютого 2019 року між ними та ТОВ «ЖК «Нові Жуляни» складено акт №109/ВС2 прийому-передачі (пред`явлення до виконання) форвардного контракту від 28 лютого 2019 року №79722-А/3, відповідно до якого вони пред`явили до виконання ТОВ «ЖК «Нові Жуляни» форвардний контракт від 28 лютого 2019 року №79722-А/3, та уклали договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 .

Відповідно до договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 28 лютого 2019 року №109/ВС2 ТОВ «ЖК «Нові Жуляни» зобов`язалося передати у їх власність майнові права на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 .

Згідно з пунктом 6 форвардного контракту від 28 лютого 2019 року №79722-А/3 та пункту 2.4. договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 28 лютого 2019 року

№109/ВС2 строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію - 30 червня 2020 року (2 квартал 2020 року).

На час пред`явлення позову до суду ними було сплачено грошові кошти у розмірі 474 844,00 грн, відповідно до договору купівлі-продажу деривативу від 28 лютого 2019 року

№79727-А/3 та договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 28 лютого 2019 року № 109/ВС2.

Однак в строк, зазначений в форвардному контракті від 28 лютого 2019 року

№79722-А/3 та договорі купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 28 лютого 2019 року №109/ВС2, об`єкт будівництва в експлуатацію введено не було, роботи на будівництві не ведуться, обґрунтованих повідомлень від ТОВ «ЖК «Нові Жуляни» про перенесення строків закінчення будівництва та введення в експлуатацію їм не надходило.

Відповідно до пункту 6.2. договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 28 лютого 2019 року № 109/ВС2 сторони домовилися, що пеня у розмірі 0,1 % від суми ціни майнових прав на квартиру за кожен день прострочення за недотримання строку прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва зазначеного в пункті 2.4. цього договору, сплачується ТОВ «ЖК «Нові Жуляни» протягом 30 календарних днів з дати їхньої письмової відмови від договору та підписання сторонами додаткової угоди про його розірвання з поверненням усієї суми сплачених коштів та суми пені.

Вказували, що 30 листопада 2020 року ними на виконання умов пункту 6.2. зазначеного договору було надіслано ТОВ «ЖК «Нові Жуляни» претензію щодо розірвання договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 28 лютого 2019 року № 109/ВС2 та сплати штрафних санкцій, задля досудового врегулювання спору, відповідь на яку ТОВ «ЖК «Нові Жуляни» не надало.

До і після надсилання вищезазначеної претензії від 30 листопада 2020 року вони неодноразово зверталися до ТОВ «ЖК «Нові Жуляни» щодо отримання інформації про стан об`єкта будівництва та строків введення об`єкта будівництва в експлуатацію, з урахуванням порушення строків, визначених в договорі купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 28 лютого 2019 року № 109/ВС2, про що відповіді так і не було отримано, а в порядку розірвання ними цього договору ТОВ «ЖК «Нові Жуляни» відмовило.

За таких умов вони позбавлені права отримати у власність майнові права на квартиру, на що розраховували, укладаючи договір купівлі-продажу деривативу від 28 лютого 2019 року №79727-А/3 та договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 28 лютого 2019 року № 109/ВС2.

Отже, дії ТОВ «ЖК «Нові Жуляни» є істотним порушенням умов договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 28 лютого 2019 року №109/ВС2, тому відповідно до умов цього договору та положень статті 651 ЦК України є підставою для його розірвання.

Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 12 листопада 2021 року у задоволенні позову відмовлено.

Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що позовна вимога про розірвання договірних зобов`язань з ТОВ «ЖК «Нові Жуляни» та припинення зобов`язань за договором купівлі-продажу деривативу від 28 лютого 2019 року №79727-А/3 заявлено до неналежного відповідача, оскільки цей договір укладений між позивачами та ТОВ «Компанія з управління активами «Андере Ріхтінген», яке не є відповідачем у цій справі.

Оскільки в договорі купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 28 лютого 2019 року №109/ВС2 термін прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію конкретною датою не визначений, замість цього вказана орієнтовна дата, а також враховуючи те, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів не належить до цивільно-правових відносин, суд дійшов висновку, що склад цивільно-правового порушення зі сторони позивачів відсутній. Це виключає можливість застосувати до відповідача цивільно-правову відповідальність у вигляді стягнення неустойки (пені).

Також суд вважав, що відсутні підстави для припинення зобов`язання за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 28 лютого 2019 року №109/ВС2 у зв`язку з тим, що договір не було розірвано в порядку, визначеному в ньому, оскільки між сторонами не було підписано додаткової угоди про його розірвання, як це передбачено у пункті 4.5 цього договору.

Додатковим рішенням Києва-Святошинського районного суду Київської області від 15 грудня 2021 року в ухваленні додаткового рішення у справі відмовлено, оскільки відповідно до вимог статті 141 ЦПК України не передбачено стягнення судових витрат на користь позивача при відмові йому у задоволенні його позову.

Постановою Київського апеляційного суду від 07 липня 2022 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 , ОСОБА_2 залишено без задоволення.

Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 12 листопада 2021 року залишено без змін.

Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції про відмову в задоволенні позову, суд апеляційної інстанції виходів із того, що вимоги про припинення зобов`язання за договором купівлі-продажу деривативу від 28 лютого 2019 року № 79727-А/3 заявлено до неналежного відповідача.

Також апеляційний суд погодився з висновком суду першої інстанції про те, що термін прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію в договорі купівлі-продажу майнових прав на квартиру конкретною датою не визначений, замість цього вказана орієнтовна дата, та про те, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів не належить до цивільно-правих відносин, тому склад цивільно-правового порушення зі сторони позивача відсутній. Це виключає можливість застосувати до відповідача цивільно-правову відповідальність у вигляді стягнення неустойки (пені).

Крім того, суд апеляційної інстанції погодився з висновком суду першої інстанції про те, що у визначеному порядку договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 28 лютого 2019 року №109/ВС2 не був розірваним, між сторонами не було підписано додаткову угоду, а тому відсутні підстави для припинення зобов`язання за цим договором та повернення позивачам сплачених коштів в судовому порядку.

Постановою Верховного Суду від 08 листопада 2023 року в задоволенні клопотання представника ОСОБА_1 - адвоката Шабельник К.П. про передачу справи на розгляд Об`єднаної Палати або Великої Палати Верховного Суду - відмовлено.

Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 , ОСОБА_2 - адвоката Шабельник К.П. задоволено частково.

Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 12 листопада 2021 року та постанову Київського апеляційного суду від 07 липня 2022 року в частині вирішення позову до ТОВ «Житловий комплекс «Нові Жуляни» про розірвання договірних зобов`язань та припинення зобов`язання за договором купівлі-продажу деривативу - залишено без змін.

Постанову Київського апеляційного суду від 07 липня 2022 року в частині вирішення позову до ТОВ «Житловий комплекс «Нові Жуляни» про розірвання договірних зобов`язань, припинення зобов`язання за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру та стягнення суми грошових коштів, сплачених за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру, та штрафних санкцій - скасовано і справу в цій частині передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Заслухавши доповідь судді апеляційного суду, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає до задоволення з наступних підстав.

Відповідно до вимог ч.ч.1, 2, 5 ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Вирішуючи даний спір, суд першої інстанції виходив з того, що вимоги про припинення зобов`язання за Договором №79727-А/3 купівлі-продажу деривативу від 28 лютого 2019 року, не підлягають задоволенню оскільки заявлені до неналежного відповідача.

Також суд зазначав, що термін прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію в Договорі купівлі-продажу майнових прав на квартиру конкретною датою не визначений, замість цього вказана орієнтовна дата, а також те, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів не належить до цивільно-правих відносин, склад цивільно-правового порушення зі сторони позивача відсутній. Це виключає можливість застосувати до відповідача цивільно-правову відповідальність у вигляді стягнення неустойки (пені).

Крім того, оскільки в порядку, визначеному договором, він не був розірваним, а також те, що між сторонами не була підписана додаткова угоди, суд прийшов до висновку про відсутність підстав для припинення зобов`язання за Договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру №109/ВС2 від 28 лютого 2019 року та повернення позивачам сплачених коштів, в судовому порядку.

Проте, колегія суддів не може погодитись з висновком суду першої інстанції, виходячи з наступного.

Відповідно до ч.1 ст.4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

За ч.2 ст.12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ч.1 ст.89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Згідно з ч.ч.1, 2 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

За п.2 ч.1 ст.374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право: скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Судом встановлено, що 28.02.2019 року між ТОВ «КУА «Андере Ріхтінген» та ОСОБА_1 (набуває 1/2 Деривативу), ОСОБА_2 (набуває 1/2 Деривативу) було укладено договір купівлі-продажу деривативу № 79727-А/3.

Згідно умов даного договору Продавець зобов`язується передати Покупцеві, а Покупці зобов`язуються прийняти й оплатити Дериватив з наступними характеристиками: Форвардний контракт № 79722-А/3 від 28.02.2019 року Продавець за Форвардним контрактом, ТОВ «Житловий комплекс «Нові Жуляни».

На дату укладення договору сторони визначили ціну договору у розмірі: 300 300 грн без ПДВ, що є еквівалентом 12 012 доларів США.

Сторони дійшли згоди, що Покупці сплачують Продавцеві Ціну Договору за цим Договором шляхом перерахування платежу на банківський рахунок Продавця.

Покупці зобов`язуються здійснити з Продавцем розрахунки за цим Договором відповідно до правил і вимог тієї банківської установи, що забезпечує проведення таких розрахунків, і під час проведення кожного платежу на користь Продавця за цим Договором вказати таке призначення платежу: «Оплата за Дериватив за Договором купівлі-продажу деривативу №79727-А/З від 28.02.2019 року без ПДВ». Банківські послуги з переказу коштів оплачуються Покупцями окремо. Сторони погодились, що будь-хто з Покупців за Договором має право сплатити 100% ціни Деривативу та вважається таким, який діє за згодою іншого (інших).

Продавець зобов`язується передати Покупцям Дериватив після підписання цього Договору шляхом укладення Акту прийому-передачі деривативу, Акт прийому-передачі деривативу підписується Сторонами після повної оплати Деривативу за цим Договором (п. 5.1. договору).

Підтвердженням Права Покупців на Дериватив є Акт прийому-передачі Деривативу, який є невід`ємною частиною цього Договору.

Зобов`язання Продавця щодо передачі Покупцям Деривативу згідно п. 5.1, цього Договору вважаються виконаними з моменту передачі Деривативу Покупцям на підставі Акту прийому-передачі Деривативу.

Згідно з п.8.3. договору Відмова Покупців від виконання цього договору, вчинена Покупцями письмово та надіслана Продавцеві у будь-який момент строку дії Договору, реалізується через підписання сторонами Додаткової угоди про розірвання Договору та зазначенням суми що підлягає поверненню.

28 лютого 2019 року між ТОВ «КУА «Андере Ріхтінген» та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 був підписаний Акт прийому-передачі Деривативу № 79727-А/3.

28.02.2019 року між ТОВ «Житловий комплекс «Нові Жуляни» та ТОВ «КУА «Андере Ріхтінген» укладено форвардний контракт №79722-А/3, за умовами якого Продавець зобов`язується передати у власність Покупцеві, а Покупець зобов`язується прийняти Базовий актив відповідно до Специфікації форвардного контракту й сплатити за нього ціну на умовах даного Форвардного контракту.

Даний Форвардний контракт укладений у письмовій формі. Письмова форма Форвардного контракту - це форма укладення Форвардного контракту у вигляді електронного документу з використанням обов`язкового реквізиту - електронного цифрового підпису. Електронний документ є оригіналом форвардного контракту в електронній формі.

Форвардний контракт підлягає виконанню шляхом укладення договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру (надалі - «Договір купівлі-продажу майнових прав на Квартиру»).

Базовим активом за цим Контрактом є майнові права на одне житлове приміщення, яке стане об`єктом нерухомості після завершення будівництва житлового будинку за будівельним № НОМЕР_1 (надалі - «Квартира») в АДРЕСА_3 (надалі - «Об`єкт будівництва»). Спорудження Об`єкту будівництва здійснюється на земельній ділянці, що перебуває у приватній власності або користуванні Продавця.

Орієнтовний строк прийняття Об`єкту будівництва в експлуатацію 30 червня 2020 року.

Також 28.02.2019 між ТОВ «Житловий комплекс «Нові Жуляни» та ОСОБА_1 (1/2 долі), ОСОБА_2 (1/2 долі) було укладено договір №109/ВС2 купівлі-продажу майнових прав на квартиру.

За цим Договором та у відповідності до пункту 1 статті б та статті 656 Цивільного кодексу України, Продавець зобов`язується передати у власність Покупця, а Покупець зобов`язується прийняти у власність майнові права на Квартиру

АДРЕСА_4 (надалі - «Об`єкт будівництва») та оплатити Ціну таких прав в порядку та на умовах, визначених цим Договором.

Предметом цього Договору є майнові права на Квартиру, які після готовності Об`єкта будівництва до експлуатації реалізуються шляхом реєстрації Покупцем права власності в установленому законом порядку. За умови виконання своїх обов`язків за цим Договором Продавець зобов`язаний передати Покупцю документи, необхідні для державної реєстрації права власності на Квартиру.

Відповідно до п. 2.4. договору орієнтовний строк прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію - 02 квартал 2020 року.

Відповідно до п. 3.1. договору ціна майнових прав на Квартиру на момент підписання Договору становить 628 275 грн.

П. 4.1., 4.2. договору визначено, що даний Договір укладений під відкладальною обставиною, якою Сторони визнають пред`явлення до виконання Форвардного контракту №79722-А/3 Покупцем за відповідним Актом. Цей договір набирає чинності з моменту настання відкладальної обставини (а саме, з дати підписання сторонами Акту пред`явлення) і діє до повного виконання Сторонами своїх зобов`язань за Договором. Форвардний контракт №79722-А/3, укладений на Товарній Біржі від 28.02.2019 року, вважається чинним до моменту повного виконання зобов`язань за договором купівлі-продажу майнових прав.

Продавець приймає на себе зобов`язання забезпечити дійсність проданих Покупцю майнових прав на Квартиру протягом строку дії цього Договору шляхом забезпечення будівництва Об`єкта будівництва та готовності його до експлуатації.

Згідно з п.4.5. договору відмова Покупця від виконання цього договору, вчинена покупцем письмово та надіслана Продавцеві у будь-який момент строку дії Договору, реалізується через підписання Сторонами Додаткової угоди про, розірвання Договору.

Продавець зобов`язаний повернути Покупцю одержані від нього кошти, що були сплачені Покупцем (за вирахуванням неустойки, зазначеної в п.4.3. цього Договору, у разі наявності прострочених платежів), протягом 180 календарних днів з дня підписання Сторонами Додаткової угоди про розірвання та додатково окремої заяви Покупця про перерахування коштів на рахунок відповідної банківської установи. (п. 4.5.1.).

В подальшому під час розгляду справи в суді, 23.10.2021 року ТОВ «ЖК «Нові Жуляни» прийнято рішення розірвати Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 в односторонньому порядку, передбаченому п.4.4. Договору, у зв`язку з чим 29.10.2021 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 направлено два повідомлення про розірвання вищевказаного Договору.

Встановлено, що 02.11.2021 року позивачі отримали повідомлення від ТОВ «Житловий комплекс «Нові Жуляни» про розірвання договору від 23 жовтня 2021 року №579.

03.11.2021 року представник позивачів надіслав відповідь на отримане повідомлення про розірванні договору від 23.10.2021 року №579 від 03.11.2021 року (вих. №1236).

У відповіді зазначається про те, що 01 грудня 2020 року ОСОБА_2 та ОСОБА_1 надіслали на адресу ТОВ «Житловий комплекс «Нові Жуляни» претензію щодо розірвання договору та сплати штрафних санкцій. Вищенаведену Претензію отримано 07 грудня 2020 року та залишено її без розгляду.

Позивачі вважають, що відповідачем проігноровано претензію про відсутність реальної спрямованості на виконання умов Договору купівлі-продажу майнових прав. У той же час, підставою розірвання договірних зобов`язань є істотне порушення з боку відповідача умов договорів.

Позивачами заявлена вимога щодо припинити зобов`язання за Договором №79727-А/3 купівлі-продажу деривативу від 28 лютого 2019 року.

Проте, даний договір від 28.02.2019 року купівлі-продажу деривативу №79727-А/3 укладений між ТОВ «КУА «Андере Ріхтінген» та позивачами. В той же час вимог до ТОВ «КУА «Андере Ріхтінген» позивачами не заявлено.

У постанові Верховного Суду від 25 липня 2018 року у справі №462/3355/16-ц зазначено, що неналежний відповідач - це особа, притягнута позивачем як відповідач, стосовно якої встановлено, що вона не повинна відповідати за пред`явленим позовом за наявності даних про те, що обов`язок виконати вимоги позивача лежить на іншій особі - належному відповідачеві.

У пункті 39 постанови Великої Палати Верховного Суду від 26 лютого 2020 року у справі №304/284/18 зазначено, що належним відповідачем має бути така особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги. Суд захищає порушене право чи охоронюваний законом інтерес позивача саме від відповідача (близькі за змістом висновки сформульовані у пункті 7.17 постанови Великої Палати Верховного Суду від 25 червня 2019 року у справі

№ 910/17792/17). Якщо позовна вимога заявлена до особи, яка не є учасником спірних правовідносин (тобто, не до тієї особи, яка має відповідати за цією вимогою), така особа є неналежним відповідачем.

Визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову є обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи. Вказаний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц.

Суд першої інстанції зазначав, що суд позбавлений можливості замінювати неналежного відповідача чи залучати співвідповідача за власною ініціативою, така заміна можлива виключно за клопотанням позивача, оскільки тільки він вправі розпоряджатись своїми процесуальними правами.

Суд, встановивши під час розгляду справи, що позов заявлено до неналежного відповідача, відмовляє у задоволенні такого позову. Тобто, пред`явлення позову до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову.

Виходячи з наведеного, суд першої інстанції дійшов висновку, що вимоги про припинення зобов`язання за Договором №79727-А/3 купівлі-продажу деривативу від 28 лютого 2019 року, не підлягають задоволенню оскільки заявлені до неналежного відповідача.

Щодо вимог позову щодо стягнення з відповідача штрафних санкцій, то суд вказав наступне.

Частиною 1 ст. 638 ЦК України встановлено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Встановлення орієнтовного строку вказує на невизначеність такої істотної умови як строк прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію.

Статтею 251 ЦК України передбачено, що строком є певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення.

Терміном є певний момент у часі, з настанням якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення.

Строк та термін можуть бути визначені актами цивільного законодавства, правочином або рішенням суду.

Згідно зі ст.252 ЦК України строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами.

Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.

З врахуванням вказаних норм строк прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію в Договорі купівлі-продажу майнових прав від 28.02.2019 № 109/ВС2, конкретно не визначений, оскільки в п.2.4. Договору зазначена не конкретна, а орієнтовна календарна дата.

Частинами 1, 2 ст.509 ЦК України встановлено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

За вказаних обставин, враховуючи, що термін прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію в Договорі купівлі-продажу майнових прав на квартиру конкретною датою не визначений, замість цього вказана орієнтовна дата, а також те, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів не належить до цивільно-правих відносин, склад цивільно-правового порушення зі сторони позивача відсутній. Це виключає можливість застосувати до відповідача цивільно-правову відповідальність у вигляді стягнення неустойки (пені).

Щодо вимог позову про розірвання договірних зобов`язання позивачів з ТОВ «Житловий комплекс «Нові Жуляни» та припинення зобов`язання за Договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру №109/ВС2 від 28 лютого 2019 року та повернення позивачам сплачених коштів, суд зазначав наступне.

Пунктом 4.5. Договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру встановлено, що відмова Покупця від виконання цього Договору, вчинена Покупцем письмово та надіслана Продавцеві у будь-який момент строку дії Договору, реалізується через підписання Сторонами Додаткової угоди про розірвання Договору.

За п.п.4.5.1. вищевказаного Договору Продавець зобов`язаний повернути Покупцю одержані від нього кошти, що були сплачені Покупцем, протягом 180 (ста вісімдесяти) календарних днів, з дня підписання Сторонами Додаткової угоди про розірвання та додатково окремої заяви Покупця про перерахування коштів на рахунок відповідної банківської установи.

Покупці зверталися до Продавця з претензією щодо розірвання Договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, повернення коштів та сплати їм пені протягом 5 (п`яти) банківських днів, без підписання додаткової угоди про розірвання Договору та не враховуючи передбаченого 180 денного строку на повернення сум сплачених коштів.

Оскільки в порядку, визначеному договором, він не був розірваним, а також те, що між сторонами не була підписана додаткова угода, суд прийшов до висновку про відсутність підстав для припинення зобов`язання за Договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру №109/ВС2 від 28 лютого 2019 року та повернення позивачам сплачених коштів, в судовому порядку.

Проте, колегія суддів звертає увагу на наступні обставини.

В постанові від 08.11.2023 року Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду зазначив про те, що не погоджується з постановою суду апеляційної інстанції в частині залишення без змін рішення суду першої інстанції в частині відмови в задоволенні позовних вимог щодо розірвання договірних зобов`язань з ТОВ «ЖК «Нові Жуляни» та припинення зобов`язання за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 28 лютого 2019 року № 109/ВС2; стягнення з ТОВ «ЖК «Нові Жуляни» на користь ОСОБА_1 суми грошових коштів, сплачених за договорами купівлі-продажу деривативу і купівлі-продажу майнових прав на квартиру та штрафних санкцій за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру.

Колегія суддів Верховного Суду в постанові від 08.11.2023 зазначила, що суд апеляційної інстанції, переглядаючи рішення суду першої інстанції, не встановив, чи містять матеріали справи належні та допустимі докази щодо виконання сторонами договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 28 лютого 2019 року № 109/ВС2, зокрема в частині внесення позивачами коштів за цим договором, а також не врахував практику Верховного Суду в подібних правовідносинах, посилання на яку містяться в цій постанові.

Під час касаційного оскарження скаржники просили відступити від висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 22.07.2020 року у справі №369/6303/19 (провадження №61-6531св20), в якій зроблено висновок про те, що «докази перерахування позивачем коштів на поточний банківський рахунок відповідача, який вказаний в пункті 3.1 договору в розмірі ціни майнових прав на квартиру про виконання Особою-1 своїх зобов`язань щодо оплати майнових прав на квартиру, у матеріалах справи відсутні, тому неможливо конкретно вказати дату, коли відповідач зобов`язаний передати документи, необхідні для державної реєстрації права власності на квартиру». Тобто, у зазначеній справі та у справі, що переглядається в касаційному порядку, встановлено інші фактичні обставини, отже відсутні підстави для відступу від цього висновку.

Позивачі не дублюють мотивацію суду касаційної інстанції та посилання на статті ЦК України і відповідну судову практику Верховного Суду, разом з цим просять апеляційний суд звернути увагу на наступне.

Положення договору щодо встановлення орієнтовного строку введення об`єкта будівництва в експлуатацію є нечітким та неконкретним, тому повинне тлумачитись на користь споживачів.

Верховним Судом неодноразово застосовувався принцип contra proferentem (лат. verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem - слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав), зокрема в постановах від 30.01.2024 року у справі №910/903/23, від 17.01.2024 у справі №201/5221/21, від 11.01.2024 року у справі №902/113/23, від 12.12.2023 року у справі №910/2443/22, від 16.11.2023 року у справі №910/15587/21, від 08.11.2023 року у справі №700/740/17, від 24.10.2023 року у справі №920/1396/15.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 19 жовтня 2021 року в справі №615/1410/17 (провадження №61-21657св19) з посиланням на постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2018 року у справі №753/11000/14-ц (провадження №61-11сво17) вказано, що:

«Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів.

Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні.

Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення.

Таким чином, тлумаченню підлягає зміст правочину або його частина за правилами, встановленими статтею 213 ЦК України. У разі, якщо з`ясувати справжній зміст відповідної умови договору неможливо за допомогою загальних підходів до тлумачення змісту правочину, передбачених у частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України, слід застосовувати тлумачення contra proferentem. Contra proferentem (лат. verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem - слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав).

Особа, яка включила ту або іншу умову в договір, повинна нести ризик, пов`язаний з неясністю такої умови. При цьому це правило застосовується не тільки в тому випадку, коли сторона самостійно розробила відповідну умову, але й тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою. Це правило підлягає застосуванню не тільки щодо умов, які «не були індивідуально узгоджені» (no individually negotiated), але також щодо умов, які хоча і були індивідуально узгоджені, проте були включені в договір «під переважним впливом однієї зі сторін» (under the diminant sinfluence of the party)».

У постанові від 18.05.2022 року у справі №613/1436/17 за позовом про визнання недійсними договорів оренди землі, скасування записів про державну реєстрацію Верховний Суд зазначив, що contra proferentem має застосовуватися у разі, якщо є два різні тлумачення умови (чи умов) договору, а не дві відмінні редакції певної умови (умов) договору, з врахуванням того, що: contra proferentem має на меті поставити сторону, яка припустила двозначність, в невигідне становище. Оскільки саме вона допустила таку двозначність; contra proferentem спрямований на охорону обґрунтованих очікувань сторони, яка не мала вибору при укладенні договору (у тому числі при виборі мови і формулювань); contra proferentem застосовується у тому випадку, коли очевидно, що лише одна сторона брала участь в процесі вибору відповідних формулювань чи формулюванні тих або інших умов в договорі чи навіть складала проект усього договору або навіть тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою; у разі неясності умов договору тлумачення умов договору повинно здійснюватися на користь контрагента сторони, яка підготувала проект договору або запропонувала формулювання відповідної умови. Поки не доведене інше, презюмується, що такою стороною була особа, яка є професіоналом у відповідній сфері, що вимагає спеціальних знань.

Верховний Суд неодноразово наголошував на необхідності врахування принципу добросовісності (пункт 6 статті 3 Цивільного кодексу України) - стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Отже, принцип добросовісності передбачає, що сторони повинні діяти добросовісно під час реалізації своїх прав та передбаченого договором та/або законом виконання своїх зобов`язань.

Вважаємо, що у цій справі суд обґрунтовано може застосувати концепцію contra proferentem з огляду на те, що: (1) умова щодо орієнтовного строку є стандартною умовою договорів Відповідача (про це свідчить численна судова практика, сформована під час розгляду позовів до Відповідача; (2) Відповідач самостійно розробив та включив в договір цю умову; (3) умова в договір була включена в договір під переважним впливом однієї зі сторін (Відповідач здійснює професійну діяльність, а Позивачі - є споживачами послуг).

Додаємо до цих пояснень а табличному вигляді посилання на 23 судових рішення за участі Відповідача. Всі рішення містять посилання на пункт 2.4. договору 5 купівлі-продажу майнових прав, яким встановлюється орієнтовний строк введення об`єкта будівництва в експлуатацію.

Таким чином, беззаперечним є те, що умова в договорі щодо орієнтовного строку введення об`єкта будівництва в експлуатацію є типовою умовою договорів, у разі неясності якої, тлумачення умов договору повинно здійснюватися на користь контрагента сторони.

За умов договору відповідач взяв на себе зобов`язання забезпечити будівництво Об`єкта будівництва та готовності його до експлуатації, і, відповідно, умовами Договору передбачено відповідальність відповідача за недотримання строків будівництва.

У той же час, у цій справі відповідач зайняв позицію повного заперечення та не надавав суду будь-яких доказів на підтвердження того, що його дії були спрямовані на забезпечення будівництва об`єкту, на завершення цього будівництва, на введення об`єкта будівництва в експлуатацію.

Відповідач не надав також доказів того, що він забезпечив будівництво, однак об`єкт не був введений в експлуатацію контролюючими органами не з його вини. У той же час, контролюючі органи позбавлені можливості самостійно вводити об`єкти будівництва в експлуатацію без активних дій відповідача.

Отже, недобросовісна поведінка відповідача, яка полягає у пасивності та бездіяльності, не повинна бути тягарем для споживачів його послуг та позбавляти права на отримання житла або стягнення вже сплачених коштів за таке житло.

Таким чином, відповідач не надав судам доказів своєї добросовісної поведінки, спрямованої на виконання укладеного сторонами договору.

І якщо прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію не належить до цивільних відносин, то виконання зобов`язань щодо забезпечення готовності (завершення) будівництва об`єкта та вчинення всіх дій, спрямованих на введення такого об`єкта в експлуатацію - відноситься до цивільних відносин, які склались між сторонами.

Отже, саме відповідач повинен нести ризик, пов`язаний з неясністю умови договору щодо «орієнтовного строку».

Це підтверджується доказами у справі, на які зокрема посилаються позивачі.

Так, у Форвардному контракті №79722-А/3 від 28.02.2019 року (том 1, а.с.11-13) зазначено:

Пункт 14: Продавець несе відповідальність за неналежне виконання прийнятих зобов`язань в порядку, встановленому чинним законодавством України. У разі недотримання строків будівництва та прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом Об`єкта будівництва понад строк 3 місяці від орієнтовного строку прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію, Продавець сплачує пеню у розмірі 0,1% від суми ціни Базового активу за кожен день прострочки. За період прострочки 3 місяця від орієнтовного строку прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію, пеня не нараховується та не сплачується.

У Договорі купівлі-продажу майнових прав на квартиру №109/ВС2 від 28.02.2019 року (том 1, а.с.16-22) в пункті 4.2. зазначено: Продавець приймає на себе зобов`язання забезпечити дійсність проданих Покупцю майнових прав на Квартиру протягом строку дії цього Договору шляхом забезпечення будівництва Об`єкта будівництва та готовності його до експлуатації.

У томі 1 а.с.23-39 наявні Квитанції про сплату позивачами коштів:

19.03.2019 - 30 000,00 грн; 19.04.2019 - 30 000,00 грн; 18.05.2019 - 30 000,00 грн; 19.06.2019 - 30 000,00 грн; 13.07.2019 - 30 000,00 грн; 17.08.2019 - 30 000,00 грн; 17.09.2019 - 17 900,00 грн; 18.10.2019 - 27 000,00 грн; 15.11.2019 - 26 800,00 грн; 18.12.2019 - 26 000,00 грн; 18.01.2020 - 25 244,00 грн; 19.02.2020 - 27 000,00 грн; 17.03.2020 - 29 300,00 грн; 15.04.2020 - 28 200,00 грн; 17.05.2020 - 28 200,00 грн; 20.06.2020 - 29 400,00 грн; 19.07.2020 - 29 800,00 грн.

У томі 1 а.с.40-41 міститься надіслана претензія щодо розірвання договору від 30.11.2020 року та сплати штрафних санкцій.

Відповідно до ст.ст.77-81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмету доказування. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Відповідно до ст.89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Згідно зі ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Зокрема, законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно зі ст.376 підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є:

1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи;

2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими;

3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи;

4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення, якщо це порушення призвело до неправильного вирішення справи.

З огляду на викладене, колегія суддів вважає за необхідне рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 12 листопада 2021 року в частині відмови в задоволенні позовних вимог щодо розірвання договірних зобов?язань з ТОВ «Житловий комплекс «Нові Жуляни» та припинення зобов?язання за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 28 лютого 2019 року № 109/BC2 і стягнення з ТОВ «Житловий комплекс «Нові Жуляни» на користь ОСОБА_1 суми грошових коштів, сплачених за договорами купівлі-продажу деривативу і купівлі-продажу майнових прав на квартиру та штрафних санкцій за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру скасувати і ухвалити в цій частині нове судове рішення про часткове задоволення позову.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст.367, 374, 376, 382, 384 ЦПК України, суд,-

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , ОСОБА_2 задовольнити.

Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 12 листопада 2021 року в частині відмови в задоволенні позовних вимог щодо розірвання договірних зобов?язань з Товариством з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Нові Жуляни» та припинення зобов?язання за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 28 лютого 2019 року № 109/BC2 і стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Нові Жуляни» на користь ОСОБА_1 суми грошових коштів, сплачених за договорами купівлі-продажу деривативу і купівлі-продажу майнових прав на квартиру та штрафних санкцій за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру скасувати і ухвалити в цій частині нове судове рішення.

Позовні вимоги ОСОБА_1 та ОСОБА_2 задовольнити частково.

Розірвати договірні зобов?язання ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 ) та ОСОБА_2 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_3 ) з Товариством з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Нові Жуляни» (ідентифікаційний код 40426786) та припинити зобов?язання за Договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру №109/BC2 від 28 лютого 2019 року.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Нові Жуляни» (ідентифікаційний код 40426786) на користь ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 ) суму грошових коштів, сплачених за Договором №79727-А/3 купівлі-продажу деривативу від 28 лютого 2019 року та Договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру №109/BC2 від 28 лютого 2019 року у розмірі 474 844 (чотириста сімдесят чотири тисячі вісімсот сорок чотири гривень), та штрафні санкції за Договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 від 28 лютого 2019 року у розмірі 110 145,03 грн (сто десять тисяч сто сорок п?ять гривень 03 коп.).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Нові Жуляни» (ідентифікаційний код 40426786) на користь ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 ) та ОСОБА_2 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_3 ) судовий збір за подання позовної заяви по 3 378 грн 94 коп. та за подання касаційної скарги по 6 757 (шість тисяч сімсот п'ятдесят сім) грн 88 коп.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Нові Жуляни» (ідентифікаційний код 40426786) на користь ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 ) та ОСОБА_2 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_3 ) понесені судові витрати на професійну правничу допомогу у зв'язку з розглядом справи по 5 900 (п'ять тисяч дев'ятсот) грн.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Нові Жуляни» (ідентифікаційний код 40426786) в дохід держави судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі по 10 136 (десять тисяч сто тридцять шість) грн 82 коп.

В решті рішення залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Повний текст постанови складено 10 квітня 2024 року.

Головуючий:

Судді: