КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
справа № 759/2048/22 Головуючий у суді І інстанції: Колдіна О.О.
провадження №22-ц/824/7268/2024 Головуючий у суді ІІ інстанції: Сушко Л.П.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 квітня 2024 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:

Головуючого судді: Сушко Л.П.,

суддів: Гаращенка Д.Р, Олійника В.І.,

секретар судового засідання: Дуб С.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Київського апеляційного суду у порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за апеляційною скаргою адвоката Іванова Олександра Вікторовича, який діє в інтересах Товариства з обмеженою відповідальністю «Аркада-Будівництво» на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 18 жовтня 2023 року у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Аркада-Будівництво» до ОСОБА_1 про визнання правочину недійсним,

ВСТАНОВИВ:

У січні 2022 року ТОВ «Аркада - Будівництво» звернулося до Святошинського районного суду міста Києва з позовом до ОСОБА_1 , у якому просило визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру №МП107 від 29.03.2018 року.

Свої вимоги обґрунтовує тим, що договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру №МП107 від 29.03.2018 року, укладений між сторонами є незаконним та таким, що суперечить вимогам чинного законодавства, а саме: Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомості» від 19 червня 2003 року, оскільки відповідно до вимог ст. 9 цього Закону забудовник не мав права відчужувати або обтяжувати будь-яким способом об`єкти інвестування, майнові права, які передані управителю Фонду, без письмової згоди управителя Фонду, а після переходу прав на об`єкти інвестування від управителя Фонду до установників Фонду - без письмової згоди установників Фонду.

Позивач вважає, що договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру №МП107 від 29.03.2018 року підлягає визнанню недійсним на підставі ч. 1 ст. 203 ЦК України.

Рішенням Голосіївського районного суду міста Києва від 18 жовтня 2023 року відмовлено в задоволенні позову.

Не погодившись з вказаним судовим рішенням, адвокат Іванов Олександр Вікторович, який діє в інтересах ТОВ «Аркада-Будівництво» подав апеляційну скаргу, в якій просив його скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким позов задовольнити.

ТОВ «Аркада-Будівництво» не погоджується з висновками суду першої інстанції та вважає їх необґрунтованими.

Доводи апеляційної скарги обґрунтовані тим, що спір, що виник між сторонами в межах даної справи, стосується питання дійсності правочину зважаючи на його укладення всупереч законодавства (його незаконності). При цьому, наявна в матеріалах справи мирова угода не містить інформації щодо відповідності чи невідповідності укладеного Договору вимогам законодавства.

Також зазначив, що мирова угода не містить дати та не підписана ані ОСОБА_1 , ані ТОВ «Аркада-Будівництво». В матеріалах справи відсутні відомості щодо направлення такої мирової угоди з боку ТОВ «Аркада-Будівництво» та щодо особи, якою вказану мирову угоду було складено.

Представник апелянта вважає, що така мирова угода не має жодної юридичної сили, не є належним та достовірним доказом в межах даного судового спору, а тому помилково була взята до розгляду судом першої інстанції.

Попри вказане, на думку представника апелянта, суд першої інстанції необґрунтовано визнавши встановленою обставиною щодо пропозиції з боку ТОВ «Аркад-Будівництво» до ОСОБА_1 щодо укладення мирової угоди, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що такі дії ТОВ «Аркада-Будівництво» доводять законність укладеного між сторонами Договору.

06 березня 2024 року до Київського апеляційного суду надійшов відзив на апеляційну скаргу від ОСОБА_1 , в якому просила апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає з наступних підстав.

Вирішуючи даний спір та відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції обгрунтовував свої висновки тим, що спір між сторонами виник фактично через незгоду ТОВ «Аркада - Будівництво» із діями відповідача щодо стягнення з Товариства штрафних санкцій за недотримання умов договору, а саме порушення строків передачі об`єкта інвестування. Таке порушене право ОСОБА_1 відновила шляхом звернення до суду із позовом про стягнення неустойки за оспорюваним договором за порушення строків передачі об`єкта інвестування.

Натомість ТОВ «Аркада - Будівництво» висунуло ОСОБА_1 пропозицію щодо укладення мирової угоди, та у разі її відмови від права нараховувати у майбутньому неустойку за оспорюваним договором за порушення строків передачі об`єкта інвестування, Товариство відмовиться від цього позову та визнає право власності відповідача на майнову права на спірну квартиру.

Тому суд першої інстанції дійшов висновку, що такі дії ТОВ «Аркада-Будівництво» доводять законність укладеного між сторонами договору купівлі - продажу майнових прав на квартиру.

Такі висновки суду відповідають обставинам справи та вимогам закону.

Відповідно до частин 1-5 статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до законодавчого визначення правочином є перш за все вольова дія суб`єктів цивільного права, що характеризує внутрішнє суб`єктивне бажання особи досягти певних цивільно-правових результатів - набути, змінити або припинити цивільні права та обов`язки. Здійснення правочину законодавством може пов`язуватися з проведенням певних підготовчих дій учасниками правочину (виготовленням документації, оцінкою майна, інвентаризацією), однак сутністю правочину є його спрямованість, наявність вольової дії, що полягає в згоді сторін взяти на себе певні обов`язки (на відміну, наприклад, від юридичних вчинків, правові наслідки яких наступають у силу закону незалежно від волі їх суб`єктів). У двосторонньому правочині волевиявлення повинно бути взаємним, двостороннім і спрямованим на досягнення певної мети; породжуючи правовий наслідок, правочин - це завжди дії незалежних та рівноправних суб`єктів цивільного права.

Відповідно до ч. 3 ст. 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Відповідно до ч. 1 ст. 205 ЦК України правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони, або надсилалися ними до інформаційно-комунікаційної системи, що використовується сторонами. .

Частиною ж другою цієї статті визначено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19) зроблено висновок, що «недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 червня 2020 року в справі № 177/1942/16-ц (провадження № 61-2276св19) вказано, що «наявність підстав для визнання договору недійсним має встановлюватися судом на момент його укладення. Тобто, недійсність договору має існувати в момент його укладення, а не в результаті невиконання чи неналежного виконання зобов`язань, що виникли на підставі укладеного договору. Невиконання чи неналежне виконання зобов`язань, що виникли на підставі оспорюваного договору, не є підставою для його визнання недійсним».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 2-383/2010 (провадження № 14-308цс18) зроблено висновок, що «стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. У разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а обов`язки, що виникли внаслідок укладення договору, підлягають виконанню».

Встановлено, що 01.07.2015 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Аркада-Будівництво» та Публічним акціонерним товариством акціонерним комерційним банком «Аркада» укладеного Генеральний договір.

Відповідно до п. 1.2. Генерального договору Банк здійснює фінансування будівництва шляхом створення Фонду фінансування будівництва «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво».

28 березня 2018 року між ТОВ «Аркада-Будівництво» та ОСОБА_1 укладено договір № МП107 купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 .

Відповідно до п. 2.1 договору сторони обумовили, що продавець передає у власність (продає), а покупець приймає (купує) майнові права на квартиру та зобов`язується оплатити їх вартість у порядку та на умовах, передбачених цим Договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж.

Відповідно до п. 2.4 договору сторони обумовили, що майнові права на квартиру за цим договором переходять від продавця у власність до покупця після прийняття об`єкта в експлуатацію, здійснення покупцем остаточних розрахунків за майнові права на квартиру за даними технічної інвентаризації та підписання сторонами Акту приймання-передачі майнових прав на квартиру.

Запланований строк прийняття об`єкта в експлуатацію - 31 жовтня 2019 року. Продавець має право в односторонньому порядку змінити запланований строк прийняття об`єкта в експлуатацію на строку до 6 (шести) місяців, що не буде вважатись порушенням умов цього Договору (п. 2.6 Договору).

Загальна вартість майнових прав на квартиру на день укладення цього Договору, попередні (проектні) параметри та технічні характеристики якої визначені в п. 2.2 Договору, складає 658 652,42 грн, у тому числі ПДВ 109 775,40 грн, виходячи з ціни за 1 кв.м. загальної площі квартири 18 084,91 грн.

Відповідно до п. п.7.1 Договору договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами або їх уповноваженими представниками і діє до повного виконання сторонами взятих на себе зобов`язань за Договором, якщо зобов`язання по ньому не будуть припинені раніше у відповідності до положень цього договору та/або чинного законодавства України.

Встановлено, що в ході розгляду справи в суді першої інстанції ТОВ «Аркада-Будівництво» висунуло ОСОБА_1 пропозицію щодо укладення мирової угоди, та у разі її відмови від права нараховувати у майбутньому неустойку за оспорюваним договором за порушення строків передачі об`єкта інвестування, Товариство відмовиться від цього позову та визнає право власності відповідача на майнову права на спірну квартиру. Дані обставини підтверджуються заявою відповідачки та доданої до неї копії мирової угоди (а.с. 51-52, 53-54).

Судом апеляційної інстанції встановлено, що з договору від 01.07.2015 року не випливає, що квартира проінвестована відповідачем, є об'єктом договору від 01.07.2015 року

З урахуванням викладеного, суд апеляційної інстанції вважає, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відмову у задоволенні позову, оскільки позивач ТОВ «Аркада-Будівництво» не надав суду доказів на підтвердження недійсності договору купівлі-продажу майнових прав, тому суд першої інстанції обґрунтовано відмовив у задоволенні позову.

Суд апеляційної інстанції також погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що висунута позивачем відповідачу пропозиція щодо укладення мирової угоди, зміст якої відображає, що у разі відмови відповідача від права нараховувати у майбутньому неустойку за оспорюваним договором за порушенням строків передачі об`єкта інвестування, ТОВ «Аркада-Будівництво» відмовиться від даного позову та визнає право власності відповідача на майнове право на спірну квартиру, що свою чергу, на переконання суду, доводить законність укладеного між сторонами договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру.

Доводи апеляційної скарги про те, що наявна в матеріалах справи мирова угода не містить інформації щодо відповідності чи невідповідності укладеного Договору вимогам законодавства, суд апеляційної інстанції відхиляє, оскільки як вбачається зі змісту мирової угоди сторони підтверджують, що умови угоди не суперечать вимогам закону. Зокрема у пункті 2 мирової угоди зазначено, що ТОВ «Аркада-Будівництво» підтверджує, що договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру №МП 107 від 29.03.2018 року є правомірним, дійсним та відповідає вимогам законодавства України (а.с. 53).

Доводи апеляційної скарги про те, що мирова угода не містить дати та не підписана ані ОСОБА_1 , ані ТОВ «Аркада-Будівництво», у матеріалах справи відсутні відомості щодо направлення такої мирової угоди з боку ТОВ «Аркада-Будівництво» та щодо особи, якою вказану мирову угоду було складено, суд апеляційної інстанції відхиляє, оскільки судом встановлено, що представник позивача перед початком судового засідання суду першої інстанції 27.02.2023 року надав відповідачу проект мирової угоди для ознайомлення і прийняття відповідного рішення, з огляду на те, що відповідач не погодився на дану мирову угоду, у зв`язку з цим і підтверджується відсутність підписів у мировій угоді.

Що стосується відсутності доказів направлення мирової угоди з боку ТОВ «Аркада-Будівництво», суд апеляційної інстанції зазначає про можливість надання відповідачу мирової угоди не лише шляхом направлення засоби поштового зв`язку, однак і за допомогою особистого вручення такого документу.

Доводи апеляційної скарги про те, що укладеним Договором № МП107 від 29.03.2018 року було порушено ст. 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомості», суд апеляційної інстанції відхиляє, з огляду на наступне.

Відповідно до ст. 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомості» управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов`язується збудувати один або декілька об`єктів будівництва, забезпечити прийняття їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об`єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, Правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов`язується здійснювати фінансування будівництва цих об`єктів будівництва на умовах договору.

Відповідно до п. 3.1.4 Генерального договору від 01.07.2015 року забудовник зобов`язався перед Банком не відчужувати та не обтяжувати будь-яким способом об`єкти інвестування, зазначені в Переліку об`єктів інвестування, майнові права на які передані банку, без письмової згоди Банку, а після переходу прав на об`єкти інвестування від Банку до довірителів Фонду фінансування будівництва - без згоди довірителів Фонду фінансування будівництва.

Однак доказів передачі управителю майнових прав на спірну квартиру позивачем не надано.

Разом з тим відповідно до п.п. 5.5.1 та п.п. 5.5.2 Договору № МП 107 від 29.03.2018 року продавець гарантує, що від покупця не приховано обставин, які мають істотне значення для цього договору. До укладення цього договору, майнові права на квартиру будь-яким третім особам не відчужено.

Інші доводи апеляційної скарги не спростовують правильності висновків суду першої інстанції.

Суд апеляційної інстанції вважає, що майнове право позивача не було порушено відповідачем.

З урахуванням викладеного, суд апеляційної інстанції вважає, що суд першої інстанції дійшов вірного висновку про відсутність підстав для задоволення позову, і вірно застосував до спірних правовідносин положення ст.ст. 203, 215 ЦК України, положення Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомості».

Відповідно до статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Таким чином, доводи апеляційної скарги не спростовують правильності висновків суду першої інстанції, рішення суду ухвалене з додержанням норм процесуального права та правильним застосуванням норм матеріального права, і не може бути скасоване з підстав, викладених у апеляційній скарзі.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.374, 375 ЦПК України, суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу адвоката Іванова Олександра Вікторовича, який діє в інтересах Товариства з обмеженою відповідальністю «Аркада-Будівництво» залишити без задоволення.

Рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 18 жовтня 2023 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено «10» квітня 2024 року.

Головуючий суддя Л.П. Сушко

Судді Д.Р. Гаращенко

В.І. Олійник