РІШЕННЯ

Іменем України

Справа № 285/3919/23

провадження у справі № 2/0285/130/24

02 квітня 2024 року м. Звягель

Новоград-Волинський міськрайонний суд Житомирської області в складі:

головуючої судді……..………..……..Літвин О. О.,

секретаря………...................................Клечковської М. М.,

з участю:

позивача................................................. ОСОБА_1 ,

представника позивача......................... ОСОБА_2 ,

представників відповідача................... ОСОБА_3 ,

ОСОБА_4 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду,

за правилами загального позовного провадження,

цивільну справу

за позовом ОСОБА_1

до Стриївської сільської ради Звягельського району Житомирської області

про поновлення договору оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

У червні 2023 року ОСОБА_5 звернувся до суду з позовом до сільської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 27.12.1997, укладеного між ним та Киківською сільською радою (правонаступником якої є Стриївська сільська рада), в редакції додаткової угоди від 27.12.2022, зміст якої наведений у прохальній частині позовної заяви.

В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилається на те, що він тричі звертався до орендодавця з повідомленням про намір продовжити договірні відносини, однак відповіді не отримав. Тож він продовжив користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору і сплачувати орендну плату, а відповідач незаконно ухиляється від прийняття рішення стосовно поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк.

В судовому засіданні позивач та його представник просили задовольнити позов, пояснили, що ОСОБА_5 належним чином виконував і виконує умови договору оренди землі й на сьогоднішній день продовжує користуватися спірною земельною ділянкою, а тому має переважне право перед іншими особами на продовження орендних правовідносин. Вчасно звернувшись до сільської ради з листом про поновлення оренди і проектом додаткової угоди, відповідач зобов`язаний був поновити спірний договір оренди. Окрім того, вважають, що саме позивач має переважне право на продовження оренди спірної земельної ділянки, оскільки він за власний кошт привів до ладу ставки, які на ній розташовані.

Представники відповідача не визнали позов, мотивуючи тим, що ОСОБА_5 втратив своє переважне право на укладення договору оренди з тих підстав, що: він не надав проекту додаткової угоди, звертаючись із листом про поновлення орендних відносин; не сплачував орендну плату за користування дамбою, розташованою на спірній земельній ділянці; не вжив заходів щодо оновлення нормативної грошової оцінки землі, що вплинуло б на вартість орендної плати в сторону збільшення. Останнє вважають непогодження сторонами істотних умов щодо ціни договору.

Також зазначили, що виконання Марчуком робіт по будівництву дамб та реконструкції основної гідротехнічної споруди на спірній землі не надають йому переважне право на продовження її оренди, оскільки у зв`язку з цим йому була зменшена орендна плата.

Сільська рада надсилала Марчуку лист-заперечення, в якому висловила свій намір не продовжувати з ним договір оренди землі.

Заслухавши пояснення учасників судового процесу, дослідивши матеріали справи, суд дійшов наступного висновку.

Згідно копії договору про право тимчасового користування землею на умовах оренди від 27.12.1997 (а.с.16) (далі по тексту Договір Оренди) Киківська сільська рада рішенням виконкому №40 від 25.12.1997 (а.с.15) надала ОСОБА_1 в тимчасове користування земельну ділянку загальною площею 35,3 га, в тому числі залитою водою 30,5 га згідно плану на 25 років для реконструкції водоймища під ставок для розведення риби.

29.09.2001 була укладена угода про зміну договору від 27.12.1997 (а.с.18), згідно якої учасники угоди домовились про зменшення розмірів земельної ділянки до площі 23,8649 га та встановлена плата за оренду земельної ділянки: 3% річних від грошової оцінки землі під водою на загальну суму 612,15 грн у рік.

Власником земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0927 площею 23,8649 га на території Киківської сільської ради Новоград-Волинського району з цільовим призначенням для рибогосподарських потреб є відповідач з 18.10.2021.

Додатковими угодами, укладеними між позивачем та Киківською сільською радою, від 05.09.2002 (а.с.19, 132), 01.01.2006 (а.с.20) від 18.01.2009 (а.с.21), від 19.01.2010 (а.с.22) положення Договору Оренди змінювались в частині плати за оренду земельної ділянки в розмірі 3% нормативної грошової оцінки. Окрім того, угодою від 05.09.2002 визначено переважне право позивача на продовження договору оренди спірної земельної ділянки після його закінчення.

10.12.2019 між Киківською сільською радою Новоград-Волинського району Житомирської області (орендодавець) та ОСОБА_5 (орендар/відповідач) укладено договір оренди гідротехнічної споруди (дамби), розташованої в АДРЕСА_1 , яка належить територіальній громаді села. Вказана дамба розташована на спірній земельній ділянці. Рішенням Новоград-Волинського міськрайонного суду від 23.05.2022, яке набрало законної сили, розірвано договір оренди дамби у зв`язку з неналежним виконання Марчуком умов договору щодо сплати орендної плати, зобов`язано його повернути Стриївській сільській раді дамбу та стягнуто заборгованість за договором оренди гідротехнічної споруди.

17.11.2022 позивач звернувся з заявою до відповідача про дозвіл на виїзд постійної комісії для огляду земельної ділянки з метою продовження договору оренди, також просив залишити незмінною орендної плати (3%) (а.с.10).

17.01.2023 позивач знову звернувся з заявою до відповідача про поновлення оренди землі, при цьому вказавши, що додає копію угоди (а.с.11).

У заяві від 23.05.2023 (а.с.24) про поновлення оренди позивач в додатках зазначає про проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 27.12.2022, згідно умов якої Договір Оренди поновлюється на новий термін 25 років, до 27.12.2047 і після його закінчення орендар ( ОСОБА_5 ) має переважне право поновити його на новий строк (а.с.25).

У своїх листах від 16.12.2022, 05.01.2023, 10.02.2023 та 28.04.2023 (а.с.9,12-14), адресованих позивачу, сільська рада повідомила його відмову в поновленні договору оренди та запропонувала отримати землю в користування в комплексі з водним об`єктом на загальних підставах, на земельних торгах у вигляді аукціону. Підставою прийняття такого рішення стало відсутність поданої заяви Марчуком про поновлення оренди у відповідності до ст.33 Закону України «Про оренду землі»; неналежне виконання ним умов договору; відсутність у спірному договорі оренди таких умов, як поновлення оренди на новий термін; наявність непогашеної заборгованості за оренду гідроспоруди, як єдиного майнового комплексу.

Згідно зі ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст.627 ЦК України).

Майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору найму, регулюються спеціальними нормами законодавства, закріпленими, зокрема, в Земельному кодексі України та Законі України «Про оренду землі» (далі по тексту Закон).

Оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (ст.1 Закону). За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець (орендодавець) зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст.792 ЦК України, ст.13 Закону).

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються ст.33 Закону (прийнятою 05.11.2003 та зі змінами, прийнятими до неї 12.03.2011), якою визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, орендар зобов`язаний до закінчення строку оренди землі повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення.

Таким чином, поновлення договорів оренди землі в судовому порядку, у передбачений ст.33 Закону спосіб, вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків. Належним і ефективним у цьому випадку способом захисту порушеного права є позов про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту.

Однак, Верховний суд неодноразово виснував, що поновлення договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення. У даній справі відповідно до положень ст.27 Закону, чинній на час укладення між сторонами додаткової угоди у вересні 2002 року, якою змінено предмет Договору Оренди та визначено право орендаря на продовження його строку. Зазначена стаття передбачає, що після закінчення строку, на який було укладено договір, орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови належного виконання орендарем своїх обов`язків за договором.

За обставинами цієї справи, позивач, орендар, до закінчення строку дії первинного договору оренди завчасно повідомив орендодавця про намір продовжити орендні правовідносини з додаванням в подальшому проєкту відповідної додаткової угоди. Сільська рада розглянула надісланий орендарем лист-повідомлення, однак не погодилася із запропонованими умовами та заперечила щодо поновлення договору з посиланням на неналежне виконання орендарем своїх обов`язків. На підтвердження останніх відповідачем були надані адресовані позивачу листи від 22.05.2017 (а.с.78), 06.11.2017 (а.с.87), 02.08.2018 (а.с.89) про усунення порушень законодавства та проведення грошової оцінки орендованої ним землі з подальшим укладанням додаткової угоди до договору оренди у зв`язку з недійсною нормативною грошовою оцінкою, вказаною в Договорі Оренди, яка є основою для визначення розміру орендної плати за земельну ділянку державної та комунальної власності. Окрім того, рішеннями виконавчого комітету Киківської сільської ради від 31.01.2017 (а.с.77), 31.01.2018 (а.с.88), 28.01.2019 (а.с.92), 31.10.2019 (а.с.93), 31.10.2020 (а.с.94), 26.08.2021 (а.с.95), 26.10.2022 (а.с.96), на сесії сільської ради від 31.10.2017 (а.с.79-86) Марчуку, як орендарю земельної ділянки під водними об`єктами, рекомендовано забезпечити наявний договір оренди оновленою нормативною грошовою оцінкою з метою перерахунку орендної плати.

Переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк слід відрізняти від поновлення договору оренди землі. Сутність поновлення договору оренди землі полягає в тому, що договір автоматично поновлюється на той же самий строк за умови, що: орендар належним чином виконує умови договору; продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди; відсутні заперечення орендодавця. Цей договір поновлюється на той же строк та з умовами, що були передбачені у договорі оренди землі.

Сутністю ж переважного права є укладення договору оренди землі на новий строк, зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. Тобто переважне право орендаря стосується укладення нового договору оренди землі на новий строк і з новими умовами.

Слід наголосити на тому, що послідовно проводячи відмінність між поновленням договору оренди землі та переважним правом на його укладення, законодавець встановив різні строки заперечення орендодавця проти існування подальших договірних відносин. Так, у випадку поновлення договору таке заперечення має бути висунуте орендодавцем протягом одного місяця після закінчення строку дії договору землі. Натомість переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк припиняється у разі заперечень орендодавця, про що він має повідомити орендарю ще під час дії договору до закінчення строку останнього.

Судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, які повинні довести обставини, які мають значення для справи і на які вони посилаються як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Реалізація принципу змагальності сторін в процесі та доведення перед судом обґрунтованості своїх вимог є конституційною гарантією, передбаченою у статті 129 Конституції України.

Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі. Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об`єктивного з`ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі. Тобто, обов`язок доказування та подання доказів розподіляється між сторонами виходячи з того, хто посилається на певні юридичні факти, які обґрунтовують його вимоги та заперечення.

Враховуючи встановлені обставини справи, наявні в матеріалах справи докази, суд зазначає, що позивачем належними та допустимими доказами не доведено добросовісність виконання своїх обов`язків за Договором Оренди. Натомість відповідачем спростовано заявлені позовні вимоги. Наявність незгоди орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки згідно з положеннями Закону виключає можливість визнання поновленим попереднього договору у вибраний позивачем спосіб.

З підстав наведеного, позовні вимоги про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі в редакції, викладеній у позовній заяві, є необґрунтованою, не доведеною матеріалами справи та не підлягає задоволенню.

Керуючись статтями 12, 13, 76-83, 258, 259, 264-265, 268 ЦПК України,

УХВАЛИВ:

Відмовити в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Стриївської сільської ради Звягельського району Житомирської області про поновлення договору оренди землі.

Судове рішення може бути оскаржене безпосередньо до Житомирського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги на нього протягом 30 (тридцяти) днів з дня його проголошення або з дня його складення, у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи (ст.ст.352, 354 ЦПК України). Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну його частини, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо її не було подано; у разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після апеляційного перегляду (ст.273 ЦПК України).

Дата виготовлення повного тексту рішення 09.04.2024.

Головуюча суддя ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? О. О. Літвин