РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20.03.2024

Справа № 947/7570/23

Провадження № 2/522/1900/24

Приморський районний суд м. Одеси у складі:

головуючого судді Ярема Х.С.

при секретарі судового засідання Кніш Д.А.

за участі позивача ОСОБА_1 , представника ОСОБА_2

представника відповідача ОСОБА_3

розглянув у спрощеному позовному провадженні справу

за позовом ОСОБА_1

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Атланта», ОСОБА_4

про розірвання договорів та стягнення грошових коштів.

ВСТАНОВИВ:

1.06.03.2023 ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ТОВ «Агентство нерухомості «Атланта», ОСОБА_4 .

2.Позивач просить суд:

-розірвати договір про надання послуг покупцю №22/3 від 19.02.2022 між ОСОБА_1 та ТОВ «Агентство нерухомості «Атланта»

-стягнути з ТОВ «Агентство нерухомості «Атланта» кошти за договором про надання послуг покупцю № 22/3 від 19.02.2022 у розмірі 28 300 грн.;

-розірвати договір про намір укласти угоду №22/3 від 19.02.2022 між ОСОБА_1 , ТОВ «Агентство нерухомості «Атланта» та ОСОБА_4

-стягнути з ОСОБА_4 кошти за договором про намір укласти угоду № 22/3 від 19.02.2022 в розмірі 28 300 грн.

3.11.04.2023 справа за підсудністю надійшла до Приморського районного суду м. Одеси.

4.03.05.2023 відкрито спрощене позовне провадження з викликом сторін.

5.06.07.2023 ТОВ «Агентство нерухомості «Атланта» подав письмові пояснення.

6. ОСОБА_1 звернення до суду з цим позовом пояснює тим, що мав намір купити квартиру. Для цього 19.02.2022 уклав з ТОВ «Агентство нерухомості «Атланта» договір про надання послуг, відповідно до умов якого агенство зобов`язувалося надати йому інформаційно-посередницькі послуги, пов`язанні з придбанням квартири, а він оплатити надані послуги. Послуги, що надавались ТОВ «Агентство нерухомості «Атланта», зокрема, включали організацію інформаційно-посередницького супроводу щодо укладення та нотаріального посвідчення договору відчуження квартири. Вартість послуг, що надавались ТОВ «Агентство нерухомості «Атланта» оцінена в 48 110 грн. (що було еквівалентно 1 700 дол. США). ОСОБА_1 зобов`язувався оплатити агенству вартість послуг, в такому порядку: 28 300 грн. (1 000 дол. США) в момент підписання Договору в рахунок часткової оплати послуг, а решту 19 810 грн. (700 дол. США) мав сплатити в момент нотаріального посвідчення основного договору купівлі квартири. На виконання умов Договору про надання послуг між ТОВ «Агентство нерухомості «Атланта», ОСОБА_4 та ним було укладено Договір про намір укласти угоду та додаткову угоду до нього, за умовами якого власник та ОСОБА_1 зобов`язались укласти основний договір відчуження квартири АДРЕСА_1 не пізніше 15.03.2022. В день укладання договору про намір укласти угоду від 19.02.2022 ОСОБА_1 сплатив ОСОБА_4 1 000 дол. США та 1 000 дол. США агенству. Проте основний договір купівлі квартири так і не був укладений з вини відповідачів. Позивач звернувся до відповідачів з проханням повернути гроші. Однак відповідачі ніяких дій на виконання умов договору не вчиняли, відмовилися повертати гроші. Позивач вважає, що оскільки, сторони лише домовились уклади договір в майбутньому, передані за договором про наміри кошти є авансом, а тому мають бути повернуті, а попередній договір підлягає розірванню. Агентство нерухомості не виконало повністю свої зобов`язання за договором про надання послуг, наразі їх виконання неможливе, цей договір підлягає розірванню, а гроші поверненню, як це передбачено договором про наміри в п.4.8, яким передбачено повернення сторін в початкове положення. Вважає, що усі його обманули. Договір, укладений між ним агенством, та договір укладений між ним та агенством, власником квартири по суті є одним договором. Тобто, якщо п.4.8 договору про наміри передбачено повернення сторін в початкове положення, то усі мають повернути сплачені йому кошти.

7.Відповідач ТОВ «Агентство нерухомості «Атланта» проти позову заперечує. 19.02.2022 між ним та ОСОБА_5 було укладено договір про надання послуг покупцю за умовами якого ТОВ надало ОСОБА_5 інформаційно-посередницькі послуги, пов`язані з придбанням квартири. Згідно з п. 3 Договору про надання послуг зобов`язання Виконавця перед Замовником вважаються частково виконаними, а інформаційно-посередницькі послуги підлягають частковій оплаті, якщо за участю сторін укладено Договір про намір укласти угоду з придбання квартири. Підтвердженням повного виконання ТОВ зобов`язань за Договором перед ОСОБА_5 є укладений договір з придбання квартири. За умовами, п. 5 та 6 Договору про надання послуг, вартість послуг становить 48 110 грн. (1 700 доларів США), які сплачуються в такому порядку: 28 300 грн. (1 000 дол. США) Замовник сплачує Виконавцю в момент підписання Договору в рахунок часткової оплати послуг відповідно до п. 3 Договору, а решту 19 810 грн., 700 доларів США за офіційним курсом, Замовник сплачує Виконавцю в момент нотаріального посвідчення Договору придбання квартири. На виконання Договору про надання послуг між ТОВ «Агентство нерухомості «Атланта» та ОСОБА_4 і ОСОБА_5 було укладено договір про намір укласти угоду за умовами якого Власник та Набувач зобов`язались укласти договір купівлі-продажу квартири. Того ж дня 19.02.2022 позивач прийняв частину послуг та оплатив частини винагороди у розмірі 28 300 грн., про що підписано Акт виконаних робіт. Договором про намір укласти угоду (пунктом 2.5.) було встановлено строк укладання угоди купівлі-продажу не пізніше 15.03.2022, який було продовжено на тих самих умовах та на той самий строк до 09.04.2022. В цей строк через введені обмеження, пов`язані з війною, договір купівлі-продажу укладений не був. Договір про надання послуг закінчився, а отже, не може бути розірваним. Сплачені за договором про надання послуг гроші не є авансом чи передоплатою, а є частковою оплатою вже наданих інформаційних послуг, тому вимога про їх повернення є безпідставною. Недотримання форми Договору про наміри укласти угоду є підставою для визнання такого договору недійсним (нікчемним), а не підставою для розірвання договору. При цьому нікчемність даного Договору про наміри укласти угоду спростовується тим, що попередній договір про наміри та потенційний основний договір купівлі-продажу мають різний суб`єктний склад; даний договір не містить волевиявлення сторін або умови надання договору про наміри сили попереднього договору, а тому договір про наміри не може вважатися попереднім договором в розумінні ст. 635 ЦК України; договір про наміри є змішаним договором, а отже вимоги законодавства щодо відповідності форми попереднього договору формі основного договору, на договір про наміри не розповсюджується. Забезпечувальний платіж по Договору про наміри не можна вважати авансом, оскільки він є погодженим сторонами альтернативним способом забезпечення зобов`язань, а відтак, посилання позивача на його повернення як авансу безпідставні.

Судом встановлені наступні фактичні обставини.

8.19.02.2022 між ОСОБА_1 (Замовник) та ТОВ «Агентство нерухомості «Атланта» (Виконавець) було укладено Договір № 22/3 про надання послуг покупцю, за яким Виконавець зобов`язується надати Замовнику інформаційно-посередницькі послуги, пов`язанні з придбанням Замовником об`єкта нерухомості - двокімнатної квартири АДРЕСА_1 , а Замовник зобов`язується оплатити надані послуги в розмірі, у строки та в порядку, встановлені цим договором (п. 1).

9.Зобов`язання Виконавця перед Замовником вважаються частково виконаними, а інформаційно-посередницькі послуги підлягають частковій оплаті, якщо за участю сторін укладено договір про намір укласти угоду з придбання об`єкту. Підтвердженням повного виконання Виконавцем зобов`язань за Договором перед замовником є укладений договір з придбання Об`єкту (п. 3).

10.Вартість послуг, що надаються ТОВ «Агентство нерухомості «Атланта» становить 48 110 грн. (еквівалентно 1 700 дол. США) (п.6).

11.Згідно з п.7 Замовник зобов`язується оплатити ТОВ «Агентство нерухомості «Атланта» вартість послуг в наступному порядку:

-частина винагороди в розмірі 28 300 грн. (1 000 дол. США) ОСОБА_1 сплачує ТОВ «Агентство нерухомості «Атланта» в момент підписання Договору в рахунок часткової оплати послуг відповідно п. 3 даного договору;

-решту винагороди в розмірі 19 810 грн. (700 дол. США) ОСОБА_1 сплачує ТОВ «Агентство нерухомості «Атланта» в момент нотаріального посвідчення Договору придбання Об`єкту.

12.Пункт 10 Договору № 22/3 передбачає обов`язок Виконавця повернути Замовнику все, що було отримано він нього за договором, у разі відмови Виконавця від надання послуг за Договором.

13.В цей же день 19.02.2022 між ТОВ «АН «Атланта» (Агентство), ОСОБА_4 , яка діяла від імені ОСОБА_6 (Власник) та ОСОБА_1 (Набувач) укладено Договір № 22/3 про намір укласти угоду (далі Договір про наміри), відповідно до умов якого Власник та Набувач зобов`язалися у строк, передбачений пунктом 2.5 Договору (не пізніше 15.03.2022), укласти нотаріально посвідчений договір відчуження, за яким Власник передає Набувачу у власність квартиру АДРЕСА_1 , а Набувач сплатить Власнику ціну Об`єкта на умовах, передбачених Договором (п.1.1 Договору про наміри).

14.Ціна об`єкту узгоджена сторонами в сумі в гривнях, що є еквівалентом 34 500 доларів США за офіційним курсом НБУ на дату укладення та нотаріального посвідчення договору відчуження об`єкту (п. 2.1 Договору про наміри).

15.Згідно з п.4.4 Договору про наміри Набувач гарантує придбання об`єкту у власність в порядку, встановленому договором, і для забезпечення виконання зобов`язань передав, а Власник прийняв забезпечувальний платіж у сумі в гривнях, що є еквівалентом 1 000 доларів США.

16.Пунктом 4.8. Договору про наміри передбачено, що у разі, якщо невиконання (неналежне виконання) зобов`язань Сторонами викликано обставинами непереборної сили, що має офіційне підтвердження, Сторони звільняються від відповідальності, передбаченої Договором і чиним законодавством України, і повертаються в початкове положення.

17.Згідно з п. 5.3 Договору про наміри сторонами визначено, що цей договір не є попереднім договором в розумінні статті 635 ЦК України.

18.19.02.2022 ОСОБА_1 у відповідності до п.п. 2, 3, 5, 7 Договору №22/3 прийняв частину послуг від ТОВ «Атланта» та оплатив частину винагороди в розмірі 28 300 грн. (1 000 доларів США), про ними складено та підписано Акт виконаних робіт від 19.02.2022.

Висновки суду.

19.Предметом спору є розірвання договору про надання послуг та договору про намір укласти угоду з тих підстав, що Виконавець та Власник не виконали своїх зобов`язань за цими договорами. Сторони договору мають бути повернуті в попередній стан, оскільки ці кошти є авансом.

20.Відповідач (Виконавець за договором) вважає, що договір не підлягає розірванню, оскільки є виконаним. Сплачені за договором про надання послуг гроші не є авансом чи передоплатою, а є частковою оплатою наданих інформаційних послуг. Решту вимог про повернення коштів, Замовник мав би пред`явити безпосередньо до власника квартири, а не до особи, яка лише його представляла.

21.Оцінивши доводи обох сторін, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову.

Щодо розірвання договору про надання послуг покупцю №22/3 від 19.02.2022 та договору про намір укласти угоду №22/3 від 19.02.2022.

22.У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (частина третя статті 651 ЦК України).

23.У цивільному законодавстві закріплено конструкцію «розірвання договору» (статті 651-654 ЦК України). Вона охоплює собою розірвання договору: 1) за згодою (домовленістю) сторін; 2) за рішенням суду; 3) внаслідок односторонньої відмови від договору. У спеціальних нормах ЦК України досить часто використовується формулювання «відмова від договору» (наприклад, у статтях 665, 739, 766, 782 ЦК України). Односторонню відмову від договору в тих випадках, коли вона допускається законом або договором, слід кваліфікувати як односторонній правочин, оскільки вона є волевиявленням особи, спеціально спрямованим на припинення цивільних прав та обов`язків.

24.Позивач наполягає на розірванні договорів за рішенням суду. Посилається на не виконання договору в строк.

25.Згідно зі ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

26.Згідно з ч. 1 ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

27.Отже, розірвано може бути лише чинний (такий, що діє на час звернення до суду з позовом та прийняття відповідного судового рішення) договір (постанова Верховного Суду від 07.08.2018 у справі №910/7981/17).

28.Як вбачається, предметом договору про надання послуг покупцю №22/3 від 19.02.2022 є надання інформаційно-посередницьких послуг, пов`язаних з придбанням квартири. Зобов`язання Виконавця (відповідач Агенство) перед замовником (позивач) вважаються частково виконаними, а інформаційно-посередницькі послуги підлягають частковій оплаті, якщо за участю сторін укладеного договір про намір укласти угоду з придбання об`єкту. Підтвердженням повного виконання зобов`язань за Договором є укладення договору з придбання квартири (п. 3 Договору № 22/3).

29.19.02.2022 між сторонами ТОВ «АН «Атланта» (Агентство), ОСОБА_4 , яка діяла від імені власника квартир ОСОБА_6 (Власник), та ОСОБА_1 (Набувач) було укладено Договір № 22/3 про намір укласти угоду. За цим договором Власник та Набувач зобов`язалися у строк до 15.03.2022 укласти нотаріально посвідчений договір відчуження квартири, а Набувач сплатить Власнику ціну Об`єкта на умовах, передбачених Договором (п.1.1 Договору про наміри).

30.Отже, виходячи з змісту договорів, строк дії договору № 22/3 від 19.02.2022 та договору №22/3 від 19.02.2022 закінчився 15.03.2022.

31.Внаслідок закінчення строку дії обох договорів підстави для їх розірвання відсутні.

32.Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити, які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Щодо стягнення з відповідача ТОВ «Агентство нерухомості «Атланта» коштів за договором про надання послуг покупцю № 22/3 від 19.02.2022.

33.Згідно з ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

34.Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч.1 ст. 626 ЦК України).

35.Згідно зі ст. 626 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

36.Згідно з ч.1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

37.Згідно ст. 903 ЦК України, якщо договором передбачено надання послуг за плату, замовник зобов`язаний оплатити надану йому послугу в розмірі, у строки та в порядку, що встановлені договором. У разі неможливості виконати договір про надання послуг, що виникла не з вини виконавця, замовник зобов`язаний виплатити виконавцеві розумну плату. Якщо неможливість виконати договір виникла з вини замовника, він зобов`язаний виплатити виконавцеві плату в повному обсязі, якщо інше не встановлено договором або законом.

38.Сторони Договору №22/3 погодили (п.7), що Замовник зобов`язувався оплатити ТОВ «Агентство нерухомості «Атланта» вартість послуг, що надавались за Договором, в наступному порядку:

-частину винагороди в розмірі 28 300 грн. (1 000 дол. США) ОСОБА_1 сплачує ТОВ «Агентство нерухомості «Атланта» в момент підписання Договору в рахунок часткової оплати послуг відповідно п. 3 даного Договору;

-решту винагороди в розмірі 19 810 грн. (700 дол. США) ОСОБА_1 сплачує ТОВ «Агентство нерухомості «Атланта» в момент нотаріального посвідчення Договору придбання квартири.

39.Відповідач АН «Атланта» визнає, що 19.02.2022 отримав від ОСОБА_1 1 000 дол. США. Про це обидві сторони склали та підписали спільний акт виконаних робіт. Однак відповідач вважає, що зазначена сума є платою за надані інформаційні послуги, незалежно від того чи відбулось укладення основного нотаріального договору купівлі-продажу квартири. Оскільки справді основний договір власник квартири та ОСОБА_1 не уклали, то агентство і не вимагає сплати ОСОБА_1 решти 700 дол. США.

40.Натомість позивач вважає, що якщо основний договір не укладено, то агенство повинно повернути йому також 1 000 дол. США, оскільки вони його обманули.

41.Суд з доводами позивача не погоджується.

42.Як вбачається з п. 2 цього договору, послуги, надані Замовнику в процесі здійснення Виконавцем своєї діяльності до укладення цього договору, вважаються частково наданими і спожитими Замовником за цим договором, а саме: консультація фахівців з питань придбання нерухомості; надання Замовнику варіантів об`єктів нерухомості з наявної у Виконавця інформаційної бази даних і організація огляду об`єктів нерухомості замовником; надання персонального фахівця для пошуку і демострації обраних об`єктів.

43.Тобто, позивач читав умови договору, погодився на визначений порядок оплати послуг АН «Атланта» та прийняв ці послуги, підписавши акт виконаних робіт від 19.02.2022.

44.Отже, винагорода в розмірі 28 300 грн. (1 000 дол. США) є оплатою за інформаційні послуги, які ОСОБА_7 мав сплатити і сплатив в момент підписання Договору в рахунок часткової оплати послуг відповідно п. 3 даного Договору (зобов`язання Виконавця перед Замовником вважаються частково виконаними, а інформаційно-посередницькі послуги підлягають частковій оплаті, якщо за участю сторін укладено договір про намір укласти угоду з придбання об`єкту. Підтвердженням повного виконання Виконавцем зобов`язань за Договором перед замовником є укладений договір з придбання Об`єкту).

45.Підстави для повернення ТОВ «Агентство нерухомості «Атланта» ОСОБА_1 цих коштів немає, такі є сплатою за надані інформаційні послуги.

46.Посилання позивача на п. 4.8 Договору про намір укласти угоду №22/3 від 19.02.2022, який передбачає повернення сторін у початкове положення, абсолютно не стосується зобов`язань сторін за Договором №22/3 від 19.02.2022. Цей пункт стосується лише наслідків невиконання сторонами зобов`язань за Договором про намір укласти угоду, а не Договору про надання послуг.

Щодо стягнення коштів з ОСОБА_4 за договором про намір укласти угоду №22/3 від 19.02.2022.

47. ОСОБА_1 посилається на те, що 1 000 дол. США, які він передав ОСОБА_4 , яка діяла від імені власника квартири, є авансом. Оскільки основний договір не був укладений у визначений строк до 15.03.2022, аванс підлягає поверненню.

48.З вимогою про стягнення коштів позивач звернувся до ОСОБА_4 .

49.Суд з цими доводами позивача не погоджується.

50.Аванс - це лише спосіб платежу. Він не виконує забезпечувальної функції, а виконує функцію попередньої оплати, яка підлягає поверненню у випадку не виконання зобов`язання.

51.Порушення своїх прав безпосередньо ОСОБА_4 позивач пояснює тим, що вона, як сторона договору отримала гроші як аванс.

52.Як вбачається Договір №22/3 про намір укласти угоду від 19.02.2022 був укладений між ТОВ «АН «Атланта» (як Агентством), ОСОБА_4 , яка діяла від імені ОСОБА_6 (як Власника), та ОСОБА_1 (як Набувачем).

53.Отже, ОСОБА_4 не є власником квартири, а лише виконувала представницькі повноваження за свого довірителя - власника квартири ОСОБА_6 .

54.Згідно з ч.1 ст. 237 ЦК України представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов`язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє.

55.Стаття 239 ЦК України передбачає правило за яким правочин, вчинений представником, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки особи, яку він представляє.

56.Отже, кошти фактично отримує власник, незалежно від того, що він діє через уповноваженого представника.

57.Відповідач - це особа, яка, на думку позивача, порушила, не визнала чи оспорила права позивача. Відповідач притягається до справи у зв`язку з позовною вимогою, яка пред`являється до нього.

58.Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтування позову обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи. Пред`явлення позову до неналежного відповідача є підставою для відмови в позові (висновки Великої Палати Верховного Суду у постанові від 17.04.2018 у справі № 523/9076/16-ц).

59.Суд вважає, що ОСОБА_1 звернувся до позовом до неналежного відповідача ОСОБА_4 . Належним відповідачем у справі є власник квартири ОСОБА_6 . До нього позивач вимог не пред`являє.

60.За правилами ст. 141 ЦПК України судові витрати не підлягають стягненню з відповідача на користь позивача у разі відмови у задоволенні позову.

Керуючись, ст.ст. 263-265 ЦПК України,

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову ОСОБА_1 відмовити.

Рішення може бути оскаржено до апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення (або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи), зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 11.04.2024.

Суддя Ярема Х.С.