КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
№ апеляційного провадження: 22-ц/824/5548/2024
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

03 квітня 2024 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді - доповідача Слюсар Т.А.,

суддів: Голуб С.А., Таргоній Д.О.,

за участю секретаря судового засідання Гижицької Л.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою адвоката Іванова Олександра Вікторовича в інтересах товариства з обмеженою відповідальністю «Аркада-Будівництво» рішення Печерського районного суду міста Києва від 27 червня 2023 року у складі судді Батрин О.В.,

у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Аркада-Будівництво» про стягнення неустойки за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру та за зустрічним позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Аркада-Будівництво» до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру,-

В С Т А Н О В И В :

У травні 2021 році ОСОБА_1 звернулася у суд із позовом до ТОВ «Аркада-Будівництво», у якому просила стягнути з ТОВ «Аркада-Будівництво» неустойку за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру у розмірі 360 805 грн 14 коп та судові витрати в розмірі 15 000 грн.

Позов обґрунтовано тим, що 28 березня 2018 року між ТОВ «Аркада-Будівництво» та ОСОБА_1 було укладено договір № МП63 купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 , відповідно до якого продавець передає у власність, а покупець приймає майнові права на квартиру та зобов`язується оплатити їх вартість у порядку та на у мовах визначених законом. Відповідно до договору, запланований строк прийняття об`єкта в експлуатацію - 31 жовтня 2019 року. Продавець має право в односторонньому порядку змінити запланований строк прийняття об`єкта в експлуатацію на строк до 6 місяців, що не буде вважатись порушенням умов цього Договору.

У зв`язку з порушенням строку прийняття об`єкта в експлуатацію позивач відповідно до п. 6.4 договору просить стягнути з відповідача пеню у розмірі 0,1% від загальної вартості майнових прав на квартиру, визначеної в п. 3.1. Договору, за кожен день затримки.

14 лютого 2022 року представник відповідача ТОВ «Аркада-Будівництво» - Шипулін О.В. звернувся до суду з зустрічною позовною заявою до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру.

В обґрунтування позовних вимог вказав, що договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру № МП63 від 28 березня 2018 року є незаконним та укладеним всупереч вимогам чинного законодавства, а саме всупереч Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомості» від 19 червня 2003 року. Стверджує, що договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру не відповідає вимогам статті 9 Закону, відповідно до якої забудовник не має права відчужувати або обтяжувати будь-яким способом об`єкти інвестування, майнові права на які передані управителю фонду, без письмової згоди управителя фонду, а після переходу прав на об`єкти інвестування від управителя фонду до установників фонду - без письмової згоди установників фонду. А тому вважає, що договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 28 березня 2018 року підлягає визнанню недійсним на підставі ч. 1 ст. 203 ЦК України.

11 травня 2022 року від представника позивача ОСОБА_2 до суду надійшла заява про уточнення позовних вимог, відповідно до якої уточнює позовні вимоги щодо стягнення нарахованої неустойки за весь період з 30 квітня 2021 року по 31 січня 2022 року, тобто за 277 днів, у розмірі 274 568 грн 75 коп. Таким чином, загальний строк порушення зобов`язання відповідачам та нарахування неустойки становить 641 днів, а загальний розмір неустойки в розмірі 635 373 грн 89 коп.

11 серпня 2022 року від позивача ОСОБА_1 до суду надійшла заява №2 про уточнення позовних вимог, відповідно до якої уточнює позовні вимоги в частині стягнення донарахованої неустойки за період з 1 лютого 2022 року по 31 липня 2022 року, тобто за 181 днів, в розмірі 179 411 грн 35 коп. Таким чином, загальний строк порушення зобов`язання відповідачам та нарахування неустойки становить 822 дні, а загальний розмір неустойки в розмірі 814 785 грн 24 коп.

Рішенням Печерського районного суду міста Києва від 27 червня 2023 року позов ОСОБА_1 задоволено частково. Стягнуто з ТОВ «Аркада-Будівництво» на користь ОСОБА_1 неустойку за період з 01 травня 2020 року по 23 лютого 2022 року в розмірі 658 170 грн 08 коп. Стягнуто з ТОВ «Аркада-Будівництво» на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 6 581 грн 70 коп. У задоволенні зустрічного позову ТОВ «Аркада-Будівництво» до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру - відмовлено.

В апеляційній скарзі адвокат Іванов О.В. в інтересах ТОВ «Аркада-Будівництво» просить скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове, яким у задоволенні первісного позову ОСОБА_1 відмовити, а зустрічний позов ТОВ «Аркада-Будівництво» задовольнити.

Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, адвокат Іванов О.В. в інтересах ТОВ «Аркада-Будівництво» зазначає що рішення суду першої інстанції є незаконним та таким, що підлягаю скасуванню, оскільки прийняте при неповному з`ясуванні обставин, що мають значення для справи, з неправильним застосуванням норм матеріального права та з порушенням норм процесуального права.

Вказано, що зі змісту договору вбачається, що сторони не узгодили всіх його істотних умов. Пунктом 2.6. договору встановлено, що запланований строк прийняття об`єкта в експлуатацію - 31 жовтня 2019 року. Продавець має право в односторонньому порядку змінити запланований строк прийняття об`єкта в експлуатацію на строк до 6 місяців, що не буде вважатись порушенням умов цього договору. Встановлення орієнтовного строку вказує на невизначеність такої істотної умови як строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію. За такої умови, позовна вимога про стягнення неустойки за недотримання конкретно не визначеного строку задоволенню не підлягає.

Зазначає, що в чинному законодавстві України таке поняття як прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію відсутнє. Механізм прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів визначений Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженим постановою Кабінетом Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461.

Посилається на те, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю, а отже відносини щодо прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів належить не до цивільно-правових, а до публічно-правових відносин.

Також вказано, що у позивача відсутнє порушене право в частині вимог про стягнення неустойки, нарахованої за період з 01 травня 2020 року по 31 жовтня 2020 року, оскільки за змістом договору право нарахування неустойки виникає у позивача не раніше листопада 2020 року.

Крім того зазначає, що в матеріалах справи відсутні як довідка про часткову оплату вартості майнових прав на квартиру, так і документи, що підтверджують здійснення ОСОБА_1 будь-яких платежів за договором.

Щодо зустрічних позовних вимог, вказує, що ТОВ «Аркада-Будівництво» не мало права відчужувати ні квартиру №118 в будинку №25 , ні майнові права на неї за спірним договором № МП63 від 28 березня 2018 року, так як за умовами Генерального договору від 01 липня 2015 року, що укладений між ТОВ «Аркада-Будівництво» та ПАТ АКБ «АРКАДА» весь об`єкт, в тому числі будинок № 25 та квартира №118 передані ФФБ «Еврика».

Вважає, що договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру №МП63 від 28 березня 2018 року є незаконним та підлягає визнанню судом недійсним.

Крім того, судом першої інстанції не було враховано висновок Верховного Суду, викладеного щодо аналогічних правовідносин в постанові від 23 травня 2022 року у справі № 753/12201/18 про неможливість стягнення пені за порушення визначеного сторонами запланованого терміну введення будинку в експлуатацію, а також висновку від 22 липня 2020 року у справі № 369/6303/19 про неналежність прийняття до експлуатації закінчених будівництвом об`єктів до цивільно-правових відносин, що виключає можливість застосування цивільно-правової відповідальності у вигляді стягнення неустойки (пені).

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 , просить у задоволенні апеляційної скарги ТОВ «Аркада-Будівництво» від 03 листопада 2023 року відмовити, а рішення Печерського районного суду міста Києва від 27 червня 2023 року залишити без змін.

В судовому засіданні адвокат Моргун Д.О. в інтересах ОСОБА_1 просив апеляційну скаргу залишити без задоволення.

Представник ТОВ «Аркада-Будівництво» адвокат Іванов О.В. в судове засідання не з`явився, про дату, місце та час якого, судом повідомлявся у встановленому законом порядку, до суду подав клопотання про відкладення розгляду справи, пославшись на те, що захворів та перебуває на лікарняному.

Між тим, апеляційна інстанція враховує, що раніше розгляд справи - 20.03.2024 було відкладено за заявою адвоката Іванова О.В. у зв`язку з перебуванням у відряджені, на підтвердження чого було надано докази. Проте підтвердження неможливості прибути в судове засідання 03.04.2024 до клопотання не долучено.

При цьому колегія суддів звертає увагу, що у довіреності ТОВ «Аркада-Будівництво», окрім адвоката Іванова О.В., уповноважило представляти свої інтереси також адвокатів Прокопенка Б.О. та Луценка Н.О. й доказів їх неможливості прибути до суду не надало.

Отже, для попередження затягування розгляду справи з урахуванням належного повідомлення відповідача, колегія суддів вважає за можливе слухати справу за його відсутності, відхиливши чергове клопотання про відкладення справи розглядом.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, з`ясувавши обставини справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню виходячи з наступного.

Згідно із ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

За змістом ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватись на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотримання норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданням цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог або заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Таким вимогам закону рішення суду відповідає в повній мірі.

Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру.

Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ для захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. При здійсненні правосуддя у цивільних справах суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом (ст. ст. 2, 5 ЦПК України).

За змістом ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають з дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Статтями 15, 16 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.

Зі справи убачається, що 28 березня 2018 року між ТОВ «Аркада-Будівництво» та ОСОБА_1 укладено договір № МП63 купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 (а.с. 5-12 т. 1).

Пунктом 2.1 договору визначено, що продавець передає у власність (продає), а покупець приймає (купує) майнові права на квартиру та зобов`язується оплатити їх вартість у порядку та на умовах, передбачених цим Договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж.

Відповідно до п. 2.4 договору сторони дійшли взаємної згоди, що майнові права на квартиру за цим договором переходять від продавця у власність до покупця після прийняття об`єкта в експлуатацію, здійснення покупцем остаточних розрахунків за майнові права на квартиру за даними технічної інвентаризації та підписання сторонами Акту приймання-передачі майнових прав на квартиру.

У п. 2.6 договору сторони погодили запланований строк прийняття об`єкта в експлуатацію - 31 жовтня 2019 року. Продавець має право в односторонньому порядку змінити запланований строк прийняття об`єкта в експлуатацію на строку до 6 (шести) місяців, що не буде вважатись порушенням умов цього Договору.

Згідно з п. 3.1 договору загальна вартість майнових прав на квартиру на день укладення цього Договору, попередні (проектні) параметри та технічні характеристики якої визначені в п. 2.2 Договору, складає 991 222 грн 92 коп, у тому числі ПДВ 165 203 грн 82 коп, виходячи з ціни за 1 кв. м загальної площі квартири 17 250 грн 66 коп.

Відповідно до п. 3.4.2 договору остаточні розрахунки за цим Договором здійснюються між сторонами за результатами обмірів технічної інвентаризації та після прийняття об`єкта в експлуатацію.

Відповідно до пункту 6.4 Договору у випадку недотримання запланованого строку прийняття об`єкта в експлуатацію понад шість місяців від зазначеного у Договору строку, відповідач повинен сплатити позивачу пеню у розмірі 0,1 % від загальної вартості майнових прав на квартиру, зазначеної в пункті 3.1 цього Договору, за кожен день затримки.

Виходячи з умов Договору, відповідач був зобов`язаний забезпечити будівництво об`єкта та прийняти в експлуатацію. У разі недотримання запланованого строку прийняття об`єкту в експлуатацію понад 6 місяців покупцю сплачується неустойка.

Договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами або їх уповноваженими представниками і діє до повного виконання сторонами взятих на себе зобов`язань за Договором, якщо зобов`язання по ньому не будуть припинені раніше у відповідності до положень цього договору та/або чинного законодавства України (п. 7.1 договору).

Задовольняючи частково первісну позовну вимогу, суд першої інстанції виходив з того, що у встановлений Договором строк, відповідач не прийняв об`єкт в експлуатацію та не виконав умови Договору в повному обсязі, що є підставою для стягнення з відповідача на користь позивача пені у розмірі 658 170 грн 08 коп за період з 01.05.2020 до 23.02.2022 у розмірі 0,1 % від загальної вартості майнових прав на квартиру за кожен день прострочення - 664 днів.

Колегія суддів апеляційного суду з такими висновками погоджується, оскільки вони відповідають встановленим по справі обставинам та ґрунтуються на вимогах чинного законодавства.

Частинами 1, 3, 5 статті 626 ЦК України встановлено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору. Договір є відплатним, якщо інше не встановлено договором, законом, або не випливає із суті договору.

Згідно статті 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Частиною 2 статті 656 ЦК України визначено, що предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Тобто, до даних договірних правовідносин можливо застосувати загальні положення про зобов`язання.

Згідно частини 1 статті 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Статтею 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Однак, відповідач своїх зобов`язань щодо введення об`єкта в експлуатацію в передбачений п. 2.6 Договору строк, а саме 31.10.2019, не виконав.

Згідно з п. 5.2.3, 5.2.4 продавець зобов`язаний забезпечувати організацію будівництва об`єкта та прийняття його в експлуатацію, нагляд за спорудженням об`єкта та квартири. Здійснювати контроль за виконанням укладених договорів з генеральним підрядником та підрядними організаціями, дотримання та відповідність об`єкта проектній документації.

Відповідно до п. 5.2.7 Договору продавець зобов`язаний письмово повідомити покупця про: зміну характеристик об`єкта та/або квартири; збільшення строків будівництва більш як на 90 днів; прийняття об`єкта в експлуатацію та необхідність здійснення остаточних розрахунків за даними технічної інвентаризації; припинення дії цього Договору з ініціативи продавця на умовах, з підстав та в порядку, визначених цим Договором.

Відповідно до п. 6.4. Договору, у випадку недотримання запланованого строку прийняття об`єкта в експлуатацію понад 6 місяців від зазначеного в цьому Договорі, продавець сплачує покупцю неустойку в розмірі 0, 1 % від загальної вартості майнових прав на квартиру, зазначеної в п. 3.1. цього Договору, за кожен день затримки.

Таким чином, виходячи з умов договору відповідач був зобов`язаний забезпечувати організацію будівництва об`єкта та прийняття його в експлуатацію, а в разі недотримання запланованого строку прийняття об`єкта в експлуатацію понад 6 місяців сплатити покупцю неустойку.

Відповідно до частини 1 статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Судом першої інстанції вірно встановлено, що ТОВ "Аркада-будівництво", прострочивши виконання зобов`язання, порушила умови Договору, укладеного між сторонами.

Відповідно до статті статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або неналежне виконання (з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання).

Згідно статті 611 ЦК України уразі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки.

Відповідно до частини 1 статті 612 ЦК України, боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Згідно статті 549 ЦК України неустойка (штраф, пеня) - грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання; пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

Відповідно до п. 8.1 договору № МП63 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 28 березня 2018 року сторони не несуть відповідальності за часткове або повне невиконання обов`язків за договором, якщо воно стало наслідком обставин непереборної сили природного чи іншого характеру, а саме (але, не обмежуючись ними), зокрема воєнних дій будь-кого виду. Під обставинами непереборної сили розуміються непередбачувані і невідворотні стороною обставини природного та (або) іншого характеру, що виникли після укладання даного договору та підтверджені довідкою Торгово-промислово палати України.

Несповіщення чи несвоєчасне сповіщення іншої сторони, для якої виникла неможливість виконання обов`язків за договором при наявності обставин, які звільняють її від відповідальності, тягне за собою втрату права цієї сторони посилатися на ці обставини, якщо тільки такі обставини не можуть бути визнані загальновідомими (п. 8. 3 договору).

На підставі Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" в Україні введено воєнний стан з 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року.

Вказана обставина є загальновідомою. У зв`язку з цим суд дійшов висновку про неможливість відповідачем здійснювати свої зобов`язання за договором, починаючи з 24 лютого 2022 року через воєнні дії на території України. Тому, відповідач не несе відповідальність за невиконання чи неналежне виконання своїх зобов`язань (сплати неустойки), починаючи з 24 лютого 2022 року.

Виходячи із встановлених обставин справи, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про обґрунтованість вимог позивача щодо стягнення з відповідача ТОВ "Аркада-будівництво" пені за порушення умов договору в розмірі 658 170 грн 08 коп за період з 01.05.2020 до 23.02.2022 (до початку воєнного стану).

Доводи апеляційної скарги про те, що позивачем не долучено до справи довідку про оплату вартості майнових прав на квартиру, так і документи, що підтверджують здійснення ОСОБА_1 будь-яких платежів за договором, колегія суддів не приймає до уваги, оскільки відповідно до п. 1 договору «терміни та її визначення» - довідка про оплату повної вартості майнових прав - документ, що видається продавцем покупцю після прийняття об`єкта в експлуатацію, здійснення між сторонами остаточних розрахунків та підтверджує здійснення покупцеві оплати повної вартості майнових прав на квартиру на умовах, визначеним цим договором.

З урахуванням вказаного та того, що відповідальність за невиконання Договору передбачена його умовами та за узгоджена сторонами у п. 6.4, згідно з яким у випадку недотримання запланованого строку прийняття об`єкта в експлуатацію понад 6 місяців від зазначеного в цьому Договорі, продавець сплачує покупцю неустойку в розмірі 0,1 % від загальної вартості майнових прав на квартиру.

Оскільки відповідач не надав суду доказів належного виконання свого зобов`язання щодо передачі у власність (продажу) майнових прав на квартиру позивачці, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що відповідачем було порушено умови Договору № МП63 купівлі-продажу майнових прав від 28 березня 2018 року, а тому, з останнього підлягає стягненню на користь позивача пеня в розмірі 658 170 грн 08 коп відповідно до умов договору.

Подібні висновки зроблені Верховним Судом у постанові від 20 травня 2021 року у справі № 607/1569/19 (провадження № 61-5516св20).

Про визнання факту виконання позивачкою умов договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру № МП 63 від 28.03.2018 свідчить й складений стороною відповідача проект мирової угоди від 01.02.2023, відповідно до якого відповідач пропонував ОСОБА_1 закінчити справу мирним шляхом, визнаючи факт придбання нею майнових прав на проінвестований нею об`єкт нерухомості (а.с. 181-183 т.1).

Апеляційний суд визнає необґрунтованими посилання апеляційної скарги про неузгодженість сторонами істотним умов договору, остільки зміст долученого до справи договору свідчить про протилежне.

Так, умовами договору визначено предмет договору (п.2.1), установлено момент переходу права власності на об`єкт інвестування (п.2.4) та вартість майнових прав (п.3.1), а також строк дії договору (п.7.1).

Окрім цього, умовами п.2.6 договору визначено строк прийняття об`єкта в експлуатацію - 31 жовтня 2019 року.

Районним судом обґрунтовано під час вирішення спору не враховано висновки, викладені Верховним Судом у постанові від 03.07.2019 № 753/20273/17 та від 123.05.2022 у справі № 753/122201/18, остільки правовідносини що виникли між сторонами у заявлених справах та даній справі є різними.

Так, в укладеному між сторонами договорі сторони встановили строк виконання зобов`язань - 31 жовтня 2019 року, в той час як у вказаних справах конкретний строк виконання умов договору встановлено не було.

Інші доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують та не впливають на правильність ухваленого у справі рішення.

Відмовляючи у задоволенні зустрічних позовних вимог щодо визнання договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру недійсним, суд першої інстанції виходив з підстав його недоведеності.

Колегія суддів погоджується з вищевказаним висновком суду першої інстанції, з огляду на таке.

Статтею 203 ЦК України передбачені загальні вимоги, додержання яких необхідно для чинності правочину, а саме зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Тобто правочин є недійсним, якщо він укладений із порушенням вимог закону.

Статтею 204 ЦК України встановлено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Обов`язок доведення наявності обставин, з якими закон пов`язує визнання судом оспорюваного правочину недійсним, покладається на позивача.

Отже, ст. 215 ЦК України встановлює загальне правило про те, що правочин є недійсним у зв`язку з недодержанням у момент його вчинення стороною (сторонами) загальних вимог, які необхідні для чинності правочину, передбачених ст. 203 ЦК України.

Правовідносини сторін договору про фінансування будівництва, порядок управління цими коштами регулюються Законом України від 19 червня 2003 року № 978-IV "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" та Законом України від 18 вересня 1991 року № 1560-XII "Про інвестиційну діяльність".

У статті 2 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" вказано, що об`єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Відповідно до частини п`ятої статті 7 та статті 4 Закону № 1560-XII інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).

Відповідно до статті 12 Закону № 978-IV управитель для кожного ФФБ розробляє й затверджує правила ФФБ та інші необхідні внутрішні документи, що регламентують функціонування цього ФФБ. Правила ФФБ є обов`язковими для виконання всіма суб`єктами цієї системи фінансування будівництва житла.

Правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов`язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об`єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ. Правила ФФБ є публічною пропозицією для вступу до фонду особи, яка бажає стати довірителем цього фонду, на підставі визнання цих правил.

Тобто після завершення будівництва та здачі будинку до експлуатації квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства.

Нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, як набуває первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Відповідно до частини 1 статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Із матеріалів справи вбачається, що спір між сторонами виник фактично через незгоду ТОВ "Аркада-Будівництво" щодо стягнення з штрафних санкцій за недотримання умов договору, а саме порушення строків передачі об`єкта інвестування. Таке порушене право позивачка відновила шляхом звернення в цьому ж провадженні до із позовом про стягнення неустойки за оспорюваним договором за порушення строків передачі об`єкта інвестування.

Натомість ТОВ "Аркада-Будівництво" висунуло ОСОБА_1 пропозицію щодо укладення мирової угоди, та у разі її відмови від права нараховувати у майбутньому неустойку за оспорюваним договором за порушення строків передачі об`єкта інвестування, товариство відмовиться від цього позову та визнає право власності відповідача на майнову права на спірну квартиру.

Такі дії ТОВ "Аркада-Будівництво" доводять законність укладеного між сторонами договору купівлі - продажу майнових прав на квартиру.

Безпідставними апеляційний суд визнає доводи апеляційної скарги про те, що укладений між сторонами договір суперечить положенням Закону України «Про фінансові кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003року з наступними змінами.

Так, указаний закон не регулює відносини за договором купівлі-продажу майнових прав, остільки предметом регулювання є правовідносини із залученням коштів із метою фінансування будівництва та управління цими коштами, в той час як предметом оспорюваного договору є правовідносини купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно.

Зазначений Закон визначає порядок створення, функціонування, фінансування фондів фінансування будівництва (ст.2 Закону).

Постановою КМУ від 20 березня 2013 року № 227 «Про затвердження Типового договору про участь фонді в фінансування будівництва» затверджено типову форму цього договору, яка відповідно до ст. 14 Закону обов`язковою при укладанні договорів про участь у ФФБ.

Відповідно до цієї типової форми предметом договору про участь у ФФБ є правовідносини, в яких довіритель на підставі повного визнання ним правил фонду фінансування будівництва надає свою згоду на участь у фонді фінансування будівництва та приймає на себе зобов`язання виконувати правила фонду та передати управителю в обсягах та на умовах договору кошти в управління з метою отримання у власність об`єкта інвестування, визначеного в пункті 6 цього договору. Управитель приймає від довірителя коштів для управління та відповідно до правил фонду і цього договору перераховує частину таких коштів д. і фінансування будівництва, решта коштів залишається в управлінні управителя. Після отримання в довірителя коштів управитель закріплює за довірителем об`єкт інвестування та видає довірителю свідоцтво про участь у фонді.

Також за Законом також визначено певне коло осіб, які мають право вчиняти правочини щодо управління ФФБ та придбавати, розпоряджатися цивільними правами та обов`язками: управитель, довіритель фонду, забудовник об`єкту забудови, інші особи.

Предметом же Договору купівлі-продажу майнових прав є правовідносини, в яких Продавець передає у власність (продає), а Покупець приймає (купує) майнові права на квартиру та зобов`язується оплатити вартість у порядку та на умовах, передбачених Договором (п. 2.1. Договору). Тобто зі змісту самого Договору випливає, що позивачка отримує у майбутньому у власність майнові права на квартиру за відповідну плату, а не приймає участі у фонді фінансування будівництва.

Отже відповідач, висуваючи зустрічні позовні вимоги та стверджуючи, що підставою висунутих вимог є наявність між ним та позивачкою саме правовідносин управління майном, що регулюються Законом, не надає жодних доказів на підтвердження існування комплексу цивільних прав та обов`язків, які визначені Законом, та могли б підтвердити: що організація будівництва об`єкта відбувалася в зв`язку створенням ФФБ, залученням управителя, як фінансової установи, про що мало б бути укладено відповідний договір на будівництво - за суб`єктним складом учасників правовідносин), так само й за об`єктом правовідносин, де оспорюваним договором врегульовано саме передання у власність майнових прав, а не передання у власність коштів за договором про участь у ФФБ. Так само й не надані Відповідачем в якості доказів оприлюднені Правила ФФБ та ФОН, які б підтверджували, що на момент укладення оспорюваного договору існували саме цей род правовідносин, а не загальні правовідносини в сфері обігу майнових прав на об`єкти будівництва. Відповідач хибно намагається перед судом видати одні правовідносини (купівлі-продажу майнових прав) за інші (довірча участь довірителя у ФФБ/ФОН), а позивачка намагається представити суб`єктом - довірителем у ФФБ.

Окрім того в підтвердження вищенаведеного свідчить і той факт, що Генеральний договір від 01.06.2015, укладений між відповідачем та ПАТ АКБ «АРКАДА», наданий відповідачем в підтвердження того, що між сторонами існують відносини участі у ФФБ неналежним доказом, як було вірно визнано судом першої інстанції.

Так, як вже зазначалося, у відносинах участі у ФФБ потенційні набувачі майнових прав на об`єкт інвестування (довірителі) мають укласти договори про участь у ФФБ з управителем цього ФФБ (ст. 14 Закону та п. 2.1.3 Генерального договору).

Відповідно до змісту Генерального договору управителем ФФБ виступає Банк. Тобто в підтвердження доводів відповідача, позивач мав укласти не тільки інший за змістом договір (договір про участь у ФФБ замість договору купівлі-продажу майнових прав), але і з іншою стороною - з Банком, а не з відповідачем.

Крім цього, в Договорі купівлі-продажу майнових прав, фактично укладеному між Позивачем та Відповідачем, відсутнє жодне посилання на Генеральний договір та/або на Правила ФФБ, як на підставу виникнення правовідносин між Позивачем та Відповідачем.

Проте, в преамбулі Договору купівлі-продажу майнових прав є чітке посилання на інший договір, підставі якого діє відповідач у відносинах з позивачкою, а саме, що ТОВ "Аркада - Будівництво", яке діє па підставі Договору доручення №01-2013 на виконання функцій замовника будівництва комплексу житлових будинків з об`єктами соціально-побутового, торговельно-розважального та готельне-офісного призначення по АДРЕСА_1 від 14.01.2014».

Також варто звернути увагу, що Генеральний договір було укладено 01.06.2015, тобто після укладення Договору.

Матеріалами справи не підтверджено внесення квартири в об`єкт інвестування в об`єкті будівництва, що виключає висновки про те, що кв. АДРЕСА_1 є об`єкт інвестування за програмою участі у ФФБ та майнові права на яку передані управителю ФФБ «Банку».

Необґрунтовані доводи апеляційної скарги, щодо відчуження об`єкту інвестування згідно договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру № МП 63 від 28.03.2018 на який передано управителю фонду «Банку» відбулося без письмової згоди управителя, оскільки матеріалами справи не доведено факт відчуження об`єкта інвестування й без згоди банку та те, що майнові права саме на цей об`єкт інвестування були передані банку.

Окрім цього підлягає врахуванню, що згідно договору купівлі-продажу майнових прав відчужуються саме майнові права на майбутню квартиру, а не сама квартира.

Згідно п. 2.3.1 договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, що мають бути передані позивачу за вказаним договором, підтверджується договором доручення на виконання функцій замовника будівництва комплексних житлових будинків та інших об`єктів по АДРЕСА_1 від 14.01.2014.

Голослівними є твердження апеляційної скарги про те, що об`єкт - житловий будинок будувався в межах генерального договору від 01.07.2015 та ФФБ за програмою ТОВ "Аркада - Будівництво", остільки вони нічим не підтверджені.

Отже, не доведено факт порушення відповідачем умов Генерального договору.

Згідно положень ст. 1 Закону України «Про інвестиційну діяльність» результатом інвестиційної діяльності прибуток (доход) та/або досягається соціальний та екологічний ефект, що виключає висновки про те, що до правовідносин врегульованих укладені між сторонами договором купівлі-продажу майнових прав, підлягають застосуванню положень Закону України «Про інвестиційну діяльність».

Отже, укладений між сторонами договір не суперечить вимогам Закону України «Про інвестиційну діяльність», узгоджується з вимогами ч. 2 ст. 656 ЦК України, якою закріплено, що предмет договору купівлі-продажу можуть бути майнові права.

Будь-яких обмежень чи заборон щодо укладення договорів купівлі-продажу майнових прав на квартиру в об`єкті будівництва положеннями цивільного законодавства не заборонено.

Питання державної реєстрації права власності у відповідності до договору купівлі-продажу майнових прав врегульовано Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою КМУ від 25.12.2015 № 1127.

Отже, договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру № МП 63 від 28.03.2018 не суперечить актам цивільного законодавства, а також інтересам суспільства та держави.

За таких обставин суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав до визнання його недійсним.

Статтею 81 ЦПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.

Тягар доведення обґрунтованості вимог позову за загальними правилами процесуального закону покладається саме на позивача, а не реалізовується у спосіб спростування доводів пред`явлених вимог стороною відповідача, як беззаперечних. Якщо позивач, розпоряджаючись своїми правами на власний розсуд, доведе суду обґрунтованість пред`явлених вимог, то у випадку їх неспростування стороною відповідача у спосіб, визначений законом, такі вимоги підлягають задоволенню.

Статтею 89 ЦПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Враховуючи викладене вище, а також те, що позивачем не було доведено належними та допустимими доказами в розумінні ЦПК України обставини, на які він посилається, підстав для задоволення позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі - продажу майнових прав на квартиру суд не вбачає.

З урахуванням наведеного, колегія суддів дійшла висновку, що рішення суду першої інстанції про відмову в задоволенні зустрічних позовних вимог є законним та обґрунтованим, ухвалене з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Відповідно до статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

За вказаних обставин, колегія суддів приходить до висновку про залишення рішення суду без змін, а скарги без задоволення.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 382 ЦПК України, суд,-

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу адвоката Іванова Олександра Вікторовича в інтересах товариства з обмеженою відповідальністю «Аркада-Будівництво» залишити без задоволення.

Рішення Печерського районного суду міста Києва від 27 червня 2023 року залишити без змін.

Постанова суду набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 днів з дати складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 11 квітня 2024 року.

Суддя-доповідач:

Судді: