Справа номер 489/4950/21 Головуючий суду першої інстанції Кокорєв В. В.
Провадження номер 22-ц/812/412/24 Доповідач суду апеляційної інстанції Локтіонова О. В.
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

03 квітня 2024 року м. Миколаїв

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:

головуючого Локтіонової О. В.,

суддів Самчишиної Н. В., Ямкової О. О.

із секретарем судового засідання Травкіною В. Р.,

за участі:

позивача ОСОБА_1 ,

представника позивача ОСОБА_2 ,

представника відповідача ОСОБА_3 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , яка подана через її представника ОСОБА_2 , на рішення Ленінського районного суду м. Миколаєва від 04 грудня 2023 року, повний текст якого складено 26 грудня 2023 року, за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства комерційний банк «ПриватБанк», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору Товариство з обмеженою відповідальністю «Естейт Селлінг» про визнання неправомірними дій щодо розірвання договору оренди, визнання відповідача продавцем майна, визнання права власності, визнання договору оренди дійсним та за зустрічним позовом Акціонерного товариства комерційний банк «ПриватБанк» до ОСОБА_1 про стягнення неустойки, зобов`язання повернути квартиру та виселення,

В С Т А Н О В И В:

Короткий зміст вимог позивача ОСОБА_1

У липні та грудні 2021 року ОСОБА_1 подала до суду позови про визнання неправомірними дій Акціонерного товариства комерційний банк «ПриватБанк» (далі АТ КБ «ПриватБанк» або Банк) щодо розірвання з нею договору оренди квартири; визнання Банку продавцем лоту об`єкт продажу право на здійснення правочину купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 на умовах публічного договору, розміщеного на офіційному веб-сайті РlanetЕstate в порядку проведення аукціону, який відбувся 25 серпня 2016 року; визнання за позивачем права власності на вказаний лот; визнання дійсним договору оренди житла з викупом від 25 серпня 2016 року.

Позивач зазначала, що 26 травня 2015 року ТОВ «Естейт Селлінг» та АТ КБ «ПриватБанк» уклали кредитний договір №DNTFLOK06629, за умовами якого товариство отримало від банку кредит у сумі 97 828 513,68 грн.

11 липня 2016 року Банк продав ТОВ «Естейт Селлінг» квартиру АДРЕСА_1 .

08 серпня 2016 року ТОВ «Естейт Селлінг» передало в іпотеку АТ КБ «ПриватБанк» вказану квартиру як забезпечення виконання кредитного договору №DNTFLOK06629.

У липні 2016 року АТ КБ «ПриватБанк» як оператор електронного майданчику розмістило на електронному ресурсі planetestate.com.ua оголошення про продаж права покупця на здійснення правочину купівлі-продажу вказаної квартири на умовах фінансового лізингу.

05 серпня 2016 року ОСОБА_1 подала заявку на участь у вказаному аукціоні. Під час листування з Банком сторони узгодили істотні умови договору лізингу квартири, зокрема її вартість, розмір процентів за договором, порядок їх нарахування та сплати та загальний строк договору.

25 серпня 2016 року ОСОБА_1 знову подала заявку на участь в аукціоні та стала його переможцем, внаслідок чого сплатила Банку комісію за оцінку нерухомості у сумі 4000 грн.

Позивач вказувала, що документального оформлення результатів аукціону не відбулося. Однак представниками АТ КБ «ПриватБанк» їй було повідомлено, що умовою підписання акту приймання-передачі об`єкту лізингу є здійснення нею оплати вартості спожитих комунальних послуг у цій квартирі.

У зв`язку з цим, 12 грудня 2016 року ОСОБА_1 почала сплачувати комунальні послуги.

05 січня 2017 року позивач письмово звернулася до Банку з метою вирішення питання щодо оформлення результатів аукціону. На її звернення 16 січня 2017 року відповідач підтвердив свій намір укласти з нею договір лізингу згаданої вище квартири.

Позивач зазначала, що 23 березня 2017 року АТ КБ «ПриватБанк» на підставі договору іпотеки від 08 серпня 2016 року зареєструвало за собою право власності на квартиру АДРЕСА_1 .

Посилаючись на тривалість розгляду питання про укладення договору лізингу квартири, Банк запропонував ОСОБА_1 укласти договір оренди цієї квартири, на що остання погодилася.

ОСОБА_1 вказувала, що 26 вересня 2017 року Банк надав їй письмову згоду на виконання поточних ремонтних робіт у орендованій квартирі.

17 січня 2018 року Банк повідомив позивача про роботу над вирішенням питання щодо укладення договору лізингу квартири. Однак 23 січня 2018 року констатував неможливість укладення цього договору у зв`язку з відсутністю у нього такого напряму діяльності.

28 квітня 2021 року Банк надіслав на адресу ОСОБА_1 лист, в якому повідомив про розірвання договору оренди квартири та просив її звільнити.

З урахуванням того, що Банк не визнає свою участь у проведенні аукціону, що створює правову невизначеність щодо суб`єктного складу, результати аукціону не були оформлені протоколом, договір купівлі-продажу об`єкта торгів оформлений не був, позивач вважала необхідним вирішення судом вимог про визнання відповідача продавцем лоту об`єкту продажу права на здійснення правочину купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 на умовах публічного договору, розміщеного на офіційному веб-сайті РlanetЕstate в порядку проведення аукціону, який відбувся 25 серпня 2016 року, визнання за позивачем права власності на вказаний лот та визнання дійсним договору оренди житла з викупом від 25 серпня 2016 року.

Також позивач вказувала, що 01 вересня 2017 року між нею та АТ КБ «ПриватБанк» строком на один рік було укладено договір оренди квартири АДРЕСА_1 .

01 серпня 2018 року на її електронну пошту від Банку надійшла додаткова угода до договору, підписана електронним підписом, відповідно до якої строк договору змінився до 31 липня 2019 року, а орендна плата збільшилася до 2400 грн на місяць.

З 31 липня 2019 року по теперішній час сторони фактично продовжили виконувати свої зобов`язання по договору без укладення додаткових угод: позивач сплачувала орендні платежі, а відповідач їх приймав.

07 травня 2021 року на адресу позивача надійшов рекомендований лист, у якому Банк повідомляв про одностороннє розірвання договору оренди квартири.

28 травня 2021 року позивач надіслала Банку відповідь, у якій зазначила про відсутність підстав для розірвання договору та запропонувала укласти договір оренди на новий строк. Відповіді отримано не було.

ОСОБА_1 зазначала, що 17 липня 2021 року вона внесла на рахунок відповідача орендний платіж у сумі 2400 грн. Проте Банк його повернув.

Позивач вказувала, що оскільки у договорі після внесення до нього змін не було встановлено строк його дії, то відповідно до вимог ст.821 ЦК України він був укладений, починаючи з 01 серпня 2019 року, на п`ять років, тобто до 31 липня 2024 року.

Посилаючись на вказане, а також те, що вона у повній мірі виконує умови договору оренди, має переважне право на укладення нового договору та придбання квартири у власність, позивач вважала, що були відсутні підстави для розірвання договору оренди, передбачені у п.7.4 договору.

За такого позивач просила визнати неправомірними дії АТ КБ «ПриватБанк» щодо розірвання з нею договору оренди спірної квартири.

Позиція відповідача та його позовні вимоги

Банк заперечував проти задоволення вимог ОСОБА_1 , вказуючи на те, що він скористався своїм правом на дострокове розірвання договору оренди квартири, попередньо попередивши про це ОСОБА_1 , а тому його дії відповідають як умовам договору так і положенням цивільного законодавства.

У вересні 2021 року АТ КБ «ПриватБанк» подав до ОСОБА_1 позов про стягнення неустойки, зобов`язання вчинити дії та виселення. У квітні 2023 року він збільшив позовні вимоги.

Обґрунтовуючи свої вимоги Банк зазначав, що 01 вересня 2017 року уклав з ОСОБА_1 договір оренди квартири АДРЕСА_1 строком на 360 днів, тобто до 26 серпня 2018 року за щомісячну плату у сумі 1978 грн.

У 2018 році умови договору були змінені і договір оренди був продовжений до 31 липня 2019 року, а після вказано дати до 31 липня 2021 року.

Не бажаючи продовжувати орендні відносини з ОСОБА_1 , Банк у належний строк попередив її про розірвання договору та необхідність звільнення квартири.

Проте вона квартиру не звільнила і продовжує там проживати попри заперечення власника.

У зв`язку з тим, що ОСОБА_1 не повернула квартиру, Банк, посилаючись на положення ч. 2 ст. 785 ЦК України, просив стягнути з неї неустойку за період з 01 серпня 2021 року до 31 березня 2023 року у сумі 96 000 грн, зобов`язати ОСОБА_1 повернути квартиру шляхом підписання акту здачі-приймання приміщення та виселити її з орендованої квартири.

Короткий зміст судових рішень суду першої інстанції

Ухвалою Ленінського районного суду м. Миколаєва від 13 грудня 2021 року забезпечено позов ОСОБА_1 шляхом заборони АТ КБ «ПриватБанк», державному реєстратору, іншим особам, уповноваженим здійснювати реєстраційні дії вчиняти дії, пов`язані з відчуженням квартири АДРЕСА_1 до набрання судовим рішенням по справі законної сили.

Ухвалою Ленінського районного суду м. Миколаєва від 07 лютого 2022 року об`єднані в одне провадження позови ОСОБА_1 до АТ КБ «ПриватБанк» про визнання неправомірними дій щодо розірвання договору оренди, визнання відповідача продавцем майна, визнання права власності, визнання договору оренди дійсним та АТ КБ «ПриватБанк» до ОСОБА_1 про стягнення неустойки, зобов`язання повернути квартиру та виселення.

Ухвалою Ленінського районного суду м. Миколаєва від 22 березня 2023 року залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні АТ КБ «ПриватБанк» Товариство з обмеженою відповідальністю «Естейт Селлінг».

Рішенням Ленінського районного суду м. Миколаєва від 04 грудня 2023 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Позов АТ КБ «ПриватБанк» задоволено.

З ОСОБА_1 на користь Банку стягнуто неустойку за період з 01 серпня 2021 року до 31 березня 2023 року у сумі 96 000 грн.

ОСОБА_1 зобов`язано повернути АТ КБ «Приватбанк» квартиру АДРЕСА_1 шляхом підписання акту здачі-приймання приміщення.

ОСОБА_1 виселено з орендованої квартири АДРЕСА_1 .

З ОСОБА_1 на користь Банку стягнуто судовий збір у сумі 4540 грн.

Відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив із того, що позивач не довела належними доказами наявність підстав для задоволення її позовних вимог.

Задовольняючи позовні вимоги Банку, суд першої інстанції вважав, що досліджені докази вказують на те, що ОСОБА_1 неправомірно не повертає квартиру, належну АТ КБ «ПриватБанк», а тому наявні підстави для стягнення з неї неустойки, повернення квартири власнику та виселення.

Узагальнені доводи осіб, які подали апеляційну скаргу

Не погодившись рішення суду, ОСОБА_1 через свого представника подала апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просила рішення суду скасувати у частині відмови у задоволенні її вимог про визнання неправомірними дій по розірванню договору оренди та у частині задоволенні позовних вимог Банку та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити її позовні вимоги до Банку про визнання неправомірними його дій по розірванню договору оренди квартири та відмовити Банку у задоволенні його позову у повному обсязі.

Обґрунтовуючи свою апеляційну скаргу, ОСОБА_1 вказувала, що суд першої інстанції не врахував, що договір оренди між сторонами було продовжено до 01 серпня 2024 року, про що свідчать вчинені сторонами дії, а тому повідомлення про його розірвання, надіслане банком було передчасним.

Доводи інших учасників справи

АТ КБ «ПриватБанк» подано відзив на апеляційну скаргу, у якому наголошено на тому, що рішення суду є законним та обґрунтованим, а доводи апеляційної скарги безпідставними.

Фактичні обставини

11 липня 2016 року АТ КБ «ПриватБанк» на виконання рішення Ленінського районного суду м.Миколаєва від 30 травня 2012 року про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу Банком предмету іпотеки будь-якій особі покупцеві продав ТОВ «Естейт Селлінг» квартиру АДРЕСА_1 , яка належала іпотекодавцю ОСОБА_4 , що випливає з нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу (т.3 а.с.49-50).

З відповіді ТОВ «Естейт Селлінг» від 19.07.2023 на ухвалу суду від 22.03.2023 про витребування доказів проведення аукціону 25.08.2016 щодо вказаної вище квартири вбачається, що жодні витребувані документи не збереглися, бо з дати аукціону минуло сім років (т.3 а.с.36).

Рішенням Ленінського районного суду м.Миколаєва від 15 жовтня 2020 року, залишеного без змін постановою Миколаївського апеляційного суду від 09 лютого 2021 року (справа №489/4526/19), ОСОБА_1 відмовлено у задоволенні позову до АТ КБ «ПриватБанк» про зобов`язання виконати умови публічного договору, зобов`язання укласти договір лізингу квартири АДРЕСА_1 на умовах аукціону від 25.08.2016, визнання недійсними договору оренди квартири від 01.09.2017 та додаткової угоди від 01.08.2018, зобов`язання Банку врахувати сплачену на момент винесення судом рішення суму орендної плати в повному обсязі в рахунок погашення вартості предмета лізингу за договором.

24 березня 2017 року Банк набув у власність квартиру АДРЕСА_1 на підставі договору іпотеки від 08.08.2016 та договору про внесення змін до договору іпотеки від 23.03.2017 (т.1 а.с.144-146).

01 вересня 2017 року ПАТ КБ «Приватбанк», правонаступником якого є АТ КБ «Приватбанк», передало в оренду ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 .

Умовами договору сторони передбачили, що орендна плата за користування квартирою становить 1978 грн на місяць. Орендар самостійно вносить платежі за спожиті ним комунальні та інші послуги. Договір укладається на строк 360 днів з дати укладання до 26 серпня 2018 року.

Внесення змін до договору оренди передбачалося за наявності взаємної згоди сторін та мало оформлюватися додатковою угодою.

У п.7.4 договору сторони визначили, що договір може бути достроково припинений за ініціативою орендодавця за умови попередження орендаря не менш як за місяць до його припинення або при невиконанні орендарем обов`язків, передбачених у п.4.2 договору, з дати яка буде вказана у повідомленні орендодавця про припинення договору.

Після закінчення терміну оренди Орендар, який належним чином виконував свої обов`язки, має переважне право перед третіми особами на продовження договору оренди на новий термін (т.1 а.с.4-6).

01 вересня 2017 року Банк та ОСОБА_1 підписали акт здачі-приймання житлового приміщення до договору оренди, відповідно до якого АТ КБ «Приватбанк» передав, а ОСОБА_1 прийняла в оренду квартиру АДРЕСА_1 (т.1 а.с.7).

Додатковою угодою від 01 серпня 2018 року сторони змінили умови договору щодо розміру та порядку внесення орендних платежів, а саме визнали, що розмір орендної плати становить 2400 грн.

Також сторони змінили п.7.1 договору, передбачивши, що договір оренди вважається укладеним з моменту його підписання і діє з 01 вересня 2017 року по 31 липня 2019 року (т.1 а.с.138, 139).

Після внесення змін до договору Банк виставляв ОСОБА_1 рахунки про необхідність сплати орендної плати у сумі 2400 грн, які орендар сплачувала до липня 2021 року.

З вересня 2019 року по червень 2021 року сторони складали акти про надання послуг з оренди приміщення, в яких зазначено про відсутність з боку ОСОБА_1 претензій до Банку.

Листом від 28 квітня 2021 року Банк повідомив ОСОБА_1 про дострокове розірвання договору оренди квартири на підставі п.7.4 цього договору. Банк вказував, що останнім днем оренди вважається 31 липня 2021 року, а тому він просив ОСОБА_1 підготувати квартиру до передачі та прибути до неї у цей день о 15 год 00 хв для підписання акту передачі-приймання (повернення) майна (т.1 а.с.140-142).

ОСОБА_1 , не погодившись з цим листом, надіслала Банку свої заперечення щодо відсутності підстав для розривання договору, сплативши Банку 17 липня 2021 року орендний платіж. Вказаний платіж був повернутий Банком орендарю 19 липня 2021 року (т.1 а.с.72-75).

У серпні 2021 року та травні 2023 року ОСОБА_1 також надсилала Банку орендні платежі, проте вони ним поверталися (т.2 а.с.218-220).

31 липня 2021 року Банком складено акт, в якому зазначено, що у день його складення ОСОБА_1 відмовилася допускати представників Банку до квартири АДРЕСА_1 та повертати її (т.1 а.с.143).

Позиція апеляційного суду та нормативно-правове обґрунтування

Відповідно до вимог статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Зі змісту апеляційної скарги ОСОБА_1 випливає, що вона оскаржує рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні її вимог про визнання неправомірними дій по розірванню договору оренди та у частині задоволення позовних вимог АТ КБ «ПриватБанк».

Вивчивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, відзив, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Пунктом 1 частини другої статті 11 ЦК України встановлено, що підставами виникнення прав та обов`язків, є, зокрема, договори та інші правочини.

Згідно із частинами першою та другою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію: передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо, або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Згідно із статтею 526 ЦК України зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до частини першої статті 626, частини першої статті 627 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Приписами статті 759 ЦК України визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до статті 761 ЦК України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

Згідно з частинами першою та третьою статті 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. До договору найму житла, крім найму житла, що є об`єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом.

Договір найму житла укладається у письмовій формі (частина перша статті 811 ЦК України).

Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому (частини перша та друга статті 812 ЦК України).

Частиною 1 статті 821 ЦК України встановлено, що договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п`ять років.

За статтею 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення, якщо інше не визначено законом або договором. Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.

Відповідно до статті 764 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Тож у статті 764 ЦК України законодавець вдався до такого правового регулювання, за яким для настання наслідків у вигляді поновлення договору оренди сторони мають утриматися від дій, які б спричиняли закінчення дії такого договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення, зокрема укладення правочину про продовження договору, не вимагається.

Подібні за змістом висновки містяться у постановах Верховного Суду від 20 січня 2021 року у справі № 709/453/17 (провадження № 61-30678св18), від 20 січня 2021 року у справі № 190/750/17 (провадження № 61-42086св18).

Відповідно до частини першої статті 822 ЦК України у разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк. Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк.

Згідно із статтею 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення.

Зазначеною нормою визначено обов`язок наймача щодо повернення речі у разі припинення договору найму, а також передбачено право наймодавця вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Однією із основних умов застосування положень статті 785 ЦК України як щодо зобов`язання повернути майно, так і щодо сплати неустойки є встановлення факту припинення дії договору та користування річчю поза межами дії договору без наявності на те правових підстав.

Відповідно до статті 826 ЦК України у разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

Приписами частин другої та третьої статті 6 та статті 627 ЦК України встановлено, що сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Особам надається право вибору: використати вже існуючі диспозитивні норми законодавства для регламентації своїх відносин або встановити для себе правила поведінки на свій розсуд. Відтак, цивільний договір, як домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, виявляє автономію волі сторін щодо врегулювання їхніх правовідносин на власний розсуд (у межах, встановлених законом), тобто є актом встановлення обов`язкових правил для сторін договору, регулятором їх відносин.

Відповідно до частин першої-третьої статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав.

Згідно із частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Якщо на дату закінчення строку договору оренди мали місце заперечення орендодавця щодо продовження договору на новий строк, то такий договір припиняється.

Судом встановлено, що з 01 вересня 2017 року між сторонами виникли правовідносини з оренди квартири АДРЕСА_1 , які тривали до 31 липня 2021 року.

Посилання позивача ОСОБА_1 на те, що договір діє по 01 серпня 2024 року є хибними, оскільки у договорі встановлений строк його дії, а тому після його продовження у 2019 році він не був укладений на п`ять років, а продовжив дію на тих самих умовах і на той самий строк, що був передбачений у договорі.

У пункті 7.4. договору оренди сторони погодили можливість його дострокового припинення за ініціативою орендодавця з попередженням орендаря не менш ніж за місяць до його припинення або при невиконанні орендарем своїх обов`язків передбачених у п. 4.2 договору з дати, яка буде вказана у повідомленні орендодавця про припинення договору.

30 квітня 2021 року АТ КБ «ПриватБанк» повідомив орендаря про розірвання договору оренди, вказавши, що останнім днем оренди є 31 липня 2021 року і у цей день орендар повинен передати квартиру.

ОСОБА_1 після вказаної дати з квартири не виїхала та продовжила проживати.

Проаналізувавши викладене, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про відмову ОСОБА_1 у задоволенні її вимог про визнання неправомірними дій Банку по розірванню договору оренди та у частині задоволення позовних вимог АТ КБ «ПриватБанк» про стягнення з ОСОБА_1 неустойки, визначеної вимогами ч.2 ст.785 ЦК України, про зобов`язання повернути квартиру та виселення з неї.

Виходячи з досліджених доказів, АТ КБ «ПриватБанк» дотримався вимог законодавства та умов договору щодо розірвання договору оренди, а тому його дії були законними. Натомість орендар після закінчення строку дії договору оренди продовжувала користуватися квартирою та проживати у ній, що свідчить про наявність підстав для застосування неустойки, повернення квартири власнику та виселення з неї.

При цьому апеляційним судом враховано, що відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі Конвенція) кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного прав. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.

Відповідно до усталеної практики ЄСПЛ стаття 1 Першого протоколу до Конвенції закріплює три окремі норми: 1) виражається у першому реченні першого абзацу, закладає принцип мирного володіння майном і має загальний характер; 2) викладена у другому реченні того ж абзацу, охоплює питання позбавлення права власності й обумовлює його певними критеріями; 3) закріплена у другому абзаці та визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна в загальних інтересах. Другу та третю норми, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, треба тлумачити у світлі загального принципу, закладеного першою нормою.

Критеріями сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право:

- втручання держави у право власності повинно мати нормативну основу в національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними;

- якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, легітимна мета такого втручання може полягати в контролі за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або в забезпеченні сплати податків, інших зборів або штрафів;

- втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними із цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності.

За частиною третьою статті 13 ЦК України не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України) і дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Рішенням Конституційного Суду України від 28 квітня 2021 року № 2-р (ІІ) 2021 року в справі № 3-95/2020(193/20) визнано, що частина третя статті 13, частина третя статті 16 ЦК України не суперечать частині другій статті 58 Конституції України та вказано, що "оцінюючи домірність припису частини третьої статті 13 Кодексу, Конституційний Суд України констатує, що заборону недопущення дій, що їх може вчинити учасник цивільних відносин з наміром завдати шкоди іншій особі, сформульовано в ньому на розвиток припису частини першої статті 68 Основного Закону України, згідно з яким кожен зобов`язаний не посягати на права і свободи, честь і гідність інших людей. Водночас словосполука "а також зловживання правом в інших формах", що також міститься у частині третій статті 13 Кодексу, на думку Конституційного Суду України, за своєю суттю є засобом узагальненого позначення одразу кількох явищ з метою уникнення потреби наведення їх повного або виключного переліку. Здійснюючи право власності, у тому числі шляхом укладення договору або вчинення іншого правочину, особа має враховувати, що реалізація свободи договору як однієї із засад цивільного законодавства перебуває у посутньому взаємозв`язку з установленими Кодексом та іншими законами межами здійснення цивільних прав, у тому числі права власності. Установлення Кодексом або іншим законом меж здійснення права власності та реалізації свободи договору не суперечить вимогам Конституції України, за винятком ситуацій, коли для встановлення таких меж немає правомірної (легітимної) мети або коли використано юридичні засоби, що не є домірними. У зв`язку з тим, що частина третя статті 13 та частина третя статті 16 Кодексу мають на меті стимулювати учасників цивільних відносин до добросовісного та розумного здійснення своїх цивільних прав, Конституційний Суд України дійшов висновку, що ця мета є правомірною (легітимною)".

Приватно-правовий інструментарій не повинен використовуватися учасниками цивільного обороту для уникнення сплати боргу (коштів, збитків, шкоди) або виконання судового рішення про стягнення боргу (коштів, збитків, шкоди), що набрало законної сили. Про зловживання правом і використання приватно-правового інструментарію всупереч його призначенню проявляється в тому, що: особа (особи) "використовувала/використовували право на зло"; наявні негативні наслідки (різного прояву) для інших осіб (негативні наслідки являють собою певний стан, до якого потрапляють інші суб`єкти, чиї права безпосередньо пов`язані з правами особи, яка ними зловживає; цей стан не задовольняє інших суб`єктів; для здійснення ними своїх прав не вистачає певних фактів та/або умов; настання цих фактів/умов безпосередньо залежить від дій іншої особи; інша особа може перебувати у конкретних правовідносинах з цими особами, які "потерпають" від зловживання нею правом, або не перебувають); враховується правовий статус особи /осіб (особа перебуває у правовідносинах і як їх учасник має уявлення не лише про обсяг своїх прав, а і про обсяг прав інших учасників цих правовідносин та порядок їх набуття та здійснення; особа не вперше перебуває у цих правовідносинах або ці правовідносини є тривалими, або вона є учасником й інших аналогічних правовідносин).

Враховуючи наведене, на думку колегії суддів, у справі, що переглядається, АТ КБ «ПриватБанк», як власник квартири та орендодавець за договором оренди, внаслідок неправомірних дій ОСОБА_1 , як наймача за договором оренди, позбавлений можливості користуватися та розпоряджатися своєю власністю спірною квартирою, в якій, незважаючи на неодноразові вимоги про припинення строку дії договору, орендар без належних на те правових підстав продовжує проживати. Колегія суддів вважає, що між сторонами у цій справі дотриманий справедливий баланс інтересів, оскільки Банк, як власник спірної квартири, має право володіти, користуватися та розпоряджатися своїм майном, а ОСОБА_1 , як орендар за договором, приймаючи у тимчасове користування належну орендодавцю квартиру, в силу об`єктивних обставин могла проявити розумну обачність та повинна була розуміти, що спірна квартира після закінчення строку дії договору оренди, за наявності заперечень власника щодо його продовження, підлягає звільненню. Виселення ОСОБА_1 з орендованої квартири не буде для неї надмірним тягарем, оскільки вселяючись у квартиру на підставі договору оренди, остання повинна була розраховувати, що строк дії договору не буде пролонгований і їй у будь-якому випадку необхідно буде звільнити займане житлове приміщення.

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Беручи до уваги наведене, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга ОСОБА_1 задоволенню не підлягає, а оскаржуване судове рішення слід залишити без змін.

Керуючись статтями 375, 382 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , яка подана через її представника ОСОБА_2 , залишити без задоволення.

Рішення Ленінського районного суду м. Миколаєва від 04 грудня 2023 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і у випадках, передбачених ст.389 ЦПК України, може бути оскаржена у касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення її повного тексту.

Головуючий О. В. Локтіонова

Судді Н. В. Самчишина

О. О. Ямкова

Повний текст постанови складено 03 квітня 2024 року.