Постанова

Іменем України

14 лютого 2024 року

м. Київ

Справа № 523/8263/20

Провадження № 61-8041ск23

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду - головуючого судді Крата В. І., судді-доповідача Гудими Д. А., суддів Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М. - розглянув у порядку письмового провадження справу

за участю

позивача - Одеської міської ради (далі - міська рада),

відповідачки - ОСОБА_1 (далі - відповідачка),

третіх осіб, які не заявляють самостійні вимоги щодо предмета спору, - Юридичного департаменту Одеської міської ради, Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради -

за позовом міської ради до відповідачки про скасування декларації про готовність об`єкта до експлуатації, скасування рішення державного реєстратора та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення самочинно збудованого об`єкта

за касаційною скаргою відповідачки на рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 19 грудня 2022 року, ухвалене суддею Мурмановою І. М., та постанову Одеського апеляційного суду від 3 травня 2023 року, прийняту колегією суддів у складі Орловської Н. В., Приходько Л. А., Пузанової Л. В.

ІСТОРІЯ СПРАВИ

(1) Вступ

1. Навесні 2019 року відповідачка придбала квартиру у багатоквартирному будинку в Одесі та зареєструвала її право власності на цей об`єкт. Наприкінці того року вона також зареєструвала декларацію про готовність об`єкта до експлуатації. На підставі цієї декларації державний реєстратор вніс зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Внаслідок цього у такому реєстрі змінилися дані про квартиру, право власності на яку належить відповідачці, а саме: у реєстрі квартира отримала статус нежитлового приміщення, була виключена інформація про наявність житлової площі, а загальна змінилася у бік збільшення.

2. Навесні 2020 року міська рада звернулася до суду за захистом права комунальної власності на земельну ділянку, за рахунок якої відповідачка збільшила площу належної їй квартири та зареєструвала право власності на приміщення квартири і прибудови як на нежитлові. Позивач стверджував, що декларацію про готовність об`єкта до експлуатації відповідачка зареєструвала на підставі недостовірних відомостей. Просив суд скасувати реєстрацію цієї декларації, скасувати відповідне рішення державного реєстратора та зобов`язати відповідачку за власний рахунок привести її квартиру до попереднього стану шляхом знесення самочинної прибудови.

3. Суди першої й апеляційної інстанцій позовні вимоги задовольнили. Відповідачка у касаційній скарзі висловлювала переконання, що суди порушили її право на мирне володіння майном. Зокрема стверджувала, що знесення прибудови не є необхідним, бо можливе лише тоді, коли використані всі передбачені законодавством України заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.

4. Верховний Суд мав відповісти на питання про те, чи порушили суди, задовольняючи позов міської ради, право відповідачки на мирне володіння її майном. Зокрема, чи є належними способами захисту прав власника земельної ділянки, на якій знаходиться самочинно споруджений об`єкт, вимоги про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації та про скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Вирішив, що у спірній ситуації зазначені два способи захисту для відновлення права власності територіальної громади не є належними. З-поміж вимог, які заявила міська рада, належною й ефективною для захисту прав користування та розпорядження земельною ділянкою комунальної власності є виключно вимога, спрямована на знесення самочинної прибудови до квартири. Задоволення такої вимоги переслідує легітимну мету контролю власником за використанням його земельної ділянки та за обставин, які встановили суди попередніх інстанцій, є пропорційним цій меті.

(2) Зміст позовної заяви

5. 27 травня 2020 року міська рада звернулася до суду з позовною заявою, у якій просила:

5.1. Скасувати реєстрацію декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 19 листопада 2019 року № ОД 47 «Реконструкція квартири АДРЕСА_1 , нежитлове приміщення № НОМЕР_1», зареєстрованої Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю міської ради (далі - декларація про готовність об`єкта до експлуатації).

5.2. Скасувати рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 21 грудня 2019 року № 50378813 (далі - рішення державного реєстратора), що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_1 на приміщення, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 (далі - приміщення), та є підставою для скасування зміни розділу у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 101).

5.3. Зобов`язати відповідачку за власний рахунок привести об`єкт, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , до попереднього стану шляхом знесення самочинної прибудови до квартири загальною площею 25, 30 кв. м на земельній ділянці територіальної громади м. Одеси.

6. Позивач мотивував вимоги так:

6.1. 1 березня 2019 року відповідачка на підставі договору купівлі-продажу за реєстровим № 406, укладеного з ОСОБА_2 , набула право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 (далі - квартира), яке того ж дня зареєструвала.

6.2. 21 грудня 2019 року на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації відповідачка зареєструвала зміни у відомості про майно (квартиру): «квартира, об`єкт житлової нерухомості» змінили на «нежитлове приміщення, об`єкт житлової нерухомості: ні»; «загальна площа 57,0 кв. м, житлова площа 30,0 кв. м» змінені на «загальна площа 82,3 кв. м»; « АДРЕСА_2 » змінили на « АДРЕСА_2 ».

6.3. Міська рада від імені власника земельної ділянки дозволу на будівництво прибудови до квартири не надавала. Реконструкція останньої відбулася зі змінами геометричних розмірів фундаментів у плані та за рахунок комунальної земельної ділянки, яку не виділяли для цієї мети. Міська рада не передавала у власність або у користування земельну ділянку для будівництва прибудови до квартири. Тому у пункті 13 декларації про готовність об`єкта до експлуатаціївідповідачка вказала неправдиві відомості.

6.4. Самочинним слід вважати будівництво нерухомого майна, якщо воно збудоване на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснює будівництво, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи (див. висновок Великої Палати Верховного Суду, сформульований у постанові від 21 серпня 2019 року у справі № 520/9253/17). Відповідачка незаконно реконструювала квартиру та зареєструвала відповідні зміни. Тому треба скасувати як реєстрацію декларації про готовність об`єкта до експлуатації, так ірішення державного реєстратора, а також привести об`єкт до попереднього стану шляхом знесення самочинної прибудови до квартири.

(3) Зміст рішення суду першої інстанції

7. 19 грудня 2022 року Суворовський районний суд м. Одеси ухвалив рішення, згідно з яким позов міської ради задовольнив: скасував реєстрацію декларації про готовність об`єкта до експлуатації; скасував рішення державного реєстратора; зобов`язав відповідачку за власний рахунок привести об`єкт до попереднього стану шляхом знесення самочинної прибудови до квартири. Мотивував рішення так:

7.1. 18 жовтня 2019 року відділ самоврядного контролю за використанням і охороною земель та дотриманням вимог земельного законодавства Департаменту комунальної власності міської ради оглянув земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_3 , приміщення № НОМЕР_1 (далі - земельна ділянка) і склав акт огляду земельної ділянки (далі - акт огляду земельної ділянки). Згідно з цим актом земельна ділянка є прибудинковою територією багатоповерхового будинку загального користування; частина цієї території загальною площею орієнтовно 30 кв. м забудована та використовується під прибудовою до приміщення № НОМЕР_1 (квартири) з першого поверху (а. с. 21, 22).

7.2. Згідно з відомостями з декларації про готовність об`єкта до експлуатації за рахунок земельної ділянки відбулися зміни геометричних розмірів фундаментів у плані. Прибудову до квартири на першому поверсі відповідачка провела за рахунок земель комунальної власності без надання та затвердження в установленому законом порядку проєктної та дозвільної документації на будівництво. Тому таке будівництво є самочинним. Земельну ділянку, яка перебуває у власності територіальної громади м. Одеси в особі міської ради, відповідачці у власність чи оренду не відводили. Міська рада не приймала жодних рішень щодо її використання. Департамент архітектури та містобудування міської ради у листі від 10 лютого 2020 року повідомив, що даних про надання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки немає (а. с. 35).

7.3. Відповідачка у встановленому законом порядку не набула право власності на реконструйоване приміщення квартири. В управлінні державного архітектурно-будівельного контролю міської ради хоч і зареєстрована декларація про готовність об`єкта до експлуатації, однак у пункті 13 є недостовірні дані (невідповідність фактичним розмірам квартири, площа якої змінилась за рахунок земельної ділянки комунальної власності, тобто земель загального користування).

7.4. Рішення державного реєстратора слід скасувати у разі визнання недійсним чи скасування за рішенням суду документів, які стали підставою для проведення державної реєстрації права. Міська радане просила скасувати рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності відповідачки на квартиру як об`єкт нерухомості. Просила скасувати виключно те рішення державного реєстратора, яке стосувалося внесення змін до реєстру після реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації. Тому спростовані твердження відповідачки про порушення її права власності на об`єкт нерухомого майна в цілому.

7.5. Реконструкція квартири відбулась шляхом та за рахунок зайняття земельної ділянки, яка належить територіальній громаді м. Одеси. Тому відповідно до частини другої статті 376 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації є належним способом захисту прав позивача, адже не є актом індивідуальної дії для третіх осіб. Вона є таким актом тільки для органу контролю, який її зареєстрував, і для замовника. Будь-яка інша заінтересована особа, права й інтереси якої порушені, може оскаржити таку декларацію за правилами цивільного судочинства (див. висновки, сформульовані у постановах Великої палати Верховного Суду від 5 вересня 2019 року у справі № 815/5256/15 і Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 червня 2020 року у справі № 220/828/17).

7.6. Процедура набуття права власності на земельні ділянки громадянами України чітко передбачена законодавством. Твердження відповідачки про те, що вона є співвласником земельної ділянки, на якій розташований житловий будинок і за рахунок якої провела реконструкцію квартири, неприйнятні.

7.7. Наявність реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомості та вичерпання дії декларації у зв`язку з її виконанням не спростовують підстав позову та не означають відсутність порушень з боку відповідачки як замовника. Остання таку відсутність не підтвердила, з клопотанням про призначення експертизи не зверталась.

(4) Зміст постанови апеляційного суду

8. 3 травня 2023 року Одеський апеляційний суд прийняв постанову, згідно з якою залишив без змін рішення суду першої інстанції. Мотивував так:

8.1. Правильним є висновок суду першої інстанції про те, що відповідачка порушила вимоги статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Вона не подала заяву про намір забудови земельної ділянки, не отримала містобудівні умови та обмеження забудови цієї ділянки для спорудження прибудови до квартири, не має затвердженого завдання на проєктування, погодженого з проєктувальником, щодо такої прибудови, а також не отримала належні вихідні дані для її будівництва.

8.2. Земельну ділянку під прибудову до квартири на першому поверсі багатоквартирного будинку міська рада відповідачці не виділяла. Прибудова розміщена на земельній ділянці прибудинкової території, зведена без надання та затвердження у встановленому законодавством порядку проєктної та дозвільної документації на реконструкцію квартири зі збільшенням її загальної площі. Тому суд першої інстанції правильно визнав таке будівництво самочинним. Унаслідок цього права позивача слід захистити відповідно до статті 152 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) та частини четвертої статті 376 ЦК України.

8.3. Безпідставним є твердження відповідачки про те, що після державної реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкта до експлуатації ця декларація вичерпує дію її виконанням і виключає можливість віднесення об`єкта до самочинного через його узаконення.

8.4. У пункті 13 декларації про готовність об`єкта до експлуатації відповідачка навела недостовірну інформацію про те, що реконструкцію квартири провела без зміни її розміру, тоді як у пункті 14 тієї ж декларації вказала про зміну загальної площі на 82,3 кв. м (це суперечить первинним документам, згідно з якими така площа становить 57 кв. м).

8.5. Слід урахувати висновки Великої Палати Верховного Суду, сформульовані у постановах від 23 червня 2020 року справі № 680/214/16-ц і від 7 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13.

8.6. Правомірність підстав оформлення за відповідачкою права власності на розміщену на земельній ділянці прибудову (позначена у виготовленому 2 грудня 2019 року Товариством з обмеженою відповідальністю «Архекспертбуд» технічному паспорті як приміщення № НОМЕР_2 площею 24,1 кв. м у квартирі) спростована.

8.7. Скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації і скасування рішення державного реєстратора є ефективними способами захисту порушених прав та інтересів територіальної громади м. Одеси в особі міської ради.

8.8. Неприйнятними є твердження відповідачки про незаконне втручання позивача у її право на мирне володіння майном, гарантоване статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція). Відповідачка порушила вимоги національного законодавства, що регламентують порядок будівництва та надання земельної ділянки її власником під забудову. Тому відновлення права комунальної власності є легітимною метою задля забезпечення однакового для всіх застосування законодавчих обмежень у спірних правовідносинах.

(5) Зміст вимог касаційної скарги й ухвал суду касаційної інстанції

9. 26 травня 2023 року відповідачка подала до Верховного Суду касаційну скаргу. Просила скасувати рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 19 грудня 2022 року та постанову Одеського апеляційного суду від 3 травня 2023 року й ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.

10. 6 червня 2023 року Верховний Суд у складі судді Касаційного цивільного суду постановив ухвалу, згідно з якою залишив без руху касаційну скаргу та надав строк для усунення її недоліків.

11. 28 червня 2023 року відповідачка подала до Верховного Суду заяву про усунення недоліків касаційної скарги разом із доказами сплати судового збору.

12. 30 червня 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду постановив ухвалу про відкриття касаційного провадження за касаційною скаргою відповідачки. Підставами вказав такі:

12.1. За пунктом 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) - суди першої й апеляційної інстанцій в оскаржених рішеннях застосували норми права без урахування висновків, викладених у постановах:

- Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 2 жовтня 2019 року у справі № 522/16724/16;

- Верховного Суду України від 6 вересня 2017 року у справі № 6-1721цс16, Верховного суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 січня 2019 року у справі № 458/1173/14-ц, Верховного суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 квітня 2021 року у справі № 653/104/19, Верховного суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 31 травня 2021 року у справі № 320/1889/17-ц;

- Верховного Суду України від 3 вересня 2014 року у справі № 6-84цс14;

- Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 19 вересня 2018 року у справі № 804/1510/16 і від 2 жовтня 2018 року у справі № 465/1461/16-а;

- Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 10 квітня 2018 року у справі № 927/849/17, від 17 квітня 2019 року у справі № 916/641/18;

12.2. За пунктом 4 частини другої статті 389 ЦПК України - суди першої й апеляційної інстанцій встановили обставини, що мають істотне значення на підставі недопустимого доказу (пункт 4 частини третьої статті 411 ЦПК України).

13. 6 лютого 2024 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду постановив ухвалу, згідно з якою призначив справу до судового розгляду в порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи у складі колегії з п`яти суддів.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

(1) Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

14. Відповідачка мотивувала касаційну скаргу так:

14.1. Суди не врахували висновки щодо застосування норм права у подібних правовідносинах. Ці висновки викладені у постановах:

14.1.1. Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 2 жовтня 2019 року у справі № 522/16724/16 (тягар доведення обґрунтованості позовних вимог за загальним правилом покладається на позивача, а доведення заперечень - на відповідача; сторона, яка стверджує про ті чи інші обставини, знає і може навести докази, на основі яких суд може отримати достовірні відомості про них; в іншому випадку, за умови недоведеності тих чи інших обставин, суд вправі ухвалити рішення у справі на користь протилежної сторони).

Міська рада не довела обґрунтованість підстав позову, а саме, що відповідачка зробила прибудову до квартири з істотним порушенням будівельних норм і правил, а також із суттєвим порушенням прав позивача.

14.1.2. Верховного Суду України від 6 вересня 2017 року у справі № 6-1721цс16 і Верховного суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 січня 2019 року у справі № 458/1173/14-ц (знесення самочинного об`єкта нерухомості відповідно до статті 376 ЦК України є крайнім заходом впливу на забудовника і можливе лише тоді, коли використані всі передбачені законодавством України заходи з метою усунення порушень щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності та коли неможлива перебудова об`єкта нерухомості чи особа відмовляється від здійснення такої перебудови).

14.1.3. Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 квітня 2021 року у справі № 653/104/19 (вимоги про знесення самочинно збудованого нерухомого майна на земельній ділянці, власником або користувачем якої є інша особа, може заявити такий власник чи користувач або інша особа, права якої порушені, за умови доведеності факту порушення прав цих осіб самочинною забудовою).

14.1.4. Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 31 травня 2021 року у справі № 320/1889/17-ц (відповідно до частини сьомої статті 376 ЦК України для задоволення позову про знесення самочинно збудованого нерухомого майна необхідна наявність таких фактів як неможливість перебудови об`єкта або відмова особи, яка здійснила самочинне будівництво, від такої перебудови; у разі істотного відхилення від проєкту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил знесенню самочинного будівництва передує прийняття судом рішення про зобов`язання особи, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову; знесення самочинного будівництва є крайньою передбаченою законом мірою і можливе лише тоді, коли використані всі передбачені законодавством України заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності).

У справі немає висновку судового експерта про те, наскільки будівля за розміром відповідає площі, поверховості, розміщенню й іншим умовам, передбаченим проєктом; як впливає допущене порушення з урахуванням місцевих правил забудови, громадських і приватних інтересів на планування, забудову, благоустрій вулиці, на зручність утримання суміжних ділянок. Міська рада не надала доказів технічної можливості демонтажу шляхом знесення збудованого об`єкта.

14.1.5. Верховного Суду України від 3 вересня 2014 року у справі № 6-84цс14 (право на звернення до суду за захистом особа має у разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, які мають право захищати права, свободи й інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси; суд має встановити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від цього вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їхньому задоволенні).

Міська рада не довела, що реконструкція квартири порушує її права чи права інших осіб. Тому вимога про знесення прибудови порушує право відповідачки на мирне володіння приміщенням і не забезпечує справедливу рівновагу між інтересами суспільства й інтересами власника майна.

Відповідачка не є неналежною за вимогою про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, бо міська рада не звернулася до Управління державного архітектурно-будівельного контролю міської ради.

14.1.6. Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 19 вересня 2018 року № 804/1510/16 і від 2 жовтня 2018 року № 465/1461/16-а (після реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкта до експлуатації ця декларація вичерпує дію її виконанням, що виключає можливість віднесення об`єкта до самочинного в силу його узаконення).

14.1.7. Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 10 квітня 2018 року у справі № 927/849/17 і від 17 квітня 2019 року у справі № 916/641/18 (свідоцтво про право власності на нерухоме майно лише посвідчує наявність відповідного права та не породжує, не змінює і не припиняє певні права й обов`язки, тобто не є правочином).

14.2. Суди першої й апеляційної інстанцій встановили обставини, що мають суттєве значення на підставі недопустимого доказу (пункт 4 частини третьої статті 411 ЦПК України), а саме акта огляду земельної ділянки від 18 жовтня 2019 року, який складений до набуття відповідачкою 19 листопада 2019 року права власності на об`єкт. Виявлення порушення земельного законодавства відбулося без залучення відповідних фахівців, без зазначення фактичних меж земельної ділянки з її точними координатами та розміром зайнятої ділянки (наказ Держгеокадастру від 27 грудня 2016 року № 353 «Про організаційні заходи із здійснення функцій державного нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі в частині дотримання земельного законодавства, використання та охорони земель усіх категорій і форм власності, родючості ґрунтів територіальними органами Держгеокадастру»).

(2) Позиції інших учасників справи

15. 14 серпня 2023 року (вх. № 25426/0/220-23 від 17 серпня 2023 року) міська рада звернулася за дозволом подати додаткові пояснення та подала їх. Просила залишити касаційну скаргу відповідачки без задоволення.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

(1) Межі розгляду справи у суді касаційної інстанції

16. 30 червня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду постановив ухвалу про відкриття касаційного провадження за касаційною скаргою відповідачки на підставі пункту 1 частини другої статті 389 та пункту 4 частини третьої статті 411 ЦПК України.

17. Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

18. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги(частина третя статті 400 ЦПК України).

19. З огляду на вказані приписи Верховний Суд за загальним правилом переглядає оскаржені судові рішення у межах тих доводів і вимог касаційних скарг, які стали підставами для відкриття касаційного провадження, але не обмежений ними тоді, коли, зокрема, необхідно врахувати висновок щодо застосування норм права, який Верховний Суд сформулював у постанові після подання касаційної скарги.

20. Міська рада відзив на касаційну скаргу не надала. Надіслала додаткові пояснення після спливу строку для надання такого відзиву разом із клопотанням про надання можливості їх подати.

21. Учасники справи мають право подати до суду касаційної інстанції відзив на касаційну скаргу в письмовій формі протягом строку, встановленого судом касаційної інстанції в ухвалі про відкриття касаційного провадження (частина перша статті 395 ЦПК України).

22. Суд може дозволити учаснику справи подати додаткові пояснення щодо окремого питання, яке виникло при розгляді справи, якщо визнає це за необхідне (частина п`ята статті 174 ЦПК України).

23. 30 червня 2023 рокув ухвалі про відкриття касаційного провадження Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду надав учасникам справи строк у межах двадцяти днів із моменту отримання копії цієї ухвали для подання відзиву на касаційну скаргу. 10 липня 2023 року міська рада отримала зазначену ухвалу, що підтверджує повідомлення про вручення поштового відправлення. Відзив на касаційну скаргу у зазначений строк не подала. 14 серпня 2023 року надала додаткові пояснення, які за змістом є відзивом на касаційну скаргу. Верховний Суд звертає увагу на те, що він не визнав необхідним і не надав дозволу позивачеві подати додаткові пояснення щодо окремих питань справи після спливу строку для подання відзиву на касаційну скаргу. Тому ці пояснення слід повернути без розгляду.

(2) Оцінка аргументів учасників справи та висновків судів першої й апеляційної інстанцій

(2.1) Щодо дотримання принципів правомірного втручання у право мирного володіння спірною земельною ділянкою

24. Відповідачка скаржилася на те, що суди втрутилися в її право мирного володіння приміщенням (реконструйованою квартирою) та порушили гарантії статті 1 Першого протоколу до Конвенції. Верховний Суд погоджується з тим, що внаслідок задоволення позову таке втручання відбулося. Однак вважає, що з огляду на встановлені обставини справи у частині вимоги, яка стосується знесення самочинної прибудови до квартири на земельній ділянці, що є власністю територіальної громади, це втручання не є порушенням конвенційних гарантій зазначеного права.

25. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України).

26. Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції).

27. Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) стаття 1 Першого протоколу до Конвенції закріплює три окремі норми: перша - виражається у першому реченні першого абзацу, закладає принцип мирного володіння майном і має загальний характер; друга - викладена у другому реченні того ж абзацу, охоплює питання позбавлення права власності й обумовлює його певними критеріями; третя - закріплена у другому абзаці та визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна у загальних інтересах. Другу та третю норми, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, треба тлумачити у світлі загального принципу, закладеного першою нормою (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі «"East/West Alliance Limited" проти України» від 23 січня 2014 року (East/West Alliance Limited v. Ukraine, заява № 19336/04), § 166-168).

28. Критеріями сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також, чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право:

- втручання держави у право власності повинно мати нормативну основу у національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними;

- якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів;

- втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа-добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно (див. рішення ЄСПЛ у справах «Рисовський проти України» від 20 жовтня 2011 року (Rysovskyy v. Ukraine, заява № 29979/04), «Кривенький проти України» від 16 лютого 2017 року (Kryvenkyy v. Ukraine, заява № 43768/07)).

29. Порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції ЄСПЛ констатує, якщо хоча б один із зазначених критеріїв не буде дотриманий. І навпаки: встановлює відсутність такого порушення, якщо дотримані всі три критерії.

(2.1.1) Чи ґрунтувалося втручання у право мирного володіння спірною земельною ділянкою на законі?

(і) Щодо скасування декларації про готовність об`єкта до експлуатації

30. Позивач просив скасувати реєстрацію декларації про готовність об`єкта до експлуатації, бо у ній є неправдиві відомості, адже відповідачка реконструювала квартиру зі зміною зовнішніх геометричних розмірів її фундаментів у плані. Стверджував, що ця реконструкція зі збільшенням площі приміщень без відведення земельної ділянки є самочинним будівництвом і порушує право власності територіальної громади на таку ділянку.

31. Суди першої й апеляційної інстанцій вказали, що площа приміщення, яке належало відповідачці, змінилась за рахунок земельної ділянки комунальної власності без погодження у встановленому законом порядку; цю ділянку міська рада не відводила у власність чи в оренду відповідачці; остання реконструювала квартиру шляхом прибудови без заяви про намір забудови земельної ділянки, без містобудівних умов і обмежень, без затвердженого завдання на проєктування, без належних вихідних даних для спорудження прибудови. Тому суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, задовольнив вимогу про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

32. Відповідачка у касаційній скарзі стверджувала, що міська рада не довела істотне порушення будівельних норм і правил, а також прав позивача. Вважає, що не є належною відповідачкою за вимогою про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації. Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду за обставин цієї справи вважає висновок судів щодо задоволення зазначеної вимоги помилковим, але з інших підстав, ніж стверджувала відповідачка.

33. Землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю (див. частину першу статті 83 ЗК України у редакції, що діяла на час реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації).

34. Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону (частина перша статті 116 ЗК України).

35. Самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду (стаття 212 ЗК України).

36. Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом (стаття 328 ЦК України).

37. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (частина друга статті 331 ЦК України).

38. Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (частини перша - друга статті 376 ЦК України).

39. Реконструкція без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані відповідно до містобудівної документації на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності можуть здійснюватися за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою (частина четверта статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).

40. Суди першої й апеляційної інстанцій встановили, що 1 березня 2019 року відповідачка набула право власності на квартиру загальною площею 57 кв. м, а 18 жовтня того ж року відділ самоврядного контролю за використанням і охороною земель та дотриманням вимог земельного законодавства Департаменту комунальної власності міської ради зафіксував в акті огляду земельної ділянки, що частина прибудинкової території багатоповерхового будинку загального користування орієнтовною площею 30 кв. м забудована та використовується під прибудову до квартири на першому поверсі (а. с. 21-22); містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки відповідачці не видавали, що підтвердив Департамент архітектури та містобудування міської ради у листі від 10 лютого 2020 року (а. с. 35); відповідачка як замовник внесла до декларації про готовність об`єкта до експлуатаціїнедостовірну інформацію: у пункті 13 зазначила, що реконструкцію провела без зміни розміру, тоді як у пункті 14 вказала про зміну загальної площі на 82,3 кв. м, що суперечить первинним документам, згідно з якими загальна площа квартири становить 57 кв. м.

41. Верховний Суд погоджується із висновками судів попередніх інстанцій про те, що відповідачка мала дотримати порядок виконання будівельних робіт і прийняття в експлуатацію нерухомого майна, як це передбачає Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності»; як встановили суди, розширення її квартири відбулося зі зміною розміру фундаментів за рахунок земельної ділянки, яку міська рада для цих цілей не відводила, право виконувати будівельні роботи не надавала, відповідну проєктну документацію не затверджувала.

42. Проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування (частина п`ята статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» у редакції, чинній на час реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації).

43. Замовник - це фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву (пункт 4 частини першої статті 1 зазначеного Закону).

44. Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви (частина перша статті 39 зазначеного Закону).

45. Замовник відповідно до закону несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданій ним декларації про готовність об`єкта до експлуатації, та за експлуатацію об`єкта без зареєстрованої декларації або сертифіката (частина десята статті 39 вказаного Закону).

46. Отже, відповідачка як замовник, інтересів якого стосується декларація про готовність об`єкта до експлуатації, несе відповідальність за достовірність даних, вказаних у цій декларації. Велика Палата Верховного Суду вже виснувала, що спір про скасування декларації про готовність об`єкта до експлуатації треба розглядати як такий, що пов`язаний зі стверджуваним порушенням цивільних прав позивача особою, за якою на підставі вказаної декларації зареєстроване право власності на відповідний об`єкт нерухомого майна. Скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, що стала підставою для оформлення замовником будівництва права власності на відповідне майно, вплине на права й обов`язки цього замовника, зокрема стосовно можливості експлуатації такого майна. Тому належним відповідачем за вимогою про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації є замовник будівництва, тобто особа, на користь якої цю декларацію зареєстрували (див. постанову від 21 листопада 2018 року у справі № 127/93/17-ц (пункти 65, 66)).

47. З огляду на вказане необґрунтованим є довід відповідачки у касаційній скарзі про те, що належним відповідачем за вимогою про скасування декларації про готовність об`єкта до експлуатації має бути Управління державного архітектурно-будівельного контролю міської ради, яке не є учасником справи. Суди першої й апеляційної інстанцій правильно виснували, що належним відповідачем за вказаною вимогою є саме відповідачка як замовник будівництва. Висновок Верховного Суду України, викладений у постанові від 3 вересня 2014 року у справі № 6-84цс14, щодо права на звернення до суду на оцінку спірних правовідносин не впливає.

48. За змістом частини другої статті 39-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» підставами для скасування декларації про готовність об`єкта до експлуатації є встановлення факту зазначення у ній замовником будівництва недостовірних даних, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом (зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без належно затвердженого проєкту або будівельного паспорта), а також набрання законної сили судовим рішенням про скасування містобудівних умов та обмежень. За таких підстав з позовом про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації може звернутися відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду.

49. Суди першої й апеляційної інстанцій встановили, що відповідачка здійснила самочинне будівництво, бо змінила розмір фундаменту у плані приміщення за рахунок земель комунальної власності без відведення цієї ділянки, без надання та затвердження в установленому законом порядку проєктної і дозвільної документації на будівництво, а у декларацію про готовність об`єкта до експлуатації внесла недостовірні відомості. З неправомірної дії право власності за загальним правилом не виникає.

50. Безпідставним є твердження відповідачки (з посиланням на висновок Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 2 жовтня 2019 року у справі № 522/16724/16) про те, що міська рада не довела порушення її прав. Встановлення обставин справи є прерогативою судів попередніх інстанцій. Верховний Суд не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним(частина перша статті 400 ЦПК України).

51. Однак судипершої й апеляційної інстанцій з огляду на обставини, які вони встановили, помилково задовольнили вимогу міської ради про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації. Така вимога за обставин цієї справиє неналежною та не відновлює право територіальної громади як власника земельної ділянки.

51.1. Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду звертає увагу на те, що Велика Палата Верховного Суду розглядала вимогу про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатаціїяк належний спосіб захисту виключно за обставин, коли на відповідній ділянці заборонене будь-яке будівництво, крім гідротехнічних споруд (див. висновок, сформульований у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16-ц (пункт 63)).

51.2. За обставин справи № 523/8263/20 суди не встановили, що на земельній ділянці територіальної громади за адресою: АДРЕСА_2 , будівництво неможливе. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 вказала, що належними вимогами, які може заявити власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження нею, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно (пункт 113). З огляду на вказане колегія суддів вважає вимогу про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації неналежною.

51.3. Усталеним у судовій практиці незалежно від виду судочинства та категорії справи є підхід, згідно з яким висновки щодо застосування норм судовою палатою касаційного суду мають перевагу над висновками колегії суддів; висновки об`єднаної палати касаційного суду - над висновками палати чи колегії суддів цього суду, а висновки Великої Палати Верховного Суду - над висновками об`єднаної палати, палати та колегії суддів касаційного суду (див., наприклад, постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного кримінального суду від 13 лютого 2019 року у справі № 130/1001/17, Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 січня 2021 року у справі № Б-23/75-02 (пункт 8.12), Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 вересня 2021 року у справі № 166/1222/20, від 20 грудня 2023 року у справі № 752/4079/16-ц, Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 23 листопада 2023 року у справі № 757/42452/20, від 5 січня 2024 року у справах № 149/184/21 і № 337/2398/20, від 24 січня 2024 року у справах № 761/22446/20 і № 757/51692/19-ц, Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 січня 2024 року у справі № 932/9029/23). З огляду на це, враховуючи висновки Великої ПалатиВерховного Суду, сформульовані у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22, колегія суддів не бере до уваги твердження відповідачки про необхідність урахування висновків, сформульованих, зокрема, Верховним Судом у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у постановах від 19 вересня 2018 року № 804/1510/16 і від 2 жовтня 2018 року № 465/1461/16-а.

52. Отже, помилковими є судові рішення про задоволення вимоги міської ради про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації. У цій частині їх слід скасувати та відмовити у задоволеннівідповідної вимоги.

(іі) Щодо скасування рішення державного реєстратора

53. Міська рада просила скасувати рішення державного реєстратора, оскільки реєстрація змін відбулася на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації та технічного паспорта на об`єкт, у яких є недостовірні дані щодо самочинного збудованого приміщення.Суди першої й апеляційної інстанцій встановили, що державний реєстратор прийняв рішення про реєстрацію змін до відомостей про площу та вид нерухомого майна на підставі вказаних декларації та паспорта. Тому правильно оцінили державну реєстрацію права власності відповідачки на об`єкт самочинного будівництва як незаконну.

54. Однак суди вважали, що ефективне відновлення прав позивача гарантуватиме задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора. Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду з висновком про задоволення цієї вимоги не погоджується. За логікою позивача вимога скасувати рішення державного реєстратора опосередковувала відновлення становища власника земельної ділянки, яке існувало до порушення його права. Проте у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 Велика Палата Верховного Суду вказала:

- сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки (пункт 89);

- права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження (пункт 92);

- за обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна (пункт 112);

- належними вимогами, які може заявити власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження нею, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно (пункт 113).

55. Отже, за змістом наведених висновків вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності, яке він прийняв на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації та технічного паспорта на об`єкт (у яких є недостовірні дані щодо самочинного збудованого приміщення), є неналежним способом захисту. Юридичні перешкоди для власника земельної ділянки, які виникли внаслідок зазначеної реєстрації, усуваються внаслідок задоволення судом належних позовних вимог:

(1) або про знесення самочинно побудованого нерухомого майна (внаслідок демонтажу якого на підставі пункту 1 частини першої, частини другої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» закриваються відповідний розділ у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційна справа);

(2) або про визнання права власності на самочинно побудоване майно (таке судове рішення є підставою для державної реєстрації права власності на відповідне майно згідно з пунктом 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно»).

Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини першої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (пункт 138)).

У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (пункт 154)).

56. З огляду на вказане слід скасувати судові рішення у частині задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 21 грудня 2019 року № 50378813 і відмовити у її задоволенні.

(ііі) Щодо знесення самочинної прибудови до квартири на комунальній земельній ділянці

57. Міська рада просила зобов`язати відповідачку за власний рахунок привести зареєстрований за останньою об`єкт до попереднього стану шляхом знесення самочинної прибудови до квартири на земельній ділянці комунального власності.Суди першої й апеляційної інстанцій вказали, що з метою захисту прав територіальної громади цю прибудову слід знести, бо відповідну земельну ділянку міська рада не відводила відповідачці для мети забудови, спорудження прибудови до квартири відбулося без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи та без належно затвердженого проєкту.

58. Відповідачка у касаційній скарзі стверджувала, зокрема, що знесення самочинного будівництва не є необхідним у її випадку, бо воно можливе лише тоді, коли використані всі передбачені законодавством України заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності (див. висновки, сформульовані у постановах Верховного Суду України від 6 вересня 2017 року у справі № 6-1721цс16, Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 січня 2019 року у справі № 458/1173/14-ц, Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 квітня 2021 року у справі № 653/104/19, Верховного суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 31 травня 2021 року у справі № 320/1889/17-ц від 31 травня 2021 року у справі № 320/1889/17-ц).

59. Таке твердження відповідачки є помилковим. Порушення права власності на земельну ділянку шляхом створення перешкод у користуванні та розпорядженні нею зумовлює юридичні наслідки для особи, яка здійснила самочинне будівництво, незалежно від притягнення її до інших видів юридичної відповідальності.

60. Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду загалом погоджується з висновком судів попередніх інстанцій про задоволення вимоги щодо знесення самочинної прибудови до квартири та приведення останньої до попереднього стану. Оскільки така прибудова є самочинним будівництвом, на яке позивачка право власності, незважаючи на державну реєстрацію останнього, не набула (частини перша-друга статті 376 ЦК України), власник земельної ділянки має право усунути перешкоди у користуванні та розпорядженні нею шляхом демонтажу самочинної прибудови за рахунок відповідачки як особи, яка допустила порушення права комунальної власності на земельну ділянку (частина друга статті 212 ЗК України, стаття 391 ЦК України).

61. Суди першої й апеляційної інстанцій встановили, що міська рада не виділяла земельну ділянку відповідачці під зведену прибудову до квартири на першому поверсі багатоквартирного будинку, і що таку прибудову відповідачка зробила за рахунок зайняття земельної ділянки, яка належить територіальній громаді міста.

62. З огляду на вказане міська рада має право на позов, бо захищає право власності територіальної громади міста на земельну ділянку (стаття 12, пункт «б» статті 80, частина перша та пункт «а» частини другої статті 83ЗК України). Самочинний характер будівництва є істотним порушенням будівельних норм і правил та суттєвим порушенням прав власника земельної ділянки. Термін «перебудова» у частині сьомій статті 376 ЦК України не стосується самочинної прибудови до квартири у багатоквартирному будинку за межами його фундаментів на земельній ділянці, яку власник не відводив для цієї мети. Протилежні доводи відповідачки є хибними.

63. Формулювання приписів статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації (узаконення) самочинного будівництва та набуття права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, державна реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного, у тому числі з метою застосування положень частини четвертої статті 376 ЦК України (див. постанови від 7 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (пункти 6.31-6.33), від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16-ц (пункти 53-56), від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20 (пункт 46), від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (пункт 109)). Тому аргумент відповідачки про те, що вона узаконила прибудову до квартири є неприйнятним.

64. Безпідставним є твердження відповідачки про те, що акт огляду земельної ділянки є недопустимим доказом. Частина перша та пункт «а» частини другої статті 83 ЗК України встановлюють презумпцію того, що всі землі у межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності, належать територіальним громадам на праві комунальної власності. Цей спір не стосується меж м. Одеси. Суди не встановили, що територіальна громада цього міста відвела земельну ділянку відповідачці у власність чи оренду для спорудження прибудови до квартири. Тому для висновку про самочинність будівництва та вирішення питання про демонтаж відповідного об`єкта не було необхідності залучати спеціальних фахівців і визначати фактичні межі самочинно зайнятої земельної ділянки з її точними координатами та розміром.

65. Ураховуючи висновок Великої Палати Верховного Суду у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 щодо належного способу захисту прав власника, на земельній ділянці якого самочинно споруджений об`єкт (пункт 113), встановлені судами першої й апеляційної інстанції у справі № 523/8263/20 обставини розміщення прибудови до квартири на комунальній земельній ділянці загального користування без дозволу власника цієї ділянки, який спорудженням такої прибудови обмежений у правах користування та розпорядження відповідним майном, вимога про демонтаж самочинно збудованого об`єкта та приведення квартири до попереднього стану за рахунок відповідачки є належним способом захисту.

66. З огляду на те, що рішення суду щодо демонтажу об`єкта нерухомості має бути виконуваним не лише у добровільному порядку, але й у примусовому (без участі відповідачки, але її коштом), враховуючи мету відповідного позову міської ради, формулювання такого рішення у резолютивній частині слід змінити, а саме: за рахунок відповідачки привести об`єкт за адресою: АДРЕСА_2 , до попереднього стану шляхом знесення самочинної прибудови до цієї квартири на земельній ділянці, що є власністю територіальної громади м. Одеси.

(2.1.2) Чи переслідуєвтручання у право відповідачки на мирневолодіння її майном легітимну мету, яка випливає зі змісту статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а також чи є таке втручання пропорційним відповідній меті?

67. Задоволення позовної вимоги щодо знесення самочинної прибудови до квартири на земельній ділянці, яка є власністю територіальної громади, переслідує легітимну мету контролю за використанням земельної ділянки комунальної власності згідно із загальними інтересами. Важливість цих інтересів зумовлюється, зокрема, тим, що ця ділянка, як встановили суди попередніх інстанцій, є прибудинковою територією загального користування навколо багатоквартирного будинку, до якого відповідачка всупереч вимогам закону зробила прибудову, розширивши її квартиру.

68. Власність зобов`язує. Власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству (частина третя статті 13 Конституції України).

69. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі (частина сьома статті 41 Конституції України, частина третя статті 1 ЗК України).

70. Беручи до уваги, що прибудинкова територія необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення потреб усіх власників (співвласників) і наймачів (орендарів) приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку, контроль за використанням відповідної земельної ділянки комунальної власності з боку її власника відповідає загальним інтересам. Задоволення вимоги міської ради щодо знесення самочинної прибудови до квартири на земельній ділянці, яка є власністю територіальної громади, дозволяє досягнути вказаної мети контролю.

71. З огляду на викладене вище, враховуючи, зокрема, недобросовісну поведінку відповідачки щодо проведення без документів, які дають право виконувати будівельні роботи, та без належно затвердженого проєкту самочинної прибудови до квартири на земельній ділянці комунальної власності, яку міська рада відповідачці для вказаної мети не відводила, задоволення вимоги щодо знесення самочинної прибудови до квартири на цій ділянці є пропорційним меті контролю за використанням останньої у загальних інтересах.

72. Нормативні акти, які регламентують правила отримання у власність або користування земельних ділянок, а також порядок здійснення будівельних робіт, як і практика їхнього застосування, були доступними, чіткими та передбачуваними для відповідачки. Тому немає підстав вважати, що за обставин цієї справи, допускаючи самочинну прибудову до квартири на земельній ділянці комунальної власності, у відповідачки були перешкоди самостійно чи з допомогою фахівця у галузі права ознайомитися із зазначеними актами та зробити висновки щодо наслідків такого використання відповідної ділянки. З огляду на вказане відповідачка могла співвіднести чіткі законодавчі приписи з конкретним об`єктом комунальної власності та власними діями щодо нього.

73. Згідно з принципами диспозитивності та змагальності у цивільному процесі України сторони вільні у розпорядженні їхніми процесуальними правами (зокрема, і щодо подання зустрічного позову), несуть ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням ними процесуальних дій, а суд не має можливості розглянути не ініційовані сторонами питання (пункти 4 і 5 частини третьої статті 2, частини перша - четверта статті 12, частини перша та третя статті 13 ЦПК України).

74. Під час розгляду цієї справивідповідачка розпорядилася її процесуальними правами. Не заявилазустрічний позов про визнання права власності на самочинно споруджений об`єкт на підставі частини третьої статті 376 ЦК України, оскільки міська рада не надала відповідачці земельну ділянку під уже збудоване нерухоме майно(прибудову до квартири). Внаслідок задоволення позову щодо знесення самочинної прибудови до квартири на земельній ділянці, яка є власністю територіальної громади, позивачка не втрачає право власності на придбану нею квартиру.

75. З урахуванням приписів статті 328 ЦК України відповідачка не мала жодних юридичних підстав вважати, що у неї виникло право власності на самочинно споруджений об`єкт. Це право не виникає з факту його державної реєстрації. Остання, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, є тільки одним із фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності не має. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення цього права (див. постанови від 7 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (пункт 6.31), від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16-ц (пункт 55), від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (пункт 116), від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20 (пункт 46), від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (пункт 123)). Тому задоволення позову щодо знесення самочинної прибудови до квартири на земельній ділянці, яка є власністю територіальної громади, відновить рівновагу між загальними інтересами територіальної громади у користуванні та розпорядженні належною їй комунальною земельною ділянкою й індивідуальним інтересом відповідачки у правомірному користуванні та розпорядженні її квартирою у багатоквартирному будинку. Відповідно до цього майновий тягар, пов`язаний із задоволеною вимогою, не можна вважати для відповідачки надмірним.

(3) Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

(3.1) Щодо суті касаційної скарги

76. Суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право: скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд (пункт 3 частини першої статті 409 ЦПК України).

77. Суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини (частини перша та четверта статті 412 ЦПК України).

78. Ураховуючи наведені вище висновки щодо застосування норм права, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити частково: судові рішення судів першої й апеляційної інстанцій скасувати у частині задоволення позовних вимог про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації та про скасування рішення державного реєстратора; у частині цих вимог ухвалити нове рішення про відмову у їх задоволенні; рішення суду першої інстанції щодо задоволення вимоги прозобов`язання відповідачки за власний рахунок привести об`єкт до попереднього стану шляхом знесення самочинної прибудови до квартири, залишене без змін згідно з постановою апеляційного суду, змінити в резолютивній частині, а в іншій частині щодо цієї вимоги залишити судові рішення без змін.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 412, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

п о с т а н о в и в:

1. Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

2. Рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 19 грудня 2022 року та постанову Одеського апеляційного суду від 3 травня 2023 року скасувати у частині задоволення позовних вимог про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 19 листопада 2019 року № ОД 47 та про скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 21 грудня 2019 року № 50378813. У частині вказаних вимог ухвалити нове рішення про відмову у їх задоволенні.

3. Рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 19 грудня 2022 року щодо задоволення вимоги про зобов`язання відповідачки за власний рахунок привести об`єкт до попереднього стану шляхом знесення самочинної прибудови до квартири, залишене без змін згідно з постановою Одеського апеляційного суду від 3 травня 2023 року, змінити у резолютивній частині, виклавши її у такій редакції:

«За рахунок ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_3 , місце проживання: АДРЕСА_2 ) привести об`єкт за адресою: АДРЕСА_2 , до попереднього стану шляхом знесення самочинної прибудови до цієї квартири на земельній ділянці, що є власністю територіальної громади м. Одеси».

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. І. Крат
Судді Д. А. Гудима
І. О. Дундар
Є. В. Краснощоков
М. М. Русинчук