ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА
провадження № 2/753/885/24
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 березня 2024 року Дарницький районний суд м. Києва у складі:

головуючого судді Комаревцевої Л.В.

з секретарем Гаврилюк О.В.

за участю представника позивача ОСОБА_5

розглянувши у порядку загального позовного провадження у відкритому судовому засіданні в залі суду за адресою: м. Київ, вул. Кошиця, 5а цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Житлово-будівельного кооперативу "Захисник", Товариства з обмеженою відповідальністю "ОСВ Практик" про визнання майнових прав на частки в об`єкті незавершеного будівництва та зобов`язання вчинити дії,

В С Т А Н О В И В :

У листопаді 2023 року до суду надійшла позовна заява ОСОБА_1 до Житлово-будівельного кооперативу "Захисник" (надалі Відповідач-1), Товариства з обмеженою відповідальністю "ОСВ Практик" (надалі Відповідач - 2) про визнання майнових прав на частки в об`єкті незавершеного будівництва та зобов`язання вчинити дії.

Позивач посилається на те, що між ОСОБА_1 та ТОВ «ОСВ Практик» в особі керівника ОСОБА_4 26.11.2019 укладені наступні нотаріальні договори купівлі-продажу майнових прав: на квартири АДРЕСА_1 .

20 червня 2014 року між ЖБК «Захисник» (замовник), та TOB «ОСВ ПРАКТИК» (генеральний підрядник) було укладено договір генерального підряду на капітальне будівництво №2. За цим договором генпідрядник зобов`язувався на свій ризик своїми коштами та/або залученими силами та засобами збудувати та передати замовнику об`єкт будівництва: житловий будинок з вбудовано-прибудованими приміщеннями, який розташований за адресою - АДРЕСА_2 . Запланований термін введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва - 3-й квартал 2015 року.

Позивач належним чином виконав свої зобов`язання за договором сплативши кошти на користь відповідача-2. При цьому, відповідачі не виконують умови договору. Дані обставини свідчать про невизнання відповідачами факту переходу майнових прав до позивача, що стало підставою для звернення до суду з даним позовом, оскільки на даний момент не існує жодного документа, який може бути доказом отримання позивачем майнових прав на об`єкт нерухомості, що у свою чергу є грубим порушенням прав та інтересів позивача. На даний момент будівництво житлового будинку не закінчено, об`єкт в експлуатацію не введено, при цьому відповідачі не дотримується взятих на себе зобов`язань щодо строків будівництва, тим самим порушуючи умови договору.

Ухвалою суду від 13.11.2023 відкрито провадження по справі, розгляд якої призначено у підготовче судове засідання в порядку загального позовного провадження з викликом сторін.

Ухвалою підготовчого судового засідання від 26.02.2023 розгляд справи призначено по суті.

09.02.2024 представником відповідача Лушкіним П.Ю. надано відзив на позов у якому відповідачем позовні вимоги не визнаються з огляду на наступне. ЖБК «Захисник» створений при ГУ МВС України в м. Києві виключно з метою забезпечення працівників органів та підрозділів МВС України і їхніх сімей житлом (квартирами) з певною кількістю членів кооперативу шляхом будівництва будинку за кошти кооперативу. Статутом ЖБК «Захисник» (далі - Статут) визначено, що ЖБК «Захисник» організовано з метою забезпечення житлом (квартирами) членів (асоційованих членів) кооперативу і їх сімей шляхом будівництва будинку. До кооперативу приймаються працівники органів та підрозділів ГУ МВС України в м. Києві, які виявили бажання вступити до кооперативу, потребують поліпшення житлових умов i перебувають на квартирному обліку в райдержадміністраціях міста Києва та на обліку бажаючих вступити до кооперативу в ГУ МВС України в м. Києві. Відповідно до п. 19 Статуту, жилий будинок, нежитлові приміщення та надвірні будівлі споруджені або придбані кооперативом є його власністю (крім квартир у цьому будинку, за які громадянами повністю внесено пайові внески) і не можуть бути у нього вилучені, продані або передані ним самим як у цілому, так і частинами (квартира, кімната) ні фізичним ні юридичним особам, за винятком передачі, яка здійснюється при ліквідації кооперативу. Установчими документами ЖБК «Захисник» та чинним законодавством визначено, що тільки члени кооперативу мають право на отримання житла, шляхом сплати пайового внеску та після введення будинку в експлуатацію, зареєструвати за собою право власності на квартиру у відповідності до сплаченого членського пайового внеску. Кооператив, за законом, не може продавати житло не члену кооперативу, укладати договори купівлі-продажу, у т.ч. майнових прав не з членом кооперативу. Позивач не с членом кооперативу, відповідно не має права згідно закону на участь у діяльності кооперативу у тому числі шляхом отримання права на частку майна кооперативу. Відповідач-1 вказує, що у нього немає жодних зобов`язань перед позивачем, оскільки договірних відносин між ними не існує, договір купівлі-продажу не містять посилань на правовстановлюючі документи, що надають право ТОВ «ОСВ Практик» на реалізацію майнових прав. Крім того, ЖБК «Захисник» не є стороною вказаного договору купівлі-продажу, а тому не є належним відповідачем у справі. Також представник ЖБК вказує, що відповідач-2 суттєво порушив умови Договору генпідряду, а тому ЖБК «Захисник» листом №20 від 15.07.2019 повідомив ТОВ «ОСВ Практик» про те, що в односторонньому порядку відмовляється від своїх зобов`язань та розриває Договір генпідряду. ТОВ «ОСВ Практик» звернулось до Господарського суду м. Києва з позовом до ЖБК «Захисник» про визнання недійсним односторонню відмову від Договору генпідряду, рішенням суду у задоволенні позову відмовлено, та рішенням суду у справі 910/2512/20 встановлено, що на виконання Договору генпідряду ЖБК «Захисник» сплатив на користь ТОВ «ОСВ Практик» 48 841 200,22 грн., в свою чергу останній виконав роботи на 47 561 300 грн., сальдо складає 1 279 900,22 грн, що підтверджується оборотно-сальдовою відомістю та актами прийому-передачі підрядних робіт, а отже будинок побудований за кошти членів кооперативу. Факт побудови будинку виключно за кошти членів кооперативу також доводиться Висновком експерта від 22.12.2021 № СЕ-19-20/21043-БТ Державного науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС України в рамках кримінального провадження. Одночасно відповідач-1 стверджує, що позивач не є інвестором будівництва Будинку, оскільки згідно умов Договору генпідряду ЖБК «Захисник» уповноважив ТОВ «ОСВ Практик» лише залучати інвесторів, а не продавати майнові права, оскільки ЖБК «Захисник» сам не має права на продаж паю (майнових прав), що передбачено Статутом, а тому не міг їх передати ТОВ «ОСВ Практик». За таких умов, договори купівлі-продажу квартир АДРЕСА_1 є нікчемними, незавершене будівництво за законом належить відповідачу-1, відповідач-2 ніяким чином не набув права власності на майнові права, не міг від свого імені в порядку організації фінансування будівництва укладати договори з фізичними особами. ЖБК «Захисник» являється неналежним відповідачем у даній справі, обов`язок відповідати за позовом покладено на ТОВ «ОСВ Практик», більш того позивачем обрано невірний спосіб захисту порушеного права. Також представник відповідача ЖБК просив застосувати до заявлених позовних вимог строк позовної давності, оскільки свої позовні вимоги позивач обґрунтовує тим, що відповідачами було порушено умови договорів купівлі-продажу від 26.11.2014, згідно умов якого плановий термін введення в експлуатацію об`єкта будівництва встановлено ІІІ квартал 2015 року. При цьому посилається на те, що 15.07.2019 позивачу стало відомо по порушення його прав після повідомлення щодо анулювання майнових прав та не визнання ЖБК «Захисник» укладеного між ТОВ «ОСВ Практик» та позивачем спірного договору. Однак з позовом звернувся до суду 03.11.2023, тобто після спливу понад 4-х років.

В судовому засіданні представник позивача підтримав заявлений позов, з викладених підстав.

Представники відповідача в судове засідання не прибули, про дату та час розгляду справи повідомлені в установленому законом порядку. Заяв про участь у розгляді справи не надійшло.

Дослідивши докази і письмові пояснення, надані суду та викладені у заявах по суті справи, суд встановив наступні обставини та відповідні їм правовідносини.

З матеріалів справи вбачається, що 26.11.2014 між ОСОБА_1 та ТОВ «ОСВ Практик» укладено договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру, що був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевельовою В.М. за реєстровим № 997 (далі договір № 997).

Відповідно до п.1.1 Договору № 997 продавець (Відповідач-2) передає у власність (продає), а покупець (позивач) приймає у власність (купує) майнові права на квартиру АДРЕСА_3 .

Будівництво здійснюється продавцем на земельній ділянці з кадастровим номером :63:332:0051. Пунктом 1.2 Договору № 997 визначено, що об`єкт продажу має наступні характеристики а) загальна площа: 62,7 кв.м.; б) поверх - 6; в) кількість кімнат -2. Згідно п. 1.3 Договору № 997 запланований термін введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва - 3-й квартал 2015 року.

Пунктом 1.4 Договору № 997 визначено, що документами, що будуть підставою для отримання покупцем свідоцтва про право власності на квартиру є цей Договір, довідка про оплату в повному обсязі квартири, акт приймання-передачі квартири, технічний паспорт.

Згідно п. 2.1 Договору № 997 майнові права, що визначені в п.1.1 договору продаються за ціною 282150,00 грн., з врахуванням ПДВ, виходячи з вартості майнових прав у перерахунку 1 квадратний метр загальної площі 4500 грн., з врахуванням ПДВ.

Пунктом п. 2.2 Договору № 997 передбачено, що покупець зобов`язаний сплатити 100% вартості квартири до 30.04.2015, а продавець зобов`язаний передати квартиру у власність покупця шляхом складання акту приймання-передачі після введення житлового будинку в експлуатацію та проведення кінцевих розрахунків за фактично збудовану площу відповідно до технічного паспорта на квартиру протягом 30 календарних днів з дня здачі в експлуатацію житлового будинку.

Згідно п. 2.2.2 пункту 2.2 Договору № 997 продавець зобов`язався забезпечити, щоб на момент переходу до покупця права власності на квартиру, така квартира не буде нікому іншому продана та/іншим способом відчужена, передана в заставу, перебувати під арештом, у спорі або під забороною, обтяжена будь-якими зобов`язаннями перед третіми особами.

На виконання умов Договору № 997 позивачем було здійснено повну оплату 100% вартості майнових прав на рахунок відповідача-2 в сумі 282150,00 грн., що підтверджується довідкою ТОВ "ОСВ Практик" № 4 від 19.01.2020.

26.11.2014 між ОСОБА_1 та ТОВ «ОСВ Практик» укладено договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру, що був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевельовою В.М. за реєстровим № 998. (далі договір № 998).

Відповідно до п.1.1 Договору № 998 продавець (Відповідач-2) передає у власність (продає), а покупець (позивач) приймає у власність (купує) майнові права на квартиру АДРЕСА_4 .

Будівництво здійснюється продавцем на земельній ділянці з кадастровим номером :63:332:0051. Пунктом 1.2 Договору № 998 визначено, що об`єкт продажу має наступні характеристики а) загальна площа: 62,7 кв.м.; б) поверх -7; в) кількість кімнат -2. Згідно п. 1.3 Договору № 998 запланований термін введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва - 3-й квартал 2015 року.

Пунктом 1.4 Договору № 998 визначено, що документами, що будуть підставою для отримання покупцем свідоцтва про право власності на квартиру є цей Договір, довідка про оплату в повному обсязі квартири, акт приймання-передачі квартири, технічний паспорт.

Згідно п. 2.1 Договору № 998 майнові права, що визначені в п.1.1 договору продаються за ціною 282150,00 грн., з врахуванням ПДВ, виходячи з вартості майнових прав у перерахунку 1 квадратний метр загальної площі 4500 грн., з врахуванням ПДВ.

Пунктом п. 2.2 Договору № 998 передбачено, що покупець зобов`язаний сплатити 100% вартості квартири до 30.04.2015, а продавець зобов`язаний передати квартиру у власність покупця шляхом складання акту приймання-передачі після введення житлового будинку в експлуатацію та проведення кінцевих розрахунків за фактично збудовану площу відповідно до технічного паспорта на квартиру протягом 30 календарних днів з дня здачі в експлуатацію житлового будинку.

Згідно п. 2.2.2 пункту 2.2 Договору № 998 продавець зобов`язався забезпечити, щоб на момент переходу до покупця права власності на квартиру, така квартира не буде нікому іншому продана та/іншим способом відчужена, передана в заставу, перебувати під арештом, у спорі або під забороною, обтяжена будь-якими зобов`язаннями перед третіми особами.

На виконання умов Договору № 998 позивачем було здійснено повну оплату 100% вартості майнових прав на рахунок відповідача-2 в сумі 282150,00 грн., що підтверджується довідкою ТОВ "ОСВ Практик" № 5 від 19.01.2020.

26.11.2014 між ОСОБА_1 та ТОВ «ОСВ Практик» укладено договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру, що був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевельовою В.М. за реєстровим № 999 (далі договір № 999).

Відповідно до п.1.1 Договору № 999 продавець (Відповідач-2) передає у власність (продає), а покупець (позивач) приймає у власність (купує) майнові права на квартиру АДРЕСА_5 .

Будівництво здійснюється продавцем на земельній ділянці з кадастровим номером :63:332:0051. Пунктом 1.2 Договору № 999 визначено, що об`єкт продажу має наступні характеристики а) загальна площа: 38,8 кв.м.; б) поверх - 8; в) кількість кімнат -1. Згідно п. 1.3 Договору № 999 запланований термін введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва - 3-й квартал 2015 року.

Пунктом 1.4 Договору № 999 визначено, що документами, що будуть підставою для отримання покупцем свідоцтва про право власності на квартиру є цей Договір, довідка про оплату в повному обсязі квартири, акт приймання-передачі квартири, технічний паспорт.

Згідно п. 2.1 Договору № 999 майнові права, що визначені в п.1.1 договору продаються за ціною 174600,00 грн., з врахуванням ПДВ, виходячи з вартості майнових прав у перерахунку 1 квадратний метр загальної площі 4500 грн., з врахуванням ПДВ.

Пунктом п. 2.2 Договору № 999 передбачено, що покупець зобов`язаний сплатити 100% вартості квартири до 30.04.2015, а продавець зобов`язаний передати квартиру у власність покупця шляхом складання акту приймання-передачі після введення житлового будинку в експлуатацію та проведення кінцевих розрахунків за фактично збудовану площу відповідно до технічного паспорта на квартиру протягом 30 календарних днів з дня здачі в експлуатацію житлового будинку.

Згідно п. 2.2.2 пункту 2.2 Договору № 999 продавець зобов`язався забезпечити, щоб на момент переходу до покупця права власності на квартиру, така квартира не буде нікому іншому продана та/іншим способом відчужена, передана в заставу, перебувати під арештом, у спорі або під забороною, обтяжена будь-якими зобов`язаннями перед третіми особами.

На виконання умов Договору № 999 позивачем було здійснено повну оплату 100% вартості майнових прав на рахунок відповідача-2 в сумі 174600,00 грн., що підтверджується довідкою ТОВ "ОСВ Практик" № 2 від 19.01.2020.

26.11.2014 між ОСОБА_1 та ТОВ «ОСВ Практик» укладено договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру, що був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевельовою В.М. за реєстровим № 1000 (далі договір № 1000).

Відповідно до п.1.1 Договору № 1000 продавець (Відповідач-2) передає у власність (продає), а покупець (позивач) приймає у власність (купує) майнові права на квартиру АДРЕСА_6 .

Будівництво здійснюється продавцем на земельній ділянці з кадастровим номером :63:332:0051. Пунктом 1.2 Договору № 1000 визначено, що об`єкт продажу має наступні характеристики а) загальна площа: 38.8 кв.м.; б) поверх -9; в) кількість кімнат -1. Згідно п. 1.3 Договору № 1000 запланований термін введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва - 3-й квартал 2015 року.

Пунктом 1.4 Договору № 1000 визначено, що документами, що будуть підставою для отримання покупцем свідоцтва про право власності на квартиру є цей Договір, довідка про оплату в повному обсязі квартири, акт приймання-передачі квартири, технічний паспорт.

Згідно п. 2.1 Договору № 1000 майнові права, що визначені в п.1.1 договору продаються за ціною 174600,00 грн., з врахуванням ПДВ, виходячи з вартості майнових прав у перерахунку 1 квадратний метр загальної площі 4500 грн., з врахуванням ПДВ.

Пунктом п. 2.2 Договору № 1000 передбачено, що покупець зобов`язаний сплатити 100% вартості квартири до 30.04.2015, а продавець зобов`язаний передати квартиру у власність покупця шляхом складання акту приймання-передачі після введення житлового будинку в експлуатацію та проведення кінцевих розрахунків за фактично збудовану площу відповідно до технічного паспорта на квартиру протягом 30 календарних днів з дня здачі в експлуатацію житлового будинку.

Згідно п. 2.2.2 пункту 2.2 Договору № 1000 продавець зобов`язався забезпечити, щоб на момент переходу до покупця права власності на квартиру, така квартира не буде нікому іншому продана та/іншим способом відчужена, передана в заставу, перебувати під арештом, у спорі або під забороною, обтяжена будь-якими зобов`язаннями перед третіми особами.

На виконання умов Договору № 1000 позивачем було здійснено повну оплату 100% вартості майнових прав на рахунок відповідача-2 в сумі 174600,00 грн., що підтверджується довідкою ТОВ "ОСВ Практик" № 1 від 19.01.2020.

26.11.2014 між ОСОБА_1 та ТОВ «ОСВ Практик» укладено договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру, що був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевельовою В.М. за реєстровим № 1001 (далі договір № 1001).

Відповідно до п.1.1 Договору № 1001 продавець (Відповідач-2) передає у власність (продає), а покупець (позивач) приймає у власність (купує) майнові права на квартиру АДРЕСА_7 .

Будівництво здійснюється продавцем на земельній ділянці з кадастровим номером :63:332:0051. Пунктом 1.2 Договору № 1001 визначено, що об`єкт продажу має наступні характеристики а) загальна площа: 37,7 кв.м.; б) поверх - 7; в) кількість кімнат -1. Згідно п. 1.3 Договору № 1001 запланований термін введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва - 3-й квартал 2015 року.

Пунктом 1.4 Договору № 1001 визначено, що документами, що будуть підставою для отримання покупцем свідоцтва про право власності на квартиру є цей Договір, довідка про оплату в повному обсязі квартири, акт приймання-передачі квартири, технічний паспорт.

Згідно п. 2.1 Договору № 1001 майнові права, що визначені в п.1.1 договору продаються за ціною 169650,00 грн., з врахуванням ПДВ, виходячи з вартості майнових прав у перерахунку 1 квадратний метр загальної площі 4500 грн., з врахуванням ПДВ.

Пунктом п. 2.2 Договору № 1001 передбачено, що покупець зобов`язаний сплатити 100% вартості квартири до 30.04.2015, а продавець зобов`язаний передати квартиру у власність покупця шляхом складання акту приймання-передачі після введення житлового будинку в експлуатацію та проведення кінцевих розрахунків за фактично збудовану площу відповідно до технічного паспорта на квартиру протягом 30 календарних днів з дня здачі в експлуатацію житлового будинку.

Згідно п. 2.2.2 пункту 2.2 Договору № 1001 продавець зобов`язався забезпечити, щоб на момент переходу до покупця права власності на квартиру, така квартира не буде нікому іншому продана та/іншим способом відчужена, передана в заставу, перебувати під арештом, у спорі або під забороною, обтяжена будь-якими зобов`язаннями перед третіми особами.

На виконання умов Договору № 1001 позивачем було здійснено повну оплату 100% вартості майнових прав на рахунок відповідача-2 в сумі 169650,00 грн., що підтверджується довідкою ТОВ "ОСВ Практик" № 3 від 19.01.2020.

Розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) № 1183 від 16.07.2013 для організації будівництва зазначеного житлового будинку створено Житлово-будівельний кооператив «Захисник», з певною кількістю членів кооперативу.

В подальшому, 20 червня 2014 року між Житлово-будівельним кооперативом «Захисник» (замовник), та TOB «ОСВ ПРАКТИК» (генеральний підрядник) було укладено Договір генерального підряду на капітальне будівництво №2, за умовами якого генпідрядник зобов`язувався на свій ризик своїми коштами та/або залученими силами та засобами збудувати та передати замовнику об`єкт будівництва: житловий будинок з вбудовано-прибудованими приміщеннями, який розташований за адресою: АДРЕСА_2 .

Пунктом 12 вищевказаного Договору передбачено, що з метою забезпечення фіксованої вартості житла для членів кооперативу «Захисник», замовник надає можливість генпідряднику залучити кошти інвесторів для фінансування будівництва помешкань, перелік яких наведено в пункті 1.2 Договору.

Запланований термін введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва - 3-й квартал 2015 року.

Звертаючись до суду з заявленим позовом позивач вказує, що ним виконано умови договорів щодо оплати вартості квартир у повному обсязі, однак отримати свідоцтва про право власності на квартири не вдається за можливе, оскільки в запланований термін закінчення будівництва даний об`єкт будівництва не завершено та не введено в експлуатацію. Крім того, термін закінчення будівництва та введення будинку в експлуатацію чітко не визначено, що спричинює порушення майнових прав позивача, який просить позов задовольнити.

Відповідно до ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України.

Розміщення інвестицій у будь-яких об`єктах, крім тих, інвестування в які заборонено або обмежено цим Законом, іншими актами законодавства України, визнається невід`ємним правом інвестора і охороняється законом.

Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торгівельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.

Згідно із ст. 190 ЦК України, майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Відповідно до ч. 3 ст.16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що разом із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у паперовій формі подаються оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, копії, засвідчені в установленому порядку.

При цьому, нормами ч.ч.7 та 8 п.50 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою кабінету Міністрів України від 17.10.2013 № 868, визначено, що у разі коли завершення будівництвом об`єкту містобудування та державної реєстрації прав на такий об`єкт за особами, які брали участь в інвестуванні (фінансуванні) об`єкта будівництва, здійснюється після 1 січня 2013 р., особа, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб (замовник будівництва), після прийняття такого об`єкта в експлуатацію подає: документ, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку (крім випадків реконструкції об`єктів нерухомого майна без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані); документ, що підтверджує виникнення, перехід та припинення прав власності на такий об`єкт до проведення реконструкції (у разі проведення реконструкції об`єкта нерухомого майна); документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; документ що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадку, коли в результаті реконструкції об`єкта нерухомого майна його адреса не змінювалася); затверджений такою особою перелік фізичних та юридичних осіб, кошти яких залучалися на інвестування (фінансування) об`єкта будівництва.

Моментом виникнення майнових прав у їх носія вважається загально прийнятий з моменту набуття права власності, визначений статтею 328 ЦК України на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

За положеннями пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13 квітня 2011 року, прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

У Постанові № 6-98цс13 від 02 жовтня 2013 року Верховний Суд України висловив правову позицію про те, що виконання грошових зобов`язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об`єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт.

Статтею ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що майновими правами визнаються будь-які права пов`язані з майном, відмінні від права власності у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо).

Встановлено, що ОСОБА_1 виконала свої зобов`язання за договорами, сплативши грошові кошти в загальному розмірі 1086150,00 грн., у визначених у договорах сумах, у зв`язку із чим за умовами договорів набула майнових прав щодо об`єктів нерухомості, зокрема права на отримання в подальшому у власність спірних квартир. Запланований термін введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва - 3-й квартал 2015 року.

Відповідно до ст. 204 ЦК України,? ? правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Згідно із ч.1, ч.2 ст. 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Відповідно до ст. 511 ЦК України, зобов`язання не створює обов`язку для третьої особи. У випадках, встановлених договором, зобов`язання може породжувати для третьої особи права щодо боржника та (або) кредитора.

Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Згідно зі статтею 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ст. 634 ЦК України, договір приєднання може бути змінений або розірваний на вимогу сторони, яка приєдналася, якщо вона позбавляється прав, які звичайно мала, а також якщо договір виключає чи обмежує відповідальність другої сторони за порушення зобов`язання або містить інші умови, явно обтяжливі для сторони, яка приєдналася. Сторона, яка приєдналася, має довести, що вона, виходячи зі своїх інтересів, не прийняла б цих умов за наявності у неї можливості брати участь у визначенні умов договору.

Згідно із ч.3?ст. 653 ЦК України,? ? у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Згідно із ст. 851 ЦК України, підрядник має право не розпочинати роботу, а розпочату роботу зупинити, якщо замовник не надав матеріалу, устаткування або річ, що підлягає переробці, і цим створив неможливість виконання договору підрядником

Згідно із ст. 875 ЦК України, за договором будівельного підряду підрядник зобов`язується збудувати і здати у встановлений строк об`єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов`язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов`язок не покладається на підрядника, прийняти об`єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх.

Згідно до ст. 876 ЦК України, власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.

Відповідно до ст. 880 ЦК України, віднесення ризику випадкового знищення або випадкового пошкодження об`єкта будівництва на замовника або підрядника до його прийняття замовником встановлюється відповідно до вимог закону, крім випадків, коли це сталося внаслідок обставин, що залежали від замовника.

Доводи позивача про те, що до завершення будівництва об`єктів нерухомості, а саме квартир АДРЕСА_1 та введення його в експлуатацію позивачу, як інвестору, належать майнові права на ці об`єкти, є такими, що ґрунтуються на законі.

Аналогічного правового висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду в постанові № 14-461 цс19 від 09 жовтня 2019 року.

Позивач приєднався до будівництва квартир ІНФОРМАЦІЯ_8 на стадії будівництва, до введення будинку в експлуатацію, на момент дії нормативно-правових актів, які по-різному регулюють сферу правовідносин, що виникають з приводу залучення коштів фізичних осіб на етапі будівництва відповідно до договору купівлі-продажу майнових прав, який укладено відповідно Цивільного Кодексу України. Підстави залучення коштів від інших фізичних осіб на стадії будівництва врегульовані Законом України "Про кооперацію", Законом України "Про інвестиціцну діяльність" та іншими нормативно-правовими актами. Виходячи з правочинів, укладених між замовником та підрядником відповідачі не заперечують факт інших джерел фінансування капітального будівництва, ніж пайові внески, тобто залучення коштів не лише відповідно до Закону України "Про кооперацію". Разом з тим, ЖБК "Захисник" не визнає майнових зобов`язань перед іншими фізичними особами, які брали участь у фінансуванні будівництва в період діяльності ТОВ "ОСВ Практик", посилаючись на Закон України "Про кооперацію" та відсутність членства. Таким чином позивач позбавляється майнових прав у складі не введеного в експлуатацію об`єкта будівництва, які у нього виникли з моменту укладення договору - купівлі-продажу майнових прав.

Враховуючи, що будинок, розташований за будівельною адресою по АДРЕСА_2 належить ЖБК "Захисник" для позивача, який не є членом кооперативу існує ризик з моменту розірвання договору між підрядником і замовником порушення майнових прав на об`єкт будівництва. З урахуванням 100% сплати коштів за об`єкти інвестування - спірні квартири, право позивача підлягає захисту внаслідок зобов`язання, що відповідає вимогам Цивільного Кодексу України, оскільки договори купівлі-продажу майнових прав не були оскаржені ЖБК "Захисник" в судовому порядку. Суд приходить до висновку про те, що заявлені позовні вимоги про визнання майнових прав позивача є обґрунтованими та доведеними.

Твердження відповідача ЖБК «Захисник» про відсутність у ТОВ «ОСВ Практик» повноважень щодо укладання договорів купівлі-продажу майнових прав не заслуговують на увагу, оскільки генеральний підрядник не є власником майна та не може розпоряджатись майном, яке належить замовнику, а саме Житлово-будівельного кооперативу «Захисник». Пунктом 1.2. Договору генерального підряду на капітальне будівництво №2 від 20.06.2014 сторони погодили, що з метою забезпечення фіксованої вартості житла для членів Житлового кооперативу «Захисник» замовник надає право генеральному підряднику залучати кошти інвесторів для фінансування будівництва помешкань, перелік яких наведений в договорі. Квартири АДРЕСА_8 наявні в цьому переліку. Відповідно до додаткової угоди від 03.11.2014 до Договору генерального підряду на капітальне будівництво №2 від 20.06.2014 замовник передає генеральному підряднику частину своїх функцій, що виключно стосуються організації фінансування будівництва помешкань та приміщень, перелік яких наведено в п. 1.2. Договору. Фінансування може здійснюватись за рахунок власних коштів генерального підрядника та/або за рахунок залучених коштів від фізичних та юридичних осіб (кредитів, інвестиційних угод, договорів купівлі-продажу майнових прав тощо). Згідно з п. 2. Цієї Додаткової угоди генеральний підрядник набуває майнові права на помешкання та приміщення перелік яких наведено в п. 1.2. Договору. Відтак, замовник будівництва надав генеральному підряднику повноваження на укладання відповідних договорів.

Згідно зі ст. 656 ЦК України майнові права можуть бути предметом договору купівлі-продажу. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає зі змісту або характеру цих прав. За договором купівлі-продажу майнових прав покупець отримує у власність не індивідуально визначене нерухоме майно з усіма притаманними йому властивостями, а майнові права на ще не існуюче майно, яке може стати таким при сукупності всіх передбачених будівельною документацією обставин. Законодавець не обмежує власника майнових прав на нерухоме майно в здійсненні будь-яких не заборонених законом операцій щодо цих прав, в тому числі щодо уступки права вимоги (цесії) за такими договорами.

Відповідно до? ? ст. 657 ЦК України, згідно з якою договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

В договорі купівлі-продажу майнових прав на нерухомість має бути зазначено, що покупець придбаває майнові права на конкретну квартиру чи будинок, має бути роз`яснено зміст цих прав, тобто які саме майнові права передаються покупцю (повинно бути чітко зазначено, що після введення будинку чи квартири в експлуатацію передається покупцю у власність; також чітко і однозначно має бути описаний порядок такої передачі) та регламентовано, з якого моменту покупець стає власником майнових прав на нерухомість. Окрім цього договір купівлі-продажу майнових прав має містити чітко визначену саму квартиру/будинок (кінцевий об`єкт), а саме: а) будівельна адреса об`єкта; б) номер приміщення згідно з будівельною нумерацією; в) поверх; г) площа загальна і жила; ґ) кількість кімнат.

Суд не бере до уваги твердження представника відповідача Житлово-будівельного кооперативу «Захисник» про те,? ? що Договір генерального підряду на капітальне будівництво №2 від? ? 20 червня 2014 року та додаткові угоди до нього не є доказом передачі повноважень щодо відчудження нерухомості іншим особам від ЖБК «Захисник» до ТОВ «ОСВ Практик», оскільки Сторонами було чітко визначено перелік квартир та способи залучення грошових коштів для будівництва. Вказаний договір та додаткові угоди до нього не було визнано недійсними.

Відповідно до ст. 55 Конституції України кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.

Даною нормою Основного Закону України передбачено, що права і свободи людини і громадянина захищаються судом; кожному гарантується право на оскарження в суді рішень, дій чи бездіяльності органів державної влади, органів місцевого самоврядування, посадових і службових осіб; кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.

За змістом ст. ст. 4, 5 Цивільного процесуального кодексу України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, а частиною 2 визначено способи здійснення захисту цивільних прав та інтересів судом.

Представник відповідача, Лушкін П.Ю. вказує на те, що? ? позивачем при зверненні до суду? ? пропущено строк позовної давності, який рахується? ? з моменту? ? порушення строку здачі об`єкта будівництва в експлуатацію, тобто строк позовної давності? слід рахувати? з 01.11.2015, наступного дня після закінчення встановленого? ? п.1.3 та п.п. 2.2.1, п.2.2. Договору строку передачі об`єкта в експлуатацію.

Відповідно до ч. 1 ст. 251 ЦК України строком є певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення.

Відповідно до ст. 253 ЦК України перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок.

Згідно з ст. 257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Разом з тим,? ?15.07.2019 ЖБК "Захисник"? ? звернувся з листом? ? за вих. №20 до директора ТОВ "ОСВ "Практик" ОСОБА_4 та повідомив про те, що відповідно до рішення загальних зборів членів ЖБК "Захисник", згідно із протоколу №02 від 04.07.2019, ЖБК "Захисник" в односторонньому порядку відмовляється від зобов`язань та розриває Договір, посилаючись на ч.2 ст. 849 ЦК України. Саме в цьому листі? ? зазначено про те, що? ? у зв`язку з розірванням ЖБК "Захисник" Договору майнові права на помешкання та приміщення, вказані в п.1.2 Договору? ? ? анулюються.

Перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила (ч. 1 ст. 267 ЦК України).

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» від 30.03.2020 були внесені зміни до Розділу «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК України шляхом доповнення пунктами 12-14.

Відповідно до пункту 12 Розділу "Прикінцеві та перехідні положення" ЦК України під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину.

Постановою Кабінету Міністрів України від 23 грудня 2022 р. № 1423 внесено зміни до розпорядження Кабінету Міністрів України від 25 березня 2020 р. № 338 і постанови Кабінету Міністрів України від 9 грудня 2020 р. № 1236 та продовжено до 30 квітня 2023 року дію карантину, встановленого постановами Кабінету Міністрів України від 11 березня 2020 р. № 211 "Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2", від 20 травня 2020 р. № 392 "Про встановлення карантину з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2" та від 22 липня 2020 р. № 641 "Про встановлення карантину та запровадження посилених протиепідемічних заходів на території із значним поширенням гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2".

Крім того, Законом України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» Розділ "Прикінцеві та перехідні положення" ЦК України доповнено пунктом 19, відповідно до якого у період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану строки, визначені статтями 257-259, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк його дії.

Суд вважає, що позивачем не пропущено строк позовної давності на звернення до суду з даним позовом, оскільки строк позовної давності є продовженим на період дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19) та на період дії воєнного стану внаслідок збройної агресії російської федерації проти України, а отже заява представника відповідача про застосування строку позовної давності до вимог позивача у цій справі не підлягає задоволенню судом.

Статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод визнається право людини на доступ до правосуддя, а за ст. 13 - на ефективний спосіб захисту прав, і це означає, що особа має право пред`явити в суді таку вимогу на захист цивільного права, яка відповідає змісту порушеного права та характеру правопорушення. Пряма чи опосередкована заборона законом на захист певного цивільного права чи інтересу не може бути виправданою.

Частиною 1,2,3 та 4 ст. 12 ЦПК України передбачено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.? ? Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом.? ? Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.? ? Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Відповідно до ч.1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини,? ? на? ? які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

В тому числі, суд враховує вимоги ст. 80 ЦПК України, зокрема достатність доказів для вирішення справи, наданих до суду.

Інші доводи відповідача не спростовують висновків суду щодо порушення прав позивача.

? ? ? ? ? Таким чином, зважаючи на обставини справи, придбання позивачем майнових прав на? квартири АДРЕСА_1 та невизнання ЖБК "Захисник" умов Договорів купівлі-продажу майнових прав, суд вважає, що обраний позивачем спосіб захисту порушеного права щодо визнання майнових прав за ОСОБА_1 на? квартири АДРЕСА_1 в розмірі загального внеску в сумі 1086150,00 грн., як частину в об`єкті незавершеного будівництва згідно з договорами купівлі - продажу від 26.11.2014 забезпечить поновлення? ? прав позивача, а відтак позов за заявленими вимогами підлягає задоволенню.

Відповідно ст. 141 ЦПК України здійснити розподіл судових витрат.

Враховуючи викладене, керуючись ст. ст. 3-5, 7-13, 17, 43, 49, 76-81, 211, 258, 263, 264, 265, 268, 352 ЦПК України, суд, -

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 до Житлово-будівельного кооперативу "Захисник", Товариства з обмеженою відповідальністю "ОСВ Практик" про визнання майнових прав на частки в об`єкті незавершеного будівництва та зобов`язання вчинити дії - задовольнити.

Визнати за ОСОБА_1 майнові права на двокімнатну квартиру АДРЕСА_9 у розмірі профінансованого внеску в сумі 282150,00 грн. згідно договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 26.11.2014, посвідченого нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевельовою В.М. за реєстровим № 997;

Визнати за ОСОБА_1 майнові права на двокімнатну квартиру АДРЕСА_10 у розмірі профінансованого внеску в сумі 282150,00 грн. згідно договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 26.11.2014, посвідченого нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевельовою В.М. за реєстровим № 998;

Визнати за ОСОБА_1 майнові права на однокімнатну квартиру АДРЕСА_11 у розмірі профінансованого внеску в сумі 174600,00 грн. згідно договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 26.11.2014, посвідченого нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевельовою В.М. за реєстровим № 999;

Визнати за ОСОБА_1 майнові права на однокімнатну квартиру АДРЕСА_12 у розмірі профінансованого внеску в сумі 174600,00 грн. згідно договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 26.11.2014, посвідченого нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевельовою В.М. за реєстровим № 1000;

Визнати за ОСОБА_1 майнові права на однокімнатну квартиру АДРЕСА_13 у розмірі профінансованого внеску в сумі 169650,00 грн. згідно договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 26.11.2014, посвідченого нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевельовою В.М. за реєстровим № 1001;

Стягнути з? ? Житлово-будівельного кооперативу «Захисник» на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі? 7783,88 грн., витрати на правничу допомогу 15000 грн.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю? ? «ОСВ Практик» на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі? 7783,88 грн., витрати на правничу допомогу 15000 грн.

Дані стягувача: ОСОБА_1 (РОНКПП: НОМЕР_1 , зареєстрована за адресою: АДРЕСА_14 )

Дані боржника: Житлово-будівельний кооператив «Захисник» (, місцезнаходження: АДРЕСА_2).

Дані боржника: Товариство з обмеженою відповідальністю? ? «ОСВ Практик» (, місцезнаходження: 69063, місто Запоріжжя, вул. Олександрівська, буд. 16).

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закритті апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного розгляду.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення виготовлено 11.03.2024

Суддя: Комаревцева Л.В.