ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА
справа № 753/4596/23
провадження № 2/753/1656/24
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 лютого 2024 року Дарницький районний суд м. Києва у складі головуючого судді Трусової Т. О., з секретарями судового засідання Кирик К. С., Лузовою І. В., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом керівника Дарницької окружної прокуратури міста Києва, представник прокуратури: Соляник Т. О., в інтересах держави в особі Київської міської ради, представник позивача: Золотарьова Ю. А., до ОСОБА_1 ,товариства з обмеженою відповідальністю «Українські інженерні системи розвитку», ОСОБА_2 , товариства з обмеженою відповідальністю «Українські інженерні системи розвитку» плюс», представник відповідача: Ріпа С. І., про визнання правочинів недійсними, скасування рішень державного реєстратора про реєстрацію права власностіта припинення права, зобов`язання вчинити дії,

В С Т А Н О В И В:

І. Стислий виклад позицій учасників справи.

У березні 2023 р. керівник Дарницької окружної прокуратури міста Києва (далі також - прокурор), діючи в інтересах держави в особі Київської міської ради, звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 (далі також - ОСОБА_1 , відповідач-1),товариства з обмеженою відповідальністю «Українські інженерні системи розвитку» (далі також - ТОВ «Українські інженерні системи розвитку», відповідач-2), ОСОБА_2 (далі також - ОСОБА_2 , відповідач-3), товариства з обмеженою відповідальністю «Українські інженерні системи розвитку» плюс» (далі також - ТОВ «Українські інженерні системи розвитку плюс», товариство, відповідач-4), у якому просив:

?скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та обтяжень (з відкриттям розділу) від 02.03.2018, індексний номер 39961206, та здійсненої на підставі цього рішення державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на нежитлову будівлю (літера Г) загальною площею 76 кв.м., розташовану у АДРЕСА_1 (далі також - нежитлова будівля), припинивши вказане право;

?визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлової будівлі, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Українські інженерні системи розвитку», посвідчений 08.02.2019 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Погребняком О. А., зареєстрований у реєстрі за № 935;

?скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та обтяжень від 08.02.2018, індексний номер 45435750, та здійсненої на підставі цього рішення державної реєстрації права власності ТОВ «Українські інженерні системи розвитку»на нежитлову будівлю, припинивши вказане право;

?визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлової будівлі, укладений між ТОВ «Українські інженерні системи розвитку» та ОСОБА_2 , посвідчений 20.08.2020 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Хоменко В. В., зареєстрований у реєстрі за № 588;

?скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та обтяжень від 20.08.2020, індексний номер 53695678, та здійсненої на підставі цього рішення державної реєстрації права власності ОСОБА_2 на нежитлову будівлю, припинивши вказане право;

?визнати недійсним правочин щодо передачі ОСОБА_2 нежитлової будівлі до статутного капіталу ТОВ «Українські інженерні системи розвитку плюс», що був оформлений актом приймання-передачі від 21.09.2020, посвідченим 20.08.2020 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Позняковою С. В., зареєстрованим у реєстрі за №№ 482, 483;

?скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та обтяжень від 25.09.2020, індексний номер 54255106, та здійсненої на підставі цього рішення державної реєстрації права власності ТОВ «Українські інженерні системи розвитку плюс»на нежитлову будівлю, припинивши вказане право;

?скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та обтяжень від 16.02.2021, індексний номер 56646495, та здійсненої на підставі цього рішення державної реєстрації права власності ТОВ «Українські інженерні системи розвитку плюс»на нежитлову будівлю, припинивши вказане право;

?зобов`язати ТОВ «Українські інженерні системи розвитку плюс»повернути територіальній громаді м. Києва в особі Київської міської ради частину земельної ділянки з кадастровим номером :90:106:0043 площею 98 кв.м. по АДРЕСА_1 , привівши її у придатний для використання стан шляхом звільнення від нежитлової будівлі (літера Г) загальною площею 76 кв.м.

На обґрунтування вимог прокурор зазначив, що нежитлова будівля є об`єктом самочинного будівництва, первинна державна реєстрація права власності на неї була проведена на підставі неіснуючих документів (документів, які фактично не оформлювались і не видавались), а усі подальші правочини щодо відчуження нежитлової будівлі були спрямовані на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності в обхід процедури земельних торгів та порушують права та охоронювані законом інтереси держави в особі Київської міської ради як органу, уповноваженого розпоряджатися землями територіальної громади м. Києва.

Київська міська рада заявлений в її інтересах позов підтримала, просила його задовольнити в повному обсязі.

ТОВ «Українські інженерні системи розвитку плюс»заперечувало проти задоволення позову посилаючись на те, що оспорювані правочини та вчинені реєстраційні дії не зачіпають інтереси територіальної громади, визнання правочинів недійсними та скасування рішень державних реєстраторів не є належним способом захисту у спірних правовідносинах, а вимога про знесення об`єкта нерухомого майна безпідставна і необґрунтована. Відповідач-4 вказав, що у встановленому законом порядку набув право власності на нежитлову будівлю, здійснив її реконструкцію і згідно декларації про готовність об`єкта до експлуатації ввів в експлуатацію, що і стало підставою для прийняття державним реєстратором рішення про реєстрацію права власності на нежитлову будівлю як реконструйований об`єкт. При реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації орган архітектурно-будівельного контролю перевірив нежитлову будівлю щодо наявності законних підстав для введення її в експлуатацію, у тому числі і на предмет самочинного будівництва. За міркуванням відповідача наведена обставина є підставою для застосування до спірних правовідносин сформульованого Європейським судом з прав людини принципу «належного урядування», який передбачає покладення ризику будь-якої помилки державного органу на саму державу.

Заперечення проти вимог про зобов`язання повернути земельну ділянку додатково мотивував тим, що право оренди земельної ділянки у нього не виникло, оскільки на цей час договір оренди не укладено з незалежних від нього причин, при цьому товариство як належний власник будівлі та землекористувач сумлінно виконує свої зобов`язання зі сплати плати за землю. З огляду на вказане відповідач вважає, що такий спосіб захисту не відповідає змісту спірних правовідносин, а права та законні інтереси територіальної громади не порушені.

Відповідачі ОСОБА_1 , ТОВ «Українські інженерні системи розвитку» та ОСОБА_2 про розгляд справи повідомлялися у встановленому законом порядку, проте в судове засідання не з`явилися без повідомлення причин неявки, правом на подання відзиву не скористались.

ІІ. Рух справи, заяви (клопотання) учасників справи та процесуальні дії суду.

Ухвалою суду від 27.03.2023 відкрито провадження у справі та призначено справу до розгляду в порядку загального позовного провадження в підготовче засідання 25.04.2023 (т. 1 а. с. 189-190).

10.04.2023 від представника позивача надійшли письмові пояснення з клопотанням про розгляд справи без його участі (т. 1 а.с. 213-215).

24.04.2023 від відповідача-4 надійшов відзив на позовну заяву (т. 1 а.с. 241-248а).

В підготовчому засіданні 25.04.2023 суд прийняв до розгляду пояснення позивача та відзив на позовну заяву, відмовив представнику відповідача-3 у продовженні строку на подання відзиву, встановив строки на подання інших заяв по суті справи та оголосив перерву до 06.06.2023 (т. 2 а.с. 16-18).

12.05.2023 від прокурора надійшла відповідь на відзив (т. 2 а.с. 23-31).

02.06.2023 від представника відповідача-4 надійшло клопотання про долучення письмових доказів - платіжних доручень на підтвердження сплати земельного податку (т. 2 а.с. 39-40).

05.06.2023 від представника відповідача-4 надійшло клопотання про відкладення підготовчого засідання (т. 4 а.с. 67-68).

06.06.2023 від представника відповідача-4 надійшла заява про відкладення підготовчого засідання (т. 4 а.с. 70).

В підготовчому засіданні 26.06.2023 суд прийняв до розгляду відповідь на відзив та пояснення позивача та подані відповідачем-4 письмові докази, закрив підготовче провадження та призначив справу до розгляду по суті в судовому засіданні 05.07.2024 (т. 2 а.с. 72-73).

05.07.2023 від представника відповідача-4 надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, яке суд задовольнив та відклав розгляд справи на 06.09.2023 (т. 4 а.с. 82-83, 85).

В судовому засіданні 06.09.2023 з`ясувалось, що відповідь на відзив була надіслана прокурором за невірною адресою, у зв`язку з чим суд за клопотанням представника відповідача-4 відклав розгляд справи на 10.10.2023 (т. 2 а.с. 95).

18.09.2023 від відповідача-4 надійшли заперечення на відповідь на відзив (т. 2 а. с. 98-104).

10.10.2023 від представника відповідача-4 надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, яке суд задовольнив та відклав розгляд справи на 08.11.2023 (т. 2 а.с. 122-123, 127).

07.11.2023 від представника відповідача-4 надійшло клопотання про відкладення розгляду справи (т. 2 а.с. 135-136).

В судовому засіданні 08.11.2023 суд відмовив у задоволенні клопотання представника відповідача-4 про відкладення розгляду справи, заслухав вступну промову представника прокуратури, оголосив короткий зміст пояснень позивача, відзиву на позов та заперечень, дослідив письмові докази та оголосив перерву в судовому засіданні до 05.12.2023 (т. 2 а.с. 138-139).

05.12.2023 від прокуратури надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, яке суд задовольнив та відклав розгляд справи на 24.01.2024 (т. 2 а.с. 144. 145).

В судовому засіданні 24.01.2024 суд заслухав пояснення представника відповідача-4, після чого визнав потрібним, щоб представник позивача дав особисті пояснення, у зв`язку з чим оголосив перерву в судовому засіданні до 13.02.2024 (т. 2 а.с. 158-159).

В судовому засіданні 13.02.2024 суд заслухав пояснення представника позивача, виступи учасників справи в судових дебатах,вийшов до нарадчої кімнати, після виходу з якої оголосив вступну та резолютивну частини рішення.

ІІІ. Фактичні обставини, встановлені судом.

02.03.2018 державним реєстратором Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд» (далі - КП «Спецжитлофонд») ОСОБА_3 прийняте рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 39961206, про реєстрацію за ОСОБА_1 права власності на нежитлову будівлю (літера Г) загальною площею 76 кв.м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000).

Згідно з внесеними до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно даними для здійснення цієї реєстраційної дії державному реєстратору було надане свідоцтво про право власності серії НОМЕР_1 , видане Головним управлінням житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) на підставі наказу від 05.12.2008 № 677-С/НБ, відповідно до якого ОСОБА_1 на праві приватної власності належить нежитловий будинок (приміщення) АДРЕСА_2 (т. 1 а.с. 35-36).

Водночас в ході досудового розслідування у кримінальному провадженні № 0000087 (внесеному до ЄРДР 31.08.2022 за ознаками кримінальних правопорушень, передбачених частинами 3, 4 статті 358, частиною 2 статті 190 КК України) отримані відомості про те, що наказ від 05.12.2008 № 677-С/НБ та свідоцтво про право власності серії НОМЕР_1 Головним управлінням житлового забезпечення КМДА не видавались, а адреса об`єкту нерухомого майна по АДРЕСА_1 не присвоювалась.

Вказані обставини підтверджуються змістом листів КП «Спецжитлофонд», Департаменту містобудування та архітектури КМДА та Дарницької районної в місті Києві державної адміністрації (т. 1 а.с. 89, 157, 145-146, 149-150).

На обгрунтування вимог позову прокурором також надано копію технічного паспорта на нежитловий будинок (приміщення) по АДРЕСА_1 , виготовленого Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна станом на 16.10.2008, та лист КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації», згідно з яким інвентаризаційної справи на вказане приміщення в Бюро не існує, технічна інвентаризація не замовлялась і не проводилась, а технічні паспорти не виготовлялись (т. 1 а. 37-39, 93).

У подальшому нежитлова будівля неодноразово відчужувалась за цивільно-правовими угодами.

Так, за договором купівлі-продажу нежитлового будинку (приміщення) від 08.02.2019, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Погребняком О. А. за реєстровим № 935, ОСОБА_1 продала нежитлову будівлю ТОВ «Українські інженерні системи розвитку»(т. 1 а. с. 44-48).

Право власності ТОВ «Українські інженерні системи розвитку»було зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 08.02.2019, індексний номер: 45435750 (т. 1 а. с. 44-48).

За договором купівлі-продажу нежитлового будинку (приміщення) від 20.08.2020, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Хоменко В. В. за реєстровим № 588, ТОВ «Українські інженерні системи розвитку» продало нежитлову будівлю ОСОБА_2 (т. 1 а.с. 51-55).

Право власності ОСОБА_2 було зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20.08.2020, індексний номер 53695678.

Згідно з рішенням загальних зборів учасників ТОВ «Українські інженерні системи розвитку плюс», оформленим протоколом від 18.09.2020 № 18/09/20, на підставі акту приймання-передачі нежитлового будинку (приміщення), що були посвідчені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Позняковою С. В. 21.09.2020 за реєстровими №№ 482, 483, нежитлова будівля внесена до статутного капіталу товариства його учасником ОСОБА_2 (т. 1 а.с. 60-63, 64-65).

На підставі зазначеного правочину рішенням державного реєстратора -приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Познякової С. В., від 25.09.2020, індексний номер 54255106, право власності на нежитлову будівлю зареєстроване за ТОВ «Українські інженерні системи розвитку плюс».

У подальшому ТОВ «Українські інженерні системи розвитку плюс» на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 23.10.2020, вих. № 073/09/01-2310/15, провело реконструкцію приміщень нежитлової будівлі без зміни зовнішніх геометричних розмірів її фундаментів та ввело будівлю в експлуатацію, що підтверджується витягом з Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (т. 1 а.с. 81-83).

У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності ТОВ «Українські інженерні системи розвитку плюс» на нежитлову будівлю як реконструйований об`єкт зареєстроване за рішенням державного реєстратора -приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Хоменко В. В., від 16.02.2021, індексний номер: 56646495.

Згідно з внесеними до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостями підставою для проведення цієї реєстраційної дії послугувала декларація про готовність об`єкта до експлуатації № КВ8.

07.10.2021 Київська міська рада прийняла рішення № 2804/2845 про передачу ТОВ «Українські інженерні системи розвитку плюс» в оренду на 10 років земельної ділянки площею 0,1800 га, кадастровий номер :90:106:0043, для експлуатації та обслуговування нежитлового будинку (код виду цільового призначення - 12.11, для розміщення та експлуатації об`єктів дорожнього сервісу) на АДРЕСА_1 із земель комунальної власності територіальної громади м. Києва (т. 1 а.с. 151-153).

З пояснень учасників справи убачається, що договір оренди вказаної земельної ділянки між Київською міською радою та ТОВ «Українські інженерні системи розвитку плюс» на даний час не укладений.

Водночас відповідачем 4 надані докази, які підтверджують сплату ним плати за землю (земельного податку) (т. 2 а.с. 41-45).

IV. Норми права і мотиви їх застосування.

У статтях 15, 16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) закріплене право кожного на захист свого цивільного (особистого немайнового або майнового) права та інтересу у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Порушення права означає позбавлення його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково, а під порушенням охоронюваного законом інтересу, яке дає підстави для звернення особи за судовим захистом, слід розуміти створення об`єктивних перешкод на шляху до здобуття відповідного матеріального та/або нематеріального блага (рішення Конституційного Суду України від 01.12.2004 за № 18-рп/2004).

Суб`єктивне право на захист реалізується у спосіб, визначений законом. Перш за все це право на звернення за судовим захистом, носієм якого виступає кожний з учасників цивільних правовідносин чи будь-яка заінтересована особа.

Відповідно до положень частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Статтею 5 ЦПК України визначено, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

З огляду на зазначене можна дійти висновку, що захисту підлягає лише порушене або оспорюване право або інтерес, при цьому в силу принципів змагальності (статті 12, 81 ЦПК України) та диспозитивності (стаття 13 ЦПК України) саме позивач повинен, зокрема обґрунтувати та довести наявність у нього суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист якого подано позов, факт його порушення або оспорення, обрати правомірний спосіб захисту порушеного права та визначити особу (осіб), до якої пред`являє вимоги.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц та багато інших).

Предметом цього позову є вимоги, спрямовані на захист права власності територіальної громади міста Києва на земельну ділянку, проте заявлені вони не суб`єктом цього права (Київською міською радою), а прокурором, право якого на участь у судовому процесі передбачене статтею 56 ЦПК України.

Зі змісту позовної заяви вбачається, що на виконання вимог частини четвертої вказаної норми прокурор у достатній мірі обґрунтував, у чому, на його думку, полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту та наявність підстав для пред`явлення ним позову пославшись при цьому на пункт 3 частини першої статті 131-1, статті 13, 140, 142, 143 Конституції України, статтю 23 Закону України «Про прокуратуру», статті 1, 2, 4, 16, 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», статті 6, 9, 18, 18-2 Закону України «Про столицю України- місто-герой Київ».

Зважаючи на викладене та ураховуючи, що жодних заперечень проти ініціювання прокурором судового процесу від відповідачів не надійшло, суд визнає обґрунтованими доводи позову про наявність визначених законом підстав для звернення прокурора з позовними вимогами у цій справі.

Оскільки підставою для захисту інтересів держави прокурор зазначив порушення прав територіальної громади міста Києва на землю комунальної власності, при вирішенні вимог позову в першу чергу слід керуватися нормами цивільного закону, які регулюють відносини власності.

Так, визначення права власності у його юридичному розумінні наведене у статті 316 ЦК України, відповідно до положень якої правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд та має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (статті 317, 319 ЦК України).

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом (стаття 321 ЦК України).

Відтак здійснення власником свого права власності передусім полягає у безперешкодному, вільному та на власний розсуд використанні всього комплексу правомочностей власника, визначених законом - володіння, користування, розпорядження майном.

Згідно зі статтею 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Однією з визначених законом підстав набуття майна є також його створення (виготовлення).

Право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом (частина перша статті 331 ЦК України).

Особливості виникнення права власності на новостворене майно нерухоме майно врегульовані частиною другою цієї норми, якою встановлено, що право власності на нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва (створення майна); якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації; якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Особливим об`єктом права власності є земля.

Відповідно до статті 14 Конституції України право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Наведене конституційне положення знайшло своє закріплення у нормах глави 27 Книги третьої ЦК України (статті 373-378) та уЗемельному кодексі України - спеціальному нормативно-правовому акті, предметом регулювання якого є земельні відносини (далі - ЗК України).

Право власника на забудову своєї земельної ділянки та право дозволяти іншій особі здійснювати будівництво на чужій земельній ділянці передбачене статтею 375 ЦК України та статтями 90, 102-1 ЗК України, водночас для особи, яка здійснила чи здійснює самочинне будівництво, наступають юридичні наслідки, передбачені статтею 376 ЦК України.

Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

За правилом, закріпленим у частині другій цієї статті, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво, не набуває права власності на нього.

Частиною четвертою цієї норми передбачено, що якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

За приписами статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

У цивілістичній науці такий позов отримав назву «негаторний», а його особливостями є відсутність спору з приводу належності позивачу майна на праві власності чи іншому титулі, існування перешкод у здійсненні його законного права користування чи розпорядження річчю, триваючий характер правопорушення і його наявність у момент подання позову.

Аналогічним чином регулює спірні правовідносини і ЗК України, стаття 152 якого визначає, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою.

Частина третя цієї норми містить перелік основних способів захисту прав на земельні ділянки, одним з яких є відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.

Відповідно до статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Умови та порядок здійснення державної реєстрації прав на нерухоме майно встановлені нормами Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-VI).

Згідно з частиною першою статті 2 Закону № 1952-IV державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Отже за змістом цієї норми державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а виступає лише засобом підтвердження фактів набуття чи припинення прав власності на нерухоме майно або інших речових прав.

Загальними засадами державної реєстрації прав є: гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження; обов`язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав; публічність державної реєстрації прав; внесення відомостей до Державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених цим Законом; відкритість та доступність відомостей Державного реєстру прав (стаття 3 Закону № 1952-IV).

Перелік документів, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності та інших речових прав, визначає частина перша статті 27 Закону № 1952-VI.

За приписами цієї норми (в редакції, чинній на час вчинення оспорюваних реєстраційних дій) до таких документів, зокрема належать: укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дублікат; свідоцтво про право власності на нерухоме майно чи його дублікат, видане до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією; інші документи, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Право на оскарження рішень, дій або бездіяльності державного реєстратора, суб`єкта державної реєстрації прав, а також дій, пов`язаних з автоматичною державною реєстрацією прав, у тому числі і в судовому порядку, передбачене нормою статті 37 Закону № 1952-VI.

За змістом статті 26 Закону № 1952-VI (у чинній редакції) способами захисту прав, порушених внесенням до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно певних відомостей, можуть бути скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсним чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, та скасування державної реєстрації прав.

Водночас слід зазначити, що обов`язковою умовою застосування визначених Законом № 1952-VI способів захисту порушених прав, втім як і будь-яких інших способів захисту, є остаточне вирішення судом спору про право, на захист якого пред`явлено позов.

Прикладом вирішення спору про право у передбачений Законом № 1952-VI спосіб є скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно в порядку звернення стягнення на предмет іпотеки за умови, якщо таке майно не було відчужене на користь третіх осіб. У такому випадку буде відновлене становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення, що відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.

Згідно з пунктом 2 частини другої статті 16, частиною першою статті 215 ЦК України одним зі способів захисту порушеного права є визнання недійсним правочину, укладеного з недодержанням стороною (сторонами) вимог, установлених частинами першою - третьою, п`ятою, шостою статті 203 цього Кодексу, зокрема у зв`язку з невідповідністю змісту правочину цьому Кодексу та іншим актам цивільного законодавства.

За визначенням, наданим у статті 202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

Відповідно до положень частин другої та третьої статті 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин), а якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Отже правом оспорювати правочин цивільний закон наділяє не лише сторону (сторони) правочину, а й інших, третіх осіб, які не є сторонами правочину, визначаючи статус таких осіб як «заінтересовані особи».

Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (частина перша статті 216 ЦК України), а відтак власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб сторони недійсного правочину були приведені до того стану, який вони мали до його вчинення, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.

Таке розуміння визнання правочину недійсним як способу захисту є усталеним у судовій практиці та підтверджується численними висновками Верховного Суду України та Верховного суду.

З огляду на викладене позивач, який звернувся до суду з позовом про визнання недійсними правочину, стороною якого він не є, окрім іншого зобов`язаний довести свою обґрунтовану юридичну заінтересованість (інтерес) у приведенні сторін цього правочину до того стану, який вони мали до його вчинення.

Правочин може бути визнаний недійсним за позовом особи, яка не була його учасником, за обов`язкової умови встановлення судом факту порушення цим правочином прав та охоронюваних законом інтересів позивача.

За обставинами справи установлено, що нежитлова будівля розташована на земельній ділянці комунальної власності територіальної громади міста Києва, яка не відводилась забудовнику, що дає підстави для визнання цього об`єкта самочинним будівництвом.

Сукупністю досліджених судом доказів також знайшов підтвердження факт проведення первісної реєстрації права власності на нежитлову будівлю на підставі підроблених (неіснуючих) документів.

Внаслідок неправомірної державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на нежитлову будівлю відбулося узаконення самочинного будівництва.

За положеннями чинного законодавства особа, яка зареєструвала право власності на об`єкт нерухомості, набуває щодо нього всі правомочності власника (права володіння, користування та розпоряджання).

У подальшому нежитлова будівля неодноразово відчужувалась на підставі правочинів і в кінцевому результаті перейшла у власність ТОВ «Українські інженерні системи розвитку плюс».

Однією з визначених законом підстав припинення права власності є відчуження власником свого майна (пункт 4 частини першої статті 346 ЦК України).

Внаслідок укладення правочинів за ланцюжком кожен з відчужувачів втратив право власності на нежитлову будівлю відповідно до закону, що не потребує підтвердження цього факту в судовому порядку.

Рішення державних реєстраторів про реєстрацію права власності на нежитлову будівлюза ОСОБА_1 , ТОВ «Українські інженерні системи розвитку», ОСОБА_2 та внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відповідні записи про проведену державну реєстрацію прав вичерпали свою діюпри переході права власності до наступної особи і на цей час не мають юридичного значення.

У територіальної громади м. Києва відсутнє суб`єктивне матеріальне право на нежитлову будівлю, договірні відносини між позивачем та сторонами оспорюваних правочинів відсутні, а тому визнання правочинів недійсними не матиме наслідком повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, за правилами реституції.

Наведене означає, що задоволення вимог про скасування рішень державних реєстраторів про реєстрацію права власності та про визнання правочинів недійсними не призведе до відновлення прав територіальної громади м. Києва на земельну ділянку, тобто такі способи захисту не є ефективними у спірних правовідносинах.

Оскільки державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, скасування рішень державних реєстраторів про реєстрацію права власності на нежитлову будівлю за її теперішнім власником ТОВ «Українські інженерні системи розвитку плюс»теж не буде належним способом захисту прав власника земельної ділянки, порушених самочинним будівництвом.

Підсумовуючи викладене, суд відмовляє у задоволенні вимог позову про визнання правочинів недійсними, скасування рішень державних реєстраторів та припинення права власності з підстав неналежності та неефективності обраних прокурором способів захисту прав територіальної громади.

Разом з тим вимоги позову про знесення нежитлової будівлі відповідають способам захисту прав власника земельної ділянки, порушених самочинним будівництвом, передбаченими частиною четвертою статті 376, статтею 391 ЦК України та статтею 152 ЗК України, їх задоволення матиме наслідком звільнення земельної ділянки комунальної власності від самочинного будівництва і не буде потреби у застосуванні будь-яких додаткових способів захисту, а тому суд вважає їх правомірним та ефективним способом захисту прав територіальної громади м. Києва у спірних правовідносинах.

Схожа правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 20.01.2021 у справі № 442/302/17 та від 02.06.2021 у справі № 509/11/17.

Незважаючи на те, що вказані вимоги відповідають змісту спірних правовідносин та характеру порушення, слід урахувати, що право власності територіальної громади на земельну ділянку тісно пов`язане з майновими правами на розташований на ній об`єкт нерухомого майна.

В даному випадку для захисту прав територіальної громади на земельну ділянку необхідне втручання у належне ТОВ «Українські інженерні системи розвитку плюс» майнове право на нежитлову будівлю, яказавершена будівництвом, використовується за призначенням та має значну матеріальну цінність.

Згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) належний відповідачу-4 об`єкт нерухомого майнає майном в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція).

Відповідно до цієї статті Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.

У практиці ЄСПЛ напрацьовано три критерії, які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а саме: чи є втручання законним; чи має воно на меті «суспільний», «публічний» інтерес; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям (рішення у справах «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» від 23.09.1982, «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства» від 21.02.1986, «Колишній король Греції та інші проти Греції» від 23.11.2000, «Трегубенко проти України» від 02.11.2004, «Булвес» АД проти Болгарії» від 22.01.2009, «Щокін проти України» від 14.10.2010, «Сєрков проти України» від 07.07.2011, «East/West Alliance Limited» проти України» від 23.01.2014).

Втручання держави у право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності. Принцип «пропорційності» передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання.

«Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються.

У низці рішень ЄСПЛ сформульовано принцип «належного урядування», який передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, коли справа впливає на майнові права людини, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у майнових правовідносинах (рішення у справах «Рисовський проти України», «Беєлер проти Італії», «Онер`їлдіз проти Туреччини», «Megadat.com.S.r.l. проти Молдови», «Москаль проти Польщі», «Лелс проти Ховатії», «Тошкуце та інші проти Румунії»).

Принцип «належного урядування», як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу «помилку» не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.

У рішенні ЄСПЛ у справі «Пайн Велі Девелопмент ЛТД» та інші проти Ірландії» від 23.10.1991 зазначено, що статтю 1 Першого протоколу до Конвенції можна застосувати до захисту «правомірних очікувань» щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. «Правомірні очікування» виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним, та розраховувати на певний стан речей.

Судом установлено, що ТОВ «Українські інженерні системи розвитку плюс» не було забудовником нежитлової будівлі, а майнові права на цей об`єкт були набуті ним внаслідок правочину з передачі майна до статутного капіталу господарського товариства.

Жодних доказів, які б свідчили про обізнаність ТОВ «Українські інженерні системи розвитку плюс» з фактами самочинності збудування нерухомого майна та неправомірності державної реєстрації права власності на нього за ОСОБА_1 , в матеріалах справи немає, у зв`язку з чим суд виходить із добросовісності дій товариства.

Слід також зазначити, що таких доказів не надано і щодо попередніх власників нежитлової будівлі ОСОБА_2 та ТОВ «Українські інженерні системи розвитку».

Частиною першою статті 10 Закону України «Про архітектурну діяльність» передбачено, що для забезпечення під час забудови територій, розміщення і будівництва об`єктів архітектури додержання суб`єктами архітектурної діяльності затвердженої містобудівної та іншої проектної документації, вимог вихідних даних, а також з метою захисту державою прав споживачів будівельної продукції здійснюється в установленому законодавством порядку державний архітектурно-будівельний контроль та нагляд.

Відповідно до частини другої цієї норми державний архітектурно-будівельний контроль здійснюють органи державного архітектурно-будівельного контролю, визначені статтею 6 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Згідно з преамбулою Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі - Закон № 3038-VI) цей Закон встановлює правові та організаційні основи містобудівної діяльності і спрямований на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів.

Частина п`ята статті 34 Закону № 3038-VI визначає, що органи державного архітектурно-будівельного контролю здійснюють контроль за виконанням підготовчих та будівельних робіт.

З метою здійснення такого контролю Закон № 3038-VI наділив органи державного архітектурно-будівельного контролю широким колом повноважень, у тому числі правом реагувати на виявлений факт самочинного будівництва шляхом внесення відповідного припису, подання позову до суду про знесення самочинно збудованого об`єкта та компенсацію витрат, пов`язаних з таким знесенням (стаття 38), а також право повертати декларацію про готовність об`єкта до експлуатації (стаття 39).

Уразі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю факту подання недостовірних даних, наведених у надісланому повідомленні чи зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, а також у разі набрання законної сили судовим рішенням про скасування містобудівних умов та обмежень відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду звертається до суду із позовом про скасування реєстрації такої декларації або про припинення права на виконання підготовчих або будівельних робіт, набутого на підставі поданого повідомлення (частина друга статті 39-1 Закону № 3038-VI).

Як установив суд, проведена відповідачем 4 реконструкція нежитлової будівлі супроводжувалась вчиненням передбаченого Законом № 3038-VI комплексу юридично значимих дій, пов`язаних з поданням до органу державного архітектурно-будівельного контролю повідомлення про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

У процесі здійснення державного архітектурно-будівельного контролю за виконанням товариством будівельних робіт не було виявлено факту самочинного будівництва та інших порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил, що і стало підставою для реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Відповідно до частини дев`ятої статті 39 Закону № 3038-VI зареєстрована декларація про готовність об`єкта до експлуатації є підставою для оформлення права власності на такий об`єкт.

Факт реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації ніким не оспорюється, з позовом до суду про її скасування орган державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду не звертався, а відтак вказана декларація є чинною, і саме вона послугувала підставою для реєстрації права власності на нежитлову будівлю як реконструйований об`єкт.

Таким чином в результаті реконструкції нежитлової будівлі змінились підстави набуття відповідачем-4 права власності на цей об`єкт, а виникненню цих підстав передувала активна участь держави в особі відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю, який надав дозвіл на будівництво, процес якого повинен був контролювати, а потім зареєстрував декларацію про готовність об`єкта до експлуатації.

Відповідно до положень частини першої статті 377 ЦК України (в редакції, чинній на момент реєстрації права власності на нежитлову будівлю як реконструйований об`єкт) до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Аналогічні положення містяться і у частині першій статті 120 ЗК України.

За наведених обставин набуття права власності на об`єкт нерухомого майнав результаті здійснення державними органами законодавчо встановлених процедур відповідач-4 вправі був не лише обґрунтовано розраховувати на їх легітимність, а й сподіватись на отримання в користування земельної ділянки, на якій цей об`єкт розміщений.

З метою реалізації права на користування земельною ділянкою ТОВ «Українські інженерні системи розвитку плюс» звернулось до Київської міської ради з відповідною заявою та отримало рішення про передачу йому земельної ділянки в оренду, яке ніким не оскаржувалось, не скасовувалось і є чинним.

За наявності відповідного рішення органу публічної влади щодо передання у користування земельної ділянки особі в останньої виникають правомірні очікування мирно володіти майном (право користування). При цьому такі правомірні очікування також є об`єктом правового захисту згідно із статтею 1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.

Судом також установлено, що ТОВ «Українські інженерні системи розвитку плюс» використовує земельну ділянку згідно з її цільовим призначенням, здійснює оплату за землекористування у визначеному позивачем розмірі - 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, та виконує інші обов`язки, передбачені статтею 96 ЗК України.

Жодних фактів та даних, які б свідчили про те, що у разі передачі земельної ділянки у власність чи користування іншій особі територіальна громада могла б одержати більший дохід, ніж вона одержує від відповідача-4, прокурор не навів і відповідних доказів не надав, на існування необхідності у вилученні земельної ділянки для суспільних потреб прокурор також не послався.

Отже за результатами оцінки усіх установлених при розгляді цієї справи фактів і обставин суд дійшов до переконання, що задоволення вимог прокурора про знесення нежитлової будівлі (звільнення земельної ділянки від нежитлової будівлі) призведе до недотримання критеріїв сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном та порушить справедливий баланс між інтересами держави, пов`язаними з цим втручанням, та інтересами особи, яка зазнає такого втручання -ТОВ «Українські інженерні системи розвитку плюс», що є несумісним з гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції.

Зважаючи на викладене, суд відмовляє у задоволенні вказаних вимог у зв`язку з недоведеністю підстав, за яких може бути виправдано втручання у право особи на мирне володіння майном.

З огляду на результат розгляду справи суд відповідно до положень статті 141 ЦПК України покладає на прокурора усі понесені ним судові витрати.

На підставі викладеного, керуючись статтями 5, 7, 12, 13, 76, 77, 80, 81, 89, 259, 263-265, 268, 273, 354 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

Відмовити у задоволенні позову керівника Дарницької окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради до ОСОБА_1 ,товариства з обмеженою відповідальністю «Українські інженерні системи розвитку», ОСОБА_2 , товариства з обмеженою відповідальністю «Українські інженерні системи розвитку» плюс» про визнання правочинів недійсними, скасування рішень державного реєстратора про реєстрацію права власностіта припинення права, зобов`язання вчинити дії.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закритті апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного розгляду.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя:

Повне рішення складене 01.04.2024.