Справа № 367/8003/21
Провадження №2/367/1035/2024
РІШЕННЯ

Іменем України

20 березня 2024 року Ірпінський міський суд Київської області у складі:

головуючого - судді Кравчук Ю.В.,

за участю:

секретаря судових засідань Яцуна А.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Ірпені цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «ЖИТЛОКОМ-ІРПІНЬ», третя особа: ОСББ «ЖК ВЕРСАЛЬ ПАРК», про визнання недійсним договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, -

в с т а н о в и в :

У жовтні 2021 року до суду звернувся ОСОБА_1 з позовом до ТОВ «ЖИТЛОКОМ-ІРПІНЬ», третя особа: ОСББ «ЖК ВЕРСАЛЬ ПАРК», про визнання недійсним договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.

В обґрунтування позову ОСОБА_1 зазначає, що він є власником квартири та проживає за адресою: АДРЕСА_1 . Позивач зазначає, що 24 лютого 2021 року між ТОВ «ЖИТЛОКОМ-ІРПІНЬ» та ОСББ «ЖК ВЕРСАЛЬ ПАРК», в особі голови правління Малишева Олега Анатолійовича, який діє на підставі Статуту та Протоколу Загальних зборів ОСББ «ЖК ВЕРСАЛЬ ПАРК» від 30 січня 2021 року було укладено договір №1037 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.

Позивач стверджує, що пунктом 1.1. договору, предметом договору є надання співвласникам послуги з управління багатоквартирним будинком, який розташований за адресою: Київська область, м. Ірпінь, вул. Українська, буд. 83-Б, корпуси 1-11, та здійснення накопичення коштів на реконструкцію, реставрацію, проведення капітального ремонту, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку. Позивач звертає увагу суду, що рішення про передачу будинку на обслуговування ТОВ «ЖИТЛОКОМ-ІРПІНЬ» загальні збори не приймали, з умовами спірного договору мешканців будинку не ознайомлено, якість надання послуг погіршилась, вартість послуг безпідставно завищено, що порушує його права та мешканців будинку як споживача послуг обслуговування будинку, які мали надаватися за спірним договором.

Позивач стверджує, що рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників, а в разі якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень більшістю голосів. З інших питань вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості співвласників.

Позивач наголошує, що з товариствами, компаніями, які надають послуги з утримання будинку договори не заключав, підписи на протоколах, рішеннях про обрання управляючої компанії не ставив, а тому вважає договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком № 1037 від 24 лютого 2021 року, на підставі якого йому нараховується заборгованість недійсним.

Враховуючи викладене, позивач просить визнати недійсним договір №1037 від 24 лютого 2021 року про надання послуги з управління багатоквартирним будинком укладеного між ТОВ «ЖИТЛОКОМ-ІРПІНЬ» з однієї сторони та співвласниками багатоквартирного будинку, який розташований за адресою: АДРЕСА_2 , в особі голови правління ОСББ «ЖК ВЕРСАЛЬ ПАРК» Малишева Олега Анатолійовича, з іншої сторони.

11 січня 2022 року до суду надійшли пояснення від третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору в особі голови правління ОСББ «ЖК ВЕРСАЛЬ ПАРК», в яких просить відмовити в задоволенні позову виходячи з наступного. Представник третьої особи зазначає, що 30 січня 2021 року загальними зборами Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ЖК ВЕРСАЛЬ ПАРК», що відбулися за адресою місцезнаходження ОСББ, одним із прийнятих рішень було рішення обрати управителем багатоквартирних розташованих за адресою: м. Ірпінь, вул. Українська,буд. 83-Б, корп. 1- 11, ТОВ «ЖИТЛОКОМ ІРПІНЬ» та передати управителю функції з управління, укласти договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, затвердити умови такого договору:ціну на послуги управління згідно додатків до договору (8.88 грн. з розрахунку на 1 метр загальної площі житлових та нежитлових приміщень для 2-го та вище поверхів; 1,66 грн. за метр для 1-го та нижче поверхів. 7,75 грн. за 1 метр для комерційних приміщень; обслуговування системи контролю доступу 18 грн. за квартиру/приміщення, обслуговування паркінгу 443,89 грн. за і машиномісце/гараж); уповноважити управителя здійснювати накопичення коштів на реконструкцію, реставрацію, проведення капітального ремонту, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку (формування резервного фонду) на відкриття окремого рахунку для прийняття платежів для накопичення таких коштів, з обмеженнями відповідно до умов договору; про право управителя на застосування обмежень, що прописані в договорі управління, до боржників по сплаті вартості послуг з управління, щомісячних внесків до резервного фонду, комунальних платежів, платежів за послуги охорони.

Крім того, зазначає, що уповноваженою особою на укладання (підписання) зазначеного договору та здійснення контролю за його виконанням було обрано голову правління ОСББ ОСОБА_2 .

Враховуючи вищевикладене, вважає, що твердження позивача про те, що загальні збори ОСББ не приймали рішення про передачу будинку на обслуговування ТОВ «ЖИТЛОКОМ- ІРПІНЬ» не відповідають фактичним обставинами справи.

Також зазначає, що будь-яких доказів щодо погіршення якості надання послуг позивачем не надано.

Крім того, стверджує, що погіршення якості послуг або завищення їх вартості не є підставою для визнання договору недійсним. Представник третьої особи стверджує, що законодавством не передбачено укладення (підписання) кожним із співвласників окремого договору на управління багатоквартирним будинком з управителем майна і це суперечило б встановленим правилам розпоряджатися власниками спільним майном багатоквартирного будинку. Представник третьої особи зазначає, що 24 лютого 2021 року співвласниками багатоквартирного будинку «ЖК ВЕРСАЛЬ ПАРК» , в особі голови правління ОСББ, з однієї сторони, і відповідачем з іншої сторони був укладений договір № 1037 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. Сторонами погоджено істотні умови договору, зокрема його предмет, ціну, строк та порядок надання послуг.

Зазначеним договором були визначені права сторін щодо здійснення управління житловим комплексом; обов`язки сторін щодо надання послуг по експлуатації житлового комплексу та щодо оплати цих послуг; вартість та порядок оплати послуг з управління будинку та прибудинкової території; порядок контролю та звіту сторін, наслідки невиконання умов договору; перелік форс-мажорних обставин.

Зазначає, що вищезгаданий договір, підписаний головою правління ОСББ, як це передбачено відповідним належно оформленим протоколом загальних зборів ОСББ. Представник третьої особи звертає увагу суду, що доказів на підтвердження будь-якої з підстав недійсності правочину позивачем не надано, а наведені доводи не є обставинами, за яким законодавством передбачено визнання правочину недійсним. 28 січня 2022 року до суду надійшов відзив на позовну заяву від представника відповідача, в якому просить відмовити в задоволенні позову, виходячи з наступного. Представник відповідача зазначає, що 18 листопада 2020 року до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань внесено запис про державну реєстрацію юридичної особи Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ЖК ВЕРСАЛЬ ПАРК».

Представник відповідача стверджує, що 30 січня 2021 року були проведені загальні збори Об`єднання співвласників багатоквартирних будинків «ЖК ВЕРСАЛЬ ПАРК». У зборах взяли участь особисто співвласники в кількості 255 осіб, що складає 24,85 % від загальної кількості співвласників. У письмовому опитуванні взяли участь особисто співвласники в кількості 517 осіб, що складає 50,39% від загальної кількості співвласників. Письмове опитування проводилось протягом 15 календарних днів з дати проведення загальних зборів. Разом на зборах та письмовому опитуванні взяли участь співвласники в кількості 772 осіб, що складає 75,24 % від загальної кількості.

Крім того, зазначає, що до порядку денного загальних зборів було включено питання обрання управителя, затвердження умов договору з управителем, прийняття рішення про передачу функцій з управління спільним майном будинків. Представник відповідача звертає увагу суду, що питанням порядку денного № 2 співвласникам було запропоновано обрати управителем багатоквартирних будинків, розташованих за адресою: АДРЕСА_3 , корпуси 1-11 ТОВ «ЖИТЛОКОМ ІРПІНЬ» та передати управителю функції з управління, укласти договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, затвердити умови такого договору, в тому числі ціну на послуги управління, обрати уповноваженого особою для укладення (підписання), внесення змін та розірвання договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з управителем Голову правління ОСББ «ЖК ВЕРСАЛЬ ПАРК» ОСОБА_2 .

Представник відповідача наголошує, що позивач брав участь в письмовому опитуванні та щодо питання порядку денного № 2 проголосував «проти». Враховуючи вищевикладене, вважає твердження позивача, що він особисто не брав участі при вирішенні питання обрання управителя та затвердження умов Договору недостовірними. Представник відповідача звертає увагу суду, що 698 співвласників проголосували «за» щодо питання порядку денного №2, що складає 68,03 % від загальної кількості та 73 співвласники проголосували «проти», що складає 7,12 % від загальної кількості. У зв`язку з чим співвласниками було вирішено обрати управителем багатоквартирних будинків, розташованих за адресою: АДРЕСА_3 , корпуси 1-11 ТОВ «ЖИТЛОКОМ- ІРПІНЬ» та передати управителю функції з управління, укласти договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, затвердити умови договору, в тому числі ціну на послуги управління, обрати уповноваженою особою для укладення (підписання), внесення змін та розірвання договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком з управителем Голову правління ОСББ`ЖК ВЕРСАЛЬ ПАРК» ОСОБА_2 . Рішення,оформлено протоколом від 17 лютого 2021 року.

Представник відповідача стверджує, що 24 лютого 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «ЖИТЛОКОМ-ІРПІНЬ»,як управителем та співвласниками багатоквартирного будинку, який розташований за адресою: АДРЕСА_3 , корпуси 1-11 в особі голови правління ОСББ «ЖК ВЕРСАЛЬ ПАРК» Малишева Олега Анатолійовича було укладеного Договір № 1037 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком. Представник відповідача звертає увагу суду, що голосування позивача проти обрання управителя та затвердження умов Договору, відсутність його підпису в Договорі не є підставою для визнання договору недійсним.

Крім того, стверджує, що укладений договір є обов`язковим для виконання всіма співвласниками незалежно від наявності підпису кожного з них на такому договорі та незалежно від того, як відповідний власник проголосував на зборах за відповідне рішення. Ухвалою Ірпінського міського суду Київської області від 09 листопада 2021 року відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження.

Ухвалою Ірпінського міського суду Київської області від 12 квітня 2023 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті.

В судове засідання позивач не з`явився, в матеріалах справи міститься заява, в якій позовні вимоги підтримав, просив розгляд справи проводити за його відсутності.

В судове засідання відповідач та третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору не з`явилися, про час, місце та дату судового розгляду справи повідомлялися належним чином, в тому числі через оголошення на сайті «Судова Влада України», а тому відповідно до вимог ст. 223 ЦПК України, суд вважає за можливе розглянути справу без їх участі. Дослідивши письмові матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд дійшов наступного висновку.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач є власником квартири за адресою: АДРЕСА_1 , в ОСББ «ЖК ВЕРСАЛЬ ПАРК». Судом встановлено, що 03 жовтня 2020 року на установчих зборах співвласниками багатоквартирних будинків було вирішено створити об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , корпуси 1-11 та затверджено Статут об`єднання співвласників багатоквартирних будинків «ЖК ВЕРСАЛЬ ПАРК», що підтверджується протоколом № 1 від 03 жовтня 2020 року. 18 листопада 2020 року до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань внесено запис про державну реєстрацію юридичної особи Об`єднання співвласників багатоквартирних будинків «ЖК ВЕРСАЛЬ ПАРК», що підтверджується інформацією про ОСББ «ЖК ВЕРСАЛЬ ПАРК» з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань № 000006943 від 18 листопада 2020 року.

Відповідно до протоколу від 17 лютого 2021 року засідання правління ОСББ «ЖК ВЕРСАЛЬ ПАРК» було прийнято рішення про обрання управителя багатоквартирних будинків, розташованих за адресою: Київська область, м. Ірпінь, вул. Українська, буд. 83-Б, корп.1-11 ТОВ «ЖИТЛОКОМ ІРПІНЬ» та передано управителю функції з управління щодо укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, затвердження умови такого договору: ціну та послуги управління згідно додатків до договору (8,88 грн. в розрахунку за 1 метр загальної площі житлових та нежитлових приміщень для 2-го та вище поверхів: 7,66 грн. за 1 метр для 1-го та нижче поверхів: 7,75 грн. за 1 метр для комерційних приміщень; обслуговування системи контролю доступу 18 грн. за 1 квартиру/приміщення; обслуговування паркінгу 443, 89 грн. за 1 машиномісце/гараж); уповноважено управителя здійснювати накопичення коштів на реконструкцію, реставрацію, проведення капітального ремонту,технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку (формування резервного фонду) та відкриття окремого рахунку для прийняття платежів для накопичення таких коштів, з обмеженням відповідно до умов договору; надати право управителю застосувати обмеженнями відповідно до умов договору; надано право управителю застосовувати обмеження, що прописані в договорі управління, до боржників по сплаті вартості послуг управління, щомісячних внесків до резервного фонду, комунальних платежів, платежів з послуги охорони; обрано уповноваженою особою для укладання( підписання), внесення змін та розірвання договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком з управителем, здійснення контролю за його виконанням Голову правління ОСББ «ЖК ВЕРСАЛЬ ПАРК» ОСОБА_2 . Відповідно до протоколу від 17 лютого 2021 року засідання правління ОСББ «ЖК ВЕРСАЛЬ ПАРК», а саме щодо обрання управителя, затвердження умов договору з управителем, прийняття рішення про передачу функцій з управління спільним майном будинків, яке передбачено питанням № 2 порядку денного: 698 співвласників проголосували «за» щодо питання порядку денного №2, що складає 68,03 % від загальної кількості та 73 співвласники проголосували «проти», що складає 7,12 % від загальної кількості. 24 лютого 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «ЖИТЛОКОМ-ІРПІНЬ», в особі Генерального директора Томіна Олександра Михайловича, що діє на підставі статуту, з однієї сторони, та співвласниками багатоквартирного будинку, який розташований за адресою: АДРЕСА_2 в особі голови правління ОСББ «ЖК ВЕРСАЛЬ ПАРК» Малишева Олега Анатолійовича, який діє на підставі Статуту та Протоколу Загальних зборів ОСББ «ЖК ВЕРСАЛЬ ПАРК» від 30 січня 2021 року, з іншої сторони уклали договір № 1037 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.

Відповідно до пункту 1.1. вищезгаданого договору управитель зобов`язується надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком, який розташований за адресою: Київська область, м. Ірпінь, вул. 83-Б, корпуси 1-11 та здійснювати накопичення коштів на реконструкцію, реставрацію, проведення капітального ремонту, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку, у разі прийняття відповідного рішення на загальних зборах ОСББ, а співвласники зобов`язуються оплачувати управителю послугу з управління згідно з вимогами законодавства України та умовами Договору.

Відповідно до пункту 3.1. вищезгаданого договору ціна (далі ціна) послуги з управління становить 8(вісім) гривень 88 копійок на місяць за 1( один) квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, які розташовані вище першого поверху та 7 (сім) гривень 66 копійок на місяць за один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, які розташовані на першому та нижче поверхах, та включає витрати на утримання будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна будинку та винагороди Управителю.

Відповідно до пункту 3.1.1. договору витрати на утримання будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна будинку, відповідно до кошторису витрат на утримання будинку та прибудинкової території (далі - кошторис витрат) становить 7 (сім) гривень 18 копійок на місяць за один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, які розташовані вище першого поверху та п`ять гривень 96 копійок, на місяць за один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, які розташовані на першому та нижче поверхах та міститься додатку 6 до цього договору.

Відповідно до пункту 10 договір набирає чинності з 01 березня 2021 року та укладається строком на один рік.

Зазначені обставини справи визнаються сторонами та підтверджуються відповідними письмовими доказами. Позивач заперечує дійсність договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, оскільки такий договір порушує його законні права та інтереси, як співвласника багатоквартирного будинку, а тому звернувся до суду.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до частини першої статті 15 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення вимог зазначити у судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин. Обов`язок доведення наявності обставин, з якими закон пов`язує визнання оспорюваного правочину недійсним, покладається на позивача.

Згідно з положеннями статті 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу України, тобто, зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності, волевиявлення учасника правочину має бути вільним та відповідати його внутрішній волі, правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно з положеннями статті 204 Цивільного кодексу України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Відповідно до положень статей 16, 203, 215 Цивільного кодексу України, для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією зі сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається чи оспорюється) право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Тобто, вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою особою, права та законні інтереси якої були порушені вчиненим правочином. Оспорювати правочин, крім його сторін, може також особа, яка не булла його стороною так звана заінтересована особа, та яка на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи про визнання правочину недійсним спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який сторони мали до вчинення правочину. Власний інтерес цієї особи полягає у тому, щоб предмет правочину перебував у певної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебували у певному становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав. Процедура скликання та проведення зборів співвласників багатоквартирного будинку визначена Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Так, відповідно до п. 2 ч.1 ст. 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», співвласники мають право брати участь в управлінні багатоквартирним будинком особисто або через представника. Відповідно до статті 322 ЦК України власник зобов`язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до частини 1 статті 19 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» відносини між учасниками договірних відносин у сфері житлово-комунальних послуг здійснюються виключно на договірних засадах. За змістом статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, зокрема, розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним; визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем; обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням; визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком.

Рішення зборів співвласників оформляється протоколом, який підписується усіма співвласниками (їх представниками), які взяли участь у зборах, кожен з яких ставить підпис під відповідним варіантом голосування («за», «проти», «утримався»), за формою, затвердженою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики.

У протоколі обов`язково зазначається така інформація про співвласників (їх представників), які взяли участь у зборах співвласників: прізвище, ім`я, по батькові співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення, номер квартири або нежитлового приміщення, загальна площа квартири або нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представника).

Згідно частини 1, 5 статті 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором.

Якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, такий договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов`язковим для виконання всіма співвласниками.

Згідно положень ч.1 ст.12 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» витрати на управління багатоквартирним будинком включають: витрати на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку; витрати на оплату комунальних послуг стосовно спільного майна багатоквартирного будинку; витрати, пов`язані з виконанням зобов`язань за кредитним договором, укладеним за програмами Фонду енергоефективності; витрати на сплату винагороди управителю в разі його залучення; інші витрати, передбачені рішенням співвласників або законом.

Витрати на управління багатоквартирним будинком розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток співвласника, якщо рішенням зборів співвласників або законодавством не передбачено іншого порядку розподілу витрат. (ч.2 ст.12 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Відповідно до положень статті 5 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», до житлово-комунальних послуг належать: 1) житлова послуга - послуга з управління багатоквартирним будинком. Послуга з управління багатоквартирним будинком включає: забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, якщо прибудинкова територія, за даними Державного земельного кадастру, знаходиться у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо; купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку; інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками багатоквартирного будинку; 2) комунальні послуги - послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, поводження з побутовими відходами.

Згідно з ч. 1 ст. 9 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» споживач здійснює оплату за спожиті житлово-комунальні послуги щомісяця, якщо інший порядок та строки не визначені відповідним договором. Споживач не звільняється від оплати житлово-комунальних послуг, отриманих ним до укладення відповідного договору. Згідно зі статтею 10 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» ціни (тарифи) на житлово-комунальні послуги встановлюються за домовленістю сторін, крім випадків, коли відповідно до закону ціни (тарифи) є регульованими. У такому разі ціни (тарифи) встановлюються уповноваженими законом державними органами або органами місцевого самоврядування відповідно до закону.

Згідно із частиною першою статті 12 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» надання житлово-комунальних послуг здійснюється виключно на договірних засадах.

Статтею 14 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» передбачено, що за рішенням співвласників багатоквартирного будинку (уповноваженого органу управління об`єднання співвласників багатоквартирного будинку), прийнятим відповідно до закону, договір про надання комунальної послуги укладається з виконавцем відповідної комунальної послуги, визначеним статтею 6 цього Закону: кожним співвласником багатоквартирного будинку самостійно (індивідуальний договір); від імені та за рахунок усіх співвласників багатоквартирного будинку управителем або іншою уповноваженою співвласниками особою (колективний договір); об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку або іншою юридичною особою, яка об`єднує всіх співвласників такого будинку та в їхніх інтересах укладає відповідний договір про надання комунальних послуг, як колективним споживачем.

Порядок укладання, зміни і припинення договорів про надання послуг з управління багатоквартирним будинком визначений ст. 15 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», де передбачено, що договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (зміни до нього) від імені всіх співвласників багатоквартирного будинку укладається з визначеним відповідно до законодавства управителем співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов`язковим для виконання всіма співвласниками. У випадках, визначених законом, договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком укладається від імені співвласників багатоквартирного будинку уповноваженою особою органу місцевого самоврядування. В одному багатоквартирному будинку договір про надання послуг з управління може укладатися одночасно не більш як з одним управителем. Договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово другу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на черговий однорічний строк. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частини четвертої статті 263 ЦПК України).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 02 лютого 2021 року в справі № 906/1308/19 (провадження № 12-76гс20) вказано, що: «7.29. Отже, управління майном багатоквартирного будинку є правом (та, відповідно, обов`язком) власників приміщень у багатоквартирному будинку, яке може реалізовуватися та виконуватися ними через ОСББ, створене в цьому будинку, або шляхом передачі відповідних функцій (чи їх частини) управителю або асоціації. 7.30. Визначення порядку управління багатоквартирним будинком (тобто, вирішення питання про те, наділити цими функціями ОСББ, створене в цьому будинку, чи передати відповідні функції (чи їх частину) управителю або асоціації, є невід`ємною складовою реалізації прав та виконання обов`язків співвласниками багатоквартирного будинку щодо належного утримання та управління спільним майном, що здійснюється за їх безпосереднім волевиявленням. 7.31. Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором. Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за рішенням зборів співвласників (загальних зборів ОСББ) і згодою управителя та зазначається у договорі з управителем.» Як зазначив Верховний Суд у свої постанові від 14.12.2021 року (справа № 664/3152/18), системний аналіз наведених норм права дає підстави дійти висновку, що законодавець розмежовує розгляд питань щодо прийняття рішень щодо управління багатоквартирними будинками залежно від того, чи утворено у багатоквартирному будинку об`єднання співвласників; до затвердження Кабінетом Міністрів України Типового договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком сторони укладають договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком за формою та на умовах, погоджених між управителем та співвласниками, а в разі визначення управителя органом місцевого самоврядування на конкурсних засадах - виконавчим органом місцевої ради; ціна послуги з управління визначається за домовленістю сторін, а у разі визначення управителя на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради - на рівні ціни, запропонованої в конкурсній пропозиції переможцем конкурсу, при цьому сторони договору можуть включити в договір управління умови про зміну ціни.

В цьому контексті слід звернути увагу на те, що цивільні правовідносини ґрунтуються на засадах вільного волевиявлення та свободи договору.

Так, ст. 6 ЦК передбачено, що сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Верховний Суд у постанові від 10.03.2021 року у справі № 607/11746/17 зазначив таке: «..згідно п. 6 ст. 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Тлумачення як ст. 3 ЦК України загалом, так і п. 6 ст. 3 ЦК України, свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, в першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії.

З урахуванням принципів цивільного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності, сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності.».

Відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 цього Кодексу.

Згідно статті 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом, та бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

У постанові від 16.11.2018 року у справі №2-383/2010 (провадження №14-308цс18), Велика Палата Верховного Суду зробила висновок про те, що стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. У разі не спростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а обов`язки, що виникли внаслідок укладення договору, підлягають виконанню.

У пунктах 4 та 7 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 №9 «Про практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», судам роз`яснено, що відповідно до статті 215 ЦК України необхідно розмежовувати види недійсності правочинів: нікчемні правочини - якщо їх недійсність встановлена законом (частина перша статті 219, частина перша статті 220, частина перша статті 224 ЦК України тощо), та оспорювані - якщо їх недійсність прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує їх дійсність на підставах, встановлених законом (частина друга статті 222, частина друга статті 223, частина перша статті 225 ЦК України тощо). Нікчемний правочин є недійсним через невідповідність його вимогам закону та не потребує визнання його таким судом. Оспорюваний правочин може бути визнаний недійсним лише за рішенням суду. Правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом.

Зважаючи на встановлену статтею 204 ЦК України і не спростовану при вирішенні цієї справи в порядку статті 215 ЦК України презумпцію правомірності укладеного договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 24.02.2021 року, останній у розумінні статей 11, 509 ЦК України є належною підставою для виникнення та існування обумовлених таким договором прав і обов`язків сторін. Питання визнання незаконним рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку судом не вирішується та досліджувалось судом, оскільки таких вимог позивачем не пред`явлено у даній справі. При цьому, суд відхиляє твердження позивача щодо недійсності договору № 1037 від 24.02.2021 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, оскільки відсутні підстави вважати недійсними протокол зборів співвласників багатоквартирного будинку №1 від 03.10.2020, та протокол зборів співвласників багатоквартирного будинку від 17.02.2021, на підставі яких був підписаний договір № 1037 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 24.02.2021, оскільки останні не є предметом даного позову, а відповідачем не надано жодного рішення, в тому числі і судового, які б визнали не дійсними/не чинними рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку оформленими протоколами від 03.10.2020 та від 17.02.2021, і так само договору №1037 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 24.02.2021.

Крім того, Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року). Відповідно до частини 3 статті 12, частини 1 статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до статті 79 ЦПК України достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частини 1 статті 80 ЦПК України).

Разом з тим, порушуючи питання про визнання договору недійсним, позивачем не надано суду належних, достатніх, достовірних та допустимих доказів щодо визнання договору недійсним. Позовна заява містить лише загальні посилання на наявність підстав, які на думку позивача є підставою для визнання договору недійсним, а саме, що рішення про передачу будинку на обслуговування ТОВ «ЖИТЛОКОМ-ІРПІНЬ» загальні збори не приймали, з умовами спірного договору мешканців не ознайомлено, якість надання послуг погіршилась, вартість послуг безпідставно завищено, що порушує його права та мешканців будинку як споживача послуг обслуговування будинку, які мали надаватися за спірним договором. З огляду на встановлені судом обставини, суд приходить до висновку про те, що позивачем не доведено недійсність договору, а тому суд вважає, що позовна заява є необґрунтованою.

Таким чином, оцінюючи належність, допустимість, достовірність та достатність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок в їх сукупності за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, суд приходить до висновку, що у задоволенні позову слід відмовити за безпідставністю та необґрунтованістю позовних вимог, оскільки позивачами не представлено, а судом не отримано жодних переконливих доказів на їх підтвердження.

Керуючись ст. ст. 12, 133, 141, 258-259, 263-265, 273, 354 ЦПК України, суд

в и р і ш и в :

Відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1 до ТОВ «ЖИТЛОКОМ-ІРПІНЬ», третя особа: ОСББ «ЖК ВЕРСАЛЬ ПАРК», про визнання недійсним договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Суддя Ю.В. Кравчук