Номер провадження: 22-ц/813/1928/24
Справа № 493/1464/22
Головуючий у першій інстанції Ільніцька О. М.
Доповідач Сєвєрова Є. С.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29.02.2024 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі колегії:

головуючого судді Сєвєрової Є.С.,

суддів: Вадовської Л. М., Комлевої О.С.,

за участю секретаря Малюти Ю.С.,

учасники справи:

позивач Товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Хлібна Нива»,

відповідачі: ОСОБА_1 , Приватне підприємство «Левчик»,

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного підприємства «Левчик» на рішення Балтського районного суду Одеської області від 05 червня 2023 року у складі судді Ільніцької О.М.,

встановив:

У листопаді 2022 року ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , ПП «Левчик» про визнання договору оренди землі недійсним, скасування державної реєстрації, припинення та визнання прав, та з урахуванням заяви про зміну предмету позову, просило визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі та визнати відсутнім право оренди.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що 01.08.2006 між ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» та ОСОБА_1 був укладений договір оренди землі, відповідно до умов якого ОСОБА_1 надала, а позивач прийняв в платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 5,01 га, кадастровий номер :01:001:0568, яка розташована на території Оленівської сільської ради Балтського району Одеської області, строком на 15 років. 20.12.2007 зазначений договір був зареєстрований у Балтському районному відділі Одеської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за №65. Позивачу стало відомо про те, що 12.08.2022 ОСОБА_1 та ПП «Левчик» уклали договір оренди землі б/н щодо земельної ділянки площею 5,01 га, кадастровий номер :01:001:0568, а державний реєстратор Авангардівської селищної ради Одеського району Одеської області Новак С.С. на підставі прийнятого ним рішення здійснив у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права оренди ПП «Левчик» на зазначену земельну ділянку. Позивач вважає, що укладання між відповідачами ОСОБА_1 та ПП «Левчик» договору оренди землі б/н від 12.08.2022 щодо земельної ділянки площею 5,01 га, кадастровий номер :01:001:0568, є незаконним, оскільки на момент його укладання та до теперішнього часу зазначена земельна ділянка перебуває в оренді у позивача на підставі діючого договору оренди землі б/н від 01.08.2006, який достроково не розірваний та не припинений відповідно до вимог діючого законодавства. Листом № П-ВЛ-БОР-1 від 08.11.2022 позивач повідомив ОСОБА_1 про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий строк та надав проект відповідної додаткової угоди від 19.12.2022 до зазначеного листа. ОСОБА_1 надала відповідь від 05.12.2022 на лист позивача щодо поновлення договору оренди землі на новий строк, в якій вона зазначила, що позивач належно виконував свої обов`язки за договором оренди землі б/н від 01.08.2006, а також про те, що вона згодна з умовами наданої додаткової угоди від 19.12.2022 до договору оренди землі б/н від 01.08.2006 та бажає її укласти з ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива». Однак не повернула підписану зі свого боку додаткову угоду від 19.12.2022 на адресу позивача. Також позивач зазначає, що договір, який уклали відповідачі та на підставі якого було зареєстроване право оренди земельної ділянки площею 5,01 га, кадастровий номер :01:001:0568, за ПП «Левчик», є спірним, оскільки укладений до закінчення строку дії первинного договору оренди, що був укладений між позивачем ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» та ОСОБА_1 , та до вичерпання встановленого первинним договором оренди строку для повідомлення позивачем про своє бажання скористатись переважним правом щодо укладення первинного договору оренди на новий строк. Враховуючи те, що одна й таж сама земельна ділянка не може одночасно орендуватися різними орендарями, а укладення наступного правочину щодо користування земельною ділянкою можливе лише після припинення дії попереднього правочину, тому позивач звернувся до суду з позовом про визнання укладеною додаткової угоди № БТВ-1 від 19.12.2022р. до договору оренди землі б/н від 01.08.2006р. щодо земельної ділянки площею 5,01 га, кадастровий номер :01:001:0568, визнання відсутнім права оренди ПП «Левчик» щодо земельної ділянки площею 5,01 га, кадастровий номер :01:001:0568, та припинення державної реєстрації права оренди ПП «Левчик» на зазначену земельну ділянку.

Рішенням Балтського районного суду Одеської області від 05.06.2023 позовну заяву ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» до ОСОБА_1 , ПП «Левчик» про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та визнання відсутнім права оренди задоволено. Визнано укладеною між ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» та ОСОБА_1 додаткову угоду № БОР-1 від 19.12.2022 до договору оренди землі б/н від 01.08.2006р. щодо земельної ділянки площею 5,01 га, кадастровий номер :01:001:0568, згідно зі змістом, викладеним в заяві. Визнано відсутнім право оренди ПП «Левчик» щодо земельної ділянки площею 5,01 га, кадастровий номер :01:001:0568. Вказано, що рішення суду є підставою для державної реєстрації припинення права оренди ПП «Левчик» земельної ділянки площею 5,01 га, кадастровий номер :01:001:0568. Стягнуто в рівних частинах з ОСОБА_1 та Приватного підприємства «Левчик» судовий збір у розмірі 6202,50 грн.

Не погодившись з рішенням суду, ПП «Левчик» звернулося з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати та прийняти постанову про відмову у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Хлібна Нива».

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що суд в порушення ЗУ «Про оренду землі» визнав укладеною додаткову угоду зі зміна до договору оренди землі. Суд також не звернув уваги на те, що ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» та ОСОБА_1 не досягли умов щодо зміни умов договору. Крім того, суд встановив, що договір оренди землі між ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» та ОСОБА_1 укладено та зареєстровано лише на підставі копії такого договору без дослідження інших доказів. Зазначив, що судом також не було надано оцінку суперечливій поведінки ОСОБА_1 щодо погодження на умови додаткової угоди з ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива», але не повернення такої позивачу.

ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» в поданому відзиві заперечує проти доводів викладених в апеляційній скарзі та просить суд апеляційної інстанції оскаржуване рішення залишити без змін.

Сторони в судове засідання 29.02.2024 не з`явилися, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, про причини неявки суд не повідомили, клопотань про відкладення розгляду справи не заявили, у зв`язку з чим суд вирішив розглянути справу без участі сторін.

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведенні в апеляційній скарзі, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, апеляційний суд приходить до наступних висновків.

З матеріалів справи вбачається, що 01.08.2006 між ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» та ОСОБА_2 укладено договір оренди землі б/н, за умовами якого ОСОБА_2 надала позивачу в платне користування земельну ділянку площею 5,01 га, кадастровий номер :01:001:0568, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Оленівської сільської ради Балтського району Одеської області.

Також сторони визначили, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його умов на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Вказаний договір зареєстровано у Балтському РВ ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 20.12.2007 за №65 строком на 15 років.

Згідно зі статтями 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на час укладення договору оренди) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

З 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України "Про оренду землі" - статті 18 та 20 щодо обов`язковості державної реєстрації договорів оренди землі.

Отже, враховуючи, що договір оренди землі від 01.08.2006, укладений між ТОВ "Агрофірма Хлібна Нива" та ОСОБА_2 на 15 років, зареєстрований 20.12.2007 року, тому строк дії вказаного договору обчислюється з моменту його державної реєстрації та з цього дня договір оренди землі набрав чинності, а ТОВ "Агрофірма Хлібна Нива" набуло прав орендаря на строк до 20.12.2022 року.

29.08.2015 ОСОБА_2 змінила прізвище у зв`язку з реєстрацією шлюбу, після чого їй було присвоєно прізвище « ОСОБА_3 », що підтверджується копією свідоцтва про шлюб серії НОМЕР_1 від 29.08.2015.

Докази які б свідчили про те, що договір оренди землі від 01.08.2006, укладений між позивачем та відповідачем ОСОБА_1 , розірваний, або визнаний недійсним в цілому чи в окремій частині матеріали справи не містять, отже діяв згідно його умов до 20.12.2022.

З матеріалів реєстраційної справи щодо державної реєстрації виникнення та припинення прав оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:001:0568, наданої Балтською міською радою Одеської області, вбачається, що 12.08.2022 між ОСОБА_1 та ПП «Левчик» укладено договір оренди земельної ділянки б/н, розташованої в с. Оленівка Балтського району Одеської області, площею 5,01 га, кадастровий номер :01:001:0568, строком на 15 років.

Крім того в матеріалах реєстраційної справи наявний витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №307821376 від 19.08.2022, відповідно до якого державним реєстратором Авангардівської селищної ради Одеського району Одеської області Новаком С.С. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, а саме зареєстровано право оренди земельної ділянки, кадастровий номер :01:001:0568, площею 5,01 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Оленівської сільської ради Балтського району Одеської області, за ПП «Левчик» на підставі договору оренди землі б/н від 12.08.2022.

З викладеного слідує, що під час дії договору оренди землі б/н від 01.08.2006, кадастровий номер :01:001:0568, укладеного між позивачем та відповідачем ОСОБА_1 , зареєстрованого у встановленому законом порядку, який достроково не розірваний та не припинений, було зареєстровано договір оренди земельної ділянки б/н від 12.08.2022, укладений між відповідачами ОСОБА_1 та ПП «Левчик» щодо оренди земельної ділянки, яка на дату його укладення та на момент державної реєстрації договору вже перебувала в оренді у позивача.

Положеннями ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції що діяла на час спірних правовідносин) визначено переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк.

Відповідно до ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції що діяла на час спірних правовідносин) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відповідно до процедури, визначеної статтею 33 Закону України "Про оренду землі" для поновлення договору оренди землі, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Згідно з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі № П-ВЛ-БОР-1 від 08.11.2022, який містить підпис ОСОБА_1 про його отримання, позивач повідомив ОСОБА_1 про свій намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі б/н від 01.08.2006 на новий строк та надав проект додаткової угоди від 19.12.2022 до договору оренди землі б/н від 01.08.2006 в 3-х примірниках.

Відповідач ОСОБА_1 погодилася з умовами наданої їй ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» додаткової угоди від 19.12.2022 до договору оренди землі б/н від 01.08.2006 та виявила бажання укласти її, що підтверджується її відповіддю від 05.12.2022 на лист-повідомлення позивача.

Таким чином, ТОВ "Агрофірма Хлібна Нива" скористалось правом на переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, визначеним ст. 33 Закону України "Про оренду землі", звернувшись до орендодавця у строк визначений вказаним законодавством, отже мало підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі N159/5756/18 (провадження N 14-99цс20) вказано, що: "статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі"). У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі").

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку. Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі"). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналогічний за змістом висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі N 594/376/17-ц (провадження N 14-65цс18), від 21 листопада 2018 року у справі N 530/212/17 (провадження N 14-330цс18).

З викладеного вище слідує, що позивач дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, надіславши завчасно повідомлення з наданням проекту додаткової угоди до закінчення строку дії договору (більш ніж за місяць), належним чином виконавши свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця про намір його поновити. В свою чергу ОСОБА_1 заперечень щодо такого поновлення договору не висловлювала, крім того, у своєму листі від 05.12.2023 зазначила, що погоджується з умовами наданої додаткової угоди.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року в справі N143/591/20 зазначено, що: "визнання недійсним правочину, вчиненого з порушенням переважного права, не поновлює порушеного переважного права, тому що таке визнання само по собі не має наслідком обов`язок власника земельної ділянки (орендодавця) укласти договір оренди із суб`єктом переважного права (орендарем). За цих підстав, закономірною є неприйнятність та неефективність такого способу для захисту переважного права. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що в кінцевому результаті ефективний спосіб захисту прав повинен забезпечити поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування, тобто такий захист повинен бути повним та забезпечувати таким чином мету здійснення правосуддя та принцип процесуальної економії (забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту). Визнання недійсним договору оренди, який порушує переважне право, не є ефективним способом захисту, адже задоволення цієї позовної вимоги не здатне поновити майнову сферу позивача, а тому вимога не відповідає ефективному способу захисту. Сам по собі факт визнання недійсним договору оренди, укладеного з новим орендарем, не зумовлює автоматичного поновлення переважного права попереднього орендаря, яке підлягає захисту у спосіб, установлений законом, а саме шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди. За таких умов, якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди (додаткової угоди до неї), то наявні два різні порушення прав первинного орендаря: з боку орендодавця (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди) та з боку наступного орендаря (який незаконно заволодів майном - правом оренди - шляхом реєстрації цього права). Тому належним способам захисту прав первинного орендаря відповідають дві позовні вимоги - про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеної) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря. На належність такого способу захисту, як визнання відсутнім права, вже вказувала Велика Палата Верховного Суду (постанова від 19 січня 2021 року у справі N 916/1415/19, пункти 6.12, 6.14). Судове рішення про визнання відсутнім права відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для державної реєстрації припинення права оренди. Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові".

У статті 27 Закону України "Про оренду землі", як у редакції, що була чинною на час виникнення спірних правовідносин, так і на час розгляду справи встановлено, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Враховуючи викладене, оскільки одна і та ж сама земельна ділянка не може бути об`єктом оренди двох договорів, укладених із різними орендарями, позивачем обрано вірний спосіб захисту свого порушеного права, а задоволення позову призведе до відновлення його порушених прав.

Твердження апелянта про те, що позивач та ОСОБА_1 не досягли домовленості щодо зміни умов договору оренди землі від 01.08.2006 спростовуються вищевказаним листом, в якому орендодавець вказує про належне виконання орендарем своїх обов`язків за договором, а також висловила свою згоду з умовами наданої позивачем додаткової угоди від 19.12.2022 з зазначенням про своє бажання укласти її з ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива».

Не підписання орендодавцем вказаної додаткової угоди не свідчить про порушення процедури, визначеної ст. 33 Закону України "Про оренду землі", та відсутність у зв`язку з її дотриманням переважного права у позивача на укладення договору оренди землі на новий строк.

Доводи апелянта про те, що суд першої інстанції визнав укладеною додаткову угоду до договору оренди зі змінами умов договору, не впливають на вірність висновків викладених в оскаржуваному рішенні, оскільки орендодавець своїх заперечень щодо позову не висловлювала, натомість вимоги позивача у зміненій редакції визнала.

Згідно зі статтею 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись ст. ст. 374, 375, 382, 383, 384 ЦПК України, суд

постановив:

Апеляційну скаргу Приватного підприємства «Левчик» залишити без задоволення.

Рішення Балтського районного суду Одеської області від 05 червня 2023 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту прийняття, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст складений 11.03.2024

Головуючий: Є.С. Сєвєрова

Судді: Л.М. Вадовська

О.С. Комлева