СВЯТОШИНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М. КИЄВА
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

ун. № 759/9223/22

пр. № 2/759/256/24

06 березня 2024 року м. Київ

Святошинський районний суд міста Києва у складі головуючого судді Горбенко Н.О., за участю секретаря судового засідання Натальчук А.І., представника позивача - адвоката Гайдамачук І.О., представника відповідача АТ «Сенс Банк» - адвокат Стовбун О.Й., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Сороки Валерія Миколайовича, Акціонерного товариства «Сенс Банк», третя особа: ОСОБА_2 про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності, припинення права власності та визнання права власності, -

В С Т А Н О В И В:

У серпні 2022 року ОСОБА_1 звернулась до суду із зазначеним позовом, в якому просила:

- скасувати рішення Державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Сороки В.М. від 16.08.2019 року 15:04:39, індексний номер: 48277469, про державну реєстрацію права власності (з відкриттям розділу) за АТ «Альфа-Банк» на двокімнатну квартиру загальною площею 53,5 м2, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ;

- припинити право власності на двокімнатну квартиру загальною площею 53,5 м2, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за АТ «Альфа-Банк»;

- визнати право власності на двокімнатну квартиру загальною площею 53,5 м2, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_1 ;

- вирішити питання судових витрат у справі.

В обґрунтування позову зазначає, що 20.10.2006 року АКБ «ТАС-Комерцбанк» та нею, ОСОБА_3 було укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Каплуном Ю.В. та зареєстрований за реєстровим № 7663.

Предметом Іпотечного договору є двокімнатна квартира загальною площею 53,5 м2, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Іпотекодавці передали Іпотекодержателю Предмет іпотеки в рахунок забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором № 2621/1006/88-098 від 20.10.2006 року, позичальником за яким є ОСОБА_2 .

Відповідно до умов вищевказаного кредитного договору, банк зобов`язується надати третій особі кредит у сумі 25 000,00 доларів США, а позичальник зобов`язується повернути наданий кредит і сплатити проценти за користування в сумі, строки та на умовах, що передбачені Кредитним договором та Додатком № 1 до нього - Графіком погашення кредиту.

Зі змісту рішення Святошинського районного суду м. Києва від 09.06.2017 року у справі № 296/9936/16-ц, стороною чи учасником якої вона не була, вбачається, що 25.05.2012 року між ПАТ «Сведбанк» (назва Банку після зміни найменування) та ПАТ «Дельта Банк» був укладений Договір купівлі-продажу прав вимоги за кредитними договорами, а 15.06.2012 року між ПАТ «Дельта Банк» та ПАТ «Альфа Банк» був укладений Договір купівлі-продажу прав вимоги за Кредитним договором.

Згідно вищезазначених угод (договорів) відбулося відступлення Права вимоги за Кредитним договором.

Також, як їй відомо з рішення Святошинського районного суду м. Києва від 09.06.2017 року у справі № 296/9936/16-ц, то у зв`язку з неналежним виконанням позичальником своїх зобов`язань за Кредитним договором, станом на 02.03.2015 року, у нього утворилась заборгованість, зокрема за кредитом у розмірі 15 361,27 доларів США (в еквіваленті - 412 574,75 грн), за відсотками - 628,73 доларів США (в еквіваленті - 16 886,58 грн), пеня - 81,16 доларів США (в еквіваленті - 2 179,80 грн).

Рішенням позовні вимоги задоволено та стягнуто заборгованість з ОСОБА_2 на користь АТ «Альфа-Банк» в розмірі 431 641,13 грн., при цьому, банком, як вбачається з матеріалів справи № 296/9936/16-ц, було надіслано на адресу ОСОБА_2 вимогу № 29837-102 б/б від 30.03.2015 року про дострокове повернення кредиту за Кредитним договором. Тобто, з моменту надіслання даної вимоги про дострокове повернення кредиту за Кредитним договором, розмір заборгованості є сталим (не підлягають нарахуванню проценти) та становить 431 641,13 грн, і у банку відсутнє право в подальшому нараховувати передбачені Кредитним договором проценти, оскільки таке право припиняється після спливу визначеного Кредитним договором строку кредитування чи у разі пред`явлення до позичальника вимоги згідно з ч. 2 ст. 1050 ЦК України.

Вказує, що відповідно до п. 5 Іпотечного договору його сторони за їх власної волі оцінили квартиру в 110 518,00 доларів США, станом на 09.07.2022 року, згідно офіційного курсу НБУ гривні до долара США (29,2549 грн. за 1 долар США), договірна заставна вартість квартири становить 3 233 193,00 грн.

Згідно зі звітом про оцінку майна (Предмету іпотеки), яка була здійснена незалежним суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Ріелтер-Україна», ринкова вартість квартири станом на 25.01.2022 року становить 1 933 000,00 грн., без ПДВ, таким чином, розмір заборгованості ОСОБА_2 перед банком щонайменше 4.5 бази менший за вартість предмета іпотеки, однак, станом на день підготовки даного позову, банком не було здійснено повернення іпотекодавцям різниці у перевищенні вартості квартири над сумою заборгованості.

Крім того, зазначає, що випадково дізналася, що 14.08.2019 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності на квартиру державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Сорокою В.М. зареєстроване за банком на підставі наступних документів: повідомлення АТ «Альфа-Банк» без номеру; договору про внесення змін та доповнень № 2 (серія та номер: 18510), виданий 03.12.2009 року приватним нотаріусом КМНО Каплуном Ю.В.; правочину про внесення змін до договору іпотеки (серія та номер: 1700), виданий 15.03.2007 року приватним нотаріусом КМНО Каплуном Ю.В.; іпотечного договору, серія та номер: 7663, виданий 20.10.2006 року приватним нотаріусом КМНО Каплуном Ю.В.

Однак, вважає, що звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку здійснено всупереч Закону України «Про іпотеку», оскільки не було банком здійснено повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, та Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» без згоди власника майна.

У відповідності до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями визначено головуючу суддю Горбенко Н.О.

Ухвалою Святошинського районного суду м. Києва від 05.09.2022 року позовну заяву залишено без руху (т. 1 а.с. 70-71).

Ухвалою Святошинського районного суду м. Києва від 30.09.2022 року відкрито провадження у справі у порядку загального позовного з призначенням підготовчого засідання (т. 1 а.с. 92).

Ухвалою Святошинського районного суду м. Києва від 08.11.2022 року задоволено клопотання позивача ОСОБА_1 про витребування доказів, витребувано: 1) з АТ «Альфа-Банк» належним чином засвідчені копії та/або інформацію, а саме: - відомості щодо розміру заборгованості (з розбивкою на складові частини: пеня, штрафи, прострочена заборгованість, непрострочена заборгованість за кредитом та відсотками тощо) ОСОБА_2 за кредитним договором № 2621/1006/88-098 від 20.10.2006 року (станом на 14.08.2019 рік та станом на день отримання АТ «Альфа-Банк» ухвали суду про витребування доказів); - відомості щодо розміру заборгованості ОСОБА_2 за кредитним договором № 2621/1006/88-098 від 20.10.2006 року, який було погашено за рахунок звернення АТ «Альфа-Банк» стягнення на двокімнатну квартиру загальною площею 53,5 м2, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; - відомості (з додаванням належним чином засвідчених копій підтверджуючих документів) щодо підстав для проведення та щодо дотримання АТ «Альфа-Банк», в тому числі, але не виключно:* процедури придбання у первісного кредитора прав вимоги за кредитним договором № 2621/1006/88-098 від 20.10.2006 року та іпотечним договором, посвідченим 20.10.2006 року приватним нотаріусом КМНО Каплуном Ю.В. та зареєстрованим за реєстровим № 7663; * письмового повідомлення ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_3 про процедуру придбання у первісного кредитора прав вимоги за кредитним договором № 2621/1006/88-098 від 20.10.2006 року та іпотечного договором, посвідченим 20.10.2006 року приватним нотаріусом КМНО Каплуном Ю.В. та зареєстрованим за реєстровим № 7663, а також докази отримання такого повідомлення ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_3 ;* процедури звернення АТ «Альфа-Банк» стягнення на двокімнатну квартиру загальною площею 53,5 м2, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , іпотечним договором, посвідченим 20.10.2006 року приватним нотаріусом КМНО Каплуном Ю.В. та зареєстрованим за реєстровим № 7663 (направлення на адресу Позичальника та Іпотекодавців повідомлення згідно ст. 35 Закону України «Про іпотеку», замовлення та отримання результатів незалежної оцінки двокімнатну квартиру загальною площею 53,5 м2, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , надання державному реєстратору інших документів, надання яких передбачено чинним законодавством України); - засвідчену копію договору купівлі-продажу прав вимоги, серія та номер: 937, виданий 15.06.2012 року, видавник: нотаріус Мироник О.В. (з усіма змінами, доповненнями та додатками); повідомлення АТ «Альфа-Банк» без номеру та докази його направлення ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , а також докази отримання такого повідомлення ОСОБА_4 та ОСОБА_1 ; - звіт про оцінку майна - Предмета іпотеки: двокімнатної квартири загальною площею 53,5 м2, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (який має передавати державній реєстрації за АТ «Альфа-Банк» права власності на Предмет іпотеки); з Державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Сороки В.М. належним чином засвідчені копії, а саме: - реєстраційної справи щодо проведення державної реєстрації за АТ «Альфа-Банк» права власності на двокімнатну квартиру загальною площею 53,5 м2, знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; - рішення Державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Сороки В.М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 48277469 від 16.08.2019 року, 15:04:39; - договору про внесення змін та доповнень № 2 (серія та номер: 18510), виданий 03.12.2009 року, приватним нотаріусом КМНО Каплуном Ю.В.; - договору купівлі-продажу прав вимоги, серія та номер: 937, виданий 15.06.2012 року, видавник: нотаріус Мироник О.В. (з усіма змінами, доповненнями та додатками); - повідомлення АТ «Альфа-Банк» без номеру та докази його направлення ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , а також докази отримання такого повідомлення ОСОБА_4 та ОСОБА_1 ; 3) з Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» належним чином засвідчені копії, а саме: реєстраційної справи щодо проведення державної реєстрації за АТ «Альфа-Банк» права власності на двокімнатну квартиру загальною площею 53,5 м2, знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; - рішення Державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Сороки В.М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 48277469 від 16.08.2019 року, 15:04:39; - договору про внесення змін та доповнень № 2 (серія та номер: 18510), виданий 03.12.2009 року, приватним нотаріусом КМНО Каплуном Ю.В.; - договору купівлі-продажу прав вимоги, серія та номер: 937, виданий 15.06.2012 року, видавник: нотаріус Мироник О.В. (з усіма змінами, доповненнями та додатками); - повідомлення АТ «Альфа-Банк» без номеру та докази його направлення ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , а також докази отримання такого повідомлення ОСОБА_4 та ОСОБА_1 ;4) з приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Мироник О.В. належним чином засвідчені копії, а саме: - договір купівлі-продажу прав вимоги, серія та номер: 937, виданий 15.06.2012 року, видавник: нотаріус Мироник О.В. (з усіма змінами, доповненнями та додатками) (т. 1 а.с. 106-108).

Ухвалою Святошинського районного суду м. Києва від 11.01.2023 року замінено відповідача у справі, залучивши до участі у справі його правонаступника АТ «Сенс Банк» (т. 1 а.с. 214).

Ухвалою Святошинського районного суду м. Києва від 01.11.2023 року підготовче провадження закрито, призначено справу до судового розгляду по суті (т. 4 а.с. 187).

У судовому засіданні представник позивача підтримала позовні вимоги та просила задовольнити в повному обсязі з викладених підстав.

Представник відповідача АТ «Сенс Банк» у судовому засіданні, заперечував щодо позовних вимог, у зв`язку з безпідставністю та необґрунтованістю, вказав, що банком повністю дотримана процедура звернення стягнення предмет іпотеки, остання проведені у відповідності до вимог чинного законодавства України, тому просив у задоволенні позову відмовити.

Відповідачу - Державному реєстратору Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Сорока В.М. ухвала про відкриття провадження у справі та копія позовної заяви з додатками двічі направлялись на адресу: м. Київ, вул. Дегтярівська, буд. 8А, оф. 406. Поштові направлення повернуті на адресу суду з відміткою «за закінченням терміну зберігання».

Судом враховується рішення Конституційного Суду України від 13.12.2011 року № 17-рп/2011, згідно якого у разі відсутності осіб, які беруть участь у справі за адресою, вказаної в матеріалах справи (зокрема позовній заяві), яка відповідає місцю реєстрації відповідача, вважається, що судовий виклик або судове повідомлення вручене йому належним чином.

Суд зауважує, що наразі у суду відсутні можливості сповіщення відповідача за допомогою інших засобів зв`язку, а подальші, додаткові дії щодо направлення виклику відповідачу до суду за місцем його реєстрації призведуть лише до несвоєчасності розгляду справи.

Третя особа, яка в установленому порядку повідомлена про дату, час та місце судового розгляду справи, в судове засідання не з`явилась, пояснення щодо позову не подала.

Згідно ст. 223 ЦПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті тому суд вважав за можливе провести судовий розгляд справи за відсутності сторін.

Оскільки наявні у матеріалах справи документи достатні для прийняття повного та обґрунтованого судового рішення, справа розглядається за наявними у справі матеріалами.

Суд вислухавши сторін, дослідивши матеріали справи, оцінивши наявні у справі докази у їх сукупності, приходить до наступного.

Судом встановлено, що АКБ «Тас-Комерцбанк» в особі заступника директора Печерського відділення АКБ «Тас-Комерцбанк» з корпоративного бізнесу Майстренка Д.В. з однієї сторони та ОСОБА_1 , ОСОБА_3 з другої сторони, - метою забезпечення виконання ОСОБА_4 кредитного договору № 2621/1006/88-098 від 20.10.2006 року, за яким банк надав ОСОБА_4 на споживчі цілі кредит у вигляді кредитної лінії, що поновлюється в сумі 25 000, 00 доларів США, було укладено іпотечний договір, згідно якого на забезпечення виконання основного зобов`язання іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю належне йому майно на праві власності: двокімнатну квартиру загальною площею 53,5 м2, знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (п. 2 цього договору) (т. 1 а.с. 8-19).

Відповідно до п. 12.3.1. цього договору, задоволення вимог здійснюється шляхом передачі Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Відповідно до ст. 37 Закону України «Про іпотеку» у випадку задоволення вимог Іпокотекодержателя шляхом використання процедури, передбаченої в цьому підпункті п. 12.3. договору, договір про задоволення вимог Іпотекодержателя, укладений шляхом здійснення цього застереження, є підставою для реєстрації права власності Іпотекодержателя на предмет іпотеки. При цьому, вважається, що предмет іпотеки набувається у власність Іпотекодержателя за ціною, що буде визначена на підставі висновку незалежного експерта-суб`єкта оціночної діяльності, правоздатність якого підтверджена сертифікатом суб`єкта оціночної діяльності. При цьому сторони домовляються, що кандидатура незалежного експерта-суб`єкта оціночної діяльності визначається Іпотекодержателем. При оцінці предмету застави незалежний експерт повинен використовувати всі методи оцінки, які будуть передбачені діючим законодавством.

Якщо фактичний розмір заборгованості позичальника за основним зобов`язанням, менший за вартість, вказану у висновку незалежного експерта-суб`єкта оціночної діяльності, Іпотекодержатель перераховує різницю на поточний рахунок Іподекодавців протягом 60 банківських днів з моменту набуття у власність предмета іпотеки.

Сторони, з розумінням змісту ст. 37 Закону України «Про іпотеку» свідчать, що право Іпотекодержателя зареєструвати право власності на предмет іпотеки на підставі положень цього підпункту п. 12.3. цього договору є безумовним, тобто підлягає реєстрації незалежно від претензій Іпотекодавців, а рішення про реєстрацію права власності на предмет іпотеки може бути оскаржене Іпотекодавцями в судовому порядку лише у випадку, якщо він доведе, що повністю виконав основне зобов`язання.

30.03.2015 року АТ «Альфа-Банк» звернулось до ОСОБА_2 повідомленням про усунення порушень, вимогою про добровільне виселення № 29837-102 б/б (т. 1 а.с. 34).

Рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 09.06.2017 року у справі № 759/5799/15-ц позовні вимоги АТ «Альфа-Банк» задоволено та стягнуто заборгованість з ОСОБА_2 на користь АТ «Альфа-Банк» в розмірі 431 641,13 грн. (т. 1 а.с. 20-21).

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів нерухомого майна № 189208858 від 18.11.2019 року, двокімнатна квартира, 53.50 м2, житловою площею 30,00 м2, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ,. на праві приватної власності належить АТ «Альфа-Банк». (т. 1 а.с. 35-38).

Підставою виникнення права власності АТ «Альфа-Банк» зазначено: - повідомлення, серія та номер БН, видавник АТ «Альфа-Банк»; - договір про внесення змін та доповнень № 2, серія та номер 18510, виданий 03.12.2009 року, видавник приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Каплун Ю.В.; - правочин про внесення змін до договору іпотеки, серія та номер 1700, виданий 15.03.2007 року, видавник приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Каплун Ю.В.; - іпотечний договір, серія та номер 7663, виданий 20.10.2006 року, видавник приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Каплун Ю.В.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно з ч. 1 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки, іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25.12.2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» положеннями ст. 37 Закону України «Про іпотеку» в чинній на час виникнення спірних правовідносин редакції передбачено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Згідно зі ст. 36 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки, сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Ураховуючи наведене, сторони в договорі чи відповідному застереженні можуть передбачити передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку.

Судом встановлено, що реєстрація права власності на спірне майно за АТ «Альфа-Банк» відбулася на підставі ст. 37 Закону України «Про іпотеку» (право іпотекодержателя задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки) та відповідного застереження в іпотечному договорі.

Відповідно до п. 12.3.1. іпотечного договору від 20.10.2006 року, задоволення вимог здійснюється шляхом передачі Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Відповідно до ст. 37 Закону України «Про іпотеку» у випадку задоволення вимог Іпокотекодержателя шляхом використання процедури, передбаченої в цьому підпункті п. 12.3. договору, договір про задоволення вимог Іпотекодержателя, укладений шляхом здійснення цього застереження, є підставою для реєстрації права власності Іпотекодержателя на предмет іпотеки. При цьому, вважається, що предмет іпотеки набувається у власність Іпотекодержателя за ціною, що буде визначена на підставі висновку незалежного експерта-суб`єкта оціночної діяльності, правоздатність якого підтверджена сертифікатом суб`єкта оціночної діяльності. При цьому сторони домовляються, що кандидатура незалежного експерта-суб`єкта оціночної діяльності визначається Іпотекодержателем. При оцінці предмету застави незалежний експерт повинен використовувати всі методи оцінки, які будуть передбачені діючим законодавством.

Якщо фактичний розмір заборгованості позичальника за основним зобов`язанням, менший за вартість, вказану у висновку незалежного експерта-суб`єкта оціночної діяльності, Іпотекодержатель перераховує різницю на поточний рахунок Іподекодавців протягом 60 банківських днів з моменту набуття у власність предмета іпотеки.

Сторони, з розумінням змісту ст. 37 Закону України «Про іпотеку» свідчать, що право Іпотекодержателя зареєструвати право власності на предмет іпотеки на підставі положень цього підпункту п. 12.3. цього договору є безумовним, тобто підлягає реєстрації незалежно від претензій Іпотекодавців, а рішення про реєстрацію права власності на предмет іпотеки може бути оскаржене Іпотекодавцями в судовому порядку лише у випадку, якщо він доведе, що повністю виконав основне зобов`язання.

Наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки.

Такий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 року у справі № 644/3116/18.

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно проводиться за заявою особи шляхом звернення до суб`єкта державної реєстрації прав або нотаріуса.

Однією із загальних засад державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно виключно на підставах та в порядку, визначених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (п. 4 ч. 1 ст. 3 указаного Закону).

Згідно з п. 61 Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127), в чинній на час виникнення спірних правовідносин редакції, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Перевірка документів на наявність підстав, зокрема для прийняття відповідних рішень, є одним з етапів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (ст. 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Відповідно до ст. 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», в чинній на час виникнення спірних правовідносин редакції, державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації.

Згідно з ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (ч. 2 ст. 35 зазначеного Закону).

У постанові Верховного Суду від 11.08.2021 року в справі № 715/1788/19 зазначено, що в разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

Банк, заперечуючи проти позову, додав до своїх пояснень копії повідомлення, адресованого ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_3 за адресою: АДРЕСА_2 , із зазначенням необхідності погашення суми боргу станом на 20.06.2019 року в сумі 22 571,77 доларів США та про намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку»; та описів листів (т. 1 а.с. 127-131).

Надаючи оцінку описам листів, суд виходить з наступного.

Відповідно до п. 61 Правил у разі приймання внутрішніх поштових відправлень з оголошеною цінністю з описом вкладення бланк опису заповнюється відправником у двох примірниках. Працівник поштового зв`язку повинен перевірити відповідність вкладення опису, розписатися на обох його примірниках і проставити відбиток календарного штемпеля. Один примірник опису вкладається до поштового відправлення, другий видається відправникові. На примірнику опису, що видається відправникові, працівник поштового зв`язку повинен зазначити номер поштового відправлення. За бажанням відправника на примірнику опису, що вкладається до поштового відправлення, вартість предметів може не зазначатися.

Наведені вище положення дають підстави дійти висновку, що відповідач має своїм обов`язком додати документи, які підтверджують надіслання іпотекодержателем письмової вимоги про усунення порушень іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, який має містити номер поштового відправлення. Саме зазначення такого номеру є обов`язковим для виконання вимог про належне надсилання.

Разом з тим, подані відповідачем описи не містять номеру поштового відправлення, що за висновком суду, унеможливлює ідентифікацію наданої послуги з відправлення повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки позивачу.

Крім того, як вбачається з описів, останні місять відтиск печатки із зазначенням найменування міста Чернігів, в той час як надане відповідачем повідомлення містить адресу відправника - м. Київ.

Тому, суд вважає, що додані до пояснень описи вкладення не є належним доказом направлення, зокрема, позивачу, повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки не містять посилання на відповідний номер поштового відправлення. Тобто, зазначені описи вкладення у цінний лист не відповідають вимогам п. 61 Правил, а тому не можуть бути взяті до уваги як належний та допустимий доказ надіслання іпотекодержателем письмової вимоги про усунення порушень іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця.

Правові висновки щодо необхідності наявності номеру поштового відправлення на описі вкладення у цінний лист, викладені у постановах Верховного Суду від 24.12.2020 року у справі № 916/2110/20, від 06.07.2020 року у справі № 916/2828/19, від 26.03.2020 року у справі №910/9962/16 та від 13.01.2020 року у справі № 910/28408/15.

Отже, судом встановлено, що банк не виконав умови іпотечного договору щодо надсилання повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодержателю рекомендованим листом, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення 30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до ч. 5 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», в чинній на час реєстрації права власності за банком редакції, іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Судом встановлено, що на момент набуття у власність предмета іпотеки банк не дотримався норм ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Отже, встановивши не надання банком всіх документів, передбачених п. 61 Порядку № 1127, а також порушення ним ст. 37 Закону України «Про іпотеку», суд надходить до висновку про наявність правових підстав для скасування рішення державного реєстратора.

Також суд зазначає, що позивач, звертаючись до суду, посилалась на те, що банк використав своє право на дострокове повернення кредиту, тому втратив право нараховувати проценти та ін. в подальшому, оскільки рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 09.06.2017 року у справі № 759/5799/15-ц позовні вимоги АТ «Альфа-Банк» задоволено та стягнуто заборгованість з ОСОБА_2 на користь АТ «Альфа-Банк» в розмірі 431 641,13 грн. Зі змісту вказаного рішення вбачається, що банк, звертаючись до суду з позов, вказав, що борг позичальника дорівнює 15 989,27 доларів США (т. 1 а.с. 20-21).

Разом з тим, у повідомленні, на яке посилається банк, останнім визначено розмір боргу станом на 20.06.2019 року в розмірі 22 571,77 доларів США.

Однак, суд вважає, що повідомлення із зазначенням розміру заборгованості можуть бути визнані як докази (із наданням їм відповідної оцінки судом під час вирішення іншого спору), зокрема щодо стягнення заборгованості чи звернення стягнення на предмет іпотеки, тощо, при вирішенні яких суд зобов`язаний дати оцінку щодо правильності нарахування такого боргу. На даний час визначений банком розмір заборгованості у вимозі не встановлює для боржника обов`язку сплати саме такий її розмір та у разі незгоди з ним, боржник вправі захищати свої права, у тому числі у відповідній цивільній справі.

Отже, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 16 ЦК України).

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абз. 12 ч. 2 ст. 16 ЦК України).

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (ч. ч. 1, 2 ст. 5 ЦПК України).

Тлумачення вказаних норм свідчить, що цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. При розгляді справи суд має з`ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції станом на час прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення) іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Положення про те, що рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді, на час розгляду справи судами передбачено у ч. 4 ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦК України України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 10.11.2021 року в справі № 361/3659/18 (провадження № 61-16570св20), зазначено, що «колегія суддів погоджується з висновками судів та відхиляє доводи касаційної скарги, що при скасуванні рішення державного реєстратора не вирішено питання щодо визнання, зміни чи припинення цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав), оскільки за встановлених судами обставин саме скасування рішення про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за відповідачем є ефективним способом захисту, який поновлює відповідне право позивача, а визнання за власником майна прав власності на це ж майно актами цивільного законодавства не передбачено».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 27.10.2021 року в справі № 545/1883/20 (провадження № 61-5728св21) зроблено висновок, що «підлягають скасуванню оскаржувані судові рішення і в частині вирішення позовних вимог про скасування запису про реєстрацію права власності на нерухоме майно та поновлення становища, що існувало до порушення, з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні цих вимог, оскільки задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності за АТ «Альфа-Банк» призведе до відновлення порушених прав позивача, і не потребує для застосування додаткових способів захисту, таких як поновлення права власності та скасування запису про реєстрацію права власності, який є неналежним способом захисту порушеного права».

Схожі висновки викладені у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08.12.2021 року у справі № 205/1096/19 (провадження № 61-6207св21) та від 01.12.2021 року у справі № 462/1817/19 (провадження № 61-5541св21).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) вказано, що:

«102. Якщо позивач (іпотекодавець) вважає порушеними свої права на предмет іпотеки (внаслідок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки відповідачем), він може, з огляду на фактичні обставини, вимагати відновлення становища, яке існувало до порушення (п. 4 ч. 2 ст. 16 ЦК України). Цей спосіб захисту застосовується у випадку вчинення однією із сторін правопорушення, в результаті чого порушені права та законні інтереси іншої сторони. При цьому позивач повинен довести, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено всупереч вимогам закону, тобто з порушенням прав позивача.

109. За загальним правилом речово-правові способи захисту прав особи застосовуються тоді, коли сторони не пов`язані зобов`язально-правовими відносинами, що визначають їх зміст та правову природу.

110. Якщо спір стосується правочину, укладеного власником майна, то його відносини з контрагентом мають договірний характер, що зумовлює і можливі способи захисту його прав. Водночас, коли власник та володілець майна не перебували у договірних відносинах один з одним, власник майна може використовувати речово-правові способи захисту.

112. Відповідно до ч. 4 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент звернення з позовом) рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

113. При цьому абз. 2 ч. 3 ст. 26 Закону № 1952-IV (у редакції, чинній на момент подання позовної заяви) встановлено, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» п. 2 ч. 6 ст. 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

114. Оскільки порушення права власності позивача відбулось у результаті державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за АТ «Мегабанк», заявлені ним позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав від 30.12.2019 року опосередковують відновлення становища, яке існувало до порушення.

115. Отже, враховуючи обставини конкретної справи та за умови, якщо правовідносини між сторонами щодо спірного нерухомого майна мають договірний характер та таке майно не було відчужено до третіх осіб, вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно не може бути розцінена судами як неналежний спосіб захисту. Задоволення такого позову призводить до внесення державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про речове право позивача на спірне нерухоме майно. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення. Зазначене відповідає способу захисту, передбаченому п. 4 ч. 2 ст. 16 ЦК України.

116. Слід ще раз звернути увагу, що судове рішення про задоволення позовних вимог про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав є підставою для державної реєстрації права власності за позивачем тільки за умови, що на час вчинення реєстраційної дії право власності зареєстроване за відповідачем, а не за іншою особою.

124. Під час розгляду справ цієї категорії суд повинен надати оцінку всім обставинам, які мали місце при зверненні стягнення на іпотечне майно. Тим самим суд визначає: (а) неправомірність дій особи, яка зазначена у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як власник (адже саме ці дії призвели до внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно цих відомостей); (б) тим самим суд констатує, що ці дії не були здатні призвести до набуття права власності особою, яка позначена в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як власник, а тому (в) в цієї особи відсутнє право власності, а отже (г) право власності належить позивачеві (якщо позивач доведе всі наведені вище обставини).

125. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що положення абзацу третього частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV (у редакції, чинній на момент звернення з позовом) адресовані насамперед суду, який, задовольняючи позов, зокрема, про скасування рішення державного реєстратора, має чітко визначитися з тим, кому саме і яке речове право внаслідок задоволення такого позову належить.

126. Вирішивши наявний між сторонами спір про право на користь позивача, суд тим самим в мотивувальній частині рішення виснував, що право власності позивача було порушено та підлягає поновленню, правильно застосувавши положення абзацу третього частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV (у редакції, чинній на момент звернення з позовом)».

Стаття 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є публічною, процедурною нормою і не містить та й не може містити приватноправових способів захисту і одночасно та всупереч принципу диспозитивності зобов`язувати суб`єкта поєднувати позовні вимоги, яких приватно-правова норма не передбачає (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 01.02.2023 року в справі № 316/2082/19 (провадження № 61-17264св21).

Функціональним призначенням процедурних норм є «обслуговування» приватно-правових норм. З урахуванням того, що процедурні норми виконують тільки функцію «обслуговування» приватно-правових норм, то у разі якщо існує суперечність, то вона має вирішуватися на користь приватно-правової норми (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 05.04.2023 року у справі № 523/17429/20 (провадження № 61-2612св23).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.07.2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22) вказано, що: «Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду, передаючи справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, вказав на необхідність відступити від висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19 (провадження № 14-212цс21), вказавши, що відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оспорено іпотекодавцем у суді, що є для іпотекодавця гарантією дотримання іпотекодержателем вимог закону щодо підстав та процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку. Тому належним та ефективним способом захисту позивача, який вважає, що його право порушене тим, що право власності на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, зареєстроване за відповідачем (іпотекодержателем) на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі), є позов про скасування рішення про державну реєстрацію права власності іпотекодержателя на це майно.

Щодо застосування Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Згідно з п. 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) протягом дії цього Закону: не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із ст. 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із ст. 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 м2 для квартири та 250 м2 для житлового будинку.

Згідно з п. 23 ст. 1 Закону України 12.05.1991 року № 1023-XII «Про захист прав споживачів» (у редакції, що діяла на момент укладення кредитного договору та іпотечного договору іпотеки) споживчий кредит - кошти, що надаються кредитодавцем (банком або іншою фінансовою установою) споживачеві на придбання продукції.

Пунктом 4 Закону № 1304-VII передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Відповідно до ч. 3 ст. 33 Закону N 898-IV звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (ч. 2 ст. 36 Закону N 898-IV).

Отже, Закон № 898-IV прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону № 1304-VII право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому способі) не залежало від наявності згоди іпотекодавця, а залежало від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.

Водночас Закон № 1304-VII ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодателя без згоди останнього на таке відчуження.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.07.2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22) також вказано, що «Закон № 898-IV прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки. Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону № 1304-VII право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому способі) не залежало від наявності згоди іпотекодавця, а залежало від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору. Водночас Закон № 1304-VII ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодателя без згоди останнього на таке відчуження. Велика Палата Верховного Суду погоджується з висновком апеляційного суду, що квартира АДРЕСА_6 загальною площею 94,80 м2, яка використовується як місце постійного проживання позивачем, не може бути примусово стягнута (шляхом перереєстрації права власності на нерухоме майно) на підставі дії Закону № 1304-VII, у тому числі шляхом реєстрації права власності за АТ «Укрсоцбанк» як забезпечення виконання ОСОБА_4 умов кредитного договору від 24 квітня 2008 року, укладеного в іноземній валюті. Таким чином, у державного реєстратора Макарова О. В. були наявні правові підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на вказану квартиру за АТ «Укрсоцбанк»».

У даній справі судом встановлено, що позивач у справі, як на момент укладення іпотечного договору, так і на час проведення державної реєстрації права власності на квартиру за АТ «Альфа-Банк», була власником квартири АДРЕСА_3 . На момент розгляду справи право власності на вказану квартиру зареєстровано за банком, в той же час, позивач продовжує в ній проживати та користуватися нею, іншого майна не має.

Також, судом встановлено, предмет іпотеки підпадає під ознаки, визначені п. 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті». яким було забезпечено кредит, наданий у валюті на споживчі цілі.

Суд враховує наявність в даному випадку сукупності умов, визначених Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», оскільки спірна квартира площею 53,5 м2 є єдиним житлом позивача, в якій вона продовжує проживати, тому надходить до висновку про порушення банком вимог вказаного Закону при реєстрації права власності на предмет іпотеки, що є також підставою для задоволення позовних вимог про скасування рішення про державну реєстрацію прав. При цьому банк, заперечуючи позовні вимоги, доказів наявності у позивача іншого житла або що вказана квартира не є його постійним місцем проживання, не подав.

Тому, суд вважає, що позивачем обрано вірний спосіб захисту її прав шляхом скасування рішення про державну реєстрацію права власності іпотекодержателя на це майно, оскільки задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності іпотекодержателя призведе до відновлення порушених прав позивача, і не потребує для застосування додаткових способів захисту, тому позовні вимоги підлягають до частково задоволення, а саме: скасувати рішення Державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Сороки В.М. від 16.08.2019 року 15:04:39, індексний номер: 48277469, про державну реєстрацію права власності (з відкриттям розділу) за АТ «Альфа-Банк» на двокімнатну квартиру загальною площею 53,5 м2, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

В задоволенні вимог про припинення права власності на двокімнатну квартиру загальною площею 53,5 м2, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за АТ «Альфа-Банк», та визнання права власності на двокімнатну квартиру загальною площею 53,5 м2, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_1 , суд вважає, що слід відмовити, оскільки це є неефективним способом захисту прав.

Щодо позовних вимог до державного реєстратора

Сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач. Позивачем і відповідачем можуть бути фізичні і юридичні особи, а також держава (ст. 48 ЦПК України).

Суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі. Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача. Про залучення співвідповідача чи заміну неналежного відповідача постановляється ухвала. За клопотанням нового відповідача або залученого співвідповідача розгляд справи починається спочатку (ст. 51 ЦПК України).

Визначення відповідачів, предмета і підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи (висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений в постанові від 17.04.2018 року у справі № 523/9076/16-ц, провадження № 14-61цс18, пункт 41).

Велика Палата Верховного Суду звертала увагу, що поняття «сторона у спорі» може не бути тотожним за змістом поняттю «сторона у процесі»: сторонами в процесі є такі її учасники, як позивач і відповідач; тоді як сторонами у спорі є належний позивач і той належний відповідач, до якого звернута чи має бути звернута відповідна матеріально-правова вимога позивача. Такі висновки сформульовані у постановах від 14.11.2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункт 70), від 29.05.2019 року у справі № 367/2022/15-ц (провадження № 14-376цс18, пункт 66), від 07.07.2020 року у справі № 712/8916/17 (провадження № 14-448цс19, пункт 27), від 09.02.2021 року у справі № 635/4741/17 (провадження № 14-46цс20, пункт 33.2). Отже, належним відповідачем є особа, яка є суб`єктом матеріального правовідношення, тобто особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги, захистивши порушене право чи інтерес позивача (пункт 8.10. постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 року у справі № 910/15792/20 (Провадження № 12-31гс22).

Правові висновки Великої Палати Верховного Суду про те, що державний реєстратор не є належним відповідачем у спорах про визнання незаконними та скасування реєстраційних дій, вчинених щодо третьої особи, а ним є особа, щодо якої були здійснені ці дії (записи), викладені у постановах від 04.09. 2018 року у справі № 823/2042/16 (провадження № 11-377апп18, пункт 36), від 12.12.2018 року у справі № 570/3439/16-ц (провадження № 14-512цс18, пункт 53) та від 04.02.2020 року у справі № 910/7781/19 (провадження № 12-150гс19, пункт 37).

Тому у цій справі, державний реєстратор є неналежним відповідачем, тому у задоволенні позовних вимог до відповідача - Державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Сороки В.М., слід відмовити.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE , № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10.02.2010 року).

Згідно ч. 1 ст. 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Згідно п. 1 ч. 2 ст. 141 ЦПК України інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача.

З урахуванням часткового задоволення позову, а також того, що позивач в сулу положень підп. 9 ч. 1 ст. 5 Закону України «Про судовий збір» звільнена від його оплати, з відповідача - АТ «Сенс Банк» в дохід держави підлягає стягненню судовий збір в розмірі 992,40 грн.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 13, 14, 82, 223, 259, 263-265, 268, 352, 354 ЦПК України, суд,-

У Х В А Л И В :

Позовну заяву ОСОБА_1 до Державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Сороки Валерія Миколайовича, Акціонерного товариства «Сенс Банк», третя особа: ОСОБА_2 про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності, припинення права власності та визнання права власності, - задовольнити частково.

Скасувати рішення Державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Сороки В.М. від 16.08.2019 року 15:04:39, індексний номер: 48277469, про державну реєстрацію права власності (з відкриттям розділу) за АТ «Альфа-Банк» на двокімнатну квартиру загальною площею 53,5 м2, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

В задоволенні інших вимог - відмовити.

Стягнуту з Акціонерного товариства «Сенс Банк» в дохід держави судовий збір у розмірі 992,40 грн. (дев`ятсот дев`яносто дві гривні тисяч 40 копійок).

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасникам справи, які не були присутні в судовому засіданні, або якщо судове рішення було ухвалено поза межами судового засідання чи без повідомлення (виклику) учасників справи, копія судового рішення надсилається протягом двох днів з дня його складення у повному обсязі в електронній формі у порядку, визначеному законом, - у випадку наявності у особи офіційної електронної адреси, або рекомендованим листом з повідомленням про вручення - якщо така адреса відсутня.

Рішення може бути оскаржено безпосередньо до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів.

Відомості про учасників справи:

Позивач: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_4 .

Відповідач: Акціонерне товариство «Сенс Банк», , адреса: вул. Велика Васильківська, буд. 100, м. Київ, 03150.

Відповідач: Державний реєстратор Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Сорока Валерій Миколайович, адреса: вул. Дегтярівська, буд. 8А, оф. 406, м. Київ, 04050.

Третя особа: ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_4 .

Суддя Н.О. Горбенко