ЧЕРНІВЕЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

24 квітня 2024 року місто Чернівці справа №727/6137/23

провадження №22-ц/822/429/24

Чернівецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Височанської Н.К.,

суддів: Лисака І.Н., Перепелюк І.Б.

секретар Тодоряк Г.Д.

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд»,

відповідачі - Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,

третя особа - приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Макеєва Надія Василівна

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_2 , в інтересах якого діє адвокат Хованець Андрій Ігорович на рішення Шевченківського районного суду м.Чернівці від 05 березня 2024 року та на додаткове рішення Шевченківського районного суду м.Чернівці від 21 березня 2024 року по цивільній справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа: приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Макеєва Надія Василівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу, головуючий в суді першої інстанції суддя Терещенко О.Є.,-

В С Т А Н О В И В:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У червні 2023 року ТОВ «Гіпербуд» звернулося до суду з позовом до ОК «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу, третя особа, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмету спору - приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Макеєва Н.В.

Посилалося на те, що між ОК «Житлово-будівельний кооператив «Проспект» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу, за умовами якого кооператив (продавець) передав за плату, а ОСОБА_1 (покупець) прийняв у власність нежитлове приміщення (торгове приміщення) АДРЕСА_1 .

27 квітня 2017 року між ОСОБА_1 (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) укладено договір купівлі-продажу, за умовами якого ОСОБА_1 (продавець) передав за плату, а ОСОБА_2 (покупець) прийняв у власність нежитлове приміщення (торгове приміщення) АДРЕСА_1 .

Вказані договори порушують права позивача, у зв`язку з чим мають бути визнані недійсними.

Наголошує, що позивач на підставі договору оренди землі №7800 від 04 травня 2012 року є орендарем земельної ділянки по АДРЕСА_2 .

29 серпня 2012 року Інспекцією ДАБК у Чернівецькій області ТОВ «Гіпербуд» було видано дозвіл на виконання будівельних робіт №ЧВ9 на будівництво на вказаній земельній ділянці будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом, де позивач в подальшому здійснив будівництво торгового центру.

ТОВ «Гіпербуд» здійснило будівництво торгового центру, побудова якого, згідно звіту Приватної аудиторської фірми «Експрес-Аудит» коштувала позивачу станом на 30 вересня 2016 року - 47 663 752, 69 грн.

По завершенню будівництва позивач звернувся до Інспекції ДАБК Чернівецької міської ради із заявою про прийняття закінченого будівництвом об`єкта в експлуатацію, однак отримав відмову через недостовірні дані щодо земельної ділянки.

В подальшому Чернівецькою міською радою в односторонньому порядку було розірвано договір оренди землі з позивачем, та укладено з відповідачем ОК «ЖБК «Проспект», що зумовило судові процеси.

Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 06 лютого 2017 року в справі №926/4124/16, яке набрало законної сили, рішення міської ради визнано недійсним та скасовано, а договір оренди землі №10303 від 24 жовтня 2016 року, укладений між міською радою та Обслуговуючим кооперативом «ЖБК «Проспект» визнано недійсним.

Відповідач - Обслуговуючий кооператив «ЖБК «Проспект» в незаконний спосіб, використовуючи вищезазначений договір оренди землі №10303 від 24 жовтня 2016 року, отримав сертифікат готовності на закінчений будівництвом об`єкт - «будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом за адресою: м.Чернівці, проспект Незалежності, 131 (І черга - будівництво торгового центру)».

При цьому, вищезазначений сертифікат був скасований постановою Західного апеляційного господарського суду від 26 січня 2021 року у справі №926/1574/18.

Стверджує, що Обслуговуючий кооператив «ЖКБ «Проспект» на підставі вище вказаних скасованих судами документів, а саме: вказаного договору оренди землі та зазначеного сертифікату неправомірно набув статусу замовника будівництва та оформив право власності на торговий центр, після чого продав спірні нежитлові приміщення в торговому центрі ряду юридичних та фізичних осіб.

Оскільки ТОВ «Гіпербуд» право на будівництво об`єкта нікому не передавало та про такі зміни органи ДАБК не повідомляло, а при укладені спірних договорів порушено право позивача як забудовника, з урахуванням вимог ст.ст.203, 215, 331, 658, 876 ЦК України просило позовні вимоги задовольнити та визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (торгового приміщення) № 257, загальною площею 58,9 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , від 14 квітня 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Надією Василівною та зареєстрований в реєстрі за №5856; визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (торгового приміщення) АДРЕСА_3 , від 27 квітня 2017 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Надією Василівною та зареєстрований в реєстрі за №6152.

Короткий зміст рішень суду першої інстанції

Рішенням Шевченківського районного суду м.Чернівці від 05 березня 2024 року позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа: приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Макеєва Надія Василівна, про визнання недійсним договору купівлі-продажу - задоволено.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (торгового приміщення) №257, загальною площею 58,9 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , від 14.04.2017 року, укладений між ОСОБА_1 та Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Надією Василівною та зареєстрований в реєстрі за №5856.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (торгового приміщення) №257, загальною площею 58,9 кв. м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , від 27 квітня 2017 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Надією Василівною та зареєстрований в реєстрі за №6152.

Повний текст рішення складено 15 березня 2024 року.

Додатковим рішенням Шевченківського районного суду м.Чернівці від 21 березня 2024 року заяву представника позивача Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» - адвоката Стороженка Юрія Володимировича, про ухвалення додаткового рішення про стягнення судових витрат по цивільній справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівель-ний кооператив «Проспект», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання недійсними договорів купівлі-продажу - задоволено частково.

Стягнуто з Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» судові витрати по сплаті судового збору за подання до суду позову в сумі 5 368,00 (п`ять тисяч триста шістдесят вісім) гривень та за подання до суду заяви про забезпечення позову в сумі 1 342,00 (одна тисяча триста сорок дві) гривні, а саме по 2236,33 (дві тисячі двісті тридцять шість) гривень (тридцять три) копійки з кожного.

Стягнуто з Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» витрати на правову допомогу в розмірі 4950,00 (чотири тисячі дев`ятсот п`ятдесят) гривень, а саме по 1650,00 (одній тисячі шістсот п`ятдесят) гривень з кожного.

Короткий зміст та узагальнені доводи апеляційної скарги

Не погоджуючись із вказаними рішеннями суду ОСОБА_2 , інтереси якого представляє адвокат Хованець А.І. подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просив рішення суду від 05 березня 2024 року та додаткове рішення від 21 березня 2024 року скасувати та ухвалити нове про відмову в позові.

В апеляційній скарзі посилається на те, що ТОВ «Гіпербуд», не є стороною оспорюваних договорів купівлі-продажу нерухомого майна, однак оспорює їх, вважаючи, що такими договорами порушується право позивача, проте питання про віндикацію чи визнання права на такий об`єкт угоди перед судом, не ставить.

ТОВ «Гіпербуд» не зазначає жодної з передбачених законом підстав для оспорювання договору, передбаченого статтями 203, 215 ЦК України.

ТОВ «Гіпербуд» вказує на порушення його права на введення об`єкта будівництва в експлуатацію, проте не зазначає, в чому саме є труднощі у введенні об`єкта в експлуатацію, так як з наданої відповіді відмови Чернівецької міської ради вбачається на недотримання ТОВ «Гіпербуд» ряду вимог щодо оформлення здачі в експлуатацію. Таким чином, залежності та причинного зв`язку недотримання вимог здачі в експлуатацію об`єкта не є причиною визнання недійсності договору купівлі продажу нерухомого майна в даній справі.

Не вбачається, яке саме право намагається захистити позивач даним позовом, а мета, яку намагається позивач досягти, пред`являючи позов, це отримання в подальшому права на введення в експлуатацію об`єкта нерухомості, право власності в якому оскаржує, що по суті не може вважатись належним способом захисту права.

При цьому, в дозвільну документацію на будівництво спірного об`єкта було внесено зміни Чернівецькою міською радою та видано дозвіл на будівництво відповідного торгового центру, де знаходиться оспорюване приміщення, на Обслуговуючий кооператив Житлово-будівельний кооператив «Проспект», а тому доводи позову в цій частині неспроможні, як неспроможні і в частині підстав для недійсності правочину, адже питання що порушує позивач у позові стосуються прав користування земельною ділянкою, питання дозвільної документації та питання введення об`єкта в експлуатацію, яке сторона позивача вважає порушенням їхніх прав. Проте, у відповідності до наданих позивачем документів вбачається, що договір оренди земельної ділянки ТОВ «Гіпербуд» з Чернівецькою міською радою закінчив свою дію в силу спливу строків оренди, та міською радою не продовжений. Позивач вказує на неможливість ввести об`єкт в експлуатацію, проте не наводить доводів про усунення недоліків ним в акті введення об`єкта в експлуатацію.

Обслуговуючий кооператив Житлово-будівельний кооператив «Проспект» являлось власником спірного приміщення на момент продажу, мало право здійснювати реалізацію, що передбачалось відповідними записами в реєстрі речових прав на нерухоме майно про право власності.

Судом першої інстанції не було враховано практику визначену у Постанові КГС ВС від 29 серпня 2023 року у справі № 910/5958/20.

Вважає, що для реального захисту та відновлення порушених прав позивача необхідно було скасувати рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, оскільки оскаржуваний договір не створив жодних юридичних наслідків.

Рішення суду про визнання недійсним договору не є підставою для внесення запису про скасування прав на нерухоме майно без скасування відповідного рішення про державну реєстрацію прав. У разі визнання недійсним договору, що став підставою для прийняття рішення про державну реєстрацію прав, слід одночасно заявляти вимогу про скасування вказаного рішення про державну реєстрацію прав. Такі вимоги є ефективним способом судового захисту в даному випадку, оскільки за чинним Цивільним кодексом України право власності виникає з моменту його реєстрації. Таким чином, вибраний позивачем спосіб захисту не є неналежним, а тому є самостійною підставою для відмови в позові. Такий висновок неодноразово робила Велика Палата Верховного Суду.

Просили стягнути з позивача на користь відповідача понесені судові витрати.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ «Гіпербуд», інтереси якого представляє адвокат Стороженко Ю.В. вказав, що рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованим, а аргументи апеляційної скарги безпідставними. Станом на дату укладення договору продавець ОК «ЖБК Проспект» не був власником нежитлового приміщення та не мав права продажу нежитлових приміщень у ньому. Оспорювані договори не відповідають вимогам ст. 658 ЦК України, а укладеними договорами порушуються права товариства на користування та розпорядження своїм майном, відсутності можливості зареєструвати право на таке.

Товариство вказало орієнтовний розрахунок судових витрат, які позивач поніс і які очікує понести в зв`язку з розглядом справи в суді апеляційної інстанції, це 10 000 грн. витрат на правову допомогу.

Межі розгляду справи

Відповідно до ч.1 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції перевіряє справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Мотивувальна частина

Фактичні обставини справи, встановлені судами

14 квітня 2017 року між ОК «ЖБК «Проспект» та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу, за яким продавець передав за плату, а ОСОБА_1 прийняв у власність нежитлове приміщення (торгове приміщення) під АДРЕСА_3 (а.с.5).

Нежитлове приміщення, що є предметом цього договору, зареєстровано за продавцем в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 14 квітня 2017 року на підставі сертифікату ДАБІ ЧВ №09, виданого 22 лютого 2017 року, технічного паспорту, виданого ЧМКБТІ 24 лютого 2017 року, довідки №61, виданої Науково-виробничим товариством з обмеженою відповідальністю «Архітектурно-земельне бюро» 09 березня 2017 року, витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, виданого КП «Бюро реєстрації нерухомості та бізнесу» 25 лютого 2017 року №81 259676. Продаж приміщення за погодженням сторін був здійснений за ціною 417 600 грн. 00 коп. (а.с.5).

27 квітня 2017 року, між ОСОБА_1 (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) було укладено договір купівлі-продажу, за умовами якого ОСОБА_1 передав за плату, а ОСОБА_2 прийняв у власність вищевказане приміщення №257, загальною площею 58,9 кв.м., що розташоване за адресою: АДРЕСА_2 . Продаж приміщення за погодженням сторін був здійснений за ціною 174 320 грн. 00 коп. (а.с.6).

04 травня 2012 року між Чернівецькою міською радою та ТОВ «Гіпербуд» укладено договір оренди земельної ділянки №7800, за умовами якого, на підставі рішення 22 сесії Чернівецької міської ради VI скликання від 29 березня 2012 року №457, Чернівецька міська рада надала, а ТОВ «Гіпербуд» прийняло в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями, яка знаходиться у АДРЕСА_2 . Договір укладено строком на 10 років (а.с.7-11).

29 серпня 2012 року Інспекцією ДАБК у Чернівецькій області ТОВ «Гіпербуд» було видано дозвіл на виконання будівельних робіт №ЧВ9 на будівництво будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І - черга будівництво торгового центру) за адресою: м. Чернівці, проспект Незалеж-ності, 131. Генеральний підрядник - дочірнє підприємство приватного підприємства «Капітал інвест груп «Чернівцібудінвест» (а.с.12).

Згідно звіту від 14 грудня 2016 року Приватної аудиторської фірми «ЕКСПРЕС-АУДИТ» «Про фактичні результати стосовно відображення в бухгалтерському обліку та фінансовій звітності ТОВ «Гіпербуд» станом на 30 вересня 2016 року сума витрат ТОВ «Гіпербуд» на будівництво об`єкту «будинок з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І - черга будівництво торгового центру)» за адресою м. Чернівці, пр-т Незалежності, 131, складає 47 663 752,69 грн. (а.с.13-15).

05 січня 2017 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради було відмовлено ТОВ «Гіпербуд» у видачі сертифіката №ЧВ 17 у зв`язку з тим, що в акті готовності об`єкта до експлуатації від 14 листопада 2016 року наведено недостовірні відомості в пункті 13 про документ, що посвідчує право власності чи право користування земельною ділянкою (а.с.16).

Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 06 лютого 2017 року №926/4124/16 визнано недійсним договір оренди землі №10303 від 24 жовтня 2016 року укладений між Чернівецькою міською радою та ЖБК «Проспект». З наведеного судового рішення, яке вступило в законну силу, вбачається, що замовником будівництва, яке знаходиться по АДРЕСА_2 , є позивач ТОВ «Гіпербуд», а не відповідач ЖБК «Проспект» (а.с.17-21).

Згідно постанови Західного апеляційного господарського суду від 26 січня 2021 року апеляційну скаргу ТОВ «Гіпербуд» б/н від 16 грудня 2019 року - задоволено. Рішення Господарського суду Чернівецької області від 21 листопада 2019 року у справі №926/1574/18 скасовано. Прийнято нове рішення. Позов задоволено. Визнано незаконними дії Чернівецької міської ради щодо видачі ОК «ЖБК «Проспект» сертифікату серії ЧВ №09 від 22 лютого 2017 року. Визнано незаконним та скасовано сертифікат серії ЧВ №09, виданий Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради 22 лютого 2017 року. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат. В задоволенні апеляційної скарги ОК «ЖБК «Проспект» б/н від 10 грудня 2019 року - відмовлено (а.с.22-35).

Водночас, згідно з дослідженого судом з ЄРСР рішення Господарського суду Чернівецької області по справі 926/403/16 від 03 червня 2016 року, яке було залишено без змін постановою Вищого господарського суду України від 09 листопада 2016 року, вбачається, що вищезазначене рішення ЧМР №317 від 28 липня 2016 року було визнано судом недійсним та скасовано.

При цьому, вищевказаним рішенням Чернівецької міської ради №317 від 28 липня 2016 року також було надано Обслуговуючому кооперативу «ЖБК «Проспект» земельну ділянку за адресою АДРЕСА_2 , площею 1,3000 га (кадастровий номер :11:001:0022), в оренду на три роки для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код 03.07).

24 жовтня 2016 року між Чернівецькою міською радою та Обслуговуючим кооперативом «ЖБК «Проспект» укладено договір оренди землі №10303, за умовами якого Чернівецька міська рада надає, а ЖБК "Проспект" приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 . В оренду передається земельна ділянка, загальною площею 1,3000 га, кадастровий номер 7310 136300:11:001:0022. Договір був укладений строком на три роки - по 24 жовтня 2019 року.

20 лютого 2017 року Обслуговуючий кооператив "ЖБК "Проспект" через Центр надання адміністративних послуг Чернівецької міської ради подав пакет документів з метою одержання сертифіката (для об`єктів ІV категорії складності).

22 лютого 2017 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради видано Обслуговуючому кооперативу "ЖБК "Проспект" сертифікат серії ЧВ №09 на об`єкт "Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом" (І черга - будівництво торгового центру), нове будівництво у АДРЕСА_2 .

Проте, рішенням Господарського суду Чернівецької області від 06 лютого 2017 року у справі №926/4124/16, яке було залишено без змін постановою Львівського апеляцій-ного господарського суду від 04 квітня 2017 року та постановою Вищого господарського суду України від 23 серпня 2017 року, визнано недійсним та скасовано рішення Чернівецької міської ради 10 сесії VII скликання від 28 липня 2016 року № 317 "Про припинення до-говору оренди землі від 04 травня 2012 року №7800, укладеного між Чернівецькою міською радою та ТОВ "Гіпербуд"; визнано недійсним договір оренди землі від 24 жовтня 2016 року №10303, укладений між Чернівецькою міською радою та Обслуговуючим кооперативом "ЖБК "Проспект" (а.с.17-21).

Як вбачається з ЄДРСР постановою Касаційного господарського суду Верховного Суду від 07 липня 2021 року касаційне провадження за касаційною скаргою Чернівецької міської ради в частині підстав, передбачених п.1 ч.2 ст.287 ГПК України, закрито. Касаційну скаргу Чернівецької міської ради задоволено частково. Постанову Західного апеляційного господарського суду від 26 січня 2021 року у справі №926/1574/18 у частині задоволення позовних вимог до Чернівецької міської ради про визнання незаконним та скасування сертифікату серії ЧВ №9, виданого 22 лютого 2017 року, скасовано. У цій частині ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог до Чернівецької міської ради про визнання незаконним та скасування сертифікату серії ЧВ №09, виданого 22 лютого 2017 року, відмовлено. Постанову Західного апеляційного господарського суду від 26 січня 2021 року щодо позовних вимог до ОК «ЖБК «Проспект» про визнання незаконним та скасування сертифікату серії ЧВ №09, виданого 22 лютого 2017 року, залишено без змін.

При цьому, касаційна інстанція зазначила, що суди попередніх інстанцій правильно встановили та виходили з того, що спірне рішення Чернівецької міської ради від 28 липня 2016 року № 317 прийняте за відсутності передбачених статтею 31 Закону України "Про оренду землі" підстав для припинення договору оренди землі від 04 травня 2012 року №7800 та з порушенням приписів частини 2 статті 20, статті 123, частини 1 статті 124, статті 186 Земельного кодексу України та статті 50 Закону України "Про землеустрій", оскільки зміна цільового призначення орендованої земельної ділянки із подальшою її передачею в оренду новому користувачу відбулася за відсутності проекту землеустрою.

Позиція апеляційного суду

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішень суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, вважає, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення з наступних підстав.

Доводи та мотиви апеляційного суду та застосовані норми права

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судове рішення суду першої інстанції вказаним вимогам відповідає.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції виходив з того, що досліджені судом докази беззаперечно підтверджують той факт, що Обслуговуючий кооператив «ЖБК «Проспект» не був власником майна (речей та прав), які було відчужено за договором купівлі-продажу нежитлового приміщення (торгового приміщення) №257, загальною площею 58,9 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , укладеного 14 квітня 2017 року, а отже відповідно до вимог ст.ст.203, 655, 656, 658 ЦК України не мав права укладати угоди по його відчуженню. Таким чином, оскільки Обслуговуючий кооператив «ЖБК «Проспект» розпорядився майном, власником якого він не був, суд прийшов до висновку про невідповідність оспорюваного правочину вимогам закону та його недійсність.

Відповідач ОСОБА_1 фактично не набув права власності на нежитлове приміщення, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , за вищевказаним договором купівлі-продажу від 14 квітня 2017 року, а тому не міг передати право власності на вищезазначене нежитлове приміщення відповідачу ОСОБА_2 , шляхом укладення спірного договору купівлі-продажу від 27 квітня 2017 року.

Враховуючи зазначене, суд прийшов до висновку, що спірний договір купівлі-продажу від 27 квітня 2017 року, в силу вимог ст.ст.215, 236 ЦК України також є недійсним.

Колегія суддів погоджується з вказаними висновками суду, виходячи з наступного.

Цивільним законодавством регулюються особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини), засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників (частина перша статті 1 ЦК України).

За змістом пункту 6 частини першої ЦК України до загальних засад цивільного законодавства належать, зокрема, розумність і справедливість. Отже, приписи цивільного законодавства треба тлумачити так, щоби його застосування на практиці зумовлювало справедливі та розумні наслідки для учасників цивільного обороту.

Щодо обраного позивачем способу захисту своїх прав

Оспорювати правочин може заінтересована особа, яка не була стороною правочину, але претендує на те, щоб майно перейшло у її володіння. Вимоги заінтересованої особи, яка у судовому порядку просить про визнання правочину недійсним, спрямовані на захист її прав, приведення сторін недійсного правочину до того первісного стану, який мав місце до вчинення правочину, і який дозволить заінтересованій особі реалізувати свої права.

Вірним є висновок суду першої інстанції про те, що позивачем обрано належний спосіб захисту.

Позивачем у справі про витребування майна з чужого володіння може бути виключно власник майна (фізичні, юридичні особи, держава і територіальні громади в особі уповноважених ними органів), який на момент подання позову не володіє цим майном, а також особа, яка хоча і не є власником, але в якої майно перебувало у володінні за законом або договором.

Таким чином, суб`єктом права на віндикацію є власник майна або особа, яка має право на речове право на майно (титульний володілець).

З матеріалів справи вбачається, що ТОВ «Гіпербуд» на момент укладення договору купівлі-продажу не було власником нежитлового приміщення (торгового приміщення) № 257, загальною площею 58,9 кв.м., яке розташоване за адресою АДРЕСА_2 , а тому не може звертатися до суду з позовом про витребування такого майна.

Такий висновок узгоджується з правовою позицією, яку Верховний Суд виклав у постанові від 31 березня 2021 року у справі №199/4884/17.

Також вірним є висновок суду про те, що позивач не повинен був звернутися до суду з позовом про визнання права власності на спірне нерухоме майно.

Захист права власності врегульований главою 29 Цивільного кодексу України. Зокрема, відповідно до статті 392 цього Кодексу власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Вирішуючи спір про визнання права власності на підставі зазначеної норми Кодексу, слід враховувати, що за змістом вказаної норми права судове рішення не породжує права власності, а лише підтверджує наявне у позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює його.

У зв`язку з наведеним Верховний Суд неодноразово (зокрема, в постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі №916/1608/18) звертав увагу на те, що передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності в судовому порядку є наявність підтвердженого належними доказами як права власності на майно, яке оспорюється або не визнається іншою особою, так і порушення (невизнання або оспорювання) цього права на спірне майно.

Позивачем у такому позові може бути суб`єкт, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку із наявністю щодо цього права сумнівів з боку третіх осіб чи необхідністю одержати правовстановлюючі документи.

При цьому відповідно до частини 5 статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права і обов`язки можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства. Можливість виникнення права власності за рішенням суду Цивільний кодекс України передбачає лише у статтях 335 (набуття права власності на безхазяйну річ) і 376 (самочинне будівництво). У всіх інших випадках право власності набувається з інших не заборонених законом підстав, зокрема із правочинів (зокрема, постанова Верховного Суду від 02 травня 2018 року у справі №914/904/17).

Отже, позивачем у позові про визнання права власності є власник - особа, яка має право власності на майно (тобто вже стала його власником, а не намагається ним стати через пред`явлення позову).

При цьому відповідно до положень статті 328 Цивільного кодексу України набуття права власності - це певний юридичний механізм, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти, тому суд при вирішенні спору про право власності повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об`єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, визначеному статтею 392 Цивільного кодексу України.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 19 травня 2020 року у справі №916/1608/18 дійшла висновку, що передбачене статтею 392 Цивільного кодексу України правило за аналогією закону має застосовуватися не тільки у випадках, коли власник втратив документ, який засвідчує його право власності, а й у випадках, коли наявні в нього документи не дають змоги беззаперечно підтвердити своє право власності на нерухоме майно (зокрема тоді, коли з документа вбачається право власності особи, але не випливає однозначно, що майно є саме нерухомістю), але лише за умови, що право на майно не зареєстроване за іншою особою.

Як вже зазначено вище ТОВ «Гіпербуд» не є власником нежитлового приміщення (торгового приміщення) № 257, загальною площею 58,9 кв.м., яке розташоване за адресою АДРЕСА_2 , а тому не може звертатися до суду з позовом про визнання права власності на таке майно.

Такий висновок узгоджується з правовою позицією, яку Верховний Суд виклав у постанові від 14 липня 2022 року у справі № 3/5025/1379/12 (924/681/21).

Крім цього варто зауважити, що дана категорія справ не є новою і Верховний суд неодноразово висловлював свою позицію з приводу спору який виник між сторонами з аналогічних справ.

Зокрема, Верховний Суд в постанові від 19 жовтня 2023 року у справі №727/7731/22 прийшов до висновку:

«встановивши, що оспорюваний договір укладений з порушенням вимог статей 203, 658 ЦК України, оскільки ОК «ЖКБ «Проспект» неправомірно набув статус замовника будівництва, використовуючи який у подальшому оформив право власності на торгівельний комплекс, врахувавши обставини, встановлені судовими рішеннями у справі №926/4124/16, суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу від 01 червня 2022 року, оскільки внаслідок укладення цього договору порушено права ТОВ «Гіпербут», як замовника будівництва, на закінчення будівництва, здачу його в експлуатацію та оформлення права власності на новостворене майно.

Доводи касаційної скарги про те, що належним способом захисту у спірних правовідносинах є вимоги про витребування майна із чужого незаконного володіння, є необґрунтованими. Суд апеляційної інстанції правильно виходив із того, що оспорювати правочин може особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, але претендує на те, щоб майно перейшло у її володіння. Вимоги заінтересованої особи, яка у судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на захист її прав, приведення сторін недійсного правочину до того стану, який мав місце до вчинення правочину, і який дозволить заінтересованій особі реалізувати свої права».

Аналогічний висновки у подібних правовідносинах сформульовані Верховним Судом у постановах від 25 липня 2019 року у справі № 727/7137/17, від 01 липня 2020 року у справі № 727/7763/17.

Таким чином, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції прийшов до вірного висновку про те, що позивачем обрано належний спосіб захисту своїх прав.

Щодо суті позовних вимог

Відповідно до ч.1-4 ст.202 ЦК України правочин - це дія особи, яка спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами. Односторонній правочин може створювати обов`язки лише для особи, яка його вчинила. Односторонній правочин може створювати обов`язки для інших осіб лише у випадках, встановлених законом, або за домовленістю з цими особами. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін.

Метою будь-якого правочину є досягнення певних юридичних наслідків, що мають істотне значення для сторін правочину.

Отже, правочин - це вольові, правомірні дії, безпосередньо спрямовані на досягнення правового результату, а саме на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Так, статтею 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину.

Відповідно до частини 1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

За приписами частин 1, 2 ст.331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

В силу ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно ч.1 ст.655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 658 ЦК України встановлено, що право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

Приписами ст.876 ЦК України встановлено, що власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.

Згідно п.4 ч.1 ст.1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» замовник - фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву.

Відповідно до частини 2 статті 8 Закону №3038-VI планування та забудова земельних ділянок здійснюється їх власниками чи користувачами в установленому законодавством порядку.

Відповідно до ч.4 ст.26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Статтею 39 Закону №3038-VI передбачено порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів.

Так, згідно з частинами другою та третьою ст.215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Загальним правовим наслідком недійсності правочину (стаття 216 ЦК України) є реституція, яка застосовується як належний спосіб захисту цивільного права та інтересу за наявності відносин, які виникли в зв`язку з вчиненням особами правочину та внаслідок визнання його недійсним.

При цьому правом оспорювати правочин і вимагати проведення реституції ЦК України наділяє не лише сторону (сторони) правочину, але й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи статус таких осіб як «заінтересовані особи» (статті 215, 216 ЦК України).

З огляду на зазначені приписи, правила статей 15, 16 ЦК України, а також статей 1, 2-4, 14, 215 ЦПК України кожна особа має право на захист, у тому числі судовий, свого цивільного права, а також цивільного інтересу, що загалом може розумітися як передумова для виникнення або обов`язковий елемент конкретного суб`єктивного права, як можливість задовольнити свої вимоги за допомогою суб`єктивного права та виражатися в тому, що особа має обґрунтовану юридичну заінтересованість щодо наявності/відсутності цивільних прав або майна в інших осіб.

Таким чином, оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина третя статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.

Таку правову позицію Верховний Суд України виклав в постанові №6-605 цс16 від 25 травня 2016 року.

Отже, за наведеного вбачається, що ОК «ЖКБ «Проспект» неправомірно набув статусу замовника будівництва та оформив право власності на торгівельний комплекс, який знаходиться по АДРЕСА_2 , в тому числі і на приміщення, яке було предметом спірних договорів купівлі-продажу, що, в свою чергу, порушило права ТОВ «Гіпербуд» як замовника будівництва на закінчення будівництва, в тому числі на майно, що було предметом оспорюваних правочинів й оформлення права власності на нього.

Зазначене спростовує доводи апеляційної скарги.

Апеляційна скарга не містить доводів щодо незаконності ухвалення судом першої інстанції додаткового рішення від 21 березня 2024 року, а тому апеляційний суд залишає таке рішення без змін.

При цьому, Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (PRONINA v. UKRAINE, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року), через що колегія суддів не вбачає необхідності надавати оцінку решті доводів апеляційної скарги.

Розглядаючи позов, суд першої інстанцій повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і надав їм належну оцінку, правильно встановив обставини справи, у результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.

Аргументи апеляційної скарги фактично зводяться до власного тлумачення відповідачем норм матеріального права та не спростовують висновку суду першої інстанції.

Висновки апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги

Доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду, рішення суду ухвалене з додержанням норм матеріального і процесуального права, і не може бути скасоване з підстав, викладених у апеляційній скарзі.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив це рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення Шевченківського районного суду м.Чернівці від 05 березня 2024 року та додаткове рішення Шевченківського районного суду м.Чернівці від 21 березня 2024 року слід залишити без змін.

Керуючись ст. ст. 368, 374, 375, 381, 382 ЦПК України, апеляційний суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 , в інтересах якого діє адвокат Хованець Андрій Ігорович - залишити без задоволення.

Рішення Шевченківського районного суду м.Чернівці від 05 березня 2024 року та додаткове рішення Шевченківського районного суду м.Чернівці від 21 березня 2024 року - залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 29 квітня 2024 року.

Головуючий Н.К. Височанська

Судді: І.Н. Лисак

І.Б. Перепелюк