Справа № 148/1559/23
Провадження №2/148/61/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 лютого 2024 року Тульчинський районний суд

Вінницької області

в складі: головуючого судді Саламахи О.В.,

за участю секретаря Семенової М.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Тульчині за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовомОСОБА_1 , подану представником ОСОБА_2 до Тульчинської міської ради, про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на нерухоме майно, -

В С Т А Н О В И В:

Представник позивача від імені та в інтересах позивача ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Тульчинської міської ради, про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на нерухоме майно, мотивуючи позовні вимоги тим, що 28.10.2016 між позивачкою та Холодівською сільською радою, укладено договір найму (оренди) нежитлового приміщення, яке знаходиться, за адресою: АДРЕСА_1 . При цьому між сторонами досягнуто домовленості про подальший викуп у власність позивачем вказаного приміщення.

У подальшому, 29.12.2017 відповідно до рішення 19 сесії 7 скликання Холодівської сільської ради Тульчинського району від 06.11.2017 проведено аукціон з продажу комунального майна територіальної громади Холодівської сільської ради, в результаті якого позивач була визнана переможцем аукціону, та відповідно до протоколу номер 1 проведення аукціону позивачем куплено нерухоме майно, а саме: нежитлову будівлю млина загальною площею 129,2 кв.м., реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна 243, номер запису про право власності 71668617, дата реєстрації 28.10.2016, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .

Власником та продавцем нерухомого майна була Холодівська сільська рада Тульчинського району, яка в подальшому відповідно до рішення № 57 Тульчинської міської ради від 17.12.2020 припинена, а її правонаступником всього майна, прав та обов?язків стала Тульчинська міська рада.

Отриманий позивачем протокол проведення аукціону є підставою для укладення між нею та власником майна договору купівлі-продажу нерухомого майна. Після отримання позивачем протоколу проведення аукціону між нею та Холодівською сільською радою досягнуті домовленості по всіх істотних умовах договору купівлі продажу, який мав бути укладений та посвідчений нотаріально. Відповідно до досягнути домовленостей, позивач 03.01.2018 провів оплату на рахунок Холодівської сільської ради належних до сплати грошових коштів в сумі 48832,30 грн.

Після отримання від позивача грошових коштів за нерухоме майно Холодівська сільська рада почала постійно уникати укладення письмового договору купівлі-продажу і його нотаріального посвідчення, обіцяючи укласти такий договір через деякий час, мотивуючи це тим, що розпочався процес реорганізації органів місцевого самоврядування, зобов?язуючись при цьому укласти такий договір і посвідчити його у нотаріуса після завершення процедури реорганізації. При цьому сам об?єкт нерухомого майна був переданий позивачу і він ним користується весь цей період.

Після припинення Холодівської сільської ради, як юридичної особи та передачі всіх її прав і обов?язків до відповідача по справі - Тульчинської міської ради, останній також відмовлявся і відмовляється укладати з позивачем договір купівлі-продажу нерухомого майна. При цьому, причини відмови кожен раз змінюються - і відсутність необхідних документів, і незавершення процедури передачі документів, і відсутність посадових осіб, які могли би підготувати та видати позивачу пакет документів для подачі нотаріусу. В послідуючому розпочались карантинні заходи, пов?язані з пандемією коронавірусу, а з 24.02.2022 в Україні оголошений воєнний стан, що є форс-мажорною обставиною, на що знову постійно посилається відповідач у своїх відмовах.

Таким чином, до цього часу відповідач ухиляється від укладення з позивачем договору купівлі-продажу нерухомого майна, незважаючи на те, що позивачем повністю виконано всі його обов?язки перед відповідачем, в тому числі, проведено у повному обсязі оплату придбаного майна, а відповідачем грошові кошти від позивача прийнято. За таких обставин у позивача є всі підстави для звернення до суду за захистом своїх прав.

Відповідно до п. 13 Постанови Пленуму ВСУ від 06.11.2009 № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» норма частини другої статі 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК України пов?язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов?язків для сторін.

Але, починаючи з 01.01.2013 у повному обсязі набрав чинності Закон України від 11.02.2010 «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України».

Вказаним законом була реформована система державної реєстрації прав на нерухомість, внаслідок чого законодавець відмовився від державної реєстрації зобов?язальних договорів, які обумовлюють перехід речових прав на нерухомість, а відтак момент переходу таких прав за договором став пов?язуватись виключно з державною реєстрацією самих речових прав. Тобто, у період до 01.01.2013 договори купівлі-продажу нерухомого майна підлягали нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, а з 01.01.2013 - лише нотаріальному посвідченню.

Таким чином, з 01.01.2013 відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦІК України, договори купівлі-продажу нерухомості є укладеними з моменту їх нотаріального посвідчення, а право власності на об?єкт нерухомості переходить з моменту реєстрації такого права згідно з ч. 4 ст. 334 ЦІК України. За таких умов викладений у п. 13 Постанови Пленуму ВСУ № 9 висновок про відсутність підстав для застосування норм ч. 2 ст. 220 ЦК України щодо правочинів, які підлягають i нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, не поширюється на договори, пов?язані з переходом прав на нерухомість, укладені після 01.01.2013 (постанова ВСУ від 06.09.2017 № 6-1288 цс17).

Представник позивача вважає, що в даному випадку є всі підстави для звернення до суду за визнанням договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним та за права власності на нерухоме майно за позивачкою.

Аукціон з продажу нерухомого майна відбувся 29.12.2017, а в суд позивач звертається в 2023 році, але строк звернення до суду позивачкою пропущено з поважної причини, так як відповідач з різних причин постійно відтерміновував строки укладення договору купівлі-продажу, але офіційно такої відмови оголошено не було, тому позивач розраховувала на укладення договору і на виконання відповідачем своїх обов?язків. Крім того, важким ударом для позивача була важка хвороба її чоловіка та його смерть 27.12.2021, яка на певний час позбавила її можливості займатись вирішенням своїх питань, пов?язаних з купівлею нерухомого майна. За таких обставин, а також враховуючи наявність в Україні воєнного стану, позивач вважає пропуск строків звернення до суду такими, що допущені з поважних причин.

Позивач та її представник у судове засідання не з`явилися. Від представника надійшла заява про проведення судового засідання за їх відсутності, позовні вимоги підтримують та просять їх задовольнити.

Представник Тульчинської міської ради Мазур О.А. в судове засідання не з`явилася, в матеріалах справи є заява про розгляд справи у її відсутність, за наявними матеріалами справи та щодо задоволення позовних вимог не заперечують.

Відповідно до ст. 223, ч. 2 ст. 247 ЦПК України, в зв`язку з неявкою всіх учасників справи, суд вважає можливим розглянути справу у відсутність сторін, на підставі наявних в матеріалах справи доказів, так як це не суперечить вимогам закону, без фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу.

Дослідивши матеріали справи, вивчивши та оцінивши докази у справі та співставивши їх у відповідності до норм чинного законодавства, судом встановлено наступні обставини та відповідні їм правовідносини.

Згідно копії технічного паспорту від 08.04.2010, реєстровий номер № 404, власником будівлі, за адресою: АДРЕСА_1 , є Холодівська сільська рада (а.с. 8-11).

Відповідно до копії квитанції № 0.0.931414832.1 від 03.01.2018, ОСОБА_1 сплатила на рахунок отримувача УК у Тульчин.р-н/с.Холодівка/31030000 суму 48832,30 грн. (а.с. 12).

Згідно копії Протоколу № 1 проведення аукціону з продажу комунального майна територіальної громади Холодівської сільської ради від 29.12.2017, ОСОБА_1 стала переможницею аукціону на нежитлову будівлю млина, загальною площею 129,2 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 243, місцезнаходження за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 13).

Відповідно до копії Свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 30.04.2010, нежитлова будівля за адресою: АДРЕСА_1 , перебуває у комунальній власності Територіальної громади с. Холодіка в особі Холодівської сільської ради, на підставі рішення виконавчого комітету Холодівської сільської ради від 19.03.2010 (а.с. 14).

Згідно рішення 19 сесії 7 скликання Холодківської сільської ради від 06.11.2017 «Про продаж комунального майна та затвердження звіту з незалежної оцінки нежитлової будівлі млина», вирішено затвердити звіт з незалежної оцінки нежитлової будівлі млина, місцезнаходження за адресою: АДРЕСА_1 ; виставити на продаж на аукціоні вищевказаний об`єкт; встановити початкову (стартову) ціну продажу нежитлової будівлі млина згідно із звітом в сумі 44393 грн (а.с. 15).

Відповідно до Договору найму (оренди) нежитлового приміщення від 28.10.2016, Холодіська сільська рада передає, а ОСОБА_1 приймає в тимчасове платне користування (найм) для зберігання сільськогосподарської продукції, нежитлове приміщення, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , строком на 10 років, плата у розмірі 1253 грн за 1 рік (а.с. 16-19).

Згідно рішення 2 сесії 8 скликання Тульчинської міської ради № 57 від 17.12.2020 «Про реорганізацію Холодівської сільської ради», юридичну особу - Холодівська сільська рада, припинено шляхом реорганізації (приєднання) до Тульчинської міської ради та Тульчинська міська рада є правонаступником всього майна, прав та обов`язків Холодівської сільської ради (а.с. 20-23).

Відповідно до Витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно №26018267 від 30.04.2010 та Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно № 71668617 від 28.10.2016, власником нежитлової будівлі, місцезнаходження за адресою: АДРЕСА_1 є територіальна громада с. Холодівка в особі Холодівської сільської ради, на підставі свідоцтва про право власності НОМЕР_1 від 30.04.2010, комунальна форма власності (а.с. 24, 25).

Відповідно до Звіту про оцінку майна на нежитлову будівлю млин, загальною площею 129,2 кв.м. з навісом, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , ринкова вартість майна становить 44393 грн (а.с. 26, 27).

Відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного еєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 71715705 від 28.10.2016 (а.с. 28-30), приватним нотаріусом Носовим В.В. 28.10.2016 зареєстровано Договір найму (оренди) нежитлового приміщення, серія та номер 857, виданий 28.10.2016, об`єкт майна нежитлова будівля млина, загальною площею 129,2 кв.м. з навісом.

Згідно свідоцтва про смерть серії НОМЕР_2 , виданого 05.01.2022 Тульчинським відділом ДРАЦС у Тульчинському районі Вінницької області Центрального-Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Хмельницький), ОСОБА_3 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 , місце смерті с. Холодівка, актовий запис № 11 (а.с. 31).

Відповідно копії свідоцтва про шлюб серії НОМЕР_3 , виданого повторно 24.05.2011 Відділом ДРАЦС Тульчинського районного управління юстиції Вінницької області, ОСОБА_3 та ОСОБА_4 зареєстрували шлюб 11.06.1994, за актовим записом № 3. Після реєстрації шлюбу ОСОБА_4 змінила прізвище на « ОСОБА_5 » (а.с. 32).

Частиною 1 статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до частини 1 статті 16 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Згідно зі ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно статті 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).

Згідно із частиною 1 статті 209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

За змістом частини 1 статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Відповідно до частини 3 статті 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Частина 3 статті 334 ЦК України передбачає, що право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

Відповідно до частини 1 статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Згідно із частиною 2 статті 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухиляється від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Однією з умов застосування частини 2 статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однією із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.

При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи не наявні інші підстави нікчемності правочину. При цьому, саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення тощо не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 23.11.2020, у справі № 363/230/18.

Договір купівлі-продажу нерухомого майна не може бути визнано судом дійсним з підстав, передбачених статтею 220 ЦК України, оскільки такий договір підлягає нотаріальному посвідченню, а набуті на його підставі права на нерухоме майно - державній реєстрації, отже, судовим рішенням не може бути підмінено як процедуру нотаріального посвідчення договору, так і державну реєстрації речових прав на нерухоме майно.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 22.09.2021, у справі № 221/5196/16-ц.

Крім того, відповідно до абзацу 2 пункту 13 Постанови Пленуму Верховного Суду України "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" від 06.11.2009 № 9 вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини 2 статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК України пов`язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін.

Із матеріалів справи вбачається, що, приватним нотаріусом Носовим В.В. 28.10.2016 зареєстровано Договір найму (оренди) нежитлового приміщення, серія та номер 857, виданий 28.10.2016, об`єкт майна нежитлова будівля млина, загальною площею 129,2 кв.м. з навісом.

Як зазначає позивач та її представник, що після отримання від позивача грошових коштів за нерухоме майно Холодівська сільська рада та у подальшому Тульчинська міська рада почала постійно уникати укладення письмового договору купівлі-продажу і його нотаріального посвідчення, обіцяючи укласти такий договір, однак позивач та її представник не довів суду факту безповоротного ухилення відповідачів від нотаріального посвідчення правочину та втрати можливості з будь-яких причин його посвідчити, що є обов`язковими умовами для визнання правочину дійсним на підставі частини 2 статті 220 ЦК України.

Разом з тим, обгрунтовуючи поважність пропуску строку звернення до суду, в самій позовній заяві представник позивача зазначає, що офіційної відмови відповідача, щодо укладення та нотаріального посвідчення договору не було.

Натомість визнання відповідачами позову спростовує доводи позивача про ухилення відповідачів від укладення письмового договору купівлі-продажу і його нотаріального посвідчення.

Подавши свої докази, сторони реалізували своє право на доказування і одночасно виконали обов`язок із доказування, оскільки стаття 81 ЦПК закріплює правило, за яким кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Обов`язок із доказування покладається також на осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб, або державні чи суспільні інтереси (статті 43, 49 ЦПК України). Тобто, процесуальними нормами встановлено як право на участь у доказуванні (стаття 43 ЦПК України), так і обов`язок із доказування обставини при невизнані них сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Крім того, суд безпосередньо не повинен брати участі у зборі доказового матеріалу.

Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємозв`язок доказів у їх сукупності.

З урахуванням всебічного дослідження усіх обставин справи та письмових доказів, з урахуванням допустимості доказів та узгодженістю і несуперечністю між собою, суд дійшов висновку про необґрунтованість позовних вимог та відсутність підстав для їх задоволення.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України, вимоги позивача щодо відшкодування судових витрат задоволенню не підлягають, оскільки останньому в позові відмовлено.

На підставі викладеного, керуючись ст. 15, 1268, ч. 1 ст. 1270, ч. 3 ст. 1272 ЦК України, ст. 4, 13, 19, 76-81, 141, ст. 223, ч. 2 ст. 247, ст. 263- 265 ЦПК України, суд, -

У Х В А Л И В:

У задоволенні позову ОСОБА_1 , подану представником ОСОБА_2 до Тульчинської міської ради, про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на нерухоме майно - відмовити.

Судові витрати залишити за позивачем.

Рішення суду може бути оскаржене шляхом подачі апеляційної скарги до Вінницького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя: