Справа №538/2368/23
Провадження по справі №2/538/62/24
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

20 лютого 2024 року м. Лохвиця

Лохвицький районний суд Полтавської області у складі

головуючого судді Зуб Т.О.,

за участю секретаря судового засідання Криворучко В.І.,

представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Панченко О.В.,

представника відповідача Шевчик С.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Лохвиця цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Лохвицької міської ради Полтавської області, про поновлення договору оренди та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди,-

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 звернувся до суду з вищевказаним позовом, у якому зазначив, що він є орендарем земельної ділянки площею 78,6800 га, що знаходиться за межами населеного пункту на території Лохвицької міської ради (раніше Лучанської сільської ради) Миргородського (раніше Лохвицького) району Полтавської області, для ведення фермерського господарства, кадастровий номер земельної ділянки :0004:0136, на підставі Договору оренди землі, укладеним між ним і Головним управлінням Держгеокадастру у Полтавській області від 11.08.2016 року. 27.04.2017 року було укладено додаткову угоду про внесення змін до вказаного Договору. Пунктом 8 Договору оренди визначено, що договір укладено на 7 років, з переважним правом Орендаря на поновлення Договору на новий строк. Виконуючи вимоги п. 8 Договору, щодо тридцятиденного повідомлення до закінчення строку дії Договору оренди, ним 26.06.2023 року було направлено до Лохвицької міської ради письмове повідомлення про намір продовжити його дію з проектом Додаткової угоди. Проте, до дати подачі позову ОСОБА_1 повідомлення за результатами розгляду його заяви не отримував.

Враховуючи вищенаведене, просить визнати поновленим договір оренди землі від 13.07.2016 року, укладений між ним та Головним управлінням Держгеокадастру у Полтавській області, та укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди.

Ухвалою судді Лохвицького районного суду Полтавської області від 27.11.2023 року відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та призначене підготовче судове засідання (а.с. 31).

Ухвалою суду від 18.12.2023 року підготовче провадження закрито та справу призначено до судового розгляду (а.с. 35).

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Панченко О.В. позовні вимоги підтримала з викладених підстав.

Представник відповідача Лохвицької міської ради Миргородського району Полтавської області Шевчик С.М. проти задоволення позовних вимог не заперечував. Зазначив, що договір оренди з ОСОБА_1 був укладений як з фізичною особою. Орендна плата сплачується регулярно, претензій до останнього, як до орендаря, відсутні. Заява ОСОБА_1 щодо продовження дії договору оренди не розглядалася, оскільки депутати блокували вирішення земельних питань.

Вислухавши доводи представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд прийшов до наступного висновку.

Оренда землі- це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі- ЗК України), Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України «Про оренду землі»).

Частиною третьої статті 792 Цивільного кодексу України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте, саме Законом України «Про оренду, землі» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв`язку із передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

За змістом статей 1, 5, 7, 8 і 12 Закону України «Про фермерське господарство», після укладення договору оренди земельної ділянки для ведення фермерського господарства та проведення державної реєстрації такого господарства обов`язки орендаря цієї земельної ділянки виконує фермерське господарство, а не громадянин, якому вона надавалась.

ОСОБА_1 є орендарем земельної ділянки площею 78,6800 га, що знаходиться за межами населеного пункту на території Лохвицької міської ради (раніше Лучанської сільської ради) Миргородського (раніше Лохвицького) району Полтавської області, для ведення фермерського господарства, кадастровий номер земельної ділянки :0004:0136, на підставі Договору оренди землі, укладеним між ним і Головним управлінням Держгеокадастру у Полтавській області від 11.08.2016 року (а.с. 11-13). 27.04.2017 року було укладено додаткову угоду про внесення змін до вказаного Договору (а.с. 14).

Вказаний договір оренди, та додаткова угода укладалися з ОСОБА_1 як з фізичною особою. З витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, оренда земельної ділянки з кадастровим номером :0004:0136 зареєстровано за ОСОБА_1 , як фізичною особою (а.с. 15).

З Довідки про рух коштів за 01.01.2023 року по 05.10.2023 року та листа ГУ ДПС у Полтавській області № 497/О/16-31-19-02 від 10.10.2023 року- орендна плата здійснювалась ОСОБА_1 як фізичною особою (а.с. 25, 26).

Як встановлено в судовому засіданні ОСОБА_1 12.05.2017 року уклав договір суборенди, яким спірну земельну ділянку було передано Фермерському господарству «ЕКО-КРАЙ» ((а.с. 57-58, 59).

ФГ «ЕКО-КРАЙ» не пов`язане зі спірною земельною ділянкою, є самостійною юридичною особою. Матеріали справи не містять відомостей, що ФГ «ЕКО-КРАЙ» зверталось з заявою про надання спірної земельної ділянки, йому вона не виділялась і в установленому порядку не передавалась. Спірна земельна ділянка надана в оренду ОСОБА_1 як громадянину України на підставі договору оренди землі від 11.08.2016 року, що також підтвердив в судовому засіданні представник відповідача. А тому суд вважає, що ототожнення фізичної особи та фермерського господарства в цих правовідносинах буде неправильним. Це також узгоджується з правовою позицією, викладеною у Постанові Великої Палати Верховного Суду від 05 жовтня 2022 року у справі № 922/1830/19, де зазначено, що урахувавши суб`єктний склад сторін у вказаних правовідносинах, Велика Палата Верховного Суду виснувала, що спір підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства.

Таким чином, суд прийшов до висновку, що вказаний спір підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий орендар додає проект договору.

Пунктом 8 Договору оренди визначено, що договір укладено на 7 років, з переважним правом Орендаря на поновлення Договору на новий строк. Виконуючи вимоги п. 8 Договору, щодо тридцятиденного повідомлення до закінчення строку дії Договору оренди, ОСОБА_1 було направлено до Лохвицької міської ради письмове повідомлення про намір продовжити його дію з проектом Додаткової угоди, яке зареєстроване Виконавчим комітетом Лохвицької міської ради 26.06.2023 року (а.с. 16).

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені- за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із ст.122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою і п`ятою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.

Якщо орендодавець не пізніше ніж у 30-денний строк до закінчення строку дії договору з орендарем, який є інвестором із значними інвестиціями, з яким укладено спеціальний інвестиційний договір відповідно до Закону України «Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями», не повідомив відповідним листом-повідомленням про непродовження дії договору та за умови, що орендар має намір продовжити користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк на умовах, передбачених договором оренди землі, крім розміру орендної плати. Зміна розміру орендної плати оформлюється додатковим договором (угодою) до договору оренди землі. З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин завідсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому, законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення- запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша-п`ята статті 33 України «Про оренду землі»).

У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону Україні «Про оренду землі»).

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавці від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов- орендар може оскаржив такі дії орендодавця в судовому порядку.

Верховний Суд у п. 5.13 постанови від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 зазначає, що якщо орендодавець відмовляється укласти чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість якої визначена у частині восьмій статті 33 «Про оренду землі», то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення.

У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.ОБ.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин. Суд зауважував, що-оскільки відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, устане вив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі», добросовісністьішаном внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до, деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених Такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».

Отже, поновлення спірного договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, і саме відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення спірного договору).

Враховуючи вищенаведене, суд прийшов до висновку, що позовні вимоги обґрунтовані та підлягають частковому задоволенню, шляхом визнання поновленим договору оренди землі від 13.07.2016 року, укладеного між ОСОБА_1 та Головним управлінням Держгеокадастру у Полтавській області, та укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі у редакції, зареєстрованій Виконавчим комітетом Лохвицької міської ради від 26.06.2023 року.

На підставі вищевикладеного, керуючись ст. 4, 12, 13, 81, 211, 247, 259, 263-265, 268, 272, 273 ЦПК України, суд,-

УХВАЛИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Лохвицької міської ради Полтавської області, про поновлення договору оренди та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди- задовольнити частково.

Визнати поновленим договір оренди землі від 11.08.2016 року, укладений між ОСОБА_1 та Головним управлінням Держгеокадастру у Полтавській області, на підставі додаткової угоди про поновлення договору оренди землі у редакції, зареєстрованій Виконавчим комітетом Лохвицької міської ради 26.06.2023 року.

В іншій частині у задоволенні позовних вимог відмовити.

Рішення може бути оскаржено до Полтавського апеляційного суду шляхом подання в 30-денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення виготовлений 26.02.2024 року.

Суддя: Т.О. Зуб