КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
провадження №22-ц/824/7217/2024 Головуючий у суді ІІ інстанції: Сушко Л.П.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 липня 2024 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:

Головуючого судді: Сушко Л.П.,

суддів: Гаращенка Д.Р., Олійника В.І.,

секретар судового засідання: Дуб С.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Київського апеляційного суду у порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Подільського районного суду міста Києва від 13 листопада 2023 року у справі за зустрічним позовом ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , третя особа: приватний нотаріус Київського нотаріального округу Анохіна Вікторія Михайлівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування рішення державного реєстратора,

ВСТАНОВИВ:

В листопаді 2015 року позивач ОСОБА_4 звернувся до суду з позовом до відповідачів ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , в якому просить: 1) позбавити права користування квартирою АДРЕСА_1 , ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 ; 2) усунути перешкоду ОСОБА_4 в здійсненні ним права володіння, користування та розпорядження належної йому квартири АДРЕСА_1 , без надання іншого жилого приміщення, виселивши ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 з квартири АДРЕСА_1 , без надання іншого жилого приміщення.

В березні 2016 року ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 звернулись до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , третя особа: приватний нотаріус Київського нотаріального округу Анохіна В.М., в якому, уточнивши позовні вимоги, просили 1) визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири 120 від 25 червня 2015 року за адресою: АДРЕСА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Анохіна Вікторія Михайлівна; 2) скасувати державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 22376373 від 25.06.2015 року 13:06:19.

В листопаді 2016 року ОСОБА_5 , як третя особа із самостійними вимогами, звернувся до суду із позовом, в якому просив в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_1 за Договором позики грошей, який був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В.М. та зареєстрований в реєстрі за номером 2091 в розмірі 1 154 281 грн 25 коп. (один мільйон сто п`ятдесят чотири тисячі двісті вісімдесят одну гривню двадцять копійок), звернути стягнення на предмет іпотеки, а саме: двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 49,4 кв.м., житловою площею 33,7 кв.м., ринкова вартість якого станом на 27 травня 2016 року, відповідно до звіту про оцінку майна (ідентифікатор за базою ФДМУ №513948_27052015_МN07-150527-002), становить 867 681,00 грн„ шляхом визнання права власності на двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 49,4 кв.м., житловою площею 33,7 кв.м. за ОСОБА_5 ; визнати за ОСОБА_5 право власності на двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 49,4 кв.м., житловою площею 33,7 кв.м.

Ухвалою від 18.11.2018 року первісний позов ОСОБА_4 до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 про усунення перешкод в користуванні власністю, шляхом виселення - залишено без розгляду на підставі ст.257 ч.1 п.3 ЦПК України в зв`язку із повторною неявкою позивача.

У червні 2021 року позивачі за зустрічним позовом уточнили позовні вимоги та просили: 1) визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири 120 від 25 червня 2015 року за адресою: АДРЕСА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Анохіна Вікторія Михайлівна; 2) визнати незаконною державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та скасувати запис про право власності, індексний номер 22376373 від 25.06.2015 року 13:06:19, вчинений державним реєстратором приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Анохіна Вікторія Михайлівна; 3) скасувати рішення державного реєстратора приватного нотариуса Київського нотаріального округу Анохіної Вікторії Михайлівни, на підставі якого внесено 25.06.2015 р. запис про державну реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, індексний номер 22376373, про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 .

Позов мотивований тим, що 10 вересня 2010 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 був укладений договір позики, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В.М. (реєстр. № 2091) на суму 702 564 грн., що на той час відповідало 88 040 дол. США, які позичальник зобов`язалась повернути не пізніше 10.09.2011 р. У відповідності до умов цього договору, у забезпечення виконання грошових зобов`язань, між ОСОБА_1 та ОСОБА_5 укладено Договір іпотеки (реєстр. № 2091), предметом якої є квартира за адресою: АДРЕСА_1 , що належала, на той час на праві власності ОСОБА_1 , згідно Свідоцтва про право власності від 02.08.2010 року, виданого Головним Управлінням житлового забезпечення Виконавчого органу Київської міської ради, копія якого долучена до матеріалів справи. Зазначеним Договором іпотеки сторони узгодили можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, відповідно до застереження, що міститься у п. 5 цього правочину. Проте встановленого договором та діючим законодавством порядку відповідачем ОСОБА_5 дотримано не було. Як дізналась, згодом, позивачка ОСОБА_1 та інші позивачі, між відповідачами ОСОБА_5 та ОСОБА_4 , в порядку звернення стягнення на предмет іпотеки, 25 червня 2015 року був укладений договір купівлі - продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 , власником якої на той момент була ОСОБА_1 . При цьому, 25.06.2015 року, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В.М було здійснено державну реєстрацію (індексний номер 22376373) за ОСОБА_4 (особа, відмінна від іпотекодержателя) права власності на вказану квартиру. Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, вбачається, що підставою виникнення права власності у ОСОБА_4 (індексний номер № 22376473) є договір іпотеки від 25 червня 2015 року (Докази долучені до матеріалів справи). Дані обставини визнаються сторонами, а тому не потребують додаткового доказування. Таким чином між сторонами виникли правовідносини пов`язані із позасудовим зверненням стягнення на іпотечне майно та захист права власності. Зазначене відчуження виявилось абсолютною несподіванкою як для власниці квартири ОСОБА_1 , так і для членів її сім`ї - позивачів ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , які спільно проживають з нею і є зареєстрованими у спірній квартирі, оскільки жодних попереджень, в тому числі письмового «Повідомлення про-намір» від іпотеко держателя ОСОБА_5 про його намір звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом укладення від власного імені договору купівлі-продажу цього нерухомого майна сторонній особі, в супереч умовам договору іпотеки, вимогам ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», - їм не направлялося. Це свідчить про ухилення відповідача від виконання обов`язку, передбаченого ст.ст. 35, 38 ЗУ «Про іпотеку», порушення ним вимог п. 5.4.2 Договору іпотеки від 10.09.2010 р. (реєстр. № 2091), а отже - незаконне відчуження предмета іпотеки від власного імені відповідачу ОСОБА_4 та невідповідність оскаржуваного Договору купівлі - продажу квартири, укладеного між ОСОБА_5 та ОСОБА_4 25.06.2015, вимогам діючого законодавства України. Як засвідчують матеріали цивільної справи, ОСОБА_5 мав за 30 (тридцять) календарних днів повідомити, а саме надіслати «повідомлення про намір» ОСОБА_1 до укладання договору купівлі-продажу, оскільки остання має переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя, але від виконання цього обов`язку ухилився. П. 3 спірного Договору купівлі-продажу квартири від 25 червня 2015 року приватний нотаріус Анохіна В.М. неправомірно та безпідставно зазначає, що згідно заяви від 14 травня 2015 року за реєстровим номером 2030 в порядку ст. 84 Закону України «Про нотаріат» іпотекодержатель повідомив іпотекодавця про намір звернути стягнення на передане в іпотеку майно шляхом продажу третій особі, оскільки подібна вимога іпотекодателю за встановленою адресою не направлялась.У матеріалах реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , серед документів на підставі яких державним реєстратором приватним нотаріусом КМНО Анохіною В.М. від 25.06.2015 було здійснено державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за ОСОБА_4 , відсутні докази отримання вимоги іпотекодавцем, так як існуюче у матеріалах реєстраційної справи поштове відправлення від 14.05.2015 вих. № 67/2-24, містить інформацію про адресу ОСОБА_1 на яку воно не було направлено. Згідно поштового повідомлення про вручення, за яким означена поштова кореспонденція, насправді, була відправлена на адресу, яка не співпадає із адресою іпотекодавця ( АДРЕСА_1 ) та відсутні докази отримання даного повідомлення самим позивачем або іншими особами (позивачі), які мешкають з ним в однієї квартири (особистий підпис (підписи) позивачів, в.т.ч. ОСОБА_1 на цьому повідомленні про вручення поштової кореспонденції, - відсутній. Зазначений факт ухилення від виконання свого обов`язку, передбаченого, як Законом України «Про іпотеку», так і Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, щодо надіслання боржнику повідомлення-вимоги про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання та усунення таких порушень, є встановленим, що зумовлює висновок про недотримання відповідачами вимог діючого законодавства при укладенні оскаржуваного правочину від 25.06.2015 р. та що державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за ОСОБА_4 проведена приватним нотаріусом Анохіною В.М. як державним реєстратором всупереч норм чинного законодавства. Таким чином, відповідач ОСОБА_4 не може вважатися таким, що правомірно набув право власності на нерухоме майно згідно договору купівлі-продажу від 25.06.2015 року на підставі договору іпотеки від 10 вересня 2010 року, оскільки його умовами останнього прямо пов`язано перехід за права власності на (предмет іпотеки із моментом отримання іпотекодавцем повідомлення про усунення порушень і його відмовою (в т.ч. мовчазною відмовою) від скористання своїм правом на усунення (протягом 30 днів з моменту отримання повідомлення допущених порушень першочергове придбання).

Ухвалою Подільського районного суду м. Києва від 01.02.2023 року позов третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмету спору, ОСОБА_5 до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , третя особа: приватний нотаріус Київського нотаріального округу Анохіна Вікторія Михайлівна про звернення стягнення на предмет іпотеки - залишено без розгляду на підставі ст.257 ч.1 п.5 ЦПК України.

Рішенням Подільського районного суду міста Києва від 13 листопада 2023 року у задоволені зустрічного позову відмовлено.

Не погоджуючись із вказаним рішенням, позивач ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, в якій просила його скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити вимоги позивача у повному обсязі.

Доводи апеляційної скарги обгрунтовані тим, що суд першої інстанції не взяв до уваги той факт, що відчуження об`єкту іпотеки, а саме укладення договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , що належала скаржниці, між ОСОБА_5 та ОСОБА_4 відбувся 25 червня 2015 року з порушенням правил повідомлення іпотекодавця за 30 днів до здійснення задоволення прав кредитора свідомо та умисно.

Звернула увагу суду апеляційної інстанції, що повідомлення надсилалось скаржниці за іншою адресою від зазначеної нею в договорі іпотеки від 10 вересня 2010 року адресою (буд. 31 замість буд. 131) саме третьою особою, яка діючі у якості державного реєстратора та використовуючи хибну/неправдиву інформацію згодом здійснила реєстраційні дії права власності на квартиру за відповідачем ОСОБА_4 .. Адже саме на цей момент наявність подібного повідомлення законодавчо надавало права державному реєстратору проводити реєстраційні дії щодо предмету іпотеки.

Вважає, що надіслане реєстратором повідомлення не на її, а на іншу адресу, позбавило її права своєчасно відреагувати на ситуацію, у тому числі із застосуванням належного їй права на переважне право придбання предмета іоптеки у іпотекодержателя. На переконання скаржниці, такого права її та членів її сім`ї, доньки та онуки, які спільно з нею зареєстровані і проживають у спірній квартирі, користуючись правом особистого сервітуту, було умисно позбавлено внаслідок зловживання ОСОБА_5 передбаченого ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» правом іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваденням іпотекодавця.

В обгрунтування доводів апеляційної скарги вказувала також на те, що суд першої інстанції неправомірно поклався на реєстраційні записи в реєстрі прав на нерухоме майно та їх обтяжень, як на належні докази, не встановивши обставини, що підтверджують недобросовісність іпотекодержателя та державного реєстратора та не знайшовши підстав для визнання недійсним договору продажу квартири іпотекодателя іпотекодавцем, що не мав необхідного обсягу цивільної дієздатності для такого правочину у розумінні ст. 38 Закону України «Про іпотеку» і скасування записів про державну реєстрацію та обтяжень.

12.02.2024 року до апеляційного суду надійшов відзив на апеляційну скаргу від адвоката Межової К.П., яка діє в інтересах відповдіача ОСОБА_4 , в якому просила залишити рішення суду першої інстанції без змін, а апеляційну скаргу залишити без задоволення.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Вирішуючи даний спір та відмовляючи у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , суд першої інстанції обгрунтовував свої висновки тим, що боржник ОСОБА_1 не повернула кредитору ОСОБА_5 суму заборгованості за договором позики, тому кредитор ОСОБА_5 прийняв правомірне рішення про необхідність звернення стягнення на предмет іпотеки - квартири АДРЕСА_1 , у позасудовий спосіб шляхом продажу його покупцю ОСОБА_4 ..

Однак такі висновки суду не відповідають обставинам справи.

Відповідно до частин 1-5 статі 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Встановлено, що 10 вересня 2010 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 був укладений і нотаріально посвідчений за реєстровим № 2091 договір позики грошей, за яким ОСОБА_1 отримала від ОСОБА_5 у борг 702 564 грн 00 коп., що було еквівалентно 88 040 доларам США, і зобов?язалася повернути їх в порядку та строки відповідно до умови договору.

З метою забезпечення виконання ОСОБА_1 зобов?язань за договором позики грошей, ОСОБА_1 з ОСОБА_5 було укладено договір іпотеки, 10 вересня 2010 року посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною Вікторією Михайлівною за реєстровим № 2093, за умовами якого ОСОБА_1 передала ОСОБА_5 в іпотеку належну їй на той час двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 . Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною Вікторією Михайлівною до Державного реєстру Іпотек, який наразі є невід?ємною складовою частиною новоствореного Державного реєстру прав, було внесено запис про обтяження переданої ОСОБА_1 в заставу квартири АДРЕСА_1 . Також накладено за реєстровим № 2093 заборону відчуження переданої ОСОБА_1 в заставу квартири АДРЕСА_1 . ОСОБА_1 за договором позики грошей сплатила ОСОБА_5 137937 грн 36 коп., решта коштів.

Відповідно до п. 5.2 Договору іпотеки від 10 вересня 2010 року у разі порушення основного зобов`язання або умов цього договору Іпотекодержатель надсилає Іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення. В такій вимозі про усунення порушення зазначається стислий зміст порушених зобов`язань/умов, вимога про виконання порушених зобов`язань/умов у не менш ніж 30 (тридцятиденний) строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вимоги про усунення порушення. Якщо протягом встановленого строку вимога про усунення порушення залишається без задоволення. Іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмт іпотеки.

Відповідно до п. 5.4.2 Договору іпотеки право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки. Іпотекодержатель може також задовольнити забезпечені іпотекою вимоги шляхом продажу предмета іпотеки будь-якій трерій особі - покупцю на підставі договору (правочину) купівлі-продажу в рахунок виконання зобов`язань та/або інших вимог.

В матеріалах справи міститься лист приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Анохіна В.М. від 05 вересня 2011 року вих. № 60/02-24, який адресований ОСОБА_1 , відповідно до якого приватний нотаріус передає заяву ОСОБА_5 , в якій він нагадує про необхідність повернення грошей отриманих ОСОБА_1 по договору позики, посвідченого 10 вересня 2010 року приватни нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В.М. за реєстрованим № 2091 (а.с. 23 том 3). На зазначеному листі вказана адреса боржника АДРЕСА_1 .

Рішенням Подільського районного суду м. Києва від 27 березня 2014 року, що набрало законної сили, позовні вимоги ОСОБА_5 до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за договором позики задоволені частково: стягнуто на користь позивача борг за договором позики з ОСОБА_1 на загальну суму 1 154 281 грн 25 коп.. ОСОБА_1 рішення Подільського районного суду м. Києва від 27 березня 2014 року не виконала і позичені кошти у визначеному судом розмірі кредитору ОСОБА_5 не повернула. У зв`язку з чим, на підставі ст. ст. 36, 38 Закону України "Про іпотеку" та п. 5.4, п. 5.4.2 укладеного між сторонами 10 вересня 2010 року договору іпотеки, 25 червня 2015 року іпотекодержатель ОСОБА_5 звернув стягнення на предмет іпотеки у передбачений договором позасудовий спосіб і продав квартиру АДРЕСА_1 покупцю ОСОБА_4 за ціною згідно звіту про оцінку майна (ідентифікатор за базою ФДМУ № 513948_27052015_MN07-150527-002) в розмірі 867 681 грн 00 коп., про що був укладений договір договір купівлі-продажу квартири (в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку»), 25 червня 2015 року посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною Вікторією Михайлівною за реєстровим № 2313. Задля укладення даного договору і до моменту його вчинення за заявою іпотекодержателя ОСОБА_5 приватний нотаріус виключила з Державного реєстру прав записи про обтяження квартири АДРЕСА_1 іпотекою та про накладення на неї заборони відчуження.

Відповідно до п. 3 Договору купівлі-продажу квартири від 25 червня 2015 року на виконання ст. 38 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель повідомив іпотекодавця про намір звернути стягнення на передане в іпотеку майно щляхом продажу третій особі, згідно заяви переданої Анюхіною В.М. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 14 травня 2015 року за реєстровим № 2023, в порядку ст. 84 Закону України «Про нотаріат» (а.с. 6 том 1).

ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , позивачі за зустрічним позовом, вказували про те, що не отримували від приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Анохіної В.М. або від іпотекодержателя ОСОБА_5 письмового повідомлення про намір кредитора звернути стягнення на предмет іпотеки і продати його третій особі-покупцю, і це є підставою для визнання укладеного в порядку ст. 38 Закону України "Про іпотеку" договору купівлі-продажу від 25 червня 2015 року іпотечного майна - квартири АДРЕСА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Анохіна Вікторія Михайлівна, недійсним.

Відповідно до листа приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Анохіної В.М. від 14 травня 2015 року № 67/02-24 адресований ОСОБА_1 , приватний нотаріус передає заяву ОСОБА_5 , від імені якого діє його представник ОСОБА_7 , в якій повідомляється, що у випадку несплати ОСОБА_1 заборгованості по Договору позики грошей, Іпотекодержателем буде звернено стягнення на передане в іпотеку майно шляхом продажу належної ОСОБА_1 квартири АДРЕСА_1 третій особі або шляхом реєстрації іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки (а.с. 95 зв. том 1). Адреса зазначена у листі: АДРЕСА_1 .

Вказаний лист був надісланий на поштову адресу: АДРЕСА_1 , що підтверджується копією поштового конверту з заначенням будинку № 31. Поштове повідомолення не було отримане ОСОБА_1 (а.с. 97-99 том 1).

Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою ст. 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ч. 1 ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до ст. 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності. Договором або законом можуть бути встановлені інші види забезпечення виконання зобов`язання.

Відповідно до ст. 572 ЦК України в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, а також в інших випадках, встановлених законом, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

Відповідно до ст. 589 ЦК України у разі невиконання зобов`язання, забезпеченого заставою, а також в інших випадках, встановлених законом, заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави. За рахунок предмета застави заставодержатель має право задовольнити в повному обсязі свою вимогу, що визначена на момент фактичного задоволення, включаючи сплату процентів, неустойки, відшкодування збитків, завданих порушенням зобов`язання, необхідних витрат на утримання заставленого майна, а також витрат, понесених у зв`язку із пред`явленням вимоги, якщо інше не встановлено договором.

При цьому у статті 575 ЦК України наведено окремі види застав та вказано, що іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 12 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Відповідно до ч.ч. 1, 4 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до ч.ч 1, 2 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» обов`язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, що знаходиться на території України, фізичних та юридичних осіб, держави, територіальних громад, іноземців та осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних організацій, іноземних держав, зокрема обмеження речових прав.

Державна реєстрація іпотек та звернення стягнення на предмет іпотеки, на час укладення оскаржуваного правочину, була врегульована Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою КМУ від 17.10.2013 року № 868.

Відповідно до п. 46 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджених постановою КМУ від 17.10.2013 року № 868 для проведення державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, заявник, крім документа, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на нерухоме майно, подає: 1) завірену в установленому порядку копію письмової вимоги про усунення порушень, надіслану іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця, в якій зазначається стислий зміст порушеного зобов`язання, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш як 30-денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання такої вимоги; 2) документ, що підтверджує завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у письмовій вимозі, надісланій іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 3) заставну (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У постанові п. 60 Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 року у справі № 757/13243/17 зазначено, що метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

Враховуючи наведене, умовами належного надсилання іпотекодержателем вимоги є обставини, за якими іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

Умови договору іпотеки та вимоги частини першої ст. 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

Належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.

Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.

У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 11 серпня 2021 року в справі №715/1788/19 зазначено, що: «в разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 ЗУ «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 ЗУ «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання».

Аналогічний висновок зроблено у постанові Верховного Суду від 01 березня 2023 року у справі №522/19144/19.

Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

Як вже встановлено судом, ОСОБА_5 мав за 30 календарних днів повідомити, а саме надіслати «повідомлення про намір» ОСОБА_1 до укладення договору купівлі-продажу, оскільки остання має переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя.

Разом з тим, у матеріалах реєстраційної справи на об'єкт нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 серед документів на підставі яких державним реєстратором приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В.М. від 25.06.2015 року було здійснено державну реєстрації права власності на спірну квартиру за ОСОБА_4 , відсутні докази отримання вимоги іпотекодавцем, так як наявне у матеріалах справи поштове повідомлення від 14.05.2015 року вих. № 67/2-24, міститься інформацію про адресу ОСОБА_1 , а саме АДРЕСА_1 (а.с. 95 зв. том 1), тобто адреса яка зазначена у договорі іпотеки. Однак відповідно до копії поштового конверта вбачається, що дана поштова кореспонденція була відправлена на адресу, яка не співпадає з адресою іпотекодавця: АДРЕСА_1 , та відсутні докази отримання даного повідомлення.

Таким чином, відповідач ОСОБА_4 не може вважатися таким, що правомірно набув право власності на нерухоме майно згідно договору купівлі-продажу від 25.06.2015 року на підставі договору іпотеки від 10 вересня 2010 року, оскільки його умовами останнього прямо пов`язано перехід за права власності на предмет іпотеки із моментом отримання іпотекодавцем повідомлення про ускнення порушень і його відмовою (в тому числі мовчазною відмовою) від скористання своїм правом на усунення (протягом 30 днів з моменту отримання повідомлення допущених порушень першочергове придбання).

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції неповно з`ясував обставини справи, висновки суду не відповідають фактичним обставинам справи, не ґрунтуються на наявних у справі доказах, що у відповідності до ст. 376 ЦПК України є підставою для скасування рішення суду та ухвалення нового рішення про задоволення зустрічних позовних вимог, оскільки звертаючись до суду з даним позовом позивачі довели відсутність доказів повідомлення іпотекодавця про намір іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки.

Таким чином, доводи апеляційної скарги заслуговують на увагу суду апеляційної інстанції.

З урахуванням викладеного суд апеляційної інстанції вважає, що майнові права позивачів було порушено відповідачами.

Щодо розподілу судових витрат.

Відповідно до п.п.«в» п.4 ч.1 ст.382 ЦПК України в резолютивній частині постанови суду апеляційної інстанції має бути зазначено розподіл судових витрат, понесених в зв`язку з переглядом справи в суді апеляційної інстанції.

Відповідно до ч.13 ст.141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

З мотивувальної частини постанови вбачається, що суд апеляційної інстанції прийшов до висновку про скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення про задоволення зустрічних позовних вимог.

З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_1 звернулась з зустрічним позовом у 2021 році та з огляду на висунуті три немайнові вимоги судовий збір станом на 2021 року був нею сплаченийу розмірі 2724 грн. Звертаючись з апеляційною скаргою ОСОБА_1 сплатила судовий збір за її подання у розмірі 4086 грн.

Отже, з відповідачів на користь ОСОБА_1 слід стягнути по 3405 грн з кожного, в рахунок відшкодування судових витрат, понесених на оплату судового збору за подання позовної заяви та апеляційної скарги.

Відповідно до частини першої статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Таким чином, суд апеляційної інстанції вважає, що доводи апеляційної скарги заслуговують на увагу, висновки суду не відповідають обставинам справи, рішення суду першої інстанції ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального, і порушенням норм процесуального права, і підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про задоволення зустрічних позовних вимог у відповідності до ст. 376 ЦПК України.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.374, 376 ЦПК України, суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Подільського районного суду міста Києва від 13 листопада 2023 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

Зустрічний позов ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_3 задовольнити.

Визнати недійсним договорів купівлі-продажу квартири від 25 червня 2015 року, за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_4 , посвідчений приватний нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною Вікторією Михайлівною 25 червня 2015 року (серія та номер 2313).

Визнати незаконною державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та скасувати запис про право власності індексний номер 22376373, вчинений 25 червня 2015 року 13:06:19 державним реєстратором приватним нотаріусом Київського міського нотаірального округу Анохіна Вікторія Михайлівна, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (відкриттям розділу), індексний номер 22376373 від 25 червня 2015 року про реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 49,4 кв.м., житловою площею 33,7 кв.м., реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 00, за ОСОБА_4 (РНОКПП: НОМЕР_1 ), місце проживання: АДРЕСА_5 ).

Скасувати рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Анохіної Вікторії Михайлівни, на підставі якого нею вчинено 25 червня 2015 року 13:06:19 запис про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (відкриттям розділу) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, індексний номер 22376373 від 25 червня 2015 року, про реєстрацію права власності - квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 49,4 кв.м., житловою площею 33,7 кв.м., реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 00, за ОСОБА_4 .

Стягнути з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 3405 (три тисячі чотириста п'ять) грн.

Стягнути з ОСОБА_5 на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 3405 (три тисячі чотириста п'ять) грн.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного тексту постанови.

Реквізити сторін:

Позивач: ОСОБА_1 , РНОКПП: НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_6 .

Відповідач: ОСОБА_4 , РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_5 .

Відповідач: ОСОБА_5 , РНОКПП: НОМЕР_3 , адреса: АДРЕСА_7 .

Повний текст постанови складено «11» липня 2024 року.

Головуючий суддя Л.П. Сушко

Судді Д.Р. Гаращенко

В.І. Олійник