ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА
справа № 753/755/16-ц
провадження № 2/753/190/24
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 серпня 2024 року Дарницький районний суд м. Києва в складі:

головуючого судді Мицик Ю.С.

при секретарях: Пугач Д.С., Куцолабській І.А., Осадчуку С.В.,

Мелещенковій А.С., Грицишині А.А., Власенку Д.А.

за участі:

позивача ОСОБА_1 ,

представника позивача ОСОБА_2 ,

представника відповідача Сидоренка В.В. ,

інші учасники не з`явилися,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження в залі суду в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_4 , 3 особи: Каплун Юрій Вікторович - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу, Товариство з обмеженою відповідальністю «Альфета-Івелейшн груп», про стягнення грошових коштів,

встановив:

І. Стислий виклад позиції позивача та відповідача.

ОСОБА_1 (далі - позивач) звернулася до суду з позовом до ОСОБА_4 (далі - відповідач) про стягнення 1 456 325,00 грн грошових коштів та понесених судових витрат.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 03.12.2014 між позивачем та відповідачем був укладений договір позики, відповідно до якого ОСОБА_1 отримала грошові кошти в сумі 604 400 грн та мала повернути позику ОСОБА_4 до 03.01.2015.

03.12.2014 сторони уклали договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Алешко І.В., зареєстрований в реєстрі №3167. Вказаним договором іпотеки забезпечувалося зобов`язання за договором позики від 03.12.2014. На забезпечення виконання вказаного зобов`язання позивач передала в іпотеку двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , загальна площа 82.5 кв.м., жила площа 38.4 кв.м. Квартира оцінена в 982 150,00 грн, що на день укладення договору іпотеки за курсом Національного банку України становить еквівалент 65 000 дол. США. 20.11.2015 ОСОБА_4 від свого імені продав предмет іпотеки - квартиру АДРЕСА_1 громадянину ОСОБА_6 . Договір був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каплун Ю.В. Відповідач ціну продажу з позивачем не узгоджував, вона визначалася на підставі оцінки майна складеного суб?єктом оціночної діяльності, і становила 1 250 000,00 грн. Вказує, що ОСОБА_4 не надав звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки та не повернув решту коштів. Посилаючись на те, що ціна продажу квартири є нижчою за звичайні ціни на цей вид майна, а також звіт про оцінку, складений ТОВ «Всеукраїнська оціночна Компанія», просить стягнути з відповідача на свою користь різницю між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього в сумі 810 725,00 грн. та решту коштів після їх розподілу від продажу предмета іпотеки в сумі 645 600, 00 грн.

У відзиві відповідач вимоги позову не визнав та просив відмовити в задоволенні позову. Відзив обґрунтовано тим, що законність і правомірність набуття ОСОБА_4 права власності на квартиру АДРЕСА_1 є беззаперечною, оскільки вона встановлена відповідними рішеннями судів, що набрали законної сили. Вказав, що проведення оцінки квартири АДРЕСА_1 було здійснено із грубим порушенням чинного законодавства України, визначена ТОВ «Всеукраїнська оціночна компанія» ринкова вартість квартири АДРЕСА_1 в розмірі 2 060 725,00 грн є невірною, а тому не може братися до уваги. Посилався на те, що оцінювач ОСОБА_7 грубо порушив процедуру оцінки нерухомого майна, оцінка проведена без огляду об`єкта, в звіті міститься посилання на оригінал технічного паспорту, якого не було в наявності, висновки про ринкову вартість квартири, до яких дійшов оцінювач ОСОБА_7 є сумнівними. Виходячи з цього, розрахунок позовних вимог є необґрунтованим.

II. Заяви (клопотання) учасників справи та інші процесуальні дії у справі

Ухвалою судді Дарницького районного суду м. Києва Парамонова М.Л. від 02.02.2016 відкрито провадження у справі та призначено справу до розгляду /т. 1 , а.с 18/.

12.05.2016 представник позивача подав клопотання про залучення третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору та витребування доказів /т. 1 , а.с 34-35/.

Ухвалою суду, що занесена до журналу судового засідання від 12.05.2016 задоволено клопотання представника позивача, залучено до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору: Каплуна Юрія Вікторовича - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу, Товариство з обмеженою відповідальністю «Альфета-Івелейшн груп»; витребувано від приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу Каплуна Ю.В. копію матеріалів нотаріальної справи щодо посвідчення 20.11 2015 договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_6 , витребувано від ТОВ «Альфета-Івелейшн груп» належним чином завірену копію висновку від 16.11.2015 про визначення вартості квартири АДРЕСА_1 /т. 1, а.с. 77/.

01.06.2016 та 08.06.2016 до суду надійшли витребувані докази /т. 1, а.с. 90-158/.

Ухвалою від 20.07.2016 було зупинено провадження у вказаній справі до набрання законної сили рішенням у цивільній справі № 753/667/16-ц за позовами ОСОБА_8 та ОСОБА_9 до ОСОБА_4 , ОСОБА_10 про визнання недійсними договору купівлі-продажу квартири від 20.11.2015 та додаткових угод /т. 1, а.с. 169-170/.

Згідно із протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 26.07.2017, головуючим суддею визначено суддю Вовка Є.І. /т. 1, а.с. 186/.

Згідно із протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 13.05.2019, головуючим суддею визначено суддю Мицик Ю.С. /т. 1, а.с. 188/.

Ухвалою судді Дарницького районного суду м. Києва Мицик Ю.С. від 04.02.2020 вказану справу прийнято до провадження, поновлено провадження у справі та призначено її до розгляду у порядку загального позовного провадження, з проведенням підготовчого засідання /т. 1 а.с. 225 б-226/.

01.04.2020 від приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу Каплуна Ю.В. надійшла заява про розгляд справи за його відсутності /т. 1 а.с. 228/.

19.06.2020 від представника відповідача надійшов відзив на позов, який прийнято судом /т. 2, а.с. 13-21/.

Ухвалою від 02.11.2020 суд відмовив у прийнятті зустрічної позовної заяви ОСОБА_4 до ОСОБА_1 про стягнення коштів та в об`єднанні з первісним позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_4 , 3 особи: Каплун Юрій Вікторович - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу, Товариство з обмеженою відповідальністю «Альфета-Івелейшн груп» про стягнення грошових коштів. Зустрічний позов та додані докази повернуто заявнику /т. 2, а.с. 52-53/.

Ухвалою суду від 25.01.2021 закрито підготовче провадження, справу призначено до розгляду по суті /т. 2, а.с. 64/.

21.07.2021 представник відповідача подав клопотання про долучення доказів /т. 2, а.с. 77-101/.

27.08.2021 представник відповідача подав письмові пояснення /т. 2, 114-115/.

02.11.2021 позивач подав клопотання про призначення судової оціночно-будівельної експертизи /т. 2, а.с. 121-122/.

Ухвалою суду від 02.11.2021 частково задоволено клопотання позивача, призначено у справі судову оціночно-будівельну експертизу, проведення експертизи доручено експертам Державного науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС України /т. 2, а.с. 135-137/.

Постановою Київського апеляційного суду від 01.06.2022 ухвалу Дарницького районного суду м. Києва від 02.11.2021 залишено без змін /т. 2, а.с. 227-230/.

22.07.2022 від експерта Державного науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС України надійшло клопотання про надання додаткових матеріалів /т. 2, а.с. 238-239/.

Ухвалою суду від 01.08.2022 поновлено провадження у справі, справу призначено до розгляду в судове засідання /т. 2, а.с. 242/

На виконання клопотання експерта позивачем 03.11.2022 подано через канцелярію суду письмові пояснення та копії наступних документів: технічний паспорт на квартиру (три арк.); витяг з державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 30.07.2014 (один арк.); інформація сформована з додатку Реєстр нерухомості щодо відсутності обтяжень, обмежень на квартиру ( два арк.); курс валют НБУ станом на 30.07.2017 (один арк.); курс валют НБУ станом на 19.11.2015 (один арк.); договір підряду на установку натяжної стелі №268 від 23.04.2015 (один арк.); договір підряду № 307 від 19.11.2015 на реконструкцію двері (один арк.); товарні чеки, рахунки - фактури, доставка з будівельного магазину "Епіцентр" (тринадцять арк.); кошторис щодо виконання робіт (один аркуш); чеки з придбання побутової техніки (три арк.); довідка ФДМУ про оціночну вартість об`єкта нерухомості (три арк.); Звіт про оцінку квартири від 19.11.2015 (тридцять дев`ять арк.); кольорові роздруковані фотокартки зі звіту про оцінку квартири станом на 19.11.2015 (двадцять вісім штук), які суд долучає до матеріалів справи. Також позивачем долучено флеш-накопичувач «Kingston» з наданими матеріалами в електронному виді, який суд долучив до матеріалів справи /т. 3, а.с. 6-88/.

На виконання клопотання експерта представником відповідача 03.11.2022 подано через канцелярію суду заяву та диск CD-R «Philips» з фотокартками квартири станом на грудень 2014 року, які суд долучив до матеріалів справи/т. 3, а.с. 5-5а/.

Ухвалою суду від 03.11.2022 надано дозвіл судовим експертам Мухіну О.О. , Мельнику Х.І. проводити судову оціночно-будівельну експертизу за наявними документами в матеріалах цивільної справи № 753/755/16-ц; надано дозвіл судовим експертам Мухіну О.О. , Мельнику Х.І . Державного науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС України на пошук, збір та використання інформації з відкритих джерел, пов`язаних з об`єктом, вартість якого необхідно визначити. Повернуто вказану цивільну справу експертам Державного науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС України для продовження проведення експертизи згідно ухвали Дарницького районного суду м. Києва від 02.11.2021.На час проведення експертизи провадження у справі зупинено /т. 3, а.с. 90-91/.

14.11.2022 від Державного науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС України надійшло повідомлення про неможливість проведення судової експертизи від 03.11.2022 /т. 3, а.с. 93-98/.

12.05.2024 матеріали цивільної справи № 753/755/16-ц надійшли до суду /т. 3, а.с. 100-101/.

Ухвалою суду від 12.05.2023 поновлено провадження у справі, справу призначено до розгляду в судове засідання /т. 3, а.с. 102/.

31.07.2023 представником відповідача подано клопотання про виклик свідка ОСОБА_13 /т. 3, а.с. 114,116/.

31.07.2023 позивачем подано клопотання про призначення у справі судової оціночно-будівельної експертизи /т.3, а.с. 118-120/.

Ухвалою суду від 31.07.2023, що занесена до протоколу судового засідання відмовлено представнику відповідача у клопотанні про виклик та допит свідка /т. 3, а.с. 126/.

Ухвалою суду від 31.07.2023 направлено цивільну справу № 753/755/16-ц до Державного науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС України для проведення судової оціночно-будівельної експертизи відповідно до ухвали суду від 02.11.2021 року /т.3, а.с. 128-130/.

16.11.2023 від Державного науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС України надійшло повідомлення про повернення матеріалів цивільної справи у зв`язку з надходженням апеляційної скарги на ухвалу суду від 31.07.2023 /т. 3, а.с. 143/.

Постановою Київського апеляційного суду від 06.03.2024 ухвалу Дарницького районного суду м. Києва від 31.07.2023 залишено без змін /т. 3, а.с. 202-207/.

05.01.2024 від Державного науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС України надійшло повідомлення про неможливість проведення судової експертизи від 28.12.2023 /т. 4, а.с. 1-8/.

03.06.2024 від Державного науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС України надійшло повідомлення про зміну виконавця судової експертизи /т. 4, а.с. 11/.

22.07.2024 від Державного науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС України надійшов Висновок експерта №СЕ-19-24/27357-ОБ від 11.07.2024 /т. 4, а.с. 13-88/.

Ухвалою суду від 29.07.2024 поновлено провадження у справі, справу призначено до розгляду в судове засідання /т. 4, а.с. 97-98/.

19.08.2024 від відповідач надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, у зв`язку з необхідністю ознайомлення з висновком експерта /т.4, а.с. 107/.

Ухвалою суду від 19.08.2024, що занесена до протоколу судового засідання відмовлено у клопотанні відповідача про відкладення розгляду справи. Відмовляючи у клопотанні про відкладення розгляду справи суд врахував тривалі строки розгляду справи, те, що ухвала про поновлення провадження у справі, у зв`язку з надходженням висновку експерта №СЕ-19-24/27357-ОБ від 11.07.2024, була направлена на адресу відповідача, вказану в заявах по суті справи 30.07.2024 та повернулася до суду 07.08.2024 з відміткою «адресат відсутній за вказаною адресою». Заяв від відповідача про зміну адреси проживання до суду не надходило. При цьому представник відповідача отримав ухвалу про поновлення провадження у справі ще 30.07.2024, що підтверджується довідкою про доставку листа до Електронного кабінету адвоката Сидоренка В.В. /т. 4 а.с. 102/. Крім того, Висновок експерта №СЕ-19-24/27357-ОБ від 11.07.2024 було відскановано та приєднано до електронної справи 23.07.2024, про що містяться відомості в АСДС та доставлено до Електронного кабінету представника відповідача 24.07.2024. Таким чином сторона відповідача мала достатньо часу для ознайомлення із Висновком експерта та підготовки до судового засідання. Отже, подане клопотання про відкладення розгляду справи суд розцінює виключно як таке, що направлене на затягування судового процесу, а неявку відповідача та представника відповідача в судове засідання суд визнає без поважної причини.

Позивач та його представник у вступному слові позовні вимоги підтримали, посилаючись на обставини викладені у позові та наявні у матеріалах справи докази. Позивач доповнила, що просить стягнути різницю між вартістю реалізованого майна та сумою заборгованості, посилаючись на те, що відповідач жодних звітів після реалізації квартири не надав, кошти не повернув. Також позивач просила при ухваленні рішення врахувати Висновок експерта №СЕ-19-24/27357-ОБ від 11.07.2024.

Представник відповідача та представник третьої особи ТОВ «Альфета-Івелейшн груп» в судове засідання не з`явилися, про день, час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином.

Враховуючи відсутність підстав для відкладення судового засідання, визначених ч. 2 ст. 223 ЦПК України, суд зважаючи на положення ч. 1 ст. 223 ЦПК України та на строки розгляду, визнав за можливе здійснити розгляд справи за відсутності учасників справи, які не з`явилися до суду.

В ході розгляду справи, суд відповідно до п. 4 ч. 5 ст.12 ЦПК України, створив сторонам всі умови для реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 259 ЦПК України, рішення у цій справі прийнято у нарадчій кімнаті за результатами оцінки доказів, поданих до суду.

У судовому засіданні 19.08.2024 відповідно до ст. 268 ЦПК України, суд оголосив вступну та резолютивну частини рішення суду.

III. Фактичні обставини, встановлені судом та зміст спірних правовідносин

Судом встановлено, що 03.12.2014. між позикодавцем ОСОБА_4 та позичальником ОСОБА_1 укладено договір позики, предметом якого є надання позикодавцем у позику позичальнику грошових коштів в сумі 604400 грн., що на день укладення договору за курсом Національного банку України становить еквівалент 40000 дол. США, які позичальник зобов`язався повернути до 12-00 год. ранку 3 січня 2015 р. /т. 1, а.с. 6-7/.

В цей же день ОСОБА_4 (іпотекодержатель) та ОСОБА_1 (іпотекодавець) уклали договір іпотеки, відповідно до умов якого на забезпечення виконання договору позики іпотекодавець передав в іпотеку іпотекодержателю квартиру АДРЕСА_1 заставною вартістю 982150 грн., що на день укладення договору за курсом Національного банку України становить еквівалент 65000 дол. США (т. 1, а.с. 9-14/.

Договір іпотеки укладався за згодою чоловіка іпотекодавця ОСОБА_9 (п. 3.1.4. договору) і був нотаріально посвідчений та зареєстрований у реєстрі за № 3167.

Протягом грудня 2014 р. - травня 2015 р. ОСОБА_4 та ОСОБА_1 уклали ряд додаткових угод до договору позики, що встановлено рішенням Дарницького районного суду м. Києві від 03.10.2016 у справі № 753/1543/16-ц, яке набрало законної сили /т. 1 а.с. 192-193 а/.

Так, додатковою угодою від 24.12.2014 сторони погодили, що заборгованість по договору позики становить 40000 дол. США, що на за курсом Національного банку України на день підписання угоди становить 626468 грн., а також перенесли строк повернення позичальником позики на 03.02.2015.

Додатковою угодою від 23.02.2015 сторони погодили, що заборгованість по договору позики становить 40000 дол. США, що на за курсом Національного банку України на день підписання цієї угоди складає 1 114 400 грн., та перенесли строк повернення позичальником позики на 03.04.2015.

Додатковою угодою від 31.03.2015 сторони погодили, що заборгованість по договору позики становить 40000 дол. США, що на за курсом Національного банку України на день підписання цієї угоди складає 937 600 грн., та перенесли строк повернення позичальником позики на 03.05.2015.

Додатковою угодою від 05.05.2015 сторони погодили, що заборгованість по договору позики становить 40000 дол. США, що на за курсом Національного банку України на день підписання цієї угоди складає 845 280 грн., а також перенесли строк повернення позичальником позики на 03.06.2015.

Заявою від 26.06.2015 ОСОБА_1 підтвердила, що нею отримано 26.06.2015 заяву - вимогу від ОСОБА_4 про погашення заборгованості за договором позики в сумі 847 844 грн, що за курсом НБУ ставить еквівалент 40000 дол. США протягом 31 календарного дня з моменту отримання даного листа-вимоги. Крім того вказаною заявою ОСОБА_1 повідомила, що вказаний борг вона визнає, але не має можливості його сплатити. Справжність підпису ОСОБА_1 на заяві засвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Алешко І.В., заява зареєстрована в реєстрі за № 1001 /т. 1, а.с. 95/.

Судом встановлено, що у визначений договором строк ОСОБА_1 позику не повернула, у зв`язку з чим іпотекодержатель ОСОБА_4 відповідно до застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке міститься в п. 5.2.9. договору іпотеки, набув право на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві.

На підставі договору купівлі-продажу від 20.11.2015 ОСОБА_4 здійснив продаж предмета іпотеки - квартири АДРЕСА_1 , ОСОБА_6 за 1 235 491 грн. /т. 1, а.с. 91-92/.

Вказаний договір було нотаріально посвідчено та зареєстровано в реєстрі за № 8973.

Правомірність укладення вказаного договору встановлено рішенням Дарницького районного суду м. Києві від 03.10.2016 у справі № 753/1543/16-ц та рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 09.09.2016 у справі № 753/667/16-ц, які набрали законної сили /т. 1 а.с. 175-180, 192-193 а/.

IV. Норми права, які застосував суд та оцінка аргументів сторін

Згідно з положеннями ч. 1 ст. 16 ЦК України та ч. 1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

За змістом частини першої статті 575 ЦК України та статті 1 Закону України "Про іпотеку" іпотека як різновид застави, предметом якої є нерухоме майно, - це вид забезпечення виконання зобов`язання, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, передбаченому цим Законом.

Згідно з статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору.

Відповідно до статті 599 ЦК України зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.

Статтею 12 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Відповідно до частин 1, 3 статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до ст. 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до п.5.1. Договору іпотеки іпотекодержатель набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки у разі настання одного з таких випадків, зокрема: якщо на день, визначений договором позики або додатковими угодами до нього іпотекодавець не поверне іпотекодержателю суму позики в повному обсязі.

Відповідно до п.5.2.4. договору у разі порушення умов основного зобов`язання та/або умов цього договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення. В документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом установленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього договору та Закону України «Про іпотеку».

Пунктом 5.2.9 договору іпотеки сторони визначили, що задоволення вимог іпотекоджерателя може здійснюватися шляхом продажу іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку» та направлення вирученої суми на погашення заборгованості за основним зобов`язанням.

Відповідно до п.5.3.1. у випадку прийняття рішення іпотекодержателем про задоволення своїх вимог шляхом реалізації свого права на продаж предмета іпотеки будь-якій особі покупцеві, іпотеко держатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодержателя та всіх осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.

Відповідно до ч.1 ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Відповідно до частин 6-9 ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта виручки повертається іпотекодавцю. Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки.

Тобто, з аналізу вищезазначених норм матеріального права, вбачається, що у разі реалізації іпотекодержателем предмета іпотеки, з дотриманням процедури визначеної ЗУ «Про іпотеку», останній зобов`язаний, після задоволення зареєстрованих вимог на предмет іпотеки, решту виручки повернути іпотекодавцю.

Згідно висновку ТОВ «Альфета-Івелейшн груп» про вартість квартири АДРЕСА_1 станом на 16.11.2015, ринкова вартість квартири становить 1235491 грн. /т.1, а. с. 133-158/.

Згідно звіту з додатками про оцінку квартири за адресою АДРЕСА_2 станом на 19.11.2015, складеного суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Всеукраїнська оціночна компанія», ринкова вартість квартири станом на 19.11.2015 складає 2060725 грн. /т. 1, а. с. 37 - 75/.

Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб`єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів визначаються Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Оцінка майна, майнових прав (далі - оцінка майна) - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону (далі - нормативно-правові акти з оцінки майна), і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності (стаття 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»).

Відповідно до частини 2 статті 7 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», проведення оцінки майна є обов`язковим у випадках, зокрема, визначення збитків або розміру відшкодування у випадках, встановлених законом.

Згідно із частиною 3 статті 7 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», проведення незалежної оцінки майна є обов`язковим у випадках його застави, відчуження державного та комунального майна способами, що не передбачають конкуренцію покупців у процесі продажу, або у разі продажу одному покупцю, визначення збитків або розміру відшкодування, під час вирішення спорів та в інших випадках, визначених законодавством або за згодою сторін.

Частиною 1 статті 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється печаткою та підписом керівника суб`єкта оціночної діяльності.

Постановою КМУ від 10.09.2003р. №1440 «Про затвердження Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», відповідно до статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» затверджено Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» (надалі Національний стандарт №1).

Відповідно до пункту 1 Національного стандарту №1, Національний стандарт №1 (далі - Стандарт) є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав (далі - майно) суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна.

У пункті 50 Стандарту визначено, що проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється: ознайомлення з об`єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладення якої проводиться оцінка; визначення бази оцінки; подання замовнику пропозицій стосовно істотних умов договору на проведення оцінки.

Відповідно до пункту 51 Стандарту, незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки; ознайомлення з об`єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об`єкта оцінки та пов`язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об`єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об`єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).

Крім того, згідно із статтею 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення його оцінки.

Відповідно до п. 56 Національного стандарту №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", звіт про оцінку майна може складатися у повній чи у стислій формі. Звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинен містити: опис об`єкта оцінки, який дає змогу його ідентифікувати; письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об`єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об`єктивності оцінки майна і висновку про його вартість.

Отже, незважаючи на вибір експертом методичного підходу оцінки майна підготовці та проведенню незалежної експертизи майна передує, в будь-якому випадку, укладення договору на проведення оцінки та ознайомлення з об`єктом оцінки шляхом доступу до нього.

Наявні в матеріалах цивільної справи копії звітів ТОВ «Альфета-Івелейшн груп» про вартість квартири АДРЕСА_1 та складеного суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Всеукраїнська оціночна компанія» на замовлення позивача про оцінку цієї ж квартири, суд сприймає критично, оскільки за своїм змістом та призначенням не є проведеними в установленому законом порядку.

Крім того, аналіз змісту вказаних звітів свідчить про те, що оцінка проведена оцінювачами без огляду предмету іпотеки.

Зважаючи на викладене, суд приходить до переконання про невідповідність висновків оцінювачів ТОВ «Альфета-Івелейшн груп» та ТОВ «Всеукраїнська оціночна компанія» критеріям допустимості та достовірності доказів, у зв`язку з чим не вбачає підстав для покладення даних звітів в обґрунтування свого рішення.

За клопотанням позивача у справі було проведено судову оціночно-будівельну експертизу.

Відповідно до Висновку експерта № СЕ-19-24/2735-ОБ від 11.07.2024 за результатами проведення судової оціночно-будівельної експертизи в порядку ст. 106 ЦПК України, ринкова вартість об`єкта нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 станом на 20.11.2015 становила 1 991 000,00 грн.

Зі змісту висновку експерта убачається, що його складено головним судовим експертом відділу земельних досліджень та оціночної діяльності лабораторії будівельних, земельних досліджень та оціночної діяльності Державного науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС, який був попереджений про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок.

Вирішуючи постановлене судом питання щодо ринкової вартості об`єкта нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 станом на 20.11.2015, експерт за результатами дослідження аналітико-розрахунковим методом, грунтуючись на наданих для дослідження документах, відповідно до вимог нормативно-правових актів, чинних на відповідний період надав висновок, який за змістом відповідає вимогам статті 102 ЦПК України.

Жодних доказів, які б спростовували висновок експерта, суду не надано.

Зважаючи на викладене, висновок експерта суд вважає належним і допустимим доказом у цій справі та покладає його в обґрунтування свого рішення, оскільки не встановлено обставин, які б давали підстави для його відхилення.

Суд враховує позиції Верховного Суду, який в ході касаційного перегляду судових рішень, неодноразово звертався загалом до категорії стандарту доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи.

Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний.

Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 року у справі № 129/1033/13-ц.

Європейський суд з прав людини також використовує «balance of probabilities» («баланс ймовірностей») для оцінки обставин справи. В рішенні BENDERSKIY v. Ukraine 15.11.2007 р. суд застосовує «баланс ймовірностей», а у рішенні J.K. AND OTHERS v. SWEDEN 23.08.2016 р. ЄСПЛ вказує, що цей стандарт притаманний саме цивільним справам.

У справі Дж. К. та інші проти Швеції (J.K. And Others v. Sweden) ЄСПЛ розкрив загальні рамкові та дефініційні питання стандарту доказування, зокрема зазначивши, що у цивільних справах суддя повинен вирішити справу на основі «балансу ймовірностей» - немає необхідності, щоб суддя мав бути повністю переконаний у істинності кожного фактичного твердження заявника, достатньо того, щоб на підставі доказів, представлених заявником цілком ймовірно можливо б було дійти висновку, що вимога цього заявника є достовірною.

Згідно положень ст. 12, 13 ЦПК України, учасники справи, мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом; суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Судом встановлено, що відповідач не надсилав позивачу звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки та не повернув кошти, як різницю між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на квартиру, протилежного відповідачем не доведено, хоча це є його обов`язок в силу ст. 81 ЦПК України.

Виходячи з того, що предмет іпотеки було реалізовано за ціною 1 235 491,00 грн., іпотекодавцем (позивачем по справі) визнавалася сума заборгованості за забезпеченим зобов`язанням, вказана у заяві-вимозі ОСОБА_4 у розмірі 847 844 грн., а ринкова вартість об`єкта нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 станом на 20.11.2015 становила 1 991 000,00 грн, суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню частково, в сумі 1 143 156,00 грн.

В іншій частині позовних вимог слід відмовити.

V. Розподіл судових витрат між сторонами.

За змістом статті 141 ЦПК судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати , пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених вимог.

З урахуванням положень статті 141 ЦПК України, часткового задоволення позову (78%), суд вважає за необхідне покласти судові витрати на відповідача пропорційно розміру задоволених вимог.

Таким чином з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір у розмірі 5 374,20 грн. та витрати на проведення судової оціночно-будівельної експертизи в розмірі 22 370,40 грн.

Керуючись статтями 13, 43, 76-81,141, 263, 265, 268, 354 ЦПК України, суд

в и р і ш и в:

Позов ОСОБА_1 задовольнити частково.

Стягнути з ОСОБА_4 (адреса зареєстрованого місця проживання: АДРЕСА_3 , р.н.о.к.п.п. НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_1 (адреса зареєстрованого місця проживання: АДРЕСА_4 , р.н.о.к.п.п. НОМЕР_2 ) грошові кошти в розмірі 1 143 156, 00 грн, судовий збір у розмірі 5 374,20 грн. та витрати на проведення судової оціночно-будівельної експертизи в розмірі 22 370,40 грн.

В решті вимог позову відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закритті апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного розгляду.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення складено 03.09.2024.

СУДДЯ: МИЦИК Ю.С.