ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 лютого 2024 року м.Суми

Справа №591/5838/22

Номер провадження 22-ц/816/85/24

Сумський апеляційний суд у складі колегії суддів:

головуючого - Собини О. І. (суддя-доповідач),

суддів - Криворотенка В. І. , Філонової Ю. О.

з участю секретаря судового засідання Назарової О.М.

у присутності:

представника відповідача ОСОБА_1 адвоката Матішинця Василя Васильовича,

представника третьої особи Акціонерного банку «Мегабанк» - адвоката Дребот Ірини Анатоліївни,

розглянув у відкритому судовому засіданні у порядку спрощеного позовного провадження апеляційні скарги ОСОБА_1 , яка подана його представником - адвокатом Моісеєнком Василем Володимировичем, та Акціонерного товариства «Мегабанк»

на рішення Зарічного районного суду м. Суми від 06 вересня 2023 року у складі судді Северинової А.С., ухвалене в м. Суми, повний текст рішення складено 18 вересня 2023 року,

у цивільній справі за позовом Приватної фірми «Ордекс» до ОСОБА_1 , треті особи: Акціонерне товариство «Мегабанк», приватний нотаріус Сумського міського нотаріального округу Нагорна Наталія Василівна, про витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння,

в с т а н о в и в :

У листопаді 2022 року Приватна фірма (далі ПФ «Ордекс») звернулася до суду із вказаним позовом.

Свої вимоги мотивувала тим, що між ПФ «Ордекс» та Акціонерним товариством «Мегабанк» (далі АТ «Мегабанк») в межах Генерального договору на здійснення кредитних операцій від 26 лютого 2016 року № ГД-1-18/2016 між позивачем та АТ «Мегабанк» було укладено ряд кредитних договорів, з метою забезпечення виконання зобов`язань за якими було укладено іпотечний договір №1-18/2016-МК-UАН-З від 26 лютого 2016 року (з урахуванням договорів про внесення змін), посвідчений 26 лютого 2016 року приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Марченко І.В. за реєстровим № 361, відповідно до якого у забезпечення виконання зобов`язань за кредитними договорами в межах Генерального договору на здійснення кредитних операцій № ГД-1-18/2016 від 26 лютого 2016 року позивач передав у заставу банку нерухоме майно, яке належить на праві власності ПФ «Ордекс», а саме:

- кафе з мотелем та господарськими будівлями і спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , а саме літера 1.А - кафе з мотелем, загальною площею 327,5 кв.м, літ а, а1, а2, а3. а4, а5, а6 прибудови; літ. цок. цокольний поверх, загальною площею 207,6 кв.м; літера м/с мансардний поверх, загальною площею 163,5 кв.м, літера Б баня; літера В будівля охорони, літера Г вбиральня, літери Д,Ж,3,И,К навіси; літера Е сарай; літній майданчик з навісом, літера І літній майданчик; № 1-5 огорожа. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01;

- земельна ділянка загальною площею 0,0613 га, кадастровий номер: :06:019:0006, цільове призначення для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, під розміщення павільйону-бару, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 , під номером 1 (один). Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01.

Позивач зазначає, що 21 квітня 2020 року АТ «Мегабанк» направило йому вимогу № 91-3063, в якій зазначено, що у разі невиконання вимоги про погашення заборгованості банк має право задовольнити вимоги в порядку ст. 36 Закону України «Про іпотеку» та розділу 5 п. 5.2., п. 5.2.1 іпотечного договору №1-18/2016-МК-UАН-3 від 26 лютого 2016 року (з урахуванням договорів про внесення змін) та розділу 5 п. 5.2., п. 5.2.1 іпотечного договору № 18/2016-МК-UАН-3-1 від 28 березня 2016 року (з урахуванням договорів про внесення змін).

24 лютого 2021 року на підставі вказаних договорів іпотеки приватний нотаріус Сумського міського нотаріального округу Нагорна Н.В. зареєструвала за банком право власності на земельну ділянку загальною площею 0,0613 га, кадастровий номер: :06:019:0006, цільове призначення для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, під розміщення павільйону-бару, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Позивач вважає, що в даному випадку в нотаріуса були відсутні підстави для прийняття вказаного рішення, оскільки в особи, яка діяла від імені іпотекодержателя, були відсутні повноваження на подання приватному нотаріусу документів та заяви про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки, оскільки у виданій АТ «Мегабанк» довіреності від 18 грудня 2019 року № 13-3/19Д не визначено конкретну дію, яку банк доручає повіреному, а саме подавати заяви про реєстрацію права власності. Крім того, заборгованість згідно всіх кредитних договорів була погашена після набуття у власність кафе з мотелем та господарськими будівлями і спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 24 лютого 2021 року о 16-год. 00 хв. Отже, з 24 лютого 2021 року після 16 год. було відсутнє основне зобов`язання та відповідно відсутнє право іпотеки щодо спірної земельної ділянки. Також банк не надав нотаріусу звіт суб`єкта оціночної діяльності про ринкову вартість нерухомого майна, як і не погодив з Фірмою ціну набуття права власності на предмет іпотеки. Отже, перехід права власності був здійснений без проведення належним чином оцінки вказаного нерухомого майна на момент переходу такого права власності, так як нотаріусу не надано звіт про оцінку майна, а іпотекодержатель набуває предмет іпотеки на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Також позивач не погоджується з визначеним розміром заборгованості, що є також підтвердженням незаконного набуття на нього права власності.

Оскільки спірна земельна ділянка була неодноразово відчужена і в подальшому набуто право власності на неї відповідачем, тому вважає, що належним способом захисту порушеного права є пред`явлення саме віндикаційного позову.

Посилаючись на вказані обставини, позивач просить витребувати із чужого незаконного володіння у ОСОБА_1 земельну ділянку загальною площею 0,0613 га, кадастровий номер :06:019:0006, цільове призначення для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, під розміщення павільйону-бару, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01) на користь Приватної фірми «Ордекс».

09 травня 2023 року позивачем було подано уточнення до позовної заяви в частині обґрунтування позовних вимог щодо відсутності повноважень у представника АТ «Мегабанк» при поданні документів для реєстрації права власності. Позивач вважає, що у процедурі звернення стягнення в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором повинно бути прийнято письмове рішення головою правління АТ «Мегабанк» про набуття у власність спірного майна та уповноваження особи на підписання вчинення необхідних дій на підставі довіреності, а заступник голови правління АТ «Мегабанк», який подавав документи для державної реєстрації прав повноважень щодо прийняття рішення про набуття права власності не має і діє не в межах повноважень, визначених установчими документами. Отже, заява про державну реєстрацію прав на спірне майно подана неналежною особою, що є окремою підставою для відмови в державній реєстрації прав. Звертає увагу на відсутність повноважень у представника банку на подачу документів та підписання заяви про державну реєстрацію права власності на предметі іпотеки при подачі заяви приватному нотаріусу Сумського міського нотаріального округу Нагорній Н.В.

Рішенням Зарічного районного суду м. Суми від 06 вересня 2023 року позов ПФ «Ордекс» задоволено.

Витребувано із чужого незаконного володіння у ОСОБА_1 земельну ділянку загальною площею 0,0613 га, кадастровий номер: :06:019:0006, цільове призначення для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, під розміщення павільйону-бару, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01) на користь Приватної фірми «Ордекс».

Вирішено питання розподілу судових витрат.

Не погоджуючись із вказаним рішенням, відповідач ОСОБА_1 , через свого представника адвоката Моісеєнка В.В. , подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неповне встановлення обставин справи, неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, невідповідність висновків суду фактичним обставинам справи, просить скасувати рішення та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити у повному обсязі.

В доводах апеляційної скарги зазначає, що суд безпідставно та необґрунтовано ототожнив факт набуття права власності АТ «Мегабанк» на спірну земельну ділянку із фактом державної реєстрації такого права власності на неї, і фактично безпідставно підмінив правові підстави витребування власником майна з чужого незаконного володіння на порушення процедури державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, яке мало місце на думку суду.

Вважає, що АТ «Мегабанк» мало законі підстави для набуття права власності на іпотечне майно, а позивач, як іпотекодевець надав свою згоду на вибуття цього майна з його власності у разі невиконання ним своїх обов`язків за кредитними договорами.

Посилається на те, що суд не надав повної та об`єктивної оцінки факту та підставам набуття права власності на спірну земельну ділянку АТ «Мегабанк» за іпотечним договором та не навів будь-яких мотивів вибуття земельної ділянки саме поза волею позивача, чи з його волі.

Зазначає, що державна реєстрація права власності не є підставою виникнення права власності.

На думку скаржника, навіть якщо припустити, що представник АТ «Мегабанк» і не мав би достатніх повноважень для реєстрації спірної земельної ділянки від імені банку, наступні дії цієї установи, а саме відчуження спірного об`єкта нерухомості відповідачу, свідчить про схвалення АТ «Мегабанк» дій свого повіреного.

Звертає увагу суду на те, що Ковпаківський районний суд м. Суми в рішенні від 03 січня 2023 року у справі № 592/1886/22 дійшов висновку, що доводи позивача в частині недостатності обсягу повноважень представника АТ «Мегабанк» у довіреності при укладенні спірної угоди є безпідставними, у зв`язку з чим реєстрація права власності на іпотечне майно представником АТ «Мегабанк» за довіреністю від 18 грудня 2019 року № 13-3/19Д не суперечить чинному законодавству. Постановою Сумського апеляційного суду від 06 квітня 2023 року та постановою Верховного Суду від 28 червня 2023 року рішення суду першої інстанції в частині наявності відповідних повноважень у представника АТ «Мегабанк» за довіреністю під час державної реєстрації права власності іпотечного майна залишено без змін.

Вважає, що надання приватному нотаріусу висновку про вартість предмета оцінки узгоджується, зокрема із приписами п.п. 3 п. 61 Постанови № 1127, надання нотаріусу (державному реєстратору) повного звіту про оцінку майна чинним законодавством не вимагається.

Що стосується відсутності документів про оціночну вартість земельної ділянки у переліку документів з витягу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, зазначає, що приватному нотаріусу було надано незалежну експертну оцінку земельної ділянки від 11 лютого 2021 року, отже, державний реєстратор при прийнятті рішення від 24 лютого 2021 року про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно взяв до уваги весь пакет документів, у тому числі і вказаний звіт. Оскільки АТ «Мегабанк» надало повний пакет документів, у державного реєстратора не було законних підстав для відмови в проведенні реєстраційних дій щодо спірного нерухомого майна. А відповідно до висновку Верховного Суду у постанові від 05 вересня 2023 року саме по собі не внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про документ щодо проведення оцінки, як підставу для державної реєстрації права власності не може спростувати факту дотримання іпотекодержателем встановленої законом процедури при визначенні ціни набуття предмета іпотеки у власність.

Не погоджуючись із вказаним рішенням, третя особа АТ «Мегабанк» подало апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просить скасувати рішення та ухвалити нове про відмову в задоволенні позову.

В доводах апеляційної скарги зазначає, що АТ «Мегабанк» уповноважило заступника Голови Правління Пономаренко О.А. підписувати, зокрема і заяви, що було вчинено відповідно до довіреності та вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Наголошує на тому, що банком на дату проведення державної реєстрації 24 лютого 2021 року було надано державному реєстратору висновок про вартість предмета оцінки, відповідно до якого оцінка проведена 11 лютого 2021 року.

Вважає, що матеріалами справи підтверджено правомірність набуття АТ «Мегабанк» права власності на предмет іпотеки.

Крім того, на думку скаржника, застосування до спірних правовідносин приписів ст. 388 ЦК України є неможливим, оскільки порушень права власності ПФ «Ордекс» не мало місце; АТ «Мегабанк» законно, на підставі укладеного з ПФ «Ордекс» договору, набуло право власності на предмет іпотеки та стало власником майна; АТ «Мегабанк» як законний власник, легально уклало відплатний договір про продаж майна.

Відзиви на апеляційній скарги у встановлений судом строк не надходили.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників апелянтів, які підтримали доводи апеляційних скарг,перевіривши законність й обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційних скарг та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційні скарги підлягають задоволенню.

За приписами частини 1 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Судом першої інстанції встановлено та з матеріалів справи вбачається, що в межах Генерального договору на здійснення кредитних операцій від 26 лютого 2016 року № ГД-1-18/2016 між Акціонерним товариством «Мегабанк» та ПФ «Ордекс» було укладено ряд кредитних договорів, а саме (а.с. 68-69, Т. 1):

кредитний договір № 1-18/2016-МК-UАН-1 від 28 березня 2016 року (з урахуванням додаткових угод до нього), згідно з яким банк надав грошові кошти у розмірі 1 700 000 грн зі сплатою процентів у розмірі 27 % річних на строк до 22 лютого 2021 року (а.с. 70-74, Т. 1);

кредитний договір № 1-18/2016-МК-UАН-4 від 16 травня 2017 року (з урахуванням додаткових угод до нього), згідно з яким банк надав клієнту грошові кошти в розмірі 1 190 269 грн 23 коп. зі сплатою процентів у розмірі 25 % річних на строк до 25 лютого 2021 року включно (а.с. 76-80, Т. 1);

кредитний договір № 1-18/2016-МК-UАН-5 від 23 березня 2018 року (з урахуванням додаткових угод до нього), згідно з яким банк надав клієнту грошові кошти в розмірі 1 000 000 грн на строк з 23 березня 2018 року до 22 березня 2019 року зі сплатою 23% річних;

кредитний договір № 1-18/2016-МК-UАН-6 від 18 січня 2019 року (з урахуванням додаткових угод до нього), згідно з яким банк надав клієнту грошові кошти в розмірі 949 239 грн 76 коп. зі сплатою процентів у розмірі 23% річних на строк до 15 лютого 2019 року включно (а.с. 83-87, Т. 1);

кредитний договір № 1-18/2016-МК-UАН-7 від 15 лютого 2019 року (з урахуванням додаткових угод до нього), згідно з яким банк надав клієнту грошові кошти в розмірі 700 000 грн зі сплатою процентів у розмірі 23 % річних на строк до 12 квітня 2019 року включно (а.с. 106-110, Т. 1).

З метою забезпечення виконання зобов`язань за вищевказаними кредитними договорами 26 лютого 2016 року між ПФ «Ордекс» як іпотекодавцем та АТ «Мегабанк» як іпотекодержателем було укладено нотаріально посвідчений Іпотечний договір № 1-18/2016-МК-UАН-З (з подальшими змінами до нього), предметом якого є кафе з мотелем та господарськими будівлями і спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , а саме: літера 1,А кафе з мотелем, загальною площею 327,5 кв.м, літери а, а1, а2, а3, а4, а5, а6 прибудови; літера цок. цокольний поверх, загальною площею 207,6 кв.м; літера м/с мансардний поверх, загальною площею 163,5 кв.м, літера Б баня; літера В будівля охорони, літера Г вбиральня, літери Д, Ж, 3, И, К навіси; літера Е сарай; літній майданчик з навісом, літера І літній майданчик; № 1-5 огорожа, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01; земельна ділянка загальною площею 0,0613 га, кадастровий номер: :06:019:0006, цільове призначення для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, під розміщення павільйону-бару, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 , під номером 1 (один), реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01 (а.с. 41-44, 45-46, 47-50, Т. 1).

У пункті 1.4 Іпотечного договору сторони обумовили, що вартість предмета іпотеки становить 2 552 694 грн.

Договором про внесення змін № 3 до Іпотечного договору № 1-18/2016-МК- UАН-З від 26 лютого 2016 року від 16 травня 2017 року викладено п. 5.2 Розділу 4 в новій редакції: Застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, п.п. 5.5.1 якого передбачено, що застереження про задоволення вимог іпотекодержателя згідно зі ст. 36 Закону України «Про іпотеку» за своїми правовими наслідками для сторін є договором про задоволення вимог іпотекодержателя і визначає один із можливих позасудових способів звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя без будь-якого додаткового погодження (окремого уповноваження) з боку іпотекодавця, а саме шляхом, зокрема передачі іпотекодавцем іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, передбаченому ст. 37 Закону України «Про іпотеку». При цьому ціною набуття іпотекодержателем у власність предмета іпотеки є ринкова вартість предмета іпотеки, яка визначається суб`єктом оціночної діяльності. Застереження про задоволення вимог іпотеко держателя, викладене в цьому договорі є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки (а.с. 235а-236а, Т. 2).

21 квітня 2020 року АТ «Мегабанк» надіслало позивачу вимогу за вих. № 91-3063 про усунення порушень основного зобов`язання та попередило, що в разі несплати заборгованості за кредитними договорами, а саме: за кредитним договором № 1-18/2016-МК-UAН-1 від 28 березня 2016 року в розмірі 985 235 грн 31 коп.; за кредитним договором № 1-18/2016-МК-UAН-4 від 16 травня 2017 року в розмірі 607 927 грн 37 коп.; за кредитним договором № 1-18/2016-МК-UAН-5 від 23 березня 2018 року в розмірі 65 842 грн 12 коп.; за кредитним договором № 1-18/2016-МК-UAН-6 від 18 січня 2019 року в розмірі 963 199 грн 32 коп.; за кредитним договором № 1-18/2016-МК-UAН-7 від 15 лютого 2019 року в розмірі 899 581 грн 45 коп. протягом тридцяти днів з моменту отримання цієї вимоги банк як іпотекодержатель реалізує своє право звернути стягнення на предмет іпотеки (а.с. 61-67, Т. 1).

Вказану вимогу ПФ «Ордекс» отримала 27 квітня 2020 року, однак не усунула зазначені у ній порушення (а.с. 244, Т. 2).

АТ «Мегабанк» звернулося до приватного нотаріуса Сумського міського нотаріального округу Нагорної Н.В. із заявою, в якій просило провести реєстрацію права власності на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст. 37 Закону України «Про іпотеку» (а.с. 17-21).

За результатами розгляду вказаної заяви 24 лютого 2021 року приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Нагорною Н.В. як державним реєстратором в порядку позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки було прийнято рішення про державну реєстрацію за АТ «Мегабанк» права власності на земельну ділянку загальною площею 0,0613 га, кадастровий номер: :06:019:0006, цільове призначення для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, під розміщення павільйону-бару, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 23, Т. 1).

В подальшому на підставі договору купівлі-продажу від 25 травня 2021 року АТ «Мегабанк» відчужило земельну ділянку загальною площею 0,0613 га, кадастровий номер: :06:019:0006, цільове призначення для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, під розміщення павільйону-бару, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 , під номером 1 ТОВ «Арттрейд-Техно» (а.с. 25-28, Т. 1)

30 грудня 2021 року між ТОВ «Арттрейд-Техно» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу спірної земельної ділянки за ціною 394 000 грн (а.с. 29-32, Т. 1).

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того що спірна земельна ділянка, яка належала на праві власності ПФ «Ордекс», вибула з власності позивача за відсутності документа на підтвердження повноважень представника АТ «Мегабанк» на подання заяви про державну реєстрацію права власності, а також за відсутності відомостей про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог на момент переходу права власності, тобто за відсутності визначеного законом переліку документів, які подаються для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, що свідчить про порушення порядку державної реєстрації права власності за АТ «Мегабанк». Ураховуючи, що в подальшому АТ «Мегабанк» відчужило це майно ТОВ «Арттрейд-Техно», яке, у свою чергу, відчужило вказану земельну ділянку ОСОБА_1 , суд дійшов висновку про наявність підстав для витребування спірного майна у відповідача.

Колегія суддів апеляційного суду вважає, що такі висновки суду першої інстанції не відповідають обставинам справи та вимогам закону.

Відповідно до частин першої, четвертої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення Іпотечного договору) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону. Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов`язання є недійсними.

Згідно з частинами першою, третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення Іпотечного договору) іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

З аналізу змісту вищенаведених статей 36 і 37 Закону України «Про іпотеку» вбачається, що за цим Законом застереження в іпотечному договорі прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом.

Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон України від 01 липня 2004 року № 1952-1V «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції, чинній на час прийняття приватним нотаріусом рішення про державну реєстрацію за АТ «Мегабанк» права власності на предмет іпотеки (тут і далі Закон № 1952-1V).

За змістом частин першої та третьої статті 10 Закону № 1952-IV державним реєстратором є, зокрема нотаріус. Державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

Відповідно до частини другої статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі Порядок № 1127).

Згідно з пунктом 40 Порядку № 1127 державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону № 1952-IV та цим Порядком.

Для державної реєстрації прав, що набуваються, змінюються або припиняються у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість набуття, зміни чи припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину (пункт 57 Порядку № 1127).

Положеннями п. 61 Порядку № 1127 передбачено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату тощо;

3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У наведених правових нормах визначено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону № 1952-IV та статті 37 Закону України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Вказані правові висновки містяться в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19).

Відповідно до частини першої статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Згідно з частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Положеннями статей 15, 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту.

Нормами цивільного законодавства передбачені засади захисту права власності.

Зокрема, стаття 387 ЦК України надає власнику право витребувати майно з чужого незаконного володіння.

Згідно зі статтею 330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Відповідно до частини першої статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Виходячи з положень зазначених статей, право витребувати майно з чужого незаконного володіння має лише власник майна.

Якщо є підстави, передбачені статтею 388 ЦК України, які дають право витребувати майно у добросовісного набувача, захист прав особи, яка вважає себе власником майна, можливий шляхом задоволення віндикаційного позову.

Віндикація застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема, якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. В цьому разі майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову до добросовісного набувача з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України (див. постанову Верховного Суду України від 17 лютого 2016 року у справі провадження № 6-2407цс15).

В постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц (провадження № 14-376цс18) наведено правовий висновок про те, що власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.

Таким чином, право на витребування майна з чужого володіння не потребує визнання недійсним правочину, за яким майно вибуло від законного власника, воно лише обмежене добросовісністю набувача і зберігається за власником за умови, якщо майно вибуває з володіння власника поза його волею, що й повинно бути доведено в суді.

Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі унеможливлює його витребування від добросовісного набувача.

В постанові від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц (провадження № 14-235цс18) Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі Конвенція), суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном, а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо.

З матеріалів справи вбачається, що 24 лютого 2021 року АТ «Мегабанк» приватному нотаріусу (як державному реєстратору прав на нерухоме майно згідно з п. 3 ч. 1 ст. 10 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень») подано заяву про державну реєстрацію прав, зокрема, на земельну ділянку загальною площею 0,0613 га, кадастровий номер: :06:019:0006, цільове призначення для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, під розміщення павільйону-бару, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 , на підставі іпотечного договору № 1-18/2016-МК-UAН-3 від 26.02.2016р., посвідченого Марченко І.В., приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу; договору № 1 про внесення змін до іпотечного договору №1-18/2016-МК-UAН-3, посвідченого 26.02.2016 року Марченко І.В, приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу за реєстровим № 361; договору № 2 про внесення змін до іпотечного договору № -18/2016-МК-UAН-3, посвідченого 26.02.2016 року Марченко І.В, приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу за реєстровим № 361; договору № 3 про внесення змін до іпотечного договору № -18/2016-МК-UAН-3, посвідченого 26.02.2016 року Марченко І.В, приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу за реєстровим № 361. Іпотечний договір № 1-18/2016- МК-UAH-З від 26.02.2016 р. містить розділ 5 Звернення стягнення на предмет іпотеки, Застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

Заява про державну реєстрацію права та їх обтяжень 24 лютого 2021 року подана представником АТ «Мегабанк» Івакіним С.М. (а.с.226, Т. 2).

В матеріалах реєстраційної справи, наданої суду Управлінням «Центр надання адміністративних послуг у м. Суми», наявна довіреність № 13-114/21 д, посвідчена 13.01.2021 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Лавіндою Н.О., відповідно до якої представник банку - начальник відділу примусового стягнення заборгованості Управління позовної роботи Головного юридичного управління АТ «Мегабанк» Івакін С.М. уповноважений представляти інтереси Банку в установах, організаціях, у державних та приватних нотаріусів, в органах реєстрації, в тому числі у Департаменті реєстрації Харківської міської ради, Центрах надання адміністративних послуг з питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно й обтяжень, набуття Банком права власності на іпотечне майно згідно ст. 37 Закону України «Про іпотеку», подання та отримання будь-яких документів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та інших державних реєстрів, підписання, подання та отримання заяв та будь-яких документів щодо вчинення нотаріусами виконавчих написів, а також з питань подання та отримання документів дозвільного характеру і адміністративних послуг, для чого йому надається право подавати документи, листи, заяви (з правом підпису), документи про оплату послуг (адміністративного збору) та отримувати документи, інформацію, довідки, витяги, рахунки тощо (а.с. 239а, Т. 2).

Суд першої інстанції помилково встановив обставину того, що із заявою про державну реєстрацію права власності на спірну земельну ділянку до приватного нотаріуса звернулася заступник голови правління Пономаренко О.А. Дійсно ОСОБА_2 , при зверненні до приватного нотаріуса, разом з пакетом документів також була надана заява від 23 лютого 2021 року за підписом ОСОБА_3 , однак до приватного нотаріуса звернувся саме Івакін С.М. як уповноважена особа АТ «Мегабанк». Приватним нотаріусом було встановлено особу заявника та відповідно до п. 8 Порядку № 1127 за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав була сформована та зареєстрована 24 лютого 2021 року в базі даних заява АТ «Мегабанк», від імені якого діяла уповноважена особа Івакін С.М., а не ОСОБА_3 .

З огляду на обсяг повноважень Івакіна С.М. помилковим є висновок суду щодо відсутності документів на підтвердження повноважень представника АТ «Мегабанк» на подання заяви про державну реєстрацію права власності.

Також колегія суддів не погоджується з висновком місцевого суду, що оцінка предмета іпотеки на момент переходу права власності не проводилась, виходячи з наступного.

АТ «Мегабанк» на виконання вимоги п. 61 Порядку № 1127 було надано приватному нотаріусу відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації, а саме висновок про експертну грошову оцінку земельної ділянки станом на 11 лютого 2021 року, згідно якого вартість спірної земельної ділянки становить 394 000 грн (а.с. 237а, Т. 2).

Надання приватному нотаріусу банком Висновку про вартість предмету оцінки узгоджується, зокрема, із приписами п.п. 3 п. 61 Порядку № 1127, відповідно до якого для державної реєстрації прав подаються відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації. Надання нотаріусу (державному реєстратору) повного звіту про оцінку майна чинним законодавством не вимагається.

З приводу незгоди позивача з розміром заборгованості, колегія суддів зауважує, що у зв`язку з невиконанням ПФ «Ордекс» прийнятих на себе зобов`язань за кредитними договорами АТ «Мегабанк» зверталося до нього з вимогою про усунення порушень та попереджало про звернення стягнення у разі невиконання вимог. Однак, позивач вимогу про усунення порушень не виконав, заборгованість за кредитними договорами не сплатив.

Під час вчинення реєстраційної дії щодо переходу права власності на нерухоме майно в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку» державний реєстратор (приватний нотаріус) перевіряє наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації, а іпотекодержатель надає копію письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю, та довідку іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації. Такі вимоги чинного законодавства Банком були виконані. Надана банком приватному нотаріусу довідка про заборгованість позивача за кредитними договорами станом на 23 лютого 2021 року відповідає вимогам Закону України «Про іпотеку» та умовам укладених договорів іпотеки.

За встановлених обставин справи, колегія суддів дійшла висновку, що державна реєстрація прав на нерухоме майно спірну земельну ділянку проведена у відповідності до норм чинного законодавства та відповідно до Порядку № 1127.

Позивачем не доведено належними та допустимими доказами підстави для витребування майна від відповідача, оскільки вибуття нерухомого майна з володіння позивача відбулося відповідно до його волі на підставі положень укладених з АТ «Мегабанк» договорів, тому відсутні підстави для задоволення позову ПФ «Ордекс».

Отже, рішення суду на підставі пунктів 1, 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.

Відповідно до положень ст. 141 ЦПК України слід стягнути з ПФ «Ордекс» на користь ОСОБА_1 та АТ «Мегабанк» по 10 333 грн 52 коп. судового збору кожному за подання апеляційної скарги.

Керуючись ст. ст. 367; 374 ч. 1 п. 2; 376 ч. 1 п. 1, 4; 381-382 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційні скарги ОСОБА_1 , яка подана його представником - адвокатом Моісеєнком Василем Володимировичем, та Акціонерного товариства «Мегабанк» задовольнити.

Рішення Зарічного районного суду м. Суми від 06 вересня 2023 року скасувати та ухвалити нове рішення.

В задоволенні позову Приватної фірми «Ордекс» до ОСОБА_1 , треті особи: Акціонерне товариство «Мегабанк», приватний нотаріус Сумського міського нотаріального округу Нагорна Наталія Василівна, про витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння відмовити.

Стягнути з Приватної фірми «Ордекс» на користь ОСОБА_1 судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги в сумі 10 333 гривні 52 копійки.

Стягнути з Приватної фірми «Ордекс» на користь Акціонерного товариства «Мегабанк» судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги в сумі 10 333 гривні 52 копійки.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складене 8 лютого 2024 року.

Головуючий - О. І. Собина

Судді: В. І. Криворотенко

Ю. О. Філонова