КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа №369/5543/20 Головуючий у 1 інстанції: Дубас Т.В.

Провадження №22-ц/824/1162/2024 Суддя-доповідач: Гаращенко Д.Р.

13 лютого 2024 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Гаращенка Д.Р.

суддів Олійника В.І., Сушко Л.П.

при секретарі Дуб С.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гровінг Стейт» на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 10 травня 2023 року в справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гровінг Стейт», державний реєстратор Макарівської районної державної адміністрації Київської області Хоменко Тетяна Миколаївна про визнання протиправним та скасування рішення,-

ВСТАНОВИЛА:

У травні 2020 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ТОВ «ФК «Гровінг Стейт», державний реєстратор Макарівської районної державної адміністрації Київської області Хоменко Т.М., в якому просила суд:

- визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 03.04.2020 року індексний номер 51882090, прийняте державним реєстратором Хоменко Т. М., щодо реєстрацію права власності на спірну земельну ділянку, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 224, за ТОВ «ФК «Гровінг Стейт»;

- скасувати запис про право власності ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» на земельну ділянку за номером 36176173, внесений державним реєстратором Хоменко Т. М. 30.03.2020 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;

- визнати за ОСОБА_1 право власності на спірну земельну ділянку.

В обґрунтування своїх вимог зазначає, що 03.11.2006 року між нею та Відкритим акціонерним товариством «Райффайзен Банк Аваль» укладено кредитний договір № 014/2547/82/48494, згідно з умовами якого банк зобов`язався надати позичальнику кредит у вигляді не відновлювальної кредитної лінії з лімітом 40 000,00 дол. США, а позичальник зобов`язалася належним чином використати та повернути банку суму отриманого кредиту, а також сплатити відсотки за користування кредитом в розмірі 14,00 % річних.

На забезпечення виконання кредитних зобов`язань між банком та позивачем 03.11.2006 року укладено договір іпотеки, предметом якого була земельна ділянка, площею 0,1000 га, з цільовим призначенням - для будівництва та обслуговування жилого будинку, кадастровий номер 322248620:01:018:0045, розташована за адресою АДРЕСА_1 , яка належала іпотекодавцю на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії КВ № 099183, виданого 02.06.2004 року Софіївсько- Борщагівською сільською радою Києво-Святошинської району Київської області.

З 2006 до 2019 року позивач та її чоловік ОСОБА_2 побудували на зазначеній земельній ділянці об`єкт незавершеного будівництва - житловий будинок, ступінь готовності якого становить більше 95 %.

У травні 2020 року позивач, приїхавши до свого будинку, виявила заміну замків у будинку та на воротах, а також відсутність її особистих речей, у зв`язку з чим неї було викликано поліцію. За фактом протиправного проникнення до володіння позивача та викрадення її речей Чайківським відділенням поліції Києво-Святошинського відділу поліції Головного Управління Національної поліції в Київській області відкрито кримінальне провадження.

Після позивачу стало відомо, що на підставі рішенням державного реєстратора Хоменко Т. М. від 03.04.2020 року індексний номер 51882090 право власності на спірну земельну ділянку зареєстровано за ТОВ «ФК «Гровінг Стейт».

Позивач зазначає, що після заміни кредитора та іпотекодержателя з банку на ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» позивач ніяких повідомлень, вимог чи взагалі будь-яких листів від цієї юридичної особи не отримувала, її контактів для переговорів не мала, жодного разу ні письмово, ні усно на зв`язок з нею новий кредитор не виходив.

Позивач вказує, що реєстрація права власності на земельну ділянку за відповідачем проведена державним реєстратором з порушенням норм законодавства. Зазначає, що запис про право власності № 36176173 внесено до реєстру 30.03.2020 року, тоді як рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 51882090 від 03.04.2020 року прийнято після внесення запису про право власності, що є порушенням ч. 1 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з якою запис вноситься за результатом прийнятого рішення, а не навпаки.

Також вказує на те, що сума боргу позивача визначена довідкою іпотекодержателя № 28-03/20-1, виданою 28.03.2020 року ТОВ «ФК «Гровінг Стейт», тоді як в дійсності вона визначена рішенням Святошинського районного суду м. Києва в справі № 759/21265/14, що набрало законної сили, та становить 17 303,21 дол. США, що за курсом НБУ становить 215 572,84 грн.

Крім того, позивач не отримувала від товариства ні доказів набуття права вимоги, ні вимог іпотекодержателя, що є порушенням п. 5.1, п. 5.5.1 договору іпотеки, ч. 2 ст. 516, ч. 2 ст. 517, ст. 613 ЦК України, ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку», п.п. 57, 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127. Надана державному реєстратору вимога від 27.11.2019 року номер 27-11/19-2, видана «ФК «Гровінг Стейт», ніколи не отримувалась позивачем, а експрес-накладна від 27.11.2019 року серія та номер: 4482, видана Новою Поштою, не відповідають дійсності.

Неотримання позивачем вимоги-повідомлення про усунення порушень від відповідача та доказів набуття останнім права вимоги, позбавило її можливості усунути допущене порушення, провести переговори і сплатити відповідачу, встановлену рішенням суду суму заборгованості, не маючи його реквізитів та доказів набуття ним права вимоги до позивача.

Також оскаржуване рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, прийняте державним реєстратором на підставі недостовірної оцінки майна, а використаний відповідачами висновок про вартість об`єкта оцінки, серія та номер: ИКОИЧЮ886391, що виданий 24.12.2019 року ТОВ «КК «ЛАДА», складений з порушенням ч. 3 ст. 10, ч. 8 ст. 18, ч. 1 ст. 22, ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та ст. 37 Закону України «Про іпотеку», п. 16, 50, 51, 56 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав».

Зазначає, що дійсна ринкова вартість земельної ділянки та об`єкта незавершенного будівництва на ній значно перевищує суму заборгованості позивача перед відповідачем.

Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 10 травня 2023 року позов задоволено частково.

Визнано протиправним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 03.04.2020 року індексний номер 51882090, прийняте державним реєстратором Макарівської районної державної адміністрації Київської області Хоменко Тетяною Миколаївною, щодо реєстрації права власності на земельну ділянку площею 0,1000 га, з цільовим призначенням - для будівництва та обслуговування жилого будинку, кадастровий номер 322248620:01:018:0045, розташована за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 224, за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова Компанія «Гровінг Стейт».

У задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» 10 липня 2023 року подало апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 10 травня 2023 року в частині задоволених позовних вимог та ухвалити в цій частині нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги зазначає, що в матеріалах справи наявні три звіти про оцінку, надані стороною відповідача, а саме: звіт про експертно-грошову оцінку земельної ділянки станом на 24.12.2019 р. (т. 1 а.с. 230-146), звіт №39/2020 про оцінку земельних поліпшень станом на 17.01.2020 р. (т.1 а.с. 229), звіт про експертно-грошову оцінку земельної ділянки станом на 17.03.2020 р. (т. 1 а.с. 217-228).

Таким чином, судом помилково встановлено, що на момент реєстраційних дій актуальна оцінка предмета іпотеки була відсутня.

Також судом помилково зазначено у рішенні, що у звіті про оцінку від 27.12.2019 р. відсутні дані про його строк дії, оскільки цей звіт на 24.12.2019 р. і у ньому визначений строк дії оцінки 6 місяців.

Судом взагалі було проігноровано наявність оцінки земельних поліпшень від 17.01.2020 p. та наявність оцінки земельної ділянки від 17.03.2020 р.. Не надано жодної оцінки цим доказам і як наслідок зроблено помилкові висновки щодо відсутності чинної оцінки на момент прийняття відповідачем предмета іпотеки у власність.

Ця помилка допущена судом незважаючи на те, що у заяві про призначення судової експертизи (т.2 а.с. 56-59) позивач просила призначити експертизу у зв`язку із незгодою із звітом №39/2020 про оцінку земельних поліпшень від 17.01.2020 р..

Згідно із звітом №39/2020 про оцінку земельних поліпшень від 17.01.2020 p., експертом було оцінено будівельні матеріали, з яких складається незавершене будівництво, що розташоване на земельній ділянці, визначена вартість таких матеріалів в 209 000 грн.

Звіт зроблений з метою постановки майна на баланс ТОВ «Фінансова компанія «Гровінг Стейт», експертом використано порівняльний підхід, із використання даних візуального огляду майна та припущень, строк його дії 6 місяців з моменту оцінки.

З моменту звіту 17.01.2020 року до моменту реєстрації права власності на майно та постановки його на баланс відповідача не пройшло 90 днів.

Позивач не заявляла суду вимог з приводу цього майна.

Згідно із звітом про експертно-грошову оцінку земельної ділянки від 17.03.2020 року земельну ділянку оцінено в 511 880, 64 грн.

Згідно із п. 1.4 договору іпотеки, який у відповідності до п. 5.5.1 є правовстановлюючим документом і підставою для реєстрації права власності за відповідачем. Вартість ділянки визначена в розмірі 537 797 грн.

Проведена у справі судова оціночно-будівельна та оціночно-земельна експертиза (т.2 а.c. 151-193) не підлягає прийняттю до уваги на підставі наступного.

У експертизі зазначені різні проведені у незавершеному будівництві роботи, однак не зазначений відсоток ступеню готовності будівель та не прийнято до уваги, що будинок не закінчений будівництвом, не введений в експлуатацію та не зареєстрований, що визнається самим позивачем у позовній заяві, зазначено у запитаннях експерту та зазначено самим експертом у висновку, вбачається з інформаційних довідок з Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.

У матеріалах справи відсутні дані щодо ступеню готовності незавершеного будівництва, що не дає можливості оцінити дане майно як об`єкт нерухомого майна.

Натомість експерт на підставі власних припущень, що будинок може бути введений в експлуатацію, оскільки позивач мала дозвіл на будівництво та земельна ділянка передбачає будівництво на ній, - абсолютно неприпустимі припущення, - застосував порівняльний метод дослідження даного незавершеного будівництва з повністю побудованими, відремонтованими та готовими до експлуатації та зареєстрованими в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно житловими будинками (у аналогах зазначено - житловий будинок, всі комунікації, з меблями, євроремонт, відмінний ремонт тощо т.2 a.с. 179-180).

Суд мав прийняти той факт, що відсутні докази готовності незавершеного будівництва, незавершені будівлі не введені в експлуатацію і їх не можна вважати нерухомим майном, а експерт з цих підстав повинен був відмовити у висновку.

Таким чином, судом було помилково не застосовано до даних відносин ст. 331 ЦК України, оскільки не введений до експлуатації будинок та гараж не є нерухомим майном, а є будівельними матеріалами, оцінка яких була проведена на час реєстрації права власності.

Суд також мав врахувати, що відповідно до ч. 5 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» спір щодо вартості предмета іпотеки пов`язаний із відшкодуванням різниці між розміром забезпеченого зобов`язання та 90% вартості предмета іпотеки, який не є предметом доказування у цій справі, оскільки позивач не заявляла позов про таке відшкодування.

Відзив на апеляційну скаргу у встановлений апеляційним судом строк не надходив.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Вирішуючи даний спір та задовольняючи позовні вимоги в частині визнання протиправним та скасувати рішення державного реєстратора, суд першої інстанції обґрунтовував свої висновки тим, що матеріали справи не містять відомостей та доказів того, що на час проведення оскаржуваної реєстрації предмет іпотеки був оглянутий суб`єктом оціночної діяльності, а також враховано те, що на спірній земельній ділянці споруджено об`єкт незавершеного будівництва, що свідчить про значне поліпшення предмета іпотеки. Тому, наданий ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» висновок про вартість об`єкта оцінки не відповідає дійсній ринковій вартості спірного нерухомого майна.

Вважав, що товариством не дотримано вимог Закону України «Про іпотеку», а саме не було визначено реальну ринкову вартість спірного майна, на яке звернуте стягнення, що є підставою для задоволення позовних вимог та визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 03.04.2020 року індексний номер 51882090, прийняте державним реєстратором Хоменко Т. М., щодо реєстрацію права власності на спірну земельну ділянку, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 224, за ТОВ «ФК «Гровінг Стейт».

Такі висновки суду відповідають обставинам справи та вимогам закону.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог в частині скасування запису та визнання за позивачем права власності на спірну земельну ділянку, суд першої інстанції обґрунтовував свої висновки тим, що вимога позивача про скасування запису про реєстрацію права власності на об`єкт спірного нерухомого майна є неналежним способом захисту права або інтересу позивача, оскільки задоволення позовної вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно призводить до внесення державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про речове право позивача на спірне нерухоме майно. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення.

Такі висновки суду відповідають обставинам справи та вимогам закону. Рішення в цій частині сторонами не оспорюється.

Відповідно до ч.ч.1-5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Відповідно до ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Виконання зобов`язань, реалізація, зміна та припинення певних прав у договірному зобов`язанні можуть бути зумовлені вчиненням або утриманням від вчинення однією із сторін у зобов`язанні певних дій чи настанням інших обставин, передбачених договором, у тому числі обставин, які повністю залежать від волі однієї із сторін.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 512 ЦК України кредитор у зобов`язанні може бути замінений іншою особою внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги).

Відповідно до ст. 514 ЦК України до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст. 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту. Кожна із сторін у зобов`язанні має право вимагати доказів того, що обов`язок виконується належним боржником або виконання приймається належним кредитором чи уповноваженою на це особою, і несе ризик наслідків непред`явлення такої вимоги.

Відповідно до ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, передбачених статтею 12 вказаного Закону.

Одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом здійснення позасудового врегулювання є передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

Відповідно до ст. 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотеко держателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Однією із загальних засад державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно виключно на підставах та в порядку, визначених Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (пункт 4 частини першої статті 3 цього Закону).

Перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень є одним з етапів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (пункт 4 частини першої статті 18 вказаного Закону).

Відповідно до п.п. 1, 2 ч. 3 ст. 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державний реєстратор: 1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації;

2) перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

Відповідно до п.п. 1, 2 ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній із 16.01.2020 року) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

Встановлено, що на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії КВ № 099183, виданого 02.06.2004 року С. Борщагівською сільською радою Києво-Святошинської району Київської області ОСОБА_1 є власником спірної земельної ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку

03.11.2006 року між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 укладено кредитний договір № 014/2547/82/48494, згідно з умовами якого банк зобов`язався надати позичальнику кредит у вигляді не відновлювальної кредитної лінії з лімітом 40 000,00 дол. США, а позичальник зобов`язалася належним чином використати та повернути банку суму отриманого кредиту, а також сплатити відсотки за користування кредитом в розмірі 14,00 % річних.

На забезпечення виконання кредитних зобов`язань між банком та позивачем 03.11.2006 року укладено договір іпотеки, предметом якого є спірна земельна ділянка.

Відповідно до п. 5 договору іпотеки у разі порушення основного зобов`язання або умов цього договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику за кредитним договором письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до п. 5.4 договору іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється: за рішенням суду; у безпірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса; згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателля.

Згідно з п. 5.5.1 договору іпотеки у випадку невиконання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушених зобов`язань за цим або кредитним договором у встановлений іпотекодержателем строк, такі вимоги іпотекодержателя задовольняються за рахунок предмета іпотеки. В такому випадку цей договір згідно ст.ст. 36, 37 Закону України «Про іпотеку» вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі цього договору іпотеки, який в цьому випадку є правовстановлюючим документом.

Заочним рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 20.02.2015 року в справі № 759/21265/14, що набрало законної сили, задоволено позов ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» та стягнено з ОСОБА_1 , на користь ПАТ «Райффайзен Банк Аваль», в особі Київської регіональної дирекції ПАТ «Райффайзен Банк Аваль», заборгованість за кредитним договором № 014/2547/82/48494 від 03.11.2006 року в розмірі 17 303,21 дол. США, що за курсом НБУ становить 215 572,84 грн, та судовий збір в розмірі 2 155,73 грн, а всього - 217 728,57 грн.

14.11.2019 року між АТ «Райффайзен Банк Аваль» та АТ «Оксі Банк» укладено договір про відступлення права вимоги, згідно з яким АТ «Райффайзен Банк Аваль» відступило за плату АТ «Оксі Банк» належні йому права вимоги за кредитним договором від 03.11.2006 року № 014/2547/82/48494, укладений між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1

14.11.2019 року між АТ «Оксі Банк» та ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» укладено договір про відступлення права вимоги, згідно з яким АТ «Оксі Банк» відступило за плату ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» належні йому права вимоги за кредитним договором від 03.11.2006 року № 014/2547/82/48494, укладений між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 ..

25.11.2019 року між АТ «Райффайзен Банк Аваль» та АТ «Оксі Банк» укладено договір про відступлення права вимоги за договором іпотеки, відповідно до умов якого іпотекодержатель передає, а новий іпотекодержатель приймає всі права вимоги за договором іпотеки від 03.11.2006 року, укладений між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1

25.11.2019 року між АТ «Оксі Банк» та ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» укладено договір про відступлення права вимоги за договором іпотеки, відповідно до умов якого, іпотекодержатель передає, а новий іпотекодержатель приймає всі права вимоги за договором іпотеки від 03.11.2006 року, укладений між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1

27.11.2019 року ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» направило на адресу позивача вимогу № 2-11/19-2, в якій повідомляло про укладення договорів відступлення права вимоги від АТ «Райффайзен Банк Аваль» до АТ «Оксі Банк», яке в свою чергу відступило право вимоги ТОВ «ФК «Гровінг Стейт», а також просило повернути суму заборгованості за кредитом у розмірі 24 483,59 дол. США та 2 810 330,01 грн протягом 30-ти днів з моменту отримання цієї вимоги. Крім того, у вимозі товариство повідомляло, що вразі не повернення боргу, останнє прийме рішення про прийняття предмета іпотеки у власність згідно ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Дана вимога отримана ОСОБА_1 02.12.2019 року, що підтверджується експрес-накладной № 4482.

30.03.2020 року ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» звернувся до державного реєстратора Хоменко Т. М. з заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Для державної реєстрації права власності товариство надало: дублікат договору іпотеки від 03.11.2006 року, укладений між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 ; договір про відступлення права вимоги за договором іпотеки від 25.11.2019 року, укладений між АТ «Райффайзен Банк Аваль» та АТ «Оксі Банк»; договір про відступлення права вимоги за договором іпотеки від 25.11.2019 року, укладений між АТ «Оксі Банк» та ТОВ «ФК «Гровінг Стейт»; вимогу від 27.11.2019 року № 27-11/19-2; підтвердження отримання ОСОБА_1 вимоги про погашення заборгованості та звернення стягнення на предмет іпотеки; довідку про стан заборгованості ОСОБА_1 за кредитним договором від 28.03.2020 року № 28-03/20-1; висновок про вартість об`єкта оцінки - спірної земельної ділянки від 27.12.2019 року.

Відповідно до звіту про експертно-грошову оцінку земельної ділянки № 40-191224-001 площею 0,100 га (кадастровий номер :01:018:0045), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , ринкова вартість об`єкта станом на 24.12.2019 року складає, без ПДВ: 511 880,64 грн (а.с. 230-246 том 1).

Відповідно до звіту № 39/2020 від 17.01.2020 року про оцінку земельних поліпшень, що знаходяться на земельній ділянці площею 0,1000 га (кадастровий номер :01:018:0045), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , ринкова вартість будівельних матеріалів на дату оцінки склала 209 000 грн, без ПДВ (а.с. 229 том 1).

Відповідно до звіту про експертно-грошову оцінку земельної ділянки станом на 17.03.2020 року земельної ділянки площею 0,10 га (кадастровий номер :01:018:0045), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , ринкова вартість об`єкта складає 511 880,64 грн (а.с. 217-228 том 1).

За результатом розгляду заяви державний реєстратор Хоменко Т. М. прийняла рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 03.04.2020 року індексний номер 51882090 та внесла до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 36176173 про право власності ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» на спірну земельну ділянку.

Також суд встановив, що на спірній земельній ділянці, яка є предметом іпотеки, побудовано об`єкт незавершеного будівництва - житловий будинок.

Відповідно до звіту про оцінку спірного незакінченого будівництвом житлового будинку від 06.02.2020 року № В200206-1, складеного ПП «Приват-інвеста» на замовлення позивача, ринкова вартість зазначеного будинку без врахування вартості земельної ділянки та без ПДВ складає 4 723 288,00 грн.

Відповідно до звіту про вартість земельної ділянки від 06.02.2020 року, складеного ТОВ «Консалтингова фірма «Євротерра» на замовлення позивача, вартість спірної земельної ділянки становила 1 460 479 грн.

Відповідно до висновку експерта ТОВ «Київська незалежна судово-експертна установа» від 09.02.2022 року № 3196, за результатом проведення судової оціночно-будівельної та оціночно-земельної експертизи ринкова вартість незакінченого будівництвом житлового будинку з надвірними будівлями станом на 30.03.2020 року становила 4 920 000,00 грн. Вартість земельної ділянки станом на 30.03.2020 року становила 1 694 000,00 грн.

Також суд встановив, що ОСОБА_1 зверталася до суду з позовною заявою до АТ «Райффайзен банк Аваль», АБ «Оксі банк», ТОВ « ФК «Гровінг Стейт» про визнання правочинів недійсними, за результатом якої її позов залишено без розгляду (справа № 369/15939/19).

З урахуванням викладеного, суд апеляційної інстанції вважає, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку задовольняючи частково позовні вимоги в частині визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 03.04.2020 року індексний номер 51882090, прийняте державним реєстратором Макарівської районної державної адміністрації Київської області Хоменко Тетяною Миколаївною, щодо реєстрації права власності на земельну ділянку площею 0,1000 га, з цільовим призначенням - для будівництва та обслуговування жилого будинку, кадастровий номер 322248620:01:018:0045, розташована за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 224, за ТОВ «Фінансова Компанія «Гровінг Стейт», оскільки суд першої інстанції вірно врахував та з чим погоджується суд апеляційної інстанції про те, що матеріали справи не містять відомостей та доказів того, що на час проведення оскаржуваної реєстрації предмет іпотеки був оглянутий суб`єктом оціночної діяльності, та те, що на спірній земельній ділянці споруджено об`єкт незавершеного будівництва, що свідчить про значне поліпшення предмета іпотеки. Тому суд першої інстанції прийшов до вірного висновку, що наданий ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» висновок про вартість об`єкта оцінки не відповідає дійсній ринковій вартості спірного нерухомого майна.

Доводи апеляційної скарги про те, що судом першої інстанції було проігноровано наявність оцінки земельних поліпшень від 17.01.2020 pоку та наявність оцінки земельної ділянки від 17.03.2020 року, суд апеляційної інстанції відхиляє, оскільки ухвалюючи рішення суд першої інстанції прийняв до уваги надані позивачем оцінки земельних ділянок, разом з тим вірно врахував, що відповідно до висновку експерта ТОВ «Київська незалежна судово-експертна установа» від 09.02.2022 року № 3196, за результатом проведення судової оціночно-будівельної та оціночно-земельної експертизи, вартість незакінченого будівництвом житлового будинку з надвірними будівлями станом на 30.03.2020 року становить 4 920 000,00 грн, вартість земельної ділянки станом на 30.03.2020 року становить 1 694 000,00 грн, що свідчить про те, що вартість предмета іпотеки є більшою ніж зазначено у висновку наданому реєстратору при прийнятті рішення про реєстрацію предмета іпотеки за іпотекодержателем.

Доводи апеляційної скарги про те, що проведена у справі судова оціночно-будівельна та оціночно-земельна експертиза від 09.02.2022 року № 3196 не підлягає прийняттю до уваги у зв`язку з тим, що у експертизі зазначені різні проведені у незавершеному будівництві роботи, однак не зазначений відсоток ступеню готовності будівель та не прийнято до уваги, що будинок не закінчений будівництвом, не введений в експлуатацію та не зареєстрований, суд апеляційної інстанції відхиляє, оскільки суд першої інстанції оцінивши висновок судової оціночно-будівельної експертизи, не знайшов обставин, які б дозволяли відхилити даний висновок, або стверджувати про необґрунтованість, неправильність висновку чи суперечливість його іншим матеріалам справи, у зв`язку з чим на законних підставах прийняв його до уваги. Крім того, встановлена вартість земельної ділянки, яка в рази перевищує вартість зазначену у висновку наданому реєстратору.

Доводи апеляційної скарги спростовуються матеріалами справи та зводяться до переоцінки доказів та незгоди апелянта із висновками суду першої інстанції щодо встановлених обставин справи, проте повноваження суду апеляційної інстанції стосовно перегляду мають реалізовуватись для виправлення судових помилок та недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду (пункт 42 рішення у справі «Пономарьов проти України» (Заява № 3236/03).

Вказані доводи не вказують на порушення судом норм матеріального та процесуального права та на незаконність судового рішення, і не є визначальними при ухваленні рішення, за ненаданням до суду доказів на підтвердження доводів апеляційної скарги, які б спростували вимоги скарги.

Судом встановлено, що кредитор (іпотекодержатель) при наявності заборгованості у розмірі 17 303,21 доларів США отримав поліпшене іпотечне майно на суму 6 614 000 грн (4 920 000 + 1 694 000). При цьому боржник позбавлений можливості вимагати компенсації різниці від вартості майна та боргу, оскільки при здійсненні перереєстрації іпотечного майна його вартість були занижена в рази у висновку оцінки, у зв`язку з тим, що його не оглядали фактично.

Доводи апеляційної скарги про те, що суд першої інстанції мав прийняти той факт, що відсутні докази готовності незавершеного будівництва, незавершені будівлі не введені в експлуатацію і їх не можна вважати нерухомим майном, суд апеляційної інстанції відхиляє, оскільки в даному випадку скаржником не доведено порушення методики проведення оцінки майна. Разом з тим з висновку експерта встановлено, що останній врахував, що житловий будинок по АДРЕСА_1 збудований на земельній ділянці з відповідними цільовим призначенням та отриманням дозволу на будівництво, визначення ринкової вартості житлового будинку проводилась з врахуванням того, що будинок може бути введений в експлуатацію з реєстрацією права власності відповідно до законодавства України.

Інші доводи апеляційної скарги висновків суду першої інстанції, викладених у рішенні, не спростовують.

З урахуванням викладеного суд апеляційної інстанції вважає, що майнове право позивача було порушено відповідачем.

З урахуванням наведеного, суд апеляційної інстанції вважає, що суд першої інстанції на підставі належним чином оцінених доказів, дійшов вірного висновку про часткове задоволення позову.

Відповідно до статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Таким чином, доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду, рішення суду ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, і не може бути скасовано з підстав, викладених у апеляційній скарзі.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.374, 375 ЦПК України, суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю « Фінансова компанія «Гровінг Стейт» залишити без задоволення.

Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 10 травня 2023 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, однак може бути оскаржена протягом 30 днів з дня складення повного судового рішення безпосередньо до Верховного Суду.

Повний текст постанови складено 22 лютого 2024 року.

Головуючий суддя Д.Р. Гаращенко

Судді Л.П. Сушко

В.І. Олійник