Єдиний унікальний номер 725/7713/21
Номер провадження 2/725/1279/23
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12.06.2024 року Першотравневий районний суд м.Чернівців

в складі:

головуючої судді Піхало Н.В.

за участю секретаря судового засідання Соник А.Д.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відео конференції в залі суду в м. Чернівці цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Акціонерного товариства «Сенс Банк», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на стороні відповідача: приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Козлова Наталія Володимирівна про скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію, -

ВСТАНОВИВ:

У листопаді 2022 року позивачі звернулися до Першотравневого районного суду м.Чернівці з позовом про припинення права власності та скасування рішення про державну реєстрацію.

В обґрунтування позову вказували, що 20 березня 2006 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», правонаступником якого є «Альфа-Банк» та ОСОБА_1 укладено Кредитний договір №91, за умовами якого Кредитор зобов`язався надати Позичальнику кредит в сумі 69300 доларів США, а Позичальник зобов`язався прийняти кредит, сплатити плату за кредит та повернути Банку кредит у повному обсязі в порядку та у строки, визначені умовами договору.

На забезпечення виконання зобов`язань за Кредитним договором між відповідачем та ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , ОСОБА_4 укладено іпотечний договір №91, вза умовами якого з забезпечення виконання зобов`язань передано в іпотеку банку квартиру АДРЕСА_1 .

З Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 03.11.2021 року їм стало відомо, що право власності на вказану квартиру зареєстровано за відповідачем на підставі рішення приватного нотаріуса Козлової Н.В. про державну реєстрацію від 28.09.2021 року за індексним номером 60628350. Підставою виникнення зазначено іпотечний договір №91.

Разом з тим, вважають рішення про реєстрацію незаконним, таким, що прийняте з порушенням норм законодавства, а також таким, що порушує їх право власності на нерухоме майно, у зв`язку із чим підлягає скасуванню, виходячи з наступного:

Так, Іпотечний договір №91 укладено 14.01.2009 року, тобто до набрання чинності Законом «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.2008 року, яким внесено зміни до Закону України «Про іпотеку», та статті 37,38 якої передбачали, що правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно та продажу предмета іпотеки іпотеко держателем будь-якій особі покупцеві є саме договір задоволення вимог іпотеко держателя, не згадуючи, водночас, застереження про задоволення вимог іпотеко держателя, що містяться в іпотечному договорі.

Отже, оскільки між сторонами не було укладено окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, то, вважають, що перереєстрація права власності на підставі іпотечного застереження, є незаконною.

Крім того, вказували, що вони як іпотекодавці відповідно до положень ст. 35 Закону України «Про іпотеку» не отриували жодної письмової вимоги відповідача про усунення порушення основного зобов`язання із зазначенням усіх складових заборгованості. До того, відповідачем не було надано й нотаріусу, а останнім не встановлено розміру заборгованості за кредитним договором, яка була задоволена шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Нотаріусом не перевірено дійсності заявленої вимоги на момент звернення, не встановлено відповідності вартості предмета іпотеки заявленим вимогам та взагалі не досліджено умов кредитного договору.

При цьому, рішенням Першотравневого районного суду м.Чернівці з ОСОБА_1 на користь ПАТ «Укрсоцбанк» стягнуто заборгованість за кредитним договором №91 від 20.03.2006 року в сумі 88 781,45 доларів США, що складає 2 032 967,82 грн. Однак згідно повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, яке надійшло на адресу ОСОБА_2 загальна сума вимог складає 140 402,33 долари США, що на 25 620,88 доларів США більше, ніж встановлено рішенням суду. Таким чином, вважає, що позичальнику та майновим поручителям нараховані відсотки за користування кредитом та неустойку після 19.03.2013 року (дата кінцевого терміну повернення кредиту), що є недопустимим.

Також відповідачем не проведено оцінки нерухомого майна перед набуттям у власність предмету іпотеки, оскільки із Інформаційної довідки вбачається, що при набутті права власності на спірну квартиру Банком не надано відповідного звіту, а нотаріус, у свою чергу, не витребував такий звіт.

На підставі наведених вище фактичних обставин, вважає, що відповідачем грубо порушено права позивачів на власність, а реєстрація права власності на спірну квартиру проводилася нотаріусом з порушенням вимог чинного законодавства, у зв`язку із чим, уточнивши предмет заявленого позову, просили скасувати рішення державного реєстратора / приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Козлової Н.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28 вересня 2021 року за індексним номером 60628350, на підставі якого право власності на об`єкт неруховимого майна квартиру за адресою АДРЕСА_2 зареєстровано за АТ «Альфа Банк», правонаступником якого є АТ «Сенс-Банк».

28 січня 2022 року до суду надійшов відзив представника відповідача на позовну заяву. У своєму відзиві представник відповідача просив суд у задоволенні позову відмовити, посилаючись на його необґрунтованість та безпідставність. Вважає, що реалізація права власності на предмет іпотеки, тобто спірну квартиру, відбувалася відповідно до вимог Закону України «Про іпотеку» та умов іпотечного договору №91. Позивачі належним чином були повідомлені про існуючу заборгованість та необхідність її сплати. Нотаріусу були надані всі необхідні документи, у тому числі довідку про розмір заборгованості, висновок про вартість майна від 15.09.2021 року. Вказані документи були вивчені нотаріусом, їм надано належну оцінку та прийнято рішення про реєстрацію права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем. Таким чином, вважає, що нотаріусом та Банком дотримано всіх належних умов та вимог закону для здійснення реєстрації права власності на іпотечне майно. Також вказував про невірне обрання позивачами способу захисту своїх прав.

Рішенням Першотравневого районного суду м.Чернівці від 23 травня 2022 року в задоволенні позову відмовлено у зв`язку із невірним обранням позивачами неналежного та ефективного способу захисту своїх прав.

Постановою Чернівецького апеляційного суду від 16 серпня 2022 року рішення Першотравневого районного суду м. Чернівці від 23 травня 2022 року змінено, викладено мотивувальну частину рішення в редакції цієї постанови. В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Зокрема, рішення суду апеляційної інстанції в частині зміни мотивів, обґрунтовано тим, що суд першої інстанції дійшов правомірного висновку про відмову в позові, оскільки позивачі обрали неналежний спосіб судового захисту, однак помилився із обґрунтуванням відмови та неправомірно вказав, що позивачі повинні були звернутися із вимогами про скасування рішення державного реєстратора, припинення права власності за відповідачем та визнання права власності за позивачем.

Згідно з правовими висновками Великої Палати Верховного Суду викладеними у постанові від 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19, якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту може бути позов про витребування нерухомого майна, оскільки його задоволення та як наслідок, рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 13 листопада 2023 року рішення Першотравневого районного суду м. Чернівці від 23 травня 2022 року та постанову Чернівецького апеляційного суду від 16 серпня 2022 року скасовано з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Скасовуючи судові рішення Верховний Суд вказав, що суди першої та апеляційної інстанцій дійшли помилкового висновку, що позивачі звернулися до суду з неналежним способом захисту, спір по суті не вирішили, оцінку законності винесення Державним реєстратором оспорюваних рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень не надали та не перевірили, чи порушує права позивачів реєстрація права власності на спірну квартиру за АТ «Альфа-Банк». Також суди попередніх інстанцій не врахували, що перехід права власності від іпотекодавця до іпотекодержателя здійснений саме на підставі рішення про державну реєстрацію права власності на підставі іпотечного застереження, що міститься в іпотечному договорі, і саме цю реєстрацію оспорюють позивачі. Крім того, під час нового розгляду судам належить врахувати викладене, розглянути справу з додержанням вимог процесуального права, перевірити обґрунтованість позову, дослідити та належним чином оцінити подані сторонами докази, дати правову оцінку доводам і запереченням сторін та ухвалити законне і справедливе судове рішення відповідно до встановлених обставин і вимог закону.

Ухвалою Першотравневого районного суду м. Чернівці від 13 грудня 2023 року вищевказану цивільну справу прийнято до провадження та призначено підготовчий судовий розгляд, за наслідками якого ухвалою суду від 13 березня 2024 року закрито підготовче провадження у справі та справу призначено до судового розгляду.

В судовому засіданні представник позивачів адвокат Новіков О.П. підтримав заявлені позовні вимоги та підтвердивобставини,викладені у позові. При цьому, ураховуючи заяву про зміну предмету позову, просив позовні вимоги задовольнити у повному обсязі та скасувати рішення державного реєстратора/приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Козлової Н.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28 вересня 2021 року за індексним номером 60628350, на підставі якого право власності на об`єкт нерухомого майна квартиру за адресою АДРЕСА_2 зареєстровано за АТ «Альфа Банк», правонаступником якого є АТ «Сенс-Банк», як таку, що проведена з порушенням вимог чинного законодавства.

Представник відповідача ОСОБА_5 в судовому засіданні в режимі відео конференції підтримав обставини, викладені ним у відзиві на позовну заяву та просив відмовити у задоволенні позову.

Третя особа приватний нотаріус Козлова Н.В., будучи належним чином повідомленою про час та місце розгляду справи, у судове засідання не з`явилася.

Заслухавши поясненн представників сторін, а також дослідивши та проаналізувавши наявні у матеріалах справи письмові докази у їх сукупності, суд приходить до наступного висновку.

Так, судом встановлено, що 20 березня 2006 року між акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», правонаступником якого є «Альфа-Банк», в подальшому - АТ «Сенс-Банк» та ОСОБА_1 укладено Кредитний договір №91, за умовами якого Кредитор зобов`язався надати Позичальнику кредит в сумі 69300 доларів США, а Позичальник зобов`язався прийняти кредит, сплатити плату за кредит та повернути Банку кредит у повному обсязі в порядку та у строки, визначені умовами договору (а.с.14-23).

З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, між банком та ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , ОСОБА_4 укладено іпотечний договір №91, предметом якого є квартира за адресою АДРЕСА_3 , квартира (а.с.39-46).

Відповідно до договору іпотеки, укладеного 20 березня 2006 року між банком та ОСОБА_3 , ОСОБА_3 та ОСОБА_2 визначено, що даний договір забезпечує вимоги Іпотекодержателя, що витікають з кредитного договору №91 від 20 березня 2006 року, укладеного між Іпотекодержателем та ОСОБА_1 .

При цьому, пунктом 4.1 цього ж Договору визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання Позичальником основного зобов`язання, Іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення на предмет іпотеки.

Згідно з пунктом 4.5 іпотечного договору іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із таких способів: п. 4.5.1 - на підставі рішення суду; або п. 4.5.2 - на підставі виконавчого напису нотаріуса; або п. 4.5.3 - шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотекив рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань, в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; або п. 4.5.4 - шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі - покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку»; або п. 4.5.5 - шляхом організації іпотекодержателем продажу предмета іпотеки через укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки між іпотекодавцем та відповідним покупцем.

Пунктом 4.6., підпунктами 4.6.1, 4.6.2 іпотечного договору визначено, що у разі звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, реалізація предмета іпотеки здійснюється у спосіб визначений у відповідному рішенні суду, зокрема шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі - покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку», або шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження.

У випадку невиконання іпотекодавцями письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушених зобов`язань за цим та/або договором кредиту у встановлений іпотекодержателем строк, такі вимоги іпотекодержателя задовольняються за рахунок предмета іпотеки. Це застереження згідно із Законом України «Про іпотеку» вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі цього іпотечного договору, який в цьому випадку є правовстановлюючим документом (пункт 4.8 іпотечного договору (т. 1, а. с. 75-80)).

Також судом з наданих сторонами письмових доказів вставнолено, що внаслідок невиконання взятих на себе зобов`язань щодо сплати кредитних коштів, у позивачів перед відповідачем виникла заборгованість, яка згідно рішення Першотравневого районного суду м.Чернівці від 22.03.2022 року, станом на 28 квітня 2015 року складає 2 032 967,82 грн. й відповідно АТ «Альфа Банк» скористалося своїм правом, визначеним умовами договору про іпотеку, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, в порядку, визначеному ст.37 Закону України «Про іпотеку».

Зокрема, з метою стягнення заборгованості за кредитним договором шляхом позасудового врегулювання спору та звернення стягнення на предмет іпотеки, банк, як іпотекодержатель, 22 квітня 2020 року в порядку ст.35 Закону України «Про іпотеку» повідомив боржника та іпотекодавців, надіславши на їх адресу місця проживання: АДРЕСА_2 , яка є й адресою розташування предмету іпотеки, повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, в якому, зокрема вказало про необхідність сплати боргу за кредитним договором в розмірі 111896, 62 долари США станом на 22 квітня 2020 року та якщо в термін 30 днів з дня отримання цього листа не буде усунуто порушення умов кредитного Договору намір звернути стягнення на предмет іпотеки у разі непогашення боргу в порядку ст.37 Закону України «Про іпотеку» (а.с.141).

Відповідно до копій рекомендованих повідомлень про вручення поштового відправлення установлено, що рекомендовані листи, адресовані позивачам, були направлені на такі адреси: АДРЕСА_2 , (адреса предмета іпотеки) та АДРЕСА_4 (адреса ОСОБА_4 , вказана в іпотечному договорі), проте повернені з відміткою «за закінченим терміном зберігання» ( а.с. 142-160, т. 1).

17 вересня 2020 року, направивши повідомлення, АТ «Альфа-Банк» вдруге вимагало від позивачів усунути порушення за кредитним договором від 20 березня 2006 року № 91, а саме: сплатити борг за кредитним договором, розмір якого станом на 17 вересня 2020 року складав 114 402,33 долари США. Попереджено, щоу разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку АТ «Альфа-Банк» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» ( а.с. 161, т. 1).

Відповідно до копій рекомендованих повідомлень про вручення поштового відправлення установлено, що рекомендовані листи, адресовані позивачам, були направлені на такі адреси: АДРЕСА_2 , (адреса предмета іпотеки) та АДРЕСА_4 (адреса ОСОБА_4 , вказана в іпотечному договорі), проте 25 вересня 2020 року повернені з відміткою «за закінченим терміном зберігання» та «інші причини невручення» ( а.с. 162-177, т. 1).

Крім того, на замовлення АТ «Альфа Банк», ТОВ «Незалежна експертна компанія» надано висновок про вартість майна, а саме чотирикімнатної квартири АДРЕСА_5 , відповідно до якого ринкова вартість станом на 15 вересня 2021 року (дату оцінки вищевказаної квартири) становить 1 143 500 грн. ( а.с. 179, т. 1).

В подальшому, оскілки після спливу 30-ти денного строку, вимога іпотекодержателя залишилась без задоволення, іпотекодержатель розпочав процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки, звернувшись до приватного нотаріуса із заявою щодо реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем відповідно до умов договору іпотеки та положень ст.37 Закону України «Про іпотеку».

28 вересня 2021 року рішенням приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Козлової Н.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за АТ «Альфа-Банк» зареєстроване право власності на квартиру АДРЕСА_1 (а.с.47-53).

З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №282615477 від 03 листопада 2021 року вбачається, що право власності на предмет іпотеки квартиру, належить на праві власності банку на підставі рішення приватного нотаріуса Козлової Н.В. про державну реєстрацію від 28.09.2021 року за індексним номером 60628350.

Звертаючись до суду із вказаним позовом, позивачі зазначали, що при здійсненні звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі права власності на предмет іпотеки АТ «Альфа Банк» (АТ «Сенс Банк») не дотримано процедури та вимог статті 37 Закону України «Про іпотеку», а також умов договору іпотеки відповідачем, зокрема не надано доказів отримання позивачами письмової вимоги про усунення порушення, а також не надано доказів щодо суми боргу із зазначенням усіх її складових та оцінки майна й відповідно нотаріусом у порушення вимог статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127 дані обставини не були перевірені, а тому просили про скасування рішення державного реєстратора. Крім того, вказували, що реєстрація предмета іпотеки за іпотекодержателем проведена з порушенням вимог закону, оскільки між банком та позивачами був відсутній договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотекиу рахунок виконання основного зобов`язання, та є правовою підставою для реєстрації права власності на квартиру за банком.

Так, відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Крім того, під захистом цивільних прав розуміється передбачений законодавством засіб, за допомогою якого може бути досягнуте припинення, запобігання, усунення порушення права, його відновлення і (або) компенсація витрат, викликаних порушенням права. Обраний спосіб захисту має безпосередньо втілювати мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту, тобто мати наслідком повне припинення порушення його прав та охоронюваних законом інтересів.

Засіб юридичного захисту має бути ефективним, як на практиці, так і за законом.

Зокрема, відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулюються Законом України від 01 липня 2004 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (частина друга статті 3 Закону ).

З огляду на норми Закону при розгляді справ цієї категорії суд визначає:(а) неправомірність дій особи, яка зазначена у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як власник (адже саме ці дії призвели до внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно цих відомостей; (б) тим самим суд констатує, що ці дії не були здатні призвести до набуття права власності особою, яка позначена в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як власник, а тому (в) в цієї особи відсутнє право власності, а отже, (г) право власності належить позивачеві (якщо позивач доведе всі наведені вище обставини).

Крім того, положення вказаного Закону регламентують також й процедуру внесення державним реєстратором відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За загальним правилом, у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення, державний реєстратор повинен керуватися положеннями Закону, чинними на час вчинення ним дій на підставі такого судового рішення.

Також слід зазначити, що Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності з 16 січня 2020 року, статтю 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» викладено в новій редакції.

Так, відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26 вказаного Закону (в редакції, чинній з 16 січня 2020 року) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

За змістом цієї правової норми в чинній редакції, на відміну від положень статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, на даний час способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є: судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав.

Таким чином, порядок дій державного реєстратора у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення врегульований чинними нині абзацами другим і третім частини третьої статті 26 Закону.

Отже, державний реєстратор повинен одночасно з державною реєстрацією припинення права власності відповідача на відповідне нерухоме майно провести державну реєстрацію набуття права власності на спірне нерухоме майно за позивачем.

Водночас згідно з нормами абзацу першого частини третьої статті 26 Закону відомості про право власності відповідача з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно не вилучаються. Задоволення позову є підставою для вчинення державним реєстратором нової реєстраційної дії - внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі судового рішення.

Також слід зазначити, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

Зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) зазначено, що «з урахуванням конкретних обставин справи та положень абзаців другого та третього частини третьої статті 26 Закону задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності може призвести до відновлення порушених прав особи без застосування додаткових способів захисту, таких як поновлення права власності (за умови, якщо суд, задовольнивши таку позовну вимогу, вирішить тим самим спір про право, наявний між сторонами). На підставі викладеного Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про відсутність підстав для відступу від висновку, викладеного у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 27 жовтня 2021 року у справі № 545/1883/20, про те, що задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності призведе до відновлення порушених прав позивача і не потребує для застосування додаткових способів захисту, таких як поновлення права власності».

До схожих висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22).

Таким чином, з урахуванням конкретних обставин справи та положень абзаців другого та третього частини третьої статті 26 Закону задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності може призвести до відновлення порушених прав особи без застосування додаткових способів захисту, таких як поновлення права власності (за умови, якщо суд, задовольнивши таку позовну вимогу, вирішить тим самим спір про право, наявний між сторонами).

Подібні висновки, викладені також Верховним Судом у постанові від 30 серпня 2023 року в справі № 752/10924/19, провадження № 61-9328св22.

Крім того, відповідно до частини четвертої статті 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент звернення з позовом) рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Оскільки порушення права власності позивачів відбулось у результаті державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за АТ «Альфа Банк» ( АТ «Сенс Банк»), заявлені ним позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав від 28 вересня 2021 року буде спрямоване на відновлення становища, яке існувало до порушення й відповідно вищевикладене свідчить про те, що що позивачами обрано належний спосіб захисту своїх прав шляхом скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за АТ «Альфа Банк» та спростовує доводи представника банку в цій частині.

При цьому, положеннями ст.10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державним реєстратором є: 1) громадянин України, який має вищу освіту за спеціальністю правознавство, відповідає кваліфікаційним вимогам, встановленим Міністерством юстиції України, та перебуває у трудових відносинах з суб`єктом державної реєстрації прав; 2) нотаріус; 3) державний виконавець, приватний виконавець - у разі державної реєстрації обтяжень, накладених під час примусового виконання рішень відповідно до закону, а також у разі державної реєстрації припинення іпотеки у зв`язку з придбанням (передачею) за результатом прилюдних торгів (аукціонів) нерухомого майна, що є предметом іпотеки.

Також положеннями статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

Статтею 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.

Усі без виключення реєстраційні дії у Державному реєстрі прав здійснюються реєстратором на підставі заяви, поданої йому правоволодільцем чи його уповноваженим представником (власником майна, його набувачем, обтяжувачем тощо); нотаріус вносить до реєстру відомості щодо особи, яка подала заяву, об`єкта нерухомого майна, документів, поданих йому для проведення реєстрації тощо.

При цьому, пунктом 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, в редакції чинній на дату проведення реєстрації, визначено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, подаються: 1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами); 3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; 4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.

Протягом дії Закону України Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, яким є нерухоме житлове майно загальною площею в межах, визначених зазначеним Законом, що виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, також подається заява, що підтверджує згоду іпотекодавця - громадянина України на набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, справжність підпису на якій засвідчується відповідно до Закону України Про нотаріат, крім випадків встановлення державним реєстратором наявності зареєстрованого права власності іпотекодавця на інше нерухоме житлове майно (його частину) у Державному реєстрі прав чи в його невід`ємній архівній складовій частині або надання державному реєстратору документів, якими підтверджується, що відповідне нерухоме житлове майно не є місцем постійного проживання іпотекодавця.

Отже, у пункті 61 вказаного Порядку № 1127 наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

При цьому, на день проведення реєстрації, обов`язковою умовою при вирішенні питання про правомірність проведення реєстрації права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем є наявність доказів на підтвердження дотримання іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця про наявність вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору та дотримання строку, а також наявність звіту про оцінку предмета іпотеки.

Перевірка документів на наявність підстав, зокрема, для прийняття відповідних рішень, є одним з етапів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (пункт 4 частини першої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Відповідно до п. 8 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень моментом прийняття заяви про державну реєстрацію вважається дата та час її реєстрації у базі даних про реєстрацію заяв і запитів.

Таким чином, з огляду на вказане, в даному спорі необхідно провести оцінку дотримання процедури реєстрації й відповідно законності винесення Державним реєстратором оспорюваних рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та чи порушує права позивачів реєстрація права власності на квартиру за АТ «Альфа-Банк».

Як вже було вставнолено, спірні правовідносини сторін виникли з приводу того, що у зв`язку з неналежним виконанням позивачем укладеного з банком кредитного договору утворилася заборгованість, що підтверджено зокрема й рішенням Першотравневого районного суду м.Чернівці від 22 березня 2022 року, відповідно до якого, станом на 28 квітня 2015 року борг складає 2 032 967,82 грн., а тому у зв`язку із не виконанням боржником своїх зобов`язань за кредитним договором, АТ «Альфа Банк» (АТ «Сенс Банк») скористалося своїм правом, визначеним умовами договору про іпотеку, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, в порядку, визначеному ст.37 Закону України «Про іпотеку».

Так, згідно зі статтями 12, 13 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, при цьому суд розглядає цивільні справи не інакше як в межах заявлених вимог і на підставі наданих учасниками справи доказів

Відповідно до ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених ст. 82 цього Кодексу, тобто тягар доказування лежить на сторонах цивільно-правового спору.

Згідно зі статтями 76-79 ЦПК України, доказуванню підлягають обставини (факти), які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у учасників справи, виникає спір.

Доказування по цивільній справі, як і судове рішення не може ґрунтуватися на припущеннях.

Зокрема, як вже було вставнолено судом, з метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, між банком та ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , ОСОБА_4 укладено іпотечний договір №91, предметом якого є квартира за адресою АДРЕСА_3 , квартира (а.с.39-46).

Відповідно до договору іпотеки із застереженням про задоволення вимог Іпотекодержателя, укладеного 20 березня 2006 року між банком та ОСОБА_3 , ОСОБА_3 та ОСОБА_2 визначено, що даний договір забезпечує вимоги Іпотекодержателя, що витікають з кредитного договору №91 від 20 березня 2006 року, укладеного між Іпотекодержателем та ОСОБА_1 .

При цьому, пунктом 4.1 цього ж Договору визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання Позичальником основного зобов`язання, Іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення на предмет іпотеки.

Так, відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).

У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (стаття 12 Закону).

У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (стаття 33 Закону).

Отже, законодавством передбачено право іпотекодержателя задовольнити забезпечені іпотекою вимоги за рахунок предмета іпотеки у випадку невиконання або неналежного виконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання.

При цьому, ст. 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Із внесенням змін до цієї норми згідно з Законом України від 25 грудня 2008 року «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» норми ст 37 Закону України «Про іпотеку» передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Таким чином, зважаючи на те, що іпотечний договір №91 було укладено до 14.01.2009 року, тобто до набрання чинності Законом України від 25.12.2008 року «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким було внесено зміни до Закону України «Про іпотеку», статті 37,38 якого передбачали, що правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно та продажу предмета іпотеки іпотекодержателем будь-якій особі-покупцеві є саме договір про задоволення вимог іпотекодержателя, не згадуючи водночас, застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі.

Водночас, ст.36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового

врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про

задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов`язання є недійсними.

Отже, чинним на момент укладення договору іпотеки законодавством передбачено порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Після внесення Законом України від 25 грудня 2008 року «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» змін до статті 36 Закону України «Про іпотеку» її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Системний аналіз положень Закон України «Про іпотеку», а саме статей 36 та 37 у редакції як на момент укладення іпотечного договору, так і на момент переходу права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя, тобто після внесення змін Законом України від 25 грудня 2008 року, які деталізували положення статті 37 Закону України «Про іпотеку» в частині правової підстави для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, узгодивши в цій частині положення обох статей вказівкою про те, що такими підставами є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Крім того, сторони у підпункті 4.5.3 іпотечного договору передбачили, що зверення стягнення на предмет іпотеки відбувається шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань, в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», тобто погодили іпотечне застереження, за змістом якого іпотекодержатель може набути право власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку.

Отже, підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому способі) не залежало від наявності згоди іпотекодавця, а залежало від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.

Крім того, у контексті зазначеного, Велика Палата Верховного Суду у постановах від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18а (провадження № 11-474апп19) та від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20) зробила висновок про те, що звернення стягнення на предмет іпотеки у спосіб, визначений сторонами в іпотечному застереженні, є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому способі) не залежало від наявності згоди іпотекодавця, а залежало від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору. Водночас Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодателя без згоди останнього на таке відчуження.

Таким чином, доводи позивачів в тій частині, що реєстрація предмета іпотеки за іпотекодержателем проведена з порушенням вимог закону, оскільки між банком та позивачем відсутній окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання та який може бути єдиною правовою підставою для реєстрації права власності на квартиру за банком є безпідставними, оскільки тлумачення вказаного пункту іпотечного договору необхідно розуміти як іпотечне застереження, яке не потребує укладення сторонами окремого договору про застосування вказаного позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки.

Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 18 вересня 2023 року у справі № 363/2337/19 (провадження № 61-6787сво21).

А тому, доводи представника банку про те, що сторони в іпотечному договорі передбачили іпотечне застереження, яке не потребує укладення окремого договору та є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно в позасудовому порядку, оскільки іпотечне застереження прирівнюється до такого договору за юридичними наслідками, тому підлягає виконанню у визначений спосіб, знайшли своє підтвердження.

При цьому, відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у редакції, чинній на час укладення іпотечного договору, визначено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до пункту 4.8 іпотечного договору, сторони визначили, що у випадку невиконання іпотекодавцями письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушених зобов`язань за цим та/або договором кредиту у встановлений іпотекодержателем строк, такі вимоги іпотекодержателя задовольняються за рахунок предмета іпотеки. Це застереження згідно із Законом України «Про іпотеку» вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі цього іпотечного договору, який в цьому випадку є правовстановлюючим документом.

Таким чином, із наведеного слідує, що згідно з умовами договору іпотеки та відповідно до вказаних вище норм матеріального права підставами для задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання є обов`язкове надсилання іпотекодавцю та боржнику (позичальнику) письмової вимоги про виконання зобов`язання за кредитним договором.

Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.

При цьому, у п. 6.3 іпотечного договору визначено, що усі повідомлення за цим договором будуть уважатися зробленими належним чином, у випадку якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.

Так, у матеріалах цієї справи наявні копії рекомендованих листів, направлених банком у квітні 2020 року та у вересі 2020 року позивачам за місцем проживання (адреса предмета іпотеки), які повернуті з відміткою «за закінченим терміном зберігання».

Отже, для вирішенні питання правомірності реєстрації права власності за іпотекодержателем на іпотечне майно, враховуючи підстави позову, визначені позивачами, суду необхідно також встановити, чи дотримано іпотекодержателем процедуру повідомлення іпотекодавця про усунення порушення основного зобов`язання шляхом надсилання вимоги на адреси боржника, що вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. При дотриманні іпотекодержателем відповідної процедури направлення повідомлення про усунення порушення - оцінити причини не отримання іпотекодавцем такого повідомлення.

Зокрема, у постанові від 11 квітня 2017 року у справі № 21-1458а16 за позовом про визнання дій протиправними та скасування рішення, Верховний Суд України сформулював висновок про те, що законодавство визначає вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. Підтвердженням отримання іпотекодавцем письмової вимоги банку, а отже, й завершення тридцятиденного строку з моменту її отримання, має бути повідомлення про вручення поштового відправлення, вручене та оформлене відповідно до Правил надання поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270, та Порядку пересилання поштових відправлень, затвердженого наказом Українського державного підприємства поштового зв`язку «Укрпошта» від 12 травня 2006 року № 211.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) звертала увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також потрібно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

Так, з наданих представником АТ «Альфа Банк (АТ «Сенс Банк») матеріалів убачається, що повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням направлялося позивачам двічі, а саме у квітні 2020 року та у вересні 2020 року. Вказане повідомлення зареєстровані у журналі вихідної кореспонденції АТ «Альфа Банк» та наявні відповідної квитанції щодо направлення повідомлення адресату, опис вкладення із зазначенням змісту направлення та конверти, які повернулися на адресу Банку із зазначенням причин невручення працівником пошти як «за закінченням терміну зберігання».

Таким чином, банком надано суду докази саме направлення на адресу позивачів відповідних повідомлень, а саме копії рекомендованих поштових відправлень (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначені у п. 61 Порядку, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення.

Проте у справі відсутні докази вручення вказаних повідомлень-вимог позивачам. Відповідно до матеріалів справи поштове відправлення повернулося без вручення адресату за сплином строку зберігання, що є перешкодою у вчиненні державним реєстратором оспорюваних реєстраційних дій.

При цьому, доводи представника банку про необов`язковість особистого вручення повідомлення-вимоги боржнику з посиланням на пункт 6.2 іпотечного договору не можна вважати обґрунтованими, оскільки така домовленість сторін не спростовує обов`язку реєстратора перед здійсненням відповідних процедур отримати документ, що підтверджує факт отримання іпотекодавцем (боржником) письмової вимоги іпотекодержателя.

Крім того, як вставнолено судом та підтверджено наданими Державним архівом матеріалами реєстраційної справи на виконання ухвали суду про витребування доказів, факт надання нотаріусу банком разом із заявою про здійснення державної реєстрації відповідно по вимог п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 в редакції, яка діяла на час реєстрації права власності на спірну квартиру, доказів направлення позивачам письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця та доказів його направлення та отримання згідно підпункту 2 пункту 61 Порядку вважався б таким, що належним чином отриманий позивачами, не убачається.

Таким чином, відсутність в реєстраційній справі вищевказаних повідомлень (письмових вимог) та доказів їх належного направлення та отримання, а також інших доекументів, які підлягали б поданню банком згідно п. 61 Порядку, свідчить про невиконання нотаріусом перевірки факту належного надсилання та отримання позивачами повідомлення-вимоги іпотекодержателя про усунення порушень та дотримання (а.с. 230-244, т. 1).

При цьому, слід зазначити, що докази направлення та отримання іпотекодавцями повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки банк мав подати саме державному реєстратору на виконання правил пункту 61 Порядку № 1127, а не безпосередньо до суду під час розгляду цієї справи, оскільки у межах цієї справи вирішується питання дотримання державним реєстратором процедури проведення реєстрації права власності на нерухоме майно. Недотримання цієї процедури є підставою для скасування державної реєстрації.

Однак, банком також не надано суду і належних доказів на підтвердження надання нотаріусу визначеного п 61 Порядку переліку документів, а наявні у матеріалах справи копії повідомлень не свідчать про те, що дані документи надавалися нотаріусу разом із заявою про вчинення державної реєстрації права власності на спірну квартиру, оскільки такі документи відсутні в реєстраційній справ, як відсутній й звіт про оцінку предмета іпотеки на момент передачі іпотекодержателю права власності на нього.

Також слід зазначити, що в постанові Верховного Суду від 23 лютого 2023 року по справі № 372/548/20 (провадження № 61-10404св22) вказано, що «частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності; у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 березня 2019 року по справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) акцентувала на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. При цьому непогодження оцінки предмета іпотеки з власником майна не може бути підставою для скасування оскаржуваного рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію права власності, оскільки основною підставою для скасування такого рішення є відсутність такої оцінки».

При цьому, як убачається з матеріалів справи, що представником банку до відзиву на позов надано копію висновку про вартість майна, а саме чотирикімнатної квартири АДРЕСА_5 , відповідно до якого ринкова вартість вищевказаної квартири становить 1 143 500 грн. станом на 15 вересня 2021 року ( дату оцінки ( а.с. 179, т. 1)), яку проведено відповідно до частини шостої статті 37 Закону України «Про іпотеку», згідно з якою іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, і зазначена оцінка була чинною на момент переходу права власності до іпотекодержателя.

Однак, згідно матеріалів витребуваної судом реєстраційної справи відомості про надання банком нотаріусу разом із заявою про здійснення державної реєстрації вищевказаного звіту відсутні.

З огляду на вищевказане, суд приходить до висновку про недотримання АТ «Альфа Банк» (АТ «Сенс Банк») процедури та вимог статті 37 Закону України «Про іпотеку», умов договору іпотеки, а також Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого по становою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» при здійсненні звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі права власності на предмет іпотеки й відповідно про наявність підстав для задоволення позову.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача.

Оскільки судом позові вимоги задоволено, сплачений позивачами судовий збір в розмірі 908 грн. 00 коп. підлягає стягненню з АТ «Сенс Банк» на їх корисить.

Куруючись Законом України "Про іпотеку", Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого по становою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, статтями 15, 572, 575, 590 ЦК України, статтями 2, 12, 13, 76-79, 81, 82, 141, 262-265, суд -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Скасувати рішення державного реєстратора/приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Козлової Наталії Володимирівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28.09.2021 року за індексним номером 60628350, на підставі якого право власності на об`єкт нерухомого майна квартиру за адресою АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 060) було зареєстроване за Акціонерним товариством «Альфа-Банк», правонаступником якого є Акціонерне товариства «Сенс Банк».

Стягнути з Акціонерного товариства «Сенс Банк» (, 03150, м. Київ, вул. Велика Васильківська, буд.100) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_6 ), ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 , АДРЕСА_7 ) судовий збір в розмірі 908 грн. 00 коп. Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Чернівецького апеляційного суду через Першотравневий районний суд м.Чернівці протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя Першотравневого

районного суду м.Чернівці Н.В. Піхало