ЄУН №337/6268/21
Провадження № 2/337/6/2024
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 січня 2024 року м. Запоріжжя

Хортицький районний суд міста Запоріжжя у складі головуючого судді Бредуна Д.С., при секретарі Сакоян О.В., за участю представника позивача адвоката Земцової В.О., в режимі відеоконференції представника відповідача адвоката Пивоварова В.І., розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «КЕЙ КОЛЕКТ», товариства з обмеженою відповідальністю «ФАБУЛОС», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна, про визнання договору іпотеки припиненим, визнання недійсним договору купівлі-продажу, витребування нерухомого майна з незаконного володіння,

ВСТАНОВИВ:

02 листопада 2021 року позивач ОСОБА_1 в особі представника адвоката Земцової В.О. звернулася до суду з позовом, в якому просить:

визнати договір іпотеки №0/З від 27.10.2006 року, укладений між ОСОБА_2 та АК інноваційний банк «УкрСиббанк», припиненим;

визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 20 вересня 2021 року між ТОВ «КЕЙ КОЛЕКТ» та ТОВ «ФАБУЛОС», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., за р№2174;

застосувати наслідки недійсності правочину двосторонню реституцію, скасувавши реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_2 за ТОВ «ФАБУЛОС», та повернути реєстрацію права власності позивачки ОСОБА_1 .

В обґрунтування позову вказано, що ТОВ «КЕЙ КОЛЕКТ», як іпотекодержатель, продав ТОВ «ФАБУЛОС» належну позивачці квартиру. Такий правочин вважає незаконним і недійсним. Посилаються, що зобов`язання за кредитним договором погашені за рахунок ліквідації поручителя ТОВ «ВКФ «Укрхімсінетез». При продажі майна, вважає порушеним ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» оскільки це майно не перевищує 140кв.м. (дорівнює 86,45кв.м.) і використовувалось як постійне та єдине місце проживання майнового поручителя ОСОБА_1 , та її сина і батька. Крім того продаж квартиру вчинено за значно заниженою, не ринковою вартістю 481413 гривень, що еквівалентно 18000 доларів США, при мінімальній вартості аналогічних квартир від 30000 доларів США, а реальній вартості конкретної квартири 35000-40000 доларів США. Також посилаються на порушення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки, передбачену ч.1 ст. 35 КУ «Про іпотеку» щодо повідомлення боржника про необхідність усунення порушення зобов`язання.

Ухвалою судді від 09 листопада 2021 року, після усунення недоліків за ухвалою судді від 04 листопада 2021 року, у справі відкрито загальне позовне провадження, та призначено підготовче засідання.

13 грудня 2021 року представник відповідача ТОВ «КЕЙ КОЛЕКТ» Вишневська І.О. подала відзив, в якому просила відмовити в задоволення позову в повному обсязі. Зазначила, що при ліквідації ТОВ «ВКФ «Укрхімсінетез» заборгованість не погашена, а припинення зобов`язань фінансового поручителя не припинило зобов`язання майнового поручителя ОСОБА_2 . Крім того наголошує, що у справі відсутні статтею 17 ЗУ «Про іпотеку» підстави для припинення іпотеки. Судове рішення про стягнення заборгованості з боржника не виконане, а тому не припиняє іпотеку. Про порушення мораторію заперечує, оскільки позивачці належить також і інша квартира АДРЕСА_3 . Щодо ціну продажу вказала, що вартість квартири була визначена на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності. Крім того, ОСОБА_2 отримала вимогу від ТОВ «КЕЙ КОЛЕКТ» про усунення порушень основного зобов`язання 12.08.2019 року.

Ухвалою суду від 23 грудня 2021 року за клопотанням представника позивача адвоката Земцової В.О. витребувано доказ від приватного нотаріуса КМНО Пономарьової Д.В., ТОВ «КЕЙ КОЛЕКТ».

22 лютого 2022 року приватний нотаріус КМНО Пономарьова Д.В. надала заяву про розгляд справи за її відсутності, і винесення у справі законного та справедливого рішення. Також надала витребувані ухвалою суду докази.

Ухвалою суду від 16 червня 2022 року повторно витребувано докази від ТОВ «КЕЙ КОЛЕКТ». Стягнуто з ТОВ «КЕЙ КОЛЕКТ» за невиконання ухвали про витребування доказів в дохід Державного бюджету штраф у розмірі прожиткового мінімуму для працездатних осіб, що становить 2481 гривню.

Ухвалою суду від 18 серпня 2022 року повторно витребувано докази від ТОВ «КЕЙ КОЛЕКТ». Стягнуто з ТОВ «КЕЙ КОЛЕКТ» за невиконання ухвали про витребування доказів в дохід Державного бюджету штраф у розмірі прожиткового мінімуму для працездатних осіб, що становить 12405 гривень.

05 вересня 2022 року представника відповідача ОСОБА_3 надала документи на виконання ухвал суду про витребування доказів.

Ухвалою суду від 20 вересня 2022 року заяву представника відповідача ОСОБА_3 про скасування заходів процесуального примусу задоволено частково. Скасовано ухвалу Хортицького районного суду м. Запоріжжя від 18 серпня 2022 року в частині стягнення з ТОВ «КЕЙ КОЛЕКТ» в дохід Державного бюджету штраф у розмірі п`яти прожиткових мінімумів для працездатних осіб, що становить 12405 гривень.

Ухвалою суду від 20 вересня 2022 року за клопотанням представника позивача адвоката Земцової В.О. витребувано докази від ТОВ «КЕЙ КОЛЕКТ».

Ухвалою суду від 15 листопада 2022 року повторно витребувано докази від ТОВ «КЕЙ КОЛЕКТ». Стягнуто з ТОВ «КЕЙ КОЛЕКТ» за невиконання ухвали про витребування доказів в дохід Державного бюджету штраф у розмірі трьох прожиткових мінімумів для працездатних осіб, що становить 7443 гривні.

13 грудня 2022 року представник відповідача ОСОБА_3 надала документи на виконання ухвал суду про витребування доказів.

09 березня 2023 року представником позивач адвокатом Земцовою В.О. надані письмові пояснення по суті заявлених позовних вимог, а також докази на їх підтвердження. Наполягає, що зобов`язання ОСОБА_4 перед ТОВ «КЕЙ КОЛЕКТ» на загальну суму 43317,93 доларів США погашені, згідно ухвали господарського суду Запорізької області від 26.08.2016 року у справі №12/5009/903/11, оскільки виконані (вважаються погашеними) ТОВ «ВКФ «Укрхімсінетез». Крім того звернула увагу, що іпотеко держателем пропущено строк звернення стягнення на предмет іпотеки.

Ухвалою судді від 22 березня 2023 року відмовлено у прийнятті до розгляду заяви ОСОБА_1 про зміну предмету позову від 22 березня 2023 року.

23 березня 2023 року позивач ОСОБА_1 в особі представника адвоката Земцової В.О. подала позовну заяву із зміненим предметом позову. Вважала, що належним способом захисту в даному випадку повинен бути віндикаційний позов про витребування майна, а не про застосування реституції. В заяві вказала, що за результатами судового розгляду просить:

визнати договір іпотеки №0/З від 27.10.2006 року, укладений між ОСОБА_2 та АК інноваційний банк «УкрСиббанк», припиненим;

визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 20 вересня 2021 року між ТОВ «КЕЙ КОЛЕКТ» та ТОВ «ФАБУЛОС», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., за р№2174;

витребувати з незаконного володіння за ТОВ «ФАБУЛОС» на користь ОСОБА_1 нерухоме майно квартиру АДРЕСА_2 .

Ухвалою суду від 24 березня 2023 року прийнято до розгляду зміну предмету позову у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «КЕЙ КОЛЕКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ФАБУЛОС», третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна, про визнання договору іпотеки припиненим, визнання недійним договору купівлі-продажу, застосування наслідків недійсності правочину.

01 травня 2023 року представник співвідповідача ТОВ «ФАБУЛОС» адвокат Мірда А.М. подала відзив, в якому просила відмовити в задоволенні позову в повному обсязі. Вважала, що ціну продажу квартири визначено у встановленому законодавством порядку, на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності. Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» порушений не був, оскільки ОСОБА_2 мала у власності іншу квартиру. Процедуру звернення стягнення на іпотечне майно вважала дотриманою, оскільки боржник і власниця квартири були завчасно повідомлені іпотеко держателем про усунення порушень основного зобов`язання. Крім того наполягала, що ТОВ «ФАБУЛОС» є добросовісним набувачем квартири, і задоволення позову буде необґрунтованим і непропорційним втручанням у право власності.

19 травня 2023 року представник позивача адвокат Земцова В.О. подала попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, згідно якого позивачка понесла 6620,13 гривень витрат судового збору, а витрати на правничу допомогу становлять 30000 гривень.

Ухвалою суду від 23 травня 2023 року у справі закрите підготовче провадження, призначено до судового розгляду по суті.

В судових засіданнях представник позивача адвокат Земцова В.О. наполягала на задоволенні позову в повному обсязі.

Представник відповідача ТОВ «КЕЙ КОЛЕКТ» адвокат Пивоваров В.І., в судових засіданнях в режимі відеоконференції заперечував проти задоволення позову в повному обсязі.

Заслухавши пояснення учасників, дослідивши матеріали справи, суд дійшов таких висновків.

Згідно ч.ч.1, 3 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.

Відповідно до ч.ч.1-4 ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи не вчиненням нею процесуальних дій.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. (ст. 5 Цивільного процесуального кодексу України).

Згідно ч.1 ст. 81, ч.1 ст. 89 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (ч.2 ст. 77 ЦПК України).

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (ст. 79 ЦПК України). Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ч.2 ст. 78 ЦПК України).

Згідно з ч.4 ст. 82 ЦПК України Обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Судом було встановлено, що 27 жовтня 2006 року укладено Договір про надання споживчого кредиту №0, згідно умов якого Акціонерний комерційний інноваційний банк «УкрСиббанк» надав ОСОБА_4 кредит в іноземній валюті в сумі 36000 доларів США (на той час еквівалентно 181800 гривень) на строк до 26 жовтня 2017 року, зі сплатою процентів, а також комісії, пені, штрафу та інших платежів, за неналежне виконання зобов`язань.

На забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 27 жовтня 2006 року укладено договір іпотеки №0/З, за яким ОСОБА_5 поручилась перед Акціонерний комерційний інноваційний банк «УкрСиббанк» належною їй квартирою АДРЕСА_2 щодо сплати боржником ОСОБА_4 всіх платіжних зобов`язань за кредитним договором №0.

Крім того, на забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 27 жовтня 2006 року укладено договір поруки №0/П, за яким Товариство з обмеженою відповідальністю «Виробничо-комерційна фірма «Укрхімсінетез» поручилась перед Акціонерний комерційний інноваційний банк «УкрСиббанк» щодо сплати боржником ОСОБА_4 всіх платіжних зобов`язань за кредитним договором №0.

Після розірвання шлюбу 21 серпня 2008 року і реєстрацією нового шлюбу 30 листопада 2013 року прізвище ОСОБА_5 змінено на « ОСОБА_6 ».

На підставі договору Факторингу №1 від 12 грудня 2011 року Публічне акціонерне товариство «УкрСиббанк» передало Товариству з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» право вимоги до ряду боржників, в тому числі і до ОСОБА_4 (п.665 Додатку №1).

Крім того, 12 грудня 2011 року на підставі Договору відступлення прав вимоги за договорами іпотеки, Публічне акціонерне товариство «УкрСиббанк» передало Товариству з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» право вимоги за договорами іпотеки, в тому числі і до ОСОБА_5 та поручителя ТОВ «ВКФ «Укрхімсінетез» (п.665 Додатку №1).

Заочним рішенням Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 17 лютого 2015 року у справі ЄУН № 335/15406/14-ц Провадження №2/335/512/2015, яке набрало законної сили 02 березня 2015 року:

Стягнуто солідарно з ОСОБА_4 , Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКФ «Укрхімсінтез» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» суму заборгованості за кредитним договором № 0 від 27.10.2006 року, яка складає 54965,76 доларів США, що за офіційним курсом НБУ станом на 15.12.2014 року становить 866 260 гривень 38 коп., а саме: заборгованість по основній сумі кредиту 29181,75 доларів США, що за офіційним курсом НБУ станом на 15.12.2014 року складає - 459904,38 грн., заборгованість за процентами - 25784,01 доларів США, що за офіційним курсом НБУ станом на 15.12.2014 року складає 406 356,00 грн., заборгованість за нарахованою комісією - 0,00 грн.;

Стягнуто з ОСОБА_4 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» судовий збір у розмірі 1827,00 грн.;

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКФ «Укрхімсінтез» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» судовий збір у розмірі 1827,00 грн.

Постановою Господарського суду Запорізької області від 12 червня 2012 року у справі ЄУН №12/5009/903/11 визнано Товариство з обмеженою відповідальністю «Виробничо-комерційна фірма «Укрхімсінтез» банкрутом, відкрито ліквідаційну процедуру.

Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 22 лютого 2016 року у справі ЄУН №12/5009/903/11 замінено кредитора ПАТ УкрСиббанк» на правонаступника ТОВ «Кей-Колект» у справі про банкрутство ТОВ «ВКФ «Укрхімсінтез» щодо вимог, які виникли в тому числі на підставі кредитного договору №0 від 27 жовтня 2006 року.

Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 22 лютого 2016 року у справі ЄУН №12/5009/903/11 ліквідовано банкрута Товариство з обмеженою відповідальністю «Виробничо-комерційна фірма «Укрхімсінтез». Провадження у справі припинено. Вимоги, що не задоволені за недостатністю майна, ухвалено вважати погашеними.

19 серпня 2019 року ОСОБА_2 отримала поштою від ТОВ «Кей-Колект» вимогу про усунення порушень основного зобов`язання сплати боргу за Договором про надання споживчого кредиту №0 від 27 жовтня 2006 року, який станом на 12 серпня 2019 року становив 43317,93 Долари США. Також вимога містила попередження, що в разі її невиконання , протягом 30 днів, ТОВ «Кей-Колект» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».

Аналогічну вимогу 26 серпня 2019 року вручено ОСОБА_4 .

Договором купівлі-продажу нерухомого майна в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку» від 20 вересня 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» продало Товариству з обмеженою відповідальністю «ФАБУЛОС» нерухоме майно квартиру АДРЕСА_2 за 481413 гривень.

Щодо встановлених обставин справи, на переконання суду підлягають застосуванню такі положення законодавства.

За частиною першою статті 509 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) зобов`язанням є правовідносини, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотекою визнається вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому цим Законом.

Приписами статті 589 ЦК України, встановлено, що у разі невиконання зобов`язання, забезпеченого заставою, заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави.

Якщо предметом застави є нерухоме майно, то спірні правовідносини регулюються Законом України «Про іпотеку», згідно ст. 33 якого вказано, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Згідно ст. 12 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Договором іпотеки №0/З від 27 жовтня 2006 року погоджено застереження на добровільну передачу предмету іпотеки у власність іпотекодержателя і можливість звернення стягнення на предмет іпотеки без укладення окремої угоди.

При цьому, в процесі розгляду справі не знайшли свого підтвердження доводи позивачки про порушення у справі Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», оскільки ОСОБА_1 з 06 липня 2017 року належить також й інша квартира АДРЕСА_3 .

Крім того, ліквідація поручителя ТОВ «ВКФ «Укрхімсінетез» жодним чином не вплинула на погашення обов`язків ОСОБА_1 перед ТОВ «Кей-Колект».

Так, укладені у справі договори створювали окремі солідарні зобов`язання між ОСОБА_4 і ТОВ «ВКФ «Укрхімсінетез», а також, між ОСОБА_4 і ОСОБА_7 .

Ліквідація ТОВ «ВКФ «Укрхімсінетез» припинила існування боргу у ТОВ «ВКФ «Укрхімсінетез» і наявність цього солідарного обов`язку лише разом з ОСОБА_4 , однак за відсутності реального відшкодування, не погасило заборгованість ОСОБА_4 і не вплинула на солідарне зобов`язання останнього з ОСОБА_7 .

При цьому, як вже було вказано раніше, заочним рішенням Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 17 лютого 2015 року у справі ЄУН № 335/15406/14-ц Провадження №2/335/512/2015, яке набрало законної сили, стягнуто солідарно з ОСОБА_4 , ТОВ «ВКФ «Укрхімсінтез» на користь ТОВ «Кей-Колект» суму заборгованості за кредитним договором №0 від 27.10.2006 року, яка складає 54965,76 доларів США.

Частиною 5 статті 3 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору. Закінчення строку дії договору не звільняє сторони від виконання зобов`язань (частина 4 статті 631 Цивільного кодексу України).

На час звернення з позовом про дострокове стягнення кредитної заборгованості вважається, що настав строк виконання зобов`язання у повному обсязі.

Такими є висновки Верховного суду, які викладені у Постанові від 04.07.2018 року по справі №761/4494/13-ц. Якщо кредитор змінює на підставі частини другої статті 1050 ЦК України строк виконання основного зобов`язання, позовна давність обчислюється від цієї дати. Таку правову позицію висловив Верховний Суд України у справі №6-990 цс15.

Отже, з огляду на вищезазначене право на звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме: належну ОСОБА_7 квартиру, у ТОВ «Кей-Колект» виникло з моменту невиконання основного зобов`язання за зміненим строком виконанням основного зобов`язання на підставі ч.2 ст. 1050 ЦК України, а саме: з 02 березня 2015 року.

У частині першій статті 598 ЦК України зазначено, що зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.

Статтею 17 Закону України «Про іпотеку» встановлено, що іпотека припиняється у разі припинення основного зобов`язання або закінчення строку дії іпотечного договору. Відомості про припинення іпотеки підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.

За належного виконання у повному обсязі забезпеченого іпотекою основного зобов`язання за кредитним договором припиняється як це зобов`язання, так і зобов`язання за договором іпотеки, які є похідним від основного зобов`язання.

Такі правові висновки викладені у постановах Верховного Суду: від 14 лютого 2018 року у справі № 910/16461/16; від 14 листопада 2018 року в справі № 500/4127/16-ц; від 06 серпня 2020 року в справі № 337/1000/19; від 28 квітня 2021 року в справі № 569/14282/19, від 07 липня 2021 року в справі № 756/13164/18.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 січня 2021 року в справі №522/1528/15-ц зазначено, що наявність рішення суду про стягнення кредитної заборгованості свідчить, що суд дійшов висновку про те, що строк виконання зобов`язання настав, причому саме за тією вимогою, яку задоволено судом, та встановив наявність обов`язку відповідача (відповідачів) сплатити заборгованість.

Після зміни строку виконання основного зобов`язання, який настав 02 березня 2015 року, ТОВ «Кей-Колект» 19 серпня 2019 року повідомило ОСОБА_7 про усунення порушень основного зобов`язання і намір звернути стягнення на предмет іпотеки, і 20 вересня 2021 року ТОВ «Кей-Колект» реалізовує іпотечне майно.

Оспорюваний договір іпотеки №0/З від 27 жовтня 2006 року не передбачав умов про збільшення строку позовної давності, таким чином підлягає до застосування загальний строк позовної давності, передбачений ст. 257 ЦК України.

Європейський суд з прав людини, юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції (пункт 1 статті 32 Конвенції), наголошує, що позовна давність це законне право правопорушника уникнути переслідування або притягнення до суду після закінчення певного періоду після скоєння правопорушення.

Натомість ТОВ «Кей-Колект» звернув стягнення на іпотечне майно з порушенням строку позовної давності, через шість років після настання строку виконання зобов`язання, не довівши в процесі судового розгляду обставин, для визнання поважності причин пропуску позовної давності.

За таких обставин, суд вважає іпотеку припиненою з 03 березня 2018 року, а подальше реалізацію майна недійсною.

Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 320/8618/15-ц дійшов висновку, що кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту, не заборонений законом. Тому, виходячи із загальних засад цивільного законодавства, у разі невизнання кредитором права боржника на припинення зобов`язання повністю або частково таке право підлягає захисту судом за позовом боржника шляхом припинення правовідношення повністю або частково на підставі пункту 7 частини другої статті 16 ЦК України.

За таких обставин суд приходить до переконання, що право іпотекодавця підлягає судовому захисту шляхом визнання іпотеки такою, що припинена.

Також щодо договору купівлі-продажу нерухомого майна в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку» від 20 вересня 2021 року слід зазначити таке.

Відповідно до статті 204 ЦК України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Тобто, правомірність правочину презюмується, проте, якщо в момент вчинення правочину стороною (сторонами) не були дотримані вимоги, встановлені частинами 1-3, 5 статті 203 ЦК України, зокрема, якщо зміст правочину суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, правочин за вимогою особи, цивільні права або законні цивільні інтереси якої порушені, може бути визнаний судом недійсним, згідно статті 215 ЦК України.

У частинах 1, 2 статті 632 ЦК України зазначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

За загальним правилом наведеним в статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до частини 1 статті 691 ЦК України, покупець зобов`язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вона не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, - за ціною, що визначається відповідно до статті 632 цього Кодексу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу.

Як передбачено в статті 38 Закону України «Про іпотеку», якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків, (ч.1).

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя, (ч.2).

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд, (ч.4).

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього, (ч.6).

Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки, (ч.8).

А звідси, порядок встановлення ціни продажу предмета іпотеки при здійсненні відчуження такого на підставі договору купівлі-продажу має значення, оскільки така безумовно впливає на розрахунки з погашення заборгованості за кредитним договором. Крім цього, встановлення такої ціни має установлені законом особливості, які полягають в тому, що насамперед ціна встановлюється за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем, хоча може встановлюватися і на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, проте, в усякому разі на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, що є гарантією захисту законних майнових прав боржника та/або іпотекодавця. Додатково закон встановлює і такі обов`язкові положення як розподіл коштів від продажу предмета іпотеки, повернення іпотекодавцю решти виручки, складення іпотекодержателем звіту після реалізації предмету іпотеки про розподіл коштів та надіслання такого звіту боржнику та/або іпотекодавцю.

Як убачається з Договору іпотеки №0/З від 27 жовтня 2006 року сторонами погоджено за взаємною згодою, що вартість предмету Іпотеки на момент укладення договору чотирьохкімнатної квартири, загальною площею 86,45 кв.м., становить 246240 гривень, що на той час було еквівалентно 48760 доларів США.

А звідси, при здійсненні Іпотекодержателем продажу предмету Іпотеки будь-якій особі, останній повинен був виходити із ціни, що відповідає реальній ринковій вартістю, і наближеній до погодженої сторонами Іпотечного договору 1304096 гривень (48760 доларів США, за курсом 26,7452 грн.за 1 долар, станом на 09.09.2021 року).

Проте, 20 вересня 2021 року ТОВ «Кей-Колект» продало ТОВ «ФАБУЛОС» предмет іпотеки за 481413 гривень, що на дату продажу за офіційним курсом НБУ відповідало 18000 доларів США, що майже в три рази менше від оціненої сторонами Іпотечного договору вартості предмета іпотеки.

Зазначене свідчить про те, що вартість іпотечного майна, яка на момент надання кредиту, перевищувала його в 1,33 рази, на момент продажу погасила меншу частину його вартості, та непогашеною залишилась заборгованість в сумі, еквівалентній більше 25000 доларів США.

За правилом частини 5 статті 38 Закону України «Про іпотеку», ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

В ході судового розгляду було надано звіт про оцінку майна, проведений ТОВ «Експертна оцінка майнових прав» від 09 вересня 2021 року, згідно якого оцінювач, не оглядаючи будівлю чи квартиру, застосувавши порівняльний методичний підхід, визначив вартість чотирьохкімнатної квартири, загальною площею 86,45 кв.м. у 481413 гривень, що еквівалентно 18000 доларів США.

За таких обставин суд констатує, що суб`єкт оціночної діяльності ТОВ «Експертна оцінка майнових прав» в особі оцінювача ОСОБА_8 визначив ціну предметів іпотеки для цілей, що стосувались відчуження таких, на рівні значно нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. Зазначена обставина свідчить про те, що така ціна предмета іпотеки не відповідала волі сторін Договору іпотеки, що вказує на невідповідність такої ціни як матеріалам справи так і вимогам чинного законодавства. Відтак, доводи сторони позивача щодо радикального заниження реальної вартості нерухомого майна переданого в іпотеку при здійсненні продажу такого є доведеними, оскільки не спростовані відповідачами.

Необхідним є зазначити про ту обставину, що ТОВ «Кей-Колект» не повідомляло ОСОБА_2 стосовно того, що за суму, еквівалентну 18000 доларів США, буде продано ТОВ «ФАБУЛОС» іпотечне майно як і те, що зазначена сума не погоджувалась з нею.

Право вибору способу захисту права належить позивачеві. Як іпотекодавець і власник нерухомого майна, яке відчужене іпотекодержателем, ОСОБА_2 не може бути позбавлена права оспорити в судовому порядку правочин, на підставі якого її позбавлено права власності, та вона є особою, майнових прав якої безпосередньо стосується такий правочин, тому пред`явлення нею вимоги про визнання правочину недійсними, слід визнати правомірною (ч.1 ст.15, ч.1, п.2 ч.1 ст.16, ч.ч.1, 3 ст.215 ЦК України). Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (ч.1 ст.216 ЦК України). Встановлений ст. 38 Закону України «Про іпотеку» спосіб захисту за відповідних умов порушеного права не виключає можливості застосування інших способів захисту порушеного права, які є належними та ефективними за конкретних обставин, що виникають у спірних правовідносинах.

Тож, договором купівлі-продажу нерухомого майна від 20 вересня 2021 року було явно, очевидно та істотно порушено майнові права та законні майнові інтереси ОСОБА_4 як позивальника за кредитним договором (щодо визначення розміру відшкодованої заборгованості), і ОСОБА_2 як власника предметів іпотеки та іпотекодавця. Позбавлення ОСОБА_2 у наведений вище спосіб права власності на нерухоме майно надто значної вартості, є очевидно несправедливим, та покладає на позичальника та іпотекодавця у відповідних зобов`язаннях непропорційний і надмірний майновий тягар. Безпосередньо, продаж предметів іпотеки за надзвичайно заниженою ціною є однією з підстав позову, обґрунтованість якої виходячи з обставин справи знайшла своє підтвердження під час розгляду справи. А вимога про визнання цих договорів недійсними як таких, що суперечать закону та істотно порушують права власника нерухомого майна, є обґрунтована, доведена, правова позиція позивача в цій частині відповідачами в належний процесуальний спосіб не спростована, тож договори підлягають визнанню недійсними.

Із визнанням недійсними правочинів, на підставі яких ТОВ «ФАБУЛОС» набуло у власність належне ОСОБА_2 нерухоме майно, перестає існувати правова підстава для набуття цим Товариством права власності на таке.

У статті 330 ЦК України наведено, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Тоді як у частині 1 статті 387 ЦК України зазначено, що власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у випадках, передбачених частиною 1 статті 388 ЦК України, зокрема, у разі, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Спірне нерухоме майно вибуло з власності ОСОБА_2 поза її волею, на підставі правочинів, вчинених з порушенням вимог закону, які є недійсними, а також після припинення дії іпотеки (через шість років після настання строку виконання зобов`язання). Оскільки, ТОВ «Кей-Колект» не мало права відчужувати предмети іпотеки в порушення строку позовної давності і вимог закону та прав ОСОБА_2 , сам по собі факт укладення іпотечних договорів не може за спірних обставин свідчити про волевиявлення ОСОБА_2 на відчуження нерухомого майна, позаяк іпотечні договори були спрямовані саме на правомірне відчуження предметів іпотеки за наявності для цього законних правових підстав.

Своєю чергою ТОВ «ФАБУЛОС» будучи достеменно обізнаним про те, що купує саме предмет іпотеки і його вартість має істотне значення, набуваючи у власність нерухоме майно за вочевидь заниженою вартістю, яка явно не відповідає рівню ринкових цін на таке майно, виходячи з потреби діяти у цивільних відносинах добросовісно, розумно, з необхідною обачністю, не було позбавлене можливості перевірити вартість запропонованого до купівлі предмета іпотеки, з`ясувати дійсну вартість нерухомого майна як самостійно, так і з використанням фахової допомоги, тощо, чого не зробило.

Необхідно відзначити той факт, що ТОВ «ФАБУЛОС» не могло не знати про те, що купує іпотечне майно, відчужувати яке у силу імперативних норм закону за ціною, що не є реальною на відповідний вид нерухомості, та явно не відповідає рівню звичайних цін на аналогічне майно, які склалися на ринку на момент укладення договору щодо відчуження предметів іпотеки, ТОВ «Кей-Колект» у дійсності не мало права. Перешкод для такої обізнаності ТОВ «ФАБУЛОС» не мало, а відтак, поведінку покупця в договорі купівлі-продажу нерухомого майна в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку» від 20 вересня 2021 року не можна визнати добросовісною і розумною. Тому, ТОВ «ФАБУЛОС» не являється добросовісним набувачем у розумінні частини 1 статті 388 ЦК України.

Зважаючи на викладене, позов підлягає частковому задоволенню.

Судові витрати зі сплати судового збору на суму 2724 гривні, що понесені та документально підтверджені позивачем, в порядку ст. 141 ЦПК України підлягають стягненню з відповідачів в рівних частинах по 1362 гривні з кожного.

Керуючись ст.ст. 82, 89, 131, 141, 229, 247, 263, 264, 280, 354 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В :

Позов задовольнити частково.

Визнати припиненим іпотеку за іпотечним договором №0/З від 27 жовтня 2006 року, укладений між ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса реєстрації: АДРЕСА_1 ) та Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» (, адреса: м.Харків, пр. Московський, буд.60).

Визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна укладений 20 вересня 2021 року між товариством з обмеженою відповідальністю «КЕЙ КОЛЕКТ» (, адреса: м.Київ, вул. Іоанна Павла ІІ, буд.4/6, корп.4, каб.402) та товариством з обмеженою відповідальністю «ФАБУЛОС» (, адреса: м.Київ, вул. В`ячеслава Чорновола, буд.41, оф.201) посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., зареєстрований в реєстрі за №2174, щодо нерухомого майна квартири АДРЕСА_2 .

Витребувати з незаконного володіння за товариством з обмеженою відповідальністю «ФАБУЛОС» (, адреса: м.Київ, вул. В`ячеслава Чорновола, буд.41, оф.201) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса реєстрації: АДРЕСА_1 ) нерухоме майно квартиру АДРЕСА_2 .

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «КЕЙ КОЛЕКТ» (, адреса: м.Київ, вул. Іоанна Павла ІІ, буд.4/6, корп.4, каб.402), товариства з обмеженою відповідальністю «ФАБУЛОС» (, адреса: м.Київ, вул. В`ячеслава Чорновола, буд.41, оф.201) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса реєстрації: АДРЕСА_1 ) витрати зі сплати судового збору в сумі 2724 гривні в рівних частинах по 1362 (одній тисячі триста шістдесят дві) гривні з кожного.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не буде подано.

Учасники справи мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення повністю або частково шляхом подання апеляційної скарги до Запорізького апеляційного суду через Хортицький районний суд м. Запоріжжя протягом 30 днів з дня складання повного рішення суду.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення виготовлено 22 січня 2024 року.

Суддя: Д.С. Бредун