ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 травня 2024 року

м. Київ

справа № 761/636/21

провадження № 61-16610св23

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

Коломієць Г. В. (суддя-доповідач), Гулька Б. І., Луспеника Д. Д.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 , що діє в інтересах неповнолітніх: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,

відповідачі: Акціонерне товариство «Альфа-Банк», Комунальне підприємство «Реєстраційне бюро», ОСОБА_4 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Саваріна Олена Сергіївна,

третя особа - Служба у справах дітей та сім`ї Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 06 липня 2022 року, ухвалене у складі судді Притули Н. Г., та постанову Київського апеляційного суду від 18 жовтня 2023 року, прийняту у складі колегії суддів: Болотова Є. В., Кулікової С. В., Музичко С. Г.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовної заяви

У січні 2021 року ОСОБА_1 , що діє в інтересах неповнолітніх: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , звернувся до суду з позовом до Акціонерного товариства «Альфа-Банк» (далі - АТ «Альфа-Банк», банк), Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» (далі - КП «Реєстраційне бюро»), ОСОБА_4 , приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Саваріної О. С. (далі - приватний нотаріус КМНО Саваріна О. С.), третя особа - Служба у справах дітей та сім`ї Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації, про скасування рішення державного реєстратора.

Позовну заяву ОСОБА_1 мотивував тим, що 10 травня 2007 року між Акціонерним товариством «Укрсоцбанк» (далі - АТ «Укрсоцбанк»), правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», та ним укладений договір кредиту, за умовами якого він отримав кредит у сумі 167 531,00 доларів США зі строком повернення - до 09 травня 2032 року.

Позивач указував, що виконання зобов`язань за договором кредиту від 10 травня 2007 року він забезпечив майновими правами на незакінчену будівництвом квартиру АДРЕСА_1 . Зазначав, що після отримання свідоцтва про право власності на квартиру, будь-яких додаткових угод з банком не укладав.

19 вересня 2019 року, у зв`язку із виникненням заборгованості за кредитним договором, державний реєстратор КП «Реєстраційне бюро» прийняв рішення, згідно з яким право власності на квартиру АДРЕСА_1 зареєстроване за АТ «Укрсоцбанк». Оскаржуване рішення реєстратора суперечить положенню статті 37 Закону України «Про іпотеку», оскільки не було визначено вартість іпотечного майна на момент його набуття банком.

22 листопада 2019 року банк та ОСОБА_4 уклали договір купівлі-продажу, згідно з яким власником спірної квартири став ОСОБА_4 .

Позивач вважав дії банку щодо звернення стягнення на іпотечне майно (його квартиру) незаконними, оскільки на момент вчинення реєстраційних дій діяв Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», однак банк всупереч дії вказаного Закону звернув стягнення на квартиру, яка є єдиним місцем проживання його та дітей, а квартира не була придбана за кредитні кошти.

ОСОБА_1 просив суд:

- скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), номер запису про право власності: 33287848, індексний номер 48750430 від 19 вересня 2019 року 08:56:48 про реєстрацію права власності АТ «Укрсоцбанк» (правонаступник АТ «Альфа банк») на квартиру

АДРЕСА_1 , вчинений державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Гаращенко В. В.;

- скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), номер запису про право власності: 34277766, індексний номер: 49819360 від 22 листопада 2019 року 16:00:42, про реєстрацію права власності ОСОБА_4 на квартиру АДРЕСА_1 , вчинений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Саваріною О. С.

Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Шевченківського районного суду міста Києва від 06 липня 2022 року у задоволенні позову ОСОБА_1 , який діє в інтересах неповнолітніх: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , до АТ «Альфа-Банк», КП «Реєстраційне бюро», ОСОБА_4 , приватного нотаріуса КМНО Саваріної О. С., третя особа - Служба у справах дітей та сім`ї Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації, про скасування рішення державного реєстратора відмовлено.

Постановою Київського апеляційного суду від 18 жовтня 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення, рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 06 липня 2022 року - без змін.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив із того, що при реєстрації права власності за банком на вказану квартиру не були порушені положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

АТ «Укрсоцбанк» у спосіб, визначений умовами договору, направив позивачу вимогу про усунення порушень з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки у випадку її невиконання. Згідно з умовами договору вказане повідомлення вважається отриманим. Крім того, суд вказав, що матеріалами справи спростовано доводи позивача щодо відсутності оцінки вартості майна на час вчинення реєстраційних дій.

Позивач не надав доказів порушення прав дітей, як і не надав доказів того, що діти проживали у квартирі, тому суд зробив висновок про те, що відсутність згоди органу опіки та піклування при здійсненні реєстрації квартири за банком не є підставою для задоволення позову.

Короткий зміст касаційної скарги

У листопаді 2023 року ОСОБА_1 подав до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 06 липня 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 18 жовтня 2023 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просив скасувати оскаржувані судові рішення, ухвалити нове про задоволення позовних вимог.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

22 листопада 2023 року ухвалою Верховного Суду касаційну скаргу ОСОБА_1 залишено без руху з наданням строку для усунення її недоліків.

04 грудня 2023 року ухвалою Верховного Суду відкрито касаційне провадження у справі, витребувано її матеріали із Шевченківського районного суду міста Києва, іншим учасникам надіслано копії касаційної скарги.

У лютому 2024 року справа надійшла до Верховного Суду.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20), від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19), від 24 квітня 2019 року у справі № 521/18393/16-ц (провадження № 14-661цс18), від 16 червня 2021 року у справі № 761/11601/19 (провадження № 14-102цс21) та у постановах Верховного Суду від 16 грудня 2019 року у справі № 211/2171/15-ц (провадження №61-41382св18), від 19 червня 2019 року у справі № 917/2101/17.

Заявник указав, що суд апеляційної інстанції порушив норми процесуального права: - не дослідив матеріали справи щодо достовірності направлення повідомлення банком;

- не врахував, що банк не направив на три адреси повідомлення і це підтверджують матеріали справи;

- у 2019 році банк за 6 місяців зареєстрував за собою право власті на дві квартири одразу, чим його та дітей залишив безхатченками, оскільки не застосував мораторій, передбачений Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті»;

- не надав оцінку поясненням третьої особи, яка вказувала про порушення прав дітей внаслідок звернення стягнення на предмет іпотеки, тобто без дозволу Служби у справах дітей.

Суди попередніх інстанцій не звернули увагу на те, що відбулося порушення законодавства під час оцінки вартості майна, а інформаційна довідка не містить реквізиту про оцінку, на підставі якої здійснюється реєстрація права власності за банком іпотечного майна. Отже, під час реєстрації не встановлено, чи перевищує вартість предмета іпотеки розміру кредитної заборгованості.

Доводи осіб, які подали відзиви на касаційну скаргу

У грудні 2023 року представник ОСОБА_4 - адвокат Некрасов О. С. подав відзив, у якому виклав клопотання про закриття касаційного провадження на підставі пункту 5 частини першої статті 396 ЦК України, оскільки особою, яка подала касаційну скаргу, не доведено, що суд застосував норми права без урахування висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду.

У січні 2024 року представник АТ «Сенс Банк» - адвокат Півторак Т. О. подав відзив, у якому просив касаційну скаргу залишити без задоволення, а рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 06 липня 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 18 жовтня 2023 року - без змін, як такі, що ухвалені з правильним застосуванням норм матеріального права та без порушень норм процесуального права.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

10 травня 2007 року між АТ «Укрсоцбанк» (далі - іпотекодержатель) та ОСОБА_1 (далі - іпотекодавець) укладений іпотечний договір № 39.29-50/4491, за умовами якого іпотекодавець передав іпотекодержателю в якості забезпечення зобов`язання за договором кредиту від 10 травня 2007 року № 339.29-50/752к незакінчену будівництвом квартиру АДРЕСА_1 .

Згідно з пунктом 2.1 іпотекодавець зобов`язаний відповідно до пункту 2.1.9 іпотечного договору протягом трьох робочих днів після оформлення та реєстрації права власності іпотекодавця на нерухоме майно, зазначене у пункті 1.1 цього договору, укласти з іпотекодержателем додаткову угоду, визначену пунктом 1.9 цього договору, після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, зазначеного у пункті 1.1 цього договору, а також після оформлення та реєстрації в установлених чинним законодавством України порядку права власності на нього за іпотекодавцем, іпотекодержатель зобов`язаний виконати вимоги пунктів 2.1.10 - 2.1.19.

У пункті 2.4.3 іпотечного договору сторони погодили, що у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Згідно з пунктом 4.1 договору іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

У пункті 4.5 договору іпотеки передбачено способи звернення стягнення, зокрема і шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

03 грудня 2009 року ОСОБА_1 отримав свідоцтво про право власності на квартиру АДРЕСА_1 та 09 грудня 2009 року зареєстрував право власності у КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна».

17 вересня 2019 року державний реєстратор КП «Реєстраційне бюро» Гаращенко В. В., на підставі рішення від 19 вересня 2019 року № 48750430, зареєстрував за АТ «Укрсоцбанк» право власності на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 72,0 кв. м, житловою площею 35,4 кв. м.

Підставою виникнення права власності зазначено: іпотечний договір № 39.29-50/4491, серія та номер: 2178, виданий 10 травня 2007 року, видавник - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко І. С.

Згідно з договором купівлі-продажу квартири, укладеним 22 листопада 2019 року між банком та ОСОБА_4 , право власності на спірну квартиру набув ОСОБА_4 .

Встановлено, що 15 лютого 2019 року на адреси позивача, зокрема: АДРЕСА_2 ; АДРЕСА_3 ; АДРЕСА_4 направлені вимоги про усунення порушень з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки у випадку її невиконання. Листи направлені з описом вкладення.

Зазначені листи позивач не отримав, що підтверджено копіями конвертів з відміткою працівників АТ «Укрпошта»: «За закінченням встановленого строку зберігання».

Рішенням Дніпровського районного суду м. Києва від 01 лютого 2021 року, яке набрало законної сили, у справі № 755/10180/19 позов ОСОБА_1 до АТ «Альфа-Банк», КП «Реєстраційне бюро» державний реєстратор Сорока В. М., третя особа: Служба у справах дітей та сім`ї Дніпровської районної у м. Києві державної адміністрації, про визнання недійсним (протиправним) та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяження, поновлення запису про право власності - задоволено частково.

Скасовано рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 29 травня 2019 року.

Припинено право власності за АТ «Альфа-Банк» на квартиру АДРЕСА_5 , зареєстроване 27 травня 2019 року.

Із вказаного судового рішення встановлено, що квартира АДРЕСА_5 , використовується позивачем як місце постійного проживання.

Із листа фізичної особи-підприємця ОСОБА_5 встановлено, що квартира АДРЕСА_1 , з моменту введення будинку в експлуатацію до вересня 2019 року використовувалася для непобутових потреб (Студія «Ейфорія Продакшн»).

Згідно з висновком про незалежну оцінку нерухомого майна, проведену на замовлення банку, станом на 13 вересня 2019 року вартість квартири АДРЕСА_1 складала 113 168,00 доларів США або 2 821 085,00 грн без податку на додану вартість.

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Підставами касаційного оскарження судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме:

- суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України);

- судові рішення оскаржуються з підстав, передбачених частиною третьою статті 411 ЦПК України, зокрема, суди належним чином не дослідили зібрані у справі докази (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).

Касаційна скарга ОСОБА_1 не підлягає задоволенню.

Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права

Частинами першою, другою статті 400 ЦПК України передбачено, що під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Вказаним вимогам закону рішення суду першої інстанції та постанова суду апеляційної інстанції відповідають, доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно,

що є предметом іпотеки.

Згідно з частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Завершенням позасудового врегулювання спору є державна реєстрація права власності на предмет іпотеки, що виступає забезпеченням за основним зобов`язанням, за іпотекодержателем.

Щодо письмової вимоги про усунення порушень та належного надіслання такої вимоги

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127) визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності, тобто вересень 2019 року, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Згідно з підпунктом 4.5.3 пункту 4.5 договору іпотеки іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20) виснувала, що наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки.

У постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі № 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20) зазначено, що «в разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання».

У справі, що переглядається в касаційному порядку, судами встановлено, що у пункті 6.2 договору іпотеки сторони погодили, що всі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином, у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).

Частиною першою статті 627 ЦК України, що визначає свободу договору, встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Аналіз пункту 6.2 іпотечного договору від 10 травня 2007 року у взаємному зв`язку з положеннями статті 627 ЦК України дає підстави для висновку, що сторони у договорі за взаємною домовленістю встановили порядок надсилання повідомлень за цим договором, зокрема вимоги, передбаченої частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», та визначили, що таку вимогу потрібно вважати зробленою належним чином у випадку, якщо вона здійснена у письмовій формі та надіслана рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручена особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання такої письмової вимоги потрібно вважати дату її особистого вручення або дату поштового штемпеля відділення одержувача.

Суди попередніх інстанцій встановили, що 15 липня 2019 року банк направив позивачу три письмові вимоги про усунення порушень основного зобов`язання рекомендованими поштовими відправленнями на такі адреси: АДРЕСА_2 ; АДРЕСА_3 ; АДРЕСА_4 .

Такі повідомлення не були вручені позивачу. Зокрема, повідомлення, які було направлено на адресу проживання позивача та на адресу указаної в договорі іпотечної квартири, повернулися з відміткою АТ «Укрпошта»: «за закінченням терміну зберігання» (том 1, а. с. 92-97).

У разі дотримання іпотекодержателем належного порядку надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

Неотримання позивачем вимог про усунення порушеньу зв`язку з закінченням терміну зберігання та у зв`язку з відсутністю адресата не є відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за іпотекодержателем права власності на спірне майно.

Ураховуючи наведене, висновок суду першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, щодо належного виконання іпотекодержателем вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо направлення іпотекодавцю повідомлень про звернення стягнення на предмет іпотеки, є обґрунтованим.

Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 24 квітня 2024 року у справі № 727/6254/22, провадження № 61-12607св23.

Щодо оцінки майна

У частині третій статті 37 Закону України «Про іпотеку», у редакції, чинній станом на вересень 2019 року) визначено, що Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17 (провадження № 14-183цс23) виснувала: «11.1. До 26 лютого 2020 року Порядок № 1127 не передбачав подання державному реєстратору звіту про оцінку предмета іпотеки, проте така вимога передбачалася у частині третій статті 37 Закону № 898-IV, що має вищу юридичну силу та відповідно до якої іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, й зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

11.2 Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов`язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним.

11.3 Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження».

Матеріали справи, що переглядається в касаційному порядку, містять висновок про незалежну оцінку нерухомого майна (квартиру) від 13 вересня 2019 року №ЖИБЛБИ275400, яка є чинною на протязі шести місяців, що свідчить про дотримання АТ «Альфа-Банк» вимог частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку». При цьому матеріали справи не містять доказів оспорювання позивачем зазначеного звіту, а також доказів того, що вартість предмета іпотеки є більшою, ніж зазначено у висновку.

Встановлено, що банк провів оцінку іпотечного майна, яка була чинною на момент переходу права власності, отже, обґрунтованими є висновки судів попередніх інстанцій про дотримання банком вимог частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку».

Схожих за змістом висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 06 березня 2024 року у справі № 607/19940/20.

Щодо застосування Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті»

07 червня 2014 року набрав чинності Закон України № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (далі - Закон № 1304-VII) (чинний на час здійснення оспорюваної реєстрації), підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами-резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.

Пунктом 4 Закону № 1304-VII передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону № 1304-VII право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.

Водночас Закон № 1304-VII ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без його згоди на відчуження.

Встановивши, що квартира, яка була передана в іпотеку, розташована за адресою: АДРЕСА_2 , не є єдиним місцем проживання позивача, а використовується для потреб студії «Ейфорія Продакшн», а проживає позивач в іншій квартирі, суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, правильно вказав, що при реєстрації права власності за банком на іпотечну квартиру не були порушені положення Закону № 1304-VII.

Щодо доводів касаційної скарги про порушення прав дітей оспорюваним рішенням державного реєстратора

У постанові Верховного Суду від 01 березня 2023 року у справі № 712/9294/20 (провадження № 61-7294св22) зазначено, що системний аналіз статті 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей», статті 17 Закону України «Про охорону дитинства» дає підстави для висновку про те, що попередній дозвіл органу опіки та піклування при відчуженні нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким, в разі використання його як житла, має дитина, надається лише в разі, коли власниками відчужуваного майна є батьки або особи, які їх замінюють, а також коли останні укладають угоди від імені неповнолітніх.

Велика Палата Верховного Суду у пунктах 88-90 постанови від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) підтримала правовий висновок Верховного Суду України, викладений у постанові від 20 січня 2016 року у справі № 504/294/14-ц (провадження № 6-2940ц15), який зводиться до наступного: правочин, що вчинений батьками (усиновлювачами) стосовно нерухомого майна, право власності на яке чи право користування яким мають діти, за відсутності обов`язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування може бути визнаний судом недійсним (частина шоста статті 203, частина перша статті 215 ЦК України) за умови, якщо буде встановлено, що оспорюваний правочин суперечить правам та інтересам дитини, звужує обсяг існуючих майнових прав дитини та/або порушує охоронювані законом інтереси дитини, зменшує або обмежує права та інтереси дитини щодо жилого приміщення, порушує гарантії збереження права дитини на житло. Сам по собі факт відсутності обов`язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування на укладення оспорюваного правочину не є безумовною підставою для визнання його недійсним.

Тобто судам при вирішенні подібних справ у кожному конкретному випадку необхідно перевіряти наявність у дитини права користування житловим приміщенням на момент укладення оспорюваного договору, а також місце її фактичного проживання; враховувати добросовісність поведінки іпотекодавців щодо надання документів про право дітей на житло, яке є предметом іпотеки, при укладенні оспорюваного договору, з`ясовувати, чи існує фактичне порушення законних прав дитини внаслідок укладення договору.

Органи опіки та піклування здійснюють контроль за дотриманням батьками та особами, які їх замінюють, житлових прав і охоронюваних законом інтересів дітей відповідно до закону.

Згідно з частинами четвертою та п`ятою статті 177 СК України орган опіки та піклування проводить перевірку заяви про вчинення правочину щодо нерухомого майна дитини та надає відповідний дозвіл, якщо в результаті вчинення правочину буде гарантоване збереження права дитини на житло.

Згідно зі статтею 9 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець обмежується в розпорядженні предметом іпотеки, однак має право володіти та користуватись предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення, якщо інше не встановлено цим Законом. При цьому ЦК України, як і спеціальний Закон України «Про іпотеку», не містять норм, які б зменшували або обмежували право членів сім`ї власника житла на користування жилим приміщенням у разі передання його в іпотеку.

Частиною першою статті 405 ЦК України визначено, що члени сім`ї власника житла, які проживають разом з ним, мають право на користування цим житлом відповідно до закону.

У справі, яка переглядається, при укладенні договору іпотеки права неповнолітніх ОСОБА_2 , ОСОБА_3 порушені не були, оскільки їм не належали майнові права на незакінчену будівництвом квартиру, що були передані в іпотеку, вони не були зареєстровані і постійно не проживали за адресою предмета іпотеки, а для постійного проживання сім`ї позивачем використовувалась інша квартира за адресою: АДРЕСА_4 , отже, отримання дозволу на здійснення правочину та/або реєстраційної дії від служби у справах дітей не було потрібне, оскільки перереєстрація права власності на предмет іпотеки не призвела до зменшення чи обмеження прав дітей.

Такий висновок узгоджується з висновком Верховного Суду, викладеним у постановах від 02 вересня 2020 року у справі № 755/18091/18 ((провадження № 1525св20), від 20 вересня 2023 року у справі № 201/11618/19 (провадження № 61-15826св20).

Враховуючи викладене, суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, дійшов правильного висновку про те, що права неповнолітніх ОСОБА_2 , ОСОБА_3 порушені не були і для прийняття рішення про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за банком, дозвіл органу опіки та піклування, визначений статтею 17 Закону України «Про охорону дитинства» та статті 177 СК України, не був потрібен.

Доводи касаційної скарги про неврахування судом апеляційної інстанції висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20), від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19), від 24 квітня 2019 року у справі № 521/18393/16-ц (провадження № 14-661цс18), від 16 червня 2021 року у справі № 761/11601/19 (провадження № 14-102цс21) та у постановах Верховного Суду від 16 грудня 2019 року у справі № 211/2171/15-ц (провадження № 61-41382св18), від 19 червня 2019 року у справі № 917/2101/17 є необґрунтованими, оскільки встановлені судами у цих справах фактичні обставини, що формують зміст правовідносин, є іншими ніж у справі, яка переглядається. У кожній із зазначених справ суди виходили з конкретних обставин справи та фактично-доказової бази з урахуванням наданих сторонами доказів, оцінюючи їх у сукупності. Крім того, вказані висновки не суперечать висновкам цієї постанови.

Інші доводи касаційної скарги зводяться до переоцінки доказів, що згідно з положеннями статті 400 ЦПК України не належить до повноважень суду касаційної інстанції. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц (провадження № 14-446цс18)).

Таким чином, доводи заявника, що стали підставою для відкриття касаційного провадження, не знайшли свого підтвердження.

Судами попередніх інстанцій виконано вимоги статті 89 ЦПК України щодо оцінки доказів і статті 263 ЦПК України щодо законності та обґрунтованості рішення суду, повно і всебічно дослідили і оцінили докази та встановили обставини у справі, правильно застосували норми матеріального права до спірних правовідносин.

Верховний Суд розглянув справу у межах доводів, наведених заявником у касаційній скарзі, які стали підставою для відкриття касаційного провадження; підстав вийти за межі розгляду справи судом касаційної інстанції не встановлено.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

У задоволенні клопотання представника ОСОБА_4 - адвоката Некрасова О. С. про закриття касаційного провадження у справі слід відмовити, оскільки суд касаційної інстанції не знаходить для цього правових підстав.

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції - без змін.

Оскільки касаційна скарга залишається без задоволення, то відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України в такому разі розподіл судових витрат не проводиться.

Керуючись статтями 400, 401, 409, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Клопотання представника ОСОБА_4 - адвоката Некрасова Олексія Сергійовича про закриття касаційного провадження залишити без задоволення.

Касаційну скаргу заступника ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 06 липня 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 18 жовтня 2023 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: Г. В. Коломієць

Б. І. Гулько

Д. Д. Луспеник