БРОВАРСЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
провадження № 2/361/1008/24, cправа № 361/4509/23
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

«28» березня 2024 року м. Бровари Київської області

Броварський міськрайонний суд Київської області в складі:

головуючого - судді Василишина В.О.,

за участю секретаря судових засідань Бас Я.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у порядку загального позовного провадження в приміщенні суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Закритого акціонерного товариства «Українська будівельна компанія» про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав та повернення грошових коштів,

в с т а н о в и в:

Позивачі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулися до суду з даним позовом до Закритого акціонерного товариства «Українська будівельна компанія» (далі ЗАТ«Українська будівельна компанія») про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав № БС2-11-152 від

25 травня 2019 року (далі-договір), повернення грошових коштів в розмірі по 244 995 грн 00 коп. кожній, а також стягненню з відповідача на користь позивачів судового збору по 2 986 грн 85 коп. на користь кожного позивача.

Позовні вимоги обґрунтовували тим, що 25 травня 2019 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 уклали з ЗАТ «Українська будівельна компанія» договір купівлі продажу майнових прав № БС2-11-152, згідно з яким продавець за плату зобов`язується передати покупцю у приватну власність майнові права на отримання у власність квартири у багатоповерховому будинку по АДРЕСА_1

(3й пусковий комплекс Секція 2) ,а покупець зобов`язується сплатити продавцю ціну продажу майнових прав та прийняти квартиру.

Відповідно до умов зазначеного договору під майновими правами сторони розуміють право набуття у власність квартири АДРЕСА_2 загальною проектною площею 40.9 кв. м, що складається з 1 кімнати і знаходиться на 11 поверсі вказаного будинку, яке належить продавцю- ЗАТ «Українська будівельна компанія» на підставі проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в постійне користування, затвердженого рішенням Броварської міської ради Київської області № 1469-54-06 від 21 травня 2015 року ,договору про реалізацію проекту будівництва багатоквартирного житлового будинку для учасників АТО по АДРЕСА_1 від 05 лютого 2016 року, дозволу на виконання будівельних робіт № ІУ 55 від 13 квітня 2018 року.

Базова ціна майнових прав, відповідно до пункту 3.1 договору, складає 485 892 грн 00 коп., включаючи ПДВ у розмірі 80 982 грн 00 коп., з розрахунку 11 880 грн 00 коп. за 1 кв. м загальної площі квартири. Базова ціна продажу у розмірі 485 892 грн 00 коп. на момент підписання договору еквівалентна 18 273.48 доларів США, відповідно до курсу НБУ на момент підписання договору, а саме 26 грн 59 коп. за 1 долар США.

07 жовтня 2020 року між позивачами та відповідачем підписано додаткову угоду № 1 до договору, згідно з пунктом 1 цієї угоди, сторони домовилися змінити майнове право на отримання у власність новозбудованої квартири АДРЕСА_3 на інше майнове право, а саме, майнове право на отримання у власність новозбудованої квартири АДРЕСА_4 , у зв`язку з чим пункт 1.2 договору викладено у новій редакції.

Позивачами виконані зобов`язанні за договором, сплатили всю суму майнових прав, відповідачем видано на підтвердження цього довідку 01 грудня 2012 року. Того ж дня сторонами договору підписано Акт прийому-передачі майнового права згідно з договором

№ БС2-11-152 від 25 травня 2019 року та додаткової угоди № 1 від 07 жовтня 2020 року.

Термін прийняття будинку в експлуатацію відповідно до пункту 1.5 договору 4 квартал 2020 року. На момент подачі позовної заяви продавцем не виконані зобов`язання за договором, не введено в експлуатацію будинок, позивачі не можуть отримати право власності на квартиру та ключі від неї. Це є істотним порушенням умов договору, та порушенням їх прав та інтересів.

Ухвалою суду від 09 червня 2023 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче судове засідання.

14 серпня 2023 року до суду надійшов відзив на позовну заяву, у якому відповідач просить суд закрити провадження у справі у зв`язку з відсутністю предмету спору, залишити позов без розгляду у зв`язку з несплатою судового збору у повному розмірі, у разу не закриття провадження у справі судом чи не залишення його без розгляду, відмовити у задоволенні позовних вимог, оскільки позивачами було сплачено базову ціну майнових прав, а базова ціна майнових прав не є тотожною з остаточною ціною. Виходячи з умов договору обов`язок відповідача передати позивачам квартиру ще не виник, адже не настали всі передбачені договором умови. Відповідач визнає, що позивачі набули статусу власника майнових прав на квартиру, однак не набули статусу власника самої квартири. Таке право виникне у позивачів після настання сукупних подій, чітко вказаних у пункті 1.3 договору, після прийняття будинку в експлуатацію, технічної інвентаризації будинку ,сплати позивачами в повному обсязі остаточної ціни продажу майнового права після обмірів його розмірів під час технічної інвентаризації квартири, після передачі будинку під заселення. Жодна з вказаних подій ще не відбулася, докази цього відсутні, у відповідача не виник обов`язок передати позивачам у власність квартири, а у позивачів не виникло право вимоги до відповідача, права позивачів не порушені. Відсутність спору виключає право на звернення до суду. Позивачі не зверталися до відповідача щодо розірвання договору та повернення їм коштів. Позивачі не набули право власності на квартиру АДРЕСА_5 у встановленому законом порядку, таке право у них виникне після настання сукупності низки подій, визначених пунктом 1.3.договору, ця обставина не може тягнути порушення прав позивачів, які ще не виникли, що унеможливлює застосування у даній справі підстави істотності порушення договору для можливості його розірвання на вимогу однієї із сторін. Також, коли позов немайнового характеру одночасно подається кількома позивачами, судовий збір сплачується кожним позивачем окремим платіжним документом у розмірах, установлених статтею 4 Закону України «Про судовий збір» за подання позову немайнового характеру. Кожен з позивачів мав сплатити по 3 523 грн 55коп.

Ухвалою суду 26 вересня 2023 року у задоволенні заяви відповідача про залишення без розгляду позовної заяви відмовлено.

Ухвалою суду 26 вересня 2023 року у задоволенні заяви відповідача про закриття провадження відмовлено.

Ухвалою суду від 26 вересня 2023 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті.

20 листопада 2023 року до суду надійшли додаткові пояснення позивачів, у яких зазначалося, що відповідно до умов договору продавець за плату зобов`язувався за плату передати у приватну власність майнові права на отримання у власність квартири, а покупець зобов`язувався сплатити продавцю ціну продажу майнових прав та прийняти квартиру. Предметом договору є майнові права на отримання у власність квартири і сама квартира. Термін прийняття будинку в експлуатацію за договором -4 квартал 2020 року. Станом на момент пред`явлення позовної заяви продавцем не виконані умови щодо введення в експлуатацію будинку, чим суттєво порушує умови договору. Позовні вимоги підтримували просив задовольнити у повному обсязі.

Позивачі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 у судове засідання не з`явилися, про дату судового засідання повідомлялися належним чином, причини неявки не повідомили.

Представник позивачів -адвокат Царьов М.В. в судовому засіданні позовні вимоги позивачів ОСОБА_1 та ОСОБА_2 підтримав у повному обсязі, просив їх задовольнити.

Представник відповідача -адвокат Лукомський П.В. в судовому засіданні просив відмовити у задоволенні позовних вимог.

Вислухавши думки представника позивача - адвокат Царьова М.В. та думку представника відповідача -адвоката Лукомського П.В., дослідивши матеріали справи, зібрані у справі докази, суд приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що 25 травня 2019 року між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ЗАТ «Українська будівельна компанія» укладено договір купівлі продажу майнових прав № БС2-11-152.

Відповідно до пункту 1.1. договору предметом договору є майнові права на отримання у власність квартири у багатоповерховому будинку по АДРЕСА_1 (3й пусковий комплекс Секція 2). За умовами даного пункту договору продавець за плату зобов`язується передати покупцю у приватну власність майнові права на отримання у власність вищезазначеної квартири, а покупець зобов`язується сплатити продавцю ціну продажу майнових прав та прийняти квартиру.

Згідно з пунктом 1.2 договору під майновими правами сторони договору розуміють право набуття у власність квартири АДРЕСА_2 загальною проєктною площею 40.9 кв. м, що складається з однієї кімнати і знаходиться на 11 поверсі будинку, яке належить продавцю на підставі проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в постійне користування затвердженого рішенням Броварської міської ради Київської області від 21 травня 2015 року

№ 1469-54-06, договору про реалізацію проєкту будівництва багатоквартирного житлового будинку для учасників АТО по АДРЕСА_1 від 05 червня 2016 року, дозволу на виконання будівельних робіт від 13 квітня 2018 року № ІУ 55.

Майнові права за умовами пункту 1.3. договору, передбачають право покупця після прийняття будинку в експлуатацію, проведення його технічної інвентаризації, сплати остаточної ціни продажу майнових прав та передачі будинку під заселення набути у власність квартиру.

Відповідно до пункту 1.4. договору покупець набуває право приватної власності на майнові права з моменту повної сплати ціни продажу майнових прав, що підтверджується довідкою продавця.

Пунктом 1.5. договору передбачений термін здачі будинку в експлуатацію 4 квартал 2020 року.

Згідно з пунктом 1. 7 договору, остаточної ціною продажу є ціна продажу майнових прав з урахуванням її коригування у встановлених випадках та доплата за надлишок площі квартири, а якщо надлишок площі квартири відсутній, то лише ціна продажу майнових прав з урахуванням її коригування у встановлених випадках.

Базова ціна договору, відповідно до пункту 3.1 договору, складає 485 892 грн 00 коп., включаючи ПДВ у розмірі 80 982 грн 00 коп., з розрахунку 11 880 грн 00 коп. за 1 кв. м загальної площі квартири. Базова ціна продажу у розмірі 485 892 грн 00 коп. на момент підписання договору еквівалентна 18 273.48 доларів США, відповідно до курсу НБУ на момент підписання договору, а саме 26 грн 59 коп. за 1 долар США.

07 жовтня 2020 року між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ЗАТ «Українська будівельна компанія» підписано додаткову угоду № 1 до договору № БС2-11-152 купівлі-продажу майнових прав від 25 квітня 2019 року.

Згідно з пунктом 1 додаткової угоди, сторони домовилися змінити майнове право на отримання у власність новозбудованої квартири АДРЕСА_3 на інше майнове право, а саме, майнове право на отримання у власність новозбудованої квартири АДРЕСА_4 , у зв`язку з чим пункт 1.2 договору викладено у новій редакції. Так, відповідно до пункту 1.2 сторони погодили, що під майновими правами розуміють право набуття у власність квартири АДРЕСА_5 загальною проєктною площею 40.9 кв. м, що складається з однієї кімнати і знаходиться на 10 поверсі будинку, яке належить продавцю на підставі проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в постійне користування затвердженого рішенням Броварської міської ради Київської області від 25 грудня 2014 року № 1373-50-06, договору про реалізацію проєкту будівництва багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_6 від 05 червня 2016 року, дозволу на виконання будівельних робіт від 28 липня 2017 року

№ ІУ 80.

Відповідно до частини другої пункту 1 статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Статтею 14 ЦК України визначено, що цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства.

Кожна особа, згідно з положеннями статті 15 ЦК України, має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

У відповідності до статті 16 ЦК кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно з частиною першою статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, гроші, цінні папери, цифрові речі, майнові права, роботи та послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні та нематеріальні блага.

Відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

Верховний Суд України у постанові від 30 січня 2013 року у справі №6-168цс12 визначив, що майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Відповідно до частини першої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з положеннями статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Майнові права, відповідно до статті 656 ЦК України, можуть бути предметом договору купівлі-продажу. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає зі змісту або характеру цих прав.

У відповідності до вимог статті 526 ЦК України, зобов`язання повинні виконуватися належним чином і відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною першою статті 631 ЦК України передбачено, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Відповідно до частини першої статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно зі статтями 610, 611 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання), а у разі порушення зобов`язання, настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, розірвання договору.

Звертаючись до суду з позовом, позивачі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 посилалась на ті обставини, що вони бажають розірвати укладений договір купівлі-продажу майнових прав

№ БС2-11-152 від 25 травня 2019 року та повернути сплачені ними кошти, у зв`язку з невиконанням у визначений в договорі строк своїх зобов`язань відповідачем ЗАТ «Українська будівельна компанія».

Як вбачається з матеріалів справи, позивачі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на виконання договірних зобов`язань, повністю сплатили вартість майнових прав на квартиру АДРЕСА_7 , відповідно до умов договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру № БС2-11-152 від 25 квітня 2019 року та додаткової угоди № 1 від 07 жовтня 2020 року у розмірі 489 990 грн 00 коп., що підтверджується довідкою ЗАТ «Українська будівельна компанія» від 01 грудня 2021 року та Актом прийому-передачі майнового права згідно з договором № БС2-11-152 від 25 травня 2019 року та додаткової угоди № 1 від 07 жовтня 2020 року, укладеного 01 грудня 2021 року, за яким продавець передав, а покупець прийняв майнове право на отримання у власність новозбудованої квартири за договором

№ БС2-11-152 від 25 травня 2019 року та додаткової угоди № 1 від 07 жовтня 2020 року. Акт не змінював та не припиняв обов`язків сторін за вищевказаними договором та додаткової угодою.

Відповідачем ЗАТ «Українська будівельна компанія», в свою чергу, порушено умови пункту 1.5. договору, яким передбачений термін здачі будинку в експлуатацію 4 квартал 2020 року., об`єкт будівництва не введено в експлуатацію станом на день подачі позовної заяви та, відповідно, не передано позивачеві документів, необхідних для оформлення права власності на квартиру, що в цілому призвело до грубого порушення прав позивачів, які, як свідчать докази у справі, добросовісного належним чином виконали договірні зобов`язання.

Відповідно до Постанови Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі 199/3486/19, істотним є таке порушення, що тягне за собою для іншої сторони неможливість досягнення мети договору, тобто, вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, слід встановити: наявність істотного порушення договору та шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може полягати в реальних збитках і (або) упущеній вигоді; її розмірі, а також чи є істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що вона змогла отримати. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу повноважень суду. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Відповідно до статті 19 ЦК України особа має право на самозахист свого цивільного права від порушень і протиправних посягань. Способи самозахисту мають відповідати змісту права, що порушене, характеру дій, якими воно порушене, а також наслідкам, що спричинені цим порушенням. Способи самозахисту можуть обиратися самою особою чи встановлюватися договором або актами цивільного законодавства. Водночас частина друга статті 13 ЦК України встановлює загальне правило, що при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб. Таким чином, частина друга статті 651 ЦК України дозволяє розірвання договору лише тоді, коли порушення має істотний характер, оскільки має дотримуватися принцип пропорційності порушення і відповідальності.

Таким чином, через істотне порушення відповідачем умов договору, через тривале не виконання відповідачем зобов`язань, позивачі не отримали у власність проінвестований об`єкт нерухомості в строк, обумовлений договором, тобто на що вони розраховували під час укладення договору, внаслідок чого права позивачів були порушені, тому наявні правові підстави для розірвання договорів.

Безпідставними є і посилання відповідача ЗАТ «Українська будівельна компанія» на те, що позивачі не зверталися до нього щодо розірвання договору та повернення їм коштів. Законом та договором, укладеним між сторонами, не передбачено обов`язку досудового вирішення спорів в даних договірних відносинах.

Статтею 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до частини другої статті 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються.

Відповідно до статті 12 Цивільного процесуального кодексу України (далі- ЦПК України), учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до вимог статті 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень.

Стаття 81 ЦПК України визначає що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

З огляду на викладене, позов є обґрунтованим, обставини, на які посилаються позивачі, підтверджені належними та допустимими доказами, які містяться в матеріалах справи, права позивачів підлягають захисту в обраний ними спосіб, а отже, позовні вимоги підлягають задоволенню.

З урахуванням положень статті 141 ЦПК України, з відповідача слід стягнути на користь позивачів сплачений ними при подачі позову судовий збір, в розмірі по 2 986 грн 00 коп. кожній, а також на користь держави в розмірі 1 073 грн. 60 коп.

На підставі викладеного та керуючись статтями 12, 81, 141, 263-265 ЦПК України, Броварський міськрайонний суд Київської області

в и р і ш и в:

Позов задовольнити.

Розірвати договір купівлі-продажу майнових прав № БС2-11-152 від 25 травня 2019 року, укладений між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та Закритим акціонерним товариством «Українська будівельна компанія».

Стягнути з Закритого акціонерного товариства «Українська будівельна компанія» на користь ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 244 995 (двісті сорок чотири тисячі дев`ятсот дев`яносто п`ять) грн. 00 коп. та судовий збір у розмірі 2 986 (дві тисячі дев`ятсот вісімдесят шість) грн. 00 коп.

Стягнути з Закритого акціонерного товариства «Українська будівельна компанія» на користь ОСОБА_2 грошові кошти у розмірі 244 995 (двісті сорок чотири тисячі дев`ятсот дев`яносто п`ять) грн. 00 коп. та судовий збір у розмірі 2 986 (дві тисячі дев`ятсот вісімдесят шість) грн. 00 коп.

Стягнути з Закритого акціонерного товариства «Українська будівельна компанія» на користь держави судовий збір у розмірі 1 073 (одна тисяча сімдесят три) грн. 60 коп.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, то зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Суддя В.О.Василишин