Провадження № 2/752/2519/24
Заочне Р І Ш Е Н Н Я
21 березня 2024 року Голосіївський районний суд м. Києва у складі:
головуючого судді Плахотнюк К.Г.
за участі секретаря судового засідання Ахзмеяна Б.А.,
розглянувши в місті Києві в приміщенні суду у відкритому засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» про визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва, -
у листопаді 2023 року позивач ОСОБА_1 від імені та в інтересах якої діє адвокат Дунь В.В. звернулась до суду із позовом до ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» в якому просить визнати за позивачем майнове право (у тому числі право на отримання в натурі та оформлення у власність після завершення будівництва) на окрему квартиру АДРЕСА_1 та на окрему квартиру АДРЕСА_2 .
В обґрунтування позову зазначено, що 10.07.2014 року між позивачем та ТОВ «СБ ЛТД» укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири (далі - Попередній договір) відповідно до якого ТОВ «СБ ЛТД» зобов`язується передати (укласти Основний договір) протягом ІІ-го кварталу 2015 року позивачу у власність окрему квартиру АДРЕСА_1 , а позивач зобов`язався сплатити її вартість.
Між сторонами укладено Договір про забезпечення виконання зобов`язань № ПМ/1С-К82 від 10.07.2014, відповідно о якого позивач повинна була сплатити ТОВ «СБ ЛТД» кошти за квартиру в сумі 153 596,52 грн.
Позивач сплатила вказані кошти, що підтверджується довідкою відповідача.
12.08.2015 року між позивачем та ТОВ «СБ ЛТД» укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири відповідно до якого ТОВ «СБ ЛТД» зобов`язується передати (укласти Основний договір) протягом І-го кварталу 2017 року позивачу у власність окрему квартиру АДРЕСА_2 , а позивач зобов`язався сплатити її вартість.
Між сторонами укладено Договір про забезпечення виконання зобов`язань № ПМ/1С-К57 від 12.08.2015, відповідно о якого позивач повинна була сплатити ТОВ «СБ ЛТД» кошти за квартиру в сумі 375308,64 грн.
22.03.2017 року між позивачем, ТОВ «СБ ЛТД» та ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» було підписано Договори про заміну сторін у зазначених Попередніх договорах, за якими права та обов`язки від ТОВ «СБ ЛТД» перейшли до ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ». 22.03.2017 року між позивачем, ТОВ «СБ ЛТД» та ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» було підписано Договори про заміну сторін у зобов`язаннях, за якими права та обов`язки за Договорами забезпечення від ТОВ «СБ ЛТД» перейшли до ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ»
Позивач сплатила вказані кошти, що підтверджується довідкою відповідача та Актом звіряння взаємних розрахунків.
Проте відповідач ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» не виконав свої зобов`язання перед позивачем, у власність вказане майно не передав, будинок в експлуатацію не введений.
За вказаних обставин позивач звернулася до суду за захистом свого порушеного права.
Ухвалою від 23 листопада 2023 року у справі відкрито провадження та ухвалено розгляд справи в порядку спрощеного позовного провадження, з повідомленням сторін (а.с. 24).
Відповідач не скористався правом, передбаченим ст.ст. 174, 178 ЦПК України, та не подав до суду відзив на позов.
В судове засідання сторони не з`явилась, про час, дату та місце розгляду справи повідомлені в установленому законом порядку, будь-яких заяв чи клопотань до суду не подали.
З огляду на викладене, суд вважає за можливе розглянути справу без участі сторін на підставі доказів, які містяться в матеріалах справи, а також суд ухвалив про заочний розгляд справи.
Суд, вивчивши матеріали справи та оцінивши зібрані по справі докази, приходить до наступного.
Принцип захисту судом порушеного права особи будується при встановленні порушення такого права.
Відповідно до частини 1 статті 876 Цивільного кодексу України, власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.
Згідно зі статтею 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
З аналізу частини 1 статті 635 Цивільного кодексу України випливає, що попередній договір не є майновим, тобто не передбачає передачу майна, його оплату тощо, з такого договору виникає єдине спільне для сторін зобов`язання - укласти в майбутньому договір на узгоджених ними умовах.
Відповідно до частини 1 статті 655 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Судом встановлено, що між Товариством з обмеженою відповідальністю «СБ ЛТД» та ОСОБА_1 укладено Попередній договір договору купівлі-продажу квартири від 10.07.2014 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Басенко К.О., за реєстровим номером 1197, за яким сторони зобов`язуються укласти Договір купівлі-продажу квартири і відповідно до якого ТОВ«СБ ЛТД» зобов`язується передати позивачу у власність (продати) окрему квартиру АДРЕСА_1 , а Позивач зобов?язується прийняти у власність (купити) об?єкт та належним чином сплатити його вартість.
Відповідно до пункту 1.4. Попереднього договору, плановий строк введення в експлуатацію Будинку - І (перший) квартал 2015 року.
Згідно п.п 1.4.1 попереднього договору, сторони зобов?язуються укласти договір купівлі-продажу протягом ІІ кварталу 2015 року, але у будь-якому разі не раніше отримання ТОВ «СБ ЛТД» правовстановлюючих документів на об?єкт.
У пункті 5.2. розділу 5 Попереднього договору, сторони погодили, що Основний договір може бути укладений виключно у разі оплати Позивачем повної суми грошових коштів, що передбачена розділом 2 Попереднього договору (а.с. 3-4).
На забезпечення виконання зобов`язань за Попереднім договором від 10.07.2014 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «СБ ЛТД» та ОСОБА_1 укладено Договір про забезпечення виконання зобов`язань № ПМ/1С-К82 з метою підтвердження зобов?язань, що виникли у сторін згідно з попереднім договором, укладеним 10.07.2014 року, щодо укладення та виконання договору купівлі-продажу (далі-Основний договір), та забезпечення виконання таких зобов?язань, ОСОБА_1 сплачує на користь ТОВ «СБ ЛТД» суму грошових коштів, розмір, порядок та умови сплати якої встановлюються розділом 2 договору. Вказана сума коштів, після її належної сплати ОСОБА_1 за даним Договором, зарахована до платежів за Основним договором у момент укладання такого Основного договору
Відповідно до пп. 2.2.1 п.2.2 розділу 2 Договору ОСОБА_1 зобов`язується, у строк на протязі двох років, сплатити ТОВ «СБ ЛТД» 97% вартості об`єкту, що на день укладання цього договору становить 153 596,52 грн. Вартість 1 квадратного метра становить 9353,09 грн (а.с. 6).
22.03.2017 року між ТОВ «СБ ЛТД», позивачем та ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» було підписано Договір про заміну сторони у зобов`язанні до Договору про забезпечення виконання зобов`язань № ПМ/1С-К82 за яким ТОВ «СБ ЛТД» передає, а ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» приймає на себе всі права і обов`язки ТОВ «СБ ЛТД» та стає правонаступником ТОВ «СБ ЛТД» за Договором про забезпечення.
Відповідно до довідки ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» № 197-11/19ПМ від 29.11.2019 року позивач ОСОБА_1 , станом на 29.11.2019 року, не має заборгованості перед ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» за наступними договорами: Попереднім договором купівлі-продажу квартири № 1197 від 10.07.2014 року та Договором про забезпечення виконання зобов`язань № ПМ/1С-К82 від 10.07.2014 року (а.с. 9).
Судом встановлено, що станом на 21.11.2023 року ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» свої зобов`язання по договору не виконав, будівництво об`єкту нерухомості в термін не закінчив, будинок АДРЕСА_3 в експлуатацію не ввів та доказів зворотньому суду не надав.
Звертаючись до суду з позовом, позивач вказує, що нею сплачено всі передбачені договором кошти вартості квартири до завершення будівництва об`єкту нерухомого майна, в якому знаходиться квартира, та прийняття його до експлуатації, відтак їй належать майнові права на цю квартиру.
Відповідно до пункту 1.4. Попереднього договору, плановий строк введення в експлуатацію Будинку - ІІІ (третій) квартал 2016 року.
Згідно п.п 1.4.1 попереднього договору, сторони зобов`язуються укласти Основний договір протягом І кварталу 2017 року, але у будь-якому разі не раніше отримання ТОВ «СБ ЛТД» правовстановлюючих документів на об`єкт.
У пункті 5.2. розділу 5 Попереднього договору, сторони погодили, що Основний договір може бути укладений виключно у разі оплати Позивачем повної суми грошових коштів, що передбачена розділом 2 Попереднього договору (а.с. 10).
На забезпечення виконання зобов`язань за Попереднім договором від 12.08.2015 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «СБ ЛТД» та ОСОБА_1 укладено Договір про забезпечення виконання зобов`язань № ПМ/3С-К57 з метою підтвердження зобов?язань, що виникли у сторін згідно з попереднім договором щодо укладення та виконання договору купівлі-продажу, та забезпечення виконання таких зобов`язань, ОСОБА_1 сплачує на користь ТОВ «СБ ЛТД» суму грошових коштів, розмір, порядок та умови сплати якої встановлюються розділом 2 договору. Вказана сума коштів, після її належної сплати ОСОБА_1 за даним Договором, зарахована до платежів за Основним договором у момент укладання такого Основного договору
Відповідно до пп. 2.2.1 п.2.2 розділу 2 Договору ОСОБА_1 зобов`язується, у строк до 30 березня 2017 року включно, сплатити ТОВ «СБ ЛТД» 97%, що становить 375 308 грн (а.с. 13).
22.03.2017 року між позивачем, ТОВ «СБ ЛТД» та ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» було підписано Договір про заміну сторони у Попередньому договорі, за яким ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» визнає, що всі права та обов`язки ТОВ «СБ ЛТД» щодо укладання договору купівлі-продажу квартири приймає ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» в повному обсязі.
22.03.2017 року між ТОВ «СБ ЛТД», позивачем та ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» було підписано Договір про заміну сторони у зобов`язанні до Договору про забезпечення виконання зобов`язань № ПМ/3С-К57 за яким ТОВ «СБ ЛТД» передає, а ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ», за згодою ОСОБА_1 , приймає на себе всі права і обов`язки ТОВ «СБ ЛТД» та стає правонаступником ТОВ «СБ ЛТД» за Договором про забезпечення.
Згідно з актом звіряння взаємних розрахунків на 30.03.2015 року ОСОБА_1 сплачено 375 308,64 грн (а.с. 17).
Відповідно до довідки ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» № 196-11/19ПМ від 29.11.2019 року позивач ОСОБА_1 , станом на 29.11.2019 року, не має заборгованості перед ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» за наступними договорами: Попереднім договором купівлі-продажу квартири № 1436 від 12.08.2015 року та Договором про забезпечення виконання зобов`язань № ПМ/3С-К57 від 12.08.2015 року. Зобов`язання за вищевказаними Договорами є погашеними в повному обсязі (а.с. 16).
Судом встановлено, що станом на 21.11.2023 року ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» свої зобов`язання по договорам не виконав, будівництво об`єкту нерухомості в термін не закінчив, будинок АДРЕСА_3 в експлуатацію не ввів та доказів зворотньому суду не надав.
Звертаючись до суду з позовом, позивач вказує, що нею сплачено всі передбачені договорами кошти вартості квартири до завершення будівництва об`єкту нерухомого майна, в якому знаходиться квартира, та прийняття його до експлуатації, відтак їй належать майнові права на ці квартирі.
Частиною 1 ст. 15, ч. 1 ст. 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання; кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Відповідно до правил ст. ст. 177, 190 ЦК України, об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага; майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.
Відповідно до рішення Конституційного Суду України від 01 грудня 2004 року№18-рп/2004 щодо поняття порушеного права, за захистом якого особа може звертатися до суду, то це поняття, яке вживається в низці законів України, має той самий зміст, що й поняття «охоронюваний законом інтерес». Щодо останнього, то в тому ж Рішенні Конституційний Суд України зазначив, що поняття «охоронюваний законом інтерес» означає правовий феномен, який: а) виходить за межі змісту суб`єктивного права; б) є самостійним об`єктом судового захисту та інших засобів правової охорони; в) має на меті задоволення усвідомлених індивідуальних і колективних потреб; г) не може суперечити Конституції і законам України, суспільним інтересам, загальновизнаним принципам права; д) означає прагнення (не юридичну можливість) до користування у межах правового регулювання конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом; є) розглядається як простий легітимний дозвіл, тобто такий, що не заборонений законом. Охоронюваний законом інтерес регулює ту сферу відносин, заглиблення в яку для суб`єктивного права законодавець вважає неможливим або недоцільним.
Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника.
Загальний перелік таких способів захисту цивільних прав та інтересів передбачений статтею 16 ЦК України.
У вказаній нормі зазначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.
Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (ст. 328 ЦК України).
Згідно з ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, споруди, тощо) виникає з моменту завершення будівництва. Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Відповідно до ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають з дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Згідно вимог статей 525, 526 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За правилом ст. 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.
Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україна», а саме ст. 3 визначено поняття «майнових прав» як будь-яких прав, пов`язаних з майном, відмінних від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.
Отже, оскільки позивачем виконано зобов`язання щодо оплати вартості квартири АДРЕСА_6 , які знаходяться в межах об`єкту новоствореного нерухомого майна, а саме житлового будинку АДРЕСА_7 , який на теперішній час не прийнятий до експлуатації, тому відповідно ОСОБА_1 має 97 % майнових прав на вказаний об`єкт.
Відповідно до положень ч. 1, 3 ст. 89 Цивільного процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Таким чином права Позивача підлягають захисту шляхом визнання майнових прав на квартири у житловому будинку АДРЕСА_3 .
Європейським судом з прав людини, зокрема у Рішенні Європейського суду з прав людини у справі «Зеленчук і Цицюра проти України» (заяви №846/16 та 1075/16), закріплено поняття та принцип «Легітимних очікувань».
Відповідно до положень статті 1 Першого Протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - «ЄКПЛ») до майна входить як наявне майно, так і активи, включаючи вимоги, щодо яких заявник може стверджувати про наявність у нього щонайменше «правомірного очікування» ефективного отримання майнового права.
Так відповідно до правових висновків Європейського суду з прав людини переважне право на придбання нерухомого майна залежить від волі продавця продати. Оскільки покупець не може змусити продавця здійснити продаж, таке переважне право не є майном у розумінні ЄКПЛ та не підлягає захисту. Суд наголосив, що концепція майна, до якого входить «правомірні очікування», має автономне значення, незалежне від класифікації та критеріїв майна в національному праві, а також що «правомірне очікування» має містити вимогу, що є більш істотною та конкретною, ніж просто сподівання, або таку, що залежить від майбутніх непевних обставин. Вимога вважається майном лише тоді, коли є належне визнання, що вона може отримати примусовий захист.
З викладеного випливає, що саме право очікування в контексті застосування ЄКПЛ має захищатися як майно («existing possession»), оскільки судова практика вже визнала його майном у національному контексті та надає йому захист, тобто визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва за умови належного виконання Позивачем взятих на себе зобов`язань з оплати грошових коштів, що зараховуються як плата за квартиру, являється належним способом захисту прав майбутнього покупця.
Враховуючи викладене, оцінюючи здобуті по справі докази за своїм внутрішнім переконанням щодо їх належності, допустимості та достовірності, а також приймаючи до уваги те, що позивачем надано суду достатні та переконливі докази, які в своїй сукупності підтверджують заявлені позовні вимоги, та стороною відповідача останні не спростовані, а тому суд, розглядаючи даний спір в межах заявлених позовних вимог вважає, що позов підлягає задоволенню.
На підставі викладеного, керуючись, ст. ст. 4, 5, 6, 12, 13, 189-200, 209-246, 265, 268, 273, 352, 354-356 ЦПК України, суд, -
позов ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» про визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва, задовольнити.
Визнати за ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) майнове право (у тому числі право на отримання в натурі та оформлення у власність після завершення будівництва) на окрему квартиру АДРЕСА_1 та на окрему квартиру АДРЕСА_2 .
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Рішення суду може бути оскаржене протягом тридцяти днів з дня його проголошення шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Київського апеляційного суду, а в разі, якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.

Суддя К.Г. Плахотнюк