Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

01.05.2024 Справа №607/13489/23 Провадження №2/607/419/2024

м. Тернопіль

Тернопільський міськрайонний суд Тернопільської області в складі:

головуючого судді Кунець Н.Р.

за участі секретаря судового засідання Ковбасюк М.В.

представника позивача адвоката Вароди П.Б.

представника відповідача ОСОБА_1

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області в порядку загального позовного провадження в режимі відеоконференції цивільну справу за позовом ОСОБА_2 в інтересах якої діє адвокат Варода Павло Борисович до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвестохіллс Веста» про визнання договору дійсним та визнання права власності на нерухоме майно, -

ВСТАНОВИВ:

Позивач ОСОБА_2 в інтересах якої діє адвокат Варода П.Б. звернулась в суд із позовом до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвестохіллс Веста» (далі ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста») про визнання договору дійсним та визнання права власності на нерухоме майно.

В обґрунтування своїх вимог позивач зазначає, що гарантійним листом відповідача ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» від 11.02.2020 №13958332 її було повідомлено, що в забезпечення виконання зобов`язань за Кредитним договором № 142/08/26-CLNv від 28.05.2008, укладеним між ПАТ «БАНК ФОРУМ» та ОСОБА_3 , з боржником, був укладений Іпотечний договір від 28.05.2008 за реєстровим № 2277, посвідчений приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу, Василевич О.О. 26.03.2019 між ПАТ «БАНК ФОРУМ» та ТОВ «ФК «ВЕСТА» (нова назва ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста») були укладені Договір відступлення права вимоги № 0002/19/5 та Договір про відступлення права вимоги за Договорами іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Юдін М.А., за реєстровим №?254, згідно яких право вимоги за вищевказаним Кредитним договором та Договором іпотеки перейшло до ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста». У зв`язку з невиконанням умов, щодо погашення заборгованості за Кредитним договором ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» 03.10.2019 було звернуто стягнення на предмет іпотеки в порядку передбаченому ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Проте, ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» зазначило, що готове піти їй на зустріч, та запропонувало викупити майно, а саме: квартиру за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 69,4 кв.м, житловою площею 43,4 кв.м. за ціною 22 876 доларів США, за курсом НБУ на дату оплати за наступним графіком оплати: в строк до 28.12.2019 4000 доларів США; в строк до 28.01.2020 3775,20 доларів США; в строк до 28.02.2020 3775,20 доларів США; в строк до 28.03.2020 3775,20 доларів США; в строк до 28.04.2020 3775,20 доларів США; в строк до 28.05.2020 3775,20 доларів США. При цьому ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» гарантувало у разі оплати згідно з графіком підписати договір купівлі-продажу до 28.05.2020 включно. Зміст даного гарантійного листа ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» на думку позивача повністю підтверджує волю відповідача розпорядитися своєю спірною квартирою, а саме передати квартиру у її власність за обумовлену ним плату 22 876 доларів США.

Позивач вказує, що на виконання умов гарантійного листа ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» вона з метою викупу квартири АДРЕСА_2 , сплатила на рахунок ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» кошти в розмірі 22 876 доларів США в гривнях за курсом Національного Банку України на день оплати на загальну суму 642 540 грн.

10.05.2023 вона звернулась до ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» із досудовою вимогою у якій звертаючи увагу на порушення термінів укладення з нею договору купівлі-продажу спірної квартири просила в строк до 10 днів з дня отримання цієї досудової вимоги укласти з нею договір купівлі-продажу квартири або повернути їй грошові кошти в розмірі 22 876 доларів США в гривнях за курсом Національного Банку України на день оплати на банківський рахунок із зазначенням відповідних реквізитів.

Проте відповідач ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» безповоротно ухилився від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу спірної квартири, а вона в свою чергу немає можливість із цієї причини нотаріально посвідчити вказаний договір.

На підставі викладеного, позивач просить суд: визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста»щодо квартири АДРЕСА_2 ; визнати за ОСОБА_2 право власності на квартиру АДРЕСА_3 .

Ухвалою судді Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 09.08.2023 відкрито провадження у вказаній цивільній справі, постановлено проводити розгляд справи за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання.

17.10.2023 судом зареєстровано заперечення на позовну заяву подані представником відповідача ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» адвокатом Бордюг Т.В., в яких представник відповідача зазначає, що в заявлених позовних вимогах, позивач жодним чином не зазначає та не аргументує, які саме та яким чином її права та/або інтереси були порушені відповідачем та які саме права та/або інтереси позивача потребують саме судового захисту, враховуючи обраний Позивачем спосіб судового захисту. Крім того, у позовній заяві позивач посилається на повне та належне виконання своїх зобов`язань за гарантійним листом, а саме оплата заборгованості, у термін до 28.05.2020, проте як зазначено у тій же позовній заяві та підтверджено додатками до позову (платіжні доручення), останній платіж було здійснено 02.06.2022. Таким чином, на переконання відповідача позивачем не було дотримано графіку оплати, відповідно до гарантійного листа, та свідомо допущено прострочку його виконання на 2 роки, тож позивачем не було належним чином виконано прийняті на себе зобов`язання. Також представник звертає увагу на протиріччя, щодо договору купівлі-продажу, який за текстом позовної заяви не укладався, однак у прохальній частині, позивач просить визнати його дійсним, що на думку відповідача свідчить про намагання позивача зловживаючи процесуальним правами ввести суд в оману. Відтак, відповідач вважає, що позивач зловживає своїми процесуальними правами, подаючи завідомо безпідставний позов, та свідомо намагаючись водити суд в оману, що є беззаперечною підставою для застосування судом заходів процесуального примусу. На підставі вищевикладеного, просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі та застосувати до позивача ОСОБА_4 заходи процесуального примусу, у вигляді штрафу.

Протокольною ухвалою суду від 15.11.2023 постановленою в судовому засідання без видалення в нарадчу кімнату із занесенням до протоколу судового засідання закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду.

У судовому засіданні представник позивача ОСОБА_4 адвокат Варода П.Б. позовні вимоги підтримав у повному обсязі та просив їх задовольнити з підстав викладених у позовній заяві.

Представник відповідача ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» Арсемікова І.В. в судовому засіданні зазначила, що між сторонами дійсно була домовленість, щодо викупу квартири позивачем та остання на підставі вказаної домовленості сплатила товариству у повному обсязі кошти за квартиру, однак ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» на даний час не має можливості укласти з позивачем договір купівлі продажу квартири, оскільки директор Товариства знаходиться за кордоном.

Заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши та оцінивши докази наявні у матеріалах справи, суд приходить до наступного висновку:

Судом встановлено, що згідно з витягом з реєстру речових прав на нерухоме майно № 101 від 20.04.2023, квартири АДРЕСА_3 , загальною площею 69,4 кв.м. зареєстрована за ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста», підстава виникнення права власності: інший, серія та номер: 2277, виданий 28.05.2008, видавник: приватний нотаріус Тернопільського міського нотаріального округу Василевич О.О.; інший, серія та номер: 907, виданий 10.06.2019, видавник: УКРПОШТА; інший, серія та номер: 06/19-79, виданий 06.06.2019, видавник: ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста»; інший, серія та номер: 142/08/26 CLNv, виданий 28.05.2008, видавник: сторони; інший, серія та номер: 254, виданий 26.03.2019, видавник: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Юдін М.А.; інший, серія та номер: 0002/19/5, виданий 26.03.2019, видавник: сторони.

З вказаного витягу також вбачається, що 19.07.2022 на квартиру АДРЕСА_3 накладено арешт нерухомого майна на підставі ухвали Галицького районного суду м. Львова, серія та номер: 461/3310/22, видана 06.07.2022, суб`єкт обтяження Офіс Генерального прокурора, особа майно/права якої обтяжуються ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста», номер запису обтяження 47367393.

Як слідує із наявного в матеріалах справи Попереднього договору від 27.12.2019, укладеного між Подавцем ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» в особі уповноваженого представника Карташян Артура Едуардовича, що діє на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Розсохою С. С., 16.08.2019, за реєстровим номером 8119 та Покупцем ОСОБА_2 , Сторони зобов`язуються в майбутньому, в обумовлений п. 6.1. цього Договору строк, укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу нерухомого майна на умовах і в порядку, визначених цим Договором (п. 1.1 Договору).

Відповідно до п. 1.2 Договору, нерухомим майном є трикімнатна квартира, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 69,4 кв. м., житловою площею 43,4 кв. м. Квартира належить Продавцю на підставі Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 48991720 від 03.10.2019 12:47:08, ОСОБА_5 , Білобожницька сільська рада Чортківського району, Тернопільська обл. Право власності на квартиру в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстроване тим же нотаріусом 30.09.2019 за номер запису про право власності 33510686, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101.

Пунктом 3 Договору, Сторони погодили, що Продавець згоден продати, а Покупець згоден купити зазначену вище Квартиру за ціною в національній валюті України що є еквівалентом 24 876 доларів США, у гривневому еквіваленті готівкового курсу продажу долара США у відділеннях АТ «Ощадбанк», що вказаний на офіційному сайті за веб адресою, з яких 22 876 доларів США на рахунок ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» та 2 000 доларів США на депозитний рахунок нотаріуса у строк до 20.03.2024.

За умовами п. 5.1, 5.3 Договору, за домовленістю Сторін укладення та нотаріальне посвідчення Основного договору здійснюватиметься в строк до 09.10.2024 (включно) у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу на розсуд Продавця. Цей Договір набуває чинності з моменту його підписання Сторонами та нотаріального посвідчення, і діє до виконання ними усіх своїх зобов`язань за цим Договором.

Відповідно до Гарантійного листа ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» № 13958332 від 11.02.2020 адресованого ОСОБА_2 , ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» в особі уповноваженого представника Карташяна Артура Едуардовича, що діє на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Розсохою С.С., 16.08.2019, за реєстровим номером 8119, повідомило ОСОБА_2 , що в забезпечення виконання зобов`язань за Кредитним договором № 142/08/26-CLNv від 28.05.2008, укладеним між ПАТ «БАНК ФОРУМ» та ОСОБА_3 , був укладений Іпотечний договір від 28.05.2008 за реєстровим № 2277, укладений з Боржником, посвідчений приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу Василевич О.О. 26.03.2019 між ПАТ «БАНК ФОРУМ» та ТОВ «ФК «ВЕСТА» (нова назва «ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста») були укладені Договір відступлення права вимоги № 0002/19/5 та Договір про відступлення права вимоги за Договорами іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Юдін М.А., за реєстровим № 254, згідно яких право вимоги за вищевказаним Кредитним договором та Договором іпотеки перейшло до ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста». У зв`язку з невиконанням умов, щодо погашення заборгованості за Кредитним договором ТОВ «ФК «ІНВЕСТОХІЛЛС ВЕСТА» 03.10.2019 було звернуто стягнення на предмет іпотеки в порядку передбаченому ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Проте, ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» також повідомило, що готове піти ОСОБА_2 на зустріч та запропонувало викупити майно, а саме: квартиру за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 69,4 кв.м, житловою площею 43,4 кв.м. за ціною 22 876 доларів США, за курсом НБУ на дату оплати за наступним графіком:

-в строк до 28.12.2019 включно Покупець зобов`язується передати Продавцю грошові кошти в розмірі 4000 доларів США;

-в строк до 28.01.2020 Покупець зобов`язується передати Продавцю грошові кошти у розмірі 3775 доларів США, 20 центів США;

-в строк до 28.02.2020 Покупець зобов`язується передати Продавцю грошові кошти у розмірі 3775 доларів США, 20 центів США;

-в строк до 28.03.2020 Покупець зобов`язується передати Продавцю грошові кошти у розмірі 3775 доларів США, 20 центів США;

-в строк до 28.04.2020 Покупець зобов`язується передати Продавцю грошові кошти у розмірі 3775 доларів США, 20 центів США;

-в строк до 28.05.2020 Покупець зобов`язується передати Продавцю грошові кошти у розмірі 3775 доларів США, 20 центів США.

Розрахунок необхідно здійснити на поточний рахунок № п/рах. НОМЕР_1 , в АТ «Альфа-Банк», код банку 300346, код за , призначення платежу: оплата згідно попереднього договору купівлі-продажу, ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» гарантувало, що у разі оплати згідно з графіком підписати договір купівлі-продажу до 28.05.2020 включно.

Відповідно до квитанції АТ «ПУМБ» № 24568290 від 28.12.2019, ОСОБА_3 перерахував на рахунок ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» кошти у розмірі 94 760 грн, призначення платежу: оплата за нерухомість (попередній договір куп-прод.) по АДРЕСА_1 від ОСОБА_2 .

Відповідно до платіжного доручення АТ «ТАСКОМБАНК» № 47 від 31.01.2020, ФОП ОСОБА_6 перерахувала на рахунок ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» кошти у розмірі 10 000 грн, призначення платежу: попередня оплата по договору купівлі продажу АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 .

Відповідно до платіжного доручення АТ «ТАСКОМБАНК» № 54 від 11.02.2020, ФОП ОСОБА_6 перерахувала на рахунок ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» кошти у розмірі 87 725 грн, призначення платежу: попередня оплата по договору купівлі продажу квартири АДРЕСА_1 .

Також, ОСОБА_2 перерахувала на рахунок ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» кошти, зокрема:

-відповідно до квитанції АТ «ПУМБ» № 26050200 від 23.03.2020, кошти у розмірі 210 000 грн, призначення платежу: оплата за нерухомість (попередній договір куп-прод.) по АДРЕСА_1 від ОСОБА_2 ;

-відповідно до квитанції АТ «ПУМБ» № 27450665 від 14.07.2020, кошти у розмірі 30 000 грн, призначення платежу: оплата за нерухомість (попередній договір куп-продажу) по АДРЕСА_1 від ОСОБА_2 ;

-відповідно до квитанції АТ «ПУМБ» від 22.09.2020, кошти у розмірі 25 000 грн, призначення платежу: оплата за нерухомість згідно договір купівлі-продажу по АДРЕСА_1 , ОСОБА_2 ;

-відповідно до квитанції АТ «ПУМБ» № 30551885 від 25.01.2021, кошти у розмірі 19 800 грн, призначення платежу: оплата за нерухомість згідно договір купівлі-продажу по АДРЕСА_1 , ОСОБА_2 ;

-відповідно до квитанції АТ «ПУМБ» від 05.04.2021, кошти у розмірі 20 000 грн, призначення платежу: оплата за нерухомість згідно договір купівлі-продажу по АДРЕСА_1 , ОСОБА_2 ;

-відповідно до квитанції АТ «ПУМБ» № 33130387 від 01.07.2021, кошти у розмірі 20 000 грн, призначення платежу: оплата за нерухомість згідно договір купівлі-продажу по АДРЕСА_1 , ОСОБА_2 ;

-відповідно до квитанції АТ «ПУМБ» № 34367889 від 08.09.2021, кошти у розмірі 20 000 грн, призначення платежу: оплата за нерухомість зг дог куп-прод по АДРЕСА_1 , ОСОБА_2 ;

-відповідно до квитанції АТ «ПУМБ» № 35026600 від 13.10.2021, кошти у розмірі 15 000 грн, призначення платежу: оплата за нерухомість зг дог куп-прод по АДРЕСА_1 , ОСОБА_2 ;

-відповідно до квитанції АТ «ПУМБ» від 24.11.2021, кошти у розмірі 19 000 грн, призначення платежу: оплата за нерухомість зг дог куп-прод по АДРЕСА_1 , ОСОБА_2 ;

-відповідно до квитанції АТ «ПУМБ» № 36928866 від 02.02.2022, кошти у розмірі 42 000 грн, призначення платежу: за нерухомість зг дог куп-прод по АДРЕСА_1 , ОСОБА_2 ;

-відповідно до квитанції АТ «ПУМБ» № 37837016 від 02.06.2022, кошти у розмірі 29 255 грн, призначення платежу: оплата за нерухомість згідно дог купівлі-продажу по АДРЕСА_1 , ОСОБА_2 .

10.05.2023 ОСОБА_2 надіслала на адресу ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» досудову вимогу, у якій зазначила, що на виконання умов гарантійного листа ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» від 11.02.2020 за вихідним №13958332, нею ОСОБА_2 , з метою викупу квартири АДРЕСА_2 , сплачено грошові кошти в розмірі 22 876 доларів США в гривнях за курсом Національного Банку України на день оплати. Відповідно до гарантійного листа, ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» гарантувало їй у разі оплати грошових коштів в розмірі 22 876 доларів США згідно із графіком підписати договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , до 28.05.2020 включно. Станом на день складення цієї досудової вимоги ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» не уклало із нею договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 , незважаючи на те, що нею повністю сплачено грошові кошти в загальній сумі 22 876 доларів США в гривнях за курсом Національного Банку України на день оплати згідно із графіком. Відтак, враховуючи порушення ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» термінів укладення з нею договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , ОСОБА_2 просила в строк до 10 (десяти днів) з дня отримання цієї досудової вимоги укласти з нею договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , або повернути їй грошові кошти в розмірі 22 876 доларів США в гривнях за курсом Національного Банку України на день оплати на банківський рахунок за зазначеними реквізитами. Також повідомила, що у випадку не задоволення її досудової вимоги, вона буде змушена звернутись до суду із відповідним позовом.

Згідно квитанції до платіжної інструкції на переказ готівки АТ « Ощадбанк» № 53 від 15.03.2024, ОСОБА_2 перерахувала на рахунок приватного нотаріуса Баранцової Олени Володимирівни кошти у розмірі 78 100 грн, призначення платежу: оплата за попер. Дог. Від 27.12.2019 щодо куп. - прод. квартири АДРЕСА_1 , ОСОБА_2 .

В силу вимог ст. 13 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненнями фізичних чи юридичних осіб, поданими відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.

Частини 1, 2 ст. 509 ЦК України визначають, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України).

За змістом статей 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ст. 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору.

Стаття 629 ЦК України визначає, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).

Відповідно до статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Частина третя статті 334 ЦК України передбачає, що право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

Згідно положень ст. 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Попередній договір щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.

Таким чином, відповідно до вимог ст. 635, 657 ЦК України попередній договір купівлі-продажу квартири має бути укладений у письмовій формі з обов`язковим нотаріальним посвідченням, оскільки основний договір укладається у формі з обов`язковим нотаріальним посвідченням, а попередній договір укладається у формі, встановлений для основного договору.

Судом встановлено, що 27.12.2019 між Подавцем ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» в особі уповноваженого представника Карташян Артура Едуардовича, що діє на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Розсохою С. С., 16.08.2019, за реєстровим номером 8119 та Покупцем ОСОБА_2 укладено Попередній договір від 27.12.2019, предметом якого є купівля-продаж нерухомого майна, зокрема трикімнатної квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 69,4 кв. м., житловою площею 43,4 кв.м.

За умовами п. 5.3 Договору, цей Договір набуває чинності з моменту його підписання Сторонами та нотаріального посвідчення, і діє до виконання ними усіх своїх зобов`язань за цим Договором.

Разом з тим, як вбачається із змісту Попереднього договору від 27.12.2019 такий не був нотаріально посвідчений у відповідності до вимог ст. 635, 657 ЦК України та змісту самого Попереднього договору.

За змістом ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Враховуючи вищевикладене, суд доходить висновку, що Попередній договір від 27.12.2019, предметом якого є укладення основного договору купівлі-продажу квартири, є нікчемним, з підстав відсутності його нотаріального посвідчення.

Так, звертаючись до суду з позов позивач вказує, що гарантійним листом ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» повністю підтверджується воля відповідача розпорядитися своєю квартирою за адресою АДРЕСА_1 , а саме передати її у власність позивача за обумовлену ним плату 22 876 доларів США, у свою чергу позивач сплатила на рахунок ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» кошти в розмірі 22 876 доларів США в гривнях за курсом Національного Банку України на день оплати на загальну суму 642 540 грн. Водночас, ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» безповоротно ухилився від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу спірної квартири, а тому позивач немає можливості нотаріально посвідчити вказаний договір, відтак просить суд визнати договір купівлі-продажу спірної квартири дійсним.

У відповідності до ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи не наявні інші підстави нікчемності правочину. При цьому, саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення тощо не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.

Вказане узгоджується з висновком Верховного суду викладеним у постанові від 23 листопада 2020 року у справі № 363/230/18 (провадження № 61-8511св19).

В постанові від 06.09.2017 у справі №754/2339/16-ц Верховний Суд України дійшов висновку про те, що однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.

Під ухиленням від нотаріального посвідчення договору має розумітися як активна протидія цьому, так і пасивне небажання вчинити цю дію.

Разом з тим, як встановлено судом у судовому засіданні з пояснень представника відповідача - адвоката Арсемікова І.В., ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» у повному обсязі визнає позов, зокрема те, що позивачем ОСОБА_2 та відповідачем ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» було досягнуто згоди щодо усіх істотних умов договору купівлі продажу квартири за адресою АДРЕСА_1 та те, що ОСОБА_2 сплатила на рахунок ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» суму коштів, за яку було домовлено здійснити продаж квартири. Однак, неможливість нотаріального посвідчення договору купівлі продажу квартири обумовлена тим, що директора ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» перебуває на даний час межами України.

Водночас на переконання суду вказані обставини не свідчать про безповоротнє ухилення відповідачем ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» від нотаріального посвідчення договору купівлі продажу квартири та втрату позивачем можливості нотаріально посвідчити такий правочин.

Натомість з пояснень представника відповідача можна зробити висновок, що ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» не ухиляється від нотаріального посвідчення договору купівлі продажу квартири за адресою АДРЕСА_1 , однак на даний час існують перешкоди такого посвідчення, а саме перебування директора ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» за межами України, проте вказане на думку суду не є проявом ухилення від посвідчення правочину та обставиною, яка підтверджує втрату такої можливості, а відтак і підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.

Таким чином, позивачем не доведено наявності усіх умов, передбачених статтею 220 ЦК України, зокрема, факту ухилення відповідача від укладення договору, у зв`язку з чим відсутні передбачені законом підстави для визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» щодо квартири АДРЕСА_2 дійсним, оскільки у матеріалах справи відсутні докази безповоротного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення спірного договору та що така можливість втрачена.

Окрім цього при прийнятті рішення суд також враховує, що на квартиру АДРЕСА_3 накладено арешт нерухомого майна на підставі ухвали Галицького районного суду м. Львова, серія та номер: 461/3310/22, видана 06.07.2022, суб`єкт обтяження Офіс Генерального прокурора, особа майно/права якої обтяжуються ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста», номер запису обтяження 47367393, що вбачається із витягу з реєстру речових прав на нерухоме майно № 101 від 20.04.2023.

Докази зняття вказаного обтяження в матеріалах справи відсутні та в судовому засідання суду не подані.

Окрім цього, оскільки суд прийшов до висновку, про відсутність правових підстав для визнання договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 дійсним, суд приходить до висновку, що відсутні і передбачені законом підстави для задоволення іншої похідної позовної вимоги про визнання за позивачем ОСОБА_2 права власності на вказану квартиру.

Статтею 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ч. ч. 5, 6 ст. 81 ЦПК України докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

За змістом ч. ч. 1, 3 ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Засадничими принципами цивільного судочинства є змагальність та диспозитивність, що покладає на позивача обов`язок з доведення обґрунтованості та підставності усіх заявлених вимог, а на відповідача - доведення обґрунтованості та підставності заперечень проти позову. Саме на сторони покладається обов`язок надати належні та допустимі докази на доведення власної правової позиції у справі.

Згідно зі статтею 77 ЦПК України предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Реалізація принципу змагальності сторін в цивільному процесі та доведення перед судом обґрунтованості своїх вимог є конституційною гарантією, передбаченою у статті 129 Конституції України.

Застосовуючи принцип диспозитивності, закріплений у статті 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

Отже, саме сторони, як особи, які на власний розсуд розпоряджаються своїми процесуальними правами щодо предмета спору, визначають докази, якими підтверджуються доводи позову та спростовуються заперечення відповідача проти позову, доводиться їх достатність та переконливість.

Неподання стороною належних і допустимих доказів на підтвердження позовних вимог/заперечень проти позову є підставою для вмотивованого висновку судів про недоведеність та необґрунтованість позиції сторони у справі, адже саме зазначені стороною обставини, а не висновки судів, у такому випадку ґрунтуються на припущеннях. Сторона має довести належними та допустимими доказами свою правову позицію у справі.

Суд зобов`язаний здійснювати правосуддя на засадах рівності учасників цивільного процесу перед законом і судом незалежно від будь-яких ознак.

Враховуючи наведене, суд керуючись своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, прийшов до висновку, щопозов ОСОБА_2 в інтересах якої діє адвокат Варода П.Б. до ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» про визнання договору дійсним та визнання права власності на нерухоме майно до задоволення не підлягає.

Оскільки у задоволенні позову відмовлено, у відповідності до п. 2 ч. 2 ст. 141 ЦПК України витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 4-13, 81, 82, 89, 141, 264-265, 273, 274, 279 ЦПК України, ст. 1047- 1049 ЦК України, суд,-

УХВАЛИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_2 в інтересах якої діє адвокат Варода Павло Борисович до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвестохіллс Веста» про визнання договору дійсним та визнання права власності на нерухоме майно - відмовити.

Судові витрати понесені позивачем на сплату судового збору у розмірі 2700 (дві тисячі сімсот) гривні покласти на позивача ОСОБА_2 .

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційної скарги не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення суду, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Тернопільського апеляційного суду.

Якщо у судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину рішення суду або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повне судове рішення складене 20.05.2024.

Відомості про учасників справи:

Позивач: ОСОБА_2 , РНОКПП: НОМЕР_2 , адреса зареєстрованого місця проживання: АДРЕСА_4 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвестохіллс Веста», , адреса місця знаходження: вул. Сурикова, 3, корп. 8Б, оф. 103, м. Київ, 03035.

Головуючий суддя Н. Р. Кунець