Постанова

Іменем України

20 лютого 2023 року

м. Київ

провадження № 22-ц/824/1527/2024

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді: Мазурик О. Ф. (суддя-доповідач),

суддів: Желепи О. В., Немировської О. В.,

за участю секретаря Марченка М. С.,

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1

на рішення Оболонського районного суду м. Києва

від 17 жовтня 2023 року

в складі судді Диби О. В.

у цивільній справі №756/4978/23 Оболонського районного суду м. Києва

за позовом ОСОБА_1

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будпромальянс"

про визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва

У С Т А Н О В И В:

19 квітня 2023 року ОСОБА_1 звернувся до Оболонського районного суду м. Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будпромальянс" (далі - ТОВ "Будпромальянс") про визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва - будинок відпочинку сімейного типу, тип 1, черга 1, корпус 14 в комплексі "База відпочинку сімейного типу по АДРЕСА_1 " за адресою: АДРЕСА_1 .

В обґрунтування позову зазначив, що ТОВ "Будпромальянс" є власником комплексу будівель бази відпочинку за адресою АДРЕСА_1 . Відповідачем проведено реконструкцію вказаного об`єкту та перетворено її на базу відпочинку сімейного типу з можливістю продажу окремих будинків, що розміщені на її території.

Вказував, що він є інвестором та відповідно власником одного з будиночків зазначеної бази відпочинку на підставі укладених з відповідачем договорів. Виконав свої зобов`язання у повному обсязі та сплатив грошові кошти у розмірі 4 377 757,80 грн. Проте, відповідач ухиляється від введення зазначеного нерухомого майна в експлуатацію, у зв`язку з чим воно перебуває у статусі об`єкта незавершеного будівництва, що в свою чергу позбавляє позивача можливості набути майно у власність.

Рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 17 жовтня 2023 року в задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з вказаним рішенням суду, позивач звернувся до суду з апеляційною скаргою, посилаючись на те, що рішення суду є незаконним та необґрунтованим, ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права, без повного з`ясування обставин, що мають значення для правильного вирішення справи.

В обґрунтування апеляційної скарги вказував, що суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні не навів жодної норми матеріального права, яка унеможливлює задоволення позову, у зв`язку з наявністю в кримінальному провадженні чинного арешту на частину спірного об`єкту незавершеного будівництва.

Суд першої інстанції не врахував, що сукупність майнових прав на спірний об`єкт незавершеного будівництва позивач набув до накладення арешту у кримінальному провадженні на цей об`єкт.

Судом проігноровано посилання позивача на необхідність застосування до спірних правовідносин положень Закону України "Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому".

Зазначив, що станом на дату розгляду даної справи відсутні релевантні рішення Верховного Суду, які б мали в своїй основі посилання на норми та застосування норм Закону України "Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", оскільки даний закон був прийнятий 15.08.2022 та набрав чинності 10.10.2022. І саме нормами цього закону введено визначення об`єкта незавершеного будівництва та можливість визнання права власності на нього на підставі рішення суду. На думку скаржника, за таких обставин є неможливим застосування до даних правовідносин правової позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеної в постанові від 18.12.2019 у справі №200/22329/14-ц.

Вважав, що суд помилково послався на постанову Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справі від 07.02.2014 №5 "Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав".

Крім того, в обґрунтування доводів апеляційної скарги позивач навів свої міркування незгоди з ухвалою слідчого судді у кримінальному провадженні, якою накладено арешт на спірний об`єкт незавершеного будівництва

Також, як на підставу скасування рішення суду посилався на те, що судом допущено порушення норм процесуального права та жодним чином не мотивовано відмову у прийнятті заяви відповідача про визнання позову.

За наведених обставин просив скасувати рішення Оболонського районного суду м. Києва від 17.10.2023 та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову.

Позивач в судовому засіданні апеляційну скаргу підтримав та просив задовольнити з підстав, викладених в ній.

Відповідач, належним чином повідомлений про день, час та місце розгляду справи, в судове засідання свого представника не направив.

Відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України, колегія суддів вважає за можливе розглянути справу за відсутності представника відповідача.

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення позивача, перевіривши доводи апеляційної скарги, законність та обґрунтованість рішення суду в межах апеляційного оскарження, та вимог, що заявлялися в суді першої інстанції, дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що 26.08.2005 між Державою Україною та ДП завод «Генератор» в особі директора Захрабова М. Н. (надалі - продавець) та ТОВ «Будпромальянс» (надалі - покупець) укладено договір купівлі-продажу майна, що підлягає продажу на аукціоні (конкурсі), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Літош В. П., за умовами якого продавець зобов`язався передати у власність покупця майно - комплекс будівель, загальною площею 6500,90 кв.м., яке належить Державі Україна та обвраховується на балансі ДП завод «Генератор».

Згідно п.1.2 договору право власності на майно переходить до покупця після державної реєстрації даного договору.

У відповідності до п.1.5 договору, вказаний у цьому договорі оздоровчий табір продано за 9104594 грн.

Згідно реєстраційного посвідчення Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна №002796 від 15.09.2005, комплекс будівель, загальною площею 6500,90 кв.м., розташований в АДРЕСА_1 , зареєстрований за ТОВ «Будпромальянс» на праві колективної власності.

Згідно договору оренди земельної ділянки, укладеного 22.10.2007 між Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ «Будпромальянс» (орендар), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т. М., орендодавець на підставі рішення Київської міської ради №70/731 від 08.02.2007 «Про передачу ТОВ «Будпромальянс» земельних ділянок для реконструкції, експлуатації та обслуговування бази відпочинку на вул. Гамарника, 64 та для благоустрою скверу на вул. Селянській в Оболонському районі м. Києві», за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку визначену цим договором.

Згідно п. 2.1 договору об`єктом оренди відповідно до договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - АДРЕСА_1 , розмір - 40024 кв.м., цільове призначення - для реконструкції, експлуатації та обслуговування бази відпочинку, кадастровий номер :85:036:0003.

Згідно п. 3.1 договору, його укладено строком на 10 років.

26 листопада 2018 року на підставі укладеного між Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ «Будпромальянс» (орендар) договору про поновлення договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Литвин А. С., вищевказаний договір оренди земельної ділянки було поновлено на десять років, а також сторони домовились про внесення змін до деяких пунктів договору.

Так, згідно п. 2.1 договору місце розташування земельної ділянки - АДРЕСА_1 , цільове призначення - 07.01 для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення, категорія земель - землі рекреаційного призначення, вид використання - для реконструкції, експлуатації та обслуговування бази відпочинку, розмір - 4,0024 га.

На виконання укладених договорів Головним управлінням містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) були розроблені Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_3 .

Згідно витягу з Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, 03.11.2014 зареєстровано декларацію (08) про початок будівельних робіт №КВ99 за адресою АДРЕСА_1 .

27 березня 2017 року між ТОВ «Будпромальянс» та ОСОБА_1 було укладено попередній договір №27032017-1, за умовами якого сторони зобов`язалися в строки встановлені договором укласти в майбутньому договір купівлі-продажу (основний договір), відповідно до якого відповідач (в Основному договорі - продавець) зобов`язується передати корпус тип 1 черга 14 в комплексі «База відпочинку сімейного типу по АДРЕСА_1 » за адресою АДРЕСА_1 , а позивач (в Основному договорі - покупець) зобов`язався належним чином оплатити повну вартість об`єкта в обсязі встановленому попереднім договором.

Згідно п.1.3 попереднього договору, загальна площа об`єкта - 230 кв.м., кількість надземних поверхів - два, перелік приміщень об`єкта викладено у завданні на проектування - додаток №2 до попереднього договору, будівельні конструкції, обладнання та матеріали, що будуть використані при будівництві об`єкта - додаток №1 до попереднього договору, номер черги/корпусу (додаток №3 до попереднього договору) - 14, розмір земельної ділянки, на якій розташовано об`єкт - 0,08 га.

Пунктом 3.11 сторони домовились, що вартість 1 кв.м. об`єкта для ведення розрахунків у разі корегування площі об`єкту разом з ПДВ становить суму у гривні, що еквівалентна грошовій сумі 744 долара США.

Згідно з п.4 попереднього договору, сторони встановили, що на підтвердження зобов`язання, зазначеного в п.1.1 даного договору та з метою забезпечення його виконання покупець сплачує продавцю грошові кошти у національній валюті України у сумі, що разом з ПДВ еквівалентна 171120 доларів США за комерційним курсом встановленим ПАТ «Приватбанк» для продажу доларів США на дати проведення оплат згідно п.4.2 договору.

Згідно п.4.2 договору, сума коштів обумовлена у п.4.1 договору має бути сплачена в строк до 31.12.2018 згідно графіку платежів визначеному додатку №4 попереднього договору.

01 липня 2021 року між сторонами укладено договір про заміну первісного зобов`язання за Попереднім договором №27032017-1 від 27.03.2017, згідно якого сторони дійшли згоди про заміну зобов`язання за вищевказаним Попереднім договором новим зобов`язанням, зміст та умови якого викладені у договорі №27032017-1 купівлі-продажу майнових прав на нежитлову будівлю від 01.07.2021.

Так, 01.07.2021 між ТОВ «Будпромальянс» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) укладено договір №27032017-1 купівлі-продажу майнових прав на нежитлову будівлю (будинок відпочинку сімейного типу), за умовами якого продавець передає у власність покупця, а покупець приймає у власність майнові права на нежитлову будівлю - будинок відпочинку сімейного типу корпус 1 тип 1 черга 14, загальною орієнтовною проектною площею 230 кв.м., а також зобов`язується сплатити продавцю обумовлену цим договором вартість майнових прав на нежитлову будівлю, з рівнем виконання та оздоблення, вказаним у додатку №2 до договору.

Згідно п.1.2 цього договору, його предметом є майнові права на нежитлову будівлю, які набуваються покупцем у власність за цим договором та після завершення будівництва та введення в експлуатацію нежитлової будівлі реалізуються шляхом набуття покупцем права власності (володіння, користування, розпорядження) на нежитлову будівлю. За умови виконання своїх обов`язків за цим договором покупець одержить від продавця документи необхідні для державної реєстрації права власності покупця на нежитлову будівлю.

У п.3.1 договору сторони дійшли згоди, що вартість майнових прав на нежитлову будівлю за цим договором на дату підписання договору становить 4377757,80 грн., в тому числі ПДВ, та підлягає коригуванню на момент оплати кожного платежу у порядку п.3.3.

Згідно п. 3.2 договору вартість майнових прав на нежитлову будівлю за цим договором покупець сплатив продавцю згідно умов попереднього договору №27032017-1 від 27.03.2017 укладеного між сторонами.

Як убачається з виписки по особовим рахункам, квитанцій та платіжних інструкцій, позивач сплатив відповідачу вартість майнових прав на нежитлову будівлю за договором №27032017-1 від 27.03.2017 у повному обсязі.

Матеріали справи не містять доказів введення об`єкту нерухомості в експлуатацію.

Частиною другою статті 331 ЦК України встановлено, що право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва.

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Аналіз положень статті 331 ЦК України у системному зв`язку з нормами статей 177-179, 182 ЦК України, частини третьої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» дає підстави для висновку про те, що право власності на новостворене нерухоме майно як об`єкт цивільних прав виникає з моменту його державної реєстрації.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до статті 18 Закону України «Про основи містобудування», реалізація містобудівної документації полягає у впровадженні рішень відповідних органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування при плануванні відповідних територій, комплексній забудові та реконструкції населених пунктів, проектуванні та будівництві об`єктів житлово-цивільного і виробничого призначення, систем транспортного та інженерного забезпечення, впорядкуванні і благоустрої територій.

Закінчені будівництвом об`єкти підлягають прийняттю в експлуатацію в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Експлуатація не прийнятих у встановленому законодавством порядку об`єктів забороняється.

Отже, державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку.

У справі, що переглядається, позивачем не надано доказів введення спірного приміщення до експлуатації в установленому порядку і набуття цим майном статусу об`єкта нерухомого майна як об`єкта цивільного права.

Визнання ж права власності на об`єкт незавершеного будівництва, не прийнятого до експлуатації, в судовому порядку нормами ЦК України чи іншими нормативними актами не передбачено.

Дана правова позиція неодноразово висловлювалася Верховним Судом в своїх постановах, зокрема в постанові від 25.08.2020 у справі №760/21223/17-ц та від 28.02.2023 у справі №466/6895/19.

На підставі вказаного, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відмову в задоволенні позову про визнання права власності за ОСОБА_1 на об`єкт незавершеного будівництва, яке не прийнято в експлуатацію

Звертаючись до суду з апеляційною скаргою, позивач посилався на те, що суд першої інстанції безпідставно не застосував положення Закону України "Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", яким введено визначення об`єкта незавершеного будівництва та передбачено можливість визнання права власності на нього на підставі рішення суду.

Колегія суддів вважає необґрунтованими такі доводи апеляційної скарги, оскільки Закон України "Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" не підлягає застосуванню у спірних правовідносинах.

Так, в абзаці 1 пункту 2 статті 21. Прикінцеві та перехідні положення Закону України "Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" зазначено, що дія цього Закону поширюється на об`єкти незавершеного будівництва та майбутні об`єкти нерухомості, які є складовими частинами об`єкта незавершеного будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуте після набрання чинності цим Законом, з урахуванням особливостей, визначених цією частиною.

Разом з тим, як вже вказувалося вище правовідносини у даній справі між сторонами виникли ще до набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому". Відповідно і будівельні роботи відповідачем розпочато до набрання чинності цим Законом, а саме з листопада 2014 року, про що містяться відомості в укладеному між сторонами Договорі №27032017-1 від 01.07.2021 (а. с. 22).

Також, в пункті 2 статті 21. Прикінцеві та перехідні положення вищевказаного Закону, а саме абзац 4, визначено, що за рішенням замовника будівництва дія цього Закону може бути поширена на об`єкти будівництва та їх складові частини, які після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта стануть самостійними об`єктами нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо), право на виконання будівельних робіт щодо яких набуто до набрання чинності цим Законом, у порядку (у тому числі в частині передачі таких об`єктів в іпотеку) та з урахуванням особливостей, визначених Кабінетом Міністрів України.

Проте, в матеріалах справи відсутнє таке рішення замовника будівництва, як і відсутні докази на прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію, про що вказує і сам позивач у позовній заяві.

Таким чином, не знайшли свого підтвердження доводи апеляційної скарги про неправильне застосування районним судом положень Закону України "Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому".

З огляду на викладене колегія суддів вважає недоречними доводи апеляційної скарги, що відсутність судової практики Верховного Суду щодо застосування Закону України "Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" є підставою для скасування судового рішення та задоволення позовних вимог.

Колегія суддів вважає безпідставними доводи апеляційної скарги, що суд першої інстанції, посилаючись в оскаржуваному рішенні на наявність чинного арешту накладеного на весь об'єкт незавершеного будівництва в межах кримінального провадження, не мотивував яким чином наявність такого арешту унеможливлює задоволення позову, оскільки як вбачається з мотивувальної частини оскаржуваного рішення суд відмовив в задоволенні позову з тих підстав, що діючим законодавством не передбачено визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва в судовому порядку. Зазначення судом в рішенні про наявність накладення арешту на спірний об'єкт в межах кримінального провадження та заборону на час досудового розслідування відчужувати, розпоряджатися та користуватися даним майном будь-яким особам, є викладом встановлених судом обставин справи.

До того ж, не зазначення судом норми закону, яка забороняє визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва під час чинного арешту та заборони вчиняти будь-які дії по відчуженню і розпорядженню щодо такого об'єкта не вказує на неправильне вирішення справи та не є підставою для скасування рішення суду з цих підстав.

Щодо доводів апеляційної скарги про не наведення судом мотивів не прийняття заяви відповідача про визнання позову колегія суддів зазначає, що таке не свідчить про порушення судом норм процесуального права, оскільки в ч. 4 ст. 206 ЦК України визначено, що якщо визнання відповідачем позову суперечить закону або порушує права, свободи чи інтереси інших осіб, суд постановляє ухвалу про відмову у прийнятті визнання відповідачем позову і продовжує судовий розгляд.

Як вбачається з описової частини оскаржуваного рішення суд зазначив про надходження від відповідача заяви про визнання позову. Також суд зазначив, що протокольною ухвалою суду від 11.09.2023 відмовлено у прийнятті заяви відповідача про визнання позову.

Апеляційна скарга не містить доводів, що протокольна ухвала суду від 11.09.2023 прийнята з порушенням норм процесуального права.

Отже, заяву відповідача про визнання позову суд розглянуто з дотриманням вимог процесуального закону, зокрема ст. 206 ЦПК України, якою врегульовано вирішення даного процесуального питання.

Інші доводи апеляційної скарги висновку суду про відмову в задоволенні позову не спростовують та за своїм змістом зводяться до незгоди з ухвалою слідчого судді про накладення арешту на спірний об'єкт незавершеного будівництва, яка не може бути предметом перегляду у даній справі.

Ураховуючи викладене, колегія суддів приходить до висновку, що ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позову, суд першої інстанції повно з`ясував обставини справи та дав належну оцінку всім доказам, рішення суду ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Відповідно до статті 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

За вказаних обставин, колегія суддів приходить до висновку про залишення рішення суду без змін, а скарги без задоволення.

На підставі викладеного та керуючись ст. 268, 374, 375, 383, 384, 389 ЦПК України

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - залишити без задоволення.

Рішення Оболонського районного суду м. Києва від 17 жовтня 2023 року - залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня проголошення шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до цього суду.

Повний текст постанови складено 21 лютого 2024 року.

Головуючий О. Ф. Мазурик

Судді О. В. Желепа

О. В. Немировська