Справа № 369/2993/23
Провадження № 2/369/913/24
РІШЕННЯ

Іменем України

30.04.2024 м. Київ

Києво-Святошинський районний суд Київської області в складі: головуючого судді Янченка А.В., за участю секретаря судового засідання Безкоровайної М.Л., розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві у порядку загального позовного провадження цивільну справу № 369/2993/23 за позовною заявою ОСОБА_1 до Бучанської районної державної адміністрації Київської області, третя особа, без самостійних вимог щодо предмету спору: Боярська державна нотаріальна контора Київської області про визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва,

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 (далі позивач) звернувся до суду з позовом до Бучанської районної державної адміністрації Київської області (далі відповідач) про визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва.

Позовні вимоги обгрунтовані наступним,

01 серпня 1996 року, був укладений договір купівлі-продажу, який зареєстрований Київською універсальною біржою за № В7378/8988, де ОСОБА_2 (брокер брокерської контори № НОМЕР_1 ) мала статус члена біржі і виступала від імені Продавця ОСОБА_3 , продала, а ОСОБА_4 (брокер брокерської контори № НОМЕР_1 ) мала статус члена біржі і виступала від імені Покупця ОСОБА_1 , діяла за його згодою і дорученню придбала об`єкт незавершеного будівництва (житловий будинок) зі станом готовності 75%, який знаходиться на земельній ділянці АДРЕСА_1 . Об`єкт незавершеного будівництва (житловий будинок), розміщений на земельній ділянці, яка була виділена продавцю ОСОБА_3 рішенням Петропавлівської Борщагівської сільської Ради народних депутатів, Києво-Святошинського району, Київської області від 24.07.1994р. за № 139.

Сторонами Договору купівлі- продажу було досягнуто згоди щодо істотних умов договору та відбулось повне виконання договору. З часу придбання житлового будинку ОСОБА_1 користується ним, утримує і обслуговує його.

З метою реалізації свого права на розпорядження вищезазначеним житловим будинком (об`єктом незавершеного будівництва), на початку 2023 року позивач звернувся до ЦНАП, нотаріусу з метою реєстрації договору купівлі-продажу. Однак, отримав відмову у проведенні реєстраційної дії (державної реєстрації) по об`єкту незавершеного будівництва, який був предметом продажу за договором купівлі-продажу.

На підставі того, що Договір купівлі-продажу нерухомості не посвідчений нотаріально, це призвело до неможливості проведення державної реєстрації договору, з підстав невідповідності договору купівлі-продажу нерухомості вимогам чинного законодавства.

Відповідно до умов договору купівлі-продажу: сторони за договором уклали договір, здійснили купівлю-продаж належного продавцю житлового будинку (об`єкту незавершеного будівництва) , тобто всі істотні умови договору виконані.

Враховуючи той факт, що договір купівлі-продажу не визнавався недійсним, позивач ОСОБА_1 вважає, що він на підставі ст. 128, 153 ЦК УРСР і ст.49 Закону України «Про власність» від 26.03.1991р. набув право власності на такий об`єкт нерухомості і правомірно володіє ним.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 17.04.2023 року відкрито загальне позовне провадження, призначено підготовче судове засідання.

07.12.2023 року до суду від позивача надійшла заява про уточнення позовних вимог, згідно якої останній на підставі ст. 49 ЦПК України змінив предмет позову.

Ухвалою суду від 06.02.2024 року закрито підготовче провадження, призначено справу до розгляду по суті.

30.04.2024 року до суду позивача надійшла заява про розгляд справи без його участі.

Відповідач у судове засідання 30.04.2024 року не з`явився, про дату та час судового розгляду повідомлявся належним чином. Відзив на позов не подав

Третя особа у судове засідання 30.04.2024 року не з`явилася, подала до суду клопотання про розгляд справи без її участі.

Відповідно ч. 2 ст. 247 ЦПК України у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положення цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

У відповідності до ч. 5 ст. 268 ЦПК України датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.

Дослідивши наявні в матеріалах справи письмові докази у їх сукупності, суд вважає встановленими наступні обставини та відповідні їм правовідносини.

Судом встановлено, що позивач ОСОБА_1 01 серпня 1996 року придбав у ОСОБА_3 житловий будинок (об`єкт незавершеного будівництва) зі станом готовності 75 %, який розташований на земельній ділянці АДРЕСА_1 на підставі укладеного договору купівлі-продажу, який зареєстрований Київською універсальною біржою за № В7378/8988, де ОСОБА_2 (брокер брокерської контори № НОМЕР_1 ) мала статус члена біржі і виступала від імені Продавця ОСОБА_3 , а ОСОБА_4 (брокер брокерської контори № НОМЕР_1 ) мала статус члена біржі і виступала від імені Покупця ОСОБА_1 ;

Відповідно до умов договору купівлі-продажу, продавцю належав житловий будинок зі станом готовності 75 % (об`єкт незавершеного будівництва) на підставі рішення ОСОБА_5 Борщагівської Сільської ради народних депутатів Києво-Святошинського району Київської області за № 260 від 31.07.1996р. та на підставі довідки про право приватної власності, виданої ОСОБА_6 Борщагівської Сільської ради народних депутатів Києво-Святошинського району Київської області за № 1029 від 01.08.1996р.

Під час укладання договору купівлі-продажу, продавцем було заявлено, що житловий будинок нікому не проданий, в заставі не перебуває, не переданий у спадок, у судовому спорі та під арештом не перебуває, про що було підтверджено довідкою 1-ї Київської обласної державної нотаріальної контори за №285 від 01.08.1996р.

Умовами договору передбачено, що покупець, набуває право власності на житловий будинок зі станом готовності 75 % (об`єкт незавершеного будівництва), який розташований на земельній ділянці земельній ділянці 800 м2 за адресою : АДРЕСА_2 , з моменту укладання договору і реєстрації його на біржі;

На початку 2023 року, позивач звернувся до ЦНАП та нотаріусу, з метою реєстрації договору, однак отримав відмову у вчиненні реєстраційної дії та/або внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, з підстав невідповідності правовстановлюючого документу вимогам чинного законодавства, оскільки договір не посвідчений нотаріально.

Враховуючи зазначене, позивач звернувся до суду з позовом про визнання дійсним Договору купівлі-продажу нерухомого майна від 01.08.1996р. за реєстраційним №В7378/8988 та надання права реєстраційної дії (проведення державної реєстрації) за вищевказаним Договором купівлі-продажу.

Відповідно до ч. 3 статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до Законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до ч. 4 ст. 41 Конституції України ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Права власності є непорушним.

Відповідно до ч. 1 ст. 317 ЦК власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. Правомочність розпорядження означає юридично забезпечену можливість визначення і вирішення юридичної долі майна шляхом зміни його належності, стану або призначення (відчуження за договором, дарування, передачу у спадщину і т.ін.).

Відповідно до ч. 1 ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обгрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (ч. 2 ст. 77 ЦПК).

За ч. 1 ст. 79 ЦПК України достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмету доказування (ч. 1 ст. 80 ЦПК України).

Згідно за ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, не заборонених законом.

Відповідно до абз. 3 ч. 2 ст. 331 ЦК України, якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Згідно зі ст. 3 Закону України від 01.07.2004р. «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до Закону, виникають, змінюються та припиняються з моменту такої реєстрації.

Згідно з ч. 4 ст. 3 зазначеного Закону, речові права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності цим Законом, до 01.01.2013р. визнаються дійсними, за таких умов: якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент її виникнення.

За змістом ст. 153 ЦК УРСР, в редакції 1963 року, яка діяла на момент укладання договору та підлягає застосуванню до спірних правовідносин, договір є укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди за всіма істотними умовами. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї зі сторін повинно бути досягнуто згоди.

За ст. 128 ЦК УРСР право власності за договором виникає з моменту передачі речі (майна), якщо інше не передбачено законом або договором.

Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР 1963 року за договором купівлі-продажу, продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийнято майно і сплатити за нього певну грошову суму. За ст.225 кодексу, продавець на законних підставах скористався правом продажу належного йому на праві приватної власності майном. Що було підтверджено довідкою 1-ї Київської обласної державної нотаріальної контори за №285 від 01.08.1996р., про що було зазначено в умовах Договору купівлі-продажу житлового будинку (об`єкта незавершеного будівництва) від 01 серпня 1996 року, який зареєстрований Київською універсальною біржою за №В7378/8988.

Згідно зі ст. 227 ЦК УРСР 1963 року, договір купівлі-продажу житлового будинку, повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією зі сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу).

Відповідно до ст. 47 ЦК УРСР 1963 року нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ст.48 цього Кодексу. Якщо одна зі сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.

Державна реєстрація права власності на житлові будинки, споруди регулювалася підзаконними нормативними актами, зокрема, такими як: 1) Інструкція про порядок реєстрації будинків та домоволодінь у містах і селищах міського типу Української РСР, затверджена заступником Міністра комунального господарства Української РСР 31.01.1966р. і яка втратила чинність на підставі наказу Держжитлокомунгоспу від 13.12.1995р. за № 56; 2) Тимчасове положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затверджене наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002р. №7/5 і зареєстроване в Мінюсті 18.02.2002р. за № 157/6445 (з подальшими змінами), в яких зазначалось, що державній реєстрації підлягає право власності на закінчене будівництвом нерухоме майно, яке прийняте в експлуатацію у встановленому законодавством порядку.

Зазначені нормативні акти передбачали державну реєстрацію будівель, споруд, державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно, проте виникнення права власності на будинки, споруди не належало до державної реєстрації до часу набрання чинності ЦК та Закону України від 01.07.2004р. «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та ї обтяжень».

На виконання постанови КМУ від 18 лютого 1998 року № 192 «Про заходи щодо створення системи реєстрації прав на нерухоме та рухоме майно» прийнято Інструкцію про порядок державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, яка затверджена наказом Держбуду України від 9 червня 1998 року № 121, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 26 червня 1998 року за № 399/2839. Інструкція втратила чинність згідно з наказом Міністерства Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 15 лютого 2002 року № 36 у зв`язку з прийняттям Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 року № 7/5, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 18 лютого 2002 року за № 157/6445.

За пунктом 1.8, вказаної Інструкції державній реєстрації підлягають тільки ті об`єкти нерухомості, будівництво яких закінчено, та прийняті в експлуатацію у встановленому порядку незалежно від форм їхньої власності та при наявності матеріалів технічної інвентаризації, підготовлених тим бюро технічної інвентаризації, яке проводить державну реєстрацію права власності на ці об`єкти.

Тимчасове положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно встановлює, що до 1 січня 2012 року державна реєстрація права власності та права користування (сервітут) на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельних ділянках, права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; права власності на об`єкти незавершеного будівництва, а також облік безхазяйного нерухомого майна, довірче управління нерухомим майном проводиться реєстраторами БТІ, створеними до набрання чинності Законом України від 11 лютого 2010 року «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» та підключеними до Реєстру прав власності на нерухоме майно.

У пункті 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 28 квітня 1978 року № 3 «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» (зі змінами та доповненнями) роз`яснено, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу (у тому числі при придбанні на біржових торгах). Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі ч.2 ст.47 ЦК, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов.

Зі змісту договору купівлі продажу від 01 серпня 1996 року вбачається, що даний договір укладений відповідно до вимог ст. 15 Закону України «Про товарну біржу»: угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі.

На теперішній час позивачу стало відомо про недійсність біржової угоди і необхідності підтвердження її дійсності у судовому порядку.

У редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу, в самому Законі України «Про товарну біржу» не передбачалися правові наслідки у вигляді недійсності договору, укладеного та зареєстрованого на біржі.

З огляду на результати дослідження договору купівлі-продажу, вбачається, що сторони: домовилися щодо всіх істотних умов договору; підтвердили письмовими доказами; повністю виконали умови договору.

В цьому контексті, суд приходить до висновку, що немає підстав для визнання недійсним та/або нікчемним договору купівлі-продажу від 01 серпня 1996 року, що зареєстрований Київською універсальною біржою. Водночас, зазначений договір купівлі-продажу у встановленому законом порядку не визначений як недійсним та/або оспорюваний, в частині невідповідності вимогам Закону України «Про товарну біржу».

Статтею 392 ЦК України передбачено право власника майна на пред`явлення позову про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається.

Суд вважає, що позивач довів належним чином доказами, наявність підстав для визнання договору дійсним та визнання права власності на нерухомість з наступних підстав.

Відповідно до ч. 4 ст.41 Конституції України ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Права власності є непорушним.

Відповідно до ч. 1 ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. Правомочність розпорядження означає юридично забезпечену можливість визначення і вирішення юридичної долі майна шляхом зміни його належності, стану або призначення (відчуження за договором, дарування, передачу у спадщину і т.ін.).

Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Згідно з ч. 1 ст.182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Положення ст. 392 ЦК України спрямовано на захист вже існуючого права власності, однак лише державна реєстрація визначає момент, після якого виникає право власності. Особливістю правого режиму нерухомого майна визначається тим, що права на нього та правочини щодо нього підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності за фактом його державної реєстрації.

Згідно ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Водночас встановлюється презумпція правильності зареєстрованих відомостей.

Одночасно, положення ч. 3 ст. 3 Закону, відповідно до якої речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01.01.2013р., визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації. На факт визнання державної реєстрації прав, проведеної до 01.01.2013р., впливає виключно відповідність такої реєстрації діючому на момент її проведення законодавству.

Відповідно до абз.3 п.2 Постанови № 14 Пленуму Верховної Суду України «Про судове рішення у цивільній справі» від 18.12.2009р., в якому роз`яснено, що у випадку наявності суперечності між нормами законів (кодексів), що мають однакову юридичну силу, застосуванню підлягає той, що прийнятий пізніше.

Оскільки в даних правовідносинах наявна колізія норм матеріального права, що мають однакову юридичну силу ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» та ст.277 ЦК Української РСР 1963 року, а Закон України «Про товарну біржу» був прийнятий в 1991 року, а ЦК на момент укладання спірного договору діяв з 1963 року, тому при вирішенні спору про необхідність чи відсутність необхідності нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, укладеного на товарній біржі, суд вважає правомірним застосування сторонами ст.15 Закону України «Про товарну біржу» (як нормативного акту, прийнятого пізніше), що дозволяв укладати біржові контракти щодо відчуження житлової нерухомості фізичною особою без нотаріального посвідчення.

Відповідно до ст. 80 ЦПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Право на нерухоме майно це правоздатність фізичної особи позивача. Зміст правоздатності позивача залежить від державного визнання прав, якими володіє позивач. Основним з елементів правоздатності є можливість розпоряджатися належним майном, що гарантується державою.

Під час розгляду справи, позивачем доведено, що порушуються його законні права та інтереси, які підлягають судовому захисту.

На сьогоднішній день, єдиним документом, що підтверджує право власності на житловий будинок позивача є договір купівлі продажу об`єкту нерухомості. Вчинити повторно правочин купівлі-продажу та посвідчити його нотаріально позивач не може через те що йому невідомо теперішнє місцезнаходження продавця.

Позивач не може розпоряджатися своєю нерухомістю на власний розсуд, право позивача як власника порушено. Сторони договору купівлі-продажу, виконали всі умови договору, в результаті яких наступили юридичні наслідки, а саме продавець передав у власність покупцю об`єкт нерухомості. Згідно договору купівлі-продажу від 01.08.1996р. укладеного на біржі, позивачу переходять три правомочності володіння, користування і розпорядження, що у своїй сукупності становлять зміст права власності. Сторони домовились щодо всіх істотних умов договору та претензій один до одного не мають.

Докази, щодо виконання умов договору купівлі-продажу ніким не спростовані та свідчать про те, що покупець є добросовісним набувачем на житловий будинок (об`єкт незавершеного будівництва зі станом готовності 75%), що розташований за адресою: АДРЕСА_2 .

Позивач не має можливості усунути порушення своїх прав в позасудовому порядку,

Керуючись ст. 4, 12,13,76-82, 141, 258, 259, 263, 265, 268 ЦПК України, суд,

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 до Бучанської районної державної адміністрації Київської області, третя особа, без самостійних вимог щодо предмету спору: Боярська державна нотаріальна контора Київської області про визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва задовольнити повністю.

Визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомості, укладеного 01 серпня 1996 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , який зареєстрований Київською універсальною біржою за реєстраційним № В7378/8988.

Визнати за ОСОБА_1 право власності на житловий будинок (об`єкт незавершеного будівництва зі станом готовності 75 %), що розташований за адресою: АДРЕСА_2 .

Рішення суду може бути оскаржено до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного тексту судового рішення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скаргу на рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закритті апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи:

Позивач:

ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 ,

Адреса реєстрації: АДРЕСА_3 ; Реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_2 ; Документ, що посвідчує особу: паспорт громадянина України, Серія НОМЕР_3 , виданий Голосіївським РУ ГУ МВС України в м.Києві, 01.08.2001р.

Відповідач:

Бучанська районна державна адміністрація Київської області,

Адреса: 08293, Київська обл., м. Буча, вул. Інститутська, 22, Код згідно з

Третя особа, без самостійних вимог щодо предмету спору:

Боярська державна нотаріальна контора, Київської області

Адреса: 08151, Київська обл., м. Боярка, вул. Б. Хмельницького, 113, Код згідно з .

Повне рішення складено: 02.05.2024 року.

Суддя А.В. Янченко