04.03.2024 Справа № 756/8223/19
Унікальний №756/8223/19
Провадження №2/756/39/24
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

13 лютого 2024 року Оболонський районний суд м. Києва в складі:

головуючого - судді Яценко Н.О.,

за участю секретаря Євтушик В.І.,

представник позивача ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оазис-4» до Приватного акціонерного товариства «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-1», ОСОБА_2 , треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Черниш Юрій Володимирович про визнання недійсним договору інвестування та скасування рішення про державну реєстрацію, -

В С Т А Н О В И В:

Позивач в червні 2019 року звернувся до суду з вищевказаними вимогами до відповідачів. В обгрунтування позову вказує, що 18 серпня 2016 року було закінчено будівництво будинку за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується Актом державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту.

08 червня 2016 року в багатоквартирному будинку за адресою: АДРЕСА_1 зареєстровано Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оазис-4».

В порядку передбаченому ст.9,10 Закону України «Про особливі здійснення права власності в багатоквартирному будинку», ст.6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» рішенням загальних зборів ОСББ «Оазис-4» від 22.09.2016 року функції з управління багатоповерховим будинком та прибудинковою територією, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 передано позивачу та прийнято від попереднього балансоутримувача вказаний житловий комплекс та технічну документацію на будинок.

Відповідно до технічного паспорту на квартирний (багатоповерховий) житловий будинок АДРЕСА_1 виданого Комунальним підприємством Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 10.06.2006 року на момент прийняття будинку в експлуатацію приміщення: ІХ-коридор, площею 16,4 кв.м., Х-пункт ОДС, площею 13,8 кв.м., ХІ - підсобна, площею 4,1 кв.м., ХІІ - туалет, площею 1,4 кв.м., відносились до місць загального користування, які в подальшому саме як місця загального користування були прийняті на баланс ОСББ «Оазис- 4». З моменту прийняття приміщення на баланс позивач здійснює його утримання та користується в інтересах власників будинку.

09 травня 2019 року позивачу відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно стало відомо, що 04 липня 2016 року державним реєстратором - приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черниш Ю.В. 04.07.2016 року було здійснено запис № 15322795 та зареєстровано за ОСОБА_2 право власності на приміщення на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) № 30390511 від 09.07.2016 року, визначивши місця загального користування як групу нежитлових приміщень № 107 загальною площею 28,1 кв.м. (рішення про державну реєстрацію права власності № 30390511 від 09.07.2016 року). Державну реєстрацію відповідача ОСОБА_2 на спірне приміщення було здійснено на підставі: договору інвестування будівництва нежитлового приміщення № ВПП-4/6-7 від 11.07.2007 року укладеного ЗАТ «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-1»; довідки про виконання умов договору № 094 від 20.07.2007 року; виписки із переліків Інвесторів нежитлових вбудованих приміщень, побудованих ПрАТ «Київміськбуд-1» за рахунок Інвесторів по АДРЕСА_1 від 21.06.2016; акту прийому-передачі вбудованого нежилого приміщення інвестору від 21.06.2016 щодо передачі ОСОБА_2 нежитлового приміщення загальною площею 28,1 кв.м. в АДРЕСА_1 ; сертифікату про відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та його готовність до експлуатації ІУ № 67 від 10.06.2016 року; розпорядження про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів житлово-цивільного призначення № 956 від 27.10.2005 р.

Вважають, що відповідачем ОСОБА_2 протиправно було набуто та зареєстровано право власності на приміщення, які відносяться до місць загального користування, та які є спільною сумісною власністю власників квартир, які знаходяться в Будинку та знаходяться на балансі позивача, у зв`язку з чим зазначають, що позивач вимушений звернутися до суду з даним позовом. Посилаються на те, що на момент укладення оскаржуваного Договору інвестування будівництва нежитлового приміщення № ВПП-4/6-7 приміщення, майнові права на які і були предметом договору, мали статус місць загального користування та були об`єктом спільної сумісної власності власників квартир будинку. Право відчужувати (передавати майнові права ) належить виключно співвласникам будинку. Продаж майнових прав відповідачу ОСОБА_2 , ПрАТ «Київміськбуд-1» вважають перевищенням меж його цивільної дієздатності, а саме: ОСОБА_2 не отримавши відповідного дозволу (згоди), незаконно розпорядився майном, що перебуває у власності співвласників багатоквартирного будинку.

Також вказують, що оскільки в проектній та технічній документації забудовника ПрАТ «Київміськбуд-1» спірне приміщення належало до місць загального користування, а не до окремого нежитлового приміщення, а тому вважають, що підпис на договорі інвестування будівництва нежитлового приміщення № ВПП-4/6-7 від 11.07.2007 р. виконаний не посадовою особою ПрАТ «Київміськбуд-1», а дата підписання зазначена в договорі не відповідає даті його підписання.

Зазначають, що ПрАТ «Київміськбуд-1» на момент продажу майнових прав та укладення договору інвестування будівництва нежитлового приміщення № ВПП-4/6-7 від 11.07.2007 не був власником об`єкта нерухомості, а тому посилаючись на ст.ст.203, 215 ЦК України вважають, що договір інвестування будівництва нежитлового приміщення № ВПП-4/6-7 від 11.07.2007 є недійсним .

Строк позовної давності в даних спірних правовідносинах вказують, що має обраховуватися саме з дати коли позивачу стало відомо про факт державної реєстрації права власності ОСОБА_2 на приміщення та укладення договору, а саме з 09 травня 2019 року, тобто з дати отримання Інформаційної довідки № 165967521 від 09.05.2019 року.

Враховуючи те, що нотаріус здійснив реєстрацію на підставі недійсного правочину, вважають, що підлягає скасуванню і рішення про державну реєстрацію спірного об`єкту, а тому просять суд визнати недійсним Договір інвестування будівництва нежитлового приміщення № ВПП-4/6-7 від 11.07.2007 року, укладеного між ЗАТ «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-1» та ОСОБА_2 ; скасувати запис про право власності № 15322795 щодо державної реєстрації права власності ОСОБА_2 на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , здійснено державним реєстратором - приватним нотаріусом Черниш Ю.В. 04.07.2016 року на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 30390511 від 09.07.2016 року. Судові витрати покласти на відповідача.

Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями справу передано судді Яценко Н.О.

Ухвалою від 05.09.2019 року по справі відкрито загальне позовне провадження.

07.08.2019 року представник відповідача ОСОБА_2 - адвокат Кібець С.В. подав до суду відзив на позовну заяву, в якій посилався на те, що 11.07.2007 року між ПрАТ «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-1» та ОСОБА_2 був укладений договір інвестування будівництва нежитлового приміщення ВПП-4/6-7, який відповідає вимогам Закону України «Про інвестування».

Вважають твердження позивача з приводу того, що на момент укладання договору нерухоме майно було об`єктом спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку хибним. Відповідно до положень Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», приміщення загального користування є майно - отже, є річчю, що повинна існувати в матеріальному світі. У свою чергу, на момент укладання Договору такого нерухомого майна в матеріальному світі не існувало - як наслідок, право власності на нього в співвласників багатоквартирного будинку не могло виникнути.

Зазначають, що на момент укладення договору нерухомого майна ще не існувало в матеріальному світі, ПрАТ «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-1», як і співвласники багатоквартирного будинку, жодним чином не міг бут власником нерухомого майна.

Також вказують, що домовленість, яка була досягнута між відповідачами та формально закріплена в договорі, є результатом виразу вільного відповідаючого внутрішній волі суб`єкта волевиявлення. Зміст правочину не суперечив чинному законодавству . Особи, що даний правочин уклали, мали для цього необхідний обсяг цивільної дієздатності. Правочин був укладений у встановленій законом формі. Виконання сторонами його умов свідчить про спрямованість на реальне настання правових наслідків.

На момент укладення договору позивача не існувало - як наслідок, вважають, що його укладенням не могли бути порушені ніякі його права, окрім того, позивач не є власником даного майна.

Звертали увагу, що до прийняття рішення загальних зборів від 22.09.2016 року, позивач повинен був перевірити всі відомості щодо нерухомого майна, що приймалося ним на баланс, в тому числі - з приводу укладених договорів, які прямо чи опосередковано стосуються даного нерухомого майна. Про наявність договору позивач повинен був дізнатися ще під час проведення такої перевірки.

Вважають, що строк позовної давності стосовно оскарження договору є пропущеним. Відповідно до ч.3 ст.267 ЦК України, заявлять про застосування спливу позовної давності.

Також зазначали, що внаслідок укладення договору не могли бути жодним чином порушені права позивача, тому просили суд в задоволенні позову відмовити.

09.08.2019 року ПрАТ «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-1» подало до суду заяву про продовження строку на подання відзиву та протокол обшуку від 10.05.2011 року, проте відзив суду не подано, а тому у суду відсутні підстави вирішувати питання про продовження строків в даному випадку.

Ухвалою від 21.02.2020 року витребувано у ПрАТ «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-1» письмові докази, яка отримана ПрАТ «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-1»12.05.2020 р., однак залишена без виконання. Також даною ухвалою докази витребувано і у приватного нотаріуса Ю.В.Черниш, який 06.10.2020 року надав суду відповідь про те, що ним передано до Департаменту державної реєстрації речових прав на нерухоме майно КМДА реєстраційну справу/документи з описом щодо державної реєстрації прав та/або їх обтяжень на об`єкт нерухомого майна.

Представник позивача подав суду відповідь на відзив, в якому посилався на те, що на момент введення будинку в експлуатацію в 2005 році, спірне приміщення було визначено як місця загального користування, власниками вказаного приміщення були всі власники квартир багатоквартирного будинку. Твердження ОСОБА_2 , що станом на 2005 рік спірного приміщення не існувало, спростовано матеріалами справи, відповідно до яких , вказане приміщення належало до місць загального користування і було введено в експлуатацію в 2005 році. Спірне приміщення знаходиться на другому поверсі багатоквартирного будинку, та не є надбудовою, чи добудовою. Фактично об`єктом договору інвестування стало збудоване та введене в експлуатацію приміщення, цільове призначення якого фактично було змінено. Сам факт укладення договору інвестування не визначає правової природи спірного приміщення.

Приймаючи в 2006 році на баланс будинок, в якому знаходиться спірне приміщення, відповідно до всієї технічної документації, яка була передана позивачу вказане приміщення було позначено як місця загального користування. Більше того, саме за таким призначенням вказане приміщення використовувалось до створення ОСББ та в подальшому. Навіть станом на час подання відзиву спірне приміщення обліковується як місця загального користування, яке перебуває на утриманні мешканців будинку. В свою чергу, відповідач ОСОБА_2 , як власник приміщення жодного разу до ОСББ не звертався, утримання приміщення не здійснює, послуги за електроенергію та опалення не оплачує. Враховуючи той факт, що вказане спірне приміщення за проектом будівництва та під час введення будинку в експлуатацію та в подальшому обліковувалося як місця загального користування, позивач не мав жодної об`єктивної можливості допустити, що вказане спірне приміщення в один момент перетворилося в нежиле та було відчужене на користь ОСОБА_2 . Просили позов задовольнити.

Ухвалою від 26.11.2020 року по справі призначена судова будівельно-технічна експертиза.

26.01.2023 року до суду надійшов висновок експерта.

Ухвалою від 27.01.2023 року відновлено провадження по справі.

23.03.2023 року закрито підготовче провадження.

06.06.2023 року за клопотанням представника позивача суд повернувся до підготовчого засідання та ухвалою від 06.06.2023 року за клопотанням представника позивача витребував з Департаменту державної реєстрації речових прав на нерухоме майно КМДА реєстраційну справу по спірному об`єкту.

28.08.2023 року на адресу суду надійшла копія реєстраційної справи.

Ухвалою від 17.10.2023 року застосовано до ПрАТ «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-1» заходи процесуального примусу.

16.11.2023 року по справі закрито підготовче засідання.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримував з обставин викладених у позові та просив суд визнати недійсним спірний договір інвестування та скасувати рішення про державну реєстрацію. Також зазначив, що у строки визначені ЦПК буде подана заява про про стягнення витрат на правничу допомогу.

Відповідачі, а ні в підготовчі судові засідання, а ні в судові засідання не з`являлися про розгляд справи повідомлялися у встановленому законом порядку, суд вважає за можливе провести розгляд справи без їх участі.

Третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Черниш Ю.В. в судові засідання не з`являвся, подав клопотання про розгляд справи без його участі. Суд вважає за можливе провести розгляд справи без участі третьої особи.

Вислухавши пояснення представника позивача, дослідивши письмові докази по справі, суд доходить до наступного висновку.

08 червня 2016 року в багатоквартирному будинку за адресою: АДРЕСА_1 зареєстровано Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оазис-4» .

В порядку передбаченому ст.9,10 Закону України «Про особливі здійснення права власності в багатоквартирному будинку», ст.6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» рішенням загальних зборів ОСББ «Оазис-4» від 22.09.2016 року функції з управління багатоповерховим будинком та прибудинковою територією, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ) передано позивачу та прийнято від попереднього балансоутримувача вказаний житловий комплекс та технічну документацію на будинок, що підтверджується Актом № 4 приймання-передачі технічної документації .

Як убачається з матеріалів справи будинок за адресою: АДРЕСА_1 , в тому числі корпус 6 було введено в експлуатацію 18.08.2006 року, що підтверджується Актом державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта (а.с.12-15 т.1) Як доводить суду позивач, відповідно до показників будинку, яким було прийнято в експлуатацію, не зазначено про існування вбудованих, вбудовано-прибудинкових та прибудинкових приміщень. Відповідно до даних технічного паспорту корпусу 6 будинку АДРЕСА_1 , який було складено інженерами БТІ в м.Києві станом на 10.06.2005 року на підставі даних проектної документації, відповідно до якої здійснювалось будівництво будинку та від вводився в експлуатацію, спірне приміщення вказано як: ІХ - коридор , площею 16, 4 кв.м, Х - пункт ОДС, площею 13,8 кв.м., ХІ - підсобна, площею 4,1 кв.м., ХІІ- туалет площею 1, 4 кв.м. (а.с.19-22 т.1)

Відповідно до розпорядження № 883 від 07.09.2006 року «Про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів житлового призначення» затверджено акт Державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту. (а.с.16-18 т.1)

Відповідно до Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій затверджених Наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 № 76 допоміжні приміщення житлового будинку - це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.

Як убачається з висновку експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи № 32710 -43 від 19.01.2023 року за наданими матеріалами справи приміщення: ІХ (коридор), Х (пункт ОДС), ХІ (підсобне), ХІІ (туалет) - запроектовані , як допоміжні приміщення житлового будинку (місця загального користування (МЗК)).

Загальна площа приміщення в АДРЕСА_1 , а саме: ІХ (коридор), загальна площа 9,6 кв.м., Х (пункт ОДС), загальна площа 13,8 кв.м., ХІ (підсобна), загальна площа 4,1 кв.м., ХІІ (Туалет), загальна площа 1,4 кв.м., складає 28,9 м2.

Сходова клітина УІІІ, загальною площею 16,4 кв.м. - допоміжне приміщення житлового будинку (МЗК) .

Станом на 13.01.2023 року, обладнання ОДС, та будь-якого іншого обладнання щодо керування загальнобудинковими мережами та устаткуванням житлового будинку в приміщеннях, ІХ (коридор), Х - (пункт ОДС), ХІ (підсобне), ХІІ (туалет), експертом не встановлено. Станом на момент обстеження функціональне призначення приміщень (ІХ, Х, ХІ,ХІІ) не відповідає, за наданими матеріалами прави, запроектованому рішенню - пункт ОДС житлового будинку, та не носить ознак технічного, а отже і допоміжних приміщень (МЗК), а має ознаки вбудованого нежитлового приміщення з офісним використанням (Х) з його допоміжними приміщеннями (ІХ коридор, ХІ підсобне, ХІІ туалет).

Встановити, чи є тотожними приміщення другого поверху, які визначені як ІХ (коридор), Х - пункт ОДС, ХІ підсобне, ХІІ туалет, на нежитлове приміщення 107 загальною площею 28,1 кв.м., що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , та яке функціональне призначення приміщення 107 загальною площею 28,1 кв.м., станом на момент будівництва та введення будинку в експлуатацію не вбачається за можливе, з причин які наведені в дослідницькій частині. (не надано витребувані документи) (а.с. 3-13 т.2).

Ст.41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної та творчої діяльності.

Ч.7 ст.91 Конституції України встановлено, що правовий режим власності визначається виключно законами України.

Відповідно до ст.382 ЦК України, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди , які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія , у разі державної реєстрації таких прав.

Аналогічна за змістом норма визначена і п.6 ч.1 ст.1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» .

Відповідно до Рішення Конституційного Суду України №1-2/2004 від 2.03.2004 року у справі за конституційним зверненням громадян про офіційне тлумачення положень п.2 ст.10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та положень ст.ст.1,10 цього Закону /справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків/ допоміжні приміщення /підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні та ін./ передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир.

Підтвердження права власності на допоміжне приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.

Власники неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласниками допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.

Відповідно до ст.ст.319,321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства.

Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав.

Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян.

Ст.369 ЦК України встановлено, що співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.

Розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників.

Статтею 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначено, що питання використання спільного майна відноситься до виключної компетенції загальних зборів співвласників.

Згідно із статтями 12, 13 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, при цьому суд розглядає цивільні справи не інакше як в межах заявлених вимог і на підставі наданих учасниками справи доказів.

Відповідно до вимог ст.76-79 ЦПК України доказуванню підлягають обставини (факти), які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у учасників справи, виникає спір. Доказування по цивільній справі, як і судове рішення не може ґрунтуватися на припущеннях.

Стаття 16 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначає, що об`єднання має право захищати права , представляти інтереси співвласників у судах, тобто позивач наділений правом звернення з даним позовом.

Подаючи до суду відзив на позов адвокат відповідача ОСОБА_2 - Кібця С.В. доводить суду, що 11.07.2007 року між ПрАТ «ТРЕСТ КИЇМІСЬКБУД-1» та ОСОБА_2 був укладений договір інвестування будівництва нежитлового приміщення № ВПП-4/6-7, проте договір на який посилається суду не надає.

Як убачається з договору № ВПП-4/6-7 інвестування будівництва нежитлового приміщення датованого 11.07.2007 року сторонами вказано ЗАТ «Трест Київміськбуд-1», як «забудовник» та ОСОБА_2 , «інвестор», що міститься в копії матеріалів реєстраційної справи, за цим договором «Забудовник» зобов`язується своїми силами і засобами, за рахунок залучених від «ІНВЕСТОРА» коштів, збудувати і передати «ІНВЕСТОРУ» обумовлене нежитлове приміщення (об`єкт інвестування), а «ІНВЕСТОР» зобов`язується забезпечити відповідне фінансування об`єкту інвестування та прийняти його у свою на умовах цього Договору. Будівельна адреса об`єкту інвестування ж/б 111 в 3-А мік-ні ж.м.Оболонь», нежитлове приміщення : ІІ-го поверху № 7 (за проектом ) - Офіс, загальна площа 35,00 (а.с.101-102 т.2) Датою завершення будівництва сторони вважають дату прийому Об`єкта в експлуатацію державною приймальною комісією.

Відповідно до п.2.2 «ІНВЕСТОР» перераховує на рахунок фінансування будівництва «ЗАБУДОВНИКА» суму , вказану в п.2.1 Договору.

Проте, відповідачем ОСОБА_2 не надано суду доказів не підтвердження того, що ним взагалі перераховувалися кошти забудовнику за спірний об`єкт нерухомості.

Окрім того, 18 серпня 2006 року спірні приміщення було введено в експлуатацію як допоміжні приміщення житлового фонду, а тому предметом договору інвестування ВПП-4/6 11.07.2007 р. стало майно, яке вже існувало як окремий об`єкт нерухомого майна та не могло бути об`єктом інвестиції.

При цьому стороною позивача надано суду довідку за підписом голови Правління ПрАТ «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-1» від 13.11.2023 р. вих. № 16-11/23 з якої убачається, що ПрАТ «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-1» як інвестор-забудовник багатоквартирних будинків у 3-А мікрорайону «Оболонь» м.Києва, повідомляє наступне: згідно електронних інформаційних баз даних Приватного акціонерного товариства «ТРЕСТ КИЇВМІЬКБУД-1» та проекту будівництва будинку: нежитлове приміщення 107, корп.6, буд. АДРЕСА_1 має загальну площу 28,1 кв.м. та функціональне призначення диспетчерського приміщення будинку (ОДС), тобто є спільною сумісною власністю мешканців будинку та належить до сфери управління ОСББ будинку; ніяких документів, які могли би бути підставою оформлення права власності чи інвестування на вищезгадане приміщення 107 Приватне акціонерне товариство «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-1» не видавало. (а.с.175 т.2)

При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України, якими передбачено право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, що передбачені законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, в чому полягає його порушення, оскільки в залежності від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце.

Згідно з приписами ч.2 ст.11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ст.202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

У відповідності до ст.204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

За змістом ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. А частиною другою цієї статті передбачені загальні умови, додержання яких необхідно для чинності правочину, в тому числі: особа яка вчинила правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі, правочин має вчинятися у формі встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до ст.ст.213-215 ЦК України особа, яка вважає, що її права, речові права порушені, має право звернутися до суду з вимогами про визнання правочину недійсним, вказавши конкретну підставу для визнання його недійсним.

Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до п. 2 ст.203 ЦК України особа , яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Згідно з ч.1 ст.204 ЦК України , встановлена презумпція правомірності правочину; правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Отже, ураховуючи, що відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об`єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому статтею 392 ЦК України.

Вирішуючи питання про правомірність набуття права власності, суд має враховувати, що воно набувається на підставах, які не заборонені законом, зокрема на підставі правочинів. При цьому діє презумпція правомірності набуття права власності на певне майно, яка означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК).

Як доводив суду позивач та не спростовано відповідачем ОСОБА_2 після прийняття будинку в експлуатацію в 2006 році, в житловому будинку відповідачем жодних будівельних робіт здійснено не було , починаючи з 2006 року спірне приміщення використовувалося за його цільовим призначенням. Станом на даний час спірне приміщення на балансі ОСББ утримується як допоміжні приміщення, а не як нежитлове приміщення. Відповідач ОСОБА_2 утримання спірного приміщення не здійснює, комунальні послуги не сплачує, протилежне судом не встановлено.

Оскільки відповідач ПрАТ «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-1» на момент укладення спірного правочину не був власником об`єкта нерухомості, у зв`язку з чим у суду є підстави відповідно до ст.203, 215 ЦК України договір інвестування будівництва нежитлового приміщення № ВПП-4/6-7 від 11.07.2007 року визнати недійсним.

У частині другій статті 26 Закону України № 1952 (у редакції, чинній до 16.01.2020, яка діяла на час зверенення з позову до суду у цій справі) було унормовано порядок внесення записів до Державного реєстру прав, змін до них та їх скасування. Так, за змістом зазначеної норми у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. У разі скасування судом документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав до 01.01.2013, або скасування записів про державну реєстрацію прав, інформація про які відсутня в Державному реєстрі прав, запис про державну реєстрацію прав вноситься до Державного реєстру прав та скасовується.

Однак згідно із Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", який набрав чинності з 16.01.2020, статтю 26 Закону України № 1952 викладено у новій редакції.

Так, відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону України № 1952 (у редакції, чинній із 16.01.2020) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). Фактично в судовому засіданні позивач просив суд скасувати рішення про державну реєстрацію права власності на спірний об`єкт за ОСОБА_2 і оскільки судом визнано недійсним договір інвестування від 11.07.2007 року, відповідно підлягає скасуванню і рішення про державну реєстрацію .

Стосовно поданої заяви представником відповідача ОСОБА_2 про застосування строків позовної давності, суд доходить наступного висновку.

Відповідно до статті 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (стаття 257 ЦК України).

При цьому відповідно до частини першої статті 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Разом з тим згідно із частинами третьою, четвертою статті 267 ЦК України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови в позові.

Суд вважає, що позивачами не пропущено строк звернення до суду, оскільки як убачається з матеріалів справи спірний договір датовано 11.07.2007 року , позивач не є його стороною, при цьому вказаний договір відповідач не надавав до ОСББ «Оазис-4», а тому позивач взагалі не був обізнаний про його існування, витрати по утриманню майна ОСОБА_2 не ніс, реєстрація об`єкта нерухомості проведена майже відповідачем через 9 років - 09.07.2016 року, а звернення до суду мало місце 20.06.2019 року. Отже, суд вважає, що позивачем не пропущено строк звернення до суду, оскільки суд рахує строк з моменту коли особи дізналися про порушення своїх прав, тобто слід рахувати з моменту прийняття рішення про державну реєстрацію.

З огляду на викладене суд доходить до висновку про задоволення позову.

Відповідно до ст.141 ЦПК України з відповідача ОСОБА_2 на користь позивача підлягає стягненню судовий збір в сумі 3842 грн.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 12, 19, 76-81, 229, 258-259, 263-265 ЦПК України, суд, -

У Х В А Л И В :

Позовні вимоги Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оазис-4» до Приватного акціонерного товариства «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-1», ОСОБА_2 , треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Черниш Юрій Володимирович про визнання недійсним договору інвестування та скасування рішення про державну реєстрацію - задовольнити.

Визнати недійсним Договір інвестування будівництва нежитлового приміщення № ВПП-4/6-7 від 11.07.2007 р. укладеного між ЗАТ «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-1» (код ЄДРПОУ- 31176312, адреса місцезнаходження: м.Київ, вул. Левка Лук`яненка 29Б) та ОСОБА_2 (РНОКПП - НОМЕР_1 , адреса реєстрації: АДРЕСА_5 ).

Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 30390511 від 09.07.2016 року щодо державної реєстрації права власності ОСОБА_2 (РНОКПП - НОМЕР_1 , адреса реєстрації: АДРЕСА_5 ) на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , здійсненої державним реестратором - приватним нотаріусом Черниш Юрієм Володимировичем 04.07.2016 року.

Стягнути з ОСОБА_2 (РНОКПП - НОМЕР_1 , адреса реєстрації: АДРЕСА_5 ) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Оазис 4" (ЄДРПОУ - 40551840, адреса місцезнаходження: пр-т. Володимира Івасюка (колишня назва: Героїв Сталінграда), буд.4, корп. 6) судовий збір в розмірі 3842 (три тисячі вісімсот сорок дві) грн.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення виготовлено 04 березня 2024 року

Суддя Н.О. Яценко