Постанова

Іменем України

28 лютого 2024 року

м. Київ

справа № 369/11248/21

провадження № 61-16536св23

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І. (суддя-доповідач), суддів: Гудими Д. А., Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідачі: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 ,

розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 31 січня 2023 року в складі судді: Дубас Т. В., та постанову Київського апеляційного суду від 08 листопада 2023 року в складі колегії суддів: Стрижеуса А. М., Поливач Л. Д., Шкоріної О. І.,

Історія справи

Короткий зміст позову

У серпні 2021 року ОСОБА_1 звернувся з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , про скасування рішення про державну реєстрацію речового права.

Позов мотивовано тим, що в період часу з 06 квітня 2000 року по 11 березня 2016 року ОСОБА_1 перебував в зареєстрованому шлюбі зі ОСОБА_7 . У період перебування у шлюбі ними було набуте спільне сумісне нерухоме майно, а саме:

квартира, заг. площа 161,50 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 00);

домоволодіння, заг. площа 320,30 кв. м за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 224,);

земельна ділянка, заг. площа 0,19 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 (кадастровий номер :02:001:0112; реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 224).

З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 07 вересня 2018 року щодо квартири, позивачу стало відомо, що на підставі рішення державного реєстратора від 30 серпня 2018 року право власності на квартиру, було зареєстровано за ОСОБА_2 , номер запису про право власності: 27701331.

З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 07 вересня 2018 року щодо домоволодіння, позивачу стало відомо, що на підставі рішення державного реєстратора від 30 серпня 2018 року право власності на домоволодіння було зареєстровано за ОСОБА_2 , номер запису про право власності: 27702180.

Позивач уважаючи, що був протиправно позбавлений нерухомого майна, позивач разом зі своїм представником розпочав збір доказів та відомостей з метою повернення спільного сумісного нерухомого майна. Так, 28 квітня 2021 року позивачем було отримано лист від Фонду гарантування вкладів фізичних осіб, в якому вказано, що право вимоги за кредитним договором № 20743 від 03 жовтня 2007 року було реалізовано на аукціоні у складі лоту № F43GL12951 і відомості про це можна переглянути на сайті https://prozorro.sale.

07 травня 2021 року представником позивача була отримана розгорнута довідка з архівними записами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо квартири, з якої йому стало відомо що право власності на квартиру перейшло від ОСОБА_2 фізичним особам ОСОБА_3 , ОСОБА_4 та ОСОБА_5 на підставі договору-купівлі продажу № 2225 від 08 серпня 2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Харківського нотаріального округу Малаховою Г. І., а також договору про поділ спільного майна подружжя № 1163 від 22 вересня 2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Харківського нотаріального округу Івановою О. С., номери запису про право власності: 32748522, 32748523, 38299570.

07 травня 2021 року представником позивача була отримана розгорнута довідка з архівними записами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо домоволодіння та земельної ділянки, з якої стало відомо, що на підставі рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстрація плюс» Товкайло У. Є. від 09 січня 2019 року право власності на земельну ділянку під домоволодінням було зареєстровано за ОСОБА_2 , номер запису про право власності: 29799477.

Крім того, йому стало відомо, що право власності на домоволодіння та земельну ділянку від ОСОБА_2 перейшло фізичній особі ОСОБА_8 на підставі договору № 2312 про задоволення вимог іпотекодержателя, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гуревічовим О. М., номери запису про право власності: 31005345, 31005256.

09 червня 2021 року представником позивача була отримана розгорнута довідка з архівними записами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо земельної ділянки, згідно якої стало відомо, що право власності на земельну ділянку від ОСОБА_8 перейшло фізичній особі ОСОБА_6 на підставі договору міни № 908 від 12 травня 2021 року посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шершун Н. К.

11 серпня 2021 року позивачем було отримано інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо домоволодіння, та стало відомо що право власності на нього перейшло фізичній особі ОСОБА_6 на підставі договору міни № 908 від 12 травня 2021 року посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шершун Н. К.

Позивач зазначив, що всупереч вимогам законодавства станом на 12 серпня 2021 року він так і не отримав жодних документів чи повідомлень, щодо переходу права власності на спільне сумісне нерухоме майно третім особам і що його грошові зобов`язання є погашеними перед банком чи третіми особами.

Позивач вказував, що 03 жовтня 2007 року між ним та акціонерним банком «Енергобанк» (правонаступник публічне акціонерне товариство «Енергобанк», ідентифікаційний код 19357762) було укладено кредитний договір № 20743 із змінами і доповненнями внесеними до нього відповідно до Додаткової угоди від 04 жовтня 2007 року та Додаткової угоди від 11 грудня 2007 року. Відповідно до пункту 1.1 кредитного договору банк надає ОСОБА_1 кредит в сумі 3 762 500 грн на строк до 02 жовтня 2012 року на споживчі цілі.

Як вбачається з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб- підприємців та громадських формувань, відносно ПАТ «Енергобанк» (ідентифікаційний код 19357762) з 22 жовтня 2015 року внесено запис № 7027231 про внесення рішення державного органу про припинення юридичної особи в результаті її ліквідації. 04 квітня 2018 року відбувся аукціон з реалізації права вимоги по кредитному договору. Переможцем аукціону стало ТОВ «Фінанс проперті групп», яке придбало право вимоги за кредитним договором за ціною 2 544 000 грн. 26 квітня 2018 року між банком та ТОВ «Фінанс проперті групп» було укладено договір про відступлення права вимоги № 20 за результатами відкритих торгів (аукціону), які оформлені протоколом електронних торгів № UA-EA-2018-02-12-000216-a від 04 квітня 2018 року.

25 червня 2018 року між ТОВ «Фінанс проперті групп» та ОСОБА_2 був укладений договір № 2493 про відступлення прав вимоги за договором іпотеки від № 2456 від 03 жовтня 2007 року, який посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Луценко В. С. 25 червня 2018 року між ТОВ «Фінанс проперті групп» та ОСОБА_2 був укладений договір № 2491 про відступлення прав вимоги за договором іпотеки від № 8471д від 11 грудня 2007 року, який посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Луценко В. С.

Як вбачається з публічного паспорту активу, сума видачі (у валюті кредиту) становить 3 762 500 грн, залишок по тілу кредиту становить 4 360 797,66 грн, залишок за процентами становить 0,00 грн, залишок по комісіям становить 0,00 грн, залишок по пеням і штрафам становить 0,00 грн.

Позивач зазначав, що відомості щодо заборгованості за кредитним договором суперечливі, оскільки тіло кредиту це основна заборгованість, тобто це сума отримана ОСОБА_1 від банку і вона становить 3 762 500 грн. Грошові кошти, нараховані банком, в сумі 598 297,66 грн є необґрунтованими та помилковими, оскільки в паспорті об`єкта не зазначена природа їх виникнення і розрахунки її нарахування. Кредитодавець має право нараховувати передбачені договором проценти лише впродовж строку дії кредитного договору або до звернення кредитора до суду з вимогою про дострокове стягнення заборгованості, після спливу такого строку нарахування відсотків є безпідставним. Залишок заборгованості за кредитним договором має становити не більше 3 762 500 грн і саме цю суму мало право вимагати сплатити позивача ТОВ «Фінанс проперті групп», а згодом ОСОБА_2 в рахунок погашення боргу, однак, вимоги щодо сплати боргу позивач не отримував, як і не отримував доказів переходу права вимоги від банку до ТОВ «Фінанс проперті групп», а згодом до ОСОБА_2 .

Для забезпечення повернення кредитних коштів за кредитним договором ОСОБА_1 передав в іпотеку банку наступне спільне сумісне нерухоме майно: квартиру за договором іпотеки № 2456 від 03 жовтня 2007 року, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шепелюк М. І.; домоволодіння та земельну ділянку за договором іпотеки № 8471д від 11 грудня 2007 року, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Німченко О. Є.

Як вбачається з публічного паспорту активу, вартість застави за договором іпотеки № 2456 від 03 жовтня 2007 року становить 3 000 000 грн, а за договором іпотеки № 8471д від 11 грудня 2007 року - 2 121 000 грн.

З метою визначення ціни позову позивачем було зроблено оцінку вартості спільного сумісного нерухомого майна на сайті Фонду державного майна України яке є предметом застави за договорами іпотеки № 2456 від 03 жовтня 2007 року та № 8471д від 11 грудня 2007 року, та встановлено наступне: вартість квартири відповідно до довідки № 201-02340879 від 11 серпня 2021 року становить 6 375 369,37 грн; вартість домоволодіння та земельної ділянки відповідно до довідки № 201-02341146 становить 10 910 116,16 грн.

Позивач, як співвласник спільного сумісного нерухомого майна, не отримував жодних відомостей щодо проведення ТОВ «Фінанс проперті групп» чи ОСОБА_2 чи іншими особами оцінки предмета іпотеки у відповідності до приписів Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»; не отримував жодних документів чи повідомлень, щодо переходу права власності на спільне сумісне нерухоме майно третім особам і що його грошові зобов`язання є погашеними перед банком чи третіми особами; не отримував жодної компенсації вартості предмета іпотеки, зважаючи на те, що заборгованість за кредитом становить не більше 3 762 500,00 грн, а оціночна вартість предметів іпотеки становить 17 285 485,53 грн.

Позивач вказував, що дії вчинені відповідачами відносно нерухомого майна є незаконними. Так, право власності на квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 було перереєстроване за ОСОБА_2 30 серпня 2018 року. Однак, як вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 07 травня 2021 року щодо квартири, на час перереєстрації права власності на неї була наявна заборона на її відчуження, а саме: номер запису про обтяження 1328000 від 13 липня 2010 року; вид обтяження: арешт нерухомого майна; підстава для державної реєстрації: ухвала Дніпровського районного суду міста Києва від 12 липня 2010 року у справі № 2-3204/10; обтяження припинено: 15 липня 2019 року. Проте, при наявності в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна запису про заборону відчуження спірного майна, державний реєстратор не має право здійснювати реєстраційні дії поки таке обтяження не буде зняте (позиція Великої Палати Верховного Суду, викладена в постанові від 03 квітня 2019 року у справі № 755/5072/17).

Позивач зазначав, що при укладенні 03 жовтня 2007 року договір іпотеки, ОСОБА_1 не узгоджував з іпотекодержателем умови про звернення стягнення на предмет іпотеки саме шляхом набуття ним права власності у порядку реєстрації такого права державним реєстратором, а значить, таку згоду він не надавав, а надавав згоду на задоволення забезпеченої іпотекою вимоги у порядку, в визначеному статті 37 Закону України «Про іпотеку», тобто в порядку укладення окремого договору про задоволення таких вимог, який і міг бути єдиною підставою для реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

ОСОБА_1 не отримував належним чином оформленої вимоги від ОСОБА_2 про погашення заборгованості за кредитним договором із застереженням, що у разі не погашення заборгованості за кредитом нею буде звернено стягнення на предмет іпотеки - квартиру і безпосередньо буде набуто право власності на нього.

Тому позивач вважав, що спірна квартира вибула з його володіння незаконно, у зв`язку з чим правомірним є витребування такого майна від добросовісних набувачів ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 на підставі статей 216, 236, 388 ЦК України.

Позивач вказував, що як вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 07 травня 2021 року щодо домоволодіння та земельної ділянки, державним реєстратором Київської обласної філії комунального підприємства Березанської сільської ради Біляївського району Одеської області «Центр Реєстрації» Мамонтовим К. С. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 42770378 від 30 серпня 2018 року (номер запису про право власності: 27702180 від 30 серпня 2018 року), на підставі якого внесено запис про реєстрацію права власності на домоволодіння, заг. площа 320,30 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 224) за ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ). Як вбачається із зазначеної інформаційної довідки щодо домоволодіння та земельної ділянки на час перереєстрації права власності на домоволодіння була наявна заборона на його відчуження, а саме номер запису про обтяження 29799913 від 22 липня 2011 року; вид обтяження: арешт нерухомого майна; підстава для державної реєстрації: постанова ВДВС Києво-Святошинського РУЮ про арешт майна боржника № 337/12 від 01 червня 2011 року; обтяження припинено: 01 квітня 2021 року. З аналогічних підстав, які були зазначені щодо відчуження спірної квартири, ОСОБА_1 вказав, що законодавством заборонено здійснювати відчуження об`єктів нерухомості при наявності в Єдиному реєстрі заборон записів про заборону відчуження спірного майна, а тому реєстратор не мав права здійснювати реєстраційні дії поки таке обтяження не буде знято.

При укладенні договору іпотеки № 8471д від 11 грудня 2007 року, ОСОБА_1 не узгоджував з іпотекодержателем умови про звернення стягнення на предмет іпотеки саме шляхом набуття ним права власності у порядку реєстрації такого права державним реєстратором, а значить, таку згоду він не надавав, а надавав згоду на задоволення забезпеченої іпотекою вимоги у порядку, визначеному в статті 37 Закону України «Про іпотеку», тобто в порядку укладення окремого договору про задоволення таких вимог, який і міг бути єдиною підставою для реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Позивач зазначав, що також не отримував належним чином оформленої вимоги від ОСОБА_2 про погашення заборгованості за кредитним договором із застереженням, що у разі не погашення заборгованості за кредитом нею буде звернено стягнення на предмет іпотеки - домоволодіння і безпосередньо буде набуто право власності на нього. Як вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 07 травня 2021 року щодо домоволодіння та земельної ділянки, державним реєстратором КП «Реєстрація плюс» Товкайло У. В. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 44993186 від 09 січня 2019 року (номер запису про право власності: 29799477 від 09 січня 2019 року) на підставі якого внесено запис про реєстрацію права власності на земельну ділянку, заг. площа 0,19 га за адресою: АДРЕСА_2 (кадастровий номер :02:001:0112; реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 224) за ОСОБА_2 .

Однак, як вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 07 травня 2021 року щодо земельної ділянки, на час перереєстрації права власності була наявна заборона на її відчуження, а саме: номер запису про обтяження 29799913 від 22 липня 2021 року; вид обтяження: арешт нерухомого майна; підстава для державної реєстрації: постанова ВДВС Києво-Святошинського РУЮ про арешт майна боржника № 337/12 від 01 червня 2011 року; обтяження припинено: 01 квітня 2021 року. З аналогічних підстав, які були зазначені щодо відчуження спірної квартири та домоволодіння, ОСОБА_1 вказав, що законодавством заборонено здійснювати відчуження об`єктів нерухомості при наявності в Єдиному реєстрі заборон записів про заборону відчуження спірного майна, а тому реєстратор не мав права здійснювати реєстраційні дії поки таке обтяження не буде знято.

Позивач зазначав, що укладаючи договір іпотеки № 8471д від 11 грудня 2007 року, ОСОБА_1 не узгоджував з іпотекодержателем умови про звернення стягнення на предмет іпотеки саме шляхом набуття ним права власності у порядку реєстрації такого права державним реєстратором, а значить, таку згоду він не надавав, а надавав згоду на задоволення забезпеченої іпотекою вимоги у порядку, визначеному в статті 37 Закону України «Про іпотеку», тобто в порядку укладення окремого договору про задоволення таких вимог, який і міг бути єдиною підставою для реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. Позивач також не отримував належним чином оформленої вимоги від ОСОБА_2 про погашення заборгованості за кредитним договором із застереженням, що у разі не погашення заборгованості за кредитом нею буде звернено стягнення на предмет іпотеки - домоволодіння і безпосередньо буде набуто право власності на нього.

Позивач вважав, що спірне домоволодіння та земельна ділянка вибули з його володіння незаконно, у зв`язку з чим правомірним є витребування такого майна від добросовісного набувача ОСОБА_6 на підставі статей 216, 236, 388 ЦК України.

ОСОБА_1 просив:

визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Київської філії комунального підприємства Лиманської селищної ради Роздільнянського району Одеської області «Центр Реєстрації» Хоменко І. О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 42769532 від 30 серпня 2018 року, на підставі якого за ОСОБА_2 було зареєстровано право приватної власності (номер запису про право власності: 27701331 від 30 серпня 2018 року) на квартиру, загальною площею 161,50 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 00);

витребувати у власність ОСОБА_1 з чужого незаконного володіння ОСОБА_3 , ОСОБА_4 та ОСОБА_5 квартиру, загальною площею 161,50 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 00);

визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Київської власної філії комунального підприємства Березанської сільської ради Біляївського району Одеської області «Центр Реєстрації» Мамонтова К. С. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 42770378 від 30 серпня 2018 року, на підставі якого за ОСОБА_2 зареєстровано право приватної власності (номер запису про право власності: 27702180 від 09 січня 2019 року) на домоволодіння, заг. площа 320,30 кв. м за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 224);

витребувати у власність ОСОБА_1 з чужого незаконного володіння ОСОБА_6 домоволодіння, заг. площа 320,30 кв. м за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 224);

визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора комунального підприємства «Реєстрація плюс» Товкайло У. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу: індексний номер 44993186 від 09 січня 2019 року, на підставі якого за ОСОБА_2 зареєстровано право приватної власності (номер запису про право власності: 29799477 від 09 січня 2019 року) на земельну ділянку, заг. площа 0,19 га за адресою: АДРЕСА_2 (кадастровий номер :02:001:0112; реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 2241);

витребувати у власність ОСОБА_1 з чужого незаконного володіння ОСОБА_6 земельну ділянку, заг. площа 0,19 га за адресою: АДРЕСА_2 (кадастровий номер :02:001:0112; реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 224).

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

РішеннямКиєво-Святошинського районного суду Київської області від 31 січня 2023 року в задоволені позову ОСОБА_1 відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що:

пункти іпотечних договорів містять відповідне застереження, яке прирівнюється до договору, згідно з яким іпотекодавець засвідчує, що він надає згоду на набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержателем у позасудовому порядку;

у позовній заяві позивач посилається на те, що при здійсненні реєстрації права власності на іпотечне майно, реєстратором порушено пункт 61 Порядку № 1127, оскільки реєстратору не було надано копії письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові. Однак, відсутність у відповідній графі відповідного запису сама по собі не свідчить про те, що такі документи реєстратору не надавалися і зазначена вимога відповідачу не направлялася;

згідно постанови Верховного Суду по справі № 815/2595/17 від 06 червня 2018 року вбачається, що необхідною передумовою виникнення права власності є, зокрема, документальне підтвердження особистого вручення або надсилання на адресу іпотекодержателя письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання зазначеної вимоги. Вимога іпотекодержателя про усунення порушення вважається надісланою іпотекодавцю належним чином, якщо вона була вручена особисто під розпис іпотекодавцю, або надіслана поштою цінним листом за місцем проживання іпотекодавця, яке визначено згідно умов цього договору, з повідомленням про вручення, або невручення, у зв`язку з відмовою отримання повідомлення або не проживання за адресою, визначеною згідно умов договору. Пункт 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень передбачає, що заявник в такому випадку повинен серед інших документів подати державному реєстратору копію письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця та документ, що підтверджує факт завершення 30-денного строку отримання іпотекодавцем (боржником) цієї вимоги. Крім того, Верховний Суд України розтлумачив, що такими документами можуть бути: повідомлення про вручення цінного листа із вимогою та правильно зазначеною адресою іпотекодавця та фіскальний чек про оплату поштових послуг за направлення цього повідомлення». Так, в матеріалах справи міститься вимога від 26 червня 2018 року, адресована ОСОБА_1 , про усунення порушень основного зобов`язання або іпотечного договору, яка містить розрахунки заборгованості за кредитним договором та повідомлення про намір задовольнити вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку статті 37, 38 Закону України «Про іпотеку» та строк протягом якого необхідно усунути порушення. Така вимога направлялася за зареєстрованим місцем проживання позивача та за місцезнаходженням предмета іпотеки - спірного домоволодіння, що підтверджується копіями описів вкладення, фіскальних чеків та накладних;

суд не прийняв до уваги доводи позивача про те, що йому не було відшкодовано перевищення 90 % вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог, оскільки така вимога у разі її належного аргументування та доведеності може бути предметом спору про стягнення такого відшкодування, а не підставою для скасування реєстрації права власності, яке було здійснено з додержанням порядку визначеного в статті 37 Закону України «Про іпотеку» та пунктом 61 Порядку № 1127, а тим більше, витребування майна від добросовісних набувачів;

відповідно до Звіту про визначення ринкової вартості нерухомого майна - спірної квартири від 16 серпня 2018 року, виготовленого фізичною особою-підприємцем суб`єктом оціночної діяльності ОСОБА_9 (Сертифікат суб`єкта оціночної діяльності від 16 лютого 2018 року № 150/18) вартість квартири на момент оцінки склала 2 329 064,00 грн, що підтверджує визначення вартості такого майна на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, станом на момент його набуття, як це і передбачено в статті 37 Закону України «Про іпотеку», що спростовує посилання позивача про відсутність такої оцінки;

іпотечні договори, предметом яких було спірне майно, укладені за волі позивача ОСОБА_1 . Враховуючи, що останній добровільно укладав договори іпотеки, він міг передбачити можливість відчуження спірного майна у разі неналежного виконання договірних зобов`язань, а тому не можна вважати, що іпотечне майно вибуло з власності, поза волею позивача;

оскільки вимоги позивача щодо визнання протиправними та скасування рішень державних реєстраторів задоволенню не підлягають, у зв`язку з їх необґрунтованістю та недоведеністю, відсутні підстави і для задоволення вимог про витребування майна, що є похідними вимогами від вимог про оскарження реєстраційних дій;

наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем. Більш того, ухвалою Дніпровського районного суду м. Києва від 14 січня 2013 року з урахуванням ухвали про виправлення описки від 28 грудня 2015 року у справі № 2-3204 знято арешт, накладений ухвалою Дніпровського районного суду м. Києва від 12 липня 2010 року з квартири АДРЕСА_3 та будинку АДРЕСА_2 . У зв`язку із вищезазначеним, суд не знайшов підстав вважати проведену реєстрацію права власності на спірні об`єкти за ОСОБА_2 неправомірною.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Київського апеляційного суду від 08 листопада 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення, а рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 31 січня 2023 року залишено без змін.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що:

ОСОБА_1 посилається на те, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя між іпотекодержателем та іпотекодавцем не укладався, а іпотечний договір не містить відповідного застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. Однак: (1) у пункті 7.10 іпотечних договорів сторони погодили, домовились про те, що цей Договір укладається з накладенням заборони відчуження нерухомого майна, що складає предмет іпотеки; (2) за пунктами 2.1.4, 2.1.5 іпотечного договору іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки згідно з чинним законодавством у випадку, якщо в момент настання терміну виконання іпотекодавцем основного зобов`язання, забезпеченого іпотекою згідно з цим Договором, воно не буде виконано, письмово попередивши про це іпотекодавця. За рахунок предмету іпотеки задовольнити свої вимоги, що визначаються на момент фактичного задоволення, включаючи витрати на здійснення забезпеченої іпотекою вимоги. У випадку виникнення права звернення стягнення на предмет іпотеки - реалізувати своє право відповідно до законодавства; (3) також, відповідно до пункту 2.1.6 Договору іпотеки іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання забезпеченого предметом іпотеки зобов`язання, якщо іпотекодавець не зміг виконати будь-яке зобов`язання забезпечене іпотекою та/або Договором і така неспроможність тривала більше 15 (п`ятнадцяти) днів; (4) у пунктах 4.1, 4.2, 4.3 іпотечного договору встановлено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушених зобов`язань у не більше ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки. Іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання зобов`язання за Кредитним договором, забезпеченого цією іпотекою, а якщо його вимога не буде задоволена, - звернути стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється: за рішенням суду; у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса; згідно із договором про задоволення вимог Іпотекодержателя; (5) відповідно до пункту 4.4.1 Договорів іпотеки у випадку невиконання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушених зобов`язань за цим договором у встановлений іпотекодержателем строк, такі вимоги іпотекодержателя задовольняються за рахунок предмета іпотеки. Це застереження згідно із Законом України «Про іпотеку» вважається Договором про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовою підставою для реєстрації права власності на предмет іпотеки на підставі цього Договору іпотеки, який в цьому випадку є правовстановлюючим документом та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». Цей Договір про задоволення вимог іпотекодержателя є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки. Також передбачено право іпотекодержателя від свого імені передати предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку». В цьому випадку правовою підставою для реєстрації права власності покупця на предмет іпотеки є укладений між іпотекодержателем та покупцем договір купівлі-продажу предмета іпотеки. Відповідно до частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

зазначені пункти іпотечного договору містять відповідне застереження, яке прирівнюється до договору, згідно з яким іпотекодавець засвідчує, що він надає згоду на набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержателем за власним одноосібним письмовим рішенням;

на підставі вказаних іпотечних договорів, які містять застереження про задоволення вимог іпотекодержателя та повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, державним реєстратором прийнято оскаржувані рішення про реєстрацію права власності на нерухоме майно (предмет іпотеки) за іпотекодержателем;

застереження в іпотечному договорі прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом;

стаття 37 Закону України «Про іпотеку» і в редакції діючій станом на момент укладення договору іпотеки від 03 жовтня 2007 року, також передбачала можливість задоволення забезпеченої іпотекою вимоги кредитора як шляхом набуття права власності на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, так і на підставі відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору, а твердження позивача щодо неможливості задоволення вимог іпотекодержателя саме за статтею 37 Закону України «Про іпотеку» є безпідставними та необгрунтованими;

позивач посилався на те, що при здійсненні реєстрації права власності на іпотечне майно, реєстратором порушено пункт 61 Порядку № 1127, оскільки реєстратору не було надано копії письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові. Однак, відсутність у відповідній графі письмової вимоги саме по собі не свідчить про те, що такі документи реєстратору не надавалися і зазначена вимога відповідачу не направлялася;

положення статті 388 ЦК України можуть застосовуватись як підстави позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, і було відчужене третій особі за умови, що між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин. Суд першої інстанції зробив обґрунтований висновок про відсутність підстав вважати, що іпотечне майно вибуло із власності, поза волею позивача ОСОБА_1 ;

суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що вимоги позивача ОСОБА_1 щодо скасування рішення про державну реєстрацію задоволенню не підлягають, у зв`язку з їх необґрунтованістю та недоведеністю, правильним також є висновок суду першої інстанції про відсутність підстав і для задоволення вимог про витребування майна, що є похідною вимогою від вимог про оскарження реєстраційних дій;

апеляційний суд дійшов висновку про те, що судом першої інстанції обґрунтовано відмовлено у задоволенні позовних вимог у зв?язку з їх необґрунтованістю та недоведеністю, оскільки не можна вважати, що іпотечне майно вибуло із власності поза волею позивача ОСОБА_1 . Оскільки вимоги позивача ОСОБА_1 щодо скасування рішення про державну реєстрацію речового права задоволенню не підлягають, у зв`язку з їх необґрунтованістю та недоведеністю, відсутні підстави і для задоволення вимог про витребування майна, що є похідною вимогою від вимог про оскарження реєстраційних дій. Висновки зроблені судом першої інстанції, не суперечать висновкам, зробленим у справах, наведених заявником у апеляційній скарзі.

Аргументи учасників справи

У листопаді 2023 року ОСОБА_1 через підсистему Електронний суд направив касаційну скаргу на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 31 січня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 08 листопада 2023 року, в якій просив:

оскаржені судові рішення скасувати;

прийняти нове рішення про задоволення позовних вимог.

Касаційна скарга мотивована тим, що:

обов`язковою умовою при вирішенні питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ньому. Аналогічні правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22);

станом на 20 листопада 2023 року доказів переходу прав вимоги за кредитним договором № 20743 від 04 жовтня 2007 року від ТОВ «Фінанс проперті групп» до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 так ніхто і не надав, також, таких доказів відповідачами не було надано і суду;

такі документи відсутні в реєстраційних справах на реєстрацію нерухомого майна;

вимога ОСОБА_2 не містить реальної суми заборгованості, оскільки в ній не зазначено за який період було нараховані відсотки за користування кредитом. Також в даній вимозі неправомірно зазначено про можливість уточнення та збільшення заборгованості, що суперечить закону та судовій практиці;

ОСОБА_2 не набула права здійснювати фінансові операції відносно ОСОБА_1 , оскільки за умовами договору про відступлення (купівлю-продаж) прав вимоги між банком та ТОВ «Фінанс проперті групп» у неї могло виникнути лише право вимагати виконання зобов`язання у розмірі та обсязі, яке існувало на момент укладення цього договору, без можливості нарахування додаткових процентів і неустойки, право на нарахування яких мав первісний кредитор, а саме ПАТ «Енергобанк». Вказаний висновок узгоджується із висновками, висловленими у постановах Верховного Суду від 18 листопада 2020 року у справі № 295/3588/14-ц та від 31 липня 2019 року у справі № 910/4816/18;

належними доказами направлення ОСОБА_1 , вимоги є опис вкладення в поштовий конверт в якому зазначені: повне найменування адресата, його поштова адреса та поіменний перелік документів, що надсилається на його адресу, та документ, що підтверджує надання поштових послуг (касовий чек, розрахункова квитанція тощо) до опису вкладення, номер поштового відправлення в яких повинен співпадати. Однак, до поштових відправлень за номером 656, 710 та 702 не додано описів вкладення в цінний лист, оскільки вони відправленні без нього, про що зазначено на товарно-транспортних накладних, у зв`язку з чим не відомо, що саме було відправлено за даними поштовими відправленнями. Крім того, до поштових відправлень за номером 886, 835 та 843 не додано товарно-транспортних накладних та фіскальних чеків (розрахункових документів), які б підтвердили існування даних поштових відправлень;

ні відповідачами, ні зібраними доказами у справі не спростовано того факту, що на момент вибуття з власності ОСОБА_1 спірного майна оцінка предмета іпотеки не здійснювалася та зі ОСОБА_1 не погоджувалася;

оцінка предмета іпотеки - квартири відбулась 16 серпня 2018 року, а у власність ОСОБА_2 набула нерухоме майно 30 серпня 2018 року, тобто, оцінка предмету іпотеки на момент переходу права власності не проводилась, що не відповідає вимогам закону. Перехід права власності ОСОБА_2 на квартиру був здійснений без проведення належним чином оцінки вказаного нерухомого майна на момент переходу такого права власності, що є підставою для задоволення позову;

вимога ОСОБА_2 від 26 червня 2018 року не містить жодних доказів того, що ОСОБА_2 є правонаступником за кредитним договором № 20743 від 04 жовтня 2007 року і в ОСОБА_1 виник перед нею обов`язок щодо погашення заборгованості за кредитом;

станом на 20 листопада 2023 року доказів переходу прав вимоги за кредитним договором № 20743 від 04 жовтня 2007 року від ТОВ «Фінанс проперті групп» до ОСОБА_2 ОСОБА_1 так ніхто і не надав, також, таких доказів відповідачами не було надано і суду;

державна реєстрація права власності на спірне майно (домоволодіння та земельну ділянку) за ОСОБА_6 відбулася за наявності обтяжень у вигляді накладення арешту на нерухоме майно ухвалою судді Києво-Святошинського районного суду Київської області ОСОБА_10 від 06 травня 2021 року у справі № 369/3029/21;

ні відповідачами, ні зібраними доказами у справі не спростовано того факту, що на момент вибуття з власності ОСОБА_1 спірного майна була наявна заборона (арешти) на його відчуження;

в матеріалах справи міститься копія ухвали Дніпровського районного суду міста Києва від 14 січня 2013 року № 2-3204/10 про скасування арештів, яка не спростовує того факту, що обтяження в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого за номером запису про обтяження 1328000 від 13 липня 2010 року було припинено лише 15 липня 2019 року, тобто, на час перереєстрації ОСОБА_2 права власності на квартиру 30 серпня 2018 року, запис про заборону відчуження квартири існував, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 07 травня 2021 року.

Рух справи

Ухвалою Верховного Суду від 11 січня 2024 року відкрито касаційне провадження у справі.

18 січня 2024 року справа передана судді-доповідачу Крату В. І.

Ухвалою Верховного Суду від 24 січня 2024 року справу призначено до судового розгляду.

Межі та підстави касаційного перегляду

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).

В ухвалі Верховного Суду від 11 січня 2024 року вказано, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави, передбачені частиною другою статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження: суд апеляційної інстанції в оскарженій постанові застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду: від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19; від 11 квітня 2017 року у справі № 822/864/15; від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17; від 11 листопада 2019 року у справі № 756/15538/15-ц; від 18 лютого 2021 року у справі № 753/11458/19; від 21 квітня 2021 року у справі № 711/1100/20; від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц; від 14 лютого 2018 року у справі № 127/8068/16-ц; від 03 квітня 2019 року у справі № 755/5072/17; від 28 березня 2018 року у справі № 444/9519/12; від 18 листопада 2020 року у справі № 295/3588/14-ц; від 31 липня 2019 року у справі № 910/4816/18; від 16 грудня 2019 року у справі № 211/2171/15-ц; від 04 липня 2018 року у справі № 369/1923/15-ц; від 26 вересня 2018 року у справі № 346/2946/16-ц; судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Фактичні обставини

Суди встановили, що 03 жовтня 2007 року між АТ «Енергобанк» та ОСОБА_1 укладено договір про надання споживчого кредиту № 20743, та Додаткову угоду до договору про надання споживчого кредиту від 11 грудня 2007 року № 20743, за умовами яких банк надав позичальнику кредит в розмірі 3 762 500,00 грн на строк з 03 жовтня 2007 року по 02 жовтня 2012 року на споживчі цілі.

Відповідно до пункту 2.1 договору та додаткової угоди забезпеченням виконання зобов`язань за цим договором є іпотека квартири за адресою: АДРЕСА_1 , згідно із Договором іпотеки від 03 жовтня 2007 року, та іпотека житлового будинку, площею 320,3 кв. м з надвірними будівлями, за адресою: АДРЕСА_2 .

Згідно пункту 1.2. договору іпотеки від 03 жовтня 2007 року, укладеного між АБ «Енергобанк» та ОСОБА_1 , для забезпечення своєчасного виконання зобов`язань за кредитним договором, укладеним між іпотекодержателем (АБ «Енергобанк») та іпотекодавцем (позивачем), в тому числі по сплаті всіх сум по зазначеному договору, відшкодуванню збитків, завданих прострочкою виконання, оплаті пені, іпотекодавець передає іпотекодержателю на умовах передбачених цим Договором в іпотеку нерухоме майно, а саме:

квартиру в будинку за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до пункту 1.2. договору іпотеки від 11 грудня 2007 року, укладеному між АБ «Енергобанк» та ОСОБА_1 , для забезпечення своєчасного виконання зобов`язань за кредитним договором, укладеним між іпотекодержателем (АБ «Енергобанк») та іпотекодавцем (позивачем), в тому числі по сплаті всіх сум по зазначеному договору, відшкодуванню збитків, завданих прострочкою виконання, оплаті пені, іпотекодавець передає іпотекодержателю на умовах передбачених цим Договором в іпотеку нерухоме майно, а саме:

земельну ділянку, загальною площею 0,1900 га, кадастровий номер :02:001:0112, для будівництва та обслуговування жилого будинку за адресою: АДРЕСА_2 ,

та домоволодіння, яке складається з одного житлового будинку з надвірними будівлями та спорудами, і знаходяться за адресою: АДРЕСА_2 .

У договорах іпотеки від 03 жовтня 2007 року та від 11 грудня 2007 року передбачено, що:

у разі порушення основного зобов`язання та/або умов договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушених зобов`язань у не більше ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки (пункт 4.1);

у випадку невиконання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушених зобов`язань за цим договором у встановлений іпотекодержателем строк, такі вимоги іпотекодержателя задовольняються за рахунок предмета іпотеки. Це застереження згідно із Законом України «Про іпотеку» вважається Договором про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовою підставою для реєстрації права власності на предмет іпотеки на підставі цього Договору іпотеки, який в цьому випадку є правовстановлюючим документом та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». Цей Договір про задоволення вимог іпотекодержателя є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки (пункт 4.4.1).

У зв`язку із ліквідацією ПАТ «Енергобанк», право вимоги за кредитним договором клієнта ОСОБА_1 № 20743 від 03 жовтня 2007 року було відступлено ТОВ «Фінанс проперті групп» у складі лоту F43GL12951.

Згідно договору про відступлення прав вимоги від 26 квітня 2018 року, укладеного між ПАТ «Енергобанк» та ТОВ «Фінанс проперті групп» (Новий кредитор), Банк відступив шляхом продажу Новому кредитору належні Банку, а Новий кредитор набув у обсязі та на умовах, визначених цим Договором, права вимоги Банку до позичальників, заставодавців (іпотекодавців), зазначених у Додатку № 1 до цього договору (Боржників), включаючи право вимоги до правонаступників Боржників, спадкоємців Боржників, страховиків або інших осіб, до яких перейшли обов`язки Боржників або які зобов`язані виконати обов`язки Боржників, за кредитним договором, договорами поруки та застави (іпотеки), з урахуванням усіх змін, доповнень і додатків до них, згідно реєстру у Додатку № 1 до цього Договору (Права вимоги); Новий кредитор сплачує Банку за Права вимоги грошові кошти у сумі та у порядку, визначених цим Договором.

В подальшому, між ТОВ «Фінанс проперті групп» (первісний іпотекодержатель) та ОСОБА_2 (новий іпотекодержатель) був укладений договір про відступлення прав вимоги за іпотечним договором, посвідчений 25 червня 2018 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Луценко В.С., реєстраційний номер 2493, згідно пункту 1.1. якого у зв`язку з укладенням між Новим іпотекодержателем та Первісним іпотекодержателем Договору про відступлення права вимоги за кредитним договором від 25 квітня 2018 року за умовами якого Первісний іпотекодержатель відступив Новому іпотекодержателю всі права та вимоги за кредитним договором № 20743 від 03 жовтня 2007 року з усіма додатками та додатковими угодами до нього укладеному між АБ «Енергобанк» та ОСОБА_1 , Первісний іпотекодержатель відступає, а Новий іпотекодержатель набуває прав Первісного іпотекодержателя, належних Первісному іпотекодержателю згідно іпотечного договору, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шепелюк О. Г. 03 жовтня 2007 року за реєстровим № 2456. Згідно пункту 1.3 зазначеного договору предметом іпотеки є: квартира АДРЕСА_3 .

Згідно із Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна на підставі рішення державного реєстратора Київської філії комунального підприємства Лиманської селищної ради Роздільнянського району Одеської області «Центр реєстрації» - Хоменко І. О., від 30 серпня 2018 року право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано за ОСОБА_2 , номер запису про право власності 27701331.

Відповідно до Інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 03 лютого 2021 року та від 08 червня 2021 року право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , перейшло ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , на підставі договору купівлі-продажу від 08 серпня 2019 року № 2225, посвідченого Приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г. І., а також договору про поділ спільного майна подружжя від 22 вересня 2020 року № 1163, посвідченого Приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Івановою О. С., номер запису про право власності: 32748522, 32748523, 38299570.

Згідно із даними Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна на підставі рішення державного реєстратора Київської обласної філії комунального підприємства Березанської сільської ради Біляївського району Одеської області «Центр реєстрації» Мамонтова К. С. від 30 серпня 2018 року право власності на домоволодіння адресою: АДРЕСА_2 , зареєстровано за ОСОБА_2 , номер запису про право власності 27702180.

Відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна право власності на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_2 , зареєстровано за ОСОБА_2 на підставі рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстрація плюс» - Товкайло У. С., від 09 січня 2019 року (номер запису про право власності 29799477).

Згідно із Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 03 лютого 2021 року право власності на домоволодіння та земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_2 , перейшло до ОСОБА_8 на підставі договору № 2312 про задоволення вимог іпотекодержателя, посвідченого Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гуревічовим О. М., номер запису про право власності 31005345, 31005256.

Відповідно до Інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна на підставі договору міни від 12 травня 2021 року № 908, посвідченого Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шершун Н. К., право власності на домоволодіння та земельну ділянку зареєстровано за ОСОБА_6 .

Позиція Верховного Суду

Для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність. Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року у справі № 554/4741/19, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц, постанову Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20).

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22), постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21 (провадження № 61-20968 сво 21)).

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).

Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. п. 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року всправі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).

Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).

Способом захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, відновлення становища, яке існувало до порушення (пункт 4 частини другої статті 16 ЦК України).

У разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (частина перша статті 35 Закону України «Про іпотеку»).

Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання (частина перша статті 37 Закону України «Про іпотеку»).

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді (частина четверта статті 37 Закону України «Про іпотеку»).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) вказано, що:

«102. Якщо позивач (іпотекодавець) вважає порушеними свої права на предмет іпотеки (внаслідок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки відповідачем), він може, з огляду на фактичні обставини, вимагати відновлення становища, яке існувало до порушення (пункт 4 частини другої статті 16 ЦК України). Цей спосіб захисту застосовується у випадку вчинення однією із сторін правопорушення, в результаті чого порушені права та законні інтереси іншої сторони. При цьому позивач повинен довести, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено всупереч вимогам закону, тобто з порушенням прав позивача.

104. Велика Палата Верховного Суду послідовно виснувала щодо ефективних способів захисту при неодноразовому відчуженні майна. Відповідно до її висновків захист порушених прав особи, яка вважає себе власником майна, що було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна, не є ефективним способом захисту права власника (пункти 73, 75 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц; пункти 84, 86 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16).

109. За загальним правилом речово-правові способи захисту прав особи застосовуються тоді, коли сторони не пов`язані зобов`язально-правовими відносинами, що визначають їх зміст та правову природу.

110. Якщо спір стосується правочину, укладеного власником майна, то його відносини з контрагентом мають договірний характер, що зумовлює і можливі способи захисту його прав. Водночас, коли власник та володілець майна не перебували у договірних відносинах один з одним, власник майна може використовувати речово-правові способи захисту.

111. Зважаючи на обставини цієї справи, які існували на момент звернення позивача з позовом та прийняття рішення судом першої інстанції, для захисту порушеного права власності позивача необхідно відновити становище, яке існувало до порушення. Вказане відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.

112. Відповідно до частини четвертої статті 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент звернення з позовом) рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

114. Оскільки порушення права власності позивача відбулось у результаті державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за АТ «Мегабанк», заявлені ним позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав від 30.12.2019 опосередковують відновлення становища, яке існувало до порушення.

115. Отже, враховуючи обставини конкретної справи та за умови, якщо правовідносини між сторонами щодо спірного нерухомого майна мають договірний характер та таке майно не було відчужено до третіх осіб, вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно не може бути розцінена судами як неналежний спосіб захисту. Задоволення такого позову призводить до внесення державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про речове право позивача на спірне нерухоме майно. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення. Зазначене відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.

116. Слід ще раз звернути увагу, що судове рішення про задоволення позовних вимог про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав є підставою для державної реєстрації права власності за позивачем тільки за умови, що на час вчинення реєстраційної дії право власності зареєстроване за відповідачем, а не за іншою особою».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) зазначено, що:

«124. Під час розгляду справ цієї категорії суд повинен надати оцінку всім обставинам, які мали місце при зверненні стягнення на іпотечне майно. Тим самим суд визначає: (а) неправомірність дій особи, яка зазначена у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як власник (адже саме ці дії призвели до внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно цих відомостей); (б) тим самим суд констатує, що ці дії не були здатні призвести до набуття права власності особою, яка позначена в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як власник, а тому (в) в цієї особи відсутнє право власності, а отже (г) право власності належить позивачеві (якщо позивач доведе всі наведені вище обставини).

125. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що положення абзацу третього частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV (у редакції, чинній на момент звернення з позовом) адресовані насамперед суду, який, задовольняючи позов, зокрема, про скасування рішення державного реєстратора, має чітко визначитися з тим, кому саме і яке речове право внаслідок задоволення такого позову належить.

126. Вирішивши наявний між сторонами спір про право на користь позивача, суд тим самим в мотивувальній частині рішення виснував, що право власності позивача було порушено та підлягає поновленню, правильно застосувавши положення абзацу третього частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV (у редакції, чинній на момент звернення з позовом)».

Стаття 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є публічною, процедурною нормою і не містить та й не може містити приватноправових способів захисту і одночасно та всупереч принципу диспозитивності зобов`язувати суб`єкта поєднувати позовні вимоги, яких приватно-правова норма не передбачає (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 01 лютого 2023 року в справі № 316/2082/19 (провадження № 61-17264св21).

Функціональним призначенням процедурних норм є «обслуговування» приватно-правових норм. З урахуванням того, що процедурні норми виконують тільки функцію «обслуговування» приватно-правових норм, то у разі якщо існує суперечність, то вона має вирішуватися на користь приватно-правової норми.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 27 березня 2019 року по справі № 522/24450/14 (провадження № 61-38762св18) вказано, що:

«згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону».

У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 червня 2021 року в справі № 750/10129/18 (провадження № 61-4971св20) вказано, що:

«пунктом 4.5 іпотечного договору передбачено, що іпотекодержатель має право за своїм вибором звернути стягнення на предмет іпотеки в один із таких способів: на підставі рішення суду (підпункт 4.5.1); на підставі виконавчого напису нотаріуса (підпункт 4.5.2); шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (підпункт 4.5.3); шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку» (підпункт 4.5.4); шляхом організації іпотекодержателем продажу предмета іпотеки через укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки між іпотекодавцем та відповідним покупцем в порядку, встановленому статтею 6 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (підпункт 4.5.5).

Згідно з частиною першою статті 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції Закону України № 800-VI іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Нова редакція статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку», що викладена у підпункті 17 пункту 4 розділу ІІІ «Перехідні положення» Закону № 800-VI, не змінює встановлений раніше цими статтями порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та підстави переходу права власності на нього до іпотекодержателя, а лише уточнює їх. Аналіз наведених норм, як і Закону № 800-VI в цілому, не дає підстав вважати, що із прийняттям названого закону законодавець обмежив коло іпотечних договорів із застереженням про задоволення вимог кредитора, на підставі яких за іпотекодержателем може бути зареєстровано право власності на предмет іпотеки, лише тими договорами, які укладені після набрання чинності цим Законом. Отже, законодавцем визначено як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору. Таким чином, Закон України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки. Посилання в касаційній скарзі на те, що апеляційний суд, на відміну від місцевого суду, безпідставно не врахував правового висновку, викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 грудня 2018 року у справі № 199/1276/17 (провадження № 14-486цс18), згідно з яким відсутність укладеного між сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя, тобто у спосіб, визначений іпотечним договором, ненадання такого договору нотаріусу та залишення ним без перевірки наявності чи відсутності факту виконання відповідних умов правочину, з яким закон пов`язує можливість переходу права власності, свідчить, що дії приватного нотаріуса щодо реєстрації за іпотекодержателем права власності на спірну квартиру, власником якої залишалася позивач, є незаконними, не заслуговують на увагу, так як в цій постанові та у справі, яка переглядається, встановлено різні фактичні обставини. Зокрема, у справі № 199/1276/17 суди встановили, що в договорі іпотеки відсутнє застереження щодо задоволення вимог іпотекодержателя шляхом визнання за ним права власності на предмет іпотеки, тоді як у справі, яка переглядається, в іпотечному договорі міститься відповідне застереження, яке дозволяє іпотекодержателю зареєструвати за собою право власності на предмет іпотеки».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що:

«згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).

Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».

Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).

Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.

Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.

В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання

При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) слід виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку».

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).

Віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння. Тобто позов неволодіючого власника до володіючого невласника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) «юридично» - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб`єктом (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 липня 2020 року в справі № 752/13695/18 (провадження № 61-6415св19)).

Виникнення права власності у добросовісного набувача відбувається за таких умов: факт відчуження майна; майно відчужене особою, яка не мала на це права; відчужене майно придбав добросовісний набувач; відповідно до статті 388 ЦК, майно, відчужене особою, яка не мала на це право, не може бути витребуване у добросовісного набувача (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 березня 2019 року в справі № 521/8368/15-ц (провадження № 61-17779св18)).

Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18)).

Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (див. принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю у пункті 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 4 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц). Однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Цей припис слід розуміти так, що рішення суду про витребування з незаконного володіння відповідача нерухомого майна саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. На підставі такого рішення суду для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем, не потрібно окремо скасовувати запис про державну реєстрацію права власності за відповідачем. Відтак, пред`явлення власником нерухомого майна вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18)).

Відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права. Задоволення віндикаційного позову є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Водночас такий запис вноситься виключно в разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою (див. пункти 84, 85 постанови Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16-ц (провадження № 14-93цс20)).

Правила частини першої статті 388 ЦК України стосуються випадків, коли набувач за відплатним договором придбав майно в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач). У такому випадку власник має право витребувати це майно від набувача лише в разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. У частині третій цієї ж статті передбачено самостійне правило: якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача в усіх випадках. За змістом частини п`ятої статті 12 Цивільного кодексу України добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне. Якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі про те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача й є підставою для задоволення позову про витребування у нього майна (див. пункти 28, 29 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року у справі № 907/50/16 (провадження № 12-122гс18)).

Власник має право витребувати майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України), незалежно від того, чи заволоділа ця особа незаконно спірним майном сама, чи придбала його у особи, яка не мала права відчужувати це майно. При цьому стаття 400 ЦК України вказує на обов`язок недобросовісного володільця негайно повернути майно особі, яка має на нього право власності або інше право відповідно до договору або закону, або яка є добросовісним володільцем цього майна. У разі невиконання недобросовісним володільцем цього обов`язку заінтересована особа має право пред`явити позов про витребування цього майна. Разом з тим стаття 330 ЦК України передбачає можливість добросовісному набувачеві набути право власності на майно, відчужене особою, яка не мала на це права, як самостійну підставу набуття права власності (та водночас, передбачену законом підставу для припинення права власності попереднього власника відповідно до приписів статті 346 ЦК України). Так, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване в нього. Стаття 388 ЦК України містить сукупність підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Так, відповідно до частини першої вказаної норми якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Тобто можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно) (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (провадження № 12-35гс21)).

Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 26 листопада 2019 року у справі № 914/3224/16 (провадження № 12-128гс19)).

Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17)).

Застосування приватно-правових конструкцій з метою створення видимості добросовісного набуття права власності для унеможливлення застосування віндикаційного позову по своїй суті є недобросовісним та свідчить про зловживання учасниками цивільного обороту. До обставин, які можуть свідчити про те, що учасники створюють видимість добросовісного набуття права власності для унеможливлення застосування віндикаційного позову, відноситься, зокрема: момент вчинення правочину чи інших дій; суб`єкти, які вчиняють або з якими вчиняються правочини контрагент з яким боржник вчиняє оспорюваний договір (наприклад, родичі, квазіродичі, пов`язана чи афілійована юридична особа, пов`язані чи афілійовані групи юридичних осіб) (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 листопада 2022 року в справі № 522/14900/19 (провадження № 61-10361св22)).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 вересня 2022 року у справі № 908/976/19 (провадження № 12-10гс21) зазначено, що:

«5.57. Перша та найбільш важлива вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції полягає у тому, що будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинне бути законним. Вимога щодо законності у розумінні Конвенції вимагає дотримання відповідних положень національного законодавства та відповідності принципові верховенства права, що включає свободу від свавілля. Будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинне забезпечити справедливий баланс між загальним інтересом суспільства та вимогами захисту основоположних прав конкретної особи. Необхідність досягнення такого балансу відображена в цілому в структурі статті 1 Першого протоколу до Конвенції. Необхідного балансу не вдасться досягти, якщо на відповідну особу буде покладено індивідуальний та надмірний тягар. Іншими словами, має існувати обґрунтоване пропорційне співвідношення між засобами, які застосовуються, та метою, якої прагнуть.

5.58. Прийняття рішення, за наслідком якого добросовісний набувач всупереч приписам статті 388 ЦК України втрачає такий статус, а відтак втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятним та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар. Адже не може добросовісний набувач відповідати у зв`язку з порушеннями інших осіб (продавця чи осіб, які його представляють у силу вимог закону), допущеними в межах процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном, крім випадків передбачених у статті 388 ЦК України.

5.59. Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що метою реалізації майна на прилюдних торгах є продаж майна за найвищою ціною внаслідок конкуренції покупців; для успішної конкуренції покупців необхідно, щоб добросовісні покупці були впевнені в тому, що в разі перемоги на прилюдних торгах вони отримають майно вільним від обтяжень і вимог інших осіб (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17, пункт 7.6). Тому в разі якщо право власності належало не боржнику, а іншій особі, це не може бути протиставлене покупцю (навіть якщо майно вибуло з володіння такої особи поза її волею), але лише за умови добросовісності покупця.

5.60. Якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача, крім приписів ЦК України, слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 37), від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (пункт 6.45), від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 53)). Отже, якщо добросовісна особа, тобто та, яка не знала та не могла знати про існування обтяжень речових прав на це майно або про наявність на нього речових прав третіх осіб, придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, то вона вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

5.61. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не могла знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовано в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 37, 38), від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (пункти 46.1, 46.2), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункти 7.15, 7.16), від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 54).

5.62. Отже, вирішуючи питання про витребування спірного майна, суди повинні передусім перевіряти добросовісність набувача майна. Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема добросовісно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц (пункт 37), від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20 (пункт 40)). На необхідності оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна неодноразово наголошувала Велика Палата Верховного Суду (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц, пункт 46.1 постанови від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, пункт 6.43 постанови від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19).

5.64. Судові рішення, постановлені за відсутності перевірки добросовісності / недобросовісності набувача, що суттєво як для застосування положень статей 387, 388 ЦК України, так і положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції, не можуть вважатися такими, що відповідають вимозі законності втручання у право мирного володіння майном».

Розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (див. постанова Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо (див. пункт 58 постанови Великої Палати від 14 грудня 2022 року в справі № 461/12525/15-ц (провадження № 14-190цс20)).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 03 квітня 2019 року у справі № 755/5072/17 (провадження № 14-100цс19), на яку є посилання в касаційній скарзі, зазначено, що:

«у пункті 12 договору іпотеки визначено, що у випадку невиконання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушення зобов`язання за цим договором та/або договором позики у встановлений іпотекодержателем строк, таку вимогу іпотекодержатель може задовольнити за рахунок предмета іпотеки, що є предметом цього договору. Цей пункт іпотечного договору містить відповідне застереження, яке прирівнюється до договору, згідно з яким іпотекодавець засвідчує, що він надає згоду на набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержателем за власним одноосібним письмовим рішенням. Іпотекодавець засвідчив, що наявність будь-яких інших документів, крім цього договору та письмового рішення іпотекодержателя набути предмет іпотеки у власність, для реєстрації права власності на предмет іпотеки не вимагається (том 1, а. с. 13).

Разом з тим судами встановлено, що Дніпровський районний суд міста Києва 23 березня 2015 року в межах розгляду цивільної справи № 755/1791/15-ц за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_6 про визнання недійсним договору комісії на продаж квартири постановив ухвалу про забезпечення позову шляхом накладення арешту на спірну квартиру (а. с. 59, 60). 09 квітня 2015 року державним виконавцем ВДВС Дніпровського РУЮ у місті Києві винесено постанову про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження (ВП № 47205964) щодо примусового виконання ухвали № 755/1791/15-ц Дніпровського районного суду міста Києва від 23 березня 2015 року про накладення арешту на квартиру. На підставі вказаної постанови державного виконавця накладено арешт на спірну квартиру та заборонено здійснювати її відчуження. Станом на 04 жовтня 2016 року, тобто на дату прийняття державним реєстратором рішення про реєстрацію за ОСОБА_3 права власності на спірну квартиру, ухвала Дніпровського районного суду міста Києва від 23 березня 2015 року про вжиття заходів забезпечення позову шляхом накладення арешту на спірну квартиру була чинною, у встановленому законом порядку не скасована, виконавче провадження (ВП № 47205964) перебуває в провадженні Дніпровського районного відділу державної виконавчої служби міста Києва Головного територіального управління юстиції у місті Києві, інформація про державну реєстрацію обтяжень є актуальною з моменту проведення державної реєстрації обтяження, а саме з 14 квітня 2015 року.

Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з частиною тринадцятою статті 15 якого порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень встановлює Кабінет Міністрів України. Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України № 868 від 17 жовтня 2013 року (далі - Порядок), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна. Для проведення державної реєстрації прав заявник подає органові державної реєстрації прав, нотаріусові заяву про державну реєстрацію та необхідні для такої реєстрації документи, визначені цим Порядком (пункти 8, 13 Порядку).

Відповідно до пункту 15 Порядку під час розгляду заяви та документів, що додаються до неї, державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно, їх обтяженнями, зокрема, серед інших і щодо наявності обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до закону. Згідно з пунктом 6 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо заяву про державну реєстрацію прав, пов`язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна. За таких обставин суди першої та апеляційної інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про те, що при наявності в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна запису про заборону відчуження спірного майна державний реєстратор не мав права здійснювати реєстраційних дій поки таке обтяження не буде зняте».

В постанові від 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19 (провадження № 14-212цс21) Велика Палата Верховного Суду не вбачала підстав для відступу від зазначених висновків та вказала, що:

«відповідь на питання - чи є наявність у Єдиному реєстрі заборон запису про заборону відчуження спірного майна перешкодою для здійснення державним реєстратором реєстраційних дій, залежить від того, коли зверталося стягнення на майно - до моменту введення в дію 04 лютого 2019 року Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування» № 2478-VIII, згідно з пунктом 10 розділу І якого частину четверту статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» № 1952-IV доповнено пунктом 7 про те, що відмова в державній реєстрації прав з підстави, зазначеної у пункті 6 частини першої цієї статті, не застосовується у разі державної реєстрації права власності на нерухоме майно іпотекодержателем - фінансовою установою в порядку, передбаченому статтями 33-38 Закону України «Про іпотеку» № 898-IV.

Наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем, чи після вказаної дати. Законодавче обмеження в оформленні права власності на обтяжене нерухоме майно власне було спрямоване на унеможливлення порушення прав обтяжувача та виникнення суперечностей між записами у державному реєстрі».

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частини першої статті 81 ЦПК України).

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності (частина перша, друга статті 89 ЦПК України).

Під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження (пункти 1, 2 частини першої статті 264 ЦПК України).

У справі, що переглядається:

суди встановили, що в матеріалах справи міститься вимога від 26 червня 2018 року, адресована ОСОБА_1 , про усунення порушень основного зобов`язання або іпотечного договору, яка містить розрахунки заборгованості за кредитним договором та повідомлення про намір задовольнити вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку статей 37, 38 Закону України «Про іпотеку», та строк, протягом якого необхідно усунути порушення. Така вимога направлялася за зареєстрованим місцем проживання ОСОБА_1 та за місцезнаходженням предмета іпотеки, для реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, які були предметом іпотечних договорів, зокрема на квартиру, ОСОБА_2 визначив вартість такого майна на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, станом на момент його набуття, як це і передбачено статтею 37 Закону України «Про іпотеку», що спростовує посилання позивача про відсутність такої оцінки;

при відмові в задоволенні позовних вимог визнати незаконними та скасування рішення державного реєстратора суди вважали цю позовну вимогу необґрунтованою. Суди не звернули увагу, що з урахуванням висновків, зроблених в постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21), оспорення рішення про позасудове звернення стягнення є належним способом, якщо майно не відчужене іпотекодавцем; якщо правовідносини між сторонами щодо спірного нерухомого майна не мають договірного характеру та таке майно було відчужено до інших осіб, вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно є неналежним способом захисту. Тому судові рішення в частині відмови в задоволенні позовних вимог про визнання незаконними та скасування рішень державного реєстратора належить змінити, виклавши їх мотивувальні частини в редакції цієї постанови;

суди не врахували, що за наявності в державному реєстрі інформації про державну реєстрацію арешту державний реєстратор не мав права здійснювати реєстраційних дій, поки таке обтяження (арешт) не буде зняте;

при відмові в задоволенні віндикаційного позову, зазначивши, що предмет доказування у справах за віндикаційним позовом становлять обставини, які підтверджують правомірність вимог позивача про повернення йому майна з чужого незаконного володіння, як-от: факти, що підтверджують його право власності або інше суб`єктивне право титульного володільця на витребуване майно, факт вибуття майна з володіння позивача, наявність майна в натурі у незаконному володінні відповідача, відсутність у відповідача правових підстав для володіння майном, суди, по суті не звернули увагу на ключові та важливі аргументи позивача про наявність арешту і перешкод для позасудового звернення стягнення на предмети іпотеки;

аналіз матеріалів справи свідчить, що в матеріалах справи відсутній договір про відступлення прав вимоги за договором іпотеки від 11 грудня 2007 року про передання в іпотеку земельної ділянки та домоволодіння; суди не з`ясували та не зазначили в судових рішеннях, чи був укладений та нотаріально посвідчений договір про відступлення прав вимоги за договором іпотеки від 11 грудня 2007 року про передання в іпотеку земельної ділянки та домоволодіння.

За таких обставин, суди зробили передчасний висновок про відмову в задоволенні віндикаційного позову. Тому судові рішення в цій частині належить скасувати та передати справу в цій частині вимог на новий розгляд до суду першої інстанції.

Суд касаційної інстанції не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Доводи касаційної скарги дають підстави для висновку про те, що оскаржені судові рішення частково ухвалені без додержання норм матеріального та процесуального права.

У зв`язку з наведеним касаційний суд вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити частково; оскаржені судові рішення в частині витребування квартири, домоволодіння та земельної ділянки скасувати та передати справу в цій частині на новий розгляд до суду першої інстанції; оскаржені судові рішення в частині відмови у визнанні незаконними та скасування рішень державного реєстратора змінити, виклавши їх мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Керуючись статтями 400, 409, 411, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 31 січня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 08 листопада 2023 року в частині відмови в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання незаконними та скасування рішень державного реєстраторазмінити, виклавши їх мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 31 січня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 08 листопада 2023 року в частині позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , про витребування квартири, домоволодіння та земельної ділянки скасувати і передати справу в цій частині на новий розгляд до суду першої інстанції.

З моменту прийняття постанови суду касаційної інстанції рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 31 січня 2023 року та постанова Київського апеляційного суду від 08 листопада 2023 року в скасованих частинах втрачають законну силу.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. І. Крат

Судді: Д. А. Гудима

І. О. Дундар

Є. В. Краснощоков

М. М. Русинчук