Справа №754/2397/20
Апеляційне провадження №22-ц/824/1442/2024
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

01 лютого 2024 року місто Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Журби С.О.,

суддів Писаної Т.О., Приходька К.П.,

за участю секретаря Павлової В.В.,

розглянувши справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Деснянського районного суду міста Києва від 02 серпня 2023 року у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , приватного виконавця виконавчого округу м. Київ Мілоцького Олега Леонідовича, Державного підприємства «СЕТАМ», треті особи - Акціонерне товариство «УкрСиббанк», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу - Міндель Ірина Валеріївна, про визнання недійсним та скасування протоколу про проведення прилюдних торгів, акту про реалізацію предмета іпотеки, свідоцтва про право власності та витребування з незаконного володіння об`єкту нерухомого майна,

В С Т А Н О В И В:

У лютому 2020 року позивач ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ОСОБА_2 , приватного виконавця виконавчого округу м. Київ Мілоцького О.Л, Державного підприємства «СЕТАМ», треті особи - АТ «УкрСиббанк», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу - Міндель І.В. про визнання недійсним та скасування протоколу про проведення прилюдних торгів, акту про реалізацію предмета іпотеки, свідоцтва про право власності та витребування з незаконного володіння об`єкту нерухомого майна.

На обґрунтування своїх вимог зазначила, що 16 лютого 2016 року між ПАТ «УкрСиббанк» та ОСОБА_3 було укладено кредитний договір, за умовами якого Банк надав Позичальнику кредит у розмірі 778 418,06 грн. строком до 16.09.2037. Відповідно до п.3.1 вказаного кредитного договору, у якості забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором в іпотеку передається квартира АДРЕСА_1 , яка належить Позичальнику на праві власності. На виконання вищевказаних вимог кредитного договору 16.02.2016 року між ПАТ «УкрСиббанк» та ОСОБА_3 було укладено Договір іпотеки №79848/2 за яким позичальник передала банку в іпотеку квартиру АДРЕСА_1 , яка належить позивачу на праві власності на підставі Договору купівлі-продажу квартири від 21.03.2008 року. 26.11.2018 року приватним виконавцем виконавчого округу міста Києва Мілоцьким О.Л було винесено постанову про відкриття виконавчого провадження НОМЕР_1 з примусового виконання виконавчого листа №754/2961/17 виданого 23.07.2018 року Деснянським районним судом м. Києва, про стягнення з ОСОБА_3 (змінила прізвище на ОСОБА_4 ) на користь ПАТ «УкрСиббанк» заборгованості за кредитним договором у розмірі 916 435,57 грн. 20.12.2018 приватним виконавцем Мілоцьким О.Л було винесено постанову про опис та накладення арешту на квартиру. Вчиняючи виконавчі дії по вказаному провадженню приватний виконавець Мілоцький О.Л. отримав витяг з Реєстру територіальної громади м. Києва, згідно з яким за адресою: АДРЕСА_2 зареєстровані та проживають : ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_3 та ОСОБА_9 2018 року народження. Встановивши, що право на проживання у квартирі, яка є предметом іпотеки має малолітня ОСОБА_9 , приватний виконавець Мілоцький О.Л. звернувся до Служби у справах дітей та сім`ї Деснянської районної у м. Києві державної адміністрації та просив надати дозвіл на продаж квартири, на що остання відмовила у наданні дозволу на продаж квартири. Приватним виконавцем Мілоцьким О.Л. було винесено постанову про призначення суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання для участі у виконавчому провадженні, а саме ТОВ «Експертна служба України», яку зобов`язано надати висновок, звіт про оцінку майна, визначити вартість майна боржника, згідно з якою вартість квартири АДРЕСА_1 станом на 13.09.2019 року визначено у розмірі 842 112 грн. Приватний виконавець Мілоцький О.Л подав до ДП «Сетам» заявку на реалізацію арештовано майна - вищевказаної квартири зі стартовою ціною 842 112 грн. Відповідно до протоколу № 439619 прилюдні торги призначені на 28.10.2019 року зі стартовою ціною не відбулись. Відповідно до протоколу № 448649 повторні прилюдні торги, що були призначені на 28.11.2019 року зі стартовою ціною 673 689,60 грн. відбулися. Переможцем визнано відповідача ОСОБА_2 , який пізніше підписав протокол з заступником Генерального директора ДП «Сетам» Ворнік М.Г., та сплатив на користь приватного виконавця Мілоцького О.Л. суму коштів за придбаний предмет іпотеки, останнім при цьому було складено Акт про реалізацію предмета іпотеки ВП № НОМЕР_1, який є підставою для подальшого оформлення права власності на квартиру. 03.12.2019 року приватним нотаріусом Міндель І.В. відповідачу ОСОБА_2 було видано Свідоцтво про право власності на квартиру АДРЕСА_1 . В зв`язку з чим позивач вважає, що підставами для задоволення позовних вимог є те, що купівлю продаж предмету іпотеки вчинено за 54% від ринкової вартості; реалізація квартири була проведена, незважаючи на відмову органу опіки та піклування надати згоду на реалізацію; інформаційне повідомлення про електронні торги не містило інформації про права третіх осіб щодо предмету іпотеки. Згідно з висновком про незалежну оцінку майна, проведену ТОВ «Верітас Епрайзер» на замовлення власника ОСОБА_10 , станом на 06.06.2019 ринкова вартість квартири АДРЕСА_1 . складає 1 248 695 грн. Звіт є дійсним протягом 6 місяців, тобто був дійсним станом на 23.09.2019 року. Позивач ОСОБА_1 ще до реалізації предмета іпотеки звернулась до Деснянського районного суду м. Києва зі скаргою на дії приватного виконавця Мілоцького О.Л.

На підставі викладеного позивач просила суд:

1. Визнати недійсним та скасувати протокол від 28 листопада 2019 року за № 448649 між ДП «Сетам» та ОСОБА_2 про проведення прилюдних торгів з реалізації предмету іпотеки - квартири АДРЕСА_1 .

2. Визнати недійсним та скасувати Акт ВП НОМЕР_1 від 29 листопада 2019 року приватного виконавця Київського міського виконавчого округу Мілоцького Олега Леонідовича про реалізацію предмета іпотеки квартири АДРЕСА_1 .

3. Визнати недійсним та скасувати Свідоцтво від 03 грудня 2019 року про право власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 ., яке видане 03 грудня 2019 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Міндель І.В. та зареєстровано в реєстрі за № 98.

4. Витребувати із незаконного володіння ОСОБА_2 на користь власника ОСОБА_1 об`єкт нерухомого майна за реєстраційним номером у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 00, тобто квартиру АДРЕСА_1 .

Рішенням Деснянського районного суду м. Києва 02 серпня 2023 року у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , приватного виконавця виконавчого округу м. Київ Мілоцького Олега Леонідовича, Державного підприємства «СЕТАМ», треті особи - Акціонерне товариство «УкрСиббанк», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу - Міндель Ірина Валеріївна, про визнання недійсним та скасування протоколу про проведення прилюдних торгів, акту про реалізацію предмета іпотеки, свідоцтва про право власності та витребування з незаконного володіння об`єкту нерухомого майна відмовлено.

Не погоджуючись із вказаним рішення суду, позивач направила апеляційну скаргу, в якій зазначила, що оскаржуване рішення вважає незаконним та таким, що ухвалене з порушенням норм процесуального права та з неправильним застосуванням норм матеріального права. Вказує на те, що висновки суду першої інстанції не відповідають обставинам справи та є помилковими. У зв`язку з цим апелянт просила апеляційний суд скасувати рішення у справі та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

07.11.2023 року третя особа, яка не заявляє самостійних вимог,- АТ «Укрсиббанк» направив на адресу суду відзив на апеляційну скаргу.

Цього ж дня відповідач ОСОБА_2 направив на адресу суду відзив на апеляційну скаргу.

19 листопада 2023 року від відповідача-приватного виконавця виконавчого округу м. Києва Мілоцького Олега Леонідовича надійшов відзив на апеляційну скаргу.

31 січня 2024 року позивач направила на адресу суду заяву про врахування правових позицій Верховного Суду.

У судове засідання з`явилися представник позивача ОСОБА_11 та представники відповідача ОСОБА_12 , Гуримський О.В.

Згідно вимог ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими (за умови дотримання відповідної процедури та наявності передбачених законом підстав) доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Положеннями ст. 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги.

Як неодноразово вказував ЄСПЛ, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого у Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (§§ 29-30 рішення ЄСПЛ від 09 грудня 1994 року в справі «Руїз Торія проти Іспанії», заява № 18390/91).

Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (§ 2 рішення ЄСПЛ від 27 вересня 2001 року у справі «Хірвісаарі проти Фінляндії», заява № 49684/99).

Таким чином, апеляційний суд вважає відсутніми підстави для повторного наведення тих доводів і аргументів, якими керувався суд першої інстанції при вирішенні даної справи і з якими в повній мірі погоджується колегія суддів апеляційного суду.

В ході розгляду справи в суді апеляційної інстанції представник апелянта просив суд врахувати правові позиції Верховного Суду, які з його точки зору обґрунтовують наявність підстав для задоволення позову.

Зокрема, Верховний Суд у постанові від 19.07.2023 року у справі №359/4432/19 зробив наступні висновки: порушення вимог чинного законодавства щодо проведення оцінки майна на стадії підготовки такого майна до реалізації на прилюдних торгах в межах виконавчого провадження та заниження оцінки має наслідком визначення заниженої стартової ціни на прилюдних торгах; у випадку належної та допустимої оцінки майна умови участі учасників аукціону і придбання цього майна були б іншими; продаж майна на прилюдних торгах за значно заниженою ціною безумовно порушує прав позивачки, яка у разі реалізації майна з прилюдних торгів за належної вартості мала право на отримання залишку отриманих від продажу коштів.

Колегія суддів апеляційного суду погоджується з тим, що заниження вартості оцінки майна може впливати на права його попереднього власника. В той же час, з точки зору колегії дане право позивача з огляду на специфіку даної конкретної справи не може обумовлювати наявність підстав для задоволення позовних вимог.

По-перше, заниження вартості оцінки, як уже зазначав Верховний Суд, має наслідком недотримання в ході торгів певної суми коштів від реалізації майна, а не взагалі скасування торгів і повернення предмета продажу у власність боржника.

В даному випадку сукупний розмір вимог стягувача до позивача як боржника за кредитом та іпотекодавця перевищує ту вартість, за яку за обрахунками адвоката позивача мало бути продано квартиру на других торгах після здійснення передбаченої законом зменшення стартової ціни продажу. Таким чином, вся суть можливого порушення прав позивача полягає не у безпідставному позбавленні її майна та поверненні такого майна у власність, а у зміні залишку заборгованості за кредитом, яку обліковує банк після проведення торгів.

Зважаючи на викладене, таке питання з точки зору колегії суддів апеляційного суду має вирішуватись не шляхом визнання недійсним правочину та заявлення віндикаційних вимог, а вимог стосовно перерахунку розміру залишку заборгованості за кредитом.

Окремо при цьому суд враховує той факт, що жодних порушень вимог закону ні стягувач, ні організатор торгів, ні набувач майна не здійснювали. При цьому задоволення позову в його заявленому вигляді призведе до негативних наслідків саме для вказаних осіб, які діяли у повній відповідності до вимог чинного законодавства, та покладе тягар відповідальності на добросовісних суб`єктів.

Не вбачає колегія суддів і порушення встановленої законом процедури в діях приватного виконавця. Оскільки виконавець не є спеціалістом з оцінки майна, оцінки спірної квартири для проведення торгів було залучено відповідного суб`єкта оціночної діяльності. Отримавши Звіт про оцінку майна, виконавець повідомив по нього учасників провадження.

Законом передбачено право на оскарження та рецензію звіту про оцінку майна у разі незгоди з таким звітом.

В той же час, у передбачені законом строки така процедура позивачем не була ініційована. З таких умов, зважаючи на те, що алгоритм дії виконавця передбачений Законом «Про виконавче провадження», він у чіткій відповідності до його положень передав спірну квартиру на реалізацію ДП «Сетам».

Вся суть вимог і позицій позивача полягала в тому, що визначена оцінювачем вартість квартири була визнана невірною, оскільки суб`єкт оціночної діяльності допустив порушення методики оцінювання, що призвело до неправильних результатів. Таким чином, єдиним задіяним у спірних правовідносинах суб`єктом, який допустив неналежність свої дій та недотримався вимоги Закону, є ТОВ «Експерта служба України». В той же час жодних вимог за наслідками неналежності його дій до нього не заявлено, незважаючи на те, що відповідно до вимог Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» такий суб`єкт оціночної діяльності має нести відповідальність за недостовірність здійсненого ним висновку про оцінку майна.

Окремо колегія суддів звертає увагу і на те, що з її точки зору позивачем в даному випадку не було доведено і тих обставин, суть яких покладено в основу позовних вимог. Зокрема, позивач стверджує про те, що оскільки висновок про оцінку майна ТОВ «Експерта служба України» не відповідає дійсності, квартира була продана за заниженою ціною.

В той же час з точки зору колегії суддів така позиція (щодо продажу квартири за заниженою вартістю) позивачем належним чином доведена не була.

Відповідно до вимог Закону України «Про іпотеку» продаж майна на прилюдних торгах здійснюється за ринковою ціною. Оскільки чіткого поняття «ринкова ціна» законом не визначено, з точки зору колегії суддів в даному випадку визначений термін означає забезпечення можливості невизначеному колу потенційних покупців брати участь у торгах та продати предмет торгів за найвищою ціною, яка буде запропонована потенційним покупцем. Саме це і є поняттям «ринкова ціна» для даного конкретного об`єкту, яка залежить від безлічі фактів, що впливають на вартість такого об`єкта як в позитивному значенні , так і в негативному значенні, які можуть зменшити вартість такого конкретного об`єкта в порівнянні до інших схожих об`єктів (місцезнаходження, стан, наявність обтяжень, прав третіх осіб, тощо ).

В даному випадку фактично продаж квартири не було здійснено навіть за тою ціною, яку визначило ТОВ «Експерта служба України» і яку позивач вважає заниженою.

Перші торги не відбулися, тому продаж було здійснено вже на других торгах за ціною 673689, 60 грн. При цьому жодної інформації з приводу обмеження будь-яким потенційним покупцям у можливості брати участь в торгах і запропонувати вищу ціну, матеріали справи не містять.

Як стверджує позивач, заниження первісної ціни вартості квартири призвело до заниження стартової ціни і на других торгах. В той же час належних доказів того, яка дійсна ринкова вартість квартири, відтак яка ціна мала бути стартовою при повторних торгах, і чи дійсно це призводить до заниження вартості квартири, матеріали справи не містять.

Оперуючи преюдиціальним фактом щодо порушення процедури здійснення оцінки ТОВ «Експерта служба України», а відтак неналежне встановлення таким суб`єктом оціночної діяльності ціни кватири, позивач стверджує про те, що дійсна ринкова вартість квартири була визначена в незалежній оцінці, проведеній ТОВ «Верітас епрайзер», у розмірі 1 248 695, 00 грн. В той же час дана оцінка квартири також не може вважатися належною і відображати дійсну ринкову вартість спірного майна. У своєму Звіті ТОВ «Верітас епрайзер» прямо зазначило, що здійснена ним оцінка є дійсною лише за умови відсутності будь-яких обтяжень на предмет оцінки, в той час як вданому випадку такі обтяження у спіної квартри були наявні.

Зважаючи на викладене, позивачем, який надав лише докази порушення ТОВ «Експерта служба України» методики оцінки, не було доведено, що такі порушення призвели до заниження вартості, оскільки дійсну вартість квартири так в ході розгляду справи встановлено і не було, що в свою чергу спростовує посилання на заниження стартової ціни продажу при повторних торгах.

Не може бути прийнята і позиція апелянта стосовно можливості витребування спірної квартири у її сьогоднішнього власника, який придбав її з прилюдних торгів на виконання рішення суду.

Відповідно до вимог ч.2 ст.388 ЦК України майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.

У своїй позиції з даного приводу позивач посилається на висновок Великої Палати Верховного Суду у справі від 08.11.2023 року №607/15052/16. У відповідній постанові Велика Палата зробила висновок, що добросовісність набуття виключається, якщо на момент вчинення правочину з набуття майна право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно містяться записи про арешт майна, заборону його відчуження, наявна інформація в Єдиному державному реєстрі судових рішень про судовий спір щодо цього майна, за обставинами якого останнє може перебувати у володінні іншої особи, ніж власник, і може бути повернутим власникові чи витребуваним на його користь. Такі відомості повинні спонукати покупця до більшої обачливості.

У даному випадку жодних обставин, які могли б надати покупцю інформацію про необхідність для більшої обачності при участі в торгах та придбання спірної квартири не існувало. В Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстроване іпотечне обтяження спірної квартири, однак саме на виконання процедури реалізації іпотечного майна і були проведені ці торги. При цьому ЄДРСР не містив інформації про наявність спору щодо квартири, за обставин якого остання могла перебувати у володінні іншої особи ніж власника, і мола бути повернута власнику чи витребувана на його користь, яку покупець завчасно міг отримати з реєстру і врахувати при купівлі квартири.

Як зазначали учасники правовідносин, і це підтверджується відомостями ЄДРСР, перша інформація щодо судового процесу не те що про оскарження права власника або витребування майна, а лише про оскарження вартості оцінки квартири з`явилася в ДРСР лише безпосередньо в день проведення торгів. Зважаючи на це, у суду відсутня можливість констатувати , що покупець мав достатньо можливості завчасно отримати інформацію про наявність судового спору з приводу майна, відтак проявити розумну обачливість при його придбанні. Таким чином підстав для встановлення недобросовісності дій покупця при набутті майна у даному випадку колегія суддів не вбачає.

Інші доводи апеляційної скарги, як було вже зазначено вище, відповідають позиції апелянта в суді першої інстанції, яким вже було надано належну правову оцінку, з якою погоджується колегія суддів.

Згідно вимог ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З врахуванням вищенаведеного, за результатами розгляду апеляційної скарги колегія суддів апеляційного суду приходить до висновку про законність та обґрунтованість оскаржуваного судового рішення. Апелянтом не було відповідним чином доведено наявності передбачених законом підстав для скасування чи зміни ухвали суду першої інстанції, відтак апеляційна скарга до задоволення не підлягає.

Керуючись ст.ст. 374, 375, 382-384 ЦПК України, апеляційний суд,

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Деснянського районного суду міста Києва від 02 серпня 2023 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий С.О. Журба

Судді Т.О. Писана

К.П. Приходько