ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА
провадження № 2/753/1305/24
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 березня 2024 року Дарницький районний суд м. Києва в складі:

головуючого судді Заставенко М.О.,

з секретаряем судового засідання Долею М.А.,

за участю

позивача ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «КБМ-С» про зобов`язання виконати умови договору в натурі,

ВСТАНОВИВ:

У листопаді 2023 року ОСОБА_1 звернулася в Дарницький районний суд м. Києва із позовною заявою до ТОВ «КБМ-С» про захист прав споживача, в якій просила суд зобов`язати ТОВ «КБМ-С» виконати на користь ОСОБА_1 обов`язки в натурі, передбачені пунктами 2.1, 2.2, 3.2, 3.3, 5.2.4, 5.2.6, 5.5.1, 5.5.2, 5.5.3 договору купівлі-продажу майнових прав від 18.08.2021 № КВ/333.

Позовна заява обґрунтована наступним. 18.08.2021 між ОСОБА_1 , як інвестором, та ТОВ «КБМ-С», як забудовником, було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № КВ/333, предметом якого є купівля-продаж майнових прав на квартиру, площею 46,6 кв.м. у об`єкті будівництва житловий будинок по АДРЕСА_1 . Ціна договору становить 1 178 980,00 грн. Позивачем на виконання умов вказаного договору фактично здійснено перерахування грошових коштів на банківський рахунок ТОВ «КБМ-С» у обсязі 922 760,53 грн., що становить 78,27% від загальної вартості об`єкта будівництва. Відповідач не повідомляв про наявність проблем із дозвільною документацією та продовжував залучати кошти. 24.10.2022 Окружний адміністративний суд м. Києва ухвалив рішення № 640/11626/21, яким припинив право на початок виконання будівельних робіт, набуте на підставі зареєстрованої декларації про початок будівельних робіт «Реконструкція гуртожитку під житловий будинок по АДРЕСА_1 » від 04.03.2014 № КВ 58. Згідно з умовами договору будівництво об`єкту повинно бути завершено у І-му кварталі 2022 року. 23.05.2023 представниками ТОВ «КБМ-С» надано лист-пропозиція про укладення Додаткової угоди № 2 до договору від 18.08.2021 у частині перегляду вартості квадратного метра об`єкту нерухомості, у тому числі тієї частини, яка вже була оплачена інвестором. 24.05.2023 позивачем письмово повідомлено відповідача про неналежне виконання умов договору від 18.08.2021 та незаконність вимог відповідача про зміну інвестиційного договору. 26.06.2023 на адресу позивача надійшло повідомлення ТОВ «КБМ-С» про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав. На сьогоднішній день Дарницьким УП ГУНП у м. Києві здійснюється досудове слідство у кримінальному провадженні № 0002958 від 08.10.2021 за фактом незаконного привласнення службовими особами ТОВ «КБМ-С» грошових коштів інвесторів у об`єкт незаконного будівництва житлового будинку по АДРЕСА_1 . У діях ТОВ «КМБ-С» наявні ознаки прострочення боржника, оскільки він не тільки прострочив виконання зобов`язання за укладеним договором, порушивши строки будівництва, а також позбавлений у судовому порядку права забудови.

Ухвалою від 20.11.2023 відкрито провадження в загальному позовному провадженні.

29.01.2024 до суду представником відповідача був поданий відзив на позовну заяву ОСОБА_1 , в кому вказано про те, що відповідач помилково направив позивачеві повідомлення про розірвання договору в односторонньому порядку у зв`язку із неперерахуванням покупцем зазначених у пунктах 4.2.1.2 даного договору коштів. В зв`язку з цим, відповідач листом від 20.12.2022 повідомив позивача про помилкове направлення повідомлення, а також про те, що всі зобов`язання за договором будуть виконані. Зазначає, що у позивача відсутні підстави для визнання за нею права на отримання в натурі та оформлення у власність після завершення будівництва спірного об`єкту нерухомості, як про це зазначено у прохальній частині позову, оскільки в даному випадку процедура отримання в натурі та оформлення у власність даного об`єкта нерухомості буде доступною для позивача лише після завершення будівництва, введення його в експлуатацію та отримання всіх необхідних правовстановлюючих документів на нього. Крім того, позивач на даний час не набув майнових прав на об`єкт нерухомості, оскільки нею було здійснено лише часткову оплату майнових прав. Права позивача жодним чином не порушені. Посилання позивача на рішення Окружного адміністративного суду є безпідставним та необґрунтованим, оскільки воно не впливає на відносини позивача з приводу продажу майнових прав у вказаному об`єкті, а також відповідно до п. 15 Постанови Кабінету міністрів України «Про деякі питання виконання підготовчих будівельних робіт», відомості про припинення або зупинення права на початок виконання підготовчих або будівельних робіт не пізніше наступного робочого дня з дня отримання заяви у паперовій формі або настання обставин, визначених абзацом восьмим цього пункту, вносяться органами державного архітектурно-будівельного контролю до Реєстру будівельної діяльності та оприлюднюються на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. Відповідно до вказаної системи, декларація відповідача є діючою. Таким чином, у позивача виникнуть підстави для звернення до суду із позовною заявою щодо забезпечення якості збудованого об`єкта будівельним нормам лише після його прийняття в експлуатацію.

Ухвалою від 29.01.2024 закрито підготовче засідання, справу призначено до розгляду по суті.

02.02.2024 позивач подала до суду відповідь на відзив, в якому заперечувала доводи, викладені у відзиві відповідача, стверджувала про те, що відповідач не має права продовжувати жодні будівельні роботи, у тому числі завершувати будівництво, стверджувала, що відповідач приховав від позивача на момент укладення договору, що здійснює будівництво з порушенням закону про містобудування. На початок 2022 року відповідач вже почав порушувати строки будівництва та допустив відставання від графіку будівництва. Відповідач належним чином не відкликав повідомлення про розірвання договору, оскільки заяву від 20.12.2022, на яку посилається відповідач, позивач не отримувала.

05.03.2024 позивач подала до суду клопотання про залучення до участі у справі третіх осіб.

Протокольною ухвалою від 05.03.2024 відмовлено у задоволенні вказаного клопотання.

В судовому засіданні позивач заявлені позовні вимоги підтримала та наполягала на їх задоволенні у повному обсязі.

Представник відповідача, будучи належним чином повідомлений про час та місце розгляду справи, у судове засідання не прибув, про причини неявки суду не повідомив. Враховуючи подання стороною відповідача відзиву на позовну заяву, суд ухвалив розглядати справу у його відсутність.

Суд, вислухавши пояснення позивача, дослідивши матеріали справи, дійшов наступного висновку.

Судом встановлено, що 18.08.2021 між ОСОБА_1 , як інвестором, та ТОВ «КБМ-С», як забудовником, було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № КВ/333. Відповідно до умов вказаного договору продавець ТОВ «КБМ-С» продає, а покупець ОСОБА_1 купує майнові права на об`єкт нерухомості у порядку та на умовах, передбачених цим договором.

Об`єкт нерухомості розташований в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_1 з наступними характеристиками: 1-кімнатна квартира будівельний номер АДРЕСА_2 , загальною площею 46,6 кв.м., на 5-му поверсі у першій секції. Плановий термін закінчення будівництва - І-й квартал 2022 року, плановий термін введення в експлуатацію - ІІ-й квартал 2022 року.

Відповідно до п. 4.1, 4.2 договору, вартість майнових прав на 1 м. кв. об`єкту нерухомості складає 25 000,00 грн. Орієнтована загальна вартість майнових прав на об`єкт нерухомості у день укладення цього договору складає 1 175 980,00 грн.

Пунктом 3.1 договору встановлено, що майнові права на об`єкт нерухомості за цим договором закріплюються за покупцем у момент видачі довідки про оплату вартості майнових прав.

Як стверджує позивача, що також не заперечувалося відповідачем, нею на виконання умов вищевказаного договору було сплачено 922 760,53 грн., що становить 78,27% від загальної вартості об`єкта будівництва.

Судом також встановлено, що у встановлені договором строки будівництво об`єкта нерухомості не завершено будинок не введено в експлуатацію.

19.05.2023 ТОВ «КБМ-С» направило на адресу ОСОБА_1 листа, в якому поінформувало позивача про необхідність зміни орієнтовної вартості майнових прав, що було пов`язано зі зміною курсу валют. Було запропоновано позивачеві укласти додаткову угоду з даного приводу.

24.05.2023 ОСОБА_1 листом повідомила відповідача про відсутність правових підстав для перегляду вартості об`єкта нерухомості.

Листом від 26.06.2023 ТОВ «КБМ-С» повідомило позивача про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав у зв`язку з наявною заборгованістю.

14.08.2023 ОСОБА_1 повідала відповідачеві про те, що у зв`язку з тим, що не було здійснено у встановлені строки будівництво, а також з тим, що відповідач позбавлений у судовому порядку права забудови, нею було притримано кошти за оплату за договором.

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України, завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно із частиною першою статті 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Порушенням вважається такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке; порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

При цьому позивач, тобто особа, яка подала позов, самостійно визначається з порушеним, невизнаним чи оспорюваним правом або охоронюваним законом інтересом, які потребують судового захисту. Обґрунтованість підстав звернення до суду оцінюються судом у кожній конкретній справі за результатами розгляду позову.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23)).

Розглядаючи справу, суд має з`ясувати: 1) з яких саме правовідносин сторін виник спір; 2) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 3) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 4) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах. Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню (подібний висновок викладений у пунктах 6.6, 6.7 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19).

Відповідно до вимог ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Частиною 2 ст. 331 ЦК України передбачено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Предметом спору в цій справі є зобов`язання відповідача виконати умови договору купівлі-продажу майнових прав в натурі, а саме пунктів 2.1, 2.2, 3.2, 3.3, 5.2.4, 5.2.6, 5.5.1, 5.5.2, 5.5.3, якими передбачений предмет договору, порядок передачі майнових прав, а також гарантування продавця щодо відсутності прав на об`єкт нерухомості третіх осіб та якість збудованого об`єкту.

Суд вважає, що обраний позивачем спосіб захисту є неналежним та неефективним, оскільки, враховуючи те, що будинок не збудований та не введений в експлуатацію, задоволення вищевказаних вимог не може призвести і не призведе до захисту або відновлення порушеного речового права позивача (у разі його наявності), а тому у задоволенні заявлених позовних вимог слід відмовити.

У зв`язку з відмовою у задоволенні позову судові витрати, пов`язані з розглядом справи, відповідно до ст. 141 ЦПК України, покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 12, 13, 81, 89, 141, 263 - 265 ЦПК України, суд -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «КБМ-С» про зобов`язання виконати умови договору в натурі відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення суду може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя М.О. Заставенко

Повний текст рішення складено 18.03.2024.