Провадження № 2/522/1165/24 РІШЕННЯ
09 вересня 2024 року Приморський районний суд м. Одеси
у складі: головуючої судді - Ковтун Ю.І.,
за участі секретаря - Лахматової С.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Одесі цивільну справу за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «СТАРОПОРТОФРАНКО 87» до ОСОБА_1 , третя особа ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди та зобов`язання вчинити певні дії,
До Приморського районного суду м. Одеси надійшла позовна заяваОб`єднання співвласників багатоквартирного будинку «СТАРОПОРТОФРАНКО 87» до ОСОБА_1 в якій просить:
2. Зобов`язати ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , паспорт № НОМЕР_2 , орган що видав 5115, від 17.11.2017) звільнити та забезпечити вільний доступ до підвальних приміщень загальною площею 24,6 квадратних метрів, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , під квартирою АДРЕСА_2 і не перешкоджати у використанні цих приміщень за призначенням співвласникам багатоквартирного будинку.
Позовну заяву обґрунтовано тим, щона балансі Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «СТАРОПОРТОФРАНКО 87» знаходиться житловий будинок АДРЕСА_3 . 27.05.2019 між Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку «СТАРОПОРТОФРАНКО 87», особі діючого на той час Голови правління ОСОБА_2 , який діяв на підставі Статуту, а також, на підставі протоколу Загальних зборів співвласників Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «СТАРОПОРТОФРАНКО 87» від 08 липня 2017 року та ОСОБА_1 укладено договір оренди №270519. Відповідно до п. 1.1. даного Договору оренди, ОСОБА_1 прийняла в строкове платне користування (в оренду) підвальні приміщення загальною площею 24,6 квадратних метрів, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , під квартирою АДРЕСА_2 (об`єкт оренди), для здійснення власних потреб орендаря, для ведення господарської та/або підприємницької діяльності. Підвальні приміщення (об`єкт оренди) відображені у викопіюванні з технічного паспорту ОСББ «СТАРОПОРТОФРАНКО 87» за літерою «Б» XVII (площа 10,4 кв.м.); за літерою «Б» XVI (площа 10,1 кв.м.); за літерою «а2» V (площа 4,1 кв.м.), загальною площею - 24,6 кв.м. Однак, скликання та проведення Загальних зборів співвласників будинку відбулося без дотримання встановленої процедури, з порушенням чинного законодавства України та статуту ОСББ «СТАРОПОРТОФРАНКО 87». У зв`язку з чим, 31.08.2022 рішенням Господарського суду Одеської області у справі №916/367/22 визнано незаконним рішення Загальних зборів співвласників ОСББ «СТАРОПОРТОФРАНКО 87» оформлене протоколом від 08 липня 2017 року в частині передачі спільного майна в оренду третім особам. Зазначені в Договорі оренди приміщення є спільним майном усіх співвласників багатоквартирного будинку та призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Зокрема, через ці приміщення проходять будинкові комунікації водопостачання, каналізації, електропостачання. В цих приміщеннях здійснювалось зберігання інвентарю для поливу та прибирання прибудинкової території, будівельні матеріали, для проведення поточних та капітальних ремонтів будинку та інш. Окрім цього, в п. 2 розділу III «Розгляд питань порядку денного зборів» Протоколу Загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку ОСББ «СТАРОПОРТОФРАНКО 87» від 08 липня 2017 року відповідач відсутній серед зазначених осіб в порядку денному Протоколу, яким надається право укласти договори оренди на нежитлові приміщення. Зокрема, право укласти договір оренди на нежитлові приміщення за літерою «Б» XVII (площа 10,4 кв.м.), за літерою «Б» XVI (площа 10,1 кв.м.), за літерою «а2» V (площа 4,1 кв.м.) відповідно до Протоколу Загальних зборів співвласників надано ОСОБА_2 , а не відповідачу. 03.11.2022 з метою узгодження питань по звільненню займаного приміщення, представником позивача засобами поштового зв`язку АТ «УКРПОШТА» направлено ОСОБА_1 претензію про звільнення орендованих приміщень за вих. №49, однак відповідачка заперечує проти розірвання договору оренди та звільнення орендованих приміщень. У зв`язку з чим вони вимушені були звернутися до суду з вказаним позовом.
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 23 грудня 2022 року прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі. Розгляд справи призначено за правилами загального позовного провадження (а.с. 42 - 43).
Ухвалою суду 05 жовтня 2023 року закрито підготовче засідання по цивільній справі та призначено справу до судового розгляду по суті (а.с. 175).
Ухвалою суду від 31 січня 2024 року залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_3 , адреса: АДРЕСА_4 ) (а.с. 212 - 213).
12.03.2024 на адресу суду від представника третьої особи ОСОБА_2 - адвоката Павленка Р.А. надійшли письмові пояснення, відповідно до яких зазначив, що вказані підвальні приміщення, зазначені у Договорі оренди №270519 та визначені позивачем як спірні, хоча і є спільним майном багатоквартирного будинку, проте можуть за рішенням загальних зборів об`єднання передаватися в користування, у тому числі на умовах оренди. Таке право оренди вказаних приміщень передбачене ч. 3 ст. 26 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», а тому вимога звільнення та забезпечення вільного доступу до вказаних підвальних приміщень не є правомірною. З огляду на вказані обставини не є доведеним та обґрунтованим заявлене позивачем порушення його законних прав та інтересів щодо вказаного орендованого майна, так як мета позивача полягає не у забезпеченні вільного володіння усіма співвласниками вказаними приміщеннями, нібито «для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців», а для передачі їх в оренду іншому співвласнику ОСОБА_3 , якому рішенням наступних загальних зборів ОСББ «СТАРОПОРТОФРАНКО 87» від 27.11.2021 вказані приміщення передані в таку ж оренду (Договір оренди № 2022-01-01.01 від 01.01.2021 року). Крім цього, не відповідає тлумаченню позивача норма, викладена у ст. 232 ЦК України за умови укладання спірного договору оренди з одного боку з Головою правління ОСББ ОСОБА_2 та його дружиною ОСОБА_1 з другого боку, за відсутності будь-якої зловмисної домовленості. Факт зловмисної домовленості ніяк позивачем не доведений та не обґрунтований. У свою чергу, слід зазначити, що ОСОБА_2 , як Голова правління ОСББ не міг укладати договір сам із собою, оскільки це прямо суперечить чинному законодавству України. За таких умов, у відповідності до положень ч.3 ст.61 Сімейного кодексу України спірний договір був укладений з дружиною, яка діяла в інтересах сім`ї, що прямо передбачено вказаним законодавством. В подальшому усі платежі за оренду за спірним договором сплачував сам ОСОБА_2 . Позивач хоча і вважає Договір оренди № 270519 від 27.05.2019 таким, що не має під собою підґрунтя законності, недійсним, та таким, що суперечить положенням цивільного законодавства, Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та Статуту ОСББ «СТАРОПОРТОФРАНКО 87», проте не зазначає яким саме положенням цивільного законодавства, Закону «Про ОСББ» та Статуту ОСББ він суперечить (а.с. 217 - 218 ).
Ухвалою суду від 23 квітня 2024 року зупинено провадження у цивільній справі за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «СТАРОПОРТОФРАНКО 87» до ОСОБА_1 , третя особа ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди та зобов`язання вчинити певні дії - до набрання законної сили рішенням суду у господарській справі № 916/367/22.
Ухвалою суду від 16 травня 2024 року поновлено провадження по цивільній справі за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «СТАРОПОРТОФРАНКО 87» до ОСОБА_1 , третя особа ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди та зобов`язання вчинити певні дії та призначено судове засідання по справі.
У судових засіданнях представники позивача ОСОБА_4 та адвокат Олійник О.О. позов підтримали та просили його задовольнити.
Представник відповідача - адвокат Павленко А.Л. у судових засіданнях позов не визнала та просила у задоволенні позову відмовити у повному обсязі.
Представник третьої особи - адвокат Павленко Р.А. у судовому засіданні з позовом не погодився та просив у його задоволенні відмовити.
В подальшому у судове засідання учасники розгляду справи не з`явилися, про час та місце розгляду справи судом повідомлені належним чином.
Від представника позивача - адвоката Олійника О.О. до суду надійшла заява про розгляд справи без участі сторони позивача, позовні вимоги підтримують повністю та просять позов задовольнити, клопотання від 10.06.2024 про вилучення ОСОБА_2 з кола третіх осіб просять не розглядати.
Від представника відповідача - адвоката Павленко А.Л. та представника третьої особи - адвоката Павленка Р.А. на адресу суду надійшли клопотання про відкладення розгляду справи у зв`язку з зайнятістю в іншому судовому процесі.
Зваживши доводи клопотань суд приходить до наступного.
Відповідно до позиції Європейського суду з прав людини, викладеної у рішенні «Смірнов проти України» (2005 р.), у силу вимог параграфу 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, обов`язок швидкого здійснення правосуддя покладається, у першу чергу, на відповідні державні судові органи.
Розумність тривалості судового провадження оцінюється у залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінку сторін, предмет спору. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи, є порушенням параграфу 1 статті 6 даної Конвенції.
Також суд враховує вимоги п. 2 ч. 2 ст. 223 ЦПК України, згідно з яким суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку лише у випадку першої неявки в судове засідання учасника справи, якого повідомлено про дату, час і місце судового засідання, якщо він повідомив про причини неявки, які судом визнано поважними.
Справа перебуває в проваджені суду з листопада 2022 року, розгляд даної справи неодноразово відкладався судом, в тому числі за клопотаннями представника відповідачки - адвоката Павленко А.Л.
Враховуючи викладене, а також порядок розгляду даної категорії справ та процесуальні строки, встановлені ст. 210 ЦПК України, відповідно до якої суд розглядає справу по суті протягом тридцяти днів з дня початку розгляду справи по суті, суд не вбачає підстав для відкладення розгляду справи у зв`язку з чим клопотання задоволенню не підлягають.
Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного запису не здійснювалося.
Відповідно до ст. 268 ЦПК України датою складання повного тексту рішення є 09 вересня 2024 року.
Вислухавши пояснення представників сторін, представника третьої особи, дослідивши матеріали справи, оцінивши зібрані по справі докази, суд дійшов наступного висновку.
Судом установлено, що житловий будинок АДРЕСА_3 знаходиться на балансі Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «СТАРОПОРТОФРАНКО 87», що підтверджується Актом приймання-передачі від 31 липня 2017 року (а.с. 8-9).
27 травня 2019 року між Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку «СТАРОПОРТОФРАНКО 87» (Орендодавець) в особі Голови правління ОСОБА_2 , який діяв на підставі Статуту та ОСОБА_1 (Орендар), керуючись Статутом ОСББ «СТАРОПОРТОФРАНКО 87», ЦК України, Законом України «Про Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», протоколом Загальних зборів співвласників Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «СТАРОПОРТОФРАНКО 87» від 08 липня 2017 року було укладено договір оренди №270519.
Відповідно до п. 1.1. даного Договору оренди, Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування, в оренду підвальні приміщення для здійснення власних потреб орендаря, для ведення господарської та/або підприємницької діяльності загальною площею 24,6 квадратних метрів, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , під квартирою АДРЕСА_2 .
Підвальні приміщення (об`єкт оренди) відображені у викопіюванні з технічного паспорту ОСББ «СТАРОПОРТОФРАНКО 87» за літерою «Б» XVII (площа 10,4 кв.м.); за літерою «Б» XVI (площа 10,1 кв.м.); за літерою «а2» V (площа 4,1 кв.м.), загальною площею - 24,6 кв.м. (а.с. 10 - 12).
27.05.2019 між Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку «СТАРОПОРТОФРАНКО 87» (Орендодавець) в особі Голови правління ОСОБА_2 , який діяв на підставі Статуту та ОСОБА_1 (Орендар), складено акт прийому - передачі підвальних приміщень (об`єкт оренди) по Договору № 270519 від 27.05.2019 (а.с. 13).
03 листопада 2022 року представником Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку «СТАРОПОРТОФРАНКО 87» - адвокатом Олійником О.О. засобами поштового зв`язку АТ «УКРПОШТА» на адресу ОСОБА_1 було направлено претензію від 03.11.2022 вих. № 49 про звільнення орендованих нежитлових приміщень за договором оренди № 270519 від 27.05.2019 (а.с. 31 - 33).
Відповідно до частини другої статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Згідно з частиною першою статті 385 ЦК України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків).
Відносини, що виникають у процесі реалізації прав та виконання обов`язків власників квартир та нежитлових приміщень як співвласників багатоквартирного будинку, регулюють Закон України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Згідно зі ст. 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирних будинків» об`єднання співвласників багатоквартирного будинку - це юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
Відповідно до статті 2 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» цей Закон регулює відносини суб`єктів права власності щодо користування та розпорядження спільним майном співвласників у об`єднанні.
Згідно зі ст. 4 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» основною метою створення об`єднання є забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.
Загальні збори співвласників є вищим органом управління об`єднання, до виключної компетенції яких відноситься, зокрема, затвердження статуту об`єднання, внесення змін до нього; затвердження кошторису, балансу об`єднання та річного звіту; визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників. Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов`язковим для всіх співвласників.
У частині дев`ятій статті 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» передбачено, що до виключної компетенції загальних зборів співвласників відноситься зокрема: питання про використання спільного майна; визначення обмежень на користування спільним майном.
Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління визначає Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», предметом регулювання якого є відносини, що виникають у процесі реалізації прав та виконання обов`язків власників квартир та нежитлових приміщень як співвласників багатоквартирного будинку.
Згідно зі статтею 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»: багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна; допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна; спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія; частка співвласника - частка, яку становить площа квартири та/або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.
Відповідно до частин першої та другої статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
Частиною другою статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено, що до повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним; проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт.
Співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків.
Відповідно до ст. 26 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єкти, що належать до спільного майна багатоквартирного будинку, можуть за рішенням загальних зборів об`єднання передаватися в користування, у тому числі на умовах оренди, фізичним та юридичним особам за умови, що не будуть погіршені умови експлуатації багатоквартирного будинку.
Як слідує з матеріалів справи, відповідно до пункту 1.1. статуту ОСББ «Старопортофранко 87», затвердженого установчими зборами співвласників, які оформлено протоколом №1 від 12.06.2016 (далі - статут), ОСББ «Старопортофранко 87» створено власниками квартир та нежитлових приміщень (далі - співвласники) багатоквартирного будинку АДРЕСА_5 , відповідно до Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».
У пункті 1.10. статуту визначено, що об`єднання у своїй діяльності користується правами, визначеними статтями 16, 17 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», а саме, об`єднання має право відповідно до законодавства та статуту об`єднання, серед іншого, визначати порядок користування спільним майном відповідно до статуту об`єднання; укладати договори; встановлювати порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів; використовувати допоміжні приміщення у багатоквартирному будинку органів управління об`єднання.
Вищим органом управління об`єднання є загальні збори. Загальні збори вправі приймати рішення з усіх питань діяльності об`єднання. Загальні збори скликаються не рідше одного разу на рік (пункт 3.2 статуту).
Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов`язковим для всіх співвласників (пункт 3.25. статуту).

Судом установлено та не заперечується сторонами, що 08.07.2017 відбулись загальні збори ОСББ «Старопортофранко 87», до порядку денного яких включено, зокрема, питання щодо використання спільного майна та передачу його в оренду.

Відповідно до протоколу загальних зборів від 08.07.2017, у ньому визначено перелік осіб, яким надавалось право користування (оренди) підсобними приміщеннями, серед яких - ОСОБА_2 .

Так, згідно з протоколом загальних зборів співвласників ОСОБА_2 надано право укласти договір оренди на нежитлові приміщення за літерою «Б» XVII (площа 10,4 кв.м.), за літерою «Б» XVI (площа 10,1 кв.м.), за літерою «а2» V (площа 4,1 кв.м.).

В подальшому, на підставі згаданого протоколу, між Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку «СТАРОПОРТОФРАНКО 87» (Орендодавець) в особі Голови правління ОСОБА_2 та ОСОБА_1 (Орендар), було укладено оскаржуваний договір оренди №270519 від 27 травня 2019 року.

Разом з тим, відповідачка ОСОБА_1 відсутня серед зазначених осіб, яким надано право укласти договори оренди на нежитлові приміщення, згідно протоколу загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку ОСББ «СТАРОПОРТОФРАНКО 87» від 08 липня 2017 року.

Більш того, Господарський суд Одеської області рішенням від 31.08.2022 у справі № 916/367/22, що надбало законної сили, визнав незаконним рішення загальних зборів ОСББ «Старопортофранко 87», оформлене протоколом від 08.07.2017, в частині передачі спільного майна в оренду третім особам.

Таким чином, укладення Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку «СТАРОПОРТОФРАНКО 87» в особі Голови правління ОСОБА_2 та ОСОБА_1 оскаржуваного договору, здійснено всупереч положень статуту ОСББ «СТАРОПОРТОФРАНКО 87» та відповідного рішення загальних зборів такого об`єднання.

За приписами ст.215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Статтею 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема: зміст правочину не може суперечити цивільному кодексу, іншим актам законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину, має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до ч.1 ст.316 ЦК України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

За приписами частин 1-3 ст.319 ЦК України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав.

Отже, враховуючи те, що договір оренди №270519 від 27 травня 2019 року нежитлового приміщення укладено ОСББ «Старопортофранко 87» з ОСОБА_1 за відсутності такого права на укладання договору оренди на нежитлові приміщення, а також на підставі незаконного рішення загальних зборів ОСББ «Старопортофранко 87», дає підстави суду визнати оспорюваний договір оренди недійсним з моменту його вчинення.

Посилання відповідача на те, що ОСОБА_2 , як Голова правління ОСББ не міг укладати договір сам із собою та спірний договір був укладений з дружиною в інтересах сім`ї, суд відхиляє, адже жодних рішень щодо внесення змін до переліку осіб, яким надавалось право користування (оренди), а також рішення про використання спільного майна та передачу його в оренду відповідачці ОСОБА_1 , ОСББ «Старопортофранко 87» не приймалось.

Згідно ч.1 ст.236 ЦК України, правочин, визнаний судом недійсним, вважається таким із моменту його вчинення.

Відповідно до ч.1 ст.216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Статтею 391 ЦК України визначено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Оскільки ОСОБА_1 набула права користування спірним нерухомим майном на підставі договору визнаного судом недійсним з моменту його вчинення, то суд приходить до висновку про те, що позовні вимоги в частині зобов`язання звільнити спірне нежитлове приміщення, та забезпечити вільний доступ до підвальних приміщень, є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Разом з тим, слід звернути увагу, що відповідно до ст. 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Отже, обраний позивачем спосіб захисту його прав має відповідати критеріям ефективності. Вимога на захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права та характеру правопорушення, забезпечити поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування. Тобто, ефективний спосіб захисту має бути таким, що відповідає змісту порушеного права, та таким, що забезпечує реальне поновлення прав особи, за захистом яких вона звернулась до суду, відповідно до вимог законодавства.

В цьому контексті слід звернути увагу, що заявлена позивачем вимога про зобов`язання відповідача не перешкоджати у використанні цих приміщень за призначенням співвласникам багатоквартирного будинку не відповідає критеріям ефективності та правомірності, оскільки жодна із встановлених судом обставин не свідчить про те, що відповідач має намір продовжити обмеження доступу до спірного приміщення.

Щодо застосування строку позовної давності, заявленого представником відповідача суд зазначає наступне.

Відповідно до статті 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (стаття 257 ЦК України).

Частиною першою статті 261 ЦК України передбачено, що перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

За змістом статей 256, 261 ЦК України позовна давність є строком пред`явлення позову як безпосередньо особою, право якої порушене, так і тими суб`єктами, які уповноважені законом звертатися до суду з позовом в інтересах іншої особи - носія порушеного права (інтересу).

В частині четвертій статті 267 ЦК України передбачено, що сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови в позові.

Стороною відповідача подано заяву про застосування позовної давності, з посиланням на те, що оспорюваний правочин укладено 27.05.2019, а з позовом ОСББ звернулося 21.11.2022, тобто з пропуском позовної давності.

Постановою Кабінету Міністрів України від 11 березня 2020 року № 211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» (із змінами і доповненнями) установлено з 12 березня 2020 року на всій території України карантин. Строк карантину неодноразово продовжувався.

Запроваджено обмежувальні заходи щодо протидії поширенню коронавірусу COVID-19, які безпосередньо впливають на виконання державою своєї соціальної, економічної, правозахисної функцій, введено певні обмеження прав та свобод людини і громадянина.

Законом України від 17 березня 2020 року № 530-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)» введення карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, віднесено до форс-мажорних обставин (частина друга статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати»).

Законом України від 30 березня 2020 року № 540-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням хвороби COVID-19» (далі - Закон № 540-ІХ), який набрав чинності 02 квітня 2020 року продовжено позовну давність на період карантину.

Законом № 540-IX розділ «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК України доповнено, зокрема, пунктом 12 такого змісту:

«Під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину».

У постановах Верховного Суду від 07 вересня 2022 року у справі № 679/1136/21 (провадження № 61-5238св22) та від 20 квітня 2023 року у справі № 728/1765/21 (провадження № 61-6640св21) зазначено, що «у пункті 12 розділ «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК України у редакції Закону України від 30 березня2020 року № 540-IX перелічені всі статті цього Кодексу, які визначають строки позовної давності. І всі ці строки продовжено для всіх суб`єктів цивільних правовідносин на строк дії карантину у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)».

Таким чином, пред`явлення позову відбулося в межах позовної давності.

Згідно ст. 141 ЦПК України, з відповідачки на користь позивача необхідно стягнути понесені судові витрати у розмірі 4962,00 гривень.

Керуючись ст.ст. 10, 12, 13, 81, 89, 141, 258, 263-265, 268 ЦПК України, суд,-

ВИРІШИВ:

Позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «СТАРОПОРТОФРАНКО 87» до ОСОБА_1 , третя особа ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди та зобов`язання вчинити певні дії, задовольнити частково.

Визнати недійсним договір оренди №270519 від 27.05.2019, укладений між Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку «СТАРОПОРТОФРАНКО 87» () та ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , паспорт № НОМЕР_2 , орган що видав 5115, від 17.11.2017).

Зобов`язати ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , паспорт № НОМЕР_2 , орган що видав 5115, від 17.11.2017) звільнити та забезпечити вільний доступ до підвальних приміщень загальною площею 24,6 квадратних метрів, які розташовані за адресою: АДРЕСА_6 .

В задоволенні іншої частини позовних вимог відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , паспорт № НОМЕР_2 , орган що видав 5115, від 17.11.2017) на користь Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку «СТАРОПОРТОФРАНКО 87» () судовий збір у розмірі 4962,00 (чотири тисячі дев`ятсот шістдесят дві) гривень.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги, рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене до Одеського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення суду складено 09 вересня 2024 року.

Суддя Юлія КОВТУН