Справа № 610/1599/24
провадження № 2/610/819/2024
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06.09.2024 Балаклійський районний суд Харківської області в складі:

головуючого судді Тімонової В.М.,

з участю секретаря судового засідання Кучеренко Ю.М.,

представника позивача ОСОБА_1 (в режимі відеоконференції),

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу № 610/1599/24 (провадження № 2/610/819/2024) за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди земельної ділянки,-

ВСТАНОВИВ:

31.05.2024 до Балаклійського районного суду Харківської області надійшла позовна заява адвоката Турка-Романюк Аліни Сергіївни, яка діє в інтересах ОСОБА_2 , у якій просить стягнути з відповідача заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 05.09.2007 зі сплати орендної плати у розмірі 28726,08 грн.; розірвати договір оренди земельної ділянки від 05.09.2007 (з врахуванням додаткової угоди від 09.10.2014) на земельну ділянку, площею 5,2753 га, кадастровий номер :04:000:0295 та стягнути судові витрати.

В обґрунтування позову зазначила, що ОСОБА_2 на підставі Свідоцтва про право на спадщину за заповітом, №2-213, виданого 14.02.2020 Балаклійською державною нотаріальною конторою Харківської області, після смерті батька ОСОБА_3 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 , належить земельна ділянка, площею 5,2753 га, кадастровий номер :04:000:0295, яка розташована на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області.

05.09.2007 між ОСОБА_3 , як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», як орендарем, було укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований у Балаклійському районному відділі ХРФ ДП ЦДЗК.

09.10.2014 між ОСОБА_3 та Відповідачем укладено додаткову угоду до Договору оренди щодо строку дії Договору та розміру орендної плати. 20.10.2016 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди на підставі укладеного Договору оренди та Додаткової угоди за Відповідачем

Відповідач порушив свої зобов`язання за Договором оренди зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки, який зобов`язаний був сплатити на користь Позивача: орендну плату за 2022 рік з урахуванням щорічної індексації у розмірі 15014,74 грн.; орендну плату за 2023 рік з урахуванням щорічної індексації у розмірі 13711,34 грн. Таким чином, у Відповідача перед Позивачем існує заборгованість за Договором оренди зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки у розмірі 28726,08 грн. Вважає, що Відповідачем істотно порушено умови Договору оренди, а саме: Відповідачем у визначені Договором оренди строки не сплачено на користь Позивача оренду плату за 2022 та 2023 роки, що відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК та п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК є підставою для розірвання Договору оренди за рішенням суду.

Ухвалою судді Балаклійського районного суду Харківської області від 05.06.2024 відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження та призначене підготовче судове засідання по розгляду позовної заяви.

06.08.2024 представником відповідача адвокатом Волторніст С.І. подано письмові пояснення, у яких просив відмовити у задоволенні позову в повному обсязі та вказав, що с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади перебувало під тимчасовою окупацією з 28.02.2022 по 11.09.2022, тому відповідач був позбавлений можливості користуватися земельною ділянкою протягом цього періоду для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Більш того, сільськогосподарське виробництво (вирощування зернових та олійних культур) є сезонним видом господарювання. Так, не провівши посівну кампанію у 2022 році, орендар фактично залишився без доходу на весь період до збору врожаю після наступної (у 2023-му році) посівної компанії. Вважає, що прострочення сплати орендної плати за 2022 рік не можна вважати порушенням зобов`язання, що мало місце з вини орендаря, а тому до такого орендаря не можна застосовувати заходи відповідальності, передбачені статтею 611 ЦК України, серед яких і припинення зобов`язання.

Крім того, з 11.09.2022 с. Яковенкове є територією можливих бойових дій, що істотно зменшує можливість відповідача використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням: проводити посівну компанію, збирати врожай. Відповідач добросовісно виконував свої зобов`язання за договором оренди земельної ділянки, заінтересований у збереженні договору, має намір розрахуватися з орендодавцями, оскільки у 2024 році повернувся до цільового використання земель.

Вказав, що позивачем було проведено неправильний розрахунок розміру заборгованості відповідача за Договором оренди зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки в частині застосування до нормативної грошової оцінки землі коефіцієнта 1,756, одночасного використання індексації нормативної грошової оцінки землі та індексу інфляції, а також неврахування неможливості орендаря використовувати земельну ділянку у період з 28.02.2022 по 11.09.2022. Під час укладення договору сторони дійшли згоди про те, що нормативна оцінка земельної ділянки становить 71862,88 грн. Додатковою угодою від 09.10.2014 встановлено орендну плату в розмірі 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Постановою КМУ № 1185 від 31.10.2011 року було внесено зміни до Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою КМУ № 213 від 23 березня 1995 р., дія якої застосовується лише щодо визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, а саме: пункт 5 Методики було доповнено абзацом такого змісту: «Для врахування змін у рентному доході, який створюється при виробництві зернових культур, до показників нормативної грошової оцінки ріллі, проведеної станом на 1 липня 1995 року (з урахуванням індексації), застосовується коефіцієнт 1.756». З п. 1 вказаної Методики вбачається, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок здійснюється з метою визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також під час розроблення показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель. На підставі постанови КМУ № 831 від 16.11.16 р., яка набрала чинності 3 березня 2017 р. розділ ІІ з Методики був виключений. Чинна Методика нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена постановою КМУ від 3 листопада 2021 р. № 1147, також не містить положень щодо застосування коефіцієнта у розмірі 1.756. Окрім цього, розділ Орендна плата договору, укладеного між сторонами, дійсно передбачає, що розмір орендної плати переглядається раз в три роки у разі зміни розміру земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, погіршення стану орендованої ділянки не з вини орендарів та інших випадках, передбачених законом, але це не означає, що відповідач повинен був відповідно до постанови КМУ № 1185 від 31.10.2011 року самостійно в обов`язковому порядку переглянути розмір орендної плати і встановити її, виходячи з грошової оцінки земельної ділянки, збільшеної на коефіцієнт 1.756, так як відносини, пов`язані з орендою землі, згідно зі ст. 2 Закону України "Про оренду землі" регулюються ЗК України, ЦК України, Законом України "Про оренду землі", законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Без згоди орендаря відсутні підстави для застосування коефіцієнта 1,756 щодо орендної плати, який мав застосовуватися в обов`язковому порядку для визначення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Зазначив, що в матеріалах справи відсутні докази того, що позивач звертався до відповідача з пропозицією щодо внесення змін до договору оренди в частині визначення грошової оцінки земельної ділянки після набрання чинності постанови КМУ № 1185 від 31.10.2011, якою було передбачено застосування коефіцієнта 1.756 для врахування змін у рентному доході, який створюється при виробництві зернових культур, до показників нормативної грошової оцінки ріллі, проведеної станом на 1 липня 1995 року (з урахуванням індексації). Відповідно до постанови Верховного Суду для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 16 березня 2020 року у справі № 922/1658/19, хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, однак індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати. Водночас, з урахуванням положень статті 21 Закону України "Про оренду землі" та принципу свободи договору, сторони договору оренди землі можуть передбачити саме автоматичну щорічну індексацію нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за договором оренди землі. Проте у такому разі, зважаючи на природу індексації, одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися. Згідно із положеннями Додаткової угоди від 09.10.2014 року до Договору оренди земельної ділянки, орендна плата встановлена в розмірі 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Вважає, що розмір заборгованості у відповідача перед позивачем за Договором оренди земельної ділянки зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки складає 10556,57 грн.

08.08.2024 представником позивача адвокатом Турка-Романюк А.С. подано заперечення проти доводів і міркувань Відповідача, викладених ним у письмових поясненнях, де зазначила, що Договором оренди встановлено право Позивача, як орендодавця, на своєчасне отримання орендної плати за Договором оренди та обов`язок Відповідача, як Орендаря за Договором оренди, на своєчасне внесення орендної плати. Посилання Відповідача на те, що він не міг використовувати об`єкт оренди за Договором оренди у період з 28.02.2022 по 11.09.2022 є безпідставним та не може бути прийнято до уваги з огляду на те, що основним видом господарської діяльності Відповідача є вирощування зернових культур (крім рису), бобових культур і насіння олійних культур. Отже, такий вид господарської діяльності не передбачає постійне користування земельною ділянкою, оскільки є сезонним.

У відкритих джерелах масової інформації зазначається, що, зокрема, посівна кампанія такої зернової культури як озима пшениця може починатися з середини вересня або з початку жовтня, а збирання врожаю відбувається з середини літа та до середини осені наступного року. Отже, Відповідач у разі здійснення посівної кампанії озимої пшениці у середині вересня або на початку жовтня 2021 року, міг би збирати врожай озимої пшениці з кінця літа та до середини жовтня 2022 року, тобто після дати звільнення території, де знаходиться земельна ділянка за Договором оренди від окупації. Також зазначила, що є періоди, коли земельна ділянка для посилення її родючості не обробляється взагалі протягом року, також земельна ділянка не обробляється зимою тобто ніяк не використовується. Однак, вищезазначені обставини, зокрема, в мирний період не були підставою для звільнення Відповідача, як орендаря за Договором оренди, від сплати орендної плати за Договором оренди, а отже не можуть бути і в період тимчасової окупації території, де знаходиться земельна ділянка за Договором оренди. Оскільки, сільськогосподарське виробництво (вирощування зернових та олійних культур) є сезонним видом господарювання і використання земельної ділянки відбувається не постійно, кожного дня, а лише періодично. Вважає, що міркування та доводи Відповідача, що у нього відсутні порушення за Договором оренди, оскільки, він не міг використовувати об`єкт оренди та не допустив порушень умов Договору оренди є безпідставними.

Щодо доводів Відповідача про те, що позивачем проведено неправильний розрахунок розміру заборгованості Відповідача за Договором оренди зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки в частині застосування до нормативно грошової оцінки землі коефіцієнта 1,756, одночасного використання індексації нормативно грошової оцінки землі та індексу інфляції, а також неврахування неможливості орендаря використовувати земельну ділянку у період з 28.02.2022 по 11.09.2022 вказала, що без згоди орендаря відсутні підстави для застосування коефіцієнта 1,756 щодо орендної плати, який мав застосовуватися в обов`язковому порядку для визначення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Відповідач не повинен був відповідно до постанови КМУ № 1185 від 31.10.2011 самостійно в обов`язковому порядку переглянути розмір орендної плати і встановити її, виходячи з грошової оцінки земельної ділянки, збільшеної на коефіцієнт 1.756. Вважає такі міркування та доводи необґрунтованими та безпідставними. Так, Договором оренди встановлена нормативно грошова оцінки земельної ділянки 71 862,88 грн., орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3 % від грошової нормативної оцінки земельної ділянки, і становить 2 155,89 грн. на рік у натуральній та відробітковій формі за домовленістю між суб`єктами договору. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Додатковою угодою від 09.10.2014 до Договору оренди були внесені наступні зміни: збільшено строк Договору оренди земельної ділянки на двадцять років до 2034 року включно; встановлено орендну плату в розмірі п`ять відсотків від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки; нараховувати орендну плату з розрахунку п`ять відсотків з 01.01.2014. Також, Договором оренди передбачено, що розмір орендної плати переглядається один раз на три роки, у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; в інших випадках, передбачених законом. Аналіз вказаних положень Договору оренди в їх сукупності свідчить про те, що нормативно грошова оцінка (надалі - НГО) земельної ділянки індексується при визначенні розміру орендної плати за Договором оренди та орендна плата може бути змінена, в тому числі збільшена, без укладення додаткової угоди до Договору оренди. Отже, міркування Відповідача про те, що для збільшення розміру орендної плати або зміни НГО земельної ділянки або застосування коефіцієнту 1,756, сторони за Договором оренди повинні укласти додаткову угоду, спростовується змістом вищевказаного Договору оренди. Зазначила, що з моменту укладення Договору оренди НГО земельної ділянки не переглядалась, що не заперечується Відповідачем. Разом з тим, згідно з пунктом 18 Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (надалі - Методика), затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 № 213, у редакції Методики, чинній і на момент укладення Договору оренди, так і не момент укладення Додаткової угоди до нього, нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки (території сільськогосподарських угідь, що знаходяться у власності або користуванні юридичних та фізичних осіб, в тому числі земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби) визначається на основі шкал нормативної грошової оцінки агровиробничих груп ґрунтів. Показники нормативної грошової оцінки гектара ріллі окремої земельної ділянки, проведеної станом на 01 липня 1995 року, застосовуються із коефіцієнтом, що визначений абзацом другим пункту 5 цієї Методики (пункт 19-1 Методики, чинний з 01.01.2012) тобто з коефіцієнтом 1,756. Отже, коефіцієнт 1,756 із 01.01.2012 повинен застосовуватися до показників НГО ріллі, тобто для розрахунку значення НГО земельної ділянки за Договором оренди. Аналогічна позиція наведена у постанові Верхового Суду від 04.12.2019 у справі №468/1865/15-ц.

Відповідач, посилаючись на Постанову Верховного Суду від 16.03.2020 у справі №922/1658/19 зазначає, що одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація НГО земельної ділянки за Договором оренди не повинна застосовуватися, вважає такі міркування та аргументи безпідставними, оскільки відповідно до ст. 21 Закону про оренду землі, орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Згідно з розділом «Об`єкт оренди» Договору оренди, обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Також сторонами в Додатковій угоді до Договору оренди встановлено орендну плату в розмірі п`ять відсотків від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Таким чином, Договором оренди передбачена і індексація орендної плати і індексація НГО земельної ділянки за Договором оренди. Посилання Відповідача на Постанову Верховного Суду від 16.03.2020 у справі №922/1658/19 не може бути прийнято до уваги з огляду на не подібність цієї справи та справи №922/1658/19.

Зазначила, що Позивачем при здійснення розрахунку орендної плати за Договором оренди за 2022 та 2023 роки правомірно здійснено і індексацію орендної плати, і індексацію НГО земельної ділянки за Договором оренди. Тому не погоджується із розрахунком заборгованості Відповідача, наведеним ним у своїх письмових поясненнях, де зазначено, що загальний розмір заборгованості Відповідача перед Позивачем зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки становить 10556,57 грн. Вказала, що істотність порушення умов Договору оренди, а саме те, Відповідачем у визначені Договором оренди строки не сплачено на користь Позивача оренду плату за 2022 та 2023 роки підтверджується і самим Відповідачем у своїх письмових поясненнях, а зазначене, відповідно до ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України та п. «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України, є підставою для розірвання Договору оренди за рішенням суду.

08.08.2024 представником відповідача адвокатом Волторністом С.І. подано письмові пояснення на заперечення представника позивача, у яких зазначив, що основним видом господарської діяльності відповідача є вирощування зернових культур, бобових культур і насіння олійних культур. Весняна сівба в Україні, під час якої сіють ярі культури, урожай з яких збирають літом, починається на початку березня. Саме група ярих культур включає більшість рослин, вирощування яких складає основний вид господарської діяльності відповідача: зернові (пшениця, жито, ячмінь), зернобобові (горох, квасоля), олійні (соняшник, соя) культури. Осіння сівба, під час якої сіють озимі культури (зокрема озима пшениця, про яку зазначає позивач у своїх письмових поясненнях) дійсно проводиться восени, а збирання врожаю відбувається з середини літа. Проте господарювання відповідача не пов`язане виключно з вирощуванням озимих культур. Окрім цього, весняний розвиток озимої пшениці може порушуватися рядом інфекційних захворювань. У відкритих джерелах масової інформації зазначається, що у житті озимих культур час відновлення весняної вегетації один з найважливіших моментів, від якого залежить ряд основних параметрів подальшого життя рослини: ріст та розвиток, регуляція фізіологічних процесів, фотосинтез, теплообмін, споживання вологи тощо. Саме під час регенерації при відсутності догляду за посівами рослини можуть загинути. З метою попередження негативних наслідків весною здійснюється підживлення, пересів, обробка та обстеження рослин. Таким чином, оскільки з 28.02.2022 по 11.09.2022 с. Яковенкове (місце розташування спірної земельної ділянки) перебувала під тимчасовою окупацією, відповідач був позбавлений можливості провести весняну посівну кампанію ярих зернових, бобових та олійних культур, а також не мав можливості здійснювати догляд та обробку врожаю зимових культур з метою попередження їх загибелі. Отже, при відсутності порушень договору з боку як орендаря, так і орендодавця, орендар не мав об`єктивної можливості використовувати об`єкт оренди. Тому відповідач, як сторона спірного договору оренди, не допустив порушень умов договору, суб`єктивна сторона яких знаходилася б у сфері його впливу або контролю. Прострочення сплати орендної плати за 2022 рік не можна вважати порушенням зобов`язання, що мало місце з вини орендаря, а тому до такого орендаря не можна застосовувати заходи відповідальності, передбачені статтею 611 ЦК України, серед яких і припинення зобов`язання. За вказаних обставин, при відсутності вини орендаря у простроченні сплати орендної плати за 2022 рік, не можна вважати порушення строків сплати орендної плати систематичними, що виключає в даному випадку наявність умов для розірвання договору з заявленої позивачем підстави.

Твердження позивача про те, що відповідач користується земельної ділянкою тоді, коли фактично нею не користується в прямому сенсі є безпідставним. Незважаючи на те, що сільськогосподарське виробництво є сезонним видом господарювання і використання земельної ділянки відбувається не постійно, відповідач, через обставини, за які він не відповідає, не мав можливості провести весняну посівну кампанію, здійснювати належний догляд рослинами, через що залишився без доходу на весь період до збору врожаю після наступної (у 2023-му році) посівної компанії.

Не погодився з твердженням позивача щодо необхідності застосування коефіцієнта 1,756 та вказав, що Постановою КМУ № 1185 від 31.10.2011 року було внесено зміни до Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою КМУ № 213 від 23 березня 1995 р., дія якої застосовується лише щодо визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, а саме, пункт 5 Методики було доповнено абзацом такого змісту: «Для врахування змін у рентному доході, який створюється при виробництві зернових культур, до показників нормативної грошової оцінки ріллі, проведеної станом на 1 липня 1995 року (з урахуванням індексації), застосовується коефіцієнт 1.756». З п. 1 вказаної Методики вбачається, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок здійснюється з метою визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також під час розроблення показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель. Відповідно до умов договору, розмір орендної плати переглядається один раз на три роки у разі: Зміни умов господарювання; Зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; Погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; В інших випадках передбачених законом. Сторони в укладеному договорі не обумовили порядок перегляду один раз на три роки розміру орендної плати у разі зміни умов господарювання, передбачених договором, зміни розмірів земельного податку, підвищення тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, проте розділом Зміна умов договору і його припинення встановлено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

Під час укладання Договору оренди земельної ділянки сторони встановили, що нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 71 862,88 грн., а орендна плата обчислюється у розмірі 3% і становить 2155,89 грн. Додатковою угодою від 09.10.2014 сторони визначили спосіб розрахунку орендної плати: п`ять відсотків від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Тому без згоди орендаря відсутні підстави для застосування коефіцієнта 1,756 щодо орендної плати, який мав застосовуватися в обов`язковому порядку для визначення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Схожий висновок був зроблений Верховним Судом у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 525/756/15-ц від 26 вересня 2018 року, в якій суд погодився з висновком суддів першої та апеляційної інстанції про стягнення з відповідача орендної плати за 2014 рік у розмірі 5 % від вартості земельної ділянки, як передбачено додатковою угодою від 25 серпня 2009 року, визначивши розмір заборгованості без застосування коефіцієнту 1,756 щодо якого сторони не дійшли згоди та не внесли зміни до умов договору оренди земельної ділянки за вказаний період.

З приводу доводів позивача щодо неприйнятності посилання на справу №922/1658/19 з огляду на неподібність цієї справи, зазначив, що незважаючи на те, що у справі №922/1658/19, умовами договору оренди землі було передбачено, що розмір орендної плати за умовами договору має обраховуватись з урахуванням індексу інфляції, а застосовування коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки ні, позиція відповідача ґрунтується на тлумаченні Верховним судом у цій справі природи індексації нормативної грошової оцінки та індексації орендної плати, які базуються на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, у зв`язку з чим одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися.

Ухвалою Балаклійського районного суду Харківської області від 08.08.2024 закрито підготовче провадження по справі та призначено справу до судового розгляду по суті.

05.09.2024 представником відповідача адвокатом Волторністом С.І. подано письмові пояснення, у яких зазначив, що не можна застосовувати розірвання договору як наслідок порушення зобов`язання з огляду на: неможливість використання відповідачем земельної ділянки за цільовим призначенням протягом 2022 року у зв`язку з тимчасовою окупацією с. Яковенкове (місце розташування земельної ділянки), наслідками такої окупації та сезонним характером господарювання; відсутність вини відповідача у порушенні зобов`язання через наявність загальновідомих обставин непереборної сили.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 зазначено, що у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Якщо сплата орендної плати передбачена щомісячно, то, відповідно, несплата протягом 2 і більше місяців підряд може бути визнана систематичною. Якщо договором оренди передбачена сплата орендної плати щорічно, то систематичною може бути визнана несплата протягом 2 і більше років. Якщо ж має місце лише затримка виплати орендної плати - це не є підставою для розірвання договору оренди в судовому порядку.

Відповідно до умов Договору оренди землі, орендна плата вноситься щорічно до 1 березня наступного року.

Згідно з наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією від 23 грудня 2022 року, с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади (на вказаній території розташована спірна земельна ділянка) перебувало під тимчасовою окупацією з 28.02.2022 по 11.09.2022. У зв`язку з цим відповідач був позбавлений можливості користуватися земельною ділянкою протягом цього періоду. Протягом періоду тимчасової окупації, орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Більш того, наслідком активних бойових дій та окупації є забруднення полів та інших територій вибухонебезпечними предметами. Оскільки земельна ділянка, що орендується, знаходиться на території с. Яковенкове, яке з 28.02.2022 було окупованим, а з 11.09.2022 є територією можливих бойових дій, вона не могла використовуватися одразу після деокупації у зв`язку із її можливим забрудненням вибухонебезпечними предметами, а тому відповідач не мав вільного безпечного доступу до об`єкту оренди.

Сільськогосподарське виробництво (вирощування зернових та олійних культур) є сезонним видом господарювання, тому не маючи об`єктивної можливості провести весняну чи осінню посівну кампанію у 2022 році, орендар фактично залишився без доходу та не міг використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням протягом всього періоду до наступної (в 2023-му році) посівної кампанії. Основним видом господарської діяльності відповідача є вирощування зернових культур , бобових культур і насіння олійних культур. Весняна сівба в Україні, під час якої сіють ярі культури, урожай з яких збирають літом, починається на початку березня. Саме група ярих культур включає більшість рослин, вирощування яких складає основний вид господарської діяльності відповідача: зернові (пшениця, жито, ячмінь), зернобобові (горох, квасоля), олійні (соняшник, соя) культури. Зокрема, у відкритих джерелах масової інформації зазначається, що у 2022 році весняна сівба в Україні розпочалася у березні. Відповідно до метеорологічних умов третьої декади березня 2022 року, саме тоді відбувся перехід середньодобової температури повітря через +5°С у бік підвищення та розпочалася метеорологічна весна, що створило необхідні умови для початку весняної сівби. Отже, у відповідача були відсутні підстави для здійснення ранньої весняної сівби поза прийнятими термінами, а тому, через тимчасову окупацію с. Яковенкове (місце розташування спірної земельної ділянки) з 28.02.2022 року, він був позбавлений можливості провести весняну посівну кампанію. Осіння сівба, під час якої сіють озимі культури (зокрема озима пшениця) проводиться в середині вересня, а збирання врожаю відбувається з середини літа. Проте, відповідач також не мав можливості провести осінню посівну кампанію у зв`язку із забруднення полів вибухонебезпечними предметами за наслідком деокупації території та відсутністю безпечного доступу до об`єкту оренди (з 11.09.2024, кінця періоду тимчасової окупації, с. Яковенкове є територією можливих бойових дій).

Таким чином, орендар, як сторона спірного договору оренди, не допустив порушень умов договору, суб`єктивна сторона яких знаходилася б в сфері його впливу або контролю й звільняється від сплати орендної плата у період коли не міг використовувати об`єкт оренди, що виключає систематичність несплати орендної плати.

Відповідно до листа Торгово-промислової палати України від 28.02.2022 року № 2024/02.0-7.1, виданого на підставі ст. ст.14, 14-1 Закону України Про торгово-промислові палати в Україні, військову агресію російської федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану 24.02.2022, визнано форс-мажорною обставиною. Тобто, Торгово-промислова палата України підтвердила, що зазначені обставини з 24.02.2022 до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для об`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких настало згідно з умовами договору (контракту, угоди тощо), обов`язків згідно із законодавчими чи іншими нормативними актами виконання відповідно яких стало неможливим у встановлений термін внаслідок таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Відповідно до рішення Харківської обласної ради від 14 лютого 2023 року № 502-VIII Про наявність обставин непереборної сили та затвердження переліку суб`єктів господарювання - юридичних осіб сільськогосподарських товаровиробників, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили, обставини, що склалися на території Харківської області у зв`язку з російською військовою агресією проти України та стали підставою введення воєнного стану в Україні, були визнані обставинами непереборної сили з 24 лютого 2022 року до дня припинення чи скасування воєнного стану. Рішенням було затверджено перелік суб`єктів господарювання - юридичних осіб сільськогосподарських товаровиробників, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили, до якого віднесено Товариство з обмеженою відповідальністю "Інвестиційна аграрна компанія "Балінвест".

Таким чином, прострочення сплати орендної плати не можна вважати порушенням зобов`язання, що мало місце з вини орендаря, а тому до такого орендаря не можна застосовувати заходи відповідальності, передбачені ст. 611 ЦК України, серед яких і припинення зобов`язання внаслідок його розірвання.

06.09.2024 представником позивача адвокатом Турка-Романюк А.С. подано заперечення проти доводів і міркувань Відповідача, викладених ним у письмових поясненнях, де зазначила, висновки Відповідача є безпідставними з огляду на те, що така вільна інтерпретація висновку Верховного Суду викладеного у постанові Верховного Суду від 06.03.2019 у справі №183/262/17 суперечить законодавству та самому висновку Верховного Суду наведеному у цій постанові. Так, Верховний Суд у постанові від 06.03.2019 у справі №183/262/17 зазначає, що: «підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином, відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться».

У цій справі систематичність несплати орендної плати за Договором оренди, а саме того, що Відповідачем у визначені Договором оренди строки не сплачено на користь Позивача оренду плату за 2022 та 2023 роки (тобто два роки поспіль) підтверджується, зокрема, наданим Позивачем Відомостями з ДРФО щодо Позивача і самим Відповідачем у своїх попередніх письмових поясненнях, а зазначене, відповідно до ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України та п. «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України, є підставою для розірвання Договору оренди за рішенням суду. Інше твердження Відповідача про те, що якщо має місце затримка виплати орендної плати це не є підставою для розірвання договору оренди в судовому порядку є також суперечливим, яке взагалі виключає настання будь-яких наслідків для орендаря у разі порушення останнім своїх зобов`язань та нівелює основну мету договору, якою є встановлення, зміна чи припинення дії цивільних прав або обов`язків його сторін.

Відповідач вказав, що не мав можливості провести осінню посівну кампанію у зв`язку із забруднення полів вибухонебезпечними предметами за наслідком деокупації території та відсутністю безпечного доступу до об`єкту оренди (з 11.09.2022, кінця періоду тимчасової окупації, с. Яковенкове є територією можливих бойових дій).

З цього приводу зазначила, що Відповідачем не надано будь-яких доказів, які б підтверджували забруднення спірної земельної ділянки, інших земельних ділянок та полів, що примикають до спірної земельної ділянки вибухонебезпечними предметами та неможливість безпечного доступу до спірної земельної ділянки.

Вважає, що відповідно до вимог ЦПК, належним чином довели ті обставини на які він посилається, зокрема те, що Відповідачем у визначені Договором оренди строки не сплачено на користь Позивача оренду плату за 2022 та 2023 роки, а таке істотне порушення умов Договору оренди є підставою для розірвання Договору оренди за рішенням суду.

Зі змісту листа Торгово-промислової палати України (надалі - ТПП) від 28.02.2022 №2024/02.0-7.1 та Рішення Харківської обласної ради від 14.02.2023 №502-VIII вбачається, що як ТПП, так і Харківською обласною радою визнано військову агресію російської федерації форс-мажорними обставинами (обставинами - непереборної сили).

Сертифікат виданий ТПП є єдиним документом, який засвідчує настання форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Лист ТПП від 28.02.2022 №2024/02.0-7.1, і аж ніяк Рішення Харківської обласної ради від 14.02.2023 №502-VIIІ не є сертифікатом у розумінні положень чинного законодавства.

Представник позивача адвокат Романюк Р.Г. в судовому засіданні позов підтримав та просив задовольнити у повному обсязі.

Представник відповідача в судове засідання не з`явився, про дату, час і місце судового засідання був повідомлений у встановленому порядку.

Суд, заслухавши представника позивача, дослідивши матеріали справи, з`ясувавши обставини справи, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин, та правові норми, які підлягають застосуванню до цих правовідносин, приходить до наступних висновків.

Згідно зі ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.

Згідно з частиною першою статті 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Згідно зі статтею 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно пункту 7 частини другої статті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів може бути припинення правовідношення.

Судом встановлено, що ОСОБА_2 на підставі Свідоцтва про право на спадщину за заповітом № 2-213, посвідчено 14.02.2020 державним нотаріусом Балаклійської державної нотаріальної контори Харківської області Голуб В.М., належить земельна ділянка, площею 5,2753 га, кадастровий номер :04:000:0295, яка розташована на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області, яка належала ОСОБА_3 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 , на підставі Державного акту на право приватної власності на землю, серії Р1 № 704689, виданого 16.01.2002 Яковенківською сільською радою Балаклійського району Харківської області на підставі рішення виконкому № 4 тієї ж сільської ради від 05.02.2002, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю за № 168.

05.09.2007 між ОСОБА_3 та ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» було укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований у Балаклійському районному відділі ХРФ ДП ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 20.12.2010.

09.10.2014 між ОСОБА_3 та ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» укладено додаткову угоду до Договору оренди щодо строків дії Договору та нарахування орендної плати.

20.10.2016 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди на підставі укладеного Договору оренди за ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 380557440 від 28.05.2024.

Відповідно до розділу «Предмет договору» Договору оренди, Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована за межами населених пунктів на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області.

Згідно з розділом «Об`єкт оренди» Договору оренди, в оренду передається земельна ділянка, загальною площею 5,2753 га ріллі. Нормативно грошова оцінки земельної ділянки становить 71 862,88 грн.

Відповідно до розділу «Строк дії договору» Договору оренди, Договір укладено на п`ятнадцять років.

Згідно з розділом «Орендна плата» Договору оренди, орендна плата вноситься Орендарем у розмірі 3 % від грошової нормативної оцінки земельної ділянки, і становить 2 155,89 грн. на рік у натуральній та відробітковій формі за домовленістю між суб`єктами договору. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації, орендна плата вноситься щороку у відповідному розмірі у термін до 01 березня наступного року.

Як вбачається з розділу «Зміна умов договору і його припинення» Договору оренди, дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених Договором.

Додатковою угодою від 09.10.2014 до Договору оренди були внесені наступні зміни: збільшено строк Договору оренди земельної ділянки на двадцять років до 2034 року включно; встановлено орендну плату в розмірі п`ять відсотків від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки; визначено нараховувати орендну плату з розрахунку п`ять відсотків з 01.01.2014.

З відомостей з Державного реєстру фізичних осіб платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору станом на 20.05.2024 вбачається, що ОСОБА_2 отримував від ТОВ "ІАК "БАЛІНВЕСТ" орендну плату у 4 кварталі 2020 року у сумі 22696,19 грн, у грудні 2021 року у сумі 26478,88 грн. У 2022 та 2023 роках орендної плати чи будь-яких виплат від ТОВ "ІАК "БАЛІНВЕСТ" ОСОБА_2 не отримував. Факт невиплати ОСОБА_2 орендної плати за 2022 та 2023 року також не заперечував у своїх письмових поясненнях представник відповідача.

Згідно із ч. 1 ст. 373 ЦК України, земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

Відповідно до ст. 2 Закону України "Про оренду землі", відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Як передбачено ст. 13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки, наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Статтею 93 Земельного кодексу України та ст.1 Закону України "Про оренду землі" визначено, що право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендарю для ведення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно із ч. 1 ст. 407 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і фізичною особою, юридичною особою (далі - землекористувач).

Статтею 409 ЦК України визначені права та обов`язки власника земельної ділянки, наданої у користування для сільськогосподарських потреб. Отже власник земельної ділянки має право, зокрема, вимагати від землекористувача використання її за призначенням, встановленим у договорі, має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.

Землекористувач має право володіти та користуватися земельною ділянкою в повному обсязі відповідно до умов договору. Землекористувач зобов`язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом (ст. 410 ЦК України).

Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом (ч. 2 ст. 412 ЦК України).

Положеннями ст. 141 Земельного кодексу України передбачено припинення права користування землею у разі систематичної несплати земельного податку або орендної плати.

Крім того, за змістом статей 525 та 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

Порушенням зобов`язання, відповідно до ст. 610 ЦК України, є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

У разі порушення зобов`язання, згідно зі ст. 611 ЦК України, настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди.

Згідно із ст. 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч. 2 статті 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно з частинами 2, 3 ст. 653 ЦК України, у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Частиною 3 ст. 762 ЦК України визначено, що договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за найм (оренду) майна.

У відповідності до ч. 6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Статтею 24 Закону України "Про оренду землі" визначено право орендодавця, зокрема, вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, своєчасного внесення орендної плати.

За змістом положень ст. 32 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору.

Таким чином, закон пов`язує можливість дострокового розірвання договору за рішенням суду у зв`язку з невиконанням сторонами обов`язків, передбачених укладеним між сторонами договором.

Як було встановлено судом, ОСОБА_3 , спадкоємцем якого є позивач ОСОБА_2 , було передано в оренду ТОВ "ІНВЕСТИЦІЙНА АГРАРНА КОМПАНІЯ „БАЛІНВЕСТ" земельну ділянку, площею 5,2753 га, кадастровий номер :04:000:0295. Сторони не заперечують договірних відносин між ними. До того ж представник відповідача не заперечує факт несплати позивачу орендної плати за 2022 та 2023 роки. Мотивує це неможливістю використовувати земельну ділянку під час окупації с.Яковенкове, на території якого розташована земельна ділянка, з 28.02.2022 до 11.09.2022, а також неотриманням прибутку від користання земельною ділянкою після деокупації, оскільки село і дотепер відноситься до територій можливих бойових дій, що істотно зменшує можливість відповідача використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням: проводити посівну кампанію, збирати врожай.

Згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 №309, с.Яковенкове Ізюмського району Харківської області у період з 28.02.2022 по 11.09.2022 було включено до територій України тимчасово окупованих РФ.

Тому суд погоджується з доводами представника відповідача щодо неможливості використання ним земельної ділянки з 28.02.2022 до 11.09.2022 через окупацію с.Яковенкове Ізюмського району Харківської області, що у відповідності до ч. 6 ст. 762 УК України звільняє відповідача від сплати орендної плати за весь час, протягом якого земельна ділянка не могла бути використана через обставини, за які він не відповідає.

Разом з цим, з 01.01.2022 до 28.02.2022 та з моменту деокупації с. Яковенкове Ізюмського району Харківської області, тобто з 11.09.2022 до дати звернення позивача до суду із цим позовом відповідач користувався спірною земельною ділянкою.

Суд вважає необґрунтованими доводи представника відповідача щодо неотримання прибутку від користування земельною ділянкою, що є наслідком несплати орендної плати, оскільки неотримання орендарем доходу від використання майна, не звільняє його від обов`язку сплачувати орендну плату. Крім того, представником відповідача не було надано належних та допустимих доказів, що підтверджували б неотримання прибутку від користування спірною земельною ділянкою.

Представником позивача надано детальний розрахунок заборгованості по орендній платі, який становить за 2022 рік 15014,74 грн, за 2023 рік 13711,34 грн, а всього 28726,08 грн.

Суд не погоджується із розрахунком заборгованості відповідача, наведеним ним у своїх письмових поясненнях, де зазначено, що загальний розмір заборгованості зі сплати орендної плати за 2022 рік становить 3127,19 грн, за 2023 рік 7429,38 грн, а всього 10556,57 грн, виходячи з такого.

Згідно з договором оренди від 05.09.2007 нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 71862,88 грн, орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3 % від грошової нормативної оцінки земельної ділянки і становить 2155,89 грн на рік у натуральній та відробітковій формі за домовленістю між суб`єктами договору. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата вноситься до 01 березня наступного року.

Додатковою угодою від 09.10.2014 до договору оренди збільшено строк дії договору оренди земельної ділянки на двадцять років до 2034 року включно, встановлено орендну плату в розмірі п`ять відсотків від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яку слід нараховувати у зазначеному розмірі з 01.01.2014.

Отже при зміні нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки у зв`язку з її індексацією, змінюється також розмір орендної плати за договором оренди, яка повинна бути сплачена до 01 березня наступного року.

Відтак при зміні нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки у зв`язку з її індексацією, змінюються права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, оскільки він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

За таких умов, у сторін за договором оренди відсутній обов`язок вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає у відповідача, як орендаря, з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.

До такого висновку дійшла і Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.06.2024 у справі №914/2848/22.

Договором оренди передбачено, що розмір орендної плати переглядається один раз на три роки, у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; в інших випадках, передбачених законом.

Аналіз вказаних положень договору оренди в їх сукупності свідчить про те, що орендна плата за договором оренди може бути змінена, в тому числі збільшена, без укладення додаткової угоди до договору оренди.

Зазначене відповідає положенням ч. 2 ст. 632 Цивільного кодексу України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Разом з тим, згідно із пунктом 18 Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (надалі Методика), затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 №213 (у редакції Методики, чинній і на момент укладення Договору оренди, так і на момент укладення Додаткової угоди до нього), нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки (території сільськогосподарських угідь, що знаходяться у власності або користуванні юридичних та фізичних осіб, в тому числі земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби) визначається на основі шкал нормативної грошової оцінки агровиробничих груп ґрунтів. Показники нормативної грошової оцінки гектара ріллі окремої земельної ділянки, проведеної станом на 01 липня 1995 року, застосовуються із коефіцієнтом, що визначений абзацом другим пункту 5 цієї Методики (пункт 19-1 Методики, чинний з 01.01.2012) тобто з коефіцієнтом 1,756. Отже, коефіцієнт 1,756 із 01.01.2012 повинен застосовуватися до показників нормативної грошової оцінки ріллі, тобто для розрахунку значення нормативної грошової оцінки земельної ділянки за договором оренди.

Аналогічна позиція наведена у постанові Верхового Суду від 04.12.2019 у справі №468/1865/15-ц.

Таким чином, доводи відповідача про те, що для збільшення розміру орендної плати або зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки або застосування коефіцієнту 1,756, сторони за договором оренди повинні укласти додаткову угоду, спростовується змістом вищевказаного договору оренди та наведеними положеннями законодавства України.

Відтак суд дійшов висновку про правильність застосування позивачем у своєму розрахунку заборгованості зі сплати орендної плати коефіцієнта 1,756 до нормативної грошової оцінки. При цьому, враховуючи існування обставин, за які відповідач не відповідає, і через які не міг використовувати земельну ділянку у період з 28.02.2022 до 11.09.2022, згідно з ч. 6 ст. 762 ЦК України, вимоги позивача в частині стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за цей період задоволенню не підлягають.

Таким чином, суд дійшов висновку, що стягненню з відповідача на користь позивача підлягає заборгованість зі сплати орендної плати за 2022 рік в сумі 6952,03 грн, виходячи із такого розрахунку:

15014,74:365х169=6952,03 (грн), де

15014,74 грн сума орендної плати за 2022 рік,

169 кількість днів у 2022 році, за які підлягає стягненню заборгованість зі сплати орендної плати (періоди з 01.01.2022 до 28.02.2022 та з 11.09.2022 до 31.12.2022).

В свою чергу, за 2023 рік підлягає стягненню з відповідача на користь позивача заборгованість зі сплати орендної плати в сумі 13711,34 грн.

У пункті "д" частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Такий висновок про застосування норм права викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі №183/262/17 (провадження №61-41932сво18).

У відповідності до частин першої та другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Виходячи з системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.

Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України у постанові від 11 жовтня 2017 року у справі №6-1449цс17, а також у постанові від 27 листопада 2018 року у справі №912/1385/17.

За змістом наведених норм, істотним слід визнавати таке порушення, що тягне за собою для іншої сторони неможливість досягнення мети договору, тобто, вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Отже, стороною, якою заявлено вимоги про розірвання договору, повинно бути доведено наявність істотного порушення договору та наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, тобто існування цих двох умов у їх сукупності.

Таким чином, в діях відповідача вбачається систематичне порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати, що є самостійною та достатньою підставою для розірвання такого договору.

Виходячи із визначення основної мети підприємницької діяльності отримання прибутку та визначення суті договору оренди, слідує, що смислом оренди є отримання орендарем у користування певного, відсутнього в його власності майна для використання цього майна в своїй підприємницькій діяльності з метою отримання прибутку, а для орендодавця отримання плати за надання такого майна в користування.

Неотримання орендодавцем орендної плати протягом більше ніж двох років, безумовно, свідчить, що орендодавець значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору.

Несплата відповідачем у 2022-2023 роках орендної плати позивачу по договору оренди землі від 05.09.2007 є істотним порушенням умов договору, отже наявні юридичні підстави для розірвання спірного договору оренди.

Доводи представника відповідача щодо відсутності систематичності несплати орендної плати у зв`язку з окупацією території на якій знаходиться спірна земельна ділянка протягом певного періоду 2022 року суд вважає безпідставними, оскільки самим представником відповідача було визнано наявність заборгованості відповідача перед позивачем зі сплати орендної плати за 2022 рік. Користування орендованим майном протягом лише частини певного періоду також є його використанням, що тягне за собою обов`язок зі сплати орендної плати.

Беручи до уваги вищенаведене, суд дійшов висновку, що діями відповідача, які полягали у несплаті позивачу орендної плати за 2022 та 2023 роки у передбачені договором оренди строки, було порушено цивільні права позивача, що свідчить про наявність, передбаченого ст.651 ЦК України, істотного порушення відповідачем договору оренди і як наслідок підстав для його розірвання.

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги ОСОБА_2 про розірвання договору оренди підлягають задоволенню; позовні вимоги про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати підлягають частковому задоволенню: за 2022 рік в сумі 6952,03 гривень, за 2023 рік в сумі 13711,34 гривень, а всього 20663,37 гривень.

Як убачається з матеріалів справи, позивачем за подання до суду позовної заяви сплачено за дві позовні вимоги 2422,40 грн судового збору, по 1211,20 грн за кожну вимогу, одна з яких вимога немайнового характеру (а.с.1).

Оскільки позовну вимогу майнового характеру про стягнення орендної плати задоволено частково, а позовну вимогу немайнового характеру задоволено повністю, у відповідності до ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Відтак, стягненню з відповідача підлягає судовий збір у сумі 2082,05 гривень (1211,20+870,85=2082,05).

Стосовно витрат позивача на професійну правничу допомогу у сумі 8000 грн, суд зазначає таке.

За приписами ст. 15 ЦПК України учасники справи мають право користуватися правничою допомогою. Представництво у суді як вид правничої допомоги здійснюється виключно адвокатом (професійна правнича допомога), крім випадків, встановлених законом.

Однією з основних засад (принципів) цивільного судочинства є відшкодування судових витрат сторони, на користь якої ухвалене судове рішення (п. 12 ч. 3 ст. 2 ЦПК України).

Відповідно до ст. 1 ЗУ "Про адвокатуру та адвокатську діяльність" договір про надання правової допомоги це домовленість, за якою одна сторона (адвокат, адвокатське бюро, адвокатське об`єднання) зобов`язується здійснити захист, представництво або надати інші види правової допомоги другій стороні (клієнту) на умовах і в порядку, що визначені договором, а клієнт зобов`язується оплатити надання правової допомоги та фактичні витрати, необхідні для виконання договору.

Гонорар є формою винагороди адвоката за здійснення захисту, представництва та надання інших видів правової допомоги клієнту. Порядок обчислення гонорару (фіксований розмір, погодинна оплата), підстави для зміни розміру гонорару, порядок його сплати, умови повернення тощо визначаються в договорі про надання правової допомоги. При встановленні розміру гонорару враховуються складність справи, кваліфікація і досвід адвоката, фінансовий стан клієнта та інші істотні обставини. Гонорар має бути розумним та враховувати витрачений адвокатом час (ст. 30 ЗУ "Про адвокатуру та адвокатську діяльність").

На підставі п.1 ч.3 ст.133 ЦПК України до витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати, зокрема, на професійну правничу допомогу.

Судові витрати на правничу допомогу це фактично понесені стороною і документально підтверджені витрати, пов`язані з наданням цій стороні правової допомоги адвокатом або іншим спеціалістом в галузі права при вирішенні цивільної справи в розумному розмірі з урахуванням витраченого адвокатом часу.

Згідно із ч. 1 ст. 137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката несуть сторони.

За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат (ч. 2 ст. 137 ЦПК України).

Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги (ч. 3 ст. 137 ЦПК України).

Положеннями ч. 8 ст. 141 ЦПК України визначено, що розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву.

15.02.2024 між АДВОКАТСЬКИМ ОБ`ЄДНАННЯМ "УКРАЇНСЬКИЙ ДІМ ПРАВА" і ОСОБА_2 укладено договір №27/24 про надання правової допомоги, і угоду №1 про встановлення гонорару, відповідно до яких вартість наданих послуг (складання позовної заяви, її подання до суду, участь у судових засіданнях та підготовка інших судових документів під час розгляді справи в суді першої інстанції) становить: 8000 грн.

З квитанцій до платіжних інструкцій про переказ готівки № від 26.02.2024 і № від 27.02.2024 вбачається, що ОСОБА_2 сплатив АО "УКРАЇНСЬКИЙ ДІМ ПРАВА" грошові кошти у загальній сумі 8000 гривень за надання правової допомоги за договором №27/24 від 15.02.2024.

Враховуючи вищевикладене, суд вважає, що наявні підстави для відшкодування витрат на професійну правову допомогу, оскільки вони є фактично понесеними.

При визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін.

Дослідивши матеріали справи та зміст поданих позивачем документів, суд вважає співмірним наданий адвокатом обсяг послуг з їх вартістю 8000 грн, враховуючи фактичний вид правової допомоги, складність справи, затрачений час на надання таких послуг.

Внаслідок часткового задоволення позову витрати на професійну правничу допомогу на підставі п. 3 ч. 2 ст. 141 ЦПК України покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Таким чином, стягненню з відповідача підлягають витрати на правову допомогу в сумі 5752,00 гривень.

Враховуючи викладене, керуючись ст. 19 Конституції України, статтями 3, 11, 15, 16, 373, 407, 409, 410, 412, 525, 526, 530, 610, 611, 629, 651, 653, 762 ЦК України, статтями 93, 141 ЗК України, статтями 1, 2, 13, 24, 25, 32 Закону України "Про оренду землі", статтями 12, 13, 77, 81, 82, 133, 137, 141, 258, 259, 263-265 ЦПК України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди земельної ділянки задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_2 заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 05.09.2007, з урахуванням додаткової угоди від 09.10.2014, зі сплати орендної плати у розмірі 20663,37 грн. (двадцять тисяч шістсот шістдесят три грн. 37 коп.).

Розірвати договір оренди земельної ділянки від 05.09.2007, з урахуванням додаткової угоди від 09.10.2014, укладеними між ОСОБА_3 , спадкоємцем якого є ОСОБА_2 , та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», на земельну ділянку, площею 5,2753 га, кадастровий номер :04:000:0295.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_2 витрати зі сплати судового збору у розмірі 2082,05 грн. (дві тисячі вісімдесят дві грн. 05 коп.) та витрати на правничу допомогу у розмірі 5752,00 грн. (п`ять тисяч сімсот п`ятдесят дві грн. 00 коп.).

В іншій частині позову відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене до Харківського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Позивач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , місце проживання: АДРЕСА_1 , рнокпп НОМЕР_1 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», юридична адреса: 64225, с. Яковенкове, Ізюмський район, Харківська область, вул. Миру, б. 27.

Повний текст рішення складено 17 вересня 2024 року.

Суддя В.М. Тімонова