Справа № 367/81/22
Провадження №2/367/1096/2024
РІШЕННЯ

Іменем України

13 серпня 2024 року Ірпінський міський суд Київської області в складі:

головуючого судді Кухленка Д.С.,

при секретарі Шаповал О.О.,

за участі:

представника позивача ОСОБА_1 ,

представника відповідача ОСОБА_2 ,

розглянувши у судовому засіданні в місті Ірпінь цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до ТОВ «Фінансова компанія «Київ Фінанс», ОСОБА_4 , третя особа: Державний реєстратор приватний нотаріус КМНО Пономарьова Дар`я Володимирівна, про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 08.12.2021 р. з припиненням права власності, -

в с т а н о в и в :

ОСОБА_3 (Позивач) звернулась до суду з вказаним позовом, мотивуючи свої вимоги тим, що є власниками квартири АДРЕСА_1 , на підставі Договору купівлі-продажу квартири від 13 березня 2008 року. Зазначене право власності Позивача було порушено Відповідачами, за сприянням Третьої особи, що проявилося в наступному: 08.12.2021 року між ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «КИЇВ ФІНАНС» (Відповідач 1) та ОСОБА_4 (Відповідач 2) був укладений договір купівлі продажу нерухомого майна, а саме: квартири АДРЕСА_1 , за умовами якого право власності на зазначену квартиру перейшло до ОСОБА_4 . Вказаний договір був нотаріально посвідчений приватним нотаріусом КМНО Пономарьовою Дар`єю Володимирівною та зареєстрований за № 3148. Вказаним нотаріусом на підставі зазначеного вище договору купівлі- продажу були внесені відповідні відомості до реєстру речових прав на нерухоме майно, а саме: відповідно до Інформаційної довідки № 292679744 від 26.12.2021 року - 08.12.2021 року Державним реєстратором Приватним нотаріусом КМНО Пономарьовою Дар`єю Володимирівною було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 62137642 від 08.12.2021 року (номер запису про право власності/довірчої власності: 45528924), підставою для державної реєстрації став: договір купівлі-продажу, серія та номер: 3148, виданий 08.12.2021, видавник: ОСОБА_5 . ПН КМНО; форма власності: приватна; власники: ОСОБА_4 , РНОКПП: НОМЕР_1 (Відповідач 2).

Відповідно до п. 1 Договору купівлі-продажу нерухомого майна від 08.12.2021 року зазначено, що ПРОДАВЕЦЬ (Відповідач 1), діючи відповідно до cm. 38 ЗУ «Про іпотеку», розуміючи значення своїх дій, без будь-якого примушення, як фізичного так і морального, продав, а ПОКУПЕЦЬ (Відповідач 2) купив нерухоме майно, розташоване за адресою: АДРЕСА_2 . Квартира складається з трьох житлової кімнати, її загальна площа становить 79, 7 кв. метрів.

Зазначене нерухоме майно належить ОСОБА_3 (Позивач), РНОКПП: НОМЕР_2 , на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 13 березня 2008 року ПН Ірпінського МНО Стрельцовою І. М. за реєстровим № 724, зареєстрованого 13 березня 2008 року в Державному Реєстрі правочинів ОСОБА_6 , за номером: 2753118, та зареєстрованого у подальшому згідно вимог чинного законодавства України.

Право на продаж вказаного нерухомого майна будь-якій особі належить Продавцю, як Іпотекодержателю (Відповідач 1) на підставі: Договору іпотеки № 79738, посвідченого 13 березня 2008 року ПН Ірпінського МНО Стрельцовою І. М. за реєстровим № 727, укладеного 13 березня 2008 року між АКІБ «УКРСИББАНК» та ОСОБА_3 (Позивач), який містить іпотечне застереження; Договір відступлення прав вимоги за договорами іпотеки № 79738, посвідченого 13 березня 2008 року ОСОБА_6 , ПН Ірпінського МНО за реєстровим № 727, посвідченого 07 жовтня 2021 року ПН КМНО Андрейків І. В. за реєстровим № 1089, укладеного 07 жовтня 2021 року між AT «УКРСИББАНК» та ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «КИЇВ ФІНАНС» (Відповідач 1).

Позивач зазначає, що вказаний договір купівлі продажу є незаконним та має бути визнаний недійсним, обґрунтування чого полягає в наступному:

Відповідно до ч. 1 ст. 35 ЗУ «Про Іпотеку» передбачено, У разі порушення основного зобов 'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов 'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.

Відповідно до ч. 1 ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», Якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за ЗО днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.»

Відповідно до п. 2.7, глави 2, розділу 2 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 року № 296/5: «Якщо рішенням суду або договором про задоволення вимог іпотекодержателя передбачено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, посвідчення таких договорів здійснюється за загальними правилами посвідчення договорів відчуження. Для посвідчення такого договору іпотекодержатель зобов`язаний за тридцять днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір. Іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.»

Вказане повідомлення в порушення зазначеного законодавства не надсилалося Позивачу та не виявлено в електронній реєстраційній справі представником Позивача.

У Постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 червня 2019 року у справі № 344/3627/16-ц (провадження № 61- 21032св18) зазначено, що Юридично значимі повідомлення «загальноприйнятим у світовій практиці є застосування щодо юридично-значимих повідомлень принципу «доставки (одержання)» повідомлень, якщо сторони прямо не передбачили застосування принципу ' «відправлення». Зокрема: (а) у підпункті 3 пункту 1.-1:109 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказано, що повідомлення вступає в силу у момент досягнення адресата, якщо з нього не слідує більш пізній момент вступу у силу; (б) згідно пунктів 2, 3 Принципів європейського контрактного права з урахуванням положень пунктів (4) та (5), будь-які повідомлення набирають чинності з моменту, коли вони отримані адресатом. Повідомлення вважається одержаним адресатом, коли його вручено їй за місцем його діяльності або за поштовою адресою, або, якщо він не має місця діяльності або поштової адреси, - за місцем його постійного проживання; (в) відповідно до пункту 4 статті 1 Конвенції УНІДРУА про міжнародний факторинг від 28 травня 1988 року письмове повідомлення може бути не підписане, але в ньому обов`язково повинна зазначатись особа, яка його зробила або від імені якої воно зроблене. «Письмове повідомлення» включає телеграми, телекси і будь-які інші види телекомунікаційних повідомлень, які можна відтворити у формі документа, але не обмежується ними. Письмове повідомлення вважається наданим, коли воно отримане адресатом. Підхід стосовно застосування принципу «доставки (одержання)» юридично- значимих повідомлень висловлений і в українській судовій практиці. У постанові Верховного Суду України від 13 квітня 2016 року у справі 6-2988цс15 вказано, що: «[...] розглядаючи питання про дотримання під час проведення торгів положень пункту 3.11 Тимчасового положення, суди мають установити, чи було письмово повідомлено, зокрема, боржника про дату, час, місце проведення прилюдних торгів та про стартову ціну, за якою майно пропонується до продажу. При цьому під письмовим повідомленням слід розуміти не тільки направлення відповідних відомостей зазначеним особам у письмовому вигляді, а й отримання цими особами необхідних відомостей. Отже, загальний зміст поняття «повідомлення» передбачає не тільки направлення відомостей, з якими особу слід ознайомити, а й отримання цією особою зазначених відомостей».

З цього випливає, що обов`язок з надісланням вимоги може вважатися виконаним Іпотекодержателем лише у разі, якщо така вимога отримана Іпотекадавцям і строк її виконання обчисляється з моменту отримання цієї вимоги.

Позивач ні яких повідомлень від Відповідача 1 не отримував та згідно оскаржуваного договору купівлі-продажу нерухомого майна не вбачається, якими саме документами підтверджується виконання вищезазначених норм законодавства, отже Відповідач 1 порушив умови Договору іпотеки та cm. cm. 35, 38 ЗУ «Про іпотеку».

Оскаржуваний договір купівлі-продажу нерухомого майна є незаконним виходячи також з того, що не було укладено договору про задоволення вимог іпотекодержателя, на підставі якого, відповідно до ЗУ «Про іпотеку» і може мати місце звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу Предмета іпотеки. В договорі іпотеки, на підставі якого був укладений оскаржуваний договір купівлі-продажу нерухомого майна, чітко зазначено, що підставою для продажу Предмета іпотеки - є лише окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя - п. п. 5.2.2. Договору іпотеки № 79738 від 13.03.2008 року, Отримання Іпотекодержателем (Відповідач 1) права продати Предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені Іпотекодавця (Позивач) на підставі окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

Отже, відповідно до Договору іпотеки, на підставі якого було укладено оскаржуваний Договір купівлі-продажу нерухомого майна, яке належить Позивачу, Сторони досягли згоди, що єдиною підставою для продажу предмета іпотеки від імені Іпотекодателя (Позивач) відбувається лише на підставі укладання окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя (Відповідач 1), як спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки. Іншого способу позасудового врегулювання, про можливість звернення стягнення на Предмет іпотеки, договором іпотеки непередбачено.

Таким чином, окремий договір про задоволення вимог Іпотекодержателя, згідно з умовами договору іпотеки, є єдиною підставою для укладання договору купівлі-продажу нерухомого майна між Відповідачем 1 та Відповідачем 2, на підставі ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».

Аналогічна позиція визначена в Постанові Великої Палати Верховного Суду від 11.04.2018 року по справі № 554/14813/15ц: «...Суди першої й апеляційної інстанцій дійшли висновку про те, що сторони за договором іпотеки погодили можливість виникнення в іпотекодержателя 'V права власності на предмет іпотеки на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя та у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» (підпункти 5.2.1 і 5.2.2 пункту 5.2 договору іпотеки). Проте, як встановили суди, докази укладення такого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у матеріалах справи відсутні. А тому прийняття нотаріусом рішення про державну реєстрацію права власності як такого, що виникає на підставі договору іпотеки, є протиправним....»

Аналогічна вимога відносно окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачення такого права в такому договорі міститься в п. 2.7. Глави 2 Розділу 2 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 року № 296/5.

Відповідно до ст. 33 ЗУ «Про іпотеку», У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Виходячи з зазначеного Іпотекодержатель (Відповідач 1) мав довести нотаріусу факт наявності невиконання кредитного договору, що зроблено не було і нотаріус жодним чином не перевірила наявність та розмір боргу у Позивача перед кредитором.

Відповідно до ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

Відповідно до п. 2.13, глави 2, розділу 2 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 року № 296/5: «Ціна продажу предмета іпотеки має бути встановлена за згодою між іпотекодержателем та іпотекодавцем. У разі недосягнення згоди щодо ціни продажу предмет іпотеки здійснюється за ціною, не нижчою за встановлену незалежною оцінкою, що підтверджується відповідним актом про оцінку.»

Потрібно зазначити, що підтвердження недосягнення згоди про оцінку квартири або акт про оцінку квартири не надавалася нотаріусу перед укладенням оскаржуваного договору.

Відповідно до ст. 509 ЦК України, Зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до ст. 517 ЦК України, Первісний кредитор у зобов`язанні повинен передати новому кредиторові документи, які засвідчують права, що передаються, та інформацію, яка є важливою для їх здійснення. Боржник має право не виконувати свого обов`язку новому кредиторові до надання боржникові доказів переходу до нового кредитора прав у зобов`язанні.

Відповідно до ст. 527 ЦК України, Кожна із сторін у зобов`язанні має право вимагати доказів того, що обов`язок виконується належним боржником або виконання приймається належним кредитором чи уповноваженою на це особою, і несе ризик наслідків непред`явлення такої вимоги.

Відповідно до ст. 516 ЦК України, Якщо боржник не був письмово повідомлений про заміну кредитора у зобов`язанні, новий кредитор несе ризик настання несприятливих для нього наслідків.

Відповідно до ст. 517 ЦК України, Боржник має право не виконувати свого обов`язку новому кредиторові до надання боржникові доказів переходу до нового кредитора прав у зобов`язанні.

Потрібно зазначити, що матеріали електронної реєстраційної справи не містять договорів про відступлення права вимоги АТ «УКРСИББАНК» на TОB «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «КИЇВ ФІНАНС». Також відсутні додаткові угоди до вказаних договорів, з яких можна було б ідентифікувати, що від ступлено право вимоги саме відносно Позивача. Також відсутні акти приймання передачі прав вимоги та докази оплати за придбання прав вимоги. Також відсутні будь-які повідомлення Позивача про відступлення права вимоги.

Відповідно до п. 4 Глави 4 Розділу 1 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 року № 296/5: «Перевірка повноважень представників осіб за довіреністю або за законом здійснюється за довіреністю або документом, що підтверджує повноваження законного представника. Нотаріус при посвідченні правочинів, вчиненні інших нотаріальних дій за участю уповноваженого представника встановлює його особу відповідно до вимог статті 43 Закону, а також перевіряє його дієздатність та обсяг наданих йому повноважень.»

Відповідно до п. 4 Глави 5 Розділу 1 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 р. № 296/5: «Перевірка повноважень представника юридичної особи та дійсності його довіреності здійснюється у порядку, визначеному главою 4 розділу І цього Порядку.»

Як вбачається з оскаржуваного договору, зі сторони продавця брав участь представники. При цьому жодних підтверджуючих повноваження зазначених осіб документів в електронній реєстраційній справі не виявлено.

Додатково звертаємо увагу Суду, що відповідно до п. 2.1. Глави 2 Розділу 2 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 року № 296/5: «При посвідченні правочинів про відчуження або заставу нерухомого майна нотаріусом перевіряється відсутність податкової застави, заборони відчуження або арешту майна шляхом безпосереднього доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.»

Потрібно зазначити, що відносно спірної квартири, існував арешт, відсутність якого, відповідно до зазначеної норми законодавства, мав перевірити нотаріус, що не було зроблено.

Як вбачається з Інформаційної довідки № 292679722 від 26.12.2021 року, у розділі Актуальна інформація про державну реєстрацію обтяжень: Номер запису про обтяження: 28991439, підстава виникнення обтяження: постанова, серія та номер: 48839535, виданий 28.09.2015, видавник: державний виконавець; вид обтяження: арешт нерухомого майна; опис предмета обтяження: все нерухоме майно.

Враховуючи все вищевикладене, Позивач вважає, що є достатні правові підстави вважати дії Відповідачів, щодо укладання оскаржуваного договору купівлі-продажу нерухомого майна, вчинені з порушенням вимог Договору іпотеки, чинного законодавства та такими, що підлягають негайному скасуванню.

Представником відповідача Свириденко В.М. в інтересах ОСОБА_4 , було подано відзив на позовну заяву, в яких зазначила, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Київ Фінанс» дотрималось процедури надіслання іпотекодавцю письмової вимоги про усунення порушень, передбачену ст. 35 Закону України «Про іпотеку», та повідомило про намір звернути стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку шляхом продажу предмета іпотеки, а тому твердження позивача про те, що договір купівлі-продажу предмету іпотеки іпотекодержателем від свого імені є незаконним є безпідставним.

Згідно вимог чинного законодавства іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. Позивач у справі був належним чином повідомлений про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідач у справі Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Київ Фінанс» набув право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання і відповідно мав право продавати належне позивачу нерухоме майно.

Правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, передбачених законом, зокрема нормами ЦК (пункт 7 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними»). Проте позивач взагалі не вказав, з якої норми закону просить визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири

Так, згідно із частинами першою-третьої, п`ятою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до вимог частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину і на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення.

Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23).

Позивачем заявлено вимогу про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, який укладено 08.12.2021 року між відповідачами - Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Київ Фінанс» () та ОСОБА_4 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) з одночасним припиненням права власності у відповідача ОСОБА_4 .

У пунктах 142, 146, 147 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16-ц (провадження № 14-208цс18) зроблено висновок, що метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений.

У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю). Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника.

У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.

Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача.

Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 21 листопада 2018 року у справі № 674 31/15-ц (провадження № 14-288цс18) зазначила, що слід розмежовувати випадки застосування двосторонньої реституції як наслідку недійсності правочину та витребування майна від добросовісного набувача як способу захисту прав власника, порушених незаконним відчуженням цього майна.

Так. реституція як спосіб захисту цивільного права (частина перша статті 216 ЦК України) застосовується лише в разі наявності між сторонами укладеного договору, який нікчемним чи який визнано недійсним. У зв`язку із цим вимога про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, за правилами реституції може бути пред`явлена тільки стороні недійсного правочину.

Норма частини першої статті 216 ЦК України не може застосовуватися як підстава позову про повернення майна, яке було передане на виконання недійсного правочину та відчужене третій особі.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20) зазначено, що за загальним правилом, якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування у цієї особи нерухомого майна.

Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.

Судовий захист повинен бути повним відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту.

Такі висновки сформульовані в пункті 63 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18 (провадження № 12-204гс19), пункті 50 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20).

Враховуючи викладене, задоволення позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, стороною якого позивач не є, та припинення припиненням права власності у відповідача ОСОБА_4 не призведе до поновлення прав позивача на квартиру, які вона вважає порушеними, а тому вказані вимоги не є ефективним способом захисту, оскільки, навіть у разі задоволення, потребуватимуть додаткових заходів судового втручання.

В судовому засіданні представник позивачки ОСОБА_1 позов підтримав.

В судовому засіданні представник відповідача ОСОБА_2 заперечувала проти позову, було подано відзив на позовну заяву.

В судовому засіданні представник відповідача ТОВ «Фінансова компанія «Київ Фінанс» в судове засідання не з`явились, надали заперечення проти позову.

Треті особи в судове засідання не з`явились, про причини неявки суд не повідомили, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.

Вислухавши пояснення представника позивачки, дослідивши письмові докази по справі, суд вважає, що позов задоволенню не підлягає.

В провадженні Ірпінського міського суду Київської області перебуває цивільна справа № 367/81/22 за позовом ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Київ Фінанс», ОСОБА_4 , третя особа, що не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору Державний реєстратор Приватний Нотаріус КМНО Пономарьова Дар`я Володимирівна про визнання недійсним говору купівлі-продажу нерухомого майна від 08.12.2021 року з припиненням права власності.

Ухвалою Ірпінського міського суду Київської області від 05.07.2022 року було відкрито провадження в даній справі.

Так, в обґрунтування позовних вимог позивач вказує, що за сприянням третьої особи Приватного нотаріуса КМНО Пономарьової Д.В., відповідачами у справі грубо порушено її право власності на квартиру АДРЕСА_1 , шляхом продажу її згідно договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Зазначає, що договір купівлі-продажу нерухомого майна є незаконним, оскільки не було укладено договору про задоволення вимог іпотекодержателя, на підставі якого, відповідно до Закону України «Про іпотеку» і може мати місце звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу предмета іпотеки.

Позивач мотивує позовну заяву тим, що спірний договір купівлі- предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені було укладено без належних правових підстав, з порушенням вимог ст. 38 Закону України «Про іпотеку», оскільки між нею та банком іпотечний договір не передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки від свого імені будь-якій особі, а іпотекодержатель не повідомив її про намір продати предмет іпотеки.

Посилається на те, що при укладенні договору іпотекодержателем (продавцем) порушено вимоги Закону України «Про іпотеку» щодо порядку визначення ціни продажу предмета іпотеки, майно продано за неузгодженою ціною між іпотекодавцем та іпотекодержателем.

08.12.2021 року між ТОВ «Фінансова компанія «КИЇВ ФІНАНС» та відповідачем ОСОБА_4 у відповідності до ст. 38 Закону України «Про іпотеку» був укладений договір купівлі - продажу нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 .

Згідно даного договору право власності на вказану квартиру перейшло до відповідача у справі ОСОБА_4 .

Даний договір був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Дар`єю Володимирівною та зареєстрований за № 3148.

На підставі укладеного договору купівлі - продажу та згідно прийнятого приватним нотаріусом КМНО Пономарьовою Д.В. рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 62137642 від 08.12.2021 року, до державного реєстру речових прав на нерухоме майно були внесені відповідні відомості про реєстрацію права власності.

У відповіденості до норм ст. 204 ЦПК України визначено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Згідно ч. 1 ст. 215 ЦПК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою ст. 203 цього Кодексу.

Згідно із ч. 3 ст. 215 ЦПК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до вимог ч. 2 ст. 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства.

Згідно із ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, пну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частиною 2. ст. 203 ЦК України встановлено, що особа, яка вчиняє правочин звинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Відповідно до частини 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку», якщо рішення суду та договір про задоволення вимог іпотеко держателя (відповідне застереження в ..отечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (частина перша Нет. 12 ЦПК України).

Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Київ Фінанс» дотрималось процедури надіслання іпотекодавцю письмової вимоги про усунення порушень, передбачену ст. 35 Закону України «Про іпотеку», та повідомило про намір звернути стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку шляхом продажу предмета іпотеки, а тому твердження позивача про те, що договір купівлі-продажу предмету іпотеки іпотекодержателем від свого імені є незаконним є безпідставним.

Відповідно до частини першої ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Отже, за загальним правилом право розпоряджатися майном належить власнику, а особа, яка не є власником, таким правом не наділена.

Особа, яка не є власником майна, вправі розпоряджатися цим майном лише у випадках, встановлених законом.

Відповідно до частини першої ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Згідно із частиною першою ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога Іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Отже, за змістом частини 1 статті 33 та частини 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання.

Вимоги частини першої ст. 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета потеки (частина третя зазначеної статті).

Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

Належним є надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору.

Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.

Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.

У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотеко держатель не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотеко держателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. Придбана відповідачем ОСОБА_4 за договором купівлі - продажу квартира, є майном, придбаним в особи, яка мала право його відчужувати. При цьому під час укладання даного договору відповідач ОСОБА_4 пересвідчився у наявності у продавця права розпоряджатися чужим майном.

Твердженнь позивача про відсутність повідомлень від відповідача, спростовуютьяс матеріалами справи.

Матеріалами справи підтверджується наявності копія листа - вимоги та докази його направлення в адресу позивача. (а.с. 93-95)

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) Верховний суд зробив правовий висновок, що у разі дотримання іпотекодержателем вимог частини першої cm. 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання невиконання вимог частини першої cm. 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодаржателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, для визнання такого договору недійсним.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Київ Фінанс» набув права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, тому мав право продавати належне позивачу нерухоме майно.

У позовній заяві позивач посилається на те, що в договорі іпотеки, на підставі якого був укладений оскаржуваний договір купівлі-продажу нерухомого майна, чітко зазначено, що підставою для продажу Предмета іпотеки - є лише окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя - п. п. 5.2.2. Договору іпотеки № 79738 від 13.03.2008року, який укладено не було.

У відповідності до ст. 33 Закону України «Про іпотеку» визначено Підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки.

У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Як вбачається з умов договору іпотеки (п. 5.2 Договору), іпотекодавець та іпотекодержатель досягли згоди про досудове врегулювання одним із наступних способів зернення стягнення на Предмет іпотеки:

п. 5.2.1 «Передача Іпотеко держателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку»;

п. п. 5.2.2 «Отримання Іпотекодержателем права продати предмет іпотеки будь - якій особі на підставі договору купівлі - продажу від імені Іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

Тобто, згідно п.п. 5.2.2 даного договору позивач дав згоду на отримання іпотекодержателем права продати предмет іпотеки будь - якій особі на підставі договору купівлі - продажу від імені Іпотекодавця на підставі окремого договору, що і було зроблено відповідачем у справі Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Київ Фінанс».

Умовами договору купівлі - продажу квартири від 08 грудня 2021 року підтверджено, що за 30 днів до укладення договору іпотекодержатель письмово повідомив іпотекодавця про намір укласти договір купівлі - продажу предмету іпотеки.

За таких обставин, доводи позивача про недоведеність Іпотекодержателем факту наявності невиконання кредитного договору є помилковими, а твердження про протиправність прийнятого нотаріусом рішення про державну реєстрацію права власності на підставі договору іпотеки, є такими, що не ґрунтуються на законі.

В позовній заяві зазначаеться про відсутність перед укладенням оскаржуваного договору згоди про оцінку квартири як і відсутність акту про її оцінку. Посилається на норму ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», положеннями якої визначено, що ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна не надавалася нотаріусу перед укладенням оскаржуваного договору.

Умовами договору купівлі - продажу нерухомого майна - спірної квартири від 08 грудня 2021 року підтверджено, що згідно висновку об`єкта експертної грошової оцінки, звіт про оцінку майна № 1337/10/21, складеному 11 жовтня 2021 року Приватним підприємством «ГАБ`ЯНО», , сертифікат суб`єкта оціночної діяльності №678/21 від 09.09.2021 року, виданим Фондом державного майна України, оцінювач ОСОБА_7 , вартість об`єкту нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 складає 689000,00 грн. без ПДВ. Пункт 5 Договору купівлі - продажу.

Вищенаведене дає підстави стверджувати, що спірна квартира придбана відповідачем ОСОБА_4 за риночною ціною, встановленою експертною грошовою оцінкою, що підтверджується звітом про оцінку майна. Пункт 5 Договору купівлі продажу квартири. Відповідно твердження позивача щодо порушення під час укладання та нотаріального посвідчення договору купівлі - продажу квартири ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» є безпідставними.

В позовній заяві позивач також вказує, що зі сторони продавця під час укладання спірного договору брав участь представник за відсутності підтверджуючих повноважень документів в електронній реєстраційній справі.

Оскаржуючи укладений між відповідачами ОСОБА_4 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Київ Фінанс» договір купівлі - продажу квартири АДРЕСА_1 , позивач залишає поза уваги той факт, що оскаржуваний договір купівлі - продажу від імені продавця ТОВ «Фінансова компанія «Київ Фінанс» підписав представник ОСОБА_8 , що діяв на підставі нотаріально-посвідченої довіреності від 07 липня 2021 року, реєстровий номер 2113, що виключає можливість укладення договору купівлі - продажу неуповноваженою від імені позивача особою. Преамбула до Договору купівлі - продажу нерухомого майна від 08 грудня 2021 року.

У звязку в вище наведеним суд відмовляє в задоволенні позову ОСОБА_3 до ТОВ «Фінансова компанія «Київ Фінанс», ОСОБА_4 , третя особа: Державний реєстратор приватний нотаріус КМНО Пономарьова Дар`я Володимирівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 08.12.2021 р.

Керуючись ст.ст. 2, 4, 5, 12, 13, 76-82, 89, 141, 204,207,258, 263-265 ЦПК України, ст. 33 ЗУ «Про іпотеку» суд, -

в и р і ш и в:

У задоволенні позову ОСОБА_3 до ТОВ «Фінансова компанія «Київ Фінанс», ОСОБА_4 , третя особа: Державний реєстратор приватний нотаріус КМНО Пономарьова Дар`я Володимирівна, про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 08.12.2021 р. з припиненням права власності- відмовити.

Повний текст рішення буде складено, в межах строків, визначених ч. 6 ст. 259 ЦПК України.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня отримання рішення безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду .

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

З текстом рішення можна ознайомитись в Єдиному державному реєстрі судових рішень за посиланням http://reyestr.court.gov.ua

Суддя: Д.С. Кухленко