Справа № 529/315/24
Провадження № 2/529/221/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 серпня 2024 року Диканський районний суд Полтавської області в складі:

головуючої - судді Петренко Л.Є.,

секретаря Звягольської В.А.,

з участю представника позивача ОСОБА_1 ,

представника відповідачів ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні, в порядку загального позовного провадження, цивільну справу за позовом ТОВ «Дружба» до ОСОБА_3 , ПАФ «Відродження» про визнання недійсним договору оренди, припинення права оренди та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди, -

встановив:

Представник позивача 08.04.2024 звернувся до суду із вищезазначеним позовом, в якому просить визнати недійсним договір оренди від 24.11.2023, укладений між відповідачами, припинити за ПА «Відродження» право оренди на земельну ділянку, визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 16.11.2015 між позивачем та ОСОБА_3 та стягнути з відповідачів судові витрати.

В обґрунтування позовних вимог посилається на те, що 16.11.2015 між позивачем та ОСОБА_3 укладено договір оренди земельної ділянки, кадастровий № :00:003:0250, яка знаходиться на території Петро-Давидівської сільської ради Полтавського району Полтавської області, строком на 7 років та який зареєстрований в державному реєстрі речових прав 08.02.2016. Земельна ділянка передана на підставі акта прийму-передачі 16.03.2016. Позивач виконував умови договору оренди належним чином, вчасно сплачував орендну плату, будь-яких претензій з боку орендодавця були відсутні. В подальшому у 2022 році ОСОБА_3 на адресу позивача направила лист без дати в якому повідомляла про відсутність наміру поновлювати строк дії договору оренди та укладати договір на новий строк. Також 08.09.2022 на адресу позивача надійшла заява ОСОБА_3 в якій повідомляла про припинення договору оренди у зв`язку із закінченням строку договору та використанням землі самостійно. На вказану заяву позивач 28.09.2022 направив лист ОСОБА_3 в якому вказав, що строк дії договору закінчується 16.11.2023, а тому позивач буде користуватися земельною ділянкою і надалі та запропонував укласти Додаткову угоду до договору оренди від 16.11.2015 на взаємовигідних умовах. Вказаний лист ОСОБА_3 отримала 07.10.2022, проте відповідь на лист не надходив, у телефонному режимі відповідачка не зверталась.

В подальшому у березні 2023 року на адресу позивача від ОСОБА_3 надійшло повідомлення про припинення користування земельною ділянкою та повернення земельної ділянки. Також 06.07.2023 від ОСОБА_3 надійшла заява про відсутність наміру поновлювати строк дії договору, оскільки планує самостійно обробляти землю.

Позивач вказує, що завчасно вчинив дії щодо письмового повідомлення орендодавця про намір продовжити дію договору оренди землі. Позивач мав намір продовжити дію договору оренди від 16.11.2015, шляхом укладення додаткової угоди на більш вигідних умовах для орендодавця, зокрема збільшенням розміру орендної плати в сумі 29 100 грн.

В березні 2024 року позивач дізнався про порушення його прав, а саме, що 24.11.2023 між ОСОБА_3 та ПА «Відродження» укладений договір оренди земельної ділянки про що внесені відомості до Єдиного реєстру речових прав.

Позивач зазначає, що відповідач ОСОБА_3 порушила переважне право позивача на поновлення договору оренди землі від 16.03.2016, уклавши новий договір оренди з іншим орендарем, хоча у заявах стверджувала про намір самостійно обробляти землю, тому вважає, що його право порушене та підлягає захисту.

12.04.2024 ухвалою судді позовну заяву залишено без руху та надано позивачу строк для усунення недоліків.

22.04.2024 ухвалою судді відкрито провадження по справі в порядку загального позовного провадження.

08.05.2024 представник позивача подав клопотання про долучення доказів.

17.05.2024 відповідачем ОСОБА_3 подано відзив на позовну заяву, в якому позовні вимоги не визнає повністю. Вказує, що неодноразово повідомляла орендаря щодо припинення договірних відносин з ТОВ «Дружба» після закінчення строку дії договору. 07.10.2022 їй надійшов лист від позивача про намір поновити договір оренди вказуючи на переважне право. Поновлювати дію договору ОСОБА_3 не бажала. Після закінчення строку дії договору позивач повернув земельну ділянку. Також зазначає, що у неї відсутнє бажання поновлювати договір оренди з ТОВ «Дружба», зокрема і з тих підстав, що останнім виплачувалась низька орендна плата та запропонована орендна плата у додатковій угоді також є заниженою, тоді як ПА «Відродження» запропоновано орендну плату у розмірі 45 000 грн. Вказує, що договір оренди з ТОВ «Дружба» закінчився, що не заперечується і позивачем, а останній майже через рік після цього звертається з даним позовом, тому вважає позовні вимоги необгрунтованими.

17.05.2024 представником відповідача ПА «Відродження» подано відзив на позовну заяву, в якому позовні вимоги не визнає. Вказує, що у листопаді 2023 року ОСОБА_3 прийняла пропозицію ПА «Відродження» щодо укладення договору оренди, в результаті чого було укладено договір оренди землі строком на 7 років з розміром орендної плати 45 000 грн. Земельна ділянка кадастровий № :00:003:0250 не була обтяжена жодними правами третіх осіб, в тому числі і орендою. Зазначає, що позовні вимоги щодо позбавлення позивача першочергового права на поновлення договору лише фактом реєстрації права оренди за іншим орендарем є безпідставними. Позивач пропонував значно нижчу орендну плату за користування землею. Крім того попередній договір з позивачем є припиненим у зв`язку із закінченням строку його дії, а земельна ділянка повернута власнику. Просить відмовити у задоволенні позовних вимог.

11.06.2024 ухвалою суду закрито підготовче провадження та справу призначено до розгляду до суті.

Представник позивача ОСОБА_1 в судовому засіданні, в режимі відеоконференції, позовні вимоги підтримала та просила задовольнити з підстав, викладених у позовній заяві. Також зазначає, що після укладення з ОСОБА_3 договору оренди землі, позивач добросовісно виконував договірні відносини, вчасно сплачував орендну плату. Строк договору мав би закінчитися 16.11.2022. Проте враховуючи зміни в законодавстві, договір був автоматично продовжений на рік, тому строк дії договору становив до 16.11.2023. Вказує, що дійсно ОСОБА_3 зверталась до ТОВ «Дружба» із заявами про не бажання поновлювати дію договору оренди, але оскільки у заявах була невірно зазначена дата договору, не було зазначено дати у першій заяві та були сумніви щодо підпису особи, то на такі заяви позивач не відреагував. У вересні 2022 року позивач направив ОСОБА_3 лист із проектом Додаткової угоди до договору оренди, де пропонував продовжити договірні відносини із визначенням збільшеної орендної плати. Вказаний лист направлений завчасно, але ОСОБА_3 відповіді на цей лист не надала. Після закінчення строку дії договору, у листопаді 2023 року, після збору врожаю, ТОВ «Дружба» повернула земельну ділянку ОСОБА_3 , оскільки у своїх заявах вона писала, що бажає самостійно обробляти землю. Акт про повернення землі не складався. Але у березні 2024 року позивач дізнався, що ОСОБА_3 уклала договір оренди з іншим орендарем, тобто ввела позивача в оману, бо не мала наміру самостійно обробляти належну їй землю. Таким чином вважає, що порушене переважне право позивача на поновлення договору оренди, визначене ст.33 Закону «Про оренду землі». Просить позовні вимоги задовольнити та стягнути з відповідачів сплачений судовий збір та витрати на правничу допомогу в розмірі 25 000 грн.

Представник відповідачів ОСОБА_2 в судовому засіданні позовні вимоги не визнав з підстав викладених у відзивах на позов. Вказує, що ОСОБА_3 неодноразово, а саме 03.06.2022, 08.09.2022, 27.02.2023 та 06.07.2023 повідомляла позивача про небажання продовжувати договірні відносини з ТОВ «Дружба». Основною причиною цього є занизький розмір орендної плати, який платив позивач та який запропонував у Додатковій угоди. Крім того умови Додаткової угоди значно відрізняються від тих умов, які були викладені в Договорі оренди землі від 16.11.2015, зокрема і щодо орендної плати. Тож позивач фактично пропонував укласти новий договір оренди, а не продовжувати договір оренди від 16.11.2015. Також вказує, що після закінчення дії договору позивач добровільно повернув земельну ділянку ОСОБА_3 , ніяких претензій не було. Щодо позовних вимог до ПАФ «Відродження», то такі задоволенню не підлягають, оскільки цей відповідач запропонував ОСОБА_3 більш кращі умови оренди землі, договір оренди уклали вже після закінчення дії первинного договору, тому підстав для визнання його недійсним не вбачає. Просить відмовити у задоволенні позовних вимог.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд дійшов наступного висновку.

Згідно Державного акта серія ПЛ № 100139 відповідачці ОСОБА_3 належить на праві власності земельна ділянка кадастровий № :00:003:0250, площею 5,63 га, що знаходяться на території Петро-Давидівської сільської ради Полтавського району Полтавської області (а.с.141).

Встановлено, що 16.11.2015 між орендодавцем ОСОБА_3 та орендарем ТОВ «Дружба» укладено договір оренди земельної ділянки, кадастровий № :00:003:0250, площею 5,6318 га, що знаходяться на території Петро-Давидівської сільської ради Полтавського району Полтавської області, строком на 7 років, який зареєстрований у Державному реєстрі речових прав 08.02.2016 (а.с.33-35).

Пунктом 7 договору оренди встановлено, що орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Пунктом 43 договору передбачено, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Відповідно до Акта приймання-передачі від 16.11.2015 в складі орендаря ТОВ «Дружба» в особі директора Пащенка В.А., орендодавця ОСОБА_3 та представника Петро-Давидівської сільської ради склали акт про те, що земельна ділянка, яку передано в оренду згідно договору від 16.11.2015 в задовільному стані передана орендарю ТОВ «Дружба». Межі погоджені, спірних питань немає (а.с.36).

Як встановлено в судовому засіданні протягом дії договору оренди землі від 16.11.2015 ТОВ «Дружба» належним чином виконувала умови договору, вчасно сплачувала орендну плату, що підтверджується документами про перерахування орендної плати ОСОБА_3 (а.с.70,72-104)

Як встановлено судом, у червні 2022 року відповідачка ОСОБА_3 направила позивачу заяву в якій вказує, що не має наміру продовжувати строк дії договору земельної ділянки згідно договору оренди, тому просить після закінчення терміну дії договору не здійснювати обробіток належної їй землі (а.с.30). Вказану заяву ТОВ «Дружба» отримала 03.06.2022, згідно відмітці на вказаній заяві.

Надалі 08.09.2022 відповідачка ОСОБА_3 повторно направила позивачу заяву, в якій вказує про бажання припинити договірні відносини з ТОВ «Дружба» після закінчення строку дії договору оренди землі, належної їй на праві власності (а.с.31).

Як вказує представник позивача у позовній заяві та в судовому засіданні зазначені вище листи позивач отримав.

28.09.2022 позивачем складено лист-повідомлення на адресу орендодавця ОСОБА_3 в якому вказує, що строк дії договору оренди закінчується 16.11.2023 та про намір скористатися переважним правом на поновлення його дії на новий строк на умовах, визначених у додатковій угоді, яку прикладає до даного листа (а.с.24).

Вказаний лист ОСОБА_3 отримала 07.10.2022 (а.с.25).

В подальшому 27.02.2023 ОСОБА_3 направила ТОВ «Дружба» повідомлення про припинення користування та повернення земельної ділянки, у зв`язку із закінченням строку дії договору та відсутністю наміру продовжувати договірні відносини (а.с.27-28).

Також 06.07.2023 ОСОБА_3 повторно направила позивачу заяву, в якій вказує про бажання припинити договірні відносини з ТОВ «Дружба» після закінчення строку дії договору оренди землі, належної їй на праві власності та просить повернути земельну ділянку після закінчення дії договору (а.с.32)

Як встановлено в судовому засіданні після закінчення дії договору та збору врожаю ТОВ «Дружба» добровільно повернула ОСОБА_3 земельну ділянку, сторони претензій одна до одної не мали. Акт про повернення земельної ділянки не складався.

24.11.2023 орендодавець ОСОБА_3 та орендар приватна агрофірма «Відродження» уклали договір оренди земельної ділянки кадастровий № :00:003:0250, площею 5,6318 га, що знаходяться на території Петро-Давидівської сільської ради Полтавського району Полтавської області, строком на 10 років (а.с.137-139).

Відомості про речове право оренда земельної ділянки за ПАФ «Відродження» внесено до Державного реєстру речових прав 22.02.2024 (а.с.143)

Надаючи оцінку спірним правовідносинам суд зазначає наступне.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом, Цивільним кодексом України, а також законами України, зокрема Законом України «Про оренду землі», іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також конкретним договором оренди землі.

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124).

Проте, саме Законом України «Про оренду землі» врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв`язку із передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно із ч.1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

У ч. 1 статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

За змістом положень статей 210, 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір підлягає державній реєстрації лишу у випадках, встановлених законом. Такий договір є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

За ч.1 ст. 14 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на момент укладення договору) договір оренди землі укладається в письмовій формі, а статтею 17 цього Закону передбачено, що об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Переважною більшістю правовідносин, урегульованих нормами цивільного законодавства, є відносини, у яких забезпечується правомірна поведінка їх суб`єктів та нормальна реалізація ними суб`єктивних прав і виконання суб`єктивних обов`язків.

Тому і строки у таких правовідносинах є строками здійснення суб`єктивних цивільних прав та виконання обов`язків.

За загальним правило, закріпленим у статті 631 ЦК України, строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення.

У ч.3 ст. 640 ЦК України, що діє з 01 січня 2013 року, визначено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Разом з тим ч. 5 ст.6 Закону України «Про оренду землі» визначає, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

З 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки.

Отже, можно зробити висновок, що договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV.

З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою.

У постанові від 18.04.2023, справа № 357/8277/19, Велика Палата Верховного Суду зробила висновок, що не вбачає підстав для відступу від висновку, викладеного в постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов договору, право оренди виникає з моменту його державної реєстрації.

Однак Велика Палата Верховного Суду у вказаній постанові вказала, що відступає від висновку, викладеного у цій постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16 у частині того, що виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

При цьому Велика Палата Верховного Суду враховує, що вказаний висновок стосується чинності договору оренди землі, укладеного після 01 січня 2013 року, тобто після зміни законодавчого регулювання: виключення із Закону № 161-XIV вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди та вказівки на необхідність реєстрації права оренди та виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність правочину з дня його державної реєстрації.

Отже враховуючи вказаний правовий висновок ВПВС, по даній справі строк дії договору від 16.11.2015 починає діяти з моменту укладення (підписання) даного договору та мав би закінчитися 16.11.2022.

Проте Законом України від 24 березня 2022 року, який вступив в дію з 07 квітня 2022 року, «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» до п. 27 Перехідних положень Земельного кодексу України були внесені зміни, згідно з якими договори оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, термін користування яких закінчився після введення воєнного стану, вважаються поновленими без волевиявлення сторін на один рік без внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про поновлення.

Норми щодо автоматичного на 1 рік поновлення договорів оренди землі діяли з 07 квітня 2022 року. Ця норма припинила свою дію з 19 листопада 2022 року, після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель».

Оскільки термін дії договору оренди від 16.11.2015 мав би закінчитися 16.11.2022, тобто після внесених змін і до 19.11.2022, тому строк дії договору оренди землі від 16.11.2015 був автоматично поновленим без волевиявлення сторін на 1 рік, тобто до 16.11.2023.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Таким чином, будь-який орендар будь-якого майна повинен усвідомлювати, що користується чужим майном, користується ним тимчасово, упродовж часу (строку), який визначається за згодою сторін договору. Після спливу такого строку за загальним правилом орендар має обов`язок повернути орендоване майно власнику (орендодавцю).

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до частин 1-4 вказаного Закону (в редакції чинній на момент укладення спірного договору), по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відповідно до п. 7 договору оренди землі від 16.11.2015 орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Як вбачається з матеріалів справи на протязі 2022 року ОСОБА_3 двічі, а саме 03.06.2022 та 08.09.2022 направляла ТОВ «Дружба» заяви про небажання продовжувати договірні відносини з позивачем та прохала після закінчення дії договору повернути їй земельну ділянку.

28.09.2022 позивачем складено лист-повідомлення на адресу орендодавця ОСОБА_3 в якому вказує, що строк дії договору оренди закінчується 16.11.2023 та про намір скористатися переважним правом на поновлення його дії на новий строк на умовах, визначених у додатковій угоді, яку прикладає до даного листа.

27.02.2023, тобто до закінчення строку дії договору, ОСОБА_3 направила ТОВ «Дружба» повідомлення про припинення користування та повернення земельної ділянки, у зв`язку із закінченням строку дії договору та відсутністю наміру продовжувати договірні відносини

Аналогічні повідомлення були направлені ОСОБА_3 на адресу позивача і в липні 2023 року, де вказувалося про не бажання продовжувати договірні відносини з позивачем.

Як вказує в судовому засіданні представник відповідача, ОСОБА_3 не мала наміру продовжувати договірні відносини з позивачем, через запропоновану низьку орендну плату. Так у запропонованій Додатковій угоді позивач пропонує розмір орендної плати 29100 грн, що є заниженим розміром у порівнянні з іншими орендарями. Також у Додатковій угоді змінені умови у розділі 4 «Орендна плата», п.4.2, де вказано, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється без урахування коефіцієнта індексації. З такими умовами Додаткової угоди ОСОБА_3 категорично не погоджується, тому і не бажає продовжувати договірні відносини з ТОВ «Дружба».

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Як визначено ч.4 ст.33 Закону України «Про оренду землі» у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами.

Водночас предмет регулювання статті 33 Закону «Про оренду землі» не може бути звужений винятково до реалізації орендарем свого переважного права, оскільки за змістом цього закону юридичним фактом, у силу якого договір укладається на новий строк (поновлюється), є досягнення згоди між сторонами щодо усіх істотних умов договору оренди землі.

При вирішенні спору між сторонами договору оренди землі щодо реалізації орендарем переважного права на поновлення договору, суд також має з`ясувати, чи досягнуто між сторонами згоди щодо нових істотних умов договору.

Зазначене узгоджується з висновками Верховного Суду викладеними у постановах від 18 січня 2021 року у справі № 733/513/18 та від 29 червня 2022 року в справі № 692/531/21.

Також у постанові № 272/440/18 від 28.09.2020 Верховний Суд зазначив, що "… у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі".

Згідно з позицією Верховного Суду, викладеною у постанові від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21, якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним.

У даному випадку між сторонами договору існували розбіжності щодо орендної плати, що є істотною умовою договору оренди, додаткова угода до договору оренди ОСОБА_3 не була підписана, тому переважне право орендаря на укладення договору оренди припинено.

Про припинення договірних відносин між позивачем та ОСОБА_3 свідчить і той факт, що після 16.11.2023 ТОВ «Дружба» добровільно передала ОСОБА_3 належну їй земельну ділянку і сторони претензій одна до одної не мали. Про це підтвердили в судовому засіданні як представник позивача, так і представник відповідача.

Таким чином матеріалами справи підтверджено, що 16.11.2023 строк дії договору оренди землі від 16.11.2015 закінчився, орендодавець до закінчення строку дії договору не погодився із запропонованими орендарем умовами, що викладені в додатковій угоді до договору оренди, таку угоду не підписав, тому позовні вимоги про визнання укладеною Додаткової угоди до Договору оренди землі від 16.11.2015 між ОСОБА_3 та ТОВ «Дружба» задоволенню не підлягають.

Доводи представника позивача про те, що ОСОБА_3 ввела позивача в оману, вказуючи у заявах про намір самостійно обробляти землю, натомість уклала договір оренди з іншим орендарем, тому порушила переважне право позивача на поновлення договору оренди є необгрунтованим.

Так ст.33 Закону України «Про оренду землі» зобов`язує орендодавця повідомити орендаря про бажання чи небажання продовжувати договір, а не вказувати причини такого.

Про такі висновки вказує і Верховний суд у постанові № 693/42/18 від 04.12.2019.

Крім того стаття 33 Закону України "Про оренду землі" не містить вимоги обґрунтованості заперечення.

Протилежний спосіб тлумачення призведе до ситуації, що суд перевірятиме саму наявність обґрунтування причин відмови або ж аналізуватиме зміст обґрунтування. В першому випадку роль суду буде формальною, адже обґрунтування може бути цілком надуманим чи недоречним. В другому випадку може виникнути ризик того, що суд переймає на себе функції орендодавця, що є неприпустимим.

Врешті, інше тлумачення закону призведе до ситуації, коли добросовісний орендар зможе продовжувати договір оренди необмежену кількість разів, а власник такої земельної ділянки позбудеться можливості розпоряджатися своїм майном на власний розсуд.

Що стосується позовних вимог про визнання недійсним договору оренди від 24.11.2023 та припинення права оренди за ПАФ «Відродження», суд зазначає наступне.

24.11.2023 орендодавець ОСОБА_3 та орендар приватна агрофірма «Відродження» уклали договір оренди земельної ділянки кадастровий № :00:003:0250, площею 5,63 га, що знаходяться на території Петро-Давидівської сільської ради Полтавського району Полтавської області, строком на 10 років.

Тобто вказаний договір оренди сторони уклали вже після закінчення дії попереднього договору оренди, який припинив свою дію 16.11.2023

Відповідно до ч.ч.1,3 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Позивач на підставу позовних вимог про визнання недійсним договору оренди від 24.11.2023 посилається на те, що укладенням вказаного договору порушено переважне право позивача на укладення договору оренди на новий строк.

Як вже зазначалося судом, відповідач ОСОБА_3 не погодилась продовжувати договірні відносини з ТОВ «Дружба» про що неодноразово направляла листи до позивача з вимогою припинити користування її земельною ділянкою після закінчення дії договору. При цьому в судовому засіданні представник відповідача вказував, що однією з підстав такого небажання був занизький розмір орендної плати у порівнянні з іншими орендарями.

Таким чином сторонами не досягнуто домовленості щодо змінених істотних умов договору, а тому в силу ч.4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право орендаря на укладення договору оренди землі є припиненим.

Спірний договір оренди від 24.11.2023 укладено ОСОБА_3 з новим орендарем після закінчення дії попереднього договору, підстав для визнання його недійсним судом не встановлено.

Таким чином суд дійшов висновку, що позовні вимоги про визнання недійсним договору оренди від 24.11.2023 та припинення права оренди за ПАФ «Відродження» є необгрунтованими та задоволенню не підлягають.

Згідно норм ст.141 ЦПК України у випадку відмови у позові судові витрати позивачу не відшкодовуються.

Керуючись статтями 12, 13, 81, 141, 247, 263-265, 354-355 ЦПК України, суд,

В И Р І Ш И В :

Відмовити у задоволенні позовних вимог ТОВ «Дружба» до ОСОБА_3 , ПАФ «Відродження» про визнання недійсним договору оренди, припинення права оренди та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди

Рішення може бути оскаржене безпосередньо до Полтавського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Повний текст рішення складено 26.08.2024.

Головуюча: Л.Є. Петренко