КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

25 липня 2024 року Київський апеляційний суд у складі:

суддя-доповідач Оніщук М.І.,

судді Шебуєва В.А., Кафідова О.В.,

секретар Ламбуцька Т.О.,

за участю:

представника позивача Цесельської І.В. ,

представника відповідача

ОСОБА_2 ОСОБА_3 ,

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_4 , подану від її імені та в її інтересах адвокатом Цесельською Інною Валентинівною, на рішення Ірпінського міського суду Київської області від 27 березня 2024 року у справі за позовом ОСОБА_4 до державного реєстратора Київської філії Комунального підприємства Вишенківської сільської ради "Добробут Гарант" Гуменюк Катерина Миколаївна, ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю "Кей Колект", третя особа: ОСОБА_5 , про скасування рішення державного реєстратора, скасування записів про право власності, визнання права власності,

В С Т А Н О В И В:

У травні 2019 року ОСОБА_4 звернулася до суду з позовом, згідно з яким, враховуючи заяву про зміну предмета позову, просила суд:

- скасувати рішення державного реєстратора Київської філії Комунального підприємства Вишеньківської сільської ради «Добробут-Гарант» Гуменюк К.М., індексний номер: 42561135 від 15.08.2018, згідно з яким 15.08.2018 внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 27507575 про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку, загальною площею 0, 10 га за адресою: АДРЕСА_1 ,кадастровий номер № :01:089:0035, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, за Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-колект» на підставі - договору Іпотеки № 2832 від 26.02.2007 року;

- скасувати запис про право власності № 27507575 на земельну ділянку , загальною площею 0,10 га, за адресою: АДРЕСА_1 ,кадастровий номер № :01:089:0035, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, за Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект»;

- скасувати запис про право власності №30194637 на земельну ділянку, загальною площею 0,10 га, за адресою : АДРЕСА_1 , кадастровий номер № :01:089:0035, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, за ОСОБА_2 .;

- визнати право власності на земельну ділянку, загальною площею 0,10 га за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер № :01:089:0035, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, за ОСОБА_4 .

Позовні вимоги обгрунтовано тим, що 26.02.2007 між ОСОБА_5 та АКІБ "УкрСиббианк" було укладено кредитний договір № 0, відповідно до якого банк надає позичальнику кредит у розмірі 69 000 доларів США строком до 26.02.2014 включно.

Також, 26.02.2007 між позивачем та АКІБ «Укрсиббанк» було укладено Договір іпотеки №2832, відповідно до п.п.1 якого предметом іпотеки є нерухоме майно - земельна ділянка, загальною площею 0,10 га, що належить Іпотедавцю на праві власності та знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер №:01:089:0035.

12.12.2011 банк відступив права вимоги за Іпотечним договором ТОВ «Кей-Колект» на підставі Договору відступлення права вимоги за договорами іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Саєнко Є.В. 15.08.2018 державним реєстратором Київської філії Комунального підприємства Вишеньківської сільської ради «Добробут-Гарант» Гуменюк К.М. було здійснено реєстрацію права власності на предмет іпотеки з ТОВ «Кей-Колект», а саме земельну ділянку, підставою якому стало рішення нотаріуса № 42561135 від 15.08.2018.

У подальшому, ТОВ «Кей-Колект», як новий власник вищевказаного майна, 07.02.2019 здійснив відчуження останнього, шляхом укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки з відстрочкою платежу, реєстровий номер договору № 1003 , з ОСОБА_2 .

Разом з тим, позивач вважає, що перехід права власності на належний їй предмет іпотеки відбувся незаконно, що призвело до порушення її прав, які підлягають захисту в судовому порядку.

Так, зокрема у ТОВ «Кей-Колект» був та є відсутнім окремий письмовий Договір про задоволення вимог Іпотекодержателя. Більше того, такий договір не укладався між позивачем та ТОВ «Кей-Колект».

Крім того, вказує, що ТОВ «Кей-Колект» зобов`язане було надати державному реєстратору Київської філії Комунального підприємства Вишеньківської сільської ради «Добробут-Гарант» Гуменюк К.М. в установленому порядку письмову вимогу про усунення порушень, документ, що підтверджує завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем такої вимоги та окремий письмовий договір про задоволення вимог іпотекодержателя.

За вказаних обставин, а також враховуючи те, що вона не отримувала вищевказаної письмової вимоги та не укладала окремого письмового договору про задоволення вимог іпотекодержателя, позивач звернувся до суду з даним позовом.

Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 27.03.2024 у задоволенні позову відмовлено (т. 3, а.с. 1163-177).

В апеляційній скарзі позивач, посилаючись на порушення норм процесуального права, неправильне застосування норм матеріального права та неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким позов задовольнити у повному обсязі.

В обгрунтування апеляційної скарги вказує на неврахування судом першої інстанції того, що законодавство, яке діяло на момент виникнення спірних правовідносин, не передбачало передачу права власності на іпотечне майно від іпотекодавця до іпотекодержателя в рахунок виконання основного зобов'язання на підставі застереження в іпотечному договорі.

При цьому, зазначає, що судом першої інстанції не було враховано, що позивач, яка є іпотекодержателем, не отримувала письмової вимоги про усунення порушень (т. 3, а.с.186-191).

У судовому засіданні представник позивача підтримав апеляційну скаргу з викладених в ній підстав та просив її задовольнити.

Представник відповідача ОСОБА_2 у судовому засіданні проти задоволення апеляційної скарги заперечував за її безпідставністю та необґрунтованістю і просив рішення суду залишити без змін, оскільки воно ухвалено з дотриманням вимог закону.

Інші учасники справи в судове засідання не з'явилися, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, про причини своєї неявки суд не сповістили.

Разом з тим, враховуючи положення ч.2 ст. 372 ЦПК України, судом апеляційної інстанції визнано за можливе розглянути справу за відсутності нез`явившихся учасників справи, оскільки їх неявка не перешкоджає апеляційному розгляду справи.

Заслухавши доповідь судді, вислухавши пояснення учасників справи, які з`явилися у судове засідання, вивчивши та дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення в межах доводів апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, виходячи з наступних підстав.

Як встановлено судом першої інстанції та вбачається з матеріалів справи, 26.02.2007 між Акціонерним комерційним інноваційним банком «Укрсиббанк» та ОСОБА_5 був укладений кредитний договір № 0, на підставі якого банк надав кредит в розмірі 69 000 доларів США строком до 26.02.2014.

26.02.2007 між ОСОБА_4 та Акціонерним комерційним інноваційним банком «Укрсиббанк» було укладено договір іпотеки № 2832, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сень-Силкою І.В., відповідно до п.1.1 якого іпотекодавець передає в іпотеку за зобов`язання ОСОБА_5 перед АКІБ «Укрсиббанк» нерухоме майно - земельну ділянку, загальною площею - 0,10 га, що належить Іпотекодавцю на праві власності та знаходиться за адресою : АДРЕСА_1 , кадастровий номер № :01:089:0035.

Відповідно до пункту 1.2. іпотекою забезпечується в повному обсязі виконання всіх грошових зобов`язань Позичальника за Кредитним договором №0 від 26.02.2007 (далі - Кредитний договір 1), за Кредитним договором № 0/2 від 26.02.2007 (далі - Кредитний договір -2).

Відповідно до п.п.1.2.1 договором передбачено зобов`язання по поверненню в повному обсязі отриманих, в порядку та на умовах відповідно до Кредитного договору 1, кредитних коштів у сумі 69 000 доларів США, що на день укладення Кредитного договору 1 за курсом НБУ складало 348450 грн. 00 коп.

Відповідно до п.п.1.2.2 вищевказаного договору, передбачено зобов`язання по поверненню отриманого кредиту за Кредитним договором 1 в термін до 26.02.2014, якщо інший термін повернення кредиту не встановлено згідно до умов Кредитного договору 1.

Відповідно до п.п.1.2.8 строк користування кредитом за Кредитним договором 2 встановлено до 26.02.2014, якщо інший строк повернення кредиту не встановлено у відповідності до зазначеного кредитного договору.

Відповідно до п.п. 2.1.1. вищевказаного договору у разі невиконання або неналежного виконання Позичальником зобов`язань за Кредитним договором Іпотекодержавтель має право задовольнити свої вимоги за рахунок предмету іпотеки в повному обсязі переважно перед іншими кредиторами.

Відповідно до п.п.2.1.2 у разі порушення позичальником обов`язків, встановлених цим Договором, Іпотекодержатель має право вимагати довгострокового виконання зобов`язань за Кредитним договором, а в разі невиконання Позичальником цієї вимоги - звернути стягнення на Предмет іпотеки.

Відповідно до п.4.1 звернення стягнення здійснюється Іпотекодержателем у: - у випадках, зазначених в п.п.2.1.1 -2.1.2. цього договору іпотеки, або; - у разі порушення провадження у справі про відновлення платоспроможності позичальника або визнання його банкрутом або; - у разі ліквідації юридичної особи - позичальника, або; - у разі порушення позичальником будь-якого зобов`язання за цим договором або будь-якого зобов`язання, що забезпечено іпотекою за цим Договором, або; - в інших випадках відповідно до діючого законодавства.

Відповідно до п.4.2 вищевказаного договору звернення стягнення здійснюється на підставі: - або рішення суду; - або виконавчого напису нотаріуса; - або застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя; - або за договором між Іпотекодавцем та Іпотокодержателем про задоволення вимог Іпотекодежателя.

Відповідно до п. 4.3 у випадках, зазначених в п.п.2.1.1 -2.1.2 цього договору іпотеки Іпотекодержатель надсилає Іпотекодавцю повідомлення, оформлене згідно ст.35 Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до п. 4.4. договору у разі невиконання Іпотекодавцем вимог, зазначених в повідомлені, про яке йдеться в п.4.3, Іпотекодержатель здійснює звернення стягнення.

Відповідно до п. 4.6. договору звернення стягнення по застереженню про задоволення вимог Іпотекодержателя,здійснюється відповідно до розділу 5 цього договору іпотеки та відповідно до розділу V Закону України «Про іпотеку».

Розділом 5 Договору передбачено застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя.

Відповідно до п.п.5.1. договору сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Позасудове врегулювання здійснюється відповідно до застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя, що міститься в цьому договорі. Іпотекодержавтель самостійно визначає один з наступних способів звернення стягнення на Предмет Іпотеки: - передачу Іпотекодержателю права власності на Предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку»; - право Іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до п.5.2 у разі настання обставин, зазначених в п.4.1 цього договору іпотеки, Іпотекодержатель надсилає рекомендованим листом Іпотекодавцю повідомлення про застосування застереження про задовлення вимог Іпотекодержателя.

Разом з тим, на підставі нотаріального договору факторингу № 4 та нотаріального договору про відступлення права вимоги за договорами іпотеки, посвідчених приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Саєнко Е.В. 12.12.2011 за реєстровими номерами №№ 5207-5208, право вимоги до боржників за кредитним договором та іпотечним договором набуло ТОВ «Кей-Колект».

Також, як вбачається з матеріалів справи, 07.02.2019 року між ТОВ «Кей-Колект» та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі продажу земельної ділянки з відстрочкою платежу, зареєстрований приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Розсохою С.С. за реєстровим №1003.

Відповідно до пункту 1.1 вищевказаного договору продавець передає у власність покупця земельну ділянку, загальною площею 0,1 га, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер: :01:089:0035, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, а покупець приймає земельну ділянку у власність та зобов`язується сплатити за неї певну грошову суму.

Відповідно до пункту 2.1 вищевказаного договору вартість нерухомого майна відповідно до довідки про балансову вартість № 17/08/18/734024/3 від 17.08.2018, становить 1 088 744 грн. 00 коп.

Відповідно до п.2.2 за домовленістю сторін продаж земельної ділянки вчинено за 1 472 016 грн. 00 коп., що відповідно до курсу НБУ еквівалентно 54600 доларів США, але повинна бути переглянута покупцем відповідно до курсу долара США на дату здійснення платежу. Грошові кошти покупець зобов`язаний передати до 30.04.2019.

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме мано та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 158391606 від 04.03.2019 земельна ділянка, загальною площею 0,1 га, кадастровий номер :01:089:0035 за адресою: АДРЕСА_1 за реєстраційним номером №000 належить на праві приватної власності ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу № 1003 від 07.02.2019.

Звертаючись до суду з позовом, позивач, як на підставу для його задоволення, посилався, серед іншого, на те, перехід права власності на належний їй предмет іпотеки відбувся незаконно, оскільки у ТОВ «Кей-Колект» був та є відсутнім окремий письмовий Договір про задоволення вимог Іпотекодержателя.

Так, частиною першою статті 1 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, яка діяла на момент укладення іпотечного договору) визначено, що іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом; наступна іпотека - передання в іпотеку нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки за попереднім іпотечним договором; пріоритет - переважне право однієї особи відносно права іншої особи на те ж саме нерухоме майно; вищий пріоритет - пріоритет, встановлений раніше будь-якого іншого пріоритету стосовно одного й того ж нерухомого майна.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).

У відповідності до ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» передбачає, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

За змістом ч.ч. 1 та 2 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Аналіз положень ст.ст. 36 та 37 Закону України «Про іпотеку» дає підстави для висновку, що застереження в іпотечному договорі також вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Отже, законодавець визначив як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку» на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору.

З урахування викладеного, а також враховуючи те, що в іпотечному договорі сторони договору передбачили право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки, зокрема шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, на підставі відповідного застереження в іпотечному договорі, посилання апелянта на відсутність Договору про задоволення вимог іпотекодержателя, як на підставу для скасування рішення про державну реєстрацію права власності на спірне іпотечне майно, колегія суддів вважає безпідставними та необгрунтованими.

Також, позивач при зверненні до суду вказував, що позивач, яка є іпотекодержателем, не отримувала письмової вимоги про усунення порушень.

Разом з тим, як вірно встановлено судом першої інстанції, 06.07.2017 іпотекодержатель ТОВ "Кей-Колект" рекомендованими повідомленнями про вручення поштового відправлення надіслало ОСОБА_4 (іпотекодавцю) та ОСОБА_5 (позичальнику) вимогу про порушення основного зобов`язання та іпотечного договору з пропозицією сплатити заборгованість, а також з попередженням про наслідки несплати заборгованості з урахуванням положень ст.ст. 35, 36 Закону України "Про іпотеку", зокрема шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст.ст. 37, 38 Закону України "Про іпотеку".

При цьому, вказане повідомлення іпотекодавець ОСОБА_4 та ОСОБА_5 отримали 18.07.2017 (т. 1, а.с. 210, 213), проте вимоги іпотекодержателя не задовольнили, боргові зобов`язання за кредитним договором перед кредитором залишилися невиконаними.

Таким чином, встановивши вищенаведені обставини справи, суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку про те, що звернення стягнення на предмет іпотеки ТОВ "Кей-Колект" та подальший продаж земельної ділянки ОСОБА_2 проведено з додержанням норм чинного законодавства.

З вищенаведеного вбачається, що доводи апелянта щодо незаконності рішення не грунтуються на вимогах закону, суперечать наявним у справі доказам та фактичним обставин справи, а отже не спростовують та не впливають на законність і обгрунтованість ухваленого судом рішення.

Крім цього, наведені в апеляційній скарзі доводи, які на думку скаржника, є підставою для скасування рішення суду, є тотожними із його поясненнями на обгрунтування позовних вимог, ці доводи були предметом судового розгляду в суді першої інстанції, яким суд надав грунтовну оцінку, яка узгоджується з вимогами закону і з якою у суду апеляційної інстанції відсутні підстави не погодитися.

Таким чином, суд першої інстанції повно та всебічно розглянув справу, надав всім доводам сторін належну правову оцінку, оцінив належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності та постановив законне, правильне по суті і справедливе рішення.

При апеляційному розгляді справи порушень норм матеріального і процесуального права, які є підставою для скасування рішення, в справі не виявлено.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З огляду вищевикладене, колегія суддів приходить до висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення суду без змін.

Враховуючи викладене, керуючись ст.ст. 268, 367, 368, 372, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_4 , подану від її імені та в її інтересах адвокатом Цесельською Інною Валентинівною, - залишити без задоволення.

Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 27 березня 2024 року у справі за позовом ОСОБА_4 до державного реєстратора Київської філії Комунального підприємства Вишенківської сільської ради "Добробут Гарант" Гуменюк Катерина Миколаївна, ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю "Кей Колект", третя особа: ОСОБА_5 , про скасування рішення державного реєстратора, скасування записів про право власності, визнання права власності - залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту може бути оскаржена до Верховного Суду.

Повний текст постанови складений 26 липня 2024 року.

Суддя-доповідач М.І. Оніщук

Судді В.А. Шебуєва

О.В. Кафідова