Справа № 462/5049/23 Головуючий у 1 інстанції: Боровков Д.О.
Провадження № 22-ц/811/3655/23 Доповідач в 2-й інстанції: Крайник Н. П.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 червня 2024 року Львівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ в складі:

головуючої: Н.П. Крайник

суддів: Я.А. Левика, М.М. Шандри

при секретарі: О.В. Псярук

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Львові цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 на рішення Залізничного районного суду міста Львова від 14 листопада 2023 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Есаймент» (третя особа Державний реєстратор прав на нерухоме майно Глинянської міської ради Львівського району Львівської області Кіріченко Віталій Васильович) про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав та припинення права власності,-

В С Т А Н О В И В:

03.07.2023 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Есаймент», в якому просила скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, внесене Державним реєстратором Глинянської міської ради Львівського району Львівської області Кіріченком В.В., індексний номер 59399010 від 22.07.2021 року, яким було зареєстровано право власності (номер відомостей про речове право 43091494) за ТзОВ «ФК «Есаймент» на об`єкт житлової нерухомості (квартиру) загальною площею 67,2 кв.м за адресою АДРЕСА_1 та припинити право власності ТзОВ «ФК «Есаймент» на квартиру за адресою АДРЕСА_1 .

Позов обґрунтовувала тим, що 05 березня 2007 року між нею та АКІБ «УкрСиббанк» було укладено кредитний договір № 0, згідно якого банк надав їй кредит в розмірі 17000 доларів США з терміном остаточного повернення кредиту не пізніше 03 березня 2017 року та зі сплатою процентів в розмірі 13,5 річних. Цього ж дня, 05 березня 2007 року, з метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між АКІБ «УкрСиббанк» та нею було укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Лаврик Т.Я. за реєстровим № 978, відповідно до якого вона передала в іпотеку банку квартиру АДРЕСА_1 , яка належить їй на праві власності.

07 жовтня 2019 року між АТ «Дельта Банк» та ТОВ «ФК «Есаймент» укладено договір купівлі-продажу прав вимоги № 2002/К, відповідно до якого банком було відступлено право вимоги в користь відповідача за іпотечним договором від 05 березня 2007 року. 15 квітня 2020 року ТОВ «ФК «Есаймент» направило їй повідомлення-вимогу від 10 квітня 2020 року про обов`язок достроково сплатити заборгованість за кредитним договором № 0 від 05 березня 2007 року та попередило, що у разі невиконання вимоги протягом тридцятиденного строку відповідач має намір звернути стягнення на предмет іпотеки. 22 липня 2021 року Державним реєстратором Глинянської ради Львівського району Львівської області Кіріченком В.В. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 59399010, згідно якого у зв`язку з порушенням нею умов кредитних договорів № 0 від 05 березня 2007 року та № 0 від 02 серпня 2006 року, на підставі іпотечних договорів (з додатками), укладених 02 серпня 2006 року та 05 березня 2007 року між ОСОБА_1 та АКІБ «УкрСиббанк», за ТОВ «ФК «Есаймент» зареєстровано право власності на предмет іпотеки. Вважала таке рішення незаконним, оскільки вимога ТОВ «ФК «Есаймент» від 10 квітня 2020 року не містила зазначення конкретного способу звернення стягнення на предмет іпотеки, а будь-яких інших повідомлень від відповідача про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, обов`язок надсилання яких іпотекодержателем передбачено п.п. 5.1., 5.2. іпотечного договору від 05 березня 2007 року, вона не отримувала. Крім того, на час подання відповідачем документівдля проведення державної реєстрації права власності на спірну квартиру,відомості про вартість предмета іпотеки були відсутні. У зв`язку з наведеним, просила позов задоволити.

Оскаржуваним рішенням у задоволені позову ОСОБА_1 відмовлено.

Скасовано заходи забезпечення позову у виді арешту майна - квартири АДРЕСА_1 , застосовані ухвалою Залізничного районного суду м. Львова від 04 липня 2023 року.

Рішення суду оскаржила представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 .

Вважає рішення суду незаконним, необґрунтованим, таким, що постановлене з порушенням норм матеріального і процесуального права та з неповним з`ясуванням усіх обставин справи.

Зазначає, що постановляючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції не врахував умови іпотечного договору від 05 березня 2007 року, укладеного між ОСОБА_1 та АКІБ «УкрСиббанк», згідно якого у разі невиконання іпотекодавцем вимог повідомлення про усунення порушення у встановлені строки, іпотекодержатель на його (іпотекодавця) адресу надсилає рекомендованим листом повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя із зазначенням відповідного способу задоволення цих вимог та лише отримання іпотекодавцем зазначеного повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя є підставою для переходу права власності на предмет іпотеки (п.п. 5.1.,5.3. іпотечного договору від 05.03.2007 року). Відтак, процедура застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя була визначена умовами іпотечного договору від 05.03.2007 року. При цьому, така процедура не суперечила Закону України «Про іпотеку», а тому мала бути неухильно дотримана відповідачем, що відповідає правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постанові від 20.03.2019 року у справі №306/2053/16- ц.

15.04.2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Есаймент» направило ОСОБА_1 вимогу про виконання порушеного зобов`язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки №10.04/20-6 від 10.04.2020 року,у якій відповідач зазначив, що станом на 10.04.2020 року у неї є наявною заборгованість за кредитним договором №0 від 05.03.2007 року у розмірі 55 243,33 грн. Крім того, у вимозі було зазначено, що така є одночасно повідомленням про порушення та вимогою про усунення порушення, а також попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки в розумінні ст.ст. 35-39 Закону України «Про іпотеку». Будь-яких інших повідомлень від відповідача щодо звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, в тому числі повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, позивач не отримувала, оскільки таке не надсилалося, що також було встановлено під час розгляду справи у суді першої інстанції. Таким чином, відповідач порушив умови застереження, яке передбачене у Розділі 5 іпотечного договору від 05.03.2007 року, оскільки не надіслав позивачу повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя із зазначенням відповідного способу задоволення вимог, не подав такого повідомлення державному реєстратору, а також не надав його суду першої інстанції в ході розгляду справи.

Відтак, незважаючи на визначення сторонами іпотечного договору від 05.03.2007 року обов`язкової процедури застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, відповідач діючи недобросовісно, не дотримався порядку та умов такого застереження, чим порушив умови іпотечного договору від 05.03.2007 року та, як наслідок, з порушенням вимог закону набув права власності на квартиру загальною площею 67.2 кв. м за адресою АДРЕСА_1 .

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції не врахував, що наданий відповідачем звіт про оцінку ринкової вартості предмета іпотеки від 14.07.2021 року не стосується спірної квартири, оскільки об`єктом дослідження у звіті зазначено об`єкт незавершеного будівництва, коефіцієнт готовності якого становить 23 %. Таким чином, вирішуючи даний спір, суд першої інстанції не врахував, що державним реєстратором Кіріченком В.В. проведено державну реєстрацію прав на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 без надання заявником усіх передбачених Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень документів, що є підставою для скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав та припинення права власності ТзОВ «Фінансова компанія «Есаймент»на іпотечне майно.

Просить рішення суду скасувати та постановити нове рішення, яким позов задоволити.

У засіданні суду апеляційної інстанції представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 скаргу підтримала з підстав, наведених у ній, просила скаргу задоволити, рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явилися, хоча були належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи, тому суд вважає за можливе проводити розгляд справи у їх відсутності.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 , перевіривши матеріали справи в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає до задоволення з наступних мотивів.

Відповідно до ч.1 ст.15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно положень ст.ст. 12, 13 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. При цьому кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч.1, ч.6 ст. 81 ЦПК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Згідно ст. 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Статтею 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

Згідно ст. 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Відтак, застереження про задоволення вимог іпотекодежателя, що міститься в іпотечному договорі, є одним із визначених законодавством способів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Подібні висновки викладено, зокрема, в постанові Верховного Суду України від 24 травня 2017 року у справі № 6-1388цс16 та в постанові Верховного Суду від 31 січня 2018 року у справі № 910/6592/16.

Статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) передбачено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.

Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Право іншої особи з вищим пріоритетом щодо строкового користування нерухомим майном, набутим у власність іпотекодержателем, зберігає чинність відповідно до умов договору, яким обумовлено таке користування. Права та вимоги третіх осіб на предмет іпотеки, набутий у власність іпотекодержателем, які мають нижчий пріоритет, ніж вимога іпотекодержателя, втрачають чинність.

Пунктом 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Згідно пункту 61 Порядку № 1127 (у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності іпотечного майна) Для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, набуття права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), також подаються: 1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами); 3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; 4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.

Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, обтяжень речових прав на передане в іпотеку майно, у тому числі внесення після державної реєстрації іпотеки іпотекодавця до Єдиного реєстру боржників, не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 на праві власності належала квартира АДРЕСА_1 , що підтверджується реєстраційним посвідченням від 21 листопада 1997 року серія НОМЕР_1 (а.с. 30).

05 березня 2007 року між АКІБ «УкрСиббанк» (правонаступником якого є АТ «Дельта банк») та ОСОБА_1 було укладено кредитний договір № 0, згідно умов якого банк надав кредит позивачу на суму 17000 доларів США з терміном остаточного повернення кредиту не пізніше 03 березня 2017 року зі сплатою процентів в розмірі 13,5 річних (пункти 1.1 -1.3 кредитного договору) (а.с. 17-25).

Цього ж дня, 05 березня 2007 року, з метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором № 0 від 05 березня 2007 року (кредитний договір 1) та кредитним договором № 0 від 05 березня 2007 року (кредитний договір 2) між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 було укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Лаврик Т.Я. за реєстровим № 978, відповідно до якого ОСОБА_1 передала в іпотеку банку квартиру загальною площею 67,2 кв.м, житловою площею 45,3 кв.м під номером АДРЕСА_1 (а.с. 32-39).

Пунктом 1.2 іпотечного договору від 05 березня 2007 року передбачено, що іпотекою забезпечується зобов`язання усіх грошових зобов`язань за кредитним договором № 0 від 05 березня 2007 року, зокрема, зобов`язання по поверненню в повному обсязі отриманих кредитних коштів в сумі 17000 доларів США в термін до 03 березня 2017 року (підпункти 1.2.1,1.2.2 іпотечного договору).

02 березня 2009 року між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 укладено договір про внесення змін № 1 до договору іпотеки від 05 березня 2007 року, відповідно до якого термін зобов`язання по поверненню отриманого за кредитним договором 1 кредиту становив до 03 березня 2021 року (а.с. 85).

07 червня 2012 року між АТ «Дельта Банк» та ОСОБА_1 укладено додатковий договір до кредитного договору № 0 від 05 березня 2007 року, згідно якого договірні сторони домовилися змінити валюту виконання зобов`язання за кредитним договором з доларів США на гривню та встановити заборгованість в розмірі 68392,56 грн.

07 серпня 2012 року між АТ «Дельта Банк» та ОСОБА_1 укладено договір про внесення змін до договору іпотеки від 05 березня 2007 року, згідно якого передбачено, що іпотекою забезпечується зобов`язання усіх грошових зобов`язань за кредитним договором 1, зокрема, зобов`язання по поверненню в повному обсязі отриманих кредитних коштів в сумі 68392,56 грн в термін до 05 червня 2027 року (підпункти 1.2.1,1.2.2 іпотечного договору) (а.с.85 зворот - 86).

Судом також встановлено, що 02 серпня 2006 року, з метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором № 0 від 02 серпня 2006 року (кредитний договір 1), за додатковою угодою про встановлення ліміту овердрафту № 693 до договору про відкриття карткового рахунку та видачу платіжної картки № НОМЕР_2 від 02 серпня 2006 року (кредитний договір 2), укладеними між тими самими сторонами, між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 було укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Лаврик Т.Я. за реєстровим № 4269, відповідно до якого ОСОБА_1 передано в іпотеку банку спірну квартиру, загальною площею 67,2 кв.м, житловою площею 45,3 кв.м під номером АДРЕСА_1 (а.с.78-80).

07 серпня 2012 року між АТ «Дельта Банк» та ОСОБА_1 укладено договір про внесення змін до договору іпотеки від 02 серпня 2006 року, відповідно до якого іпотекою забезпечується зобов`язання усіх грошових зобов`язань за кредитним договором, зокрема, зобов`язання по поверненню в повному обсязі отриманих кредитних коштів в сумі 112407,06 грн в термін до 02 серпня 2027 року (підпункти 1.2.1,1.2.2 іпотечного договору) (а.с.81-87).

07 жовтня 2019 року між АТ «Дельта Банк» та ТОВ «ФК «Есаймент» укладено договір купівлі-продажу прав вимоги № 2002/К, відповідно до якого банком було відступлено право вимоги на користь відповідача за іпотечними договорами від 02 серпня 2006 року та від 05 березня 2007 року (а.с.76,77).

Матеріалами справи встановлено, що позивач ОСОБА_1 належним чином своїх зобов`язань за кредитними договорами № 0 від 02 серпня 2006 року та № 0 від 05 березня 2007 року не виконувала, що призвело до виникнення у неї заборгованості за невиконання покладених на неї зобов`язань.

15.04.2024 року ТОВ «ФК «Есаймент» на адресу іпотекодавця поштовим зв`язком направило повідомлення-вимогу № 10.04/20-6 від 10 квітня 2020 року про обов`язок достроково сплатити заборгованість за кредитним договором № 0 від 05 березня 2007 року та попередило боржника, що у разі невиконання зазначеної вимоги протягом тридцятиденного строку відповідач має намір звернути стягнення на предмет іпотеки, зокрема, в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (а.с.87 зворот, 88).

Також, 15.04.2024 року ТОВ «ФК «Есаймент» на адресу іпотекодавця поштовим зв`язком направлено повідомлення-вимогу № 13.04/20-1 від 13 квітня 2020 року про обов`язок достроково сплатити заборгованість за кредитним договором № 0 від 02 серпня 2006 року та попереджено, що у разі невиконання вимоги протягом тридцятиденного строку відповідач має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (а.с.91 зворот, 92).

Згідно довідки про стан кредитної заборгованості від 19 липня 2021 року № 19/07/21-1 станом на день видачі довідки заборгованість ОСОБА_1 за кредитним договором № 0 від 05 березня 2007 року становила 109 216,78 грн., за кредитним договором № 0 від 02 серпня 2006 року - 193 720,80 грн (а.с. 111).

21.07.2021 року ТОВ «ФК «Есаймент» звернулося до державного реєстратора Глинянської ради Львівського району Львівської області Кіріченка В.В. з заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень щодо зміни власника квартири АДРЕСА_1 на іпотекодержателя зазначеного нерухомого майна.

Як убачається з матеріалів реєстраційної справи об`єкта нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 (реєстраційний № 101), ТОВ «ФК «Есаймент» надало державному реєстратору Глинянської міської ради Львівського району Львівської області Кіріченку В.В. для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить відповідне застереження, наступні документи: заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень встановленого зразка; платіжні інструкції від 21 липня 2021 року про сплату адміністративного збору на суму 230 грн та про плату за скорочення термінів надання послуг на суму 2270 грн; довідку про стан кредиторської заборгованості від 19 липня 2021 року; звіт про оцінку майна - ринкової вартості об`єкта незавершеного будівництва - квартири АДРЕСА_1 з коефіцієнтом готовності 23 %, вартістю 308800 грн; іпотечний договір від 02 серпня 2006 року; вимогу про виконання порушеного зобов`язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки № 13.04/20-1 від 13 квітня 2020 року; рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення позивачу; іпотечний договір від 05 березня 2007 року; вимогу про виконання порушеного зобов`язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки № 10.04/20-6 від 10 квітня 2020 року; рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення позивачу; договір купівлі-продажу вимоги № 2002/К від 07 жовтня 2019 року між АТ «Дельта Банк» та ТОВ «ФК «Есаймент» (а.с.105-146).

22 липня 2021 року державним реєстратором Глинянської ради Львівського району Львівської області Кіріченком В.В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 59399010, згідно якого за відповідачем ТОВ «ФК «Есаймент» зареєстровано право власності на предмет іпотеки згідно з іпотечними договорами (з додатками), укладеними від 02 серпня 2006 року та від 05 березня 2007 року між позивачем та АКІБ «УкрСиббанк», у зв`язку з порушенням позивачем умов кредитних договорів № 0 від 05 березня 2007 року та № 0 від 02 серпня 2006 року (а.с.109,110).

Відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив з того, що застереженням у договорі іпотеки від 05.03.2007 року сторони погодили позасудове врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки, що прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя за своїми правовими наслідками. Таке погодження сторонами свідчить про наявність згоди самого іпотекодавця на позасудовий спосіб врегулювання питання про звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань. У зв`язку з порушенням позичальником ОСОБА_1 умов кредитного договору у іпотекодержателя ТОВ «ФК «Есаймент» виникло право звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема, у позасудовому порядку, у зв`язку з чим на адресу ОСОБА_1 було надіслано повідомлення-вимогу про усунення порушень основного зобов`язання та/або іпотечного договору, що не заперечується останньою. Зазначене повідомлення позивач отримала, однак заборгованість не погасила. При цьому, суд першої інстанції виходив з того, що на час вчинення реєстраційних дій ТОВ «ФК «Есаймент» надало державному реєстратору всі необхідні документи, передбачені пунктом 61 Порядку № 1127, тому реєстратор не мав передбачених законом підстав для відмови у державній реєстрації прав та їх обтяжень щодо квартири АДРЕСА_1 .

З таким висновком суду першої інстанції колегія суддів не може погодитися, виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності) зазначено виключний перелік підстав для відмови в державній реєстрації прав, а саме: 1) заявлене речове право, обтяження не підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону; 2) заява про державну реєстрацію прав подана неналежною особою; 3) подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом; 4) подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження; 5) наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; 6) наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно; 7) заяву про державну реєстрацію обтяжень щодо попереднього правонабувача подано після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем; 8) після завершення строку, встановленого частиною третьою статті 23 цього Закону, не усунені обставини, що були підставою для прийняття рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав; 9) документи подано до неналежного суб`єкта державної реєстрації прав, нотаріуса; 10) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в електронній формі подано особою, яка згідно із законодавством не має повноважень подавати заяви в електронній формі; 11) заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене речове право, обтяження вже зареєстровано у Державному реєстрі прав; 12) заявник звернувся із заявою про державну реєстрацію права власності щодо майна, що відповідно до поданих для такої реєстрації документів відчужено особою, яка на момент проведення такої реєстрації внесена до Єдиного реєстру боржників, у тому числі за виконавчими провадженнями про стягнення аліментів за наявності заборгованості з відповідних платежів понад три місяці.

Згідно ч. 2 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» за наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав. Рішення про відмову в державній реєстрації прав повинно містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття.

Відповідно до ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) за позовом про визнання дій нотаріуса щодо реєстрації права власності на нерухоме майно такими, що вчинені з порушенням порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, та скасування державної реєстрації зазначено про правильність висновків судів про те, що державна реєстрація права власності на предмет іпотеки проведена всупереч нормам чинного законодавства, оскільки «…спірний предмет іпотеки повністю добудовано та він має 100 % готовності. Оцінка предмета іпотеки на момент набуття права власності за іпотекодержателем та визначення його ринкової вартості в розмірі 2 563 480, 20 грн є значно нижчою ніж на момент укладення договорів іпотеки та наступної іпотеки, коли готовність житлового будинку становила 95,9 %. Оцінка предмета іпотеки здійснена суб`єктом оціночної діяльності шляхом застосування порівняльного методичного підходу, без виходу на місце і без огляду самого об`єкта будівництва, а тому вона не відповідає дійсній ринковій вартості спірного нерухомого майна».

У постанові від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) за позовом про скасування реєстрації речового права, права власності на іпотечне майно Велика Палата Верховного Суду погодилася з висновками судів про задоволення позову через порушення вимог договору щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, оскільки в матеріалах справи відсутні відомості про отримання іпотекодавцем письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, та через відсутність інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна, проте оцінка майна предмета іпотеки на момент переходу права власності не проводилася.

Відтак, Велика Палата Верховного Суду у постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц вважала, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.

Подібні за змістом висновки з посиланням на зазначені висновки Великої Палати Верховного Суду викладено у постановах Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі № 917/2101/17, від 11 червня 2020 року у справі № 914/953/19, від 12 серпня 2020 року у справі № 921/353/19, від 20 лютого 2020 року у справі № 653/2857/17 (провадження № 61-1113св19), від 29 січня 2020 року у справі № 607/8488/18 (провадження № 61-7603св19), від 14 липня 2021 року у справі № 761/11601/19 (провадження № 61-3609св21).

Як убачається з матеріалів справи, звертаючись до державного реєстратора Глинянської ради Львівського району Львівської області Кіріченка В.В. з заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень щодо зміни власника квартири АДРЕСА_1 на іпотекодержателя зазначеного нерухомого майна - ТОВ «ФК «Есаймент», таке надало державному реєстратору звіт про оцінку ринкової вартості іпотечного майна від 14.07.2021 року, згідно якого ринкова вартість об`єкта оцінки становить 308 800 грн.

При цьому, з довідки про внесення інформації зі звіту про оцінку квартири АДРЕСА_1 від 14.07.2021 року до єдиної бази даних звітів про оцінку вбачається, що об`єктом дослідження експерта був об`єкт незавершеного будівництва з коефіцієнтом готовності 23 %.

Таким чином, долучена ТОВ «ФК «Есаймент» до заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень оцінка іпотечного майна - квартири АДРЕСА_1 не стосується предмета іпотеки, на яке проводиться звернення, та не відповідає дійсній ринковій вартості спірного нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 , яка не є об`єктом незавершеного будівництва, що підтверджується реєстраційним посвідченням від 21 листопада 1997 року серія НОМЕР_1 та договором іпотеки від 05 березня 2007 року.

Враховуючи наведене, колегія суддів приходить до висновку, що державну реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за іпотекодержателем ТОВ «ФК «Есаймент» проведено з порушенням вимог ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», оскільки рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 22.07.2021 року державним реєстратором прийнято за відсутності відомостей про вартість предмета іпотеки, визначену на час такого набуття.

З наведених мотивів, рішення суду слід скасувати та ухвалити нову постанову, якою позов ОСОБА_1 задоволити, скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, внесене Державним реєстратором Глинянської міської ради Львівського району Львівської області Кіріченком В.В., індексний номер 59399010 від 22.07.2021 року, яким було зареєстровано право власності (номер відомостей про речове право 43091494) за ТзОВ «ФК «Есаймент» на об`єкт житлової нерухомості (квартиру), загальною площею 67,2 кв.м за адресою АДРЕСА_1 , припинивши право власності ТзОВ «ФК «Есаймент» на квартиру за адресою АДРЕСА_1 .

Керуючись ст. 367, ст. 368, п. 2 ч. 1 ст. 374, п.п. 1-4 ч. 1 ст. 376, ст. 381, ст. 382, ст. 383, ст. 384 ЦПК України, Львівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 задоволити.

Рішення Залізничного районного суду міста Львова від 14 листопада 2023 року скасувати.

Ухвалити нову постанову, якою позов ОСОБА_1 задоволити.

Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, внесене Державним реєстратором Глинянської міської ради Львівського району Львівської області Кіріченком В.В., індексний номер 59399010 від 22.07.2021 року, яким було зареєстровано право власності (номер відомостей про речове право 43091494) ТзОВ «ФК «Есаймент» на об`єкт житлової нерухомості (квартиру), загальною площею 67,2 кв.м за адресою АДРЕСА_1 , припинивши право власності ТзОВ «ФК «Есаймент» на квартиру за адресою АДРЕСА_1 .

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскарженою у касаційному порядку шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови.

Повний текст постанови складено 05 липня 2024 року.

Головуючий: Н.П. Крайник

Судді Я.А. Левик

М.М. Шандра