КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

справа № 760/10777/22

провадження № 22-ц/824/1888/2024

16 квітня 2024 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів:

судді - доповідача Кирилюк Г. М.

суддів: Рейнарт І. М., Ящук Т.І.

при секретарі Усковій Я. А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справуза позовом керівника Солом`янської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради до ОСОБА_1 , Спільного українсько-білоруського підприємства «Укртехносинтез» (у формі товариства з обмеженою відповідальністю) про скасування рішень про державну реєстрацію прав, визнання недійсним договору купівлі-продажу, знесення самочинного будівництва та повернення земельної ділянки, за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Станицького Олександра Борисовича та апеляційною скаргою представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Укртехносинтез» - адвоката Мамчур Наталії Володимирівни на рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 19 квітня 2023 року в складі судді Букіної О. М.,

встановив:

22.08.2022 керівник Солом`янської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 , Спільного українсько-білоруського підприємства «Укртехносинтез» (у формі товариства з обмеженою відповідальністю) ( надалі- ТОВ "Укртехносинтез"), в якому просив:

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 18.06.2018 індексний номер 41665796, та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації зміни розділу об`єкта нерухомого майна № 000 на майновий комплекс за адресою: АДРЕСА_1 , що на праві власності зареєстровано за ТОВ «Укртехносинтез»;

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 01.10.2021 індексний номер 60701895, та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації зміни розділу об`єкта нерухомого майна № 000 та зміни права власності на майновий комплекс за адресою: АДРЕСА_1 , що на праві власності зареєстровано за ТОВ «Укртехносинтез»;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу майнового комплексу від 13.10.2021, укладений між ТОВ «Укртехносинтез» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського нотаріального округу та зареєстрований в реєстрі за № 785.

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 13.10.2021 індексний номер 60941514, та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права приватної власності за ОСОБА_1 майновий комплекс загальною площею 1 760,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , припинивши вказане право ОСОБА_1 ;

- зобов`язати ОСОБА_1 повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради (, вул. Хрещатик, 36, м. Київ, 01044), земельну ділянку, площею 0,12 га, що є частиною земельної ділянки загальною площею 0,6973 га (обліковий код 72:475:0012) за адресою: АДРЕСА_1 , яка використовується без правовстановлюючих документів, привівши її у придатний для використання стан шляхом звільнення від самочинно збудованих будівель та споруд.

Посилався на ті підстави, що державна реєстрація змін розділу об`єкта нерухомого майна №000, змін до права власності та державна реєстрація права власності здійснені у порушення вимог чинного законодавства, а тому підлягають скасуванню, договір купівлі-продажу нерухомого майна від 13.10.2021 - визнанню недійсним, а земельна ділянка комунальної власності по АДРЕСА_1 , яка використовується без правовстановлюючих документів, поверненню дійсному власнику - Київській міській раді шляхом звільнення від будівель та споруд.

В порушення вимог ст. 2, 3, 5, 12, 18, 22, 26-27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», за відсутності обов`язкових документів, визначених п. 43, 45 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127 здійснено реєстрацію:

- змін розділу об`єкта нерухомого майна реєстраційний номер 000 від 18.06.2018, після проведення якої до складових частин об`єкта нерухомого майна включено: приміщення охорони літ. «Г» (площею 3,6 кв.м); №1 -вимощення (6903.0 кв.м): №1 - підпірна (протизсувна) стіна (468.5 кв.м): №2 - шлагбаум та №3 - огорожа;

- змін розділу об`єкта нерухомого майна 01.10.2021, відповідно до якого змінено його загальну площу з 491,3 кв.м на 1760,6 кв.м, на підставі не правовстановлюючого документу, а довідки про показники об`єкта нерухомого майна від 23.09.2021 (майстерня, котельня літ. «А» - з одноповерхової будівлі площею 332, 3 кв.м. до двоповерхової будівлі площею 1 601, 6 кв.м. (перший поверх - 803,5 кв.м, другий поверх - 798,1 кв. м.).

Збільшення площі та складу нерухомого майна за вищевказаною адресою проведено з порушенням також вимог земельного та містобудівного законодавства, оскільки здійснено за відсутності належних дозвільних документів на початок виконання будівельних робіт, введення об`єкту в експлуатацію, без згоди власника земельної ділянки, на земельній ділянці комунальної власності Київської міської ради, яка у власність чи користування, у тому числі для будівництва, не передавалася.

Оскільки ТОВ «Укртехносинтез» не набуло права власності на спірне нерухоме майно, останнє не мало права його відчужувати на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна №785 від 13.10.2021, укладеного між ним та ОСОБА_1 , у зв`язку з чим останній підлягає визнанню недійсним у судовому порядку, як такий, що суперечить вимогам ст. 203, 215, 376 ЦК України.

Земельна ділянка, в межах якої розташовано нерухоме майно, що належить ОСОБА_1 по АДРЕСА_1 , використовується без документів, що посвідчують право користування (власності), що є порушенням вимог ст. 125, 126 ЗК України, а тому підлягає поверненню її законному власнику - Київській міській раді шляхом звільнення від самочинно збудованих будівель та споруд

Київська міська рада та Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА), достовірно знаючи з 07.02.2022 (дата проведення обстеження земельної ділянки) про існування права власності на самочинно збудоване нерухоме майно та про використання комунальної земельної ділянки по АДРЕСА_1 без правовстановлюючих документів, обмежилися лише тим, що направили матеріали обстеження до відповідних органів для вжиття заходів реагування, залишивши поза увагою той факт, що нескасована реєстрація права власності на самочинно збудований об`єкт нерухомості призводить до незаконного використання земельною ділянкою, на якій воно розташоване та у подальшому, може призвести до звернення нових власників на отримання земельної ділянки більшої площі в порядку ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України, у зв`язку з набуттям права власності на майно.

Рішенням Солом`янського районного суду м. Києва від 19 квітня 2023 року позов задоволено.

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 18.06.2018 індексний номер 41665796, та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації зміни розділу об`єкта нерухомого майна № 000 на майновий комплекс за адресою: АДРЕСА_1 , що на праві власності зареєстровано за ТОВ «Укртехносинтез».

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 01.10.2021 індексний номер 60701895, та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації зміни розділу об`єкта нерухомого майна № 000 та зміни права власності на майновий комплекс за адресою: АДРЕСА_1 , що на праві власності зареєстровано за ТОВ «Укртехносинтез».

Визнано недійсним договір купівлі-продажу майнового комплексу від 13.10.2021, укладений між ТОВ «Укртехносинтез» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського нотаріального округу та зареєстрований в реєстрі за № 785.

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 13.10.2021 індексний номер 60941514, та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права приватної власності за ОСОБА_1 майновий комплекс загальною площею 1 760,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , припинивши вказане право ОСОБА_1 .

Зобов`язано ОСОБА_1 повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку площею 0,12 га, що є частиною земельної ділянки загальною площею 0,6973 га (обліковий код 72:475:0012) за адресою: АДРЕСА_1 , яка використовується без правовстановлюючих документів, привівши її у придатний для використання стан шляхом звільнення від самочинно збудованих будівель та споруд.

Вирішено питання розподілу судових витрат.

01.06.2023 представник ОСОБА_1 - адвокат Станицький О. Б. подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 19 квітня 2023 року та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.

Вважає оскаржуване судове рішення таким, що прийнято з порушенням норм матеріального права, з неповним і не об`єктивним дослідженням матеріалів справи.

Зазначив, що на дату вчинення договору купівлі-продажу нерухомого майна від 13 жовтня 2021 року продавець володів на праві приватної власності нерухомим майном, будь-яких обмежень /обтяжень, які б перешкоджали вчиненню правочину не було, а також було дотримано форму вчинення правочину для купівлі-продажу майнового комплексу. На дату укладення договору купівлі-продажу право власності продавця на об`єкт продажу ніким не оскаржувався/оспорювався.

Належних доказів, які б могли свідчити про недобросовісність ОСОБА_1 , в судовому рішенні не наведено.

Щодо земельної ділянки, на якій розміщений об`єкт нерухомості, зазначив, що ТОВ «Укртехносинтез» сплачувало податок на землю з юридичних осіб, як мінімум за 2021-2022 роки, що в свою чергу свідчить про відкрите користування земельною ділянкою.

Перехід майнових прав до іншої особи зумовлює перехід до неї і прав на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований відповідний об`єкт нерухомості, та частини земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування.

Довготривалий процес відведення земельної ділянки фактично унеможливлював повноцінно володіти нерухомим майном, а тому було прийнято рішення щодо укладення договору купівлі-продажу із зазначенням облікового номеру земельної ділянки.

Недотримання такої істотної умови в договорі купівлі-продажу, як зазначення кадастрового номеру земельної ділянки, ніяким чином не порушує законних прав чи охоронюваних законом інтересів продавця, покупця чи позивача.

Сам факт переходу права власності на об`єкт нерухомості від продавця до покупця ніяким чином не порушує прав чи законних інтересів Київської міської ради, як власника земельної ділянки, враховуючи те, що покупець не набуває права власності на земельну ділянку незаконним шляхом, а лише набуває право, як власник нерухомого майна, на відведення земельної ділянки для експлуатації та обслуговування майнового комплексу у встановленому законом порядку.

Орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, зобов`язаний передати земельну ділянку у власність або користування набувачу у порядку, встановленому цим Кодексом.

Щодо вимоги до ОСОБА_1 про знесення самочинного будівництва та повернення земельної ділянки зазначив, що остання жодних дій щодо проведення будівельних робіт, реконструкцій нерухомого майна не проводила та не виступала замовником таких робіт, а тому і нести будь-яку відповідальність за допущені порушення третіми особами при проведенні будівельних робіт на кшталт знесення самочинного будівництва не повинна.

Суд, прийнявши своє рішення, перекладає весь тягар відповідальності за порушення та помилки допущені Державою в особі уповноважених органів на громадянку ОСОБА_1 , яка є добросовісним набувачем нерухомого майна.

Щодо строків позовної давності, то судом не було надано об`єктивної оцінки тій обставині, то Київська міська рада знала про існування за цією адресою майнового комплексу, отримувала плата за землю за користування цією земельною ділянкою, однак жодним чином не здійснювала перевірку користування нею, не цікавилася, що саме на ній розташовано і як власник земельної ділянки фактично самоусунулася від реалізації правомочностей власника.

Ураховуючи, що цей майновий комплекс розташований на цій земельній ділянці десятки років, строк позовної давності по заявленим вимогам сплив.

05.06.2023 представник ТОВ «Укртехносинтез» - адвокат Мамчур Н. В. подала апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 19 квітня 2023 року та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.

Вважає, що суд першої інстанції дійшов хибного висновку щодо неправомірного використання земельної ділянки.

Зазначила, що на спірній земельній ділянці було розміщено об`єкт нерухомого майна - цілісний майновий комплекс, а об`єкти нерухомості , що становлять цілісний майновий комплекс розташовані розрізнено, а територія між ними є територією цілісного майнового комплексу в межах земельної ділянки №:72:475:0012, що підтверджується технічним паспортом, схемою розташування об`єктів, які долучені до матеріалів справи.

Київська міська рада та КМДА весь час були поінформовані про існуючі правовідносини та розташування на цій земельній ділянці цілісного майнового комплексу, самостійно встановлювали межі цієї земельної ділянки, надавали нормативно-грошову оцінку по цій земельній ділянці , отримували та продовжують отримувати плату за землю, а тому відсутні правові підстави вважати, що земельна ділянка була неправомірно захоплена кимось із відповідачів і на ній здійснено самочинне будівництво.

Оскільки всі користувачі земельної ділянки мали право на користування нею в силу права приватної власності на нерухоме майно - майновий комплекс, вбачається відсутність факту її самовільного зайняття.

Позовна заява не містить відповіді на питання в чому полягає порушене право позивача, а також доказів недобросовісної поведінки відповідачів. Усі їх дії були вчинені на підставі Закону, а тому є правомірними. Знесення самочинного будівництва є крайньою мірою, яка передбачена законом і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.

На вказані апеляційні скарзі керівник Солом`янської окружної прокуратури м. Києва подав відзиви, в яких просить залишити їх без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін, посилаючись на його законність та обґрунтованість.

В судовому засіданні представник ОСОБА_1 - адвокат Станицький О. Б. подану в її інтересах апеляційну скаргу підтримав та просив її задовольнити. Не заперечував проти задоволення апеляційної скарги ТОВ «Укртехносинтез».

Представник позивача - прокурор Колодчина Р. В. просила відмовити в задоволенні поданих апеляційних скарг, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явились, про день, час та місце розгляду справи повідомлені судом належним чином.

Надіслане на електронну адресу суду клопотання про відкладення розгляду справи, подане від імені представника ТОВ «Укртехносинтез», не підписано електронним цифровим підписом, а тому не може бути взято судом до уваги.

Переглянувши справу за наявними в ній доказами, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційних скарг, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційні скарги не підлягають задоволенню з таких підстав.

Судом встановлено, що відповідно до інформації Комунального підприємства Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації», згідно реєстрових книг підприємства по нежитловому фонду за адресою: вул. Ушинського, 38 у м. Києві, первинна реєстрація на нежитлову споруду ремонтно-будівельної дільниці загальною площею 491,3 кв.м. ( що складається з: літ. А» - 332,2 кв.м., літ. «Б» -159,0 кв.м.) була проведена за Державною адміністрацією Залізничного району м. Києва на підставі рішення Київського міськвиконкому №26 від 13.01.1992 «Про формування комунального майна міста та районів».

В подальшому право власності на вказане приміщення перейшло до Товариства покупців членів трудового колективу ремонтно-будівельної дільниці м. Києва на підставі договору купівлі-продажу від 07.06.1996 року, зареєстрованого за реєстром №І-1557, укладеного з Представництвом Фонду державного майна України у Залізничному районі міста Києва.

Надалі, відповідно до свідоцтва про право власності від 03.08.2004, серія НОМЕР_1 , виданого на підставі наказу Головного управління комунальної власності м. Києва від 26.07.2004 №906-В, право власності на майновий комплекс загальною площею 491,30 кв.м., до складу якого входять: майстерня, котельня літ. «А» площею 332,30 кв.м., склад літ. «Б» площею 159, 0 кв. м., який розташований в АДРЕСА_1 , перейшло до ТОВ «Рембуддільниця».

Згідно інформації Комунального підприємства Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» та матеріалів інвентаризаційної справи, на замовлення ТОВ «Рембуддільниця» 23.06.2007 проведено поточну інвентаризацію вищевказаного нежилого приміщення загальною площею 491,30 кв.м., що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

В подальшому, 16.10.2007 між ТОВ «Рембуддільниця» та ВАТ «Київський дослідний ремонтно-механічний завод» укладено договір купівлі-продажу вищевказаного майнового комплексу загальною площею 491,30 кв.м., який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Латанюк І. А. та зареєстровано в реєстрі за №7054.

На підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна №7054 від 16.10.2007, приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Хоменко В. В. 06.01.2017 прийнято рішення №33369688 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень ( з відкриттям розділу) на підставі якого зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності на вказаний майновий комплекс загальною площею 491,30 кв.м. за ВАТ «Київський дослідний ремонтно-механічний завод», реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000.

Надалі, на підставі договору купівлі-продажу №1211 від 16.11.2017, укладеного між ВАТ «Київський дослідний ремонтно-механічний завод» та ТОВ «Укртехносинтез» приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т. М. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 38181486 від 16.11.2017 та зареєстровано право власності на частину майнового комплексу загальною площею 491,3 кв.м., який розташований за адресою: АДРЕСА_1 , за ТОВ «Укртехносинтез».

Крім того, за вказаним підприємством на підставі договору купівлі-продажу №1265 від 07.12.2017, укладеного між ВАТ «Київський дослідний ремонтно-механічний завод» та ТОВ «Укртехносинтез», приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т. М. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер : 38587785 від 07.12.2017 та зареєстровано право власності на частину майнового комплексу загальною площею 491,3 кв.м., який розташований за адресою: АДРЕСА_1 , за ТОВ «Укртехносинтез».

Згідно вказаних договорів купівлі-продажу загальна площа майнового комплексу, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 та зареєстрований на праві власності за ТОВ «Укртехносинтез» становила 491,30 кв.м. та складалась з: майстерні, котельні літ. «А», загальною площею 332,30 кв.м., склад літ. «Б», загальною площею 159, 0 кв. м.

Надалі, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дібровою В. В. 18.06.2018 прийнято рішення №41665796 про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та проведено реєстрацію змін розділу об`єкта нерухомого майна реєстраційний номер: 000.

Після проведення вказаної реєстрації до складових частин об`єкта нерухомого майна включено: приміщення охорони літ «Г»; №І -вимощення; №1 - підпірна (протизсувна) стіна; №2 - шлагбаум; №3 - огорожа.

Далі, 01.10.2021 державним реєстратором Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради ( КМДА) Шульгою І. Ю. в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно проведено реєстрацію змін розділу об`єкта нерухомого майна №000 та змінено загальну площу з 491,3 кв.м. на 1 760 кв.м. ( індексний номер рішення 60701895).

Крім того, цим же державним реєстратором, 01.10.2021 на підставі вищевказаного рішення проведено реєстрацію змін до права власності (номери записів про право власності: 23800980, 23413099) та додано до реєстру підставу для вказаної державної реєстрації - довідка про показники об`єкта нерухомого майна, серія та номер :23/09/2021 -2033-2018, видану 23.09.2021, видавник: ТОВ «Київське міське БТІ».

Ухвалюючи рішення про задоволення позову в частині скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 18.06.2018 індексний номер 41665796, та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації зміни розділу об`єкта нерухомого майна № 000 на майновий комплекс за адресою: АДРЕСА_1 , що на праві власності зареєстровано за ТОВ «Укртехносинтез», рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 01.10.2021 індексний номер 60701895, та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації зміни розділу об`єкта нерухомого майна №000 та зміни права власності на майновий комплекс за вищевказаною адресою, суд першої інстанції виходив з доведеності тієї обставини, що рішення про державну реєстрацію прав було прийнято за відсутності документів, які були необхідні для вчинення вказаних реєстраційних дій.

Так, згідно матеріалів реєстраційної справи об`єкта нерухомого майна №000 встановлено, що державна реєстрація змін до розділу об`єкта нерухомого майна та змін права власності проведена на підставі технічного паспорту, виготовленого 01.03.2018 ТОВ "Київське міське БТІ" та на підставі довідки про показники об`єкта нерухомого майна №23/09/2021-2033-2018 від 23.09.2021, виданої вказаним товариством. При цьому технічний паспорт є лише документом, яким оформлюється технічна інвентаризація об`єкта та який свідчить про фактичний стан нерухомості. При цьому технічний паспорт не є документом, який надає право на збільшення площі та складових нерухомого майна, а відтак не може слугувати самостійною підставою для здійснення державної реєстрації.

Довідка про показники об`єкта нерухомого майна, яка складена на підставі технічної інвентаризації також не є документом, на підставі якого могло бути проведено реєстрацію змін розділу об`єкта нерухомого майна та збільшення його загальної площі з 491,3 кв.м. до 1 760 кв.м.

Суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що набуття особою у власність майна в обхід закону та надання державі документів, які не відповідають вимогам законодавства з метою введення держави в оману задля реєстрації права власності на самочинно збудоване майно, не може свідчити про правомірне набуття особою майна у власність, а відтак є підставою для скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію змін та права власності на це майно.

Зміст приписів статті 376 ЦК України засвідчує неможливість застосування інших, ніж ті, що встановлені цією статтею, способів легітимізації (узаконення) самочинного будівництва та набуття права власності на такі об`єкти. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного (постанови від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13 (пункти 6.31-6.33) та від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц) (пункти 53-56)), а також у постановах Верховного суду від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18, від 07.10.2020 у справі 920/728/18.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються.

У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав.

Судом встановлено, що майновий комплекс загальною площею 1760,6 кв.м., який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , було набуто у власність ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна №785 від 13.10.2021, укладеного між ОСОБА_1 (покупець) та ТОВ "Укртехносинтез" (продавець).

Вказаний договір було укладено через десять днів після проведеної незаконної реєстрації змін до права власності на об`єкт нерухомого майна.

Відповідно до п. 1.1 вказаного договору продавець передає, а покупець приймає у власність нерухоме майно, а саме: майновий комплекс загальною площею 1760,6 кв.м, розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Складові частини майна: майстерня, котельня літ. «А» площею 1601,6 кв.м., склад літ. «Б», загальною площею 159,0 кв. м., приміщення охорони - літ. Г; №І- вимощення; №1 - підпірна (протизсувна) стіна; №2 -шлагбаум; №3 -огорожа.

Згідно п. 1.2 договору встановлено, що згідно довідки, виданої Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) 12.10.2021 за №05702-28135, у міському земельному кадастрі за адресою : Ушинського, 38 у Солом`янському районі міста Києва обліковується земельна ділянка з кадастровим номером 72:475:0012 за продавцем без оформлення згідно з законодавством права власності або користування; рішення щодо передачі такої земельної ділянки у власність або користування Київською міською радою не приймалося; відомості щодо присвоєння кадастрового номеру вказаній земельній ділянці відсутні.

Згідно відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно речові права на земельну ділянку по АДРЕСА_1 , на якій розташований вищевказаний майновий комплекс, за будь-якими фізичними чи юридичними особами не зареєстровані.

Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованості активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Згідно зі ст. 375 ЦК України власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно.

За положеннями ч. 1 ст. 376 ЦК України, самочинне будівництво визначається через сукупність ознак, що слугують умовами або підставами, за наявності яких об`єкт нерухомості вважається самочинним, а саме: якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети: об`єкт нерухомості збудовано без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, об`єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Отже, наявність хоча б однієї з трьох зазначених у ч. 1 ст. 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

Кожна із зазначених ознак є самостійною і достатньою для того, щоб визнати об`єкт нерухомого майна самочинним будівництвом. Тому, при вирішенні спору, що виникає у зв`язку з будівництвом на земельній ділянці об`єкта нерухомості, повинно досліджуватися питання наявності дозвільної документації на будівництво спірних об`єктів і документів про виділення земельної ділянки (постанова Верховного Суду від 24.07.2019 у справі № 910/10932/17). Об`єкт нерухомості відноситься до самочинного будівництва за наявності хоча б однієї з вищенаведених умов.

Статтями 34, 36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» визначено, що замовник має право виконувати будівельні роботи лише після реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт, повідомлення про початок виконання будівельних робіт або отримання дозволу на виконання будівельних робіт. Виконувати будівельні роботи без подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт забороняється.

Відповідно до ч.2 ст. 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного.

Аналогічні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, у постанові Верховного Суду від 03.03.2021 у справі № 915/161/20.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його матеріальним засадам.

Згідно зі ч. 2 та 3 ст. 203 ЦК України особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

З огляду на те, що ТОВ «Укртехносинтез» не набуло у власність на законних підставах реконструйований майновий комплекс загальною площею 1760,6 кв.м, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що останнє і не могло розпорядитись вказаним об`єктом нерухомості, у тому числі шляхом укладення спірного договору купівлі-продажу, що є підставою для визнання його недійсним та скасування рішення про відповідну державну реєстрацію права власності.

Судом встановлено, що спірний об`єкт нерухомості самочинно збудовано на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, з порушенням земельного та містобудівного законодавства, що свідчить про недобросовісність набуття права власності на вказаний об`єкт.

Відповідно до ч. 4 ст. 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або землекористувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Не допускається набуття права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянка ( правова позиція Великої Палати Верховного Суду , викладена у постанові від 16.02.2021 у справі №910/2861/18).

Здійснення самочинного будівництва нерухомого майна на комунальній землі та проведення його державної реєстрації посягає на суспільні, економічні та соціальні інтереси держави, а також спрямовано на використання всупереч вимогам чинного законодавства земель територіальної громади міста, що порушує права та охоронювані інтереси держави в особі Київради як органу уповноваженого розпоряджатися землями міста Києва

Внаслідок незаконної реєстрації самочинних об`єктів Київрада втратила можливість самостійно на власний розсуд раціонально використовувати та розпоряджатися земельною ділянкою, на якій вказані об`єкти розташовані.

За вказаних обставин втручання у право власності відповідача відбулося в зв`язку з обґрунтованими сумнівами щодо законності набуття ним такого права, що не може вважатися порушенням статті 1 Першого протоколу.

У справі, яка переглядається, суд першої інстанції, дотримуючись балансу між захистом права власності і правом особи на мирне володіння своїм майном, з огляду на обставини набуття спірного майна у власність та надані суду докази, дійшов правильного висновку про те, що покладення на ОСОБА_1 обов`язку повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради земельної ділянки площею 0,12 га, що є частиною земельної ділянки загальною площею 0,6973 га по АДРЕСА_2 , яка використовується без правовстановлюючих документів та покладення на неї обов`язку звільнення її від самочинно збудованих будівель та споруд, не буде надмірним тягарем і не призведе до порушення прав, гарантованих статтею 1 Першого протоколу до Конвенції, є законним та пропорційним заходом, який переслідує легітимну мету та є необхідним у демократичному суспільстві.

З огляду на те, що саме ОСОБА_1 є особою, яка перешкоджає позивачу користуватися власною земельною ділянкою, а тому усувати такі перешкоди повинна саме вона.

Постанова Верховного Суду від 29 січня 2020 року у справі №822/2149/18 передбачає, що правовий порядок знесення залежить від підстав, за якими його віднесено до об`єкта самочинного будівництва. Якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належного затвердженого проекту, можливість знесення об`єкта самочинного будівництва відповідно до статті 376 ЦК України не ставиться в залежність від можливостей його перебудови. В цьому випадку знесення самочинного будівництва можливе без попереднього рішення суду про зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову. Це є логічним та виправданим, оскільки такі види самочинного будівництва, безперечно, не можуть бути приведені до легітимного стану шляхом перебудови.

Суд першої інстанції, відхиляючи доводи відповідача в частині спливу позовної давності по заявленим вимогам виходив з таких підстав.

Згідно зі ст. 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність установлюється тривалістю у три роки (ст. 257 Цивільного кодексу України).

Частиною 1 ст. 261 ЦК України встановлено, що перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

При цьому, як у випадку пред`явлення позову самою особою, право якої порушено, так і в разі пред`явлення позову в інтересах цієї особи іншою уповноваженою на це особою, перебіг позовної давності починається з одного й того самого моменту: коли особа довідалася або могла довідатися про порушення її права або про особу, яка його порушила. Аналогічна позиція викладена у постанові Верховного Суду від 30.05.2018 у справі №367/2271/15-ц.

У постанові Великої Палати Верховного Суду у справі № 362/44/17 від 17.10.2018 зроблено конкретизований висновок щодо застосування строку позовної давності. Якщо у передбачених законом випадках у разі порушення або загрози порушення інтересів держави з позовом до суду звертається прокурор від імені органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, позовну давність слід обчислювати з дня, коли про порушення права або про особу, яка його порушила, довідався або міг довідатися орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

Позовна давність починає обчислюватися з дня, коли про порушення права або про особу, яка його порушила, довідався або міг довідатися прокурор, у таких випадках: 1) прокурор, який звертається до суду у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, довідався чи мав об`єктивну можливість довідатися (під час кримінального провадження, прокурорської перевірки тощо) про порушення або загрозу порушення таких інтересів чи про особу, яка їх порушила або може порушити, раніше, ніж орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах; 2) прокурор звертається до суду у разі порушення або загрози порушення інтересів держави за відсутності відповідного органу державної влади, органу місцевого самоврядування чи іншого суб`єкта владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження щодо захисту таких інтересів.

Відповідно до ч. ч. 1, 5, 9 ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування» органи місцевого самоврядування є юридичними особами і наділяються цим та іншими законами власними повноваженнями, в межах яких діють самостійно і несуть відповідальність за свою діяльність відповідно до закону. Від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Як вбачається з матеріалів справи ні Солом`янська окружна прокуратура міста Києва, ні Київська міська рада не були учасниками правовідносин щодо реєстрації змін спірного об`єкту нерухомості, у зв`язку з чим, останні не могли самостійно дізнатися про вчинення 18.06.2018 року незаконних реєстраційних дій.

Відповідно до наданої до суду інформації, Солом`янській окружній прокуратурі міста Києва стало відомо в ході здійснення нагляду в порядку процесуального керівництва за досудовим розслідуванням у кримінальному провадженні № 0003220 від 08.10.2021, про що повідомлено Київську міську раду в червні 2022 року.

Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА), який є структурним підрозділом виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) про порушення вимог земельного законодавства за адресою: вул. Ушинського, 36 в м. Києві, достеменно стало відомо про порушення під час проведеного обстеження земельної ділянки 07.02.2022.

Позов подано у серпні 2022 року. Відповідачами вказані факти не спростовано.

З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що прокурор звернувся до суду з даним позовом в межах строків позовної давності, а тому заява відповідача про застосування у спірних правовідносинах строку позовної давності задоволенню не підлягає.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції, оскільки вони відповідають обставинам справи та наданим суду доказам.

Крім цього, вимога про повернення земельної ділянки за своєю суттю є негаторним позовом, до якого позовна давність не застосується, оскільки останній може бути пред`явлений позивачем доти, поки існує відповідне правопорушення ( п. 34 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі №653/1096/16-ц).

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення («Серявін та інші проти України», № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Відповідно до статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Встановлено й це вбачається з матеріалів справи, що оскаржуване судове рішення ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, з повним з`ясуванням судами обставин, що мають значення для справи, відповідністю висновків суду обставинам справи, а доводи апеляційних скарг цих висновків не спростовують.

Керуючись ст. 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України суд

постановив:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Станицького Олександра Борисовича залишити без задоволення.

Апеляційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Укртехносинтез» - адвоката Мамчур Наталії Володимирівни залишити без задоволення.

Рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 19 квітня 2023 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 10.06.2024.

Суддя-доповідач Г. М. Кирилюк

Судді: І. М. Рейнарт

Т. І. Ящук