Справа № 750/674/24
Провадження № 2/750/667/24
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

18 червня 2024 року м. Чернігів

Деснянський районний суд м. Чернігова в складі:

судді - Рахманкулової І.П.,

секретаря Мойсієнко К.А.,

за участю представника позивача ОСОБА_1 ,

представника відповідача ОСОБА_2 ,

розглянув у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до Приватного акціонерного товариства «ОЛІМП» про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав та стягнення грошових коштів,

третя особа Державна спеціалізована фінансова установа «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву»,

в с т а н о в и в:

У січні 2024 року ОСОБА_3 звернувся до Деснянського районного суду м. Чернігова з позовом до Приватного акціонерного товариства «ОЛІМП» про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав та стягнення грошових коштів за майнові права на квартиру в сумі 938847 грн.

Обґрунтовано позов тим, що 10 лютого 2022 року між Приватним акціонерним товариством «Олімп» (продавець) та ОСОБА_3 (покупець) було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № С3/92, відповідно до якого ПрАТ «Олімп» зобов`язалося у порядку та на умовах визначених у договорі передати у власність покупцеві майнові права на квартиру АДРЕСА_1 ), загальною площею 63,35 кв.м. На виконання умов договору позивачем було здійснено оплату 100% загальної вартості майнових прав у розмірі 988260 грн. Проте, необґрунтована зміна відповідачем запланованого терміну завершення будівництва і введення в експлуатацію об`єкта нерухомості, а саме з 1 кварталу 2022 року на 4 квартал 2024 року, а також не введення об`єкта нерухомості в експлуатацію, в обумовлені між сторонами строки, позбавила ОСОБА_3 можливості оформити своє право власності на квартиру, вселитися та проживати в ній упродовж 2022-2023 років, тобто фактично того на що він розраховував при укладення 10.02.2022 договору купівлі-продажу майнових прав і, як наслідок, на даний час покупець втратив інтерес до вказаного договору. Враховуючи викладене, представником позивача двічі було направлено до ПрАТ «Олімп» адвокатський запит із пропозицією покупця щодо припинення дії укладеного 10.02.2022 між сторонами договору купівлі-продажу майнових прав № С3/92. При цьому, ПрАТ «ОЛІМП» було повідомлено, що ОСОБА_3 погоджується та бере на себе зобов`язання сплатити неустойку на користь продавця у розмірі 5% від загальної суми договору, яку було запропоновано вирахувати із вже здійсненої покупцем оплати. У відповідь на вказані звернення було повідомлено, що товариство не відмовляється і підтверджує можливість виконання своїх зобов`язань по договору купівлі-продажу майнових прав № С3/92 від 10.02.2022 та інших шляхів виконання, окрім як завершення будівництва та виконання умов договору до 4 кварталу 2024 року, не вбачає. Проте, жодної відповіді щодо пропозиції покупця про припинення дії укладеного 10.02.2022 між сторонами договору купівлі-продажу майнових прав № С3/92 та укладення додаткової угоди про його розірвання, від забудовника не надійшло. Враховуючи, що сторони не змогли дійти згоди у позасудовому порядку щодо розірвання спірного договору, позивач звернувся до суду із даним позовом.

Ухвалою Деснянського районного суду м. Чернігова від 06 березня 2024 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі. Справу призначено до розгляду за правилами загального позовного провадження.

Представник відповідача подала до суду відзив на позовну заяву, в якому заперечувала проти задоволення позовних вимог у повному обсязі, посилаючись на те, що станом на 24.02.2022 відповідач, як забудовник будинку АДРЕСА_2 , суміжно з АЗС «САТКО», ж/б № НОМЕР_1 ), виконав усі будівельні роботи та підготував документи для подачі декларації про готовність будинку до експлуатації. Проте, під час бойових дій, пов`язаних зі збройною агресією рф у лютому-березні 2022 року, внаслідок бомбардування та обстрілів був пошкоджений майданчик будинку № НОМЕР_2 та для його відновлення необхідний додатковий час, у зв`язку із чим відповідач у спосіб, визначений п. 2.6 договору купівлі-продажу майнових прав № С3/92 від 10.02.2022, був змушений змінити заплановані терміни завершення будівництва та введення в експлуатацію об`єкта нерухомості на 4 квартал 2024 року, про що повідомлено позивача листом від 12.06.2023. Таким чином, забудовник не допускав жодного порушення умов договору, всі його дії відповідають умовам, які були визначені сторонами при його підписанні та, відповідно, порушень прав позивача не допущено. Також є безпідставними посилання позивача на наявність правових підстав для стягнення з відповідача на його користь сплачених за договором коштів на підставі статті 1212 ЦК України, оскільки норми вказаної статті застосовуються до позадоговірних зобов`язань. Проте, кошти сплачені позивачем відповідачу не відносяться до безпідставно набутого майна, а тому між сторонами діють зобов`язання, передбачені умовами договору купівлі-продажу майнових прав № С3/92 від 10.02.2022.

Представник позивача подав до суду відповідь на відзив на позовну заяву, в якій заперечував доводи представника відповідача щодо безпідставності та необґрунтованості позовних вимог, посилаючись, зокрема, на те, що у порушення п. 7.5, 7.6 договору купівлі-продажу майнових прав № С3/92 від 10.02.2022 ПрАТ «ОЛІМП» не повідомило позивачу щодо неможливості виконання зобов`язань у строки, узгоджені сторонами у договорі. Натомість лише у червні 2023 року на виконання п. 2.6. договору письмово повідомило ОСОБА_3 про зміну запланованого терміну завершення будівництва та введення в експлуатацію об`єкта нерухомості на 4 квартал 2024 року без зазначення жодних причин про неможливість виконання зобов`язань. Крім зазначеного листа, жодної комунікації між представником забудовника та позивачем упродовж 2022-2023 років не було. Натомість, у 2023 році представники ПрАТ «ОЛІМП» під час спілкування через застосунок Вайбер з покупцями посилалися на те, що будинок зазнав суттєвих пошкоджень і більше 80 % будинку потребує відновлення, яке, можливо, розпочнеться тільки після закінчення військових дій на території України та за рахунок покупців, які мають сплатити додатково власні кошти для відновлення пошкодженого будинку. Також, неодноразові звернення позивача до забудовника щодо розірвання спірного договору, які були останнім проігноровані, стали підставою для звернення позивача до суду із даним позовом. Крім того, представник позивача посилається на безпідставність заперечень відповідача щодо стягнення з ПрАТ «ОЛІМП» на користь ОСОБА_3 грошових коштів, сплачених позивачем на виконання умов договору купівлі-продажу майнових прав № С3/92 від 10.02.2022, саме на підставі ч. 3 ст. 1212 ЦК України, оскільки у позовній заяві чітко наведені правові підстави, які узгоджуються з відповідними правовими висновками Верховного суду.

Представник третьої особи через систему «Електронний суд» надіслав до суду письмові пояснення, в яких зазначив, що 16.02.2022 між Державною спеціалізованою фінансовою установою «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву» (кредитор) та ОСОБА_3 (позичальником) було укладено договір про іпотечний кредит № 1-ВК, за умовами якого позичальнику було надано грошові кошти в сумі 751862 грн. на будівництва житла, а саме двокімнатної квартири АДРЕСА_1 ), загальною площею 63,35 кв.м. А тому, у разі розірвання договору майнових прав на вказану квартирну, позичальник буде зобов`язаний достроково повернути кредитору весь залишок по кредиту. На даний час простроченої заборгованості у позичальника немає, у рахунок погашення кредиту сплачено 85200 грн., залишок з погашення тіла кредиту складає 666662 грн. Враховуючи викладені обставини, представник третьої особи просив урахувати їх при розгляді справи та прийнятті рішення.

Ухвалою Деснянського районного суду м. Чернігова від 22 березня 2024 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті.

Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримав та просив суд їх задовольнити. Також представник позивача у судовому засіданні пояснив, що жодних дій по відновленню будівництва відповідач наразі не проводить, будівництво навіть не охороняється, а тому доводи представника відповідача про те, що будинок буде введений в експлуатацію до кінця 4-го кварталу 2024 року є безпідставними.

Представник відповідача у судовому засіданні проти задоволення позову заперечувала, з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву.

Представник третьої особи у судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлений завчасно та належним чином, надіслав до суду письмові пояснення.

Заслухавши пояснення учасників справи та дослідивши матеріали справи, суд встановив наступне.

10 лютого 2022 року між Приватним акціонерним товариством «Олімп» та ОСОБА_3 було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № С3/92 (а.с. 16-21).

Відповідно до п. 2.1 договору продавець зобов`язується у порядку та на умовах, визначених у даному договорі, передати у власність покупцеві майнові права на квартиру, а покупець зобов`язується у порядку та на умовах, визначених у даному договорі, прийняти та оплатити майнові права.

Згідно із вказаним договором передачі підлягають майнові права на квартиру АДРЕСА_1 ), загальною площею 63,35 кв.м. (п. 1.1, 2.2 договору).

Відповідно до п. 2.5 договору запланований термін завершення будівництва та введення в експлуатацію об`єкта нерухомості 2 квартал 2022 року.

Згідно п. 2.6 договору терміни п. 2.5, 2.6 можуть бути змінені з обов`язковим письмовим повідомленням покупця, що не є порушенням зобов`язань з боку продавця.

Відповідно до п. 4.1 договору майнові права за цим договором передаються продавцем покупцю шляхом підписання Акту. Акт підписується сторонами не пізніше 20 робочих днів з моменту введення Об`єкта в експлуатацію при здійсненні покупцем оплати 100% загальної вартості майнових прав, що визначена у п. 5.1 даного договору.

Пунктом 5.1 договору визначено, що сторони погодили, що загальна вартість майнових прав за цим договором щодо квартири на дату укладання договору складає 988260 грн.

Відповідно до п. 7.2 договору продавець несе відповідальність за введення об`єкту нерухомості в експлуатацію та підписання Акту.

Згідно з п. 7.4 договору покупець у разі розірвання даного договору зобов`язаний скласти додаткову угоду з продавцем. У випадку розірвання договору укладається відповідна угода з зобов`язанням покупця сплатити неустойку на користь продавця у розмірі 5% від загальної суми договору.

На виконання умов договору позивачем було здійснено оплату 100% загальної вартості майнових прав у розмірі 988260 грн., що підтверджується довідкою ПрАТ «Олімп» № 21/12 від 21.12.2022 (а.с. 22).

Кошти на будівництво вказаної вище квартири були отримані позивачем за договором про іпотечний кредит № 1-ВК від 16.02.2022, укладеним між Державною спеціалізованою фінансовою установою «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву» (кредитор) та ОСОБА_3 (позичальником) (а.с. 200 на звороті-207).

Згідно розрахунку заборгованості за вказаним договором, на даний час простроченої заборгованості у позичальника немає, у рахунок погашення кредиту сплачено 85200 грн., залишок з погашення тіла кредиту складає 666662 грн. (а.с. 196 на звороті-197).

Представник позивача у судовому засіданні пояснив, що ОСОБА_3 від виконання зобов`язань за кредитним договором не відмовляється та у разі розірвання договору майнових прав на вказану квартирну, він достроково поверне кредитору весь залишок по кредиту.

Відповідно до листа ПрАТ «ОЛІМП» від 12.06.2023 за вих. № 91/29-05 ОСОБА_3 було письмово повідомлено про зміну запланованого терміну будівництва та введення в експлуатацію об`єкта нерухомості на 4 квартал 2024 року (а.с. 23).

Як зазначив представник позивача, крім зазначеного листа, жодної комунікації між представником забудовника та позивачем упродовж 2022-2023 років не було. Натомість, у 2023 році представники ПрАТ «ОЛІМП» у переписці з покупцями посилалися на те, що будинок зазнав суттєвих пошкоджень і більше 80 % будинку потребує відновлення, яке, можливо, розпочнеться тільки після закінчення військових дій на території України та за рахунок покупців, які мають сплатити додатково власні кошти для відновлення пошкодженого будинку (а.с. 161-164). Будівельні роботи по відновленню будинку забудовником не проводяться, а тому доводи представника відповідача про те, що будинок буде введений в експлуатацію до кінця 4-го кварталу 2024 року, є необґрунтованими.

Відповідачем до відзиву на позовну заяву та під час розгляду справи не надано жодних доказів на підтвердження того, що ним здійснюються роботи по відбудові будинку з метою введення його в експлуатацію у визначений строк.

У своєму відзиві на позовну заяву представник відповідача зазначила, що згідно п. 7.5 договору купівлі-продажу майнових прав № С3/92 від 10.02.2022, сторони не несуть відповідальність за часткове або повне невиконання обов`язків за договором, якщо воно стало наслідком обставин непереборної сили природного чи іншого характеру, а саме (але, не обмежуючись ними): пожежі, повені, землетрусу, воєнних дій будь-якого виду, блокади, страйку ембарго, епідемії, дій та/або актів органів влади чи місцевого самоврядування тощо. Під обставинами непереборної сили розуміються непередбачувані і невідворотні стороною обставини природного та (або) іншого характеру, що виникли після укладення даного договору.

Відповідно до п. 7.6 вказаного договору у випадках, передбачених п. 7.5, строк виконання сторонами зобов`язань за даним договором відкладається на період, протягом якого діяли такі обставини та їх наслідки. Сторона, для якої виникла неможливість виконання обов`язків за даним договором внаслідок обставин непереборної сили, повинна, при настанні цих обставин, повідомити у письмовій формі іншу сторону без зволікання і не пізніше 10 (десяти) календарних днів з дати їх настання. Повідомлення повинно містити дані про настання і характер обставин та можливі їх наслідки. Сторона договору також без зволікання і не пізніше 10 (десяти) календарних днів повинна повідомити іншу сторону в письмовій формі про припинення цих обставин. Несповіщення чи несвоєчасне сповіщення іншої сторони, для якої виникла неможливість виконання обов`язків за договором при настанні обставин, які звільняють її від відповідальності, тягне за собою втрату права для цієї сторони посилатися на ці обставини, якщо тільки такі обставини не можуть бути визнані загальновідомими.

У повідомленні ПрАТ «ОЛІМП» про перенесенні строків жодних обґрунтувань причин неможливості виконання продавцем зобов`язань у визначені у договорі строки та пояснень зміни термінів і визначення їх саме 4 кварталом 2024 року не зазначено.

Як вказав у судовому засіданні представник позивача, необґрунтована зміна відповідачем запланованого терміну завершення будівництва і введення в експлуатацію об`єкта нерухомості, а саме з 1 кварталу 2022 року на 4 квартал 2024 року, а також не введення об`єкта нерухомості в експлуатацію, в обумовлені між сторонами строки, позбавила ОСОБА_3 можливості оформити своє право власності на квартиру, вселитися та проживати в ній упродовж 2022-2023 років, тобто фактично того на що він розраховував при укладення 10.02.2022 договору купівлі-продажу майнових прав і, як наслідок, на даний час покупець втратив інтерес до вказаного договору.

Пунктом 8.2.1 договору купівлі-продажу майнових прав № С3/92 від 10.02.2022 передбачена можливість припинення дії договору за згодою сторін, що оформлюється договором про розірвання даного договору. Пункт 7.4 договору вказує, що покупець у разі розірвання даного договору зобов`язаний скласти додаткову угоду з продавцем. У випадку розірвання договору укладається відповідна угода із зобов`язанням покупця сплатити неустойку на користь продавця у розмірі 5 % від загальної суми договору. Банківські послуги при цьому оплачуються за рахунок покупця.

12 серпня 2023 року на адресу ПрАТ «ОЛІМП» було направлено адвокатський запит представника позивача із пропозицією повідомити час та місце, куди має з`явитися ОСОБА_3 для укладення додаткової угоди про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав № С3/92 від 10.02.2022 та узгодження між сторонами неустойки і строків повернення здійсненої покупцем оплати. При цьому, ПрАТ «ОЛІМП» було повідомлено, що ОСОБА_3 погоджується та бере на себе зобов`язання сплатити неустойку на користь продавця у розмірі 5% від загальної суми договору, яку було запропоновано вирахувати із вже здійсненої покупцем оплати, а також вартість банківських послуг, які також будуть оплачені за рахунок покупця (а.с. 24-26, 27).

Проте, як зазначено у позовній заяві, вказаний адвокатський запит забудовником було проігноровано та жодної відповіді на нього не надано.

25 листопада 2023 на адресу ПрАТ «ОЛІМП» було направлено письмове повідомлення від 24.11.2023, в якому зазначено, що ОСОБА_3 відмовляється від укладеного між сторонами договору купівлі-продажу майнових прав та вимагає припинення його дії шляхом укладення додаткової угоди про розірвання даного договору. Також, повторно було зазначено, що покупець бере на себе зобов`язання щодо сплати неустойки у разі розірвання договору (а.с. 28-30, 31, 32).

У відповідь на вказане повідомлення ПрАТ «ОЛІМП», листом від 19.12.2023 за вих. № 225, було підтверджено факт укладення 10.02.2022 між сторонами договору купівлі-продажу майнових прав № С3/92 та факт здійснення покупцем 100% оплати у розмірі 988260 грн. Жодної відповіді щодо повідомлення ОСОБА_3 про те, що він відмовляється від даного договору та просить узгодити час та місце укладення додаткової угоди про розірвання договору не надано. Натомість повідомлено покупця, що забудовник не відмовляється та підтверджує можливість виконання своїх зобов`язань по договору купівлі-продажу майнових прав № С3/92 від 10.02.2022 та інших шляхів окрім виконання зобов`язань до 4 кварталу 2024 року не вбачає (а.с. 33-34).

Як пояснила у судовому засіданні представник відповідача, станом на 24.02.2022 відповідач, як забудовник будинку АДРЕСА_2 , суміжно з АЗС «САТКО», ж/б № НОМЕР_1 ), виконав усі будівельні роботи та підготував документи для подачі декларації про готовність будинку до експлуатації, що підтверджується листом інженером технічного нагляду ОСОБА_4 від 01.07.2023 за № 2 та листом архітектора проекту ОСОБА_5 від 04.07.2023 за № 8 (а.с. 82, 83, 84).

Проте, під час бойових дій, пов`язаних зі збройною агресією рф у лютому-березні 2022 року, внаслідок бомбардування та обстрілів був пошкоджений майданчик будинку № НОМЕР_2 та для його відновлення необхідний додатковий час, у зв`язку із чим відповідач, у спосіб визначений п. 2.6 договору купівлі-продажу майнових прав № С3/92 від 10.02.2022, був змушений змінити заплановані терміни завершення будівництва та введення в експлуатацію об`єкта нерухомості на 4 квартал 2024 року, про що повідомлено позивача листом від 12.06.2023.

На підтвердження факту пошкодження будівельного майданчику та багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_3 , до відзиву на позовну заяву додано: Технічний звіт за результатами обстеження технічного стану вказаного об`єкта нерухомості від 27 червня 2022 року, звернення позивача щодо фіксації втраченого, знищеного або пошкодженого майна підприємств усіх форм власності у місті Чернігові від 03.06.2022 з додатком, листи ПрАТ «Олімп» від 01.11.2022 за № 293 та від 08.12.2022 за № 293, акт № 185 комісійного обстеження об`єкта, пошкодженого внаслідок збройної агресій рф від 18.09.2023 (а.с. 85-141, 142, 143-144, 146, 147, 148-150).

По факту пошкоджень об`єкта нерухомості було відкрито кримінальне провадження № 0000010. Відповідно до постанови Чернігівської обласної прокуратури від 05 червня 2022 року, ПрАТ «Олімп» визнано потерпілим у вказаному кримінальному проваджені (а.с. 151).

Разом з тим, позивач зазначає, що відповідач не розпочав дій по відбудові будинку, будівельні роботи з початку бойових дій по даний час на об`єкті не ведуться, а тому забудовник вчинив формальну відписку щодо перенесення строків закінчення будівництва на 4-ий квартал 2024 року без вчинення реальних дій по виконанню свого зобов`язання.

Відповідач на спростування доводів позивача жодних доказів до суду не надав та не підтвердив що ним здійснюються будь-які роботи по будівництву житлового будинку, щодо квартири у якому позивач уклав договір купівлі-продажу майнових прав.

Статтею 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Статтею 14 ЦК України визначено, що цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства.

Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

У відповідності до ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до частини першої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частинами першою, третьою статті 203 ЦК України визначено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Згідно вимог ст. 526 ЦК України зобов`язання повинні виконуватися належним чином і відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно вимог ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом. Якщо внаслідок прострочення боржника виконання зобов`язання втратило інтерес для кредитора, він може відмовитися від прийняття виконання і вимагати відшкодування збитків (стаття 612 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України.

Згідно статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

Відповідно до ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

За загальним правилом зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина перша цієї статті). Про таку зміну або розірвання сторони вправі домовитися у будь-який час на свій розсуд, крім випадків, обумовлених договором або у законодавстві. Тоді як зміна чи розірвання договору у судовому порядку є, зокрема, юридичним наслідком істотного порушення зобов`язання іншою стороною (пункт 2 частини першої статті 611, абзац другий частини другої статті 651 ЦК України), тобто способом реагування та захисту права від такого порушення, яке вже відбулося. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Мова йде не лише про грошовий вираз зазначеної шкоди, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданої порушенням договору шкоди із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення. Для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише наявність порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно суттєвою є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати (постанова Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17).

Відповідно ж до ч. 2 ст. 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються.

Укладеним між сторонами договором передбачено, що покупець у разі розірвання даного договору зобов`язаний скласти додаткову угоду з продавцем. У випадку розірвання договору укладається відповідна угода із зобов`язанням покупця сплатити неустойку на користь продавця у розмірі 5% від загальної суми договору (п. 7.4 договору).

Звертаючись до суд з даним позовом, позивач вказує, що він оплатив повну вартість згідно умов договору в установлений у ньому строк. Проте, забудовник не виконує своїх зобов`язань, не здійснює жодних будівельних робіт, у зв`язку із чим позивач позбавлений можливості отримати житло, на яке він розраховував, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав.

Посилання представника відповідача на ту обставину, що забудовник змінив терміни завершення будівництва на 4-ий квартал 2024 року без вчинення конкретних дій по відбудові об`єкту нерухомості, позивач вважає формальним, адже на даний час стає зрозумілим, що відповідач не виконає своє зобов`язання перед споживачем, а тому позивач позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору і ця обставина є достатньою підставою для розірвання договору та застосування умови договору, передбаченої п. 7.4 договору і позивач згоден сплатити із внесених коштів на користь продавця 5 % від загальної суми договору.

Відповідно до частин першої, другої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 02 липня 2019 року у справі № 48/340 (провадження № 12-14звг19), від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18.

Згідно правового висновку, викладеного у рішенні Конституційного Суду України від 11.07.2013 № 7-рп/2013 у справі № 1-12/2013, з огляду на приписи ч. 4 ст. 42 Конституції України участь у договорі споживача як слабкої сторони, яка підлягає особливому правовому захисту у відповідних правовідносинах, звужує дію принципу рівності учасників цивільно-правових відносин та свободи договору; особа споживача вважається слабкою стороною у договорі та підлягає особливому правовому захисту з урахуванням принципів справедливості, добросовісності й розумності.

Основними засадами (принципами) цивільного судочинства, зокрема, є: верховенство права, пропорційність (частина третя статті 2 ЦПК України).

Також, згідно з пунктом 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Тлумачення як статті 3 Цивільного кодексу України загалом, так і пункту 6 цієї статті, свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, в першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії.

Застосування принципу справедливості передбачено і нормами Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, частиною першою статті 6 якої гарантовано кожному право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом.

Також, добросовісність (пункт 6 статті 3 Цивільного кодексу України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

При цьому, доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) ґрунтується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

Відповідно до статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб правового захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.

Статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод закріплено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Згідно ст. 12 ЦПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Відповідно до ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до ст. 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.

Враховуючи викладене, суд при розгляді даної справи враховує, що позивач, укладаючи 10 лютого 2022 року договір купівлі-продажу майнових прав та сплативши 100 % вартості нерухомого майна, розраховував, що в замін сплачених ним коштів отримає у власність квартиру у строки передбачені договором. Натомість, відповідач, скориставшись умовою п. 2.6 договору, формально змінив строки завершення будівництва з 1-ого кварталу 2022 року на 4-ий квартал 2024 року. При цьому, як стверджує позивач і чого не спростував відповідач, жодних будівельних робіт на об`єкті нерухомості не здійснюється, у зв`язку з чим є обґрунтованими сумніви позивача, що відповідач завершить будівництво до кінця 2024 року та передасть йому у власність квартиру.

За встановлених обставин, суд приходить до висновку про обгрунтованість позовних вимог та наявність підстав для розірвання договору купівлі-продажу майнових прав від 10 лютого 2022 року.

У разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються (частина друга статті 653 ЦК України).

Відповідно до частини четвертої статті 653 ЦК України сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов`язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом.

У пункті 3 частини третьої статті 1212 ЦК України передбачено, що положення цієї глави застосовуються також до вимог про повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні.

Тлумачення вказаних норм дає підстав для висновку, що якщо одна із сторін договору передала у власність іншій стороні певне майно (сплатила кошти) і судом встановлено порушення еквівалентності зустрічного надання внаслідок невиконання або неналежного виконання своїх обов`язків однієї із сторін, сторона, що передала майно (сплатила кошти), має право вимагати повернення переданого іншій стороні в тій мірі, в якій це порушує погоджену сторонами еквівалентність зустрічного надання. Тобто, якщо сторона, яка вчинила виконання, проте не отримала зустрічного надання в обсязі, який відповідає переданому майну (сплаченим коштам) і згодом договір розірвано за рішенням суду, то вона може вимагати від сторони, яка порушила договір і не здійснила зустрічне надання, повернення майна (коштів) на підставі пункту 3 частини третьої статті 1212 ЦК України.

Подібний висновок міститься у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 25 березня 2020 року у справі № 537/4259/15-ц (провадження № 61-592св20)) та у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 26 квітня 2023 року у справі № 722/1297/21 (провадження № 61-8429св22).

Судом встановлено, що сторони 10 лютого 2022 року уклали договір купівлі-продажу майнових прав за умовами якого продавець зобов`язався організовувати будівництво та забезпечити введення в експлуатацію об`єкта будівництва, а також передати у власність квартиру, та всі документи, необхідні для реєстрації права власності на неї. Покупець, у свою чергу, зобов`язався сплатити вартість майнових прав, у порядку та строки, що передбачені договором. На виконання умов, передбачених пунктами 5.1 договору, позивач здійснив оплату 100% загальної вартості майнових прав у розмірі 988260 грн.

Оскільки суд прийшов до висновку про наявність підстав для розірвання договору купівлі-продажу майнових прав від 10 лютого 2022 року, а тому також огрунтованими є вимоги позивача про стягнення з ПрАТ «ОЛІМП» на його користь внесених на виконання умов договору коштів, за мінусом обумовленої сторонами у п. 7.4 договору неустойки у розмірі 5 % від загальної суми договору, у тому розмірі, який зазначив позивач у своїй позовній заяві, виходячи з принципу диспозитивності цивільного судочинства.

Також, у зв`язку з наявністю підстав для задоволення позову, позивачу мають бути відшкодовані понесені у справі судові витрати на правничу допомогу.

Право на правничу допомогу в Україні гарантовано статтею 59 Конституції України та статтею 15 ЦПК України.

За приписами статей 133, 137 ЦПК України витрати на правничу допомогу відносяться до судових витрат.

Відповідно до частини першої статті 137 ЦПК України, витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.

Згідно із частинами першою, другою статті 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Позивачу правничу допомогу надавав адвокат Березовський Олексій Дмитрович на підставі ордеру серії СВ № 1075140 від 17 січня 2024 року та Договору про надання правової допомоги № 12-2023/ц від 01 серпня 2023 року (а.с. 36-38, 39).

Відповідно до розрахунку суми гонорару за надану правову допомогу, вартість послуг адвоката становить 12000 грн. (а.с. 42-43).

Актом прийому-передачі грошових від 08 січня 2024 року згідно договору № 12-2023/ц про надання правової допомоги підтверджується сплата позивачем адвокату 12000 грн. (а.с. 41).

Відповідно до частини другої статті 137 ЦПК України, за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

Згідно із частиною четвертою статті 137 ЦПК України, розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.

При визначенні суми відшкодування понесених особою витрат на професійну правничу допомогу, суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їх дійсності та необхідності), а також критерію розумності їх розміру, виходячи із конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін. Вказані критерії застосовує Європейський Суд з прав людини, присуджуючи судові витрати на підставі статті 41 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року. Так у справі «Схід/Захід Альянс Лімітед» проти України» (заява № 19336/04), зазначено, що заявник має право на компенсацію судових та інших витрат, лише якщо буде доведено, що такі витрати були фактичними і неминучими, а їхній розмір - обґрунтованим (п. 268).

Відповідно до частини шостої статті 137 ЦПК України, обов`язок доведення не співмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами.

Склад та розмір витрат, пов`язаних з оплатою правничої допомоги, входить до предмета доказування у справі. На підтвердження цих обставин суду повинні бути надані договір про надання правничої допомоги (договір доручення, договір про надання юридичних послуг та ін.), документи, що свідчать про оплату гонорару та інших витрат, пов`язаних із наданням правничої допомоги, оформлені у встановленому законом порядку (квитанція до прибуткового касового ордера, платіжне доручення з відміткою банку або інший банківський документ, касові чеки, посвідчення про відрядження).

Витрати на правничу допомогу мають бути документально підтверджені та доведені. Відсутність документального підтвердження витрат на правничу допомогу, а також розрахунку таких витрат є підставою для відмови у задоволенні вимог про відшкодування таких витрат.

Таким чином, якщо стороною буде документально доведено, що нею понесено витрати на правничу допомогу, а саме: надано договір на правничу допомогу, акт приймання-передачі наданих послуг, платіжні документи про оплату таких послуг, розрахунок таких витрат, то у суду відсутні підстави для відмови у стягненні таких витрат стороні, на користь якої ухвалено судове рішення.

Така ж позиція висловлена у постанові Верховного Суду від 03 травня 2018 року у справі № 372/1010/16-ц.

Оскільки позивачем документально підтверджено понесення витрат на оплату правничої допомоги, а тому суд вважає за необхідне стягнути з відповідача на користь позивача понесені нею витрати на правничу допомогу у даній справі.

Також, відповідно до статті 141 ЦПК України, з відповідача на користь позивача належить стягнути витрати по сплаті судового збору.

Враховуючи викладене, керуючись статтями 2, 12, 13, 81, 141, 258, 259, 265, 289, 354 ЦПК України, суд, -

в и р і ш и в:

позов ОСОБА_3 (місце проживання: АДРЕСА_4 ; реєстраційний номер облікової картки платника податків - НОМЕР_3 ) до Приватного акціонерного товариства «Олімп» (місцезнаходження: пр-т Перемоги, буд. 53-А, м. Київ; код ЄДРПОУ - 31500999) про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав та стягнення грошових коштів задовольнити.

Розірвати договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_5 суміжно з АЗС «САТКО» ( АДРЕСА_2 ), загальною площею 63,35 кв.м., укладений 10 лютого 2022 року за № С3/92 між Приватним акціонерним товариством «Олімп» та ОСОБА_3 .

Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Олімп» на користь ОСОБА_3 грошові кошти, сплачені за договором купівлі-продажу майнових прав № С3/92 від 10 лютого 2022 року, в сумі 938847 грн. (дев`ятсот тридцять вісім тисяч вісімсот сорок сім грн.).

Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Олімп» на користь ОСОБА_3 10599 грн. 67 коп. у відшкодування витрат по сплаті судового збору та 12000 грн. витрат на правничу допомогу.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення суду може бути оскаржене до Чернігівського апеляційного суду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішенця складено 24.06.2024.

Суддя