СВЯТОШИНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М. КИЄВА
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

ун. № 759/9160/22

пр. № 2/759/255/24

26 березня 2024 року м. Київ

Святошинський районний суд м. Києва у складі:

головуючого судді Єросової І.Ю.,

при секретарі судових засідань Шило М.І.,

за участі представника позивача Данильчука М.Я. ,

представника позивача Войтовича М.С. ,

відповідача ОСОБА_3 ,

представника відповідача ОСОБА_4 ,

представника третьої особи ОСОБА_5 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження з викликом (повідомленням) сторін цивільну справу за позовом Закритого акціонерного товариства «Спіка» (03067, м. Київ, пров.Чугуївський, буд. 19а) до ОСОБА_3 ( АДРЕСА_1 ), третя особа без самостійних вимог: Товариство з обмеженою відповідальністю «Бінат ЛТД» (01025, м.Київ, вул. Велика Житомирська, 26, ) про розірвання договору,

ВСТАНОВИВ:

04.08.2022 р. директор ЗАТ «Спіка» Данильчук М.Я. звернувсядо Святошинського районного суду м. Києва з вищезазначеним позовом у якому просить розірвати договір купівлі-продажу вбудованих приміщень об`єкту незавершеного будівництва, який посвідчений приватним нотаріусом Морозовою С. В. 31 грудня 2003 року за №14684 в частині договору, який стосується прав та обов`язківпокупця за договором ОСОБА_3 , а також стягнути судові витрати з відповідача. В обґрунтування позовних вимог вказує на істотне порушення умов договору, яке полягає у невиконанні відповідачем умов договору, що стосуються переоформлення прав забудовника на об`єкт, що призвело до понесення позивачем тягаря витрат по орендній платі землі та доглядом за екологічним та санітарним станом земельної ділянки. Відповідачем також порушено конструктивні елементи будинку та систем димовидалення, чим створено небезпеку для мешканців.

04.08.2022 р. протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями справу передано на розгляд судді Коваль О. А.

26.08.2022 р. протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями справу передано на розгляд судді Миколаєць І.Ю.

Ухвалою Святошинського районного суду м. Києва від 29.08.2022 р. відкрито провадження у справі, вирішено проводити розгляд справи в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін.

27.10.2022 р. відповідачем до суду подано відзив у якому заперечує проти позовних вимог та вважає їх необґрунтованими. Вказує на пропущення позивачем строку позовної давності, невизначення повного складу належних відповідачів у справі, відсутність підстав сплати позивачем орендної плати за землю, оскільки дія договору закінчилась. Зазначає, що з вини позивача об`єкт незавершеного будівництва не було добудовано та введено в експлуатацію, оскільки позивач постійно чинив перешкоди з метою вимагання сплати додаткових коштів.

14.03.2023 р. від відповідача надійшла заява про застосування строків позовної давності.

19.04.2023 р. позивачем подано до суду заяву про зміну підстав позову, згідно якої просить розірвати договір купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництва, що був укладений між продавцем: Закритим акціонерним товариством «Спіка» та покупцями: Товариством з обмеженою відповідальністю «Бінат ЛТД» та ОСОБА_3 в частині, що була придбана ОСОБА_3 (частина приміщення магазину « ІНФОРМАЦІЯ_1 », збудованого і розташованого в межах вісей - (2-П)-(П-4)-(4-Л)-(Л-2 ) відповідно до проекту №149409/98 КЖ4, за адресою: АДРЕСА_2 , що був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С. В. 31 грудня 2003 року та зареєстрований в реєстрі за №14684.

19.04.2023 р. позивач подав заяву про залучення третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на стороні відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю «Бінат ЛТД» та приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Морозову С. В.

Ухвалою Святошинського районного суду м. Києва від 25.04.2023 р. залучено Товариство з обмеженою відповідальністю «Бінат ЛТД» (01025, м.Київ, вул. Велика Житомирська, 26, ) до участі у справі у якості третьої особи без самостійних вимог.

05.01.2024 р. до суду від представника третьої особи ТОВ «Бінат ЛТД» надійшли письмові пояснення у яких заперечується проти задоволення позовних вимог з підстав пропущення строку позовної давності, закінченням строку дії договору оренди землі у 2008 р., відтак відсутність необхідності сплати платежів та відсутність доказів понесення позивачем таких витрат. Заперечується проти фактів самовільного порушення несущих конструкцій відповідачем, оскільки вносились відповідні зміни до проекту згідно норм чинного законодавства.

15.01.2024 р. від позивача надійшла відповідь на пояснення третьої особи. Зазначається, що приміщення придбані відповідачем відносяться до вбудованих приміщень, а тому будь-яким чином не перешкоджали його завершити будівельні роботи та ввести об`єкт в експлуатацію. В зв`язку з наявністю на земельній ділянці об`єкту незавершеного будівництва, що є невіддільним від земельної ділянки, плата за землю є обов`язковим платежем.

У судовому засіданні позивач позовні вимоги підтримує та просить задовольнити.

У судовому засіданні відповідач та його представник заперечують проти позовних вимог та просять відмовити у їх задоволенні.

У судовому засіданні представник третьої особи заперечує проти позовних вимог.

Заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши матеріали справи, оцінивши зібрані у справі докази, суд доходить наступного висновку.

Судом становлено, що 31.12.2003 р. між Закритим акціонерним товариством "Спіка" з однієї сторони та Товариством з обмеженою відповідальністю "Бінат-ЛТД", ОСОБА_3 з іншої, укладено договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С. В. та зареєстрований в реєстрі за №14684.

У відповідності до п. 1.1 вищезазначеного Договору, до складу об`єктів незавершеного будівництва, які відчужується, входять приміщення, що розташовані на першому поверсі і встановлюються з проектної відмітки 0.00 або опорної відмітки 150.00, а саме: Офісні приміщення, які згідно проектно-кошторисної документації розташовані в межах вісей (Г-11)- (11-Б)- (Б-4)- (4-Д)- (Д-3)- (3-И)- (И-4)- (4-Бп) (Бп-5)- (5-Е)- (Е-6)- (6-Г); приміщення магазину "Промтовари", частина яких збудована і розташована в межах вісей (3-Д)- (Д-3)- (3-И)- (И-1)- (1- Б)- (Б-4)- (4-Д)- (Д-3) та не збудована - в межах вісей (1-Ай)- (АП-5п)- (1-И)- (И-1); - Частина приміщення магазину "ІНФОРМАЦІЯ_1", збудована і розташована в межах вісей (1-Л)- (Л-3 (1/2))- (3 (1/2)-И)- (И-1) та не збудована - в межах вісей - (Вп-1п)- (1п-1)- (1-И)- (И-1п)- (1п-Вп).

Приміщення магазину «ІНФОРМАЦІЯ_1», частина яких відчужується ОСОБА_3 збудована і розташована в межах вісей - (2-П)-(П-4)-(4-Л)-(Л-2), загальна площа яких становить - 57,56 кв.м.

Завершення будівельно-монтажних робіт, пусконалагоджувальних робіт, введення вказаних приміщень в експлуатацію повністю покладаються на покупців.

Згідно п. 5.1.3. Покупці зобов`язані в 120-денний строк з моменту підписання цього договору підготувати та здійснити відповідно дії щодо переоформлення права забудовника на об`єкт.

Згідно п. 7.2 договору, у разі невиконання покупцями умов цього договору продавець має право у встановленому законом порядку на розірвання цього договору, стягнення збитків в цінах, що діють на момент розірвання договору, та повернення об`єкта незавершеного будівництва у власність продавця.

Земельною ділянкою за адресою: АДРЕСА_2 , на якій розташовано об`єкт незавершеного будівництва, користувався продавець - ЗAT "Спілка" на підставі Договору оренди від 08.09.2005 р., що було укладено з Київською міською радою.

Відповідно до п.3.1. договору оренди земельної ділянки, договір укладено на 3 (три) роки.

Суду не надано доказів пролонгації вищевказаного договору оренди.

У судовому засіданні встановлено, що позивач не є власником нерухомого майна за за адресою: АДРЕСА_2 , а також не є землекористувачем.

Постановою Окружного адміністративного суду міста Києва від 23.11.2011 р. зобов`язано Комунальне підприємство "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна" (01001, м. Київ, вул. Трьохсвятительська, 4 ) зареєструвати за Товариством з обмеженою відповідальністю "Бінат ЛТД" у відповідності до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва вбудовано-прибудовані нежитлові приміщення на земельній ділянці кадастровий номер :75:129:0083 по АДРЕСА_2 , що розташовані на першому поверсі і встановлюються з проектної відмітки 0,00 або опорної відмітки 150.00, а саме:

- Офісні приміщення, які згідно проектно-кошторисної документації розташовані в межах вісей (Г-11)- (11-Б)- (Б-4)- (4-Д)- (Д-3)- (3-И)- (И-4)- (4-Бп) (Бп-5)- (5-Е)- (Е-6)- (6-Г);

- Приміщення магазину "Промтовари", частина яких збудована і розташована в межах вісей (3-Д)- (Д-3)- (3-И)- (И-1)- (1-Б)- (Б-4)- (4-Д)- (Д-3) та не збудована - в межах вісей (1-Ай)- (АП-5п)- (1-И)- (И-1);

- Частина приміщення магазину "ІНФОРМАЦІЯ_1", збудована і розташована в межах вісей (1-Л)- (Л-3 (1/2))- (3 (1/2)-И)- (И-1) та не збудована - в межах вісей (Вп-1п)- (1п-1)- (1-И)- (И-1п)- (1п-Вп).

У подальшому, 22.01.2020 р. вказана постанова за апеляційною скаргою ЗАТ «Спіка» була скасована Шостим апеляційним адміністративним судом, а провадження у справі закрито на підставі п.1 ч.1 ст. 238 КАС України.

Правовідносини, які виникли між сторонами відносяться до договірних та насамперед регулюються відповідними нормами Цивільного кодексу України та умовами укладеного ними договору.

Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України.

Згідно ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Ст. 525 ЦК України передбачена недопустимість односторонньої відмови від зобов`язань.

Згідно ч. 2 ст. 615 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання не звільняє винну сторону від відповідальності за порушення зобов`язання.

Згідно ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Водночас ч. 2 ст. 651 ЦК України визначено, що названа підстава не є єдиною. Апелюючи до інших підстав розірвання або зміни договору, законодавець не виключає їх існування у передбачених положеннях договору або закону.

Істотність порушення договору є загальною підставою, яка може бути встановлена лише шляхом оцінки істотності у порушенні договору. У разі існування загальної підстави у вигляді істотності порушення договору суб`єктом оцінки, відповідно до положень ч. 2 даної статті, має бути лише суд. Відповідно визначається, що договір, у разі істотності його порушення може бути розірвано лише за рішенням суду.

Визначення істотності порушення договору у ч. 2 даної статті надано через іншу оціночну категорію - значна міра позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору. Значна міра позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, має визначатися, посилаючись на об`єктивні обставини. Так, зміст договору може допомогти визначити очікування особи, на які вона розраховувала при укладенні договору і які вона визначила об`єктивно, погоджуючи його умови.

Ч. 2 даної статті передбачає лише загальну підставу істотність порушення договору без можливості вказівки на об`єктивні ознаки такого порушення. Можливість зазначення об`єктивних ознак істотності порушення договору може існувати лише у пойменованих договорах, коли у абстрактній формі можна визначити його зміст та правову мету. Так, ч. 2 ст. 678 ЦК України істотність порушення щодо якості у договорі купівлі-продажу визначає через ознаки: виявлення недоліків, які не можна усунути, недоліків, усунення яких пов`язано із непропорційними витратами або затратами часу, недоліків, які виявилися неодноразово чи з`явилися знову після їх усунення.

Ч. 2 даної статті у питанні розірвання договору, визначає можливість розірвання договору за рішення суду, на вимогу однієї із його сторін, у разі коли підстави такого розірвання передбачені у договорі та законі. Законодавець не вказує в ч. 2 даної статті, що інші підстави розірвання або зміни договору, мають обов`язкового ґрунтуватися на істотності порушення договору. Навпаки, за змістом ч. 2 ст. 651 ЦК України, можна зробити висновок, що у визначенні інших договірних підстав розірвання або зміни договору, сторони можуть відійти від істотності порушення договору, як загальної підстави його розірвання у судовому порядку, і передбачати ознаки неістотного порушення договору, що за волею сторін, будуть підставою для розірвання або зміни договору. Якщо ж спеціальним законом або договором сторін не визначено інше, порушення договору, що не є істотним, не може бути підставою для розірвання договору у судовому порядку.

Виходячи із об`єкту оцінки суд визначає міру позбавлення того, на що розраховувала сторона договору при укладенні договору. В даному випадку результат оцінки, зокрема, істотність порушення не є об`єктивно доведеною позивачем. Окрім того, судом не встановлено порушення прав позивача, що полягають у завданні шкоди та позбавленні того, на що ЗАТ «Спіка» розраховувала при укладенні договору.

З матеріалів справи вбачається, що позивачем, при заявленні вимоги про розірвання договору купівлі-продажу в частині, з підстав істотного порушення умов договору внаслідок його невиконання покупцем, самим же не створено належних умов для забезпечення добудови та введення об`єкта незавершеного будівництва в експлуатацію, здійснюючи перешкоди, які полягали в укладенні договору оренди земельної ділянки, скасуванням у судовому порядку державної реєстрації за покупцями на спірний об`єкт незавершеного будівництва.

Вирішуючи даний спір, суд також враховує принцип добросовісності.

Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі - "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Разом з тим, сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові (ч. 4 ст. 267 ЦК України).

Згідно ч. 1 ст. 257 УК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Дана стаття встановлює загальний строк позовної давності як трирічний строк, який підлягає застосуванню щодо усіх цивільних та/або господарських вимог, крім ряду вимог, щодо яких законом встановлюються спеціальні строки позовної давності.

Відповідно до ч. 4 ст. 267 ЦК України сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.

Норма ч. 4 ст. 267 ЦК України покладає на сторону у справі обов`язок подавати заяву про сплив (закінчення) строку позовної давності як підставу для відмови у позові. Зазначена заява повинна містити виклад обставин, у відповідності до яких строк позовної давності сплив (закінчився), календарний розрахунок відповідних строків, наявні докази та вимоги щодо застосування судом наслідків спливу позовної давності у вигляді відмови у позові. У випадку встановлення судом факту спливу строків позовної давності суд імперативно зобов`язаний відмовити у задоволенні позовних вимог.

Беручи до уваги ту обставину, що починаючи саме з 31.12.2003 року (дата укладення оспорюваного договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва) починається перебіг позовної давності, відтак, строк позовної давності сплив ще 31.12.2006 р.

Матеріали справи не містять обставин, які б свідчили про зупинення, переривання або про наявність підстав для поновлення строку позовної давності, клопотань щодо поновлення строку звернення до суду позивач також суду не заявляв.

Відповідно до ст. ст. 12, 13, 81 ЦПК України суд розглядає справи в межах заявлених вимог і на підставі поданих або витребуваних доказів, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Суд не може збирати докази, що стосуються предмету позову, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісності здійснення учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів.

Таким чином, вимоги про розірвання договору є недоведеними, внаслідок чого необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню. У зв`язку із чим судом не застосовується позовна давність.

Керуючись ст.ст. 6-13,18,19, 89,141,259,263,264,265,268,273,274,279,354,355 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

У задоволенні позовних вимог Закритого акціонерного товариства «Спіка» (03067, м. Київ, пров.Чугуївський, буд. 19а) до ОСОБА_3 ( АДРЕСА_1 ), третя особа без самостійних вимог: Товариство з обмеженою відповідальністю «Бінат ЛТД» (01025, м.Київ, вул. Велика Житомирська, 26, ) про розірвання договору, відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення суду може бути оскаржене протягом тридцяти днів з дня його проголошення. У разі розгляду справи (вирішення питання ) без повідомлення сторін зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасники справи якому рішення не було вручене у день його складення має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Апеляційна скарга подається безпосередньо до Київського апеляційного суду, при цьому відповідно до п. п. 15.5 п. 15 Перехідних положень ЦПК України в редакції Закону України «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» № 2147-VIII від 03.10.2017 року до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди, а матеріали справ витребовуються та надсилаються судами за правилами, що діяли до набрання чинності цією редакцією кодексу.

Суддя І.Ю. Єросова