Справа №489/2748/23
Провадження № 22-ц/812/520/24
Доповідач в апеляційній інстанції Яворська Ж.М.
П О С Т А Н О В А

Іменем України

23 квітня 2024 року м. Миколаїв

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ

головуючого - Яворської Ж.М.,

суддів: Базовкіної Т.М., Царюк Л.М.,

із секретарем судового засідання - Травкіною В.Р.,

за участі представника позивача - ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження

апеляційну скаргу

ОСОБА_2 ,

подану адвокатом Когіном Андрієм Валерійовичем

на рішення Ленінського районного суду м. Миколаєва від 30 січня 2024 року, ухвалене у приміщенні цього ж суду головуючим суддею Коваленком І.В., повний текст складено того ж дня, у цивільній справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Ківіт Плюс» до ОСОБА_2 про стягнення грошових коштів

В С Т А Н О В И В:

У червні 2023 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Ківіт Плюс» (далі ТОВ «Ківіт Плюс») звернулось до суду з позовом до ОСОБА_2 про стягнення грошових коштів.

Обґрунтовуючи позовні вимоги вказували, що 29 грудня 2022 року ОСОБА_2 , від імені якого діяла ОСОБА_3 , та ТОВ «Ківіт Плюс» уклади попередній договір купівлі-продажу нерухомості, посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Недвигою А.Ф.

Відповідно до умов попереднього договору сторони зобов`язалися не пізніше 20 січня 2023 укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу 625/1000 часток у праві спільної часткової власності на нежитлові будівлі з господарськими будівлями та спорудами за АДРЕСА_1 . Ціна нерухомого майна за домовленістю складає 8000000,00 грн.

До підписання попереднього договору, на підтвердження зобов`язань і забезпечення його виконання, з метою реалізації своїх намірів щодо купівлі-продажу вказаного майна та своєї платоспроможності, покупець передав, а продавець отримав суму завдатку у розмірі 4000000,00 грн., що підтверджується платіжним дорученням № 2912 від 29 грудня 2022 року.

Проте до теперішнього часу договір купівлі-продажу не укладено з вини продавця та грошові кошти відповідно до умов попереднього договору не сплачено.

Вказує, що укладаючи попередній договір, відповідач не бажав реального настання правових наслідків, тобто не мав наміру надалі укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна. Він ввів в оману позивача, так як не повідомив, що в Ленінському районному суді міста Миколаєва розглядається справа № 489/93/23 за позовом ТОВ «Чьорний мєдвєдь» до фізичної особи ОСОБА_2 , ТОВ «АВ ІНВЕСТ ГРУП» про витребування майна з чужого незаконного володіння, який стосується одного і того ж нерухомого майна. Ухвалою у цій справі 12 січня 2023 року накладено заборону державним реєстраторам реєстраційних служб, іншим особам вчиняти будь-які реєстраційні дії в Державному реєстрі речових прав щодо нерухомого майна: літ Е-2, е1-1, е11-1 прохідна заводу, загальною площею 128,4 кв.м.; літ. Є-3 - адміністративно-побутовий корпус, загальною площею 2523,0 кв.м.; літ. І-1 - кузня, загальною площею 117,1 кв.м.; літ. О-1 - основна будівля, загальною площею 2363,6 кв.м; літ. Р-1 - основна будівля, загальною площею 2363,6 кв.м; літ. Ь-1 - склад підлогового зберігання, загальною площею 2363,6 кв.м; літ. Ю-1 - склад підлогового зберігання, загальною площею 1289,5кв.м.; літ. Я-1 - будівля розвантажувальних пристроїв залізничних вагонів; № II, VI - покриття; № VIII - замощення; № 20 - огорожа; № 21, 23 - ворота; № 24 - внутрізаводська з/д вітка; № 26 - з/д колія; № 28 - стрілочна хрестовина, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 .

Отже, на момент підписання попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна продавець, знаючи, що до нього є претензії зі сторони третіх осіб, приховав цю інформацію від покупця, в результаті чого, з вини продавця не було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна до 20 січня 2023 року.

Посилаючись на наведені обставини та положення статей 570, 571, 635 ЦПК позивач просив стягнути з відповідача подвійну суму завдатку у розмірі 8000000,00 грн., 731200,00 грн. штрафних санкцій та судовий збір в сумі 130 968,00 грн.

Рішенням Ленінського районного суду м. Миколаєва від 30 січня 2024 року, з урахуванням ухвали про виправлення описки від 31 січня 2024 року, позов ТОВ «КівітПлюс» задоволено.

Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ТОВ «КівітПлюс» подвійну суму завдатку у розмірі грн. та суму штрафних санкцій у розмірі 731200 грн., всього 8731200,00 грн. та судовий збір в сумі 130968,00 грн.

Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції вказав, що матеріалами справи підтверджується, що до укладення основного договору відповідачем з іншою особою укладено попередній договір купівлі-продажу одного і того ж нерухомого майна, спір між сторонами якого розглядається судом.

Також суд звернув увагу, що зобов`язання позивача з укладення основного договору забезпечені завдатком в розмірі 4000000,00 грн., який отримав відповідач та який у разі невиконання позивачем умов переднього договору не підлягає поверненню (абзац третій пункту 4 попереднього договору), що свідчить про відсутність намірів у позивача не виконувати умови попереднього договору.

Враховуючи встановлені обставини та оцінивши наявні у справі докази, суд прийшов до висновку про доведеність порушення відповідачем зобов`язань за попереднім договором та стягнення з нього завдатку в подвійному розмірі, що передбачено абзацом першим пункту 4 попереднього договору та відповідає статті 571 ЦК України.

За такого, твердження представника відповідача у відзиві, що отримані від позивача кошти є авансом, суд першої інстанції вважав помилковими.

З урахуванням встановлених обставин та наведеного вище висновку суду задоволенню підлягає і вимога про стягнення з відповідача штрафних санкцій у сумі 731200, 00 грн., що передбачено абзацом другим пункту 4 попереднього договору.

При цьому, суд звернув увагу, що за змістом статей 626, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Попередній договір на момент виникнення права позивача на повернення завдатку в подвійному розмірі та застосування штрафної санкції був чинним, не визнавався недійсним повністю або частково, нікчемність такого договору не встановлена.

В апеляційній скарзі представник ОСОБА_2 , адвокат Когінов А.В., вказує, що рішення суду першої інстанції є безпідставним, необґрунтованим, таким, що порушує норми матеріального та процесуального права, тому просив оскаржуване рішення скасувати.

Так, вказує, що ухвалою Ленінського районного суду м. Миколаєва від 12 червня 2023 року, позовну заяву ТОВ «Ківіт Плюс» до ОСОБА_2 про стягнення грошових коштів було прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі.

Вважає, що суд помилково прийняв до розгляду та відкрив провадження у справі, так як справа не підлягала розгляду в Ленінському районному суді м. Миколаєва та підлягала передачі за підсудністю до належного суду, оскільки право власності позивача на нерухоме майно ще не виникло, а предметом спору є стягнення коштів - подвійної суми завдатку, який було внесено за попереднім договором на придбання нерухомого майна.

Крім того, оскільки зобов`язання за попереднім договором припинилися, можливе рішення суду про задоволення позову не може призвести до будь-яких наслідків, які прямо чи опосередковано пов`язані з нерухомим майном, а спір, який виник між сторонами, стосується саме правових наслідків порушення таких зобов`язань.

Отже, предметом даного позову є не право власності на нерухоме майно, а лише попередній договір, яким сторони домовились у визначений строк (у майбутньому) укласти договір купівлі - продажу нерухомого майна, тобто даний попередній договір не має наслідком перехід або зміну права власності на нерухоме майно, тому відповідач вважає, що до даної справи слід було застосувати правила загальної підсудності та передати для розгляду за належною підсудністю до Центрального районного суду м. Миколаєва, за місцем реєстрації відповідача: АДРЕСА_3 .

Звертає увагу, що в позовній заяві зазначено, що договір купівлі-продажу не укладено, ОСОБА_2 не прибув до нотаріуса для укладання основного договору, а тому угода не була підписана з вини продавця, при цьому необхідно зазначити, що в попередньому договорі не зазначено, коли саме та у якого нотаріуса, буде укладено основний договір, а тому не зрозуміло коли саме та куди не прибув ОСОБА_2 для укладання основного договору та чому саме основний договір не укладено з вини Продавця.

Тобто належних та допустимих доказів, щодо відсутності ОСОБА_2 у нотаріуса для укладання основного договору заявником не надано, а тому вина відповідача не доведена.

Зазначає, що єдиним документом який би підтвердив факт відсутності продавця у нотаріуса, в день підписання основного договору купівлі-продажу, є процесуальна дія нотаріуса щодо встановлення наявності або відсутності знаходження в певному місці.

Свідоцтва про те, що особа є живою або знаходиться у певному місці, видаються нотаріусами з використанням спеціальних бланків нотаріальних документів у відповідності із ст. 34 Закону України "Про нотаріат".

В матеріалах справи відсутнє таке свідоцтво, а тому стверджувати, що продавець був відсутній в день укладання основного договору у нотаріуса є безпідставним та твердження, що угода не була підписання з вини продавця, та останній взагалі не мав наміру продати вищезазначене майно є нічим іншим як введення суд в оману та маніпуляцією фактів.

Спірний договір у справі за правовою природою є попереднім договором, то він встановлює лише обов`язок сторін протягом певного періоду часу укласти основний договір в майбутньому на умовах, встановлених попереднім договором і будь-які інші зобов`язання сторін попереднім договором встановлюватись не можуть.

Правовою метою попереднього договору є спонукання до укладення основного поговору та фіксація умов основного договору, а не виникнення будь-яких реальних зобов`язань. Оскільки основний договір сторони не уклали, усі зобов`язання за попереднім договором вважаються припиненими.

Таким чином, з моменту спливу строку, встановленого на укладення основного договору, всі зобов`язання відповідача, в тому числі, щодо сплати штрафних санкцій припинились, а позивач втратив право притягнути відповідача до такої відповідальності на підставі попереднього договору. Аналогічна позиція викладена у постанові Верховного Суду від 02.09.2019 по справі №911/1274/18

Також, жодним чином не доведено, що відповідач ухилявся від виконання зобов`язань за попереднім договором. Всі доводи позивача та позиція суду першої інстанції з цього приводу є припущеннями та маніпуляцією фактів. Невиконанням даного договору є: будь-який факт, який с офіційною причиною (з винесенням відповідної постанови) відмови нотаріуса у посвідченні договору купівлі-продажу; відмова однієї із сторін від підписання договору купівлі-продажу на визначених цим договором умовах; нез`явлення до місця підписання основного договору у визначений час. Однак, жодного з визначених фактів в матеріалах справи не міститься.

Також зауважує, що неукладення сторонами основного договору сталося не з вини відповідача, у зв`язку з чим відсутні підстави для стягнення штрафних санкцій.

Окрім цього, попередній договір, було підписано ОСОБА_3 , яка нібито діяла на підставі довіреності, посвідченою приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу від 28 грудня 2022 року, при цьому відповідач зазначає, що жодної довіреності на ім`я ОСОБА_3 він не надавав, не поручав бути присутнім на підписанні попереднього договору та не уповноважував останню представляти його та вести перемовини з позивачем. В матеріалах справи відсутній зразок довіреності, на підставі якої нібито було укладено попередній договір

Правом на подачу відзиву позивач не скористався.

У судовому засіданні апеляційної інстанції представник позивача апеляційну скаргу не визнав, просив її залишити без задоволення, а судове рішення без змін.

Відповідач у судове засідання не зявився, про дату, час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином.

Приймаючи до уваги вимоги частини 2 статті 372 ЦПК України справу розглянуто за відсутності відповідача.

Заслухавши доповідь судді - доповідача, предстаника позивача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню.

Відповідно до частини 3 статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Зі змісту статті 367 ЦПК України вбачається, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до положень статті 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно із вимогами частини 1 статті 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Таким вимогам закону оскаржуване рішення суду першої інстанції в повній мірі не відповідає.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, що відповідно до інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно сформованого 12 червня 2023 року ОСОБА_2 на спільної часткової власності належить 625/1000 часток нежитлової будівлі, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_2 на підставі довідки БТІ, серія та номер М-22-74, виданої 19.12.2022, видавник ТОВ «Нік Експерт»; договору про поділ майна, серія та номер: 810, видавний 11.08.2022, видавник: приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської облласті Димов О.С., документ щодо присвоєння поштової адреси, серія та номер:AR01:8630-63, виданий 15.12.2022, видавник ЄДЕССМБ; висновок щодо технічної можливоста поділу обєкту нерухомого майна. Серія та номер: М-22-74, виданий 27.08.2022, видавник : ТОВ`Нік Експерт», технічний паспорт, сері та номер Т101:6688-6526-3075-5200, виданий 19.12.2022, вианик ЄДЕССБ. Відомості про державну реєстарцію обтяжень відсутні( а.с.18-27).

29 грудня 2022 року між ОСОБА_2 , від імені якого діє ОСОБА_3 на підставі довіреності посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тренчук Н.О. від 28.12.2022 року за реєстровим номером № 1362, та ТОВ «Ківіт Плюс», в особі директора Миколенко І.О., укладено попередній договір, який посвідчено приватним нотаріусом Миколаївського нотаріального округу Недвигою А.Ф. та зареєстрований в реєстрі за № 3602 ( а.с.8-9).

За умовами попереднього договору сторони зобов`язалися не пізніше 20 січня 2023 року укласти і належним чином оформити договір-купівлі продажу 625/1000 часток у праві спільної часткової власності на нежитлові будівлі з господарськими будівлями та спорудами нежитлової будівлі, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_2 тав цілому нежитлові будівлі мають наступні характеристики:Опис: літ.В-1,В1-1 гаражні бокси загальною площею 410.3 кв.м., літ Е-2, е1-1, е11-1 прохідна заводу, загальною площею 128,4 кв.м.; літ. Є-3 - адміністративно-побутовий корпус, загальною площею 2523,0 кв.м.; літ. І-1 - кузня, загальною площею 117,1 кв.м.; літ. О-1 - основна будівля, загальною площею 2363,6 кв.м; літ. Р-1 - основна будівля, загальною площею 2363,6 кв.м; літ. Ь-1 - склад підлогового зберігання, загальною площею 2363,6 кв.м; літ. Ю-1 - склад підлогового зберігання, загальною площею 1289,5 кв.м.; літ. Я-1 - будівля розвантажувальних пристроїв залізничних вагонів; № II, VI - покриття; № VIII - замощення; № 20 - огорожа; № 21, 23 - ворота; № 24 - внутрізаводська з/д вітка; № 26 - з/д колія; № 28 - стрілочна хрестовина.

Нерухоме майно належить продавцю на праві спільної часткової власності на підставі договору про поділ майна посвідченого приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Димовим О.С. 11.08.2022 року за реєстровим номером № 810, яке зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 12.12.2022 року (номер запису про право власності: 48751502; реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 060).

Згідно пункту 2 попереднього договору за домовленістю сторін ціна нерухомого майна складає 218818 доларів США, що за курсом НБУ станом на 29.12.022 становить 8000000,00 грн.

За умовами пункту 3 попереднього договору, до підписання цього договору, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення виконання, з метою забезпечення реалізації своїх намірів щодо купівлі-продажу майна та своєї платіжної спроможності, покупець передав, а продавець отримав кошти в розмірі 4000000,00 грн., що еквівалентно 109409 доларів США.

Після укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна у строк до 20.01.2023 року покупець зобов`язується сплатити залишок суми у розмірі 109409 доларів США, що за курсом НБУ станом на 29.12.2022 становить 4000000,00 грн. на розрахунковий рахунок, якщо інший рахунок не буде повідомлено письмово продавцем покупцю

Згідно пункту 4 цього договору у випадку невиконання попереднього договору, продавець зобов`язується повернути протягом трьох банківських днів з дати встановленої пунктом 10 цього договору подвійну суму завдатку в розмірі 8000000,00 грн., що еквівалентно 218818 доларів США за офіційним курсом Національного банку України на день підписання попереднього договору, який підлягає поверненню покупцю в сумі не нижчій за зазначений еквівалент.

Сума штрафних санкцій становить у розмірі 20000 доларів США, що за курсом Національного банку України станом на 29.12.2022, що складає 731200 грн. А в разі затримки її повернення сплатити на користь покупця пеню в розмірі 2 відсотків за кожен день прострочення.

Сторони визначають, що у випадку, якщо невиконання умов цього попереднього договору станеться з вини покупця, то переданий покупцем продавцю за цим попереднім договором забезпечувальний платіж (сума завдатку) залишається у продавця і не підлягає поверненню.

Перерахування коштів в суму 4000000,00 грн. на рахунок відповідача ОСОБА_2 в АБ «Південний», згідно умов попереднього договору від 29.12.2022 за нерухоме майно, позивач підтвердив платіжним дорученням № 2912 від 29.12.22 (а.с.7).

Таким чином, позивач виконав умови попереднього договору та на його виконання перерахував відповідачу кошти в сумі, обумовленій пунктом 3 цього договору.

Отримання вказаних коштів відповідачем не оспорюються.

Задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції дійшов виходив з того, що наявність підставі для стягнення з відповідача на користь позивача завдатку у подвійному розмірі в сумі 8 000 000 грн. та штрафних санкцій 731 200 грн. 00 коп.

Колегія суддів не може погодитися з вказаним висновком суду першої інстанції, виходячи з наступного.

Так, частиною 1 статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорення.

Відповідно до частини 1 статті 625 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).

Згідно зі статтею 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна зі сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Відповідно до частини 1 статті 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Згідно зі статтею 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Отже, ознакою завдатку є те, що він слугує доказом укладення договору, на забезпечення якого його видано, одночасно є способом платежу та способом забезпечення виконання зобов`язання.

Аванс не має забезпечувальної функції. Якщо основний договір не укладено з ініціативи будь-якої зі сторін, то аванс повертається його власникові.

Вказана правова позиція висловлена в постанові Верховного Суду від 07 липня 2020 року в справі № 296/10217/15-ц.

Таким чином, зважаючи на встановлений факт неукладення між сторонами основного договору купівлі-продажу, а також те, що в силу вищенаведених вимог законодавства та судової практики Верховного Суду, сплачена позивачем за попереднім договором сума коштів у розмірі 4 000 000 грн. 00 коп. не може бути визначена як завдаток, висновок суду про наявність правових підстав для стягнення з відповідача на користь позивача суми коштів за попереднім договору у подвійному розмірі є помилковим.

У свою чергу, оскільки у цих спірних правовідносинах договору про купівлю-продаж нерухомого сторонами не укладено, тобто зобов`язання не вважається дійсним, суд апеляційної інстанції приходить до висновку, що сплачена позивачем за попереднім договором сума у розмірі 4 000 000 грн. 00 коп. є авансом, який підлягає поверненню позивачеві.

Зважаючи на таке, доводи апеляційної скарги про те, що сплачена позивачем сума є авансом є слушними.

Між тим, посилання апелянта на те, що саме з вини позивача сторони не уклали основний договір, а відтак відсутні підстави для стягнення з нього сплачених за умовами договору коштів у розмірі 4 000 000 грн.є безпідставними, оскільки сума грошових коштів, що за своєю правовою природою є авансом, підлягає поверненню особі, яка їх сплатила, незалежно від того, з вини якої сторони не відбулося укладення договору.

Тобто, відсутність вини у неукладенні договору купівлі-продажу нерухомого майна правового значення не мають та не можуть бути підставою для звільнення відповідача від обов`язку повернути сплачений за попереднім договором аванс, оскільки чинним законодавством не передбачено залишення авансу або його частини у сторони попереднього договору у випадку неукладення основного договору.

Позивач також просить стягнути 731 200 грн. штрафних санкцій на підставі абзацу 2 п.4 попереднього договору.

Стаття 635 ЦК України передбачає, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Умовами попереднього договору було передбачено конкретний термін укладення основного договору до 20 січня 2023 року включно. Одночасно в п.15 поперднього договору визначено, що договір діє до виконання сторонами усіх своїх зобов`язань за цим договором.

Таким чином, за правилами статті 635 ЦК України укладення попереднього договору породжує обов`язок сторін укласти в майбутньому основний договір. Єдиним зобов`язанням сторін за попереднім договором є зобов`язання укласти основний договір у певний строк (термін), обумовлений таким попереднім договором. Якщо сторони в обумовлений строк (термін) основний договір не уклали або одна зі сторін не направила іншій стороні пропозицію про його укладення, таке зобов`язання вважається припиненим (ч.3 ст.635 ЦК України).

Доказів укладання основного договору купівлі-продажу нерухомого майна у встановленому законодавством порядку сторони суду не надали, у зв`язку з чим колегія суддів вважає за необхідне зауважити, що неукладення сторонами основного договору у строк, визначений попереднім договором, має наслідком припинення дії попереднього договору та зобов`язань між сторонами незалежно від причин неукладення основного договору.

Колегія суддів зазначає, що оскільки спірний договір у справі за правовою природою є попереднім договором, то він встановлює лише обов`язок сторін протягом певного періоду часу укласти основний договір в майбутньому на умовах, встановлених попереднім договором і будь-які інші зобов`язання сторін попереднім договором встановлюватись не можуть.

Правовою метою попереднього договору є спонукання до укладення основного договору та фіксація умов основного договору, а не виникнення будь-яких реальних зобов`язань. Оскільки основний договір сторони не уклали, усі зобов`язання за попереднім договором вважаються припиненими.

Таким чином, з моменту спливу строку, встановленого на укладення основного договору, всі зобов`язання відповідача, в т.ч. щодо сплати штрафних санкцій припинились, а позивач втратив право притягнути відповідача до такої відповідальності на підставі попереднього договору.

Більш того, зазначаючи у попердньому договорі розмір штрафних санкцій 731 200 грн, в той же час сторонами не визначено підстави для нарахування таких, а відтак колегією суддів встановлено відсутність порушення відповідачем продавцем абзацу 2 пункту 4 умов попереднього договору, що унеможливлює застосування до нього штрафних санкцій.

Твердження суду першої інстанції проте, що до укладення основного договору між цими сторонами, відповідач уклав попередній договір купівлі-продажу одного і того нерухомого майна з іншою особою колегія суддів відхиляє, оскільки таке спростовується матеріалами справи.

Посилання позивача у позові на те, що відповідач на час укладання попереднього договору не мав наміру укладати договір купівлі-продажу, оскільки не повідомив про наявність спору щодо цього майна, яке мало бути предметом договору купівлі -продажу, колегія суддів вважає хибними, оскільки ухвала суду про забезпечення позову у справі 489/93/23 Ленінським районним судом м. Миколаєва було прийнято 12 січня 2023 року,тобто після укладання попереднього договору.

У суді апеляційної інстанції преставник позивач зазначив, що договір купівлі-продажу до 20 січня 2023 року укладено не було, оскільки приватний нотаріус повідомив про заборону вчинення реєстраційних дій на підставі вищевказаної ухвали суду першої інстанції, проте таке не свідчить про умисне ухилення відповідача від укладання основного договору.

Приймаючи до уваги вищевикладене, колегія суддів приходить до висновку про відсутність підстав для стягнення з відповідача на користь позивач штрафних санкцій.

Відповідно до частини третьої статті 244 ЦК України довіреністю є письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами.

Форма довіреності повинна відповідати формі, в якій відповідно до закону має вчинятися правочин (частина перша статті 245 ЦК України).

Із вступної частини попереднього договору вбачається, що його укладення від імені відповідача ОСОБА_2 здійснено ОСОБА_3 на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тренчук Н.О. 28.12.2022 за реєстровим номером 1362.

Реєстрацію довіреності наданої відповідачем ОСОБА_3 в реєстрі позивач підтвердив повним витягом з Єдиного реєстру довіреностей, номер витягу 49075384 від 29.12.2022, де особою яка видала довіреність вказано ОСОБА_2 , ІДН: НОМЕР_1 та в графі «додаткові відомості» наведено текст довіреності, зокрема зазначено представництво ОСОБА_3 усіх без винятку питань довірителя ( ОСОБА_2 ), пов`язаних з продажом на умовах та за ціну, що визначені на власний розсуд, належного останньому нерухомого майна та/або його частини, у тому числі належної йому частки власності за адресою: АДРЕСА_2 .

Відповідно до частин першої, шостої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Зважаючи на те, що відповідачем доказів визнання довіреності недійсної чи її скасування на момент укладення попереднього договору суду не надано, аргументи апеляційної скарги в цій частині не заслуговують на увагу.

Щодо доводів апеляційної скарги по помилковість суду першої інстанції у прийнятті позовної заяви до розгляду, оскільки доданої справи потрібно було застосувати правила загальної, а не виключної підсудності, то суд апеляційної інстанції такі відхиляє з огляду на таке.

Виключну підсудність встановлено для позовів, які виникають щодо нерухомого майна (частина перша статі 30 ЦПК України), відповідно до якої позови, що виникають із приводу нерухомого майна, пред`являються за місцезнаходженням майна або основної його частини. Якщо пов`язані між собою позовні вимоги пред`явлені одночасно щодо декількох об`єктів нерухомого майна, спір розглядається за місцезнаходженням об`єкта, вартість якого є найвищою.

Відповідно до частини першої статті 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Згідно з роз`ясненнями, які викладені у пунктах 41, 42 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 01 березня 2013 року №3 "Про деякі питання юрисдикції загальних судів та визначення підсудності цивільних справ" перелік позовів, для яких визначено виключну підсудність, є вичерпним і розширеному тлумаченню не підлягає. У разі конкуренції правил підсудності мають застосовуватися правила виключної підсудності.

Згідно з положеннями статті 181 ЦК України до нерухомого майна належать: земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на них, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Наприклад, це позови про право власності на таке майно; про право володіння і користування ним (стаття 358 ЦК України); про поділ нерухомого майна, що є у спільній частковій власності та виділ частки із цього майна (статті 364, 367 ЦК України); про поділ нерухомого майна, що є у спільній сумісній власності та виділ частки із цього майна (статті 370, 372 ЦК України); про право користування нерухомим майном (визначення порядку користування ним); про право, яке виникло із договору найму жилого приміщення, оренди тощо; про визнання правочину з нерухомістю недійсним; про звернення стягнення на нерухоме майно - предмет іпотеки чи застави; розірвання договору оренди землі; стягнення орендної плати, якщо спір виник з приводу нерухомого майна; про усунення від права на спадкування та визначення додаткового строку для прийняття спадщини. Місцезнаходження нерухомого майна має бути підтверджено документально.

З аналізу логічної послідовності змін до формулювання положень процесуального законодавства щодо правил розгляду позовів за виключною підсудністю вбачається її спрямованість на визначення виключної підсудності в цілому для всіх спорів, які виникають у межах відповідних правовідносин у зв`язку з нерухомим майном, безвідносно до предмета конкретного спору.

Виключна підсудність застосовується до тих спорів, вимоги за якими стосуються нерухомого майна як безпосередньо, так і опосередковано, а спір може стосуватися як правового режиму нерухомого майна, так і інших прав та обов`язків, що пов`язані з нерухомим майном.

Словосполучення "з приводу нерухомого майна" необхідно розуміти таким чином, що правила виключної підсудності поширюються на будь-які спори, які стосуються прав та обов`язків, що пов`язані з нерухомим майном. У таких спорах нерухоме майно не обов`язково виступає як безпосередньо об`єкт спірного матеріального правовідношення.

Подібні правові висновки щодо застосування правил виключної підсудності спорів з приводу нерухомого майна викладено у постановах Верховного Суду від 09 вересня 2020 року у справі №910/6644/18, від 16 лютого 2021 року у справі № 911/2390/18, від 26 травня 2021 року у справі №506/33/19, від 02 лютого 2022 року у справі №185/8191/16-ц.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 07 липня 2020 року у справі №910/10647/18 дійшла таких висновків:

нерухоме майно є особливим об`єктом права власності, оскільки наділене специфічними рисами - сталий зв`язок із землею, особлива цінність, неможливість переміщення без знецінення та зміни її призначення;

майнове право на об`єкт нерухомості є складовою частиною такого майна, як об`єкта цивільних прав;

виключна підсудність застосовується до тих позовів, вимоги за якими стосуються нерухомого майна як безпосередньо, так і опосередковано, а спір може стосуватися як правового режиму нерухомого майна, так і інших прав та обов`язків, що пов`язані з нерухомим майном;

оскільки спір у справі виник з приводу об`єкта нерухомого майна, то спір щодо майнових прав на вказане майно мав би розглядатись судом за місцезнаходженням майна.

Відповідно до статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» об`єктами нерухомого майна є житлові будинки, квартири, будівлі, споруди, житлові та нежитлові приміщення.

Із змісту позовної заяви та характеру спірних правовідносин встановлено, що позивач звернувся в суд з вимогою про стягнення авансових коштів внесених за попереднім договором купівлі-продажу 625/1000 часток у праві спільної часткової власності на нежитлові будівлі з господарськими будівлями та спорудами за АДРЕСА_2 , а тому відповідно до статті 30 ЦПК України спір підлягає розгляду у Ленінському районному суді м. Миколаєва.

Виключна підсудність застосовується до тих позовів, вимоги за якими стосуються нерухомого майна як безпосередньо так і опосередковано, а спір може стосуватися як правового режиму нерухомого майна так і інших прав та обов`язків, що пов`язані із нерухомим майном.

Такий правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 07.11.2020 року по справі № 910/10647/18.

Отже, доводи апеляційної скарги в цій частині є необґрунтованими, а відтак не можуть бути підставою для скасування рішення суду з цих підстав.

Пунктом 2 частини 1 статті 374 ЦПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення, якщо це порушення призвело до неправильного вирішення справи (частини 1, 2 статті 376 ЦПК України).

За таких обставин, враховуючи вищевикладене, через неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права, на підставі пункту 4 частини 1 статті 376 ЦПК України рішення суду першої інстанції в частині стягнення штрафу підлягає скасуванню з ухваленням в цій частині нового рішення про відмову у задоволені цих вимог, це ж рішення в частині стягнення коштів та розподілу судових витрат слід змінити.

Ухвалою Миколаївського апеляційного суду від 20 берерзня 2024 року було відстрочено ОСОБА_2 сплату судовго збору, розмір якого складав 196 452 грн.

Відповідно до частини 1 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

У порядку частини 13 статті 141 ЦПК України, оскільки колегія суддів ухвалює нове рішення і частково задовольняє позовні вимоги ТОВ «Ківіт Плюс», то з ОСОБА_2 підлягає стягненню на користь позивача витрати по сплаті судового збору у розмірі 59996 грн.00 коп., в дохід держави з ОСОБА_2 - 89994 грн. 66 коп., з ТОВ «КівітПлюс» - 106457 грн. 44 коп.

Керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 381, 382 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 , подану адвокатом Когіном Андрієм Валерійовичем задовольнити частково.

Рішення Ленінського районного суду м. Миколаєва від 30 січня 2024 року в частині стягнення штрафних санцій скасувати та ухвалити в цій частині нове судове рішення.

У задоволені позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Ківіт Плюс» до ОСОБА_2 про стягнення штрафних санкцій відмовити.

Рішення Ленінського районного суду м. Миколаєва від 30 січня 2024 року в іншій частині змінити.

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Ківіт Плюс» до ОСОБА_2 про стягнення грошових коштів задовольнити частково.

Стягнути з ОСОБА_2 (ІНН НОМЕР_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Ківіт Плюс» () 4 000 000 (чотири мільйони) грн.00 коп. авансу за попереднім договором від 29 грудня 2022 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальність «Ківіт Плюс» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округ Недвигою А.Ф., та 59996 ( п`ятдесят дев`ять тисяч дев`ятсот дев`яносто шість) грн. 44 коп. судових витрат.

Стягнути в дохід держави з ОСОБА_2 (ІНН НОМЕР_1 ) 89994 (вісімдесят дев`ять тисяч дев`ятсот дев`яносто чотири) грн. 66 коп., з Товариства з обмеженою відповідальністю «КівітПлюс» () 106457 (сто шість тисяч чотириста п`ятдесят сім) грн. 44 коп.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення у випадках, передбачених ст. 389 ЦПК України.

Головуючий Ж.М. Яворська

Судді Т.М. Базовкіна

Л.М. Царюк

Повний текст постанови складено 26 квітня 2024 року.