КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Апеляційне провадження: Доповідач - Кулікова С.В.
№ 22-ц/824/1869/2024
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

м. Київ Справа № 364/257/23

28 лютого 2024 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів Судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді - Кулікової С.В.

суддів - Музичко С.Г.

- Болотова Є.В.

при секретарі - Кіпрік Х.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Володарського районного суду міста Києва від 10 листопада 2023 року, ухваленого під головуванням судді Ткаченко О.В., у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання недійсним договору емфітевзису земельної ділянки,-

в с т а н о в и в:

В квітні 2023 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 про визнання недійсним договору емфітевзису земельної ділянки, в якому просила суд визнати недійсним договір № б/н про право користування земельною ділянкою (кадастровий номер :03:007:0002) для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису), укладений 06.06.2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 та скасувати його державну реєстрацію.

Позов мотивовано тим, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 7,4579 га, яка розташована на території Володарської селищної ради Білоцерківського (колишній Володарський) району Київської області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :03:007:0002.

В 2017 році вона проживала разом з братом ОСОБА_3 по АДРЕСА_1 .

В зв`язку з тим що в неї з її братом відносини не склалися, постійно між ними виникали сварки, він постійно їй погрожував та залякував, у ОСОБА_1 виникла необхідність придбати інше житло, щоб проживати окремо від брата.

ОСОБА_1 вказує, що оскільки в неї коштів на придбання житла не вистачало, а її брат сплатити їй кошти за будинку відмовився, а лише їй погрожував, вона звернулася до відповідача з приводу отримання грошових коштів за оренду паю наперед. Оспорюваний договір вона підписала не читаючи.

09.02.2023 року вона отримала Інформаційну Довідку № 322364364, де було зазначено, що вона уклала Договір емфітевзису з ОСОБА_2 .

Позивач посилається на те, що відповідач скористався її юридичною необізнаністю та схилив її до підписання даного Договору. Підписуючи даний Договір вона думала, що підписує Договір оренди землі. Позивачка вважає цей договір таким, що укладений з порушенням встановленого законом порядку, оскільки він містить ряд несправедливих умов щодо неї, зокрема це строк дії договору 300 років, а плати за користування земельною ділянкою не отримувала.

За таких обставин, позивачка просила позов задовольнити.

Рішенням Володарського районного суду Київської області від 10 листопада 2023 року у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання недійсним договору емфітевзису земельної ділянки відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням суду, ОСОБА_1 звернулася з апеляційною скаргою, в якій просила скасувати рішення суду та ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити.

Апеляційну скаргу обгрунтовувала тим, що рішення суду ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права. Зазначала, що відмовляючи у задоволенні позову, судом не враховано, що договір емфітевзису на 300 років позивач ніколи не підписала б; її було введено в оману, під час підписання договору її запевнили, що вона підписує договір оренди терміном на п'ять років, але ні в якому разі не на 300 років.

Зауважувала, що оскільки брат всіляко виживав її із будинку, погрожував, та неодноразово наносив побої, вона була вимушена позичити кошти на купівлю будинку, тому вона і звернулася до свого орендаря з проханням надати кошти та останній їй неодноразово повідомляв хто саме може допомогти надати кошти, цю особу звали - ОСОБА_4 . Позивач особисто хотіла звернутися до ОСОБА_4 , але на той час його не було на місці, тому їй допоміг його помічник - ОСОБА_5 . Тоді позивачка і підписала оспорюваний договір, а ОСОБА_5 повідомляв що вона підписує договір оренди на п'ять років. Вважає, що ОСОБА_5 скористався її юридичною необізнаністю та схилив до підписання договору не читаючи, на вкрай обтяжливих для неї умовах.

Посилалася на те, що суд першої інстанції не звернув увагу на доводи позивача про те, що оренда паю в рік становить 646,00 грн., що є не реально малою.

В судовому засіданні представник ОСОБА_6 адвокат Плаксій Р.В. проти доводів апеляційної скарги заперечував та просив залишити її без задоволення.

Заслухавши доповідь судді Кулікової С.В., пояснення представника відповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши рішення суду в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, з наступних підстав.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 7,4579 га, яка розташована на території Володарської селищної ради Білоцерківського (колишній Володарський) району Київської області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :03:007:0002.

06 червня 2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був укладений договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), за умовами якого ОСОБА_1 , як власник, надав ОСОБА_2 , як землекористувачу, право використовувати земельну ділянку для сільськогосподарських потреб на праві емфітевзису строком на 300 років (а. с. 52-54).

Згідно з п. 3.1 цього договору, за весь період користування земельною ділянкою землекористувач сплачує власнику плату у розмірі 194 000 грн., що сплачується ним у грошовій формі одним платежем.

Позивачка ОСОБА_1 отримала від відповідача ОСОБА_2 грошові кошти в сумі 231 830 (двісті тридцять одна тисяча вісімсот тридцять) гривень за користування земельною ділянкою, що підтверджується копією розписки, яка написана власноручно позивачкою. Окрім цього, в даній розписці позивач зазначила, що по оплаті до землекористувача ОСОБА_2 претензій не має (а.с. 55).

Відмовляючи у задоволенні позову, суд не вбачав наявності при укладенні оспорюваного договору емфітевзису несправедливих умов договору, оскільки умови договору сторонами обумовлені, грошові кошти за користування земельною ділянкою ОСОБА_1 отримала, а тому принцип добросовісності не порушений.Крім того, суд критично оцінив твердження позивачки про те, що вона уклала з відповідачем саме договір оренди землі строком на 5 років та взяла орендну плату наперед, оскільки відсутні докази того, що станом на дату укладення оспорюваного договору емфітевзису позивачка мала перешкоди, певні вади, за яких була позбавлена можливості прочитати текст договору, як не надано і доказів того, що під час укладення договору її було введено в оману. Водночас, оскільки позовна вимога щодо скасування державної реєстрації оспорюваного договору є похідною від вимоги про визнання недійсним договору емфітевизису, тому задоволенню також не підлягає.

Колегія суддів не погоджується з таким висновком суду першої інстанції, враховуючи наступне.

Відповідно до положень частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно зі статтею 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом.

Частиною першою статті 8 Конституції України передбачено, що в Україні визнається і діє принцип верховенства права.

Суддя, здійснюючи правосуддя, керується верховенством права (частина перша статті 129 Конституції України).

Суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України (стаття 2 Закону України «Про судоустрій і статус суддів»).

Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Отже, стаття 15 ЦК України визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

За правилами статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Згідно із частиною третьою статті 395 ЦК України право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) є одним із видів речових прав на нерухоме майно.

Право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (частина перша статті 407 ЦК України). Строк договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб встановлюється договором і для земельних ділянок державної або комунальної власності не може перевищувати 50 років (частина перша статті 408 ЦК України).

Відповідно до статті 102-1 ЗК України(у редакції, чинній на момент укладення оспорюваного договору) право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до ЦК України. Укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до ЦК України. Строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для сільськогосподарських потреб або для забудови не може перевищувати 50 років.

Законом України від 10 липня 2018 року № 2498-VIII частину четверту статті 102-1 ЗК України викладено у новій редакції та визначено, що строк користування земельною ділянкою державної, комунальної та приватної власності для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), а також строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для забудови (суперфіцій) не може перевищувати 50 років.

В силу статті 412 ЦК України право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб припиняється у разі: поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; спливу строку, на який було надано право користування; викупу земельної ділянки у зв`язку із суспільною необхідністю. Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

Статтею 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Відповідно до статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Стаття 230 ЦК України вказує, що якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу - істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням, помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.

Відповідно до статей 229 - 233 ЦК України правочин, вчинений під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною або внаслідок впливу тяжкої обставини, є оспорюваним.

Правочин визнається вчиненим під впливом обману у випадку навмисного введення іншої сторони в оману щодо обставин, які впливають на вчинення правочину. На відміну від помилки, ознакою обману є умисел у діях однієї зі сторін правочину.

Наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення.

Обставини, щодо яких помилилася сторона правочину (стаття 229 ЦК України), мають існувати саме на момент вчинення правочину. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також що вона має істотне значення.

Не має правового значення помилка щодо розрахунку одержання користі від вчиненого правочину.

Відповідно до частини першої статті 233 ЦК України правочин, який вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, може бути визнаний судом недійсним незалежно від того, хто був ініціатором такого правочину.

Правочин, який оспорюється на підставі статті 233 ЦК України, характеризується тим, що особа вчиняє його добровільно, усвідомлює свої дії, але вимушена вчинити правочин через тяжкі для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, а тому волевиявлення особи не вважається вільним і не відповідає її внутрішній волі.

Підставами визнання правочину недійсним на підставі статті 233 ЦК України та предметом доказування у справі є: 1) наявність тяжкої обставини, в якій перебувала особа, що змусила її вчинити правочин; 2) правочин було вчинено на вкрай невигідних умовах.

Тобто для визнання правочину недійсним на підставі частини першої статті 233 ЦК України необхідна сукупність вказаних умов. Такий висновок підтверджується вживанням законодавцем в частині першій статті 233 ЦК України сполучника «і», за допомогою якого відбувається поєднання вказаних умов. Встановлена статтею 233 ЦК України підстава недійсності правочину є сукупністю цих двох елементів - відсутність хоча б одного з них є ознакою знаходження відповідних правовідносин за межами сфери регулювання частини першої статті 233 ЦК України.

Наявність тяжкої обставини, що змусила особу вчинити правочин, має довести сторона, яка такий правочин оспорює. Предметом доказування також є той факт, що за відсутності тяжкої обставини правочин не було би вчинено взагалі або вчинено не на таких умовах. Тяжкі обставини мають вплинути на особу таким чином, що спонукають її вчинити правочин на вкрай невигідних для неї умовах. Умови мають бути очевидно невигідними для особи, яка уклала цей правочин, і бути наявними саме в момент вчинення правочину. Тяжкими обставинами можуть бути, зокрема, тяжка хвороба особи, членів її сім`ї чи родичів, смерть годувальника, загроза втратити житло чи загроза банкрутства особи, учасника правочину, та інші обставини, для усунення або зменшення яких необхідно укласти такий правочин.

Такі правочини мають дефекти волі і здійснюються за обставин, коли особа змушена вчинити правочин на вкрай невигідних для себе умовах.

Зазначений висновок щодо застосування норм права у подібних правовідносинах наведено у постанові Верховного Суду від 29 березня 2021 року у справі № 369/13272/18-ц (провадження № 61-19054св20).

Виходячи із системного аналізу наведених норм, визнання правочину недійсним на підставі статті 233 ЦК України пов`язане із доведеністю наявності чи відсутності власного волевиявлення в особи на його вчинення на тих умовах, за яких був укладений правочин.

Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та у разі задоволення позовних вимог зазначати у судовому рішенні, у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Вказаний правовий висновок узгоджуються з висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 27 листопада 2018 року у справі № 905/1227/17 (провадження № 12-112гс18).

Встановлено, що 14 серпня 2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладений договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), за умовами якого ОСОБА_1 наділила землекористувача ОСОБА_2 правом користування своєю земельною ділянкою, терміном на 300 років, за плату у розмірі 194 000 грн. за весь період користування.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач посилалась на те, що при укладанні договору від 14 серпня 2017 року з його умовами ознайомлена не була. Оспорюваний договір емфітевзису укладений під впливом тяжкої для неї обставини, а також на вкрай невигідних для неїумовах.

Оскаржуючи договір емфітевзису, позивач зазначила про те, що договір укладено строком на 300 років, а плата за користування земельною ділянкою є неприпустимо малою, що є несправедливими умовами.

Хоча згадуваний вище Закон щодо поширення максимального 50-річного строку дії договору емфітевзису на землі приватної власності набрав чинності лише з 1 січня 2019 року, проте відповідно до пункту 6 частини першої статті третьої ЦК України до загальних засад цивільного законодавства належать справедливість, добросовісність та розумність.

З огляду на встановлені обставини, норми права, колегія суддів вважає, що оспорюваний договір містить несправедливі (невигідні) умови для ОСОБА_1 щодо строку його дії та розміру плати за договором і під впливом тяжкої для неїобставини - у зв`язку із необхідністю отримання грошових коштів для придбання власного житла, оскільки проживання з братом в одному будинку створювало небезпеку для її життя та здоров'я .

Враховуючи зазначене, суд першої інстанції не звернув уваги на обставини укладення договору та не спростувавдоводів позивача щодо наявності в оспорюваному договорі емфітевзису несправедливих умов щодо строку його дії та розміру плати за договором, а також дефекту волі власника земельної ділянки.

Таким чином, колегія суддів приходить до висновку, що рішення суду ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права, тому підлягає скасуванню, а позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання недійсним договору емфітевзису земельної ділянки підлягає задоволенню.

При цьому, колегія суддів зауважує, що сторона відповідача не позбавлена права звернутися до суду з позовом про застосування наслідків недійсності правочину.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягають стягненню витрати по сплаті судового збору у розмірі 2 684,60 грн.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 376, 381-384 ЦПК України , апеляційний суд,-

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - задовольнити.

Рішення Володарського районного суду міста Києва від 10 листопада 2023 року - скасувати та ухвалити нове судове рішення.

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання недійсним договору емфітевзису земельної ділянки задовольнити.

Визнати недійсним договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), укладений 06 червня2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , та скасувати його державну реєстрацію.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору у розмірі 2 684,60 грн.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня її проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішеннязазначений строк обчислюється з дня складення повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 29 лютого 2024 року.

Головуючий: Судді: