ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Постанова

Іменем України

21 лютого 2024 року

м. Харків

справа № 953/4302/21

провадження № 22-ц/818/617/24

Харківський апеляційний суд у складі:

головуючого - Пилипчук Н.П.,

суддів колегії - Маміної О.В. Тичкової О.Ю.,

за участю секретаря - Носової К.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Харків цивільну справу за позовом керівника Харківської місцевої прокуратури №2 в інтересах Держави до Харківської міської ради, ОСОБА_1 про визнання незаконним та скасування рішення, за апеляційною скаргою Харківської обласної прокуратури на рішення Київського районного суду м. Харкова від 08 листопада 2023 року, ухвалене суддею Зуб Г.А.,

В С Т А Н О В И В :

У березні 2021 року заступник керівника ХМП №2 Мацегора В. звернувся до суду з вищезазначеним позовом, в якому просив визнати незаконним та скасувати п.29 додатку 4 до рішення 36 сесії 7 скликання ХМР «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» від 24.06.2020 №2149/20, яким гр. ОСОБА_1 надано в оренду строком до 01.07.2025 земельну ділянку комунальної власності площею 0,0682 га (кадастровий №:11:001:0029) за рахунок земель житлової та громадської забудови для обслуговування нежитлової будівлі - кафе по АДРЕСА_1 , та стягнути судовий збір.

Обгрунтовуючи свої позовні вимоги посиалвся на те, що прокуратурою при вивченні рішень сесій ХМР в частині надання в оренду та власність земельних ділянок встановлено, що посадовими особами ХМР незаконно всупереч вимог чинного законодавства поза земельними торгами надаються фізичні та юридичним особам земельні ділянку у приватну власність або права оренди на земельні ділянки з земель, що перебувають у комунальній власності територіальної громади м. Харкова, тобто громаді м. Харкова наноситься матеріальна шкода (збитки) у вигляді упущеної вигоди. Так, прокуратурою встановлено, що відповідно до п. 29 додатку 4 до рішення 36 сесії 7 скликання ХМР «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» від 24.06.2020 №2149/20, яким гр. ОСОБА_1 надано в оренду строком до 01.07.2025 земельну ділянку комунальної власності площею 0,0682 га (кадастровий №:11:001:0029) за рахунок земель житлової та громадської забудови для обслуговування нежитлової будівлі - кафе по АДРЕСА_1 . Відповідно до інформаційної довідки, відповідачу на підставі договору купівлі-продажу №893 від 16.05.2018 належить нежитлова будівля літ. «Л-1» по АДРЕСА_1 , площа якої складає 285,3 кв.м. Тобто, загальна площа земельної ділянки під вказаною будівлею складає 0,02853 га, що складає лише 41% від загальної площі земельної ділянки, яку запроектовано до відведення 0,0682 га. За вказаних обставин, спірне рішення ХМР не відповідає вимогам чинного законодавства, оскільки передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків коли частина земельної ділянки призначалась та була необхідна саме для розміщення та обслуговування житлової будівлі. Площа під будівлею відповідача складає 285,3 кв.м., що складає лише 41% від загальної площі земельної ділянки, яка була виділена останній. А тому, ХМР не мала законних підстав для надання оспорюваної земельної ділянки в оренду відповідачу для експлуатації та обслуговування будівлі.

Рішенням Київського районного суду м. Харкова від 08 листопада 2023 року у задоволенні позовних вимог заступника керівника Харківської місцевої прокуратури №2 в інтересах держави до Харківської міської ради, ОСОБА_1 про визнання незаконним та скасування рішення - відмовлено в повному обсязі.

В апеляційній скарзі заступник керівника Харківської обласної прокуратури просить рішення суду першої інстанції скасувати та постановити нове, яким задовольнити позовні вимоги.

В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що особа, яка придбала нерухоме майно, відповідно до ч. 2 ст. 134 ЗК України має право на придбання на позаконкурентних засадах (без проведення земельних торгів) прав саме на земельну ділянку (її частину), право на яку мав попередній власник нерухомості і яке перейшло до цього нового власника нерухомості в силу ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України (в редакціях, які діяли на час придбання нерухомого майна) саме з метою, пов`язаною із розташуванням відповідної нерухомості. Вказує, що на момент набуття ОСОБА_1 права власності на нежитлову будівлю літ. «Л-1» (16.05.2018) строк дії договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :11:001:0029 у ТОВ кафе «Дубки» закінчився (01.04.2018), тобто попередній власник належним чином оформлених прав користування земельною ділянкою, на якій розміщено нерухоме майно, не мав. За таких підстав, у разі, якщо попереднім власником нерухомого майна не було оформлено права користування земельною ділянкою, положення ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України не можуть застосовуватись до даних правовідносин, адже земельна ділянка, яка відводиться за рахунок земель, не наданих у власність чи користування, не відноситься до земель, які згідно з ч. 2 ст. 134 ЗК України не підлягають передачі в оренду на конкурентних засадах, відповідно, вона може передаватись в оренду не інакше, як із земельного аукціону. Зазначає, що спірним рішенням міськрада надала ОСОБА_1 земельну ділянку на позаконкурентній основі для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі, а не для оформлення права на земельну ділянку під розташованим на ній об`єктом нерухомого майна. Отже, Харківська міська рада не мала фактичних та правових підстав передавати спірну земельну ділянку з кадастровим номером :11:001:0029, площею 0,0682 га, в оренду ОСОБА_1 у порядку ст. 120 ЗК України. Вказує, що аналізом відомостей Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності, встановлено, що нежитлова будівля літ. «Л-1» має площу забудови 0,02853 га, тоді як площа земельної ділянки, яка відводиться, становить 0,0682 га. Тобто, площа забудови нежитлової будівлі становить 41,8 % від площі земельної ділянки, яка відводиться ОСОБА_1 . Вказує, що як на час виникнення спірних правовідносин, так і на теперішній час є чинними Державні будівельні норми ДБН 360-92«Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень ДБН 360-92**», затверджені наказом Держкоммістобудування від 17.04.1992 за № 44, Державні санітарні правила планування та забудови населених пунктів, затверджені наказом Міністерства охорони здоров`я України від 19.06.1996 № 173, зареєстровані в Міністерстві юстиції України 24.07.1996 за № 379/1404 та Державні будівельні норми «Житлові будинки Основні положення» ДБН В.2.2-15-2005, затверджені наказом Держбуду України від 18.05.2005 за № 80, надано чинності наказом Держбуду України від 28.09.2005 за № 175. Слід також врахувати, що розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки у будь- якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням. Відтак обов`язковим у такому випадку є з`ясування дійсного розміру земельної ділянки, яка має бути відведена власнику майна. Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постанові Великої Палати від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19. Звертає увагу суду на те, що матеріали справи не містять будь-яких документів або аналітичних матеріалів, з яких вбачається, яка саме площа необхідна для обслуговування вказаної будівлі. Вказане свідчить про те, що міська рада не могла з наданих матеріалів встановити, яка саме площа потрібна для обслуговування будівлі, в т.ч. з урахуванням вимог чинного законодавства. В свою чергу, спірне рішення Харківської міськради не містить посилання на землевпорядну документацію, якою визначена така земельна ділянка відповідно до ДБН та СНІП. Отже, наведене свідчить про наявні порушення органом місцевого самоврядування умов та порядку передачі земельної ділянки в оренду. Наголошує, що земельним законодавством чітко передбачено порядок передачі земельних ділянок в оренду за результатами проведення земельних торгів, який Харківською міською радою дотримано не було. Також, слід звернути увагу, що у спірних правовідносинах порушення Харківською міською радою умов та порядку передачі земельної ділянки у позаконкурентний спосіб призвели не тільки до можливих економічних збитків (недоотримання територіальною громадою коштів від відкритої передачі земельної ділянки в оренду конкурентним способом), а позбавили інших зацікавлених фізичних та юридичних осіб можливості отримати земельну ділянку в оренду на відкритому конкурсі, створили для них і ОСОБА_1 несправедливі умови конкуренції на ринку оренди комунального майна. Вказує, що заступник керівника Харківської місцевої прокуратури № 2 звернувся з даним позовом до суду в інтересах держави, з огляду на відсутність у іншого державного органу повноважень щодо звернення до суду, прокурор є позивачем у справі. Належить підкреслити, що захист інтересів держави в особі територіальної громади міста має здійснювати відповідна міська рада. Проте, у разі, коли саме цей орган місцевого самоврядування вчинив дії у вигляді прийняття рішення, яке є незаконним та порушує інтереси держави в особі територіальної громади міста, правомірним є звернення до суду прокурора та визначення міської ради відповідачем, оскільки іншого органу місцевого самоврядування, який би міг здійснити захист інтересів держави в особі територіальної громади міста, не існує.

У відповідності до статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Судова колегія, заслухавши доповідь судді, перевіривши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що спірна земельна ділянка є сформованою та виділена відповідачу ОСОБА_1 в розмірі, яка виділялась попередньому землекористувачу, та підстави звернення до суду прокурором з вказаним позовом відсутні, тому суд приходить до висновку, що вимоги прокурора не підлягають задоволенню, як необґрунтовані та безпідставні.

Колегія суддів погоджується з вказаним висновком суду, виходячи з наступного.

Судом першої інстанції встановлено, що між ХМР та ТОВ кафе «Дубки» на підставі рішення 15 сесії ХМР 5 скликання від 03.10.2007 №197/07 укладено договір оренди землі №33 від 30.09.2008 на земельну ділянку площею 0,0682 га, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :11:001:0029 на строк до 01.04.2018. Строк оренди закінчився, та земельну ділянку відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки (кадастровий номер :11:001:0029) від 03.06.2020 №196/20 прийнято до земель запасу м. Харкова.

30.09.2008 земельну ділянку площею 0,0682 га з кадастровим № :11:001:0029 за адресою: АДРЕСА_1 зареєстровано як окремий об`єкт нерухомого майна Харківською регіональною філією ДП «Центр Державного земельного кадастру».

16.05.2018 відповідач ОСОБА_1 набула право власності на нежитлову будівлю літ. «Л-1», загальною площею 285,3 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується копією договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 16.05.2018 посвідченого ПН ХМНО Грузковою Ю.В.

20.03.2020 відповідач ОСОБА_1 звернулась до Департаменту територіального контролю ХМР із заявою про проведення обстеження земельної ділянки у зв`язку з укладенням договору оренди земельної ділянки, відповідно до якої Департаментом територіального контролю ХМР складено Акт №636/20 обстеження земельної ділянки від 14.04.2020.

12.05.2020 відповідач ОСОБА_1 звернулась із заявою на ім`я Харківського міського голови про надання спірної земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування будівлі кафе.

Відповідно до п. 29 додатку 4 до рішення 36 сесії 7 скликання ХМР «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» від 24.06.2020 №2149/20, яким гр. ОСОБА_1 надано в оренду строком до 01.07.2025 земельну ділянку комунальної власності площею 0,0682 га (кадастровий №:11:001:0029) за рахунок земель житлової та громадської забудови для обслуговування нежитлової будівлі - кафе по АДРЕСА_1 .

Прокурор вважає надання відповідачу ОСОБА_1 спірної земельної ділянки незаконним, оскільки вказана передача повинна була відбуватись з проведенням торгів, що і стало підставою для звернення до суду з вказаним позовом.

За правилами ч.1 ст.134 ЗК України земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об`єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Відповідно до ч.2 ст.134 ЗК України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Згідно ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Судом першої інстанції вірно встановлено, що на спірній земельній ділянці переданій в оренду відповідачу ОСОБА_1 на підставі спірного рішення, знаходиться нерухоме майно, придбане останньою на підставі договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 16.05.2018 - нежитлова будівля літ. «Л-1», загальною площею 285,3 кв.м., та зазначено, що нежитлова будівля, що є предметом цього договору, розташована на земельній ділянці, площею 0,0682 га наданій для експлуатації та обслуговування будівлі кафе, кадастровий номер :11:001:0029. Разом з цим вказану земельну ділянку надано в оренду для експлуатації та обслуговування будівлі кафе « Дубки » попередньому власнику на підставі рішення 15 сесії МР 5 скликання від 03.10.2007 №197/07.

Спірним рішенням ХМР надала відповідачу ОСОБА_1 сформовану раніше земельну ділянку на позаконкурентній основі для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі кафе по АДРЕСА_1 , а не для оформлення права на земельну ділянку під розташованим на ній об`єктом нерухомого майна.

Відповідно до ч.2 ст.120 ЗК України, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Доказів, які б спростовували належність нежитлової будівлі ОСОБА_1 та які б вказували, що вона є самочинним будівництвом, суду не надано.

Не спростовують висновків суду і доводи позивача про те, що на час набуття ОСОБА_1 права власності на нерухоме майно строк дії договору оренди від 30.09.2008 сплив, отже ст. 120 ЗК України не підлягає застосуванню.

Відповідно до ч.5 ст.20 ЗК України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Розмір земельної ділянки, необхідний для обслуговування об`єкту нерухомості, який належить ОСОБА_1 , визначений компетентними органами та затверджений Харківською міською радою, як розпорядником земель комунальної власності, з передачею цієї ділянки в оренду власнику об`єкту нерухомості, у межах, передбаченої законом процедури та повноважень міської ради.

Нормами чинного законодавства не встановлено порядок визначення або нормативи розміру та меж земельних ділянок, необхідних для обслуговування будинків або споруд, виключно в межах периметру фундаменту такого нерухомого майна. Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування будівлі (споруди), мало бути визначено позивачем при зверненні до суду з відповідним позовом або визначено шляхом проведення у справі експертизи з урахуванням чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм та правил.

Відповідно до правової позиції, викладеної у постанові Верховного Суду від 30.03.2021 у справі №922/1323/20 чинне земельне законодавство не визначає методики визначення площі, яка для орендаря землі є достатньою з метою обслуговування, функціонування та експлуатації будівлі (ведення господарської діяльності), тому самі по собі ДБН не можуть обґрунтовувати необхідний розмір земельної ділянки, призначеної для обслуговування будівлі, позаяк ДБН - це норми з іншим предметом правового регулювання, які містять вимоги саме для будівництва об`єктів нерухомості, а не для обслуговування нерухомого майна.

Позивачем не надані належні та допустимі докази того, що для експлуатації та обслуговування нерухомого майна, що належить ОСОБА_1 необхідна земельна ділянка істотно меншого розміру, ніж та, що була надана останній.

Отже, враховуючи, що на земельній ділянці, переданій Харківською міською радою у користування ОСОБА_1 , перебуває належне останній на праві власності нерухоме майно, надання у користування останньої земельної ділянки, яка була раніше сформована саме для експлуатації та обслуговування цього майна, не вимагало проведення земельних торгів. А тому оспорюване рішення Харківської міської ради в частині щодо виділення земельної ділянки та надання в оренду ОСОБА_1 відповідають закону та підстави для їх скасування відсутні.

Таким чином апеляційний суд приходить до висновку, що спірні пункти рішень Харківської міської ради відповідають вимогам ч.2 ст.134 ЗК України, а тому підстави для їх скасування відсутні.

Суд правильно встановив характер правовідносин сторін у справі та застосував норми матеріального права, які регулюють ці правовідносини, вирішив спір з урахуванням меж заявлених позовних вимог та конкретних обставин справи на підставі наданих сторонами доказів з дотриманням норм матеріального та процесуального права, доводи апеляційної скарги не містять передбачених законом підстав для скасування судового рішення.

За таких обставин, апеляційний суд приходить до висновку, що апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, рішення суду - без змін.

Керуючись ст.ст. 367, 374, 375, 381 - 384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд,

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Харківської обласної прокуратури - залишити без задоволення.

Рішення Київського районного суду м. Харкова від 08 листопада 2023 року - залишити без змін.

Постанова апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення у випадках, передбачених ст. 389 ЦПК України.

Повний текст судового рішення складено 01 березня 2024 року.

Головуючий - Н.П. Пилипчук

Судді - О.В. Маміна

О.Ю. Тичкова