Справа № 367/9318/16-ц
Провадження №2/367/112/2024
РІШЕННЯ

Іменем України

22 лютого 2024 року Ірпінський міський суд Київської області в складі:

головуючого судді Мерзлого Л.В.,

за участі секретаря судових засідань Мартинюка Нн.Р.,

представника позивача ОСОБА_1 ,

третьої особи ОСОБА_2 ,

розглянувши у судовому засіданні в приміщенні Ірпінського міського суду Київської області цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , треті особи: ОСОБА_2 , приватний нотаріус Ірпінського міського нотаріального округу Калинушка Оксана Олексіївна, про визнання правочинів недійсними,-

в с т а н о в и в :

До суду звернувся ОСОБА_3 з позовом до ОСОБА_4 , треті особи: ОСОБА_2 , приватний нотаріус Ірпінського міського нотаріального округу Калинушка Оксана Олексіївна, про визнання правочинів недійсними, мотивуючи вимоги наступним.

ОСОБА_3 (надалі - Позивач) є власником житлових будинків АДРЕСА_1 , АДРЕСА_2 , розташованих на земельній ділянці площею 0,0124 га (кадастровий номер :01:093:0158) та земельній ділянці площею 0, 0081 га (кадастровий номер :01:093:01570) з цільовим призначенням для будівництва і обслуговування житлових, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) за адресою: АДРЕСА_3 . Право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 15.01.2015 року. Позивач зазначає про те, що ОСОБА_2 без узгодження з ОСОБА_3 умов продажу об?єктів нерухомості 21.09.2016 (надалі - Третя особа 1), діючи на підставі нотаріально посвідченої довіреності здійснив відчуження на користь ОСОБА_4 (надалі - Відповідач) згідно Договорів купівлі-продажу житлових будинків АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 . Позивач вважає, що спірні Договори купівлі-продажу є недійними з декількома правовими підставами, а умови, передбачені спірними правочинами, є такими, що суперечать волі Позивача та сприяли настанню несприятливих наслідків для Позивача.

Так, позивач вказує про те, що 27 вересня 2013 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 було укладено два Попередні договори № Б/Н, де пунктами 1.1.1 та 1.2. трьох Попередніх договорів ОСОБА_3 зобов?язується в майбутньому укласти і належним чином посвідчити договір купівлі-продажу Індивідуальних житлових будинків за адресою: АДРЕСА_4 та буд. АДРЕСА_5 . Розпискою про отримання Гарантованого платежу за попередніми Договорами купівлі-продажу (надалі - Розписка), яку складено 01 жовтня 2013 року Відповідачем визначено, що відбулось отримання ОСОБА_3 від ОСОБА_2 грошових коштів в розмірі 431 250,00 дол. США. Розпискою визначено, що грошові кошти надаюється у вигляді Гарантованого платежу згідно попередніх договорів купівлі-продажу нерухомого майна в АДРЕСА_6 , АДРЕСА_5 , 6. 34/2, АДРЕСА_7 . Позивач здійснював будівництво на власній земельної ділянці. З метою виділення об?єктів житлової нерухомості за Попередніми договорами, відповідно до Договору про поділ житлового будинку в натурі та припинення спільної сумісної власності від 15.01.2015 було створено 3 житлові будинки в АДРЕСА_8 з площами відповідно: 115,7 кв.м., 114,9 кв.м. та 115,1 кв.м., які надалі підлягали відчуженню ОСОБА_2 шляхом укладення договору купівлі-продажу.

За листом, датованим 10 березня 2017 року ОСОБА_2 звернувся до ОСОБА_3 з пропозицією укладення та нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу Об?єктів нерухомого майна за Попередніми договорами. Тобто вже після звернення до суду. Але ще до цього часу, ОСОБА_2 без узгодження з ОСОБА_3 умов, ціни та сторони правочину, діючи за довіреністю, уклав Договір купівлі-продажу житлового будинку від 21.09.2016 ( АДРЕСА_1 ) та Договір купівлі-продажу житлового будинку від 21.09.2016 ( АДРЕСА_2 ), а саме продав ОСОБА_4 житлові будинки АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 .

За позовною заявою, датованою 21 вересня 2016 ОСОБА_2 звернувся до місцевого суду у цивільній справі № 367/7135/16-ц, в якій просив стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 кошти у розмірі 431250 доларів США. Підставою позову були Попередні договори та Розписка. Таким чином, Позивач зазначає про те, що ОСОБА_2 самовільно здійснив продаж житлових будинків без урахування їх зобов?язання за Попередніми договорами.

Позивач вказує про те, що укладаючи спірні договори, ОСОБА_2 усвідомлював, що вчиняє правочини всупереч інтересам довірителя та бажає і свідомо допускає їх настання, а також наявність домовленості представника однієї сторони з іншою стороною і виникнення через це несприятливих наслідків для довірителя.

Позивач також зазначає про те, що фізичні особи мають право здійснювати розрахунки на суму, яка перевищує 150 000 гривень, шляхом перерахування коштів з поточного рахунку на поточний рахунок, внесення та/або перерахування коштів на поточні рахунки (у тому числі у депозит нотаріуса на окремий поточний рахунок у національній валюті). Але між сторонами не відбувалось жодних дій з розрахунку по даному договору.

Відповідно до довіреності, виданої ОСОБА_3 на ім?я ОСОБА_2 зазначено право останнього на управління та розпорядження (в тому числі, оформлення договорів купівлі-продажу, міни, оренди, застави, іпотеки). Тобто зазначені договори є двосторонніми та оплатними. Довіреність не передбачає прав повіреного на самостійне визначення умов укладених договорів та не надає права на продаж нерухомості за ціною, не погодженою з довірителем.

Відповідно до пункту 4 Договорів Купівлі-продажу житлового будинку, продаж зазначеного житлового будинку визначається за ціною 200 000,00 грн. Розрахунок між сторонами проведено до підписання цього договору. Але фактично, грошових коштів не передавалось та розрахунок не відбувався, що як наслідок призводить до удаваності правочину згідно ст. 235 ЦК України.

Так, предметом оспорюваних правочинів є відчуження вищезазначеної нерухомості.

Згідно положень Договорів купівлі-продажу нерухомого майна, ціна склала 200 000 (двісті тисяч) грн. 00 коп, що не становить навіть половини реальної вартості відчужуваних будинків та ставить під сумнів взагалі правильність та повноту проведення оцінки вартості нерухомого майна (житлових будинків). Позивач ставить під сумнів проведення оцінки вартості на підставі якого складено сам звіт, не говорячи про проведення оцінки земельних ділянок. В договорі наявне лише посилання на висновок вартості нерухомого майна, який є лише додатком до проведеної оцінки вартості нерухомого майна і жодного посилання на сам Звіт. Продаж та ціна оспорюваних об?єктів нерухомості між третьою особою 1 ( ОСОБА_2 ) та Позивачем ( ОСОБА_3 ) не узгоджувалась. Позивач долучає до матеріалів справи Експертний висновок СР № 632031016 від 03 жовтня 2016 року, складений Суб?єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_5 , яка здійснила оцінювання об?єкту на час продажу майна. Даний висновок подано до суду ОСОБА_2 . Відповідно до даної оцінки ринкова вартість аналогічного об?єкту по АДРЕСА_9 становить 1 463 963,00 грн. за 115,7 кв.м. Враховуючи дату складання зазначеного Експертного висновку, який проведено 03 жовтня 2016 року, то даний висновок є об?єктивним та обґрунтованим.

Отже, враховуючи вищезазначене, позивач вважає, що позовна вимога про визнання оспорюваних правочинів недійсними з підстав, визначених в ч. 1 ст.203 ЦК України підлягає задоволенню. Позивач не мав жодного наміру та волевиявлення відчужувати належну йому на праві приватної власності нерухомість на користь третіх осіб. Дані правочини не спрямовані на реальне настання правових наслідків, обумовлених ними, не відповідають нормам законодавства України, а тому є оспорюваними та підлягають визнанню судом недійсними.

Підсумовуючи викладене, позивач звертає увагу на те, що зі змісту Довіреності від 15.03.2015 року Третій особі 1 (ОСОБА_2.) надано лише загальне право на управління та розпорядження майном Позивача. Однак, в Довіреності не визначено право останнього вчиняти від імені Позивача будь-які юридичні дії (як того вимагають норми ЦК України), зокрема: продавати (відчужувати) об?єкти нерухомості, що як наслідок передбачає укладення Договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Отже, з огляду на зазначене вище, Позивач доходить до висновку про те, що Третя особа 1, згідно нотаріально посвідченої довіреності від 15.03.15 року є лише представником в органах нотаріату з питань оформлення правочину та інших документів без наданого Позивачем права від його імені продавати (відчужувати) оспорювані об?єкти нерухомості.

Крім того, зазначає про те, що згідно Договору дарування від 12.07.2013 року Позивач отримав від ОСОБА_6 подарунок - земельну ділянку, яка розташована за адресою: АДРЕСА_3 . Загальна площа: 0,0915 гектарів в межах згідно плану. Цільове призначення: для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд кадастровий номер: :01:093:0022. Договір дарування серія та номер: 1287, посвідчений Приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Лагодою О.С.

12.07.2013 здійснено запис про державну реєстрацію прав власності за № 1624662 на підставі Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 3902086 від 12.07.2013 року. Подарована земельна ділянка в подальшому була виділена позивачем у 2 самостійні об?єкти права, а саме окремі земельні ділянки: земельна ділянка (загальна площа: 0,0124 гектари, кадастровий номер :01:093:0158, на якій побудований та знаходиться оспорюваний житловий будинок АДРЕСА_1 ; земельна ділянка (загальна площа: 0,0124 гектари, кадастровий номер :01:093:0157, на якій побудований та знаходиться оспорюваний житловий будинок АДРЕСА_2 .

Згідно Договорів купівлі-продажу від 21.09.2016 року представником за довіреністю відчужено лише оспорювані житлові будинки АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 без оформлення окремих договорів щодо відчуження земельних ділянок.

Крім того, звертає особливу увагу, що в наданій Позивачем довіреності взагалі не йдеться про виділені земельні ділянки (кадастровий номер: :01:093:0158 та кадастровий номер: :01:093:0157), не говорячи вже про надане право розпорядження з конкретно визначеною юридичною дією - відчуження (продаж).

Позивач просить суд визнати недійсними: Договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 від 21 вересня 2016 року, укладений між ОСОБА_3 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) та ОСОБА_4 (РНОКПП: НОМЕР_2 ), посвідчений Приватним нотаріусом Ірпінського нотаріального округу Калинушкою О.О., реєстровий номер 5244 та зняти (виключити) запис про право власності ОСОБА_4 (РНОКПП: НОМЕР_2 ), поновити (зареєструвати) право власності за ОСОБА_3 (РНОКПП: НОМЕР_3 ) шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно/Реєстру прав власності; Договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_2 від 21 вересня 2016 року, укладений між ОСОБА_3 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) та ОСОБА_4 (РНОКПП: НОМЕР_2 ), посвідчений Приватним нотаріусом Ірпінського нотаріального округу Калинушкою О.О., реєстровий номер 5248 та зняти (виключити запис про право власності ОСОБА_4 (РНОКПП: НОМЕР_2 ), поновити (зареєструвати) право власності за ОСОБА_3 (РНОКПП: НОМЕР_3 ) шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно/Реєстру прав власності. Зобов?язати ОСОБА_4 (РНОКПП: НОМЕР_2 ) повернути ОСОБА_3 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) житловий будинок АДРЕСА_1 та житловий будинок АДРЕСА_2 . Судові витрати покласти на Відповідача.

Положеннями статті 174 ЦПК України закріплено, що при розгляді справи судом у порядку позовного провадження учасники справи викладають письмово свої вимоги, заперечення, аргументи, пояснення та міркування щодо предмета спору виключно у заявах по суті справи, визначених цим Кодексом. Заявами по суті справи є: позовна заява; відзив на позовну заяву (відзив); відповідь на відзив; заперечення; пояснення третьої особи щодо позову або відзиву. Подання заяв по суті справи є правом учасників справи.

Ухвалою суду від 22.12.2016 по справі відкрито загальне позовне провадження.

Ухвалою суду від 01.10.2021 справу прийнято до провадження судді Мерзлого Л.В.

Ухвалою суду від 22.12.2021 прийнято до розгляду уточнену позовну заяву по справі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , треті особи: ОСОБА_2 , приватний нотаріус Ірпінського міського нотаріального округу Калинушка Оксана Олексіївна, про визнання правочинів недійсними.

Ухвалою суду від 05.07.2023 по справі закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

Представник позивача в судовому засіданні просив позовні вимоги задовольнити.

Відповідач ОСОБА_4 в судове засідання не з`явилась, про розгляд справи повідомлена належним чином.

До суду від представника ОСОБА_7 - адвоката Шевченко Н.В. надходив відзив на позовну заяву, в якому зазначала про те, що в провадженні Ірпінського міського суду Київської області знаходяться справа №367/8530/17, в якій ОСОБА_3 як Позивач просить стягнути з ОСОБА_2 вартість цього ж нерухомого майна, про повернення якого раніше заявив позов до суду по справі №367/9318/16-ц. Тобто, ОСОБА_3 хоче не тільки повернути нерухоме майно, а ще й отримати гроші від ОСОБА_2 в сумі, що значно перевищує дійсну реальну вартість цього майна. Таким чином, у разі задоволення позову по справі №367/8530/17 про відшкодування збитків, будуть відсутні правові підстави для визнання договорів недійсними по справі №367/9318/16-ц та повернення нерухомого майна ОСОБА_3 , адже недійсний правочин не породжує правових наслідків окрім тих, які пов?язані з його недійсністю. Зазначає також про те, що вартість житлових будинків на момент продажу була погоджена без врахування вартості земельних ділянок сторонами правочину, а саме, ОСОБА_3 особисто по телефону, а також підтверджено відповідними звітами про оцінку майна. Вказує про те, що незрозумілі дії ОСОБА_3 завдали ОСОБА_4 проблем, які в неї є з цією нерухомістю. Відповідач не має можливості використовувати придбані нею житлові будинки, де відсутні світло, газ, система опалення, вода, каналізація, стяжка, штукатурка, будь які внутрішні роботи, відсутній благоустрій території. Так, ОСОБА_3 перебуває за кордоном, не виходить на контакт та не передає (або не продає) у її власність земельні ділянки, на яких розташовані житлові будинки, які ОСОБА_4 в нього придбала та зовсім не виконує попередні домовленості.

Щодо земельних ділянок загальною площею 0,0124 га кадастровий номер :01:093:0158, на якій розташований будинок АДРЕСА_1 , загальною площею 0,0081 та кадастровий номер :01:093:0157, на якій розташований будинок АДРЕСА_2 , вказує про те, що при вирішенні питання переходу власності даних ділянок від ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , ОСОБА_3 по телефону обіцяв останній через довірену особу ОСОБА_2 поділити колишні земельні ділянки, об?єднати, зареєструвати новостворені земельні ділянки, та передати їх Відповідачу безоплатно в рахунок купівлі-продажу будинків. Але по цей час землю ОСОБА_4 передано не було і власником вищезазначених земельних ділянок залишається ОСОБА_3 .

Відповідач зазначає також про те, що за кошти, які ОСОБА_4 було заощаджено на протязі декількох років, остання придбала у ОСОБА_3 два житлових будинки з метою вкласти гроші, відремонтувати "недобудови", а в подальшому, в одному з них проживати, а інший здавати в оренду, сплачувати податки та отримувати дохід. На сьогоднішній день ОСОБА_4 вже витратила значну суму коштів на купівлю нерухомості, на сплату податків, на ремонт одного з будинків, але з поданням до неї позову до суду, призупинила діяльність з приведення до ладу придбаної нерухомості, розуміючи, що можливо потрібно буде робити судово-експертні технічні експертизи цих об?єктів, щоб довести, що ОСОБА_3 отримав набагато більше грошей, ніж ця нерухомість дійсно коштує.

Вказує про те, що ОСОБА_3 особисто та добровільно вибрав собі представника ОСОБА_2 , якого, в свою чергу, нотаріально посвідченою довіреністю наділив всіма правами представляти інтереси, в тому числі, продати ОСОБА_4 житлові будинки (про що особисто їй підтвердив в розмові по телефону, а також, підтвердив ціну продажу, за яку вона купила дані житлові будинки).

У вищевказаній довіреності чітко зазначено, що ОСОБА_2 уповноважений бути представником ОСОБА_3 в будь-яких установах з питань управління та розпорядження, в тому числі, з питань оформлення договорів купівлі- продажу: житлового будинку АДРЕСА_1 ; житлового будинку АДРЕСА_2 . Довіреність містить всі необхідні реквізити, визначені чинним законодавством, видана на три роки з 13.03.2015 року до 13.03.2018 року та станом на сьогодні не оспорювалась.

Вказує про те, що представник позивача, який підписав договори купівлі-продажу будинків діяв в межах, наданих йому повноважень та його повноваження перевірялись нотаріусом під час укладання договорів.

Таким чином, зазначає також про те, що під час нотаріального посвідчення довіреності, а також договорів купівлі-продажу нотаріусом було перевірено на відповідність чинному законодавству вчинюваних сторонами правочинів, встановлено дійсні наміри кожної із сторін до вчинення правочину, встановлена дійсна реальна вартість відчужуваного нерухомого майна.

Враховуючи викладене, в задоволені позову просить відмовити.

Третя особа ОСОБА_2 в судовому засіданні просив в задоволенні позову відмовити.

До суду подав письмові пояснення по справі, в яких зазначає про те, що згідно ухвали суду від 07.05.2018 було витребувано у нотаріуса всі матеріали нотаріальних угод стосовно укладання спірних договорів купівлі-продажу будинків АДРЕСА_10 . Жодних порушень при укладанні договорів купівлі-продажу будинків АДРЕСА_10 не виявлено, тобто дані договори є дійсними.

Вказує про те, що він як довірена особа ОСОБА_3 , діяв в межах повноважень, наданих йому ОСОБА_3 , не порушуючи чинного законодавства, а нотаріус перевірив повноваження та посвідчив правочини. Твердження Позивача про те, що житлові будинки АДРЕСА_1 , №32-34/3 продані за заниженою ціною спростовуються доказами: Рецензіями на Звіти про оцінку майна, Ддекларацією про готовність об`єкта до експлуатації, фотографіями проданих будинків, Договором дарування житлового будинку АДРЕСА_9 , такого ж самого, як у предметі спору, подарованого родичами Позивача, та оцінкою будинку разом із земельною ділянкою, Договором купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_4 (сусідній будинок, такий самий) та ціною продажу, позовною Заявою ОСОБА_3 у справі 367/8530/17, де ОСОБА_3 визнає оспорювані договори купівлі-продажу дійсними, позивається до свого представника за довіреністю ОСОБА_2 та просить стягнути різницю в ціні продажу та ціни, яку він вказав у позові, Висновком експерта Клівак О.В. судової оціночно-будівельної експертизи №ЕС-1701-1-1065.18, яким встановлено дійсну ринкову вартість житлових будинків на момент продажу. А також банківськими квитанціями сплати податків на доходи фізичних осіб за результатами річного декларування ОСОБА_3 , де зазначено, що сам ОСОБА_3 сплатив 21.09.2016 кошти в сумі 20 000 грн (10 000 грн за проданий житловий будинок АДРЕСА_1 таі 10 000 грн за проданий житловий будинок АДРЕСА_2 ), чим прийняв добросовісне виконання своїм представником за довіреністю покладених на нього функцій з продажу та погодився з умовами та ціною укладених договорів, Довідками комунальних підприємств, які ОСОБА_3 брав особисто.

Крім того, ОСОБА_2 зазначає про те, що у вищевказаній довіреності чітко зазначено, що ОСОБА_2 уповноважений бути представником ОСОБА_3 в будь-яких установах з питань управління та розпорядження, в тому числі, з питань оформлення договорів купівлі - продажу: житлового будинку АДРЕСА_1 ; житлового будинку АДРЕСА_2 . Таким чином, стверджує, що представник позивача, який підписав договори купівлі-продажу будинків, діяв в межах наданих йому повноважень та його повноваження перевірялись нотаріусом під час укладання договорів.

Третя особа - приватний нотаріус Ірпінського міського нотаріального округу Калинушка Оксана Олексіївна в судове засідання не з`явилась, в матеріалах справи міститься заява про розгляд справи у її відсутніть, проти задоволення позову заперечувала.

До суду подавала пояснення по справі, в яких зазначила про те, що під час нотаріального посвідчення 21 вересня 2016 року між ОСОБА_3 в особі його представника ОСОБА_2 та ОСОБА_4 договорів купівлі-продажу будинків АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 , обставин, які б перешкоджали проведенню нотаріальних дій, приватним нотаріусом не встановлено, підстав для відмови в здійсненні нотаріальних дій не було.

Суд, дослідивши наявні в матеріалах справи докази та оцінивши їх у сукупності, вислухавши думку представника позивача та третьої особи, встановив наступні обставини справи та відповідні їм правовідносини.

За положеннями частин першої та другої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Таким способом захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання правочину недійсним.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (статті 6, 203, 627 ЦК України).

Відповідно до частини 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Так, судом встановлено, що згідно довіреності від 13.03.2015, ОСОБА_3 уповноважив ОСОБА_2 бути його представником в будь яких установах, підприємствах та організаціях, незалежно від їх форм власності та підпорядкування, в тому числі органах виконавчої влади, місцевого самоврядування, органах та підприємствах технічної інвентаризації та реєстрації прав власності на об`єкти нерухомого майна, інших органах, що здійснюють державну реєстрацію та оформлення прав власності на об`єкти нерухомого майна, паспортному столі, благоустрою, підприємстві електромереж, газопостачання, виробничому управлінні водопровідно-каналізаційного господарства, у Державній реєстраційній службі, органах нотаріату, в податкових органах, підприємства зв`язку тощо, з питань: управління та розпоряджання (в тому числі оформлення договорів купівлі-продажу, міни, оренди, застави, іпотеки): квартири АДРЕСА_11 ; квартири АДРЕСА_12 ; квартири АДРЕСА_13 ; нежитловим приміщенням АДРЕСА_14 ; житловим будинком АДРЕСА_1 ; житловим будинком АДРЕСА_2 , які належать ОСОБА_3 на праві приватної власності, а також з питань оформлення відповідних документів, які будуть необхідні при виконанні цього доручення. Для цього ОСОБА_2 надається право: подавати від імені ОСОБА_3 заяви, в тому числі, заяви про реєстрацію права власності, клопотання, одержувати примірники договорів, витяги про реєстрацію права власності на нерухоме майно, отримувати необхідні документи, витяги, одержувати всі необхідні документи для відчуження нерухомого майна, включаючи витяги про реєстрацію прав власності на нерухоме майно, включаючи довідки форми №3, довідки ро відсутність заборгованості по комунальним та експлуатаційним платежам, зняти з реєстрації зареєстрованих осіб, висновки про наявні обмеження, ставити підписи від імені ОСОБА_3 на відповідних документах, підписувати договори (в тому числі купівлі-продажу, міни, оренди, застави, іпотеки) вищевказаних об`єктів нерухомого майна, отримувати грошові кошти як розрахунок по договорах, проводити необхідні розрахунки, в тому числі, по договорах (сплачувати необхідні платежі, податки, збори), а також виконувати всі інші дії в межах та в обсязі, передбачених чинним законодавством.

21.09.2016 ОСОБА_2 , діючи в інтересах ОСОБА_3 як продавця, на підставі довіреності від 13.05.2015, уклав договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , згідно якого відчужив вказану нерухомість на користь ОСОБА_4 .

Крім того, 21.09.2016 ОСОБА_2 , діючи в інтересах ОСОБА_3 як продавця, на підставі довіреності від 13.05.2015, уклав договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_2 , згідно якого відчужив вказану нерухомість на користь ОСОБА_4 .

Відповідно до статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Частинами першою, третьою статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

При зверненні до суду з позовом про визнання договорів купівлі-продажу недійсними, підставою позову Позивач вказує факт вчинення оспорюваних правочинів ОСОБА_2 як довіреною особою ОСОБА_3 внаслідок зловмисної домовленості з другою стороною - Покупцем. Тому позивач просить визнати недійсними укладені правочини з підстав, передбачених ч. 1 ст. 232 ЦК України.

Так, у силу положень частини 1 статті 232 ЦК України правочин, який вчинено внаслідок зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною, визнається судом недійсним.

Для визнання правочину недійсним на підставі статті 232 ЦК України необхідним є встановлення умислу в діях представника: представник усвідомлює, що вчиняє правочин всупереч інтересам довірителя та бажає (або свідомо допускає) їх настання, а також наявності домовленості представника однієї сторони з іншою стороною і виникнення через це несприятливих наслідків для довірителя.

Відповідно до ст. 238 ЦК України представник може бути уповноважений на вчинення лише тих правочинів, право на вчинення яких має особа, яку він представляє. Представник не може вчиняти правочин, який відповідно до його змісту може бути вчинений лише особисто тією особою, яку він представляє. Представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом.

Положеннями ст. 237 ЦК України визначено, що представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов`язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє. Не є представником особа, яка хоч і діє в чужих інтересах, але від власного імені, а також особа, уповноважена на ведення переговорів щодо можливих у майбутньому правочинів. Представництво виникає на підставі договору, закону, акта органу юридичної особи та з інших підстав, встановлених актами цивільного законодавства.

Змістом статей 244, 245 ЦК України визначено, що представництво, яке ґрунтується на договорі, може здійснюватися за довіреністю. Представництво за довіреністю може ґрунтуватися на акті органу юридичної особи. Довіреністю є письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами. Довіреність на вчинення правочину представником може бути надана особою, яку представляють (довірителем), безпосередньо третій особі. Форма довіреності повинна відповідати формі, в якій відповідно до закону має вчинятися правочин.

Згідно зі ст. 239 ЦК України правочин, вчинений представником, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки особи, яку він представляє.

Тобто правочин завжди має вчинятися в інтересах сторони, яку представляють.

З метою забезпечення інтересів цієї особи представнику заборонено вчиняти представницький правочин у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є.

При цьому словосполучення «у своїх інтересах» слід розуміти таким чином, що представник не може вчиняти від імені особи, яку він представляє, правочин щодо себе особисто (тобто бути стороною цього правочину) або іншим шляхом на шкоду інтересам довірителя, в тому числі на користь інших осіб, включаючи і тих, представником яких він одночасно є.

Зазначена норма права передбачає також добросовісність поведінки особи -представника, який діє від імені іншої особи на підставі довіреності або в силу своїх повноважень.

Законом не встановлено виключного переліку обставин, які свідчать про недобросовісність дій. Проте, з огляду на загальні засади здійснення цивільних прав (стаття 12 ЦК України), висновок про добросовісність поведінки особи залежить від того, чи відповідало укладення договору її внутрішній волі, чи бажала ця особа реального настання правових наслідків, що обумовлені договором, і чи настали такі наслідки насправді.

Кваліфікація правочину, вчиненого внаслідок зловмисної домовленості, зумовлює доведення та встановлення судом таких умов: від імені однієї із сторін правочину виступав представник; зловмисна домовленість і вчинення правочину з іншою стороною відбулася на підставі наявних повноважень представника; наявність умислу в діях представника щодо зловмисної домовленості; настання несприятливих наслідків для особи, яку представляють; наявність причинного зв`язку між зловмисною домовленістю і несприятливими наслідками для особи, яку представляють.

При цьому не має значення, чи одержав учасник такої домовленості яку-небудь вигоду від здійснення правочину, чи правочин був вчинений із метою завдання шкоди довірителю.

Під зловмисною домовленістю необхідно розуміти умисну змову однієї сторони із представником іншої проти інтересів особи, яку представляють. Зловмисна домовленість представника з контрагентом особи, що представляють, створює правову ситуацію, коли дійсна воля довірителя, яку повинен утілювати представник, замінюється його власною волею, що суперечить волі довірителя. Саме підміна волі довірителя волею представника і слугує підставою для визнання такого правочину недійсним. Тобто в основу зловмисної домовленості покладено умисні дії представника, який усвідомлював, що вчиняє правочин усупереч інтересам довірителя та бажав (або свідомо допускав) їх настання. При цьому не має значення, від кого виходила ініціатива здійснити змову - від представника чи від другої сторони правочину.

Головне, що характеризує цей правочин - наявність усвідомленості і волі другої сторони правочину та представника на здійснення дій усупереч інтересам особи, яку він представляє.

Кваліфікація правочину як вчиненого внаслідок зловмисної домовленості зумовлює встановлення, що: від імені однієї із сторін правочину виступав представник; зловмисна домовленість і вчинення правочину з іншою стороною відбулася на підставі наявних повноважень представника; існував умисел в діях представника щодо зловмисної домовленості; настали несприятливі наслідки для особи, яку представляють; існує причинний зв`язок поміж зловмисною домовленістю і несприятливими наслідками для особи, яку представляють.

Критерій «зловмисності» не залежить від того, чи був направлений умисел повіреного на власне збагачення чи заподіяння шкоди довірителю, важливим є фактор того, що умови договору, укладеного повіреним, суперечать волі довірителя взагалі, тобто підставою для визнання правочину недійсним є розходження волі довірителя та волевиявленням повіреного при укладенні договору, а наслідки, що настали, є такими, що є неприйнятними для довірителя.

Аналогічний правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 23 вересня 2020 у справі № 544/35/18, від 29 серпня 2018 року у справі № 522/15095/15-ц, від 11 вересня 2019 року у справі № 554/10202/13-ц, від 07 серпня 2019 року у справі № 753/7290/17, в ухвалі Верховного Суду України від 28 травня 2009 року по справі № 6-6639вов09.

У силу приписів статті 204 ЦК України правомірність правочину презюмується.

Обов`язок доведення наявності обставин, з якими закон пов`язує визнання судом оспорюваного правочину недійсним, покладається на позивача.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (статті 80, 81 ЦПК України).

Враховуючи подані докази, суд приходить до висновку про те, що ОСОБА_2 , будучи представником ОСОБА_3 , під час вчинення спірних правочинів діяв в межах виданої йому довіреності.

В свою чергу, Позивачем не доведено факт того, що договори купівлі-продажу були укладені внаслідок зловмисної домовленості Відповідача та третьої особи ОСОБА_2 .

Таким чином, нотаріальне посвідчення 21 вересня 2016 року між ОСОБА_8 , в особі його представника ОСОБА_2 та ОСОБА_4 договорів купівлі-продажу будинку АДРЕСА_1 та будинку АДРЕСА_2 , було здійснено відповідно до вимог Цивільного кодексу України, Закону України «Про нотаріат», Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України № 296/5 від 22.02.2012 року.

При вирішенні спору суд враховує також, що під час нотаріального посвідчення довіреності, а також договорів купівлі-продажу нотаріусом було перевірено на відповідність чинному законодавству вчинюваних сторонами правочинів, встановлено дійсні наміри кожної із сторін до вчинення правочину, встановлена дійсна реальна вартість відчужуваного нерухомого майна.

За таких обставин, оскільки матеріалами справи не підтверджено, що мала місце зловмисна домовленість довіреної особи ОСОБА_9 - ОСОБА_2 та ОСОБА_4 , суд приходить до висновку про відсутність законних підстав для визнання недійсними оспорюваних договорів купівлі-продажу, укладених між ОСОБА_3 , в інтересх якого діях ОСОБА_10 та ОСОБА_4 .

Враховуючи викладене, суд відмовляє в задоволенні позову в повному обсязі.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 177, 178, 181, 203, 204, 215, 232, 233, 237, 238, 239 ЦК України, ст. ст. 4, 12, 13, 19, 42, 48, 76, 81, 82, 83, 95, 133, 141, 258, 259, 263-265, 268, 354 ЦПК України, -

в и р і ш и в :

В задоволені позову ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , треті особи: ОСОБА_2 , приватний нотаріус Ірпінського міського нотаріального округу Калинушка Оксана Олексіївна, про визнання правочинів недійсними, - відмовити.

Повний текст судового рішення складено 04.03.2024.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Київського апеляційного суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи можуть отримати інформацію щодо даної справи в мережі Інтернет за веб-адресою сторінки на офіційному веб-порталі судової влади України - https://court.gov.ua/sud1013/ та в Єдиному державному реєстрі судових рішень за посиланням - http://reyestr.court.gov.ua.

Суддя: Л.В. Мерзлий