ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
_______________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 лютого 2024 року

м. Харків

справа № 628/3101/21

провадження № 22-ц/818/15/24

Харківській апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Тичкової О.Ю.,

суддів Маміної О.В., Пилипчук Н.П.,

за участю секретаря судового засідання Тітченко О.В.

сторони справи:

позивач керівник Куп`янської окружної прокуратури Харківської області в інтересах держави в особі Курилівської сільської ради Куп`янського району Харківської області

відповідачі ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,

третя особа - Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Клопотов Станіслав Давидович

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Харків апеляційну скаргу Харківської обласної прокуратури на рішення Куп`янського міськрайонного суду Харківської області від 14 грудня 2021 року у складі судді Барабанової В.В.,-

ВСТАНОВИВ:

У серпні 2021 року керівник Куп`янської окружної прокуратури Харківської області Миргородський Е.О., в порядку ч.3 ст. 56 ЦПК України, ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», в інтересах держави в особі Курилівської сільської ради Куп`янського району Харківської області звернувся до суду з позовом про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора та визнання правочину недійсним. Просив визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора № 48834720 від 24 вересня 2019 року, прийняте державним реєстратором прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Клопотовим Станіславом Давидовичем; визнати недійсним укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , від імені якої діяв ОСОБА_4 , договір купівлі-продажу житлового будинку від 28.09.2020, що розташований за адресою: АДРЕСА_1

Позов обґрунтований тим, що 26.12.2008 між ТОВ «Торгперспектива» та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу будинку відпочинку загальною площею 67,3 кв.м., розташованого по АДРЕСА_1 . На підставі якого 16.02.2009 за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна (будинок відпочинку, реєстраційний номер 20282346). Державна реєстрація права приватної власності на зазначений будинок відпочинку за ОСОБА_1 здійснена 23.04.2014 державним реєстратором прав на нерухоме майно реєстраційної служби Куп`янського міськрайонного управління юстиції Харківської області Єсіковим Р.В.

24.09.2019 державним реєстратором прав на нерухоме майно - приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Клопотовим С.Д. за результатами заяви ОСОБА_1 № 36081788 від 24.09.2019 прийнято рішення № 48834720 про внесення змін до запису про державну реєстрацію та змінено тип об`єкта нерухомого майна з будинку відпочинку, як об`єкта нежитлової нерухомості, на житловий будинок, як об`єкт житлової нерухомості. Крім цього, вказаним рішенням внесені зміни щодо його загальної площі з 67,3 кв.м на 67,3 кв.м, житлова площа 28,2 кв.м.

28.09.2020 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , від імені якої діяв ОСОБА_4 , укладено договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 37), на земельній ділянці площею 0,2500 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), яка знаходиться у комунальній власності Глушківської сільської ради Куп`янського району Харківської області, кадастровий номер :00:001:0034. та державним реєстратором прав на нерухоме майно - приватним нотаріусом Куп`янського районного нотаріального округу Черняєвим В.А. прийнято рішення № 54286217 про проведення державної реєстрації права приватної власності на вищезазначений житловий будинок за ОСОБА_2 .

Позивач вважає, що рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно - приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Клопотова С.Д. № 48834720 та укладений договір купівлі-продажу житлового будинку від 28.09.2020 вчинені з грубим порушенням норм чинного законодавства та є незаконними, оскільки вчинені з порушенням вимог ст.ст. 2,10, 18,19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», п. 3 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 р. № 461, та пунктів 45, 58 Порядку державної реєстрації права власності на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (в редакції, чинній на час прийняття рішення), та зареєстровано зміни технічних характеристик об`єкта нерухомого майна, які відбулися у зв`язку з проведенням будівельних робіт, що відповідно до законодавства потребують отримання дозволу на їх проведення, за відсутності документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, а також засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів за адресою: АДРЕСА_1 .

В обґрунтування підстав звернення прокурора до суду та порушення інтересів держави позивач посилається на норми ст. 131-1 Конституції України та ст. 56 ЦПК України та ст. 23 закону України «Про прокуратуру», вказуючи, що поняття «інтереси держави» охоплює, зокрема інтереси органів місцевого самоврядування, в особі якого прокурор звернувся до суду. Враховуючи те, що зміна типу об`єкта нерухомості майна фактично зумовила зміну цільового призначення земельної ділянки, на якій розташований спірний об`єкт, та надала можливість її подальшої безоплатної передачі власнику нерухомості на підставі п. «г» ч.1 ст. 121 ЗК України, що, у свою чергу порушено права Курилівської сільської територіальної громади Куп`янського району Харківської області, як правонаступника Глушківської сільської ради Куп`янського району Харківської області та власника земель комунальної власності, що матиме наслідком вибуття з комунальної власності комунальних земель площею 0,25 га та втрату відповідних орендних платежів і земельних податків та недофінансування місцевого бюджету.

На виконання вимог ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» Куп`янською окружною прокуратурою Харківської області на адресу Курилівської сільської ради Куп`янського району Харківської області був направлений лист та згідно відповіді від 03.08.2021 № 02-23/1629, вказаним уповноваженим органом заходи щодо судового захисту інтересів держави не вживалися та їх вжиття не заплановано, що прокурор розцінює як бездіяльність.

Рішенням Куп`янського міськрайонного суду Харківської області від 14 грудня 2021 року у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Рішення мотивовано тим, що на момент укладення між відповідачами ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договору купівлі-продажу житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , набутого продавцем як приватна власність за попереднім договором купівлі-продажу, за даними Реєстрів і перевіркою документів не було встановлено будь-яких перепон чи заборон для вчинення правочину, об`єкт рахувався як житлова нерухомість ще до внесення змін нотаріусом- державним реєстратором, та, у свою чергу, відповідачка не мала сумнівів у законності попередніх реєстраційних дій та правомірно реалізувала свої майнові права на придбання об`єкту нерухомості, виступивши добросовісним набувачем. Також, прокурором при зверненні до суду не дотримано принцип пропорційності, тобто справедливого балансу між вимогами публічного інтересу та захистом прав приватних осіб, у реалізацію яких здійснюється втручання держави.

Не погодившись з рішенням суду Харківська обласна прокуратура подалаапеляційну скаргу в якій посилаючись на необ`єктивність та необгрунтованість рішення суду першої інстанції просила його скасувати та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що судом не повно встановлені обставини та зроблені помилкові висновки про недоведеність позовних вимог. Матеріали справи містять належні та допустимі докази на підтвердження того, що у приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Клопотова С.Д. були відсутні підстави для при прийняття рішення № 48834720 від 24.09.2019 про державну реєстрацію змін технічних характеристик об`єкта нерухомого майна, які відбулися у зв`язку з проведенням будівельних робіт. Оскільки в матеріалах реєстраційної справи відсутні документи що про отримання дозволу на їх проведення та про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта. Тому за результатами розгляду поданих для реєстрації документів приватний нотаріус мав відмовити у реєстрації змін технічних характеристик об`єкта нерухомого майна, чого ним зроблено не було. Враховуючи, що рішення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Клопотова С.Д. не відповідає вимогам закону, у ОСОБА_1 не виникло право власності на об`єкт житлової нерухомості, та як слідство - не виникли права на його відчуження за договором купівлі-продажу від 28.09.2020. А тому вказаний договір є недійсним як такий, що укладений з порушенням вимог закону, зокрема ст.ст.317, 319, 334, 658 ЦК України. Також, протиправна зміна типу об`єкта нерухомого майна за вказаною адресою фактично зумовила зміну цільового призначення земельної ділянки, на якій вказаний об`єкт розташований, та надала можливість її подальшої безоплатної передачі власнику нерухомості на підставі п. г ч. 1 ст. 121 Земельного кодексу України, що матиме наслідком протиправне вибуття з комунальної власності Курилівської сільської територіальної громади Куп`янського району Харківської області земель площею 0,25 га та втрату відповідних орендних платежів.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін у справі, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї в межах вимог, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів уважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково виходячи з наступного.

Відповідно до частини першої статті 367 Цивільного процесуального кодексу України (надалі ЦПК України) суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

За змістом ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд визнав встановленими, невідповідність висновків суду, обставинам справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та ( або) резолютивної частини.

Як встановлено судом та підтверджується матеріалами справи згідно рішення виконавчого комітету Глушківської сільської ради Куп`янського району Харківської області № 65 від 11.09.2007 одноденному будинку відпочинку, що належить ЗАТ «Куп`янський ливарно-механічний завод» та розташований на землях Глушківської сільської ради, була присвоєна адреса АДРЕСА_1 ( а.с. 25,33).

Даними купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного між ТОВ «Торгперспектива», від імені якого діяв ОСОБА_5 та ОСОБА_1 , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Марчук К.В. 26.12.2008, зареєстрованого у реєстрі № 8044 та Витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно, виданому Куп`янським БТІ № 21881441 від 16.02.2009 підтверджується, що відповідачу ОСОБА_1 на праві приватної власності в цілому належав об`єкт нерухомого майна будинок відпочинку загальною площею 67,3 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 ( а.с. 28-30,36-38).

Згідно рішення виконавчого комітету Глушківської сільської ради Куп`янського району Харківської області № 57 від 01.12.2011, ОСОБА_1 був наданий дозвіл на реконструкцію будинку відпочинку, загальною площею 67,3 кв.м. під індивідуальний житловий будинок за зазначеної адресою (а.с.60). ТОВ «Капітель Буд» 10.11.2011 наданий технічний висновок, що за результатами технічного обстеження, будинок відпочинку і будівлі відповідають вимогам надійності і безпечної подальшої експлуатації та придані до реконструкції під індивідуальний житловий будинок ( а.с. 61-62).

ФОП ОСОБА_6 станом на 16.09.2019 був виготовлений технічний паспорт на будинок садибного типу з господарськими (допоміжними) будівлями і спорудами ( а.с 63-65).

Рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно - приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Клопотова С.Д. № 48834720 від 24.09.2019 на підставі заяви ОСОБА_1 були внесені зміни до запису про державну реєстрацію за номером розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відкритого на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 37/спеціального розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно ( а.с. 58-59).

Також у інформаційній довідці №266292436 від 17.07.2021 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна щодо житлового будинку з надвірними будівлями за адресою: АДРЕСА_1 убачається, що 24.09.2019 є запис про внесення змін до Реєстру, здійснених приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Клопотовим С.Д., а саме: «будинок відпочинку, об`єкт житлової нерухомості» змінено на «житловий будинок, об`єкт житлової нерухомості» (а.с.17).

У технічній документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), розробленої на підставі Договору на виконання робіт від 10.07.2020 № 10/07-20 сертифікованим інженером-землевпорядником ТОВ «АГ «Рієлті» на замовлення ОСОБА_1 , для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд( присадибна ділянка). за адресою: АДРЕСА_1 , міститься копія витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на об`єкт житловий будинок, об`єкт житлової нерухомості, з надвірними будівлями і спорудами за вищевказаною адресою, власник ОСОБА_1 , приватна власність,1/1, державний реєстратор Єсіков Р.В., Куп`янське міськрайонне управління юстиції, Харківська обл., підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 12620762 від 23.04.2014, підстави виникнення права власності : договір купівлі-продажу нерухомого майна від 26.12.2008, технічний паспорт виданий ФОП « ОСОБА_6 » 16.09.2019, рішення виконкому Глушківської сільради № 57 від 01.12.2011, технічний висновок, виданий ТОВ «Капітель буд» 10.11.2011. Також у документації об`єкт нерухомого майна значиться як будинок садибного типу ( а.с. 41-56).

За умовами договору купівлі-продажу житлового будинку, посвідченого приватним нотаріусом Куп`янського районного нотаріального округу Харківської області Черняєвим В.А. 28.09.2020, зареєстрованого в реєстрі за № 1553, продавець ОСОБА_1 в особі представника ОСОБА_4 передав у власність, а покупець ОСОБА_2 прийняла належний продавцеві житловий будинок з надвірними будівлями за адресою: АДРЕСА_1 , на земельній ділянці площею 0,2500 га, з цільовим призначенням: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), яка знаходиться у комунальній власності Глушківської сільської ради Куп`янського району Харківської області, кадастровий номер :00:001:0034

Згідно п.1.3 Договору, право вланості на вищевказаний житловий будинок з надвірними будівлями зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 23.04.2014, номер запису про право власності: 5447412. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 37 ( а.с. 70-71).

Рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно - приватного нотаріуса Куп`янського районного нотаріального округу Харківської області Черняєва В.А. № 54286217 від 28.09.2020 на підставі заяви 28.09.2020 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень було проведено державну реєстрацію права власності, форма власності: приватна на житловий будинок з реєстраційним номером : 37, розташований по АДРЕСА_1 , кадастровий номер земельної ділянки :00:001:0034 за суб`єктом: ОСОБА_2 ( а.с. 82).

Державна реєстрація права правності підтверджується інформаційною довідкою №266383102 від 19.07.2021 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна щодо відповідача ОСОБА_2 .. Як зазначено в цій довідці житловий будинок, об`єкт житлової нерухомості з надвірним будівлями та спорудами, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 37, загальною площею 67,3 кв.м., житловою площею 28,2 за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :00:001:0034, площа 0,25 га, належить на праві приватної власності в цілому ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 , номер запису про право власності/довірчої власності : 38390755, реєстрація 28.09.2020, державний реєстратор: - приватний нотаріус Куп`янського районного нотаріального округу Харківської області Черняєв В.А., підстава для державної реєстрації: договір купівлі-продажу, № 1553, виданий 28.09.2020, приватний нотаріус Черняєв В.А., Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер : 54286217 від 28.09.2020 (а.с.83-88).

Згідно відповіді Головного управління Держгеокадастру у Харківській області за вихідним номером 10-20-14-3948/0/19-21 від 29.05.2021, за інформацією, наданою Міськрайонним управлінням у Куп`янському районі та м. Куп`янську Головного управління Держгеокадастру у Харківській області, земельна ділянка з кадастровим номером :00:001:0034 зареєстрована в Державному земельному кадастрі 23.07.2020 року на підставі заяви ОСОБА_1 і технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), розробленої ТОВ «АГ «Рієлті», цільове призначення 02.01 - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, площею 0,2500 га, за адресою: АДРЕСА_1 . Земельна ділянка з кадастровим номером :00:001:0035 зареєстрована в Державному земельному кадастрі 04.09.2020 на підставі заяви ОСОБА_2 та проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, розробленого ТОВ «АГ «Рієлті», цільове призначення 16.00 - землі запасу, площею 0,1441 га за адресою: АДРЕСА_1 ( а.с. 40).

Як убачається з інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 19.07.2021 (а.с.57), земельна ділянка з кадастровим номером :00:001:0034 має цільове призначення: 02.01 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), категорія земель : землі житлової та громадської забудови, вид використання : для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), площа 0,25 га, адреса місця розташування: АДРЕСА_1 .

Згідно відповіді виконкому Курилівської сільської ради Куп`янського району Харківської області за № 02-21/872 від 21.04.2021 та копій відповідних рішень, відповідачу ОСОБА_1 були надані дозволи на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) на земельну ділянку площею 0.20 га, для обслуговування будинку відпочинку в АДРЕСА_1 (рішення Глушківської сільради про надання дозволу відповідачу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки від 27.03.2014 № 433-VI), на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в АДРЕСА_1 , орієнтовною площею 0,12 га для ведення особистого селянського господарства (рішення Глушківської сільської ради про надання дозволу відповідачу на відведення земельної ділянки від 05.06.2013 року № 323-VI). Відповідачу ОСОБА_2 наданий дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в с. Глушківка, Куп`янського району, Харківської області, орієнтовною площею 0,1770 га (рішення Глушківської сільської ради про надання дозволу відповідачці на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки від 18.11.2019 № 432-VII). Заборгованості по сплаті податку на землю ОСОБА_1 не мав. ОСОБА_2 податок на землю буде нарахований фіскальною службою після реєстрації земельної ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно ( а.с. 67,79-81).

Відповідно до відповідей старости Глушківського старостинського округу №1 Пивоварова М. від 24.03.2021 власник будинку відпочинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , не звертався із заявою до сільської ради про переведення будинку відпочинку у житловий будинок, а також Курилівського сільського голови Ситника М. за № 02-13/1421 від 13.07.2021, Курилівською сільською радою не надавалися дозволи на розроблення землевпорядної документації щодо ділянок з кадастровими номерами :00:001:0034, :00:001:0035, не приймалися рішення про затвердження такої документації та передачу земельних ділянок у власність або користування будь-яким фізичним чи юридичним особам, а також не укладалися договори оренди ( а.с.75,78).

Згідно повідомлення виконкому Курилівської сільської ради Куп`янського району Харківської області за № 02-23/1629 від 03.08.2021 ними не вживалися заходи щодо судового оскарження та їх здійснення не планується ( а.с. 113).

Звертаючись до суду з позовом Куп`янська окружна прокуратура зазначала про необхідність скасування рішення державного реєстратора № 48834720 від 24.09.2019, як такого, яке було прийнято нотаріусом на підставі неналежних документів, внаслідок чого оспорюваний договір купівлі-продажу між відповідачами суперечить вимогам закону.

Підставою для обґрунтування даних вимог прокурор вказує те, що рішення приватного нотаріуса Клопотова С.Д. з приводу внесення змін технічних характеристик об`єкта нерухомого майна здійснене за відсутності належних документів, отже ОСОБА_1 на момент вчинення правочину по відчуженню об`єкта нерухомого майна ОСОБА_2 не набув права на житловий будинок, у зв`язку з чим договір не відповідає вимогам чинного законодавства та підлягає визнанню недійсним.

Відповідно до ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Згідно ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

Згідно зі статтею 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами;2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Згідно із частинами 1, 6 статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини перша та друга статті 319 ЦК України).

Згідно із частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 ЦК України).

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

Згідно із частиною першою статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва.

Апеляційний суд звертає увагу, що стаття 376 ЦК України розміщена у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на землю.

Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18).

З огляду на викладене колегія суддів приходить до висновку, що самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

Разом із цим сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.

Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, у тому числі у разі відсутності державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об`єкти нерухомості - що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.

Отже, самочинно побудоване нерухоме майно, право власності на яке не зареєстроване за жодною особою, все одно обмежує власника відповідної земельної ділянки в користуванні та розпорядженні такою земельною ділянкою.

Колегія суддів зазначає, що права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.

Отже, здійснення ОСОБА_1 самочинного будівництва спірних об`єктів нерухомості порушує права Курилівської сільської рад Куп`янського району на користування та розпорядження земельною ділянкою, на якій спірні об`єкти нерухомості побудовані.

Статтею 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Апеляційний суд зазначає, що як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (див., зокрема, пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, пункт 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).

Крім того, Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див., зокрема, пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, пункт 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).

У певних випадках спосіб захисту імперативно «прив`язаний» до певного складу правопорушення. У таких випадках можна стверджувати, що спосіб захисту визначений законом (встановлений законом), тобто термін «встановлений законом» означає не просто те, що він названий в законі, а те, що спосіб захисту за його змістом кореспондує конкретному правопорушенню. У цих випадках положення частини першої статті 5 ЦПК України вимагає, щоб суд застосував саме такий спосіб захисту.

Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.

Частинами третьою - п`ятою статті 376 ЦК України, відповідно, встановлено таке:

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Отже, колегія суддів доходить висновку, що скасування державної реєстрації спірного об`єкта нерухомості відповідно до статті 376 ЦК України є не належним та не ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво.

Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (див. постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37-38), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).

Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).

Крім того, не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (пункти 92-94), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 35)).

Визнання права власності в порядку частини третьої або п`ятої статті 376 ЦК України призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна - або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов`язкова умова для визнання права власності на таке майно (частина третя статті 376 ЦК України); або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (частина п`ята статті 376 ЦК України).

Отже, застосування положень частини третьої або п`ятої статті 376 ЦК України призводить до вирішення спору між особою - власником земельної ділянки та особою, що здійснила самочинне будівництво, і, зокрема, захищає права власника земельної ділянки.

Відповідно до частини другої статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті (пункти 6.31-6.33 постанови від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13; пункти 53-56 постанови від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; пункт 46 постанови від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).

Тобто відповідно до приписів частин третьої та п`ятої статті 376 ЦК України як особа, що здійснила самочинне будівництво, так і власник земельної ділянки, на якій здійснили самочинне будівництво, можуть набути самочинно збудоване майно у власність. Однак для цього їм необхідно дотримуватись чіткого алгоритму дій, передбаченого в зазначеній статті.

Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.

За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову у задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин (пункт 77 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц)

Тому колегія суддів доходить висновку, що заявлені позовні вимоги про визнання правочину незаконним та скасування реєстрації, рішень державних реєстраторів про реєстрацію прав та їх обтяжень, не є ефективним способом захисту та не забезпечує усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом.

З огляду на викладене апеляційна скарга підлягає задоволенню частково, а рішення суду належить змінити, у задоволені позову - відмовити з підстав зазначених у дійсній постанові.

Оскільки позовні вимоги задоволенню не підлягають з інших мотивів, питання щодо перерозподілу судових витрат відповідно до статті 141 ЦПК України та Закону України «Про судовий збір» не вирішується.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 376, 382 - 384 ЦПК України, суд

ПОСТАНОВИВ :

Апеляційну скаргу Харківської обласної прокуратури задовольнити частково.

Рішення Куп`янського міськрайонного суду Харківської області від 14 грудня 2021 року змінити. Викласти мотивувальну частину рішення в редакції цієї постанови.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено 04.03.2024

Головуючий О. Ю. Тичкова

Судді О.В. Маміна

Н.П. Пилипчук