Справа № 275/195/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 вересня 2024 року селище Брусилів

Брусилівський районний суд Житомирської області в складі:

головуючого - судді Лівочки Л.І.,

при секретарі - Степанчук С.А.,

за участю: представника позивача - адвоката Молот Є.О.,

відповідача - ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі Брусилівського районного суду Житомирської області цивільну справу №275/195/24 за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про розірвання договору оренди землі від 13 березня 2018 року,

ВСТАНОВИВ:

07 лютого 2024 року ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 про розірвання договору оренди землі від 13 березня 2018 року та стягнення плати за оренду землі.

Позовні вимоги мотивував тим, що між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 (попередні власники) та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки від 13 березня 2018 року на 15 років .

21 грудня 2022 року на підставі свідоцтва права на спадщину №1606 від 21 грудня 2022 року були внесені зміни щодо права володіння земельною ділянкою за кадастровим номером :04:000:3108, власником земельної ділянки стала ОСОБА_5 .

22 березня 2023 року між ОСОБА_5 , ОСОБА_3 від імені якого діє ОСОБА_6 , з однієї сторони та громадянином ОСОБА_2 в інтересах якого діє ОСОБА_7 , укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки.

Відповідно п.1.1 даного договору продавці продають і передають, а покупець купує і приймає належну продавцям на праві власності земельну ділянку з кадастровим номером: :04:000:3108 загальною площею 3,3922 гектарів.

Згідно відомостей з державного реєстру речових прав, номер запису про інше речові право: 25560958, вказана земельна ділянка перебуває в оренді згідно договору оренди земельної ділянки від 13 березня 2018 року у ФОП " ОСОБА_1 ". Дані договори були укладені з попередніми власниками земельної ділянки ОСОБА_3 та ОСОБА_4 (згідно відомостей державного реєстру речових прав).

Відповідно до п.2, п.4 умов Договору оренди земельної ділянки в оренду передається земельна ділянка загальною площею 3,3922 гектарів, в тому числі ріллі 3,3922. Нормативно-грошова оцінка земельної ділянки становить 45117,87 грн.

Договір оренди укладено строком на 15 років (п.7). В розділі договору "орендна плата" зазначено, що орендна плата вноситься орендарем у формі визначеній у договору у сумі 3609,43 грн. один раз на рік, що складає 8% від нормативно-грошової оцінки землі (п.9). Пункт 10 договору закріплює, що орендна плата за земельну ділянку справляється з урахуванням індексації, коефіцієнтів, що обчислюються в розмірі та порядку визначеними нормативно- правовими актами України. З орендної плати нараховується податок, що сплачується орендарем. Орендна плата вносить за повний календарний рік в строк до 31 грудня поточного року у грошовій чи у натуральній формі, готівкою чи шляхом зарахування на банківський рахунок (п.11 договору).

Пункт 14 договору зазначає, що у разі невнесення орендної плати з вини орендаря у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,001 від несплаченої суми за кожен день прострочення.

В ч.3 п.29 договору зазначено, що до прав орендодавця належить право вимоги від орендаря своєчасної сплати орендної плати. В свою чергу орендар зобов`язаний своєчасно сплачувати орендодавцю орендну плату за користування земельною ділянкою (ч.3 п.32 договору).

Зі слів попередніх власників земельної ділянки відповідач систематично протягом всіх років оренди не сплачувала індексаційні виплати по орендній платі, а з 2021 по 2022 рік орендна плата взагалі не сплачувалась. Також, новий власник даної земельної ділянки ОСОБА_2 орендну плату за 2023 рік не отримав.

Одразу після укладання Договору купівлі-продажу 22 березня 2023 року позивач надіслав лист - повідомлення про заміну власника земельної ділянки з проханням надати акти звірок та розрахунку з орендодавцем з моменту укладання договору оренди та до 22 березня 2023 року. Лист відповідач отримала 29 березня 2023 року, про те на день звернення до суду відповіді не надійшло.

05 лютого 2024 року позивач подав претензію до ФОП " ОСОБА_1 " з проханням розірвати договір оренди від 13 березня 2018 року та надати акти звірок по взаєморозрахунках між Орендарем та Орендодавцем, але відповіді від відповідача не отримав.

Нормами чинного законодавства, а також положенням Договору оренди земельної ділянки від 13 березня 2018 року закріплено обов`язок орендаря щодо сплати орендної плати та право орендодавця розірвати договір за умови систематичної несплати чи неповної оплати такого платіжу.

Починаючи з 2021 року, відповідач систематично не сплачує суму оренди, а також не проводила сплату суми оренди з урахуванням індексу інфляції протягом всього договору оренди.

Відповідно до п.9 Договору оренди від 13 березня 2018 року, сторони погодили суму орендної плати за оренду земельної ділянки у розмірі 3609 грн 43 коп.

Відповідачем не тільки не сплачено суму орендної плати за період з 2021 року по 2023 рік, але й не виплачено суму орендної плати з урахуванням індексації.

Орендна плата з 13 березня 2018 року становить 3609,43 грн за рік.

Середній (річний) індекс інфляції за 2018 рік становить 106,024 %. Тобто із 3609 грн 43 коп. не сплаченою є 217 грн 43 коп. індексації. ( 3609.43*106,024/100 - 3609,43=217,43).

Орендна плата з січня 2019 року (відповідно до п.9 договору оренди від 13 березня 2018 року), становить 3609,43 грн за рік.

Середній (річний) індекс інфляції за 2019 рік становить 104,054 %. Тобто сукупно, не сплаченою є 146 грн 32 коп. індексації.

Орендна плата з січня 2020 року (відповідно до п.9 договору оренди від 13 березня 2018 року), становить 3609,43 грн за рік.

Середній (річний) індекс інфляції за 2020 рік становить 104,992 %. Тобто сукупно, не сплаченою є 180 грн 19 коп. індексації.

Таким чином, лише за період з квітня 2018 року по 2020 рік, відповідач не сплатив 543 грн 94 коп. індексації.

З 2021 року по дату подання позову, відповідач не сплатив суми оренди (з урахуванням індексації) у наступних розмірах:

-2021 рік (відповідно до п.9 договору оренди від 13 березня 2018 року орендна плата становить 3609,43 грн за рік. + 361грн 50 коп. середньої індексації за 2021 рік) - 3970грн 93 коп.;

-2022 рік (відповідно до п.9 договору оренди від 13 березня 2018 року орендна плата становить 3609,43 грн за рік. + 960 грн 23 коп. середньої індексації за 2022 рік) -4569грн 66 коп.;

-2022 рік (відповідно до п.9 договору оренди від 13 березня 2018 року орендна плата становить 3609,43 грн за рік. + 183грн 50 коп. середньої індексації за 2023 рік) - 3792грн 93 коп.

Таким чином, за оренду земельної ділянки та середньої інфляції за роки оренди, починаючи з наступного місяця після укладання договору оренди, відповідач не сплатив 12877 грн. 46 коп.

За змістом п. 14 Договору оренди, у разі не внесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,001 % від несплаченої суми за кожен день прострочення.

Таким чином, пеня складає:

- 3,96 грн з 2018 по 2023 рік (за 217 грн 43 коп. індексації);

-2,1 грн з 2019 по 2023 рік (за 146 грн 32 коп. індексації;

-1,97 грн з 2020 по 2023 рік (за 180грн 19 коп. індексації);

-28,99 грн з 2021 по 2023 рік (за 3790 грн 93 коп. несплаченої суми оренди);

-16,68 грн з 2022 по 2023 рік (за 4569 грн 66 коп. несплаченої суми оренди).

Отже, за період з 2018 року по 2023 рік, відповідач не сплатиа 2049 грн 17 коп. індексації та 53 грн 70 коп. пені з сум невиконаних зобов`язань за договором. Разом не сплачено 12877 грн. 46 коп. та 53 грн. 70 коп. пені.

Позивач просив розірвати договір оренди землі від 13 березня 2018 року, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 (новою Стороною-Орендодавцем, за яким є ОСОБА_2 на підставі Договору купівлі-продажу земельної ділянки за кадастровим номером: :04:000:3108 від 22 березня 2023 року, посвідченого приватним нотаріусом Житомирського районного нотаріального округу Отрищенко О.І. та зареєстрованого в реєстрі за № 603) та ФОП ОСОБА_1 ,на підставі якого державним реєстратором Яковченко Л.В., відділ економічного розвитку і торгівлі Брусилівської районної державної адміністрації Житомирської області, згідно з рішенням (індексний номер 40456780) від 03 квітня 2018 року на земельну ділянку (кадастровий номер::04:000:3108) зареєстровано право оренди за ФОП ОСОБА_1 ,з подальшим виключенням права ФОП ОСОБА_1 оренди земельної ділянки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, та стягнути з ФОП ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 12877 грн. 46 коп. та 53 грн. 70 коп. пені та 2422,40 грн. судових витрат.

В суді представник позивача ОСОБА_8 підтримала позовні вимоги, надала пояснення аналогічні викладеним в позовній заяві, просила їх задовольнити, посилаючись на те, що відповідач не виплатив позивачу орендну плату за 2021-2023 роки, що відповідно до статті 141 ЗК України є підставою припинення права користування земельною ділянкою.

В суді відповідач ОСОБА_1 позовні вимоги не визнала та пояснила, що вона добросовістно виконувала умови договору оренди землі від 13.03.2018 року, укладеного з ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , а після його смерті з ОСОБА_5 . Вона своєчасно та в повному обсязі сплачувала орендну плату грошима та натурпродуктами, вони до неї ніколи не мали ніяких претензій . В кінці березня 2023 року їй стало відомо , що змінився власник земельної ділянки, що здивувало її, так як вона відповідно до вимог законодавства має право першочергової покупки. Вона має намір оскаржувати цей договір продажу- покупки. В кінці 2023 року вона зателефонувала ОСОБА_3 і запитала кому їй сплачувати кошти за оренду, він вказав номер картки, куди вона перерахувала грошові кошти за оренду землі за 2023 рік. Позивач став власником земельної ділянки з 23.03.2023 року і тільки з цього часу він має право на отримання орендної плати. Просила в задоволенні позову відмовити.

Суд, вислухавши сторони, дослідивши та оцінивши надані докази, приходить до наступного.

13 березня 2018 року між між ОСОБА_3 , ОСОБА_4 і ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 3,3922 гектарів, кадастровий номер: :04:000:3108. Строк дії договору 15 років .

Відповідно до договору оренди,орендна плата вноситься щорічно за повний календарний рік в строк до 31 грудня поточного року, шляхом її виплати орендодавцю у грошовій формі. У разі не виконання орендної плати з вини орендоря у строки, визначені цим договором, стягується пеня у розмірі 0,001% від несплаченої суми за кожень день прострочення. Відповідно до пункту 40 Договору оренди землі, розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку або відмова від нього не допускається.

Згідно до договору купівлі - продажу земельної ділянки від 22 березня 2023 року, між продавцями ОСОБА_5 ( спадкоємець ОСОБА_4 ) та ОСОБА_3 від імені яких діє ОСОБА_6 , з одного боку та покупцем ОСОБА_2 , в інтересах якого діє ОСОБА_7 , укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером: :04:000:3108.

Відповідно до п.1.1 даного договору продавці продають і передають, а покупець купує та приймає належну продавцям на праві власності земельну ділянку з кадастровим номером: :04:000:3108 загальною площею 3,3922 гектарів, що знаходиться за адресою: Житомирська область, Брусилівський район, Романівська сільська рада, цільове призначення земельної ділянки - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

З актуальної інформації про державну реєстрацію іншого речового права, номер запису про інше речові право: 25560958, земельна ділянка кадастровий номер::04:000:3108 загальною площею 3,3922 гектарів, перебуває відповідно до Договору оренди від 13 березня 2018 року в оренді у ФОП ОСОБА_1 .

Витягом з Державного реєстру речових прав від 22 березня 2023 року підтверджується, що ОСОБА_2 є власником земельної ділянки площею 3,3922 га, кадастровий номер :04:000:3108, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка належить йому на підставі договору купівлі-продажу від 22 березня 2023 року.

Листом -повідомленням про перехід права власності на земельну ділянку від 22 березня 2023 року , ОСОБА_2 повідомив ФОП ОСОБА_1 , що між ним та ОСОБА_3 , ОСОБА_5 було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки загальною площею 3,3922 гектарів, кадастровий номер: :04:000:3108, місце розташування Житомирська область Брусилівський район, Романівська сіьська рада, що використовується ФОП ОСОБА_1 , відповідно до договору оренди.

З претензії адвоката Молот Є.О. , яка представляє інтереси ОСОБА_2 , вбачається, що ФОП ОСОБА_1 запропоновано сплатити суму невиконання зобов`язань за договором оренди від 13 березня 2018 року у розмірі 12877,46 гривень та 53,70 гривні пені, та розірвати вказаний договір з подальшим виключенням права оренди земельної ділянки.

Частиною 1 ст.4 ЦПК України та ч. 1, ч. 2 ст. 16 ЦК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Згідно зі статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (ч.ч.1, 2 ст. 651 ЦК України).

Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 цього Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотною умовою договору є також орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

У статті 21 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Приписами ст. 24 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Положеннями статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Пунктом "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати.

Зазначеними нормами матеріального права визначено, що систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, є підставою для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але повторне порушення може свідчити про систематичність.

Згідно із ч. 4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року в справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18) міститься висновок, що: "враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 11 жовтня 2017 року в справі № 6-1449цс17 і підстав для відступу від неї, як і від висновку в справі № 910/16306/13, Велика Палата Верховного Суду не вбачає. Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність".

Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 дійшов висновку, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки).

Згідно вимог ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Звертаючись до суду із даним позовом, позивач вказав, що підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки є систематична несплата орендної плати ( ст. 141 ЗК України).

Про те, судом встановлено, що позивач 22.03.2023 року став власником земельної ділянки, що перебуває в оренді у відповідача та з цього часу має право на отримання орендної плати від відповідача.

Право вимоги орендної плати за період користування відповідачем земельною ділянкою до 22.03.2023 року позивачу не надано.

Несплата відповідачем позивачу орендної плати за користування земельною ділянкою за 2023 рік не може розцінюватися як "систематична несплата орендної плати".

Таким чином, вимога позивача про розірвання договору оренди землі через систематичну несплату орендної плати не підлягає задоволенню, так як вона є безпідставною та не грунтується на законі.

Крім того, не підлягає задоволенню і вимога позивача про стягнення з відповідача орендної плати за 2018- 2023 роки, так як до 23.03.2023 року позивач не має такого права вимоги, так як не був власником земельної ділянки, а починаючи з 23.03. 2023 року, відповідно до позовної заяви . він таких вимог не висуває, так як в позовній заяві просить стягнути орендну плату за 2021, 2022 та 2022рр.( а.с. 13,14 позовної заяви).

За таких обставин, суд приходить до висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 12-13 76-81,141,259, 263-265, 352-355 ЦПК України, суд

ВИРІШІВ:

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про розірвання договору оренди землі від 13 березня 2018 року, укладеного між ОСОБА_3 , ОСОБА_4 та ФОП ОСОБА_1 , та стягнення 12877 грн. 46 коп., та 53 грн. 70 коп. пені - відмовити.

На рішення може бути подано апеляційну скаргу безпосередньо до Житомирського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складання повного рішення, яке складено 19 вересня 2024 року.

Суддя Л. І. Лівочка