АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 вересня 2024 року

м. Чернівці

справа № 716/834/24

провадження 822/777/24

Чернівецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Кулянди М.І.,

суддів: Литвинюк І.М., Половінкіної Н.Ю.,

секретар Тодоряк Г.Д.,

учасники справи:

позивач ОСОБА_1 ,

відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «Мрія Фармінг Буковина»,

апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія Фармінг Буковина» на рішення Заставнівського районного суду Чернівецької області від 05 червня 2024 року,

головуючий в суді першої інстанції суддя Стрілець Я.С.,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

В квітні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ТзОВ «Мрія Фармінг Буковина» про визнання права оренди земельної ділянки припиненою та зобов`язання повернути земельну ділянку.

Посилався на те, що він є власником земельної ділянки площею 2.,0495 га, кадастровий номер :01:007:0064, за місцем розташування: Чернівецька область, Заставнівський район, Вікнянська сільська рада.

Право власності на вказану земельну ділянку він набув 23 грудня 2022 року, на підставі договору дарування земельної ділянки від 23 грудня 2022 року № 2867. Вказана земельна ділянка перебуває у користуванні (оренді) Товариства з обмеженою відповідальністю Мрія Фармінг Буковина, про що укладено договір оренди від 09 березня 2017 року № 25. Передача в оренду земельної ділянки здійснена попереднім власником ОСОБА_2 ..

Позивач вказує, що державна реєстрація права оренди земельної ділянки була проведена лише 14 червня 2019 року, що більше ніж на два роки пізніше від дати укладання договору, а тому порушується його право власності та можливості вільно і на власний розсуд розпоряджатися земельною ділянкою.

Відповідно до п. 8 договору, право оренди земельної ділянки діє протягом 7 років з моменту державної реєстрації права оренди. Договір укладено строком на 7 років, але у будь-якому випадку строк цього договору завершується не раніше завершення дії права оренди.

Натомість згідно п. 43 договору №25 цей договір є укладеним та набирає чинності з моменту його підписання сторонами, та діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань.

Вважає, що ці два положення договору є колізійними. Однак, на думку позивача, у даному випадку відповідач порушив обов`язок стосовно забезпечення державної реєстрації договору оренди та права оренди. Як наслідок, останній всупереч правовому режим використання землі протягом двох років користувався земельною ділянкою, отримував вигоду від цього і у такий спосіб в односторонньому порядку збільшив строк оренди, без відповідного погодження з орендодавцем.

Просив суд, визнати право оренди земельної ділянки площею 2,0495 га, кадастровий номер :01:007:0064, за місцем розташування: Чернівецька область, Заставнівський район, Вікнянська сільська рада, орендаря ТзОВ Мрія Фармінг Буковина таким, що припинене з 09 березня 2024 року та зобов`язати ТзОВ Мрія Фармінг Буковина повернути земельну ділянку площею 2,0495 га, кадастровий номер :01:007:0064, за місцем розташування: Чернівецька область, Заставнівський район, Вікнянська сільська рада, орендодавцю (власнику) ОСОБА_1 ..

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Заставнівського районного суду Чернівецької області від 05 червня 2024 року позов ОСОБА_1 до ТзОВ «Мрія Фармінг Буковина» про визнання права оренди земельної ділянки припиненою та зобов`язання повернути земельну ділянку задоволено.

Визнано право оренди земельної ділянки площею 2,0495 га, кадастровий номер :01:007:0064, за місцем розташування: Чернівецька область, Заставнівський район, Вікнянська сільська рада, орендаря ТзОВ Мрія Фармінг Буковина таким, що припинене з 09 березня 2024 року.

Зобов`язано ТзОВ Мрія Фармінг Буковина повернути земельну ділянку площею 2,0495 га, кадастровий номер :01:007:0064, за місцем розташування: Чернівецька область, Заставнівський район, Вікнянська сільська рада, орендодавцю (власнику) ОСОБА_1 .

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Рішення суду мотивовано тим, що оскільки договір укладено 09 березня 2017 року, хоча й реєстрація речового права відбулась 14 червня 2019 року, то він набув чинності з моменту його укладення. Оскільки сторони добровільно погодили строк дії договору 7 років, то його дія припинилась з перебігом вказаного строку, тобто 09 березня 2024 року.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

В апеляційній скарзі ТзОВ Мрія Фармінг Буковина просить рішення суду першої інстанції скасувати та прийняти нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Апелянт у своїй апеляційній скарзі посилається на те, що суд першої інстанції допустив порушення норм процесуального права та неправильно застосував норми матеріального права.

В обґрунтування апеляційної скарги апелянт зазначає про те, що відповідно сторони, керуючись принципом свободи договору, за своєю згодою у п. 8 договору узгодили, що право оренди земельної ділянки діє протягом 7 років з моменту державної реєстрації права оренди. Договір укладено строком на 7 років, але у будь-якому разі строк цього договору завершується не раніше завершення дії права оренди. Оскільки, право оренди ТзОВ «Мрія Фармінг Буковина» зареєстровано 19 червні 2019 року, то саме з цього часу починається відлік строку дії договору.

Відповідно до, у п. 43 договору сторонами узгоджено, що він є укладеним та набирає чинності з моменту його підписання сторонами та діє до повного виконання сторонами своїх зобов язань.

При цьому, момент укладення договору та набрання ним чинності, що свідчить про виникнення зобов`язальних правовідносин між сторонами, не співпадає з моментом виникнення права оренди та передачі об`єкта оренди, що мають місце з моменту державної реєстрації права оренди.

Позиція апеляційного суду

Обставини справи, встановлені судом першої та апеляційної інстанцій

09 березня 2017 року між орендодавцем ОСОБА_2 та орендарем ТзОВ «Мрія Фармінг Буковина» укладено договір оренди землі № 25 (далі -Договір) (а. с. 15-17).

Предметом договору є строкове платне користування земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Вікнянської сільської ради Заставнівського району Чернівецької області, кадастровий номер земельної ділянки: :01:007:0064, загальною площею 2,05 га.

Відповідно до п. 8 договору, право оренди земельної ділянки діє протягом 7 років з моменту державної реєстрації прав оренди. Договір укладено строком на 7 років, але у будь-якому разі строк цього договору завершується не раніше завершення дії права оренди.

Відповідно до договору дарування земельної ділянки від 23 грудня 2022 року (а. с. 20-22) ОСОБА_2 відчужила земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Вікнянської сільської ради Заставнівського району Чернівецької області, кадастровий номер земельної ділянки: :01:007:0064, загальною площею 2,05 га на користь позивача ОСОБА_1 , шляхом дарування (а. с. 19).

Державна реєстрація права оренди земельної ділянки була проведена 14 червня 2019 року.

Мотиви, з яких виходить апеляційний суд та застосовані норми права

Апеляційний суд, заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, вважає, що апеляційну скаргу слід задовольнити з наступних підстав.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання (частина перша статті 15 ЦК України). Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 цього Кодексу).

Частиною першою статті 638 ЦК України (у редакції, чинній на момент підписання договору оренди) передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

Відповідно до статі 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент підписання договору оренди) договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки (стаття 15 вказаного Закону у відповідній редакції).

З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою.

Отже, чинність договору оренди та строк його дії є істотними для правильного вирішення справи обставинами, що обов`язково входять до предмета доказування.

За змістом статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Факт державної реєстрації договору оренди згідно з пунктами 12-13 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073, чинного на час укладення договору оренди земельної ділянки, мав бути засвідчений підписом уповноваженої особи і печаткою уповноваженого органу державної влади або місцевого самоврядування, а також підтверджений занесенням відповідного запису до книги записів державної реєстрації договорів оренди землі.

Сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми. Разом із тим цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірного договору, набуваються після його відповідної державної реєстрації.

У постановах від 18 грудня 2013 року у справі № 1106/2791/2012, від 07 червня 2017 року у справі № 634/769/15-ц, від 18 січня 2017 року у справі № 532/129/16-ц Верховний Суд України звертав увагу на те, що у договорах оренди сторони не вказали початку перебігу строку договору оренди, однак зауважували, що договір набирає чинності з моменту його державної реєстрації, тому в таких випадках моментом початку строку дії договору є саме набрання ним чинності.

У постанові від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13) Верховний Суд України зробив висновок, що моментом укладення договору оренди земельної ділянки є момент, коли сторони, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі, скріплюють його своїми підписами. При цьому Верховний Суд України указав, що цивільні права та обов`язки за договором набуваються після його державної реєстрації.

Велика Палата Верховного Суду підтримала зазначені висновки у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17.

Матеріали справи свідчать про те, що 09 березня 2017 року між ОСОБА_2 та ТзОВ «Мрія Фармінг Буковина» укладено договір оренди належної їй земельної ділянки, відповідно до умов якого відповідач приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером :01:007:0064.

Відповідно до п. 8 договору, право оренди земельної ділянки діє протягом 7 років з моменту державної реєстрації прав оренди. Договір укладено строком на 7 років, але у будь-якому разі строк цього договору завершується не раніше завершення дії права оренди.

Згідно з пунктом 43 договору договір набирає чинності після підписання сторонами та діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань.

Як убачається з матеріалів справи Державна реєстрація права оренди земельної ділянки була проведена 14 червня 2019 року.

У постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 за позовом про витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що сторони в договорі оренди землі мають право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, оскільки такі права прямо передбачені принципами та закріплені загальними нормами цивільного законодавства. Разом з тим, якщо сторони не вказали про час (термін, календарну дату, подію) початку перебігу та закінчення строку договору, діють загальні правила, передбачені спеціальним Законом України «Про оренду землі», який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації. Отже, для визначення початку перебігу та закінчення строку дії саме цього договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків.

У постанові від 10 грудня 2020 року у справі № 396/1513/18 за позовом про припинення договору оренди земельної ділянки та скасування його державної реєстрації, Верховний Суд виходив із того, що права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтями 18, 20 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.

Отже, початком перебігу строку дії договору оренди № 25 від 09 березня 2017 року є момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків, а саме 14 червня 2019 року.

Отже, відсутність державної реєстрації права оренди відповідачем з моменту укладення договору по 14 червня 2019 року є невиконанням вимог закону, що могло мати негативні наслідки саме для орендаря, проте, дана обставина не свідчить про порушення законних прав власника земельної ділянки.

Повернення земельної ділянки власнику порушило б принцип пропорційності втручання у майнові права орендаря, як належного користувача.

Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Верховного Суду від 10 січня 2024 року у справі № 390/964/21, від 10 січня 2024 року у справі № 390/1516/20, від 13 березня 2024 року у справі № 385/360/22 (провадження № 61-9657св22).

Також слід зазначити, що ОСОБА_2 не була позбавлена можливості здійснити державну реєстрацію спірного договору самостійно з урахуванням того, що у договорі оренди сторони не розподілили свій обов`язок зареєструвати спірний правочин.

Позивачка, як власник земельної ділянки, 09 березня 2017 року підписала договір оренди землі, передала земельну ділянку орендарю, тривалий час отримувала орендну плату, не висловлювала заперечень щодо користування орендарем земельною ділянкою, що підтверджує фактичне визнання та виконання нею договору оренди.

На підставі наведеного вище, колегія суддів приходить до висновку про те, що апеляційна скарга ТзОВ «Мрія Фармінг Буковина» підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції скасуванню з ухваленням нового рішення у справі про відмову у задоволення позову.

Висновки апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Враховуючи наведене вище, суд першої інстанції ухвалив рішення з порушенням норм матеріального та процесуального права, а тому його слід скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.

Щодо судових витрат

Відповідно до правил статті 141 ЦПК України слід змінити розподіл судових витрат.

З мотивувальної частини постанови вбачається, що апеляційний суд дійшов висновку про задоволення апеляційної скарги.

За подання апеляційної скарги апелянт сплатив 3633 гривні 60 коп, що підтверджується квитанцією.

Отже, з ОСОБА_1 на користь ТзОВ «Мрія Фармінг Буковина» слід стягнути 3633 гривні 60 коп, в рахунок відшкодування судових витрат понесених на оплату судового збору, за подання до суду апеляційної скарги.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 381, 382 ЦПК України, апеляційний суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариство з обмеженою відповідальністю «Мрія Фармінг Буковина» задовольнити.

Рішення Заставнівського районного суду Чернівецької області від 05 червня 2024 року скасувати.

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія Фармінг Буковина» про визнання права оренди земельної ділянки припиненою та зобов`язання повернути земельну ділянку відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариство з обмеженою відповідальністю «Мрія Фармінг Буковина» 3633 гривні 60 коп, в рахунок відшкодування судових витрат понесених на оплату судового збору, за подання до суду апеляційної скарги.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

На постанову може бути подана касаційна скарга до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту постанови.

Дата складання повного тексту постанови 19 вересня 2024 року.

Головуючий М.І. Кулянда

Судді: І.М. Литвинюк

Н.Ю. Половінкіна