Справа №364/959/23
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

29 серпня 2024 року місто Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Журби С.О.,

суддів Писаної Т.О., Приходька К.П.,

за участю секретаря Павлової В.В.,

розглянувши справу за апеляційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю «АТЛАНТІК-АГРО» на рішення Володарського районного суду Київської області від 22 квітня 2024 року у справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «АТЛАНТІК-АГРО» до ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю «РУЖИНСЬКЕ» про визнання недійсним договору оренди та скасування державної реєстрації іншого речового права - права оренди земельної ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно,

В С Т А Н О В И В:

У грудні 2023 року товариство з обмеженою відповідальністю «АТЛАНТІК-АГРО» звернулося до ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю «РУЖИНСЬКЕ» про визнання недійсним договору оренди та скасування державної реєстрації іншого речового права - права оренди земельної ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

В обґрунтування позовної заяви позивач зазначив, що 10 липня 2023 року ТОВ «АТЛАНТІК-АГРО» уклало договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) з ОСОБА_1 . За умовами зазначеного договору ОСОБА_1 надав в користування, а позивач прийняв в користування строком на 10 років земельну ділянку площею 3,2954 га, яка знаходиться на території Володарської селищної ради Білоцерківського району Київської області (колишня територія Капустинської сільської ради Володарського району Київської області), кадастровий номер :09:002:0013, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. З відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивач дізнався, що державним реєстратором Володарської селищної ради Київської області Сухановим Дмитром Миколайовичем було зареєстровано право оренди земельної ділянки площею 3,2954 га з кадастровим номером :09:002:0013, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за орендарем ТОВ «РУЖИНСЬКЕ» на підставі договору оренди землі б/н від 14 липня 2023 року, укладеного між власником земельної ділянки ОСОБА_1 та юридичною особою ТОВ «РУЖИНСЬКЕ». Позивач зазначає, що дана обставина перешкоджає йому зареєструвати своє право емфітевзису на земельну ділянку. Договір оренди землі б/н від 14.07.2023 року укладено пізніше ніж договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) б/н від 10.07.2023 року, що свідчить про наявність підстав для визнання договору оренди землі б/н від 14.07.2023 року недійсним, оскільки укладення договору оренди землі з іншою юридичною особою без попереднього припинення або розірвання договору про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) з дійсним її землекористувачем суперечить нормам Цивільного кодексу України, Земельного кодексу України, а також умовам чинного договору про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) б/н від 10.07.2023 року, у зв`язку з чим порушує права позивача, як законного землекористувача, якому ця земельна ділянка була надана в користування раніше.

На підставі наведеного, просив суд визнати недійсним договір оренди землі б/н від 14 липня 2023 року, укладений між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю «РУЖИНСЬКЕ» щодо земельної ділянки площею 3,2954 га з кадастровим номером :09:002:0013 та скасувати державну реєстрацію іншого речового права оренди земельної ділянки товариства з обмеженою відповідальністю «РУЖИНСЬКЕ» на земельну ділянку з кадастровим номером :09:002:0013, загальною площею 3,2954 га, що зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 14.07.2023 року, номер запису про інше речове право 51990224.

Рішенням Володарського районного суду Київської області в задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись із вказаним рішенням суду, 24 травня 2024 року позивач подав апеляційну скаргу, в якій зазначив, що оскаржуване рішення вважає незаконним та таким, що ухвалене з порушенням норм процесуального права та з неправильним застосуванням норм матеріального права. Вказує на те, що висновки суду першої інстанції не відповідають обставинам справи та є помилковими. У зв`язку з цим апелянт просив апеляційний суд оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

19 червня 2024 року на адресу суду від відповідача ОСОБА_1 надійшов відзив на апеляційну скаргу.

Згідно вимог ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими (за умови дотримання відповідної процедури та наявності передбачених законом підстав) доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Положеннями ст. 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для задоволення апеляційної скарги.

Як установлено судом, 10 липня 2023 року ТОВ «АТЛАНТІК-АГРО» уклало договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) з ОСОБА_1 .

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за реєстраційним № 216 від 14.07.2023 року, земельна ділянка площею 3,2954 га, з кадастровим номером :09:002:001 з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва належить на праві власності ОСОБА_1 . За умовами зазначеного договору ОСОБА_1 надав в користування, а позивач прийняв в користування строком на 10 років вказану земельну ділянку.

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна державним реєстратором Володарської селищної ради Київської області Сухановим Дмитром Миколайовичем було зареєстровано право оренди земельної ділянки площею 3,2954 га з кадастровим номером :09:002:0013, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, за орендарем ТОВ «РУЖИНСЬКЕ» на підставі договору оренди землі б/н від 14 липня 2023 року, укладеного між власником земельної ділянки ОСОБА_1 та ТОВ «РУЖИНСЬКЕ».

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна 14.07.2013 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЕЛІТНО-НАСІННЄВА АГРОФІРМА «МРІЯ» було укладено договір оренди землі строком на 10 років, який було припинено після припинення договірних відносин з попереднім орендарем.

14.07.2023 року між ОСОБА_1 та ТОВ «РУЖИНСЬКЕ» було укладено договір оренди землі, який було зареєстровано в ЄДРРП від 14.07.2023 року номер запису про інше речове право: 51990224.

Суд першої інстанції, відмовляючи в задоволенні позову, зазначив, що право емфітевзису вважається набутим землекористувачем з моменту державної реєстрації такого права. Позивач до 14.07.2023 року не здійснив державної реєстрації такого права, відтак на вказану дату таке право у нього ще не існувало. За таких умов у власника землі не було перешкод в наступній передачі в оренду земельної ділянки.

Колегія суддів не погоджується з таким висновком суду першої інстанції.

У своїй апеляційній скарзі апелянт слушно наводить посилання на ряд правових позицій Верховного Суду, які спростовують таку позицію суду першої інстанції. Зокрема Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01.04.2020 року у справі № 610/1030/18 конкретизувала власний правовий висновок, висловлений в постанові від 10.04.2019 року у справі №587/2135/16-ц, зазначивши, що за відсутності реєстрації права оренди первинного орендаря в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди землі за договором оренди, укладеним у період дії первинного договору, підлягають задоволенню, якщо на час ухвалення рішення суду первинний орендар матиме чинне право оренди та зможе його зареєструвати.

У контексті даної справи колегія суддів зазначає, що позивач має чинний договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) б/н від 10.07.2023 року, укладений з ОСОБА_1 , та зможе зареєструвати право емфітевзису на спірну земельну ділянку після скасування державної реєстрації іншого речового права ділянки - права оренди земельної ділянки за ТОВ «РУЖИНСЬКЕ».

У постанові Касаційного цивільного суду Верховного Суду у справі №399/666/20 від 22 червня 2023 року зазначено, що пріоритет надається договору, що укладений раніше і не припинив свою дію на час укладення іншого договору щодо однієї і тої самої земельної ділянки. Даний підхід застосовується не тільки у відносинах оренди землі, але й щодо емфітевзису.

Також у постанові від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22 Велика палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що договір оренди землі є консенсуальним, а це означає, що слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання для договорів з 01.01.2013 року), з якого у його сторін виникають права і обов`язки зобов`язального характеру, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов`язаний з моментом державної реєстрації такого права (третє речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час підписання Договору)».

Враховуючи викладене, колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що чинний договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) не обмежує власника землі у можливості передачі права користування нею іншій особі лише на тій підставі, що позивач ще не зареєстрував своє права.

Не погоджується колегія суддів й з позицією суду першої інстанції про те, що позивачем не доведено факту недійсності оскаржуваного правочину та не надано в повному обсязі документів ,підтверджуючих повноваження на укладення договору.

Відповідно до вимог ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Колегія суддів зазначає, що в даній справі не розглядалось питання правомірності укладення договору про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) б/н від 10.07.2023 року, оскільки визнання даного договору недійсним, неукладеним чи розірваним не заявлялось жодною із сторін правочину чи іншою зацікавленою стороною.

Таким чином суд першої інстанції вийшов за межі заявлених позовних вимог.

Що стосується твердження суду першої інстанції про те, що позивач не здійснив державної реєстрації та не надав до суду належних доказів того, чому він звернувся до органів державної реєстрації речових прав, колегія суддів зазначає таке.

Відповідно до пункту 5 частини 1 статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», підставою для відмови в державній реєстрації прав, зокрема, є наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.

Оскільки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вже наявний запит про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди спірної земельної ділянки за ТОВ «РУЖИНСЬКЕ», і саме ця обставина перешкоджаєТОВ «АТЛАНТІК-АГРО» звернутися до органів державної реєстрації речових прав, щоб зареєструвати право емфітевзису на підставі договору про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, який дотепер с чинним.

Колегія суддів зазначає, що в чинному законодавстві України не визначений строк протягом якого землекористувач зобов`язаний звернутися до органів державної реєстрації для здійснення державної реєстрації іншого речового права, зокрема права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), тому висновок суду першої інстанції не відповідає вимогам закону.

Погоджується колегія суддів з доводами апелянта стосовно наявності підстав для визнання оскаржуваного договору недійсним.

Відповідно до ч.1 статті 1021 Земельного кодексу України, право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.

Згідно із частиною 8 статті 1021 ЗК України, укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу.

Відповідно до частини 2 статті 631 ЦК України, договір набирає чинності з моменту його укладення, якщо інше не визначено законом або договором.

Згідно із частиною 1 статті 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Водночас повноваження власника земельної ділянки певним чином обмежуються, оскільки згідно з частинами 2, та 3 ст.13 ЦК України, при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, та не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Відповідно до частини 3 статті 409 ЦК України, власник земельної ділянки зобов`язаний не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав.

Пунктом 4.1.1 договору про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) б/н від 10.07.2023 року визначено, що Власник зобов`язаний не чинити перешкод Землекористувачу у користуванні земельною ділянкою на праві емфітевзису та користуванні іншими правами, передбаченими цим Договором.

Зокрема, пункт 4.1.4 договору про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) б/н від 10.07.2023 року передбачає заборону Власнику передавати земельну ділянку протягом строку визначеного пунктом 2.1 цього Договору в оренду, у користування.

Оскільки п.2.1. Договору передбачає термін дії емфітевзису протягом 7 років з моменту його підписання, наступна передача власником земельної ділянки в користування нею іншій особі, не може вважатися законною, відтак вимоги позивача в цій частині апеляційний суд вважає обґрунтованими.

Відповідно до вимог ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно зі ст. 236 ЦК України, нікчемний правочин або правочин визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Відповідно до ч.1 статті 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

У даній справі скасування державної реєстрації права оренди на підставі недійсного договору оренди землі б/н від 14.07.2023 року є однією зі складових приведення сторін даного спору до стану, який вони мали до вчинення недійсного правочину.

Водночас, цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договору про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) набуваються після державної реєстрації іншого речового права - права емфітевзису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до пункту 7.7 вказаного договору право емфітевзису вважається набутим Землекористувачем з державної реєстрації такого права.

Таким чином, без державної реєстрації права емфітевзису позивач не може користуватися земельною ділянкою, тобто реалізувати свої права, на отримання яких і було спрямовано укладення з Відповідачем-1 договору.

Відповідно до положень ст.16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання правочину недійсним та відновлення становища, яке існувало до порушення;

Колегія суддів зазначає, що ефективним способом юридичного захисту, що відновить стан позивача, який існував до порушення його законних прав та інтересів, як землекористувача за договором про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), є визнання договору оренди землі б/н від 14.07.2023 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Ружинське» недійсним, та скасування на підставі цього договору оренди державної реєстрації іншого речового права - права оренди земельної ділянки площею 3,2954 га з кадастровим номером :09:002:0013.

Аналогічна позиція зазначена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20 та постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.01.2021 року у справі №522/1258/15-ц.

Окремо апеляційний суд звертає увагу на неналежні висновки суду першої інстанції щодо того, що фактично ОСОБА_1 і не підписував оскаржуваного договору на тій підставі, що не мав такого наміру.

Такі свої висновки суд ґрунтує на показаннях свідків, допитаних у ході розгляду справи. У той же час, відповідно до ч.2 ст.218 ЦК України, заперечення однією із сторін факту вчинення правочину або оспорювання окремих його частин може доводитися письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами. Рішення суду не може ґрунтуватися на свідченнях свідків.

Не може погодитись колегія суддів із доводом представника відповідача ОСОБА_1 стосовно відсутності або неможливості задоволення позову з тих підстав, що підпис на вказаному договорі може не належати ОСОБА_1 або дата його укладання не відповідає фактичній, а також, що такий договір було укладено до фактичного припинення орендних правовідносин з попереднім орендарем, оскільки з Витягу з Державного реєстру прав на нерухоме майно вбачається, що право оренди спірної землі ТОВ «Елітно-насіннева агрофірма «Мрія» було припинено лише 14.07.2023 року (а.с.38).

Положення ст.204 ЦК України встановлює презумпцію правомірності правочину, яка полягає в тому, що правочин є правомірним до тих пір, поки його недійсність не буде прямо встановлена законом або він не буде визнаний недійсним судом.

Хоча вказані обставини теоретично й можуть бути обґрунтуванням для вимоги про оскарження такого правочину, в той же час дане питання не є предметом спору в цій справі.

На підставі викладеного, колегія суддів зазначає, що висновок суду першої інстанції про відмову в задоволенні позову про визнання недійсним договору оренди та скасування державної реєстрації іншого речового права - права оренди земельної ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не може вважатися належним.

Відповідно до положень ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю та ухвалення нового рішення серед іншого є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

З урахуванням викладеного, колегія суддів дійшла висновку про наявність передбачених законом підстав для скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Згідно з положень ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Оскільки суд апеляційної інстанції дійшов висновку про задоволення апеляційної скарги та ухвалення нового рішення про задоволення позову, сплачений позивачем судовий збір за подання позовної заяви та апеляційної скарги підлягає стягненню з відповідачів по 6 710, 00 грн з кожного.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 374, 376, 382-384 ЦПК України, апеляційний суд,

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «АТЛАНТІК-АГРО» задовольнити.

Рішення Володарського районного суду Київської області від 22 квітня 2024 року скасувати і ухвалити по справі нове рішення про задоволення позову.

Визнати недійсним договір оренди землі б/н від 14 липня 2023 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «РУЖИНСЬКЕ» щодо земельної ділянки площею 3,2954 га з кадастровим номером :09:002:0013;

Скасувати державну реєстрацію іншого речового права - права оренди земельною ділянкою Товариства з обмеженою відповідальністю «РУЖИНСЬКЕ» на земельну ділянку з кадастровим номером :09:002:0013, загальною площею 3,2954 га, що зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 14.07.2023 року, номер запису про інше речове право 51990224.

Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 ) та товариства з обмеженою відповідальністю «РУЖИНСЬКЕ» (, адреса: 09001, Київська область, Білоцерківський район, м. Сквира, вул. Київська, 34) на користь товариства з обмеженою відповідальністю «АТЛАНТІК-АГРО» (, адреса: 09117, Київська область, м. Біла Церква, вул. Героїв Небесної Сотні, 7А) судовий збір по 6 710 (шість тисяч сімсот десять грн) 00 коп з кожного.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий С.О. Журба

Судді Т.О. Писана

К.П. Приходько