П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

12 вересня 2024 року м. Київ

Справа №760/9607/22

Апеляційне провадження №22-ц/824/8936/2024

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: судді-доповідача: Соколової В.В.

суддів: Мережко М.В., Поліщук Н.В.

за участю секретаря Бевзи А.М., Федорчук Я.С.

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Солом'янського районного суду м. Києва, ухваленого під головуванням судді Жовноватюк В.С. 05 лютого 2024 року у м. Києві, повний текст рішення складений 07 лютого 2024 року, у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про розірвання попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна та стягнення заборгованості,

В С Т А Н О В И В

У серпні 2022 року позивач звернулась до суду першої інстанції з вищезазначеним позовом, у якому просила розірвати договір про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна від 16 січня 2022 року; стягнути із ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 борг та штрафні фінансові санкції на загальну суму 43087,29 грн, витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 5500,00 грн, та судовий збір у розмірі 1984,80 грн.

Позовні вимоги мотивовані тим, що 16 січня 2022 року між ТОВ «Профі Ріелт» в особі ОСОБА_3 , гр. України ОСОБА_1 (продавець) та гр. України ОСОБА_2 (покупець) укладено договір про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна. Предметом договору є зобов`язання сторін щодо укладення в майбутньому договору купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна - квартири загальною площею 33,3 кв. м, житловою площею 18,5 кв. м. за адресою: АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_1 на праві приватної власності. Сторони домовились укласти договір купівлі-продажу об`єкту не пізніше 18 лютого 2022 року включно. Кошти у розмірі 41606,00 грн були передані ОСОБА_2 для ОСОБА_1 16 лютого 2022 року сторони уклали договір змін та доповнень до договору про наміри, у якому сторони домовились укласти договір купівлі-продажу об`єкту не пізніше 03 березня 2022 року включно. Проте сторони не реалізували свій намір у зв`язку із виникненням форс-мажору 24 лютого 2022 року військової агресії РФ проти України.

З 24 лютого 2022 року для позивача істотно змінились обставини у зв`язку із прийнятою 25 лютого 2022 року постановою Правління НБУ №23, фактично позивач позбавлена можливості отримати кредитні кошти та придбати нерухомість. Ці обставини неможливо було передбачити під час укладання договору та внесення продавцю грошових коштів у розмірі 41606,00 грн, що еквівалентно 1500 доларів США. А тому у відповідача виникло зобов`язання повернути позивачу суму авансу з наступного дня після спливу 03 березня 2022 року.

09 травня 2022 року представник позивача направив письмову вимогу відповідачу про сплату суми боргу. Також представники ТОВ «Профі Ріелт» 25 травня 2022 року повідомили ОСОБА_1 про існування вимоги, проте відповіді не отримали. З цих підстав позивач просила позов задовольнити.

Рішенням Солом'янського районного суду м. Києва від 05 лютого 2024 року позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про розірвання попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна та стягнення заборгованості - задоволено частково.

Рішення суду мотивовано тим, що укладений між сторонами попередній договір купівлі-продажу нерухомості не відповідає вимогам чинного законодавства України, оскільки сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору не виконано, такий договір є нікчемним, а тому не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. Суд також послався на положення ст.2156 ЦК України та вказав, що у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.

Враховуючи, що попередній договір не відноситься до грошового зобов`язання, він тільки передбачає зобов`язання його сторін укласти в майбутньому основний договір, таке зобов`язання суд вважав не грошовим, а тому до даних правовідносин відповідальність за порушення грошового зобов`язання не настає.

Стягуючи з відповідача на користь позивача витрати на правову допомогу, суд дійшов висновку, що наданих доказів достатньо для встановлення розміру витрат на правничу допомогу та факту надання адвокатом професійної правничої допомоги позивачу у даній справі у розмірі 2655,46 грн.

Не погодилась із зазначеним рішенням суду ОСОБА_1 , нею подана апеляційна скарга, в якій вказується на незаконність рішення у зв`язку з порушенням норм матеріального та процесуального права. Відповідач вказує на те, що ухвалюючи оскаржуване рішення та зазначаючи в абзаці 10 аркуша 3 про те, що суд дійшов висновку, що кошти у розмірі 41606,00 грн були передані ОСОБА_2 ОСОБА_1 , тобто суд обґрунтовував свій висновок виключно наявністю підпису ОСОБА_1 на нікчемному договорі про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна від 16 січня 2022 року. Відповідач вважає, що суд першої інстанції свідомо не надав належної правової оцінки засвідченню безпосередньо представником позивача, адвокатом Замашнюк І.В., у позовній заяві відсутності фактичної передачі будь-яких коштів від ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , під час підписання нікчемного договору про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна від 16 січня 2022 року, та хибно і незаконно визнав підпис ОСОБА_1 на нікчемному правочині доказом нібито передачі вказаних коштів.

Нікчемний правочин не створює юридичних наслідків, не зумовлює набуття (зміни) припинення прав ні для кого. Отже, будь-який підпис на нікчемному правочині, який не створює юридичних наслідків, не може бути доказом через недійсність такого правочину з моменту його підписання.

Судом не встановлено та не досліджено факту укладання будь- якого договору змін та доповнень до нікчемного договору про наміри так як текст договору змін та доповнень, копія якого була додана до позовної заяви будь-яких даних про дату його укладання не містить.

Суд першої інстанції зазначаючи в оскаржуваному рішенні про те, що сторонам не вдалося виконати у строк до 18 лютого 2022 року умови п. 1.2 нікчемного договору, не дослідив та не встановив, яка із сторін та за яких підстав не виконала умови вказаного пункту договору і за вини якої із сторін не було реалізовано їх намірів. Також суд не дослідив та не встановив відсутність у позивача передбачених законом та договором доказів настання форс-мажорних обставин, зокрема, сертифікату, виданого відповідною торговельною палатою або іншим компетентним органом, в порядку ч. 3 ст. 14 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» стосовно невиконання ОСОБА_2 своїх зобов`язань перед ОСОБА_1 . Не дослідив та не надав належної правової оцінки і тому, що ОСОБА_2 не надано доказів відмови ОСОБА_1 від продажу їй квартири та тому, що Державний реєстр речових прав на нерухоме майно відновив свою роботу з 06 травня 2022 року, тобто за три дні до направлення представником позивача зазначеної вимоги.

Також представник відповідача вважає посилання суду першої інстанції на постанову Верховного суду від 15 листопада 2023 року у справі № 291/1352/20 безпідставними так як обставини у вказаній справі не є подібними до обставин у справі № 760/9607/22.

На підставі викладеного, просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги залишити без задоволення. Судові витрати покласти на позивача.

У відзиві на апеляційну скаргу представник позивача зазначає, що рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованими, а доводи наведені в апеляційній скарзі є безпідставними та такими, що не спростовують висновків суду. Просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

В судовому засіданні представник відповідача - адвокат Івашін Є.В. підтримав апеляційну скаргу з підстав викладених у ній, просив про задоволення заявлених в апеляційній скарзі вимог.

Представник позивача - адвокат Замашнюк І.В. заперечував проти доводів апеляційної скарги, вважає рішення суду першої інстанції законним і обґрунтованим, просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

В судовому засіданні апеляційного суду, з огляду на висловлені стороною відповідача заперечення щодо неналежності і недопустимості доказів, наявності в матеріалах справи незасвідченої копії, були оглянуті надані позивачем примірники договору про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна від 16 січня 2022 року та договору змін та доповнень до договору про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна від 16 січня 2022 року. Вказана процесуальна дія вчинена колегію суддів апеляційного суду на підставі ч.6 ст. 95 ЦПК України, якими визначено, що якщо подано копію (електронну копію) письмового доказу, суд за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи може витребувати у відповідної особи оригінал письмового доказу. Якщо оригінал письмового доказу не подано, а учасник справи або суд ставить під сумнів відповідність поданої копії (електронної копії) оригіналу, такий доказ не береться судом до уваги. Апеляційним судом зроблені копії з наданих представником позивача примірників договорів, які долучені до матеріалів справи, так як представник відповідача заперечував оригінальність наданих примірників договору, просив час для ознайомлення з ними, а представник позивача заперечувала щодо приєднання примірників договору позивача. Вказані копії договорів не є новими доказами у справі, їх долучення здійснено з метою перевірки доводів апеляційної скарги відповідача під час ухвалення рішення апеляційним судом.

Заслухавши доповідь судді, пояснення учасників судового розгляду, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого рішення, колегія суддів виходить з такого.

Судом встановлені наступні обставини справи та відповідні їм правовідносини.

16 січня 2022 року між ТОВ «Профі Ріелт» в особі ОСОБА_3 , гр. України ОСОБА_1 (продавець) та гр. України ОСОБА_2 (покупець) сторонами підписано договір про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна (т.1 а.с.23-25, т.2 106-107).

Предметом договору у п.1.1. визначено - зобов`язання сторін щодо укладення в майбутньому договору купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна - квартири загальною площею 33,3 кв.м., житловою площею 18,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_1 на праві приватної власності.

Відповідно до п.1.2 договору, сторони домовились та зобов`язалися укласти (нотаріально посвідчити) договір купівлі-продажу Об`єкту не пізніше 18 лютого 2022 року 16.00 год включно за адресою: м. Київ, за згодою сторін.

В п.1.3. визначено, що повна вартість Об`єкту погоджена сторонами і становить 1497809 (один мільйон чотириста дев`яносто сім тисяч вісімсот дев`ять) гривень, що складає еквівалент 54000 (п`ятдесят чотири тисячі) доларів США за курсом станом на день підписання даного договору.

У п.3.2 договору зазначено: «Покупець гарантує придбання Об`єкту, та під час підписання даного Договору передає, а Продавець приймає грошові кошти у розмірі 41606 (сорок одна тисяча шістсот шість) гривень, що еквівалентно 1500 (одна тисяча п`ятсот) доларів США за курсом станом на день підписання даного Договору, які зараховуються у вартість Об`єкту».

Згідно з п.3.5. договору у разі односторонньої відмови Покупця від укладення договору купівлі-продажу Об`єкту, неподання ним документів, необхідних для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу Об`єкту, неприбуття до нотаріуса для укладення договору купівлі-продажу Об`єкту, та за наявності інших обставин, що не передбачені даним договором, внаслідок яких договір купівлі-продажу Об`єкту не буде укладений з вини Покупця, передані Покупцем Продавцю грошові кошти, що вказані в п.3.2. даного договору, залишаються у продавця.

У п.3.6 договору визначено, що сторони звільняються від відповідальності згідно діючого законодавства України за невиконання/неналежне виконання умов Договору в разі настання обставин непереборної сили (форс-мажор), що перешкоджають виконанню умов цього Договору.

Відповідно до п.4.6. Договір складено у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу.

Також сторонами договору був підписаний Договір змін та доповнень до договору про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного 16 січня 2022 року. Текст цього договору не містить дати його укладення, але містить підписи сторін.

Згідно з умовами цього договору сторони домовились викласти, зокрема, пункт 1.2 в новій редакції наступного змісту: «Сторони домовились та зобов`язались укласти (нотаріально посвідчити) договір купівлі-продажу Об`єкту не пізніше 03 березня 2022 року 16.00 год включно за адресою: м. Київ, за згодою сторін».

У п.3 цього договору вказано, що цей договір змін та доповнень укладено в трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу.

В судовому засіданні апеляційного суду були оглянуті та долучені примірники позивача договору про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна від 16 січня 2022 року та договору змін та доповнень до договору про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна від 16 січня 2022 року, які відповідають копіям наявним в матеріалах справи станом на час розгляду справи судом першої інстанції і містять підписи сторін вчинені рукописом.

Згідно з положеннями ст. ст. 6,627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч.1 ст. 202 ЦК України).

В силу ч.ч.1, 4 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Відповідно до ст.209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Власник нерухомого майна має право встановити (скасувати) вимогу нотаріального посвідчення договору (внесення змін до договору), предметом якого є таке майно чи його частина, крім випадків, якщо відповідно до закону такий договір підлягає нотаріальному посвідченню. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на нерухоме майно та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.

Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису.

Нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим статтею 203 цього Кодексу.

За бажанням фізичної або юридичної особи будь-який правочин з її участю може бути нотаріально посвідчений.

В силу ч.1 ст.220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Відповідно до ч.2 ст.215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

У силу ч.1 ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Відповідно до ч.1 ст.626 ЦК договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно з положеннями ч.1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Відповідно до ч.1 ст.657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Згідно з ч. 1 ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

В порядку ч.1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

З наведених обставин справи вбачається, що між позивачем та відповідачем за участю ТОВ «Профі Ріелт» 16 січня 2022 року був укладений договір про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна. В ході розгляду справи судом першої інстанції стороною відповідача не заперечувались обставини укладення цього договору, зокрема в заяві про перегляд заочного рішення стороною відповідача вказано на те, що ОСОБА_1 з свого боку вчиняла всі необхідні дії для продажу квартири ОСОБА_2 . Також в ході розгляду справи відповідач не заперечувала справжності свого підпису на договорі.

За умовами договору сторони зобов`язалися протягом певного строку укласти договір купівлю продажу квартири в майбутньому (основний договір) на умовах, які також встановлені у цьому договорі, а саме був визначений предмет майбутнього договору купівлі-продажу - квартира та визначена ціна продажу, що свідчить про те що вказаний договір має ознаки попереднього договору, визначені ч.1 ст. 635 ЦК України. Проте положеннями ч. 1 ст. 635 ЦК України також визначено, що попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а відповідно до ч. 1 ст.657 ЦК України договір купівлі-продажу квартири укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. В свою чергу виходячи з положень ч.1 ст.220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Апеляційна скарга відповідача не містить доводів на спростування висновків суду першої інстанції щодо визначення укладеного між сторонами договору як попереднього договору та його нікчемності внаслідок недодержання нотаріальної форми. Навпаки, сторона відповідача наголошує на тому, що встановивши нікчемність договору, суд першої інстанції стягнув суму коштів, яка була передана за його умовами, таким чином прийнявши до уваги положення нікчемного договору.

Разом з тим, положеннями ч.1 ст.216 ЦК України визначено, що у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.

У п.3.2. договору вказано, що покупець (позивач у справі) під час підписання даного Договору передає, а Продавець (відповідач у справі) приймає грошові кошти у розмірі 41606 (сорок одна тисяча шістсот шість) гривень, що еквівалентно 1500 (одна тисяча п`ятсот) доларів США за курсом станом на день підписання даного Договору, які зараховуються у вартість Об`єкту.

Вказане положення свідчить про те, що під час підписання цього договору позивач передала, а відповідач прийняла грошові кошти в обумовленому розмірі. Виклад цього пункту свідчить про вже вчинену дію, а не про зобов`язання на майбутнє, як на то вказує сторона відповідача. Також слід зазначити, що стороною відповідача не заявлено і надано доказів на спростування вказаної обставини, хоча в заяві про перегляд заочного рішення було вказано на можливість допиту свідків, а саме осіб які були присутні під час підписання договору.

А отже враховуючи встановлену нікчемність укладеного між сторонами договору, відповідач зобов`язана повернути позивачу все, що вона одержала за умовами цього договору, а саме суму грошових коштів в розмірі 41606 (сорок одна тисяча шістсот шість) гривень. У зв`язку з цим обставини і причини з яких між сторонами не був укладений основний договір не мають значення, а тому не досліджуються апеляційним судом.

Апеляційна скарга не містить доводів щодо вирішення судом першої інстанції позовних вимог про стягнення інфляційних втрат та 3 % річних на підставі ч.2 ст.625 ЦК України, в задоволенні яких відмовлено судом першої інстанції. Тобто рішення суду в цій частині сторонами не оскаржується, очевидних вимог порушення законодавства в цій частині не вбачається, а тому, в силу ст. 303 ЦПК України, в цій частині рішення суду перегляду апеляційним судом не підлягає, так як виходить за межі апеляційної скарги.

Таким чином доводи апеляційної скарги відповідача не знайшли свого підтвердження, висновки суду першої інстанції в цій частині відповідають обставинам справи та вимогам чинного законодавства. Судом першої інстанції надано вірну оцінку обставинам справи, в межах заявлених позовних вимог, вірно вирішено спір по суті. Тому, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Виходячи з положень ст.141 ЦПК України, враховуючи відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги, підстави для компенсації відповідачеві понесених нею витрат пов`язаних з переглядом справи апеляційним судом також відсутні.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 381- 384 ЦПК України, суд апеляційної інстанції

П О С Т А Н О В И В

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - залишити без задоволення

Рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 05 лютого 2024 року - залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 (тридцяти) днів з дня складення повного судового рішення.

Суддя-доповідач: В.В. Соколова

Судді: М.В. Мережко

Н.В. Поліщук

Повний текст постанови складений 20 вересня 2024 року.