ЧЕРНІГІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

іменем України

28 серпня 2024 року м. Чернігів

Унікальний номер справи № 750/674/24

Головуючий у першій інстанції Рахманкулова І. П.

Апеляційне провадження № 22-ц/4823/1171/24

Чернігівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючої-судді: Шарапової О.Л.

суддів: Євстафіїва О.К., Скрипки А.А.,

з участю секретаря: Шапко В.М.

Учасники справи:

позивач: ОСОБА_1 ,

відповідач: Приватне акціонерне товариство «ОЛІМП»,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору: Державна спеціалізована фінансова установа «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву».

Особа, яка подала апеляційну скаргу: Приватне акціонерне товариство «ОЛІМП».

Оскаржується рішення Деснянського районного суду міста Чернігова від 18 червня 2024 року, суддя Рахманкулова І.П., повний текст складено 24 червня 2024 року.

В С Т А Н О В И В:

У січні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ПрАТ «ОЛІМП», в якому просив розірвати договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 63,35 кв.м., укладений 10.02.2022 за №Сз/92 між ПрАТ «ОЛІМП» та ним;стягнути з відповідача на свою користь грошові кошти в сумі 938 847,00 грн, сплачені за майнові права на квартиру згідно договору купівлі-продажу майнових прав за №Сз/92 від 10.02.2022; стягнути витрати.

Позовні вимоги мотивовані тим, що 10 лютого 2022 року між ПрАТ «Олімп» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № С3/92, відповідно до якого ПрАТ «Олімп» зобов`язалося у порядку та на умовах визначених у договорі передати у власність покупцеві майнові права на квартиру АДРЕСА_2 ), загальною площею 63,35 кв.м. На виконання умов договору позивачем було здійснено оплату 100% загальної вартості майнових прав у розмірі 988 260,00 грн. Проте, необґрунтована зміна відповідачем запланованого терміну завершення будівництва і введення в експлуатацію об`єкта нерухомості, а саме з 1 кварталу 2022 року на 4 квартал 2024 року, а також не введення об`єкта нерухомості в експлуатацію, в обумовлені між сторонами строки, позбавила ОСОБА_1 можливості оформити своє право власності на квартиру, вселитися та проживати в ній упродовж 2022-2023 років, тобто фактично того на що він розраховував при укладенні 10.02.2022 договору купівлі-продажу майнових прав і, як наслідок, на даний час покупець втратив інтерес до вказаного договору. Враховуючи викладене, представником позивача двічі було направлено до ПрАТ «Олімп» адвокатський запит із пропозицією покупця щодо припинення дії укладеного 10.02.2022 між сторонами договору купівлі-продажу майнових прав № С3/92. При цьому, ПрАТ «ОЛІМП» було повідомлено, що ОСОБА_1 погоджується та бере на себе зобов`язання сплатити неустойку на користь продавця у розмірі 5% від загальної суми договору, яку було запропоновано вирахувати із вже здійсненої покупцем оплати. У відповідь на вказані звернення було повідомлено, що товариство не відмовляється і підтверджує можливість виконання своїх зобов`язань по договору купівлі-продажу майнових прав № С3/92 від 10.02.2022 та інших шляхів виконання, окрім як завершення будівництва та виконання умов договору до 4 кварталу 2024 року, не вбачає. Проте, жодної відповіді щодо пропозиції покупця про припинення дії укладеного 10.02.2022 між сторонами договору купівлі-продажу майнових прав № С3/92 та укладення додаткової угоди про його розірвання, від забудовника не надійшло. Сторони не змогли дійти згоди у позасудовому порядку щодо розірвання спірного договору.

Рішенням Деснянського районного суду міста Чернігова від 18 червня 2024 року позов задоволено.

В апеляційній скарзі ПрАТ «ОЛІМП» просить оскаржуване рішення скасувати, ухвалити нове про відмову в задоволенні позовних вимог.

Доводи апеляційної скарги полягають в тому, що рішення суду є незаконним.

Особа, яка подала апеляційну скаргу зазначає, що висновки суду щодо порушення Товариством умов Договору є передчасними, оскільки на дату прийняття оскаржуваного рішення термін введення в експлуатацію об`єкта нерухомості ще не настав (4 квартал 2024 року), а тому жодного істотного порушення умов договору допущено не було.

Особа, яка подала апеляційну скаргу вказує на не взяття судом до уваги умови укладеного договору.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасників справи, дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, апеляційний суд приходить до наступного висновку.

Встановлено, що 10 лютого 2022 року між ПрАТ «Олімп» та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № С3/92 (а.с. 16-21).

Відповідно до п. 2.1. договору продавець зобов`язується у порядку та на умовах, визначених у даному договорі, передати у власність покупцеві майнові права на квартиру, а покупець зобов`язується у порядку та на умовах, визначених у даному договорі, прийняти та оплатити майнові права.

Згідно із вказаним договором предметом передачі підлягають майнові права на квартиру АДРЕСА_1 суміжно з АЗС «САТКО» ( АДРЕСА_3 ), загальною площею 63,35 кв.м. (п. 1.1., 2.2. договору).

Відповідно до п.2.5. договору запланований термін завершення будівництва та введення в експлуатацію об`єкта нерухомості 2 квартал 2022 року.

За змістом п.2.6. договору терміни п.2.5. можуть бути змінені з обов`язковим письмовим повідомленням покупця, що не є порушенням зобов`язань з боку продавця.

Відповідно до п. 4.1. договору майнові права за цим договором передаються продавцем покупцю шляхом підписання Акту. Акт підписується сторонами не пізніше 20 робочих днів з моменту введення Об`єкта в експлуатацію при здійсненні покупцем оплати 100% загальної вартості майнових прав, що визначена у п. 5.1. даного договору, відповідно до якого сторони погодили, що загальна вартість майнових прав за цим договором щодо квартири на дату укладання договору складає 988 260 грн.

Відповідно до п.7.2. договору продавець несе відповідальність за введення об`єкту нерухомості в експлуатацію та підписання Акту.

Згідно з п.7.4. договору покупець у разі розірвання даного договору зобов`язаний скласти додаткову угоду з продавцем. У випадку розірвання договору укладається відповідна угода з зобов`язанням покупця сплатити неустойку на користь продавця у розмірі 5% від загальної суми договору.

За змістом п.7.5. договору сторони не несуть відповідальність за часткове або повне невиконання обов`язків за договором, якщо воно стало наслідком обставин непереборної сили природного чи іншого характеру, а саме (але, не обмежуючись ними): пожежі, повені, землетрусу, воєнних дій будь-якого виду, блокади, страйку ембарго, епідемії, дій та/або актів органів влади чи місцевого самоврядування тощо. Під обставинами непереборної сили розуміються непередбачувані і невідворотні стороною обставини природного та (або) іншого характеру, що виникли після укладення даного договору.

Відповідно до п.7.6. у випадках, передбачених п.7.5., строк виконання сторонами зобов`язань за даним договором відкладається на період, протягом якого діяли такі обставини та їх наслідки. Сторона, для якої виникла неможливість виконання обов`язків за даним договором внаслідок обставин непереборної сили, повинна, при настанні цих обставин, повідомити у письмовій формі іншу сторону без зволікання і не пізніше 10 (десяти) календарних днів з дати їх настання. Повідомлення повинно містити дані про настання і характер обставин та можливі їх наслідки. Сторона договору також без зволікання і не пізніше 10 (десяти) календарних днів повинна повідомити іншу сторону в письмовій формі про припинення цих обставин. Несповіщення чи несвоєчасне сповіщення іншої сторони, для якої виникла неможливість виконання обов`язків за договором при настанні обставин, які звільняють її від відповідальності, тягне за собою втрату права для цієї сторони посилатися на ці обставини, якщо тільки такі обставини не можуть бути визнані загальновідомими.

Пунктом 8.2.1. договору передбачена можливість припинення дії договору за згодою сторін, що оформлюється договором про розірвання даного договору. Пункт 7.4. договору вказує, що покупець у разі розірвання даного договору зобов`язаний скласти додаткову угоду з продавцем. У випадку розірвання договору укладається відповідна угода із зобов`язанням покупця сплатити неустойку на користь продавця у розмірі 5 % від загальної суми договору. Банківські послуги при цьому оплачуються за рахунок покупця.

На виконання умов договору позивачем було здійснено оплату 100% загальної вартості майнових прав у розмірі 988 260 грн, що підтверджується довідкою ПрАТ «Олімп» № 21/12 від 21.12.2022 (а.с. 22).

Кошти на будівництво вказаної вище квартири були отримані позивачем за договором про іпотечний кредит № 1-ВК від 16.02.2022, укладеним між Державною спеціалізованою фінансовою установою «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву» (кредитор) та ОСОБА_1 (позичальником) (а.с.200 зворот - 207).

Згідно розрахунку заборгованості за вказаним договором, на даний час простроченої заборгованості у позичальника немає, у рахунок погашення кредиту сплачено 85 200 грн, залишок з погашення тіла кредиту складає 666 662 грн (а.с.196 зворот - 197).

Відповідно до листа ПрАТ «ОЛІМП» від 12.06.2023 за вих. № 91/29-05 ОСОБА_1 було письмово повідомлено про зміну запланованого терміну будівництва та введення в експлуатацію об`єкта нерухомості на 4 квартал 2024 року (а.с.23).

Згідно з пунктом 9.2 Договору сторони передбачили, що будь-які повідомлення чи вимоги, які направляються відповідно до умов даного договору вважаються належним чином врученими іншій стороні, якщо вони направлені поштою цінним листом з повідомленням про вручення або з кур`єром під підпис сторони або представника сторони за поштовою адресою сторони, що вказана серед реквізитів сторін даного договору, крім випадків, коли відповідна сторона попередньо письмово повідомила про зміну своєї адреси.

Таким чином, відповідач повідомив позивача про зміну запланованого терміну завершення будівництва в порядку, як це передбачено укладеним між ними договором.

12 серпня 2023 року на адресу ПрАТ «ОЛІМП» було направлено адвокатський запит представника позивача із пропозицією повідомити час та місце, куди має з`явитися ОСОБА_1 для укладення додаткової угоди про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав № С3/92 від 10.02.2022 та узгодження між сторонами неустойки і строків повернення здійсненої покупцем оплати. При цьому, ПрАТ «ОЛІМП» було повідомлено, що ОСОБА_1 погоджується та бере на себе зобов`язання сплатити неустойку на користь продавця у розмірі 5% від загальної суми договору, яку було запропоновано вирахувати із вже здійсненої покупцем оплати, а також вартість банківських послуг, які також будуть оплачені за рахунок покупця (а.с.24-27).

Проте, відповіді ПрАТ «ОЛІМП» не надало.

25 листопада 2023 на адресу ПрАТ «ОЛІМП» було направлено письмове повідомлення від 24.11.2023, в якому зазначено, що ОСОБА_1 відмовляється від укладеного між сторонами договору купівлі-продажу майнових прав та вимагає припинення його дії шляхом укладення додаткової угоди про розірвання даного договору. Також, повторно було зазначено, що покупець бере на себе зобов`язання щодо сплати неустойки у разі розірвання договору (а.с. 28-32).

У відповідь на вказане повідомлення ПрАТ «ОЛІМП» листом від 19.12.2023 за вих. №225 було підтверджено факт укладення 10.02.2022 між сторонами договору купівлі-продажу майнових прав № С3/92 та факт здійснення покупцем 100% оплати у розмірі 988 260 грн. Жодної відповіді щодо повідомлення ОСОБА_1 про те, що він відмовляється від даного договору та просить узгодити час та місце укладення додаткової угоди про розірвання договору не надано. Натомість повідомлено покупця, що забудовник не відмовляється та підтверджує можливість виконання своїх зобов`язань по договору купівлі-продажу майнових прав № С3/92 від 10.02.2022 та інших шляхів окрім виконання зобов`язань до 4 кварталу 2024 року не вбачає (а.с.33-34).

Листом інженера технічного нагляду за «Будівництвом багатоквартирних житлових будинків з приміщеннями соціально-побутового призначення на суборендованій земельній ділянці по пр-кту миру суміжно з автозаправною станцією «Сатко» в м.Чернігові» вих.№2 від 01.07.2023 та листом гловного архітектора проекту ОСОБА_2 від 04.07.2023 за № 8 повідомлено заступника голови правління ПАТ «ОЛІМП» про виконання усіх будівельних робіт та підготовку документів для подачі декларації про готовність будинку до експлуатації (а.с. 82, 83).

Встановлено також, що під час бойових дій, пов`язаних зі збройною агресією рф у лютому-березні 2022 року, внаслідок бомбардування та обстрілів був пошкоджений як майданчик будинку № НОМЕР_1 , так і сам будинок. На підтвердження факту пошкодження будівельного майданчику та багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_4 , до відзиву на позовну заяву додано: Технічний звіт за результатами обстеження технічного стану вказаного об`єкта нерухомості від 27 червня 2022 року, звернення позивача щодо фіксації втраченого, знищеного або пошкодженого майна підприємств усіх форм власності у місті Чернігові від 03.06.2022 з додатком, листи ПрАТ «Олімп» від 01.11.2022 за № 293 та від 08.12.2022 за № 293, акт № 185 комісійного обстеження об`єкта, пошкодженого внаслідок збройної агресій рф від 18.09.2023 (а.с. 85-141, 142, 143-144, 146, 147, 148-150).

По факту пошкоджень об`єкта нерухомості було відкрито кримінальне провадження № 0000010. Відповідно до постанови Чернігівської обласної прокуратури від 05 червня 2022 року, ПрАТ «Олімп» визнано потерпілим у вказаному кримінальному проваджені (а.с. 151).

У відповідності до ст.16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до ч.1 ст.202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частинами першою, третьою ст.203 ЦК України визначено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

За змістом ст.526 ЦК України зобов`язання повинні виконуватися належним чином і відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно із ст.610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом. Якщо внаслідок прострочення боржника виконання зобов`язання втратило інтерес для кредитора, він може відмовитися від прийняття виконання і вимагати відшкодування збитків (ст.612 ЦК України).

Відповідно до ч.1 ст.637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до ст.213 ЦК України.

Згідно з с.629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст.530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно із ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Частиною першою ст.611 ЦК України визначено, що в разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків та моральної шкоди.

Отже, істотним є таке порушення, що тягне за собою для іншої сторони неможливість досягнення мети договору, тобто, вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, слід встановити: наявність істотного порушення договору та шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може полягати у реальних збитках і (або) упущеної вигоди; її розмір, а також чи є істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що вона змогла отримати.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу повноважень суду. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої ст.651 ЦК України.

Контрагент може порушити як основне зобов`язання, заради якого укладався договір, так і будь-який інший договірний обов`язок. Якщо має місце порушення будь-якого договірного обов`язку, у кредитора теоретично виникає право на розірвання договору, але і таке порушення має бути істотним для наділення кредитора правом на судове розірвання порушеного договору.

Оскільки ч.2 ст.651 ЦК України вказує на те, що договір може бути розірвано і в деяких випадках, передбачених законом або договором, то і в цьому випадку має застосовуватись критерій істотності порушення договірних умов, оскільки зворотнє може призвести до того, що кредитор, який має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке положення є неприпустимим, оскільки може підірвати стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності тяжкості порушення і відповідальності.

Незастосування критерію істотності позбавляє порушника можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує кредитора відмовлятися від договору (розривати) під прикриттям найменшого порушення.

При оцінці істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання необхідно враховувати такі чинники: 1) значущість шкоди від порушення; 2) фактор неможливості або ускладненості покладання відповідальності за збитки на боржника; 3) значущість порушення як такого; 4) втрату кредитором інтересу у виконанні договору; 5) втрату довіри до боржника; 6) фактор передбачуваних негативних наслідків порушення; 7) принциповість суворого дотримання умов договору; 8) інтерес боржника у збереженні договору; 9) ступінь виконання договору до моменту його розірвання; 10) відсутність інтересу боржника у збереженні договору; 11) не оспорювання боржником здійсненої кредитором односторонньої відмови протягом розумного строку; 12) звільнення боржника від відповідальності за допущене порушення; 13) недобросовісність боржника; 14) врахування вини кредитора і його добросовісності; 15) неодноразовість порушення (визначення істотності порушення за сукупністю); 16) публічний характер порушеного договору; 17) неусунення боржником порушення в додатковий термін; 18) ненадання боржникові можливості усунути порушення; 19) готовність боржника усунути порушення, виражена у вигляді відповідного запиту; 20) об`єктивну неможливість усунення порушення; 21) можливість легкого виправлення порушення силами кредитора або залучених ним осіб.

Одним із факторів, що може братися до уваги, є питання про те, наскільки боржник, який порушив договір, реально заінтересований у збереженні договору: чи не спричинить розірвання договору для нього значної шкоди. Розірвання порушеного договору як санкція має бути максимально збалансованою і відповідати тяжкості правопорушення.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції зазначив, що позивач, укладаючи 10.02.2022 договір купівлі-продажу майнових прав та сплативши 100% вартості нерухомого майна, розраховував, що в замін сплачених ним коштів отримає у власність квартиру у строки передбачені договором. Натомість, відповідач, скориставшись умовою п.2.6. договору, змінив строки завершення будівництва з 1-ого кварталу 2022 року на 4-ий квартал 2024 року. При цьому, як стверджує позивач і чого не спростував відповідач, жодних будівельних робіт на об`єкті нерухомості не здійснюється, у зв`язку з чим є обґрунтованими сумніви позивача, що відповідач завершить будівництво до кінця 2024 року та передасть йому у власність квартиру. Оскільки суд прийшов до висновку про наявність підстав для розірвання договору купівлі-продажу майнових прав, тому також обгрунтованими є вимоги про стягнення внесених на виконання умов договору коштів, за мінусом обумовленої сторонами у п.7.4. договору неустойки у розмірі 5% від загальної суми договору.

Апеляційний суд не погоджується з висновками суду першої інстанції з огляду на таке.

Суд доходить переконання, що позивачем не доведено істотність допущеного відповідачем порушення умов договору, оскільки зміна терміну завершення будівництва відбулася внаслідок агресії російської федерації( обставини непереборної сили); відповідач у належний спосіб повідомив позивача про зміну терміну завершення будівництва та введення в експлуатацію об`єкта нерухомості на четвертий квартал 2024 року, і цей строк на час розгляду справи не сплинув, а тому наразі суд не вбачає підстав для розірвання договору купівлі-продажу майнових прав та стягнення коштів.

ОСОБА_1 є ветераном учасником бойових дій ( а.с.35), а тому ПрАТ «ОЛІМП» підлягає поверненню судовий збір в сумі 15 900 грн за подання апеляційної скарги.

Керуючись ст. 367, 374, 376, 381-384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «ОЛІМП» задовольнити.

Рішення Деснянського районного суду м. Чернігова від 18 червня 2024 року скасувати.

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «ОЛІМП» про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав та стягнення грошових коштів відмовити.

Повернути Приватному акціонерному товариству «ОЛІМП» (, пр-кт Перемоги, 53-А, м.Київ, 03680) судовий збір в сумі 15 900 грн., сплачений по платіжній інструкції 908 від 19 липня 2024 року.

Постанова суду набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 днів з дня складання повної постанови.

Повний текст складено 29 серпня 2024 року.

Головуюча: Судді: