КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
____________________________________
Апеляційне провадження
№ 22-ц/824/4055/2024
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

5 червня 2024 року Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Рейнарт І.М.

суддів Кирилюк Г.М., Ящук Т.І.

при секретарі Ящуку Д.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Климчук Ангеліни Валеріївни на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 16 вересня 2021 року (суддя Мазур Ю.Ю.) у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційний центр реєстрації нерухомості та бізнесу» Прошкіна Олександра Васильовича про визнання протиправними та скасування рішень та записів державного реєстратора щодо реєстрації права власності на нерухоме майно,

встановив:

у травні 2019 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційний центр реєстрації нерухомості та бізнесу» Прошкіна О.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) № 44487131 від 7 грудня 2018 року; скасування у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про право власності № 29330414, який внесений на підставі рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційний центр реєстрації нерухомості та бізнесу» Прошкіна О.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) № 44487131 від 7 грудня 2018 року; скасування в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно розділ щодо об`єкта нерухомого майна 000, який відкритий на підставі рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційний центр реєстрації нерухомості та бізнесу» Прошкіна О.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) № 44487131 від 7 грудня 2018 року; визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційний центр реєстрації нерухомості та бізнесу» Прошкіна О.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) № 44487131 від 7 грудня 2018 року.

Мотивуючі позовні вимоги, позивачка зазначала, що 24 липня 2012 року між нею, як позичальником, та ОСОБА_2 , як позикодавцем, був укладений договір позики № 24/07, за умовами якого позикодавець надає позичальнику позику у сумі 3 972 667грн, що еквівалентно 496 600 доларам США, а позичальник зобов`язується повернути позику до 24 січня 2013 року та сплатити за користування позикою винагороду у розмірі 2% за місяць. Згідно пункту 6 договору позики, отримання позики оформляється та підтверджується розпискою позичальника, повернення позики та отримання винагороди підтверджується нотаріально оформленою заявою позикодавця.

Також позивачка зазначала, що у забезпечення виконання зобов`язань за договором позики 24 липня 2012 року між нею та ОСОБА_2 був укладений іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гоменюк О.М., за умовами якого в іпотеку була передана квартира АДРЕСА_1 , яка належала їй на праві власності.

Позивачка стверджувала, що не отримувала від ОСОБА_2 грошових коштів за договором позики та не видавала відповідачу розписку, проте 18 жовтня 2018 року ОСОБА_2 направив їй вимогу про усунення порушення за договором позики, в якій було зазначено про наявність заборгованості у розмірі 1 131 568 доларів США, яка складається з суми позики 496 600 доларів США та суми нарахованих та несплачених відсотків у розмірі 634 968 доларів США.

Позивачка зазначала, що 7 грудня 2018 року державний реєстратор Комунального підприємства «Реєстраційний центр реєстрації нерухомості та бізнесу» Прошкін О. В. прийняв рішення про державну реєстрацію права власності ОСОБА_3 на квартиру на підставі звіту про оцінку від 7 грудня 2018 року, рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, листа-вимоги від 18 жовтня 2018 року, іпотечного договору.

Позивачка вважала, що вказані рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційний центр реєстрації нерухомості та бізнесу» Прошкіна О. В. є незаконними у зв`язку з тим, що оцінка майна була проведена без огляду майна, державним реєстратором не було перевірено наявність заборгованості за договором позики та були наявні підстави, передбачені пунктом 6 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», для відмови у проведенні державної реєстрації прав, а саме наявність арешту, накладеного на квартиру АДРЕСА_1 ухвалою Голосіївського районного суду міста Києва від 12 листопада 2018 року у забезпечення позову ОСОБА_4 , про що приватним нотаріусом Гамаль І.М. 20 листопада 2018 року прийнято рішення про реєстрацію обтяження.

Рішенням Голосіївського районного суду міста Києва від 16 вересня 2021 року у задоволенні позовних вимог відмовлено.

У поданій апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі, посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення судом норм матеріального та процесуального права.

Позивачка зазначає, що суд першої інстанції не врахував тієї обставини, що вона не отримувала грошових коштів від ОСОБА_2 і розписку про їх отримання відповідачем суду надано не було, не дивлячись на ухвалу суду про витребування у відповідача оригіналу розписки, тому вона не брала на себе грошове зобов`язання, договір позики є неукладеним і відсутні підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки.

Також позивачка посилається на неправильне застосування судом норм матеріального права та не врахування накладення арешту на квартиру ухвалою суду від 12 листопада 2018 року, що відповідно до п. 6 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» було підставою для відмови у здійсненні реєстраційних дій, а посилання суду на пункт 7 частини 4 статті 24 цього Закону є неправомірним, так як цього пункту на момент прийняття державним реєстратором Прошкіним О.В. оскаржуваного рішення не існувало.

Крім цього, позивачка вважає, що суд безпідставно прийшов до висновку про законність звіту про оцінку майна, так як він зроблений без огляду квартири та його замовником є іпотекодержатель, що не передбачено Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Позивачка посилається на те, що суд першої інстанції не надав оцінки її доводам про незаконність рішення державного реєстратора від 7 грудня 2018 року про припинення обтяження у вигляді арешту, накладеного на квартиру на підставі ухвали суду, хоча для цього не існувало жодних законних підстав, проігнорував суд і той факт, що 7 грудня 2018 року було проведено державну реєстрацію права власності на квартиру спочатку на ОСОБА_6 , а вже потім за ОСОБА_2 .

Позивачка зазначає, що судом ухвалено рішення у справі не дивлячись на те, що суду не були надані матеріали реєстраційної справи, яка витребовувалася ухвалою суду від 15 грудня 2020 року.

Постановою Київського апеляційного суду від 25 серпня 2022 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Климчук А.В. задоволено частково, рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 16 вересня 2021 року скасовано, ухвалено нове судове рішення про відмову в позові з інших підстав.

Постановою Верховного Суду від 30 серпня 2023 року касаційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково, постанову Київського апеляційного суду від 25 серпня 2022 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Державний реєстратор Прошкін О.В. про день та час розгляду апеляційної скарги повідомлявся за поштовою адресою, наявною у матеріалах справи, однак судова повістка-повідомлення повернулася до апеляційного суду без вручення з відміткою листоноші «адресат не знаходиться», що відповідно до положень ч. 8 ст. 128 ЦПК України вважається врученням судової повістки.

Отже, державний реєстратор Прошкін О.В., будучи належним чином повідомленим про день та час розгляду апеляційної скарги, у судове засідання не з`явився, клопотання про його перенесення не подав, тому відповідно до положень ст. 372 ЦПК України колегія суддів розглянула справу у його відсутність.

Колегія суддів, заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників ОСОБА_1 - адвокатів Вегера А.А., Трохимчук А.А., Кізленка В.А., які підтримали доводи апеляційної скарги, пояснення представника ОСОБА_2 - адвоката Горлова Є.С., який просив залишити рішення суду без змін, вивчивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, вважає, що вона підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Судом встановлено і матеріалами справи підтверджено, що 24 липня 2012 року між ОСОБА_2 , як позикодавцем, та ОСОБА_1 , як позичальником, був укладений договір позики № 24/07, за умовами якого позикодавець надає позичальнику позику в сумі 3 972 667грн, що еквівалентно 496 000 доларам США станом на день надання позики, а позичальник приймає позику, і зобов`язується повернути надану позику, а також винагороду в сумі, встановленій договором, у визначений договором строк.

Згідно із пунктом 2 договору позики, за користування позикою позичальник сплачує позикодавцю винагороду в розмірі 2% за місяць від суми заборгованості.

Відповідно до пункту 4 договору позики, позичальник зобов`язалася повернути отриману суму позики в гривнях, а також винагороду в гривнях, вказану в договорі, позикодавцю до 24 січня 2013 року включно.

Пунктом 6 договору сторони погодили, що отримання позики оформляється та підтверджується розпискою позичальника. Повернення позики та отримання винагороди підтверджується нотаріально оформленою заявою позикодавця.

24 липня 2012 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 був укладений іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гоменюк О. М.

За умовами пункту 1 договір забезпечує вимоги іпотекодержателя за договором позики грошей № 24/07 від 24 липня 2012 року, який укладено між іпотекодержателем та іпотекодавцем, за яким сума позики була передана позикодавцем позичальнику 24 липня 2012 року, про що свідчить власноручна розписка позичальника, а також усіх додаткових договорів до нього, які можуть бути укладені в майбутньому, стосовно повернення отриманої суми позики та винагороди, визначеної договором позики, у повному обсязі.

Згідно пункту 1.2. договору іпотеки, предметом іпотеки є квартира АДРЕСА_1 , яка належить на праві власності ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право власності на квартиру від 14 серпня 2001 року.

Відповідно до пункту 1.3. договору іпотеки експертна грошова оцінка предмета іпотеки становить 7 670 000грн.

18 жовтня 2018 року представник ОСОБА_2 - ОСОБА_7 направив на адресу ОСОБА_1 лист вимогу про усунення порушення зобов`язання, у якому зазначено про наявність заборгованості за договором позики № 24/07 від 24 липня 2012 року у розмірі 31 589 863,90грн, яка складається із суми не поверненої позики у розмірі 496 600 доларів США, що еквівалентно 13 863 529,56грн, та несплачених відсотків 634 968 доларів США, що становить 17 726 334,34грн.

Ухвалою Голосіївського районного суду міста Києва від 12 листопада 2018 року у забезпечення позову ОСОБА_4 про стягнення боргу за договором позики з ОСОБА_1 , на квартиру АДРЕСА_1 накладено арешт, про що 19 листопада 2018 року внесено відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна,

7 грудня 2018 року державний реєстратор КП «Реєстраційний центр реєстрації нерухомості та бізнесу» Прошкін О. В. прийняв рішення про припинення обтяження у вигляді арешту на квартиру АДРЕСА_1 (індексний номер рішення: 44487060 від 07 грудня 2018 року 17:10:11).

7 грудня 2018 року державний реєстратор КП «Реєстраційний центр реєстрації нерухомості та бізнесу» Прошкін О. В. прийняв рішення про державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 (індексний номер: 44487131 від 07 грудня 2018 року 17:11:37). Підставами прийняття рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на квартиру зазначено: звіт про оцінку від 07 грудня 2018 року, рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, лист-вимога від 18 жовтня 2018 року, іпотечний договір).

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив із відсутності підстав у державного реєстратора КП «Реєстраційний центр реєстрації нерухомості та бізнесу» Прошкіна О. В. для відмови у проведенні державної реєстрації права власності за ОСОБА_2 за пунктом 6 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно», оскільки обтяження на квартиру, яка є предметом іпотеки, було зареєстровано після реєстрації іпотечного договору, який був укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 .

Проте, повністю погодитися з висновками суду першої інстанції колегія суддів не може, виходячи з наступного.

Відповідно до пункту 2 частини першої статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Статтею 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, передбачених статтею 12 вказаного Закону.

Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» визначає, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Стаття 37 Закону України «Про іпотеку» передбачає, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Пунктом 5 договору іпотеки від 24 липня 2012 року сторони визначили, що іпотекодержатель у разі виникнення у нього права на задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки на власний розсуд звертає стягнення на предмет іпотеки: на підставі рішення суду або виконавчого напису нотаріуса; у позасудовому порядку продає від свого імені предмет іпотеки чи приймає предмет іпотеки у свою власність.

За рішенням іпотекодержателя задоволення його вимог може здійснюватися наступним чином (договір про задоволення вимог іпотекодержателя): у випадку набуття права звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодавець передає у власність іпотекодержателю предмет іпотеки. Ціна придбання визначається шляхом експертної оцінки предмета іпотеки на дату прийняття іпотекодержателем рішення про придбання предмету іпотеки.

Отже, сторони договору іпотеки погодили позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки у разі порушення іпотекодавцем зобов`язань за договором позики.

У позовній заяві позивачка не заперечує отримання від відповідача вимоги про усунення порушення за договором позики, в якій було зазначено про наявність заборгованості за договором позики та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі не погашення заборгованості протягом місяця.

При цьому позивачка не зазначала, що направила відповідачу відповідь на отриманий лист-вимогу.

У матеріалах реєстраційної справи, які були надані апеляційному суду при попередньому апеляційному розгляді, наявна копія рекомендованого повідомлення про вручення зазначеного повідомлення позивачці 23 жовтня 2018 року.

Частиною першою статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

За змістом частин другої, четвертої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Згідно з пунктом 57 Порядку № 1127 (тут і далі - в редакції, чинній на момент реєстрації права власності майна за іпотекодержателем) для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону № 1952-IV та статті 37 Закону № 898-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства (постанова Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16).

Отже, доводи апеляційної скарги про обов`язок державного реєстратора при державній реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем здійснювати перевірку передачі грошових коштів за договором позики, не ґрунтуються на нормах матеріального права.

Також при здійсненні державної реєстрації не перевіряється безспірність заборгованості.

Підставою для державної реєстрації були: договір іпотеки, лист-вимога, рекомендоване повідомлення про його вручення, звіт про оцінку майна, тобто державному реєстраторі були надані належні та достатні документи для проведення державної реєстрації.

Згідно частин 6 та 7 статті 3 Закону України «Про іпотеку», у разі порушення боржником основного зобов`язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки. Якщо пріоритет окремого права чи вимоги на передане в іпотеку нерухоме майно виникає відповідно до закону, таке право чи вимога має пріоритет над вимогою іпотекодержателя лише у разі його/її виникнення та реєстрації до моменту державної реєстрації іпотеки. Пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно зареєстрованих у встановленому законом порядку прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації іпотеки. Зареєстровані права та вимоги на нерухоме майно підлягають задоволенню згідно з їх пріоритетом - у черговості їх державної реєстрації.

Згідно з пунктом 6 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції на дату вчинення оспорюваних реєстраційних дій), у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо заяву про державну реєстрацію прав, пов`язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна.

Відмова в державній реєстрації прав з підстав, не передбачених частиною першою цієї статті, заборонена (частина п`ята статті 24 Закону № 1952-IV).

Стаття 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», в редакції на час прийняття державним реєстратором оскаржуваних рішень від 7 грудня 2018 року, чітко передбачала таку підставу для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень, як наявність зареєстрованих обтяжень речових прав на нерухоме майно.

Ухвалою Голосіївського районного суду міста Києва від 12 листопада 2018 року на квартиру16 у будинку АДРЕСА_2 накладено арешт.

Ухвала суду була чинною на час здійснення реєстраційних дій, а відомості про обтяження внесенні до реєстру.

Отже, на час здійснення реєстраційних дій по реєстрації права власності на предмет іпотеки за відповідачем, в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна був наявний запис про накладення арешту на квартиру, тобто про заборону відчуження спірного майна, а відтак державний реєстратор не мав права здійснювати реєстраційні дії поки таке обтяження не буде зняте.

3 липня 2018 року Верховна Рада України прийняла Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування», згідно якого

частину четверту статті 24 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» доповнено пунктом 7 про те, що відмова в державній реєстрації прав з підстави, зазначеної у пункті 6 частини першої цієї статті, не застосовується у разі «державної реєстрації права власності на нерухоме майно іпотекодержателем - фінансовою установою в порядку, передбаченому статтями 33-38 Закону України «Про іпотеку». Наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем».

Згідно з пунктом 1 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» зазначеного Закону, він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію через три місяці з дня набрання чинності цим Законом.

Пунктом 2 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» зазначеного Закону, він застосовується до відносин, що виникли після введення його в дію, а також до відносин, що виникли до введення його в дію та продовжують існувати після введення його в дію, крім частини четвертої статті 36 Закону України "Про іпотеку", що застосовується виключно до договорів і угод, укладених після введення в дію цього Закону.

Закон був опублікований 3 листопада 2018 року, набрав чинності 4 листопада 2018 року та був введений у дію 4 лютого 2019 року, тому його приписи не застосовуються до спірних правовідносин.

В постанові від 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19 Велика Палата Верховного Суду вказала, що відповідь на питання - чи є наявність у Єдиному реєстрі заборон запису про заборону відчуження спірного майна перешкодою для здійснення державним реєстратором реєстраційних дій, залежить від того, коли зверталося стягнення на майно - до моменту введення в дію 04 лютого 2019 року Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування» № 2478-VIII, згідно з пунктом 10 розділу І якого частину четверту статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» № 1952-IV доповнено пунктом 7 про те, що відмова в державній реєстрації прав з підстави, зазначеної у пункті 6 частини першої цієї статті, не застосовується у разі державної реєстрації права власності на нерухоме майно іпотекодержателем - фінансовою установою в порядку, передбаченому статтями 33-38 Закону України «Про іпотеку» № 898-IV. Наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем, чи після вказаної дати. Законодавче обмеження в оформленні права власності на обтяжене нерухоме майно власне було спрямоване на унеможливлення порушення прав обтяжувача та виникнення суперечностей між записами у державному реєстрі.

Оскільки у Державному реєстрі заборон на час вчинення реєстраційних дій по реєстрації права власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 був наявний запис про заборону відчуження цього майна, державний реєстратор Прошкін О.В. зобов`язаний був прийняти рішення про відмову у державній реєстрації прав іпотекодержателя.

Також колегія суддів погоджується з доводами апеляційної скарги, що держаний реєстратор Прошкін О.В. не мав правових підстав для прийняття рішення про припинення обтяження у вигляді арешту на спірну квартиру (індексний номер рішення: 44487060 від 07 грудня 2018 року), оскільки ухвала Голосіївського районного суду міста Києва про накладення арешту на квартиру станом на 7 грудня 2018 року була чинною, і як судове рішення, підлягала обов`язковому виконанню, а надані Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державному реєстратору права та обов`язки не передбачають його можливості на власний розсуд скасовувати виконання судового рішення.

З урахуванням викладеного, колегія суддів вважає, що при проведенні реєстраційної дії щодо державної реєстрації права власності на спірну квартиру за іпотеко держателем, державний реєстратор Прошікн О.В. прийняв рішення, яке не відповідає положенням статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», що є підставою для визнання такого рішення протиправним та скасування його, а також скасування державної реєстрації, яка проведена на підставі такого рішення.

Також державний реєстратор Прошікн О.В. прийняв рішення про припинення обтяження, яке було застосовано судовим рішенням, до спірної квартири, не маючи для цього правових підстав та повноважень, тому його рішення визнається протиправним та скасовується, та скасовується реєстраційна дія, проведена на підставі цього рішення.

З приводу доводів апеляційної скарги про неналежність оцінки предмета іпотеки.

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя (частина п`ята статті 37 Закону України «Про іпотеку»).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.

У зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов`язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

З наданої апеляційному суду копії реєстраційної справи вбачається, що державному реєстратору Прошкіну О.В. був наданий звіт про оцінку квартири АДРЕСА_1 , складений 28 листопада 2018 року суб`єктом оціночної діяльності ОСОБА_8 , згідно якого вартість квартири становить 10 413 780грн.

Сторони не заперечували, що звіт був складений без огляду предмета іпотеки оцінювачем.

У частинах першій, третій статті 12, частинах першій, п`ятій, шостій статті 81 ЦПК України визначено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Позивачкою не було надано доказів, що визначена оцінювачем вартість спірної квартири на час проведення реєстраційних дій, не відповідала дійсності.

Звіт про оцінку майна не створює жодних правових наслідків для учасників правовідносин з оцінки майна, а лише відображає та підтверджує зроблені суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання висновки і його дії щодо реалізації своєї практичної діяльності.

Крім того, у постанові Верховного Суду від 16 серпня 2023 року у справі № 296/8564/19 зазначено, що за змістом частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, саме відсутність оцінки предмета іпотеки на момент переходу права власності могла б свідчити про порушення іпотекодержателем порядку звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. У даній справі встановлено, що звіт про оцінку був наданий державному реєстратору при реєстрації права власності.

За таких обставин, доводи апеляційної скарги, що оцінка спірної квартири була

проведена без її огляду, не є підставою для задоволення позовних вимог.

З приводу позовних вимог, пред`явлених до державного реєстратора Прошкіна О.В.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що у справах за позовом іпотекодавця до державного реєстратора спірні правовідносини виникають здебільшого саме між позивачем та іпотекодержателем через невиконання договірних зобов`язань і реалізацію прав іпотекодержателя щодо предмета іпотеки - нерухомого майна позивача (постанови від 17 квітня 2018 року у справі № 815/6956/15, від 24 квітня 2018 року у справі № 825/478/17, від 29 травня 2018 року у справі № 826/19487/14, від 30 травня 2018 року у справі № 826/9417/16, від 6 червня 2018 року у справі № 804/3509/17, від 16 жовтня 2018 року у справі № 804/14296/15, від 14 листопада 2018 року № 826/1656/18, від 12 грудня 2018 року у справі № 372/51/16-ц). Спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно треба розглядати як спір, пов`язаний із порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване речове право на це майно (постанова Великої Палати Верховного Суду від 4 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 (пункт 36)).

Спір у даній справі виник між позивачкою та ОСОБА_2 з приводу порушення ним права власності позивачки на квартиру внаслідок його дій щодо реєстрації за ним права власності на предмет іпотеки.

Отже позовна вимога про визнання незаконною та скасування державної реєстрації права власності на квартиру не може бути звернена до державного реєстратора, якого позивачка визначила співвідповідачем. Державний реєстратор зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі.

За таких обставин, позовні вимоги, пред`явлені до державного реєстратора Прошкіна О.В., задоволенню не підлягають.

Згідно ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Частиною 2 статті 376 ЦПК України визначено, що порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення, якщо це порушення призвело до неправильного вирішення справи.

Колегія суддів вважає, що судом першої інстанції неповно з`ясовані обставини справи, неправильно застосовані норми матеріального права, висновки суду не відповідають наданим сторонами доказам, при розгляді справи допущені порушення норм процесуального права, які призвели до неправильного вирішення справи, тому рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про часткове задоволення позовних вимог.

Відповідно до ст. 382 ЦПК України у резолютивній частині постанови суду апеляційної інстанції зазначається новий розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції, у випадку скасування або зміни судового рішення, та розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.

Враховуючи, що позовні вимоги, пред`явлені до ОСОБА_2 , підлягають задоволенню, на користь позивачки підлягає стягненню сплачений нею судовий збір за подання позовної заяви у сумі 3 073грн 60коп., за подання апеляційної скарги - 5 450грн та за подання касаційної скарги - 6 147грн.

Керуючись статтями 367, 374, 376, 381- 383 ЦПК України, апеляційний суд

постановив:

апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Климчук Ангеліни Валеріївни задовольнити частково.

Рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 16 вересня 2021 року скасувати, ухваливши нове судове рішення, яким позов задовольнити частково.

Визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційний центр реєстрації нерухомості та бізнесу» Прошкіна Олександра Васильовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) № 44487131 від 7 грудня 2018 року та № 44487060 від 7 грудня 2018 року.

Скасувати у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про право власності № 29330414, який внесений на підставі рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційний центр реєстрації нерухомості та бізнесу» Прошкіна Олександра Васильовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) № 44487131 від 7 грудня 2018 року.

В іншій частині позовних вимог відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судові витрати у сумі 14 570грн 60коп.

Постанова набирає законної сили з моменту прийняття, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 5 серпня 2024 року.

Суддя-доповідач І.М. Рейнарт

Судді Г.М. Кирилюк

Т.І. Ящук