Справа № 610/1455/24
провадження № 2/610/789/2024
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12.08.2024 Балаклійський районний суд Харківської області в складі:

головуючого судді Тімонової В.М.,

з участю секретаря судового засідання Черепахи А.А.,

представника позивача ОСОБА_1 (в режимі відеоконференції),

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу № 610/1455/24 (провадження № 2/610/789/2024) за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди земельної ділянки,-

ВСТАНОВИВ:

21.05.2024 до Балаклійського районного суду Харківської області надійшла позовна заява адвоката Турка-Романюк Аліни Сергіївни, яка діє в інтересах ОСОБА_2 , у якій просить стягнути з відповідача заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 22.10.2007 зі сплати орендної плати у розмірі 22899,96 грн.; розірвати договір оренди земельної ділянки від 22.10.2007 (з врахуванням додаткової угоди від 15.10.2014) на земельну ділянку, площею 5,6860 га, кадастровий номер :05:000:0216 та стягнути судові витрати.

В обґрунтування позову зазначила, що ОСОБА_2 на підставі Державного акту на право приватної власності на землю, серія 1-ХР №100104 від 09.09.2022, належить земельна ділянка, площею 5,6860 га, кадастровий номер :05:000:0216, яка розташована на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області. 22.10.2007 між ОСОБА_2 , як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», як орендарем, було укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований у Балаклійському районному відділі ХРФ ДП ЦДЗК.

15.10.2014 між ОСОБА_2 та Відповідачем укладено додаткову угоду до Договору оренди щодо строку дії Договору та розміру орендної плати. 16.02.2017 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди на підставі укладеного Договору оренди та Додаткової угоди за Відповідачем

Відповідач порушив свої зобов`язання за Договором оренди зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки, який зобов`язаний був сплатити на користь Позивача: орендну плату за 2022 рік з урахуванням щорічної індексації у розмірі 11969,51 грн.; орендну плату за 2023 рік з урахуванням щорічної індексації у розмірі 10930,45 грн. Таким чином, у Відповідача перед Позивачем існує заборгованість за Договором оренди зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки у розмірі 22899,96 грн. Вважає, що Відповідачем істотно порушено умови Договору оренди, а саме Відповідачем у визначені Договором оренди строки не сплачено на користь Позивача оренду плату за 2022 та 2023 роки, що відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК та п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК є підставою для розірвання Договору оренди за рішенням суду.

Ухвалою судді Балаклійського районного суду Харківської області від 27.05.2024 відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження та призначене підготовче судове засідання по розгляду позовної заяви.

Ухвалою Балаклійського районного суду Харківської області від 28.06.2024 закрито підготовче провадження по справі та призначено справу до судового розгляду по суті.

07.08.2024 представником відповідача адвокатом Волторніст С.І. подано письмові пояснення у яких просив відмовити у задоволенні позову в повному обсязі та вказав, що с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади перебувало під тимчасовою окупацією з 28.02.2022 по 11.09.2022, тому відповідач був позбавлений можливості користуватися земельною ділянкою протягом цього періоду для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Більш того, сільськогосподарське виробництво (вирощування зернових та олійних культур) є сезонним видом господарювання. Так, не провівши посівну кампанію у 2022 році, орендар фактично залишився без доходу на весь період до збору врожаю після наступної (у 2023-му році) посівної компанії. Вважає, що прострочення сплати орендної плати за 2022 рік не можна вважати порушенням зобов`язання, що мало місце з вини орендаря, а тому до такого орендаря не можна застосовувати заходи відповідальності, передбачені статтею 611 ЦК України, серед яких і припинення зобов`язання.

Крім того, з 11.09.2022 с. Яковенкове є територією можливих бойових дій, що істотно зменшує можливість відповідача використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням: проводити посівну компанію, збирати врожай. Відповідач добросовісно виконував свої зобов`язання за договором оренди земельної ділянки, заінтересований у збереженні договору, має намір розрахуватися з орендодавцями, оскільки у 2024 році повернувся до цільового використання земель.

Вказав, що позивачем було проведено неправильний розрахунок розміру заборгованості відповідача за Договором оренди зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки в частині застосування до нормативної грошової оцінки землі коефіцієнта 1,756, одночасного використання індексації нормативної грошової оцінки землі та індексу інфляції, а також неврахування неможливості орендаря використовувати земельну ділянку у період з 28.02.2022 по 11.09.2022. Під час укладення договору сторони дійшли згоди про те, що нормативна оцінка земельної ділянки становить 57287, 91 грн. Додатковою угодою від 15.10.2014 встановлено орендну плату в розмірі 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Постановою КМУ № 1185 від 31.10.2011 року було внесено зміни до Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою КМУ № 213 від 23 березня 1995 р., дія якої застосовується лише щодо визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, а саме: пункт 5 Методики було доповнено абзацом такого змісту: «Для врахування змін у рентному доході, який створюється при виробництві зернових культур, до показників нормативної грошової оцінки ріллі, проведеної станом на 1 липня 1995 року (з урахуванням індексації), застосовується коефіцієнт 1.756». З п. 1 вказаної Методики вбачається, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок здійснюється з метою визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також під час розроблення показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель. На підставі постанови КМУ № 831 від 16.11.16 р., яка набрала чинності 3 березня 2017 р. розділ ІІ з Методики був виключений. Чинна Методика нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена постановою КМУ від 3 листопада 2021 р. № 1147, також не містить положень щодо застосування коефіцієнта у розмірі 1.756. Окрім цього, розділ Орендна плата договору, укладеного між сторонами, дійсно передбачає, що розмір орендної плати переглядається раз в три роки у разі зміни розміру земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, погіршання стану орендованої ділянки не з вини орендарів та інших випадках, передбачених законом, але це не означає, що відповідач повинен був відповідно до постанови КМУ № 1185 від 31.10.2011 року самостійно в обов`язковому порядку переглянути розмір орендної плати і встановити її, виходячи з грошової оцінки земельної ділянки, збільшеної на коефіцієнт 1.756, так як відносини, пов`язані з орендою землі, згідно зі ст. 2 Закону України "Про оренду землі" регулюються ЗК України, ЦК України, Законом України "Про оренду землі", законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Без згоди орендаря відсутні підстави для застосування коефіцієнта 1,756 щодо орендної плати, який мав застосовуватися в обов`язковому порядку для визначення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Зазначив, що в матеріалах справи відсутні докази того, що позивач звертався до відповідача з пропозицією щодо внесення змін до договору оренди в частині визначення грошової оцінки земельної ділянки після набрання чинності постанови КМУ № 1185 від 31.10.2011, якою було передбачено застосування коефіцієнта 1.756 для врахування змін у рентному доході, який створюється при виробництві зернових культур, до показників нормативної грошової оцінки ріллі, проведеної станом на 1 липня 1995 року (з урахуванням індексації). Відповідно до постанови Верховного Суду для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 16 березня 2020 року у справі № 922/1658/19, хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, однак індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати. Водночас, з урахуванням положень статті 21 Закону України "Про оренду землі" та принципу свободи договору, сторони договору оренди землі можуть передбачити саме автоматичну щорічну індексацію нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за договором оренди землі. Проте у такому разі, зважаючи на природу індексації, одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися. Згідно із положеннями Додаткової угоди від 15.10.2014 року до Договору оренди земельної ділянки, орендна плата встановлена в розмірі 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Вважає, що розмір заборгованості у відповідача перед позивачем за Договором оренди земельної ділянки зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки складає 8 415,52 грн.

12.08.2024 представником позивача адвокатом Турка-Романюк А.С. подано заперечення проти доводів і міркувань Відповідача, викладених ним у письмових поясненнях де зазначила, що Договором оренди встановлено право Позивача, як орендодавця, на своєчасне отримання орендної плати за Договором оренди та обов`язок Відповідача, як Орендаря за Договором оренди, на своєчасне внесення орендної плати. Посилання Відповідача на те, що він не міг використовувати об`єкт оренди за Договором оренди у період з 28.02.2022 по 11.09.2022 є безпідставним та не може бути прийнято до уваги з огляду на те, що основним видом господарської діяльності Відповідача є вирощування зернових культур (крім рису), бобових культур і насіння олійних культур. Отже, такий вид господарської діяльності не передбачає постійне користування земельною ділянкою, оскільки є сезонним.

У відкритих джерелах масової інформації зазначається, що, зокрема, посівна кампанія такої зернової культури як озима пшениця може починатися з середини вересня або з початку жовтня, а збирання врожаю відбувається з середини літа та до середини осені наступного року. Весняна сівба в Україні, під час якої сіють ярі культури, зокрема, зернові (пшениця, жито, ячмінь), зернобобові (горох, квасоля), олійні культури (соняшник, соя) зазвичай починається з березня. Проте, у останні роки в Україні метеорологічна весна починається раніше, у третій декаді лютого, а тому посівна кампанія ярих культур може починатися і раніше ніж у березні. Збирання врожаю ярих культур починається з початку липня цього ж року та закінчується в кінці серпня та початку вересня. Разом з тим, у разі настання обставин за яких збирання врожаю, як і озимої пшениці, так і інших зернових, зернобобових, олійних культур не відбулося у вищезазначені періоди, врожай може бути зібрано пізніше, до стійкого переходу температури повітря через 0°С у напрямку її поступового зменшення (настання тривалих заморозків), однак у такому випадку врожайність буде меншою.

Отже, Відповідач при здійсненні сівби озимої пшениці на спірній земельній ділянці у середині вересня або на початку жовтня 2021 року, міг би збирати врожай озимої пшениці з середини вересня 2022 року, тобто після дати звільнення території, де знаходиться земельна ділянка за Договором оренди від окупації і до настання заморозків. При здійсненні Відповідачем сівби ярих культур на спірній земельній ділянці у третій декаді лютого 2022 року, міг би збирати врожай посаджених ярих культур також після дати звільнення території, де знаходиться земельна ділянка за Договором оренди від окупації. Однак, вищезазначені періоди, тижні, дні невикористання земельної ділянки, зокрема, у мирний період не є підставою для звільнення Відповідача, як орендаря за Договором оренди, від сплати орендної плати за Договором оренди, а отже не можуть бути і в період з 28.02.2022 по 11.09.2022. Оскільки знову ж таки, сільськогосподарське виробництво (вирощування зернових, зернобобових та олійних культур) є сезонним видом господарювання і використання спірної земельної ділянки відбувається не постійно, кожного дня, а лише з певною періодичністю. Вважає, що користування земельної ділянкою відбувається навіть тоді, коли фактично Відповідач нею не користується в прямому сенсі. Будь-яких доказів, які б підтверджували те, що спірна земельна ділянка дійсно в 2021 році не була засіяна Відповідачем озимою пшеницею або у 2022 році ярими культурами та надалі після 11.09.2022 не відбувалося збирання врожаю внаслідок такої сівби, Відповідачем не надавалося. Також Відповідачем не надавалося будь-яких доказів, які б підтверджували те, що, як стверджує Відповідач, він фактично залишився без доходу, на весь період до збору врожаю після наступної (в 2023-му році) посівної кампанії. Не оброблення Відповідачем спірної земельної ділянки у зазначені періоди або протягом іншого значного проміжку часу сприяє посиленню її родючості зі всіма випливаючими наслідками, такими як отримання більшого врожаю та, відповідно, доходу Відповідача. Відтак, необроблення спірної земельної ділянки у період з 28.02.2022 по 11.09.2022 або, навіть, протягом одного року в межах строку дії Договору оренди не може звільняти Відповідача від сплати орендної плати та відповідальності. Отже, міркування та доводи Відповідача, що у нього відсутні порушення за Договором оренди, оскільки він не міг використовувати об`єкт оренди та не допустив порушень умов Договору оренди є безпідставними.

Щодо доводів Відповідача про те, що позивачем проведено неправильний розрахунок розміру заборгованості вказала, що при зміні нормативної грошової оцінки (надалі - НГО) спірної земельної ділянки у зв`язку з її індексацією, змінюється також розмір орендної плати за Договором оренди, яка повинна бути сплачена до 01 березня наступного року. Відтак, при зміні НГО спірної земельної ділянки у зв`язку з її індексацією, змінюються права та обов`язки сторін Договору оренди в частині розміру орендної плати, оскільки він визначений у відсотковому співвідношенні до НГО земельної ділянки. За таких умов, у сторін за Договором оренди відсутній обов`язок вносити зміни до Договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої НГО земельної ділянки виникає в Відповідача, як орендаря, з моменту початку застосування такої НГО. До вказаного висновку прийшла і Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.06.2024 у справі №914/2848/22. Згідно з пунктом 18 Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (надалі - Методика), затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 № 213 (у редакції Методики, чинній і на момент укладення Договору оренди, так і на момент укладення Додаткової угоди до нього), нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки (території сільськогосподарських угідь, що знаходяться у власності або користуванні юридичних та фізичних осіб, в тому числі земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби) визначається на основі шкал нормативної грошової оцінки агровиробничих груп ґрунтів. Показники нормативної грошової оцінки гектара ріллі окремої земельної ділянки, проведеної станом на 01 липня 1995 року, застосовуються із коефіцієнтом, що визначений абзацом другим пункту 5 цієї Методики (пункт 19-1 Методики, чинний з 01.01.2012) тобто з коефіцієнтом 1,756. Отже, коефіцієнт 1,756 із 01.01.2012 повинен застосовуватися до показників НГО ріллі, тобто для розрахунку значення НГО земельної ділянки за Договором оренди. Аналогічна позиція наведена у постанові Верхового Суду від 04.12.2019 у справі №468/1865/15-ц. Вважає, що міркування Відповідача про те, що для збільшення розміру орендної плати або зміни НГО земельної ділянки або застосування коефіцієнту 1,756, сторони за Договором оренди повинні укласти додаткову угоду спростовується змістом вищевказаного Договору оренди та наведеними положеннями законодавства України.

Відповідач, посилаючись на Постанову Верховного Суду від 16.03.2020 у справі №922/1658/19 зазначає, що одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація НГО земельної ділянки за Договором оренди не повинна застосовуватися, вважає такі міркування та аргументи безпідставними, оскільки відповідно до ст. 21 Закону про оренду землі, орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Згідно з розділом «Об`єкт оренди» Договору оренди, обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Також сторонами в Додатковій угоді до Договору оренди встановлено орендну плату в розмірі п`ять відсотків від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Таким чином, Договором оренди передбачена і індексація орендної плати і індексація НГО земельної ділянки за Договором оренди. Посилання Відповідача на Постанову Верховного Суду від 16.03.2020 у справі №922/1658/19 не може бути прийнято до уваги з огляду на не подібність цієї справи та справи №922/1658/19.

Зазначила, що Позивачем при здійснення розрахунку орендної плати за Договором оренди за 2022 та 2023 роки правомірно здійснено і індексацію орендної плати, і індексацію НГО земельної ділянки за Договором оренди. Тому не погоджується із розрахунком заборгованості Відповідача, наведеним ним у своїх письмових поясненнях, де зазначено, що загальний розмір заборгованості Відповідача перед Позивачем зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки становить 8 415,52 грн. Вказала, що систематичність несплати орендної плати за Договором оренди, а саме того, що Відповідачем у визначені Договором оренди строки не сплачено на користь Позивача оренду плату за 2022 та 2023 роки підтверджується і самим Відповідачем у своїх письмових поясненнях, а зазначене, відповідно до ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України та п. «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України, є підставою для розірвання Договору оренди за рішенням суду.

Представник позивача адвокат Романюк Р.Г. в судовому засіданні позов підтримав та просив задовольнити у повному обсязі.

Представник відповідача в судове засідання не з`явився, про дату, час і місце судового засідання був повідомлений у встановленому порядку.

Суд, заслухавши представника позивача, дослідивши матеріали справи, з`ясувавши обставини справи, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин, та правові норми, які підлягають застосуванню до цих правовідносин, приходить до наступних висновків.

Згідно зі ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.

Згідно з частиною першою статті 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Згідно зі статтею 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно пункту 7 частини другої статті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів може бути припинення правовідношення.

Судом встановлено, що ОСОБА_2 на підставі Державного акту на право приватної власності на землю, серії 1-ХР № 100104, виданого 09.09.2022 Яковенківською сільською радою Балаклійського району Харківської області на підставі рішення виконкому № 118 тієї ж сільської ради від 27.12.2001, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю за № 494, належить земельна ділянка, площею 6,0060 га, з яких 5,6860 га рілля та 0,32 га кормові угіддя, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастрові номери :05:000:0216, :03:000:0224, яка розташована на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області.

22.10.2007 між ОСОБА_2 та ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» було укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований у Балаклійському районному відділі ХРФ ДП ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 28.03.2008.

15.10.2014 між ОСОБА_2 та ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» укладено додаткову угоду до Договору оренди щодо строків дії Договору та нарахування орендної плати.

16.02.2017 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди на підставі укладеного Договору оренди за ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 80730376 від 20.02.2017.

Відповідно до розділу «Предмет договору» Договору оренди, Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування Земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована за межами населених пунктів на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області.

Згідно з розділом «Об`єкт оренди» Договору оренди, в оренду передається Земельна ділянка, загальною площею 5,6860 га ріллі.

Нормативно грошова оцінки Земельної ділянки становить 57 287,91 грн. (розділ «Об`єкт оренди» Договору оренди).

Відповідно до розділу «Строк дії договору» Договору оренди, Договір укладено на п`ятнадцять років.

Згідно з розділом «Орендна плата» Договору оренди, орендна плата вноситься Орендарем у розмірі 1,5 % від грошової нормативної оцінки земельної ділянки, і становить 859,32 грн. на рік у натуральній та відробітковій формі за домовленістю між суб`єктами договору. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації, орендна плата вноситься до 01 березня наступного року.

Як вбачається з розділу «Зміна умов договору і його припинення» Договору оренди, дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених Договором.

Додатковою угодою від 15.10.2014 до Договору оренди були внесені наступні зміни: збільшено строк Договору оренди земельної ділянки на двадцять років до 2034 року включно; встановлено орендну плату в розмірі п`ять відсотків від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки; нараховувати орендну плату з розрахунку п`ять відсотків з 01.01.2014.

Представником позивача надано детальний розрахунок заборгованості по орендній платі, який становить за 2022 рік 11969,51 грн., за 2023 рік 10930,45 грн., а всього 22899,96 грн.

Суд не погоджується із розрахунком заборгованості Відповідача наведеним ним у своїх письмових поясненнях, де зазначено, що загальний розмір заборгованості зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки становить 8 415,52 грн., виходячи з такого.

Так, згідно з Договором оренди нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 57 287,91 грн., орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3 % від грошової нормативної оцінки земельної ділянки і становить 859,32 грн. на рік у натуральній та відробітковій формі за домовленістю між суб`єктами договору. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата вноситься до 01 березня наступного року.

Додатковою угодою від 15.10.2014 до Договору оренди збільшено строк Договору оренди земельної ділянки на двадцять років до 2034 року включно; встановлено орендну плату в розмірі п`ять відсотків від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки; нараховувати орендну плату з розрахунку п`ять відсотків з 01.01.2014.

З огляду на вищезазначене вбачається, що при зміні нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки у зв`язку з її індексацією, змінюється також розмір орендної плати за Договором оренди, яка повинна бути сплачена до 01 березня наступного року.

Відтак, при зміні нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки у зв`язку з її індексацією, змінюються права та обов`язки сторін Договору оренди в частині розміру орендної плати, оскільки він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

За таких умов, у сторін за Договором оренди відсутній обов`язок вносити зміни до Договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає у Відповідача, як орендаря, з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.

До такого висновку приходить і Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.06.2024 у справі №914/2848/22.

Договором оренди передбачено, що розмір орендної плати переглядається один раз на три роки, у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; в інших випадках, передбачених законом.

Аналіз вказаних положень Договору оренди в їх сукупності свідчить про те, що орендна плата за Договором оренди може бути змінена, в тому числі збільшена, без укладення додаткової угоди до Договору оренди.

Зазначене відповідає положенням ч. 2 ст. 632 Цивільного кодексу України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Разом з тим, згідно з пунктом 18 Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (надалі - Методика), затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 № 213 (у редакції Методики, чинній і на момент укладення Договору оренди, так і не момент укладення Додаткової угоди до нього), нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки (території сільськогосподарських угідь, що знаходяться у власності або користуванні юридичних та фізичних осіб, в тому числі земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби) визначається на основі шкал нормативної грошової оцінки агровиробничих груп ґрунтів. Показники нормативної грошової оцінки гектара ріллі окремої земельної ділянки, проведеної станом на 01 липня 1995 року, застосовуються із коефіцієнтом, що визначений абзацом другим пункту 5 цієї Методики (пункт 19-1 Методики, чинний з 01.01.2012) тобто з коефіцієнтом 1,756. Отже, коефіцієнт 1,756 із 01.01.2012 повинен застосовуватися до показників нормативної грошової оцінки ріллі, тобто для розрахунку значення нормативної грошової оцінки земельної ділянки за Договором оренди.

Аналогічна позиція наведена у постанові Верхового Суду від 04.12.2019 у справі №468/1865/15-ц.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (ч. 4 ст. 263 ЦПК).

Таким чином, міркування Відповідача про те, що для збільшення розміру орендної плати або зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки або застосування коефіцієнту 1,756, сторони за Договором оренди повинні укласти додаткову угоду, спростовується змістом вищевказаного Договору оренди та наведеними положеннями законодавства України.

Представник позивача вказує, що відповідач орендну плату за земельну ділянку не виплачував протягом 2022-2023 років.

Представником позивача надано копію відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору щодо ОСОБА_2 від 21.05.2024, з якої вбачається, що відповідач не сплачував позивачеві орендну плату за земельну ділянку у 2022-2023 роках (в 2020 році сплачено орендну плату у розмірі 11345,51 грн., в 2021 році 13236,43 грн.).

Частиною першою статті 2 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно із статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду зазначає, що у постанові від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 (провадження № 61-30435сво18) зроблено висновок, що «у статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду)».

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

За приписами статті 1 ЗУ «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 15 ЗУ «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Положеннями статей 24, 25 ЗУ «Про оренду землі» визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку. Орендар, у свою чергу, має право зокрема самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, отримувати продукцію і доходи та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди.

Згідно з частинами третьою, четвертою статті 31 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Частиною першою статті 32 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Стаття 141 ЗК України передбачає таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Аналіз вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

Зазначене відповідає правовій позиції Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду, викладеній у постанові від 06 березня 2019 року у справі №183/262/17, провадження № 61-41932сво18.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зазначено, що: «у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться».

Разом з тим, відповідно до частин першої та другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Виходячи з системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.

Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України у постанові від 11 жовтня 2017 року у справі № 6-1449цс17, а також у постанові від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18) міститься висновок, що: «враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 11 жовтня 2017 року у справі № 6-1449цс17 і підстав для відступу від неї, як і від висновку у справі № 910/16306/13, Велика Палата Верховного Суду не вбачає. Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність».

За змістом наведених норм, істотним слід визнавати таке порушення, що тягне за собою для іншої сторони неможливість досягнення мети договору, тобто, вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Отже, стороною, якою заявлено вимоги про розірвання договору, повинно бути доведено наявність істотного порушення договору та наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, тобто існування цих двох умов у їх сукупності.

Щодо доводів представника відповідача про неможливість користування спільною земельною ділянку у зв`язку із перебуванням с. Яковенкове під тимчасовою окупацією в період з 28.02.2022 по 11.09.2022 та сплачувати орендну плату, суд зазначає наступне.

З моменту деокупації с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади (11.09.2022) по 21.05.2024 (дата подання позовної заяви) відповідач мав можливість користуватися вказаною земельною ділянкою та сплачувати за нею орендну плату.

Сторони не заперечують договірних відносин між ОСОБА_2 та ТОВ «ІАК «Балінвест» щодо оренди її земельної ділянки, в той час представник позивача обґрунтовуючи підстави для дострокового припинення договору оренди, зазначила, що відповідач систематично протягом 2022-2023 років не виплачує позивачу оренду плату за користування земельною ділянкою, що на її думку є підставою для розірвання договору оренди землі.

Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є самостійною та достатньою підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Виходячи із визначення основної мети підприємницької діяльності - отримання прибутку та визначення суті договору оренди, слідує, що смислом оренди є отримання орендарем у користування певного, відсутнього в його власності майна для використання цього майна в своїй підприємницькій діяльності з метою отримання прибутку, а для орендодавця - отримання плати за надання такого майна в користування.

Неотримання орендодавцем орендної плати протягом більше ніж двох років, безумовно, свідчить, що орендодавець значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору.

Отже, встановивши, що відповідачем у 2022-2023 роках орендна плата по Договору оренди землі від 22.10.2007 не була виплачена позивачу, що є істотним порушенням відповідачем умов договору, наявні юридичні підстави для розірвання спірного договору оренди.

Враховуючи вищевикладене, позивачем доведене порушення його прав та яка суттєва шкода його інтересів спричинена внаслідок дій відповідача щодо несплати орендної плати у строки встановлені Договором оренди та відповідач має заборгованість перед ним по орендній платі за 2022-2023 роки, що свідчить про наявність передбаченого у ст. 651 ЦК України істотного порушення відповідачем договору оренди, необхідного для його розірвання та стягнення заборгованості з орендної плати.

Відповідно до ч.ч. 1, 5 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Згідно ч.ч. 1, 2 ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Оцінюючи належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності та їх зміст, суд вважає даний позов доведеним та таким, що підлягає задоволенню.

Питання про розподіл судових витрат суд вирішує відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України, а саме судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Оскільки суд прийшов до висновку про задоволення позовних вимог у повному обсязі, з відповідача на користь позивача підлягають стягненню судові витрати на оплату судового збору в розмірі 2422,40 грн.

Щодо витрат на професійну правничу допомогу позивача у сумі 8000 грн., суд зазначає наступне.

За приписами ст. 15 ЦПК України учасники справи мають право користуватися правничою допомогою. Представництво у суді як вид правничої допомоги здійснюється виключно адвокатом (професійна правнича допомога), крім випадків, встановлених законом.

Однією з основних засад (принципів) цивільного судочинства є відшкодування судових витрат сторони, на користь якої ухвалене судове рішення (пункт 12 ч. 3 ст. 2 ЦПК України).

Відповідно до ст. 1 ЗУ «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» договір про надання правової допомоги - це домовленість, за якою одна сторона (адвокат, адвокатське бюро, адвокатське об`єднання) зобов`язується здійснити захист, представництво або надати інші види правової допомоги другій стороні (клієнту) на умовах і в порядку, що визначені договором, а клієнт зобов`язується оплатити надання правової допомоги та фактичні витрати, необхідні для виконання договору.

Гонорар є формою винагороди адвоката за здійснення захисту, представництва та надання інших видів правової допомоги клієнту. Порядок обчислення гонорару (фіксований розмір, погодинна оплата), підстави для зміни розміру гонорару, порядок його сплати, умови повернення тощо визначаються в договорі про надання правової допомоги. При встановленні розміру гонорару враховуються складність справи, кваліфікація і досвід адвоката, фінансовий стан клієнта та інші істотні обставини. Гонорар має бути розумним та враховувати витрачений адвокатом час (ст. 30 ЗУ «Про адвокатуру та адвокатську діяльність»).

На підставі п. 1 ч. 3 ст. 133 ЦПК України до витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати, зокрема, на професійну правничу допомогу.

Судові витрати на правничу допомогу - це фактично понесені стороною і документально підтверджені витрати, пов`язані з наданням цій стороні правової допомоги адвокатом або іншим спеціалістом в галузі права при вирішенні цивільної справи в розумному розмірі з урахуванням витраченого адвокатом часу.

Згідно ч. 1 ст. 137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката несуть сторони.

За ч. 2 ст. 137 ЦПК України, за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою;2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги (ч. 3 ст. 137 ЦПК України).

Нормою ч. 8 ст. 141 ЦПК України визначено, що розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву.

У матеріалах справи наявний Договір про надання правової допомоги адвокатським об`єднанням «Український дім права», в особі керуючого об`єднання Турка-Романюк А.С. та Котелевець Л.С. № 23/24 від 15.02.2024, угода № 1 про встановлення гонорару до Договору про надання правової допомоги № 23/24 від 15.02.2024 в розмірі 8000 грн., квитанції щодо сплати ОСОБА_2 в загальній сумі 8000 грн. за договором № 23/24 від 15.02.2024 про надання правової допомоги.

Відповідно до вказаної угоди, роботи (послуги) включає: складення тексту позовної заяви, його подання до суду, участь в судових засіданнях та підготовка інших процесуальних документів під час розгляду справи в суді першої інстанції.

Дослідивши заяву щодо відшкодування витрат на професійну правничу допомогу, понесених позивачем, застосовуючи зазначені вище критерії розумності розміру заявлених до відшкодування витрат на оплату послуг адвоката, їх необхідності та співмірності зі складністю справи і виконаних адвокатом робіт (наданих послуг), обсягом наданих адвокатом послуг, враховуючи характер спірних правовідносин у справі, суд дійшов до висновку про те, що заява про стягнення з відповідача витрат на правничу допомогу підлягає задоволенню.

Відповідно до ст. ст. 1, 13, 21 ЗУ «Про оренду землі», ст. 526 ЦК України керуючись ст.ст. 4, 5, 7, 8, 10, 11, 12, 81, 83, 89, 258, 259, 263, 264, 265, 268, 273 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди земельної ділянки - задовольнити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_2 заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 22.10.2007, зі сплати орендної плати у розмірі 22899,96 грн. (двадцять дві тисячі вісімсот дев`яносто дев`ять грн. 96 коп.).

Розірвати договір оренди земельної ділянки від 22.10.2007, з урахуванням додаткової угоди від 15.10.2014 до договору оренди земельної ділянки від 22.10.2007, укладеними між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», на земельну ділянку, площею 5,6860 га, кадастровий номер :05:000:0216.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_2 витрати зі сплати судового збору у розмірі 2422,40 грн. (дві тисячі чотириста двадцять дві грн. 40 коп.) та витрати на правничу допомогу у розмірі 8000,00 грн. (вісім тисяч грн. 00 коп.).

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене до Харківського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Позивач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , місце проживання: АДРЕСА_1 , рнокпп НОМЕР_1 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», юридична адреса: 64225, с. Яковенкове, Ізюмський район, Харківська область, вул. Миру, б. 27.

Повний текст рішення складено 16 серпня 2024 року.

Суддя В.М. Тімонова