справа № 761/7668/20-ц
головуючий у суді І інстанції Батрин О.В.
провадження № 22-ц/824/2584/2024
суддя-доповідач у суді ІІ інстанції Мостова Г.І.
ПОСТАНОВА

Іменем України

22 травня 2024 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді: Мостової Г.І.,

суддів: Березовенко Р.В., Лапчевської О.Ф.,

за участі секретаря судового засідання Сердюк К.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційними скаргами представника Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон» - адвоката Овсія Дмитра Юрійовича та ОСОБА_1 на рішення Печерського районного суду міста Києва від 25 жовтня 2022 року

у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Портофін», Товариство з обмеженою відповідальністю «Оболоньторгстандарт», Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон» про визнання недійсними договорів (додаткових угод), визнання попереднього договору укладеним, -

в с т а н о в и в :

У березні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до Печерського районного суду міста Києва з указаним позовом, у якому, з урахуванням уточнених позовних вимог (а.с. 89-101 т. 2), просив:

визнати недійсною з часу укладення додаткову угоду від 05 вересня 2019 року № 1 до Інвестиційного договору № 05/06/19 від 05 червня 2019 року, укладену між ТОВ «Оболоньторгстандарт» та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон», від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду № 29/09-2017 від 29 вересня 2017 року діє ТОВ «Компанія з управління активами «Портофін»;

визнати недійсною з часу укладення додаткову угоду від 04 червня 2019 року № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав № ФДЛ/01-КВ/005-МП від 24 травня 2018 року, укладену між ТОВ «Оболоньторгстандарт» та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон», ідентифікаційний код за , від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі Договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду № 29/09-2017 від 29 вересня 2017 року діє ТОВ «Компанія з управління активами «Портофін», ідентифікаційний код за ;

визнати укладеним з 25 жовтня 2019 року попередній договір між ОСОБА_1 та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон», від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду № 29/09-2017 від 29 вересня 2017 року діє ТОВ «Компанія з управління активами «Портофін», в доповненій позивачем редакції, із зміною наступних пунктів:

пункт 1.1.2 попереднього договору згідно проекту договору № 1 про внесення змін та доповнень до попереднього договору додано абзацом 3 наступного змісту: «Характеристики Квартири узгоджені Сторонами в Додатку № 1 відповідно, який є невід`ємною частиною цього Договору»,

абзац 1 пункту 3 4 1 Попереднього договору викладено в наступній редакції:

«3.4.1. Майбутній Покупець сплачує Майбутньому Продавцю Забезпечувальний авансовий платіж (попередню оплату вартості квартири) протягом одного місяця з дня набрання законної сили судовим рішенням Печерського районного суду м. Києва за розглядом цивільної справи № 761/7668/20-ц за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «Компанія з управління активами «Портофін», ТОВ «Оболоньторгстандарт», АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон» про визнання недійсним договору (додаткової угоди), про визнання попереднього договору укладеним, що відображено в Єдиному державному реєстрі судових рішень.»,

додано п.п. 8.2, 8.3 Попереднього договору наступного змісту:

«8.2 У випадку якщо вказані реквізити (поточний рахунок, інше) в п. 8.1 Договору отримувача коштів не є діючими, чи зміненими, то Майбутній Продавець зобов`язаний в найкоротший час повідомити про це письмово Майбутнього Покупця, надавши реквізити для оплати. У зв`язку з неподанням діючих реквізитів, Майбутній Покупець не буде вважатися таким, що порушив умови договору із відповідними правовими наслідками щодо вчасної сплати Забезпечувального авансового платежу.

8.3. У випадку, якщо вказані реквізити в п. 8.1 Договору отримувача коштів не є діючими чи зміненими, Майбутній Покупець також має право внести грошові кошти на депозитний рахунок нотаріуса для отримувана коштів (платежу), про що має повідомити письмово Майбутнього Продавця».

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 25 травня 2018 року між ОСОБА_1 , як майбутнім покупцем, та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон», від імені в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду № 29/09-2017 від 29 вересня 2017 року діє ТОВ «Компанія з управління активами «Портофін», як майбутнім продавцем, укладено договір № ФДЛ/01-КВ/005-1, за умовами якого майбутній продавець та майбутній покупець, після отримання продавцем майнових прав на квартиру, домовились укласти в майбутньому основний договір у строки, визначені договором.

На виконання умов договору ОСОБА_1 31 травня 2018 року сплатив 100 000 грн забезпечувального платежу (попередньої вартості квартири). Отже із свого боку, як майбутній покупець, виконав взяті на себе зобов`язання та умови договору. Відповідно до умов договору сторони домовились укласти основний договір на умовах, передбачених цим договором після отримання забудовником дозволу на виконання будівельних робіт та отримання майбутнім продавцем майнових прав на квартиру. Такий основний договір укладається сторонами протягом 60 календарних днів з дати настання останньої в часі події з усіх вказаних у цьому пункті подій.

У подальшому ТОВ «КУА «Портофін» на неодноразові заяви ОСОБА_1 про укладання основного договору не відреагувало. Основний договір не уклало. В односторонньому порядку повідомило про розірвання договору № ФДЛ/01-КВ/005-1 від 25 травня 2018 року, чим порушило умови договору та норми чинного законодавства в частині виконання зобов`язання.

ТОВ «КУА «Портофін» лише 14 січня 2020 року надало позивачу копію додаткової угоди від 04 червня 2019 року № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав № ФДЛ/01-КВ/005-МП від 24 травня 2018 року, укладену між ТОВ «Оболоньторгстандарт» та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «АТЛОН», від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду № 29/09-2017 від 29 вересня 2017 року діє ТОВ «Компанія з управління активами «Портофін», про розірвання Попереднього договору купівлі-продажу майнових прав № ФДЛ/01-КВ/005-МП від 24 травня 2018 року, у той час як відповідач-1 листом за вих. № 02/08/2019-1 від 02 серпня 2019 року (отриманий позивачем 10 вересня 2019 року) запросив ОСОБА_1 на укладання основного договору на 03 вересня 2019 року.

Позивач, посилаючись на те, що договір № ФДЛ/01-КВ/005-1 від 25 травня 2018 року не може бути розірвано в односторонньому порядку за ініціативи майбутнього продавця, вважає наявними підстави для визнання недійсною з часу укладання додаткової угоди від 04 червня 2019 року № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав № ФДЛ/01-КВ/005-МП від 24 травня 2018 року та визнання укладеним з 25 жовтня 2019 року попереднього договору, у зв`язку із чим ОСОБА_1 звернувся до суду із вказаним позовом за захистом своїх порушених прав.

Рішенням Печерського районного суду міста Києва від 25 жовтня 2022 року позов ОСОБА_1 задоволено частково.

Визнано недійсною додаткову угоду від 04 червня 2019 року № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав № ФДЛ/01-КВ/005-МП від 24 травня 2018 року, укладену між ТОВ «Оболоньторгстандарт» та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон», від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду № 29/09-2017 від 29 вересня 2017 року діє ТОВ «Компанія з управління активами «Портофін».

Визнано недійсними пункти 1, 2, 3 додаткової угоди № 1 від 05 вересня 2019 року до інвестиційного договору № 05/06/19 від 05 червня 2019 року, укладену між забудовником: ТОВ «Оболоньторгстандарт» та інвестором: АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон», від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду № 29/09-2017 від 29 вересня 2017 року діє ТОВ «Компанія з управління активами «Портофін».

У задоволенні інших позовних вимог відмовлено.

Стягнуто з ТОВ «Компанія з управління активами «Портофін», ТОВ «Оболоньторгстандарт», АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон» на користь ОСОБА_1 по 723 грн 13 коп. судового збору та по 7 777 грн 78 коп. правничої допомоги.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що додаткова угода № 1 від 05 вересня 2019 року до інвестиційного договору № 05/06/19-Е від 05 червня 2019 року не відповідає вимогам статей 509, 525 ЦК України та інтересам позивача, оскільки не спрямована на реальне настання наслідків, що обумовлені нею, а має на меті лише безпідставне виключення ОСОБА_1 з числа інвесторів будівництва.

Вимоги про визнання укладеним з 25 жовтня 2019 року попереднього договору між ОСОБА_1 та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон» задоволенню не підлягають, оскільки в зазначеній позивачем редакції договору між сторонами не досягнуто домовленості щодо усіх істотних умов договору, що суперечить положенням статті 638 ЦК України.

Додатковим рішенням Печерського районного суду міста Києва від 26 вересня 2023 року відмовлено у задоволенні заяви ОСОБА_1 про поновлення строку на подання заяви про ухвалення додаткового рішення.

Стягнуто з ТОВ «Компанія з управління активами «Портофін», ТОВ «Оболоньторгстандарт», АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон» на користь ОСОБА_1 по 302 грн 66 коп. судового збору з кожного.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, представник АТ Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон» - адвокат Овсій Д.Ю. подав апеляційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Печерського районного суду міста Києва від 25 жовтня 2022 року та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що договір N? ФДЛ/01-КВ/005-1 від 25 травня 2018 року, укладений між позивачем та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон» є за своєю суттю договором про наміри укласти в майбутньому попередній договір. При цьому, пункт 2.4 вказаного договору пов`язує обов`язок укладання основного договору з фактом отримання забудовником дозволу на виконання будівельних робіт та отримання продавцем майнових прав на квартиру.

Вказує, що майнові права на квартиру за актом приймання-передачі АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон» отримані не були.

В апеляційній скарзі також наголошує, що суд першої інстанції помилково у рішенні ототожнює ТОВ «Компанія з управління активами «Портофін» з продавцем за договором N? ФДЛ/01-КВ/005-1 від 25 травня 2018 року. Продавцем за договором № ФДЛ/01-КВ/005-1 від 25 травня 2018 року є АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон», інтереси якого представляє ТОВ «Компанія з управління активами «Портофін».

Апелянт зазначає, що ТОВ «Компанія з управління активами «Портофін» мало достатній обсяг цивільної дієздатності для підписання додаткової угоди до попереднього договору купівлі-продажу майнових прав N? ФДЛ/01-КВ/005-МП від 24 травня 2018 року від імені та і інтересах АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон», оскільки ТОВ «Компанія з управління активами «Портофін» діє від імені АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон» на підставі договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду № 29/09-2017 від 29 вересня 2017 року.

Апелянт не погоджується з твердженням суду першої інстанції, що ТОВ «Компанія з управління активами «Портофін» набуло майнові права на квартиру на підставі інвестиційного договору №05/06/19 від 05 червня 2019 року, оскільки ТОВ «Компанія з управління активами «Портофін» взагалі не набував ніяких майнових прав на підставі указаного івестаційного договору, сторонами договору є ТОВ «Оболоньторгстандарт» та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон».

Вказує, що ОСОБА_1 не є стороною інвестиційного договору №05/06/19-Е від 05 червня 2019 року, тому сторони не зобов`язані були листами повідомляти його про існування додаткової угоди.

Зазначає, що з оскаржуваного рішення неможливо встановити чому саме додаткова угода № 1 від 05 вересня 2019 року на думку суду першої інстанції не відповідає вимогам законодавства. Вказаною угодою сторони за обопільною згодою змінити умови до інвестиційного договору № 05/06/19-Е від 05 червня 2019 року, оскільки ОСОБА_1 не є стороною спірної додаткової угоди, тому вона не має відповідати його інтересам, які третьої особи.

Апелянт в апеляційній скарзі вказує, що судом першої інстанції одночасно визнано недійсною додаткову угоду від 04 червня 2019 року № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав №? ФД/01-КВ/005-МИ від 24 травня 2018 року та визнано недійсними відповідні пункти додаткової угоди № 1 від 05 вересня 2019 року до інвестиційного Договору № 05/06/19-E від 05 червня 2019 року, таким чином у разі, якщо оскаржуване рішення набере законної сили аналогічні зобов`язання ТОВ «Оболоньторгстандарт» та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон» щодо одного об`єкта будуть існувати одночасно за двома різним договорам, що є неможливим.

Скаржник зазначає, що оскаржуваним рішенням визнано недійсною додаткову угоду від 04 червня 2019 року N? 1 до договору купівлі-продажу майнових прав № ФД/01-КВ/005-МП від 24 травня 2018 року та визнано недійсними відповідні пункти додаткової угоди № 1 від 05 вересня 2019 року до інвестиційного договору № 05/06/19-E від 05 червня 2019 року. Однак, відновлення дії договору купівлі-продажу майнових прав № ФДЛ/01-КВ/005-МІП від 24 травня 2018 року та інвестиційного договору № 05/06/19-Е від 05 червня 2019 року для ТОВ «Оболоньторгстандарт» та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон» ніяким чином не відновлює права позивача.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Печерського районного суду міста Києва від 25 жовтня 2022 року в частині відмови в задоволенні позовної вимоги про визнання укладеним з 25 жовтня 2019 року попереднього договору між ОСОБА_1 та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон», від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду № 29/09-2017 від 29 вересня 2017 року діє ТОВ «Компанія з управління активами «Портофін» та ухвалити у цій частині нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що ТОВ «Компанія з управління активами «Портофін» свідомо направив позивачу листа засобами поштового зв`язку 02 вересня 2019 року о 18 год. 59 хв. із запрошенням для підписання основного договору вже 03 вересня 2019 року о 16-00 год., усвідомлюючи про неможливість отримання даного листа позивачем 03 вересня 2019 року та до 16-00 год. для можливості з`явитися ним для укладення основного договору.

У зв`язку з цим ОСОБА_1 не мав фізичної можливості з`явитися 03 вересня 2019 року для укладення основного договору з об`єктивних та поважних причин - через неповідомлення та незнання про таку дату підписання основного договору, що виключає підстави вважати позивача таким, що ухилився від виконання зобов`язань за договором та/або таким, що ухилився від підписання основного договору.

Майбутній продавець в порушення п. 7.3 договору від 25 травня 2018 року належним чином не повідомив майбутнього покупця про дату укладення основного договору.

Внаслідок цих обставин, 13 вересня 2019 року позивач отримав від майбутнього продавця лист за вих. № 11 09-2019-3 від 11 вересня 2019 року про те, що попередній договір купівлі-продажу майнових прав № ФДЛ/01-КВ/005-МП від 24 травня 2018 року, що був укладений між майбутнім продавцем та забудовником (ТОВ «Оболоньторгстандарт») розірвано та у зв`язку з чим, фонд не може виконати свої зобов`язання за договором.

Позивач вважає помилковим висновок суду першої інстанції про недосягнення сторонами домовленості щодо усіх істотних умов договору, оскільки запропонована ОСОБА_1 у позовній заяві редакція договору є офертою самого Відповідача-1, яка направлялася листом від 02 серпня 2019 року і була отримана лише 10 вересня 2019 року, яким ОСОБА_1 було запрошено для підписання основного договору 03 вересня 2019 року, в редакції, доданій до даного поштового відправлення.

На виконання умов договору від 25 травня 2018 року ОСОБА_1 31 травня 2018 року (протягом 5 робочих днів) сплатив 100 000 грн, що підтверджується квитанцією та не заперечується майбутнім продавцем, а тому цей договір не є розірваним та зобов`язання за ним повинні бути виконані.

Також апелянт вказує, що відмовляючи у задоволенні позовної вимоги щодо визнання попереднього договору укладеним суд не відновлює майнових прав позивача на квартиру, не відбувається захист прав позивача. Відмова у задоволенні позову у цій частині нівелює задоволені позовні вимоги, а інтереси позивача не відновлено та не захищено.

Інші учасники справи, повідомлені належним чином про розгляд справи у суді апеляційної інстанції, не скористалися своїм процесуальним правом на подання відзиву на апеляційні скарги, заперечень щодо змісту та вимог апеляційних скарг до суду апеляційної інстанції не направили.

ОСОБА_1 у судовому засіданні підтримав вимоги своєї апеляційної скарги та просив відмовити у задоволенні апеляційної скарги відповідача.

Представник АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон» - адвокат Біла Я.Г. у судовому засіданні підтримала вимоги апеляційної скарги відповідача та просила відмовити у задоволенні апеляційної скарги позивача.

Інші учасники справи у судове засідання не з`явилися, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.

Виходячи з положень статті 13 ЦПК України кожна сторона розпоряджається своїми правами на власний розсуд, у т. ч. правом визначити свою участь в судовому засіданні, а з огляду на положення статті 372 ЦПК України явка до суду апеляційної інстанції не є обов`язковою.

Зважаючи на вимоги частини 9 статті 128, частини 5 статті 130, частини 2 статті 372 ЦПК України колегія суддів визнала повідомлення належним, а неявку такою, що не перешкоджає апеляційному розгляду справи.

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, обговоривши доводи апеляційних скарг, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого рішення, дійшла висновку про таке.

Судом встановлено та з матеріалів справи вбачається, що 24 травня 2018 року між ТОВ «Оболоньторгстандарт» (забудовник) та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон» (фонд), від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду № 29/09-2017 від 29 вересня 2017 року діє ТОВ «Компанія з управління активами «Портофін», укладений попередній договір купівлі-продажу майнових прав № ФДЛ/01-КВ/005-МП (а.с. 132-133 т. 1).

Пунктом 1.1 договору визначено, що об`єктом будівництва є житлові будинку у кварталі, обмеженому АДРЕСА_2 у Печерському районі міста Києва; будівельна адреса: АДРЕСА_1 .

Згідно з пунктом 1.1.6 договору основний договір - договір купівлі-продажу майнових прав, згідно з умовами якого забудовник зобов`язується передати у власність майбутньому покупцю, а майбутній покупець зобов`язується оплатити вартість майнових прав на приміщення та прийняти їх від забудовника.

Пунктом 2.1 цього договору визначено, що забудовник та майбутній покупець домовилися укласти в майбутньому основний договір не пізніше 30 днів з дати отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

Пунктом 2.2 договору передбачено, що майнові права на приміщення, що є предметом цього договору, стануть власністю забудовника після отримання ним дозволу на виконання будівельних робіт щодо об`єкту будівництва.

Сторони домовились укласти основний договір на умовах передбачених цим договором, після отримання забудовником дозволу на виконання будівельних робіт щодо об`єкту будівництва та після здійснення майбутнім покупцем забезпечувального платежу (попередньої оплати вартості майнових прав на приміщення) на умовах, в порядку, визначених цим договором. Такий основний договір укладається сторонами протягом п`ятнадцяти календарних днів з дати настання останньої в часі з усіх вказаних у цьому пункті подій (пункт 2.3 договору).

Пунктом 3.1. договору передбачена характеристика приміщення, відносно якого укладено попередній договір купівлі-продажу майнових прав, а саме: тип приміщення - квартира, будівельний номер - 5, поверх - 4, загальна проектна площа кв.м.- 47,47, житлова проектна площа кв.м. - 12,14, кількість кімнат - 1.

25 травня 2018 між ОСОБА_1 , як майбутнім покупцем, та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон», від імені в інтересах та за рахунок якого на підставі Договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду № 29/09-2017 від 29 вересня 2017 року діє ТОВ «Компанія з управління активами «Портофін», як майбутнім продавцем, укладений договір № ФДЛ/01-КВ/005-1 (т. 1 а.с. 49-55).

Пунктом 2.1 цього договору визначено, що майбутній продавець отримає майнові права на квартиру на підставі договору укладеного із забудовником.

Майбутній продавець та майбутній покупець після отримання майбутнім продавцем майнових прав на квартиру домовились укласти в майбутньому основний договір у строки, визначені даним договором (пункт 2.2 договору).

Згідно з пунктом 1.1.2 договору, квартира: будівельний номер - 5, поверх - 4, загальна проектна площа кв.м - 47,47, житлова проектна площа кв.м - 12,14, кількість кімнат -1.

Об`єкт будівництва - «Житлові будинки у кварталі, обмеженому АДРЕСА_1 », будівництво якого здійснюється на земельній ділянці з кадастровим номером :82:033:0011, забудову якої здійснює ТОВ «Оболоньторгстандарт», код в ЄДР 38744843 (забудовник) (пункт 1.1.1 договору).

Згідно з пунктом 1.1.8 договору основний договір - попередній договір купівлі-продажу квартири у Об`єкті будівництва, згідно з умовами якого сторони погодили дату та інші умови за якими майбутній продавець відступить квартиру у власність майбутньому покупцю.

Згідно з пунктом 2.1 договору майбутній продавець отримає майнові права на квартиру на підставі договору, укладеного із забудовником.

Згідно з пунктом 2.3 договору квартира, що є предметом цього Договору, стане власністю майбутнього продавця на підставі укладення та виконання попереднього договору купівлі-продажу майнових прав № ФДЛ/01-КВ/005-МП від 24 травня 2018 року, що укладений між майбутнім продавцем та забудовником.

Відповідно до пункту 3.3 договору розмір забезпечувального платежу (попередньої оплати вартості квартири) на момент укладення цього договору визначений майбутнім продавцем та становить 100 000 грн без ПДВ.

Майбутній покупець сплачує майбутньому продавцю забезпечувальний платіж (попередню оплату вартості квартири) протягом 5 робочих днів з моменту підписання цього договору (пункт 3.3.1 договору).

На виконання цього пункту договору ОСОБА_1 31 травня 2018 року сплатив 100 000 грн, що підтверджується квитанцією АТ «Альфа-Банк» № 1-1892К від 31 травня 2018 року (а.с. 56 т. 1).

26 липня 2019 року ОСОБА_1 звернувся до АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон» від імені якого діє ТОВ «КУА «Портофін» із письмовою заявою про розгляд питання щодо можливості укладання нотаріального договору (основного договору) (т. 1 а.с. 57).

13 серпня 2019 року ОСОБА_1 звернувся особисто до АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон» від імені якого діє ТОВ «КУА «Портофін» із письмовою заявою, у якій виклав свою пропозицію на спільний розгляд щодо графіку внесення забезпечувального платежу (попередньої оплати вартості квартири) по договору № ФДЛ/01-КВ/005-1 від 25 травня 2018 року (т. 1 а.с. 58).

27 серпня 2019 року майбутній продавець відповідно до пункту 7.3 договору направив майбутньому покупцю ( ОСОБА_1 ) лист за вих. № 27/08/2019-1 від 27 серпня 2019 року, який був отриманий позивачем 29 серпня 2019 року, що підтверджується офіційною інформацією із сайту ПАТ «Укрпошта» про вручення поштового відправлення, конвертом (а.с. 62-64 т. 1) про те, що забудовником отримано дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ29 від 04 червня 2019 року, а Фондом майнові права на квартиру 05 червня 2019 року на підставі Інвестиційного договору № 05/06/19 від 05 червня 2019 року, що укладений між Фондом та Забудовником.

04 червня 2019 року між ТОВ «Оболоньторгстандарт» та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон», від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду № 29/09-2017 від 29 вересня 2017 року діє ТОВ «Компанія з управління активами «Портофін», укладена додаткова угода № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав № ФДЛ/01-КВ/005-МП від 24 травня 2018 року (а.с. 134 т. 1).

Пунктом 1 додаткової угоди визначено, що сторони дійшли згоди про припинення дії договору купівлі-продажу майнових прав № ФДЛ/01-КВ/005-МП від 24 травня 2018 року з дати підписання цієї додаткової угоди.

05 червня 2019 року між ТОВ «Оболоньторгстандарт» та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон», від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду № 29/09-2017 від 29 вересня 2017 року діє ТОВ «Компанія з управління активами «Портофін», укладено інвестиційний договір № 05/06/19 (а.с. 65-72 т. 2).

Пунктом 1.1 цього договору визначено, що його предметом є інвестиційна участь інвестора у будівництві об`єкта нерухомості, яким є «Будівництво житлових будинків» (будинок АДРЕСА_2 у кварталі, обмеженому АДРЕСА_2», з метою отримання інвестором після завершення будівництва та введення в експлуатацію об`єкту будівництва у власність приміщень в останньому, перелік яких наведено у додатках до цього договору.

05 вересня 2019 року між ТОВ «Оболоньторгстандарт» та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон», від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду № 29/09-2017 від 29 вересня 2017 року діє ТОВ «Компанія з управління активами «Портофін», укладено додаткову угоду № 1 до інвестиційного договору від 05 червня 2019 року № 05/06/19 (а.с. 73-75 т. 2).

Умовами указаної додаткової угоди виключено з переліку об`єктів інвестування, що входять до частки інвестора, об`єкт інвестування - квартира: будівельний номер - 5, поверх - 4, загальна проектна площа кв.м - 47,84 кв. м, кількість кімнат -1.

Відповідно до частини 1, пункту 1 частини 2 статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені цими актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. До підстав виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, належать договори та інші правочини.

Згідно з частиною 1 статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до частини 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно із частиною 1 статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 1 статті 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до частини 1 статті 631 ЦК України договір набирає чинності з моменту його укладення.

Договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина 1 статті 638 ЦК України).

Відповідно до частини 1 статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Тобто предметом попереднього договору є саме укладання у майбутньому основного договору на умовах та у строки, визначені попереднім договором.

Попередній договір є одним з різновидів цивільних договорів, а тому йому властиві всі родові ознаки договорів. Так, попередній договір вважається укладеним з моменту, коли сторони досягли угоди з усіх істотних умов договору. При цьому для попереднього договору, поряд з іншими його умовами, повинні бути визначені ті, які є суттєвими для основного договору.

Частиною 1 статті 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (частина 2 статті 215 ЦК України).

Відповідно до статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Частиною 4 статті 203 ЦК України встановлено, що правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Відповідно до частини 1 статті 205 ЦК України правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

Вимоги до письмової форми правочину встановлені статтею 207 ЦК України.

Згідно з частиною 1 статті 209 ЦК України (в редакції, чинній на час укладення попереднього договору від 25 травня 2018 року) правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Статтею 657 ЦК України визначено, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Відповідно до частини 1 статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення (частина 3 статті 640 ЦК України).

Попередній договір від 25 травня 2018 року передбачав обов`язок сторін протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому - основний договір, яким відповідно до пункту 1.1.8 цього договору є попередній договір купівлі-продажу квартири в об`єкті будівництва, яку майбутній продавець відступить у власність майбутньому покупцю.

Оскільки попередній договір від 25 травня 2018 року укладений з метою укладення у майбутньому договору купівлі-продажу квартири, то за правилами статті 635, 657 ЦК України цей попередній договір підлягав обов`язковому нотаріальному посвідченню.

Нотаріальне посвідчення договору про відчуження нерухомого майна (квартири) передбачено імперативною нормою та законом не визначено будь-яких винятків з такого правила.

Укладеним договір може бути визнаний у тому випадку, якщо існують погоджені сторонами істотні умови такого договору про предмет договору, або інші умови, визначені законом як істотні, або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Однак, оскільки укладений між ОСОБА_1 та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон», від імені якого діє ТОВ «Компанія з управління активами «Портофін», попередній договір від 25 травня 2018 року не посвідчений нотаріально, є нікчемним правочином, нікчемність якого не потребує доказування в судовому порядку, тому він не підтверджує обов`язок сторін укласти основний договір - попередній договір купівлі-продажу квартири в об`єкті будівництва.

Також апеляційний суд зауважує, що АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон» не є зобов`язаним укласти указаний попередній договір з позивачем через пряму вказівку закону, або на підставі обов`язкового для виконання акта планування

Враховуючи викладене, апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позовної вимоги про визнання укладеним попереднього договору, який був предметом попереднього договору 25 травня 2018, укладеного між ОСОБА_1 та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон», від імені в інтересах та за рахунок якого діє ТОВ «Компанія з управління активами «Портофін».

Щодо позовних вимог про визнання недійсною додаткової угоди від 05 вересня 2019 року № 1 та додаткової угоди від 04 червня 2019 року № 1, апеляційний суд враховує таке.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина 1 статті 15 ЦК України, частина 1 статті 16 ЦК України).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).

Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним).

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина 3 статті 215 ЦК України).

Тлумачення статті 215 ЦК України свідчить, що для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є:

пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою;

наявність підстав для оспорення правочину;

встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду.

Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину.

Апеляційний суд наголошує, що особа, яка не є стороною договору, має право на його оспорювання лише у разі, якщо такий договір стосується прав та/або інтересів цієї особи.

Матеріально-правовий аспект захисту цивільних прав та інтересів насамперед полягає у з`ясуванні, чи має особа таке право або інтерес та чи були вони порушені або було необхідним їх правове визначення. Виходячи з наведеного, право, що не порушено, не підлягає захистові.

У ситуації, коли позивач не довів права на позов у матеріально-правому сенсі, суд не вправі робити висновок по суті позовних вимог про правомірність або неправомірність дій відповідача, чинність або дійсність укладеного правочину тощо.

Указані правові висновки відповідають висновкам, які викладені у постановах Верховного Суду від 02 серпня 2021 року у справі № 751/7374/17 (провадження № 61-26072св18), від 09 червня 2021 року у справі № 607/13749/16-ц (провадження № 61-22409св19).

Сторонами оспорюваних позивачем ОСОБА_1 договорів є ТОВ «Оболоньторгстандарт» та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон», від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду № 29/09-2017 від 29 вересня 2017 року діє ТОВ «Компанія з управління активами «Портофін».

Позивач не є стороною оспорюваних ним договорів.

Зважаючи на такі обставини, оспорюючи додаткову угоду від 05 вересня 2019 року № 1 та додаткову угоду від 04 червня 2019 року № 1, ОСОБА_1 повинен навести такі підстави їх оскарження, які б свідчили про порушення прав та/або інтересів позивача такими правочинами.

Оспорюваними правочинами припинено дію договору купівлі-продажу майнових прав № ФДЛ/01-КВ/005-МП від 24 травня 2018 року та виключено з переліку об`єктів інвестування, що входять до частки інвестора, об`єкт інвестування - квартира: будівельний номер - 5, поверх - 4, загальна проектна площа кв.м - 47,84 кв. м, кількість кімнат -1.

Однак, з урахуванням висновку про нікчемність попереднього договору від 25 травня 2018 року, який передбачав обов`язок сторін протягом певного строку укласти договір у майбутньому - основний договір, яким є попередній договір купівлі-продажу квартири будівельний номер - 5, поверх - 4, загальна проектна площа кв.м - 47,47, житлова проектна площа кв.м - 12,14, кількість кімнат -1, позивачем не наведено законних підстав, що в момент вчинення оспорюваних договорів порушено його права та/або інтереси як особи, яка не є стороною цих правочинів.

Доказів набуття позивачем майнових прав відносно указаної квартири, яку виключено з переліку об`єктів інвестування, матеріали справи не містять.

Відповідно до частини 1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Звертаючи до суду з позовом про визнання додаткових угод недійсними, позивач зазначив про те, що відповідач-1 не виконав взяті на себе зобов`язання за договором від 25 травня 2018 року № ФДЛ/01-КВ/005-1, не уклав основного договору з позивачем, та при діючому указаному попередньому договорі уклав оспорювану додаткову угоду для неможливості укладення основного договору з позивачем, тобто для свідомого усунення позивача від укладення основного договору та набуття ним майнових прав на квартиру.

Однак, невиконання чи неналежне виконання зобов`язань, що виникли на підставі оспорюваного договору, не є підставою для його визнання недійсним.

Крім того, як встановлено апеляційний судом попередній договір від 25 травня 2018 року № ФДЛ/01-КВ/005-1 є нікчемним, а тому не створює юридичних наслідків.

У зв`язку з цим апеляційний суд вважає помилковими висновки суду першої інстанції про наявність підстав для визнання недійсними додаткової угоди від 05 вересня 2019 року № 1 та додаткової угоди від 04 червня 2019 року № 1.

Відповідно до п.п. 2,3 частини 1 статті 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині є: недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає, що рішення Печерського районного суду міста Києва від 25 жовтня 2022 року в частині задоволених позовних вимог не відповідає обставинам справи, а обставини, що суд першої інстанції визнав встановленими, є недоведеними.

Таким чином, доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 є необґрунтованими, а доводи апеляційної скарги АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон» знайшли своє підтвердження під час апеляційного розгляду, тому апеляційну скаргу відповідача необхідно задовольнити, а рішення суду першої інстанції в частині задоволених позовних вимог - скасувати з ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні позову.

Щодо судових витрат.

Відповідно до частин 1, 13 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Відповідно до пункту 4 частини 1 статті 382 ЦПК України у резолютивній частині постанови суду апеляційної інстанції зазначається новий розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції, - у випадку скасування судового рішення, та розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.

Враховуючи, що рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню в частині задоволених позовних вимог з ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні позову, а тому з позивача на користь АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон»слід стягнути судові витрати за подання апеляційної скарги у розмірі 2 169 грн 39 коп.

Керуючись статтями 367, 369, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд, -

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Апеляційну скаргу представника Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон» - адвоката Овсія Дмитра Юрійовича задовольнити.

Рішення Печерського районного суду міста Києва від 25 жовтня 2022 року скасувати в частині задоволених позовних вимог та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у визнанні недійсними додаткової угоди від 04 червня 2019 року № 1 до Договору купівлі-продажу майнових прав № ФДЛ/01-КВ/005-МП від 24 травня 2018 року, та додаткової угоди № 1 від 05 вересня 2019 року до Інвестиційного договору № 05/06/19 від 05 червня 2019 року.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон» судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 2 169 грн 39 коп.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Дата складення повного судового рішення 05 серпня 2024 року.

Головуючий Г.І. Мостова

Судді Р.В. Березовенко

О.Ф. Лапчевська