Справа № 296/2294/24
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

20 червня 2024 року м.Житомир

Корольовський районний суд міста Житомира в складі:

головуючого судді Шалоти К. В.,

за участю секретаря судового засідання Прохорчук Д. В.,

представника позивача ОСОБА_1 ,

відповідача ОСОБА_2 ,

представника відповідача ОСОБА_3 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Житомирі у порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку Шевченка-41 до ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні нерухомим майном,

У С Т А Н О В И В :

І. СУТЬ СПРАВИ

1.1. 07.03.2024 голова правління Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку Шевченка-41 (далі також позивач, ОСББ Шевченка-41) ОСОБА_4 надіслав засобами поштового зв`язку на адресу Корольовського районного суду м. Житомира позовну заяву до ОСОБА_2 (далі також відповідач), яка обґрунтовувалась тим, що 31.07.2019 зареєстровано як юридичну особу ОСББ Шевченка-41, якому від ТОВ "УК "Полісся" на підставі акт приймання-передачі житлового комплексу або його частини передано в управління активи житлового будинку, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 5870,56 кв.м, площею підвалів 852 кв.м. Вказується, що відповідач тривалий період часу перешкоджає співвласникам ОСББ Шевченка-41 користуватися, розпоряджатися спільним майном, а саме підвальними приміщеннями, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 57,5 кв.м., літ. А-9 «Підвальний поверх» №XXI, №XVIII, №XIX, №XX, №XVII. Зазначається, що 19.03.2021 позивач направив відповідачу вимогу щодо звільнення зайнятої частини підвальних приміщень за адресою: АДРЕСА_1 , на яку отримав відповідь відповідача про те, що 05.05.2008 та ДП «ЖЕК ВАТ «Верстатуніверсалмаш» як орендодавцем та відповідачем укладено договір оренди нерухомого майна з правом викупу строком на 40 років, та в подальшому підписано акт взаємозаліку понесених витрат в сумі 4602,39 грн, які зараховані орендодавцем в рахунок орендної плати за період з 05.05.2008 по 05.05.2009 та в рахунок наступних платежів, а також вказується, що 30.05.2014 між відповідачем і орендодавцем підписано акт взаємозаліку понесених витрат на ремонт об`єкту оренди в сумі 148 482,36 грн та орендодавцем надано згоду на перехід права власності на майно, що орендується, так як вартість ремонту значно перевищує вартість майна, та так як ДП «ЖЕК ВАТ «Верстатуніверсалмаш» було ліквідовано, переоформити право власності на об`єкт оренди відповідач не встиг.

1.2. Посилаючись на те, що відповідач використовує підвальні приміщення житлового будинку, які є допоміжними приміщеннями, які належать на праві спільної сумісної власності співвласникам ОСББ Шевченка-41, без відповідної правової підстави, тобто самовільно, у добровільному порядку вимогу позивача щодо звільнення самочинно зайнятих приміщень не виконує, представник позивача просив: зобов`язати відповідача усунути на користь ОСББ «Шевченка-41» перешкоди у користуванні та розпорядженні спільною сумісною власністю - допоміжними приміщеннями, а саме: підвальними приміщеннями загальною площею 57,5 кв.м. позначені в техпаспорті літ. А-9 «Підвальний поверх» №XXI, №XVIII, №XIX, №XX, №XVII, що знаходиться в підвалі будинку за адресою: АДРЕСА_1 шляхом зобов`язання відповідача звільнити їх, не чинити перешкоди та надати вільний доступ позивачу в користуванні всіма підвальними приміщеннями загальною площею 57,5 кв.м. позначені в техпаспорті літ. А-9 «Підвальний поверх» №XXI, №XVIII, №XIX, №XX, №XVII.

ІІ. ПРОЦЕДУРА та ПОЗИЦІЇ СТОРІН

2.1. 19.03.2024 ухвалою суду відкрито провадження у справі №296/2294/24, яку вирішено розглядати у порядку загального позовного провадження, призначено підготовче засідання, встановлено строк для подання заяв по суті справи, зокрема, відзиву на позовну заяву.

2.2. Відзив на позовну заяву від відповідача та його представника до суду не надходив.

2.3. 24.04.2024 до суду надійшов зустрічний позов відповідача про визнання договору оренди чинним, стягнення відшкодування вартості невідокремлюваних поліпшень.

2.4. 21.05.2024 ухвалою суду відмовлено у прийнятті зустрічного позову відповідача до спільного розгляду з первісним позовом, зустрічну позовну заяву повернуто відповідачу.

2.5. 21.05.2024 закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті.

2.6. 20.06.2024 протокольною ухвалою відмовлено у задоволенні клопотання представника відповідача про зупинення провадження через апеляційне оскарження ухвали суду від 21.05.2024.

2.7. Представник позивача у судовому засіданні позов підтримав та просив задовольнити.

2.8. Відповідач та його представник у судовому засіданні позовні вимоги не визнали, просили у задоволенні позову відмовити, посилаючись на правомірність зайняття спірних підвальних приміщень на підставі договору оренди з правом викупу від 05.05.2008, укладеного між ДП "ЖЕК" ВАТ "Верстатуніверсалмаш" та відповідачем строком на 40 років, вказували на проведення відповідачем ремонту та значних поліпшень спірних підвальних приміщень, вартість яких значно перевищила вартість орендованих нежитлових приміщень, а також посилались на пропуск позивачем строку позовної давності за пред`явленим позовом до відповідача.

ІІІ. ФАКТИЧНІ ОБСТАВИНИ СПРАВИ та ДОКАЗИ НА ЇХ ПІДТВЕРДЖЕННЯ

3.1. 30.07.2019 рішенням установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 вирішено створити ОСББ Шевченка-41 та затвердженого Статут ОСББ Шевченка-41, що стверджується копією протоколу № 1 від 30.07.2019.

3.2. Відповідно до п. 1 Розділу ІІ Статуту ОСББ Шевченка-41 метою створення об`єднання є забезпечення і захист співвласників, дотримання своїх обов`язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та цим Статутом (а.с. 9-14).

3.3. 31.07.2019 проведено державну реєстрацію юридичної особи ОСББ Шевченка-41, ідентифікаційний код 43144467, що стверджується випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань від 13.01.2020 (а.с. 21).

3.4. 31.07.2019 ОСББ Шевченка-41 отримало в управління активи житлового будинку, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею будинку 5870,56 кв.м., площа підвалів 852 кв.м., що стверджується актом приймання-передачі житлового комплексу або його частини з управління між ОСББ Шевченка-41 та ТОВ «УК Полісся» (а.с. 17,18).

3.5. Відповідно до технічного паспорта на будинок квартирного типу по АДРЕСА_1 від 22.12.2023 вбачається, що до складу приміщень будинку під літ. А-9 входять підвальні приміщення І-ХХХІХ, загальною площею 933,5 кв.м. (а.с. 44-51).

3.6. 19.03.2021 ОСББ Шевченка-41 надіслав на ім`я ОСОБА_2 вимогу щодо звільнення самовільно зайнятої частини підвалу будинку АДРЕСА_1 , оскільки ОСББ Шевченка-41 не надавало та не надає ОСОБА_2 згоду на оформлення в приватну власність частини підвальних приміщень багатоквартирного будинку, що стверджується копією листа-вимоги від 19.03.2021, копією квитанції АТ Укрпошта від 19.03.2021, копією поштової накладної та описом вкладення в цінний лист (а.с. 22, 23).

3.7. У заяві ОСОБА_2 на ім`я Голови ОСББ Шевченка-41 повідомляється, що з вересня 2003 року він на підставі договору оренди, укладеного ним та ДП «ЖЕК» ВАТ «Верстатуніверсалмаш» володіє нежитловими підвальними приміщеннями, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 65,1 кв.м. Стверджуючи, що ОСББ Шевченка-41 є правонаступником орендованого майна, ОСОБА_2 просив погодити перехід права власності від ОСББ Шевченка-41 в приватну власність ОСОБА_2 (а.с. 24).

3.8. Відповідно до змісту письмового договору оренди з правом викупу від 05.05.2008, укладеним між ДП «ЖЕК» ВАТ «Верстатуніверсалмаш» як орендодавцем та ПП ОСОБА_2 як орендарем слідує, що орендодавець передає орендареві, а орендар зобов`язується прийняти у тимчасове платне користування (оренду) частину нежитлового підвального приміщення, загальною площею 65,1 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , терміном 40 років з моменту прийняття майна, що орендується за актом приймання та сплатою орендної плати за користування об`єктом оренди у розмірі 50,00 гривень з ПДВ (а.с. 25, 26).

3.9. 20.05.2021 ОСББ Шевченка-41 надіслав на ім`я ОСОБА_2 відповідь на заяву про погодження передачі прав на майно, в якій посилаючись на недотримання вимог закону під час укладення договору оренди від 05.05.2008 в частині нотаріального посвідчення договору найму (оренди) та державної реєстрації, відсутність у ДП «ЖЕК» ВАТ «Верстатуніверсалмаш» права власності на майно, переданого в оренду та заперечуючи факт правонаступництва прав та обов`язків ДП «ЖЕК» ВАТ «Верстатуніверсалмаш», вказувало, що ОСББ Шевченка-41 не надавало та не надає відповідачу згоду на оформлення в приватну власність частини підвальних приміщень багатоквартирного будинку та вимагає протягом 15 днів з дня отримання листа звільнити самовільно зайняту частину підвалу будинку, який належить співвласникам будинку, що стверджується копією відповіді на заяву від 20.05.2021, копією квитанції АТ Укрпошта від 20.05.2021, копією поштових накладних та описом вкладення в цінний лист (а.с. 32, 33).

3.10. 19.03.2015 до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань внесено запис про припинення підприємницької діяльності фізичної особи підприємця ОСОБА_2 за його рішенням, що стверджується Витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань від 31.01.2024 (а.с. 34-35).

3.11. 06.01.2016 до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань внесено запис про припинення юридичної особи Дочірнього підприємства «ЖЕК» ВАТ «Верстатуніверсалмаш» у зв`язку з визнанням її банкрутом на підставі ухвали Господарського суду Житомирської області від 22.12.2015 у справі №4/127«Б», що стверджується Витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань від 31.01.2024 (а.с. 36-39).

IV. НОРМИ ПРАВА, ЩО ПІДЛЯГАЮТЬ ЗАСТОСУВАННЮ

4.1. Статтею 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватись та розпоряджатись своєю власністю, право приватної власності є непорушним.

4.2. Згідно зі статтею 317 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місце знаходження майна.

4.3. Відповідно до частини 1 статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

4.4. Згідно зі частиною 1 та 2 статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

4.5. Частиною 1 статті 385 ЦК України встановлено, що власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків).

4.6. Частиною 2 статті 382 ЦК України передбачено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

4.7. Відповідно до частини другої статті 369 ЦК України розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою співвласників.

4.8. За приписами статті 391 Цивільного кодексу України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

4.9. Статтею 759 ЦК України (в редакції чинні станом на час укладення договору оренди від 05.05.2008) встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

4.10. Згідно із статтею 761 ЦК України (в редакції чинні станом на час укладення договору оренди від 05.05.2008) право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

4.11. Відповідно до статті 793 ЦК України (в редакції чинні станом на час укладення договору оренди від 05.05.2008) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

4.12. За приписами статті 794 ЦК України (в редакції чинні станом на час укладення договору оренди від 05.05.2008) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж на три роки, підлягає державній реєстрації.

4.13. Частиною 2 статті 220 ЦК України (в редакції чинні станом на час укладення договору оренди від 05.05.2008) встановлено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

4.14. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (частина 2 статті 215 ЦК України (в редакції чинні станом на час укладення договору оренди від 05.05.2008).

V. МОТИВИ СУДУ

5.1. ОСББ Шевченка-41 пред`явило позов до ОСОБА_2 з вимогами зобов`язати останнього усунути перешкоди у користуванні та розпорядженні підвальними приміщеннями загальною площею 57,5 кв.м., позначені в техпаспорті літ. А-9 «Підвальний поверх» №XXI, №XVIII, №XIX, №XX, №XVII, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 шляхом зобов`язання відповідача звільнити їх, не чинити перешкоди та надати вільний доступ позивачу в користуванні зазначеними підвальними приміщеннями.

5.2. З матеріалів справи вбачається, що з 31.07.2019 ОСББ Шевченка-41 є управителем активів житлового будинку, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , до яких, серед іншого, входять підвальні приміщення, позначені у технічному паспорті житлового будинку літ. А-9 «Підвальний поверх» №№ І-ХХХІХ, загальною площею 933,5 кв.м.

5.3. Згідно зі статтею 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку, зокрема, підвали та інші технічні приміщення.

5.4. Отже, підвальні приміщення, позначеними у технічному паспорті під літ. А-9 №XXI, №XVIII, №XIX, №XX, №XVII є допоміжними, призначеними для забезпечення експлуатації багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , та відповідно до частини 2 статті 382 ЦК України мають статус спільного майна багатоквартирного будинку, що є спільною сумісною власністю співвласників цього багатоквартирного будинку.

5.5. Відповідач ОСОБА_2 у судовому засіданні не заперечував факт користування підвальними приміщеннями, що позначені у технічній документації на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , під літ. А-9 №XXI, №XVIII, №XIX, №XX, №XVII, однак вказував на правомірність такого користування на підставі договору оренди з правом викупу від 05.05.2008, укладеного ним з ДП «ЖЕК» ВАТ «Верстатуніверсалмаш» строком на 40 років.

5.6. При вирішенні даного спору ключовим є визначення правомірності зайняття та користування відповідачем спірними підвальними приміщеннями та встановлення наявності правових підстав для обмеження позивача у вільному доступі до таких підвальних приміщень.

5.7. Як правову підставу для користування підвальними приміщеннями за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 65,1 кв.м., відповідач посилався на договір оренди з правом викупу від 05.05.2008, підписаний між ним та ДП «ЖЕК» ВАТ «Верстатуніверсалмаш» у простій письмовій формі, строком на 40 років, а також вказував на здійснення ним ремонту цих приміщень, вартість якого перевищила вартість орендованого майна.

5.8. Надаючи правову оцінку вказаного договору оренди від 05.05.2008 як правову підставу для користування спірними підвальними приміщеннями, з урахуванням того, що вказаний договір оренди, підписаний між ДП «ЖЕК» ВАТ «Верстатуніверсалмаш» та ПП ОСОБА_2 у порушенням вимог статті 793, 794 ЦК України (в редакції чинній станом на час укладення договору оренди) в простій письмовій формі, без його нотаріального посвідчення та державної реєстрації, слід дійти висновку, що вказаний договір є нікчемним в силу положення частини 2 статті 220 ЦК України (в редакції чинні станом на час укладення договору оренди), а тому такий договір не створює будь-яких юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

5.9. При цьому, суд вважає безпідставними доводи відповідача та його представника про те, що позивач є правонаступником ДП «ЖЕК» ВАТ «Верстатуніверсалмаш», оскільки останнє припинено 06.01.2016 у зв`язку із визнанням його банкрутом, а зареєстроване 31.07.2019 ОСББ Шевченка-41 є самостійним об`єднанням, яке діє відповідно до Закону "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" та Статуту, з метою забезпечення і захисту співвласників, належного утримання та використання спільного майна будинку.

5.10. Водночас, суд відхиляє доводи відповідача про здійснення ремонту та поліпшення спірного нерухомого майна, оскільки останнє правового значення для вирішення даного спору не має та жодним чином не спростовує факту користування відповідачем зайнятими ним спірними підвальними приміщеннями за відсутності для цього підстав передбачених законом.

5.11. Суд відхиляє доводи відповідача та його представника про пропуск позивачем строку позовної давності за пред`явленим позовом, оскільки позов власника про усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном є негаторним, а позовна давність не поширюється на вимоги власника чи іншого володільця про усунення перешкод у здійсненні ним права користування чи розпорядження своїм майном, що не пов`язані з позбавленням володіння, оскільки правопорушення є таким, що триває у часі, а тому негаторний позов може бути пред`явлений позивачем доти, доки існує саме правопорушення.

5.12. Аналогічний правовий висновок зазначено у постанові Великої Палати Верховного Суду у постанові від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц, постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 09.08.2023 у справі № 922/1832/19.

5.13. Ураховуючи, що відповідач користується спірними підвальними приміщеннями, які є спільним майном багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 та спільною сумісною власністю співвласників вказаного багатоквартирного будинку, за відсутності згоди співвласників вказаного багатоквартирного будинку, а також невиконання відповідачем письмових вимог позивача щодо звільнення зайнятих спірних підвальних приміщень, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову в частині усунення перешкод у користуванні позивачем спірними підвальними приміщеннями шляхом зобов`язання відповідача звільнити спірні приміщення та надати позивачу вільний доступ до вказаних приміщень, оскільки на цих приміщеннях відповідачем встановлені двері, вільного доступу до спірних підвальних приміщень позивач не має та відсутність підстав для задоволення позову в частині зобов`язання відповідача не чинити перешкоди, оскільки такі вимоги є неконкретизовані, мають абстрактний характер, а тому є неефективним способом захисту порушених права позивача.

VI. ЩОДО СУДОВИХ ВИТРАТ

6.1. За правилами частини 1 статті 141 Цивільного процесуального кодексу України ураховуючи, що позовні вимоги немайнового характеру задоволено частково, із відповідача на користь позивача підлягає стягненню половина витрат зі сплати судового збору пропорційно розміру задоволеної частини вимог у розмірі 1514,00 гривень (3028,00 гривень х 1/2).

Керуючись статтями 76-80, 89, 141, 259, 263, 265, 268, 273 Цивільного процесуального кодексу України, Корольовський районний суд міста Житомира,

У Х В А Л И В :

1. Позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку Шевченка-41, задовольнити частково.

2. Усунути перешкоди у користуванні Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку Шевченка-41 допоміжними приміщеннями, а саме: підвальними приміщеннями загальною площею 57,5 кв.м. позначені в технічному паспорті літ. А-9 «Підвальний поверх» №XXI, №XVIII, №XIX, № НОМЕР_1 , №XVII, що знаходиться в підвалі будинку за адресою: АДРЕСА_1 шляхом зобов"язання ОСОБА_2 звільнити вказані підвальні приміщення та надати Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку Шевченка-41 вільний доступ до вказаних приміщень.

3. У задоволенні решти позовних вимог, відмовити.

4. Стягнути з ОСОБА_2 на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку Шевченка-41 витрати зі сплати судового збору у розмірі 1514 (тисяча п"ятсот чотирнадцять) гривень 00 копійок.

Рішення суду може бути оскаржене до Житомирського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач:

Об`єднання співвласників

багатоквартирного будинку Шевченка-41,

зареєстроване місцезнаходження за адресою:

10008, м. Житомир, вулиця Шевченка, 41

Відповідач:

ОСОБА_2

ІНФОРМАЦІЯ_1 ,

зареєстроване місце проживання за адресою:

АДРЕСА_2

РНОКПП НОМЕР_2

Головуючий суддя Костянтин ШАЛОТА