ТЕРНОПІЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 604/7/24Головуючий у 1-й інстанції Сіянко В.М.
Провадження № 22-ц/817/615/24 Доповідач - Хома М.В.
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

25 липня 2024 року м. Тернопіль

Тернопільський апеляційний суд в складі:

головуючої - Хома М.В.

суддів - Гірський Б. О., Храпак Н. М.,

секретар - Панькевич Т.І.

з участю представника ФГ "Золотий жайвір"

Покотила Ю.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Драус Ольги Олегівнина на рішення Підволочиського районного суду Тернопільської області від 28 березня 2024 року, ухваленого суддею Сіянком В.М., дата складення повного тексту 08 квітня 2024 року у цивільній справі за позовом фермерського господарства "Золотий жайвір" до ОСОБА_1 про визнання договору оренди землі поновленим,-

ВСТАНОВИВ:

У січні 2024 року ФГ "Золотий жайвір" звернулось до суду із вказаним позовом.

Позовні вимоги обгрунтовано тим, що між ФГ «Золотий жайвір» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі №2/161 від 15.03.2016 року строком на 7 років (земельна ділянка площею 1,53 га, кадастровий номер :01:001:0405 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (рілля), яка розташована за межами населеного пункту на території Остап`ївської сільської ради Підволочиського району Тернопільської області).

Державна реєстрація речового права оренди земельної ділянки була проведена 03.06.2016 року.

Протягом усього часу перебування земельної ділянки в оренді не було жодних претензій чи зауважень з боку орендодавця щодо неналежного виконання орендарем своїх обов`язків.

22.04.2023 року, тобто не пізніше ніж за один календарний місяць до закінчення строку дії договору ФГ "Золотий жайвір" направив на адресу орендодавця лист про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, додавши до цього листа відповідний проект договору.

Зазначав, що орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення договору оренди землі та спірна земельна ділянка орендодавцеві не поверталась, що підтверджується відсутністю складеного між сторонами акту повернення земельної ділянки з оренди.

Оскільки відповідач не вчинив дії щодо поновлення договору оренди, не підписав примірник договору оренди, позивач звернувся до суду з даним позовом, та просив визнати поновленим (укладеним на новий строк) договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Золотий жайвір», виклавши договір в новій редакції.

Рішенням Підволочиського районного суду від 28 березня 2024 року позов ФГ «Золотий жайвір» до ОСОБА_1 про визнання поновленим договору оренди землі задоволено частково. Визнано договір оренди землі, укладений між ФГ «Золотий жайвір» та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки площею 1,53 га, кадастровий номер :01:001:0405, поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди землі №2/161 від 15 березня 2016 року. В іншій частині позову відмовлено. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ФГ «Золотий жайвір» сплачену суму судового збору в розмірі 2684 грн.

Додатковим рішенням цього ж суду від 16 квітня 2024 року заяву адвоката Покотила Ю.В. про ухвалення додаткового рішення задоволено. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ФГ «Золотий жайвір» витрати на правничу допомогу в розмірі 10000 грн.

В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 - адвокат Драус О.О. просить рішення Підволочиського районного суду від 28 березня 2024 року скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позову. Зазначає, що строк оренди укладеного між сторонами договору оренди сплив 03.06.2023 року, однак орендар ФГ «Золотий жайвір» не реалізувало свого переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, так як в порушення ст. 33 Закону України Про оренду землі не повідомило орендодавця про свій намір укласти договір оренди на новий строк до закінчення дії договору оренди землі, але не пізніше як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.

Позивачем не подано доказів про те, що надіслане ним 22.04.2023 року повідомлення було вручене адресату.

Тому орендодавець не мав можливості реалізувати свої права щодо розгляду відповідної пропозиції, узгодження з орендарем істотних умов договору та прийняття рішення про укладення чи неукладення договору оренди на новий строк, відтак, договір оренди землі від 16.03.2016 року припинився 03.06.2023 року, оскільки до спливу строку його дії між сторонами не було домовленості щодо його продовження.

Згідно додаткової угоди, наданої орендарем, строк дії договору змінено на 10 років, а у ОСОБА_1 , який є власником земельної ділянки та орендодавцем, відсутнє волевиявлення на поновлення договору.

У відзиві на апеляційну скаргу представник ФГ "Золотий жайвір" - адвокат Покотило Ю.В. просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване судове рішення без змін, оскільки вважає його законним та обґрунтованим.

На думку представника позивача, усні пояснення відповідача про доведення ним до відома орендаря своїх заперечень проти поновлення договору оренди шляхом телефонної розмови не підтверджені доказами, а такий спосіб суперечить як положенням п. 8 договору оренди землі, так і ст. 33 Закону України Про оренду землі.

Представник позивача вважає, що орендар мав підстави розраховувати на поновлення договору оренди землі, оскільки користувався землею після закінчення дії договору оренди, тому ненаправлення орендодавцем у місячний термін з моменту закінчення договору листа повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі слід кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені раніше.

Заслухавши пояснення представника ФГ "Золотий жайвір" - ОСОБА_2 , який заперечив щодо задоволення апеляційної скарги, ознайомившись з матеріалами справи, доводами апеляційної скарги в її межах, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення.

Обставини справи.

15 березня 2016 року між ОСОБА_1 та ФГ «Золотий жайвір» було укладено договір оренди землі №2/161, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (рілля), яка розташована за межами населеного пункту на території Остап`ївської сільської ради Підволочиського району Тернопільської області, площею 1,53 га, кадастровий номер :01:001:0405.

Договір оренди зареєстрований 03.06.2016 року.

Пунктом 7 договору, передбачено, що його укладено на 7 років.

По закінченню строку, на який було укладено договір, орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

У випадку, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (пункт 8 договору оренди).

22 квітня 2023 року орендар ФГ «Золотий жайвір» направив на адресу орендодавця ОСОБА_1 у с.Остапє Тернопільського району Тернопільської області лист-повідомлення про укладення договору оренди на новий строк, в якому повідомив про намір скористатися правом на укладення договору оренди землі на новий строк та додав проект договору оренди землі, що підтверджується накладною АТ Укрпошта №776 від 22.04.2023 року про відправлення з описом вкладення, фіскальним чеком ПН 55 від 22.04.2023 року.

З відповіді №393321 від 4.01.2024 року вбачається, що місце проживання ОСОБА_1 зареєстровано у с.Остапє Тернопільського району Тернопільської області.

Лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди орендодавець ОСОБА_1 не направляв орендарю ФГ Золотий Жайвір.

Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Частиною першою статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України Про оренду землі.

Відповідно до статті 33 Поновлення договору оренди землі Закону № 161-XIV, у редакції станом на 21 квітня 2016 року, за закінченням строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Аналогічний порядок поновлення договору оренди відображено у договірних положеннях між сторонами спору.

Правовий висновок про застосування статті 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX неодноразово формулювався у постановах Великої Палати Верховного Суду, зокрема, від 29 вересня 2020 року в справі № 378/596/16-ц (провадження № 14-545цс19), від 10 квітня 2018 року в справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 22 вересня 2020 року в справах № 313/350/16-ц (провадження № 14-97цс20), № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20), від 05 липня 2023 року у справі № 904/8884/21 (провадження № 12-39гс22) та від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21) зазначено, що конструкція статті 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX передбачала можливість поновлення договору оренди землі у порядку реалізації переважного права на укладення цього договору на новий строк. Стаття 33 Закону № 161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар.

Велика Палата Верховного Суду зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Частини п`ята та шоста статті 33 Закону № 161-XIV встановлювали загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин.

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону № 161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону № 161-XIV, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону №161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а уразі якщо орендодавець цього не робить, -у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею 33 Закону № 161-XIV було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. На реалізацію такого наміру він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 Закону № 161-XIV) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша-п`ята статті 33 Закону України Про оренду землі).

Частково задовольняючи позов, суд виходив з того, що у відповідності до вимог статті статті 33 Закону України Про оренду землі орендар, який продовжував користуватися земельною ділянкою, до закінчення строку оренди землі надіслав орендодавцю лист повідомлення, в якому повідомив про намір скористатися правом на укладення договору оренди землі на новий строк та додав проект договору оренди землі. Оскільки орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку дії договору не направив орендарю ФГ «Золотий жайвір» лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, тому суд вважав, що наявні підстави визнання договору оренди землі поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди землі №2/161 від 15 березня 2016 року.

Колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції.

Із встановлених фактичних обставин справи вбачається, що орендарем ФГ Золотий Жайвір дотримано передбачені договором оренди та чинним законодавством умови для поновлення договору оренди, в той час як орендодавцем у місячний строк після закінчення строку договору оренди не направлено орендарю листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі.

Таким чином, з урахуванням зазначеного, колегія суддів вважає, що орендар мав підстави розраховувати на поновлення договору оренди землі, оскільки користувався земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (вказана обставина не спростована відповідачем), а відтак не направлення орендодавцем у місячний термін з моменту закінчення строку договору листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі слід кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені раніше.

Доводи апеляційної скарги про те, що ФГ «Золотий жайвір» не реалізувало свого переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, так як в порушення ст. 33 Закону України Про оренду землі не повідомило орендодавця про свій намір укласти договір оренди на новий строк до закінчення дії договору оренди землі, колегія суддів оцінює критично, так як такі доводи спростовуються наявними у матеріалах справи доказами, які враховані судом першої інстанції.

Так, із матеріалів справи вбачається, що ФГ "Золотий жайвір" 22.04.2023 року направлено на адресу ОСОБА_1 лист - повідомлення, яким повідомлено останнього про намір скористатися свої переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, до якого було додано три примірники проекту договору та повідомлення ФГ "Золотий жайвір" про продовження терміну повернення з оренди земельної ділянки.

Факт направлення вказаного листа ОСОБА_1 за адресою: Остап`є, Тернопільський район, Тернопільської області підтверджується квитанцією відділення поштового зв`язку з трек номером 76, а його вміст описом, на якому міститься штемпель Укрпошти.

Отже, ФГ "Золотий жайвір" у відповідності до статті 33 Закону України Про оренду землі належним чином реалізувало своє переважне право на продовження орендних правовідносин з ОСОБА_1 .

Доводи апеляційної скарги про те, що згідно додаткової угоди, наданої орендарем, строк дії договору змінено на 10 років, були враховані судом першої інстанції при вирішенні даного спору, зокрема відмінності істотних умов договору оренди землі №2/161 від 15 березня 2016 року та надісланому ОСОБА_1 проекту договору, з врахуванням чого позовні вимоги задоволено частково та визнано поновленим договір оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди землі №2/161 від 15 березня 2016 року.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Інші доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують та на законність судового рішення не впливають.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись ст. 367, 368, 374, 375, 381- 384, 389 ЦПК України, апеляційний суд,-

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Драус Ольги Олегівни - залишити без задоволення.

Рішення Підволочиського районного суду Тернопільської області від 28 березня 2024 року - залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 2 серпня 2024 року.

Головуюча Хома М.В.

Судді Гірський Б.О.

Храпак Н.М.