КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Єдиний унікальний номер справи № 752/3906/22 Головуючий у суді першої інстанції - Новак Р.В.
Номер провадження № 22-ц/824/9638/2024 Доповідач в суді апеляційної інстанції - Яворський М.А.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 липня 2024 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Яворського М.А.(суддя-доповідач), Кашперської Т.Ц., Фінагеєва В.О.,

розглянувши цивільну справу в порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи за апеляційною скаргою фізичної особи підприємця ОСОБА_1 , поданою представником ОСОБА_2 , на рішення Печерського районного суду міста Києва від 25 серпня 2023 року у справі за позовом ОСОБА_3 до фізичної особи підприємця ОСОБА_1 , третя особа: ТОВ «Пігулка Хауз» про стягнення грошових коштів, -

ВСТАНОВИВ:

В квітні 2022 року ОСОБА_3 звернувся до суду із позовом до ФОП ОСОБА_1 про стягнення грошових коштів, відповідно до якого просив суд стягнути із відповідача на свою користь грошові кошти в сумі 66 550 грн, як орендну плату за останній місяць оренди за договором оренди, укладеним між ТОВ «Пігулка Хауз» та ФОП ОСОБА_1 , а також кошти в сумі 16 424 грн, як заборгованість з оплати комунальних послуг до моменту продажу приміщення, а також стягнути з відповідача витрати на оплату судового збору.

Свої вимоги позивач мотивував тим, що 21 квітня 2021 року між ФОП ОСОБА_1 та ТОВ «Пігулка Хауз» було укладено договір оренди нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , площею 50,1 кв.м.

Так, відповідно до умов вказаного договору строк оренди приміщення складав 35 місяців з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі.

Вказано, що 26 липня 2021 року між ФОП ОСОБА_1 та ОСОБА_3 було укладено договір купівлі-продажу зазначеного нежитлового приміщення, та на даний час власником цього приміщення є позивач ОСОБА_3 , до якого перейшло право орендодавця за договором оренди, укладеним 21 квітня 2021 року між відповідачем та третьою особою.

ОСОБА_3 зазначав, що 21 квітня 2021 року в момент передачі приміщення в користування третій особі, відповідачем від ТОВ «Пігулка Хауз» були отримані кошти в сумі 176 550 грн в якості оплати орендарем орендної плати за користування приміщенням за перший, другий, третій та останній місяць оренди. Останній місяць оренди визначений сторонами - березень 2024 року.

З огляду на те, що відповідачем, як власником майна на момент укладення договору оренди було отримано від орендаря платіж за останній місяць оренди, тобто за березень 2024 року, а тому позивач, як діючий орендодавець, просив відповідача в добровільному порядку повернути суму гарантійного платежу в розмірі 66 550 грн, що було залишено відповідачем без належного реагування.

Також позивач зазначав, що він, як новий власник майна, отримав від організацій, що обслуговують вказаний будинок рахунок, відповідно до якого було встановлено, що відповідач на час продажу приміщення мав заборгованість зі сплати за житлово-комунальні послуги в сумі 16 424 грн, яку відповідач мав оплатити до моменту продажу майна, що останнім зроблено не було, а відтак позивач вважає, що наявні підстави для стягнення цих коштів на його користь.

Враховуючи вказане, а також з огляду на те, що відповідач відмовляється в добровільному порядку повернути кошти, отримані за договором оренди, та сплатити борг за житлово-комунальні послуги, позивач був вимушений звернутися до суду із позовом.

Рішенням Печерського районного суду міста Києва від 25 серпня 2023 року позовні вимоги ОСОБА_3 задоволено. Стягнуто із ФОП ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 кошти, як орендну плату за договором оренди між ТОВ «Пігулка Хауз» та ФОП ОСОБА_1 в розмірі 66 550 грн, грошові кошти, як заборгованість з оплати комунальних послуг до моменту продажу нежитлового приміщення в розмірі 16 424 грн та судовий збір в сумі 992,40 грн.

Не погоджуючись із вказаним судовим рішенням, представник ФОП ОСОБА_1 - ОСОБА_2 подав апеляційну скаргу, яку мотивовано тим, що договір купівлі-продажу укладено між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 як фізичною особою, а не ФОП, що свідчить про неналежне та поверхове дослідження доказів судом першої інстанції.

Апелянт наголошує, що суд першої інстанції визнав за позивачем права орендодавця, проте не врахував його обов`язків як орендодавця та платника податків.

Крім того, третьою особою у справі надано доказ перерахування коштів відповідачу у розмірі 121 550 грн, а відтак, твердження позивача та висновок суду про отримання відповідачем орендної плати в сумі 176 550 грн не підтверджено доказами, а різниця у вказаних сумах свідчить, що ТОВ «Пігулка Хауз» не доплатило апелянту орендну плату у розмірі 55 000 грн й реально сплачена сума за останній місяць оренди становить 11 550 грн.

Представник апелянта звертає увагу й на те, що продавець ОСОБА_1 виставляв на продаж зазначене нерухоме майно за ціною 1 750 000 грн, а позивач придбав його за ціною 1 680 208 грн, з врахуванням того факту, що орендар наперед сплатив Продавцю частину орендної плати за Договором оренди від 21 квітня 2021 року. Відтак, різниця в сумі повністю компенсувала позивачу часткову попередню сплату орендної плати за останній місяць оренди та інші можливі та непередбачувані витрати.

Так, апелент вважає, що позивач вирішив ще раз отримати від нього кошти за останній місяць оренди хибно стверджуючи, що ОСОБА_1 отримав наперед орендну плату в сумі 176 550 грн і не перевіривши, що реально ним отримано лише 121 550 грн.

В апеляційній скарзі звертає увагу й на відмінність підписів позивача протягом судового розгляду в документах та заявах, що він надавав до суду, що свідчить про їх фальсифікацію, але суд першої інстанції не звернув уваги на вказане та прийняв підроблені документи, долучивши їх до матеріалів справи.

Також вказує, що суд бездоказово та необґрунтовано визнав за відповідачем заборгованість зі сплати комунальних послуг, оскільки відповідно до договору оренди нежитлового приміщення обов`язок зі сплати комунальних платежів покладено на орендаря.

Враховуючи викладене, представник ФОП ОСОБА_1 - ОСОБА_2 просить скасувати оскаржуване рішення повністю та залишити позовну заяву без розгляду.

Відзив на апеляційну скаргу на адресу апеляційного суду не надходив.

Відповідно до ч. 1 ст. 368 ЦПК України справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими главою І розділу V ЦПК України.

У відповідності до ч. 1 ст. 369 ЦПК України апеляційні скарги на рішення суду у справах з ціною позову менше ста розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб, крім тих, які не підлягають розгляду в порядку спрощеного позовного провадження, розглядаються судом апеляційної інстанції без повідомлення учасників справи.

Згідно з ч. 3 ст. 369 ЦПК України, з урахуванням конкретних обставин справи суд апеляційної інстанції може розглянути апеляційні скарги, зазначені в частинах першій та другій цієї статті, у судовому засіданні з повідомленням (викликом) учасників справи.

Відповідно до ч. 13 ст. 7 ЦПК України розгляд справи здійснюється в порядку письмового провадження за наявними у справі матеріалами, якщо цим Кодексом не передбачено повідомлення учасників справи. У такому випадку судове засідання не проводиться.

Враховуючи вищевикладене, оскільки із матеріалів справи не вбачається обставин, які б унеможливлювали розгляд справи без повідомлення учасників справи, розгляд справи здійснено в порядку письмового провадження, без повідомлення учасників справи.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на наступне.

Судом встановлено та з матеріалів справи вбачається, що 21 квітня 2021 року між ФОП ОСОБА_1 та ТОВ «Пігулка Хауз» було укладено договір оренди нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , площею 50,1 кв.м. (а.с.13-17).

Відповідно до положень п.1.2 Договору передбачено, що приміщення надається в користування терміном 35 місяців з моменту підписання сторонами Акту приймання-передачі приміщення.

Згідно положень п.4.1 та п.4.2 Договору до обов`язків орендаря належить вчасно, в повному обсязі, щомісячно сплачувати орендодавця орендну плату. Вчасно оплачувати комунальні та інші послуги на утримання приміщення та прибудинкової території (водопостачання, каналізацію, електроенергію, послуги зв`язку, вивіз сміття, пожежну охорону, охоронну систему та інше) згідно діючих розцінок та укладених договорів з відповідними підприємствами, які напряму так і по договорах орендодавця.

Відповідно до положень п.6.2 Договору визначено, що починаючи з моменту закінчення поточного ремонту, але не більше ніж зі спливом строку, зазначеного в п.6.2 цього Договору, сума орендної плати в місяць складає: з 3 по 12 місяць - 55 000 грн; з 13 по 24 місяць - 60 500 грн; з 25 по 35 місяць - 66 550 грн.

Відповідно до положень п.6.3 Договору орендар впродовж 5 робочих днів з дати укладення даного договору сплачує на користь орендодавця орендну плату за перший, другий, третій та останній місяць оренди, що загалом складає 176 550 грн.

В матеріалах справи також міститься Акт приймання-передачі приміщення (приймання в користування) від 21 квітня 2021 року, підписаний між ОСОБА_1 та ТОВ «Пігулка Хауз» (а.с.18).

З матеріалів справи вбачається, що ТОВ «Пігулка Хауз» сплатило 26 квітня 2021 року на користь ФОП ОСОБА_1 121 550 грн, що підтверджується платіжним дорученням №1 від 26 квітня 2021 року (а.с.85).

В подальшому, 26 липня 2021 року між ОСОБА_1 (продавець) та ОСОБА_3 (покупець) було укладено Договір купівлі-продажу нерухомого майна, згідно умов якого продавець передає у власність покупця майно, яким є приміщення номер 2, загальною площею 50,1 кв.м., яке розташовано за адресою: АДРЕСА_2 , а покупець приймає майно та сплачує за нього обумовлену грошову суму (а.с.9-12).

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 26 липня 2021 року, приміщення номер 2, загальною площею 50,1 кв.м., яке розташовано за адресою: АДРЕСА_2 , зареєстровано за ОСОБА_3 26 липня 2021 року (а.с.8).

Суд першої інстанції, задовольняючи позовні вимоги позивача, мотивував своє рішення тим, що стороною відповідача не спростовано те, що за договором оренди відповідачем від ТОВ «Пігулка Хауз» було отримано суму коштів за останній місяць оренди в розмірі 66 550 грн. Після укладення між відповідачем та позивачем договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, останній, як новий власник приміщення та новий орендар за договором оренди, має право на повернення від колишнього власника суми орендної плати, яка була отримана відповідачем наперед за останній місяць оренди. Однак, відповідач в добровільному порядку зазначену суму коштів не повертає, та претензію позивача про повернення коштів відповідачем було залишено без належного реагування. Таким чином, позовні вимоги в цій частині підлягають до задоволення. Також суд зазначив, що відповідач до моменту продажу приміщення належним чином не виконував свої зобов`язання по сплаті за житлово-комунальні послуги, в зв`язку з чим виникла заборгованість в сумі 16 424 грн та доказів на спростування зазначених обставин суду надано не було, а тому вказані кошти підлягають до стягнення з відповідача на користь позивача по справі.

Апеляційний суд не може погодитись із вказаними висновками суду першої інстанції з огляду на наступне.

Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Рішення суду першої інстанції не в повній мірі відповідає вказаним вимогам закону виходячи з наступного.

Згідно ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Оцінюючи висновки суду по суті позовних вимог та доводи апеляційної скарги, апеляційний суд керується наступним.

Згідно ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до вимог ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до положень статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

Відповідно до положень статті 762 ЦК України за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

Плата за найм (оренду) майна може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за найм (оренду) майна встановлюється договором найму.

Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за найм (оренду) майна.

Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

Плата за найм (оренду) майна вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Згідно статті 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

Перевіряючи доводи апелянта щодо неправильності висновків суду першої інстанції в частині повного задоволення заявлених позовних вимог про стягнення з відповідача на користь позивача орендної плати у розмірі 66 550 грн, то апеляційний суд враховує наступне.

Згідно умов укладеного договору оренди нежитлового приміщення між ФОП ОСОБА_1 та ТОВ «Пігулка Хауз» від 21 квітня 2021 року, сторонами було узгоджено, що починаючи з моменту закінчення поточного ремонту, але не більше ніж зі спливом строку, зазначеного в п.6.2 цього Договору, сума орендної плати в місяць складає: з 3 по 12 місяць - 55 000 грн; з 13 по 24 місяць - 60 500 грн; з 25 по 35 місяць - 66 550 грн.

Відповідно до положень п.6.3 Договору орендар впродовж 5 робочих днів з дати укладення даного договору сплачує на користь орендодавця орендну плату за перший, другий, третій та останній місяць оренди, що загалом складає 176 550 грн.

Разом з тим, згідно платіжного доручення №1 від 26 квітня 2021 року ТОВ «Пігулка Хауз» сплатило 26 квітня 2021 року на користь ФОП ОСОБА_1 121 550 грн.

Вказане свідчить про те, що ТОВ «Пігулка Хауз» не в повному обсязі виконало свій обов`язок перед орендодавцем щодо сплати відповідачу грошових коштів за перший, другий, третій та останній місяць оренди у розмірі 176 550 грн. Розмір грошових коштів, які не були сплачені ТОВ «Пігулка Хауз» на виконання п.6.3 Договору оренди, становить 55 000 грн. (176550 -121550)

Оскільки сума орендної плати з 25 по 35 місяць становить 66 550 грн за один місяць, а також враховуючи той факт, що відповідачу не було сплачено товариством 55 000 грн, апеляційний суд доходить висновку, що до стягнення з відповідача на користь позивача підлягають грошові кошти у розмірі 11 550 грн (66 550 - 55 000), які відповідач отримав від ТОВ «Пігулка Хауз» як плату за останній місяць оренди.

Щодо заявлених позовних вимог про стягнення з відповідача на користь позивача заборгованості з оплати за комунальні послуги у розмірі 16 424 грн, то апеляційний суд керується наступним.

Відповідно до частини третьої статті 13 Конституції України та частини четвертої статті 319 ЦК України при здійсненні права власності визначається, що власність зобов`язує.

Згідно із статтею 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна.

За правилами частини четвертої статті 319, статті 322 ЦК України власник зобов`язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.

Основні засади організаційних, господарських відносин, що виникають у сфері надання та споживання житлово-комунальних послуг між їхніми виробниками, виконавцями і споживачами, а також їхні права та обов`язки, регулюються Законом України «Про житлово-комунальні послуги».

Відповідно до п.5 ч.1 ст.1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) житлово-комунальні послуги - результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та/або перебування осіб у житлових і нежитлових приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил, що здійснюється на підставі відповідних договорів про надання житлово-комунальних послуг.

Відповідно до статті 7 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) споживач зобов`язаний укладати договори про надання житлово-комунальних послуг у порядку і випадках, визначених законом, оплачувати надані житлово-комунальні послуги за цінами/тарифами, встановленими відповідно до законодавства, у строки, встановлені відповідними договорами.

Згідно ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Позивач просить стягнути з відповідача заборгованість з оплати комунальних послуг у розмірі 16 424 грн.

Апеляційний суд звертає увагу, що 21 квітня 2021 року між ФОП ОСОБА_1 та ТОВ «Пігулка Хауз» було укладено договір оренди нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , площею 50,1 кв.м. (а.с.13-17).

Згідно положень п.4.1 та п.4.2 Договору до обов`язків орендаря належить вчасно, в повному обсязі, щомісячно сплачувати орендодавця орендну плату. Вчасно оплачувати комунальні та інші послуги на утримання приміщення та прибудинкової території (водопостачання, каналізацію, електроенергію, послуги зв`язку, вивіз сміття, пожежну охорону, охоронну систему та інше) згідно діючих розцінок та укладених договорів з відповідними підприємствами, які напряму так і по договорах орендодавця.

Враховуючи зазначені положення договору, саме на орендаря покладено обов`язок сплачувати комунальні та інші послуги, які надаються за адресою нежитлового приміщення: АДРЕСА_1 , площею 50,1 кв.м.

Як вбачається із наданого позивачем повідомлення розрахунку заборгованості з комунальних послуг по вище вказаному житловому приміщенню станом на 01.01.2022 ( а.с. 21) заборгованість по комунальним послугам нарахована за грудень 2021 року, тому апеляційний суд доходить висновку, що зобов`язання по сплаті вказаних витрат відповідно до положень визначених п.4.2 Договору оренди покладено на орендаря ТОВ «Пігулка Хауз», у зв`язку з чим вимоги до відповідача заявлені безпідставно.

Апеляційний суд також звертає увагу, що позивач набув право власності на нежитлове приміщення за адресою АДРЕСА_1 , площею 50,1 кв.м. саме 26 липня 2021 року, що свідчить про те, що саме із вказаної дати позивач є зобов`язаною особою з утримання вказаного нерухомого майна, після спливу строку дії договору оренди, відповідно до умов якого комунальні послуги сплачує товариство.

З урахуванням викладеного, апеляційний суд доходить висновку про необґрунтованість вказаних позовних вимог позивача по справі, а тому у їх задоволенні слід відмовити.

Відповідно до положень статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Згідно до ст. 141 ЦПК України визначено, що суд апеляційної чи касаційної інстанціях, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог та інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються на відповідача у разі задоволення позову.

Оскільки за результатом апеляційного перегляду справи суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог на 13,92%, то з відповідача на користь позивача підлягає до сплати судових збір у розмірі 138,14 грн (13,92% від 992,40 грн).

Враховуючи, що апеляційну скаргу задоволено на 86,08%, а також враховуючи, що апелянтом було сплачено судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 1 488 грн, то з позивача на користь відповідача підлягає до стягнення судовий збір у розмірі 1280,87 грн (86,08% від 1 488 грн).

Враховуючи взаємозалік судових витрат з позивача по справі на користь відповідача підлягає до стягнення судовий збір у розмірі 1 142,73 грн.

Керуючись ст.ст.367, 374, 381, 382 ЦПК України, апеляційний суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу фізичної особи підприємця ОСОБА_1 , подану представником ОСОБА_2 , задовольнити частково.

Рішення Печерського районного суду міста Києва від 25 серпня 2023 року скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги ОСОБА_3 задовольнити частково.

Стягнути з фізичної особи підприємця ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_3 ) на користь ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_2 , АДРЕСА_4 ) кошти, як орендну плату за останній місяць оренди за договором оренди нежитлових приміщень, укладеного між ТОВ «Пігулка Хауз» та ФОП ОСОБА_1 21 квітня 2021 року у розмірі 11 550 грн (одинадцять тисяч п`ятсот п`ятдесят гривень).

В задоволенні інших позовних вимог відмовити.

Стягнути ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_2 , АДРЕСА_4 ) на користь фізичної особи підприємця ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_3 ) понесені судові витрати по сплаті судового збору у розмірі 1 142,73 грн.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та касаційному оскарженню не підлягає, крім випадків передбачених ч. 3 ст. 389 ЦПК України.

Текст постанови складено 24 липня 2024 року .

Судді :

_______________ ________________ ______________

М.А.Яворський Т.Ц.Кашперська В.О.Фінагеєв