ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 липня 2024 року колегія суддів Судової палати з розгляду цивільних справ Дніпровського апеляційного суду у складі:

головуючого Красвітної Т.П.,

суддів: Свистунової О.В., Єлізаренко І.А,

за участю секретаря Сахарова Д.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Дніпро цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 на рішення Ленінського районного суду м. Дніпропетровська від 05 грудня 2023 року по справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія», Товариства з обмеженою відповідальністю «Українська боргова компанія», треті особи - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна, Орган опіки та піклування Адміністрації Новокодацького району Дніпровської міської ради, про визнання недійсним договору купівлі-продажу, визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора,

ВСТАНОВИЛА:

У грудні 2021 року ОСОБА_1 звернулась до суду з даним позовом, посилаючись на те, що 26 вересня 2007 року між нею і ТОВ «Укрпромбанк» було укладено кредитний договір №708/ФКВ-07, відповідно до умов якого вона отримала кредит розмірі 25000,00 доларів США строком на 240 місяців зі сплатою 12,3 % річних для придбання квартири. 26 вересня 2007 року також нею було укладено кредитний договір №709/ФК-07, згідно з умовами якого вона отримала кредит у розмірі 860,00 грн. строком на 240 місяців та сплатою 19,86 % річних для оплати витрат на страхування предмета забезпечення. На підставі договору купівлі-продажу від 26 вересня 2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Бойченко Т.М., їй на праві власності належить квартира АДРЕСА_1 . З метою забезпечення належного виконання зобов`язань по кредитному договору, 26 вересня 2007 року між позивачем і ТОВ «Укрпромбанк» було укладено іпотечний договір №708/Zфквіп-07, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Бойченко Т.М., предметом якого є квартира АДРЕСА_1 , яку оцінено сторонами договору у розмірі 253005,00 грн. У листопаді 2021 року їй стало відомо, що 28 жовтня 2021 року між ТОВ «ФК «Довіра і Гарантія» та ТОВ «Українська боргова біржа» було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку». Відповідно до вказаного договору належна їй на підставі договору купівлі-продажу квартира АДРЕСА_1 була придбана ТОВ «Українська боргова біржа». Як стало відомо позивачеві з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 28 жовтня 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., як державним реєстратором, було прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на належну позивачеві квартиру. Вважає, що спірний договір купівлі-продажу від 28 жовтня 2021 року укладений із суттєвим порушенням вимог чинного законодавства, зокрема, продавець ТОВ «ФК «Довіра та Грантія» не набув права власності на майно, що відчужувалося, оскільки не повідомляв боржника та іпотекодавця про порушення зобов`язань за кредитними договорами; ціна продажу є нижчою реальної ринкової вартості нерухомого майна, а оплата його вартості за договором фактично не здійснювалася. Квартиру було відчужено без дозволу Органу опіки та піклування, враховуючи, що в квартирі зареєстрована та проживає неповнолітня дитина. Позивача жодного разу не було повідомлено про відступлення права вимоги за кредитними та іпотечним договорами. Також вказувала, що оцінювачем не було здійснено візуальний огляд квартири, а вартість продажу квартири не була погоджена з нею. Згідно з відповіддю ДП «Укрпошта» поштові відправлення в автоматизованій системі Укрпошти відсутні, тому копії поштових описів вкладень та повідомлень про вручення не мають братися до уваги судом. Тому позивач просив визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», укладений між ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» та ТОВ «Українська боргова компанія», посвідчений 28.10.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. і зареєстрований в реєстрі за №2714; визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д.В. індексний номер 61218472 від 28.10.2021 про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Українська боргова компанія», на підставі вказаного вище договору купівлі-продажу від 28.10.2021.

Рішенням Ленінського районного суду м. Дніпропетровська від 05 грудня 2023 року в задоволенні позову відмовлено.

В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 , посилаючись на неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, ставить питання про скасування оскаржуваного рішення та ухвалення нового судового рішення про задоволення позовних вимог.

Розглянувши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та заявлених позовних вимог, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для часткового задоволення апеляційної скарги та зміни оскаржуваного рішення в частині правового обґрунтування відмови у задоволенні позову, виходячи з наступного.

Встановлено судом та стверджується зібраними у справі доказами, що 26 вересня 2007 року між ТОВ «Український промисловий банк» та ОСОБА_1 був укладений кредитний договір №708/ФКВ-07, відповідно до умов якого банк надав позивачеві кредит у розмірі 25000,00 доларів США на придбання квартири на вторинному ринку строком на 240 місяців, а позивач зобов`язалася повернути кредитні кошти і сплатити 12,3 % річних, комісію за надання кредиту у розмірі 1 % від суми кредиту, комісію за управління кредитом у розмірі 0,15 % від сум кредиту (т. 1 а.с. 41-47).

26 вересня 2007 року між ОСОБА_1 і ТОВ «Український промисловий банк» було укладено кредитний договір №709-ФК-07, згідно з яким банк надав позичальникові кредит у розмірі 860,22 грн. на оплату витрат на страхування предмета забезпечення строком на 240 місяців з датою повернення 25 вересня 2027 року та сплатою відсотків за користування кредитом у розмірі 19,86 % річних (т. 1 а.с. 31-38).

На підставі договору купівлі-продажу від 26 вересня 2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Бойченко Т.М. і зареєстрований в реєстрі за №7067, ОСОБА_1 придбала квартиру АДРЕСА_1 (раніше Дніпропетровськ) (т. 1 а.с. 21-22), право власності на яку у встановленому законом порядку було зареєстровано в КП «ДМБТІ» (т. 1 а.с. 25).

З метою забезпечення належного виконання зобов`язань за вказаним вище двома кредитними договорами, 26 вересня 2007 року між позивачем і ТОВ «Український промисловий банк» було укладено іпотечний договір №708/Zфквіп-07, що посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Бойченко Т.М. і зареєстрований в реєстрі за №7076, предметом якого є квартира АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 50-53).

Відповідно до п. 4.1 іпотечного договору №708/Zфквіп-07 від 26 вересня 2007 року, іпотекодержатель набуває права звернути стягнення та реалізувати предмет іпотеки у наступних випадках:

якщо у момент настання строку виконання основного зобов`язання за кредитним договором воно не буде виконано належним чином, а саме: при повному або частковому неповерненні суми кредиту (чергового платежу по кредиту) та/або несплаті або частковій несплаті процентів та/або при несплаті або частковій несплаті штрафних санкцій у встановлені кредитним договором строки;

якщо у триденний строк після загибелі, пошкодження чи втрати предмета іпотеки іпотекодавець не здійснить його заміну;

порушення іпотекодавцем обов`язків за цим та/або кредитним договором та невиконання вимоги іпотекодержателя про дострокове виконання основного зобов`язання;

якщо інша, ніж іпотекодержатель, особа набула право стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до п. 4.2 іпотечного договору №708/Zфквіп-07 від 26 вересня 2007 року, у випадку порушення іпотекодацем обов`язків за цим та/або кредитним договором іпотекодержатель надсилає іпотекодавцеві письмову вимогу про усунення порушення, в якій зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з порядком задоволення вимог іпотекодержателя, передбачених п. 4.4 цього договору (пункт 4.3 іпотечного договору № 708/Zфквіп-07 від 26 вересня 2007 року).

Умовами пункту 4.4 та підпункту 4.4.2 вказаного вище договору сторони погодили, що у випадку настання будь-якої з підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки, передбачених п. 4.1 цього договору, іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги, зокрема, шляхом продажу іпотекодержателем від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу. Іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або на підставі незалежної експертної оцінки предмета іпотеки. Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цього договору, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на предмет іпотеки.

На підставі договору від 30 червня 2010 року про передачу активів та кредитних зобов`язань Укпромбанку на користь Дельта Банку, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Соколовим О.Є. і зареєстрованого в реєстрі за №2258, активи та кредитні зобов`язання ТОВ «Український промисловий банк» було передано ПАТ «Дельта Банк» (т. 1 а.с. 133-138).

15 липня 2020 року між ПАТ «Дельта Банк» і ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» було укладено договір №2286/К/1 купівлі-продажу майнових прав, у тому числі за кредитними договорами (т. 1 а.с. 148-149, 150-151).

15 липня 2020 року між ПАТ «Дельта Банк» і ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» було укладено договір №2286-К про відступлення прав вимоги, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л. і зареєстрований в реєстрі за №1146, відповідно до умов якого новий кредитор набув право вимоги банку до позичальників, заставодавців, іпотекодавців, поручителів, фізичних осіб, фізичних осіб-підприємців, юридичних осіб, включаючи правонаступників боржників, спадкоємців боржників або інших осіб, до яких перейшли обов`язки боржника (т. 1 а.с. 142-143), у тому числі за договором іпотеки 708/Zфквіп-07 від 26 вересня 2007 року, що також підтверджується копією додатку №1 до цього договору (т. 1 а.с. 144-146).

Листом від 11 вересня 2020 року вих. №708/ФКВ-07/ZD104 (т. 1 а.с. 155 оберт, 156) ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» 22 вересня 2020 року направила цінним листом з описом вкладення на адресу ОСОБА_1 повідомлення про відступлення прав за договором іпотеки та вимогу про усунення порушень та дострокове повернення кредитних коштів та інших належних платежів, в якому зазначило про намір продати предмет іпотеки, поштове відправлення з якими не було отримано позивачем і було повернуто відправникові 07 жовтня 2020 року (т. 1 а.с. 154).

Листом від 04 листопада 2020 року №708/ФКВ-07/F104 ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» повторно 20 листопада 2020 року (т. 1 а.с. 158 оберт) направило боржникові повідомлення про відступлення прав за договором іпотеки (т. 1 а.с. 159) та вимогу про усунення порушень та сплати заборгованості за кредитним договором і про намір продати предмет іпотеки (т. 1 а.с. 159 оберт-160). 17 грудня 2020 року поштове відправлення було повернуто відправникові, у зв`язку із закінченням терміну зберігання (т. 1 а.с. 157).

Згідно з довідкою ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» №1/4259 від 27 жовтня 2021 року, розмір заборгованості ОСОБА_1 за кредитним договором №708/ФКВ-07 від 26 вересня 2007 року складає 1547294,27 грн, з яких: заборгованість по основній сумі - 621894,08 грн, заборгованість по процентах - 839891,39 грн, заборгованість по комісії - 85508,80 грн (т. 1 а.с. 160 оберт).

28 жовтня 2021 року ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» подало приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу Пономарьовій Д.В. дозвіл від 27 жовтня 2021 року на укладення договору купівлі-продажу предмету іпотеки за іпотечним договором №708/Zфквіп-07 від 26 вересня 2007 року (т. 1 а.с. 161).

28 жовтня 2021 року між ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» і ТОВ «Українська боргова компанія» було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. і зареєстрований в реєстрі за № 2714, відповідно до умов якого ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» як іпотекодержатель продало, а ТОВ «Українська боргова компанія» купило предмет іпотеки квартиру АДРЕСА_1 , яка належить ОСОБА_1 (т. 1 а.с. 128-129).

У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (частина перша статті 12 Закону України «Про іпотеку»).

Закон визначає такі способи звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий - на підставі рішення суду; позасудовий - на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (частина четверта статті 33 Закону України «Про іпотеку»).

Відповідно до принципу свободи договору саме сторони договору вправі визначати процедуру та порядок направлення та вручення відповідних повідомлень та виконання інших вимог, встановлених Законом України «Про іпотеку», і за відсутності в договорі відповідних умов слід виходити з такого.

Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Отже, за загальним правилом право розпоряджатися майном належить власнику, а особа, яка не є власником, таким правом не наділена.

Особа, яка не є власником майна, вправі розпоряджатися цим майном лише у випадках, встановлених законом.

Відповідно до частини першої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).

Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».

Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).

Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року №270.

Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.

В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.

Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки (частина перша статті 36 Закону України «Про іпотеку»).

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку». Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 цього Закону), а саме на підставі рішення суду або виконавчого напису нотаріуса.

Згідно із частиною третьою зазначеної статті договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати такі способи задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору іпотеки :

- передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього ж Закону;

- право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього ж Закону.

Згідно із частиною п`ятою статті 38 Закону України «Про іпотеку» дії щодо продажу предмета іпотеки та укладення договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Умовами пункту 4.4 та підпункту 4.4.2 іпотечного договору №708/Zфквіп-07 від 26 вересня 2007 року сторони погодили, що у випадку настання будь-якої з підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки, передбачених п. 4.1 цього договору, іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги, зокрема, шляхом продажу іпотекодержателем від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу. Іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або на підставі незалежної експертної оцінки предмета іпотеки. Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цього договору, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на предмет іпотеки.

Отже, сторони іпотечного договору досягли домовленості про позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу іпотекодержателем від власного імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку» (пункт 4.4.2); іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця про свій намір укласти цей договір.

Відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Таким чином, у разі дотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання невиконання вимог частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодаржателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків.

Такі висновки відповідають правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, яка викладена у постанові від 29 вересня 2020 року у справі №757/13243/17.

У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) слід виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку».

Судом було встановлено, що листом від 11 вересня 2020 року вих. №708/ФКВ-07/ZD104 (т. 1 а.с. 155 оберт, 156) ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» 22 вересня 2020 року направила цінним листом з описом вкладення на адресу ОСОБА_1 повідомлення про відступлення прав за договором іпотеки та вимогу про усунення порушень та дострокове повернення кредитних коштів та інших належних платежів, в якому зазначило про намір продати предмет іпотеки, поштове відправлення з якими не було отримано позивачем і було повернуто відправникові 07 жовтня 2020 року (т. 1 а.с. 154).

Листом від 04 листопада 2020 року №708/ФКВ-07/F104 ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» повторно 20 листопада 2020 року (т. 1 а.с. 158 оберт) направило боржникові повідомлення про відступлення прав за договором іпотеки (т. 1 а.с. 159) та вимогу про усунення порушень та сплати заборгованості за кредитним договором і про намір продати предмет іпотеки (т. 1 а.с. 159 оберт-160). 17 грудня 2020 року поштове відправлення було повернуто відправникові, у зв`язку із закінченням терміну зберігання (т. 1 а.с. 157).

Зміст вказаних вище листів від 11 вересня 2020 року та від 04 листопада 2020 року відповідає вимогам ст.ст. 35, 38 Закону України Про іпотеку, з відповідними змінами та доповненнями.

Факт надіслання таких вимог підтверджується поштовими квитанціями та описами вкладення до цінного листа, а також поштовими конвертами з відмітками про їх повернення без вручення адресату, копії яких долучено до матеріалів справи.

Отже, у матеріалах справи наявні докази надсилання та відсутні докази отримання іпотекодавцем ОСОБА_1 повідомлення з вимогою про усунення порушень, сплату заборгованості за кредитним договором та про намір іпотекодержателя продати предмет іпотеки відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку».

Виходячи з викладеного, надавши належної оцінки представленим у справі доказам, у їх сукупності; приймаючи до уваги, що правовим наслідком невиконання передбаченого статтею 38 Закону України «Про іпотеку» обов`язку іпотекодержателя повідомити іпотекодавця про необхідність усунення порушень, про намір відчужити предмет іпотеки визначено відшкодування іпотекодержателем збитків, - колегія дійшла висновку, що неотримання іпотекодавцем направленого повідомлення про намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки не є підставою для задоволення позовної вимоги ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу та позовної вимоги, яка має похідний характер, про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора.

З огляду на вищевикладене, у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія», ТОВ «Українська боргова компанія» про визнання недійсним договору купівлі-продажу, визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора має бути відмовлено саме з наведених вище підстав; рішення місцевого суду підлягає зміні в частині правового обгрунтування відмови у задоволенні позову.

Доводи апелянтки щодо незгоди з ціною продажу відповідачем спірної квартири та щодо неузгодження із апелянтною цієї ціни не спростовують наведені вище висновки про відсутність підстав для задоволення позову.

Так, згідно з ч. 5, 6 ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правоустановчий документ на предмет іпотеки не подається. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Доводи апеляційної скарги про відсутність дозволу органу опіки та піклування, наданого відповідачеві ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» на вчинення правочину, оскільки у квартирі зареєстрована неповнолітня дитина, також не доводять наявності підстав для задоволення позову, враховуючи наступне.

На час укладення кредитного договору № 709/ФКВ-07 від 26 вересня 2007 року та іпотечного договору № 708/Zфквіп-07 від 26 вересня 2007 року у квартирі АДРЕСА_1 , яка є предметом іпотеки, малолітніх (неповнолітніх) осіб, або інших осіб зареєстровано не було, про що свідчить застереження п. 5 договору купівлі-продажу квартири від 26 вересня 2007 року, зокрема, що на момент укладення цього договору щодо квартири не існує будь-яких прав третіх осіб, у тому числі права власності або права користування нею малолітніми, неповнолітніми дітьми; раніше зареєстровані особи зняті з реєстрації. (т. 1 а.с. 21). З копії свідоцтва про народження вбачається, що син позивача, ОСОБА_3 , народився ІНФОРМАЦІЯ_1 (а.с. 20), тобто, після укладення кредитних договорів, договору купівлі-продажу та договору іпотеки.

Місцевий суд звернув увагу, що задоволення вимог іпотекодержателя відбулося шляхом продажу предмету іпотеки в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», тобто відбулося звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідному застереженні в іпотечному договорі). Таке право іпотекодержателя на продаж предмету іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань виникло на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі), згоду на яке надано іпотекодавцем шляхом підписання відповідного договору до виникнення прав третіх осіб на користування предметом іпотеки, а зміни до договору іпотеки ОСОБА_1 та іпотекодержателем не вносилися. За таких обставин, вказана підстава, у даному випадку, не є достстньою для визнання договору купівлі-продажу недійсним. Крім цього, позивачем не надано доказів належного повідомлення іпотекодержателя про реєстрацію у квартирі неповнолітньої або інших осіб.

Встановлено, що згідно копії довідки КЖЕП №25 м. Дніпропетровська №356 від 23.01.2009, місце проживання позивачки зареєстроване у квартирі АДРЕСА_1 зі складом сім`ї: син ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , відповідно до копії свідоцтва про народження серії НОМЕР_1 від 21.05.2008, мати - ОСОБА_5 (а.с. 20, 57 т.1).

Будь-яких доказів відсутності у власності, володінні, користуванні позивачки та неповнолітнього ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , іншого житла, суду не представлено, клопотання про витребування відповідних доказів судом - не заявлено, що підтверджується матеріалами справи.

Інші доводи апеляційної скарги зводяться до переоцінки доказів та незгоди з висновками суду щодо їх оцінки.

Суд звертає увагу, що, відповідно до ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 82 цього Кодексу. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Згідно ст. 89 ЦПК України, виключне право оцінки доказів належить суду, який має оцінювати докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

З огляду на вищевикладене, апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення суду першої інстанції підлягає зміні в частині правового обґрунтування відмови у задоволенні позову.

Колегія звертає увагу, що позивачка, на захист своїх прав та законних інтересів, не позбавлена можливості, за наявності підстав, звернутись до суду з іншим позовом, зокрема, про стягнення спричинених іпотекодавцю збитків.

Керуючись ст.ст. 259, 268, 367, 376, 381-383 ЦПК України, колегія суддів,

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 задовольнити частково.

Рішення Ленінського районного суду м. Дніпропетровська від 05 грудня 2023 року змінити в частині правового обґрунтування відмови у задоволенні позову.

В іншій частині рішення Ленінського районного суду м. Дніпропетровська від 05 грудня 2023 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та протягом тридцяти днів може бути оскаржена шляхом подання касаційної скарги до Верховного Суду.

Головуючий Т.П. Красвітна

Судді І.А. Єлізаренко

О.В. Свистунова