КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

Іменем України

26 червня 2024 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Таргоній Д.О.,

суддів: Голуб С.А., Слюсар Т.А.,

за участі секретаря Спис Ю.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Деснянського районного суду м. Києва від 05 травня 2021 року у справі за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Євро-Клінт», товариства з обмеженою відповідальністю «Грасса Груп», ОСОБА_2 , третя особа: товариство з обмеженою відповідальністю «Глобал Строй-3», про визнання майнового (речового) права на об`єкт незавершеного будівництва - квартиру, визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним, витребування майна з чужого незаконного володіння, -

ВСТАНОВИВ:

У вересні 2020 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Євро-Клінт» (далі - ТОВ «Євро-Клінт»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Грасса Груп» (далі - ТОВ «Грасса Груп»), ОСОБА_2 про визнання майнового (речового) права на об`єкт незавершеного будівництва, визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним, витребування майна з чужого незаконного володіння.

Позовна заява мотивована тим, що 22 вересня 2014 року між нею та товариством з обмеженою відповідальністю «Глобал Строй-3» (далі - ТОВ «Глобал строй-3»), товариством з обмеженою відповідальністю «Київмонтажбуд» (далі - ТОВ «Київмонтажбуд») укладено договір купівлі-продажу майнових прав № КМБ/01/057, відповідно до умов якого покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості, розташований в об`єкті капітального будівництва житлової прибудови з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер земельної ділянки :62:096:0038. Об`єктом нерухомості відповідно до умов договору є двокімнатна квартира АДРЕСА_2 , загальна площа 52,8 кв. м.

Вона сплатила продавцю кошти у розмірі 391 248,00 грн, що складає 100 % вартості майнових прав об`єкта нерухомості за договором № КМБ/01/057, а 30 листопада 2015 року отримала технічний паспорт на квартиру АДРЕСА_3 . Проте вчасно не отримала те, на що розраховувала, укладаючи договір № КМБ/01/057, оскільки термін будівництва та введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва затримано більше ніж на п`ять років.

В березні 2020 року їй стало відомо, що ТОВ «Грасса Груп» зареєструвало за собою право власності на квартиру АДРЕСА_3 , а в подальшому спірна квартира була зареєстрована за ОСОБА_2 Відбувся перепродаж майнових прав поза її волею.

З урахуванням заяви про зміну предмета позову (т. 1., а. с. 144), ОСОБА_1 просила суд:

- визнати за ОСОБА_1 майнове (речове) право на об`єкт незавершеного будівництва - двокімнатну квартиру АДРЕСА_3 на земельній ділянці з кадастровим номером :62:096:0038;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав № КМБ/01/283 від 25 липня 2017 року, укладений між ТОВ «Глобал строй-3», ТОВ «Київмонтажбуд» та ТОВ «Грасса Груп»;

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 31 травня 2019 року № 47147486 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Мазарчук Н. В., яким за ТОВ «Грасса Груп» зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_3 ;

- витребувати квартиру АДРЕСА_3 з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 .

Справу суди розглядали неодноразово.

Рішенням Деснянського районного суду м. Києва від 05 травня 2021 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 28 вересня 2021 року, у задоволенні позову відмовлено.

Суди виходили з того, що предметом договору від 22 вересня 2014 року №КМБ/01/057 є об`єкт нерухомості, майнові права на які передаються за даним договором, розташований в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_4 , двокімнатна квартира № 53 , загальною площею 52,8 кв. м, на 6 поверсі, та позивачем сплачено грошові кошти - 100 % вартості майнових прав об`єкта нерухомості - квартири № 53 , а тому підстави для визнання за позивачем майнового (речового) права на квартиру АДРЕСА_3 відсутні.

Також, не підлягає задоволенню позовна вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав № КМБ/01/283 від 25 липня 2017 року, укладеного між ТОВ «Глобал Строй-3», ТОВ «Київмонтажбуд» та ТОВ «Грасса Груп», оскільки позивачем не надано вказаного договору та не заявлено клопотань про його витребування.

Відсутні також правові підстави для скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 31 травня 2019 року приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Мазарчук Н. В., відповідно до якого за ТОВ «Грасса Груп» було зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_3 , оскільки вказане рішення скасовано на підставі наказу Міністерства юстиції України від 21 липня 2020 року № 2479/5.

Безпідставною є і вимога позивача про витребування квартири АДРЕСА_3 з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 , оскільки остання не є власником зазначеної квартири.

Постановою Верховного Суду від 17 травня 2022 року касаційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково. Постанову Київського апеляційного суду від 28 вересня 2021 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Постанова касаційного суду мотивована тим, що, звертаючись до апеляційного суду, ОСОБА_1 зазначала, що 01 липня 2021 року при ознайомленні з матеріалами кримінального провадження № 0000166 від 10 січня 2019 року їй стало відомо, що слідчим СВ Деснянського УП ГУ НП у м. Києві при проведенні слідчої дії - виїмки, були вилучені документи. На підставі її заяви від 01 липня 2021 року їй надано дозвіл на використання матеріалів, що містять таємницю досудового розслідування. До апеляційної скарги нею було додано:

- копію відповіді Головного Управління Національної поліції у м. Києві на клопотання потерпілої ОСОБА_1 від 01 липня 2021 року;

- копію довідки від 01 березня 2016 року про фінансування 100 % майнових прав об`єкта нерухомості до договору № КМБ/01/057 купівлі-продажу майнових прав від 22 вересня 2014 року, відповідно до якої ОСОБА_1 сплатила продавцю 391 248,00 грн, що складає 100% вартості майнових прав об`єкта нерухомості, що знаходиться за будівельною адресою: АДРЕСА_6 (загальна площа 53,4 кв. м згідно з технічним паспортом);

- копію акта приймання-передачі технічного паспорта від 01 березня 2016 року до договору купівлі-продажу майнових прав № КМБ/01/057 від 22 вересня 2014 року, відповідно до якого продавець передав, а покупець прийняв технічний паспорт 2-х кімнатної квартири АДРЕСА_7 ;

- копію додаткової угоди від 01 березня 2016 року до договору купівлі-продажу майнових прав № КМБ/01/057 від 22 вересня 2014 року, відповідно до якої сторони виклали п. 2.2 договору у новій редакції, а саме домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за цим договором, є квартира, що розташована в 1 секції об`єкта капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_6 ;

- копію додаткової угоди від 25 липня 2017 року про заміну сторони у зобов`язанні до договору № КМБ/01/057 від 22 вересня 2014 року, відповідно до якої всі зобов`язання ОСОБА_1 перед ТОВ «Київмонтажбуд», які на дату підписання указаної додаткової угоди виконані ОСОБА_1 на користь ТОВ «Київмонтажбуд», вважаються належно виконаними ОСОБА_1 перед ТОВ «Грасса Груп», та не потребують оформлення додатковою угодою;

- копію договору купівлі-продажу майнових прав № КМБ/01/283 від 25 липня 2017 року, укладеного між ТОВ «Глобал Строй-3», ТОВ «Київмонтажбуд» (продавець) та ТОВ «Грасса Груп» (покупець), відповідно до умов якого продавець продає, а покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості, розташований в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_6 , загальною площею 53,4 кв. м на 6 поверсі;

- висновок експерта від 12 травня 2021 року № СЕ-19/111-21/11069-ПЧ на підставі постанови про призначення почеркознавчої експертизи від 05 березня 2021 року, винесеної слідчим СВ Деснянського УП ГУНП у м. Києві в кримінальному провадженні № 0000166 від 10 січня 2019 року.

Апеляційний суд, відмовляючи у прийнятті доказів, які не були подані до суду першої інстанції, не навів мотивів такого рішення, та здійснив це без встановлення неможливості їх подання до суду першої інстанції. Оскільки суд касаційної інстанції позбавлений процесуальної можливості встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені судами попередніх інстанцій, з`ясувати дійсні обставини справи, колегія суддів направила справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Постановою Київського апеляційного суду від 31 травня 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково.

Рішення Деснянського районного суду міста Києва від 05 травня 2021 року скасовано. Ухвалено нове рішення. Позов ОСОБА_1 до ТОВ «Євро-Клінт», ТОВ «Грасса Груп», ОСОБА_2 , третя особа - ТОВ «Глобал Строй-3», про визнання майнового (речового) права на об`єкт незавершеного будівництва - квартиру, визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним, витребування майна з чужого незаконного володіння задоволено частково.

Витребувано квартиру АДРЕСА_3 , з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 .

У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено.

Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 9 781,20 грн.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, є неефективними.

З наявних в матеріалах справи доказів, колегія суддів зробила висновок, що позивач в повному обсязі сплатила вартість спірної квартири, на підставі акта прийому-передачі прийняла її, а тому набула права на квартиру. Отже, вимога про визнання майнових прав на квартиру є неефективною, а тому задоволенню не підлягає.

Вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав № КМБ/01/283 від 25 липня 2017 року, укладений між ТОВ «Глобал строй-3», ТОВ «Київмонтажбуд» та ТОВ «Грасса Груп», задоволенню не підлягає з тих підстав, що право на витребування майна з чужого володіння не потребує визнання недійсним правочину, за яким майно вибуло від законного власника.

Позовна вимога про скасування запису про право власності задоволенню не підлягає, враховуючи висновки, вкладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16-ц (провадження № 14-936цс20), оскільки рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права.

З урахуванням встановлених фактичних обставин, вимог закону, усталеної судової практики Верховного Суду, позов ОСОБА_1 підлягає задоволенню в частині витребування квартири АДРЕСА_3 , з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 . Протилежний висновок суду першої інстанції є помилковим.

Постановою Верховного Суду від 13 березня 2024 року касаційну скаргу ОСОБА_2 задоволено частково. Постанову Київського апеляційного суду від 31 травня 2023 року в частині задоволених позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про витребування квартири з чужого незаконного володіння скасовано. Справу № 754/12394/20 в зазначеній частині передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Постанова касаційного суду мотивована тим, що, апеляційний суд не врахував, що:

- суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів);

- докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього;

- про прийняття та дослідження нових доказів, як і відмову в їх прийнятті, апеляційний суд зобов`язаний мотивувати свій висновок в ухвалі при обговоренні заявленого клопотання або в ухваленому судовому рішенні;

- апеляційний суд окремо не вирішував питання можливості прийняття додаткових доказів при наданні їх позивачем, мотивувальна частина постанови апеляційного суду відповідних мотивів також не містить;

- апеляційний суд не мотивував, на підставі яких наявних в матеріалах справи доказів та фактичних обставин він встановив обставини, які мають значення для справи і на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог або заперечень, зокрема, і щодо права власності позивача на квартиру АДРЕСА_3 ;

- не надав жодної оцінки та не відхилив доводи відповідача як в частині заперечень щодо наявності підстав для прийняття додаткових доказів на стадії апеляційного розгляду справи, так і щодо можливості задоволення позову в частині витребування спірної квартири по суті його вирішення.

За таких обставин суд апеляційної інстанцій не виконав вказівок постанови Верховного Суду від 17 травня 2022 року та допустив порушення норм процесуального права і при новому розгляді справи, у зв`язку з чим висновок апеляційного суду про задоволенні позову в оскарженій частині неможливо визнати законним та обґрунтованим.

За правилом частин першої, другої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Відповідно до частини першої статті 417 ЦПК України вказівки, що містяться в постанові суду касаційної інстанції, є обов`язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи.

У судовому засіданні в суді апеляційної інстанції представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Печериця Н.С. підтримала апеляційну скаргу, просила її задовольнити. Крім того, просила також вирішити раніше подані до апеляційного суду клопотання про приєднання до матеріалів справи доказів, зокрема клопотання від 27 червня 2022 року, від 25 жовтня 2022 року, від 02 січня 2023 року, від 06 лютого 2023 року (а. с. 1-75, 110-156, 180-185 т. 3, а. с. 2-22 т. 4) В обґрунтування клопотання зазначала, що неможливість подання зазначених доказів до суду першої інстанції пов'язані із тим, що у позивача був відсутній доступ до цих доказів, оскільки оригінали документів були вилучені органами досудового розслідування та приєднані до матеріалів кримінального провадження № 0000166. Лише у липні 2021 року, тобто після ухвалення оскаржуваного рішення суду, слідчим СВ Деснянського УП ГУ НП у м. Києві було надано позивачу дозвіл на використання матеріалів, що містять таємницю досудового розслідування.

Представник відповідача ОСОБА_2 - адвокат Сабіщенко О.В. у судовому засіданні заперечувала проти задоволення апеляційної скарги, просила залишити без змін рішення суду першої інстанції, як законне та обгрунтоване. Щодо поданих представником позивача клопотань про приєднання до матеріалів справи доказів - просила відмовити в їх задоволенні, оскільки позивачем не доведено поважності причин їх неподання до суду першої інстанції. Вважає, що розгляд справи на підставі доказів, які не надавалися до суду першої інстанції, суперечить принципу диспозитивності цивільного судочинства та принципу правової визначеності.

Решта учасників справи своїх представників для участі у судовому засіданні не напрвили, про дату, час та місце розгляду справи були повідомлені у відповідності до положень процесуального законодавства.

Керуючись положеннями частини другої статті 372 ЦПК України, колегія суддів вважала за можливе розглянути справу у відсутності осіб, що не зявилися, оскільки їх неявка не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

Заслухавши думку представників сторін з приводу заявленого представником позивача клопотання про приєднання доказів, колегія суддів апеляційного суду дійшла висновку про його часткове задоволення, виходячи з наступного.

Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (частина третя статті 367 ЦПК України).

Звертаючись 27.06.2022 року до апеляційного суду з клопотанням про долучення до матеріалів справи доказів, позивач (апелянт) ОСОБА_1 просила суд прийняти до розгляду та долучити до справи наступні документи:

1)копії відповіді Головного Управління Національної поліції у м. Києві на клопотання потерпілої ОСОБА_1 від 14.06.2022 року;

2) копію довідки від 01 березня 2016 року про фінансування 100% майнових прав об`єкта нерухомості до договору №КМБ/01/057 купівлі-продажу майнових прав від 22 вересня 2014 року, відповідно до якої ОСОБА_1 сплатила продавцю 391 248,00 грн, що складає 100% вартості майнових прав об`єкта нерухомості, що знаходиться за будівельною адресою: АДРЕСА_6 (загальна площа 53,4 кв. м згідно технічного паспорту);

3) копію акта приймання-передачі технічного паспорту від 01 березня 2016 року до договору купівлі-продажу майнових прав №КМБ/01/057 від 22 вересня 2014 року, відповідно до якого продавець передав, а покупець прийняв технічний паспорт 2-х кімнатної квартири АДРЕСА_7 ;

4) копію додаткової угоди від 01 березня 2016 року до договору купівлі-продажу майнових прав №КМБ/01/057 від 22 вересня 2014 року, відповідно до якої сторони виклали п. 2.2 договору у новій редакції, а саме, сторони домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за цим договором, є квартира, що розташована в 1 секції оьєкту капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_6 ;

5) копію додаткової угоди від 25 липня 2017 року про заміну сторони у зобов`язанні до договору №КМБ/01/057 від 22 вересня 2014 року, відповідно до якої всі зобов'язання ОСОБА_1 перед ТОВ «Київмонтажбуд», які на дату підписання даної додаткової угоди виконані ОСОБА_1 на користь ТОВ «Київмонтажбуд», вважаються належно виконаними ОСОБА_1 перед ТОВ «Грасса Груп», та не потребують оформлення додатковою угодою;

6) копію договору купівлі-продажу майнових прав №КМБ/01/283 від 25 липня 2017 року, укладеного між ТОВ «Глобал Строй-3», ТОВ «Київмонтажбуд», (продавець) та ТОВ «Грасса Груп» (покупець), відповідно до умов якого продавець продає, а покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості, розташований в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_6 , загальною площею 53,4 кв. м на 6 поверсі;

7) висновок експерта від 12 травня 2021 року №СЕ-19/111-21/11069-ПЧ на підставі постанови про призначення почеркознавчої експертизи від 05 березня 2021 року, винесеної слідчим СВ Деснянського УП ГУНП у м. Києві в кримінальному провадженні № 0000166 від 10 січня 2019 року;

8) копію листа слідчого СВ УП ГУНП у м. Києві про надання завірених належним чином копій документів від 14.06.2022р. на 23 арк. ;

9) копію висновку експерта від 22.12.2021 р. № СЕ-19/111-21/56284-ПЧ;

10) копію витягу з ЄРДР №0000166 від 10.01.2019р.

Частина з цих документів (зокрема: 2), 3), 4), 5), 6), 7)) були додані позивачем до апеляційної скарги у липні 2021 року.

Взявши до уваги наведені стороною позивача доводи про те, що до 01 липня 2022 року позивачу не було відомо про місцезнаходження зазначених документів, а можливість подання їх до суду в якості доказів була обумовлена необхідністю отримання дозволу слідчого на використання матеріалів кримінального провадження, тобто причини неподання доказів до суду першої інстанції об'єктивно не залежали від позивача, колегія суддів апеляційного суду вважала за можливе задовольнити клопотання частково, долучивши до матеріалів справи в якості доказів документи, які були подані ОСОБА_1 разом із апеляційною скаргою (том І а.с. 227-251)

Решта доказів, поданих позивачем разом із клопотаннями 27 червня 2022 року, від 25 жовтня 2022 року, від 02 січня 2023 року, від 06 лютого 2023 року, не можуть бути долучені до справи на стадії апеляційного розгляду, оскільки в обґрунтування клопотань позивачем не було наведено поважних причин неможливості подання доказів до суду першої інстанції, крім того, зазначені докази не існували на момент ухвалення рішення судом першої інстанції.

Заслухавши доповідь судді доповідача по справі, пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи та перевіривши обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги та приймаючи до уваги, що вказівки, що містяться в постанові суду касаційної інстанції, є обов`язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи (ч.1 ст.417 ЦПК України), колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

У частинах 1,2 та 5 ст.263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Проте зазначеним вимогам закону оскаржуване рішення суду першої інстанції в частині, що переглядається апеляційним судом, не відповідає.

Судами у даній справі встановлені наступні фактичні обставини.

22 вересня 2014 року між ТОВ «Глобал строй-3», ТОВ «Київмонтажбуд» та ОСОБА_1 укладено договір № КМБ/01/057 купівлі-продажу майнових прав, відповідно до пункту 2.2 якого сторони домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на які передаються за даним договором, є об`єкт нерухомості, розташований в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою АДРЕСА_4 , двокімнатна квартира № 53 , загальною площею 52,8 кв. м, на 6 поверсі.

Згідно з положенням п. 3.1. договору, майнові права на об`єкт нерухомості за договором передаються продавцем покупцю шляхом підписання акта прийому - передачі майнових прав.

На виконання пунктів 4.2, 4.3.1 договору ОСОБА_1 сплатила продавцю грошові кошти у розмірі 391 248,00 грн, що складає 100 % вартості майнових прав об`єкта нерухомості, що знаходиться за будівельною адресою: АДРЕСА_8 , загальна площа 52,8 кв. м, про що свідчить копія довідки про фінансування 100% майнових прав Об`єкта нерухомості по Договору № КМБ/01/057 купівлі-продажу майнових прав від 22 вересня 2014 року, виданої ОСОБА_1 01 березня 2016 року ТОВ «Київмонтажбуд».

01 березня 2016 року ТОВ «Глобалстрой-3» (замовник, землекористувач земельної ділянки), ТОВ «Київмонтажбуд» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) підписано акт приймання-передачі технічного паспорту по договору купівлі-продажу майнових прав № КМБ/01/057 від 22 вересня 2014 року, згідно з яким покупець підтверджує, що жодних претензій щодо вказаного технічного паспорту в неї до продавця немає. Технічний паспорт 2-х кімнатної квартири АДРЕСА_7 , переданий продавцем та отриманий покупцем своєчасно та у належному стані.

Копія вказаного технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_3 , виданого на ім`я ОСОБА_1 , міститься в матеріалах справи.

01 березня 2016 року ТОВ «Глобалстрой-3» (замовник, землекористувач земельної ділянки), ТОВ «Київмонтажбуд» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) підписано Додаткову угоду до договору купівлі-продажу майнових прав № КМБ/01/057 від 22 вересня 2014 року, в якій п. 2.2 договору викладено в наступній редакції: Сторони домовились, що Об`єктом нерухомості, Майнові права на який передаються за цим Договором, є квартира, що розташована в 1 (першій) секції Об`єкту капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , з наступними характеристиками: кількість кімнат - 2, загальна площа - 53,40 кв.м., поверх 6.

Згідно Додаткової угоди про заміну сторони у зобов`язанні до договору купівлі-продажу майнових прав № КМБ/01/057 від 22 вересня 2014 року 25 липня 2017 року між ТОВ «Глобалстрой-3» (замовник, землекористувач земельної ділянки, Сторона 1), ТОВ «Київмонтажбуд» (продавець, Сторона 2), ОСОБА_1 (покупець, Сторона, 3) та ТОВ «Грасса Груп» (Сторона 4), сторони домовилися замінити Сторону 2 на Сторону 4 в Договорі.

Вказана Додаткова угода ОСОБА_1 не підписана.

25 липня 2017 року між ТОВ «Київмонтажбуд» (Продавець) та ТОВ «Грасса Груп» (Покупець) укладено Договір №КМБ/01/283 купівлі-продажу майнових прав, за умовами якого Продавець продав, а Покупець купив Майнові права на Об`єкт нерухомості, розташований в Обєкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , а саме: квартиру № 42 , 2-кімнатну, загальною площею 53,4 кв.м., 6 поверх.

25 липня 2017 року ТОВ «Київмонтажбуд» змінило назву на ТОВ «Євро-Клінт».

18 серпня 2017 року між ТОВ «Глобал Строй-3», ТОВ «Грасса Груп» та ОСОБА_1 підписано акт обстеження об`єкта нерухомості за будівельною адресою: АДРЕСА_6 , загальна площа 52,8, поверх 6. Пунктом 2.1 акта обстеження передбачено, що після підтвердження покупцем належного усунення продавцем всіх вказаних в цьому акті недоліків, об`єкт нерухомості вважатиметься переданим покупцеві у належному стані, а обов`язки продавця перед покупцем щодо об`єкта нерухомості вважатимуться виконані ними в повному обсязі.

Встановлено також, що рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 47147486 від 31 травня 2019 року, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Мазарчук Н. В., відповідно до якого ТОВ «Грасса Груп» було зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_3 , скасовано на підставі наказу Міністерства юстиції України від 21 липня 2020 року № 2479/5.

Звертаючись до суду з даним позовом, ОСОБА_1 посилалася на те, що в березні 2020 року їй стало відомо, що ТОВ «Грасса Груп» зареєструвало за собою право власності на квартиру АДРЕСА_3 , а в подальшому спірна квартира була зареєстрована за ОСОБА_2 , у зв`язку із чим вважала, що відбувся перепродаж майнових прав позивача поза її волею.

Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що предметом договору від 22 вересня 2014 року №КМБ/01/057 є об`єкт нерухомості, майнові права на які передаються за даним договором, розташований в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_4 , двокімнатна квартира № 53 , загальною площею 52,8 кв. м, на 6 поверсі, та позивачем сплачено грошові кошти - 100 % вартості майнових прав об`єкта нерухомості - квартири № 53 , а тому підстави для визнання за позивачем майнового (речового) права на квартиру АДРЕСА_3 відсутні. Безпідставною є і вимога позивача про витребування квартири АДРЕСА_3 з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 , оскільки остання не є власником зазначеної квартири.

Надаючи оцінку обгрунтованості висновків суду першої інстанції в частині позовних вимог про витребування майна, враховуючи доводи позивача та заперечення відповідача ОСОБА_2 , апеляційний суд виходить із наступного.

Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», в редакції, станом на дату укладення ОСОБА_1 . Договору купівлі-продажу майнових прав, закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.

Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» в редакції станом на дату виникненні спірних правовідносин, вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України).

За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

За змістом положень статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

У даній справі встановлено та підтверджується матеріалами справи, що позивачка ОСОБА_1 повністю сплатила вартість майнових прав Об`єкта нерухомості за Договором № КМБ/01/057 купівлі-продажу майнових прав від 22 вересня 2014 року, що підтверджується відповідною довідкою ТОВ «Київмонтажбуд» від 01 березня 2016 року.

За загальним правилом судове рішення не породжує право власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється.

Частиною першої статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

За положеннями пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13 квітня 2011 року, прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності, та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Положенням пункту 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 року № 553), для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються такі документи: 1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо; 2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо). У разі придбання особою безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром є одиниця нерухомості, документами, що підтверджують набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу облігацій та за наявності документ, згідно з яким здійснювалось закріплення відповідного об`єкта інвестування за власником облігацій (договір резервування, бронювання тощо).

Зазначеними нормами встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб.

Таким чином саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).

Власник має право витребовувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (частина перша статті 387 ЦК України).

Частина перша статті 388 ЦК України містить перелік підстав, за яких власник майна має право витребовувати своє майно, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт 3 зазначеної статті).

Якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребовувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України).

Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.

Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.

У даній справі сторонами не подано доказів, які підтверджують введення в експлуатацію будинку АДРЕСА_1 .

Відтак, у позивача ОСОБА_1 не виникло право власності на спірну квартиру. За змістом договору купівлі-продажу майнових прав позивачка отримала лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно.

За правилами статті 387 ЦК України лише власник має право витребовувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним. У позивачки право власності на спірну квартиру не виникло, оскільки вона отримала лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно в будинку, який не введено в експлуатацію.

Ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позовних вимог в частині витребування майна, суд першої інстанції на зазначені обставини уваги не звернув, не дав належної оцінки доводам сторін в цій частині, дійшов помилкового висновку про те, що позивачем не доведено внесення 100% вартості квартири АДРЕСА_3 , а відтак встановив відсутність у позивача майнових прав на це майно.

Згідно п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково та ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Згідно з положеннями ч.ч. 1, 4 ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є, крім іншого, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

За таких обставин, оскільки рішення суду першої інстанції, в частині що переглядається апеляційним судом, постановлено з неправильним застосуванням норм матеріального права, колегія суддів апеляційного суду приходить до висновку про можливість зміни рішення в частині мотивування підстав для відмови в задоволенні позовних вимог щодо витребування майна, виклавши їх в редакції цієї постанови.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Деснянського районного суду м. Києва від 05 травня 2021 року змінити в частині мотивування підстав в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про витребування квартири з чужого незаконного володіння, виклавши їх в редакції цієї постанови.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складений 18 липня 2024 року.

Суддя-доповідач Таргоній Д.О.

Судді: Голуб С.А.

Слюсар Т.А