Справа №672/333/24
Провадження №2/672/212/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 липня 2024 року м.Городок

Городоцький районний суд Хмельницької області у складі:

головуючого судді Пономаренко Л.Е.,

за участю секретаря судового засідання Шкробот К.І.,

представника позивача адвоката Літвінова Є.В.- в режимі відеоконференції,

представника відповідачів адвоката Гризовського І.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Ярос Агро» до ОСОБА_1 , фермерського господарства «Сам+» про захист переважного права оренди земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

ТОВ «Ярос Агро» звернулося до суду із позовною заявою до ОСОБА_1 , фермерського господарства «Сам+» про захист переважного права оренди земельної ділянки. В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що між ТОВ «Ярос Агро» та відповідачем ОСОБА_1 12. 07.2016 був укладений договір оренди землі №22/07/16-1 строком на 7 років. 08.06.2023-за місяць до закінчення строку договору позивач, дотримуючись вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі», повідомив про намір скористатись переважним правом на укладення на новий строк договору оренди щодо зазначеної вище земельної ділянки, а також надав відповідачу проєкт договору оренди землі. У відповідь на на зазначений лист ОСОБА_1 листом від 23.06.2023 повідомив позивача про відмову від укладення договору оренди землі та заявив про намір самостійно розпоряджатись земельною ділянкою. Проте, 08.01.2024 між ОСОБА_1 та фермерським господарством «Сам+» укладено договір оренди землі та здійснено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки також строком на 7 років. Вважає, що ТОВ «Ярос Агро» як первинний орендар має переважне право на укладення договору оренди на новий строк, тому відповідачами було порушено права позивача. Враховуючи викладене вище, позивач з урахуванням заяви про зміну предмету позову, просив визнати укладеним між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю «Ярос Агро» договір оренди земельної ділянки за кадастровим номером :04:003:0004 площею 2,00 га, місцезнаходження: Хмельницька область, Хмельницький р-н, Городоцька об`єднана територіальна громада на запропонованих умовах, визнати відсутніми право оренди фермерського господарства «Сам+» на земельну ділянку за кадастровим номером :04:003:0004 площею 2,00 га, місцезнаходження: Хмельницька область, Хмельницький р-н, Городоцька об`єднана територіальна громада, зареєстроване державним реєстратором Виконавчого комітету Городоцької міської ради Хмельницької області Гребенюком О.Д. (номер запису про інше речове право:53247759) та стягнути з відповідачів витрати на правничу допомогу та сплату судового збору.

Представник відповідачів- адвокат Гризовський І.С. подав відзив на позов, в якому зазначив, що 12.07.2016 між ОСОБА_1 та ТОВ «Ярос Агро» було укладено договір оренди землі щодо земельної ділянки з кадастровим номером :04:003:0004 площею 2,00 га, розташованої на території Кузьминської сільської ради Городоцького району Хмельницької області, для ведення особистого селянського господарства. Даний договір зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно 22.07.2016, договір укладено на 7 років. Враховуючи відсутність волевиявлення ОСОБА_1 на поновлення строку дії договору та направлення ним листа-повідомлення про це на адресу позивача у строк, визначений ЗУ «Про оренду землі», відсутні підстави для задоволення вимог позивача про визнання укладеним між ОСОБА_1 та ТОВ «Ярос Агро» договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :04:003:0004 площею 2,00 га, що знаходиться на території Городоцької міської об`єднаної територіальної громади Хмельницького району Хмельницької області, на умовах договору оренди від 08.01.2024 укладеного між ОСОБА_1 та ФГ «Сам+» та визнання відсутнім право оренди ФГ «Сам+» на зазначену земельну ділянку. Оскільки земельна ділянка передана ОСОБА_1 в оренду ФГ «Сам+» 08.01.2024 після того, як договір оренди землі з ТОВ «Ярос Агро» від 12.07.2016 припинив свою дію у зв`язку із закінченням строку , на який його було укладено, тобто 22.07.2023, а тому переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося, просить відмовити у задоволені позовних вимог у повному обсязі.

В судовому засіданні представник позивача - адвокат Літвінов Є.В. підтримав позов, посилаючись на обставини викладені в позові, просить позов задовольнити. Зазначив, що позивачем була подана заява про зміну предмету позову після отримання копії договору оренди земельної ділянки, укладеному між ОСОБА_1 та ТОВ «Сам+». Вважає, що вирішальним при виборі орендаря для ОСОБА_1 став розмір орендної плати, так як він в укладеному договорі оренди більший, ніж було запропоновано ТОВ «Ярос Агро». Звертає увагу, що в умовах, на яких вони просять визнати укладеним договір оренди земельної ділянки враховано збільшена орендна плата.

Представник відповідачів - адвокат Гризовський І.С. у судовому засіданні позов не визнав, надав пояснення, аналогічні викладеним у відзиві. Зазначив, що ОСОБА_1 на момент відмови орендарю в укладенні договору оренди на новий строк не мав наміру передавати належну йому земельну ділянку в оренду будь-якій особі, збирався використовувати для власних потреб. І тільки після півроку з моменту закінчення дії договору оренди, передав її в оренду іншій особі.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, надавши оцінку доводам та запереченням сторін в сукупності з наданими письмовими доказами, оцінивши докази у справі, суд дійшов наступного висновку.

Судом встановлено, що 12 липня 2016 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Ярос Агро» було укладено Договір оренди землі №22/07/16-1, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Кузьминської сільської ради Городоцького району Хмельницької області, площею 2,00 га, кадастровий номер :04:003:0004. Договір оренди зареєстрований 22.07.2016 року (Інформаційна довідка з ДРРПНМ №60974631 від 09.06.2016).

Як вбачається із п.8 зазначеного вище Договору оренди землі, він укладений на 7 років, а по закінченню цього строку, орендар має переважне право поновити його на новий строк.

Позивач на адресу орендодавця ОСОБА_1 направив лист-повідомлення від 08.06.2023 №02 про укладення договору оренди на новий строк, в якому повідомив про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк.

У відповідь на зазначений лист ОСОБА_1 листом від 23.06.2023 повідомив ТОВ «Ярос Агро» про відмову від укладення договору оренди землі та заявив про намір самостійно розпоряджатись земельною ділянкою.

Як вбачається з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №370733298 від 20.03.2024 внесено відомості про право оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 08.01.2024 року, укладеного між ОСОБА_1 та фермерським господарством «Сам+».

Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Стаття 13 Закону України «Про оренду землі» визначає договір оренди землі як договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі ст. 777 ЦК України наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму в строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк передбачене ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Виходячи з листа-повідомлення, який було направлено орендарем орендодавцю, позивач мав намір скористатися переважним правом орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, яке передбачене ст. 33 Закону України «Про оренду землі»

Відповідно до ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на момент укладення договору) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 ЦК України, згідно з якою наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі, передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою процедури і строків.

Правовий висновок про застосування статті 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX неодноразово викладався у постановах Великої Палати Верховного Суду, зокрема, від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц (провадження № 14-545цс19), від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 22 вересня 2020 року в справах № 313/350/16-ц (провадження № 14-97цс20), № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20), від 05 липня 2023 року у справі № 904/8884/21 (провадження № 12-39гс22) та від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 зазначено, що конструкція статті 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX передбачала можливість поновлення договору оренди землі у порядку реалізації переважного права на укладення цього договору на новий строк. Стаття 33 Закону № 161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею 33 Закону «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

При цьому в законі ототожнені поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», з використанням конструкції «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Для реалізації такого наміру він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 Закону «Про оренду землі») повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк).

Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша п`ята статті 33 Закону «Про оренду землі»).

Судом встановлено, що в цій справі орендар належним чином виконав свій обов`язок стосовно повідомлення орендодавця про намір поновити строк дії договору оренди, як це передбачено договором, проте, орендодавець заперечив щодо такого поновлення.

Орендодавець ОСОБА_1 висловив своє небажання продовжувати строк дії цього договору і не підписав додаткової угоди до нього, тому суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову, оскільки передбачене статтею 33 Закону «Про оренду землі» переважне право відповідача на укладення договору оренди землі на новий строк припинилося.

Листи орендодавця є достатнім підтвердженням відмови орендодавця від подальшої пролонгації відповідного договору на новий строк.

Щодо доводів представника позивача, що орендодавець уклав договір оренди з іншим орендарем, суд виходить із висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17. У даній справі спір виник щодо переважного права позивача на визнання продовженим (укладення на новий строк) договору оренди нежитлового приміщення з правом викупу. Заявник у касаційній скарзі посилався на неправильне застосування судами попередніх інстанцій статті 777 ЦК України. Відхиляючи касаційну скаргу, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду зазначив, що застосовану в частині першій статті 285 Господарського кодексу України (ГК України) та в частині першій статті 777 ЦК України фразу, що орендар має переважне право перед іншими особами, необхідно розуміти так, що переважне право може бути лише в разі наявності інших осіб, що мають намір взяти в оренду той самий предмет, і волі та бажання орендодавця передати даний предмет в оренду. Намір власника використовувати орендоване майно для власних потреб означатиме відсутність інших претендентів на отримання в оренду майна, а отже і повну відсутність, як такого, переважного права у попереднього наймача перед такими претендентами. Переважне право щодо оренди приватного майна може бути лише за інших рівних умов для всіх претендентів на орендоване майно, оскільки інакше суперечило б праву та інтересу власника здати в оренду майно на більш сприятливих умовах. З урахуванням положень частини першої статті 319 ЦК України, відповідно до якої власник володіє, користується та розпоряджається своїм майном на власний розсуд, суд касаційної інстанції погодився з висновками судів попередніх інстанції про відхилення доводів заявника про те, що відповідач зобов`язаний був укласти договір оренди на новий строк після отримання повідомлення орендаря про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк незалежно від наміру використовувати майно для власних потреб.

Відповідно до статті 41 Конституції України право приватної власності є непорушним.

Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод (ратифікована Законом України «Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції» від 17 липня 1997 року № 475/97-ВР), зокрема статтею 1 Першого протоколу до неї, визначено: «Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном».

Відповідно до статті 316 ЦК України право власності це право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею незалежно від волі інших осіб.

Правомочність власника в його праві володіти, користуватися й розпоряджатися майном у межах, встановлених законом (випливає зі статті 317 ЦК України). Право користування є одним з видів речових прав на чуже майно (стаття 395 ЦК України).

Задля дотримання балансу між правами та законними інтересами власника та користувача (орендодавця та орендаря) законодавець передбачив, що власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк; орендар, який належно виконував свої обов`язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами (постанова Верховного Суду 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17).

Оскільки орендодавець відмовився поновлювати договір оренди землі на попередніх умовах, суд вважає відсутнє порушення переважного права орендаря, адже переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. Для пролонгації відносини оренди та реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк необхідною є згода обох сторін, одного лише волевиявлення орендаря недостатньо.

Що стосується аргументу позивача, що в подальшому між відповідачами був укладений договір оренди земельної ділянки, суд вважає їх необґрунтованими, так як новий договір був укладений через півроку після закінчення дії договору оренди земельної ділянки. Існування колись договору оренди земельної ділянки не може на весь час володіння обмежувати власника в розпорядженні на власний розсуд належним йому майном.

За таких обставин, з урахуванням вищевикладеного, проаналізувавши та оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд приходить до висновку, що позовні вимоги є необґрунтованими та у задоволенні позову слід відмовити повністю.

Згідно зі ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи у разі відмови в позові покладаються на позивача.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 141, 263-265, 354 ЦПК України,

УХВАЛИВ:

Позов товариства з обмеженою відповідальністю «Ярос Агро» до ОСОБА_1 , фермерського господарства «Сам+» про захист переважного права оренди земельної ділянки залишити без задоволення.

Скасувати заходи забезпечення позову, вжиті відповідно до ухвали Городоцького районного суду Хмельницької області від 01.04.2024 у справі №672/333/24, а саме:

- скасувати арешт на земельну ділянку за кадастровим номером :04:003:0004, площею 2 га, місцезнаходження: Хмельницька область Хмельницький район Городоцька міська об`єднана територіальна громада (власник ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ).

Відповідно до ч.10 ст.158 ЦПК України заходи забезпечення зберігають свою дію до набрання законної сили відповідним рішенням або ухвалою суду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення до Хмельницького апеляційного суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Відомості про учасників справи:

Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Ярос Агро»», , місце знаходження: вул.Звіринецька, буд.63, м.Київ, 01014.

Представник позивача: Літвінов Євген Володимирович, який здійснює адвокатську діяльність у складі адвокатського об`єднання «КПД Консалдинг», РНОКПП НОМЕР_2 , місце знаходження: вул.Старокиївська, 10-Г, БЦ «Вектор», корп. «В», оф.210, м.Київ, 04116.

Відповідач: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , місце реєстрації: АДРЕСА_1 .

Відповідач: Фермерське господарство «Сам+», , місце знаходження: с.Кузьмин Хмельницький район Хмельницька область,32027.

Представник відповідачів: ОСОБА_2 , місце знаходження: АДРЕСА_2 .

Суддя Л.Е.Пономаренко

Повне судове рішення складено 15.07.2024.