Справа № 474/648/24
Провадження № 2/474/186/24
РІШЕННЯ

Іменем України

08.07.24р. с-ще Врадіївка

Врадіївський районний суд Миколаївської області у складі:

головуючого судді Сокола Ф.Г.

за участю секретаря судового засідання Багрін Н.А.

розглянув у відкритому підготовчому судовому засіданні за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, -

встановив:

06.06.2024р. ОСОБА_1 (далі - позивач) звернувся до суду із позовом до ОСОБА_2 (далі - відповідач), в якому просить визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна - житлового будинку АДРЕСА_1 , що зареєстрований 07.04.1998р. Первомайською філією Південної Товарної Біржі в журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю за № 2652 (далі - договір купівлі-продажу).

Позов обґрунтований тим, що вищевказаний договір купівлі-продажу був укладений між позивачем та відповідачем, та зареєстрований Первомайською філією Південної Товарної Біржі на підставі положень ст. 15 Закону України Про товарну біржу, про що були внесені відомості до журналу реєстрації біржових угод з нерухомістю за № 2652. До нотаріальної контори для нотаріального посвідчення договору сторони не зверталися, оскільки у договорі купівлі-продажу зазначалося, що договір подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає. 11.05.1998р. на підставі договору купівлі-продажу Первомайським МБТІ здійснено реєстрацію права власності та видано реєстраційне посвідчення, згідно з яким житловий будинок, що був предметом договору, було зареєстровано за позивачем на праві приватної власності та записано у реєстрову книгу № 10 стор. 112 за № 2415. Під час укладення договору купівлі-продажу на біржі сторони здійснили та виконали всі суттєві умови вказаного договору: продавець передав покупцю вказаний житловий будинок та наявні правовстановлюючі документи на нього, а покупець заплатив продавцю гроші в сумі 5 000 грн., та вселився з сім`єю до будинку.

Позивач вказував, що рішенням суду № 5 ХХІ позачергової сесії Врадіївської селищної ради 27 скликання від 02.06.2022р. назву вулиці Ломоносова змінено на назву ОСОБА_3 .

Позивач станом на сьогодні виготовив технічний паспорт на житловий будинок садибного типу з господарськими будівлями, а також зареєстрував право власності на земельну ділянку площею 0,15га для будівництва та обслуговування житлового будинку по АДРЕСА_1 .

Позивач бажає відчужити вказаний житловий будинок, у зв`язку з чим звернувся до нотаріуса, та отримав від нього роз`яснення, що договір купівлі-продажу має бути нотаріально посвідчений, а тому станом на теперішній час є недійсним.

Позивач зазначав, що відсутність нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу перешкоджає позивачеві розпоряджатися належним йому майном, а тому він змушений звернутися до суду.

Позивач та його представниця ОСОБА_4 в підготовче судове засідання 08.07.2024р. не з`явилися, хоча належним чином в порядку, визначеному ст.ст. 128-131 ЦПК України, повідомлені про час, дату та місце судового розгляду, про причини неявки суд не повідомили. Водночас представниця позивача ОСОБА_4 08.07.2024р. звернулася до суду із заявою про розгляд справи у її відсутність, та у відсутність позивача, в якій також просить ухвалити рішення в порядку ст. 200 ЦПК України.

Відповідач в підготовче судове засідання 08.07.2024р. не з`явився, хоча належним чином в порядку, визначеному ст.ст. 128-131 ЦПК України, повідомлений про час, дату і місце судового розгляду, про причини неявки не повідомив. Водночас, 03.07.2024р. звернувся до суду із заявою, в якій позовні вимоги визнає в повному обсязі, та просить здійснювати розгляд справи без його участі в межах наявних у справі доказів та у порядку ст. 200 ЦПК України.

Відповідно до ч. 3 ст. 211 ЦПК України учасник справи має право заявити клопотання про розгляд справи за його відсутності. Якщо таке клопотання заявили всі учасники справи, судовий розгляд справи здійснюється на підставі наявних у суду матеріалів.

Згідно ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Частинами 3 та 4 ст. 200 ЦПК України визначено, що за результатами підготовчого провадження суд ухвалює рішення у випадку визнання позову відповідачем.

Ухвалення в підготовчому засіданні судового рішення у разі відмови від позову, визнання позову, укладення мирової угоди проводиться в порядку, встановленому статтями 206, 207 цього Кодексу.

Згідно ч. 4 ст. 206 ЦПК України у разі визнання відповідачем позову суд за наявності для того законних підстав ухвалює рішення про задоволення позову. Якщо визнання відповідачем позову суперечить закону або порушує права, свободи чи інтереси інших осіб, суд постановляє ухвалу про відмову у прийнятті визнання відповідачем позову і продовжує судовий розгляд.

Вивчив матеріали справи, враховуючи те, що визнання відповідачем пред`явленого до нього позову не суперечить закону, не порушує права, свободи чи інтереси інших осіб, а у підготовчому судовому засіданні, у відповідності до вимог ст. 189 ЦПК України, виконано завдання підготовчого провадження, суд вважає за можливе прийняти рішення за результатами проведення підготовчого провадження на підставі наявних у справі матеріалів, без участі сторін.

Так, як вбачається з матеріалів справи, 07.04.1998р. між членами біржі ОСОБА_2 (продавець) та ОСОБА_1 (покупець), було укладено договір № 2652 купівлі-продажу нерухомого майна, а саме житлового будинку розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 98,5 кв.м (веранда - 15,0 кв.м, кухня - 12,10 кв.м, житлова кімната - 12,30 кв.м, передпокій - 24,70 кв.м., житлова кімната - 25,70 кв.м, коридор - 8,70 кв.м), а також з надвірними побудовами (літня кухня, погріб, сарай, туалет, криниця, огорожа). Об`єкт нерухомості проданий за 5 000 грн., які продавець одержав від покупця до підписання цього договору. Вказаний договір на підставі ст. 15 Закону України Про товарні біржі був зареєстрований на Первомайській філії Південної Товарної Біржі в журналі реєстрації біржових угод, про що зроблені відповідні записи 07.04.1998р. за № 2652.

У договорі купівлі-продажу сторонам роз`яснено, що даний договір подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає.

Житловий будинок розташований за адресою: АДРЕСА_1 зареєстрований в Первомайському міжміському бюро технічної інвентаризації на праві особистої власності за ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна зареєстрованого Первомайською філією Південної товарної біржі від 07.04.1998р. № 2652, та записаний в реєстрову книгу № 10 стор. 112 за реєстровим номером 2415 від 11.05.1998р. (реєстровий напис, виписка № 73/06-03-03 від 04.10.2023р. підтвердження чинності запису щодо реєстрації права власності станом на 31.12.2012р.).

Згідно паспорта громадянина України серії НОМЕР_1 ОСОБА_1 з 2001р. зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 .

Рішенням двадцять першої позачергової сесії Врадіївської селищної ради восьмого скликання від 02.06.2022р. № 5 Про перейменування вулиць, назви яких пов`язані з державою-агресором, історією російської імперії та СРСР чи, в назвах яких допущено порушення стандартів державної мови в смт Врадіївка вулиця колишня назва якої ОСОБА_5 перейменована на ОСОБА_3 .

14.09.2023р. позивачем виготовлено технічний паспорт на житловий будинок садибного типу за адресою: АДРЕСА_1 . Технічний опис об`єкта нерухомого майна згідно літери № за планом: А-Ж - житловий будинок загальною площею 96,9 кв.м (житлова площа - 49,6 кв.м); а - тераса; Б - літня кухня; п-г - погріб; В - сарай; Г - вбиральна-душ; № 1 - колодязь; № 2 - ворота з хвірткою; № 3 - огорожа; № 4 - водопровід.

Земельна ділянка з кадастровим номером :10:006:0017, місце розташування якої: АДРЕСА_1 та цільове призначення 02.01 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка)» зареєстрована на праві власності за позивачем ОСОБА_1 (витяг з державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-023 від 30.10.2023р., витяг з Державного реєстру речових прав № 363868772 від 31.01.2024р.).

Таким чином, з вищевикладеного слідує, що сторони виконали всі суттєві умови договору купівлі-продажу: продавець передав покупцю вказаний житловий будинок та правовстановлюючі документи на нього, а позивач, як покупець, сплатив вартість житлового будинку та поселилася в останньому.

Відповідно до ч. 1 ст. 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.

Згідно з п. 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 01.01.2004р., цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.

Таким чином, на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК УРСР 1963 року.

Відповідно до ст. 49 Закону України Про власність, чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.

За змістом ст.ст. 128, 153 ЦК УРСР 1963 року право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР 1963 року за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 227 ЦК УРСР 1963 року передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.

Згідно зі ст. 15 Закону України Про товарну біржу не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі.

У період укладання спірного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі ст.ст. 224, 227 ЦК УРСР 1963 року договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі ст. 15 Закону України Про товарну біржу біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.

За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (ч. 1 ст. 128 ЦК УРСР 1963 року), а відповідно до ст. 153 ЦК УРСР 1963 року договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.

Отже, положення ст. 227 ЦК УРСР 1963 року спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як ст. 15 Закону України Про товарну біржу закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення ст. 15 Закону України Про товарну біржу по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний.

Таким чином, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний недійсним.

Згідно зі ст. 47 ЦК УРСР 1963 року нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 ЦК УРСР 1963 року.

Якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.

Судом встановлено, що сторони досягнули всіх істотних умов угоди і виконали угоду, яка потребує нотаріального посвідчення, тобто продавцем отримано узгоджену суму грошових коштів в рахунок оплати вартості нерухомого майна та передано зазначене нерухоме майно покупцеві. Покупець в свою чергу прийняв дане нерухоме майно та до цього часу правомірно ним володіє. На даний час позивач втратив можливість посвідчити правочин нотаріально.

Уклавши договір купівлі-продажу нерухомості у 1998 році у відповідності до законодавства, яке діяло на той час і повністю виконавши всі умови договору, сторони не мали претензій щодо виконання суттєвих умов договору. Укладений договір був зареєстрований в Первомайському міжміському бюро технічної інвентаризації, право власності на житловий будинок зареєстроване за позивачем. Тобто, незважаючи на відсутність нотаріального посвідчення, держава, здійснивши реєстрацію договору купівлі-продажу нерухомості, тим самим визнала право на садовий будинок за покупцем. Проте на даний час позивач позбавлений можливості реалізувати свої права як власника житлового будинку.

Крім того, так як право власності у покупця за договором купівлі-продажу виникає з моменту виконання всіх суттєвих умов договору (ст. 224 ЦК Української РСР 1963 року) позивач набув права власника на вказаний житловий будинок, що не оспорювалось ні однією із сторін вказаного правочину.

Відтак, вивчивши і проаналізувавши всі матеріали справи у їх сукупності, встановивши зміст правовідносин, що склались між сторонами угоди, законодавство, яке підлягає застосуванню щодо правового режиму спірного майна, враховуючи відсутність заперечень відповідача, суд вважає позовні вимоги є законними та обґрунтованими та підлягають задоволенню у повному обсязі.

Частиною 1 ст. 142 ЦПК України визначено, що у разі укладення мирової угоди до прийняття рішення у справі судом першої інстанції, відмови позивача від позову, визнання позову відповідачем до початку розгляду справи по суті суд у відповідній ухвалі чи рішенні у порядку, встановленому законом, вирішує питання про повернення позивачу з державного бюджету 50 відсотків судового збору, сплаченого при поданні позову, а в разі якщо домовленості про укладення мирової угоди, відмову позивача від позову або визнання позову відповідачем досягнуто сторонами за результатами проведення медіації - 60 відсотків судового збору, сплаченого при поданні позову.

Таким чином, враховуючи приписи ст.ст. 141, 142 ЦПК України, оскільки до початку розгляду справи по суті відповідач визнав позов, а тому позивачу підлягає поверненню з державного бюджету судовий збір в сумі 605 грн. 60 коп., а також з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір в сумі 605 грн. 60 коп.

Керуючись ст.ст. 12, 13, 76-89, 141, 200, 206, 258-268, 273 ЦПК України, суд, -

ухвалив:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна - задовольнити.

Визнати дійсним договір № 2652 купівлі-продажу нерухомого майна - житлового будинку АДРЕСА_1 , що зареєстрований 07.04.1998р. Первомайською філією Південної Товарної Біржі в журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю за № 2652, який був укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Повернути ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 ) з державного бюджету судовий збір в сумі 605 (шістсот п`ять) грн. 60 коп.

Стягнути з ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_3 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 ) судові витрати зі сплати судового збору в сумі 605 (шістсот п`ять) грн. 60 коп.

Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково протягом тридцяти днів з дня його проголошення через Врадіївський районний суд Миколаївської області.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення складений та підписаний 10 липня 2024 року.

Суддя Ф.Г. Сокол