Житомирський апеляційний суд
Справа №290/1562/23 Головуючий у 1-й інст. Ковальчук М. В.
Категорія 32 Доповідач Трояновська Г. С.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 грудня 2024 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючого - судді Трояновської Г.С.

суддів: Борисюка Р.М., Павицької Т.М.

з участю секретаря судового засідання Нестерчук М.Д.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі цивільну справу №290/1562/23 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про дострокове розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати

за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Романівського районного суду Житомирської області від 30 квітня 2024 року, ухваленого під головуванням судді Ковальчука М. В. у смт Романові,

в с т а н о в и в:

У листопаді 2023 року адвокат Крижанівський О.А. звернувся до суду в інтересах ОСОБА_1 із названим позовом та просив достроково розірвати договір оренди земельної ділянки площею 2,0 га з кадастровим номером :09:000:0306, що був укладений 01 липня 2021 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , та стягнути з відповідача на користь позивача 4500,00 грн заборгованості з орендної плати.

В обгрунтування позовних вимог зазначено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,0 га з кадастровим номером :09:000:0306, що знаходиться на території Романівського (нині Житомирського) району Житомирської області. 01 липня 2021 року ОСОБА_1 уклала з ОСОБА_2 договір оренди вищевказаної земельної ділянки строком на десять років. Однак відповідач орендну плату орендодавцю систематично не сплачує, що свідчить про невиконання ним умов укладеного правочину.

Рішенням Романівського районного суду Житомирської області від 30 квітня 2024 року позов задоволено частково. Розірвано договір оренди землі від 01 липня 2021 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , щодо оренди земельної ділянки площею 2,0 га кадастровий номер :09:000:0306, що знаходиться на території Романівського (Житомирського) району Житомирської області.

Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 2250 (дві тисячі двісті п`ятдесят) грн заборгованості з орендної плати та на користь держави судовий збір в розмірі 1610,40 грн.

Не погодившись з рішенням суду, ОСОБА_2 подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення - про відмову у задоволенні позову. Зазначає, що суд першої інстанції розглянув справу в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи, копію ухвали про відкриття провадження у справі та позовної заяви він не отримував, а тому був позбавлений можливості податі звої заперечення та докази під час розгляду справи судом першої інстанції, чим порушені його права. Вказує, що не має заборгованості із сплати орендної плати, про що надає відповідні докази, а тому підстав для розірвання договору оренди землі, на його думку, немає.

В суді апеляційної інстанції ОСОБА_2 доводи апеляційної скарги підтримав, просив її задовольнити з підстав наведених в апеляційній скарзі, надав докази підтверджуючі факт оплати орендної плати.

Позивач ОСОБА_1 та її представник адвокат Чорноус А.А. проти доводів апеляційної скарги заперечили, просили відмовити у її задоволенні з мотивів наведених в рішенні суду першої інстанції та залишити рішення суду без змін. ОСОБА_1 додатково вказувала, що орендна плата їй не виплачувалась, підписи про її отримання їй не належать та відрізняються від її підпису, проставленому у паспорті.

Розглянувши справу в межах, визначених ст. 367 ЦПК України, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга підлягає до задоволення з огляду на таке.

Як встановлено судом першої інстанції та підтверджено матеріалами справи, ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,0 га з кадастровим номером :09:000:0306, яка розташована на території Романівського (нині Житомирського) району Житомирської області (а.с. 6).

01 липня 2021 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір оренди вказаної земельної ділянки строком на десять років (а.с. 20-22).

Відповідно до п. 8 договору оренди землі орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 78% від нормативної грошової оцінки та становить 1500,00 грн в рік. У пункті 4 зазначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок становить 1913, 40 грн.

Пунктом 10 договору передбачено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Орендна плата вноситься до 25 грудня поточного року.

Пунктами 12-14 Договору визначено, що передача продукції в рахунок орендної плати, якщо про таку форму розрахунку досягнуто згоди, оформлюється відповідним актом. Розмір орендної плати переглядається щороку у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,1% несплаченої суми за кожен день прострочення.

Розділом «Зміна умов договору і припинення його дії» спірного договору визначено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку. Дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено, придбання орендарем земельної ділянки у власність, викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки, за мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом, в інших випадках, передбачених законодавством України. Дія Договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін, рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Право оренди земельної ділянки зареєстровано 16 липня 2021 року приватним нотаріусом Житомирського районного нотаріального округу Житомирської області Лисканюк О.А. за номером запису про інше речове право: 43087482.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із того, що факт систематичного порушення договору оренди щодо сплати орендної плати є вичерпною підставою для розірвання такого договору, як свідчить усталена судова практика Верховного Суду.

Вирішуючи позов в частині стягнення заборгованості з орендної плати, суд, враховуючи межі заявлених позовних вимог та відсутністю в орендаря обов`язку щодо сплати орендної плати за 2023 рік, оскільки на момент пред`явлення позову такий строк не сплинув, дійшов висновку, що стягненню підлягає орендна плата за користування земельною ділянкою за період із 01 липня 2021 року по 25 грудня 2022 року в розмірі 2250,00 грн (750,00 грн за 2021 рік + 1500,00 грн за 2022 рік = 2250,00 грн).

Колегія суддів не може погодитись із висновками суду першої інстанції з огляду на таке.

Звертаючись до суду з позовними вимогами про розірвання договору оренди землі від 01 липня 2021 року, ОСОБА_1 вказувала на систематичну несплату орендної плати за користування земельною ділянкою орендарем ОСОБА_2 .

До спірних правовідносин підлягають застосуванню такі норми матеріального права.

Так, відповідно до статті 626 Цивільного Кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків (стаття 11 ЦК України).

Згідно із статтею 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.

Відповідно до статті 409 ЦК України власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.

Пунктом «в» частини першої статті 96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним Кодексом України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України «Про оренду землі»).

У пункті «д» частини першої статті 141 Земельного Кодексу України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.

До відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).

Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).

Об`єднана палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц (провадження № 61-29970сво18) дійшла висновку, що тлумачення пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Отже, за загальним правилом у разі наявності вини орендаря у систематичній несплаті орендної плати (два та більше випадки) орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди землі.

Відповідно до норм цивільного процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина третя статті 12, частина перша статті 81 ЦПК України)

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).

Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).

Відповідно до частин першої-третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Оскільки ОСОБА_1 мотивувала позовні вимоги тим, що ОСОБА_2 не сплачував їй орендну плату за 2021-2023 роки, тому саме відповідач повинен був спростувати належними та допустимими доказами твердження позивачки про несплату орендної плати в обумовлений в договорі термін до 25 грудня поточного року.

Із матеріалів справи вбачається, що ухвалою Романівського районного суду Житомирської області від 15.11.2023 відкрито провадження у справі та вирішено розглядати справу у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення сторін за наявними у справі доказами (а.с. 12-13).

Поштове відправлення суду на адресу відповідача із копією вказаної ухвали та копією позовної заяви з додатками повернулося на адресу суду із відміткою у довідці про причини повернення «адресат відсутній за вказаною адресою».

Вказане свідчить про належне повідомлення сторони відповідача згідно вимог цивільно-процесуального закону. Проте об`єктивно вказує на те, що відповідач фактично не був повідомлений про дату, час та місце розгляду справи, не брав участі у судовому засіданні, не був ознайомлений зі змістом позовної заяви та ухвали суду.

Звертаючись із апеляційною скаргою, ОСОБА_2 вказував, що вимоги п. 8 договору оренди землі від 01.07.2021 щодо сплати орендної плати в грошовій формі в сумі 1500 грн ним дотримувались. При цьому вказує, що у жовтні 2021 року ним сплачено ОСОБА_1 замість 1500 грн 3000грн, що підтверджується відповідними записами та особистим підписом орендодавця в журналі реєстрації розрахунків за оренду землі, копію якого він долучає до апеляційної скарги. Таку ж подвійну суму орендної плати він сплатив ОСОБА_1 і за 2022 рік.

Із копії журналу реєстрації та розрахунків за оренду земельних паїв, заведеного ОСОБА_2 , який по своїй формі є відомостями на виплату орендної плати, вбачається, що у ОСОБА_2 перебуває в оренді ряд земельних ділянок, серед них і земельна ділянка площею 2,0 га з кадастровим номером :09:000:0306, власником якої є ОСОБА_1 (а.с. 50-53). У вказаному документі відображені відомості сплати орендної плати ОСОБА_2 за 2021-2023 роки та містяться підписи орендодавців.

Так, у графі, заведеній щодо земельної ділянки з кадастровим номером :09:000:0306, власником якої є ОСОБА_1 зазначено, що 10.10.2021 ОСОБА_1 отримала орендну плату у розмірі 3000 грн, 11.05.2022 3000 грн, про що свідчить її підпис. В графі щодо сплати орендної плати за 2023 рік відсутні відомості щодо отримання орендної плати 12.11.2023 в сумі 4000 грн + 800 грн ПДВ на землю та стоїть прочерк (а.с. 50).

При цьому, 11.12.2023 комісією в складі орендаря ОСОБА_2 , жителя смт ОСОБА_3 в присутності старости Ясногородського старостинського округу Свиридюк Л.А., складено Акт про підтвердження відмови від одержання орендної плати за землю ОСОБА_1 за 2023 рік (а.с. 54).

В апеляційному суді ОСОБА_2 пояснював, що ОСОБА_1 за 2021-2022 роки отримувала орендну плату особисто, що підтверджується її особистим підписом у відповідних відомостях. Він проводив оплату орендної плати у більшому розмірі, ніж передбачено договором, оскільки інші орендарі почали виплачувати такі суми орендної плати. Зауважував, що у ці роки він фактично не отримував доходу від спірної земельної ділянки, оскільки вона була засаджена деревами, які необхідно було викорчовувати, перетворюючи землю в орну придатну для вирощування сільськогосподарських культур.

Позивачем ОСОБА_1 не спростовано жодними доказами, що підписи у вказаних відомостях належать не їй та факт неотримання нею орендної плати.

Зважаючи на те, що ОСОБА_1 заперечувала факт підписання нею відомостей про отримання орендної плати, апеляційним судом їй було роз`яснено право заявити клопотання про призначення по справі судової почеркознавчої експертизи, однак позивач відмовилась від проведення такої експертизи.

В матеріалах справи відсутні також будь-які письмові вимоги ОСОБА_1 щодо сплати боргу по орендній платі, адресовані ОСОБА_2 . При цьому, сторонами не заперечується, що у 2021-2023 роках ОСОБА_2 користувався орендованою земельною ділянкою, що свідчить про відсутність претензій з боку орендодавця.

Виходячи із наведеного, колегія суддів, перевіривши подані сторонами докази, дійшла висновку про те, що позивачем не надано доказів, які б вказували на систематичну несплату з вини відповідача орендної плати, що є підставою для розірвання договору оренди землі. В свою чергу відповідачем подані докази сплати орендної плати за землю згідно умов договору від 01.07.2021 навіть у більшому розмірі, а тому у задоволенні позовних вимог слід відмовити. Позивачем не надано жодних доказів на спростування тверджень відповідача, а саме доказів того, що отримана сума коштів носила інший характер, мала інше призначення чи не була отримана взагалі.

З огляду на наведене, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні позову.

Оскільки ОСОБА_1 є особою з інвалідністю ІІ групи (а.с.5) та відповідно до пункту 9 частини першої статті 5 Закону України «Про судовий збір» звільнена від сплати судового збору, то ОСОБА_2 судовий збір за подання апеляційної скарги в сумі 3220, 80 грн. необхідно компенсувати за рахунок держави.

Керуючись ст. ст. 268, 367, 368, 374, 376, 381-384, 390-391 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити.

Рішення Романівського районного суду Житомирської області від 30 квітня 2024 року скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.

Компенсувати на користь ОСОБА_2 судовий збір за подання апеляційної скарги в сумі 3220, 80 грн за рахунок держави в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 30.12. 2024.

Головуючий Судді