Справа № 149/1614/23
Провадження № 22-ц/801/260/2024
Головуючий у суді 1-ї інстанції Войнаревич М. Г.
Доповідач:Сало Т. Б.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 лютого 2024 рокуСправа № 149/1614/23м. Вінниця

Вінницький апеляційний суд у складі колегії суддів: головуючого судді Сала Т.Б., суддів Ковальчука О.В., Шемети Т.М., секретар Луцишин О.П., розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 та апеляційну скаргу Хмільницької міської ради на рішення Хмільницького міськрайонного суду Вінницької області від 29 листопада 2023 року, ухвалене суддею Войнаревичем М.Г., в цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Хмільницької міської ради Вінницької області про визнання незаконним та скасування рішення,

встановив:

У травні 2023 року ОСОБА_1 звернулася до суду із вказаним позовом та згідно заяви про зміну предмета позову просила визнати незаконним та скасувати рішенням Хмільницької міської ради 9 сесії 8 скликання № 387 від 26.03.2021 в частинах, яким вирішено:

1) у пункті 1 щодо:

- розірвати договір оренди земельної ділянки від 10.10.2007, зареєстрований у Хмільницькому районному відділі Вінницької регіональної філії «Центр ДЗК», про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 26.12.2007 за № 71 (договір купівлі-продажу №1035 від 11.07.2013);

- розірвати договір оренди земельної ділянки від 01.10.2007, зареєстрований у Хмільницькому районному відділі Вінницької регіональної філії «Центр ДЗК», про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 22.10.2007 за № 59 (договір купівлі-продажу №1036 та №1037 від 11.07.2013);

2) пункт 4 «земельні ділянки, зазначені у п.1, 2 цього рішення, зарахувати до земель запасу Хмільницької територіальної громади» щодо земельних ділянок, розташованих у АДРЕСА_1 (кадастровий номер :00:006:0466), по АДРЕСА_2 (кадастровий номер :00:008:0339) та по АДРЕСА_2 (кадастровий номер :00:008:0340).

3) пункт 5 «Надати ОСОБА_1 в користування на умовах оренди земельну ділянку, площею 0,0509 в у АДРЕСА_1 , для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, кадастровий номер :00:006:0466 (договір купівлі-продажу №1035 від 11.07.2013)».

«Укласти з ОСОБА_1 договір оренди землі строком на 5 років на земельну ділянку площею площею 0,0509 в у АДРЕСА_1 , для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, кадастровий номер :00:006:0466».

«Встановити орендну плату у розмірі 28910 грн. на рік, яка підлягає щорічній індексації відповідно до коефіцієнту індексації, розрахованого центральним органом виконавчої влади з питань земельних відносин, не є сталою та може змінюватись у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки та обчислюється відповідно до Податкового кодексу України у розмірі, що визначається відповідним рішенням Хмільницької міської ради (витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки наданий відділом у Хмільницькому районі Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області №216 від 17.03.2021)».

4) пункт 6: «Надати ОСОБА_1 в користування на умовах оренди земельні ділянки, загальною площею 1,0855 га в двох частинах: площею 0,7955 га, кадастровий номер :00:008:0339, площею 0,2900 га, кадастровий номер :00:008:0340 у АДРЕСА_2 та АДРЕСА_3 ( до перейменування АДРЕСА_4 ) для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (договір купівлі-продажу № 1036 та 1037 від 11.07.2013)».

«Укласти з ОСОБА_1 договір оренди землі строком на 5 років на земельні ділянки, загальною площею 1,0855 на в двох частинах площею 0,7955 га, кадастровий номер :00:008:0339, площею 0,2900 га, кадастровий номер :00:008:0340 у АДРЕСА_2 та АДРЕСА_3 ( до перейменування АДРЕСА_4 ) для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості».

«Встановити орендну плату у розмірі 92827,28 грн. на рік, яка підлягає щорічній індексації відповідно до коефіцієнту індексації, розрахованого центральним органом виконавчої влади з питань земельних відносин, не є сталою та може змінюватись у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки та обчислюється відповідно до Податкового кодексу України у розмірі , що визначається відповідним рішенням Хмільницької міської ради ( витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки наданий відділом у Хмільницькому районі Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області №216 від 17.03.2021)».

В обґрунтування позову ОСОБА_1 зазначила, що вона є власником будівель та споруд, розташованих: у АДРЕСА_2 ; у АДРЕСА_3 ; у АДРЕСА_1 на підставі договорів купівлі-продажу від 11.07.2013, укладених між нею та ПрАТ ПТК «Вирій». Земельні ділянки, на яких розташовано придбані будівлі та споруди, перебували в оренді ПАТ ПТК «Вирій» на підставі: договору оренди земельних ділянок від 01.10.2007 ( АДРЕСА_2 та 46 Б) та договору оренди земельної ділянки від 10.10.2007 ( АДРЕСА_1 ). За вказаними договорами передбачено строк оренди 25 років, тобто до 2032 року.

ОСОБА_1 вважає, що до неї в силу закону перейшло право користування вищевказаними земельними ділянками на тих же умовах, що були визначені для попереднього землекористувача у відповідності до укладених договорів. Іншими словами, ОСОБА_1 набула прав орендаря за договором оренди від 01.10.2007 та за договором оренди від 10.10.2007.

Однак, рішенням Хмільницької міської ради № 387 від 26.03.2021, окрім припинення права користування ПрАТ ПТК «Вирій», розірвано вказані договори оренди земельних ділянок, права орендаря за якими перейшло до ОСОБА_1 ..

Таким чином, рішенням Хмільницької міської ради 9 сесії 8 скликання №387 від 26.03.2021 в односторонньому порядку розірвано договори оренди землі, права та обов`язки за яким перейшли до ОСОБА_1 , в той час як ні закон, ні умови вказаних договорів не передбачають одностороннє розірвання договору.

Хмільницька міська рада не зверталась до ОСОБА_1 щодо розірвання договорів оренди за згодою сторін, також не зверталась щодо їх розірвання і в судовому порядку. Відповідач своїм рішенням односторонньо вирішив, що договори оренди землі є розірваними, посилаючись на п. е ст. 141 Земельного кодексу України, яким передбачено набуття іншою особою права власності на жилий будинок, споруду, при якому договір припиняється не в цілому, а в частині оренди попереднім орендарем.

Умовами договорів оренди від 01.10.2007 та від 10.10.2007 не передбачено право на одностороннє розірвання договору. Також не передбачено право на односторонню відмову від договору. Відтак, рішення Хмільницької міської ради № 387 від 26.03.2021 в частині щодо розірвання договорів оренди є таким, що прийнято всупереч закону. Інші частини цього ж рішення, що стосуються ОСОБА_1 є похідними від розгляду питання про розірвання договорів.

Рішення Хмільницької міської ради № 387 від 21.03.2021 в частині вирішення питання про розірвання договорів оренди, права орендаря за якими перейшло до ОСОБА_1 як до нового землекористувача, порушують права позивача на користування земельними ділянками на визначених умовах.

У заяві про зміну предмета позову ОСОБА_1 зазначила, що рішенням Хмільницької міської ради 9 сесії 8 скликання № 387 від 26.03.2021 у п.4 вирішено: «земельні ділянки, зазначені у п.1,2 цього рішення, зарахувати до земель запасу Хмільницької міської територіальної громади». Тобто, в результаті прийняття рішення про розірвання договорів (п.1) було прийнято п.4 рішення про зарахування до земель запасу Хмільницької територіальної громади земельних ділянок, розташованих у АДРЕСА_1 (кадастровий номер :00:006:0466), по АДРЕСА_2 (кадастровий номер :00:008:0339) та по АДРЕСА_2 (кадастровий номер :00:008:0340). В той же час, ці земельні ділянки є предметом оренди за договорами оренди земельних ділянок від 01.10.2007 та від 10.10.2007, права орендаря за якими перейшли до ОСОБА_1 . Відтак, похідними від п. 1 є не лише п. 5, 6, а й п. 4 оскаржуваного рішення.

Рішенням Хмільницького міськрайонного суду Вінницької області від 29 листопада 2023 року позов задоволено частково.

Визнано незаконним та скасовано рішення Хмільницької міської ради 9 сесії 8 скликання № 387 від 26.03.2021 в частинах, яким вирішено:

У пункті 1: Розірвати договір оренди земельної ділянки від 10.10.2007р., зареєстрованого у Хмільницькому районному відділі Вінницької регіональної філії «Центр ДЗК», про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 26.12.2007р. за № 71 (договір купівлі-продажу №1035 від 11.07.2013).

Розірвати договір оренди земельної ділянки від 01.10.2007р., зареєстрованого у Хмільницькому районному відділі Вінницької регіональної філії «Центр ДЗК», про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 22.10.2007р. за № 59 (договір купівлі-продажу №1036 та №1037 від 11.07.2013).

п.4 «земельні ділянки, зазначені у п.1,2 цього рішення, зарахувати до земель запасу Хмільницької територіальної громади» щодо земельних ділянок, розташованих у АДРЕСА_1 (кадастровий номер :00:006:0466), по АДРЕСА_2 (кадастровий номер :00:008:0339) та по АДРЕСА_2 ( кадастровий номер :00:008:0340).

В задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

Стягнуто з Хмільницької міської ради Вінницької області на користь ОСОБА_1 536,80 грн. витрат зі сплати судового збору.

Не погодившись із вказаним рішенням, Хмільницька міська рада подала апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції та постановити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 повністю.

У скарзі зазначає, що оскарження актів та рішень органу місцевого самоврядування як суб`єкта владних повноважень здійснюється в порядку адміністративного судочинства. ОСОБА_1 вже неодноразово зверталася до суду із вимогою про визнання незаконним рішення 9 сесії Хмільницької міської ради 8 скликання від 26.03.2021 «Про припинення ПАТ ПТК «ВИРІЙ» права користування земельними ділянками у місті Хмільнику та надання їх в користування». Законність пункту 8 оскаржуваного рішення міської ради встановлена при розгляді цивільної справи №149/1750/21. Рішення міської ради є пропозицією врегулювати договірні відносини сторін шляхом укладення окремого письмового документу, визначення розміру орендної плати та погодження інших істотних умов договору.

У поданому на апеляційну скаргу відзиві ОСОБА_1 просить апеляційну скаргу Хмільницької міської ради залишити без задоволення. Зазначає, що підстав розглядати даний спір в порядку адміністративного судочинства не має. Пункт 8 Хмільницької міської ради від 26.03.2021 №387 не є предметом оскарження у даній справі. З вимогами про визнання незаконним та скасування п. 1,4 оскаржуваного рішення міської ради ОСОБА_1 звернулася вперше, а в частині оскарження п.5 та 6 з інших підстав на відміну від підстав зустрічного позову, який був предметом розгляду у справі №149/1750/21, та у справі №902/796/21. Оскаржуваним рішенням вирішено в односторонньому порядку щодо припинення прав орендаря ОСОБА_1 , та, як наслідок, виникнення у ОСОБА_1 права оренди на визначених органом місцевого самоврядування умовах.

Також на вказане рішення апеляційну скаргу подала ОСОБА_1 , в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позовних вимог та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов повністю.

У скарзі зазначає, що розірвання договорів оренди землі (п.1 рішення №387) та надання цих же земельних ділянок на нових умовах оренди (п.5 та п.6 рішення №387) відбулося за рішенням міської ради, тому й відновлення порушених прав, що полягає у відновленні дії договорів, які розірвано за рішенням міської ради, можливе шляхом скасування такого рішення не лише в частині розірвання договорів, а й в частині наслідків. Наслідком розірвання договорів (п.1 рішення №387) стало зарахування земельних ділянок до земель запасу (п.4 рішення №387), надання земельних ділянок в оренду ОСОБА_1 та укладення з нею договорів з іншим строком дії та із зміною орендної плати (п. 5, 6 рішення №387). Договори оренди землі є чинними, чинність договорів унеможливлює надання в оренду цих же земельних ділянок тому ж орендарю. Мотиви відмови суду в задоволенні вимог не зазначені судом.

У поданому на апеляційну скаргу відзиві Хмільницька міська рада зазначає про необґрунтованість вимог апеляційної скарги ОСОБА_1 ..

Апеляційний суд, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційних скарг дійшов до висновку, що апеляційна скарга Хмільницької міської ради не підлягає задоволенню, натомість апеляційна скарга ОСОБА_1 підлягає задоволенню з наступних підстав.

Встановлено, що 11 липня 2013 року між Приватним акціонерним товариством промислово-торгова компанія «ВИРІЙ» та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу, відповідно до якого ОСОБА_1 набула у власність будівлі та споруди по АДРЕСА_2 .

У пункті 1 цього договору зазначено, що ці будівлі та споруди розташовані на земельній ділянці, яка знаходиться в оренді, площею 0,2900 га, цільове призначення земельної ділянки: 11.02 Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, кадастровий номер :00:008:0340.

Договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Воловиченко В.В. та зареєстровано в реєстрі за №1037 (а.с.9 т.1).

Також 11 липня 2013 року між Приватним акціонерним товариством промислово-торгова компанія «ВИРІЙ» та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу, відповідно до якого ОСОБА_1 набула у власність будівлі та споруди по АДРЕСА_3 .

У пункті 1 цього договору зазначено, що ці будівлі та споруди розташовані на земельній ділянці, яка знаходиться в оренді, площею 0,7955 га, цільове призначення земельної ділянки: 11.02 Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, кадастровий номер :00:008:0339.

Договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Воловиченко В.В. та зареєстровано в реєстрі за №1036 (а.с.11 т.1).

Крім того, 11 липня 2013 року між Приватним акціонерним товариством промислово-торгова компанія «ВИРІЙ» та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу, відповідно до якого ОСОБА_1 придбала ресторан «Стара Фортеця» літ. А, загальною площею 280,7 кв.м. (приміщення №1-11, 13-18, І, 22,23); добудова літ. А1, загальною площею 28,3 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

У пункті 1 цього договору зазначено, що ресторан розташований на земельній ділянці, яка знаходиться в оренді, площею 0,0509 га, цільове призначення земельної ділянки: 03.08 Для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, кадастровий номер :00:006:0466.

Договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Воловиченко В.В. та зареєстровано в реєстрі за №1035 (а.с.13 т.1).

Право власності на вказане нерухоме майно зареєстровано за ОСОБА_1 11 липня 2013 року (а.с.10, 12, 14 т.1).

Земельні ділянки по АДРЕСА_2 , та АДРЕСА_3 перебували в оренді Приватного акціонерного товариства промислово-торгова компанія «ВИРІЙ» на підставі договору оренди земельної ділянки від 01 жовтня 2007 року, укладеного з Хмільницькою міською радою на 25 років, строком до 01 лютого 2032 року.

Договір зареєстрований у Хмільницькому районному відділі Вінницької регіональної філії «Центру ДЗК», про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 22 жовтня 2007 року за №59 (а.с.15-17 т.1).

Земельна ділянка по вул. Сиротюка, 13, в м. Хмільник перебувала в оренді Приватного акціонерного товариства промислово-торгова компанія «ВИРІЙ» на підставі договору оренди земельної ділянки від 10 жовтня 2007 року, укладеного з Хмільницькою міською радою на 25 років, до 01 вересня 2032 року.

Договір зареєстрований у Хмільницькому районному відділі Вінницької регіональної філії «Центру ДЗК», про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 26 грудня 2007 року за №0407000.00072 (а.с.18-20 т.1).

Хмільницька міська рада Вінницької області рішенням № 387 від 26 березня 2021 року «Про припинення ПАТ ПТК «ВИРІЙ» права користування земельними ділянками у місті Хмільнику та надання їх в користування» вирішила, зокрема:

Пункт 1.

Припинити право користування земельними ділянками згідно п.«е» ст.141 ЗК України, ст. 31 ЗУ «Про оренду землі»:

- ПАТ ПТК «ВИРІЙ, площею 0,0509 га у АДРЕСА_1 , надану для здійснення підприємницької діяльності, в базі ДЗК для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування (03.08), кадастровий номер :00:006:0466.

Розірвати договір оренди земельної ділянки від 10.10.2007, зареєстрований у Хмільницькому районному відділі Вінницької регіональної філії «Центр ДЗК», про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 26.12.2007 за № 72 (договір купівлі-продажу №1035 від 11.07.2013);

- ПАТ ПТК «ВИРІЙ, загальною площею 1,0855 га в двох частинах: площею 0,7955 га з кадастровим номером :00:008:0339 та площею 0,2900 з кадастровим номером :00:008:0340 га у АДРЕСА_2 та АДРЕСА_3 (до перейменування АДРЕСА_4 ), надану для здійснення підприємницької діяльності, в базі ДЗК для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (11.02).

Розірвати договір оренди земельної ділянки від 01.10.2007, зареєстрований у Хмільницькому районному відділі Вінницької регіональної філії «Центр ДЗК», про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 22.10.2007 за № 59 (договір купівлі-продажу №1036 та №1037 від 11.07.2013).

Пункт 4.

Земельні ділянки, зазначені у п. 1 цього рішення, зарахувати до земель запасу Хмільницької територіальної громади».

Пункт 5.

«Надати ОСОБА_1 в користування на умовах оренди земельну ділянку, площею 0,0509 в у АДРЕСА_1 , для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування (03.08), кадастровий номер :00:006:0466 (договір купівлі-продажу №1035 від 11.07.2013).

Підпункт 5.1.

Укласти з ОСОБА_1 договір оренди землі строком на 5 років на земельну ділянку площею площею 0,0509 в у АДРЕСА_1 , для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування (03.08), кадастровий номер :00:006:0466.

Підпункт 5.2.

Встановити орендну плату у розмірі 28 910,08 грн. на рік, яка підлягає щорічній індексації відповідно до коефіцієнту індексації, розрахованого центральним органом виконавчої влади з питань земельних відносин, не є сталою та може змінюватись у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки та обчислюється відповідно до Податкового кодексу України у розмірі, що визначається відповідним рішенням Хмільницької міської ради (витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки наданий відділом у Хмільницькому районі Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області №216 від 17.03.2021).

Пункт 6.

Надати ОСОБА_1 в користування на умовах оренди земельні ділянки, загальною площею 1,0855 га в двох частинах:

- площею 0,7955 га, кадастровий номер :00:008:0339;

- площею 0,2900 га, кадастровий номер :00:008:0340

у АДРЕСА_2 та АДРЕСА_3 (до перейменування АДРЕСА_4 ) для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (11.02) (договір купівлі-продажу № 1036 та 1037 від 11.07.2013).

Підпункт 6.1.

Укласти з ОСОБА_1 договір оренди землі строком на 5 років на земельні ділянки, загальною площею 1,0855 на в двох частинах:

- площею 0,7955 га, кадастровий номер :00:008:0339;

- площею 0,2900 га, кадастровий номер :00:008:0340;

у АДРЕСА_2 та АДРЕСА_3 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (11.02).

Підпункт 6.2.

Встановити орендну плату у розмірі 92 827,28 грн на рік, яка підлягає щорічній індексації відповідно до коефіцієнту індексації, розрахованого центральним органом виконавчої влади з питань земельних відносин, не є сталою та може змінюватись у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки та обчислюється відповідно до Податкового кодексу України у розмірі, що визначається відповідним рішенням Хмільницької міської ради (витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки наданий відділом у Хмільницькому районі Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області №216 від 17.03.2021) (а.с.25-26 т.1).

Оскільки рішенням Хмільницької міської ради Вінницької області № 387 від 26 березня 2021 року всупереч вимог закону розірвано договори оренди земельної ділянки, права орендаря за якими перейшло до ОСОБА_1 , відтак ОСОБА_1 вважає, що наявні підстави для скасування пункту першого цього рішення в частині розірвання договорів оренди, а також пунктів 4, 5 та 6, які є похідними від розгляду питання про розірвання договорів.

Перехід права на земельну ділянку у разі набуття права на житловий будинок, будівлю або споруду урегульовано статтями 377 ЦК України та статтею 120 ЗК України.

За змістом частини першої статті 377 ЦК України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Частинами першою та другою статті 120 ЗК України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Таким чином, вказані норми закріплюють принцип цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований.

Згідно з частиною третьою статті 7 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Договір оренди землі припиняється, зокрема у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці (абз. 8 ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі»).

Після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене (постанови Верховного Суду від 19 червня 2018 року в справі № 922/3655/17 та від 07 листопада 2018 року в справі № 910/20774/17).

Колегія суддів звертає увагу, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, право попереднього користувача земельною ділянкою припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, при цьому на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

При цьому, у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі. Документальне оформлення вибуття з договору оренди попереднього орендаря (землекористувача) не впливає на обсяг права нових власників майна, оскільки умови основного договору оренди для особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, залишаються незмінними з моменту укладення сторонами договору купівлі-продажу.

Відповідно до пункту 10 частини другої статті 16 ЦК України, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб є способом захисту цивільних прав та інтересів.

Згідно зі статтею 21 ЦК України, суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом визнання недійсним рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування (пункт «г» частини третьої статті 152 ЗК України).

За результатами розгляду справи суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для часткового задоволення вимог позову, а саме визнав незаконним та скасував пункт 1 та пункт 4 рішення Хмільницької міської ради 9 сесії 8 скликання № 387 від 26.03.2021, якими вирішено розірвати договори оренди земельних ділянок (кадастрові номери: :00:006:0466, :00:008:0339 та :00:008:0340) з ОСОБА_1 та зарахувати ці земельні ділянки до земель запасу територіальної громади. При цьому, суд не знайшов підстав для скасування пунктів 5 та 6 рішення міської ради, якими вирішено надати ОСОБА_1 на умовах оренди ці ж самі земельні ділянки, укласти з нею договори оренди на відповідний строк та встановити орендну оплату за їх використання.

Висновок суду першої інстанції про задоволення вимог позову в частині визнання незаконними та скасування пунктів 1 та 4 рішення Хмільницької міської ради ґрунтується на тому, що до ОСОБА_1 перейшли права орендаря за договорами оренди, укладеними з попереднім землекористувачем, на підставі ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України, а розірвавши договір в односторонньому порядку міська рада прийняла вказане рішення в цій частині з порушенням вимог закону, оскільки у разі відсутності взаємної згоди сторін щодо зміни умов договору, його дострокового розірвання на вимогу зацікавленої сторони ці питання вирішуються в судовому порядку.

Фактично Хмільницька міська рада в апеляційній скарзі не заперечувала, що право оренди земельної ділянки в ОСОБА_1 виникло внаслідок набуття нею права власності на нерухоме майно, яке знаходиться на цих земельних ділянках.

У мотивацію рішення суду першої інстанції лягли норми права та висновки Верховного Суду в цивільній справі № 149/1750/21 за позовом Хмільницької міської ради Вінницької області до ОСОБА_1 про визнання договору оренди землі та акта приймання-передачі укладеними, та за зустрічним позовом ОСОБА_1 до Хмільницької міської ради Вінницької області про визнання незаконними окремих пунктів рішення Хмільницької міської ради.

Апеляційний суд вважає, що суд першої інстанції використав доречні висновки Верховного Суду, хоча вони і зроблені у справі, рішення у якій за вимогами позову Хмільницької міської ради не набрало законної сили.

Застосовані норми у повній мірі підлягають до застосування у даних спірних правовідносинах. Зокрема, щодо переходу права на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухоме майно та щодо підстав для розірвання договору оренди.

Правильність висновку суду першої інстанції в цій частині підтверджується висновком, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.02.2020 у справі №922/510/19, відповідно до якого з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває право оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно, у зв`язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщено. Договір оренди земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже договір оренди не підлягає розірванню.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України, суд апеляційної інстанції перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Зі змісту п. 5 ч. 2 ст. 356 ЦПК України слідує, що саме особа, яка подає апеляційну скаргу повинна зазначити в чому полягає незаконність і (або) необґрунтованість рішення.

Отже особа, яка подає апеляційну скаргу, повинна не лише вказати про незаконність судового рішення, але у неї є обов`язок вказати в чому саме полягає незаконність рішення, тобто повинна спростувати висновки суду першої інстанції.

Хмільницька міська рада навіть не намагалася спростувати висновки суду першої інстанції.

При цьому, обґрунтовуючи вимоги апеляційної скарги, Хмільницька міська рада використовує висновки Верховного Суду у вищезгаданій справі № 149/1750/21. Зокрема зазначає про те, що законність пункту 8 оскаржуваного рішення міської ради встановлена при розгляді цивільної справи №149/1750/21, а також про те, що рішення міської ради є пропозицією врегулювати договірні відносини сторін шляхом укладення окремого письмового документу, визначення розміру орендної плати та погодження інших істотних умов договору.

Однак, апеляційний суд погоджується із запереченнями позивача проти вимог апеляційної скарги про те, що пункт 8 оскаржуваного рішення органу місцевого самоврядування не є предметом оскарження у даній справі. А також з тим, що висновки у згаданій справі зроблені через призму тих обставин, якими Хмільницька міська рада обґрунтовувала свої вимоги позову про визнання договору оренди землі та акта приймання-передачі укладеними, та обставин, якими ОСОБА_1 обґрунтовувала свої зустрічні вимоги, що стосувалися визнання незаконними окремих пунктів рішення міської ради через порушення порядку його ухвалення.

Заперечення, викладені в апеляційній скарзі міської ради, стосуються правовідносин з приводу погодження між орендодавцем та орендарем нових умов оренди, що не є предметом даного позову.

У даній справі позивач стверджує лише про одне: міська рада не мала права розривати в односторонньому порядку договори оренди, адже договори діють.

Крім цього, Верховний Суд у згаданій постанові наголосив, що враховуючи зміст статті 17 Закону України «Про оренду землі» у його взаємодії із ч. 2 ст. 120 ЗК України, ч. 1 ст. 377 та ч. 3 ст. 415 ЦК України, ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі», при придбанні нерухомого майна, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, фактично переданої попередньому орендарю, з моменту набуття права власності на це нерухоме майно до нового власника за фактом переходить орендована земельна ділянка як до нового орендаря. Тобто спірна земельна ділянка є переданою в оренду ОСОБА_1 орендодавцем як новому її орендарю з моменту набуття нею права власності на нерухоме майно, розташоване на спірній земельній ділянці. Відносини оренди спірної земельної ділянки (користування нею ОСОБА_1 ) за фактом існують як після придбання ОСОБА_1 ресторану (на підставі прав та обов`язків, які належали попередньому орендарю), так і після констатації у рішенні Хмільницької міськради № 387 про припинення права оренди землі на підставі договору оренди землі від 10 жовтня 2007 року за правонаступником АТ ПТК «Вирій» та розірвання цього договору.

Висновки Верховного Суду у постанові зроблені з врахуванням тієї обставини, що рішення Хмільницької міської ради, яким розірвано договори оренди, не оскаржувалося, тобто є чинним. У даній справі рішення міської ради про розірвання договорів оренди є предметом спору, а також про наслідки такого рішення.

Твердження Хмільницької міської ради про те, що оскаржуване рішення міської ради є пропозицією врегулювати договірні відносини сторін шляхом укладення окремого письмового документу не може лягти в обґрунтування законності (чи незаконності) рішення про розірвання договорів оренди.

На думку колегії суддів, після розірвання договорів оренди міська рада мала намір почати нові відносини з орендарем, уклавши нові договори на інших умовах, ніж були на момент придбання нерухомого майна (так би мовити «з чистого листа»).

Апеляційний суд погоджується з висновками Верховного Суду у справі №149/1750/21, в якому говориться, що Хмільницька міська рада, розірвавши договори оренди землі, фактично створила правовий вакуум у питанні оренди спірної земельної ділянки, який відповідно до вимог законодавства сама ж намагалась усунути шляхом укладення нового договору оренди землі.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про визнання незаконними та скасування пункту 5, підпунктів 5.1, 5.2 та пункту 6, підпунктів 6.1, 6.2 рішення Хмільницької міської ради Вінницької області № 387 від 26 березня 2021 року суд першої інстанції не обґрунтував свої висновки в цій частині, а лише процитував деякі пункти постанови Верховного Суду від 25.01.2023 у справі №149/1750/21, не спроектувавши ці висновки суду на обставини даної справи та на вимоги, в задоволенні яких відмовив.

Оскільки судом першої інстанції скасовано пункт перший рішення Хмільницької міської ради Вінницької області №387 від 26 березня 2021 року, яким вирішено розірвати договори оренди землі, тобто на разі ці договори оренди землі є чинними на викладених у них умовах, не можуть існувати і пункти 5, 6 оскаржуваного рішення міської ради про виникнення у ОСОБА_1 права оренди на нових умовах, визначених органом місцевого самоврядування.

А тому наявні підстави для визнання незаконними та скасування також і пункту 5, підпунктів 5.1, 5.2 та пункту 6, підпунктів 6.1, 6.2 рішення Хмільницької міської ради Вінницької області № 387 від 26 березня 2021 року.

Хмільницька міська рада вважає, що даний спір повинен розглядатися в порядку адміністративного судочинства, однак, вказані доводи не беруться до уваги апеляційним судом.

Предметом даного спору є рішення Хмільницької міської ради №387 від 26.03.2021, яким, зокрема, розірвано договори оренди земельних ділянок, орендарем за якими є ОСОБА_1 .. Зі змісту позовних вимог та обставин, якими позивач їх обґрунтовує, вбачається, що спір у цій справі не пов`язаний із захистом прав позивача у сфері публічно-правових відносин, адже звернення із даним позовом спрямоване на поновлення порушених речових прав позивача оренду земельних ділянок.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що рішення органу місцевого самоврядування у сфері земельних відносин можна оспорювати з погляду його законності, а вимогу про визнання такого рішення незаконним і про його скасування - розглядати за правилами цивільного судочинства, якщо внаслідок реалізації такого рішення у фізичної особи виникло цивільне право, і спірні правовідносини, яких стосується позов, мають приватноправовий характер. У цьому разі вказану вимогу можна розглядати як спосіб захисту порушеного цивільного права за статтею 16 ЦК України та заявляти до суду для розгляду за правилами цивільного судочинства, якщо фактично метою такого позову є оскарження речового права (права власності), що виникло у фізичної особи внаслідок реалізації відповідного рішення ради. Тобто, якщо на підставі рішення органу місцевого самоврядування фізична особа набула речове право на земельну ділянку, вимога про визнання незаконним такого рішення та про його скасування стосується приватноправових відносин і є цивільно-правовим способом захисту права позивача (близькі за змістом висновки Велика Палата Верховного Суду сформулювала у постановах від 24 квітня 2018 року у справі №401/2400/16-ц, від 16 червня 2020 року у справі №554/9719/18).

З огляду на зміст спірних правовідносин, їхній суб`єктний склад і взаємопов`язаність позовних вимог цей спір слід у цілому вирішувати за правилами цивільного судочинства.

Підсумовуючи, апеляційний суд вважає, що доводи апеляційної скарги Хмільницької міської ради не спростовують як висновки суду першої інстанції, так і доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 ..

Натомість доводи ОСОБА_1 заслуговують на увагу.

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині є невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи.

Враховуючи викладене, рішення суду першої інстанції року в частині відмовлених вимог позову підлягає скасуванню із ухваленням нового рішення про задоволення цих позовних вимог. У решті рішення суду слід залишити без змін.

У зв`язку із задоволенням позовних вимог у повному обсязі, з відповідача на користь позивача відповідно ч. 1, 13 ст. 141 ЦПК України підлягає стягненню судовий збір, сплачений за подання позовної заяви, у повному обсязі. У зв`язку з чим наявні підстави для збільшення розміру судового збору, який підлягає стягненню з відповідача за подання позовної заяви, з 536,80 грн до 1 073,60 грн. Також у зв`язку із задоволенням вимог апеляційної скарги ОСОБА_1 , з Хмільницької міської ради на користь позивача підлягає стягненню судовий збір, сплачений за подання апеляційної скарги в розмірі 1 610,40 грн.

Керуючись ст. 367, 374, 375, 376, 381-384, 389, 390 ЦПК України,

постановив:

Апеляційну скаргу Хмільницької міської ради залишити без задоволення.

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Хмільницького міськрайонного суду Вінницької області від 29 листопада 2023 року в частині відмовлених вимог позову скасувати та ухвалити нове, яким задовольнити ці вимоги.

Визнати незаконними та скасувати пункт 5, підпункти 5.1, 5.2, пункт 6, підпункти 6.1, 6.2 рішення Хмільницької міської ради Вінницької області №387 від 26 березня 2021 року 9 сесії 8 скликання «Про припинення ПАТ ПТК «ВИРІЙ» права користування земельними ділянками у місті Хмільнику та надання їх в користування».

У решті рішення суду залишити без змін.

Збільшити розмір судового збору, який підлягає стягненню з Хмільницької міської ради на користь ОСОБА_1 з 536 (п`ятсот тридцять шість) гривень 80 копійок до 1 073 (одна тисяча сімдесят три) гривні 60 копійок.

Стягнути з Хмільницької міської ради на користь ОСОБА_1 судовий збір за подання апеляційної скарги в розмірі 1 610 (одна тисяча шістсот десять) гривень 40 копійок.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 08 лютого 2024 року.

Головуючий Т.Б. Сало

Судді О.В. Ковальчук

Т.М. Шемета