ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА
провадження № 2/753/9721/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 грудня 2024 року Дарницький районний суд м. Києва в складі:

головуючого судді Цимбал І.К.

при секретарі - Козін В.Є.

з участю представника позивача - ОСОБА_1

представника відповідача - Пугач С.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження в залі суду в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест», Приватне акціонерне товариство «Холдингова компанія «Київміськбуд», ОСОБА_3 , про захист прав споживачів,-

ВСТАНОВИВ:

Суть справи.

Позивач звернулась до суду з позовом до відповідача, де є треті особи, посилаючись на те, що відповідач відповідно до умов договору укладеного сторонами, повинен сплатити пеню, за порушення строків введення будинку в експлуатацію. Враховуючи те, що відповідач у добровільному порядку не бажає задовольнити претензії позивача, остання вимушена була звернутися до суду з даним позовом.

Рух справи.

17.09.2024 визначено головуючого суддю.

18.09.024 відкрито спрощене позовне провадження, розгляд справи призначено на 09.10.2024.

09.10.2024 судове засідання відкладено на 14.11.2024, у зв`язку з неявкою представника відповідача.

14.11.2024 надійшов відзив на позов /а.с. 77 - 84/.

14.11.2024 судове засідання відкладено для ознайомлення з відзивом на 11.12.2024.

11.12.2024 в судовому засіданні оголошена перерва на 17.12.2024, у зв`язку з закінченням робочого часу.

17.12.2024 ухвалено рішення.

Доводи учасників справи.

В судовому засіданні представник позивача позов підтримав з підстав зазначених в останньому та просив задовольнити

Представник відповідача проти задоволення позовних вимог заперечував з підстав зазначених у відзиві, зокрема зазначив, що за умовами договору укладеного між сторонами відповідач не несе відповідальності за строки будівництва та введення будинку у експлуатацію. Крім того, предметом договору укладеного між сторонами є отримання позивачем житла, що було виконано.

Встановлені обставини.

15.12.2015 між ОСОБА_2 (далі - позивач/довіритель) та ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал» (далі - відповідач/управитель) був укладений договір № 461512/2015-1 про участь у Фонді фінансування будівництва (далі - договір), відповідно до якого довіритель зобов`язався передати управителю в управління грошові кошти з метою отримання довірителем у власність житла (об`єкта інвестування), а управитель зобов`язався прийняти кошти на рахунок фонду фінансування будівництва (далі - ФФБ) у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах передбачених договором, Правилами Фонду фінансування будівництва виду А «ЖК «Харківський», затверджений Наказом Директора Управителя № 16 від 14.09.2015 (надалі по тексту - правила ФФБ), договором між забудовником та управителем № 14/09/15 від 14.09.2015 та чинним законодавством України.

Пунктом 5.3. договору, встановлено, що довіритель здійснює фінансування об`єкта інвестування за встановленою на момент фінансування поточною ціною вимірної одиниці об`єкта будівництва.

15.12.2015 на виконання умов договору ОСОБА_3 (далі - третя особа-3), який є чоловіком позивача, перерахував на рахунок відповідача 1 052 700,00 грн.

Сплативши 100% вартості об`єкта інвестування, а саме квартири АДРЕСА_1 , позивач набула статус довірителя Фонду фінансування будівництва виду А «ЖК Харківський», та отримала свідоцтво № С46-1512/2015-1 від 18.12.2015 про участь у фонді фінансування будівництва виду А «ЖК ХАРКІВСЬКИЙ»

18.12.2015 сторони уклалидоговір № М46- 1512/2015-1 про відступлення майнових прав, відповідно до якого відповідач відступив позивачу майнові права на об`єкт інвестування, а саме квартиру АДРЕСА_1 .

Відповідно до пункту 1.9. договору планово-орієнтований термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію встановлено 29.03.2018.

Листом за № 02-22/05/18 від 17.05.2018 відповідач повідомив позивача, що планово-орієнтовний строк прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва (1,2,3,4 секції) - 31.12.2018.

Листом № 01-18/03/19 від 18.03.2019 відповідач повідомив позивача, що планово-орієнтовний строк прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва (1,2,3,4 секції) -30.09.2019.

Листом № 05-12/06/20 від 12.06.2020 відповідач повідомив позивача, що планово-орієнтовний строк прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва (1,2,3,4 секції) -30.09.2020.

Листом за № 01-08/12/20 від 08.12.2020 відповідач повідомив позивача, що планово-орієнтовний строк прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва (1,2,3,4 секції) - 31.12.2020.

Отже, введення об`єкта будівництва в експлуатацію відбулось пізніше від запланованої дати визначено у договорі укладеному сторонами на 2,9 роки.

ПрАТ «ХК «Київміськбуд» у відповіді на адвокатський запит адвоката Зінчука Я.В. за № 00329/0/2-21 від 01.02.2021 повідомлено, що угодою до договору про будівництвокомплексу житлових будинків за адресою: АДРЕСА_2 від 19.05.2015, підписаною 04.03.2020, Компанія приєдналась до договору як сторона-3.

З дня укладення зазначеної угоди ПрАТ «ХК «Київміськбуд» прийнято права та зобов`язання ТОВ «ІК «Укрбуд Інвест» (Сторона-2) в частині виконання функцій замовника будівництва об`єкта та проектування будівництва об`єкта, передбаченим договором та не реалізованих/не виконаних станом на день укладення угоди, крім тих функцій, якіпов`язані з реалізацією прав та виконання зобов`язань сторони-2 за договором, укладеним між стороною-2 та управителем ФФБ, який залучений дофінансування Об`єкта будівництва.

21.01.2021 розпорядженням Дарницької районної в м. Києві Державної адміністрації№ 19, багатоквартирному житловому будинку (секція 1-4) у складі проєкту будівництва громадсько-житлового комплексу по АДРЕСА_3 .

Відповідно до п. 6.1. договору № 46-1512/2015-1 про участь у Фонді фінансування будівництва та правил ФФБ, після введення об`єкта будівництва в експлуатацію. Забудовник надає управителю дані БТІ (або іншого Державного органу, що здійснює остаточні обміри об`єкта будівництва перед введенням його в експлуатацію), щодо фактичної загальної площі кожного конкретного об`єкта інвестування у цьому об`єкті будівництва, для подальшого повідомлення довірителів, а також для проведення остаточних розрахунків із Довірителями.

На виконання п. 6.3. договору № 46-1512/2015-1 про участь у Фонді фінансування будівництва. Правил ФФБ, третя особа-3 сплатила на рахунок позивача, грошові кошти в розмірі 247800 грн.

27.01.223 виконання п. 6.3., договору № 46-1512/2015-1 про участь у Фонді фінансування будівництва. Правил ФФБ, третя особа -З сплатила на рахунок позивача грошові кошти в розмірі 187133,61 грн.

02.02.2023 між позивачем та Забудовником (ТОВ «ІК «Укрбуд Інвест») було підписано акт №816 прийняття-передачі об`єкту інвестування.

14.11.2023 рішенням Дарницького районного суду м. Києва у справі № 761/30663/21 за позовом ОСОБА_2 до ТОВ «ФК «ЖИТЛО-КАПІТАЛ», треті особи: ТОВ «ІК «Укрбуд Інвест», ПрАТ «ХК «Київміськбуд», ОСОБА_3 , про стягнення переплати за договором № 46-1512/2015-1 від 15.12.2015 про участь у Фонді фінансування будівництва яке 26.12.2023 набрало законної сили встановлено, що згідно висновку експерта Київського науково-дослідного інституту судових експертиз Лисака О.С. за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи № 11942/22-44 від 14.09.2022 загальна площа квартири АДРЕСА_4 за результатом проведеного обстеження становить 86,2 кв.м., тобто є меншою на 0,5 кв.м., ніж загальна площа квартири, що визначена у технічному паспорті, виготовленому 14.01.2019 на замовлення ПАТ «ХК «Київміськбуд». Враховуючи, що фактична загальна площа квартири менша від фактично сплаченої, суд прийшов до висновку стягнути з ТОВ «ФК «ЖИТЛО- КАПІТАЛ» на користь ОСОБА_2 надмірно сплачені кошти за фактичну загальну площу квартири АДРЕСА_4 в сумі 13163,85 грн.

Станом на 26.12.2023, остаточна площа спірної квартири становить - 86,2 кв.м., та вартість робіт (послуг) становить - 1474469,76 грн., яка складається з (1052700 грн. - перший внесок + 247800 грн. -другий внесок + 187133,61 грн. третій внесок -13163,85 грн. за рішенням суду).

Враховуючи, що розмір винагороди управителя за управління майном довірителя договором № 46-1512/2015-1 від 15.12.2015 про участь у Фонді фінансування будівництва не визначено, позивач просить стягнути з відповідача на пеню у сумі 44234, 09 грн. від загальної вартості замовлення 1474469,76 грн. х 3 %.

Мотиви з яких суд виходи при ухваленні рішення та положення закону, який керувався.

Пунктом 22 статті 1 Закону України «Про захист прав споживачів»встановлено, що споживач - це фізична особа, яка придбаває, замовляє, використовує або має намір придбати чи замовити продукцію для особистих потреб, безпосередньо не пов`язаних з підприємницькою діяльністю або виконанням обов`язків найманого працівника.

Згідно із п.17 ст. 1 Закону України «Про захист прав споживачів»,послуга це діяльність виконавця з надання (передачі) споживачеві певного визначеного договором матеріального чи нематеріального блага, що здійснюється за індивідуальним замовленням споживача для задоволення його особистих потреб.

Враховуючи те, що позивач мав на меті задовольнити власні потреби у житлі, він є споживачем фінансової послуги, а відтак, до спірних правовідносин підлягають застосуванню правила Закону України «Про захист прав споживачів». (Постанова ВС від 09.09.2019 по справі № 759/3881/17).

Згідно ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів»,у разі коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення.

Частиною першою статті 1029 ЦК Українипередбачено, шо за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

Відповідно до п. 1.1 Правил Фонду фінансування будівництва виду А «ЖК ХАРКІВСЬКИЙ», підписані позивачем, правила Фонду фінансування будівництва виду А «ЖК ХАРКІВСЬКИЙ» розроблені у відповідності до Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» №978-ІУ від 19.06.2003 зі змінами та доповненнями (далі - Закон), з урахуванням вимог Цивільного кодексу України. Господарського кодексу Українита інших законодавчих актів.

Статтею 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майномпри будівництві житла та операціях з нерухомістю»визначено, що управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов`язується збудувати один або декілька об`єктів будівництва, ввести їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об`єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, Правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов`язується здійснювати фінансування будівництва цих об`єктів будівництва на умовах договору. Договір між забудовником та управителем ФФБ має обов`язково містити зобов`язання забудовника після закінчення будівництва передати об`єкти інвестування у власність довірителям ФФБ на умовах цього Законута Правил ФФБ.

Відповідно до ч. 2 ст. 12 Закону України «Про фінансово-кредитнімеханізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»,правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання взятих на себе зобов`язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об`єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ.

Метою створення ФФБ є отримання довірителями ФФБ у власність житла (ч.4 ст. 5 Закону).

Із приписів ст. 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управліннямайном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»вбачається, що закріплення об`єкта інвестування за довірителем - встановлення правовідносин між довірителем та управителем на підставі договору про участь у ФФБ, за яких у довірителя виникає право вимоги на цей об`єкт інвестування у майбутньому.

Згідно ч.3 ст. 11 Закону, для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію незалежно від обсягу фінансування.

Відповідно до ч. 1 ст. 18 Закону, управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником виконання умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести, зокрема до збільшення строків будівництва більше ніж на 90 днів.

Статтею 19 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»встановлено, що після введення об`єкта будівництва в експлуатацію забудовник письмово повідомляє про це управителя та надає дані щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування.

Управитель ФФБ надає забудовнику перелік довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об`єкти інвестування, відповідно до отриманих довірителями від управителя майнових прав на ці об`єкти інвестування, і повідомляє кожного довірителя про введення об`єкта будівництва в експлуатацію, а на письмову вимогу довірителя надає йому копію відповідного акту.

На підставі даних щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування довіритель за поточною ціною вимірної одиниці об`єкта інвестування здійснює остаточні розрахунки з управителем ФФБ та отримує в управителя ФФБ в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ довідку за встановленою формою. Ця довідка є документом, що підтверджує право довірителя на набуття у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування.

Відповідно до ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об`єктів визначаються виключно законами.

Статтею 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність» визначено, що основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб`єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода).

Так, загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю визначені Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі - Закон України).

Відповідно до ст. 2 Закону України, договір управління майном - договір, за яким установник управління передає управителю у довірчу власність майно з метою досягнення визначених ним цілей та встановлює обмеження щодо окремих дій управителя з управління цим майном. За цим Законом України, договором управління майном для фонду фінансування будівництва є договір про участь у ФФБ.

При цьому, відповідно до положень Закону України, установником управління майном є особа, яка передає майно управителю в довірчу власність на підставі договору управління майном. У цьому Законі України для ФФБ - це Довіритель, а в свою чергу, Управитель - фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фондута відповідає вимогам, встановленим Законом України.

Пунктом 1.9. Договору передбачено, що терміни є планово-орієнтованими, крім того пунктом 2.1.1.13 визначено зобов`язання Управителя (Відповідача) повідомити Довірителя (Позивача) про внесення змін до умов договору управителя із забудовником щодо перенесення строків здачі в експлуатацію об`єкта будівництва більше ніж на 90 днів та у випадку зміни забудовника.

Також пунктом 4.2. Правил ФФБ передбачено, що якщо Забудовник змінює заплановану дату введення об`єкта будівництва в експлуатацію та дату передачі його під заселення, він зобов`язаний офіційно повідомити про це Управителя із зазначенням підстав для такої зміни для подальшого повідомлення Довірителів ФФБ.

Пунктом 11.3. Договору про участь у ФФБ передбачено, що Забудовник, як особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об`єктів будівництва та уклала договір з Управителем: несе відповідальність згідно чинного законодавства України та Договору управителя із забудовником за невиконання зобов`язань щодо організації спорудження об`єкта з будівництва та своєчасного введення його в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого Управителем. Також це передбачено п. 14.3 Правил ФФБ.

Крім того, п. 8.1 Договору № 14/09/15 Управителя із Забудовником від 14.09.2015 передбачено, що у випадку порушення своїхзобов`язань за цим Договором Сторони несуть відповідальність, визначену цим Договором та законодавством України.

Відповідно до п. 1.2. Договору про участь у ФФБ Забудовником на дату підписання цього Договору, а також і станом на сьогоднішній день є ТОВ «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест».

Пунктом 4.2. Правил ФФБ передбачено, що якщо Забудовник змінює заплановану дату введення об`єкта будівництва в експлуатацію та дату передачі його під заселення, він зобов`язаний офіційно повідомити про це Управителя із зазначенням підстав для такої зміни для подальшого повідомлення Довірителів ФФБ..

Як зазначено вище відповідач повідомляв позивача про перенесення строків введення об`єкта будівництва в експлуатацію, а саме: листом за № 02-22/05/18 від 17.05.2018; листом за № 01-18/03/19 від 18.03.2019; листом за № 05-12/06/20 від 12.06.2020; листом за № 01-08/12/20 від 08.12.2020.

Крім того, листом від 14.01.2021 за № 35-14/01/21 відповідачем повідомлено про введення об`єкту будівництва в експлуатацію із зазначенням фактичних замірів за результатами проведення технічної інвентаризації.

Відповідно до ст. 20 Закону України, якщо довіритель виконав усі зобов`язання перед управителем ФФБ та після введення об`єкта будівництва в експлуатацію підписав із забудовником акт прийому-передачі закріпленого за ним об`єкта інвестування, умови договору про участь у ФФБ вважаються виконаними та управління майном припиняється.

Акт № 816 прийняття-передачі об`єкту інвестування було підписано 02.02.2023.

Довідка № 912, що підтверджує право довірителя на набуття у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування від 01.02.2023 була отримана позивачем особисто.

Таким чином, відповідачем, як Управителем було виконано умови договору про участь у ФФБ у повному обсязі та управління майном було припинено.

Відповідно до пунктів 2.2.2.2.1. та 9.1. Договору, пункту 4.11 Правил ФФБ та ч. 4 ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», позивач як Довіритель мала право достроково припинити управління майном та відмовитись від участі у ФФБ, шляхом дострокового розірвання Договору про участь у ФФБ та виплати йому коштів відповідно до Закону України в разі невиконання його умов.

Так, в Законі України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» згідно імперативного положення ст. 18, якою визначено чіткий механізм відповідальності сторін, яким визначено, що в разі порушення Забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання Управителем своїх обов`язків, передбачених ч.1 статті, Довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів.

Пунктом 11.3.Договору про участь у ФФБ передбачено, що Забудовник, як особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об`єктів будівництва та уклала договір з Управителем несе відповідальність згідно чинного законодавства України та Договору управителя із забудовником за невиконання зобов`язань щодо організації спорудження об`єкта будівництва та своєчасного введення його в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого Управителем. Крім того, це також передбачено п. 14.3. Правил ФФБ.

Пунктом 8 ст. 9 Закону України передбачено, що Забудовник зобов`язаний виконати свої зобов`язання за договором щодо організації спорудження об`єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого Управителем.

Враховуючи те, що позивач отримала документи, що надають право проведення державної реєстрації права власності, відповідачем, як Управителем ФФБ виду А «ЖК ХАРКІВСЬКИЙ», а відповідальність останнього за зміну орієнтовних строків введення будинку в експлуатацію у виді штрафних санкцій не передбачена Договором та законодавством, що наведено вище, суд вважає позовні вимоги є необґрунтованимиі такими, що задоволенню не підлягають.

Судові витрати.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України, судові витрати віднести за рахунок держави.

Керуючись ст.ст. 1-13, 17, 18, 76-82, 89, 133, 141, 242, 258, 259, 263-265, 268, 272, 273, 354 ЦПК України суд -

УХВАЛИВ:

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест», Приватне акціонерне товариство «Холдингова компанія «Київміськбуд», ОСОБА_3 , про захист прав споживачів - відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного тексту рішення суду.

Головуючий: