ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 грудня 2024 року

м. Київ

справа № 758/2952/23

провадження № 61-9690св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Синельникова Є. В.,

суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Сакари Н. Ю. (суддя-доповідач), Шиповича В. В.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідачі: обслуговуючий кооператив «Житловий комплекс «Науковий», державне підприємство «Державний науково-дослідний і проектно-конструкторський інститут інноваційних технологій в енергетиці та енергозбереженні», товариство з обмеженою відповідальністю «ДК «Містобуд»,

треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія Будінвест Капітал», ОСОБА_2 ,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Подільського районного суду міста Києва від 19 січня 2024 року у складі судді Будзан Л. Д. та постанову Київського апеляційного суду від 14 травня 2024 рокуу складі колегії суддів: Головачова Я. В., Нежури В. А., Невідомої Т. О.,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

1. У березні 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до обслуговуючого кооперативу «Житловий комплекс «Науковий» (далі - ОК «ЖК «Науковий»), державного підприємства «Державний науково-дослідний і проектно-конструкторський інститут інноваційних технологій в енергетиці та енергозбереженні» (далі - ДП «Державний науково-дослідний і проектно-конструкторський інститут інноваційних технологій в енергетиці та енергозбереженні»), товариства з обмеженою відповідальністю «ДК «Містобуд» (далі - ТОВ «ДК Містобуд»), треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія Будінвест Капітал» (далі - ТОВ «Компанія Будінвест Капітал»), ОСОБА_2 , про визнання майнових прав на об`єкт інвестування

2. Позов мотивовано тим, що на земельній ділянці площею 1432,47 кв. м, код :85:269:0045 по АДРЕСА_1 , яка обліковувалась за ДП «Державний науково-дослідний і проектно-конструкторський інститут інноваційних технологій в енергетиці та енергозбереженні», раніше розміщувався двоповерховий будинок, який також належав вказаному підприємству. 16 липня 2012 року між ДП «Державний науково-дослідний і проектно-конструкторський інститут інноваційних технологій в енергетиці та енергозбереженні» та ТОВ «Компанія Будінвест Капітал» був укладений договір

№ 111/2-12 про часткову участь у реконструкції об`єкта нерухомості майна та передачу функцій замовника.

3. У 2013 році службовими особами товариств, що входили до складу групи компаній «Укогруп», вчинено руйнування вказаного двоповерхового будинку на підставі договору про часткову участь у реконструкції об`єкта нерухомого майна та передачу функцій замовника від 16 липня 2012 року № 111/2-12 (постановою Київського апеляційного господарського суду по справі № 910/23169/16 від 06 листопада 2017 року, яку залишено без змін постановою Вищого господарського суду України від 05 липня 2018 року вказаний договір визнано недійсним) та розпочато будівництво Житлового комплексу «Науковий», замовником якого є ТОВ «Компанія «Будінвест Капітал», ТОВ «ДК Містобуд» та ТОВ «БК Містобуд».

4. Вказує, що службовими особами вказаних товариств, всупереч вимогам Закону України «Про інвестиційну діяльність», залучались кошти інвесторів, які останні вносили безпосередньо на рахунки підприємства - замовника будівництва або в його касу, а не у відповідні фонди, як передбачено Законом України «Про інвестиційну діяльність» від 18 вересня 1991 року, у зв`язку з чим Головним слідчим управлінням Національної поліції України здійснюється досудове розслідування у кримінальному провадженні, внесеному до Єдиного реєстру досудових розслідувань за № 0000120 від 26 листопада 2012 року, у якому позивач є потерпілим.

5. За даними Центру моніторингу забудови Києва будівництво ЖК «Науковий» по вул. Петропавлівській, буд 40 в м. Києві є самочинним, а згідно з відповіддю державної інспекції архітектури та містобудування України № 9051/02/13-22

від 20 жовтня 2022 року, у реєстрі будівельної діяльності відсутня інформація про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту за адресою: АДРЕСА_1 .

6. 09 вересня 2015 року між ОСОБА_3 та ТОВ ДК «Містобуд» укладено та нотаріально посвідчено попередній договір до договору купівлі-продажу квартири, за умовами якого товариство зобов`язалося у першому кварталі 2016 року закінчити будівництво будинку за адресою: АДРЕСА_1 , а ОСОБА_3 - сплатити суму грошових коштів у розмірі, в порядку та на умовах, визначених у договорі про забезпечення виконання зобов`язання.

7. Того ж дня, 09 вересня 2015 року, між ТОВ ДК «Містобуд» та ОСОБА_3 укладено договір про забезпечення виконання зобов`язань № ЗН 14-1/296, за яким ОСОБА_3 зобов`язався внести на рахунок, відкритий в АТ «Укрсиббанк»

в м. Києві, грошові кошти у строк до 14 жовтня 2015 року. Сторони зобов`язалися укласти основний договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 протягом третього кварталу 2016 року.

8. 26 січня 2016 року між ТОВ «ДК Містобуд», ОСОБА_3 та позивачем було укладено договір відступлення права вимоги та зміни сторони у зобов`язанні, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Вдовиченко Н. О. та зареєстрований в реєстрі за № 42, за умовами якого ОСОБА_3 за згодою ТОВ «ДК Містобуд» передав у повному обсязі свої права та обов`язки (здійснив відступлення права вимоги) за попереднім договором позивачу. Пунктом 4.1 договору відступлення права вимоги та зміни сторони у зобов`язанні ТОВ «ДК Містобуд» підтвердило факт отримання від ОСОБА_3 у повному обсязі грошових коштів у рахунок оплати по договору від 09 вересня 2015 року на підтвердження зобов`язань, що виникають згідно з попереднім договором. В подальшому, 15 лютого 2016 року між позивачем та ТОВ «ДК Містобуд» укладено нотаріально посвідчений договір змін та доповнень до попереднього договору, згідно з яким сторони визначили в новій редакції пункт 1.4.2. характеристики об`єкта: секція 2, номер квартири АДРЕСА_2 , загальна площа квартири 43,14 кв. м, поверх 14, кількість кімнат 1. Всі інші пункти попереднього договору залишились незмінними. Сторони, згідно з розділом 2 договору забезпечення, встановили наступний порядок розрахунків: платежі сплачуються на рахунок № НОМЕР_1 , відкритий в АТ «Укрсиббанк»

в м. Києві.

9. Позивач виконав свої обов`язки за попереднім договором в повному обсязі, здійснив фінансування об`єкта будівництва, перерахувавши вказану у попередньому договорі суму грошових коштів в розмірі 609 650,00 грн на рахунок ТОВ «ДК Містобуд» згідно з: платіжним дорученням від 23 травня 2015 року на суму 260 000,00 грн; платіжним дорученням від 30 червня 2015 року на суму 304 050,00 грн; платіжним дорученням від 18 березня 2016 року на суму

45 600,00 грн, підтвердженням чого є копії платіжних доручень, а також довідка АТ «Укрсиббанк» від 15 березня 2019 року.

10. На підставі договору № 003 від 25 квітня 2017 року ТОВ «Компанія «Будінвест Капітал» та ТОВ «ДК Містобуд» передали функції замовника будівництва житлового будинку

АДРЕСА_1 . Згідно з наказом Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

від 31 травня 2019 року № 644 затверджені Містобудівельні умови та обмеження для проєктування об`єкта будівництва реконструкції квартир секції № 1 з добудовою секції № 2 житлового будинку (І та II черги будівництва) по АДРЕСА_1 . На сьогоднішній день будівництво багатоквартирного будинку за вказаною адресою не завершено, договір купівлі-продажу квартири з позивачем не укладено, що порушує права позивача, як інвестора, за кошти якого самочинно збудовано нерухоме майно.

12. Вважає, що ОК «ЖК «Науковий» та ТОВ «ДК Містобуд» не виконали своїх зобов`язань, передбачених договором, а саме: введення об`єкта будівництва в експлуатацію не відбулось у встановлені договором строки, будівництво не відбувається тривалий час. Зазначає, що позивач за даним позовом сплатив повну вартість об`єкту за договором, вказані обставини ставлять під сумнів можливість виконання підрядником своїх зобов`язань за договором, у зв`язку з чим є необхідність у визнанні майнових прав за позивачем на об`єкт незавершеного будівництва. Оскільки квартира є оплаченим позивачем об`єктом, яка після завершення будівництва стає окремим майном, то до завершення будівництва об`єкту нерухомого майна, в якому знаходиться квартира, та прийняття його до експлуатації позивачу належить не право власності на квартиру, а майнові права на цю квартиру.

13. Таким чином, вважає, що до завершення будівництва проінвестованого позивачем об`єкту нерухомого майна, а саме однокімнатної квартири, яка знаходиться в будинку АДРЕСА_1 , що розташований на земельній ділянці, кадастровий номер :85:269:0100, позивачу, як інвестору, належать майнові права на цей об`єкт нерухомого майна.

14. Посилаючись на вказані обставини просив суд визнати за ним майнові права на об`єкт інвестування будівництва - однокімнатну квартиру, загальною площею 43,14 кв. м, яка знаходиться в будинку АДРЕСА_1 , що розташований на земельній ділянці, кадастровий номер :85:269:0100.

Короткий зміст рішення судів першої та апеляційної інстанцій

15. Рішенням Подільського районного суду міста Києва від 19 січня 2024 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 14 травня

2024 року, в задоволенні позову відмовлено.

16. Відмовляючи у задоволенні позову, суди попередніх інстанцій виходили з того, що жодною умовою попереднього договору та договору про забезпечення виконання зобов`язань, які позивач додав в якості доказів до свого позову, не передбачено, що грошові кошти, які будуть відповідно до них сплачені, будуть спрямовані на будівництво спірної квартири. Передбачені вказаними договорами суми не мали бути спрямовані на будівництво об`єкту, а були лише способом забезпечення виконання зобов`язання з укладення основного договору купівлі-продажу квартири та сплати в майбутньому її вартості після того, як ЖК буде збудовано.

17. Позивачем не доведено та не надано належних та допустимих доказів того, що ним повно профінансовано будівництво спірної квартири № АДРЕСА_2 в ЖК «Науковий» та того, що грошові кошти, сплачені ним як забезпечення виконання свого зобов`язання укласти основний договір купівлі - продажу іншої квартири

АДРЕСА_1 , були зараховані ОК «ЖК «Науковий» та/або третьою особою в рахунок оплати позивачем майнових прав за спірну квартиру АДРЕСА_2 ; не надано доказів повного фінансування будівництва спірної квартири АДРЕСА_2 і ОСОБА_3 (як первісним власником майнових прав на квартиру), а також докази сплати позивачем грошових коштів в сумі 613 830,00 грн ОСОБА_3 за такі майнові права, як встановлено в договорі про забезпечення виконання зобов`язань № ЗН 14-1/296 від 09 вересня 2015 року.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

18. У липні 2024 року до Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду надійшла касаційна скарга ОСОБА_1 на рішення Подільського районного суду міста Києва від 19 січня 2024 року та постанову Київського апеляційного суду від 14 травня 2024 року.

19. Ухвалою Верховного Суду від 31 липня 2024 рокувідкрито касаційне провадження у справі, витребувано цивільну справу і надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу.

20. Ухвалою Верховного Суду від 04 грудня 2024 року справу призначено до розгляду у складі колегії з п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

21. У касаційній скарзі ОСОБА_1 , посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

22. Підставою касаційного оскарження заявник зазначає неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду України від 30 березня 2016 року у справі № 6-265цс16, у постановах Верховного Суду від 11 грудня 2019 року у справі № 320/4938/15-ц,

від 18 грудня 2019 року у справі № 761/29966/16-ц, від 24 січня 204 року у справі

№ 487/7152/21 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

23. Касаційна скарга мотивована тим, що суди попередніх інстанцій не врахували, що ним було виконано свої обов`язки за попереднім договором в повному обсязі, здійснено фінансування об`єкта будівництва шляхом перерахування вказаної у попередньому договорі суми грошових коштів у розмірі 609 650,00 грн на рахунок ТОВ «ДК Містобуд». Жодних претензій щодо своєчасності оплати за попереднім договором від ТОВ «ДК Містобуд» не надходило.

24. Зазначені обставини встановлені заочним рішенням Орджонікідзевського районного суду міста Запоріжжя від 25 травня 2018 року у справі № 335Ї/14231/17 за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «ДК Містобуд» про стягнення пені та інфляційних втрат, яке набрало законної сили.

25. Кошти, сплачені ним за попереднім договором, були спрямовані саме на інвестування у будівництво квартири, що є предметом купівлі майнових прав на квартиру.

26. Вказує, що аналіз статті 635 ЦК України свідчить про те, що по своїй суті попередній договір є організаційним, який спрямований на укладання в майбутньому основного договору саме на тих умовах, що визначені у попередньому договорі.

27. Він повністю виконав свої зобов`язання за попереднім договором, тобто здійснив фінансування об`єкта будівництва, перерахувавши вказану у договорі суму (609 650,00 грн) на рахунок ТОВ «ДК Містобуд» згідно платіжних доручень, що підтверджує факт своєчасного належного виконання зобов`язань стосовно фінансування об`єкта будівництва.

28. При цьому, будівництво багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 не завершено, договір купівлі-продажу квартири з ним не укладено, що порушує його права як інвестора, за кошти якого збудовано нерухоме майно.

Доводи осіб, які подали відзиви на касаційну скаргу

29. У серпні 2024 року до Верховного Суду надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому представник ОК «ЖК «Науковий» - адвокат Оплачко В. О. просив касаційну скаргу залишити без задоволення, а рішення судів попередніх інстанцій - без змін, посилаючись на те, що рішення ухвалено на підставі належним чином оцінених доказів, з урахуванням вимог матеріального та процесуального права і доводи касаційної скарги висновків суду не спростовують.

30. У серпні 2024 року третя особа ОСОБА_2 подав до суду відзив на касаційну скаргу, в якому просив касаційну скаргу залишити без задоволення, а рішення судів попередніх інстанцій - без змін. Вказував, що ОСОБА_1 в своїй касаційній скарзі практично повністю відтворює зміст своєї позовної заяви та апеляційної скарги, однак його аргументи вже ретельно перевірялися судами попередніх інстанцій і черговим їх повторення в касаційній скарзі він лише спонукає Верховний Суд знову переоцінювати докази та обставини справи, які вже були розглянуті судами та щодо них вже надано чіткі правові висновки.

31. У вересні 2024 до Верховного Суду надійшли письмові пояснення

ОСОБА_1 , в яких він повністю підтримував усі доводи та аргументи, наведені в касаційній скарзі, та просив її задовольнити у повному обсязі.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

32. Судами попередніх інстанцій встановлено, що 09 вересня 2015 року між ОСОБА_3 та ТОВ ДК «Містобуд» укладено попередній договір до договору купівлі-продажу квартири.

33. За умовами попереднього договору товариство зобов`язалося у першому кварталі 2016 року закінчити будівництво будинку, а ОСОБА_3 - сплатити суму грошових коштів у розмірі в порядку та на умовах, визначених у договорі про забезпечення виконання зобов`язання придбання у власність квартири АДРЕСА_2 .

34. Також, 09 вересня 2015 року, між ТОВ ДК «Містобуд» та ОСОБА_3 був укладений договір про забезпечення виконання зобов`язань № ЗН 14-1/296, за яким ОСОБА_3 зобов`язався внести на рахунок, відкритий в АТ «Укрсиббанк» в м. Києві, грошові кошти в сумі 613 830,00 грн у строк до 14 жовтня 2015 року. Сторони зобов`язалися укласти основний договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 протягом третього кварталу

2016 року.

35. 26 січня 2016 року між ТОВ «ДК Містобуд», ОСОБА_3 та

ОСОБА_1 було укладено договір відступлення права вимоги та зміни сторони у зобов`язанні, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Вдовиченко Н. О. та зареєстрований в реєстрі за № 42, за умовами якого ОСОБА_3 , за згодою ТОВ «ДК Містобуд», передав у повному обсязі свої права та обов`язки (здійснив відступлення права вимоги) за попереднім договором позивачу.

36. Відповідно до довідки АТ «Укрсиббанк» від 15 березня 2019 року № 57-3-08/32/157 23 травня 2015 року позивач сплатив на рахунок ТОВ «Компанія Будінвест Капітал» 260 000,00 грн за договором про забезпечення виконання зобов`язань № 3Н 15-1/265 від 22 травня 2015 року; 30 червня 2015 року позивач сплатив на користь ТОВ «ДК Містобуд» 304 500,00 грн згідно договору про забезпечення виконання зобов`язань № 3Н 15-1/265 від 22 травня 2015 року;

18 березня 2016 року позивач сплатив на користь ТОВ «ДК Містобуд» 45 600,00 грн згідно договору про забезпечення виконання зобов`язань № 3Н 14-1/259

від 09 вересня 2015 року.

37. Згідно з листом АТ «Укрсиббанк» від 15 вересня 2023 року № 29-4-01/07/2146-БТ вбачається, що ТОВ «ДК Містобуд» не має в банку відкритих та діючих рахунків, рахунок закрито 08 грудня 2020 року. Зарахування грошових коштів від ОСОБА_3 на рахунок ТОВ «ДК Містобуд» відсутні.

38. Водночас, судами установлено, що за обставин, які склались щодо неможливості завершення будівництва ТОВ «Укогруп», зокрема і Житлового комплексу «Науковий», замовником якого є ТОВ «Компанія «Будінвест Капітал», ТОВ «ДК Містобуд» та ТОВ «БК Містобуд», що споруджувався із залученням коштів фізичних осіб, на базі недобудованих житлових комплексів створені обслуговуючі кооперативи, яким з метою приведення об`єктів в правове поле сприяє Київська міська рада.

39. На підставі договору № 003 від 25 квітня 2017 року ТОВ «Компанія «Будінвест Капітал» та ТОВ «ДК Містобуд» передали функції замовника будівництва житлового будинку

АДРЕСА_1 . За умовами пункту 3.3. вказаного договору про передачу функцій замовника будівництва Кооператив взяв на себе «обов`язок після оформлення права власності на завершений будівництвом Об`єкт та прийняття його в експлуатацію у встановленому порядку укласти й нотаріально посвідчити договори купівлі-продажу квартири/нежитлового (основні договори на підставі попередніх договорів купівлі-продажу квартири/нежитлового приміщення, укладених з третіми особами, відповідно до яких таким особам (фізичним/юридичним) було здійснено продаж майнових прав на частини Об`єкту з відкладальною умовою. Підставою для виконання цього обов`язку Стороною 3 є повна сплата фізичною/юридичною особою вартості квартири/нежитлового приміщення (оплата відповідно до попереднього договору та договору про забезпечення виконання зобов`язань, а також, в разі обґрунтованої необхідності, - суми, потрібні для завершення будівництва, під`єднання інженерних мереж та введення Об`єкту в експлуатацію, у розмірі та у порядку, визначеному Статутом та протоколами Сторони 3».

41. За актом приймання-передачі від 25 квітня 2017 року на об`єкті незавершеного будівництва, відповідно до додатку № 1 було виконано будівельних робіт всього: пусковий комплекс № 1 - 59,2 %, пусковий комплекс № 2 - 24,8%.

42. Наразі, після добудови ЖК «Науковий» за власні кошти членів кооперативу, до яких позивач не відноситься, ступінь готовності ЖК - пусковий комплекс № 1 - 100 %, пусковий комплекс № 2 - 98,5%.

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

43. Положенням частини другої статті 389 ЦПК України встановлено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;

2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

44. Касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

45. Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

46. Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

47. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

48. Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

49. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

50. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

51. Зазначеним вимогам закону рішення судів першої та апеляційної інстанцій відповідають.

52. Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, закріплено, що інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об`єктів визначаються виключно законами.

53. Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України. Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

54. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 рокуу справі № 359/5719/17(провадження № 14-8цс21) зазначено, що інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).

55. Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.

56. 13 травня 2019 року Верховний Суд в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження

№ 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

57. За загальним правилом судове рішення не породжує право власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється.

58. Попередні договори купівлі-продажу нерухомості в недобудованому будівництві прямо не передбачені законодавством як допустимий механізм інвестування в житлове будівництво, проте прямо не заборонені законом.

59. Частиною першою статті 635 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

60. Звертаючись до суду з цим позовом, ОСОБА_4 зазначав, що ним проінвестовано об`єкт нерухомого майна, а саме однокімнатна квартира, яка знаходиться в будинку АДРЕСА_1 , на підставі попереднього договору до договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , договору про відступлення права вимоги та заміни сторони у зобов`язанні, договору змін та доповнень до попереднього договору, які стосуються саме квартири АДРЕСА_2 . Оплата здійснена на підставі договору про забезпечення виконання зобов`язань

№ ЗН 14-1/296 від 09 вересня 2015 року.

61. Водночас, судами обґрунтовано зазначено, що попередній договір купівлі-продажу не є підставою для набуття права власності на об`єкт нерухомості, оскільки не є підставою для переходу права власності на об`єкт нерухомості до покупця квартири.

62. Схожий висновок викладено й у постанові Верховного Суду від 14 лютого 2024 рокуу справі № 727/11573/22 (провадження № 61-14802св23), в якій суд виснував, що «…Беручи до уваги положення попереднього договору, між сторонами у справі укладено попередній договір про наміри укладення в майбутньому договору купівлі-продажу нерухомого майна. Вказаний попередній договір не містить посилань на здійснення сторонами інвестиційної діяльності. Таким чином, оскільки спірний договір не містить істотних умов, що притаманні інвестиційному договору (купівлі-продажу майнових прав), суди вірно відхилили доводи позивачки про те, що між сторонами було укладено саме інвестиційний договір…».

63. При цьому Верховний Суд також погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про недоведеність факту оплати за договором про забезпечення виконання зобов`язань № ЗН 14-1/296 від 09 вересня 2005 року згідно з попереднім договором купівлі-продажу квартири від 09 вересня 2005 року, об`єктом якого сторонами визначено квартиру АДРЕСА_2 , ані позивачем, ані ОСОБА_3 , як первісним покупцем вказаних договорів.

64. Судами попередніх інстанцій надано належну оцінку наданим позивачем платіжним дорученням та довідці АТ «Укрсиббанк» та обґрунтовано зазначено, що такі стосуються договорів про забезпечення виконання зобов`язань № 3Н 15-1/265 від 22 травня 2015 року та № 3Н 14-1/259 від 09 вересня 2015 року, в той час як підставою цього позову ОСОБА_4 зазначає договір про забезпечення виконання зобов`язань № ЗН 14-1/296 від 09 вересня 2015 року.

65. З огляду на вказане доводи касаційної скарги про те, що судами попередніх інстанцій проігноровано аргументи і доводи позивача, а також не надано оцінки наявним в матеріалах справи доказам, є безпідставними.

66. Також, судами вмотивовано відхилено посилання позивача на те, що факт оплати за договором про забезпечення виконання зобов`язань № ЗН 14-1/296 від 09 вересня 2015 року встановлено заочним рішенням Орджонікідзевського районного міста Запоріжжя від 25 травня 2018 року у справі № 335/14231/17 за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «ДК Містобуд» про стягнення пені та інфляційний втрат, а тому, на думку позивача, такий відповідно до статті 82 ЦПК України має преюдиціальне значення

67. Статтею 82 ЦПК України визначено підстави для звільнення від доказування, зокрема у частині четвертій цієї статті вказано про те, що обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

68. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 травня 2020 року у справі № 921/730/13-г/3 (провадження № 12-6гс20) суд дійшов висновку про те, що частиною п`ятою статті 82 ЦПК України (частиною п`ятою статті 75 ГПК України) передбачено, що обставини, встановлені стосовно певної особи судовим рішенням в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, можуть бути в загальному порядку спростовані особою, яка не брала участі у справі, в якій такі обставини були встановлені.

69. З огляду на приписи цих процесуальних норм, особа, що не брала участі у справі, у якій встановлені певні обставини щодо неї, які вона не визнає, вправі спростувати ці обставини у загальному порядку. Тобто таке рішення не буде мати преюдиційного значення для особи, яка не брала участі у справі.

70. При цьому, суд касаційної інстанції зазначає, що правова оцінка, надана судом певному факту при розгляді іншої справи, не є обов`язковою для суду. Таким чином, преюдиціальне значення у справі надається саме обставинам, установленим судовими рішеннями, а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом. Преюдицію утворюють лише обставини, які належали до предмета доказування у відповідній справі, безпосередньо досліджувались і встановлювались у ній судом, що знайшло своє відображення у мотивувальній частині судового рішення (див. постанову Верховного Суду від 05 квітня 2023 року у справі № 756/2484/19 (провадження № 61-12022св22)).

71. Преюдиційне значення у справі надається обставинам, встановленим судовим рішенням, а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом. Преюдиційне значення мають лише рішення зі справи, в якій беруть участь ті самі особи або особи, щодо якої встановлено ці обставини. Преюдицію утворюють виключено ті обставини, які безпосередньо досліджувалися і встановлювалися судом, що знайшло своє відображення у мотивувальній частині судового рішення. Преюдиційні факти відрізняються від оцінки іншим судом обставин справи (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 03 липня 2018 року у справі

№ 917/1345/14 (провадження № 12-144гс18), від 20 квітня 2022 року у справі

№ 910/2615/18 (провадження № 12-75гс21)).

72. Судами попередніх інстанцій установлено, що ОК «ЖК «Науковий» не брав участі у справі № 335/14231/17 і при розгляді цієї справи спростував встановлені вищевказаним рішенням суду обставини.

73. Крім того, апеляційний суд виснував, що позивач, який вважає себе інвестором, не спростував твердження ОК «ЖК «Науковий» про те, що він не здійснював оплату сум, потрібних для завершення будівництва, під`єднання інженерних мереж та введення об`єкту в експлуатацію, у розмірі та у порядку, визначеному Статутом та протоколами Кооперативу, проте як фактично добудову спірного об`єкта кооператив проводив за рахунок власних коштів членів кооперативу.

74. З огляду на вказане у сукупності, Верховний Суд погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про відсутність правових підстав вважати, що у ОК «ЖК «Науковий» виникло будь-яке зобов`язання щодо спірного об`єкту нерухомості перед ОСОБА_4 .

75. Висновки судів попередніх інстанцій не суперечать висновкам, викладеним у постанові Верховного Суду України від 30 березня 2016 року у справі № 6-265цс16, у постановах Верховного Суду від 11 грудня 2019 року у справі № 320/4938/15-ц, від 18 грудня 2019 року у справі № 761/29966/16-ц, від 24 січня 204 року у справі

№ 487/7152/21, на які посилається заявник у касаційній скарзі.

76. Інші доводи касаційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи, а у значній мірі зводяться до переоцінки доказів, що знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.

77. Слід зазначити, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц, провадження

№ 14-446цс18).

78. Відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального прав.

79. Колегія суддів вважає, що рішення судів першої та апеляційної інстанцій ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, а тому їх відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України необхідно залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.

Щодо судових витрат

80. Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

81. Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої та апеляційної інстанції, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.

Керуючись статтями 400, 402, 410, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

2. Рішення Подільського районного суду міста Києва від 19 січня 2024 року та постанову Київського апеляційного суду від 14 травня 2024 рокузалишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Судді:Є. В. Синельников О. В. Білоконь О. М. Осіян Н. Ю. Сакара В. В. Шипович