Справа № 715/2687/23
Провадження № 2/715/25/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 грудня 2024 року селище Глибока

Глибоцький районний суд Чернiвецької областi

в складi: головуючого судді Цуренка В.А.

секретаря судового засідання Оршевська С.М.

за участю представника відповідача Матвійчука М.З.

третьої особи ОСОБА_1

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Акціонерного товариства «Сенс Банк», треті особи: Приватний нотаріус Козлова Наталія Володимирівна, Акціонерне товариство «Альфа Банк», Акціонерне товариство «Укрсоцбанк», ОСОБА_1 , ТзОВ «Незалежна експертна компанія» про витребування майна із чужого володіння,-

В С Т А Н О В И В:

Позивачка ОСОБА_2 звернулася до суду з даним позовом обґрунтовуючи свої вимоги тим, що вона була власницею квартири АДРЕСА_1 , яку вона придбала за договором купівлі-продажу від 28.12.2005 року. На час придбання квартири вона перебувала у шлюбі з ОСОБА_1 , тому квартира була спільною сумісною власністю подружжя.

Квартира придбана за їх власні кошти 28 грудня 2005 року, а кредитний договір був укладений, наступного дня 29 грудня 2005 року, а іпотечний договір був укладений 30 грудня 2005 року. Більш того, квартира придбана за 154600 грн., а кредитні кошти отримані в сумі 26000 доларів США, що на той час становило 131300 грн.

Позивачці стало відомо, що АТ «Альфа-банк», (правонаступником якого є АТ «Сенс Банк» незаконно та неправомірно оформило реєстрацію на її квартиру, у зв`язку з чим вона звертається в суд із вказаною позовною заявою.

29.12.2005 року вона уклала з АКБСР «Укрсоцбанк» кредитний договір №376 і тривалий час його виконувала. Через скрутні життєві обставини, та у зв`язку з непропорційним підвищенням курсу валюти вона не повністю його виконала і припинила здійснювати будь-які платежі до 2011 року.

Також 30.12.2005 року на забезпечення виконання зобов`язання за вказаним кредитним договором було укладено іпотечний договір № 376, предметом якого була зазначена квартира, яка є її єдиним житловим приміщенням, що належало їй на праві власності.

20.03.2013 року вона отримала вимогу про усунення порушень зобов`язань за кредитним договором № 09202-86/96-2051 від 14.02.2013 р., яким банк змінив строк виконання зобов`язання протягом 30-днів з часу отримання вимоги, і зазначив розмір заборгованості 29863,31 доларів США.

16.08.2013 року за позовом ПАТ «Укрсоцбанк» рішенням Глибоцького районного суду Чернівецької області з позивачки стягнуто заборгованість за вказаним кредитним договором у розмірі 32171,69 доларів США, у зв`язку з чим кредитний договір припинив існування.

24.10.2019 року третя особа приватний нотаріус Козлова Н.В. неправомірно зареєструвала право власності на квартиру за банком, про що вона жодних повідомлень не отримувала та дізналася значно пізніше.

28.11.2019 року представники відповідача шість здорових чоловіків спортивної зовнішності, за бездіяльності представників поліції, застосовуючи фізичну силу, без наявності судового рішення, незважаючи на закон, виштовхали позивачку на вулицю в зимовий період, змінили замки, опечатали вхідні двері та встановили сигналізацію та не допускають її до квартири.

Укладаючи у 2005 році іпотечний договір, вона не узгоджувала з іпотекодержателем умови щодо автоматичного звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття ним права власності у порядку реєстрації такого права державним реєстратором - нотаріусом, а, значить, таку згоду вона не надала, а надала лише згоду на задоволення забезпеченої іпотекою вимоги у порядку, визначеному статтею 37 Закону України «Про іпотеку», тобто в порядку укладення окремого договору про задоволення таких вимог, який і міг бути єдиною підставою для реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Правова позиція щодо аналогічних правовідносин зазначена в Постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 грудня 2018 року у справі № 199/1276/17.

Станом на 24.10.2019 року, тобто на дату прийняття нотаріусом рішення про реєстрацію за банком права власності на квартиру, був чинним арешт нерухомого майна, у встановленому законом порядку не скасований, виконавче провадження перебуває в провадженні ВДВС Глибоцького районного управління юстиції у Чернівецькій області, інформація про державну реєстрацію обтяжень є актуальною з моменту проведення державної реєстрації обтяження.

При наявності в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна запису про заборону відчуження спірного майна нотаріус не мав права здійснювати реєстраційних дій поки таке обтяження не буде зняте.

Вказана правова позиція висвітлена в Постанові Великої Палати Верховного суду від 03.04.2019 р. справа № 755/5072/17 провадження № 14-100цс19.

Повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки № 2247 від 11 липня 2019 року, позивач не отримувала, що підтверджується роздруківкою з офіційного сайту Укрпошти, з якого вбачається, що відправлення з номером 805 не зареєстровано в системі (знаходиться в матеріалах справи 715/2670/19). Необхідність належного повідомлення про вручення поштового відправлення за належною адресою (позивач була зареєстрована по АДРЕСА_2 , а не за адресами за якими направлялися повідомлення) встановлена Постановою Великої Палати Верховного Суду від 24 квітня 2019 року справа № 521/18393/16 та Постановою Верховного Суду від 20 березня 2019 року справа №222/1402/16.

Також, як вбачається з нотаріально завіреної заяви відповідача, яка міститься в матеріалах справи, повідомлення № 2247 направлено позивачці 09 жовтня 2019 року, отримано нею 17 жовтня 2019 року, що підтверджується роздруківкою з офіційного сайту Укрпошти за номером 433, а реєстрація спірного майна за відповідачем відбулася 24 жовтня 2019 року тобто через 7 днів, після отримання нею повідомлення, що спростовує доводи відповідача про направлення вказаного повідомлення їй раніше. Вказаний факт засвідчено нотаріусом, а тому має юридичне значення на відміну від інших.

Також керуючись загальновідомим принципом правової визначеності у разі існування двох актів, документів, норм, тощо юридичну силу має остання за часом.

В даному випадку останнє за часом повідомлення датується 09 жовтня 2019 року, і отримано позивачкою 17 жовтня 2019 року, що підтверджується роздруківкою з офіційного сайту Укрпошти за номером 433, а реєстрація спірного майна за відповідачем відбулася 24 жовтня 2019 року тобто через 7 днів, після отримання нею повідомлення, тобто при реєстрації не було дотримано вимог щодо термінів такої реєстрації (30 днів після отримання повідомлення).

Що стосується оцінки майна, то не зважаючи на вибір експертом методичного підходу оцінки майна (дохідний, порівняльний) підготовці та проведенню незалежної експертизи майна передує, в будь-якому випадку, ознайомлення з об`єктом оцінки шляхом доступу до нього.

Оцінка проведена без огляду предмету іпотеки є протиправною і такий звіт не може братися до уваги. Банком порушено процедуру проведення оцінки, оскільки квартиру жоден із експертів не оглядав. Вказана правова позиція відображена в Постанові ВГС справа № 907/797/13.

Так, 17 липня 2019 року був зроблений висновок (проте відсутній звіт про оцінку) ТзОВ «Незалежна експертна компанія» (оцінювач ОСОБА_3 ) без номеру про вартість квартири по АДРЕСА_3 у розмірі 482366,00 грн., що явно нижче її реальної вартості.

При проведенні оцінювання позивач була позбавлена можливості надати докази щодо значного покращення стану спірного приміщення, оцінювач, який зазначений у висновку від 17 липня 2019 року на місці не був, не оглядав об`єкт в порушення вимог чинного законодавства. Окрім висновку відсутні будь-які документи в тому числі відсутній звіт про оцінку майна.

Тому вважає висновок без номеру від 17 липня 2019 року, здійснений оцінювачем ОСОБА_3 неправомірним та таким, що підлягає скасуванню.

Більш того, вона, як власник майна не замовляла таку оцінку та не надавала згоду на її проведення, а у банку були відсутні повноваження щодо оцінки її майна. Положення ст. 37 Закону України «Про іпотеку» не надають право банку самостійно оцінювати її майно.

Також згідно п. 2.4.5. іпотечного договору іпотекодержатель має право здійснювати оцінку предметі іпотеки тільки за погодженням із іпотекодавцем, а такої згодя вона не надавала.

Окрім того, зазначає, що повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки не відповідає вимогам законодавства, так у ньому зазначено, що сума заборгованості становить 45905,09 дол. США, проте 16.08.2013 року за позовом ПАТ «Укрсоцбанк» рішенням Глибоцького районного суду Чернівецької області з позивачки стягнуто заборгованість за вказаним кредитним договором у розмірі 32171,69 доларів США, після вказаного судового рішення розмір заборгованості є зафіксованим і не може збільшуватися, що підтверджується правовими позиціями згідно Постанов Верховного Суду № 127/15672/16 від08.11.2019, № 723/303/16 від 23.10.2019, № 1519/2-3165/11 від 03.07.2019, № 461/1061/13 від 10.04.2019, тощо.

Тобто зазначення суми заборгованості у значно більшому розміру ніж та, що фактично існує і встановлена судовими рішеннями, позбавило позивачку можливості виконати дану вимогу та сплатити суму заборгованості, що визначена відповідно до вимог законодавства, що призвело до порушення її прав та законних інтересів.

Повідомлення із значенням розміру заборгованості може визнаватися доказом і оцінюватися судом при розгляді справи щодо іншого спору, що зазначено в Постанові Верховного Суду від 30 червня 2021 року у справі №715/1394/20 щодо спору між тими самими сторонами щодо правомірності дій банку по нарахуванню заборгованості.

Таким чином повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки вчинено з порушеннями вимог чинного законодавства, а тому не може вважатися допустимим доказом, у зв`язку з чим і реєстрація права власності на майно за банком на підставі такого повідомлення є протиправною.

Просить суд ухвалити рішення, яким визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Козлової Наталії Володимирівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 49392312 від 28.10.2019 року, час 19:59:32 та запису про право власності №33881841, за якими за АТ «Альфа Банк» , адреса м. Київ, вул. Велика Васильківська, будинок 100, зареєстровано право власності на нерухоме майно квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 42,3 кв.м., у тому числі житловою площею 28,9 кв.м. Витребувати у приватного нотаріуса Козлової Наталії Володимирівни належним чином завірені копії нотаріальної справи та документів, що послугували підставою для прийняття вказаного рішення.

В подальшому позивачем подано до суду позовну заяву у новій редакції, згідно якої просить суд, витребувати на її користь у АТ «Сенс Банк» , адреса м. Київ, вул. Велика Васильківська, будинок 100, - нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 42,3 кв.м., у тому числі житловою площею 28,9 кв.м.

Також під час розгляду справи до суду надійшов позов третьої особи ОСОБА_1 , згідно якого, просить суд:

1. Витребувати на його користь у АТ «Сенс Банк» , адреса м. Київ, вул. Велика Васильківська, будинок 100, ? частки нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 42,3 кв.м., у тому числі житловою площею 28,9 кв.м.

2. Витребувати у приватного нотаріуса Глибоцького нотаріального округу Чернівецької області Кінащук Надії Миколаївни усі документи нотаріально справи щодо укладення іпотечного договору № 376 від 30 грудня 2005 року та щодо внесення у нього змін відносно квартири АДРЕСА_1 .

В подальшому під час розгляду справи представником відповідача «АТ «Сенс Банк», що є правонаступником АТ «Укрсоцбанк» та АТ «Альфа-Банк», - ОСОБА_4 , подано до суду відзив на позовну заяву у якому просить суд відмовити у повному обсязі у задоволенні позову.

Також представником відповідача «АТ «Сенс Банк» - Матвійчуком Михайлом Зеноновичем подано до суду клопотання про розгляд справи спочатку.

Судом було винесено ухвалу про розгляд справи спочатку, призначивши справу до підготовчого засідання, встановивши процесуальний статус ОСОБА_1 у даній справі третя особа, яка заявляє самостійні вимоги.

Під час розгляду справи представником відповідача «АТ «Сенс Банк», - Матвійчуком Михайлом Зеноновичем, подано до суду відзив на позовну заяву третьої особи із самостійними вимогами та на позовну заяву позивача у новій редакції у якому просить суд відмовити у повному обсязі у задоволенні позовів.

В подальшому, представником відповідача «АТ «Сенс Банк», - Матвійчуком Михайлом Зеноновичем, подано до суду заяву про закриття провадження у вказаній справі.

ОСОБА_2 під час розгляду справи подано позовну заяву у новій редакції, згідно якої просить суд:

1. Залучити до участі у справі у якості третьої особи, що не заявляє самостійних вимог ТзОВ «НЕЗАЛЕЖНА ЕКСПЕРТНА КОМПАНІЯ» Код , адреса для листування: 04050, місто Київ, вулиця Глибочицька, будинок 33-37.

2. Витребувати у ТзОВ «НЕЗАЛЕЖНА ЕКСПЕРТНА КОМПАНІЯ» документи на підставі яких було зроблено висновок про вартість майна від 17 липня 2019 року (оцінювач ОСОБА_3 ) без номеру, а саме про вартість квартири по АДРЕСА_3 у тому числі звіт про оцінку майна.

3. Визнати незаконним та скасувати висновок ТзОВ «НЕЗАЛЕЖНА ЕКСПЕРТНА КОМПАНІЯ» про вартість майна від 17 липня 2019 року (оцінювач ОСОБА_3 ) без номеру, а саме про вартість квартири по АДРЕСА_3 в розмірі 482366 грн.

4. Витребувати на її користь та користь її чоловіка ОСОБА_1 у АТ «Сенс Банк» , адреса м. Київ, вул. Велика Васильківська, будинок 100, нашу спільну сумісну власність -нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 42,3 кв.м., у тому числі житловою площею 28,9 кв.м.

ОСОБА_1 під час розгляду справи подано позов третьої особи у новій редакції, згідно якої просить суд:

1. Залучити до участі у справі у якості третьої особи, що не заявляє самостійних вимог ТзОВ «НЕЗАЛЕЖНА ЕКСПЕРТНА КОМПАНІЯ» Код , адреса для листування: 04050, місто Київ, вулиця Глибочицька, будинок 33-37.

2. Витребувати у ТзОВ «НЕЗАЛЕЖНА ЕКСПЕРТНА КОМПАНІЯ» документи на підставі яких було зроблено висновок про вартість майна від 17 липня 2019 року (оцінювач ОСОБА_3 ) без номеру, а саме про вартість квартири по АДРЕСА_3 у тому числі звіт про оцінку майна.

3. Визнати незаконним та скасувати висновок ТзОВ «НЕЗАЛЕЖНА ЕКСПЕРТНА КОМПАНІЯ» про вартість майна від 17 липня 2019 року (оцінювач ОСОБА_3 ) без номеру, а саме про вартість квартири по АДРЕСА_3 в розмірі 482366 грн.

4. Витребувати на мою користь у АТ «Сенс Банк» , адреса м. Київ, вул. Велика Васильківська, будинок 100, ? частки нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 42,3 кв.м., у тому числі житловою площею 28,9 кв.м.

5. Витребувати у приватного нотаріуса Глибоцького нотаріального округу Чернівецької області Кінащук Надії Миколаївни усі документи нотаріально справи щодо укладення іпотечного договору № 376 від 30 грудня 2005 року та щодо внесення у нього змін відносно квартири АДРЕСА_1 .

Під час розгляду справи ухвалою суду клопотання позивача ОСОБА_2 та клопотання третьої особи ОСОБА_1 , задоволено та залучено у якості третьої особи ТзОВ «Незалежна експертна компанія» до участі у вказаній справі.

ОСОБА_1 під час розгляду справи подано заяву, якою просить суд його позов, як третьої особи залишити без розгляду.

Судом 09 серпня 2024 року винесено відповідну ухвалу, якою клопотання ОСОБА_1 в частині залишення позовних вимог третьої особи у вказаній справі задоволено та залишено вказаний позов третьої особи без розгляду.

В судове засідання позивачка ОСОБА_2 не з`явилася, проте направила до суду заяву (письмові пояснення) в яких підтвердила обставини викладені в позові, надала свої пояснення щодо суті змінених позовних вимог та просила позов задовольнити, а справу розглядати без її участі.

Представник відповідача АТ «Сенс Банк», адвокат Матвійчук Михайло Зенонович, в судовому засіданні заперечував, щодо задоволення уточнених позовних вимог, посилаючись на їх необґрунтованість та безпідставність і просив суд відмовити у задоволенні позову в повному обсязі посилаючись на подані ним до суду матеріали у вказаній справі.

Треті особи: приватний нотаріус Козлова Н.В. в судове засідання не з`явилася, хоча належним чином повідомлялася про місце та час розгляду справи.

Представник третьої особи: АТ «Альфа Банк» в судове засідання не з`явився, хоча належним чином повідомлявся про місце та час розгляду справи.

Представник третьої особи: АТ «Укрсоцбанк» в судове засідання не з`явився, хоча належним чином повідомлявся про місце та час розгляду справи.

Третя особа: ОСОБА_1 в судовому засіданні підтвердив обставини, що викладені в позовних заявах та просив суд вимоги позивачки ОСОБА_2 задовольнити у повному обсязі.

Представник третьої особи: ТзОВ «Незалежна експертна компанія» в судове засідання не з`явився, однак надіслав до суду заяву, у якій зазначив, що вимоги позову не визнає, вважає їх безпідставними, необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню, та просив у задоволенні позову відмовити, а справу розглянути за відсутності їхнього представника.

Дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступних висновків.

Судом встановлено, що позивачка була власницею квартири АДРЕСА_1 , яку вона придбала за договором купівлі-продажу від 28.12.2005 року. На час придбання квартири вона перебувала у шлюбі з ОСОБА_1 , тому квартира була спільною сумісною власністю подружжя.

Квартира придбана за кошти подружжя 28 грудня 2005 року, що вбачається із договору купівлі-продажу.

Також судом встановлено, що квартира придбана за 154600 грн., а кредитні кошти отримані в сумі 26000 доларів США, що на той час становило 131300 грн.

29 грудня 2005 року позивач уклала кредитний договір з АКБСР «Укрсоцбанк» кредитний договір №376.

30 грудня 2005 року на забезпечення виконання зобов`язання за вказаним кредитним договором було укладено іпотечний договір № 376, предметом якого була зазначена квартира.

Також в судовому засіданні встановлено, що на виконання умов договору позивачка сплатила понад 18 тис. дол. США.

16 серпня 2013 року рішенням Глибоцького районного суду Чернівецької області за позовом ПАТ «Укрсоцбанк» з позивачки стягнуто заборгованість за вказаним кредитним договором у розмірі 32171,69 доларів США.

24 жовтня 2019 року третя особа приватний нотаріус Козлова Н.В. зареєструвала право власності на квартиру за банком.

28 листопада 2019 року представники відповідача змінили замки, опечатали вхідні двері та встановили сигналізацію у зв`язку з чим спірна квартира перейшла у фактичне володіння до відповідача, що підтверджується дослідженими в судовому засіданнями за клопотанням представника відповідача матеріалами справи № 715/2670/19 (т. 1 а.с. 84,85).

Редакцією правової норми (ст. 37 Закону України «Про іпотеку») на час укладення іпотечного договору, було передбачено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Тобто правовою нормою було передбачено правову підставу передачі права власності тільки договір про задоволення вимог іпотекодержателя. Застереження в іпотечному договорі, як правова підстава, була включена законодавцем значно пізніше 25 грудня 2008 року і вказані правові норми набули чинності з 14 січня 2009 року. Тобто на час виникнення правовідносин, а саме на час укладення іпотечного договору така правова підстава як застереження в іпотечному договорі для переходу права власності - була відсутня.

Відповідно до вимог ст. 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.

Більш того, зазначення в п. 4.3. іпотечного договору виразу «шляхом передачі іпортекодержателю права власності», передбачає вольові дії власника майна, які неможливі без укладення відповідного окремого договору про передачу права власності. А жодних договорів про передачу права власності сторонами не укладалось.

Також умови іпотечного договору повинні встановлювати чіткі підстави для переходу права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя, в даному випадку умови іпотечного договору передбачають лише загальну можливість застосування такого способу звернення стягнення.

Таким чином, укладаючи у 2005 році іпотечний договір, позивачка не узгоджувала з іпотекодержателем умови щодо автоматичного звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття ним права власності у порядку реєстрації такого права державним реєстратором - нотаріусом, а надала лише згоду на задоволення забезпеченої іпотекою вимоги у порядку, визначеному статтею 37 Закону України «Про іпотеку», тобто в порядку укладення окремого договору про задоволення таких вимог, який і міг бути єдиною підставою для реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Правова позиція щодо аналогічних правовідносин зазначена в Постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 грудня 2018 року у справі № 199/1276/17. Постанови ВС від15.05.2024 № 642/464/21.

В п. 4.2 іпотечного договору передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється відповідно до приписів чинного законодавства.

А на час укладення договору чинне законодавство не передбачало іншого способу, окрім укладення окремого договору про задоволення таких вимог, який і міг бути єдиною підставою для реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Принцип неприпустимості зворотної дії в часі нормативних актів знайшов своє закріплення в міжнародно-правових актах, зокрема і в Конвенції про захист прав і основоположних свобод людини (стаття 7), а також у Рішенні Конституційного Суду України від 09 лютого 1999 року № 1-рп/99.

У Постанові від 13.11.2020 року № 303/4230/18 Верховний Суд зазначає: «Оскільки іпотечний договір між сторонами було укладено 17 березня 2006 року, то застосуванню до спірних правовідносин підлягає Закон України «Про іпотеку» в редакції від 24 січня 2006 року.

Відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати в тому числі: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.

При цьому згідно із частинами першою та другою статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Сторони договору досягли згоди про можливість позасудового врегулювання питання про задоволення вимог іпотекодержателя, що випливає з пунктів 21 та 26 договору іпотеки.

Разом із тим, відповідно до пункту 26 передбачено звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом переходу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки про що письмово повідомляється іпотекодавець.

Таким чином, правильними є висновки судів попередніх інстанцій про те, що укладаючи у 2006 році іпотечний договір, позивач не узгоджував з іпотекодержателем умови щодо автоматичного звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття ним права власності у порядку реєстрації такого права державним реєстратором нотаріусом, а, значить, таку згоду він не надав, а надав лише згоду на задоволення забезпеченої іпотекою вимоги у порядку, визначеному статтею 37 Закону України «Про іпотеку», тобто в порядку укладення окремого договору про задоволення таких вимог, який і міг бути єдиною підставою для реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Установлено, що під час відчуження спірної квартири договору про її добровільну передачу у власність ПАТ КБ «Приватбанк» укладено не було, а особа1 як іпотекодавець не надавала своєї згоди на передачу предмета іпотеки у власність іпотекодержателю.

Ураховуючи відсутність укладеного між сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя, тобто у спосіб, визначений статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції чинній на момент укладення договору), ненадання такого договору нотаріусу та залишення нею без перевірки наявності чи відсутності факту виконання відповідних умов правочину, з яким закон пов`язує можливість переходу права власності, дії приватного нотаріуса щодо реєстрації за банком права власності на спірну квартиру, не можна вважати законними.

Правова позиція щодо аналогічних правовідносин зазначена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 грудня 2018 року у справі № 199/1276/17.

… Слід зазначити, що чинна на момент укладення іпотечного договору редакція статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачала необхідність укладення окремого договору з цього приводу, чого зроблено не було. Відповідні зміни до статті 37 Закону України «Про іпотеку», якими передбачалася можливість реєстрації права власності за іпотекодержателем на підставі самого іпотечного застереження, внесені 25 грудня 2008 року, а отже, не поширюються на правовідносини, які виникли між сторонами».

Тому при розгляді справи суд приходить до висновку, що правовідносинах, що виникли, передбачалося укладення окремого договору, що у дані справі не було зроблено.

Також відповідно до Рішення Конституційного Суду України від 10.10.2011 року № 15-рп/2011 дія положень законодавства про захист прав споживачів поширюється на правовідносини між кредитодавцем та позичальником (споживачем) за договором про надання споживчого кредиту, що виникають як під час укладення, так і виконання такого договору.

Згідно ч. 8 ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів» нечіткі або двозначні положення договорів із споживачами тлумачяться на користь споживача.

Посилання у відзиві представника відповідача, що 03 липня 2009 року позивач взяла нові зобов`язання і погодила умови використання застереження не відповідають дійсності, оскільки вказаного числа були внесені зміни до кредитного договору та до іпотечного договору тільки щодо суми заборгованості та терміну її погашення, проте жодних змін щодо інших пунктів договорів не вносилися Тому твердження представника відповідача що вказаними змінами позивач підтвердила нібито іпотечне застереження спростовується текстом цих договорів.

Спірну реєстрацію здійснено на підставі іпотечного договору, а окремий договір позивачка не укладала і згоду на реалізацію не давала, а в іпотечному договорі у п. 2.4.8. передбачено право залишити предмет іпотеки за собою за заставною вартістю без згоди іпотекодавця, якщо аукціон (публічні торги) по реалізації предметів іпотеки оголошено таким, що не відбувся що є єдиною підставою, коли без згоди іпотекодавця можливий перехід права власності. Таких обставин по даній справі не встановлено.

Також в судовому засіданні не доведено належними і допустимими доказами та обставина, що на час укладення змін до іпотечного договору представник Остафійчук А.Ф. мав повноваження на вчинення відповідних дій, зокрема цього не вбачається із наданих приватним нотаріусом Кінащук Н.М. документів на виконання ухвали суду про витребування доказів від 12.01.2024 року.

Тому вказані посилання представника відповідача є неспроможними у цій частині і суд їх відхиляє.

Відповідно до частини першої статті 637 Цивільного кодексу України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України. У частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні, які втілюються в трьох рівнях тлумачення.

Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів.

Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні.

Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення.

Таким чином, тлумаченню підлягає зміст правочину або його частина за правилами, встановленими статтею 213 ЦК України.

Аналіз змісту договору іпотеки свідчить, що правила встановленні статтею 213 ЦК України не дозволяють визначити зміст відповідних умов іпотечного договору щодо звернення стягнення.

Оскільки ці правила не дають можливості визначити справжній зміст відповідної умови іпотечного договору щодо порядку звернення стягнення, тому потрібно застосовувати тлумачення contra proferentem.

Contra proferentem (лат. verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem - слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав). Особа, яка включила ту або іншу умову в договір, повинна нести ризик, пов`язаний з неясністю такої умови. Це правило застосовується не тільки в тому випадку, коли сторона самостійно розробила відповідну умову, але й тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою. Це правило підлягає застосуванню не тільки щодо умов, які "не були індивідуально узгоджені" (no individually negotiated), але також щодо умов, які хоча і були індивідуально узгоджені, проте були включені в договір "під переважним впливом однієї зі сторін" (under the diminant sinfluence of the party).

Європейський суд з прав людини зауважує, що національні суди мають вибирати способи такого тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (VOLOVIK v. UKRAINE, N 15123/03, § 45, ЄСПЛ, 06 грудня 2007 року).

Тому у даному випадку всі спірні положення договору слід тлумачити на користь слабшої сторони договору (споживача) як відповідно до принципу contra proferentem так відповідно до законодавства про захист прав споживачів.

Аналогічно виникають суперечності положення іпотечного договору щодо порядку звернення стягнення у позасудовому порядку на предмет іпотеки (стаття 4 договору іпотеки).

Тому, керуючись принципом сontra proferentem (лат. verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem - слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав), можна прийти до висновку, що єдиною підставою для реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем є укладення окремого договору про задоволення таких вимог (що безпосередньо передбачено умовами іпотечного договору).

Відповідно до ч. 4 ст. 87 ЦК України юридична особа вважається створеною з дня її державної реєстрації.

Згідно ч.1 ст. 104 ЦК України юридична особа припиняється в результаті реорганізації (злиття, приєднання, поділу, перетворення) або ліквідації. У разі реорганізації юридичних осіб майно, права та обов`язки переходять до правонаступників.

Ч.4 ст.104 ЦК України передбачено, що юридична особа є такою, що припинилася, з дня внесення до єдиного державного реєстру запису про її припинення.

Як вбачається з матеріалів справи та визнається представником відповідача у відзиві, нову редакцію статуту АТ «Альфа-Банк» було затверджено 26.11.2019 року, згідно якої АТ «Альфа-Банк» ж правонаступником всього майна, прав і зобов`язань АТ «Укрсоцбанк». А запис про припинення АТ «Укрсоцбанк» до ЄДР внесено ще пізніше 03.12. 2019 року.

Тобто, АТ «Укрсоцбанк» існувало до 03 грудня 2019 року, хоча спірне майно було зареєстровано за АТ «Альфа-Банк» до того - 24 жовтня 2019 року, хоча АТ «Укрсоцбанк» ще існував і згідно позиції відповідача саме АТ «Укрсоцбанк» направляв повідомлення, однак майно було зареєстровано на АТ «Альфа-Банк», хоча АТ «Укрсоцбанк» ще існував і не припинив свого існування.

Правова позиція щодо правонаступництва сформована в Постанові ВС від 16.06.2020 року № 910/5953/17.

Також на час реєстрації спірного майна за АТ «Альфа-Банк» (24.10.2019 року), цей банк не був іпотекодержателем, що вбачається з матеріалів справи (зокрема справа № 715/2670/19 Т.2 а.с.90). Належних і допустимих доказів зворотного суду не надано.

За загальним правилом новий кредитор набуде право вимоги за іпотечним договором з моменту державної реєстрації таких відомостей. Отже, оцінюючи неможливість виникнення «абстрактної іпотеки», Велика Палата Верховного Суду у Постанові від 22 травня 2024 року № 754/8750/19 дійшла переконання, що за українським правом таку заборону потрібно розуміти так, що права вимоги за основним зобов`язанням та права вимоги за іпотечним зобов`язанням як забезпечувальним до такого основного не можуть одночасно бути відступлені кредитором на користь різних осіб.

У п. 100 вказаної Постанови зазначено: резюмуючи, у цій справі Велика Палата Верховного Суду дійшла переконання, що сторони правочину про відступлення прав вимоги за іпотечним договором, укладеного за результатами проведення торгів, не позбавлені можливості посвідчити його нотаріально у подальшому, а також здійснити державну реєстрацію відомостей про таке відступлення на виконання вимог частини третьої статті 24 Закону № 898-IV. З цього моменту у сторін виникнуть права та обов`язки, передбачені договором, зокрема цесіонарій набуде статусу іпотекодержателя та притаманних цьому статусу прав, а саме - права на звернення стягнення на предмет іпотеки. Такі висновки Велика Палати сформулювала винятково у контексті тлумачення приписів частини першої статті 24 Закону № 898-IV за конкретних обставин справи.

Як встановлено судом, на час реєстрації спірної квартири за АТ «АльфаБанк» іпотекодержателем був АТ «Укрсоцбанк», тому нотаріус не мав права реєструвати за АТ «АльфаБанк» спірну квартиру, оскільки АТ «АльфаБанк» ще не був іпотекодержателем.

АТ «Укрсоцбанк» був іпотекодержателем до 03 грудня 2019 року, хоча спірне майно було зареєстровано за АТ «Альфа-Банк» до того - 24 жовтня 2019 року, хоча саме АТ «Укрсоцбанк» направляв повідомлення про необхідність погашення заборгованості, однак майно було зареєстровано за АТ «Альфа-Банк», хоча АТ «Укрсоцбанк» ще існував і не припинив свого існування та саме АТ «Укрсоцбанк» на час реєстрації був іпотекодержателем.

Згідно ч. 2 ст. 516 ЦК України якщо боржник не був письмово повідомлений про заміну кредитора у зобов`язанні, новий кредитор несе ризик настання несприятливих для нього наслідків.

Як встановлено судом та визнається представником відповідача позивачка не була повідомлена про зміну кредитора з АТ «Укрсоцбанк» на АТ «АльфаБанк» та відповідно пізніше на АТ «Сенс Банк».

Суд відхиляє доводи представника відповідача про те, що нерухоме майно не змінювало власників після реєстрації, а відбулася тільки зміна назви суб`єкта з АТ «АльфаБанк» на АТ «Сенс Банк», оскільки як вбачається з Постанови КМ України від 03 вересня 2024 року № 1010, АТ «Сенс Банк» є саме правонаступником АТ «АльфаБанк», а не тією ж юридичною особою, про що зазначає представник відповідача.

Тому, ефективним способом захисту права неволодіючого власника майна до незаконно володіючого невласника є звернення з віндикаційним позовом, тобто з позовом про витребування майна.

Представник відповідача у відзиві на первісну позовну заяву посилається на передаваний акт від 15 жовтня 2019 року (як підставу переходу прав і обов`язків), проте він не зазначений нотаріусом у ЄДРРПНМ, як підстава для реєстрація права власності саме за АТ «Альфа-Банк». Не надала його нотаріус і на вимогу суду.

Більш того, із змісту вказаного акту і додатків до нього (які були надані представником відповідача у справі № 715/2670/19) не вбачається що до АТ «Альфа-Банк» перейшло право вимог за іпотечними договорами, у тому числі за спірним іпотечним договором.

Стаття 15 ЦК України закріплює право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до частини першої статті 16 цього Кодексу кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.

Захист права власності гарантовано Першим протоколом до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, відповідно до статті 1 якого передбачено право кожної фізичної або юридичної особи мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Попередні положення, однак, ніяким чином не обмежують право держави запроваджувати такі закони, які на її думку необхідні для здійснення контролю за використанням майна відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків або інших зборів чи штрафів.

Згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) будь-яке втручання у права особи передбачає необхідність сукупності таких умов: втручання повинне здійснюватися «згідно із законом», воно повинне мати «легітимну мету» та бути «необхідним у демократичному суспільстві». Якраз «необхідність у демократичному суспільстві» і містить у собі конкуруючий приватний інтерес; зумовлюється причинами, що виправдовують втручання, які, у свою чергу, мають бути «відповідними і достатніми»; для такого втручання має бути «нагальна суспільна потреба», а втручання - пропорційним легітимній меті.

Стаття 41 Конституції України гарантує кожному право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

У статті 321 ЦК України закріплено конституційний принцип непорушності права власності. За частинами першою та другою цієї статті ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

За змістом частини першої статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Зміст права власності полягає у праві володіння, користування та розпорядження своїм майном (стаття 317 ЦК України).

Згідно з вимогами статті 319 ЦК України власник володіє, користується і розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Він сам вирішує, що робити зі своїм майном, керуючись виключно власними інтересами, здійснюючи щодо цього майна будь-які дії, які не суперечать закону і не порушують прав інших осіб та інтересів суспільства. Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов`язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Відповідно до частини першої статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

При розгляді справи суд має з`ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах.

Власник має право витребувати майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України), незалежно від того, чи заволоділа ця особа незаконно спірним майном сама, чи придбала його в особи, яка не мала права відчужувати це майно.

При цьому стаття 400 ЦК України вказує на обов`язок недобросовісного володільця негайно повернути майно особі, яка має на нього право власності або інше право відповідно до договору або закону, або яка є добросовісним володільцем цього майна. У разі невиконання недобросовісним володільцем цього обов`язку заінтересована особа має право пред`явити позов про витребування цього майна.

Стаття 388 ЦК України містить сукупність підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Так, відповідно до частини першої вказаної норми якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Тобто можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно).

Такі висновки Велика Палата Верховного Суду зробила в Постанові від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (провадження № 12-35гс21).

За вимогами статті 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.

Ураховуючи специфіку речей в обороті, володіння рухомими та нерухомими речами відрізняється: якщо для володіння першими важливо встановити факт їх фізичного утримання, то володіння другими може бути підтверджене, зокрема, фактом державної реєстрації права власності на це майно у встановленому законом порядку (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц (провадження № 14-181цс18; пункт 90)).

Цей фактичний стан володіння слід відрізняти від права володіння, яке належить власникові (частина перша статті 317 ЦК України) незалежно від того, є він фактичним володільцем майна, чи ні. Тому власник не втрачає право володіння нерухомим майном у зв`язку з державною реєстрацією права власності за іншою особою, якщо остання не набула права власності. Натомість ця особа внаслідок реєстрації за нею права власності на нерухоме майно стає фактичним володільцем останнього, але не набуває право володіння, допоки право власності зберігається за попереднім володільцем. Отже, володіння нерухомим майном, яке посвідчує державна реєстрація права власності, може бути правомірним або неправомірним (законним або незаконним). Тоді як право володіння, якщо воно існує, неправомірним (незаконним) бути не може (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21; пункти 6567); від 18 січня 2023 року у справі № 488/2807/17 (провадження № 14-91цс20; пункт 92)).

Пунктом 1 частини першої статті 2 Закону № 1952-IV установлено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави. Сама державна реєстрація права власності за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права власності, але створює спростовувану презумпцію права власності такої особи (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17 (провадження № 12-234гс18)).

З визнанням того, що державною реєстрацією права власності на нерухоме майно підтверджується володіння цим майном, у судову практику увійшла концепція «книжного володіння».

Як уже зазначалося, власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).

У Постанові від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18) Велика Палата Верховного Суду виснувала, що метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю).

Однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону № 1952-IV). Рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване в цьому реєстрі за відповідачем.

Відповідно до статті 361 ЦК України співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності.

Такий висновок узгоджується з постановою Верховного Суду України від 16 вересня 2015 року у справі № 6-1203цс15, у якій витребувано від відповідача на користь позивачів 54/100 частки квартири без з`ясування, чи є це майно індивідуально визначеним або виділеним в натурі.

У рішенні від 07 липня 2011 року у справі «Серков проти України» (пункти 4244) ЄСПЛ зазначив, що національне законодавство має відповідати вимозі «якості», щоб воно було доступним для заінтересованих осіб, чітким і передбачуваним у застосуванні.

Вказана правова позиція відображена в Постанові Великої Палати Верховного Суду № 362/2707/19.

Посилання представника відповідача у відзиві на Постанову ВП ВС від 21.12. 2022 року № 914/2350/18 є безпідставною, оскільки у вказаній справі виникли зовсім інші правовідносини, які не є релевантними, зокрема правовідносини виникли між суб`єктами господарської діяльності щодо визнання протиправними рішень про прийняття у власність майна, визнання протиправними та скасування рішень про реєстрацію права власності, а у справі що розглядається виникли зовсім інші правовідносини.

Більш того, у вказаній представником відповідача справі ВС приходить до висновку що ефективним способом захисту буде саме витребування майна.

Актуальною правовою позицією ВП ВС у цій справі є Постанова ВП ВС від 13.07.2022 року № 199/8324/19 де спір виник між фізичною особою та АТ «Альфа-Банк». І Верховний Суд робить висновок, що ефективним способом захисту у даному випадку є саме звернення з позовом про витребування майна.

Також згідно ст. 37 Закону України «Про іпотеку» рішення про реєстрацію права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Тобто законодавець визначив, що іпотекодавець може оскаржити саме рішення іпотекодержателя про реєстрацію права власності (правильний спосіб захисту), а не рішення нотаріуса чи державного реєстратора.

Як встановлено в судовому засіданні та визнається представником відповідача такого рішення банком не приймалося.

Тому ефективним способом захисту буде саме витребування майна із чужого незаконного володіння.

Як вбачається з висновку ВП ВС від 23.11.2023 року № 359/3373/16 відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 2 липня 2019 року у справі N 48/340 (провадження N 12-14звг19, пункт 6.30), від 12 березня 2019 року у справі N 911/3594/17 (провадження N 12-234гс18, пункт 4.17), від 19 січня 2021 року у справі N 916/1415/19 (провадження N 12-80гс20, пункт 6.13)). Наявність у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про право іпотеки чи іншого речового права створює презумпцію належності права особі, яка ним володіє внаслідок державної реєстрації (buchbesitz (нім. - книжкове володіння) (постанова Великої Палати Верховного Суду від 26 січня 2021 року у справі N 522/1528/15-ц (провадження N 14-67цс20, пункт 70)).

З урахуванням зазначеної специфіки обороту нерухомого майна володіння ним досягається без його фізичного утримання або зайняття, як це властиво для багатьох видів рухомого майна (крім бездокументарних цінних паперів, часток у статутному капіталі ТОВ, інших нематеріальних об`єктів тощо), а державна реєстрація права власності на нерухоме майно підтверджує фактичне володіння ним. Тобто суб`єкт, за яким зареєстроване право власності, визнається фактичним володільцем нерухомого майна. При цьому державна реєстрація права власності на нерухоме майно створює спростовувану презумпцію наявності в суб`єкта і права володіння цим майном (як складової права власності).

Отже, особа, за якою зареєстроване право власності на нерухоме майно, є його володільцем. У випадку незаконного, без відповідної правової підстави заволодіння нею таким майном, право власності (включаючи права володіння, користування та розпорядження) насправді і далі належатиме іншій особі - власникові. Останній має право витребувати це майно з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності.

Тому заволодіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на нього ще не означає, що такий володілець набув право власності (права володіння, користування та розпорядження) на це майно. Власник, якого незаконно, без відповідної правової підстави, позбавили володіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на це майно за іншою особою, не втрачає право володіння нерухомим майном. Така інша особа внаслідок державної реєстрації за нею права власності на нерухоме майно стає його фактичним володільцем (бо про неї є відповідний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно). Але не набуває право володіння на відповідне майно, бо воно, будучи складовою права власності, і далі належить власникові. Саме тому він має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави, ним заволоділа.

З огляду на викладене володіння нерухомим майном, яке посвідчується державною реєстрацією права власності, може бути правомірним або неправомірним (законним або незаконним). Натомість право володіння як складова права власності неправомірним (незаконним) бути не може. Право володіння як складова права власності на нерухоме майно завжди належить власникові майна.

Отже, особа, за якою зареєстроване право власності, є володільцем нерухомого майна, але право власності (включаючи право володіння як складову права власності) може насправді належати іншій особі. Тому заволодіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності є можливим незалежно від того, набув володілець право власності (і право володіння) на таке майно чи ні.

Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що володіння як фактичний стан слід відрізняти від права володіння. Зокрема, права володіння, користування та розпоряджання майном належать власнику майна (частина перша статті 317 ЦК України), незалежно від того, є він фактичним володільцем чи ні. Тому власник не втрачає право володіння нерухомим майном у зв`язку з державною реєстрацією права власності за іншою особою, якщо остання не набула права власності. Натомість така особа внаслідок реєстрації за нею права власності на нерухоме майно стає фактичним володільцем такого майна, але не набуває права володіння, допоки право власності зберігається за попереднім володільцем. Отже, володіння нерухомим майном, яке посвідчується державною реєстрацією права власності, може бути правомірним або неправомірним (законним або незаконним). Натомість право володіння, якщо воно існує, неправомірним (незаконним) бути не може.

Велика Палата Верховного Суду знов нагадує, що набуття особою володіння нерухомим майном полягає у внесенні запису про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за цією особою. Якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно, а функцією державної реєстрації права власності є оголошення належності нерухомого майна певній особі (особам). Рішення суду про витребування з володіння відповідача нерухомого майна саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно; такий запис вноситься у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. Близькі за змістом висновки наведені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 7 листопада 2018 року у справі N 488/5027/14-ц (провадження N 14-256 цс 18, пункти 95-98), від 14 листопада 2018 року у справі N 183/1617/16 (провадження N 14-208цс18, пункти 85, 86, 115), від 19 травня 2020 року у справі N 916/1608/18 (провадження N 12-135гс19, пункт 80), від 30 червня 2020 року у справі N 19/028-10/13 (провадження N 12-158гс19, пункт 10.29), від 22 червня 2021 року у справі N 200/606/18 (провадження N 14-125цс20, пункти 63, 74) та інших.

Згідно висновків ВП ВС від 07.11.2018 року №488/5027/14 Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (див. принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю у пункті 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі N 653/1096/16-ц).

Функцією державної реєстрації права власності є оголошення належності нерухомого майна певній особі (особам). Гарантування державою об`єктивності, достовірності, повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження й обов`язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав є загальними засадами цієї реєстрації (пункт 1 частини першої статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").

Однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").

Цей припис слід розуміти так, що рішення суду про витребування з незаконного володіння відповідача нерухомого майна саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем.

На підставі такого рішення суду для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем, не потрібно окремо скасовувати запис про державну реєстрацію права власності за відповідачем.

Відтак, пред`явлення власником нерухомого майна вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права.

Частиною 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що в разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцяти денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотеко держатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Аналіз наведеної норми дає підстави для висновку про те, що обов`язок з надіслання вимоги може вважатися виконаним тільки в разі, коли така вимога отримана іпотекодавцем і строк її виконання обчислюється з моменту отримання такої вимоги. Таким чином, іпотекодержатель має довести не тільки факт надіслання, а й отримання вимоги, а реєстратор речових прав вимагати такі документи. Отже, обов`язок в отриманні та подальшому поданні вищевказаних документів для здійснення необхідних реєстраційних дій повністю лежить на відповідачу

Позивачка зазначає, що таких документів їй не надходило та вона не отримувала жодних повідомлень та/чи письмових вимог від іпотекодержателя в розумінні ст.35 Закону України «Про іпотеку», тобто, що банк порушив ч.1 ст.35 Закону України «Про іпотеку».

Як встановлено судом, повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки № 2247 від 11 липня 2019 року, позивачка не отримувала, що підтверджується роздруківкою з офіційного сайту Укрпошти, з якого вбачається, що відправлення з номером 805 не зареєстровано в системі (знаходиться в матеріалах справи 715/2670/19). Необхідність належного повідомлення про вручення поштового відправлення за належною адресою встановлена Постановою Великої Палати Верховного суду від 24 квітня 2019 року справа № 521/18393/16 та Постановою Верховного суду від 20 березня 2019 року справа №222/1402/16.

Правила надання послуг поштового зв`язку (далі - Правила), затверджені Постановою Кабінету Міністрів України від 05.03.2009 № 270, передбачають порядок вручення рекомендованих поштових відправлень.

У пункті 99 Правил зазначено: рекомендовані повідомлення про вручення поштових відправлень, … які не були вручені під час доставки, повторні повідомлення про надходження реєстрованих поштових відправлень (крім зазначених в абзаці четвертому пункту 93 цих Правил), поштових переказів, адресовані фізичним особам, під час доставки за зазначеною адресою або під час вручення в об`єкті поштового зв`язку вручаються адресату, а у разі його відсутності - повнолітньому члену сім`ї за умови пред`явлення документа, що посвідчує особу, а також документа, що посвідчує родинні зв`язки з адресатом (свідоцтво про народження, свідоцтво про шлюб тощо), чи рішення органу опіки і піклування про призначення їх опікунами чи піклувальниками.

У разі відсутності адресата або повнолітніх членів його сім`ї до абонентської поштової скриньки адресата вкладається повідомлення про надходження зазначеного реєстрованого поштового відправлення, поштового переказу, рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, поштового переказу.

Оформлення цих поштових операцій визначено у пункті 105 Правил: для одержання реєстрованого поштового відправлення, коштів за поштовим переказом одержувач повинен заповнити бланк повідомлення із зазначенням даних пред`явленого документа, що посвідчує особу (назва, серія, номер, дата видачі, найменування органу, який видав), дати одержання поштового відправлення, поштового переказу та розписатись. У разі одержання реєстрованого поштового відправлення, коштів за поштовим переказом, адресованих до запитання, на абонементну скриньку або за місцем роботи, а також коли адреса, зазначена на поштовому відправленні, поштовому переказі, не відповідає адресі місця реєстрації одержувача, крім даних про документ, що посвідчує особу, зазначається також адреса, за якою фактично проживає одержувач.

У пункті 106 Правил передбачено: під час вручення фізичній особі реєстрованого поштового відправлення, виплати коштів за поштовим переказом з повідомленням про вручення працівник поштового зв`язку на підставі пред`явленого одержувачем документа, що посвідчує особу, зазначає на бланку повідомлення про вручення його прізвище.

На бланку повідомлення про вручення поштового відправлення з позначкою "Вручити особисто", внутрішнього рекомендованого листа з позначкою "Судова повістка" одержувач розписується та зазначає прізвище.

Відповідні дані на бланку повідомлення про вручення також зазначаються про особу, уповноважену на одержання внутрішнього рекомендованого листа з позначкою "Судова повістка", адресованого юридичній особі або фізичній особі за місцем роботи.

Бланк повідомлення про вручення рекомендованого листа з позначкою "Судова повістка" повертається за зворотною адресою у першочерговому порядку.

З наведених норм можна дійти висновку, що загальний порядок фіксації та оформлення вручення рекомендованого поштового відправлення передбачає встановлення особи одержувача та зазначення на бланку повідомлення про вручення його прізвище. Цей запис вносить працівник поштового зв`язку.

Проте на порушення вказаних правових норм на вказаному рекомендованому повідомленні відсутня інформація щодо прізвище ім`я та по батькові особи, якій відбувалося вручення повідомлення та відмітка про вручення особисто чи іншій уповноваженій особі.

Той факт, що ОСОБА_2 не отримувала вказаних повідомлень визнається представником відповідача.

Більш того, в судовому засіданні встановлено, що у даній справі направлялися не рекомендовані поштові відправлення, а поштові відправлення з оголошеною цінністю, що вбачається із доданих до відзиву документів (реєстр цінних поштових відправлень, список поштових відправлень, форма 107).

А правила вручення поштових відправлень з оголошеною цінністю мають свої особливості.

Так, відповідно до п. 104 Правил поштові листи з оголошеною цінністю видаються адресату за умови пред`явлення ним документа, що посвідчує особу, або уповноваженій ним особі за умови пред`явлення нею документа, що посвідчує особу, та відповідної довіреності, засвідченої в установленому законодавством порядку.

Дотримання вказаних вимог під час судового засідання не було встановлено.

За таких обставин суд вважає, що вказане повідомлення про вручення поштового відправлення є неналежним доказом відповідно до статті 77 ЦПК України. Вказані вище висновки узгоджуються з правовими висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у Постанові від 24 квітня 2019 року у справі № 521/18393/16-ц.

Окрім цього, в матеріалах справи наявна нотаріально завірена заява, відповідача, а саме повідомлення № 2247 направлено позивачці 09 жовтня 2019 року, отримано нею 17 жовтня 2019 року, що підтверджується роздруківкою з офіційного сайту Укрпошти за номером 433, а реєстрація спірного майна за відповідачем відбулася 24 жовтня 2019 року тобто через 7 днів, після отримання нею повідомлення, що спростовує доводи відповідача про направлення вказаного повідомлення їй раніше.

Більш того судом встановлено, що дана заява (справа № 715/2670/19 т.1 а.с.100) не може вважатися вимогою, оскільки вона адресована приватному нотаріусу Козловій Н.В. (а не боржнику ОСОБА_2 ) від АТ «Укрсоцбанк»

Також під час розгляду справи встановлено, що повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки не відповідає вимогам законодавства, так у ньому зазначено, що сума заборгованості становить 45905,09 дол. США, проте 16.08.2013 року за позовом ПАТ «Укрсоцбанк» рішенням Глибоцького районного суду Чернівецької області з мене стягнуто заборгованість за вказаним кредитним договором у розмірі 32171, 69 доларів США, після вказаного судового рішення розмір заборгованості є зафіксованим і не може збільшуватися, що підтверджується правовими позиціями згідно Постав Верховного Суду № 127/15672/16 від08.11.2019, № 723/303/16 від 23.10.2019, № 1519/2-3165/11 від 03.07.2019, № 461/1061/13 від 10.04.2019, тощо.

Тобто зазначення суми заборгованості у значно більшому розміру ніж та, що фактично існує і встановлена судовими рішеннями, позбавило мене можливості виконати дану вимогу та сплатити суму заборгованості, що визначена відповідно до вимог законодавства, що призвело до порушення моїх прав та законних інтересів.

Повідомлення із значенням розміру заборгованості може визнаватися доказом і оцінюватися судом при розгляді справи щодо іншого спору, що зазначено в Постанові Верховного Суду від 30 червня 2021 року у справі №715/1394/20.

Таким чином повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки вчинено з порушеннями вимог чинного законодавства, а тому не може вважатися допустимим доказом, у зв`язку з чим і реєстрація права власності на майно за банком на підставі такого повідомлення є протиправною.

Також у Постанові № 715/1572/21 від 21 червня 2023 року Верховний Суд зазначив: «Верховний Суд, погоджуючись з висновками апеляційного суду в справі № 715/1394/20, вказав, що повідомлення із зазначенням розміру заборгованості можуть бути визнані як докази (із наданням їм відповідної оцінки судом під час вирішення іншого спору), зокрема щодо стягнення заборгованості чи звернення стягнення на предмет іпотеки, тощо, при вирішенні яких суд зобов`язаний дати оцінку щодо правильності нарахування такого боргу. На даний час визначений банком розмір заборгованості у вимозі не встановлює для боржника обов`язку сплати саме такий її розмір та у разі незгоди з ним, боржник вправі захищати свої права, у тому числі у відповідній цивільній справі. Отже у розглядуваній справі суд першої інстанції, врахувавши висновки Верховного Суду у постанові від 03 березня 2021 року в справі № 715/1394/20, правильно надав оцінку правомірності визначення АТ «Альфа-Банк» розміру заборгованості у вимозі про усунення порушення».

В усталеній судовій практиці також зроблено висновок про те, що при зверненні стягнення на предмет іпотеки нотаріус, окрім іншого, повинен перевірити правильність розрахунку розміру заборгованості, що відображено у Постанові ВС від 11 вересня 2019 року № 755/7423/17.

Суд відхиляє доводи представника відповідача про відсутність у позивачки перешкод у виконанні судового рішення про стягнення заборгованості, оскільки як встановлено судом і визнається представником відповідача, позивачка не повідомлялася про зміну кредитора спочатку на АТ «Альфа-Банк» і потім відповідно на АТ «Сенс Банк».

Більш того вказане повідомлення не містить вимогу (справа № 715/2670/19 Т.1 а.с.187), а тому не може бути підставою для реєстрації права власності.

На вказаному аркуші справи є опис вручених документів, проте в ньому не зазначена вимога, а зазначено повідомлення про звернення стягнення, без дати без номеру (воно не має відношення до документу, на який посилається банк, що вказаний документ є вимогою). Позивач заперечує факт отримання саме вказаної банком вимоги. І в судовому засіданні не доведено належними і допустимими доказами, що банком направлялося саме вказане банком повідомлення, яке містить вимогу.

Правова позиція щодо релевантних правовідносин зафіксована в Постанові ВС від 05 червня 2024 року № 336/735/22.

Відповідно до ч.3 ст.37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки об`єктом оціночної діяльності.

Тобто перед зверненням до реєстратора іпотекодавець повинен надати звіт про оцінку об`єкта іпотеки.

Згідно з приписами ст. 3 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" оцінка майна, майнових прав це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності.

Частиною 6 ст. 9 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" унормовано, що положення (національні стандарти) оцінки майна є обов`язковими до виконання суб`єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

Національний стандарт № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затверджений постановою КМУ від 10.09.2003 № 1440 є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна. Поняття, що вживаються у цьому Стандарті, використовуються в інших національних стандартах.

Даним Стандартом (п. п. 50-55), зокрема, визначені загальні вимоги до проведення незалежної оцінки майна.

Національний стандарт № 2 "Оцінка нерухомого майна", затверджений постановою КМУ від 28.10.2004 № 1442, є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

Таким чином, оцінка нерухомого майна має здійснюватись відповідно до Національного стандарту № 2 "Оцінка нерухомого майна" з урахуванням вимог Національного стандарту № 1, яким визначено загальні засади.

Так, згідно з приписами п. 50 Національного стандарту №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється, зокрема, ознайомлення з об`єктом оцінки.

Відповідно до п. 51 Національного стандарту №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: - укладення договору на проведення оцінки, - ознайомлення з об`єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; - ідентифікація об`єкта оцінки та пов`язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; - вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; - узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; - складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об`єкта оцінки на дату оцінки; - доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об`єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).

Крім того, ст. 11 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" визначено, що замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки.

Що стосується оцінки майна, то не зважаючи на вибір експертом методичного підходу оцінки майна (дохідний, порівняльний) підготовці та проведенню незалежної експертизи майна передує, в будь-якому випадку, ознайомлення з об`єктом оцінки шляхом доступу до нього.

Оцінка проведена без огляду предмету іпотеки є протиправною і такий звіт не може братися до уваги. Вказана правова позиція відображена в Постанові ВГС справа № 907/797/13.

Так, 17 липня 2019 року був зроблений висновок ТзОВ «Незалежна експертна компанія» (оцінювач ОСОБА_3 ) без номеру про вартість квартири по АДРЕСА_3 у розмірі 482366,00 грн.,

В судовому засіданні встановлено та визнається представником відповідача, що квартиру жоден із експертів не оглядав. Посилання представника відповідача про створення позивачкою перешкод у доступі до об`єкту нерухомого майна не підтверджена жодними належними і допустимими доказами. Так, третя особа ОСОБА_1 в судовому засіданні вказував, що до них із вказаного питання ніхто не звертався.

Тому, на думку суду оцінка майна і зроблений на її підставі висновок без номеру від 17 липня 2019 року, оцінювачем ОСОБА_3 є неправомірними.

Також згідно п. 2.4.5. іпотечного договору іпотекодержатель має право здійснювати оцінку предметі іпотеки тільки за погодженням із іпотекодавцем, а як встановлено судом такої згоди позивачка не надавала.

Також відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного Суду, у справі № 306/2053/16 Постанова від 20 березня 2019 року, згідно якої оцінка майна предмету іпотеки повинна проводитися на момент переходу права власності. У даній справі така оцінка предмету на момент переходу права власності не проводилася.

Невірне визначення ціни спірного нерухомого майна порушують права та законні інтереси позивачки, оскільки згідно положень ст. 37 Закону України «Про іпотеку» у разі набуття права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Суд відхиляє доводи представника відповідача про недобросовісність поведінки позивачки.

Так, звернення до суду із позовними вимогами не можуть розцінюватися як недобросовісна поведінка, оскільки кожен має право на захист своїх законних інтересів у передбачений чинним законодавством спосіб.

Також загальновідомим фактом є те, що 24 лютого 2022 року російська федерація почала повномасштабне воєнне вторгнення в Україну.

Відповідно до статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів.

російська федерація та усі ті, хто матеріальними ресурсами забезпечують ведення збройної агресії в Україні, не мають права на судовий позов в результаті задоволення якого можуть отримати додаткові ресурси для фінансування загарбницької війни. Подібні звернення до Українського суду з метою стягнення коштів з тих, хто постраждав, був вбитий чи знищений через бойові дії російських окупантів повинні кваліфікуватися як зловживання правом.

Відповідно до інформації, що міститься на сайті https://uk.wikipedia.org/wiki/Альфа-Банк_(Україна) «Альфа-Банк» - українська філія російського банку (на даний час «Сенс Банк»). Кінцевими бенефіціарними власниками АТ «СЕНС БАНК» є виключно громадяни держави агресора ОСОБА_5 , ОСОБА_6 та ОСОБА_7 . Водночас даних про те, що вказані особи проживають на території України на законних підставах відповідач не надав.

Постановою Кабінету Міністрів України «Про забезпечення захисту національних інтересів за майбутніми позовами держави Україна у зв`язку з військовою агресією російської федерації» від 3 березня 2022 року № 187 (у редакції від 10 березня 2023 року) для забезпечення захисту національних інтересів за майбутніми позовами держави України у зв`язку з військовою агресією російської федерації установлено до прийняття та набрання чинності Законом України щодо врегулювання відносин за участю осіб, пов`язаних з державою-агресором, мораторій (заборону) на:

- виконання, у тому числі в примусовому порядку, грошових та інших зобов`язань, кредиторами (стягувачами) за якими є російська федерація або такі особи,

- відчуження, передачу в заставу, будь-які інші дії, які мають чи можуть мати наслідком відчуження нерухомого майна, цінних паперів, корпоративних прав, транспортних засобів, повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання російською федерацією або особами, пов`язаними з державою-агресором,

- відчуження, передачу в заставу, будь-які інші дії, які мають чи можуть мати наслідком відчуження нерухомого майна, цінних паперів, корпоративних прав, транспортних засобів, повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання на користь осіб, пов`язаних з державою-агресором, або російської федерації, крім набуття ними права власності на такі об`єкти на підставі рішення суду або свідоцтва про право на спадщину.

За наявності таких обставин суд має вирішити питання про наявність підстав для закриття провадження у справі в частині вимог юридичної особи, доходи якої спрямовуються на фінансування збройної агресії росії проти України, оскільки така організація жодних законних цілей в Україні не переслідує.

Враховуючи, що АТ «Альфа-Банк», правонаступником якого є АТ «Сенс Банк» звернуло стягнення у позасудовому порядку на майно громадян України, суд приходить до висновку про протиправність таких дій з підстав зазначених вище.

Вказана правова позиція відображена в Постанові ВС № 743/1596/15 від 05.01.2024 року.

Також згідно витягу з ДРРПНМ (т.1 а.с.9) вбачається, що серед підстав реєстрації спірного нерухомого майна за АТ «Альфа-Банк» відсутній передавальний акт від 15.10.2019 року про перехід прав і обов`язків з АТ «Укрсоцбанк» до АТ «Альфа-Банк» (на який посилається представник відповідача). Також копія вказаного акту не була надана нотаріусом як у справі, що розглядається та і у справі № 715/2670/19.

Суд відхиляє доводи представника відповідача, що судові рішення у справі № 715/2670/19 мають преюдиціальне значення при розгляді цієї справи, оскільки у справах нетотожні учасники, різняться підстави та предмет позовних вимог, а тому всі обставини на які посилаються учасники справи підлягають з`ясуванню у цій справі з оцінкою їх судом на предмет обґрунтованості доведеності, правомірності, ефективності, тощо відповідно до вимог чинного законодавства і обставини, що встановлені при розгляді справи № 715/2670/19 не мають преюдиціального значення при розгляді цієї справи.

Разом з тим суд вважає необґрунтованими позовні вимоги з тих підстав, що були наявні арешти на іпотечне майно на час реєстрації права власності на нього за іпотекодержателем.

Процедура реєстрації права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, врегульована Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127 (а не №868 від 17.10.2013 року як вказує позивач адже вона втратила чинність на час вчинення оскаржуваної державної реєстрації).

Згідно з пунктом 61 вказаного Порядку - наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Положення ж п. 6 ч. 1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачає, що у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно, є загальним та стосується будь яких випадків реєстрації права власності, коли положення п. 61 Порядку є спеціальним і застосовується саме у випадку реєстрації 8 права власності за іпотекодержателем в порядку задоволення вимог за основним зобов`язанням на підставі відповідного договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи застереження в іпотечному договорі.

З наведеного вбачається безпідставність доводів позивача про те, що наявність арештів на спірне майно на час реєстрації права власності за іпотекодержателем є підставою для задоволення позову у даній справі. Тому у задоволенні позовних вимог з цих підстав і у цій частині слід відмовити.

Також не підлягають задоволенню позовні вимоги в частині відмінності між датою рішення державного реєстратора і датою державної реєстрації, оскільки за змістом ч. 13 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», датою і часом державної реєстрації прав вважається дата і час реєстрації відповідної заяви, за результатом розгляду якої державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію прав.

При цьому згідно ч. 2 ст. 19 вказаного Закону, Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться у строк, що не перевищує п`яти робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав, крім випадку, передбаченого статтею 31-2 цього Закону.

Тобто датою реєстрації права власності є дата отримання відповідної заяви державним реєстратором на підставі якої реєстратор приймає відповідне рішення про державну реєстрацію в строк не пізніше 5-ти днів. В даному випадку датою подачі заяви було 24.10.2019 року, а датою прийняття рішення державного реєстратора було 28.10.2019 року, тобто рішення реєстратора було прийнято в межах встановлених законом строків.

Тому у задоволенні позовних вимог з цих підстав і у цій частині слід відмовити.

Також не підлягають задоволенню позовні вимоги в тій частині, що нотаріус не мав права вчиняти дії щодо державної реєстрації, оскільки на момент вчинення таких дій згідно змін у чинне законодавство нотаріус станом на час державної реєстрації (24.10.2019 року) був наділений такими повноваженнями відповідно до чинного на той час законодавства.

Тому у задоволенні позовних вимог з цих підстав і у цій частині слід відмовити.

Відповідно до ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Таким чином, оцінивши допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок в їх сукупності за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженню наявних у справі доказів, суд, дійшов висновку про те, що позов обґрунтований, підтверджений матеріалами справи, однак з врахуванням усіх обставин, підлягає задоволенню частково.

На підставі викладеного, ст. ст. 184, 387 ЦК України, керуючись ст. ст.3,8,10, 11,15, 60,61, 79, 84, 88, 179, 212,213, 214, 215,224 ЦПК України, суд,

У Х В А Л И В :

Змінені позовні вимоги ОСОБА_2 задовольнити частково з підстав зазначених в мотивувальній частині судового рішення.

Визнати незаконною оцінку майна (висновок) ТзОВ «Незалежна експертна компанія» про вартість майна від 17 липня 2019 року (оцінювач ОСОБА_3 ) без номеру, а саме про вартість квартири по АДРЕСА_3 в розмірі 482366 грн.

Витребувати у АТ «Сенс Банк» , адреса м. Київ, вул. Велика Васильківська, будинок 100, на користь ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , НОМЕР_1 , яка зареєстрована: АДРЕСА_4 нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 42,3 кв.м., у тому числі житловою площею 28,9 кв.м.

У задоволенні інших позовних вимог з інших підстав, зазначених в мотивувальній частині судового рішення відмовити.

Повний текст судового рішення виготовлено 20 грудня 2024 року.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Чернівецького апеляційного суду через Глибоцький районний суд протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя: