ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 грудня 2024 року

м. Київ

справа № 604/481/23

провадження № 61-17915св23

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І.,

суддів: Гудими Д. А., Дундар І. О., Краснощокова Є. В. (суддя-доповідач), Пархоменка П. І.,

учасники справи:

позивач - Фермерське господарство «Золотий жайвір»,

відповідачі: ОСОБА_1 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Агротехпрод»,

розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу Фермерського господарства «Золотий жайвір» на рішення Підволочиського районного суду Тернопільської області від 07 серпня 2023 року у складі судді Сидорак Г. Б. та постанову Тернопільського апеляційного суду від 16 листопада 2023 року у складі колегії суддів: Хоми М. В., Гірського Б. О., Костіва О. З.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

У квітні 2023 року ФГ «Золотий жайвір» звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 , ТОВ «Агротехпрод» про визнання укладеним договору оренди землі на новий строк та визнання відсутнім права оренди.

Позов мотивований тим, що 07 лютого 2016 року між ФГ «Золотий жайвір», як орендарем, та ОСОБА_1 , як орендодавцем, було укладено договір оренди землі № 060, відповідно до умов якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування строком на 7 років земельну ділянку площею 2,4975 га, кадастровий номер земельної ділянки :01:003:0007, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована за межами населеного пункту на території Скалатської міської ради Підволочиського району Тернопільської області. Державну реєстрацію речового права - права оренди ФГ «Золотий жайвір» щодо вказаної земельної ділянки здійснено 25 березня 2016 року.

Жодних претензій чи зауважень зі сторони орендодавця щодо неналежного виконання орендарем своїх обов`язків не надходило протягом усього часу перебування земельної ділянки в оренді. З урахуванням того, що договір від 07 лютого 2016 року було укладено на 7 років, строк його дії закінчувався 25 березня 2023 року. За місяць до закінчення строку договору, 17 лютого 2023 року, позивач, дотримуючись вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі», направив власнику земельної ділянки - ОСОБА_1 лист-повідомлення від 13 лютого 2023 року про намір скористатись переважним правом на укладення на новий строк договору оренди. До листа було додано три примірники проекту договору оренди землі на новий строк. Поштове відправлення вручено адресату.

Відповіді від орендодавця орендар не отримав та продовжив користуватися земельною ділянкою. Також не отримував заперечення проти поновлення договору оренди протягом місяця після отримання орендодавцем листа з пропозицією укладення договору на новий строк.

Повідомленням від 16 березня 2023 року за вих. № 23/03/16-1 ОСОБА_1 повідомлено, що ФГ «Золотий жайвір» до закінчення дії договору оренди землі засіяв орендовану земельну ділянку сільськогосподарськими культурами, у зв`язку з чим виникла потреба у зібранні урожаю, а тому повернення земельної ділянки буде здійснено відповідно до вимог статті 34 Закону України «Про оренду землі» та умов діючого договору оренди землі (протягом шести місяців після припинення дії договору).

Проте, в квітні 2023 року стало відомо, що ОСОБА_1 , не надіславши лист-повідомлення про заперечення в поновленні договору оренди землі на новий строк, не витребувавши земельну ділянку від позивача, у володінні якого вона перебуває, уклав договір оренди з іншим орендарем - ТОВ «Агротехпрод». На підставі цих договорів в квітні 2023 року державним реєстратором Збаразької міської ради Тернопільської області до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було внесено записи про інше речове право - право оренди ТОВ «Агротехпрод» щодо спірної земельної ділянки.

Вважає, що ФГ «Золотий жайвір», як первинний орендар, має переважне право на укладення договору оренди на новий строк, тому у вказаному випадку наявні два різні порушення прав первинного орендаря: з боку орендодавця, який відмовляється укладати договір оренди на новий строк, та з боку наступного орендаря - ТОВ «Агротехпрод», який незаконно заволодів майном (правом оренди шляхом реєстрації цього права).

ФГ «Золотий жайвір» просило суд:

визнати відсутнім право оренди в ТОВ «Агротехпрод» щодо земельної ділянки, площею 2,4975 га, кадастровий номерам :01:003:0007, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (рілля), яка розташована за межами населеного пункту на території Скалатської міської ради Підволочиського району Тернопільської області;

визнати укладеним на новий строк договір про оренду землі в запропонованій редакції.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Підволочиського районного суду Тернопільської області від 07 серпня 2023 року в задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою процедури і строків. При вирішенні спору між сторонами договору оренди землі щодо реалізації орендарем переважного права на поновлення договору суд також має з`ясувати, чи досягнуто між сторонами згоди щодо нових істотних умов договору.

З матеріалів справи вбачається, що договір оренди земельної ділянки № 060 між ОСОБА_1 та ФГ «Золотий жайвір» був укладений 07 лютого 2016 року, а тому в силу положень частини першої статті 19 Закону України «Про оренду землі» строк його дії закінчився 07 лютого 2023 року. Лист-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар направив орендодавцю 17 лютого 2023 року, тобто з пропуском місячного строку, встановленого частиною другою статті 33 Закону України «Про оренду землі».

В свою чергу, орендодавець 17 лютого 2023 року повідомив орендаря про те, що термін дії договору оренди земельної ділянки закінчився 07 лютого 2023 року, що є підставою для припинення договору. Крім того, ОСОБА_1 зазначив, що позивач не оплатив орендну плату за користування земельною ділянкою за 2022 рік та вказав, що не буде поновлювати дію вказаного договору оренди землі, має намір самостійно використовувати земельну ділянку для власних потреб та на свій розсуд.

ФГ «Золотий жайвір» не надало суду доказів отримання ОСОБА_1 орендної плати в строк до 30 грудня 2022 року, а долучені бухгалтерські документи про нарахування доходу та сплату податку і військового збору не підтверджують сплату орендної плати орендодавцю в цей строк. Більш того, грошовий переказ через AT «Укрпошта» здійснено в січні 2023 року, що також є порушенням умов договору оренди.

Крім того, проаналізувавши проєкт договору оренди землі, встановлено, що він передбачає зміну істотних умов, а саме строк його дії збільшився з 7 років до 10 років. Сторонами не досягнуто домовленості щодо змінених істотних умов договору, а тому в силу частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право орендаря на укладення договору оренди землі є припиненим.

Таким чином, орендар не дотримався встановлених законом процедури і строків, у орендодавця відсутнє волевиявлення на укладення договору оренди землі з позивачем на новий строк, тому суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ФГ «Золотий жайвір».

Суд критично оцінює доводи позивача з приводу того, що орендар по закінченню строку договору оренди продовжував користуватися земельними ділянками, які були передані позивачу в оренду, та до цього часу орендодавцям не поверталися, що підтверджується відсутністю складених між сторонами актів повернення земельних ділянок з оренди, оскільки умовами договорів оренди не передбачено складання таких актів. Закон також не містить будь-яких положень про обов`язок сторін скласти акт повернення земельної ділянки, а відповідно до статті 34 Закону України «Про оренду землі» у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Більш того, відповідачами надано суду акт визначення меж земельних ділянок в натурі, який був складений 04 квітня 2023 року на полі, яке належить ОСОБА_1 , яким встановлено, що станом на 04 квітня 2023 року земельна ділянка не засіяна жодними сільськогосподарськими культурами.

Короткий зміст постанови апеляційного суду

Постановою Тернопільського апеляційного суду від 16 листопада 2023 року апеляційну скаргу ФГ «Золотий жайвір» задоволено частково. Рішення Підволочиського районного суду Тернопільської області від 07 серпня 2023 року змінено, викладено мотивувальну частину в редакції цієї постанови. В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що ОСОБА_1 17 лютого 2023 року направив на адресу ФГ «Золотий жайвір» лист-повідомлення, яким повідомив, що він не бажає поновлювати дію договору оренди з господарством та має намір використовувати земельну ділянку для власних потреб. Лист позивачу вручено. Таким чином, суд першої інстанції, встановивши, що волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі відсутнє, у зв`язку з бажанням власника землі самостійно користуватися своєю землею, дійшов правильного висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ФГ «Золотий жайвір».

Разом з тим, суд першої інстанції, крім наведених обставин, також мотивував своє рішення тим, що позивач надіслав лист-повідомлення про укладення договору оренди землі 17 лютого 2023 року, тобто з пропуском встановленого статтею 33 Закону України «Про оренду землі» місячного строку до закінчення строку дії попереднього договору оренди землі, з чим колегія суддів погодитись не може. Так, договір оренди від 07 лютого 2016 року зареєстрований 25 березня 2016 року, а тому саме 25 березня 2023 року його слід вважати закінченим. За таких умов позивачем не було пропущено строк для надіслання повідомлення про укладення договору. Водночас такі помилки суду першої інстанції не призвели до неправильного вирішення спору у цій справі, а тому колегія суддів не вбачає підстав для скасування оскарженого у справі рішення суду, однак воно підлягає зміні в його мотивувальній частині із її викладенням в редакції цієї постанови.

Доводи апеляційної скарги про те, що укладення нового договору з іншим орендарем порушує переважне право ФГ «Золотий Жайвір» та свідчить про те, що воля орендодавця ОСОБА_1 щодо належної йому земельної ділянки була спрямована саме на передачу цього майна в оренду новому орендареві - ТОВ «Агротехпрод», колегія суддів оцінює критично, враховуючи, що ОСОБА_1 у встановленому законом порядку вказав на відсутність наміру продовжувати договірні відносини з оренди землі з позивачем, що беззаперечно свідчить про відсутність його волевиявлення на поновлення договору оренди землі чи укладення на новий строк з ФК «Золотий Жайвір». Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. Після закінчення строку дії договору оренди землі, укладеного з ФГ «Золотий жайвір», ОСОБА_1 розпорядився належною йому земельною ділянкою на власний розсуд, передавши її в оренду ТОВ «Агротехпрод».

Оскільки у задоволенні позову ФГ «Золотий жайвір» відмовлено у зв`язку з відсутністю волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі, доводи апеляційної скарги щодо отримання орендної плати ОСОБА_1 за 2022 рік від позивача не мають правового значення при вирішенні цього спору.

Аргументи учасників справи

15 грудня 2023 року ФГ «Золотий жайвір» подало до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просило скасувати оскаржені судові рішення та ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Касаційна скарга мотивована тим, що станом на момент виникнення спірних правовідносин, як і на цей час, чинне законодавство України, зокрема Закон України «Про оренду землі», розрізняє два шляхи продовження орендних відносин, а саме «поновлення договорів оренди землі» та «переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк». Судами встановлено, виходячи з листа-повідомлення, який був направлений орендарем орендодавцю, що позивач мав намір скористатись переважним правом орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, яке передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції Закону № 340-ІХ, а тому мав діяти на умовах, визначених договором за правилами цього Закону. У той же час, відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суди, посилаючись на положення частини першої статті 319 ЦК України, виходили з того, що ними встановлено відсутність вільного волевиявлення орендодавця - власника земельної ділянки на продовження орендних відносин, який повідомив про це позивача ще до закінчення дії договору оренди. Разом з тим, позивач не пропонував поновлювати дію укладеного договору, яке мало б здійснюватися, зокрема, шляхом направлення проекту додаткової угоди до діючого договору оренди землі. Орендодавець заперечував саме проти продовження (поновлення) дії договору вже укладеного договору оренди земельної ділянки. При цьому ОСОБА_1 реалізував свої права, передбачені частиною першою статті 319 ЦК України, у спосіб передачі спірної земельної ділянки новому орендареві, тобто у спосіб, запропонований позивачем шляхом направлення орендодавцеві відповідного листа. Така поведінка орендодавця свідчить про зловживання та введення в оману позивача.

З аналізу змісту статті 777 ЦК України та статті 33 Закону України «Про оренду землі» вбачається, що узгодження істотних умов договору передбачає активну поведінку обох сторін, а не лише орендаря. Позивач вчинив всі необхідні дії згідно з частинами першою-третьою статті 33 Закону України «Про оренду землі». Судам слід було з`ясувати, які саме із запропонованих позивачем умов договору, проект якого було направлено орендодавцеві, не влаштовували орендодавця, а також чи повідомив орендодавець позивача про те, які істотні умови договору (розмір орендної плати, строк договору тощо) будуть прийнятними для нього. При цьому, саме лише повідомлення орендодавця про неприйнятність для нього умов договору, проект якого був йому направлений, без доведення до відома орендаря прийнятих для нього умов, є недостатніми для підтвердження факту недосягнення згоди щодо істотних умов договору оренди, оскільки в такому випадку порушуються такі загальні засади цивільного законодавства як справедливість, добросовісність та розумність, які закріплені у пункті 6 статті 3 ЦК України. Також з`ясуванню підлягає обставина чи було укладено договір з новим орендарем - ТОВ «Агротехпрод» на рівних чи кращих умовах, ніж ті, які пропонував орендар орендареві при направленні пропозиції, або ж - орендар орендарю у відповідь на його пропозиції, зокрема, при узгодженні умов договору, проект якого було направлено.

20 січня 2024 року ТОВ «Агротехпрод» подало відзив на касаційну скаргу, у якому просило відмовити у задоволенні касаційної скарги та оскаржені судові рішення залишити без змін.

Відзив мотивовано тим, що не відповідає дійсності аргументи касаційної скарги про те, що судами застосовано норми законодавства, які регулюють процедуру поновлення договору оренди землі, а не переважне право орендаря укласти договір оренди на новий строк. Суди керувались саме положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка і регламентує підстави та процедуру реалізації переважного права орендаря.

Суд дослідив лист орендодавця від 17 лютого 2023 року, у якому ОСОБА_1 чітко зазначив, що не бажає продовжувати із ФГ «Золотий Жайвір» відносини щодо оренди належної йому земельної ділянки, про що ним було зазначено під час судового засідання. Переважне право укладення договору оренди не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження ним на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Щодо переважного права ФГ «Золотий жайвір» на укладення договору оренди землі, то наведене можливе за умови належного виконання обов`язків, передбачених договором оренди, тоді як позивач грубо їх порушив та не виплатив ОСОБА_1 орендну плату за 2022 рік. Таким чином, скаржник втратив своє переважне право на укладення договору оренди на новий строк.

Більше того, ФГ «Золотий жайвір» спробувало ввести суд апеляційної інстанції в оману, додавши до апеляційної скарги, з грубим порушенням норм ЦПК України, «відомості виплати орендної плати за земельні паї». При цьому під час розгляду справи в суді першої інстанції позивач не посилався на вказані відомості та не долучав їх до матеріалів справи. Клопотання з обґрунтуванням неможливості подання таких документів у строк, встановлений процесуальним законодавством, позивач також не подав. Отже, такі докази не повинні прийматись судом.

20 січня 2024 року ОСОБА_1 подав відзив на касаційну скаргу, у якому просив відмовити у задоволенні касаційної скарги та залишити без змін оскаржені судові рішення судів попередніх інстанцій.

Відзив мотивовано тим, що у постанові від 28 вересня 2020 року (справа № 272/440/18) Верховний Суд зазначив, що у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Позивач не оплатив орендну плату за користування земельною ділянкою за 2022 рік, чим грубо порушив умови пункт 9 договору оренди 07 лютого 2016 року. При розгляді справи у суді першої інстанції позивач спробував обґрунтувати свою позицію щодо дотримання умов договору тим, що у грудні 2022 року фермерським господарством було сплачено за відповідача податок з доходу фізичних осіб в розмірі 673,72 грн та військовий збір в розмірі 56,15 грн. Водночас суд правильно встановив, що сплата податків проводиться податковим агентом на виконання вимог ПК України та жодним чином не свідчить про виплату орендної плати. У матеріалах справи відсутні будь-які докази виплати ОСОБА_1 орендної плати до 30 грудня 2022 року. Грошовий переказ, здійснений господарством через АТ «Укрпошта» на суму 2 866,00 грн, проведений лише у кінці січня 2023 року, однак кошти орендодавцем так і не отримані. Таким чином, суд першої інстанції на підставі належних доказів встановив факт порушення ФГ «Золотий жайвір» умов договори оренди.

Відповідач чітко вказав у повідомлені, що не буде поновлювати дію вказаного договору оренди землі та має намір самостійно використовувати земельну ділянку для власних потреб та на свій розсуд.

Рух справи, межі та підстави касаційного перегляду

Ухвалою Верховного Суду від 22 грудня 2023 року відкрито касаційне провадження у справі.

В зазначеній ухвалі вказано, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави передбачені пунктом 1, 3 частини другої статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження - суд апеляційної інстанції в оскарженій постанові застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду: від31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19; у постанові Верховного Суду: від 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17. Також вказує, що відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах щодо правильного застосування положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству».

Ухвалою Верховного Суду від 21 жовтня 2024 року у задоволенні клопотання ТОВ «Агротехпрод» про повідомлення про дату, час та місце розгляду справи за його участі відмовлено. Справу призначено до судового розгляду.

Фактичні обставини справи

Судивстановили, що 07 лютого 2016 року між ОСОБА_1 , як орендодавцем, та ФГ «Золотий жайвір», як орендарем, укладено договір оренди землі № 060, відповідно до умов якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (рілля), яка розташована за межами населеного пункту на території Скалатської міської ради Підволочиського району Тернопільської області, площею 2,4975 га, кадастровий номер :01:003:0007. Договір оренди зареєстрований 25 березня 2016 року.

Пунктом 7 вказаного договору оренди землі передбачено, що він укладений на 7 років, а по закінченню цього строку, орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Згідно з пунктом 8 зазначеного договору у випадку якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

ФГ «Золотий жайвір» на адресу ОСОБА_1 направив лист-повідомлення № 13/02/23-4 від 13 лютого 2023 року, в якому повідомив про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, запропонував встановити орендну плату в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки або в натуральній формі, строк дії договору 10 років та додав проєкт договору оренди землі. Лист-повідомлення направлено орендодавцю 17 лютого 2023 року, що підтверджується описом вкладення, накладною на відправлення та фіскальним чеком.

ОСОБА_1 отримав зазначений лист-повідомлення з доданим до нього проєктом договору оренди землі.

17 лютого 2023 року ОСОБА_1 надіслав ФГ «Золотий жайвір» лист-повідомлення, яким повідомив, що термін дії договору оренди закінчився 07 лютого 2023 року та він не бажає поновлювати дію договору оренди з господарством та має намір використовувати земельну ділянку для власних потреб та на свій розсуд. У цьому повідомленні також зазначено, що позивач не оплатив орендну плату за користування земельною ділянкою за 2022 рік, чим грубо порушив пункт 9 Договору оренди, просив позивача утриматися від вчинення дій, які б перешкоджали йому використовувати земельну ділянку на власний розсуд та підготувати акт передачі-приймання земельної ділянки. Вказаний лист вручено позивачу 22 лютого 2023 року.

Відповідно до витягу від 03 березня 2023 року № 324672638 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 28 лютого 2023 року внесено відомості про припинення речового права (права оренди) ФГ «Золотий жайвір» на зазначену земельну ділянку на підставі договору оренди землі від 07 лютого 2016 року № 060.

16 березня 2023 року ФГ «Золотий жайвір» надіслав ОСОБА_1 повідомлення про продовження терміну повернення з оренди земельної ділянки за кадастровим номером :01:003:0007, у якому зазначило, що орендарем було засіяно земельну ділянку сільськогосподарськими культурами, у зв`язку з чим, керуючись договором оренди та Законом України «Про оренду землі», повідомив про повернення земельної ділянки протягом 6 місяців після припинення дії договору оренди.

Згідно з витягом від 11 квітня 2023 року №328752978 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 06 квітня 2023 року внесено відомості про право оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 03 квітня 2023 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Агротехпрод».

Суд першої інстанції також встановив, що відповідно до пункту 9 Договору оренди землі, орендна плата вноситься орендарем виключно в розмірі не менше 3 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка становить 3 547,00 грн. в рік, або в натуральній формі.

Пункт 11 вказаного Договору передбачає, що орендна плата сплачується в строки - до 30 грудня кожного року.

Як вказував позивач, орендна плата ОСОБА_1 29 грудня 2022 року була нарахована як дохід в розмірі 3 742,87 грн, з якого позивачем як податковим агентом було сплачено за відповідача податок з доходу фізичних осіб та військовий збір. Також позивач через AT «Укрпошта» здійснив на користь ОСОБА_1 грошовий переказ на суму 2 866,00 грн як орендну плату за 2002 рік, що підтверджується платіжною інструкцією №37 від 25 січня 2023 року, списком 1043 згрупованих поштових переказів, списком згрупованих поштових переказів Електронних поданих в 46002 та платіжним дорученням №99 від 26.01.2023 року.

Як пояснив в судовому засіданні ОСОБА_1 , жодної орендної плати за 2022 рік в рахунок виконання умов Договору оренди землі він від позивача не отримував та про здійснений грошовий переказ через AT «Укрпошта» його ніхто не повідомляв.

Позиція Верховного Суду

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем, і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21 (провадження

№ 61-20968сво21)).

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження

№ 61-2417сво19)).

Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року у справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23)).

Відповідно до статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» № 340-ІX (далі - Законом № 340-ІХ) Закон України «Про оренду землі» доповнено статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі» та викладено статтю 33 у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк», а ЗК України доповнено статтею

126-1«Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови». У частині зазначених змін і доповнень Закон № 340-ІХ набрав чинності 16 липня 2020 року.

У касаційній скарзі ФГ «Золотий жайвір» посилається на те, що воно мало намір скористатися переважним правом орендаря на переукладення договору оренди на новий строк відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції Закону № 340-IX.

Разом з тим, у зв`язку з набранням чинності Законом № 340-IX розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнено абзацами 3 і 4, якими передбачено, що договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом № 340-IX, у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (у новій редакції) та статтею 126-1 ЗК України. Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом № 340-IX, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Отже, з урахуванням унормованих розділом IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правил дії Закону № 340-IX в часі, до спірних правовідносин підлягає застосуванню порядок поновлення договорів оренди землі в редакції статті 33 цього Закону, чинній станом на 07 лютого 2016 року, тобто на момент укладення договору оренди.

Відповідно до частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі у наведеній редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин)по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 листопада 2019 року в справі № 490/7071/16-ц зазначено, що «усталеним є розуміння переважного права як такого суб`єктивного цивільного право, яке надає його носієві можливість пріоритетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб`єктивне право».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21), на яку посилається скаржник, зазначено, що:

«конструкція статті 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX передбачала можливість поновлення договору оренди землі у порядку реалізації переважного права на укладення цього договору на новий строк.

Частини п`ята та шоста статті 33 Закону № 161-XIV встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин: 1. За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону № 161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду. 2. Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону № 161-XIV, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин.

Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18)».

У постанові від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 (провадження

№ 14-99цс20) Великою Палатою Верховного Суду зроблено висновок, що «дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»)».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18) зроблено висновок, що «для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення. Частиною шостою статті 33 Закону

№ 161-XIV передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Стаття 33 Закону № 161-XIV землі» фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди: 1) досягнення згоди між орендодавцем та орендарем щодо продовження договору оренди шляхом укладання додаткової угоди чи нового договору та виконання орендарем обов`язку щодо повідомлення орендодавця про наміри продовжити орендні правовідносини і надання інформації про умови таких правовідносин у вигляді додаткової угоди чи нового договору оренди; 2) пасивна поведінка орендодавця у вигляді ненадання відповіді на пропозицію укласти договір чи додаткову угоду до договору оренди на новий строк та відсутність заперечень на продовження таких правовідносин протягом місяця після закінчення строку договору, а також фактичне користування орендарем переданою в оренду земельною ділянкою. Можна зробити висновок, що за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендодавця про намір укласти новий договір оренди з новим орендарем, переважне право діючого орендаря, передбачене статтею 33 Закону «Про оренду землі», буде порушеним, а така поведінка орендодавця стосовно попереднього орендаря має підстави вважатися недобросовісною».

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаютьсясторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частини перша,третя статті 12, частини перша, п`ята, шоста статті 81 ЦПК України).

Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (частини перша, друга та третя статті 367 ЦПК України).

У справі, що переглядається:

предметом спору за позовом ФГ «Золотий жайвір» є вимоги про визнання укладеним договору оренди землі на новий строк та визнання відсутнім права оренди, підставою - порушення переважного права позивача як орендаря земельної ділянки на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), передбаченого статтею 33 Закону України «Про оренду землі»;

суд першої інстанції встановив, що відповідно до пункту 9 договору оренди землі орендна плата вноситься орендарем виключно в розмірі не менше 3 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка становить 3 547,00 грн в рік, або в натуральній формі. Пункт 11 вказаного договору передбачає, що орендна плата сплачується в строки - до 30 грудня кожного року. ОСОБА_1 17 лютого 2023 року повідомив орендаря, зокрема про те, що позивач не оплатив орендну плату за користування земельною ділянкою за 2022 рік, чим порушив пункт 9 Договору оренди, вказав, що не буде поновлювати дію вказаного договору оренди. Вказаний лист вручено позивачу 22 лютого 2023 року. Позивач у відповіді на відзив зазначив, що орендна плата ОСОБА_1 за 2002 рік була нарахована 29 грудня 2022 року, оплату якої позивач здійснив грошовим переказом через AT «Укрпошта», на підтвердження чого надав платіжну інструкцію № 37 від 25 січня 2023 року, список 1043 згрупованих поштових переказів Електронних поданих в 46002 та платіжне доручення № 99 від 26 січня 2023 року. ОСОБА_1 в судовому засіданні заперечив факт отримання орендної плати за 2022 рік, зазначив, що про здійснений грошовий переказ через AT «Укрпошта» його ніхто не повідомляв. Аналіз матеріалів справи свідчить, що доказів отримання ОСОБА_1 орендної плати за користування земельною ділянкою за 2022 рік позивач суду першої інстанції не надавав;

суд першої інстанції при відмові у позові врахував, що ФГ «Золотий жайвір» не надало суду доказів отримання ОСОБА_1 орендної плати в строк до 30 грудня 2022 року, а долучені бухгалтерські документи про нарахування доходу та сплату податку і військового збору не підтверджують сплату орендної плати орендодавцю в цей строк. Грошовий переказ через AT «Укрпошта» здійснено в січні 2023 року, що також є порушенням умов договору оренди;

суд першої інстанції одночасно проаналізував дотримання позивачем порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), передбаченого статтею 33 Закону України «Про оренду землі», та зробив висновок, що орендар його не дотримався;

суд апеляційної інстанції також аналізував дотримання позивачем порядку реалізації переважного права орендаря та зробив висновок про відмову у задоволенні позову у зв`язку з відсутністю волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі. Вважав, що питання щодо отримання орендної плати ОСОБА_1 за 2022 рік від позивача не мають правового значення при вирішенні цього спору. Тому змінив рішення суду першої інстанції в мотивувальній частині;

суди не врахували, що основною передумовою поновлення договору оренди землі (укладення договору оренди на новий строк) в порядку реалізації переважного права орендаря з підстав, передбачених у статті 33 Закону України «Про оренду землі», є встановлення факту належного виконання орендарем його обов`язків за цим договором. Лише за встановлення цього факту орендар має переважне право перед іншими особами на продовження орендних правовідносин;

оскільки суд першої інстанції встановив, що позивач не сплатив орендну плату орендодавцю за 2022 рік в установлений договором оренди строк, тим самим не виконав належним чином свої обов`язки за цим договором, позивач не мав такого переважного права. Позивач не посилався, а суди не встановили і прав позивача на укладення договору оренди (додаткової угоди до неї) з інших підстав. Тому в задоволенні позову суди мали відмовити у зв`язку з відсутністю порушеного права позивача, яке підлягає захисту. У такій ситуації саме дотримання позивачем порядку реалізації переважного права орендаряне має правового значення, тому перевірки не потребувало.

За таких обставин суди зробили правильний висновок про відсутність підстав для задоволення позову, проте помилилися щодо мотивів такої відмови. У зв`язку із цим оскаржені судові рішення належить змінити в мотивувальній частині.

З урахуванням наведених висновків, суд касаційної інстанції інші підстави відкриття касаційного провадження та доводи касаційної скарги не аналізує.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Доводи касаційної скарги, з урахуванням меж касаційного перегляду, дають підстави для висновку, що оскаржені судові рішення частково ухвалені без додержання норм матеріального та процесуального права. У зв`язку з наведеним колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити частково, оскаржені судові рішення змінити в мотивувальній частині, а в іншій частині залишити без змін.

Оскільки судові рішення змінено тільки в частині мотивів прийняття, то розподіл судових витрат не здійснюється.

Керуючись статтями 400, 402, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Фермерського господарства «Золотий жайвір» задовольнити частково.

Рішення Підволочиського районного суду Тернопільської області від 07 серпня 2023 року та постанову Тернопільського апеляційного суду від 16 листопада 2023 року змінити, виклавши їх мотивувальні частини в редакції цієї постанови.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. І. Крат

Судді: Д. А. Гудима

І. О. Дундар

Є. В. Краснощоков

П. І. Пархоменко