КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Апеляційне провадження
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

10 грудня 2024 року місто Київ

справа №753/10182/20

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого судді: Борисової О.В.

суддів: Левенця Б.Б., Ратнікової В.М.

за участю секретаря судового засідання - Балкової А.С.

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою позивача ОСОБА_1 на рішення Дарницького районного суду міста Києва від 14 вересня 2021 року, ухвалене під головуванням судді Лужецької О.Р., у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , державного реєстратора Київської філії Комунального підприємства Вишеньківської сільської ради «Добробут-Гарант» Лебідь Тетяни Петрівни про скасування рішення про державну реєстрацію, скасування права власності,-

В С Т А Н О В И В:

В червні 2020 року позивач ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до відповідачів, в якому просила:

скасувати право власності ОСОБА_2 на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 ;

скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, номер запису про право власності 26314987, номер розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 000.

В обґрунтування вимог посилалася на те, що 08 лютого 2006 року між нею та Акціонерним поштово-пенсійним банком «АВАЛЬ», правонаступником якого є ПАТ «Райффайзен Банк Аваль», укладено кредитний договір №014/1179/74/391, за умовами якого вона отримала у банку кредит у розмірі 89000,00 доларів США для особистих потреб на придбання житла - квартири за адресою: АДРЕСА_1 .

З метою забезпечення виконання позичальником зобов`язань за кредитним договором 08 лютого 2006 року між нею та банком укладено договір іпотеки майнових прав, предметом якого є майнові права на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , за умовами якого майнові права на квартиру передані банку.

Вказувала, що протягом шести років вона виплачувала банку тіло кредиту та проценти за користування кредитом. Внаслідок кризи та стрімкого зростання курсу долара у 2012 році проведена реструктуризація боргу, у зв`язку з чим було змінено валюту виконання зобов`язань за кредитним договором на гривню. За таких обставин, у неї виникла заборгованість за кредитом.

Зазначала, що враховуючи її заборгованість за кредитним договором, ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» звернулося до Дарницького районного суду міста Києва з позовом до неї про стягнення суми заборгованості.

Рішенням Дарницького районний суд міста Києва від 03 червня 2015 року у справі №753/4707/15-ц стягнуто з неї на користь ПАТ «Райфайзен Банк Аваль» заборгованість за кредитним договором у розмірі 693 933,12 грн.

Рішенням Апеляційного суду міста Києва від 08 жовтня 2015 року рішення Дарницького районного суду міста Києва від 03 червня 2015 року змінено в частині розміру заборгованості за кредитом та ухвалено стягнути з неї на користь ПАТ «Райфайзен Банк Аваль» суму заборгованості за кредитним договором у розмірі 690 883,12 грн.

На підставі вказаного судового рішення відкрито виконавче провадження. На день подання позовної заяви виконавче провадження не закінчено.

Посилалася на те, що 31 жовтня 2017 року між ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ПАТ «Комерційний Індустріальний Банк» укладено договір відступлення права вимоги за кредитним договором та договором іпотеки майнових прав. Цього ж дня між ПАТ «Комерційний Індустріальний Банк» та ТОВ «Оптимум Фактор» укладено договір відступлення права вимоги №31102017/01.

18 травня 2018 року між ТОВ «Оптимум Фактор» та ОСОБА_2 укладено договір відступлення права вимоги №18052018/01, на підставі якого ТОВ «Оптимум Фактор» передало фізичній особі ОСОБА_2 право вимоги за кредитним договором та договором іпотеки.

Позивач вказувала, що 24 травня 2018 року ОСОБА_2 переоформила на себе право власності на спірну квартиру з порушенням законодавства України, умов іпотечного договору, чим порушила її майнові права, позбавивши права власності на квартиру.

Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 14 вересня 2021 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Не погоджуючись з вказаним рішенням суду першої інстанції, позивач ОСОБА_3 подала апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просила оскаржуване рішення скасувати та постановити нове, яким позов задовольнити.

На обґрунтування вимог посилалася на те, що судом першої інстанції не враховано наявність рішення Дарницького районного суду міста Києва від 03 червня 2015 року, яким стягнуто з неї на користь первісного кредитора ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» заборгованість у розмірі 690883,12 грн., тобто кредитором вже використано спосіб захисту своїх прав, а реєстрацію права власності на нового кредитора ОСОБА_2 вважає незаконною, як таку, що вчинена з порушенням вимог закону.

Вказувала, що враховуючи розмір кредитної заборгованості в сумі 690883,12 грн. та ринкову вартість квартири в сумі 101754 доларів США, що в еквіваленті складає 2854316 грн., при набутті права власності на іпотечне майно, ОСОБА_2 не сплатила позивачу різницю коштів між ціною квартири і боргом за кредитом, що становить 2163432,88 грн.

Зазначала, що суд першої інстанції не встановив, чи перейшло до ОСОБА_2 право вимоги за кредитним договором №014/1179/74/391 від 08 лютого 2006 року.

Вказувала, що ТОВ «Оптімум Фактор» не отримало від ОСОБА_2 за договором про відступлення прав вимоги 700000 грн., так як 18 січня 2019 року між ними укладено договір про розірвання договору про відступлення права вимоги від 18 травня 2018 року.

Вважає, що перехід права власності на належну їй квартиру до відповідача, відбувся з порушенням вимог Закону, а саме: не було враховано положення п.п.7.2, 7.3 договору іпотеки, за якими, звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі виконавчого напису нотаріуса або рішення суду, а реалізація предмету іпотеки здійснюється шляхом його продажу за власним розсудом (з використанням аукціону, прилюдних торгів, комісійних торгів) або шляхом переходу предмета іпотеки у власність іпотекодержателя за вибором останнього. В даному випадку предмет іпотеки переходить у власність іпотекодержателя за ціною, визначеною на момент такого переходу, за згодою сторін, а в разі недосягнення згоди, за рішенням суду.

Посилалася на те, що оскільки питання ціни предмета іпотеки з нею, як іпотекодавцем не погоджувалось, то набуття права власності на квартиру у такий спосіб є незаконним.

Постановою Київського апеляційного суду від 31 січня 2023 року, з урахуванням ухвали Київського апеляційного суду від 17 березня 2023 року про виправлення описки, скасовано рішення Дарницького районного суду міста Києва від 14 вересня 2021 року та ухвалено нове рішення, яким задоволено позовні вимоги ОСОБА_1 .

Скасовано право власності ОСОБА_2 на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, номер запису про право власності 26314987, номер розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 000.

Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 2102 грн.

Стягнуто з державного реєстратора Київської філії Комунального підприємства Вишеньківської сільської ради «Добробут-Гарант» Лебідь Т.П. на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 2102 грн.

Постановою Верховного Суду від 17 квітня 2024 року касаційну скаргу ОСОБА_2 задоволено частково.

Постанову Київського апеляційного суду від 31 січня 2023 року скасовано, а справу передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Представник відповідача ОСОБА_2 - ОСОБА_4 в судовому засіданні апеляційного суду заперечував проти доводів апеляційної скарги, просив рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Позивач ОСОБА_3 , відповаідач державний реєстратор Київської філії Комунального підприємства Вишеньківської сільської ради «Добробут-Гарант» Лебідь Т.П. у судове засідання не з`явилися, про день, час та місце розгляду справи були належним чином повідомлені.

Колегія суддів вважає за можливе розглядати справи у відсутності осіб, які не з`явилися в судове засідання відповідно до положень ч.2 ст.372 ЦПК України.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника відповідача ОСОБА_2 - ОСОБА_4 , з`ясувавши обставини справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що у зв`язку з невиконанням ОСОБА_1 боргових зобов`язань за кредитним договором №014/1179/74/391 від 08 лютого 2006 року ОСОБА_2 , як іпотекодержателем, задоволено свої грошові вимоги до ОСОБА_1 шляхом набуття права власності на предмет іпотеки згідно з положеннями статті 37 Закону України «Про іпотеку».

Суд першої інстанції вказував на те, що ОСОБА_2 при зверненні до державного реєстратора надано усі документи, необхідні для здійснення реєстратором вказаної реєстраційної дії, а беручи до уваги те, що позивачем не надано суду належних, достатніх і переконливих доказів, які б у своїй сукупності дали змогу дійти висновку про обґрунтованість позовних вимог, позов задоволенню не підлягає.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, 08 лютого 2006 року між ОСОБА_1 та АППБ «АВАЛЬ», правонаступником якого є ПАТ «Райфайзен Банк Аваль», укладено кредитний договір №014/1179/74/391, відповідно до умов якого банк надав позичальнику кредит у вигляді невідновлювальної кредитної лінії з лімітом 89 000 доларів США на споживчі цілі на строк до 08 лютого 2016 року.

З метою забезпечення виконання позичальником зобов`язань за кредитним договором, 08 лютого 2006 року між ОСОБА_1 та АППБ «АВАЛЬ», правонаступником якого є ПАТ «Райфайзен Банк Аваль» укладено договір іпотеки майнових прав, за умовами якого предметом іпотеки є майнові права на квартиру за адресою забудови: АДРЕСА_2 , тип квартири - трикімнатна, поверх - 13, номер квартири - 60 згідно з угодою №58 від 31 січня 2006 року та договору доручення №58 від 31 січня 2006 року на виконання тієї ж угоди, які перейдуть у власність іпотекодавця після прийняття будинку до експлуатації (пункт 1.3 договору іпотеки).

18 грудня 2006 року між ВАТ «Райфайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 укладено договір про внесення змін до договору іпотеки майнових прав, за яким адресу забудови у пункті 1.4 основного договору викладено у новій редакції: адреса забудови: АДРЕСА_1 , кількість кімнат - 3, загальна площа - 108,90 кв.м; жила площа - 59,20 кв.м; вартість квартири - 533200,00 грн.

24 листопада 2006 року ОСОБА_1 видано свідоцтво про право власності на квартиру АДРЕСА_3 , складається з 3 кімнат, жилою площею 59,20 кв.м, загальною площею 108,90 кв.м.

02 березня 2012 року між ПАТ «Райфайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду №2 до кредитного договору.

03 березня 2012 року між ПАТ «Райфайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду №3 до кредитного договору за якою змінено валюту виконання зобов`язання на гривню та зменшено процентну ставку на 10,5%, з кінцевим строком повернення кредиту - 03 лютого 2027 року.

Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 03 червня 2015 року, зміненим рішенням Апеляційного суду міста Києва від 08 жовтня 2015 року (справа №753/4707/15-ц), стягнуто із ОСОБА_1 на користь ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» 690883,12 грн. заборгованості за кредитним договором.

У справі №753/4707/15-ц суди встановили:

- на забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором від 08 лютого 2006 року за №014/1179/74/391, 08 лютого 2006 року між банком та ОСОБА_1 укладений договір іпотеки майнових прав, згідно з яким остання передала в іпотеку банку майнові права у розмірі вартості трикімнатної квартири, яка буде збудована на АДРЕСА_2 ;

- 18 грудня 2006 року та 03 березня 2012 року між сторонами укладені додаткові договори до договору іпотеки майнових прав, якими уточнено адресу забудови - АДРЕСА_1 та зазначено, що цей договір забезпечує вимоги, що випливають із кредитного договору №014/1179/74/391 від 08 лютого 2006 року та додаткової угоди №3 від 03 березня 2012 року та будь-яких інших угод;

- рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 30 липня 2014 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду міста Києва від 05 листопада 2014 року, у задоволенні позову ПАТ «Райффайзен банк Аваль» до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки відмовлено (справа №753/491/14-ц);

- ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 18 лютого 2015 року рішення Дарницького районного суду міста Києва від 30 липня 2014 року та ухвалу апеляційного суду міста Києва від 05 листопада 2014 року скасовано, а справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції (справа №753/491/14-ц, касаційне провадження №6-44750св14.

Як вбачається з рішення Апеляційного суду міста Києва від 08 жовтня 2015 року у справі №753/4707/15-ц, апеляційним судом встановлено, що під час нового розгляду справи, 17 квітня 2015 року представник позивача подав заяву про зміну предмету позову, в якій просив стягнути заборгованість з відповідача на користь позивача у розмірі 693 933,12 грн., що склалася станом на 29 жовтня 2013 року.

З викладеного вбачається, що справа №753/491/14-ц та справа №753/4707/15-ц є однією справою.

31 жовтня 2017 року право вимоги за кредитним договором з усіма додатковими договорами та угодами до нього відступлено ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» на користь ПАТ «Комерційний Індустріальний Банк», про що позивача проінформовано у листі-повідомленні банку від 31 жовтня 2017 року вих. №47-5-4/1217.

31 жовтня 2017 року між ПАТ «Комерційний Індустріальний Банк» та ТОВ «Оптимум Фактор» укладено договір про відступлення права вимоги №31102017/01, відповідно до умов якого до ТОВ «Оптимум Фактор» перейшли права іпотекодержателя за договором іпотеки майнових прав від 08 лютого 2006 року.

18 травня 2018 року ТОВ «Оптимум Фактор» уклало договір про відступлення права вимоги №18052018/01 з ОСОБА_2 , за яким до ОСОБА_2 перейшли права іпотекодержателя за договором іпотеки майнових прав від 08 лютого 2006 року.

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 19 липня 2018 року вбачається, що рішенням державного реєстратора Київської філії КП Вишеньківської сільської ради «Добробут-Гарант» Лебідь Т.П. від 24 травня 2018 року (індексний номер: 41276667) право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 зареєстровано за ОСОБА_2 (номер запису про право власності 26314987).

Відповідно до положень ч.1 ст.417 ЦПК України вказівки, що містяться в постанові суду касаційної інстанції, є обов`язковими для суду першої та апеляційної інстанції під час нового розгляду справи.

Направляючи справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, Верховний Суд у постанові від 17 квітня 2024 року у даній справі вказав на те, що під час нового апеляційного розгляду справи суду необхідно встановити що було предметом іпотеки за договором, який укладений між банком та ОСОБА_1 08 лютого 2006 року, з урахуванням обставин, встановлених у справах №753/491/14-ц та №753/4707/15-ц, з`ясувати який предмет іпотеки (майнові права на квартиру чи квартира) перейшов до ОСОБА_2 внаслідок послідовного укладення договорів відступлення права вимоги за кредитним договором, надати оцінку доводам та поданим сторонами доказам в обґрунтування своїх вимог і заперечень як у цілому, так і кожному доказу окремо, надати мотивовану відповідь на всі основні аргументи сторін.

Таким чином, суд апеляційної інстанції на виконання вказівок Верховного Суду, виходить з наступного.

Згідно з пунктом 1.6 договору іпотеки майнових прав від 08 лютого 2006 року, ВАТ «Райфайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 домовились, що після закінчення будівництва збудована квартира, що стане власністю іпотекодавця, продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов цього договору, при цьому іпотечний договір є чинним і не потребує внесення змін та доповнень до нього. Іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість і нотаріус накладає заборону на відчуження нерухомості, яка є предметом іпотеки, за повідомленням іпотекодержателя після введенння предмету іпотеки в експлуатацію.

Пунктом 4.4. вказаного договору визначено, що іпотекодержатель має право вимагати від іпотекодавця, а останній зобов`язується одночасно із здачею квартири в експлуатацію та оформлення правовстановлюючих документів на неї вжити заходів щодо реєстрації у встановленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість і накладення заборони відчуження квартири.

24 листопада 2006 року позивачу було видано свідоцтво про право власності на спірну квартиру.

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №400401597 від 22 жовтня 2024 року вбачається, що:

14 листопада 2007 року приватним нотаріусом ОСОБА_5 на підставі повідомлення КРД «Райффайзен Банк Аваль» в Державному реєстрі іпотек було здійснено реєстрацію іпотеки спірної квартири запис №6030150;

05 березня 2012 року приватним нотаріусом Щелковим Д.М. на підставі договору іпотеки майнових прав в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна було здійснено реєстрацію заборони відчуження щодо нерухомого майна, а саме: реєстраційний номер обтяження: 12246454, об`єкт обтяження: квартира, адреса: АДРЕСА_1 , власник: ОСОБА_1 , код: АДРЕСА_4 , обтяжувач: AT «Райффайзен Банк Аваль», код: 14305909, м.Київ, вул. Лєскова, буд. 9.

З викладеного вбачається, що предметом іпотеки за договором, який укладений між банком та ОСОБА_1 08 лютого 2006 року спочатку були майнові права на квартиру, які в подальшому, враховуючи п.1.6 договору іпотеки майнових прав від 08 лютого 2006 року, у зв`язку з отриманням ОСОБА_1 24 листопада 2006 року права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 трансформувалися в об`єкт нерухомості - квартиру. Тобто з моменту отримання права власності на квартиру, предметом іпотеки стала квартира за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до ОСОБА_2 за договором про відступлення права вимоги №18052018/01 від 18 травня 2018 року, укладеним з ТОВ «Оптимум Фактор» перейшло право іпотекодержателя за договором іпотеки майнових прав від 08 лютого 2006 року на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .

В матеріалах справи знаходиться копія договору між ТОВ «Оптимум Фактор» та ОСОБА_2 про розірвання договору про відступлення права вимоги №18052018/01 від 18 травня 2018 року, яку надала позивач.

В судовому засіданні як суду першої, так і апеляційної інстанції представник відповідача ОСОБА_2 заперечував щодо існування такого договору. Вказував, що у ОСОБА_2 не було підстав чи інтересу для розірвання договору про відступлення права вимоги №18052018/01.

На підтвердження своїх заперечень представник відповідача ОСОБА_2 надав лист ТОВ «Оптимум Фактор» від 12 листопада 2024 року, в якому ТОВ «Оптимум Фактор» зазначило, що договір про відступлення права вимоги від 18 травня 2018 року №18052018/01 та договір про відступлення права вимоги за договором іпотеки майнових прав від 18 травня 2018 року, які укладені між ТОВ «Оптимум Фактор» та ОСОБА_2 сторонами не розривались та повністю виконані.

Договори про відступлення права вимогиза договором іпотеки майнових прав, укладені між ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ПАТ «Комерційний Індустріальний Банк», між ПАТ «Комерційний Індустріальний Банк» та ТОВ «Оптимум Фактор», між ТОВ «Оптимум Фактор» та ОСОБА_2 позивачем не оскаржені, а відтак в силу положень ст.204 ЦК України є дійсними.

Звертаючись до суду з даним позовом, позивач посилалася на те, що в порушення законодавства України, 24 травня 2018 року ОСОБА_2 переоформила на себе право власності на спірну квартиру, чим порушила її майнові права.

Заперечуючи проти позову, ОСОБА_2 вказувала на те, що відповідно до п.п.4.4., 7.1, 7.3 договору іпотекивона мала правозвернути стягнення на предмет іпотеки, у тому числі зареєструвати за собою право власності на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предметі іпотеки відбулося на підставі договору іпотеки, який укладений ще до моменту будівництва в 2006 року, а тому права малолітніх дітей не порушуються.

Статтею 41 Конституції України установлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.

За положеннями ст.47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

Статтею 628 ЦК України визначено зміст договору, який становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно з ст.629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст.1 Закону України «Про іпотеку» №898-IV(в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки)іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону №898-IV).

Статтею 33 вказаного Закону передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, передбачених ст.12 зазначеногоЗакону.

За приписами частини першої статті 35 Закону №898-IV у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Положеннями статті 37 Закону №898-IV (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року №800-VI«Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» норми статті 37 Закону №898-IV передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.

Стаття 36 Закону №898-IV (в редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Після внесення Законом №800-VI змін до статті 36 Закону №898-IV її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Відповідно до статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Отже, положення Закону України «Про іпотеку» прямо вказують, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до п.7.1 договору іпотеки від 08 лютого 2006 року на предмет іпотеки може бути звернене стягнення іпотекодержателем в разі несплати іпотекодавцем двох чергових платежів (суми кредити або відсотків по ньому) згідно кредитного договору (графіку платежів), протягом одного календарного року, або в разі, якщо іпотекодавець, в момент настання терміну виконання зобов`язань за кредитним договором, забезпечений іпотекою, не виконує їх в повному обсязі.

Пунктом 7.3 договору іпотеки передбачено, що реалізація предмету іпотеки здійснюється шляхом його продажу за власний розсуд (з використанням аукціону, прилюдних торгів, комісійних торгів) або шляхом переходу предмету іпотеки у власність до іпотекодержателя за вибором останнього. В останньому випадку предмет іпотеки переходить у власність іпотекодержателя за ціною, визначеною на момент такого переходу за згодою сторін, а в разі недосягнення згоди за рішенням суду.

Отже, сторони у підпункті 7.3 договору іпотеки від 08 лютого 2006 року погодили іпотечне застереження, за змістом якого іпотекодержатель може набути право власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку.

Зазначений пункт іпотечного договору за своїм змістом складає іпотечне застереження, яке прирівнюється до договору, згідно з яким іпотекодавець засвідчує, що він надає згоду на набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержателем за власним одноосібним письмовим рішенням, яке не потребує укладення сторонами окремого договору про застосування вказаного позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки.

Аналогічні за змістом правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справа №199/8324/19, у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі №363/2337/19, від 17 квітня 2024 року у справі №759/7513/21.

А відтак, доводи позивача про те, що перехід права власності на належну їй квартиру до відповідача, відбувся з порушенням вимог Закону, а саме: не було враховано положення п.п.7.2, 7.3 договору іпотеки, якими не передбачено ніякого договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі не існує спростовуються вищевикладеним.

Підставою для задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання є надсилання іпотекодавцю письмової вимоги про усунення порушення.

Визначена у частині першій статті 35 Закону України «Про іпотеку» процедура подання іпотекодержателем вимоги про усунення порушення основного зобов'язання та (або) умов іпотечного договору передує прийняттю іпотекодержателем рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб на підставі договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 червня 2019 року у справі №205/578/14-ц).

Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року №270.

Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.

В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) слід виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку».

Як вбачається з матеріалів справи, ТОВ «Оптимум Фактор» 15 лютого 2018 року на адресу позивача ОСОБА_1 : АДРЕСА_1 направило повідомлення про порушення основного зобов`язання та умов іпотечного договору, в якому було зазначено, що товариство вимагає сплатити борг за кредитним договором, розмір якого станом на 31 жовтня 2017 року складає 2 483 376,97 грн. В порядку ст.ст.35, 36 Закону України «Про іпотеку» проінформували, що у випадку ігнорування цієї вимоги та несплати зазначеної суми боргу протягом 30 днів товариство має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку передбаченому ст.38 Закону України «Про іпотеку». Вказували, що відповідно до висновку про вартість квартири, здійсненого суб`єктом оціночної діяльності ПП «Євпропроспект» станом на 05 лютого 2018 року оціночна вартість квартири становить 2 036 100 грн.

Вказане повідомлення було отримано 16 лютого 2018 року чоловіком позивача ОСОБА_6 , що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення, який 03 березня 2012 року, при укладенні договору про внесення змін та доповнень до договору іпотеки майнових прав до кредитного договору, надав згоду на його укладення (п.3 договору).

Посилання позивача на те, що вона не отримувала ніякого повідомлення про порушення основного зобов`язання та умов іпотечного договору, колегія суддів відхиляє, оскільки вручення поштового відправлення повнолітньому члену сім`ї вважається врученням його і адресату.

Доводи апеляційної скарги позивача про те, що оскільки питання ціни предмета іпотеки з нею, як іпотекодавцем не погоджувалося, то набуття права власності на квартиру у такий спосіб є незаконним, колегія суддів відхиляє, з огляду на наступне.

У повідомленні ТОВ «Оптимум Фактор» від 15 лютого 2018 року, яке було направлено на адресу позивача ОСОБА_1 було зазначено, що відповідно до висновку про вартість квартири, здійсненого суб`єктом оціночної діяльності ПП «Євпропроспект» станом на 05 лютого 2018 року оціночна вартість квартири становить 2 036 100 грн.

Сторона позивача на підтвердження іншої вартості квартири надала витяг зі звіту про оцінку майна, складеного експертом Степенко В.П. , згідно якого ринкова вартість квартири за адресою: АДРЕСА_1 станом на 29 серпня 2018 року становить 2 854 316 грн.

Разом з тим, колегія суддів не бере до уваги ринкову вартість квартири станом на 29 серпня 2018 року, оскільки право власності на спірну квартиру ОСОБА_2 зареєструвала за собою 24 травня 2018 року.

При цьому, позивач не надала доказів визнання висновку про вартість квартири, здійсненого суб`єктом оціночної діяльності ПП «Євпропроспект» станом на 05 лютого 2018 року в судовому порядку недійсним відповідно до статті 33 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» чи доказів повідомлення товариства про незгоду з оціночною вартістю квартири, яка була зазначена у повідомленні.

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 19 липня 2018 року вбачається, що підставою виникнення права власності ОСОБА_2 на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 зазначено: договір іпотеки майнових прав від 08 лютого 2006 року, кредитний договір №014/1179/74/391 від 08 лютого 2006 року, договір про відступлення права вимоги №31102017/01 від 31 жовтня 2017 року, вимога від 15 лютого 2017 року ТОВ «Оптимум Фактор», договір про відступлення права вимоги №1891 від 31 жовтня 2017 року, рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення №794 від 16 лютого 2018 року, договір про відступлення права вимоги №1890 від 31 жовтня 2017 року, договір про відступлення права вимоги від 18 травня 2018 року №1577.

Судом першої інстанції вірно встановлено, що при зверненні ОСОБА_2 до державного реєстратора, нею були надані усі документи, необхідні для здійснення нотаріусом реєстраційної дії.

Таким чином, ОСОБА_2 було дотримано вимоги статей 35-37 Закону України «Про іпотеку», а державний реєстратор провела державну реєстрацію за ОСОБА_2 права власності на спірну квартиру на підставі документів, передбачених пунктом 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Таким чином, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що позивачем не доведено порушення державним реєстратором, вимог чинного законодавства при здійсненні державної реєстрації права власності іпотекодержателя ОСОБА_2 на нерухоме майно

Доводи апеляційної скарги про те, що судом першої інстанції не враховано наявність рішення Дарницького районного суду міста Києва від 03 червня 2015 року, яким стягнуто з ОСОБА_1 на користь первісного кредитораПАТ «Райффайзен Банк Аваль» заборгованість у розмірі 690 883,12 грн., тобто кредитором вже використано спосіб захисту своїх прав, а реєстрацію права власності на нового кредитора ОСОБА_2 вважає незаконною, як таку, що вчинена з порушенням вимог законує неспроможними, оскільки наявність самого судового рішення про стягнення з боржника на користь кредитора заборгованості за кредитним договором не є підставою для припинення грошового зобов`язання боржника і припинення іпотеки та не позбавляє кредитора права задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у спосіб, передбачений законодавством (постанова Великої Палати Верховного Суду від 18 вересня 2018 року у справі №921/107/15-г/16).

Позивач у позовній заяві вказувала на те, що у спірній квартирі разом з нею проживають неповнолітні діти: син ОСОБА_8 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , онука ОСОБА_9 , ІНФОРМАЦІЯ_2, при цьому, опікунська рада не надавала дозвіл на зміну права власності на її квартиру, чим порушені норми Закону України «Про основи соціального захисту бездомних осіб та безпритульних дітей».

З довідки Відділу з питань реєстрації місця проживання/перебування фізичних осіб Дарницької РДА від 06 липня 2018 року вбачається, що син позивача ОСОБА_8 , ІНФОРМАЦІЯ_1 зареєстрований у спірній квартирі з 06 березня 2007 року по теперішній час.

Разом з тим, враховуючи, що реєстрація місця проживання ОСОБА_8 , ІНФОРМАЦІЯ_1 в квартирі, що є предметом іпотеки, відбулась 06 березня 2007 року, тобто після укладення договору іпотеку без надання іпотекодержателем відповідного дозволу, колегія суддів приходить до висновку, що реєстрація місця проживання останнього у спірній квартирі відбулась з порушенням умов договору іпотеки та вимог чинного законодавства, а тому доводи позивачапро те, що звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом реєстрації права власності за іпотекодержателем відбулось з порушенням прав дитини, є безпідставними.

Посилання позивача на те, що суд першої інстанції не врахував той аргумент, що державний реєстратор Лебідь Т.П. не мала права реєструвати право власності на предмет іпотеки за ОСОБА_2 на час дії мораторію, колегія суддів відхиляє, оскільки ЗакономУкраїни «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі ст.4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі ст.5 Закону №898-IV, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов'язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об'єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об'єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв.м для квартири та 250 кв.м для житлового будинку.

Таким чином, вказаний Закон покликаний захищати майно громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, а як вбачається з додаткову угоду №3 від 03 березня 2012 року до кредитного договору, укладеної між ПАТ «Райфайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 було змінено валюту виконання зобов`язання на гривню.

Крім того, з матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_1 є власником 3/8 частини квартири АДРЕСА_5 , що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а отже до спірних відносин не можуть бути застосовані норми Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Як вбачається з матеріалів справи, позивач пред'явила позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію, скасування права власності, у тому числі, і до державного реєстратора Київської філії Комунального підприємства Вишеньківської сільської ради «Добробут-Гарант» Лебідь Т.П.

Колегія суддів звертає увагу на те, що спір про скасування рішення щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно треба розглядати як спір, пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно особою, за якою зареєстровано речове право на це майно. Належним відповідачем у справах про є скасування рішення щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно особа, яка є суб`єктом матеріального правовідношення, тобто особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги, захистивши порушене право чи інтерес позивача.

Отже, державний реєстратор не є належним відповідачем у спорах про визнання незаконними та скасування реєстраційних дій. До такого висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05 липня 2023 року по справі №910/15792/20.

Апеляційний суд враховує, що, як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Руїз Торія проти Іспанії» (RuizTorija v. Spain, серія A, № 303-A, §§ 29-30)). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії» (Hirvisaariv. Finland, № 49684/99, § 2)).

На основі повно та всебічно з`ясованих обставин, на які посилаються сторони, як на підставу своїх вимог та заперечень підтверджених доказами, перевірених в судовому засіданні, оцінивши їх належність, допустимість, а також достатність, взаємозв`язок у їх сукупності, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин та правові норми, які підлягають застосуванню до цих правовідносин, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Керуючись ст.ст.367, 368, 374, 375, 381-383 ЦПК України, Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ,-

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу позивача ОСОБА_1 - залишити без задоволення.

Рішення Дарницького районного суду міста Києва від 14 вересня 2021 року - залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину постанови зазначений строк обчислюється з дня складання повного тексту постанови.

Повний текс постанови складено 19 грудня 2024 року.

Головуючий:

Судді: